Universidad del Istmo

Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales

ANÁLISIS DEL DÉFICIT HABITACIONAL EN GUATEMALA Y EL

APROVECHAMIENTO DE FUENTES DE FINANCIAMIENTO DE

VIVIENDA PARA EL SEGMENTO MEDIO BAJO

ANA LUCÍA SALGUERO VÁSQUEZ

Guatemala, 23 de julio de 2012

Universidad del Istmo

Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales

ANÁLISIS DEL DÉFICIT HABITACIONAL EN GUATEMALA Y EL

APROVECHAMIENTO DE FUENTES DE FINANCIAMIENTO DE

VIVIENDA PARA EL SEGMENTO MEDIO BAJO

Trabajo de Graduación

Presentado al Consejo de la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la

Universidad del Istmo para optar al título de:

Licenciada de Administración de Empresas con especialidad en Negocios

Internacionales

por

ANA LUCÍA SALGUERO VÁSQUEZ

Tema que fuera asignado por el Consejo de la Facultad de Ciencias Económicas y

Empresariales en mayo de 2011

Asesor: Lic. Edin Velásquez

Guatemala, 23 de julio de 2012

DEDICATORIA

El trabajo de graduación lo dedico con todo mi amor y cariño:

A Dios por brindarme la oportunidad de la vida y siempre llenarme con su

sabiduría y entendimiento. Por guiarme siempre en el camino del bien.

A mis padres, por el amor y apoyo incondicional que siempre me han mostrado a

lo largo de mi vida. Por ayudarme a encaminarme hacia el éxito, pero sobre todo a

desarrollarme no sólo como profesional sino también como una persona humana

íntegra. Han sido parte fundamental en el logro de todas mis metas.

A mis hermanos, por estar siempre a mi lado a pesar de todo. Por ser uno de los

motores fundamentales y mi motivación principal para culminar mis metas siendo así

un buen ejemplo para ellos. Esto es una muestra de que sí se puede.

A mi tía Nelly, quien sin su apoyo durante los 4 años en mi carrera no hubiese

podido culminar esta meta. Gracias por confiar en mi familia, pero sobre todo en mí.

A mi abuelita Andrea que en paz descanse, por sus oraciones y amor brindado

durante el tiempo que Dios nos la concedió, siempre la recordaré y estará en mi

corazón.

A mi abuelita Paula y a tía Vila, por su amor y oraciones a lo largo de todo este

viaje y por siempre estar allí dándome ánimos para continuar en el cumplimiento de

mis metas que sé son alegría para ustedes.

A mi familia tanto paterna como materna, gracias por estar conmigo en todo

momento, apoyándome en las buenas y en las malas. Son una fuente de energía y

bendiciones para mi vida.

A Eduardo por ser parte de esta aventura conmigo, darme ánimos cuando

desmayaba y compartir la alegría de mis logros. Gracias por siempre estar para mí.

A todos mis amigos de la Universidad, por emprender este reto juntos, todos los

momentos duros y alegres. Por su amistad sincera y sobre todo porque sé que tengo

hermanos que formarán parte de toda mi vida. ¡Lo logramos!

A todos mis profesores y todos los miembros de la Facultad por el apoyo que

mostraron durante todo este tiempo. En especial a mi asesora académica la Dra.

Karen Pineda, por ser mí guía pero más aún mi amiga. También a la Licda. José

Elías, quien siempre estuvo allí para todos, por todas las enseñanzas, pero sobre todo

el ejemplo de vida. Al Lic. Edin Velásquez, por su ayuda y apoyo, durante la

realización del trabajo de graduación, sin su apoyo no lo hubiese logrado.

Al Grupo Q Guatemala, empresa para la cual laboro y que abrió sus puertas para

desarrollarme como profesional. Por apoyarme con todas mis actividades de la

Universidad y siempre encontrar una respuesta favorable a todas mis solicitudes.

Sin duda, esta es una gran meta alcanzada y un trabajo que con esfuerzo se ha

logrado, espero pueda ser material que le permita a las demás generaciones a intentar

siempre buscar soluciones a las problemáticas que se enfrentan día con día pero sobre

todo aportar al desarrollo de todos los guatemaltecos.

“Haz sólo lo que amas y serás feliz, y el que hace lo que ama, está

benditamente condenado al éxito, que llegará cuando deba llegar, porque lo que

debe ser será, y llegará naturalmente”.

(Facundo Cabral)

ÍNDICE GENERAL

Página

Abstract 1

I. Déficit habitacional en Guatemala 3

I.1 Definición de deficiencia estructural 4

I.2 Déficit cuantitativo 7

I.3 Déficit cualitativo 10

I.4 Déficit por niveles de ingreso 18

II. Limitantes al acceso de financiamiento 22

II.1 Perfiles de los Deudores Hipotecarios 25

II.2 Oferta 27

II.3 Demanda 28

II.3.1 Sector medio bajo 29

II.3.2 Poca disponibilidad de fondos o poca disposición de la

banca comercial a financiar 30

III. Aprovechamiento de las fuentes típicas de financiamiento de vivienda 33

III.1 Fuentes de financiamiento para el adquirente de la vivienda 33

III.2 Fuentes de financiamiento tanto para el desarrollador de

proyectos como para el adquirente 38

III.3 Vivienda Social Básica 43

III.3.1 Foguavi 43

III.4. El rol del FHA 45

III.4.1 Naturaleza del FHA 46

III.4.2 Función básica del FHA 47

III.4.3 Ventajas del FHA 48

III.4.4 Cédulas Hipotecarias FHA 51

III.4.5 Ejemplos del sistema FHA 52

III.4.6 El aprovechamiento del sistema FHA 62

III.4.7 Incentivos fiscales 63

III.4.8 Incentivos futuros 66

III.4.9 Divulgación del sistema FHA 67

Síntesis final 71

Referencias 76

Anexos 78

ÍNDICE DE SIGLAS

Asociación Nacional de Desarrolladores de Vivienda (ANACOVI).

Banco Agromercantil (BAM).

Banco Nacional de la Vivienda (BANVI).

Canasta Básica Vital (CBV).

Con Lote Propio (CLP).

Corporación Financiera Internacional (CFI).

Fondo Guatemalteco para la Vivienda (FOGUAVI).

Impuesto al Valor Agregado (IVA).

Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA).

Instituto Nacional de Estadísticas (INE).

Instituto Nacional de Vivienda (INVI).

International Organization for Standardization (ISO).

Ministerio de Comunicación, Infraestructura y Vivienda (CIV).

Superintendencia de Bancos (SIB).

1

ABSTRACT

Más de un millón y medio de viviendas son necesarias para solucionar el déficit

habitacional existente en Guatemala. Las personas más afectadas son aquellas de

menores ingresos, quienes no encuentran alternativas ni opciones que les permita

adquirir una casa que reúna las condiciones mínimas para vivir con dignidad.

Siendo constitucionalmente un derecho reconocido en Guatemala, se puede

mencionar que según las condiciones actuales del déficit habitacional en el país, las

partes responsables del desarrollo de las oportunidades para que la población pueda tener

acceso a este bien, no le han brindado la importancia y atención al problema que para los

seres humanos representa el carecer de un lugar donde vivir.

Es por eso que se debe entender lo que representa el déficit habitacional y el

impacto que genera en la población guatemalteca. Por ello se definirá el alcance que éste

tiene y los elementos que lo componen, para luego analizarlo a nivel estructural con

cifras, estadísticas y gráficas que permitan tener una noción clara de la situación. El

análisis se hará a partir del estudio realizado por el Ministerio de Comunicación,

Infraestructura y Vivienda (CIV) en el año 2004; por lo que a lo largo de este texto se

estará mencionando.

El déficit habitacional permite cuantificar las necesidades de vivienda en términos

de la capacidad de pago de las familias, para adquirirla a diversos niveles de precios.

Enfocándose al segmento medio bajo, la problemática que enfrenta éste es la falta de

fuentes de acceso a financiamiento para adquirir el inmueble. Sin embargo, el objetivo

de la investigación es dar a conocer que en Guatemala sí existen mecanismos que

pueden facilitar el financiamiento de créditos a través de instituciones aprobadas para

optar a una vivienda digna.

2

El sistema que se analizará como facilitador para el segmento medio bajo es el

Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), el cual participa como ente rector

y asegurador de las operaciones realizadas, ya que no sólo brinda al constructor asesoría

técnica en el desarrollo del proyecto incluyendo la urbanización, la construcción, la

inspección y entrega de las viviendas; sino también al promotor de viviendas, la

facilidad en la venta de las viviendas, al inversionista la seguridad de recuperación de su

inversión, al cliente emisor la facilidad de adquisición o construcción de su vivienda,

todo esto bajo la administración profesional de una entidad aprobada.

3

I. Déficit habitacional en Guatemala

Para iniciar, se debe aclarar el término de vivienda, lo que permitirá entender las

clases de déficit que existen y sus respectivos componentes. La vivienda se le conoce

como la morada o habitación, o sea el lugar donde las personas se alojan, descansan y

recuperan energía para trabajar, conviven con su familia y vecinos, intercambian

experiencias y sentimientos, se toman decisiones y se realizan actividades individuales y

colectivas de la vida personal (Equipo Nizkor, 2012).

El diccionario de la Real Academia Española (2012) completa esta definición

afirmando que la vivienda es un lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado

por personas. Además, es importante enfatizar que para ser habitado por personas, este

lugar debe constar con las condiciones mínimas requeridas, que posteriormente se

definirán.

A la vez, es importante reconocer que la vivienda es un derecho humano reconocido

y respaldado a nivel nacional e internacional, porque éste dignifica a la persona y le

brinda seguridad. En Guatemala, la Constitución de la República (2012), menciona en

el artículo 1 y 2 que es deber del Estado organizarse para proteger a la persona y la

familia para conseguir el bien común, así como garantizarles a los habitantes la vida,

libertad, justicia, seguridad, paz y el desarrollo integral de la persona.

Así también, el mismo documento lo ratifica en el artículo 105, “El Estado a través

de las entidades específicas, apoyará la planificación y construcción de conjuntos

habitacionales, estableciendo los adecuados sistemas de financiamiento que permitan

atender los diferentes programas, para que los trabajadores puedan optar a viviendas

adecuadas que llenen las condiciones de salubridad. Los propietarios de las empresas

quedan obligados a proporcionar a sus trabajadores, en los casos establecidos por la ley

viviendas que llenen los requisitos anteriores”.

4

Para ampliar el contexto, Gutiérrez Martínez (2012, p. 3) afirma que existen tratados

internacionales que han sido firmados y ratificados por Guatemala tal como el Pacto

Internacional de Derechos Económicos y Sociales, el cual en el artículo 11, numeral

primero, menciona que “Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de

toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación,

vestido y vivienda adecuados, y una mejora continua de las condiciones de existencia.

Los Estados partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este

derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación

internacional fundada en el libre consentimiento”.

El déficit habitacional está dado por dos componentes: el déficit cuantitativo,

conformado por las viviendas nuevas que deben construirse y dotarse de servicios

básicos; y, el déficit cualitativo, que incluye aquella familias que viven bajo condiciones

indignas o en una vivienda hacinada. Ambos componentes se explicarán con más detalle

en los capítulos siguientes.

I.1 Definición de deficiencia estructural

El estudio reveló que en el XI Censo Nacional de Población, la población residente

en el territorio nacional en 2002 era de 11,237,196 habitantes. Para ese año los

Departamentos que concentraban la mayor cantidad de población, eran el Departamento

de Guatemala, con 23%; seguido de Huehuetenango, 8%; San Marcos, 7%; Alta

Verapaz, 7%; Quetzaltenango, 6%; Quiché, 6%; y, Escuintla, 5% (CIV, 2012, p. 8).

Esta misma institución afirma que los 11,237,196 habitantes estaban agrupados en

2,260,608 hogares, con un tamaño promedio por hogar de 5.1 habitantes. El

Departamento que concentraba la mayor cantidad de hogares, era Guatemala, con 26%;

mientras que Huehuetenango contenía 7% de ellos. San Marcos, 6%; Alta Verapaz, 6%;

Quetzaltenango, 5%; Quiché, 5%; y, Escuintla, 5%.

Así mismo, señala que estas cifras indican que no sólo la población va en aumento

en el Departamento de Guatemala, que es donde se ubica la ciudad y donde hay más

5

movimiento económico; sino que también la población aumenta en una de las regiones

con menos desarrollo y oportunidades como lo es la Sur Occidental.

Para continuar definiendo la situación habitacional, a través del VI Censo Nacional

de Habitación se pudo identificar que en 2002 había un total de 2,578,265 locales de

habitación o viviendas, de las cuales 88% correspondía a casas formales; es decir, todo

ambiente, lugar o espacio físico separado e independiente que ha sido construido,

adaptado o dispuesto para el alojamiento de uno o más hogares, y que al momento del

Censo no se utilizaban para otros fines (CIV, 2012, p. 12).

El 12% restante se distribuye en otro tipo de viviendas de las cuales:

Un 2%, correspondía a apartamentos, los cuales el estudio hacía referencia como un

cuarto o conjunto de cuartos que forma parte de un edificio de dos o más pisos, y se

encuentra separado de otros apartamentos similares por paredes divisorias que van

desde el piso hasta el techo. Éstos se caracterizan por tener acceso a través de un

área común como los pasillos y los servicios exclusivos de agua, electricidad y

servicio sanitario.

El 5%, se identificó que eran ranchos, los cuales describían como locales de

habitación construidos con materiales de la región (barro, paja, lepa, palo o caño);

generalmente, el techo es de paja o palma y el piso de tierra.

Un 5%, haciendo referencia a cuartos en casa de vecindad o palomares, a los cuales

se les conoce como cuartos de habitación situados dentro de un local adecuado para

alojar a uno o varios hogares. Generalmente se caracterizan por tener entrada directa

desde un pasillo, patio o corredor. Un hogar puede ocupar uno o más cuartos y este

conjunto de cuartos constituye un sólo local de habitación. Generalmente comparten

los servicios de agua, electricidad y servicios sanitarios.

Dentro de este mismo 5% , en el estudio se refleja una categoría denominada

Otros, en la cual se incluye las casas improvisadas o covachas que normalmente son

locales de habitación provisional, para uno o más hogares, construido con materiales

6

de desecho (plástico, cartón, lámina, lepa); otros como unidades móviles (tiendas de

campaña, botes, barcos, vagones, etc.) y locales de estructuras permanentes no

destinadas para alojamiento de personas tales como graneros, garajes, casetas,

almacenes, cuevas, etc.; siempre que al momento del censo se encuentren ocupados

con fines de habitación.

Se observa claramente, según las cifras antes mencionadas, que el crecimiento

poblacional va en aumento y que mientras tanto la demanda social por un módulo

habitable crece. De esta forma conforme pasa el tiempo, se va reduciendo aún más la

vivienda como un bien alcanzable solo a través del ahorro de los integrantes de una

familia, y cuyos ingresos escapan al quintil más amplio de la población; es decir, que

subsisten con menos de una tercera parte del valor de la canasta básica mínima.

Para ejemplificar lo antes mencionado, pueden citarse las estadísticas del Instituto

Nacional de Estadísticas (INE, 2012), en donde se da a conocer que el costo de la

Canasta Básica Vital (CBV) para una familia de cinco miembros se incrementó a

Q. 3,078.96 mensuales en enero del 2012, su nivel más alto de la historia

(INE, 2012, p. 3).

