Unidad 1: Información del Martillero Público

1.1 - Definición Preliminar

El Martillero Público es un comerciante o profesional independiente que realiza ventas de cualquier clase de bienes muebles, inmuebles y semovientes además de intangibles como derechos, marcas, patentes y en general todo bien cuya venta no esté prohibida o encargada a otro profesional por la Ley.

Por bienes muebles se entiende aquellos que pueden trasladarse fácilmente de un lugar a otro, manteniendo su integridad como pueden ser el mobiliario, vehículos, antigüedades, etc. Por bienes inmuebles nos referimos a aquellos que por su naturaleza están adheridos al suelo y no pueden ser removidos sin afectar su estructura, nos referimos a los bienes raíces. Por último los bienes semovientes son aquellos que pueden transportarse por sí mismos como en el caso del ganado productivo.

Por lo anterior, el ámbito de acción del martillo es muy amplio y diverso siendo un gran aporte al desarrollo y desenvolvimiento de la Economía.

Existe otro campo de acción para el Martillero Público cuando este es nombrado por la Corte de Apelaciones de Santiago como Martillero Judicial, en este caso el Martillero puede ejecutar remates del tipo judicial por orden del Juez que dicte la sentencia de remate. Para optar a esta función, el Martillero deberá acreditar al menos dos años de ejercicio de la actividad y solicitar su nombramiento, procedimiento que revisaremos más adelante en el desarrollo del curso.

Desde el punto de vista del modelo de negocio, el martillero actúa como un intermediario entre un vendedor y un comprador y cobra por unir comercialmente a ambos. Referente a los honorarios, existe una tabla detallada en la ley para el caso de remates judiciales, sin embargo para remates no judiciales opera lo que se conoce como la “regulación del mercado”.

Nos referimos a que una actividad está regulada por el mercado, cuando el agente de comercio que cobra mantiene un precio similar a sus pares pues ellos mismos se auto regulan informalmente, cuando el cliente está de acuerdo en el precio y el precio a cobrar es conocido por todos y finalmente los valores y servicios a cobrar son afectados por principios económicos como la oferta y demanda, la estabilidad política, la competencia, etc.

Como estudiaremos más adelante, el Martillero Público en la práctica cobra entre un 0% y 15% a cada parte. Sin embargo estos valores son absolutamente manejables según el criterio del Martillero, es decir, por un remate de 100.000 UF el martillero podría decidir cobrar al comprador un 15% y nada al vendedor considerando que el vendedor fuese una gran firma de automóviles y puede generar grandes negocios en el futuro. Más de esto se analizará en el desarrollo del curso.

1.2 - Regulación de la actividad

Históricamente, la regulación de la actividad fue asumida por El Código del Comercio Promulgado en noviembre de 1865 y que empezó a regir en enero de 1867, donde se legisló sobre los martilleros en el título IV de su libro I clasificándolos en la categoría de agente de comercio o comerciantes. Luego, ante la necesidad de regular la venta en ferias de animales y en las de productos agrícolas, se regula también la actividad del Martillero Público en La Ley Nº 7.094 de 1941 y luego el Decreto con Fuerza de Ley Nº 263 de 1953. Finalmente el 22 de Mayo de 1982 entra en vigencia la Ley 18.118 que legisla hasta hoy sobre la actividad de Martillero Público y Judicial.

Con la entrada en vigencia de la Ley 18.118 se faculta a los Martilleros para vender públicamente y al mejor postor toda clase de bienes corporales, muebles e inmuebles, con la sola excepción de los bienes inmuebles en cuya venta deba intervenir la justicia. Novedosamente esta ley permite el ejercicio del martillo por parte de las personas jurídicas lo cual ha colaborado a un mayor desarrollo de la actividad hasta nuestros días.

Junto con la promulgación de la ley 18.118, se crea un Registro Nacional de Martilleros en el cual deberán inscribirse todas las personas naturales o jurídicas, autorizadas por la Sub-Secretaría de Economía Fomento y Reconstrucción para ejercer dicha actividad y en el que además, se reunirán todos los antecedentes relacionados con su ejercicio.

Más adelante en el curso, al introducirnos en el estudio de la ley 18.118 comprenderemos la importancia que tiene esta actividad para la economía y las formas en que se le obliga al Martillero a responder fielmente a sus obligaciones, comprendiendo, en definitiva que su naturaleza corresponde típicamente a la de un comisionista para vender controlado, dirigido y resguardado por dicha ley.

Analizando esta actividad más allá de nuestras fronteras, nos encontramos con varios países donde esta actividad se presenta como una carrera profesional. Por ejemplo en la República Argentina para ser Martillero Público es necesario cursar una carrera universitaria y, para ejercer la profesión, el graduado debe matricularse en el Colegio de Martilleros correspondiente a la jurisdicción en donde se desempeñará.

En cambio en nuestro país no se requiere de tal exigencia pero si de constatar haber cumplido a lo menos la enseñanza media o algún título técnico, ser mayor de edad, ser chileno o comprobar residencia en el país y contar con un capital o activos suficientes para solicitar la incorporación al registro de martilleros.

En lo referido al capital necesario para solicitar la incorporación al registro de martilleros, lo revisaremos más adelante en el desarrollo del curso con los ejemplos y recomendaciones correspondientes.

1.3 - Funciones Generales del Martillero

Los remates o subastas pueden ser requeridos por un particular (remates privados), por el Estado (remates oficiales) o por la justicia (remates judiciales) y siempre deben realizarse en forma pública y al mejor postor, resguardando al solicitante o mandatario la mejor opción. En cada uno de estos remates, el martillero público debe actuar como el Juez que dictamina el remate o liquidación y sus atribuciones tienen la posibilidad de requisar, descerrajar, y hacer las gestiones necesarias hasta la obtención de los bienes enlistados y su posterior remate. Más de estas atribuciones las revisaremos en el desarrollo del curso.

El Martillero Público, además, puede practicar y expedirse en tasaciones de inmuebles, muebles y semovientes en general. Disciplina que abordaremos en el curso pues el Martillero debe saber interpretar una tasación y/o ser capaz de efectuarla.

Habilidades Según el marco legal, los Martilleros Públicos y Judiciales están habilitados para:

a. Efectuar ventas en remate público de cualquier clase de bienes.

b. Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes para remate.

c. Recabar directamente de las oficinas públicas y bancos oficiales y particulares, los informes o

certificados necesarios para el cumplimiento de las obligaciones.

d. Solicitar de las autoridades competentes las medidas necesarias para garantizar el normal

desarrollo del acto de remate.

Obligaciones Dentro de las obligaciones del Martillero Público, se encuentran:

a. Comprobar la existencia de los títulos invocados por el legitimado para disponer del bien a rematar. En el caso de remate de inmuebles, deberán también constatar las condiciones de dominio de los mismos. Hemos dejado en este curso un capítulo referente al manejo formal de los bienes raíces y a los títulos y documentos que el Martillero necesita conocer.

b. Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los gastos del remate y la forma de satisfacerlos, condiciones de venta, lugar de remate, modalidades del pago del precio y demás instrucciones relativas al acto, debiéndose dejar expresa constancia en los casos en que el martillero queda autorizado para suscribir el instrumento que documenta la venta en nombre de aquél.

c. Anunciar los remates con la publicidad necesaria, debiendo indicar en todos los casos su nombre, domicilio y de ser necesario su matrícula, fecha, hora y lugar del remate y descripción y estado del bien y sus condiciones de dominio.

1.4 - La Especialización y El Mercado

Respecto de cómo se genera dinero en la actividad o más bien cómo funciona el modelo de negocio, ya hemos mencionado que el martillero cobra comisiones por cada venta realizada que puede llegar hasta un 15% del valor del bien pudiendo cobrar al mandante y al adjudicado según se comporta el mercado actualmente en nuestro país.

Existe por tanto la posibilidad de especializarse en un área de negocios como estrategia, para mantener una tarifa más alta debido a la escasez del servicio especializado. Por ejemplo el martillero puede decidir enfocarse en las antigüedades, colecciones, automóviles de lujo, maquinaria agrícola, empresas en operaciones, tasación y venta en remates de joyas, etc.

En la especialización exitosa y la diferenciación con sus pares, resulta fundamental definir su inventario personal para migrarlo al modelo de negocios. Así por ejemplo, tomar el modelo de negocio del Martillero Público y añadirle el inventario de sus pasiones, sus obvies, si historia, las tribus a las que pertenece o ha pertenecido y lo que a usted más le guste hacer resultará en la diferenciación y en éxito de una actividad donde usted tendrá mucho más que decir al respecto que si solamente toma el modelo de negocio y la ejecuta unto a otros cientos de martilleros que hacen lo mismo. Abordaremos este tema cuando tratemos los aspectos comerciales de la actividad.

Al momento de analizar su intervención en el mercado, es fundamental mencionar que se requiere de una habilidad social para conseguir clientes y darse a conocer en los medios, esto significa que usted debe presentarse a empresas, juzgados, oficinas de abogados, etc. para conseguir incrementar sus posibilidades de negocios, a pesar de que la ley lo reconoce como un oficio la actividad del martillero requiere ser llevada como una profesión dado que usted deberá estudiar permanentemente, estar actualizado con las leyes y decretos que regulan la actividad y la especialización o proyección en el tiempo requieren de un estado alerta permanente sobre todo desde el punto de vista del marketing y las ventas.

En este proceso se deberá tener claro que el éxito del negocio está basado principalmente en los cambios que deberá realizar al modelo de negocio, en la promoción que haga del mismo o de las innovaciones que se implementen en el desarrollo del mismo, en la convicción con que cree su propio proyecto.

Otro aspecto del mercado de los martilleros, es que estos pueden desempeñarse también como auxiliares de justicia en los procesos en donde el juez necesita saber el valor de una propiedad o decide el remate de un bien mueble o inmueble de un deudor moroso, por ejemplo. Este tipo de subasta pública es denominada «remate judicial». Como ya explicamos, esta actividad se alcanza luego de algunos años en el ejercicio del oficio. Más de todo esto lo revisaremos en el desarrollo del curso.

1.5 - Su Participación

Lo invitamos a participar activamente de este proceso y a estudiar cada capítulo para que luego nos cuente su experiencia y logros.

Le animamos a consultar y buscar opiniones en los demás alumnos, apóyese en expertos de cada tema como son los profesores y no tenga temor de preguntar pues como dijera un ensayista francés “las respuestas descubren la agudeza, mientras que las preguntas ponen de manifiesto la amplitud del ingenio”

Por lo pronto reiteramos nuestras felicitaciones para introducirnos de lleno en el curso. La próxima materia a estudiar corresponde al ámbito de los bienes raíces, principalmente las metodologías de tasación de los mismos. Materias que un martillero debe dominar a cabalidad.

Unidad 2: Tasaciones de Bienes Raíces Inmuebles

2.1 - Tipos de bienes y su valoración

El mercado inmobiliario es una parte importante de la riqueza del mundo y su valoración es básica para la viabilidad de los mercados financieros e inmobiliarios mundiales. Es muy importante comprender cada tipo de bien y sus características.

