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UNIÓN INTERNACIONAL DEL NOTARIADO LEGISLATURA 2011-2013 SISTEMAS DE TITULACION MASIVA EN AMÉRICA INFORME FINAL DEL GRUPO TITULACIÓN DE LA COMISIÓN DE ASUNTOS AMERICANOS

El presente informe es una síntesis de las respuestas a un cuestionario enviado a

todos los notariados de América y respondido por los Colegios Notariales de

Argentina, Bolivia, Brasil, Chile, Colombia, Ecuador, El Salvador, Guatemala,

Méjico, Paraguay, Perú, Puerto Rico, Uruguay y República Dominicana y un aporte

de colegas de Costa Rica y que ha sido actualizado por algunos notariados, al 30 de

Agosto de 2013.

Las 4 preguntas enviadas fueron:

a) En caso de ocupación precaria: ¿Qué problemas tienen los ciudadanos para la

obtención del título de propiedad sobre la vivienda que ocupan?

b) En materia de regularización de la tenencia (regularización dominial): ¿Qué

políticas o soluciones ha implementado el gobierno de su país? En la

implementación o ejecución de dichas políticas o soluciones, ¿ha intervenido la

institución notarial? ¿Qué resultados se han obtenido?

c) En la materia que nos ocupa: ¿Qué propuestas haría para mejorar el sistema

vigente?

d) Describa los aspectos positivos y negativos en la evolución de las normas sobre

titulación masiva que se aplican o se han aplicado en su país.

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SISTEMAS DE TITULACION MASIVA EN AMÉRICA.

Uno de los principales problemas que preocupan a la humanidad es el de la

pobreza, que está íntimamente vinculado a los problemas de vivienda, dado que

“pobre” es el que no puede satisfacer sus necesidades básicas y una de ellas es la

vivienda.

Los países de América sufren, principalmente, tres graves problemas relacionados

con la vivienda:

- 1) El déficit habitacional o carencia de vivienda.

- 2) El costoso y escaso financiamiento para la adquisición de vivienda.

- 3) La complejidad y, en algunos casos, la imposibilidad de obtener el título

de propiedad sobre la vivienda que el habitante ocupa.

Para solucionar estos problemas, los gobiernos de los países de América han

encarado diversas acciones, con mayor o menor éxito y con mayor o menor

participación del notariado.

1) DÉFICIT HABITACIONAL ó CARENCIA DE VIVIENDA. La Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre, (Bogotá,

Colombia, 1948), luego de manifestar en sus considerandos que “los pueblos

americanos han dignificado la persona humana y que sus constituciones nacionales

reconocen que las instituciones jurídicas y políticas, rectoras de la vida en sociedad,

tienen como fin principal la protección de los derechos esenciales del hombre y la

creación de circunstancias que le permitan progresar espiritual y materialmente y

alcanzar la felicidad”, establece que “toda persona tiene derecho a la propiedad

privada, correspondiente a las necesidades esenciales de una vida decorosa, que

contribuya a mantener la dignidad de la persona y del hogar.”

La Declaración Universal de los Derechos Humanos, se pronuncia en similar sentido

en el artículo 17, al establecer que “Toda persona tiene derecho a la propiedad

individual y colectivamente”:

Estos principios han sido recogidos en las Constituciones nacionales de diversos

Estados americanos, que han considerado que “la casa” no es un habitáculo., es el

lugar donde se logra crear las condiciones para la convivencia, a punto tal que no

tener casa es no poder acceder a la convivencia, base del desarrollo familiar y

cultural. La solución a la pobreza empieza por tener una vivienda.

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El déficit habitacional no es problema exclusivo de un país. Se da en todos aquéllos

en los que el crecimiento demográfico supera el crecimiento económico, o las

políticas de Estado, respecto de vivienda, son insuficientes o no existen los recursos

económicos para financiarlas.

A través de las respuestas del notariado americano, se puede afirmar que los

gobiernos en su preocupación por mitigar el déficit habitacional han implementado

diversas políticas para facilitar a los habitantes el acceso a una vivienda, ya sea

mediante créditos a pagar en muchas cuotas de poco monto y con bajo interés, o

con programas por los que el gobierno ofrece tierra pública y, a través de entidades

especializadas en vivienda, la construcción de las viviendas o el otorgamiento de

créditos hipotecarios, con intereses bajos o tasas fijas.

En todos estos planes, que son escrituraciones de vivienda social, el notariado

coopera con la autoridad y los particulares. En el primer caso, orientando las

acciones de gobierno para la eliminación de trámites administrativos y burocráticos

para que sin romper con el marco legal establecido, se logre que el título que

expida el notariado brinde la seguridad jurídica por todos deseada. Y en el segundo

caso, con la reducción o supresión de los honorarios profesionales.

2) COSTOSO Y ESCASO FINANCIAMIENTO PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA. El financiamiento para la adquisición de vivienda es otro de los problemas con los

que los Estados americanos se enfrentan y que han buscado solucionar a través de

muy diversas opciones como:

a).- Otorgar recursos fiscales a los organismos estatales o paraestatales creados

con la finalidad de apoyar a los grupos vulnerables para la obtención de

financiamiento económico de cara a la adquisición o construcción de sus viviendas;

b).- Impulsar los programas de bursatilización de carteras hipotecarias de las

Instituciones de Vivienda, con el fin de multiplicar los recursos de que disponen

para financiar vivienda;

c).- Estimular el crecimiento de la industria de la construcción y propiciar el

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incremento de la inversión extranjera en el sector inmobiliario, en busca de ampliar

el número de agentes de la industria de la construcción con acceso a la

participación extranjera directa;

d).- Fortalecer el ahorro y la capacidad de compra de la población de menores

ingresos para la adquisición de vivienda nueva, seminueva o usada;

e).- Estimular el desarrollo de una oferta de vivienda a precios accesibles, mediante

el otorgamiento de subsidios fiscales a los promotores de vivienda para reducir sus

costos de producción;

d).- Apoyar opciones de financiamiento a la producción social, autoproducción y

autoconstrucción de vivienda, especialmente en el ámbito rural; y

e).- Fortalecer la certidumbre jurídica de la propiedad inmobiliaria, mediante la

modernización de los sistemas de Registro Público y Catastral.

3) IMPOSIBILIDAD DE OBTENER EL TITULO DE PROPIEDAD SOBRE LA VIVIENDA QUE EL CIUDADANO OCUPA.

En los supuestos de tenencia precaria del bien que se habita, la titulación es posible

en algunos países donde se han implementado regímenes especiales.

Hay muchos casos de asentamientos o villas de emergencia, definidas como

superficies de tierra ocupadas por sectores muy pobres que no tienen posibilidad

económica de adquirir o alquilar una vivienda y ocupan tierras del Estado o de

particulares y sin ningún tipo de planeamiento urbano, levantan en ellas viviendas

precarias, que están muy lejos de constituir una “vivienda digna”.

No hay un único sistema de regularización dominial aplicado en América.

Los procedimientos son muy variados, y van desde aquellos que están totalmente a

cargo del notariado, a aquellos otros, en que la actividad notarial se reduce al

otorgamiento y firma de la escritura por la que se transmite el dominio, sin descartar

que hay sistemas de titulación en los que la participación del notariado es mínima o

no existe.

A continuación, presentamos una síntesis de las respuestas recibidas.

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ARGENTINA:

En cuanto a la tenencia precaria, no hay legislación específica sancionada que

permita su regularización.

En la Legislatura nacional está en estudio un anteproyecto de ley de regularización

dominial de asentamientos poblacionales, para aquellas personas físicas que

acrediten la posesión pública, pacífica y continua desde por lo menos el 1 de enero

de 2007, que tengan por destino principal de casa habitación única y permanente o

constituyan una unidad productiva familiar. Estas regularizaciones se movilizarían

mediante una declaración de utilidad pública de los inmuebles con el fin de proceder

a su expropiación y posterior transferencia a título oneroso o gratuito a sus actuales

ocupantes.

En cuanto a la posesión material, e intentando solucionar el problema de los

poseedores imposibilitados de obtener el título de propiedad, se sancionó en el año

1994, la Ley Nacional 24.374 de Regularización Dominial.

Si bien las leyes argentinas ofrecen procedimientos para lograr el título de

propiedad, como son el juicio por escrituración y la prescripción adquisitiva, ambos

implican recurrir a la justicia. Y el amparo judicial de los intereses de los ciudadanos

resulta oneroso para la gente de escasos recursos económicos.

Por eso, el legislador enfocó el problema desde el punto de vista social, creando

un régimen que a la vez de solucionar el problema, garantizara plenamente los

derechos de los propietarios que pudieran verse perjudicados.

Y con estos lineamientos, se sancionó la ley de regularización dominial, que crea un

régimen de excepción para resolver el problema de la falta de título por parte de

los ocupantes de inmuebles urbanos de escasos recursos, implementando un

procedimiento administrativo y notarial que consiste en los siguientes tres pasos:

a) La necesaria y efectiva acreditación de la ocupación por parte de los

beneficiarios.

b) La inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, de un documento notarial

con efecto de anotación preventiva del dominio a favor del ocupante.

c) El transcurso del plazo de diez años desde la inscripción de ese documento.

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Estos tres pasos se cumplen en dos etapas:

1) La etapa de regularización propiamente dicha, en la que el notario

regularizador, cumpliendo una tarea de jurisdicción no contenciosa, arma un

expediente en el que reúne las pruebas de ocupación desde el 1º de enero de 2006

por lo menos, de un inmueble urbano destinado a única vivienda del beneficiario,

diligencia certificados, publica edictos, verifica la situación y la ocupación del

inmueble y cita al titular registral y, finalmente otorga y autoriza la escritura de

reconocimiento del beneficio que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Inscripta la escritura, deben pasar 10 años para que se produzca la segunda

instancia.

2) La etapa de consolidación, en la que mediante la tramitación de otro expediente

administrativo y la correspondiente escritura pública, el Estado reconoce

definitivamente el dominio en cabeza del beneficiario y ,así se inscribe en el

Registro de la Propiedad, cayendo la inscripción originaria a nombre del anterior

titular registral.

Este sistema se financia con el aporte del 1% de la valuación del bien a cargo del

beneficiario y con fondos del Estado, y se lleva a cabo gracias al trabajo conjunto

de organismos del Estado (Subsecretaría Social de Tierras, Vivienda y Urbanismo,

que es el órgano de aplicación de la ley, el Registro de la Propiedad) y el Notariado.

De las veinticuatro jurisdicciones en que se divide administrativamente la República

Argentina, hasta hace poco tiempo la ley se aplicaba únicamente en la provincia de

Buenos Aires que ya lleva más de 160.000 regularizaciones. En la actualidad,

paulatinamente, comienza a aplicarse en diversas provincias. En alguna de ellas

con sistemas similares al de Provincia de Buenos Aires. En otras, abarcando

además los inmuebles rurales y mediante sistemas que incluyen una prescripción

administrativa por parte del Gobierno, quien luego trasmite el dominio a los

ocupantes en forma onerosa o gratuita.

En la provincia de Buenos Aires, ya se han producido muchas consolidaciones de

dominio. Y es importante señalar que los títulos expedidos con este procedimiento

ya han tenido acceso a créditos hipotecarios de instituciones bancarias.

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Se transcribe a continuación la Ley Nacional 24.374 de Regularizaciòn Dominial, actualizada por ley 25.797

REGIMEN DE REGULARIZACION DOMINIAL A FAVOR DE OCUPANTES DE INMUEBLES URBANOS. ARTICULO 1: Texto modificado por ley 26.493: Gozarán de los beneficios de esta ley los ocupantes que, con causa lícita, acrediten la posesión pública, pacífica y continua durante tres años con anterioridad al 1º de Enero de 2009 respecto de inmuebles edificados urbanos que tengan como destino principal el de casa habitación única y permanente y reunan las características previstas en la reglamentación

ARTICULO 1.-TEXTO ORIGINAL: Gozarán de los beneficios de esta ley los ocupantes que acrediten la posesión pública, pacífica y continua, durante tres años con anterioridad al 1 de enero de 1992, y su causa lícita, de inmuebles urbanos que tengan como destino principal el de casa habitación única y permanente, y reúnan las características previstas en la reglamentación.

ARTICULO 2.- Podrán acogerse al régimen, procedimientos y beneficios de esta ley, en el orden siguiente: a) Las personas físicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate; b) El cónyuge supérstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan continuado con la ocupación del inmueble; c) Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos años anteriores a la fecha establecida por el artículo 1, y que hayan continuado con la ocupación del inmueble; d) Los que, mediante acto legítimo fuesen continuadores de dicha posesión. ARTICULO 3.- Los beneficiarios del presente régimen gozarán del beneficio de gratuidad en todos los actos y procedimientos contemplados en esta ley, los que fijare la reglamentación o la autoridad de aplicación en sus respectivas jurisdicciones. En ningún caso constituirán impedimentos, la existencia de deudas tributarias, impositivas o de tasas que recaigan sobre el inmueble, ya sean de jurisdicción nacional, provincial o municipal, con excepción de la contribución especial establecida por el artículo 9 de la presente ley. ARTICULO 4.- Quedan excluidos del régimen de la presente ley: a) Los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus necesidades de vivienda; b) Los inmuebles cuyas características excedan las fijadas en la reglamentación. ARTICULO 5.- Las provincias determinarán en sus respectivas jurisdicciones la autoridad de aplicación de la presente ley. En caso de la Capital Federal será la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires. Asimismo, dictarán las normas reglamentarias y procedimientos para su cumplimiento, teniendo en cuenta las normas de planeamiento urbano y procediendo en su caso, a un reordenamiento adecuado.

