Valuación Masiva Puebla
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8/12/2019 Valuacin Masiva Puebla
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Mayo 2014 1
Valuacin Masiva con Fines Fiscales
Everton da [email protected]
Puebla - Mxico
27 de mayo de 2014
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Mayo 2014 2
BelBelmm
ParPar
BrasilBrasil
48 37 W
1 32 S
1 3 S
48 15 W
BelBelmm
ParPar
BrasilBrasil
48 37 W
1 32 S
1 3 S
48 15 W
BELM DO PAR
1.400.000 habitantes
400.000 Unidades
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Mayo 2014 3
Motivacin
Largo Tiempo Sin Actualizacin
Distorsiones: inequidades
Mejora en la Recaudacin
Tabla de valores desde 1998
modelos de valuacin desde 1977
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Mayo 2014 4
Orientaciones
Cambios
Mapa de Valores Genricos (Tabla de Valores Terrenos)
M M2
Entidad Espacial del Mapa de Valores Genricos
Cuadra Eje (tramo) de Calle
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Mayo 2014 5
Desarrollo Actividades
OBTENCINDATOS
BDMI
Atributos
Cartografa
PROCESAMIENTOY ANLISIS
Anlisis exploratorios
Modelado
Valores Unitarios
VALIDACINMODELOS
Anlisis valores
Simulaciones
Proyecto de Ley
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Mayo 2014 6
Caractersticas de la Muestra:
. 1740 elementos
799 casas483 apartamentos458 terrenos
Distribucin Espacial
Obtencin Datos de Mercado
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http://sgc.aeroimagem.com:100
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Ubicacin
CaractersticaSocioeconmica -
Sueldo
Infraestructura
Uso e Ocupacin delSuelo
Coordenadas - TSA
Propios
rea
Testada
Topografa
Posicin Manzana
rea Edificada
Padrn
Obtencin de Datos
Atributos Considerados
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Anlisis Exploratorios
Sistema Catastral Funcionamiento
Atributos....necesidad de implementacin?
Uso y Ocupacin comportamiento del mercado inmobiliario caractersticas a considerar en el modelado
Tributacin Inmobiliaria... poltica fiscal vigente desempeo de las valuaciones
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Sistema Catastral
Unidad de Gestin
Referencia CatastralSemnticaElementos Cartografa - Barrio
AtributosContenidono actualizados
Temas CatastralesInmobiliarioCallesFrente de Manzanas
Referencia Espacial PVG
Anlisis Exploratorios
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Uso y Ocupacin
Tipo de Inmueble Cantidad Absoluta Cantidad Relativa - %
0- Terreno Vacante 37.546 9,891- Casa 278.967 73,45
2- Departamento 46.884 12,34
3- Sala 5.187 1,37
4- Comercio 5.810 1,53
5- Galpn 1.880 0,49
6- Tinglado 1.235 0,33
7- Especial 2.293 0,60
Totales 379.802 100,00
Anlisis Exploratorios
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Uso Cantidad Absoluta Cantidad Relativa - %
0- Terreno Vacante 37.542 9,891- Residencial 315.401 83,04
2- Comercial 15.579 4,10
3- Industrial 483 0,13
4- Servicios 7.916 2,085- Religioso 1.364 0,36
6- Otros 1.517 0,40
Total 379.802 100,00
Uso y Ocupacin
Anlisis Exploratorios
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TIPOPADRO
Lujo Alto Mediano Popular Bajo Primario Total1- Casa 397 1.566 13.143 111.442 80.991 71.428 278.967
2- Departamento 11.734 17.589 13.804 2.537 1.185 35 46.884
3- Sala 598 2.101 1.458 1.030 5.187
4- Comercio 330 395 1.087 3.998 5.810
5- Galpn 178 1.156 525 21 1.880
6- Tinglado 343 544 346 1.233
7- Especial 137 649 1.507 2.293
Totales 13.059 21.788 30.319 122.013 83.245 71.830 342.254
. Indicado
. Modelo GenricoUso y Ocupacin
Anlisis Exploratorios
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TIPOPADRN
Lujo Alto Mediano Popular Bajo Primario Total