Para su mejor comprensión, podemos dividirlos en dos grupos:

Hipotecas Bienes inmuebles, son aquellos que no se pueden trasladar de un lugar a otro.

a. Casa y departamento: Generalmente se valoran haciendo estudio de mercado, valor dado

prioritariamente por bienes similares.

b. Estacionamiento: El piso en el que se ubica no influye en el valor de venta, sólo cuando se

compra nuevo. En la segunda venta no tiene el mismo impacto.

c. Sitio: El valor depende de lo que se permite realizar en él. Si permite algo parecido a su entorno, el valor se realizará por comparación. Por ejemplo: Si se puede realizar un proyecto inmobiliario se hace un estudio de cabida para sacar el volumen máximo.

d. Locales: Vale por lo que el bien es capaz de generar. Es totalmente independiente y es fundamental saber el arriendo.

e. Parcelas: Su valor está en relación a lo que otros medios similares valen en el mercado. Este valor no está necesariamente ligado a su ubicación sino que la topografía y la vista del mismo juegan un rol más importante.

f. Predios Agrícolas: Como un predio, no como plantación, vale el producto de la renta que puede generar, en cuanto puede rentar. El suelo y la plantación son distintas tasaciones. En síntesis, el valor de renta está dado por el valor de renta pero mezclado con la comparación. Es importante diferenciar el suelo de secano, que es regado con lluvia y el suelo de riego que es regado por un canal contiguo, esto también afecta la valoración.

g. Hospital: Por costo reposición en relación a metros cuadrados, material, equipos, etc.

h. Colegios: Rentabilidad que se tiene por sala. En el caso de los subvencionados se resta el valor de la subvención del estado. Un colegio sólo tiene valor de mercado si éste cuenta con estudiantes. El colegio más rentable es el que tiene más salas y más horarios ya que esto tiene como consecuencia más estudiantes en él.

i. Oficinas: En este caso existen 2 realidades para la valoración, primero la comparación de mercado y segundo la rentabilidad. Las oficinas de planta libre se valoran según comparación de mercado y las casas convertidas en oficina por rentabilidad. En este caso si no es rentable sigue siendo casa y prima la valoración de mercado. En ambos casos, la ubicación no es tan importante como los servicios que presta.

j. Centros comerciales: Prima la renta que es capaz de generar el bien. Cuando pasa de moda el

valor es de reposición, cuando cambia la demanda y deja de ser cautivo.

k. Cines: El valor está dado por la rentabilidad del negocio, la franquicia es indirectamente proporcional, ya que dependiendo de la cadena y los servicios que ésta ofrezca el cine puede rentar más o menos.

l. Bienes Patrimoniales: Se inicia con valores base de restauración, es más alto que el de reposición, ya que el costo de mano de obra es más significativa. También se valora por su impacto de rentabilidad, en cuanto puede atraer a un lugar.

m. Hoteles: Valor por rentabilidad y si es nuevo, por la demanda que genera. Si aún no existe demanda el valor está dado por la reposición. En estos casos es importante hacer estudios de demandas, ciclos, periodos del año.

n. Proyectos en construcción: Valor de mercado del terreno más la inversión hasta el momento

de la tasación. Éste no tiene que sobrepasar el valor de mercado global.

ñ. Monumentos: Valor por costo de reposición más rentabilidad que genera, el valor de estos

bienes tiende a devaluarse ya que no generan nada.

Prendas Bienes muebles, son lo que por su naturaleza poseen movimiento por acciones propias o externas.

a. Objetos de Arte: Valor en relación a la historia de éste mismo y a la moda del momento.

b. Menaje: En este tipo de bien, existe una gran brecha entre el valor nuevo y valor usado. Sus nuevos mercados, si son usados, son casa de remates. El extra por el menaje en un inmueble es mínimo, no aporta más de un 10%, pero si es un gancho para una venta más rápida.

c. Acciones: Valor definido por el mercado, empresa y patrimonio.

d. Derechos de Aguas: Tienen un mercado propio. El valor depende de la estación y ubicación, así como del tipo, seguridad y variación climática.

e. Galpones: Valor a costo de reposición. No existe un valor de mercado.

f. Vehículos: Es uno de los bienes más complejos en su composición pero más fáciles de tasar. Las variables se reducen a su año, kilometraje y estado. Esto es válido para camiones y maquinarias.

g. Animales: Los que no son de exhibición o domésticos, se tasan por kilo.

h. Plantaciones: Existen 2 tipos, las menores de 1 año que son cultivos que tienen una renovación anual. Y las de más de 1 año en las que se consideran las plantaciones frutales y madereras. El valor está dado por cuanto produce el paño multiplicado por el valor del kilo en el mercado. En la primera plantación el valor tiende a cero.

i. Árboles: El valor que se transa es la pulgada maderera, sólo si el árbol está maduro. Si no está

maduro se calcula por chips.

j. Joyas: Se valoran igual que las obras de arte, en relación a la historia de éstas y a la moda del

momento.

k. Industrias: Se valoran por unidad productiva, por flujo productivo. Además del costo reposición de la instalación y el valor de mercado del terreno. Se calcula la rentabilidad por metro cuadrado.

l. Aviones: Se valoran por catálogos, al igual que un auto. Es importante saber sus horas de vuelo, sin este registro no se tiene el permiso de vuelo. Antes de iniciar la valoración se tiene que tener el registro de manutención.

m. Barcos: Prácticamente igual a los aviones. Tener los permisos de navegación al día. A diferencia de los aviones, los barcos siempre tienen que mantener una tripulación, no pueden estar a la deriva. Los barcos con registro son los de sobre 50 toneladas.

n. Biomasa: Se calcula por el volumen máximo que puede contener la jaula, se aplica tanto para

peces y moluscos. Se lleva a kilos de producto multiplicado por el valor de mercado del kilo.

ñ. Equipos: Existen muchos tipos, quirúrgico, fotográfico, de laboratorio, etc. Si no es un equipo

importante vale por el kilo de fierro. En Chile no tienen un mercado secundario.

o. Maquinaria: Tienen un mercado secundario y está en relación a la vida útil de la maquinaria.

p. Pertenencias Mineras: Esta valoración está en función del volumen minero posible de extraer. Es importante hacer “prospecciones” tipo y ley de materiales. Se analiza la concentración de material, muestras y calidad.

2.2 - Usufructos

Usufructos. Existen 3 tipos:

1. Convencional, que es el de palabra. 2. Legal. Por ejemplo: Una pensión alimenticia. 3. Judicial, en el cual el juez determina a quién y por qué.

En todos los casos se valora por el tiempo máximo que puede durar el usufructo y el beneficio que representa. Es importante saber que estos se encuentran en un Certificado de Dominio, con anotaciones al margen y no en la Escritura.

2.3 - Servidumbres

Según el artículo 820 del Código Civil, se denomina Servidumbre Predial o Servidumbre, al gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.

2.4 - Principios de Tasación

Dentro del Mercado Inmobiliario se han conformado una serie de principios básicos, que condicionan o tienen un efecto directo en el valor de los Bienes Raíces. Fundamentalmente explican cómo funciona este mercado y que elementos se tienen que tener presente para la realización de una tasación. Los principios que acá se exponen son complementarios a la acción de tasar y se encuentran relacionados, es aconsejable trabajarlos de esta manera y no aisladamente.

El principio de tasación busca especificar qué es lo que da valor al inmueble y cómo se sustenta el valor del bien.

Estos principios son los siguientes:

a. Principio de Sustitución El valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares características sustitutivas de aquel, igualmente deseables, que dan igual rendimiento o prestan los mismos servicios o utilidad y de valor equivalente.

b. Principio de Mayor y Mejor Uso El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más razonable, probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor.

c. Principio de Contribución (o valor residual) El valor de un componente de la propiedad depende de su contribución al valor total de ella.

d. Principio de Anticipación El valor de un inmueble es el valor presente, anticipado, de la totalidad de los beneficios (renta) que previsiblemente proporcionará en el futuro.

f. Principio de Temporalidad El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

g. Principio de Finalidad La finalidad condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir.

PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN (Su valor lo justifican otros inmuebles)

El inmueble vale por lo que otros inmuebles valen en el mercado, si es que éste es sustituible por otro. Las referencias de mercado son las que justifican este valor. Aspectos positivos y negativos hacen diferencia entre el bien y referencias.

El valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares características sustitutivas de aquel. Cuando una propiedad se puede reemplazar por otra igualmente deseable, es decir, que da igual rendimiento o que presta los mismos servicios o utilidad, su valor tiende a ser fijado por esta última, asumiendo que no se producen demoras costosas al hacer la substitución ni existen otras ventajas o desventajas importantes. El comprador no pagará más por una propiedad que el costo de una razonable alternativa similar (costo de oportunidad)

Tratándose de bienes raíces, los bienes sustitutos nunca son idénticos sino similares, en razón principalmente a la variable espacial, que no es reproducible, por lo cual hay que utilizar técnicas de homogeneización que permitan comparar inmuebles que no sean exactamente semejantes y/o equivalentes.

Unidad 3: Metodologías de la Tasación de Bienes

Raíces Inmuebles

3.1 - Introducción a las Metodologías de la Tasación

Una valoración o tasación se podrá considerar respetable siempre y cuando se acerque a una visión objetiva. En esto se centra el mayor desafío ya que lo más fácil es caer en la subjetividad. Para poder efectuar un trabajo lo más objetivo posible se recurre a metodologías que limitan la posibilidad de caer en un enfoque subjetivo o arbitrario.

En algunos casos en los que existe la necesidad de efectuar análisis más profundos para poder tener una mayor certeza de la realidad y en lo que se considera una gran cantidad de información, existe la posibilidad de aplicar otras ramas de conocimientos como economía, informática, estadísticas, etc. Y si es necesario también se puede apoyar de otros profesionales.

En este aspecto cabe destacar que no existe una metodología integral y en muchos casos la tasación depende de la experiencia y capacidad del que la lleva a cabo.

El martillero debe elegir la metodología adecuada teniendo siempre en cuenta que aplicar sólo uno de estos métodos no nos permite obtener un valor totalmente confiable, por lo que es recomendable tasar con más de una metodología. En varios casos es posible aplicar los diferentes métodos simultáneamente ya que estos se complementan entre sí.

Las metodologías clásicas de tasación buscan determinar por un lado el Valor de Mercado, el que se obtiene comparando con valores de inmuebles similares, lo que se llama método comparativo o por el análisis de los comportamientos racionales de los sujetos que actúan en el mercado y las variables que influyen lo que se llama método de capitalización de rentas y de valor residual. Por otro lado la metodología busca determinar el costo al analizar los gastos que supondrían construir o reemplazar un bien inmueble lo que se llama método de costo de reposición.

La finalidad de la tasación, el cliente, las características e información del bien influyen al momento de decidir una u otra metodología, por lo mismo tiene que estar claro para quién o qué se hace la tasación, el tipo de comprador, la clase y categoría de la propiedad, el área en que se ubica, su futuro uso, si es que se espera algún beneficio de esta misma al cambiar el destino y el uso.