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ARTICULO 6.- Procedimiento: A los fines de esta ley, se establece el siguiente procedimiento: a) Los beneficiarios deberán presentar ante la autoridad de aplicación, una solicitud de acogimiento al presente régimen, con sus datos personales, las características y ubicación del inmueble, especificando las medidas, linderos y superficies, datos dominiales y catastrales si los tuviese, y toda documentación o título que obrase en su poder. A la solicitud, deberá acompañar una declaración jurada en la que conste su carácter de poseedor del inmueble, origen de la posesión, año de la que data la misma, y todo otro requisito que prevea la reglamentación; b) La autoridad de aplicación practicará las verificaciones respectivas, un relevamiento social y demás aspectos que prevea la reglamentación, pudiendo desestimar las solicitudes que no reúnan los requisitos exigidos. Si se comprobase falseamiento de cualquier naturaleza en la presentación o en la declaración jurada, se rechazará la misma sin más trámite; c) Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirán los antecedentes a la Escribanía de Gobierno o las que se habilitasen por las jurisdicciones respectivas, la que requerirá los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble. No contándose con estos antecedentes se dispondrá la confección de los planos pertinentes y su inscripción; d) La Escribanía citará y emplazará al titular del dominio de manera fehaciente en el último domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo hará también mediante edictos que se publicarán por tres días en el Boletín Oficial y un diario local, o en la forma más efectiva según lo determine la reglamentación, emplazándose a cualquier otra persona que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposición en el término de 30 días; e) No existiendo oposición y vencido el plazo, la escribanía labrará una escritura con la relación de lo actuado, la que será suscripta por el interesado y la autoridad de aplicación, procediendo a su inscripción ante el registro respectivo, haciéndose constar que la misma corresponde a la presente ley; f) Si se dedujese oposición por el titular de dominio o terceros, salvo en los casos previstos en el inciso g), se interrumpirá el procedimiento; g) Cuando la oposición del titular del dominio o de terceros se fundare en el reclamo por saldo de precio, o en impugnaciones a los procedimientos, autoridades o intervenciones dispuestas por esta ley, no se interrumpirá el trámite, procediéndose como lo dispone el inciso e), sin perjuicio de los derechos y acciones judiciales que pudieren ejercer; h) Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisión en favor del peticionante, la escrituración se realizará conforme a las normas de derecho común, siendo de aplicación las exenciones y beneficios previstos por el artículo 3, los que se otorgasen en la reglamentación, y las que se dictasen en las respectivas jurisdicciones.

ARTICULO 7.- (Art. observado según dec. 1661/1994) Inmuebles del Estado: Cuando los inmuebles fuesen de dominio privado del Estado nacional, provincial o municipal, se procederá a la inmediata escrituración por intermedio de las escribanías habilitadas, con los beneficios previstos en el art. 3º.

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En caso de incumplimiento por parte del Estado, los peticionantes podrán adherir al régimen y procedimientos de esta ley. Si el Estado nacional, provincial o municipal no habilitarse este procedimiento, procederá la acción de amparo.

Artículo 8°: (Texto vigente según ley 25797) La inscripción registral a que se refiere el inciso e) del artículo 6° se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años contados a partir de su registración. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripción, podrán ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiación inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido. Las provincias dictarán las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y regístrales pertinentes para la obtención de la escritura de dominio o título.

ARTICULO 8.- (Texto original) La inscripción registral a que se refiere el inciso e) del artículo 6 producirá los efectos de inscripción de título a los fines del inicio del cómputo del plazo de prescripción del artículo 3999 del Código Civil. Quedan a salvo todas las acciones que correspondan a los actuales titulares de dominio, inclusive, en su caso, la de expropiación inversa.

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ARTICULO 9.- A los efectos del financiamiento del sistema, créase una contribución única del 1 % del valor fiscal del inmueble, la que estará a cargo de los beneficiarios. La reglamentación determinará la forma de percepción y administración de estos fondos. ARTICULO 10.- La presente ley es de orden público y el Poder Ejecutivo reglamentará la misma en lo que fuese de su competencia, dentro de los 60 días de su publicación en el Boletín Oficial. Las provincias y la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, dictarán las normas complementarias y reglamentarias en el plazo de 60 días a contar de la reglamentación. ARTICULO 11.- Comuníquese al Poder Ejecutivo. Actualización al 30/8/2013: Autores: Comisión de Regularización Dominial del Consejo Federal del Notariado Argentino En el informe que precede se hace particular referencia al régimen de la Ley

24.394, y su aplicación, sobre todo en la Provincia de Buenos Aires.

Al corriente año 2013, la situación en cuanto a la aplicación de dicha Ley en

las provincias del país se ha modificado en forma positiva.-

Una cuarta parte de las jurisdicciones provinciales están aplicando la

normativa y algunas otras se encuentran con reglamentaciones dictadas, pero en

etapa incipiente o de generación de convenios de colaboración con los Colegios

Notariales.-

Si bien todas las reglamentaciones preveen la inclusión de la actividad

notarial durante el procedimiento, difieren en cuanto al momento de su actuación y

si la regularización dominial o titulación masiva está a cargo dell notariado de

número o de las Escribanías de Gobierno.-

Salvo la provincia con mayor población, que es la de Buenos Aires, en la cual

tanto el procedimiento administrativo (acreditación de los requisitos legales y

cumplimiento de los demás recaudos) como la autorización de la escritura/acta y su

inscripción, está a cargo del Notariado de número que voluntariamente accede a

este tipo de trabajo social, en las demás que están aplicando el régimen, la mayor

parte del procedimiento administrativo lo ha tomado a cargo el Estado, con una

intervención o revisión final del notario previa al otorgamiento de la escritura/acta.-

Sólo una provincia ha excluído al notariado de número, dejando todo el proceso en

manos del Estado y de su propia Escribanía de Gobierno.-

En relación a quién tiene a cargo el desarrollo del procedimiento

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administrativo, podemos decir en general, que cuando la actividad administrativa

está plenamente a cargo del Estado, suele comenzar con mucho ímpetu y luego la

efectividad o resultado disminuye.- Para estos supuestos, se ha sugerido prever la

incorporación de los Colegios Notariales en algún tipo de grupo asesor o comisión

de seguimiento o de enlace, con un esquema de labor periódica para apuntalar la

gestión.

Se ha evaluado que para la mejor implementación del sistema, resulta de

sumo interés no sólo la intervención de los Colegios Notariales y la respectiva

Autoridad de Aplicación estatal, en un trabajo simbiótico, tal como lo tiene

actualmente la provincia de Buenos Aires, sino que siempre es necesaria una

participación muy activa del Registro de la Propiedad y Catastro.

La problemática de los planos de mensura es algo especialmente

considerado por el notariado, pues en general, se verifica que los beneficiarios no

pueden afrontar los costos que ello implica, por lo cual la intervención del Estado es

indispensable para dar solución a los casos planteados; esta situación se procura

resolver de diversas maneras en cada jurisdicción provincial.

La actividad institucional de los Colegios Notariales ha resultado esencial

para la implementación de un sistema de regularización dominial exitoso.- De modo

que se recomienda incentivar a la dirigencia notarial en la utilización de estas

herramientas que traen un beneficio social directo, además de la generación de

nuevas incumbencias.- Y también activar la capacitación del notariado, teniendo en

consideración que son varias provincias que ya tienen experiencia.-

El Consejo Federal del Notariado Argentino ha instalado una fuerte impronta

en el desarrollo de la actividad de sus Colegios miembros referida a esta temática,

así como en la capacitación y colaboración para su reglamentación e

implementación, relacionándose para ello también con los gobiernos provinciales.-

Situación actual de la aplicación de la ley 24.374 de Regularización Dominial en Argentina. BUENOS AIRES: La ley se está aplicando desde 1996.- La regularización dominial se reglamentó por Decreto 2881/96 y la Consolidación de dominio por Decreto 181/06.- Por ambos decretos se aprobaron sendos convenios con el Colegio de Escribanos referidos a la colaboración institucional y la intervención del notariado de

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número. Actualmente, todo notario puede integrarse al sistema, previa capacitación.- La tramitación administrativa está a cargo del notario y prevee la colaboración de la Autoridad de Aplicación y un visado previo a la firma del acta.- En la Regularización Dominial, el Notario desarrolla todo el procedimiento: asesora y recepta la solicitud del beneficio; recibe la prueba documental; requiere informe de dominio al Registro de la Propiedad y antecedentes catastrales por la página web respectiva; realiza con sus propios colaboradores el relevamiento familiar y del inmueble; notifica al titular dominial, previa averiguación de domicilio inclusive mediante informes de la Cámara Nacional Electoral; publica los edictos en el Boletín Oficial y en un medio local (diario o radio); recibe las oposiciones en su caso –que resolverá la Autoridad de Aplicación-, y previo visado, coordina el otorgamiento del acta respectiva, que otorga el beneficiario y el titular de la Autoridad de Aplicación.- La registración se practica en matrícula (en caso de que el inmueble se halle en folios protocolizados, el Registro matricula de oficio al momento de expedir el informe de dominio), en la columna A de titularidad, a continuación del último asiento de titularidad, y este nuevo asiento contiene expresa referencia de que se trata del BENEFICIO de la Ley 24374 y no como propietario.- Las cesiones de los derechos provenientes de este beneficio se deben instrumentar en escritura pública que debe registrarse.- Las cesiones no deben formalizarse si ha transcurrido el plazo de 10 años para la consolidación.- Respecto de la transferencia mortis causa, los tribunales han admitido la inscripción de la declaratoria de herederos no como titularidad sino en relación al BENEFICIO registrado por el causante.- La retribución que recibe el Notario proviene de una parte de la contribución que el beneficiario abona en forma bancaria (art.9 Ley 24374) que percibe luego de la firma del acta, y un monto fijo que ofrece el Estado de partidas presupuestarias previstas, que facturará luego de inscripta el acta.- Los fondos los administra el Colegio de Esribanos. En la Consolidación de dominio, el Notario recibe la solicitud, retiene transitoriamente el acta de regularización (que luego con el acta de consolidación integrará el título de propiedad), solicita informe de dominio y antecedentes catastrales, y previo visado, coordina la firma del acta, de igual manera que para la regularización.- La inscripción del acta genera una nueva matrícula (como inscripción originaria) y se cancela la anterior inscripción de dominio.- La existencia de medidas cautelares o derechos reales de garantía u otras restricciones (salvo medida de no innovar), no impide la consolidación, pues éstas siguen la suerte de la inscripción de dominio que se cancela.- El primer asiento en la columna A de la nueva matrícula copia el asiento referido al beneficio inscripto en oportunidad de la regularización dominial y las cesiones o ulteriores testimonios según el caso, y finalmente, se practica el asiento de consolidación, ya como titular de dominio; en caso de más de un beneficiario se indican las partes indivisas respectivas.- Simultáneamente con la consolidación, pueden otorgarse aclaratorias, acogerse al régimen de Bien de Familia y protocolizar declaratorias de herederos cuyo sucesorio esté en debidas condiciones procesales.- La retribución consiste en un monto fijo que el Colegio recibe del Estado y lo administra, que se factura luego de inscripta el acta.-

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CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES Del informe recibido, surge que la Ciudad Autónoma de Buenos Aires no está aplicando la Ley 24.374.- CATAMARCA No se aplica En la Provincia de Catamarca se aplica la Ley Provincial Nº 4.408 para la incorporación al dominio privado del Estado de inmuebles que no estén registrados a nombre de terceros y el Estado Provincial ejerza posesión (edificios públicos, plazas, etc.).- CHACO Aún no se está ejecutando la aplicación de esta Ley.- No obstante ello, existe normativa reglamentaria.- La Ley 6172/2008 y su modificatoria 7005/2012, establece como Autoridad de Aplicación la Unidad Ejecutora Provincial.- El Decreto 2361/12 reglamenta la citada ley provincial.- A su vez, existe Convenio suscripto con el Colegio de Escribanos que contempla dos situaciones: la regularización de titulación respecto de inmuebles del Estado fuera del marco de la ley 24374 (trata de asentamientos por ejemplo) además la regularización en el marco de la ley 24.374.- A su vez, la Autoridad de Aplicación ha dictado las normas reglamentarias (Resoluciones 95/13, 96/13, 97/13) por las que se establece el procedimiento.- El Convenio prevée la incorporación del notariado de número con la sola inscripción en un listado al efecto.- Todo el proceso administrativo (recepción de solicitudes, recepción de pruebas, publicación de edictos, citación al titular, oposiciones, etc) se realiza ante la Unidad Ejecutora.- Concluída la etapa administrativa, remite expediente con la respectiva aprobación al Colegio quién distribuye a los integrantes de la nómina.- Al Notario le cabe actualizar los certificados registrales y catastrales, preparar la escritura de relación de lo actuado, que otorga el requirente beneficiario, y completa el trámite registral.- Con respecto al financiamiento, el sistema prevée la total gratuidad, es decir, no se percibe la contribución del art. 9 de la Ley 24374, y al Notario se le retribuye con un monto fijo de $ 450.- El pago lo efectúa la Provincia.- CHUBUT Existe Ley provincial III n° 19 (antes Ley 4322) que recepta la Ley 24374.- No está reglamentada. Por lo tanto está prevista la aplicación pero no se está ejecutando.- Prevée la intervención notarial.- Por el momento no hay intervención del Colegio.- Respecto de los inmuebles del Estado, TODAS LAS REGULARIZACIONES SE REALIZAN A TRAVÉS DEL IAC Y DE LA ESCRIBANIA DE GOBIERNO (hasta el momento se han realizado aproximadamente 40) CORRIENTES No se está aplicando la Ley 24.374.- ENTRE RIOS