2- Departamento 1 781 2675 640 1150 28 5.275
Exencin Automtica
Uso y Ocupacin
Anlisis Exploratorios
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Pavimentacin Extensin
Tramos (km)
% de la
ExtensinAsfalto 1394,04 58,73
Bloquete 54,11 2,28
Paraleleppedo 7,15 0,30
Sin pavimentacin 379,26 15,98
Concreto 70,03 2,95
Pizarra 463,34 19,52
Estiva 5,89 0,25
Total 2.373,83 100,00
Uso y Ocupacin
Anlisis Exploratorios
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AFCM - Barrios
N. Variable Tipo Descripcin Forma de Entrada
1 DENDEM Continua Habitantes por superficie lotes Habitantes/Km2
2 PERISEN Continua Porcentual de exencin %
3 IADEN Continua Nivel de densidad rea_Edificada/rea_Lot
4 APTO Cuantitativa Nmero de apartamentos Unidades5 PERES Continua Porcentual de residencias %
6 AMR Continua Promedio rea residencias M2
7 RENDA Continua Ingreso promedio R$
8 VARMERC Continua Variacin valor catastral %
Uso y Ocupacin
Anlisis Exploratorios
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Uso y OcupacinAFCM BairrosQ1Q2
Q3 Q4
Q1Q2
Q3 Q4
Anlisis Exploratorios
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Variable en estudio: cociente entre el valor de laevaluacin y el valor de mercado
Limites Aceptables
Nivel
Medidas IAAO (1999) Directrices CTM (2009)
Promedio 0,90 - 1,10 0,701,00Mediana
Promedio Ponderada
Uniformidad
Coeficiente de Variacin - CV i.
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Medidas de Desempeo - TERRENOS
Anlisis Exploratorios
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Medidas de Desempeo - DEPARTAMENTOS
Anlisis Exploratorios
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Medidas de Desempeo - CASAS
Anlisis Exploratorios
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Proceso de la PVG
1 - Conjunto de datos de Terrenos
2 - Modelado por Regresin Clsica. Caractersticas Estructurales. Caractersticas de Localizacin (Macrolocalizaciones)
3 - Modelado de Superficie con Residuos da Regresin
4Clculo de los valores unitarios de la PVG. Modelo de regresin + Superficie de los residuos
Procesamiento y Anlisis
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N. Varivel Tipo Descrio Forma de Entrada
1 V_VALOR Contnua Valor monetrio do imvel R$
2 V_TEST Contnua Frente do lote para o logradouro principal M
3 V_AREALO Contnua rea do lote M2
4 V_PAVIM Qualitativa Pavimentao 1- tem e 2- no tem
5 D_DOCA Contnua Distncia do imvel a Doca Km
6 V_SITUA Dicotmica Posio do lote na quadra 1- meio; 1- esquina; 0-demais
7 V_RENDA Contnua Renda mdia do Chefe do Domiclio R$
8 V_ELASTIC Qualitativa Elasticidade 1- transao e 2- oferta
9 V_COTA Contnua Altitude mdia do terreno M
10 V_COAPRO Quantitativa ndice de aproveitamento ndice
11 V_PERES Contnua Percentual de residncias %
12 V_CARAC Qualitativa Condomnio horizontal fechado 1- no e 2- sim
13 V_REGIAO Qualitativa Regio da cidade 1- sul e 2- norte
14 V_COORD Contnua Coordenadas planas - TSA Km
Conjunto de Dados: TERRENOS
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Procesamiento y Anlisis
Resultados de la Regresinr2
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Procesamiento y Anlisis
Resultados de la RegresinCoeficientes
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Regression Standardized Residual
2,5
0
2,0
0
1,5
0
1,0
0,5
00,0
0-,5
0
-1,0
0
-1,5
0
-2,0
0
-2,5
0
Histogram
Dependent Variable: LNVALOR
40
30
20
10
0
Std. Dev = ,98
Mean = 0,00
N = 375,00
Procesamiento y Anlisis
Resultados de la RegresinNormalidad
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Modelo de Regresin
3__2_
2____
____
9963,0*2325,1*6438,0*9987,0*0399,1*
0006,0*3930,1*6808,1*9854,0*2928,1*
5442,1*0002,1*8877,0*212,2*511,449