3.2 - Costo de Reposición

3.2.1 INTRODUCCIÓN

Al igual que la metodología por Valor de Mercado y Capitalización de la Renta, esta se basa en la comparación y entre otras cosas en aceptar el valor comercial del terreno, (ya que no es usada para valorar el suelo) y en el valor de lo edificado y de sus obras complementarias dado por una detallada cubicación. En otras palabras, con la cubicación se busca determinar el costo que significa reemplazar las construcciones existentes por otras iguales a ellas, es decir, reponer lo existente.

El costo se compara con el valor de la propiedad existente y se ajusta a las diferencias en la edad, condición, y la utilidad de la propiedad en cuestión.

Este régimen es usado de manera obligatoria por el MINVU para la aplicación de subsidios habitacionales a través del Manual de Tasaciones de carácter específico para ellos, también es usada al adoptarse resoluciones judiciales, arbitrajes civiles, valuaciones para compañías de seguros, y generalmente resulta especialmente conveniente en las tasaciones de inmuebles urbanos no habituales del mercado inmobiliario como colegios, retenes, policlínicos, etc. cuando se quiere tasar lo construido, edificios y obras complementarias.

En la aplicación de este método, el tasador estima la diferencia de valor entre el bien que se evalúa y un edificio nuevo con óptima utilidad. Además tiene que identificar y cuantificar la depreciación y sus causas.

Un evaluador debe hacer intentos para identificar y cuantificar las causas de la depreciación que se refieren a la propiedad en cuestión. La metodología de la evaluación continúa evolucionando, y los profesionales que soliciten este enfoque deberán adaptarse a las necesidades de la evaluación y el problema de los convenios de evaluación de la práctica contemporánea.

3.2.2 RELACIÓN CON EL PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN

El principio de sustitución es fundamental para esta metodología. Este principio afirma que no es prudente pagar más por una propiedad que el valor de adquirir una similar y construir mejoras de equivalente utilidad. Propiedades de más años también pueden ser sustituidas por los bienes que se evalúan, y su valor se mide en relación con el valor de uno nuevo en óptimas condiciones.

3.2.3 RELACIÓN CON EL PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO

El concepto de mayor y mejor uso es fundamental para el valor real de la propiedad. Un sitio se valora en relación a las posibilidades de ser desarrollado su mayor y mejor uso. Si las mejoras existentes no desarrollan en el sitio su mayor y mejor uso, las mejoras tendrían un valor inferior a su costo. Un edificio nuevo que está mal diseñado tiene un valor inferior a su costo debido a la obsolescencia funcional en su diseño. Por lo tanto, si existe una mejoría que constituye un más alto y mejor uso posible, ésta le añade un mayor valor al sitio.

3.2.4 APLICACIONES Y LIMITACIONES

Debido a los costos y valores de mercado, este método está generalmente más relacionado con las propiedades nuevas y es importante para estimar el valor de mercado de nuevas construcciones o relativamente nuevas.

Además es importante que el valor del sitio esté bien soportado y las mejorías sean nuevas ya que sufren de poca depreciación. Este método puede también ser aplicado a las propiedades de más años cuando se dispone de datos adecuados para medir la depreciación.

También se utiliza para estimar el valor de mercado de un proyecto de construcción, para fines especiales o propiedades especiales, y otras propiedades que no son con frecuencia intercambiadas en el mercado.

Los compradores de estas propiedades en general calculan el precio que pagarán por un edificio existente contra el costo para construir un reemplazo, menos la depreciación, o el valor para la compra de una estructura existente y hacer las modificaciones necesarias.

Esta metodología es particularmente importante cuando existe una falta de actividad del mercado y limita la utilidad de la metodología por Valor de Mercado y cuando las propiedades que se evalúan, por ejemplo, son solo residencias familiares, ya que no son susceptibles de valoración por el método de Capitalización de la Renta.

Es útil en las evaluaciones para seguros cuando los elementos no asegurables son separados de los elementos asegurables, ya que el terreno y las mejorías se valoran por separado.

En evaluaciones con fines contables, se aplica para calcular la depreciación de los impuestos sobre la renta.

Puede ser usado para determinar si el costo de una mejoría, incluidos los beneficios, se recuperarán a través de un aumento de los ingresos previstos o en el precio de venta, o si su uso puede impedir la construcción de más mejoras.

Cuando el valor de estimaciones obtenidas con esta metodología no es compatible con los datos del mercado significa que hay que tener precaución y volver a hacer el estudio. Debido a que la estimación de la depreciación y de incentivos empresariales (beneficios) es difícil, esta metodología puede ser de limitada utilidad en la valoración de las mejorías de las propiedades de más años.

3.2.5 VALOR DEL TERRENO

El valor del terreno depende de su potencial más alto y de su mejor uso. Este valor puede ser estimado utilizando diversas técnicas. El martillero debe recordar que las estimaciones de valor del sitio producido con estas técnicas reflejan el valor de la tasa de interés simple en el sitio. Si hay otro interés, por ejemplo, arrendamiento de tierras, que está siendo evaluado, el sitio indica el valor y podría tener que ser ajustado.

3.2.6 RESPALDO DEL VALOR

Es ética y técnicamente obligatorio respaldar los valores que el martillero o el tasador determina.

Una cubicación presupuestada si bien es una operación que calcula al detalle cada partida de una edificación para obtener el valor total, depende de mucho tiempo en su desarrollo y esto no es compatible con los requerimientos de un Informe de Tasación. Para que este respaldo tenga una sólida argumentación la tasación se tiene que fundamentar en una base de datos actualizada de costos de reposición en UF/m2. Es necesario considerar la clasificación general de los tipos de estructuras presentes en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

3.2.6.1 Para determinar el costo de las construcciones se puede calcular de dos maneras:

a. Considerando el costo de la construcción en el momento que fue adquirida, es decir, su valor de origen.

b. Considerando el costo de la construcción como un elemento nuevo, a la fecha en que se realice la tasación.

Un elemento determinante en el valor es hacer el descuento valórico por medio de la depreciación.

3.2.7 COSTO DE ORIGEN DE UNA CONSTRUCCIÓN

Es posible determinar el costo de origen de una edificación identificando tres tipos de construcción:

3.2.7.1. Construcciones Idénticas: Se basa en localizar construcciones exactas al edificio a tasar. Para obtener este costo se realiza un “itemizado” con valores de lo que costaría realizar nuevamente dicha edificación en las mismas condiciones, considerando todos los factores. Es fundamental no obviar la depreciación producida por el tiempo y antigüedad del bien.

Este sistema es un tanto difícil de aplicar, ya que existe un momento histórico y económico en el cual fue construida la edificación a valorar, por lo que vemos cambios en el diseño, tipos de materiales, formas de construir, cambios en el entorno inmediato, lo que hace muy difícil o imposible poder recrear un escenario idéntico.

3.2.7.2. Construcciones similares: Consiste en ubicar propiedades con alguna similitud, que sean equivalentes en sus usos, características constructivas, función, programa, conservación, etc.

La mayor dificultad es que presenta un alto grado de subjetividad para establecer la condición de similar, más aún cuando se comparan edificaciones con diferencias históricas. A pesar de esto es el método más usado por la rapidez para ser llevado a cabo.

3.2.7.3. Construcciones con igualdad de inversión: Se basa en comparar productos inmobiliarios en un mismo nivel de inversión, sin tener necesariamente similitud. Es utilizado comúnmente en tasaciones donde lo más importante es la renta que generan.

3.2.8 CÁLCULO DEL COSTO REPOSICIÓN

Para obtener el Valor de Costo, es importante tener presente los siguientes métodos:

a. Calcular en base a un presupuesto: Es un procedimiento detallado, exacto y apegado a la

realidad, como se menciona anteriormente requiere demasiado tiempo de trabajo.

b. Cálculo por Superficie: Es el método más usado en tasaciones comunes, otorga un valor por

m2 construido, dependiendo de los valores de mercado del momento.

3.2.9 COSTOS DIRECTOS

Los costos directos son los gastos de la mano de obra y los materiales utilizados en la construcción de mejoras o reposición a nuevo. Los gastos generales y beneficios de la empresa contratista forman parte de un típico contrato de construcción y, por lo tanto, representan los costos directos que deben ser siempre incluidos en la estimación de costos.

Los costos directos incluyen en el valor de:

a. Licencias de obras.

b. Materiales, productos y equipos.

c. Trabajo utilizados en la construcción.

d. El equipo utilizado en la construcción.

e. Seguridad durante la construcción.

f. Material de instalaciones de almacenamiento.

g. Contratista de beneficios y gastos generales, incluidos los puestos de trabajo de supervisión; de compensación de trabajadores.

h. Bonos por Rendimiento

Es muy importante que el martillero esté familiarizado con los valores de los materiales usados y el tipo de construcción, ya que los valores entre uno y otro varían notablemente.

3.2.10 COSTOS INDIRECTOS

Los costos indirectos son los gastos o indemnizaciones que sean necesarias para la construcción, pero normalmente no son parte del contrato de construcción. Pueden incluir:

a. Arquitectura e ingeniería de las tasas de planes, plan de controles, estudios para establecer la construcción de líneas y grados, y los estudios ambientales.

b. Evaluación, consultoría, contabilidad, estudio jurídico.

c. El costo de llevar la inversión en la tierra y el contrato con los pagos durante la construcción (Si la propiedad se financia, los puntos, tasas o cargos por servicios, y los intereses sobre préstamos de construcción son los costos indirectos).

d. Todos los seguros de riesgo y expensa,s los impuestos ad valorem durante la construcción.

f. El costo de llevar la inversión en la propiedad después de que la construcción está finalizada, pero antes de la ocupación.

g. Adicional de la inversión de capital, en mejoras, inquilino o arrendamiento, comisiones.

h. Los gastos de comercialización, comisiones de ventas y transferencias de títulos.

i. Gastos administrativos de los desarrolladores.

j. El costo del traspaso del título.

3.2.11 UNIDADES TASABLES

Al utilizar esta metodología es importante conocer las distintas partidas o unidades tasables dentro de la edificación. Esto con el fin de poder asignar dependiendo de sus características constructivas un valor UF/m2.

Determinar las unidades tasables, que cumplen dos características:

1. Tipo de Construcción 2. Año de Construcción.

UNA UNIDAD TASABLE: Misma estructura y año de construcción.

El ejemplo A es sólo una unidad tasable, en cambio en el B si la mansarda fuese de madera sería otra unidad tasable al ser otro tipo de construcción. En el ejemplo C se ven tres unidades tasables, la construcción original, la mansarda de madera y una ampliación. Es muy importante que el martillero diferencie estas unidades en terreno, con una observación exhaustiva de la materialidad de las construcciones y los años de construcción de las distintas unidades, como se explica a continuación.

3.2.12 EDAD DE UN INMUEBLE

Legalmente la edad de un inmueble está dada por el Certificado de Recepción Final, pero aún así existen “Situaciones particulares”:

a. Para distintas fechas de Recepción Final, prima la construcción original o el mayor volumen.

b. En el caso de una ampliación o remodelación que involucra a todo el inmueble, se coloca la fecha de mayor volumen recibido.

c. Cuando la Recepción Final se obtuvo en una fecha muy posterior, se asigna como el año de construcción el término de la obra.