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No se aplica la Ley 24374 ni tiene reglamentación.- El Colegio ve con mucho interés el tema de la Regularización y propenderá a la sanción de la normativa que permita su aplicación a nivel provincial.- Con respecto a los inmuebles del Estado, se aplica el PROMEBA, con la intervención de entidades intermedias y municipalidades, y se procede a regularizar el dominio, principalmente de inmuebles fiscales.- Existe Convenio con el Colegio y Municipalidades, por el cual se prevée la intervención del notariado de número en estas escrituraciones.- LA PAMPA No se está aplicando la Ley 24.374 MENDOZA La Ley Nacional, hasta la fecha no ha sido aplicada en la Provincia de Mendoza. Se sancionaron y promulgaron la Ley Provincial 8.475 y su Decreto Reglamentario 276/2013 Del contenido de las normas en vigencia son pocos los puntos relevantes sobre la base que la intervención notarial se deriva a los escribanos municipales de cada departamento, y en caso de no existir "fedatario" en la jurisdicción toda la labor se deriva a la Escribanía General del Gobierno de la Provincia. Hasta el día de la fecha es inexistente la actividad desarrollada por el Estado Provincial. Encontrándose el Colegio con sus nuevas autoridades trabajando sobre la posibilidad de ofrecer al poder político los servicios notariales que redundan en un beneficio para la comunidad vinculada, esto es, celeridad, seguridad jurídica y economía en el proceso. Recientemente han logrado que el Gobierno provincial recepte una propuesta de Convenio con el Colegio, proyecto que será entregado al Secretario Legal y Técnico de la Gobernación.- El mismo contempla la colaboración del Colegio, capacitación a los escribanos para la integración de la nómina, distribución del trabajo por parte del Colegio, deberes del notario regularizador, remuneración (50% del arancel fijado por ley para cada concepto) y utilización de protocolo y papel notarial exclusivamente.- En la elaboración de dicho proyecto, han tomado la experiencia y antecedentes bonaerenses, adaptándola a las particularidades locales.- Sobre la regularizacion de inmuebles del Estado, la Dirección de Ordenamiento Ambiental y Desarrollo Urbano D.O.A.D.U. -dependiente de la Secretaría de Ambiente y Desarrollo Sustentable del Gobierno de Mendoza, en aplicación de la Ley Provincial 6.086 estableciendo el programa promoción arraigo mediante la Escribanía de Gobierno, ha transferido inmuebles rurales a sus ocupantes a título de venta, a aquellos que en su mayoría revisten la calidad de "puesteros" y en los términos de la citada Ley MISIONES Por Ley II Nº 19 (antes Ley 4223) se establece como Autoridad de Aplicación de la Ley 24374 a la Dirección General de Catastro de la

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Provincia y a la Escribanía General de Gobierno en el ámbito de su competencia. No tienen intervención los notarios de matrícula en el marco de esta ley.

La Ley aún no tiene reglamentación.- La intervención notarial prevista es de la Escribanía General de Gobierno. Aspectos de la Ley: La autoridad de aplicación recepciona las solicitudes, practica mensura y confecciona plano según normativa municipal, o de excepción si los municipios lo consideran.- Se establece superficie máxima en 10.000 m2 y valuación máxima de $ 30.000.- La ley local prevé el arancel del 1% de la Valuación Fiscal para el financiamiento del sistema, cuyo depósito se debe efectivizar en una cuenta especial a la orden de la Provincia de Misiones. La ley local no hace distingo respecto de los bienes privados del Estado. NEUQUEN Se está aplicando la ley 24.374, habiéndose dictado en su consecuencia la Ley provincial 2660 del 27-8-2009.- Se crea una Unidad de Regularización Dominial dentro del Ministerio de Desarrollo Territorial como Autoridad de Aplicación.- La misma recepta solicitudes y lleva adelante la verificación de los requisitos de la Ley.- El expediente concluye con un acto administrativo y luego se remite al Escribano.- El acta respectiva es otorgada por el Requirente y la misma refiere las constancias del expediente y su resolución.- La inscripción del acta la realiza el Notario.- El Registro de la Propiedad procede a inscribir respecto del inmueble si existe plano protocolizado y en caso de que éste no exista, inscribe sobre la mayor fracción, individualizando el lote y superficie afectados a dicho plano.- No existe financiamiento del Estado y el costo es asumido por el interesado, quién abona el arancel directamente al Escribano.- El monto actual es de $ 1.200 más IVA.- La designación de Escribano la realiza la Autoridad de Aplicación sin intervención ni distribución objetiva.- SALTA Se está aplicando la Ley 24.374.- Existe Ley provincial 6915/1996 y Decreto 714 y 716 del 2011 por los que se crea la Unidad Provincial de Regularización Dominial como Autoridad de Aplicación.- Existe Convenio con el Colegio, quién organiza la nómina de escribanos que participan del sistema.- Los aranceles los determina el Colegio con la conformidad de la Autoridad de Aplicación.- El Colegio administra fondos que recibe del Estado y de los solicitantes y abona las facturas al Escribano.- El honorario está fijado en $ 600 a cargo del Estado, más $ 510 de gastos que está a cargo del solicitante.- Respecto del procedimiento, la Autoridad de Aplicación recepta las solicitudes, arma expediente, y remite al Colegio, quién los distribuye. El Notario se encarga de revisar la prueba aportada, determina que se reúne los requisitos, realiza el relevamiento técnico y social, requiere informe de dominio y catastrales,

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cita al titular registral y publica edictos y la escritura se otorga con la intervención del beneficiario y del Ministro de Finanzas de la provincia. Respecto de los inmuebles del Estado, se resuelve mediante donación al ocupante, y la escritura las autoriza el Escribano que integra la nómina. En estos casos, la remuneración es menor.- SAN LUIS En la provincia no se aplica la ley 24374 ni hay reglamentación provincial.- En general no existen viviendas urbanas sin titulo pero hay inmuebles rurales sin título.- Por lo cual se ha entendido que no tienen la necesidad de obtener una reglamentación para aplicar esta ley. En cambio, la falta de título para las viviendas construídas por el Estado, es un tema recurrente. De la entrevista mantenida con el Gobernador, el Colegio generó la inquietud de otorgar escrituras de aquellas viviendas construídas en inmuebles del Estado o de empresas que no han transferido aún el dominio.- Se ha firmado un Convenio con la intervención el notariado de número para escriturar las viviendas individuales. Este proceso está exento de tasas e impuestos. El Colegio será quién distribuya el trabajo notarial. En los casos en que el estado no tenga aún titularidad a su nombre, éste regularizará mediante la aplicación de la Ley Nacional de Usucapión Administrativa, y luego se resolverá la escrituración en forma individual.- SAN JUAN No se está aplicando la Ley 24.374. Respecto de la regularización dominial de los inmuebles del dominio privado del Estado, rige la ley 6836/1997 modificada por la Ley 6921, que no prevé la intervención notarial de número sino de la Escribanía Mayor de Gobierno. SANTA CRUZ No se está aplicando la Ley 24.374 SANTA FE Se está aplicando la ley 24.374, con distinto grado de avance entre la 1er. y la 2da. Circunscripción.- Existe decreto Reglamentario n° 1178/2009.- Se prevée la intervención del notariado de número que libremente decida inscribirse en el listado respectivo que lleva el Colegio de cada Circunscripción.- El procedimiento administrativo está a cargo de la Coordinación Ejecutora para la Regularización Dominial, dentro del ámbito del Ministerio de Desarrollo Social, como Autoridad de Aplicación.- El expediente concluye con un acto administrativo y llega luego al escribano.- Al acta la otorga el solicitante y la Ministra de Desarrollo Social.- La inscripción está a cargo del Escribano, y se anota la inscripción de dominio como MARGINAL.- La retribución para el Escribano, actualmente es de $ 550 que se elevará en poco tiempo más a $ 750.- El Colegio adelanta el importe al Escribano y luego recupera de la provincia.- SANTIAGO DEL ESTERO No se está aplicando la Ley 24.374.-

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RIO NEGRO Aún no se está aplicando la Ley 24.374.- Existe Ley provincial de adhesión que establece pautas generales para la reglamentación y designa como Autoridad de Aplicación al IPPV.(Instituto Provincial para la Vivienda)- Esta normativa prevée la intervención notarial. En una reciente jornada de trabajo, con la participación de la Comisión de Regularización Dominial del Consejo Federal del Notariado Argentino, la Autoridad de Aplicación y el Colegio de Escribanos de Rio Negro, se acordaron pautas específicas para dictar la reglamentación, tales como: procedimiento administrativo a cargo del Estado, con descentralización operativa en las delegaciones del IPPV; intervención notarial para la publicación de edictos, notificación al titular y confección de acta.- Respecto de la retribución, no hay nada aun concreto, pero se estableció como pauta, la asimilación al honorario por las escrituraciones habituales del IPPV, que estaría a cargo de la comunidad vinculada.- TUCUMAN Se aplica la Ley Nacional Nº 24.374. La normativa aplicable son las leyes Provincial 6753, 8031 y sus Decretos reglamentarios-. Es Autoridad de Aplicación de la misma la Sub-Secretaría de Regularización Dominial. Existe Convenio con el Colegio de Escribanos de la Provincia. Es importante el rol de la Escribania de Gobierno y el Colegio de Escribanos. La Escribania de Gobierno interviene de manera gratuita en la escrituración (autorización de actas de regularización dominial) de aquellos inmuebles, cuya Valuación Fiscal es inferior a $ 60.000 (vivienda considerada de tipo económica); mientras que los Notarios de número, a través del Colegio, intervienen en la autorización de aquellas escrituras, cuyos inmuebles objeto de escrituración tienen una Valuación Fiscal superior a los $ 60.000. En el Convenio vigente se prevée un arancel $ 500 por cada Acta de Regularización Dominial autorizada. El Colegio fija un arancel del papel notarial (protocolo) diferenciado (1/6 parte del valor habitual). El procedimiento administrativo es realizado por la Autoridad de Aplicación, inicia con la Solicitud de acogimiento, se cumplimentan los demás recaudos de la ley y concluye con un acto administrativo. El Notario califica el expediente administrativo recibido.- En caso de ser necesario un plano, el mismo lo confecciona la Autoridad de Aplicación.- El acta la firma el Beneficiario y el Subsecretario de Regularización Dominial. El ingreso neto que percibe el escribano hace que el desarrollo de esta incumbencia sea de interés y atendida por muchos notarios. La inscripción se efectúa en matrícula, en el rubro restricciones. Transcurrido el plazo de 10 años, se produce la consolidación y se traslada el asiento al rubro titularidad. Las cesiones del beneficio se deben instrumentar por escritura pública y se inscriben en el mismo rubro en que está el beneficio Ocurrida la Consolidación, el beneficiario debe concurrir a cualquier notario de número, quién autoriza un acta que se inscribe.- El costo de esta acta de consolidación está a cargo del interesado.- Los honorarios son periódicamente fijados por Convenios entre la Autoridad de Aplicación y el Colegio de Escribanos.-

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Respecto de los inmuebles del Estado, su regularización dominial requiere la intervención de la Escribanía de Gobierno.- Aún no ha llegado información de las provincias de Córdoba, Formosa, Jujuy, La Rioja y Tierra del Fuego BOLIVIA Históricamente, Bolivia ha tenido el problema de la titulación masiva, sea en el

campo o la ciudad. Y ello debido a la ausencia de una política de Estado, lo que ha

redundado en una agudización del problema de la propiedad.

Titulación en el área rural:

En el área rural, el primer ensayo de titulación se llevó a cabo luego de la revolución

de 1952 encabezada por el Movimiento Nacionalista Revolucionario, con la

promulgación del Decreto Supremo de Reforma Agraria del 3 de agosto de 1953.

Producto del mismo, se tituló una parte de los predios rurales y desapareció el

latifundio. En la teoría la tierra pasó a pertenecer ‘a quien la trabaja’.

En su momento, esta medida fue el primer intento de titulación masiva: el Gobierno

tituló en base a datos técnicos de ubicación y superficie, y registró los títulos en el

Registro de la Propiedad o Derechos Reales.

Respecto de esta titulación cabe señalar:

a) Que el Gobierno dotó de título mas no de medios, por lo que la medida no resultó

efectiva.

b) En la efectivización de la titulación no participó el notariado ni las notarías de

Hacienda.

Como esta medida no resolvió el asunto del derecho a la propiedad, es decir, la

titulación, en 1966 fue promulgada la Ley 1.715 Ley del Instituto Nacional de

Reforma Agraria (INRA), con la finalidad de titular de modo correcto. Mediante esta

ley, se estableció un trámite previo en dos aspectos: saneamiento simple y

saneamiento comunitario.

El primero le permite a la persona acreditar su derecho a la tierra. El segundo, titular

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las OTC (Comunidades Territoriales Originarias).

En ambos casos se debe acreditar el derecho como trámite previo para lograr la

titulación. El título lo entrega el INRA para, con posterioridad, ser registrado en

Derechos Reales. En esta forma de titulación, salvo los notarios de Hacienda,

participa el notariado.

El procedimiento sufrió una modificación a través de la Ley de Reconducción

Comunitaria de la Reforma Agraria Ley 3.545 del año 2006, aun vigente en Bolivia.

Titulación en el área urbana

La titulación se da en el marco de la Ley Orgánica de Municipalidades Ley 2.080 y

la posterior Ley de Participación Popular Ley 1.551.

El derecho a la propiedad es un derecho constitucional. Los efectos de la

registración son erga omnes, por lo que en la ciudad y capitales de provincia los

pobladores despliegan los mayores esfuerzos para obtener su título de propiedad.

No obstante, la mayor parte de éstos no cuenta con una vivienda propia.

El déficit habitacional se agudiza con la permanente migración del campo a la

ciudad.

En los barrios periféricos de Bolivia es común observar familias enteras que viven

en una sola habitación que alquilan, y que sirve de living, cocina y dormitorio a la

vez.

En síntesis, la ausencia de una política de vivienda ha contribuido para que el déficit

habitacional de Bolivia se agudice.

En cuanto a los planes de vivienda, en Bolivia ha existido una multiplicidad de éstos,

implementados a través de diversas instituciones como CONAVI (Consejo Nacional

de Vivienda), COMAVI (Comité Mutualista de Vivienda), FONVIS (Fondo de

Vivienda Social) , FONVIS en LIQUIDACIÓN.

Estas instituciones dotaban de vivienda a los trabajadores que aportaban al Tesoro,

que en la actualidad depende de la Unidad de Titulación, dependiente a su vez del

Ministerio de Obras Públicas, Seguridad y Vivienda.