Si Al seguir con las estadísticas, el INE (2012, p. 6) menciona que 3 de cada 4

guatemaltecos viven en condiciones de pobreza; y, de éstos, 3, 2 se encuentran en

situación de pobreza extrema. Estos números permiten visualizar las condiciones de los

demandantes de vivienda, los cuales no cuentan con una oferta de empleo lo

suficientemente amplia para hablar de la vivienda como un bien asequible a través del

ahorro, y tampoco un ingreso que justifique el pago de cualquier subvención o

financiamiento de proyectos de inmobiliarias privadas.

Es necesario enfatizar que al discutir el tema de vivienda, también se habla de la

necesidad de suelo para ubicarla, y el suelo es tierra, y comentar acerca de la tierra en

Guatemala y su regulación es una cuestión que aún se debate únicamente entre

miembros de la sociedad como un tema que corresponde a la entidad competente como

lo es el Congreso de la República.

7

La Secretaria de Planificación y Programación de la Presidencia (2012), reconoce

que al llamar déficit, se habla de una de las deficiencias del sector vivienda más grandes

en Guatemala, que se ha dado por la falta de diseño y aplicación de una política de

vivienda y asentamientos humanos de largo plazo: desarrollo integral y sostenido de los

conjuntos habitacionales, que reduzca el déficit cualitativo y cuantitativo de la vivienda

y haga eficiente y continua la inversión destinada a este sector.

En seguida se iniciará con la definición de los componentes del déficit habitacional

con un análisis detallado de cifras que permitirán una mejor comprensión de su

estructura y a la vez identificar el impacto esta situación nacional, continuando con los

resultados del estudio realizado por la CIV.

I.2 Déficit cuantitativo

Según el estudio del CIV (2012, p. 16), el déficit cuantitativo está definido por las

viviendas nuevas que deben construirse, así como dotarse de servicios básicos y que

demandan extensiones adicionales de suelo urbano o rural. De igual forma, las

demandadas por hogares que alquilan y esperan contar con una vivienda propia. Por lo

tanto, un primer método para estimarlo consistió en restar el inventario de viviendas del

número de hogares.

Esta situación permite evidenciar el constante crecimiento del número de

asentamientos humanos precarios que muestran alto deterioro de la calidad de la

vivienda, hacinamientos, inexistencia de servicios básicos: agua, drenajes, difíciles

accesos e inadecuados servicios públicos.

Según Tobar (2012, p. 6), un claro ejemplo de esto se observa en las viviendas

instaladas en las bases del puente Belice; las casas en particular son sencillas y frágiles.

Las familias viven en circunstancias precarias en donde duermen y comen en la misma

habitación; las casas son montadas en postes de madera, pedazos de cartón y láminas de

zinc oxidadas, en un piso de tierra.

8

Así también, hace énfasis en que en el lugar no cuenta con los servicios básicos de

agua y saneamiento, por lo que deben buscar un sitio afuera de la morada para realizar

sus necesidades fisiológicas y deben ingeniárselas para bañarse y cocinar. Sólo tienen

acceso a una conexión de energía eléctrica. No hay alumbrado, ornato u otro servicio

público, como ocurre en otros puntos de la ciudad (ver Anexo 1).

A nivel regional, las cifras que se muestran del déficit cuantitativo en Guatemala,

según el INE (2012, p. 10) van en aumento creciente. Las regiones afectadas con el

déficit cuantitativo más alto son la Metropolitana, con un 47%; el Sur Occidente, con un

17%; y, la región Central, con un 14%. La suma de estas regiones hacen más del 78%

del déficit de todo el país. Esto hace notar que en el caso del área metropolitana son más

de 55,464 hogares con una vivienda en condiciones inadecuadas y 138,458 con vivienda

no propia.

Por el otro lado, las regiones guatemaltecas que presentan un menor porcentaje de

este déficit son el Nororiente, con un 7%; el Suroriente, con un 6%; el Norte, con un 4%;

el Noroccidente, con un 3%; y, el Petén con un 2%. En este caso, es un 22% del déficit

general del país. Por mencionar un caso, en el Departamento de Izabal existen 3,414

hogares con vivienda inadecuada y 8,989 hogares con vivienda no propia. Estos números

dan una panorámica a nivel nacional de la distribución del déficit cuantitativo en el país,

para que ahora se pueda describir el déficit desde sus dos estructuras, tanto las viviendas

inadecuadas como las viviendas adecuadas no propias.

Viviendas inadecuadas

El estudio del CIV (2012, p. 20) indicó que el déficit cuantitativo por viviendas

inadecuadas está conformado por cuartos en casa de vecindad, casas improvisadas y

otros, restando de ellas las reportadas como de uso temporal y las abandonadas, que

significan 110,554 unidades. De ese total, 50% se concentra en el departamento de

Guatemala; 10% en Escuintla; 5% en Suchitepéquez; y, 4%, en San Marcos.

Sin embargo, al observar el porcentaje que representan las viviendas inadecuadas

respecto del total de hogares por Departamento, es decir, la brecha que representa el

número de viviendas inadecuadas por cada cien hogares, Guatemala y Escuintla

9

poseen la misma proporción (10%), mientras que Suchitepéquez alcanza 8% y

Retalhuleu 6%.

Viviendas adecuadas no propias

Por su parte, el déficit cuantitativo por viviendas adecuadas no propias,

comprende las casas formales y los apartamentos en buen estado que están

alquiladas; es decir, que los miembros del hogar pagan al propietario o

subarrendatario del local de habitación una cantidad de dinero o su equivalente en

especie o servicio cedido o prestado. Al referirse al término prestadas, quiere decir

que los miembros del hogar ocupan el local de habitación con expresa autorización

del propietario, sin pagar alquiler o en otra forma de no propiedad, cuyos habitantes

tienen la expectativa de contar con una vivienda propia en el corto o mediano plazo y

tienen capacidad para adquirirla dentro de distintos límites de ingresos.

Al apreciar los números, se puede identificar que una de las áreas más afectadas a

nivel de país es la Metropolitana, ya que son muchos los guatemaltecos que salen de sus

hogares en el interior del país en busca de nuevas oportunidades, de encontrar una mejor

calidad de vida y, sobre todo, de tener acceso a todos los beneficios que se encuentran en

la ciudad.

Sin embargo, según afirma Castillo (2012) muchas de estas personas vienen sin

ninguna pertenencia, sin un lugar definido para ubicarse y mucho menos un empleo

seguro que les permita mantenerse en las condiciones mínimas en la ciudad. Por lo tanto,

aseguró que muchos habitantes buscan zonas no adecuadas para vivir y en condiciones

precarias con tal de poder estar entre el territorio de las oportunidades.

Éste sólo es un lado de la moneda. Tradicionalmente, el país ha medido sus

necesidades habitacionales en términos del déficit cuantitativo, que pretende identificar

el número de viviendas requeridas para satisfacer las necesidades habitacionales

existentes. Frente a este déficit, el gobierno guatemalteco, similar a otros en América

Latina, se ha comprometido a una estrategia de apoyo a la producción de unidades

nuevas de vivienda a través del sector formal de la construcción.

10

No obstante esta tendencia, los últimos estudios realizados por el Ministerio de

Comunicaciones, Infraestructura y Vivienda (CIV, 2012, p. 16) y la revisión del gasto

público, llevado a cabo por el Banco Mundial, señalan la importancia de identificar la

otra porción del déficit habitacional, denominado déficit cualitativo.

I.3 Déficit cualitativo

El déficit cuantitativo representa muchas veces la mitad de lo que se conoce como el

déficit cualitativo, el cual se integra por todas las viviendas en malas condiciones que

requieren de mejora; es decir, que no demandan suelo urbano o rural. Entendiendo así,

las necesidades que pueden solucionarse más bien a través del mejoramiento sin requerir

la construcción de unidades nuevas.

Según el estudio del CIV (2012, p. 24) al restar el déficit cuantitativo, el

componente de la vivienda no propia; es decir, alquilada pero en buen estado, la

necesidad de construcción de vivienda nueva se reduce al 10% del déficit total, dejando

claro que la mayoría de las necesidades tratan de mejoramientos cualitativos.

Por una parte, este concepto aclara la gran capacidad del país, tanto del sector

formal como del informal en cuanto a la producción de vivienda. En el último período

censal (1994-2002), el stock de vivienda aumentó a un ritmo de 4.7% anual, mientras la

formación de hogares creció a un ritmo de 4.1% anual. Las cifras son más marcadas para

la población urbana donde los porcentajes fueron el 8.4% y 7.9%, respectivamente. El

número de unidades que se producen anualmente va en aumento, pero la calidad va

disminuyendo (INE, 2012, p. 5).

Para comprender mejor, se puede considerar lo siguiente: la producción de

viviendas comparada con la provisión de servicios de agua. En los cinco municipios de

mayor crecimiento poblacional durante el mismo período censal, se observó reducciones

en la cobertura de agua a nivel urbano, desde 12% en Antigua, y 15% en

Quetzaltenango, hasta 17% en Cobán y Chimaltenango, y 18% en Escuintla.

11

Las cifras sugieren que el país está produciendo viviendas para acomodar el

incremento de la población, pero está atrasado en proveer los servicios que pueden

convertir estas casas en comunidades. Si bien este déficit cualitativo destaca por su

tamaño y por su dinámica, se concentra mayoritariamente entre la población más pobre.

En efecto, de los afectados por el déficit cuantitativo de vivienda, la gran mayoría

(el 70%) se encuentra entre el 20% que posee mayores ingresos del país. Menos del 20%

ganan por debajo del ingreso mediano. En cambio, en los hogares afectados por el déficit

cualitativo de vivienda se concentran un 75% dentro de los 50% más pobres

(INE, 2012, p. 7).

Según el CIV (2012, p. 25), el déficit cualitativo de vivienda también se manifiesta

en términos de costos sociales, ya que la falta de agua potable y saneamiento representan

un alto costo monetario por obtención de agua de mala calidad, en forma esporádica y

fuera de la vivienda. Además, causan altos gastos en medicamentos para tratar

enfermedades generadas por la falta de agua de buena calidad y contaminación del

ambiente. Y, finalmente, reducen la capacidad de producción de las personas del hogar

que deben invertir tiempo para la obtención y traslado del agua a la vivienda.

Así mismo, afirma que la falta de energía eléctrica, conlleva costos elevados por

adquisición de insumos para sustitución de la energía eléctrica en el hogar, reducción de

la capacidad de generación de ingresos por actividades productivas asociadas al

excedente de tiempo de las amas de casa y la reducción de la capacidad de producción

en microempresas o empresas asociadas al lugar de habitación.

Finalmente, la mala calidad de materiales de la vivienda y hacinamiento redunda en

gastos en medicamentos por enfermedades bronco-respiratorias, parásitos y virus,

asociadas a condiciones inadecuadas del lugar de habitación y en la pérdida por deterioro

de enseres domésticos y el equipamiento del hogar (INE, 2012, p. 9).

Esta institución afirma que el déficit cualitativo de vivienda, el cual fue estimado

como un subconjunto del inventario de vivienda, está conformado por los ranchos, así

como por las casas formales y los apartamentos de mala calidad y viviendas en las cuales

12

sus habitantes residen en condiciones de hacinamiento. La solución de este tipo de

déficit no demanda cantidades adicionales de suelo, ya que se trata de una población que

forma parte de algún asentamiento, en proceso del desarrollo, por lo que se asocia con

los programas de desarrollo comunitario y asentamientos informales.

Es necesario comprender los elementos que conforman el déficit cualitativo, para

identificar las consecuencias que representa en la actualidad los elevados números de

viviendas en malas condiciones, y medir la problemática que se seguirá manifestando, si

no se empieza a disminuir conforme al aumento de la población en el país.

A continuación, se describen los elementos que figuren en el inventario del déficit

cualitativo, que aparece detallado por departamento en el cuadro 1.

13

Cuadro 1

GUATEMALA: DÉFICIT DE VIVIENDA DESAGREGADO

POR DEPARTAMENTO Y SEGÚN TIPO (2002)

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14

Según el cuadro 1, el déficit cualitativo está dado por:

Ranchos: Su cantidad fue estimada por el número de este tipo de locales de

habitación, menos los reportados como de uso temporal y los abandonados, para un

total de 119,156 unidades.

Viviendas de mala calidad: Se consideraron aquellas casas formales y apartamentos,

sin tomar en cuenta los de uso temporal y los abandonados, con las características

siguientes:

- Las que al estar ubicadas en el área urbana tuvieran pared de bahareque, lepa,

palo, caña u otro material; así como las que teniendo pared de ladrillo, bloque,

adobe, madera o lámina metálica, tuvieran piso de tierra.

- Las que al estar ubicadas en el área rural tuvieran paredes de lámina metálica,

bahareque, lepa, palo, caña u otro material y piso de tierra. El total de viviendas

de mala calidad asciende a 148,674 unidades.

Viviendas hacinadas. Se consideraron como hacinadas las casas formales y los

apartamentos, excluyendo los de uso temporal y los abandonados, que tuvieran más

de tres personas por cuarto, excluyendo baño y cocina, para un total de 429,339

unidades.

En el estudio, para su mejor análisis, el déficit cualitativo de vivienda se integró con

las cantidades de ranchos y de viviendas hacinadas. Se seleccionó la cantidad de

viviendas hacinadas, porque resultó mayor que la de viviendas de mala calidad, pues se

trata de cualidades diferentes de un mismo universo. Es decir, que ambas cantidades de

viviendas no pueden ser sumadas, a riesgo de contabilizar doblemente algunas unidades,

aunque sí deben ser sumadas las cantidades de dinero necesarias para resolver ambas

situaciones (CIV, 2012, p. 5).

Con base en los elementos de este déficit, siempre tomando como referencia el

cuadro 1, se describirá en seguida el déficit cualitativo de servicios. Haciendo énfasis en

que las necesidades en los hogares no son las mismas, algunas viviendas cuentan con

15

ciertos servicios pero carecen de otros, aunque los mencionados a continuación son los

servicios mínimos con los que tiene que contar una vivienda digna.

El déficit cualitativo de servicios fue estimado respecto del total de hogares e

incluyó los servicios de agua, servicio sanitario, energía eléctrica y cocina con carbón o

leña. El cuadro 1 presenta esta información desagregada por departamento, la cual se

detalla a continuación:

Servicio de agua: Su cantidad fue estimada en 311,123 unidades, tomando como de

mala calidad las situaciones siguientes:

- Los hogares urbanos sin conexión a una red de distribución de agua y con

abastecimiento de agua de chorro público, pozo, río, lago, manantial, camión u

otro.

- Los hogares rurales con abastecimiento de agua de río, lago, manantial, camión u

otro.

Servicio sanitario: Su cantidad fue estimada en 319,117 unidades, tomando como de

mala calidad los hogares urbanos o rurales, sin ningún sistema de eliminación de

excretas o que no disponen de servicio sanitario.

Energía eléctrica: Su cantidad fue estimada en 436,576 unidades, tomando como de

mala calidad las situaciones siguientes:

- Los hogares urbanos sin conexión a una red eléctrica y que se abastecen

mediante panel solar, gas corriente, candela u otro tipo.

- Los hogares rurales sin conexión a una red eléctrica o panel solar y que se

abastecen mediante gas corriente, candela u otro tipo.