3.2.13 DEPRECIACIÓN

El valor de una edificación naturalmente se ve afectado por su edad y antigüedad, por lo que es conveniente aplicar depreciaciones a dicho valor. En Chile normalmente se aplican las depreciaciones por Clase de Edificación que ha establecido el SII y que por lo mismo tienen connotación nacional.

Éstas sólo se refieren a la antigüedad, sin incluir el deterioro por uso o función, y es el martillero quien tiene que señalar estas observaciones en el Informe de Tasación.

Existen 3 tipos de Depreciación:

Depreciación Física, Funcional y Económica pero sólo la primera afecta al valor por Costo de Reposición, las otras dos se aplican al Valor de Mercado.

3.2.13.1 Depreciación Física (DF)

Es la única que afecta directamente al Costo Reposición. Se refiere al deterior o pérdida de valor de los bienes en el tiempo. Se determina de una manera lineal.

3.2.14 VIDA ÚTIL DE LAS EDIFICACIONES

Es importante para establecer la depreciación asociarla al estado de conservación en que se encuentra la edificación y es imprescindible conocer la vida útil de los distintos materiales.

3.2.15 CÁLCULO DE DEPRECIACIÓN

El cálculo de la depreciación adquiere importancia ya que independiente del sistema constructivo, un bien siempre sufre depreciación de su valor. La depreciación considera el desgaste por el paso del tiempo según el tipo de estructura y sistema constructivo en función de su vida útil, lo que lleva a una desvalorización del bien en cuestión.

En Chile, la tabla que más se acerca a los valores reales es la “Tabla de depreciación de CHORNIK” que fija amortizaciones del 2% al 6% anual dependiendo de la calidad de la construcción y sobre el valor restante del año anterior en función de los años de uso del edificio.

Es posible revertir en base a una serie de modificaciones o rehabilitaciones el proceso de depreciación en una edificación. Al adaptar las edificaciones a nuevos usos o mejorías espaciales y funcionales pueden desaparecer los deterioros en la edificación. También modernizando o reemplazando elementos en malas condiciones.

3.2.16 Ejemplo de valoración por Costo de Reposición

Necesito tasar una casa, la que cuenta con una construcción principal de 100 m2, construida el año 2000 en hormigón armado. Además, tiene una ampliación en primer piso de 40 m2 construida el año 2002 en hormigón armado.

En el segundo piso tiene una segunda ampliación de 60 m2 construida el 2004 con tabiquería de madera. La propiedad cuenta con piscina, reja y pavimentos, los que en total suman aproximadamente 35 UF. Y el valor del terreno es de 1000 UF. Con estos datos definir el Costo Reposición del inmueble.

Considerar:

Hormigón armado de la construcción principal: 22 UF/m2 con una vida útil de 80 años. Hormigón armado de la ampliación: 16 UF/m2 con una vida útil de 80 años Tabiquería de madera de la segunda ampliación: 12 UF/m2 con una vida útil de 20 años.

Entonces, al aplicar lo visto en el punto anterior. Donde x es el valor por m2 actual.

1. Construcción principal, construida el 2000, se restan 8 años a la vida útil (considerando como fecha el 2008)

Con estos datos confeccionamos la siguiente tabla, para saber el valor por Costo Reposición:

3.3 - Metodología: Capitalización de la Renta

3.3.1 INTRODUCCIÓN

La tasación por capitalización de la renta o tasación por rentabilidad se basa en supuestos de la rentabilidad que se puede obtener de un producto inmobiliario en un determinado plazo.

La obtención del valor por este método incluye matemáticas y procesos que un evaluador utiliza para analizar una propiedad en relación a la capacidad de generar beneficios y convertir estas ventajas en una indicación de valor actual.

Esta metodología no es un sistema independiente de la valoración y está en estrecha relación con los otros métodos. Es empleada en la mayoría de los casos como un camino complementario y no como un camino único para determinar el valor de una tasación.

Es un tanto difícil de aplicar dada la falta de respaldo técnico y resulta un poco compleja la aplicación en el caso de viviendas.

El proceso de valoración se plantea como de la integración, interrelación e inseparables maneras de proceder para tener un valor confiable.

La capitalización de ingresos es descrita aquí como parte del proceso de valoración sistemática, pero los distintos métodos, técnicas y procederes utilizados en la metodología son de uso general analítico como herramientas aplicables en la valoración y la evaluación de los bienes generadores de renta.

En esta parte se entrega una visión general de la metodología por capitalización de la renta y analiza los fundamentos, métodos y la historia detrás de él.

3.3.2 RELACIÓN CON EL PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN

Este principio es fundamental en esta metodología, dado que el valor es creado por la expectativa de los beneficios que se obtendrán en el futuro, el valor se puede definir como el valor presente de todos los derechos a estos beneficios futuros. Los ingresos, capitalización, métodos, técnicas y procedimientos de intento de considerar los beneficios futuros previstos y estimación de su valor actual.

Esto puede implicar que la estimación de los ingresos futuros previstos esté en relación con una tasa de capitalización, la que refleja implícitamente la forma de cambio de los ingresos a través del tiempo. Esta metodología también debe considerar cómo el cambio afecta el valor de los ingresos de las propiedades. El ingreso de una inversión inmobiliaria puede variar dependiendo de su inversor y esta metodología debe reflejar el hecho de que el cambio real en los ingresos, gastos, bienes y valores pueden ser diferentes de lo previsto inicialmente por los inversores en el momento de la evaluación. La mayor incertidumbre es acerca de cómo estas variables cambian la arriesgada inversión inmobiliaria.

3.3.3 RELACIÓN CON EL PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN

Los precios, alquileres, y las tasas de retorno de los bienes, tienden a ser establecidos por los precios, alquileres, y las tasas de retorno igualmente deseables para sustituir las propiedades. El principio de sustitución está orientado hacia el mercado y proporciona la base para la estimación de los alquileres y los gastos y el cálculo de una tasa de descuento o tasa de capitalización de la propiedad. El principio de sustitución puede también ser utilizado para probar la validez del método de capitalización de ingresos y la fiabilidad de las hipótesis y los datos utilizados en su aplicación.

3.3.4 LA OFERTA Y LA DEMANDA

El principio de la oferta y demanda, y el concepto de competencia son particularmente pertinentes en previsión de beneficios futuros y el cálculo de las tasas de rendimiento en el enfoque de capitalización de ingresos. Ambos flujos de ingresos y tasas de rendimiento se determinan en el mercado. Los alquileres cobrados por el propietario de un motel, un centro comercial, un edificio de oficinas, un edificio de apartamentos, o cualquier ingreso que produce bienes no suelen variar mucho de los cobrados por los propietarios de bienes que compiten.

Si la demanda de un tipo particular de espacio es superior a la oferta existente, los propietarios pueden ser capaces de aumentar los alquileres. Las tasas de desocupación pueden caer y desarrolladores pueden encontrar nuevas construcciones rentables. El valor de la propiedad puede aumentar hasta que la oferta y la demanda estén en equilibrio. Por otra parte, si la demanda de espacio es inferior a la oferta existente, pueden disminuir los alquileres y las tasas de vacantes pueden aumentar. Por lo tanto, para estimar las tasas de rendimiento y previsiones de beneficios futuros, los evaluadores deben considerar la demanda para el tipo particular de los bienes y cómo esta demanda está relacionada con la oferta.

3.3.5 VARIABLES Y EXTERNALIDADES

Esta metodología se torna un tanto susceptible a variaciones ya que siempre existen inestabilidades en el mercado. Las variables que influyen en esta tipología son la Economía, las Normativas y la Depreciación, ya que son factores que están en constante cambio y evolución. Así como también las externalidades positivas y negativas de afectan el valor de los bienes generadores de renta. Departamentos y edificios de oficinas están sujetos a los mismos tipos de fuerzas externas como la disponibilidad y la calidad del transporte público o la cercanía a centros comerciales que afectan sólo residencias familiares. Del mismo modo, los establecimientos comerciales tienen un incremento por atractivo, amplitud, accesibilidad y alrededores en buen estado. Las externalidades negativas impuestas por los altos índices de criminalidad de los últimos años han afectado a todos los tipos de bienes que generan renta. Condiciones externas como la contaminación, entornos poco atractivos y altos índices de delincuencia pueden afectar incluso el valor de los bienes utilizados con fines industriales.

A menudo se pide a los martilleros el valor de propiedades que incluyen bienes que no son inmuebles, por ejemplo, en los hoteles todo lo relacionado con el mobiliario se clasifica como propiedad personal. Cuando existen casos como estos, el valor que se encuentren dispuestos a pagar los inversores también puede incluir una prima sobre el valor del bien inmueble. Este valor se compone del valor total de los bienes inmuebles, bienes personales, tales como mobiliario, accesorios y equipo; intangibles y bienes personales, o la empresa. Propiedades que pueden incluir este tipo de bienes son los hoteles y moteles, restaurantes, hogares de ancianos, etc.

3.3.6 EL VALOR DE MERCADO Y DE INVERSIÓN

Esta metodología además de ser usada para las evaluaciones de bienes generadores de renta, también puede ser empleada para estimar el valor de inversión, que es el valor de una determinada propiedad para un uso particular dependiendo del inversor.

Estos valores, el valor de mercado y valor de inversión pueden en algún momento coincidir si el criterio de inversión del cliente es típico de los inversores del mercado. En un caso así, los dos números serían iguales pero estos valores no son intercambiables. El valor de mercado es objetivo e impersonal, en cambio el valor de inversión es subjetivo y de parámetros personales.

Para estimar el valor de mercado por medio de esta metodología, el martillero tiene que estar seguro de que todos los datos e hipótesis utilizadas están orientadas hacia el mercado y reflejan las motivaciones de una tipología de inversores quienes estarían dispuestos a comprar la propiedad en el momento de la evaluación. Un inversor particular puede estar dispuesto a pagar más que el valor de mercado si es necesario para adquirir una propiedad que satisfaga los objetivos de inversión exclusivos para ese inversor. El precio que un usuario-propietario paga por un terreno puede diferir significativamente de los precios pagados por un inversor.

3.3.7 EL VALOR DE LA RENTA

Representa la capacidad del bien que se tasa de poder generar ingresos durante su vida útil. Corresponde al valor presente de los futuros flujos que el bien genere descontándole a esto una tasa. Los flujos están definidos por el canon de arriendo neto anual. Para obtener eso se descuentan del arriendo bruto los gastos como contribuciones, mantenimiento, reparaciones, etc.

3.3.8 FUTUROS BENEFICIOS

Se refiere a los beneficios de ser dueño de los derechos específicos de los ingresos que producen los bienes raíces. Estos incluyen el derecho a recibir todos los beneficios que reportará a la propiedad inmobiliaria durante el período de tenencia más el producto de la reventa o la reversión de los bienes en el término de la inversión. En esta metodología diversas medidas de beneficios futuros se consideran ingresos. Las comúnmente utilizadas incluyen posibles ingresos brutos, a partir del ingreso bruto, los ingresos netos de explotación, antes de impuestos, flujo de efectivo, reversible y beneficios.