La titulación ha consistido en entregar terrenos o viviendas. Previo un largo y

tedioso proceso, se entregaba al interesado la minuta, base de su titulación. En esta

actividad ha participado de manera indirecta el notariado, ya que en muchas

ciudades fue quien elaboró el testimonio de propiedad. En otras ciudades, el título lo

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preparó la Notaría de Hacienda.

Sin embargo, estos planes de vivienda solo han beneficiado a algunos sectores,

principalmente a los trabajadores que aportan al Tesoro. Pero quedó al margen del

beneficios un gran número de trabajadores independientes.

Con el Plan de Evo Morales Cumple, Bolivia ha cambiado el panorama. El actual

Gobierno ha implementado un programa de vivienda destinado a los sectores más

deprimidos.

En la actualidad, el PVS ya está en liquidación y la nueva política de Gobierno que

sustituye al programa es AEVIVIENDA, creado por Decreto Supremo 986 del 21 de

setiembre del 2011. Con un financiamiento inicial de 5 millones de bolivianos, se

proyecta como la entidad que asume el reto de solucionar el déficit habitacional en

Bolivia. Son necesarias dos condiciones para realizar el objetivo de AEVIVIENDA:

que los terrenos estén resueltos por los municipios, y dar preferencia a las personas

que poseen lotes de terreno. A la vez, se proyecta la construcción de viviendas

verticales (departamentos), en diez años, según los cálculos del Gobierno.

El informe del notariado boliviano destaca la importancia de un catastro y un

Registro de la Propiedad organizados, que brinden seguridad a los títulos que se

otorguen., dado que actualmente, la situación del catastro en términos de

disponibilidad, compatibilidad, uso y mantenimiento de la información catastral es

confusa y tiene limitaciones: los catastros urbanos y rurales están separados; no

existe coordinación entre Catastro y Derechos Reales; existe poca coordinación

entre los niveles nacional y municipal; y, la legislación no es clara y se sobrepone.

Es imprescindible, luego, que el notariado boliviano asuma la tarea de coordinar con

todas las instituciones que tienen que ver con el tema, para viabilizar la titulación.

En resumen: En cuanto a los problemas que tienen los ciudadanos para la

obtención del título de propiedad sobre la vivienda que ocupan, el notariado

boliviano informa que existen los siguientes:

a. El nivel de pobreza dificulta el acceso al título de propiedad y a su registro.

b. La falta de antecedentes dominiales.

c. Los altos costos de los impuestos previos a la escrituración.

d. El alto costo para acceder al registro del título.

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Por esa falta de organización en institutos claves como son el Catastro y el Registro,

parte de la población que ha obtenido su título, no puede acceder al registro en

razón de carecer aquél de datos técnicos del inmueble.

En cuanto a las políticas de Estado, el notariado boliviano informa que ante la

ausencia de éstas, los gobiernos de turno han impuesto sus políticas propias. Han

existido los programas CONAVI, COMAVI, FONVIS, FONVIS EN LIQUIDACIÓN.

Recientemente, el Gobierno implementó el plan PVS Plan de Vivienda Social, que

no ha resultado como se esperaba: los trámites administrativos lo han llevado al

fracaso. Y ante el déficit habitacional se ha creado por Decreto Supremo 986 la

Agencia Estatal de Vivienda AEVIVIENDA, programa gubernamental que pretende

solucionar el problema en un plazo de diez años.

El notariado de Bolivia sugiere las siguientes medidas:

a. Establecer políticas de coordinación entre gobernaciones, municipios, catastro,

notariado y Registro de Derecho Reales.

b. Elaborar planes de información dirigidos al notariado y a la población en general.

En cuanto a los aspectos positivos y negativos de las políticas implementadas en el

país, señala:

Positivos

1. El lograr que los ciudadanos tengan acceso al derecho a la propiedad.

2. En los casos en que se logra la titulación y su registro, el mejoramiento en la

calidad de vida, el acceso a préstamos y la seguridad jurídica en la transferencia de

la propiedad.

Negativos

1. El desconocimiento por parte de la población de la existencia de los programas

de vivienda.

2. La excesiva burocratización en la tramitación .

3. La falta de sensibilidad de abogados y notarios.

4. La ausencia del notariado en el seguimiento y otorgamiento de títulos.

BRASIL:

Las ocupaciones precarias normalmente son de áreas restringidas por cuestiones

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ambientales. Por lo tanto, no se pueden regularizar.

Si se logran regularizar es por reformas legislativas y sin participación del notariado.

El gobierno ha implementado el programa MINHA CASA MINHA VIDA (mi casa, mi

vida), en los que ofrece tierra pública, y las instituciones de crédito financian la

construcción. Los notarios realizan las escrituras sin percibir honorarios.

Este programa es beneficioso para los adquirentes y las instituciones de crédito,

pero el Gobierno debería celebrar convenios con los profesionales involucrados,

aprovechando la experiencia de los mismos.

CHILE: La legislación no permite otorgar un título de propiedad sobre el inmueble asentado

en una ocupación precaria. Cuando el ocupante precario edifica sobre el terreno, el

dueño del suelo al recuperarlo, debe pagar el valor del edificio.

Desde 1939 se intenta regularizar en base a la posesión material de la tierra y a

través de progresivos intentos legislativos, que primero abarcaron los pequeños

pueblos rurales y luego la pequeña propiedad rústica y urbana.

Al poseedor se lo presume dueño, definida la posesión como la tenencia de una

cosa con ánimo de dueño.

La legislación general en beneficio de los poseedores es la siguiente:

-Ley de Cooperativas de Pequeños Agricultores (6.832 de 1939) que realizó un

primer intento con resultados satisfactorios para el sector rural pero dejó la iniciativa

en manos del particular interesado y no del Estado. El interesado debía declarar y

probar ante un tribunal su carácter de poseedor, previa publicación de avisos. El

Tribunal decidía y el Conservador inscribía.

-El Decreto con Fuerza de Ley Número 6 de 1968 que buscaba masificar el sistema

de saneamiento para el sector rural mediante la intervención del Estado,

procediendo siempre a la regularización a través de los tribunales de justicia, previa

publicación de avisos. Tuvo poco tiempo de aplicación y fue sustituido por el

Decreto Ley 2.695.

-El Decreto Ley 2.695 de 1979 ha tenido aplicación masiva mediante un

procedimiento simple que es administrativo y puede también ser judicial, y que se

aplica a la pequeña propiedad rústica y urbana en beneficio del poseedor material,

mediante el siguiente procedimiento:

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Los poseedores materiales de bienes raíces rurales o urbanos, cuyo avaluo

fiscal para el pago del impuesto territorial sea inferior a un monto establecido y que

carezcan de un título inscripto, podrán solicitar a la Dirección de Tierras y Bienes

Nacionales, adquirir el dominio por prescripción de acuerdo al siguiente

procedimiento:

- El Estado recibe la petición de regularizar por parte del interesado, quien deberá

estar en posesión del inmueble en forma exclusiva, sin violencia ni clandestinidad,

durante por lo menos cinco años, y acreditar que no existe juicio pendiente en su

contra en el que se discuta el dominio y posesión del inmueble.

-Luego de comprobar la veracidad de la ocupación, el Estado dicta una Resolución

que acoge la regularización y es publicada mediante avisos en diarios y emisoras

radiales.

- Hecha la publicación, puede o no haber oposición.

Si no hay oposición dentro de los 30 días, el Estado ordena inscribir y mediante la

inscripción el interesado se convierte en poseedor regular. Si durante el año

siguiente no hay oposición, el poseedor se convierte en dueño por prescripción

adquisitiva.

Si hay oposición, según el tiempo en que se efectue, distinto es el resultado: Si

se produce dentro del año siguiente a la inscripción, el caso pasa a los Tribunales

de Justicia, que deberán resolver mediante procedimiento sumario y en caso de ser

acogida la oposición, cae la inscripción registral. Si la impugnación se hace

después de un año y hasta cinco años contados desde la inscripción, y es acogida

por el Tribunal, el impugnante solo puede obtener el pago de una indemnización en

base al avaluo fiscal de la propiedad.

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La intervención del notariado chileno consiste en recibir declaraciones juradas de

posesión y en publicar en sus oficinas los avisos de las pretensiones de

regularización. Y a través de los Oficios de los conservadores de bienes raíces se

practican las inscripciones que dan al poseedor material el carácter de poseedor

regular y, transcurrido el plazo de un año, el dominio definitivo del inmueble

sometido a regularización.

COLOMBIA: La regularización dominial está relacionada con la naturaleza del título de dominio y

el ejercicio de acciones de restitución por parte del propietario. Si el inmueble es

propiedad privada de un particular y su propietario no ejerce las acciones

posesorias o reivindicatorias en los términos que establece la ley, el poseedor

puede iniciar el proceso de pertenencia

A través de los años, Colombia ha adoptado los siguientes procedimientos

tendientes a la regularización dominial:

-Reducir los términos de la prescripción adquisitiva de viviendas de interés social, a

3 años en el caso de poseedores regulares y a 5 años para los poseedores

irregulares.

- Se autorizó la cesión gratuita de bienes del Estado (que no fuesen de uso público

o destinados a salud o educación) que hubieren sido ocupados ilegalmente para

vivienda social, siempre que la ocupación hubiera ocurrido antes del 30 de

Noviembre de 2005.

- Se sustituyó la escritura pública por la resolución administrativa inscripta en el

Registro de la Propiedad para aquellas transferencias de inmuebles que se hagan

con asignaciones de subsidio familiar para la adquisición de terreno para vivienda y

cesiones efectuadas por el Estado, de viviendas de interés social ocupadas

ilegalmente .

-Otorgamiento de subsidios en dinero y en especie para adquisición y mejora de

vivienda de interés social, con importante reducción de honorarios del notario.

-Declaración de posesión regular. Es una declaración ante Notario, de que se

posee regularmente y sin título de propiedad, para que a partir de esa declaración

quede el poseedor habilitado para adquirir el domino por prescripción adquisitiva de

5 años.

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El notariado colombiano informó además que existe un Proyecto de Ley 236 del

Senado, 233 de Cámara, sobre promoción de desarrollo urbano y acceso a la

vivienda de interés prioritario.

En el mes de abril de 2012, el Presidente de la República de Colombia, prometió

construir y adjudicar 100.000 viviendas de interés prioritario a título gratuito, para las

personas más pobres que han quedado fuera de las políticas de vivienda.

El programa está dirigido a las víctimas de desplazamiento forzado, a las víctimas

de los desastres naturales o en que se encuentren en zonas de alto riesgo no

mitigable.

El 16 de Abril de 2012, el Gobierno Nacional presentó un proyecto de ley por el cual

se dictan normas tendientes a facilitar y promover el desarrollo urbano y el acceso a

la vivienda.

Las 100.000 viviendas prometidas por el Presidente de Colombia, son viviendas de

interés prioritario, que tienen un valor máximo de 70 salarios mínimos legales

mensuales (aproximadamente 22.000 USD) y según el Ministerio de Vivienda serán

entregadas en el año 2013.

El proyecto preve que el terreno para construir las viviendas puede ser aportado por

los departamentos, los municipios y las organizaciones populares de vivienda.

Los beneficiarios de la vivienda no podrá enajenarla dentro de los cinco años

siguientes a su adjudicación. Si la transfieren sin autorización deben restituir el valor

del subsidio concedido para la adquisición.

El proyecto contempla en los artículos 12 y 13 los siguientes aspectos relacionados

con la función notarial y registral:

“Exención del pago de los Derechos Notariales:: En los negocios jurídicos de

adquisición, incluído el leasing habitacional cuando se ejerza la opción de compra,

hipoteca, afectación a vivienda familiar y la constitución de patrimonio de familia de

un inmueble definido como vivienda de interés social prioritario, de acuerdo a las

normas vigentes, para ninguna de ellas se causarán derechos notariales”. Tampoco

se causarán derechos de registro.

Actualización del informe al 30/8/2013. Autores:Dr. Eduardo I. Caicedo Escobar y Notarios Leovedis Elias Martinez Durán, Guillermo A. Arciniegas y Esther Bonivento Jhonson.

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ECUADOR: Hay inmuebles que se transmiten sin escritura, por falta de título del transmitente o

de la sucesión por causa de muerte, generándose así dominios irregulares.

El Ministerio de Agricultura ecuatoriano y con relación a la tenencia de tierra rural,

ha implementado planes piloto cuya aplicación se encuentra regularizando la

tenencia de tierra en cantones económicamente deprimidos. En el área urbana, no

existen políticas de regularización dominial. Se propone un plan integral con las

reformas legales necesarias a fin de lograr la regularización dominial.

EL SALVADOR:

Quienes han ocupado precariamente las tierras lo han hecho sobre tierras que

tienen dueño, por lo que son invasores o usurpadores. Las viviendas están

edificadas en zonas de peligro y los trámites para regularizar son burocráticos,

largos, costosos y con criterios arbitrarios.

El gobierno ha implementado programas especiales para situaciones especiales.

Por ejemplo, el Programa de Transferencia de Tierras de 1992, producto de los

Acuerdos de Paz entre el Gobierno y la guerrilla, con 38.000 beneficiarios. Y las

titulaciones masivas por medio del Instituto Libertad y Progreso y Municipios con

aproximadamente 20.000 beneficiarios. El notario interviene en todas las

transferencias acumulando experiencia en los procesos masivos y experiencia

registral y catastral, aunque no todos los notarios tienen aptitud para cartular

masivamente, pues implica trabajo de campo, traslado a lugares peligrosos y con

poco tiempo para otorgar los actos.

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Para el mejoramiento del sistema, se propone:

- Unificar la legislación existente, a veces dispersa y contradictoria.

- Crear procesos sumarios que redunde en la celeridad de los trámites.

- Crear una sola institución que sea responsable de la regularización dominial y de

la inscripción registral.

En la evolución de las normas sobre titulación masiva, El Salvador señala como

aspecto positivo que hay más conciencia de la necesidad de regularizar, y que los

procesos y trámites se han acortado aunque no lo suficiente. Y como aspecto

negativo, que a veces un grupo reducido de notarios es el que cartula, sin la

capacidad necesaria.