- Cocina con carbón o leña: Su cantidad fue estimada en 1,265,590 unidades,

tomando como de mala calidad los hogares, urbanos o rurales, que cocinan

utilizando carbón o leña como combustible.

Al sumar las viviendas afectadas por uno o más de los elementos antes

mencionados, se calcula que un total de 611,495 viviendas en Guatemala conforman el

déficit cualitativo habitacional, mientras que el déficit cuantitativo habitacional se estima

en 410,097 unidades. Los datos reflejan lo antes mencionado, siendo más las viviendas

16

en condiciones no adecuadas que las cantidades de hogares sin un lugar digno para

vivir.

Esta situación está a la vista de todos los guatemaltecos; no es necesario salir de la

ciudad para evidenciar la problemática de la vivienda en el país. Es por eso que muchas

entidades privadas con capacidad económica y responsabilidad han desarrollado

proyectos que ayudan a la disminución de estas necesidades en la población

guatemalteca. Tal es el caso de la empresa Cementos Progreso (Alianza, 2012, p. 5), que

en el 2011 realizó un estudio del déficit habitacional del país en alianza con la

organización Hábitat Guatemala, con el fin de proporcionar soluciones viables a esta

problemática.

Así mismo, indica que el estudio reflejó que de 1,635,723 viviendas demandadas

se encuentra un 59.9% con un déficit cualitativo para ser en números 656,628 viviendas;

mientras que indica un 40.1% de déficit cuantitativo para un total de 979,095 soluciones.

Dada las cifras, se realizó un estudio de las condiciones cualitativas de las viviendas para

determinar algunas formas de contrarrestar este déficit.

De igual forma, indicó que el 46% de las viviendas existente en Guatemala, tienen

un piso de tierra; un 31.25% es torta de cemento; un 16.25% de ladrillo de cemento, para

hacer el otro 6.5% de otros materiales descritos en la gráfica 1.

17

Gráfica 1

MATERIAL DEL PISO

En esta misma iniciativa, se identificó que solamente el 50% de las viviendas

existentes en Guatemala tienen paredes de block, concreto o ladrillo. Las demás

viviendas en un 24.28% son hechas con pared de adobe; un 16.54% de madera y el

restante 9.09% son de materiales como lepa, palos, cañas, lámina metálica, bajareque

entre otros.

Gráfica 2

MATERIAL DE PARED

Fuente: Alianza, 2012, p. 7

Fuente: Alianza, 2012, p. 9

18

El mismo estudio reflejó que el 67% de las viviendas existentes tiene un techo de

lámina; un 14.6% con concreto; un 12.0% de tejas; y, el 6.1% restante con materiales

como asbesto de cemento, paja, palma o similar. Esto evidencia que las condiciones de

los hogares no permiten que tengan una calidad de vida mínima por lo que diferentes

instituciones se unen para ayudar.

En síntesis, se observa con las cifras del déficit cualitativo, el constante aumento

debido a que la población más afectada no tiene los ingresos ni las fuentes para lograr

por sus propios medios para ubicar una vivienda digna y pagarla sin dejar a un lado las

necesidades básicas, como la alimentación. Es por eso que se analizará a continuación el

déficit desde el nivel de ingresos que perciben las familias guatemaltecas.

I.4 Déficit por niveles de ingreso

Para analizar el déficit habitacional, el mismo fue distribuido según estratos de

ingreso familiar mensual, tal como se muestra en el cuadro 2. La columna cinco indica la

situación de pobreza de los hogares que componen el déficit habitacional. Los hogares

en situación de pobreza extrema fueron aquellos con ingresos mensuales menores o

iguales a dos salarios mínimos, Q. 2,000.00; esto suponiendo que el salario mínimo es de

Q. 1,000.00 mensuales aproximadamente.

Los hogares en situación de pobreza fueron aquellos cuyos ingresos mensuales se

encontraban entre dos y cuatro salarios mínimos Q. 2,000.00 a Q. 4,000.00. El resto de

hogares con ingresos mayores de Q. 4,000.00 se consideró no pobre, con capacidad de

pago o demanda efectiva para adquirir una vivienda sin necesidad de subsidio directo.

19

Cuadro 2

DISTRIBUCIÓN DEL DÉFICIT HABITACIONAL POR ESTRATOS DE

INGRESO MENSUAL DEL HOGAR SEGÚN SALARIO MÍNIMO (2002),

QUETZALES

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Retomando los datos ofrecidos por el estudio del CIV (2012, p. 28), y las cifras de

la gráfica 2, las cuales están representadas de forma agregada, es decir, el déficit

habitacional total de 1,021,592 soluciones habitacionales; y específica por segmentos

de población según capacidad de pago y el papel del Estado, lo cual implica 591,167

soluciones habitacionales para segmentos de pobreza y extrema pobreza, donde el

Estado es subsidiario y facilitador; y 427,425 soluciones habitacionales para segmentos

que constituyen demanda efectiva, donde el Estado es facilitador. La intención del

Estado de apoyar con subsidios para solucionar el déficit identificado, representa un

reto muy ambicioso por parte del Gobierno guatemalteco.

Según cálculos del Banco Mundial (2012, p. 3), si las entidades estatales mantienen

sus actuales presupuestos y los dedican al tema de la vivienda, llegarán a solucionar el

déficit habitacional en el espacio de 35 años. Por ahora, como se ha visto, el déficit

cualitativo está creciendo.

Por mencionar, según el CIV (2012, p. 30), el indicador de conexiones de agua dio

un desfase entre 13% y 18% en ocho años, lo que significaría que para cubrir las

necesidades existentes podrían necesitarse 35 años, tiempo durante el cual el país

enfrentaría otro déficit mayor al actual. Bajo este panorama tan complejo, en donde la

población más pobre, pero que posee suelo urbano o rural, no consigue las condiciones

necesarias para obtener una vivienda adecuada, es el Estado el responsable de proveerla.

Es por eso que la atención del déficit cualitativo de vivienda, se ha dado a través de

financiamiento del sector privado, pero de una manera incipiente, con cobertura muy

baja y con plazos muy cortos; sin embargo, esta experiencia permite anticiparse a un

modelo de financiamiento que resuelve parcialmente una necesidad en el campo del

desarrollo comunitario, pero que aún está lejos de ser una solución al problema.

Si se analiza la capacidad actual del sector financiero privado en el país, se

encontrará una red de instituciones de micro-finanzas, organizaciones no

gubernamentales, cooperativas y bancos del sistema, que ya cuentan con instrumentos y

realizan aproximadamente una atención de 20,000 créditos anuales para mejoramiento

de vivienda para los sectores de bajos ingresos.

21

Esta capacidad actual podría multiplicarse si las instituciones que trabajan

directamente con la población tuvieran acceso a mayores montos de capital y plazos

adecuados a las necesidades y capacidad de pago de los beneficiarios finales. Por otro

lado, en Guatemala en la actualidad se cuenta un sector financiero comercial con alta

liquidez y mucho interés en ingresar al sector del micro-financiamiento, pero deben

enfrentar las dificultades del desconocimiento del sector, limitado plazo del capital y

limitada capacidad de invertir en sectores definidos de riesgo (alto requisito de

aprovisionamiento).

Por otra parte, en Guatemala se encuentra que el déficit cualitativo se asocia con el

sector habitacional informal. Las poblaciones de menores ingresos y perteneciendo al

sector informal, también suelen habitar las comunidades que carecen de servicios

básicos y con viviendas deficientes.

En el capítulo siguiente se identificará cuál es la verdadera problemática que no

permite que las personas con un nivel socioeconómico medio bajo puedan adquirir su

vivienda digna y/o puedan mejorar la que ya tienen. Además, se mostrará una gráfica de

la demanda de vivienda cualitativa y cuantitativa por niveles de ingreso, la cual permitirá

terminar de entender en dónde se encuentra la mayor concentración del déficit, e

identificar al grupo objetivo para cual se presentará una solución más adelante.

22

II. Limitantes al acceso de financiamiento

Guatemala es un país con alta dependencia del sector agrícola, el cual durante los

últimos años ha tenido problemas, por factores tales como la baja de productos de

exportación como el cardamomo y el café. Aunque en los momentos actuales estos

“commodities” muestran los mayores precios históricos, su impacto es concentrado y

temporal. Así también se han enfrentado conflictos políticos y socioeconómicos que por

más de treinta años han afectado la economía del país. Esto ha causado una alta

incertidumbre en la inversión privada, que consecuentemente provoca desempleo y bajo

ingreso de las familias, que no les permite alcanzar por sí mismas una solución

habitacional básica, con las características primordiales de construcción y servicios

(Mayor, 2012 p. 6).

Es por eso y agregando el crecimiento acelerado de la población y las condiciones

económicas del país, que las condiciones no permiten que las personas puedan adquirir

una unidad habitacional, la que ha inducido la intervención del Estado a través de la

creación de diversas entidades. Es así como en el año de 1965 se creó el Instituto

Nacional de Vivienda (INVI), que en 1973 se convirtió en el Banco Nacional de la

Vivienda (BANVI). De igual manera, lo que se conoce según el Acuerdo No.75992, en

el año 1992 el Fondo Guatemalteco para la Vivienda (FOGUAVI).

Estos son, por mencionar algunas iniciativas que el Estado ha desarrollado para

ayudar a disminuir el déficit habitacional y a la población con necesidad de una vivienda

básica; sin embargo, esto no significa que se desarrollen propuestas únicamente para las

personas en extrema pobreza que en sus circunstancias no la conciben como tal, sino que

también al segmento de la población que si tiene ingresos que le permitirían acceder a

pagar una mensualidad para adquirir su vivienda, pero no cuentan con los medios para

cubrir los enganches o la adquisición de préstamos bancarios.

Por otro lado, se debe entender que la vivienda es un bien que debe estar disponible

en el mercado, compitiendo con otros, porque como mercancía no tiene substitutos

cercanos. Por lo tanto, para colocarlas en el mercado es necesario basarse en la oferta y

la demanda que tienen relación directa con la determinación del precio.

23

En el caso de la demanda, mientras más bajo sea el precio, existirá una mayor

cantidad de personas dispuestas a comprar y en la oferta si el precio es más alto habrá un

número mayor de empresas listas a invertir.

Según Calvo (2012, p. 21), es importante tener claro que al referirse al término

financiamiento, no es más que el mecanismo que tiene por finalidad obtener recursos

con el menor costo posible. Tiene como principal ventaja la obtención de recursos y el

pago en años o meses posteriores a un costo de capital fijo llamado interés; por lo

general es una tasa de interés compuesto, lo que significa que son capitalizados cada

mes.

En el caso de la vivienda, que es un bien inmueble que tiene un costo elevado,

normalmente se quiere de un financiamiento a largo plazo que permita completar con

cuotas tanto el total del costo del bien como los intereses del crédito en un determinado

tiempo, según los niveles de ingreso de la persona o del grupo familiar.

Sin embargo, las entidades bancarias que son instituciones financieras que se

encargan de administrar el dinero de unos para prestarlo a otros, y en la mayoría de los

casos cuentan con el capital para cubrir este tipo de deuda, llamada también hipoteca,

requieren el cumplimiento de ciertos requisitos que son indispensables para ser personas

o sujetos de crédito.

Es importante comprender lo anterior, a la hora de enfocarse en las limitantes que

las personas tienen en la actualidad para conseguir el crédito o financiamiento que les

permita adquirir su vivienda. Las razones pueden ser muchas; pero a continuación se

detallará la problemática con puntos específicos, los cuales se pueden apreciar en la

gráfica 3.

24

Gráfica 3

DEMANDA DE VIVIENDA POR NIVELES DE INGRESO

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25

II.1 Perfiles de los Deudores Hipotecarios

Al hablar de deudor hipotecarios de vivienda, se hace referencia a la definición que

da la ley del Instituto del Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA, 2012, p. 4), la cual

lo define como toda persona natural o jurídica, nacional o extranjera que solicita un

préstamo destinado a la vivienda, ya sea que ésta haya sido construida por una compañía

constructora, o bien cuando sea propietario del lote sobre el cual se pretende construir el

inmueble, poniendo éste como garantía. También aplicaría la solicitud de financiamiento

para ampliaciones o mejoras a la propiedad.

La problemática a la que se enfrentan muchos de los guatemaltecos en la

actualidad, según afirma Velásquez (2012), es que una persona que quiera ser sujeto de

crédito tiene que ser calificable por el sistema bancario. Esto quiere decir que cuando un

individuo solicita o busca un financiamiento para vivienda, el banco es quien define si es

o no sujeto de crédito, y esto implica cumplir con ciertos requerimientos. Siendo un

primer obstáculo el que el individuo cuente con un ingreso estable, ya que éste debe ser

verificable.

Por mencionar un ejemplo, para la solicitud de préstamo de vivienda del Banco

Agromercantil (BAM) para el 2012, ya sea la persona individual o en pareja, deben de

tener ingresos mínimos de Q12,000 comprobables; y, si ese no fuera el caso, analizan si

lo que les falta lo pueden cubrir con activos propios, lo cual implica otro procedimiento

interno del banco (Rosas, 2012).

Sin embargo, aunque la verificación de los ingresos sea en dos vías: siendo la

primera cuando la persona es trabajador en relación de dependencia o labora para una

empresa, debe presentar una constancia de ingresos emitida por la entidad en la que

labora confirmando la veracidad de los datos; y la segunda, en el caso que la persona

sea comerciante o empresario, el banco le solicita una constancia emitida por el contador

o auditor, donde haga constar los ingresos que devenga (Velásquez, 2012). La verdadera

dificultad está en que el promedio de los ingresos de los guatemaltecos según la gráfica 3

del nivel medio bajo, que son los que por sus propios medios podrían optar a vivienda

26

propia, están por debajo de Q. 4,000.00 mensuales, por lo que partiendo de este punto

no pueden ser sujetos de crédito.

No obstante, la documentación que se debe presentar al banco también requiere un

tiempo mínimo de laborar en la empresa, ya que otros de los elementos de análisis del

banco es la estabilidad laboral que tiene la persona. Normalmente se pide no menos de 1

año de laborar en la misma entidad. Sin esa documentación, el banco no lo toma en

cuenta.

Así también agrega Velásquez (2012), que no sólo debe cumplir con un tiempo de

trabajo continuo, sino que también debe contar con la capacidad de pago. Esto

usualmente se trabaja con el sistema de cuota nivelada, la cual comprende una cifra

constante durante toda la vigencia del préstamo. Su particularidad es que los intereses se

calculan sobre el saldo adeudado. Normalmente se requiere que la cuota nivelada no sea

más de un tercio del sueldo mensual.

Por mencionar un ejemplo, si el ingreso familiar es de Q. 10,000.00 su cuota

nivelada no debe ser de más de Q. 3,300.00; esto va asociado con un monto de

financiamiento factible al plazo que se elija que puede ser de unos 15 o 20 años

normalmente. A pesar de que en casi todos los casos, se puede presentar el ingreso

familiar, los hogares guatemaltecos del sector medio bajo no logran llegar al mínimo

requerido por los bancos para cubrir esta cifra.