– PIB Potencial de ingresos brutos: Es el potencial total de los ingresos atribuibles a los bienes inmuebles en pleno funcionamiento antes de la ocupación. Se refiere al nivel de ingresos de alquiler vigente en la fecha de la evaluación o previstos durante el primer mes o año de funcionamiento, o en el período de los ingresos previstos durante el período de tenencia.

La reversión de beneficios suele ser estimada, ya sea como se prevé en un monto o como un cambio relativo en el valor durante el período de presunta explotación. Un valor estimado de la reversión podría ser sobre la base de un arrendatario que tenga la opción de compra de los bienes en el final del contrato de arrendamiento. Por otra parte, el valor de la reversión al final del período de tenencia puede ser estimada mediante la aplicación de una tasa de capitalización a la renta que un comprador podría esperar a recibir en el momento de la reventa. La reversión de beneficios puede o no requerir la medición por separado, dependiendo de la finalidad del análisis y el método de capitalización empleado.

3.3.9 LAS TASAS DE RETORNO

En esta metodología, el martillero asume que el objetivo final del inversor es un rendimiento total que supera la cantidad invertida. Por lo tanto, el inversor espera un retorno que se conforma de varios componentes:

1. La completa recuperación de la cantidad invertida (retorno del capital),

2. Un beneficio (retorno sobre el capital).

3. Ya que los rendimientos de bienes raíces pueden realizarse en una variedad de formas, existen

una serie de medidas de retorno que se utilizan en la capitalización.

Todas las tasas de rendimiento pueden clasificarse, ya sea como las tasas de ingresos o tasas de rendimiento.

Tasas de ingreso.

a. La tasa global de capitalización

b. Equidad tasa de capitalización (también denominada tasa de cash flow en efectivo o en efectivo

ida y vuelta)

Tasas de rendimiento.

a. El tipo de interés (la tasa de rendimiento sobre la deuda de capital)

b. Tasa de descuento (el tipo de cambio utilizado para convertir los pagos futuros en valor actual).

c. Tasa interna de retorno.

d. Tasa de rendimiento de capital.

4. El flujo de caja es habitualmente empleado como una medida de valor de inversión.

Bajo ciertas condiciones, la tasa de rendimiento de una propiedad particular podrá ser numéricamente equivalente a la tasa de ingresos correspondientes, sin embargo, las tasas no son conceptualmente las mismas ni son intercambiables.

3.3.10 TASAS DE INGRESOS

Una tasa de ingresos expresa la relación entre un año de los ingresos y el correspondiente capital (valor de una propiedad). Veremos en especial la siguiente tasa:

Tasa de capitalización: Cuando el capital se mueve del presente al futuro. No es una tasa de retorno sobre el capital o de una medida de rendimiento de las inversiones.

Se puede esperar que sea más, igual o inferior a la esperada del rendimiento, en relación al capital invertido, en función de los cambios proyectados en los ingresos y el valor.

3.3.11 TASAS DE RENDIMIENTO

Una tasa de rendimiento es una tasa de retorno sobre el capital, que se expresa normalmente como un porcentaje anual. La tasa de rendimiento considera todos los beneficios esperados de propiedad, incluido el producto de la venta al término de la inversión.

Una tasa de descuento es un tipo de rendimiento usado para convertir los previstos pagos futuros o recibos en valor actual. Este valor representa el capital que debe invertirse de forma de que lo que el inversor espera del rendimiento sea igual a la tasa de descuento especificado.

Tasa interna de retorno (TIR): Tasa de descuento que iguala el valor actual de los flujos de efectivos netos de un proyecto con el valor actual de la inversión. Es la tasa a la que el valor actualizado neto (VAN) se hace cero. La TIR refleja tanto el retorno sobre los capitales invertidos como el retorno de la inversión original, que son las consideraciones básicas que hacen los potenciales inversores. Por ello, obtener la TIR del análisis de operaciones de mercado de inmuebles similares que tengan patrones de renta comparables es un método adecuado para desarrollar tasas de descuento del mercado para su uso en valuaciones que busquen el Valor de Mercado.

3.3.12 RETORNO DE CAPITAL

La idea de que un inversor tenga la previsión de realizar una completa recuperación del capital invertido prevalece en el mercado de Bienes Raíces. El plazo en que este capital retorna se refiere a la recuperación del capital invertido, y el plazo de retorno sobre el capital se refiere a lo recibido adicionalmente como compensación por el uso de este capital por el inversor.

La tasa de retorno sobre capital es similar a la tasa de rendimiento o la tasa de interés acumulado que se espera.

En inversiones inmobiliarias, el capital invertido puede ser capturado de nuevo de variadas maneras, a través de los ingresos anuales o recuperando de nuevo la totalidad o en parte a través de la reventa de los bienes en el término de la inversión.

Si el valor de la propiedad no cambia entre el momento de la inversión inicial y en el cual la propiedad se vende, el inversionista puede recuperar todo el capital invertido con su venta. Si es así, los ingresos anuales pueden atribuirse a la rentabilidad del capital. En otro caso, cuando el valor de la propiedad se estima que disminuirá con el tiempo y el inversionista no espera recuperar el total de su inversión original en la reventa, algunos de los ingresos deben utilizarse para el reembolso del capital.

El último caso es que el inversionista espere recibir más de la inversión original en la reventa.

La tasa de retorno sobre el capital es más de lo que la tasa de ingresos indica y en este caso la tasa de recuperación puede ser negativa, ya que los ingresos anuales no entregan el rendimiento esperado sobre el capital.

3.3.13 ESTIMACIÓN DE LA TASA

Tanto si se trata de una tasa de ingresos o una tasa de rendimiento, la tasa utilizada para convertir los ingresos en valor de la propiedad debe representar la tasa anual de retorno necesario para atraer el capital de la inversión.

Generalmente se acepta que todas las inversiones se basen en la expectativa de recibir un retorno sobre el capital invertido. Existe la tasa mínima de retorno de capital invertido que a veces se denomina la caja de seguridad, menos riesgo, o relativamente menor tasa de riesgo. En teoría, la diferencia entre el total de la tasa de retorno sobre el capital y la tasa de venta puede considerarse una prima para compensar a los inversionistas del riesgo, la carga de la gestión, y la liquidez del capital invertido.

3.3.14 RIESGO

Tener una visión previsora de poder recibir beneficios futuros crea valor, pero la posibilidad de perder beneficios resta valor. Son requeridas mayores recompensas a cambio de aceptar un riesgo más alto. Para un inversionista de bienes raíces, el riesgo muestra la posibilidad de tener una pérdida financiera y la idea es tratar de evitar el exceso de riesgos a cambio de tener certezas y no incertidumbres.

3.3.15 INFLACIÓN ESPERADA

El importe de la inflación o la deflación esperada afecta a la previsión de beneficios futuros y la estimación de una renta adecuada o tasa de rendimiento.

Si se tiene una previsión de esta inflación, la tasa nominal deseada de retorno sobre el capital invertido tiende a aumentar para compensar la pérdida de poder adquisitivo. Es decir, que la tasa total deseada de retorno sobre el capital incluye cualquier tasa de inflación esperada. Ambas tasas, la de inflación y de rendimiento tienden a fluctuar, por lo que una particular combinación de éstas no proporciona un mejor reflejo de la actitud del mercado.

El martillero tiene que tener presente la diferencia entre inflación y la apreciación en el valor real.

3.3.16 INFLACIÓN INESPERADA

No es lo mismo hablar de inflación inesperada que esperada. La inflación prevista, como se ha señalado anteriormente debe reflejarse en tasas de retorno. Si el retorno de la inversión no aumenta con la inflación inesperada, la tasa de rendimiento real será inferior a las previstas. Los inversionistas en algunos casos incluyen una prima de riesgo adicional en la tasa de rendimiento de las inversiones, en el que los ingresos pueden verse comprometidos por la inflación inesperada.

3.3.17 MÉTODOS

Dentro de la metodología por capitalización de la renta existen dos sub-métodos: el de la capitalización directa y el rendimiento de capitalización.

3.3.17.1 La capitalización directa: Es el método más utilizado y se deduce directamente del estudio de valores de mercado, así se determinan los precios de venta y las rentas generadas por propiedades de similares características. Se obtiene una relación precio – renta que manda en un determinado sector.

3.3.17.2 Rendimiento de capitalización: Es un método utilizado para convertir los beneficios futuros en valor actual descontando de cada beneficio en el futuro una adecuada tasa de rendimiento. Al igual que la capitalización directa, el rendimiento de capitalización debe reflejar el comportamiento del mercado. Para aplicar el método, el evaluador debe comprender las actitudes del mercado y las expectativas, por lo que es necesario que directamente investigue el mercado.

3.3.18 TÉCNICA RESIDUAL

Esta técnica se emplea con el fin de que los componentes de valor físico (tierra y edificio), los componentes de valor financiero (hipotecario y la equidad), fincas o jurídicas (arrendadas, honorarios y arrendamientos) puedan ser considerados por separado. Supone que el valor de un componente o parte de los bienes, se conoce o se puede estimar.

3.3.19 CAPITALIZACIÓN DIRECTA

Como mencionamos anteriormente, un método utilizado en la metodología de la Capitalización de la Renta, para convertir un sólo año de la estimación de ingresos en un valor indicativo.

En general, la capitalización no es precisa entre el regreso y el retorno de capital, ya que este método no suele especificar los supuestos inversionistas o cambios en el valor de la inversión original. Un buen ritmo de rentabilidad para el inversionista y la recuperación del capital invertido están implícitos en las tasas o los factores aplicados en la capitalización directa. La persona que evalúa debe obtener esta información directamente de los participantes en el mercado.

La capitalización directa se podrá basar en los diversos flujos de ingresos, ingresos brutos, netos, de explotación, la equidad de los ingresos, los ingresos hipotecarios, la tierra de ingresos, la creación de la renta, los ingresos para el dueño de la tasa de arrendamiento, y los ingresos para el inquilino del arrendamiento.

Las tasas de ingresos y factores que reflejan la relación entre los ingresos y el valor y se derivan de los datos del mercado. Es esencial que las propiedades utilizadas como comparables sean similares a los bienes que se valorarán en términos de riesgo, ingresos, gastos, y la localización física y características.

3.3.20 TASAS DE CAPITALIZACIÓN

El interés más comúnmente evaluado es la tasa simple, que incluye todos los derechos de propiedad en el sector inmobiliario.

La consecuencia directa, la fórmula de capitalización que se aplica a este tipo de valoración es:

Valor = Ingresos netos de explotación

En general la tasa de capitalización

3.3.21 DERIVACIÓN DE VENTAS COMPARABLES

La técnica de ventas comparables es la preferida para derivar tasas de capitalización cuando se dispone de datos suficientes sobre las ventas de las mismas propiedades que están disponibles. Los datos sobre cada propiedad en relación al precio de venta, ingresos, gastos, condiciones de financiación, y las condiciones del mercado en el momento de la venta son necesarios.

El nivel general de riesgo asociado con cada comparable debería ser similar a la de la propiedad en cuestión. El riesgo puede ser analizado mediante la investigación de la calificación crediticia de los bienes de los inquilinos, la estabilidad de la propiedad y el flujo de ingresos.