GUATEMALA: El gobierno ha implementado como solución una coordinación Registro-Catastro

Nacional, iniciando con la UTJ (Unidad Técnico Jurídico) el proceso de estudios

jurídicos y levantamiento de planos. Otra medida es la aplicación de la Ley de

Información Catastral que crea, organiza y desarrolla el Registro de Información

Catastral (RIC), con la obligación de estudiar y medir los predios existentes en toda

la República por zonas territoriales, y corrigiendo errores o discrepancias entre lo

que se encuentra en el Registro de la Propiedad y lo investigado por el RIC,

procediendo a la regularización de los mismos.

No obstante, el Estado no ha tenido de políticas y programas concretos y eficaces

para toda la República que involucren asignaciones económicas y participación de

los notarios como profesionales idóneos para los proyectos de regularización de la

tenencia de la tierra, mediante titulación masiva.

En algunos casos, primero en lo interno del RIC, se han contratado notarios de

tiempo completo. Posteriormente, el RIC contrata a algunos notarios para la

solución de las irregularidades o discrepancias.

En las zonas catastradas, los notarios están obligados a obtener una autorización y

registro catastral para mantener actualizado el RIC.

Hasta el momento, el proceso se realiza de manera lenta y en territorio reducido,

debido a que se efectúa un estudio minucioso pero seguro, aún con el uso de la

tecnología de ambas instituciones, Registro de la propiedad y RIC.

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Se recomienda:

- Contratar más profesionales: ingenieros civiles, comunicadores sociales y,

obviamente, notarios para lograr que todos los ciudadanos tenedores o

poseedores de inmuebles cuenten con títulos de propiedad con información

acorde a la realidad jurídica y real, y de esa manera los propietarios gocen de

los beneficios que conlleva tener un título de propiedad.

- Poner a disposición de los ciudadanos de escasos recursos económicos,

“Notarías Sociales”, cuyos recursos económicos sean cubiertos por el futuro

propietario con un mínimo porcentaje y, el Estado, con la mayor parte. MÉXICO:

En México, tanto los suelos de propiedad del Gobierno Federal o de los Gobiernos

de los Estados, como los de propiedad social (destinados al uso agrícola) o los de

propiedad privada, son susceptibles de ocupación precaria. Quienes ocupan las

tierras, lo hacen en contravención a las disposiciones normativas vigentes en cuanto

al uso del suelo o incluso contra la voluntad del propietario que las más de las

veces se ve sorprendido por encontrarse, de la noche a la mañana, con que su

predio fue invadido por un grupo de personas, que encabezadas por un líder

generalmente vinculado a organizaciones políticas, se encuentran instaladas en su

propiedad con viviendas precariamente edificadas que al paso de los años y en

contubernio con algunas autoridades o políticos, se convierten en definitivas.

No obstante, y desde 1970, el Estado ha venido realizando las acciones necesarias

para evitar que ese suelo (después de haber agotado las instancias legales que van

desde la negociación hasta el uso de la fuerza pública para su desocupación) quede

en ocupación precaria y, por ende, sin utilidad económica y jurídica alguna.

El Gobierno mejicano, comprendiendo la necesidad de que todo el suelo se

encuentre en situación regular, tanto física como jurídicamente, ha hecho todos los

esfuerzos y ha implementado toda clase de políticas para lograrlo, y la invasiones

que hace treinta años eran una constante, ahora han dejado de serlo. Y esto se

debe a una acción más decidida del Estado y de la ley , y a la comprensión de la

población que, no obstante su necesidad de suelo, busca cada vez más que el

suelo que adquiera para edificar su vivienda esté jurídicamente en orden, o si no lo

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estaba, se encuentre ya regularizado.

A lo largo de casi cuarenta años de regularización territorial, en México se han

intentado diversas soluciones, como las siguientes:

a) Expropiación por causa de utilidad pública

El Estado toma la propiedad de la superficie invadida y se compromete a pagar al

propietario una indemnización según el valor que el inmueble tenga registrado en el

catastro.

Los particulares perjudicados por la invasión y a quienes se les expropia la

propiedad invadida para su regularización a favor de los invasores, pueden

oponerse a la invasión, lo que retrasa la regularización.

b)Expropiación consensuada

El precio de la indemnización es negociado en base a los parámetros catastrales y

aceptada por el propietario afectado.

c)Procedimiento económico coactivo

El Estado requiere al propietario que fraccionó o subdividió su propiedad sin la

autorización administrativa correspondiente y vendió las fracciones o lotes

resultantes, a que acredite del pago de impuestos y contribuciones omitidas y ante

la imposibilidad de pagarlos, el Estado tiene la posibilidad de rematar el bien a su

favor y así obtener la propiedad en pago de los impuestos adeudados, y regularizar

el predio a favor de los ocupantes precarios a quienes cobra una cuota en concepto

de regularización y el precio que fije por los terrenos que adquieran.

d) Desincorporación de bienes del dominio público

El Estado desafecta del servicio público a los predios que tenga destinados para tal

fin mediante el procedimiento administrativo respectivo. Así, lo incorpora como

propiedad privada y lo transmite a sus ocupantes mediante el pago de una cuota de

regularización y/o el precio por la adquisición de su terreno.

e) Procedimiento judicial de prescripción adquisitiva

La dependencia gubernamental encargada del proceso de regularización de la

tenencia de la tierra asesora a los invasores, ante la falta de propietario que acredite

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la titularidad del predio invadido, pero que cuenta con antecedentes registrales, para

que mediante el pago de la cuota de regularización que se fije, promueva

judicialmente el procedimiento de prescripción adquisitiva y obtenga de la autoridad

judicial la sentencia que declare que el invasor se ha convertido en propietario y la

sentencia respectiva se inscriba en el Registro Público de la Propiedad.

f) Inmatriculación administrativa

Es un procedimiento utilizado por el Registro Público de la Propiedad, que asumió el

carácter de Institución Regularizadora (que no es su función) y de Autoridad

Juzgadora (que lo es menos), que le permitió juzgar procedente la inscripción de

contratos privados de compraventa de terrenos que no tenían antecedentes

registrales e “inmatricularlos” con una primera partida de inscripción de la posesión,

para que pasados cinco años, se abriese una segunda partida como “inscripción de

la propiedad” y así poder expedir un título de propiedad que pretende regularizar el

dominio de un sinnúmero de predios de dudosa procedencia.

Las instituciones financieras, el sector inmobiliario y el notariado pusieron en tela de

juicio la juridicidad de estos “títulos de propiedad” y en consecuencia estas

“inmatriculaciones administrativas” cayeron en desuso y fueron reemplazadas por

las “inmatriculaciones judiciales”, que permiten considerar a un posesionario como

dueño siempre y cuanto justifique a satisfacción de un juez, que ha poseído por un

período mínimo de cinco años con ánimo de propietario, continua y pacíficamente y

de buena fe.

g) Estímulos fiscales

Consisten en eximir de requisitos administrativos, de urbanidad y, en ciertos casos,

registrales, para lograr una escrituración más ágil.

Mediante la aplicación de todos estos sistemas y a lo largo de cuarenta años de

acciones de regularización de la tenencia de la tierra, se han incorporado al tráfico

inmobiliario seguro y eficaz más de quinientos mil predios en todo el territorio

nacional.

PARAGUAY: Según el informe brindado por el notariado paraguayo, no existe voluntad por parte

de los administradores del Estado, en el sentido de que se cuenta con normas

31

legales pero falta su cumplimiento. Según apreciación de estudios especializados,

hay un déficit de 50.000 viviendas y falta aún la regularización de unas 27.000

viviendas populares adjudicadas pero no tituladas.

Existen leyes que contemplan los casos de pobreza y de extrema pobreza, donde

los costos se reducen a un monto ínfimo, totalmente liberados de impuestos y tasas

de escrituración. (Ley Nº 3.306 del 19 de Septiembre de 2009)

También existen otras leyes que autorizan a implementar un sistema de asistencia

social y determinan nuevos regímenes de estructuración de créditos hipotecarios.

(Ley 3.762/2009). Por Ley 3.909/2010 se crea la Secretaria Nacional de Vivienda y

el Hábitat “SENAVITAT”. Se ha sancionado ,además , una ley de viviendas

cooperativas con un régimen especial para las personas de escasos recursos,

pero asociados a una cooperativa.

Las transferencias de las tierras rurales se realizan a través del INDERT (Instituto

Nacional del Desarrollo Rural y de la Tierra), entidad estatal para la regularización

de tierras fiscales. Se expiden títulos administrativos con inscripción en la Dirección

de los Registros Públicos y constituyen el único caso de título administrativo que se

otorga en la República del Paraguay.

El notariado paraguayo ha trabajado en ambas Cámaras del Congreso para la

sanción de la Ley 3.306/2007 a fin de que los adjudicatarios de viviendas de interés

social puedan regularizar su tenencia sin pagar impuestos ni honorarios, pero sin

dejar de participar la función notarial en la titulación masiva.

Teniendo en cuenta que las leyes existen y son muy buenas, pero que su

implementación es mínima debido a la conveniencia de los políticos de turno, el

notariado paraguayo propone concientizar a la sociedad a efectos de conciliar el

interés individual con el interés social. Esto requiere educación, práctica de valores,

sentido de pertenencia a un grupo societario, a fin de que los bienes puedan ser

compartidos por la mayor cantidad posible de miembros de la comunidad.

El déficit de viviendas en Paraguay fue calificado como ‘muy grave’ en un informe

de Naciones Unidas.

La gran demanda de vivienda para las personas de escasos recursos no guarda

proporción en relación a los intentos de regulación legal y ejecución de planes.

En la actualidad, el Consejo Directivo del notariado paraguayo ha presentado un

proyecto de convenio a efectos de emprender una actividad coordinada en la

SENAVITAT, poniendo a disposición del ente la infraestructura y los recursos

32

humanos : 1200 notarios en todo el país para titular 27.000 viviendas populares sin

titulación.

Actualización al 30/8/2013. Autor:Not. Ana Manuela González Ramos.

Actualidad en el Paraguay: Aspectos Generales: Caso Paraguayo

El déficit habitacional del Paraguay está catalogado en el seno de las Naciones

Unidas como grave, pero no insoluble, toda vez que se tomen medidas acertadas.

Se requieren de unos 200 millones de dólares anuales en forma continua y

sostenida durante 10 a 15 años para revertir la necesidad de construir 8.000

viviendas dignas anuales, lo que significa que los próximos gobiernos deberán

continuar con esta política de Estado que demandará mucho tiempo para una

solución plena.

El proceso de urbanización en el Paraguay comenzó a partir de la década de los

años setenta y solo en el censo del año 1992, por primera vez, la población urbana

fue mayor que la rural, con un 50,3% y 49,7%, respectivamente. En el censo del año

2002, los valores fueron de 56,7% de población urbana y 43,3% de población rural.

El nuevo gobierno de Federico Franco ha mostrado su impulso a la construcción de

7.000 viviendas económicas durante lo que queda del año, prometió el nuevo titular

de la Secretaría Nacional de la Vivienda y el Hábitat (Senavitat), Eliodoro Marecos,

quien asumió cargo el miércoles 27 de junio sustituyendo a Gerardo Rolón Pose.

Paraguay tiene un déficit habitacional de 800.000 viviendas y Senavitat puede

financiar entre 10.000 y 12.000 construcciones anuales, dependiendo de la

disponibilidad presupuestaria, explicaron técnicos de la institución.

La Constitución Nacional de 1992 en su artículo 100 establece: "Todos los

habitantes de la República tienen derecho a una vivienda digna. El Estado

establecerá las condiciones para hacer efectivo este derecho, y promoverá planes

de vivienda de interés social, especialmente las destinadas a familias de escasos

recursos, mediante sistemas de financiamiento adecuados". Sin embargo,

observando el gasto social, se puede apreciar que este derecho constitucional no

reviste la prioridad necesaria ya que solamente el 2,8% de dicho gasto en el 2008

es destinado a atender esta necesidad; de esta forma constituye el menor egreso

33

social antes que los "otros gastos sociales" y está muy por debajo de los gastos en

"promoción y acción social" que le siguen en materia de participación.

Principales Problemas para la obtención del Título de Propiedad La cuestión legal y la Función Notarial Lo principal es la falta de voluntad de parte de los administradores del estado, en el

sentido de que se cuenta con normas legales pero que no se lleva a la práctica su

cumplimiento.

Existe una ley que contempla los casos de pobreza y extrema pobreza, donde los

costos de titulación masiva se reducen a un monto ínfimo, totalmente liberado de

impuestos y tasas de escrituración. Se trata de la Ley Nº 3306 del 19 de setiembre

de 2007 “Que Establece un Régimen de Aranceles Especiales en el Pago de Tasas Judiciales, Honorarios y Pago de Servicios al Estado, Entes descentralizados y Actos Notariales de Viviendas Económicas y De interés Social”.

También existen otras normas, que autorizan a implementar un sistema de

asistencia social y determinan nuevos regímenes de estructuración de créditos

hipotecarios, como la Ley 3762/2009. Por Ley 3909/2010 se crea la Secretaría

Nacional de la Vivienda y el Hábitat “SENAVITAT”. Contamos con una ley de

viviendas cooperativas con un régimen especial para las personas de escasos

recursos pero asociados a una cooperativa. La ley 3637 que crea el FONAVIS

Fondo Nacional de la Vivienda Social (recursos estatales para la vivienda).

Las transferencias de las tierras rurales se realizan a través del INDERT (Instituto

Nacional de Desarrollo Rural y de la Tierra), entidad estatal para la regulación de

tierras fiscales. Expiden títulos administrativos con inscripción en la Dirección de los

Registros Públicos. Único caso de titulo administrativo que se otorga en la

República del Paraguay.

El Colegio de Escribanos del Paraguay firmó un convenio en el año 1992 con el

Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVI) para la selección y distribución de

escrituras. A pesar de las insistencias de los diferentes Consejos Directivos el

34

convenio no pudo ejecutarse por consecuencia de los vaivenes políticos que

modifica las estructuras administrativas en cada gobierno.