Adicional a lo anterior, los bancos también solicitan la revisión del historial

crediticio, a través de los tres últimos estados de cuenta de los productos financieros que

posean y de igual forma si son cuentas o tarjetas de crédito. Este es un filtro más que al

banco le permite verificar si ha cumplido con sus compromisos financieros y el manejo

de los movimientos del dinero, lo cual infiere en la decisión de dar o no el crédito. Por

ello, para las personas del segmento medio bajo, esta parte del proceso resulta el

obstáculo adicional para obtener su crédito, ya que lo esperable es que no utilicen los

servicios bancarios.

27

Otra de las limitantes que existen es que el usuario de crédito potencial tenga la

capacidad para cubrir el enganche, ya que como Velásquez (2012) comentó, que a los

bancos, la ley les permite otorgar hasta un 80% del valor del avalúo bancario, que es una

estimación de valor de la propiedad, donde valor significa la valía monetaria, que en este

caso justifica el crédito. Sin embargo, el avalúo bancario suele ser no más de un 80% del

avalúo comercial, o sea el valor de mercado que puede definirse simplemente como el

precio de venta más probable de una propiedad.

Por lo tanto, esto provoca que la persona tenga que cubrir el resto de la deuda más

el enganche, siendo éste normalmente entre un 20% a un 30% del valor de la vivienda y

esa es una limitante muy grande para los estratos socioeconómicos medios bajos.

En consecuencia, los constructores han optado por fraccionar el enganche, es decir,

que le ofrecen al comprador contratar en planos y cuando se entregue la casa que

usualmente ocurre en 6 meses o en 1 año, este tiempo les permita cubrir el enganche en

mensualidades antes de empezar a pagar el préstamo.

Sin embargo, ésta aunque es una práctica común, no es la óptima, menciona

Velásquez (2012). Por lo menos es una salida, pero para el comprador representa una

incertidumbre de que aun pagando el enganche, puede que sí o no le entreguen la casa y

que ésta cumpla con todas las especificaciones que se prometieron. El sector medio,

medio alto no tiene ese problema, ya que tiene más posibilidades de cubrir un enganche

y más posibilidades de documentar sus ingresos. Más adelante se comenta la vía para

reducir el enganche.

II.2 Oferta

Para el Sector Construcción de Vivienda, es importante el flujo de financiamiento

que el sistema bancario pueda destinar al desarrollo de proyectos. Sin embargo, uno de

los factores que ha contribuido a la caída en la construcción privada, es precisamente esa

limitada disponibilidad de crédito bancario. Según información de la Superintendencia

de Bancos (2012, p. 2), los préstamos concedidos por el sistema financiero al Sector

28

Construcción presentan una caída del 9% al pasar de Q. 840.5 millones en 1999, a

Q. 294.1 millones en el 2007.

Un análisis del destino a que estuvieron dirigidos los préstamos bancarios en la

industria de la construcción, indica que aproximadamente el 25% de los préstamos

otorgados fueron utilizados para vivienda y el 75% para la construcción de edificios. Lo

que indica que el capital disponible para préstamos bancarios están siendo captados por

otro segmento de la construcción destinado para centros comerciales, centros de

negocios y oficinas (SIB, 2012, p. 3).

II.3 Demanda

En relación a la demanda, en los párrafos anteriores se ha comentado de la

necesidad habitacional que existe a nivel de país, también los segmentos más afectados,

entre otros. Sin embargo, en esta oportunidad se describirá el segmento poblacional al

cual se dirigirá la propuesta de esta investigación, de igual forma la razón por la que se

toma este estrato para luego enfatizar en las posibles soluciones.

Cabe mencionar que según los datos de la gráfica 1, se puede observar que al hablar

de la vivienda básica como tal, el facilitador de este segmento es el Sector Público, y

éste corresponde al 72% del total de la demanda. El problema con este segmento es que

por los niveles de ingresos que alcanzan no tienen la posibilidad de llegar a ser sujetos

de créditos. El Estado carece de políticas de viviendas que desarrollen acciones que

permitan que este sector de la población sean sujetos de crédito o que facilite el acceso a

contar con una vivienda.

Según el CIV (2012, p. 35) por mencionar algunas de las necesidades que padecen

los más pobres, están la falta de generación de empleo para este segmento, ya sea directo

o indirecto, y el escaso apoyo en cuanto a saneamiento ambiental. Tampoco existen los

medios para adquirir algún tipo de ayuda financiera para la elaboración de artesanías e

impulso selectiva de las mismas. No se da un seguimiento de los programas de

prestación de asistencia técnica y financiera para los hogares.

29

No obstante, lo importante de esta sección, es dejar claro que las personas que no

tienen los medios económicos propios que les permitan ser sujetos de crédito, no tienen

la posibilidad de aspirar a una vivienda básica. Por lo tanto, le queda al Estado la

posibilidad de poner los medios para que la tengan. Además, conforme la investigación

se denota que el problema más grave a nivel nacional, no es tanto la falta de tierra o

lugar para vivir, si no que las malas condiciones en que las familias guatemaltecas viven.

Más adelante, se hablará del Fondo Guatemalteco para la Vivienda (FOGUAVI) y su

función con la demanda de pobreza y extrema pobreza.

II.3.1 Sector medio bajo

El segmento de demanda que interesa para efectos de esta investigación, es el sector

medio bajo que según la gráfica 1, corresponde al 18.2% del total de la demanda. Este

segmento enfrenta la misma problemática que el anterior, en cuanto a su acceso al

financiamiento de vivienda a través del sector privado. La vivienda ya no es sólo básica,

sino que se denomina “Vivienda Media”, porque estos inmuebles van desde los 65 mt²

hasta los 150 mt² de construcción.

Según la misma gráfica, el nivel de ingresos por familia está en el rango de

Q.4,001.00 a Q. 12,000.00 mensual, lo que da lugar a cumplir con un pago mensual de

crédito, sin que se deje de cumplir con las necesidades básicas del hogar. Sin embargo,

se debe tomar en cuenta que los costos de las viviendas de este segmento suelen estar

entre los Q. 102,500.00 hasta Q. 400,000.00; por lo que la cantidad a financiar aumenta

y las cuotas niveladas en promedio son a 20 años.

Al 2004 según el CIV (2012, p. 42), el número de familias demandantes de vivienda

del sector medio bajo eran un total de 336,824. Por tal razón, es evidente que estas

familias económicamente activas, que sí cuentan tanto con los recursos mínimos para los

requerimientos del banco, se enfrentan a las limitantes de fuentes de financiamiento

para que logren tener vivienda propia y digna.

30

II.3.2 Poca disponibilidad de fondos o poca disposición de la banca

comercial a financiar

Según el Lic. Luis Aguilar (2011), presidente de ANACOVI en el año 2005, el

crecimiento del crédito hipotecario pudo ser en el 2005 de entre 16% y 18% y llegar,

inclusive, hasta un 20%. Además, explicó que el aumento en el crédito a la construcción

privada es muy difícil de cuantificar, pues normalmente son otorgados a personas

individuales que obtienen préstamos fiduciarios y las instituciones bancarias los

registran como ampliación de un préstamo anterior y no como vivienda.

Pablo Rodríguez (2012), Gerente de Desarrollo y Promoción de la Constructora

Spectrum, afirma al referirse a las condiciones del mercado, que durante el año 2006 el

sector creció como consecuencia de la estabilidad de la economía, pero que del 2006 a la

fecha, la economía ha sufrido diferentes crisis que no permiten disponer de los mismos

fondos para el sector de construcción de vivienda y el costo del financiamiento como

consecuencia ha incrementado considerablemente.

Además de lo anterior, Rodríguez (2012) señaló que entidades como el FHA y los

diferentes bancos del sistema mostraron una mayor agresividad para ofrecer términos

favorables de financiamiento para sus clientes. Lo anterior se ve reflejado en programas

de enganche bajo (5%) o sin enganche, y plazos de hasta 25 años, lo cual permitía que

más familias calificaran para obtener financiamiento.

Sin embargo, en la actualidad, las cifras muestran cómo los requerimientos de la

banca ahora son las limitantes para que las personas de un sector medio bajo, puedan ser

sujetos de crédito. La razón es que para las instituciones financieras aunque ubiquen

muchos recursos a vivienda, el problema es que en términos financieros congelan los

fondos a muy largo plazo, por ejemplo: el banco da un crédito de Q. 100,000.00 hoy, usa

su liquidez hoy y puede suceder que un cuentahabiente la retire del banco mañana y ese

dinero el banco lo dio a un crédito a 15 años aunque éste se irá recuperando por partes.

Velásquez (2012) afirma, el problema surge debido a que desde ese punto de vista al

banco no le interesa congelar tantos recursos a largo plazo; por ello se requieren de

31

mecanismos de liquidez para promover el financiamiento de vivienda. Estados Unidos

en su oportunidad buscó resolver el problema a través de lo que se llama Mercado

Secundario de Hipotecas. Esto significa que el banco le da un crédito de vivienda a una

persona y automáticamente congelaban por 10 años ese dinero; con este mecanismo, si

al mes siguiente el banco necesitara de esa liquidez, tomaba la hipoteca e iba al mercado

secundario a descontarlas. Entonces en ese mercado hay alguien que las compra y le

devuelve liquidez al banco.

No obstante, se hizo un uso inadecuado de ese método, ya que se descontaba más de

una vez y en forma sobrevalorada lo que provocó que un instrumento que era útil para

financiar vivienda, no sólo se haya desaprovechado si no que fue el detonante de la

mayor crisis financiera de los últimos tiempos. Es allí donde entra lo que es la

responsabilidad personal y empresarial.

Así también considera que otro aspecto que limita la disposición de financiar por

parte de los bancos es la dificultad de ejecutar la garantía cuando el comprador deja de

pagar. Esta Ejecución de la Garantía, que es el trámite de recuperación del bien

inmueble, normalmente se lleva a los tribunales, ya que el comprador voluntariamente

no cede el bien. Es un proceso tan largo en Guatemala que desanima a la entidad

bancaria, porque cuando se llega a recuperar la garantía, los intereses que se generaron

exceden el margen del 20%, lo que provoca que los bancos terminen perdiendo gran

parte de su cartera. La ejecución de la garantía suele tomar años, hay casos que duran de

7 hasta 11 años para recuperar la propiedad es de 4 años, lo que desalienta al banco

también para financiar vivienda.

En síntesis, el campo de la vivienda en Guatemala ha sido caracterizado en la

mayoría de los casos, por una débil respuesta del sector formal en la atención de las

necesidades de construcción y financiamiento de viviendas para segmento medio bajo.

Por el lado del sector privado, éste ha desempeñado un papel limitado en el

financiamiento de vivienda. Las causas del desempeño del sector privado han sido

muchas, pero cabe mencionar que entre las más importantes, la mencionada limitada

32

capacidad de pago de la población, el alto costo del financiamiento y la poca

información sobre las alternativas de financiamiento.

¿Existirán en Guatemala las fuentes necesarias para financiar la vivienda del sector

poblacional medio bajo?

33

III. Aprovechamiento de las fuentes típicas de financiamiento de vivienda

En Guatemala existen varias fuentes o mecanismos que se crean con el fin de

proporcionar los medios para financiar la vivienda, esto a través de sistema de seguros

de hipotecas, programas propios de la banca local, proyectos de empresas de la industria

de la construcción; así como organizaciones no gubernamentales dedicadas a solucionar

la problemática del déficit habitacional.

El objetivo de este capítulo es informar y dar a conocer fuentes que pueden permitir

que el segmento medio bajo de Guatemala pueda adquirir su vivienda. Según las

características demandadas por la vivienda media, existen las posibilidades de que a

través de estas fuentes se logren cuotas accesibles, enganches bajos, bajas tasas de

interés y sobre todo el acceso a un crédito bancario a plazos largos.

A continuación, se describirán los diferentes mecanismos que se ofrecen para la

demanda de vivienda media y su respectivo funcionamiento. Además, según la

investigación que se ha llevado a cabo, se recomienda un sistema en particular para

lograr el financiamiento tanto al comprador como al constructor de la vivienda.

III.1 Fuentes de financiamiento para el adquirente de la vivienda

Las fuentes que existen para financiar la vivienda a los compradores potenciales en

Guatemala, que perfilan el sector medio bajo son las que se describirán a continuación.

Cada una de ellas tiene diferentes requisitos y facilidades que permitirán escoger la

mejor opción para eliminar las limitantes de financiamiento a vivienda y que este sector

pueda obtener la posibilidad de adquirir su propia vivienda.

Crédito asegurado por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas F.H.A.

El F.H.A. es una entidad semiestatal descentralizada con ley, presupuesto y

reglamento propio. Fue creado para prestar un servicio social para reducir las altas

tasas de déficit habitacional y facilitar la compra de una vivienda.

34

El objetivo del F.H.A. es promover la construcción de vivienda. Para esto, la entidad

participa activamente en las áreas técnicas, financieras y de mercado, con el

propósito de apoyar integralmente al promotor de vivienda. Ha funcionado durante

los últimos años como el fiador del futuro comprador de vivienda. El sistema F.H.A.

le garantiza al cliente que la vivienda que se está adquiriendo por este sistema está

bien construida, ya que el constructor le entrega un documento de resguardo tanto al

banco que financia la vivienda como a la entidad. De la misma manera, le asegura al

banco la identificación del cliente, y en el caso que no cumpla, lo cubrirá con el

seguro de hipoteca (FHA, 2012).

Según el Lic. Velásquez (2012), es allí donde el F.H.A. funciona, ya que permite

aceptar enganches muchos más bajos, que legalmente pueden llegar a ser cero. No

obstante, indica que aunque con esta cobertura, se puede llegar a dar hasta el 100%

del costo de la vivienda, esto tampoco es lo más aconsejable. Sin embargo, lo

importante es que los sujetos del grupo socioeconómico medio bajo, obtengan

enganches razonables además de tener la calificación por la vía de sus ingresos. Con

ambas cosas se hace accesible el financiamiento a este segmento de la población.

Además sostiene que por medio de este sistema se obtienen tasas de interés

preferenciales con relación a las tasas que se negocian a través de los bancos del

sistema u otras entidades de financiamiento. El sistema F.H.A. puede financiar

construcciones de hasta Q. 500,000.00. De acuerdo a la capacidad de pago y a un

enganche mínimo, el cliente elegirá su vivienda en los proyectos habitacionales en

construcción o bien comprará una vivienda donde lo desee.

Hasta ahora, el segmento medio bajo sin FHA, no han sido sujetos de crédito, ya que

aún este sistema, se deben subsanar las dos dificultades que más sobresalen

sobretodo quienes son trabajadores de un sector informal donde no hay constancia de

ingresos, no hay planilla o nómina que pueda servir como constancia para un banco

(Velásquez, 2012).

Entonces el FHA se creó en su momento, para abrir las posibilidades de

financiamiento a grupos de ingresos socioeconómicos medios. Se orientó a un grupo

35

que generará en promedio Q. 5,000.00 mensuales, ya que les interesaba tanto a los

bancos como a los constructores. Este segmento se caracteriza por ser muy cumplido

con el pago.

Sin embargo, según el Lic. Velásquez (2012) el FHA es el único instrumento que

podría permitir atender a la necesidad de la población guatemalteca pobre pero que

puede dar algún tipo de mensualidad, pero que requerirá algún tipo de subsidio,

como el que comenta adelante. Sabiendo que son las personas que tienen ingresos

mensuales de Q. 1,000.00 a Q. 2,000.00 y que representan un 26.8% de la población

para que puedan calificar a un crédito.