EDMLNTESTVREGIAOVEDMNDMCOTAV
NDMEDMELASTVCARACVPERESVCOAPROV
PAVIMVRENDAVDOCAVLNARELVVALOR
- para cada quilmetro que un determinado terreno se distancia de la regin de Doca su valor decrece en unpromedio 11,23%;- para cada real aumentado en la renta promedio del jefe del domicilio el valor del terreno sube 0,02%;- cuando el terreno se encuentra en calle pavimentada el valor es un promedio 54,42%superior al de un
terreno localizado en calle no pavimentada. Este grande porcentaje de diferencia puede ser explicado por ladistribucin espacial de la variable, donde la no pavimentacin ocurre en general donde los valores de losinmuebles son ms bajos;- para cada unidad de aumento en el coeficiente de aprovechamiento, el valor del terreno sube en un promedio29,28%;- cuando el porcentaje de residencias del circun-vecindario de un terreno aumenta en una unidad, el valor delinmueble decrece 1,46%;
- cuando la altitud del terreno se eleva en un metro, el valor del mismo sube en promedio 3,99%.
Procesamiento y Anlisis
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Modelado de la Superficie de los Residuos
Fatiamento dos Resduos
Legenda:
Fatiamento dos Resduos
Legenda:
Lag (m)
100009000800070006000500040003000200010000
,4
,3
,2
,1
0,0
Imoran= 0,32
Distance, h
103
0 450 900 1350 1800 2250 2700 3150 3600-98,06
-5,91
86,24
178,39
270,54
362,69 C = 72%
Procesamiento y Anlisis
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Plano de Valores Genricos
Procesamiento y Anlisis
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Procesamiento y Anlisis
Mapa de Valores Genricos
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Procesamiento y Anlisis
Mapa de Valores Genricos
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Procesamiento y Anlisis
Mapa de Valores Genricos
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Modelo de Valuacin Masiva - Terrenos
atmqtvt FFFFFFFFFFVAV )( 987654321
onde
F1-9= Fatores de ponderao
F1: factor de frente (Ftest)F2: factor de rea (Far)
F3: factor de forma del lote(Fforma)
F4: factor de situacin em la cuadra(Fsq)
F5: factor de topografia (Ftop)
F6: factor de condicin de superficie (Fcs)
F7: factor de pavimentacin (Fpav)
F8: factor de mejoramiento (Fmp)
F9: factor de tipo de ocupacin (Fto)
Fat: factor de ajuste del valor catastral del terreno
Procesamiento y Anlisis
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Modelo de Valuacin Masiva - Departamentos
acvtipsitelepcvlocacrcv FFFFFFFFCV )405,10( cov
Fac: factor de rea construida
Floc: factor de localizacin
Fpcv: factor de categora constructiva
Fcov: factor de conservacin
Fele: factor de ascensor
Fsit: factor de situacin en el predio
Ftip: factor de tipo de unidad
Fav: factor de ajuste del valor catastral
onde
Cr = R$ 752,54
rea Terreno?
Procesamiento y Anlisis
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Resultados
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Consideraciones Finales
Extra-fiscalidad del impuesto:Acera; Inmueble regular; APP
Monto tributario gradual:Diferencia valor catastral140%
Alcuotas:Incidencia por bandas (porciones deducibles)
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Consideraciones Finales
La mejora del proceso de evaluacin masiva es
{datos, personas, mtodos}
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Programas Gratuitos
http://www.dpi.inpe.br
http://www.geoda.uiuc.edu
http://www.icpsr.umich.edu/CRIMESTAT/
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Everton da Silva
Ingeniero AgrimensorProfesor de la Universidade Federal de Santa Catarina
Departamento de GeocienciasCentro de Filosofa y Ciencias HumanasCFH
Contacto
mailto:[email protected]:[email protected]