3.3.22 LA TASA DE DESCUENTO

Es otra variable necesaria para el cálculo, esta tasa, además de actualizar los flujos incorpora el factor de riesgo en el negocio de los arriendos. El riesgo está representado en la mayor o menor probabilidad de desarriendo de los inmuebles y está en relación con la ubicación y características del inmueble.

Como base de cálculo para la tasa de descuento, se tendrá los PRC (PAGARÉS REAJUSTABLES DEL BANCO CENTRAL).

Existen dos tipos de tasa:

a. Tasa de Capitalización: Cuando el capital se mueve del presente al futuro.

b. Tasa de Descuento: Cuando el capital se mueve del futuro al presente.

3.3.23 MÉTODOS

3.3.23.1 Cálculo directo: Es el más utilizado y se deduce directamente del estudio de valores de mercado, así se determinan los precios de venta y las rentas generadas por propiedades de similares características. Se obtiene una relación precio – renta que manda en un determinado sector.

La fórmula para calcular la renta considerando una vida indefinida es:

R= C x I

R: Renta, C: Capital, I: Porcentaje de interés.

De esta fórmula deducimos el cálculo para el capital:

C = R / I

Al incluir la variable de vida útil, la fórmula queda:

C = R / (I + 1 / t)

t: vida útil del edificio.

3.3.23.2 Cálculo indirecto: Este método es menos utilizado porque requiere de conocimientos de ramas técnicas, comerciales y financieras para poder ser aplicado. Se aplica cuando no es posible obtener antecedentes sobre valores de la propiedad y características físicas.

En el caso de las propiedades que, se estime, tengan una renta sostenida por períodos superiores a 25 años, se calcula su valor presente suponiendo una renta perpetua:

VP = Ra

--

i

Ra = Renta anual neta

VP = Valor Presente

i = Tasa de descuento

En el caso de las propiedades que tengan una vida útil remanente escasa y condiciones objetivas se estima una generación de ingresos por poco tiempo, su valor de renta se calculará estimando un plazo definido agregando el valor residual o desecho, descontado a la misma tasa.

Valor de Renta = Valor Actual Descontado + Valor Residual

Se entenderá por valor residual aquel que se estime para la propiedad al cabo del tiempo (último período) en que se le consideró renta.

Ejemplos:

1. Tengo un capital de $50.000.000, quiero que rinda un 8% anual ¿en cuánto debería arrendar mensualmente el bien?

Renta mensual Rm= x

VP = Ra

Renta anual Ra = i

Tasa = 8%

Valor presente = $50.000.000 50.000.000 = Ra

----------------------------

8

Ra = 50.000.000 x 8 % Ra = 4.000.000

Rm = 4.000.000 / 12

Rm = 333.333,3

Entonces se arrienda en $320.000 mensuales, de los cuales $20.000 anuales son para manutención. ¿Cuál es mi % anual de rentabilidad?

$320.000 x 12 = $ 3.840.000

$3.840.000 – 20.000 = $3.820.000 = Ra

Tomando nuevamente la formula VP = Ra

$50.000.000 = $3,820.000 i = $ 3.820.000 i=

0,0764 i = 0,0764 x 100

I $50.000.000

i = 7,6 %

2. Tengo una inversión de $60.000.000, el plazo de la inversión es de 4 años, el valor residual es x, la tasa de descuento 6% ¿En cuánto tengo que arrendar?

Valor residual = 80 = 76 80 – 4 = 76

$ 60.000.000 x

X = $ 57.000.000

Donde 80 son los años de vida útil, y 76 los años de vida útil menos los 4 años del plazo de la inversión.

VP = Ra Ra = VP x i Ra = $60.000.000 x 6 % =

--

i

Ra = $3.600.000

Rm = $3.600.000 / 12

Rm= $300.000

Tengo que arrendar en $300.000 mensuales.

3.4 - Valor Residual

3.4.1 INTRODUCCIÓN

Ese método también es llamado de análisis de inversiones y permite determinar el valor como el precio más probable de un terreno edificable o de un inmueble con posibilidades de rehabilitación, que al momento de ser tasado pagaría el individuo que lo compre haciendo función de su mayor y mejor uso. Este principio juega un papel fundamental dentro de esta metodología.

Su aplicación está estrechamente vinculada a las metodologías de tasaciones por costo reposición y comparación, ya que de éstas se obtienen respectivamente los costos de construcción y los valores en el mercado de los productos.

3.4.2 APLICACIÓN

Para poder aplicar este método, se requiere una serie de especificaciones:

1. Determinar la promoción a desarrollar sobre el inmueble en relación al Principio de Mayor y

Mejor Uso.

2. Estimar las fechas y tiempos de construcción, rehabilitación o comercialización más probables.

3. Estimar el Valor de Mercado para el edificio sobre la hipótesis de edificio terminado. Es importante tener en cuenta la evolución esperada de los precios de mercado y nunca se podrán aplicar incrementos anuales superiores al IPC de los últimos doce meses.

4. Determinar los flujos de caja previsibles durante la promoción.

5. Calcular el valor de mercado del inmueble objeto de la tasación por diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos o gastos realizados.

Hay que adoptar el punto de vista de una persona que planea comprar un terreno para desarrollar en él un proyecto y por lo tanto se debe analizar el proceso completo del desarrollo de este mismo que produzca el mayor y mejor uso del terreno a valorar. En la racionalidad económica de los promotores inmobiliarios, el precio de venta del producto lo define el mercado, de manera independiente de los costos de construcción (directos e indirectos) y financieros del proyecto, lo que permite determinar de forma residual el precio que se estaría dispuesto a pagar por el terreno necesario para realizar el proyecto.

Se prosigue restando los costos al posible precio de venta y se logra una estimación de un “remanente” a repartir entre el precio a pagar por el suelo y las ganancias. El remanente es el tope máximo (teórico) que se está dispuesto a pagar por el terreno y la distribución de éste entre el promotor y el propietario del terreno no está en relación constante, ni espacial ni temporalmente y depende de la interacción entre los propietarios que son los dueños del terreno y los promotores que son los dueños del capital.

De esta forma se puede entender que existan diferencias de precios en terrenos similares ubicados en un mismo sector, ya que el propietario aumenta el precio del suelo basado en las expectativas de su futura rentabilidad, pero a pesar de esto el precio de venta final tiende siempre a ser más estable.

3.4.3 PROBLEMAS

Tienen que existir correctas posibilidades de aplicación del método de costo para la construcción y del método comparativo para el valor de mercado para lo que se requiere un amplio mercado inmobiliario de nueva construcción y de la misma tipología del inmueble a tasar. Además, se necesita que el bien construido o en proyecto esté en relación de acuerdo con el Principio de Mayor y Mejor Uso y por último, es un tanto riesgoso valorar el terreno dependiendo de lo que en él se pueda construir, ya que en el intertanto el mercado o las normas pueden variar.

3.4.4 POSIBLES USOS

a. Evaluación de proyectos inmobiliarios

b. Determinación del valor del suelo, cuando no es posible usar otros métodos, por falta de mercado o transparencia y siempre y cuando se aplique a terrenos eriazos o con posibilidades de serlo.

3.4.5 MÉTODOS

Dentro de la Metodología del Valor residual, existen otros dos sub – métodos, que se explican a continuación:

a. Residual Estático

b. Residual Dinámico

En ambos casos es imprescindible conocer ingresos y egresos, las utilidades del proyecto.

Ingresos: Están representados por las ventas.

Egresos: Costos de construcción, honorarios, permisos, valor del terreno, imprevistos, otros.

Para poder analizar esto de una manera dinámica, se transformarán ingresos y egresos en un flujo a distinto tiempo y para determinar las variaciones del proyecto, se realizará una sensibilización del proyecto.

Se modelan los ingresos y egresos en tres escenarios:

1. Normal.

2. Pesimista.

3. Optimista

El resultado del análisis de flujo en estos tres escenarios nos indica el riesgo del proyecto.

Unidad 4: Metodologías de la Tasación: Valor de

Mercado o Método Comparativo

4.1 - Introducción al Método Comparativo y

Relación con los Principios de Evaluación

4.1.1 INTRODUCCIÓN AL MÉTODO COMPARATIVO

Este método se basa en medir o estimar el valor de un inmueble como resultado de un análisis del mercado de inmuebles similares. Se trabaja por comparación, con propiedades sustitutas, similares o equivalentes funcionalmente. Estas comparaciones son fundamentales para el proceso de valoración. En otras palabras el valor del inmueble se obtiene por síntesis de los valores de su mercado, desde donde se extrae su valor en relación a sus características específicas. El Valor de Mercado se estima en base a información específica de los mercados apropiados.

Se consideran las ofertas conocidas de inmuebles similares que estén disponibles y compitiendo por los mismos compradores a los que la propiedad que se está tasando. Se requiere que el martillero realice investigaciones adecuadas para poder concluir en un buen análisis, que sea sostenible considerando toda la información que permita tener un conocimiento adecuado del mercado.

El análisis comparativo se centra en las similitudes y diferencias entre las propiedades y las transacciones que afectan el valor. Estos pueden incluir diferencias en los derechos de propiedad, las motivaciones de los compradores y vendedores, condiciones de financiación, las condiciones de mercado en el momento de la venta (la comparativa del número de compradores, vendedores y prestamistas), el tamaño, la ubicación, características físicas, y, si las propiedades produCEN ingresos, las características económicas.

Es un método que se emplea fundamentalmente en las tasaciones que solicita el sistema bancario y financiero, las Instituciones de Mutuos Hipotecarios, los Corredores de Propiedades, las Empresas Constructoras e Inmobiliarias, etc.

4.1.2 RELACIÓN CON LOS PRINCIPIOS DE VALUACIÓN

Los conceptos de previsión y de cambio, que son la base de los principios de la oferta y la demanda, la sustitución, el equilibrio, y las externalidades, son fundamentales para el método comparativo. Guiado por estos principios, un martillero debe intentar examinar todos los temas pertinentes a la valoración de manera que sea coherente y refleje las condiciones del mercado local.

4.2 - Aplicaciones, Limitaciones y Procedimientos

4.2.1 APLICACIONES Y LIMITACIONES

Este método es aplicable a los tipos de intereses de bienes inmuebles cuando hay suficientes datos, operaciones fiables para indicar el valor, patrones o tendencias en el mercado. Ya que existen propiedades que se compran y venden regularmente, este método a menudo proporciona una indicación soportable del valor de mercado. Cuando se dispone de datos, este es el sistema más directo en la estimación del valor.

Cuando el mercado es débil y el número de transacciones en él es insuficiente, la aplicación de este método puede ser limitado, raramente es aplicado a fines especiales, ya que son pocas las propiedades similares que pueden ser vendidas en un mercado determinado.

En general este método tiene una amplia aplicabilidad y es convincente cuando se dispone de datos suficientes. Entrega la principal indicación del valor de mercado en evaluaciones de propiedades como casas que no suelen ser adquiridas por sus características para generar ingresos de producción. La mayor parte de las propiedades residenciales son susceptibles a este método debido a que muchas propiedades similares son comúnmente compradas y vendidas en el mismo mercado, y muchos posibles compradores han optado por no alquilar o construir.