En el caso del segmento del 12% en extrema pobreza, como se había mencionado

anteriormente, es un tema que va más dirigido a un mecanismo de vivienda diferente

que es lo que se conoce como Vivienda Básica, que se refiere a las condiciones

mínimas donde el Estado subsidia una parte, o bien dotar de soluciones mínimas,

como techo, piso baño, y que se espera que esas familias con el tiempo vayan

completando su vivienda.

Leasing Habitacional

Según Calvo (2012, p. 20), es un sistema innovador en Guatemala, el cual fue

diseñado específicamente para las personas que no cuentan con los ahorros para

pagar el enganche a la hora de querer adquirir su vivienda. Con este sistema, el

banco adquiere la vivienda a su nombre, y es el banco quien da en arrendamiento

financiero con opción de compra la propiedad. Se le entrega la casa al comprador

potencial y la renta que paga incluye el costo de la vivienda más los intereses, con

la condición que el arrendatario puede ejercer la opción de la compra al final del

plazo. Sus mayores ventajas son fiscales y el conseguir que el banco proporcione

100% del valor de la propiedad.

Este sistema fue creado para las familias de clase media que viven como

arrendatarios y tienen dificultades para formar, simultáneamente, un ahorro

36

previo para comprar una vivienda por tener otros gastos importantes en

educación, salud, bienes durables y vestuario.

De igual forma, para los trabajadores por cuenta propia y los pequeños

empresarios, que tienen flujos regulares de ingreso pero no son sujetos de crédito

por no estar acreditados. Los interesados arrendarán la vivienda a una entidad

inmobiliaria, la cual paralelamente formará un ahorro en una cuenta individual

ganando intereses, y esto le permitirá comprar la vivienda en un plazo

determinado.

El contrato consta de la cuota de arrendamiento, la cual es determinada por el

valor de la vivienda. También participan en el sistema, el mercado de capitales ya

que el banco emite vía un fideicomiso con títulos secularizados. Y por último

participa una compañía de seguros quienes cubren los seguros contra incendios y

terremotos y seguro de vida. Este seguro es pagado por el arrendante y futuro

comprador.

Este sistema otorga liquidez a una gran mayoría de viviendas transformándolas

en un atractivo activo para inversión, principalmente viviendas usadas. Favorece

el surgimiento de un mercado secundario de viviendas de bajo valor, permitiendo

la mejora en la calidad de vida, generando una mayor actividad económica y

favorece un desarrollo urbano sano. A diferencia de un crédito hipotecario

tradicional, por medio del Leasing Habitacional se puede otorgar hasta el 100%

del avalúo que realice el banco como crédito (Calvo, 2012, p. 21). Para el

financiador también ofrece la ventaja de la disposición inmediata de la garantía

en caso de incumplimiento de pago.

Crédito Hipotecario Bancario

Este sistema funciona igual al sistema de crédito hipotecario con garantía F.H.A.,

con la diferencia de que el banco realiza un avalúo de la vivienda a financiar y de

este avalúo otorga un financiamiento de hasta el 80% del valor del avalúo, de

acuerdo al capítulo IV art. 89 de la Ley de Bancos (2012, p. 15). La

37

diferencia principal es que no existe un seguro de hipoteca que respalde la

hipoteca como en el sistema F.H.A.

Actualmente, los bancos trabajan con una cuota nivelada y la documentación

necesaria para que se otorgue el crédito es la misma que la del F.H.A. La tasa de

interés es la del mercado, la cual es superior a la que se otorga en los créditos a

través del sistema F.H.A. y es variable. El plazo de financiamiento es de 5, 10, 15

y 20 años crédito (Calvo, 2012, p. 31).

Fondo de Pensiones

Este sistema llamado fondo de pensiones es simplemente un patrimonio, que no

posee personalidad jurídica y de carácter privado, el cual es creado para dar

cumplimiento al plan o planes de pensiones integrados en él.

Dicho de otra forma, es el patrimonio que se crea para que pueda existir un plan

de pensiones, es decir, el medio de instrumentación de un plan de pensiones. De

esta forma, el plan establece el compromiso de ingresar una cantidad determinada

de dinero en unos plazos prestablecidos, y dicha cuota entrará a formar parte del

fondo de pensiones, en el que ya se encuentra el dinero de otros partícipes o

planes. Así, los partícipes y beneficiarios de un plan de pensiones son quienes

tienen un derecho de propiedad sobre el fondo de pensiones

(Calvo, 2012, p. 36).

Según González (2012), en cuanto al funcionamiento de un fondo de pensiones, el

mismo es bastante sencillo, los partícipes aportan de acuerdo con las reglas del

plan de pensiones unas cantidades periódicas al mismo. Estas aportaciones se

canalizan a un fondo de pensiones, el cual a su vez cuenta con una entidad gestora

especializada, una entidad depositaria y un órgano de gobierno del fondo de

pensiones que se denomina comisión de control, quienes deciden la mejor forma

de hacer rendir el dinero para generar más fondos. Entonces estos fondos pueden

ser utilizados para financiar vivienda, y ésta paga en forma de capital, en forma de

renta o una combinación de ambas.

38

Fondos de capitalización (inversiones a plazo fijo) a largo plazo.

Según Díaz (2012, p. 27), estos fondos de capitalización también se les conoce a

las cuentas de depósitos a plazo fijo. Estas operaciones bancarias mediante las

cuales el cuentahabiente deposita cierta cantidad de dinero en el sistema bancario

guatemalteco para que éste lo invierta y pague los intereses pactados y regulados

por la ley al momento de su devolución.

Uno de los aspectos importantes de este tipo de cuentas de depósitos, lo constituye

su temporalidad (que se establecen por un tiempo determinado). El depósito a

plazo fijo permite incrementar el capital. La modalidad de plazos es a conveniencia

del solicitante con las tasas de intereses mensuales, variables de acuerdo a la

agencia bancaria. En algunas agencias bancarias se acumulan los intereses y pago

al vencimiento del contrato. Este capital permite a los bancos aumentar sus

opciones de préstamos, utilizando como garantía los respectivos depósitos contrato

(Díaz, 2012, p. 28).

III.2 Fuentes de financiamiento tanto para el desarrollador de

proyectos como para el adquirente

Al hacer referencia al funcionamiento del financiamiento de la industria

inmobiliaria se puede decir que depende del nicho de mercado y, sobre todo, de la

etapa del proyecto, existe diferente perfil riesgo rendimiento y, por lo tanto, diferentes

proveedores de financiamiento.

El mercado de financiamiento de la vivienda es uno de los más importantes de la

economía en cuanto a la generación de empleo, ya que no solamente representa una

parte considerable de la actividad productiva del país, sino que mediante su vínculo

con diferentes segmentos del mercados de materiales de construcción, las

herramientas, los bienes duraderos y los mercados de trabajo.

39

El mercado de la vivienda tiene un papel fundamental en el desarrollo de la

propuesta debido a sus importantes vinculaciones progresivas con los mercados

financieros. La deuda hipotecaria representa una proporción considerable de la deuda

de los hogares y, a través de los mercados secundarios y la titularización, respalda el

funcionamiento eficiente de los mercados financieros nacionales e internacionales. El

mercado de la vivienda es objeto de supervisión constante, ya que constituye un

importante indicador de la actividad macroeconómica en general. Por lo tanto, el

sector de financiamiento de la vivienda tiene enormes repercusiones en el desarrollo

por su contribución tanto a la estabilidad social como a la promoción del desarrollo

económico (CFI, 2012, p. 5).

De igual forma, al lograr el financiamiento de la vivienda, éste contribuye al

desarrollo social permitiendo a los hogares comprar un activo que representará

seguramente la mayor inversión de su vida. La vivienda propia constituye entre el

75% y el 90% del patrimonio de los hogares en los países con mercados emergentes,

lo que supone entre tres y seis veces su ingreso anual.

Además, la vivienda representa entre el 15% y el 40% del gasto mensual de los

hogares en todo el mundo (CFI, 2012, p. 8).

Por lo tanto, según Velásquez (2012), para lograr mejores resultados hay que

buscar fuentes apropiadas, que tengan la vocación de financiar viviendas. Entre ellos

se puede mencionar a los organismos multilaterales, es decir, bancos internacionales

de apoyo a economías en desarrollo, no sólo a gobiernos sino a toda la sociedad. Los

multilaterales tienen la ventaja que poseen la capacidad de trasladar recursos o invertir

recursos en un país en este tipo de proyectos y pueda financiar los desarrollados, ya

que son instituciones que están estructuradas para financiar y analizar sobre la base de

la factibilidad de un proyecto, más que sobre garantías reales.

El financiamiento lo pueden otorgar al gobierno para que lo ponga a disposición

del que desarrolle proyectos de construcción de vivienda. Tienen la capacidad de

40

calificar el riesgo, y buscan tener impacto en los países en desarrollo, generando

actividad económica, generar un impacto social y ayudar al desarrollo de un país,

dado que la vivienda es un segmento sensible. Son proclives a financiar no sólo

vivienda, sino también otros proyectos como generación de energía, proyectos tipo

industrial privados, y en el lado público a infraestructura básica de carreteras e

hidroeléctricas. Estos préstamos lo dan a un costo razonable, ya a plazos largos

(CFI, 2012, p. 11).

Para un mejor análisis del funcionamiento de estos organismos, se describe el

funcionamiento de la Corporación Financiera Internacional y el Banco Mundial

respecto a la necesidad de la vivienda. Según la CFI (2012, p. 12), a través de un

informe del Grupo del Banco Mundial, manifestaba que la inversión en vivienda

representa entre el 15% y el 35% de la inversión agregada en todo el mundo. La

Corporación Financiera Internacional (CFI), al apoyar el financiamiento de la

vivienda, promueve la prosperidad económica y libera ahorros personales que los

empresarios pueden invertir en pequeñas empresas. Los sectores de la construcción y

otras actividades conexas constituyen aproximadamente el 9% de la mano de obra

mundial.

El financiamiento de la vivienda tiene un papel importante en la estrategia general

del sector financiero del Banco Mundial y está vinculado de forma clara e inseparable

a la misión general de reducir la pobreza y mejorar las condiciones de vida de la

población. Dado el rápido ritmo de innovación en este terreno, el Grupo de

Financiamiento de la Vivienda colabora estrechamente con el Departamento de

Tesorería de la CFI y el Banco Mundial para lograr un planteamiento integrado del

financiamiento de la vivienda.

El Grupo de Financiamiento de la Vivienda busca aumentar la disponibilidad y

accesibilidad de las viviendas residenciales en los países en desarrollo. Para ello,

introduce un suministro constante de nuevas ideas sobre productos para

financiamiento de la vivienda, formulaciones estratégicas, mediciones sobre las

41

políticas, los procedimientos y la eficacia con el fin de atender mejor las necesidades

de los clientes y multiplicar los recursos propios (CFI, 2012, p. 13).

Así mismo, está entre sus objetivos y desafíos el proporcionar eficiencia en los

sistemas de vivienda. Este amplio mandato cubre todo el proceso, desde la constitución

de un patrimonio inmobiliario adecuado, hasta la movilización sostenible de capital. Para

que el sector de financiamiento de la vivienda pueda alcanzar su objetivo de aumentar la

disponibilidad y accesibilidad a la vivienda propia en los países en desarrollo, es

necesario superar numerosos desafíos, dentro de los cuales se encuentran los siguientes:

Restricciones crediticias

Los préstamos hipotecarios suelen estar estrictamente limitados a un único sector,

como los prestamistas estatales o las instituciones privadas estrictamente reguladas.

Infraestructura

Para conseguir que los mercados emergentes, que muchas veces carecen de la

infraestructura imprescindible, puedan sustentar la propiedad de la vivienda, como

subsidios de carácter general y desincentivos para el sector financiero.

Entorno reglamentario

Las reformas jurídicas y reglamentarias fundamentales para el establecimiento de

un sistema privado de vivienda, son condición imprescindible para el crecimiento

del sector. Entre ellas figuran el registro de los derechos de preferencia, los

derechos de propiedad y las prácticas de desahucio.

Capacidad

Desarrollar personal capaz de desempeñar puestos directivos y operacionales con

experiencia en el financiamiento de la vivienda, debido a que hay escases en la

mayor parte de los países.

42

Divulgación

Parte fundamental de la propuesta de esta investigación, ya que muchas

instituciones han aprendido a prestar servicios rentables al sector de financiamiento

de la vivienda pero, salvo en algunos países, no han superado todavía el problema

que representa su difusión masiva.

Es importante mencionar que la CFI establece que a través de las hipotecas logran

los objetivos del grupo que se llevan a cabo a través de diversos medios como la

participación en el capital social, los préstamos, las líneas de crédito (représtamo), las

líneas de financiamiento intermedio con garantía en activos hipotecarios

(warehouselines), la asistencia técnica, los servicios de asesoramiento y la capacitación.

Además, esta misma entidad menciona que también se logra a través de los

mercados primarios de hipotecas en donde se proporciona asistencia financiera a agentes

del mercado primario de hipotecas (por ejemplo, bancos que conceden préstamos para la

vivienda y promotores especializados de financiamiento para la vivienda) mediante la

participación en el capital social, préstamos, líneas de crédito y líneas de financiamiento

intermedio CFI.

Apoyan de igual forma en la formulación de normas estandarizadas y prudentes de

garantía de créditos y promoción y servicio de hipotecas, y asesoramiento sobre la

utilización de la tecnología para la aplicación de dichas normas. En colaboración con el

Banco Mundial, asesoramiento sobre legislación y reglamentos referentes a la

promoción, estandarización y servicio de las hipotecas. El establecimiento de servicios

de seguro hipotecario u otros servicios periféricos, como informes crediticios o tasación

y evaluación de inmuebles (CFI, 2012, p. 21).

Así mismo, la CFI (2012, p. 23) encuentra otro medio de financiamiento a través de

la asistencia financiera a entidades del mercado secundario de hipotecas y a prestamistas

intermediarios mediante inversiones en capital social y líneas de financiamiento

43

intermedio, con la creación de vehículos intermediarios para múltiples vendedores con el

fin de emitir títulos con garantía hipotecaria u otros bonos. Con asesoramiento sobre la

legislación y reglamentos referentes a la emisión e inversión en valores con garantía

hipotecaria.

Lo que el CFI da a conocer es que la clave para alcanzar las metas del Grupo de

Financiamiento de la Vivienda, es que le permite ofrecer una amplia gama de productos

para el establecimiento de sistemas de financiamiento de la vivienda que funcionen

satisfactoriamente en los países emergentes. Con este fin, la CFI participa en todos los

aspectos del mercado de financiamiento de la vivienda.

III.3 Vivienda Social Básica

Según el Licenciado Velásquez (2012), al hablar de vivienda social básica, se hace

referencia al segmento que se encuentra en extrema pobreza y pobreza. La institución

que atiende a estos segmentos se le conoce como Fondo Guatemalteco para la Vivienda

(FOGUAVI). Este fue creado para aquellos segmentos que no tienen accesos a un

crédito de vivienda, son grupos de ingresos muy bajos y muy vulnerables y que nunca

calificarían para un crédito.

Así mismo, indica que su función también es estimular la vivienda a montos o a

valores muy bajos; es decir, que el costo de la vivienda no debería pasar de unos

Q. 60,000.00 y en este caso el gobierno daba una parte no rembolsable, es decir, gratuita

de Q. 20,000.00. Mientras que el propietario tiene que ver cómo consigue lo demás,

pero es siempre un tipo de vivienda básica con lo mínimo.