El notariado trabajó en ambas Cámaras del Congreso para la sanción de la Ley Nº

3306/7 de modo a que los adjudicatarios de viviendas de interés social puedan

regularizar sus tenencias sin pagar impuestos, ni honorarios, pero sin dejar de

participar la función notarial en la titulación masiva. A continuación, transcribo dicha

ley:

LEY 3306/07

“Que establece un régimen de aranceles especiales en el pago de tasas judiciales,

honorarios y pago de servicios al estado, entes descentralizados y actos notariales

de viviendas económicas y de interés social”.

EL CONGRESO DE LA NACION PARAGUAYA SANCIONA CON FUERZA DE LEY

Articulo 1º.- Los inmuebles definidos como viviendas económicas y de interés

social por Ley de la Nación o por el Consejo Nacional de la Vivienda – CONAVI (o la

institución que la reemplace), instituidos para los beneficiarios de los sectores de

pobreza y extrema pobreza, serán otorgados por el Estado, en escritura pública

cuyo costo único y fijo será de ocho jornales a cargo del beneficiario. La

formalización de dichas escrituras quedara exonerada de tasas judiciales,

especiales, registrales y catastrales incluso aquellas que conlleven la constitución

de hipotecas.

Articulo 2º.- El Consejo Nacional de la Vivienda – CONAVI (o la institución que la

remplace), será la única institución con potestad de reglamentar o determinar los

proyectos o tipos de inmuebles cuyas transferencias se puedan acoger a los

beneficios de la presente ley.

Articulo 3º.- Los Honorarios Profesionales de los notarios públicos actuantes en

dichas escrituras, quedan exentos en la obligación de pago del Impuesto a la

Renta, Impuesto al Valor Agregado (I.V.A), u otros tributos que pudieran afectar la

prestación de estos servicios.

35

Articulo 4º.- Las disposiciones precedentes solo podrán aplicadas para la primera y

única vivienda del beneficiario. No será permitida la adquisición de dos o más

inmuebles por una misma persona, ni por su conyugue, ni por interpósita persona.

Articulo 5º.- El inmueble adquirido conforme a las disposiciones de la presente ley,

solo podrá ser vendido, transferido, arrendado o cedido, una vez cancelada

totalmente la obligación contraída por el beneficiario para el pago del inmueble y

siempre que halla transcurrido 10 años de la fecha de cancelación de la deuda;

siendo inembargable durante dicho plazo salvo por deuda contraída por las

entidades autorizadas para otorgar préstamos hipotecarios de interés social.

Articulo 6º.- La Dirección General de Registros Públicos dispondrá la creación de

un registro especial de las personas beneficiadas con la presente ley. El notario

público actuante deberá contar con el informe previo de dicha oficina registral en el

cual se certifique que el solicitante no se halla inscripto en el citado registro como

beneficiario.

Articulo 7º.- Quedan derogadas las disposiciones contrarias a la presente ley.

Articulo 8º.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Aprobado el Proyecto de Ley por la Cámara de diputados a los diecisiete días del

mes de mayo del año dos mil siete, y por la honorable cámara de senadores a los

dieciséis días del mes de agosto del año dos mil siete, quedando sancionado el

mismo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 204 de la Constitución

Nacional.

Las leyes existen y muy buenas pero su implementación es pobrísima por la

apetencia de los políticos de turno.

Propuestas para mejorar el sistema vigente El déficit de viviendas en Paraguay fue calificado como muy grave en el informe de

las Naciones Unidas.

Todos los intentos de regulación legal y ejecución de planes son muy

desproporcionados a la gran demanda de solución de viviendas para la gente de

escasos recursos.

36

Hace casi veinte años el Colegio suscribió un convenio con el CONAVI (hoy

SENAVITAT), organismo encargado de los planes de viviendas populares.

El Consejo Directivo Saliente nuevamente ha presentado un proyecto de convenio a

los efectos de emprender una actividad coordinada en la SENAVITAT a fin de poner

a disposición del ente la infraestructura y los recursos humanos, 1200 notarios en

todo el país para titular 27.000 casas de viviendas populares sin titulación. A los

efectos ilustrativos de este informe, adjuntamos publicaciones de distintos

periódicos nacionales (página 7 a 30).

Concientización de la sociedad a efectos de conciliar el interés individual con el

interés social. Esto requiere educación, práctica de valores, sentido de pertenencia

a un grupo societario, a fin de que los bienes puedan ser compartidos por la mayor

cantidad posible de los miembros de la comunidad.

Se puede concluir que, existe una alta demanda de vivienda, impulsada por la

elevada tasa de crecimiento poblacional y de formación de nuevos hogares; que esa

demanda se centra y se acentuará en el futuro en las ciudades, impulsada por el

alto índice de urbanización; que la oferta formal apenas alcanza a atender a un poco

más de un tercio de la demanda de viviendas nuevas; que hay una importante oferta

informal de viviendas caracterizada por problemas de calidad y acceso a los

servicios básicos; que la informalidad se acentúa entre otros factores, por la falta de

acceso al financiamiento; que la falta de oferta formal accesible a la población

acentúa la condición deficitaria de las viviendas desde el punto de vista cualitativo.

PERU: Según señala un informe de CEPAL, COFOPRI y el Registro Predial Urbano

cuentan, desde el año 1998, con el apoyo financiero y técnico del Banco Mundial

para llevar a cabo la implementación del Plan Nacional de Formalización.

El Proyecto Derechos de Propiedad Urbana (PDPU) está en funcionamiento desde

marzo del año 1999 siendo su objetivo central el de beneficiar a poblaciones de

áreas urbanas que viven en la marginalidad y la extrema pobreza, trabajando con la

hipótesis de que una mayor seguridad sobre la propiedad mejoraría la situación de

vida de los propietarios.

El Proyecto del Banco Mundial encaminó sus recursos hacia el diseño e

37

implementación del Plan Nacional de Formalización, fortaleciendo las

organizaciones vinculadas a la aplicación de la política de formalización. Es un

proyecto administrado por la COFOPRI como entidad ejecutora y el Registro

Predial (RPU) como organismo co–ejecutor. En el año 1997 el programa tenía como

meta regularizar 1.200.000 propiedades informales en 8 áreas urbanas de Perú. En

noviembre del 2004, el número de lotes regularizados ascendió a 1.929.070 lotes,

de los cuales 1.425.688 han obtenido título de propiedad o la regularización de los

mismos.

Para solucionar la realidad de la informalidad urbana la Comisión de Formalización

se vio en la necesidad de ampliar la cobertura de sus acciones de regularización a

distintas modalidades de la propiedad informal. En Perú éstas se han caracterizado

como Asentamientos Humanos, Asociaciones y Cooperativas de Vivienda y

Programas de Vivienda del Estado.

Durante los años de evolución de la COFOPRI, los asentamientos humanos han

ocupado el porcentaje más alto dentro de la población beneficiaria, comprendiendo

el 81% a septiembre del 2001.

El gobierno del Perú unificó en una sola entidad todas las competencias y

atribuciones que estaban repartidas entre diversas entidades estatales para titular y

registrar y creó la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI)

que es organismo encargado de ejecutar todo el programa de regularización

dominial. El COFOPRI reporta directamente al Presidente de la República y goza de la

estructura necesaria para implementar el Programa de Formalización sin enfrentar

obstáculos burocráticos y que dicho programa ocupe la prioridad de la agenda

política del gobierno para la toma de decisiones.

El procedimiento es el siguiente:

COFOPRI identifica y reconoce los distintos tipos de informalidad. Al realizar esta

tarea de identificar el asentamiento humano, y determinar la clase de informalidad a

la que se incorpora y reconociéndola oficialmente como tal, nace el compromiso del

Estado de titular como propietarios a los miembros de esa comunidad.

a) La Resolución que expide la COFOPRI califica al asentamiento como

permanente y tiene un significado importante, ya que a partir de ella los pobladores

del Pueblo Joven adquieren seguridad jurídica, dado que permite a sus pobladores

38

asentarse en forma permanente en el terreno que ocuparon. Si bien, en ese

momento no hay un cambio en la calidad posesoria del ocupante, que sigue siendo

precario, el grupo de pobladores como tal ha recibido una autorización estatal para

permanecer en el terreno, mejorando así su situación legal.

b) Hasta aquí el poblador no está vinculado con el lote que ocupa. Una vez

identificado y calificado en forma permanente el Pueblo Joven, la COFOPRI manda

levantar un plano del área ocupada, el cual es aprobado por Resolución.

La Resolución y el plano se inscriben en el Registro, generándose con dicha

inscripción a favor de la COFOPRI un DERECHO DE PROPIEDAD sobre toda el

área ocupada. El derecho de propiedad de la COFOPRI una vez inscrito no podrá

ser cuestionado por ningún tercero. De existir algún tercero que reclame un

derecho preexistente sobre el predio, sólo tendrá derecho a una indemnización.

c) Con el derecho de propiedad inscrito a su nombre ,COFOPRI puede transferir a

favor de cada poblador un derecho de propiedad inobjetable sobre el lote que

ocupa.

d) Simultáneamente COFOPRI efectúa un EMPADRONAMIENTO de los

pobladores.

Con la aprobación del plano, la inscripción del dominio de la COFOPRI y la

incorporación al padrón, el poblador del Pueblo Joven ve incrementada su

seguridad legal. De poseedor precario pasa a ser poseedor legítimo con derecho a

que la COFOPRI le extienda un título de propiedad del terreno que ocupa

e) Además del plano perimétrico del Pueblo Joven, la COFOPRI dentro de la etapa

de formalización integral levanta un plano de lotización que permite vincular al

ocupante con el lote que ocupa . El plano es aprobado por Resolución de la

COFOPRI e inscrito en el Registro. De esta forma existe plena certeza de la

existencia del lote y la COFOPRI puede extender tantos títulos de propiedad como

lotes se han individualizado en el Registro. Los títulos son expedidos con su

constancia de inscripción en el Registro a favor del poblador beneficiado.

En cuanto a la posesión material de la tierra, se permite el acceso a la propiedad a

aquellas personas que puedan acreditar la posesión directa, pacífica, continua,

pública y la explotación económica de la mismo durante un plazo de un año, si el

predio es del Estado, o de cinco, si es de particulares.

Para ello debe aportar, al menos, dos pruebas: una de carácter obligatorio y otra de

39

carácter complementario. Dentro de estas últimas figura el “Documento público o

documento privado, con firmas legalizadas por notario público o juez de paz, en el

que consta la transferencia de la posesión plena del predio a favor del solicitante.” Perú propone un plan de cuatro puntos básicos:

a) Reducir los niveles de informalidad urbana, ordenando la subdivisión de los

terrenos y, luego, proceder a la transferencia de dominio a sus ocupantes.

b) Implementación de servicios y equipamientos urbanos.

c) Elaboración de estudios ambientales respecto de la tierra objeto de

regularización d) Promulgación de una legislación de excepción a la normativa urbana de cara

a formalizar los asentamientos humanos informales. Actualización del Trabajo con información hasta AGOSTO 2013 sobre TENENCIA DE LA TIERRA EN EL MEDIO RURAL Y EN EL MEDIO URBANO Autor: German NUÑEZ PALOMINO: Notario del Callao- Peru En cuanto a saneamiento físico-legal de la propiedad, el Decreto Supremo 087-

2013-PCM, permite a los gobiernos regionales ejercer sus facultades de

formalización y titulación de predios rústicos de tierras eriazas sin la responsabilidad

de gasto:

Artículo 1°.- Exoneración del pago de tasas y cualquier otro derecho de trámite ante

entidades del Poder Ejecutivo a favor de los Gobiernos Regionales Exonérese del

pago de tasas registrales y cualquier otro derecho de trámite ante entidades del

Poder Ejecutivo a favor de los Gobiernos Regionales, en el ejercicio de la función

descrita en el literal n) del artículo 51° de la Ley N° 27867, Ley Orgánica de

Gobiernos Regionales.

Por otro lado, COFOPRI , durante los dos últimos años, ha realizado una intensa de

labor en todo el país. Veamos.

LIMA: En la región Lima, se ha convertido en propietarias a unas 33 mil 683 familias, con

una inversión de 16 millones de soles.

En el distrito de Villa El Salvador, se ha inscrito en los Registros Públicos, de agosto

del 2011 a marzo del 2012, un total de 1,543 títulos de propiedad.

40

2 mil 759 familias de la provincia de Cañete, recibieron sus títulos de propiedad en

el distrito de San Vicente de Cañete.

ANCASH: 5 mil 477 títulos de propiedad han sido entregados a las familias de Áncash,

beneficiándose con ello a 27 mil 385 personas, con una inversión S/. 2 millones 600

mil nuevos soles.

AYACUCHO:

Unas 2 mil 948 familias de Ayacucho, pertenecientes a las provincias de

Parinacochas, Sucre y La Mar, han sido incluidas dentro del plan de formalización

de predios a cargo del Organismo de Formalización de la Propiedad Informal –

COFOPRI.

En la región Ayacucho, de agosto 2011 a la fecha se ha inscrito 4 mil 58 títulos de

propiedad con una inversión de 1 millón 935 mil nuevos soles, beneficiando a 20 mil

290 personas.

CUSCO: Un total de 248 familias de la provincia de Quispicanchi, en la Región Cusco,

recibieron sus títulos de propiedad, lo que significa que 1,240 personas podrán

acceder a una serie de beneficios como la posibilidad de dejar formalmente su

propiedad en herencia e incluso dividirla entre sus herederos.

En el período agosto de 2011 - abril de 2013 COFOPRI entregó 4 mil 305 títulos de

propiedad a igual número de familias cusqueñas.

La inversión en temas de formalización en la ciudad Imperial ha superado los 2.5

millones de nuevos soles.

HUANUCO: La campaña de formalización orientada a la obtención de títulos de propiedad

denominada “Documento en mano, título seguro”, se realizó en la región Huánuco

del 20 al 25 de mayo 2013.