La rápida evolución de las condiciones económicas y la legislación pueden limitar la fiabilidad de este método. Tal vez la mayor crítica es que va al día en el mercado, por lo que las evaluaciones se basan en la información a la fecha.

A menudo es difícil encontrar datos de comparables para una propiedad en un área en deterioro o en determinados tipos de barrios, en estos casos el martillero puede ampliar la búsqueda de datos de ventas comparables a otros barrios cercanos. Con el fin de garantizar la fiabilidad de las conclusiones derivadas de valor mediante la aplicación de la comparación de ventas, el martillero debe verificar los datos de mercado obtenidos y comprender plenamente las características del comportamiento de los compradores y vendedores que participan en transacciones de bienes.

Se debe tener precaución cuando los datos de ventas son proporcionados por alguien que no es parte en la transacción. Conclusiones incorrectas pueden resultar si el martillero se basa en esos datos sin tener en cuenta la motivación de las partes de las transacciones. Del mismo modo, los errores pueden producirse si las características de base de datos, los ingresos previstos y gastos horarios, o posibles cambios en el uso no se consideran.

El método comparativo es importante y parte esencial del proceso de valoración, aún cuando su fiabilidad es limitada. Aunque la diferencias en los factores que afectan el valor de la propiedad no siempre pueden ser adecuadamente identificadas y cuantificadas, puede proporcionar una gama probable de valor en apoyo de una indicación de valor derivados utilizando una de las otras metodologías. Además puede otorgar los datos necesarios para aplicar los otros métodos.

4.2.2 PROCEDIMIENTO

Para aplicar el método comparativo el martillero sigue un procedimiento sistemático que consta de los siguientes pasos:

1. Establecer las características propias del inmueble a tasar que influyan en su valor, es decir un

análisis de la propiedad.

2. Analizar el segmento del mercado para obtener información sobre transacciones de venta, anuncios, y ofrecer, comprar o vender propiedades que son similares a la propiedad en cuestión en términos de características tales como tipo de propiedad, la fecha de venta, el tamaño, condición física, ubicación, y la zonificación.

3. Seleccionar una muestra representativa de inmuebles comparables al que se valora, corregir las diferencias que explican sus distintos precios, y asignar el valor del inmueble en función del análisis y ponderación de esos precios homogeneizados.

Lo más importante en esta metodología es el criterio al momento de determinar que inmuebles se consideran de iguales características que el bien a tasar.

4.3 - Análisis de la Propiedad y de Mercado

4.3.1 ANÁLISIS DE LA PROPIEDAD

Cada propiedad es única. Se debe establecer las características o atributos que influyen en su valor, tanto propios del inmueble a tasar, como del sector en que se sitúa a partir de la información obtenida en:

4.3.1.1 Inspección física a la propiedad y al sector.

Construcción: Tipología, materialidad (clase estructural y calidad de obra gruesa, terminaciones e instalaciones), uso o destino de lo construido, habitabilidad (planificación, dimensiones, relación fachada/superficie en locales comerciales, disponibilidad de estacionamientos en departamentos, oficinas y locales comerciales, etc.), flexibilidad ante usos alternativos, antigüedad, estado de conservación y grado de obsolescencia de la construcción, etc.

Localización dentro del sector, ciudad y las variables que la caracterizan: Usos de suelos, características, antigüedad y estado de conservación de las edificaciones predominantes, equipamiento, tendencia de desarrollo urbano, procesos de cambios de uso de los inmuebles y velocidad de dichos cambios, características de la población tales como grupo socioeconómico (asociado a la capacidad de pago y preferencias o gustos de la demanda), densidad (indica los niveles potenciales de competencia), tipo de tenencia u ocupantes de las propiedades, interés del mercado por el sector etc.

Entorno inmediato o vecindad: Calidad de la urbanización, accesibilidad, categoría de la calle, cercanía a esquina y presencia de externalidades positivas tales como arborización de la calle, paisaje, vista, etc., o negativas como actividades o edificaciones perturbadoras (industrias, supermercados, edificaciones ruinosas, etc.), conos de sombra, ruidos molestos permanentes, riesgos naturales o artificiales, etc. Características propias del terreno que afectan sus posibilidades de aprovechamiento o sus posibles costos de desarrollo, tales como superficie, forma, relación frente-fondo y topografía.

4.3.1.2 Análisis de la documentación legal y técnica de la propiedad y lo edificado (permisos, recepciones, expropiaciones, etc.) y restricciones legales a su uso (servidumbres de tránsito, vista, acequias, servicios, concesiones, arriendos a largo plazo, etc.).

Normativa y dotación de servicios públicos: En general, los terrenos urbanos se valoran en función de su máxima capacidad de construcción y posibilidades de uso que les permitan las normas urbanísticas (usos permitidos y prohibidos, coeficientes de construcción, ocupación de suelo, normas ambientales, áreas afectas a no edificación o edificación restringida, a rehabilitación o remodelación urbana, a expropiaciones, etc.) y la disponibilidad o dotación de servicios públicos (agua potable, alcantarillado, aguas lluvias, gas, etc.).

4.3.1.3 El conocimiento de las disposiciones normativas y dotación de servicios públicos que

potencian o restringen el uso y/o construcción del inmueble.

4.3.2 ANÁLISIS DEL MERCADO

Es importante conocer el segmento del mercado inmobiliario que corresponde a la tipología del bien en cuestión. Este análisis consta de:

4.3.2.1 El análisis del mercado inmobiliario.

Este es uno de los mercados más complejos y difíciles de estudiar por la heterogeneidad de los bienes. Existe una gran cantidad y variedad de atributos que los integran por lo cual resulta muy difícil identificarlos y estimar la influencia de estos en los valores.

Para poder determinar el valor real de mercado de un inmueble es necesario analizar el contexto del submercado particular al que pertenece, además de sus características materiales y ubicación. El valor depende también de cómo está compuesta la oferta en el mercado, de sus necesidades y condiciones. Estas son variables en el tiempo y en el espacio geográfico, siendo necesario como martillero siempre estar al tanto de:

a. La situación general del país, aspectos económicos y políticos actuales, especialmente las decisiones públicas relacionadas con cambios al Plan Regulador, normas ambientales y tributarias, inversiones en infraestructura, etc. y privadas que afectan al mercado inmobiliario como nuevos proyectos, proveedores y/o demandantes que entrarán al mercado, etc.; información sobre el nivel de las actividades económicas predominantes, tasas de interés, desempleo e inflación y tendencias de precios.

b. La situación coyuntural del segmento del mercado inmobiliario al cual pertenece el inmueble a tasar: nivel de actividad, comportamiento, volúmenes y orientación espacial en los últimos años, expectativas, tendencias o evolución previsible de la oferta y la demanda, interés por localizarse en el sector. Estabilidad o variabilidad del mercado y de los precios, rango de valores de propiedades en el área, cantidades ofrecidas o disponibles para la venta y vendidas, con apreciación del esfuerzo publicitario y el tiempo de comercialización. Cualquier factor favorable o desfavorable que pueda tener incidencia, tanto en el presente como en el futuro, en la estabilidad a largo plazo de los valores de las propiedades en el sector.

Es importante analizar los fenómenos y tendencias a corto, mediano y largo plazo para que pueda ser un trabajo perdurable en el tiempo y no una fotografía del momento. Esto es una responsabilidad profesional y ética del martillero.

4.3.2.2 Análisis de la propiedad en relación a su mercado objetivo.

Interesa analizar cuál es el mayor y mejor uso posible de la propiedad, aquel que legal y técnicamente sea el más adecuado y eficiente para obtener un mayor rendimiento económico, esto es lo que se llama Principio de Mayor y Mejor Uso. Este no es necesariamente distinto al actual. El martillero evalúa cómo responde la propiedad a los requerimientos del segmento del mercado inmobiliario al que pertenece. La evaluación puede basarse en la siguiente escala:

Inferior: Si las características de la propiedad son inferiores a aquellas que pueden ser consideradas su competencia, al punto que esto puede afectar en forma negativa el precio y tiempo de comercialización del bien.

Promedio: Si las características de la propiedad son las típicas del mercado y se consideran aceptables cuando se las compara con las de otras consideradas competidoras, la propiedad tendrá un plazo y precio de venta similar al de propiedades cercanas y competitivas.

Superior: Si las características de la propiedad son superiores a aquellas que pudieran ser consideradas competidoras y se espera que el precio de la propiedad sea superior al promedio y/o que se venda en un periodo menor que el promedio de su categoría. Estas cualidades superiores son elementos valorados y/o buscados en el mercado inmobiliario por los potenciales compradores.

La evaluación considerará los siguientes aspectos:

a. Localización: Considera entre otras cosas la compatibilidad de la propiedad en relación con

las que la rodean.

b. Vecindario o entorno inmediato y accesibilidad: Evaluación de, entre otros, las condiciones del entorno inmediato y de accesibilidad a la propiedad respecto a los precios o ubicaciones similares o competitivas. Factores como arborización, iluminación, ruidos, tipos de calles, tránsito, etc. son básicos al momento de la evaluación.

c. Terreno: Evaluación de sus características físicas (tamaño, forma, frente, proporciones, topografía, etc.) si es que éstas permiten obtener un mayor o menor desarrollo edificatorio en relación a lo observable en el mercado de propiedades comparables, de acuerdo a la normativa urbana que lo regula.

d. Construcción: Evaluación de la clase estructural, calidad constructiva, habitabilidad o funcionalidad de diseño y distribución, orientación, presencia o ausencia de errores, defectos u omisiones en la construcción o funcionalidad, flexibilidad ante usos alternativos, etc.

e. Estado de Conservación: Evaluación de las condiciones actuales de mantenimiento de la propiedad, considerando la antigüedad de las construcciones, estado y otros factores que afecten su conservación respecto a lo observable en otras propiedades comparables.

f. Comercialización: Evaluación de las posibilidades de comercialización o venta que presenta la propiedad (plazo y precio de venta), fundada en el nivel de atracción que la propiedad en su conjunto ejerce sobre los potenciales compradores, considerando todas las características o atributos ya señalados de la misma como también diseño, monto de gastos comunes y contribuciones, restricciones legales y físicas al uso, etc.

Otras características adversas o deficiencias de la propiedad, así como ventajas y comodidades que presenta en relación a su competencia: estacionamientos, piscina, calefacción, orientación, vistas, calidad y estado de las áreas comunes, etc.

4.3.2.3 La tasación de la tipología inmobiliaria (inmueble tipo) que corresponde a la propiedad a

tasar.

Es muy importante que exista un mercado representativo de inmuebles comparables y disponer de información suficiente, actualizada y confiable de ofertas del mercado inmobiliario de manera de contar con los datos necesarios y adecuados para realizar las comparaciones.

En relación a esta información, se ha de tener en cuenta que entre mayor cantidad y mejor calidad de la información, más fácil será su análisis y, por lo tanto, la tarea del martillero.

a. Al ser un elemento estadístico entre más sea el número de propiedades de referencia, más

exacta, factible y fiable va a ser la información del mercado.

b. Al ser un elemento cualitativo, entre más sea la información de las condiciones específicas de cada propiedad, mejores serán los resultados y, entre mayor sea la semejanza entre la propiedad de referencia y el inmueble a tasar, mejor será la información obtenida.