III.3.1 Foguavi

El objetivo de esta institución financiera de segundo piso es dar, en forma adscrita al

Ministerio de Comunicación, Infraestructura y Vivienda, la facilidad de proporcionar

44

vivienda básica, ya que otorga subsidio directo y facilita el acceso a crédito a familias en

condiciones de pobreza y extrema pobreza que carecen de una solución habitacional

adecuada, a través de entidades intermediarias aprobadas (FOGUAVI, 2012, p. 15).

El FOGUAVI recibió un aporte de Q. 70.0 millones, los cuales fueron canalizados a

través de los bancos del sistema, sociedades financieras y cooperativas de vivienda,

mutuales, organizaciones no gubernamentales y sociedades de vivienda de interés social

para el financiamiento de soluciones habitacionales.

Para hacer llegar el beneficio a las personas, la institución inicialmente trabaja con

una tasa de interés subsidiada la cual al empezar no estaba dirigida a familias en pobreza

y extrema pobreza. Sin embargo, en la actualidad se anuló el sistema de subsidio

indirecto y se aplicó el subsidio directo, en el cual el Estado proporciona el subsidio, el

cliente aporta otra parte y el complemento por medio de un crédito en condiciones de

mercado. Éste está dirigido a familias con ingresos mensuales por debajo de los

Q. 2,500.00 mensuales (FOGUAVI, 2012, p. 19).

Dicho sistema tiene tres componentes:

En primer lugar un aporte previo del beneficiario, como requisito indispensable

para solicitar el subsidio directo. El aporte puede ser en efectivo, como ahorro

sistemático, en materiales de construcción o mano de obra, cuantificados en unidad

de tiempo y tipo de trabajo, en forma equivalente al valor del aporte previo.

En segundo lugar se toma el subsidio directo, que de acuerdo a la ley, es otorgado

por el Estado por una sola vez a cada grupo familiar, conforme a los estudios

socioeconómicos previamente realizados y este varía entre el 30% al 75% según

ingresos familiares y tipo de solución habitacional.

En tercer lugar se da un préstamo en condiciones de mercado, el cual es otorgado

por las entidades intermediarias financieras que participen en el sistema y el que

45

servirá para completar el financiamiento de la solución habitacional

(FOGUAVI, 2012, p. 23).

Las condiciones para tener acceso a FOGUAVI son:

Tener ingresos no mayores a Q. 2,500.00 mensuales.

Carecer de bienes inmuebles.

Ser guatemalteco residente.

La propiedad que se va a adquirir no puede tener un avalúo mayor a Q. 60,000.00.

Soluciones habitacionales que pueden ser objeto de financiamiento:

Adquisición de lote con o sin servicio básico.

Construcción o adquisición de vivienda.

Mejoramiento, ampliación y reparación de vivienda

Introducción de servicios básicos de apoyo a la vivienda

III.4 El rol de FHA

En Guatemala, como se ha observado a lo largo de todo el documento, las cifras del

déficit habitacional crean un gran impacto en el entorno de las familias afectadas. Por lo

mismo, a través de éstos números se puede denotar que requiere de enormes inversiones

de capital para contrarrestarlo.

Dado que la investigación va enfocada a solucionarle al segmento socioeconómico

medio bajo, el cual es el que tiene la opción de adquirir una vivienda con los ingresos

generados, y luego de todo el análisis realizado de las diferentes fuentes de

financiamiento, se ha logrado identificar la importancia del papel del FHA como el gran

facilitador para los compradores potenciales. Ello, porque el sistema FHA ofrece, entre

otras, de sus grandes ventajas: puede permitir el cobro de enganches bajos; y, lograr la

efectividad en la realización de garantías de las cédulas hipotecarias mediante el seguro

de hipotecas que garantiza en intermediación financiera la pronta recuperación de los

demás. Por el lado de la oferta, da la calificación a los proyectos, lo que facilita el

46

financiamiento del desarrollo y da certeza a los compradores potenciales, con la calidad

de la vivienda.

Por lo tanto, se considera importante describir las cualidades del Instituto, para su

mejor conocimiento y comprensión como el facilitador para adquisición de la vivienda

para segmentos socioeconómicos medio-bajo.

Ilustración 1

SISTEMA FHA

III.4.1 Naturaleza del FHA

Según el decreto 1448 del Congreso de la República de Guatemala (2012), se

considera que es imperativa la necesidad del fomento de la construcción de casas para

aligerar el problema de su carencia, con el objeto de que la mayor parte de los

conciudadanos puedan obtener su vivienda con la comodidad mínima requerida por su

dignidad humana y dentro del alcance de sus ingresos personales.

Además, el Estado tiene la obligación legal y moral de procurar por todos los

medios que la mayor cantidad de guatemaltecos gocen de los beneficios que puedan

Fuente: FHA, 2012, p. 12

47

significar un incremento efectivo de la construcción de casas de todo tipo, a efecto de

que estén al alcance de las posibilidades de todas las clases sociales.

Este Sistema de Hipotecas Aseguradas en Guatemala ofrece oportunidades a

personas de pocos recursos de obtener casa propia, sin mayor esfuerzo que el de pagar

mensualmente una determinada suma a su alcance y con un cálculo previo; que además

ayuda a fomentar la construcción de viviendas en gran escala mediante la inversión de

capitales privados; y que también, a la vez ofrece a estos capitales privados las garantías

necesarias para una efectiva y segura recuperación con moderado lucro, todo lo cual

redunda en beneficios de la economía nacional y tiende a resolver en parte el problema

social de la vivienda (FHA, 2012, p. 8).

El ente encargado de realizar esta función es una organización estatal

descentralizada, con personalidad jurídica, capacidad para contratar y patrimonio propio

y se denomina Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), institución cuyo

sistema tiene por objeto realizar operaciones con relación a hipotecas constituidas en

garantía de préstamos otorgados con intervención de las entidades aprobadas por dicho

sistema.

III.4.2 Función básica del FHA

Según el FHA (2012, p. 12), el objetivo principal es facilitar a la familia

guatemalteca la adquisición de una vivienda propia a través del financiamiento que

otorgan las entidades financieras del sistema, con las mejores condiciones del mercado

como: mínimo enganche, tasa de interés preferencial y hasta 25 años para pagar la

deuda. Para evaluar la capacidad de pago se toma en consideración el ingreso del núcleo

familiar.

Así también, facilita la adquisición de vivienda a las familias guatemaltecas a través

de asegurar la inversión en financiamiento a largo plazo que otorgan las

entidades financieras. Atiende a través de las Entidades Financieras la compra de

vivienda proyectada, vivienda existente, liberación de gravamen hipotecario,

construcción en lote propio, así como la cesión de derechos.

48

El sistema FHA funciona a través de los siguientes actores:

Entidades Aprobadas: Son los bancos, financieras o inversionistas que otorgan el

préstamo para la compra de vivienda.

Desarrolladores: Son las empresas que desarrollan y/o construyen los proyectos

habitacionales.

Deudor Hipotecario: Es la persona que compra la vivienda con los beneficios

financieros que ofrece el sistema.

El FHA es una institución con 50 años de experiencia que brinda asesoramiento,

iniciando con el análisis del terreno, planificación y desarrollo habitacional,

proporcionando la información del mercado para la mejor solución de vivienda que

satisfaga la demanda del lugar (FHA, 2012, p. 15).

III.4.3 Ventajas del FHA

Con la intervención del FHA, el promotor tiene fácil acceso a capital de trabajo y

fundamentalmente al financiamiento a largo plazo para sus compradores. Así como el

desembolso inmediato de la hipoteca asegurada, además de las siguientes ventajas para

sus compradores:

Enganche usualmente desde el 5%.

Financiamiento hasta 25 años.

Tasas de interés preferenciales.

Calificación de ingresos del núcleo familiar.

Avalúo FHA de la vivienda considerando las condiciones del mercado.

Tiempos establecidos para calificar a sus clientes en todos los trámites ante FHA.

Manuales de normas de planificación y construcción que le permite al comprador

utilizar criterios técnicos para el diseño de la urbanización y vivienda.

Asesoría técnica en la ejecución de la vivienda.

Actualmente, es sistema CLP (con lote propio).

49

Adicionalmente, la construcción de la casa tiene el control de calidad por parte del

FHA, lo que garantiza una mayor plusvalía a largo plazo. El proyecto donde comprará la

vivienda contará con los servicios básicos garantizados a largo plazo (FHA, 2012, p. 16).

Entre los principales beneficios se destacan:

Facilidad en la obtención del crédito hipotecario: El FHA respalda la solicitud del

préstamo para que el banco lo otorgue rápida y fácilmente. Para esto se realiza un

análisis de crédito, que al ser aprobado se envía directamente al banco o entidad

financiera, para que éste pueda ser otorgado.

Para que el FHA apruebe el crédito, se deben cumplir con ciertos requisitos que se

describen en un manual de créditos, en el cual se basan para realizar el análisis de

capacidad de pago.

Tasa de interés preferencial: Al ser el FHA el que respalda la solicitud del préstamo

de la familia guatemalteca ante el banco o la entidad aprobada, éste otorga una tasa

de interés más baja a la del mercado actual. Además, el enganche o pago inicial que

deberá hacer al comprar su vivienda es mínimo.

Se toman en cuenta los ingresos del núcleo familiar: Para facilitar la adquisición de

vivienda, se acepta el ingreso mensual de núcleos familiares establecidos por el

FHA. Adicionalmente, si se compra casa en proyectos aprobados por el FHA, las

viviendas cuentan con servicios de agua, luz, calles pavimentadas, planta de

tratamiento de agua, áreas verdes, seguridad y urbanización.

Vivienda proyectada: Se refiere a toda aquella vivienda que se encuentra dentro de

los proyectos avalados por el FHA que ha cumplido con las normas de planificación

y de construcción. Costo del trámite: 5 por millar sobre el valor a financiar.

Vivienda existente: Es toda aquella vivienda que se encuentra en cualquier sector de

Guatemala y no fue avalada por FHA, para que esta vivienda sea aceptada para

adquirir financiamiento a través del sistema FHA. El costo del trámite:

- Por el avalúo: el 2 por millar sobre el precio de venta de la casa.

50

- Por el análisis de crédito: el 3 por millar sobre el valor de financiamiento a

solicitar.

Cesión de derechos: Es cuando un deudor hipotecario desea ceder el derecho a otro

deudor aun teniendo la deuda vigente. Costo del trámite: 5 por millar sobre el monto

solicitado a financiar.

Liberación de gravamen: Es cuando un deudor está pagando su financiamiento y

desea cambiarse de entidad aprobada o bien la misma entidad le mejora las

condiciones crediticias. Costo del trámite: 5 por millar sobre el monto solicitado a

financiar.

Restructuración de la deuda: Este servicio es funcional para los deudores que desean

evitar la pérdida de su vivienda cuando han caído en mora y que demuestren que

tienen ingresos suficientes para continuar con su deuda. Lo anterior, es posible por

medio de la modificación o renovación del préstamo concedido originalmente a

través de las entidades aprobadas.

Es indispensable que haya una fuente de ingresos y que éstos sean comprobables.

Así también que se cumplan todos los requisitos establecidos para dicha operación.

El pago de ampliación de escritura de constitución del préstamo. El costo varía en

cada caso pero casi nunca excede del valor de una cuota mensual.

El FHA para inmigrantes: El FHA, por su naturaleza es una institución semi estatal,

cuya función es asegurar hipotecas, facilitando la adquisición de vivienda a cada

familia guatemalteca que tenga capacidad de pago. Cada proyecto habitacional que

FHA aprueba debe cumplir las normas de construcción, garantizando una vivienda

que podrá soportar cualquier desastre natural.

A la vez, las entidades financieras de mayor prestigio son las encargadas de

proporcionar el crédito a los guatemaltecos que desean comprar vivienda en

Guatemala, otorgando las mejores tasas de interés del mercado y plazo de hasta 25

años para el crédito. En los últimos años, el FHA ha entendido la necesidad de los

guatemaltecos que viven lejos de su país. Por tal motivo, el FHA brinda su ayuda a

51

cada uno de ellos, sin importar el país donde vivan, ni el estado migratorio en que se

encuentren.

Construcción en lote propio (CLP): Con este sistema, el FHA permite que las

familias o personas que cuentan con un lote totalmente pagado pueden construir su

vivienda con financiamiento bancario.Valor del trámite: 5 por millar sobre el monto

solicitado a financiar. Con los beneficios de:

- Sin enganche.

- Paga la primera cuota hasta que se le entrega la obra terminada.

- De 5 a 25 años plazo de financiamiento.

- Tasa preferencial.

- Ingresos por núcleo familiar.

- Opción de diseñar la propia casa.

- Nuevo valor de matrícula sobre licencia de construcción.

Aunque debe reunir los requisitos indispensables tales como:

- Lote totalmente pagado.

- A nombre de la persona que solicita el financiamiento.

- Debe contar con servicios básicos de urbanización.

- Presentar certificación el Registro de la Propiedad.

III.4.4 Cédulas Hipotecarias FHA

Según el Arquitecto López (2012), se define como el documento o título de crédito

mediante el cual el deudor hipotecario, cancela el monto del préstamo al constructor, de

acuerdo a las condiciones establecidas en el contrato de compra-venta e hipoteca FHA.

Cuando la obligación hipotecaria esté representada por Cédulas garantizadas por una

entidad aprobada, ésta responderá solidariamente con el deudor y, en tal caso, podrá dar

52

por vencida toda la emisión si el deudor faltare al pago de cualquiera de las cuotas

convenidas en la respectiva escritura.

Así mismo, indica que al ser uso de la facultad que la ley del FHA les otorga a las

entidades aprobadas, de poder adquirir las Cédulas Hipotecarias y cualesquiera

obligaciones hipotecarias aseguradas por el FHA, en la realidad son las mismas

entidades aprobadas, las que manejan el mercado. En caso de iliquidez de un banco, éste

negocia con otro las cédulas hipotecarias que desee, para recobrar en un buen porcentaje

su liquidez, pero no entrega al inversionista, las cédulas hipotecarias originales que

mantiene en custodia a nombre del comprador el cual prueba la propiedad de las cédulas

hipotecarias depositadas y fija las fechas en que vencen los intereses y las condiciones

en que puede ejercerse la recompra.

III.4.5 Ejemplos del sistema FHA

Este sistema tiene muchas funciones y para ejemplificar de manera más clara se

detalla ciertos casos que se han realizado con este mecanismo y algunos de los proyectos

de los que la entidad está trabajando en la actualidad. Se realizó el siguiente ejemplo con

una vivienda de Q. 100,000.00 para la cual el cliente al completar toda la papelería que

requiere el F.H.A. debe de cancelar el enganche que es el 5% del precio de la vivienda y

los gastos de escrituración, descuento cédula, seguro de hipoteca, un trimestre de

impuesto único sobre inmuebles y la concertación de crédito.

El cálculo de la cuota nivelada se realiza multiplicando el monto del crédito por el

factor F.H.A. este factor va de acuerdo al plazo del financiamiento y la tasa de interés

(FHA, 2012).