En la región Huánuco, se han entregado 4 mil 621 títulos de propiedad entre agosto

de 2011 y abril de 2013, beneficiando a más de 23 mil personas.

41

La inversión realizada por el Gobierno Central supera los 2 millones 204 mil millones

de nuevos soles.

En Huánuco, se ubican 34 distritos de los 300 más pobres del país, cerca de un

80% de su población vive en situación de pobreza, según estudio de INEI.

PIURA: En la región Piura, durante la presente administración gubernamental, se ha inscrito

en los Registros Públicos un total de 12,970 títulos de propiedad, habiéndose

invertido 1.3 millones de nuevos soles.

Por su parte, Pro Rural de Piura ha generado la titulación de comunidades

campesinas beneficiando a más de 5,500 familias de la región.

Por ejemplo, en la comunidad de Colán se logró el saneamiento de la propiedad

después de 435 años

.En Palo Blanco fueron 500 familias las beneficiadas después de veinte años

En la comunidad campesina César Vallejo, que nació en 1987, y que recién este

año obtuvo la titulación de su propiedad.

Con Pro Rural se ha logrado descargar y mejorar la labor que en su momento

realizó el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (Cofopri).

TITULOS URBANOS INSCRITOS EN TODO EL PERU AGOSTO 2011 - AGOSTO 2013

DEPARTAMENTO

AGOSTO-DICIEMBRE-2011

ENERO-DICIEMBRE 2012

ENERO - AGOSTO 2013

TOTAL

AMAZONAS 509 1679 228 2416 ANCASH 1587 2751 2619 6957 APURIMAC 122 1424 1266 2812 AREQUIPA 2023 2790 2440 7253 AYACUCHO 1177 2485 2234 5896 CAJAMARCA 1160 966 829 2955 CALLAO 309 1014 616 1939 CUSCO 1543 1797 2045 5385 HUANCAVELICA 638 2590 1213 4441 HUANUCO 455 4120 1337 5912 ICA 1292 10831 2941 15064 JUNIN 1349 2815 1862 6026

42

LA LIBERTAD 1513 2998 1749 6260 LAMBAYEQUE 2823 3623 2175 8621 LIMA 4345 22432 10952 37729 LORETO 299 1938 1475 3712 MADRE DE DIOS 155 606 634 1395

MOQUEGUA 99 201 369 669 PASCO 95 1127 504 1726 PIURA 1402 4375 4807 10584 PUNO 1002 2435 3743 7180 SAN MARTIN 1942 3566 2496 8004 TACNA 149 861 762 1772 TUMBES 1500 949 882 3331 UCAYALI 214 800 1055 2069

TOTAL: 27,702 81,173 51,233 160,108

Fuente: http://www.cofopri.gob.pe/cifras/avancePresidencial.aspx

URUGUAY:

El notariado uruguayo propone diversas opciones para el caso de “ocupación

precaria”:

a) Si la vivienda ocupada construída por un tercero propietario ya existía - en

situación de abandono- el ocupante precario deberá buscar al propietario y,

además, plantear ante las autoridades competentes formas de poder adquirir dicho

inmueble en propiedad.

Uruguay cuenta con un avanzado sistema registral y catastral y conociendo el

número de Padrón que proporciona Catastro, se puede requerir información al

Registro de la Propiedad a efectos de conocer quién es el titular de dominio.

b) Si el inmueble se construyó sobre un inmueble baldío por el actual ocupante

precario y ya se formó un asentamiento irregular, el Ministerio de Vivienda,

43

Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, a través de un Programa de

Erradicación de Asentamientos Irregulares y con la colaboración de la Asociación

de Escribanos del Uruguay, Comisión de Vivienda y Medio Ambiente, realiza un

trabajo de saneamiento de titulación de los terrenos ocupados. Una vez finalizada

la obra de regularización de infraestructura, se le otorga el título de propiedad a ese

ocupante precario.

El notariado uruguayo informa que, en cuanto a las políticas implementadas por el

Estado relacionadas con los problemas de vivienda , existen politicas tendientes a

regularizar situaciones irregulares de tenencia de la tierra y a dotar de

infraestructura necesaria ( por ejemplo provisión de agua y saneamiento), en cuya

ejecución interviene el Ministerio de Vivienda y la Agencia Nacional de Vivienda, los

mismos que buscan brindar diversas soluciones habitacionales a personas de bajos

recursos con el fin de tener mejor calidad de vida.

El informe marca la necesidad de construcción de viviendas nuevas ; el reciclado de

edificios; la implementación de Planes de Vivienda Social ; y , la creación de

cooperativas de propietarios o de uso y goce.

La Asociación de Escribanos del Uruguay ha intervenido en estas soluciones en

forma continua y ha participado del Plan Quinquenal de Viviendas propuesto por el

Gobierno Nacional.

Los resultados obtenidos son mínimos pero muy satisfactorios, y gracias al trabajo

realizado que concluye con la obtención del título de propiedad se ha incorporado

al comercio un gran número de viviendas.

El notariado uruguayo propone, para mejorar el sistema vigente, la educación de los

distintos componentes sociales; el seguimiento constante para evitar la nueva

formación de asentamientos irregulares; y, el asesoramiento integral para que

cada grupo familiar pueda lograr su propia vivienda mediante el otorgamiento de

préstamos accesibles que ya se han comenzado a implementar.

En un informe complementario, la Asociación de Escribanos de Uruguay, manifiesta

que en el mes de mayo de 2012 se han escriturado 101 viviendas más..

Entre el año 2005 y lo que va del 2012, se han escriturado 1.752 viviendas

construídas por MEVIR, aproximadamente un 86% del total de escrituraciones y

solo entre 2011 y 2012 se han escriturado más de 600 viviendas.

La escrituración se realiza una vez terminado el pago de la totalidad de la deuda por

44

parte de los titulares, pasando así a ser los propietarios de pleno derecho de las

viviendas que construyeron y pagaron. Puede ser realizada tanto de manera

individual como colectiva (núcleo completo). En el caso de las escrituraciones

colectivas. MEVIR identifica las localidades en las que prácticamente todas las

viviendas de un plan, tienen cancelada su deuda y realiza las gestiones pertinentes

con los vecinos, a fin de proceder a las escrituración, la que se viabiliza a través de

un convenio con la Asociación de Escribanos del Uruguay y propicia el trabajo de

escribanos jóvenes para llevar a cabo esta tarea (salvo en los casos en que el

participante cuenta con su propio escribano )

REPÚBLICA DOMINICANA

El notariado dominicano destaca la naturaleza del sistema de Registro de la

Propiedad vigente en su país: es un sistema constitutivo y convalidante del

Derecho, el Estado ejerce una tutela directa con respecto a la titularidad.

Aunque el Derecho nace con el acto del notario, el mismo no se configura sino

cuando es presentado e inscripto en el Registro de Títulos.

Por razones históricas especiales, en el año 1920 fue incorporado a la vida jurídica

dominicana el sistema registral Torrens, Acta Torrens o Real property Act, sistema

que reputa en principio al Estado propietario de la tierra y todo inmueble sobre el

que nadie pueda probar derecho de propiedad se entiende que es propiedad

estatal.

Por esta razón, la titulación masiva ha tenido como centro las entidades oficiales y

descentralizadas del Estado: Administración General de Bienes Nacionales, Instituto

Agrario Dominicano, Instituto Auxilios y Viviendas e Instituto Nacional de la

Vivienda.

La Administración General de Bienes Nacionales es una dependencia estatal que

ha patrocinado una importante cantidad de unidades funcionales (locales y

apartamentos) a favor de familias de escasos recursos. Estos inmuebles están

afectados con la cláusula de inalienabilidad que depara el Bien de Familia.

El Instituto Agrario Dominicano procura la titulación definitiva de los llamados

parceleros de la Reforma Agraria. Así se les viabiliza para que puedan acceder al

crédito y tener éxito en sus proyectos. Las autoridades gubernamentales hacen

entregas masivas de los correspondientes certificados de títulos que expide el

45

Registro de Títulos.

Los Institutos de Auxilios y Viviendas y Nacional de la Vivienda realizan proyectos

urbanos a favor de familias de ingresos bajos y medios y suelen hacer entregas

masivas de certificados de títulos.

Estos certificados de Títulos siempre son librados por el Registro de Títulos, única

entidad instituida y acreditada por la ley para tales fines y con una sólida y eficaz fe

pública registral.

En el ámbito privado solo en ocasión de notificaciones o construcciones de

propiedad horizontal o condominios se han producido titulaciones múltiples de cierta

importancia.

Recientemente se incorporó una figura de carácter jurídico-registral que persigue la

titulación definitiva de personas que ocupan propiedades cuyos derechos resultan

comuneros (Regularización parcelaria).

Tiene una gran utilidad práctica. Se requiere la realización de un levantamiento

catastral o topográfico y, luego de satisfacer las exigencias de la Dirección de

Mensuras Catastrales, se remite el expediente al Registro de la Propiedad

(Registro de Títulos) que inscribe, califica y registra, expidiendo los

correspondientes Certificados de Títulos.

En síntesis:

1. inmueble no titulado: Si el ciudadano está ocupando en forma ininterrumpida,

por cinco hasta veinte años, según el caso, notoria o pública, de buena fe y a título

de propietario, puede probarlo ante el juez de la jurisdicción inmobiliaria y obtener la

adjudicación y, por tanto, el correspondiente Certificado de Título.

Resalta el notariado dominicano que una ocupación de un inmueble que esté

registrado, vale decir con su Certificado de Título, nunca se podrá adquirir, pues de

acuerdo a la ley vigente si está registrado el derecho es imprescriptible.

Ante una ocupación precaria de un inmueble titulado, la única salida es negociar

con el titular del derecho.

2. La existencia de unidades funcionales (apartamentos) y solares distribuidos

por el Estado que no tienen sus documentos legales o que teniéndolos acusan una

irregularidad. La solución tiene que ser provista por los organismos del Estado

46

(Congreso, organismos oficiales, Jurisdicción Inmobiliaria, etc.).

3. En diferentes momentos las autoridades gubernamentales, mediante decretos,

han hecho esfuerzos aislados y coyunturales, nada sistemáticos y rigurosos. Por

tanto, dispersos e inconsistentes, que no han tenido efectos que sean dignos de

resaltar.

4: El notariado dominicano propone la realización de un serio esfuerzo

interinstitucional que involucre las entidades que tienen la responsabilidad de

resolver estas problemáticas (Instituto Agrario Dominicano, Administración General

de Bienes Nacionales, Instituto Nacional de la Vivienda, Instituto de Auxilios y

Vivienda, Consejo Estatal del Azúcar), los organismos técnicos de apoyo (Dirección

de Mensuras Catastrales, tribunales Inmobiliarios, Registros de Títulos), y que se

oriente a expedir una ley especial que viabilice la regularización de las distintas

situaciones que se presentan y permita la titulación de estos sectores.

El notario intervendría en estas operaciones por cuanto todo acto convencional

inmobiliario requiere de su función y, en un eventual esfuerzo masivo, la

regularización tendría reservada tal participación.

5. La titulación masiva siempre entrañará aspectos muy positivos: a) Fomenta el

crédito territorial; b) eleva la seguridad jurídica; c) El Certificado de Título refuerza el

sentido de pertenencia y arraigo del campesino o residente barrial.

Como cuestión negativa, el informe manifiesta que aún no se ha llevado a cabo una

efectiva y correcta planificación orientada a conjurar el problema que entraña la

ocupación precaria.

Como parte de su compromiso social el notariado a través del Colegio Dominicano

de Notarios se ha propuesto acercar a las instituciones y organismos responsables

de establecer políticas dirigidas a enfrentar la problemática para sensibilizarles y

hacer sugerencias puntuales que contribuyan a ello.

COSTA RICA El informe fue proporcionado los Licenciados Rosette María Morgan Asch y José

47

Antonio Barletta Chaves, abogados y notarios públicos de Costa Rica.

En la República de Costa Rica, se dan tres tipos de ocupación precaria:

1.- La ocupación precaria, ya sea en fundos rurales o considerados agrícolas y en

fundos urbanos, con posibilidad de obtener el título de propiedad mediante el

proceso judicial de información posesoria, el cual implica, lógicamente, el asumir las

costas procesales, estudios técnicos y honorarios profesionales.

2.- El mismo tipo de ocupación, pero en este caso el Gobierno interviene

expropiando el inmueble por decreto, asumiendo los costos de dicho proceso y

otorgando los títulos de propiedad; y ,

3.- En los casos en que la ocupación se da sobre terrenos del Estado sometidos a

un régimen de protección especial, tal como parques nacionales, zonas fronterizas y

otros, o en los casos en que la ocupación se de en terrenos inestables o peligrosos.

En este último supuesto, los ciudadanos no pueden obtener el título de propiedad.

En lo referente a las ciudades o núcleos grandes de población, Costa Rica no

registra problemas de falta de titulación, ya que en términos generales, todas esas

áreas se encuentran debidamente inscriptas en el Catastro y el Registro

Inmobiliario.

El informe diferencia entre la ocupación precaria en fundos rurales o agrícolas y la

ocupación precaria en fundos urbanos.

a.- La ocupación precaria en zonas agrícolas: Se encuentra regulada en el

ordenamiento costarricense, básicamente, en dos leyes: la Ley de Tierras y Colonización y la Ley de Creación del Instituto de Desarrollo Agrario. Establece

el artículo 92 de la primera ley, lo siguiente:

“Artículo 92: El Instituto es el organismo facultado para intervenir en todos los

casos de posesión precaria de tierras, y procurará encontrarles solución

satisfactoria, de acuerdo con las disposiciones establecidas por esta ley.

Para los efectos de esta ley se entenderá que es poseedor en precario todo

aquel que por necesidad realice actos de posesión estables y efectivos, como

dueño, en forma pacífica, pública e ininterrumpida, por más de un año, y con

el propósito de ponerlo en condiciones de producción para su subsistencia o

la de su familia, sobre un terreno debidamente inscrito a nombre de un

tercero en el Registro Público.