53

Cálculo de cuota nivelada:

* Precio Total de la casa a comprar: Q 100,00

* Valor del enganche: Q 5,000.00

* Plazo de pago: 10 años

* Interés conjunto: 7

%

* Ingresos totales mensuales: Q 8,000

Cuota nivelada: Q 1,161.08

mensual

IUSI Q 75

mensual

Seguro de incendio Q 38

mensual

Total de cuota mensual Q 1,274.08

Relación Cuota / Ingresos 15.93

%

Ejemplos de proyecto aprobados por el FHA:

Como se mencionaba con antelación, el FHA cuenta con proyectos que garantizan las

condiciones mínimas requeridas a largo plazo para seguridad del comprador potencial.

Se considera importante presentar algunos proyectos que están funcionando actualmente

con este sistema (FHA, 2012).

En la Ciudad de Guatemala:

Residenciales Los Olivos

Proyecto Residencial integral, en el cual los residentes tienen alcance inmediato

dentro del residencial: Colegio bilingüe, centro comercial, banco, vigilancia, áreas

Fuente: FHA, (2012, p. 16)

54

verdes, agua potable 24 horas, servicio de transporte interno privado, generando así

calidad de vida para todos los residentes.

Todas las residencias son construidas con productos de calidad tales como: Ladrillo

de barro extruido, losa de concreto, acabados finos y diseños vanguardistas.

Actualmente en el Proyecto Los Olivos viven más de 2,000 familias y gozan de un

estilo de vida con calidad. Ubicado al Final del boulevard Los Olivos, Residencial Los

Olivos zona 18.

Ilustración 2

LOGO RESIDENCIAL LOS OLIVOS

Casa Tipo Versalles

Características:

• 2 niveles.

• Car-port 2 vehículos.

• Sala y Comedor.

• Cocina.

• Baño de visitas y jardín interior.

• 3 dormitorios.

• Área de lavandería y cuarto de servicio.

Fuente: FHA, (2012, p. 18)

55

Ilustración 3

CASA TIPO VERSALLES

Casa Tipo Marsella

Características:

• 2 niveles.

• Carport.

• Sala / Comedor / Cocina

• 3 1/2 Baños.

• 3 dormitorios.

• Estudio / Sala familiar.

• Jardín y área de lavandería.

Ilustración 4

CASA TIPO MARSELLA

Fuente: FHA, (2012, p. 18)

Fuente: FHA, (2012, p. 18)

56

Portal de San Isidro

En este complejo habitacional se puede elegir entre seis modelos de viviendas, todas

de dos niveles con tres o cuatro dormitorios. Amplios terrenos de 10 x 20 metros. Sus

principales características son:

Ilustración 5

LOGO PORTAL DE SAN ISIDRO

La ubicación en zona 16 y varias vías de acceso.

Cerca de colegios y universidades de prestigio.

Residencial cerrado con garita de acceso con cámaras con rondas dentro del

residencial.

Espacio hasta para 6 vehículos dependiendo del modelo.

Calles de hasta 18 metros de gabarito.

7 modelos a elegir con opción 3 o 4 dormitorios.

Amplios espacios interiores.

Terrenos de 10 x 20 metros

Fuente: FHA, (2012, p. 20)

57

Tipo de Casa 1

Características:

2 dormitorios.

Sala y Comedor.

Cocina.

Baño completo.

Área amplia de jardín frontal y trasero.

Área de lavandería.

Parqueo.

Ilustración 6

TIPO DE CASA 1

Tipo de Casa 2

Características:

3 dormitorios.

Sala amplia.

Comedor / Cocina.

Estudio con baño completo.

Área amplia de jardín frontal y trasero.

Área de servicio y lavandería.

Parqueo para 2 o 4 vehículos.

Fuente: FHA, (2012, p. 20)

58

Ilustración 7

TIPO DE CASA 2

En las afueras de la Ciudad de Guatemala:

Hacienda de las Flores

En Hacienda de las Flores se goza de una exclusiva residencia la cual ha sido

diseñada pensando en la comodidad, ya que cuenta con una distribución de espacios

inteligentes que invitan a la convivencia familia, además se encuentra rodeada de un

verde follaje y de aire puro, siendo esta la combinación perfecta entre naturaleza,

urbanización y vivienda. Este novedoso concepto se encuentra ubicado en el kilómetro

14.5 de la Carretera al Pacífico, a menos de 5 minutos de Ciudad San Cristóbal, el cual

cuenta con doble garita de seguridad para un mejor control de las visitas.

Características:

Con el fin de tener una vivienda específica para cada familia, existen diferentes modelos

de casa, en Hacienda de las Flores se cuenta con:

• Cómodos ambientes completamente individuales.

• Sala, Comedor y Cocina privados.

• Área de lavandería techada.

• Amplio baño de visitas con extractor de olor incorporado.

• Garaje techado con portón.

Fuente: FHA, (2012, p. 20)

59

• Amplio jardín interno.

• Dos cómodas habitaciones secundarias, que comparten un amplio y cómodo baño.

• Una habitación principal con walking closet y baño privado con tina.

• Puertas y zócalos de madera sólida.

• Grifería y artefactos sanitarios de lujo.

• Ventanearía de U-PVC.

• Parqueo hasta para 4 vehículos.

• Abundante agua.

• Acabados y materiales de primera calidad.

• Extensas áreas verdes destinadas para la recreación familiar.

• Doble garita de seguridad.

• Un desarrollo residencial tipo condominio.

• Un diseño neourbanístico.

• Instalaciones subterráneas.

• Amplias calles de concreto con diseños decorativos y áreas verdes.

• Áreas de parqueo para visitas.

En el interior del país:

Ciudad España

Desarrollos TRJ y su proyecto Ciudad España avanza hacia el futuro, adicionando

elementos que complementan una ciudad que hace de la vivienda una inversión segura y

con plusvalía creciente.

Ciudad España está ubicada a las afueras de la ciudad de Santa Lucía; cuenta con la

infraestructura necesaria de una ciudad moderna, sana y de vanguardia, además de

contar con un clima agradable, libre de aglomeraciones y congestionamientos, lo que

permite a sus habitantes disfrutar de un ambiente sano y libre de contaminación, dentro

de un ordenamiento urbano con seguridad, limpieza y comodidad.

60

Ilustración 8

LOGO CIUDAD ESPAÑA

Características:

Casas en condominio

Casas de 1 y 2 niveles

Garitas de seguridad

Agua abundante las 24 horas.

Calles pavimentadas

Alumbrado público

Canchas deportivas

Centro Comercial

Próximamente piscina y club social.

Fuente: FHA, (2012, p. 22)

61

Casa Victoria

Características:

1 Nivel

57 m2 de construcción en un terreno de 7 x 16 m.

Sala-comedor, cocina, 2 dormitorios.

Cuarto de juegos, servicio sanitario.

Jardín-garage, patio trasero.

Capacitada para la construcción de segundo nivel.

Ilustración 9

CASA VICTORIA

Casa Isabel

Características:

2 Niveles.

67 m² de construcción en un terreno de 6.5 x 15 m.

Sala, comedor, cocina, 1 habitación con servicio.

Sanitario y ducha en el primer nivel.

2 habitaciones en el segundo nivel, servicio sanitario.

Ducha, balcón, jardín, garaje para 2 vehículos.

Fuente: FHA, (2012, p. 22)

62

III.4.6 El aprovechamiento del sistema FHA

La necesidad que existe en los guatemaltecos de obtener una vivienda propia

aumenta conforme pasan los años. Con antelación se mostraron algunos ejemplos de los

proyectos que en la actualidad está trabajando el FHA. El objetivo es mostrar algunas de

las tantas opciones aprobadas por FHA para financiar a los compradores potenciales que

figuren en el segmento medio bajo.

El aprovechamiento de este sistema por el lado de los demandantes es permitir

enganches accesibles y fraccionados para iniciar el proceso de compra de la vivienda,

mediante el pago de cuotas niveladas que no desajusten el presupuesto mensual de las

familias. Además, la cuota va a estar dada también por el tiempo del plazo que para

beneficio del comprador, puede ampliarse hasta 25 años. Actualmente, se adiciona la

ventaja de una tasa de interés baja (desde el 7%), que se sustenta en la calificación de

proyectos y adquirientes que hace el FHA (López, 2012).

Muchas personas en el país, están conociendo la facilidad que da el FHA a través del

aseguramiento de la deuda hipotecaria, ya que no sólo logran un crédito a través del

banco, sino que tienen la certeza de la inversión que están realizando, porque su casa es

aprobada por una entidad que le garantiza las condiciones mínimas a largo plazo.

Según el Arquitecto López (2012), el sistema tiene como fortalezas dos áreas: la

primera corresponde al área técnica, por la cual se tiene control de los proyectos y el

análisis de créditos que se hace al comprador. En el área de control de calidad, se vela

porque todos los proyectos se desarrollen de acuerdo a las normas de planificación y

construcción que son normadas por Junta Directiva. Estas normas no se modifican

frecuentemente, pero sí se van actualizando con lo nuevo que va saliendo a lo largo de

los años.

Con esos parámetros califican los proyectos y al final es Junta Directiva quien declara

elegible o no un proyecto. Ya verificado el proyecto y seguros de su funcionamiento a

largo plazo, la familia se traslada a la vivienda con la certeza de que existen áreas

63

verdes, el adecuado ancho de calles, que tenga accesos permanentes al proyecto todo el

tiempo, un buen servicio de agua potable, buena calidad de agua, un buen sistema de

tratamiento de aguas negras, que cumpla todas las regulaciones del país, que tenga su

licencia municipal de urbanización y su respectivo estudio de impacto ambiental.

Aunque más que eso, se adentran en el proyecto para estar seguros de su correcto

funcionamiento; es decir, se revisa la factibilidad (López, 2012).

Además, asegura que es un mecanismo único en América Latina. Si bien se intentó

hace unos años iniciarlo en República Dominicana, al finalizar se desvió al área de

turismo con otros tipos de seguros. La ley del FHA les limita a únicamente asegurar

vivienda, incluso no pueden financiar lotes. Las normas son como un recetario de cómo

realizar una casa. Ajustados a esto, la institución puede garantizar que la vivienda a

pesar de un siniestro o un terremoto, posiblemente vaya tener daños mínimos, aun así las

familias podrán continuar en ella a largo plazo.

Así mismo, el Arquitecto López (2012) menciona que el FHA es un sistema que

beneficia en primer lugar al inversionista, ya que él pone el dinero y el instituto le

garantiza que si el cliente no le paga, el FHA le paga en efectivo. Al cliente le garantizan

que a la casa se le hizo un control de calidad, que se espera que no le dé ningún

problema en el tiempo y si tiene que abandonar su casa va ha ser por otro tipo de razones

como, pérdida de empleo o desintegración familiar, pero siempre se procura brindar un

buen producto. Y al promotor de vivienda, se le da la facilidad que con un pequeño

enganche pueda ofrecer la vivienda y venderla con una tasa de interés más baja de lo

que ofrece el mercado; y esta tasa de interés se logra porque el banco invierte en cédulas

hipotecarias aseguradas con el FHA, que son exentas de impuesto sobre la Renta.

III.4.7 Incentivos fiscales

El FHA no es una fuente productora de ingresos fiscales. Por consiguiente, no

entrega al fondo común parte alguna de sus utilidades, ya que su misión es la de procurar

64

la solución, en parte, del problema de la vivienda con todas las posibilidades de que

pueda disponer. Todos sus ingresos forman un fondo de disponibilidades privativas para

emplearlas exclusivamente en el cumplimiento de sus fines (López, 2012).

Así mismo, manifiesta que los beneficios e incentivos relevantes de dichos valores

son los siguientes:

Queda exentos de los impuestos de papel sellado y timbres fiscales, de beneficios de

capital, sobre herencias, legados y donaciones y de otros, presentes o futuros,

directos o indirectos, que pudiesen afectar principalmente los intereses a favor de los

tenedores de bonos o valores respaldados por las hipotecas aseguradas por el FHA.

Quedan exentos de los mismos tributos los certificados o títulos de los fondos de

inversión constituidos por las entidades aprobadas para operar hipotecas aseguradas.

Quedan exentos de los impuestos sobre la compraventa y permuta, papel sellado y

timbres fiscales, los inmuebles cuyo dominio sea trasladado por el deudor

hipotecario al titular del crédito hipotecario o a la entidad aprobada en caso de cesión

voluntaria.

Los intereses que devenguen los créditos asegurados bajo el régimen que esta ley

establece, estarán exentos del pago de toda clase de impuestos, contribuciones o

recargos, directos o indirectos, presentes o futuros. Las personas individuales o

jurídicas que los percibieren podrán deducirlos de sus utilidades imponibles.

Se vale de los requerimientos a que se refiere el artículo 20 de la Ley de Bancos

(requerimientos mínimos de capital), las inversiones y operaciones de préstamo de

las instituciones bancarias, con garantía de hipoteca asegurada por el FHA.

Los bancos son exentos de ISR, en las cédulas hipotecarias, ya que el banco cuando

finalmente colocó el crédito para una casa, con base a ese crédito emite un

documento que se llama cédula hipotecaria y pasa a ser una inversión, ya que ese

65

papel representa el valor de la deuda de la casa, ese título de propiedad es exenta de

impuestos. Este beneficio tan atractivo, el banco no lo pone a circular si no lo

guarda para que genere utilidad.

El FHA no paga el Impuesto Único Sobre Inmueble, mientras están manejando un

bien.

Para el comprador, la ventaja es que en una casa ya hecha se puede otorgar el 90%

del crédito. Y si es supervisada por FHA, hasta el 95% y la tasa baja. Las tasas se

mantienen, ya que la cartera es muy estable.

En los casos de solución bajo el sistema CLP, el aporte del terreno, está también

exento del IVA.

De igual forma el Arquitecto López (2012) resalta que el FHA sigue operando y

creciendo debido a que no tienen un límite de aseguramiento. Actualmente se tiene una

cartera asegurada de alrededor de Q. 6,400. millones. No sólo cuenta con la garantía de

la reserva que tienen de capital acumulado, sino que tiene la garantía del Estado como

respaldo.

Además agregó, que debido al buen manejo y efectividad de la Institución, en el 2011

la calificadora FitchRatings le otorgó la certificación de +AA. En Guatemala sólo Citi

Bank tiene mayor calificación, y ello, por el respaldo de los Estados Unidos. Cuando

calificaron al FHA, FitchRatings verificaron los compromisos de la institución y

analizaron el riesgo; encontraron en el control de proyectos una fortaleza clave, ya que al

recoger los proyectos por incumplimiento, como son previamente calificados, son fáciles

de volver a colocar en el mercado.

En el 2011, se vendieron más de 400 casas en buen estado, y la ventaja es que al

colocarlas vuelven a asegurar la deuda. El FHA recibe la prima del 1% del valor de la

deuda, y dado que son exentos del impuesto sobre la renta los bancos pueden dar tasas

66

más bajas. Actualmente se maneja la tasa más baja del 7% y allí ya va incluido el

porcentaje del FHA (López, 2012).

En cuanto al porcentaje de siniestro o reclamos, el Arquitecto López (2012)

mencionó que de toda la cartera que maneja la institución únicamente, bajo este

concepto, está en alrededor de 3%, lo cual se considera bajo. La ventaja es que la

vivienda, con el tiempo adquiere plusvalía y por tanto, no pierden. Además, con la nueva

ley del IVA, que entrará en vigencia en el 2013, al revender la vivienda ya no se pagará

el 12% de IVA, si no que únicamente el 3%.

Durante el 2011, según el Arquitecto López (2012), el diferencial entre lo vendido y

lo pagado estuvo alrededor del 5%, como pérdida respecto a lo que vendieron. Por otro

lado, el instituto sigue su crecimiento y les continúan pagando más primas.

III.4.8 Incentivos futuros

Según el Arquitecto López (2012) entre las propuestas que se están analizando para

su implementación, está la creación de un seguro de desempleo, que consiste en asegurar

la deuda al banco por desempleo hasta por 6 meses, mientras el cliente se logra colocar

nuevamente en el mercado laboral. Así también, la propuesta de restructuración de la

deuda; es decir, que otro miembro del núcleo familiar pueda formar parte también del

pago de la deuda para evitar perder la propiedad. Todo esto con el fin de crear confianza

en el mercado, por las crisis o situaciones que puedan darse en el país y que generen

incertidumbre a la hora de adquirir una vivienda. Se piensa hacer a través de un fondo de

desempleo, que también les servirá como institución para darse a conocerse.

El sistema financiero cree y trabaja en FHA por el efectivo manejo de las operaciones,

son certificados con ISO, y toda la información de proyectos y clientes se manejan con

expedientes electrónicos que pueden ser verificado por en el sistema de su página

electrónica. Los proyectos se presentan en 8 días a la Junta Directiva; 3 días para

67

ingresar expediente y tener la evaluación autorizada y el expediente se trabaja en línea.

Los bancos están buscando la eficiencia, tienen que estar al nivel (López, 2012).

III.4.9 Divulgación del Sistema FHA

A través de la investigación la gran interrogante era, ¿y los guatemaltecos del

segmento medio bajo conocen a este gran facilitador? El FHA, originalmente fue

orientado a un segmento socioeconómico medio y medio alto. Estos segmentos

normalmente tienen una mayor estabilidad económica y tienen accesos a medios de

comunicación como el internet. Sin embargo, el sistema no resultaba tan efectivo, ya que

las personas de estos segmentos solicitaban directamente el financiamiento al banco y no

tenían mayor inconveniente.

Es por eso que la institución decidió enfocarse en el segmento medio y medio bajo,

para aprovechar más el beneficio de la garantía hipotecaria. A la fecha el FHA se da a

conocer a través de una página web, la cual tiene la información completa tanto de la ley

que la conforma como de todos los mecanismos con los que cuenta y las formas de

acceder a ellos. Este medio es ahora más accesible a las personas del segmento medio

bajo. No obstante, no todos lo consultan con frecuencia para que el efecto del medio sea

el esperado.

Así también, el FHA cuenta con kioscos informativos en los lugares más

concurridos por este segmento como lo son los centros comerciales El Frutal, Pacif

Aguilar Batres, Atanacio y Metrocentro. En ellos proporcionan información sobre los

proyectos que están avalados por la institución, los procedimientos para aprobar a la

garantía hipotecaria y las múltiples opciones que existen para la obtención de la

vivienda. La publicidad utilizada es la siguiente:

68

Ilustración 10

LOGO FHA KIOSCOS

El FHA cuenta con los recursos para hacer esta divulgación y a la fecha una de las

vía más utilizadas es el contacto que realizan a través de los representantes en la

mayoría de entidades bancarias donde dan a conocer la facilidad de adquirir crédito con

el aseguramiento de la deuda. En cuanto a los desarrolladores, deben calificar los

proyectos con el FHA, para que los compradores puedan tener acceso a ese beneficio.

De igual forma, los proyectos aprobados al promoverlos en vallas publicitarias

incluyen dentro de las mismas la facilidad que brinda el FHA. Este tipo de publicidad

está a la vista de muchas más personas. Por lo tanto, según las estadísticas del cuadro 4 a

partir del 2010, se ha venido aumentando los números de seguros de hipotecas emitidos

por entidades aprobadas, lo que muestra que muchos guatemaltecos están haciendo uso

de este sistema.

Según menciona el Arquitecto López (2012), la divulgación del Instituto es

complicada porque la población no tiene clara la figura de aseguradora de hipotecas.

Aunque se han hecho campañas para promocionar el sistema, la población la confunde

con bancos o inversionistas, etc. El conocimiento de la Institución está creciendo

conforme madura el mercado. Las personas se están preparando más y eso permite que

las personas vayan entendiendo cómo funciona.

A continuación, se presenta las tablas del año 2010 de todas las hipotecas emitidas a

lo largo del año y la regularidad del uso por entidad aprobada. Así también, el monto

asegurado por los documentos emitidos, lo que se busca, es dar a conocer que son más

Fuente: FHA, (2012, p. 26)

69

las personas que están haciendo uso del sistema, lo que aporta también a la disminución

del déficit habitacional progresivamente.

Cuadro 4

SEGUROS DE HIPOTECAS EMITIDOS POR FHA EN EL 2010

70

Los números que muestran las tablas son bastante claros y se puede observar las

grandes cantidades de recursos invertidos para solventar la problemática de la

vivienda. El FHA cumple un papel fundamental en el desarrollo de las familias

guatemaltecas que sueñan con tener una vivienda. Es por eso que se consideró

importante dar a conocer este mecanismo y ayudar así a muchas personas que por no

ser sujetas de crédito se ven con pocas o nulas posibilidades de lograrlo (FHA, 2012).

Fuente: FHA, (2012, p. 28) SIC. Fuente: FHA, (2012, p. 28) SIC.

71

SÍSTEMA FINAL

Al analizar el déficit habitacional al que Guatemala se enfrenta hoy en día, se pudo

denotar que a pesar que tanto el déficit cuantitativo como el cualitativo, es

representativo dentro de la población; el problema no está en la falta de tierra para las

personas. El problema más grave que representa este déficit es que aunque muchas

familias sí cuentan con un lugar físico donde vivir, son las condiciones en las que

viven lo que realmente está afectando al país. Muchas familias viven en condiciones

precarias que no les permiten tener una vida digna, mucho menos hablar de calidad de

vida.

Sin embargo, el estudio enfocado al segmento medio bajo, en donde se identificó

la problemática a la que se enfrentan muchos de estos guatemaltecos en la actualidad,

es el no ser sujetos de crédito ante una entidad bancaria. Siendo el obstáculo que no

les permite adquirir financiamiento para optar a tener vivienda propia. Es por eso,

que las fuerzas para disminuir este déficit se deben enfocar en facilitar los medios

para que las personas puedan optar por una casa o mejorar las condiciones de las

viviendas actuales y tengan la seguridad de vivir adecuadamente en un largo plazo.

La propuesta se focalizó en el uso del sistema del Fomento de Hipotecas

Aseguradas, dado que es un gran facilitador para el segmento medio- bajo. Participa

como ente rector y asegurador de las operaciones realizadas, brindando al constructor

asesoría técnica en el desarrollo de su proyecto incluyendo la urbanización, la

construcción, la inspección y entrega de las viviendas; al promotor de viviendas, la

facilidad en la venta de las viviendas; al inversionista, la seguridad de recuperación

de su inversión; al cliente emisor, la facilidad de adquisición o construcción de su

vivienda, todo esto bajo la administración profesional de la entidad aprobada.

El sistema tiene entre sus principales ventajas el fácil acceso a la compra de una

vivienda, con la garantía ilimitada del Estado en la obligación contraída en la Cédula

Hipotecaria emitida. Para el constructor, asesoría Técnica y Profesional en el

desarrollo de sus proyectos habitacionales. El sistema le permite vender fácilmente

72

las cédulas hipotecarias, que recibe en pago en el mercado financiero por intermedio

de las entidades aprobadas.

Para el inversionista, Títulos de Crédito con garantía hipotecaria, seguros y

líquidos que gozan de gran aceptación, garantizados por el FHA (garantía ilimitada

del Estado de Guatemala), y con exoneraciones fiscales; ya que todas las

compraventas o traspasos de viviendas están afectas al IVA. Dicha ley contempla

exoneraciones.

El sistema FHA va enfocado al cliente del segmento medio-bajo a través de una

buena construcción, buena tasa de interés y la calificación de ese cliente. Se trata de

facilitarle al cliente que pueda tener la vivienda, ya sea que obtenga sus ingresos por

remesas, negocio propio y que no necesariamente estén en una planilla. De esta forma

volverlo un cliente sujeto de crédito que va tener la facilidad en un futuro de optar no

sólo con un crédito hipotecario sino incluso a una tarjeta de crédito, un seguro de vida

y otros productos financieros tanto para el cliente como su familia.

El bienestar familiar de los guatemaltecos a través de las facilidades que se están

logrando a través del financiamiento de créditos hipotecarios con aseguramiento de la

deuda, son en parte acciones que están dando en el país y que ayudan a solucionarle

al segmento medio bajo, la problemática de la vivienda. Ésta es una forma de incidir

en la disminución del déficit habitacional que padece Guatemala al día de hoy.

Buscar formas de resolver las dificultades a las que se enfrentan las nuevas

generaciones forma parte del papel que deben jugar las personas preparadas y

profesionales en este siglo. Como bien cita Kofi Annan (2012, p. 1) “Si la

información y el conocimiento son centrales para la democracia, son condiciones para

el desarrollo”.

73

GLOSARIO

Avalúo bancario: es la estimación del valor de la propiedad según el criterio del

banco.

Avalúo comercial: es el valor de mercado o el precio de venta más probable de una

propiedad.

Capital: es la cantidad de recursos, bienes y valores disponibles para satisfacer una

necesidad o llevar a cabo una actividad definida y generar un beneficio económico o

ganancia particular.

Cédulas Hipotecarias: es el documento o título de crédito mediante el cual el deudor

hipotecario, cancela el monto del préstamo al constructor, de acuerdo a las condiciones

establecidas en el contrato de compra-venta e hipoteca FHA.

Compraventa: es un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a dar una

cosa y la otra a pagarla en dinero.

Crédito hipotecario: son aquellos que se otorgan para la compra de una vivienda,

terreno, construcción o ampliación de una propiedad a cambio de una hipoteca sobre

el bien que se está adquiriendo, en algunos casos se suele poner alguna segunda

propiedad como garantía si el monto solicitado supera la capacidad de pago que

puede demostrar el solicitante del crédito.

Cuota nivelada: es la cifra constante durante toda la vigencia del préstamo.

Déficit cualitativo: se integra por todas las viviendas en malas condiciones que

requieren de mejora y no demandan suelo urbano o rural.

Déficit cuantitativo: identifica el número de viviendas requeridas para satisfacer las

necesidades habitacionales existentes.

74

Déficit habitacional: cuantifica las necesidades de vivienda en términos de la capacidad

de pago de las familias, para adquirirla a diversos niveles de precios.

Demanda: se define como la cantidad y calidad de bienes y servicios que pueden ser

adquiridos en los diferentes precios del mercado por un consumidor (demanda

individual) o por el conjunto de consumidores (demanda total o de mercado), en un

momento determinado.

Enganche: se le conoce a la cifra que se da como anticipo por la compra de una

vivienda.

Fideicomiso: es un contrato o convenio en virtud del cual una o más personas,

llamada fideicomitente o también fiduciante, transmite bienes, cantidades de dinero o

derechos, presentes o futuros, de su propiedad a otra persona (una persona física o

persona jurídica, llamada fiduciaria), para que ésta administre o invierta los bienes en

beneficio propio o en beneficio de un tercero, llamado fideicomisario.

Financiamiento: es el mecanismo por medio del cual una persona o una empresa

obtienen recursos para un proyecto específico que puede ser adquirir bienes y

servicios, pagar proveedores, etc.

Hacinamientos: hace referencia a la situación lamentable en la cual los seres

humanos que habitan o que ocupan un determinado espacio son superiores a la

capacidad que tal espacio debería contener, de acuerdo a los parámetros de

comodidad, seguridad e higiene.

Hipotecas: es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye

para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito

o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado,

permanece en poder de su propietario.

75

Ingreso familiar: se le conoce a todas las fuentes de generación económica dentro un

núcleo familiar.

Oferta: cantidad de bienes o servicios que los productores están dispuestos a vender a

los distintos precios de mercado.

Permuta: es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar el

derecho de propiedad (dominio) de una cosa para recibir el derecho de propiedad

(dominio) de otra.

Persona jurídica: es un sujeto de derechos y obligaciones que existe físicamente

pero no como individuo, sino como institución y que es creada por una o más

personas físicas para cumplir un papel.

Saneamiento: es el conjunto de técnicas y elementos destinados a fomentar las

condiciones higiénicas en un edificio, de una comunidad o de una localidad.

Subsidiario: se aplica a la acción o la responsabilidad que sustituye o apoya a otra

principal.

Sujeto de crédito: se le cataloga a una persona natural o jurídica a la cual el banco

califica como apta para otorgarle un préstamo, dado que cumple con todos los

requerimientos.

Vivienda básica: se refiere a las condiciones mínimas donde el Estado subsidia una

parte, o bien a dota de soluciones mínimas, como techo, piso baño, y que se espera

que esas familias con el tiempo vayan completando su vivienda.

76

REFERENCIAS

AGUILAR, L. Presidente ANACOVI. Entrevista realizada (17 de noviembre de

2011).

CASTILLO, E. Jefe de ambiente. Entrevista realizada el (11 de enero de 2012).

LÓPEZ, H. Subgerente de Proyectos y Vivienda FHA. Entrevista realizada (25 de

mayo de 2012).

RODRÍGUEZ, P. Gerente de Desarrollo y Promoción Spectrum. Entrevista realizada

(22 de febrero de 2012).

ROSAS, J. Encargado de garantías. Entrevista realizada el (24 de marzo de 2012).

VELÁSQUEZ, E. Presidente Junta Directiva FHA. Entrevista realizada (13 de marzo

de 2012).

CIV. [2004] Política Nacional de Vivienda y Participación del FHA a través de su

Proyecto de Modernización. [presentación power point]. Guatemala, 1-38 págs.

FHA. Hipotecas Aseguradas. Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas.2012.

Disponible en: (http://www.fha.gob.gt/). [Consulta: 8/mayo/2012].

FOGUAVI. Vivienda para el segmento en pobreza y pobreza extrema. 2012.

Disponible en: (http://www.foguavi.gob.gt/WXFoguavi/). [Consulta: 20/mayo/2012].

NIZKOR, G. La vivienda en Guatemala, un problema que urge resolver.2004. Equipo

Nizkor. Disponible en: (http://www.derechos.org/nizkor/guatemala/doc/vivgtm.html).

[Consulta: 5 /mayo/2012].

TOBAR, H. Guatemala, Con Altos Índices De Déficit Habitacional: La Hora. 11 de

mayo, 2011. < http://gestionterritorialmuncipal.blogspot.com/2011/05/guatemala-

con-altos-indices-de-deficit_11.html> [23 de mayo, 2012].

77

VELASCO, O. La problemática habitacional, el desarrollo comunitario y la exclusión

financiera en Guatemala. Desarrollo Urbano. Disponible en:

http://desarrollourbano.caf.com/media/154626/hab%20006_c-problematica.pdf

[Consulta: 12/enero/2012].

78

Anexos

Anexo 1

Fuente: Periódico La hora, (2012).

El color corinto de las láminas de zinc oxidadas es el común denominador en las viviendas.