48

Los poseedores en precario, que tengan posesión decenal en las condiciones

enunciadas en el párrafo anterior, podrán inscribir su derecho de acuerdo con

lo establecido en esta ley y por el procedimiento de información posesoria;

pero una vez involucrados en la resolución de un conflicto motivado por la

posesión precaria de tierras, quedando sujetos a lo dispuesto en el párrafo

final del artículo 101 de esta ley, los que no tuvieron la posesión decenal,

reclamarán sus derechos conforme a las disposiciones de este Capítulo”.

Dicho capítulo se refiere al Instituto de Desarrollo Agrario, como el organismo

estatal encargado de regular y solucionar la problemática que se da entre los

agricultores.

Se define la posesión precaria como la posesión en la que un individuo invade una

propiedad debidamente inscrita en el Registro Inmobiliario y que le pertenece a una

tercera persona. Para que este poseedor precario obtenga un derecho que pueda

ser defendido, debe cumplir con una serie de requisitos que señala este artículo, o

sea, actos de posesión por más de un año como dueño en forma pública, pacífica e

ininterrumpida, con la intención de poner el terreno en condiciones de producción.

Este tema se refiere más al Derecho Agrario, pues está definitivamente vinculado a

los agricultores. En caso de que esta posesión precaria se mantenga por más de un

año, el dueño registral no podrá desalojar al agricultor con la fuerza pública, sino

que deberá realizar un trámite judicial para demostrar su derecho sobre el

precarista. Precisamente, cuando se da algún tipo de invasión a un terreno, se

acude inmediatamente a la fuerza pública para desalojar a los invasores y evitar la

posibilidad de perder el inmueble.

Este tipo de problemática ha desparecido de Costa Rica, luego de tener su auge en

las décadas de los 60s y 80s, pero precisamente con la creación del Instituto de

Tierras y Colonización, que luego se transformó en el Instituto de Desarrollo Agrario,

se logró evitar la invasión de fincas privadas y se procuró una repartición justa y

equitativa de la tierra. Así, grandes extensiones de tierra que pertenecían al

patrimonio del Estado fueron segregadas y distribuidas entre los agricultores, sus

familias transformándose en parcelas agrícolas que le permitían a los agricultores

producir y mantener a.

b.- La ocupación precaria en fundos urbanos: En relación a los precarios en las

49

ciudades, los gobiernos -desde mitad del siglo pasado a la fecha- han

implementado una serie de políticas y regulaciones dirigidas a la erradicación o por

lo menos, mitigación de la problemática de la ocupación precaria o en condiciones

de pobreza extrema. En dicha línea, se promulgó la Ley 2760, de junio de 1961, “Ley para la erradicación de Tugurios y defensa de Arrendatarios”, la cual, en

su artículo 1º. señala:

“Artículo 1º.: Declárese de utilidad pública todo lo relacionado con la

satisfacción de la necesidades de vivienda popular en las áreas urbanas y

rurales del país, y en especial lo que se refiere a la erradicación de tugurios,

a la defensa de sus arrendatarios, a evitar la formación de áreas de tugurios

y el fomento de la construcción de viviendas de precios

bajos.”(Entendiéndose, para los fines del cuestionario, Tugurios como

Precarios).

Ya por la Ley 1788, de agosto de 1954, se había creado el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, el cual tiene entre sus objetivos, el proporcionar a las

familias costarricenses que carezcan de alojamiento adecuado, una posibilidad de

vivienda, de acuerdo a modalidades de solución y financiamiento, que pueden ser

de interés social (Banco Hipotecario de la Vivienda, BANHVI), dándole preferencia

a los grupos de más bajos recursos, realizando estudios sobre los aspectos de

vivienda y urbanismo que sirvan de base para el desarrollo estratégico de proyectos

de vivienda y el ordenamiento territorial. Dentro de las políticas del Plan Nacional de

Desarrollo está el atender a las poblaciones marginadas y la erradicación de

tugurios. Para la consecución de estas políticas, trabaja en coordinación con el

BANHVI, Ministerio de Vivienda y los Gobiernos Municipales, comités ad hoc, así

como con las instituciones gubernamentales encargadas de dotar de los servicios

básicos a las comunidades. Además de trabajar con el IDA, para utilizar sus

terrenos como fuente primaria de dotación, y priorizar la ubicación de terrenos

estatales que sean aptos para construcción de viviendas, entre otros.

En la siguiente década, por Ley 4760, de abril de 1971, fue creado el Instituto Mixto de Ayuda Social, institución que dirige las acciones del Estado en el campo

de la reducción de la pobreza. Para cumplir este cometido, orienta sus acciones a la

identificación de la población meta y la gestión, desarrollo y evaluación de

programas estratégicos de carácter integral que involucren la participación

50

comunitaria y la acción coordinada con otras instituciones gubernamentales y

organizaciones de la sociedad civil. En el Plan de Desarrollo Nacional, en el

apartado de oportunidades para el Desarrollo Local, se incluye el promover

iniciativas tendientes a dotar de vivienda a las familias en situación de extrema

pobreza.

Luego se dictó la Ley 7052, de noviembre de 1986, “Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda”, la cual en su artículo 59, inciso segundo, indica:

“Artículo 59: ….

Previa autorización de la Junta Directiva, en cada caso, el BANHVI podrá

destinar hasta un veinte por ciento (20%) de los ingresos anuales del

FOSUVI, a subsidiar, mediante las entidades autorizadas del Sistema

Financiero Nacional para la Vivienda, la adquisición, segregación,

adjudicación de terrenos y obras de urbanización y construcción necesarias

en proyectos de erradicación de tugurios y asentamientos en precario para

las familias de ingreso mínimo” (Para una mejor comprensión del artículo y

del espíritu de la ley, se debe indicar que el BANHVI, institución creada

específicamente en esta ley, para la obtención, administración y custodia de

los recursos obtenidos por medio de la misma y el FOSUVI, es el Fondo de

Subsidios para la Vivienda).

Y finalmente, en este siglo se dictó la Ley 8683, de noviembre del 2008, “Ley sobre el Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda”, la cual en su artículo 1º., indica:

“Artículo 1º.: Creación: Crease un impuesto directo a favor del Gobierno

central, cuyo producto se destinará, exclusivamente, a financiar los

programas público dirigidos a la dotación de vivienda digna, para personas y

familias en condición de pobreza y pobreza extrema. Este impuesto recaerá

sobre el valor de los bienes inmuebles de uso habitacional, que sean

utilizados en forma habitual, ocasional o de recreo; incluye tanto las

instalaciones fijas, como las permanentes. Los ingresos provenientes de este

impuesto serán destinados a financiar los programas de vivienda del Banco

Hipotecario de la Vivienda (BANHVI).

En relación al Bono de la Vivienda, se debe señalar entre sus características que si

51

bien en un principio se creó con la idea de que las familias ahorraran un porcentaje

del monto, actualmente lo que funciona, es que los beneficiarios paguen una serie

de trámites necesarios para el estudio de su situación, tales como planos, pólizas,

etc., y si se le otorga el beneficio gratuito, creando un gravamen sobre la propiedad

durante diez años, tiempo en el cual únicamente podrá habitar la propiedad sin

poder disponer de ella, en el sentido que se encuentra fuera del tráfico comercial,

hasta tanto no se cumpla la limitación decenal, cumplida la cual podrá vender,

hipotecar, arrendar o disponer de la misma. Si desea hacerlo antes, deberá

reembolsar el monto del Bono, así como intereses desde el monto en que le fue

otorgado.

Además, como forma de protección al núcleo familiar beneficiado, en caso de que el

Bono sea para construcción en lote propio y el mismo pertenezca sólo a uno de los

cónyuges, al firmarse la escritura se traspasa el 50% al otro cónyuge y se constituye

el gravamen de Habitación Familiar a favor de los hijos menores de edad. Lo

mismo que en el caso de que el Bono sea para adquisición de vivienda, se

constituirá dicho gravamen a favor del cónyuge no beneficiario y sus hijos menores

de edad.

El informe menciona que en vista de la ausencia de una organización gremial que

reúna a los notarios del país, los mismos no cuentan con participación importante en

cuanto a las decisiones respecto de políticas gubernamentales, como en el caso de

Colombia, donde existe una interrelación entre el Gobierno y el Colegio Notarial,

para lograr la titulación de todos los terrenos que carecen de un título de propiedad.

En relación a la política de erradicación de tugurios por medio del otorgamiento de

Bonos de la Vivienda los notarios por Decreto Ley (Ley 2760, art. 38, inc. a)

perciben únicamente el 50% de los honorarios en la elaboración de las escrituras.

Como propuestas para mejorar el sistema vigente, los autores del informe sugieren

impulsar políticas nacionales que tengan como objetivo el simplificar y hacer más

expeditivo el trámite de los Bonos y establecer mejores controles en los estudios de

adjudicación de los Bonos, así como el control de las empresas tramitadoras y

constructoras involucradas en el sistema.

En cuanto a los aspectos positivos y negativos en la evolución de las normas sobre

titulación masiva aplicadas en el país, el informe manifiesta que en estos momentos

éste no es un sistema que se aplique de forma regular. Se aplicó en el pasado,

básicamente en el siglo XX.

52

Como aspectos positivos, se podrían señalar:

1.- El beneficio de grandes grupos de personas de escasos recursos, dotándolas de

una vivienda digna.

2.- Posibilidad, después de cumplir la prescripción decenal, de ser sujetos de

créditos hipotecarios.

Como aspectos negativos, se podrían señalar:

1.- Politización en la entrega de los Bonos utilizándolos como medio para la

obtención de votos.

2.- Injerencia negativa de las empresas tramitadoras y constructoras, logrando que

se aprueben propiedades que no cumplen con los requisitos mínimos de seguridad

para la construcción de viviendas de interés social, así como en la asignación de

Bonos a personas que no califican para los mismos.

CONCLUSIÓN:

En los países de América hay una creciente conciencia del notariado de la

necesidad de intervenir como ciudadanos y, sobre todo, como profesionales de

derecho a quienes el Estado nos ha investido de la fe pública, en la solución de los

problemas vinculados a la vivienda y, por lo tanto, a la pobreza.

No obstante, algunos Estados no han involucrado aún a su notariado en la solución

de la problemática derivada de la falta de titulación de la vivienda o de la

regularización de la tenencia de la tierra. Se puede afirmar que los que sí han

volteado a mirar al notariado en busca de asesoría y colaboración, han caminado

de la mano de éste que, las más de las veces, ha estado dispuesto a participar y ha

participado, incluso con desdén de sus honorarios, base primordial de su sustento,

en la solución de los conflictos derivados de la explosión demográfica o de los

desastres naturales que se traducen en escasez de todo tipo, como el de la

vivienda.

Observamos también que en algunos países el notariado como institución se ha

involucrado participando activamente en la titulación, poniendo al servicio de los

notarios toda la infraestructura colegial y tratando de reducir los costos escriturarios

53

a fin de facilitar la tarea del notario regularizador.

La calidad de jurista experto le ha permitido al notariado, interactuar con todos los

sectores sociales brindando la asesoría necesaria para la instrumentación de

acciones pertinentes dentro del marco de leyes, políticas y programas nacionales

de desarrollo económico y social, pudiendo así abordar en forma integral todos los

aspectos de la problemática habitacional.

En algunos casos, el notariado ha tenido que redefinir sus herramientas

tradicionales, tales como instrumento y protocolo, para responder a una dinámica

social que demanda agilidad en el servicio notarial, sin mella de la seguridad jurídica

que es elemento clave de su actuación.

La elaboración de instrumentos “en masa”, resultado de la satisfacción simultánea a

un gran cúmulo de demandas, no ha implicado dejar de lado los requisitos

tradicionales de los instrumentos públicos que pregonaba Rolandino, tales como

“extradocumentales” (o requisitos habilitantes) e “intradocumentales” (o sea, la

escritura solemne y pública, el “tenor del negocio”), sino por el contrario, se han

mantenido presentes en dichos instrumentos, incluso de la manera como

originalmente fueron concebidos.

Así pues, se puede concluir, finalmente, que las centenas de miles de escrituras que

se han elaborado en el continente americano, con el sello de “escrituración masiva”,

satisfacen plenamente los elementos que, para cada una de ellas, establecen las

normas especiales de cada país y los notariados que se han involucrado en las

titulaciones cumplen responsablemente una función social en beneficio de los

sectores más vulnerables.

Como notarios y como dirigentes, debemos actuar con la clara y profunda

convicción de la necesidad e importancia de nuestra función en la obtención de la

paz social, a la que apunta la seguridad jurídica que brindamos y con un

convencimiento de que la integridad moral, la imparcialidad, la obligación del

secreto profesional, la capacitación técnica y jurídica, y la responsabilidad social

que ejercemos al colaborar en la solución de los problemas claves que dejan al

margen de sus derechos a parte de la población, son los principios esenciales de

nuestra función notarial.

El Grupo de Trabajo Titulación Masiva, de la Comisión de Asuntos Americanos de la

UINL, formula las siguientes

54

RECOMENDACIONES: 1: Que las Instituciones Notariales trabajen en forma conjunta con los Organismos

del Estado (Registro de la Propiedad y Catastro), para lograr el éxito de la titulación

masiva.

2: Que se establezcan aranceles notariales reducidos a fin de fomentar las

escrituraciones sociales y de titulación masiva, evitando la gratuidad del servcicio

para lograr la valoración del beneficio que otorga la titulación y la seguridad jurídica

que brinda la intervención notarial.

3: Que los notariados de América se sirvan del apoyo y del asesoramiento que

pueda brindarles el Grupo Titulación Masiva de la CAA-

EMA B. FERRARI (ARGENTINA)

DAVID FIGUEROA MÁRQUEZ (MÉXICO)

PEDRO GERMÁN NÚÑEZ PALOMINO (PERÚ)

Coordinadores del Grupo Titulación de la Comisión de Asuntos Americanos

Diciembre 2013