4.4 - Recolección de Información de Mercado y

Planos

4.4.1 RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN DE MERCADO

Este es el punto más importante de la valoración, ya que nos aporta los datos a comparar. Independiente de los procesos matemáticos y estadísticos complejos o modelos econométricos, si la información base no es correcta o es de difícil cuantificación lo demás no tiene importancia.

Las fuentes de datos a las que se puede recurrir son:

a. Publicaciones en prensa local como diarios, periódicos y revistas.

b. Radio.

c. En Internet.

d. Corredores de propiedades.

e. Conservadores de bienes raíces.

f. SII

g. Municipalidades.

h. Muestras obtenidas en el sector. Etc.

Es importante disponer de varias fuentes de información para poder contrastar y/o complementar. Ninguna fuente de información es suficientemente válida por sí misma. La información capturada tiene que permitir formarse fácilmente una idea global del bien de manera que no quede espacio para dudas e interpretaciones. El criterio de búsqueda de información está dado por las características básicas del inmueble a tasar.

4.4.1.1 En la captura de datos podemos distinguir 2 tipos de datos:

Los que son indispensables en la fase de selección de inmuebles comparables para la tasación y aquellos a considerar en la homogeneización posterior.

Características para la selección de inmuebles a comparar: Para poder comparar dos inmuebles tienen que poseer como mínimo un cierto número de características idénticas o parecidas. Si no se tiene ninguna de las que se señalan a continuación, se tiene que descartar esa muestra.

a. Tipología del producto inmobiliario: Por su tipo edificatorio, vivienda aislada, pareada, edificio, etc. por la clase y calidad del material de construcción, por su programa funcional, tipo y cantidad de recintos y superficie.

b. Ubicación: Diferenciar las distintas áreas urbanas por sus características morfológicas, funcionales, sociales, ambientales y económicas parecidas no sólo por el significado en valor. Hay predios mejorados o desmejorados, de acuerdo a su ubicación dentro del sector o ciudad, sino también porque hay barrios homogéneos que denotan tipos y programas de edificación igualmente homogéneos, y similares características socioeconómicas de la demanda (lo cual define su capacidad de pago, sus preferencias o gustos y hábitos de búsquedas de propiedades) Dada la dificultad de detectar y medir todas las variables de localización, es conveniente limitarse a comparar inmuebles que se encuentran en un mismo sector.

c. Uso actual, permitido y/o probable del inmueble: Pues el mercado inmobiliario está segmentado de acuerdo a los diferentes usos posibles, de acuerdo a la normativa urbana y los requerimientos del mercado.

d. Superficie de terreno y construcciones existentes: A igual que el resto de las características, un inmueble de mayor superficie suele tener un precio de mercado unitario inferior a uno de menor superficie, pues existen menos potenciales compradores al ser mayor el precio total del inmueble. Sin embargo, cada caso debe analizarse cuidadosamente pues, excepcionalmente, una superficie muy grande, si no existen otras ofertas, puede ser atractiva para un comprador que necesita mucho espacio y tiene dificultad para encontrarlo, como sucede con los proyectos inmobiliarios. Se debe verificar la existencia de diferentes tipos de construcciones y sus superficies.

e. Precios en unidades de medida comparables (UF/m2, UF/ha, UF/unidad, según el tipo de bien) Conviene expresarlos en Unidades de Fomento para evitar ajustes por tiempo transcurrido, debido a que se carece de índices de variación de precios del mercado de bienes raíces. Se debe registrar el valor de la primera oferta detectada y el valor de la última. También se debe registrar las condiciones económicas y financieras de la transferencia (financiamiento por el mismo vendedor, necesidades específicas del comprador, plazos de pago, etc.).

f. Fecha de oferta y/o transacción. Es un dato relevante para no comparar datos lejanos en el tiempo pues las condiciones del mercado son variables, es decir, los valores de tasación informados en un momento pueden ser incorrectos o inadecuados para otra fecha y lugar geográfico particular y, además, para apreciar cambios en las situaciones del mercado inmobiliario, en las tendencias de desarrollo del sector y en el interés de la oferta y de la demanda por localizarse en el sector. Es recomendable registrar la fecha de la primera oferta detectada y la fecha de la última, para establecer el tiempo que lleva o estuvo en oferta el bien y velocidades de venta.

g. Fuente de donde se obtienen los datos: Es habitual que se presenten sesgos en los distintos tipos de fuentes, especialmente entre precios de ofertas no condicionadas y de transacciones reales, los cuales el martillero debe corregir. Para algunas comunas del Gran Santiago, ACOP proporciona estadísticas trimestrales de la relación existente entre precios de oferta y precios reales de venta.

Debe registrarse el nombre del contacto y el teléfono, estos datos son imprescindibles para verificar las referencias y para hacer un seguimiento de ellas y, además, el tipo de dato de modo de no mezclar información de distinta confiabilidad y fines. Compraventa o transferencia, oferta firme de compra aquella en que un comprador calificado, capacitado y dispuesto a comprar, presenta una oferta de buena fe y, a su vez, el vendedor la acepta, ya sea en forma tácita o escrita, avisos calificados y cotizaciones: precios pedidos por una propiedad, publicados o no en algún modo de difusión, remate, dación en pago, tasación o peritaje, etc.

4.4.1.2 Características generales a tener en cuenta para homogeneizar: Atributos que permiten establecer diferencias o analogías entre propiedades comparables y efectuar ajustes a los valores (homogeneización) en función de ellas. Es fundamental investigar y registrar las principales características de las distintas propiedades que conforman la muestra y que definen sus precios, así como de aquellas que las diferencian. En general, se debe tratar de datos medibles objetivamente o calificados de acuerdo a índices objetivos o de amplio uso.

a. Entorno inmediato o vecinal: Diferencias de calidad tales como grado de urbanización, tipo y categoría de la vía de acceso a la propiedad, cercanía a esquina, distancia a equipamientos (comercio, educación, áreas verdes, etc.) y a movilización pública, inmediatez a ciertas actividades o edificaciones perturbadoras o negativas (industrias, supermercados, edificaciones ruinosas, conos de sombra producidos por edificios vecinos, ruidos molestos permanentes, etc.) y presencia de externalidades ambientales positivas, tales como arborización de la calle, paisaje, vista, conservación de espacios públicos, etc.

b. Tipologías de las construcciones: Agrupamientos, alturas, materialidad (clase estructural y calidad), superficies, programa o planificación arquitectónica (por ejemplo, cantidad de baños y dormitorios en viviendas, metros de fachada o relación fachada/superficie en locales comerciales, acceso a estacionamientos en departamentos, oficinas y locales comerciales), antigüedad (que denota similares niveles de utilidad, habitabilidad y deterioro, así como tipo de construcción), estado de conservación y grado de obsolescencia funcional, económica o ecológica.

c. Características propias del terreno que afectan sus posibilidades de aprovechamiento: Especialmente relevante en los sectores de mayor valorización de las comunas o con cambios de uso e intensidad de uso, y secundario en loteos consolidados en los cuales la subdivisión predial es una consecuencia de las exigencias municipales respectivas, o los costos de desarrollo, tales como superficie, forma, frente, relación frente-fondo, restricciones físicas y legales a su uso: topografía, acequias, servidumbres de tránsito, de servicios, de vista, expropiaciones, conos aeronáuticos, etc.

d. Disposiciones normativas: En general, los terrenos urbanos se valoran en función de su máxima capacidad de construcción y posibilidades de uso que permiten las normas o limitaciones urbanísticas (usos de suelo permitidos y prohibidos, coeficientes de construcción, ocupación de suelo, etc.), legales (áreas afectas a no edificación o edificación restringida, a rehabilitación o remodelación urbana, a expropiaciones, etc.) o disponibilidad de servicios públicos (agua potable, alcantarillado, aguas lluvia, etc.).

4.4.2 PLANOS

Para poder analizar de mejor manera la ubicación y posible concentración de los datos, ya que es difícil de incorporar esta variable en los análisis numéricos, las referencias se ubican en un plano, éste permite analizar:

1. Localización de las propiedades.

2. Las distintas tendencias de ubicación, necesidades de infraestructura y espacio de las diferentes

actividades urbanas.

3. Las características de las localizaciones respecto a la ciudad y su entorno inmediato.

Por medio de esta herramienta el valor del inmueble puede ser explicado a partir de procesos, espacio – temporales ya que esto es un reflejo de las distintas actividades urbanas en determinada localización. Se puede ver por ejemplo dónde se deberían ubicar determinadas actividades, o cuanta tierra corresponde a determinada actividad y como esto evoluciona a lo largo del tiempo. Se refleja en una relación entre la estructura de valores de suelo y estructura morfológica y funcional del espacio urbano.

4.5 - Verificación de la Información y Análisis de

los Datos de Mercado

4.5.1 VERIFICACIÓN DE LA INFORMACIÓN

Es fundamental siempre, que todos los datos sean corroborados por el martillero. La muestra de propiedades para la comparación tiene que estar depurada y eliminados todos los datos de procedencia dudosa o que no estén completos o que distorsionen la información, para poder contar con una muestra realmente fiable en cuanto a la descripción y representación del mercado inmobiliario. Es importante eliminar:

1. Todos aquellos datos que correspondan a situaciones anómalas o estén incompletos (al menos, los que no indiquen ubicación, superficie o valor),

2. Los datos de transferencias entre personas o entidades relacionadas.

3. Las intervenciones atípicas en su financiamiento o promoción.

4. Las promociones «equivocadas» en cuanto a su ubicación, tipología, calidad, etc.

5. Exceso de datos referidos a un mismo conjunto o edificio, pero distintos al que debemos

tasar.

6. Aquellos datos donde se detecten claramente acciones especulativas o ventas forzadas.

7. Los datos de terrenos con más de una construcción. Si una propiedad de referencia cuenta con más de una edificación, es conveniente descartarla por la dificultad que representa diferenciar la contribución al valor total de cada una de las diferentes edificaciones.

4.5.2 ANÁLISIS DE LOS DATOS DE MERCADO

Este proceso, el de analizar los antecedentes del mercado recolectados, forma parte de la técnica de la tasación. Dentro de este proceso podemos diferenciar dos etapas:

1. La general, orientada a obtener una aproximación al valor de la tipología inmobiliaria en el

área urbana del estudio.

2. Más específica, la que intenta encontrar patrones de comportamiento de los precios de los

inmuebles.

4.5.2.1. Análisis estadístico básico: Las referencias de inmuebles disponibles similares a la propiedad a tasar se ordenan y/o agrupan en conjuntos homogéneos, en relación a sus características más relevantes y según diversos criterios de segmentación del mercado como ubicación, superficie, fechas, etc.

La elaboración de estadísticas sistematizadas de mercado nos permite establecer valores promedios para la tipología inmobiliaria , así como disponer de otros indicadores estadísticos tales como medianas y modas, distribución o frecuencia de los datos, medidas de incertidumbre como la varianza y la desviación estándar, lo que nos permite determinar rangos de variación probable del valor. Es parte del trabajo del martillero confeccionar tablas de valores promedios con distintas agrupaciones y cruces de los datos, que faciliten los análisis de las variaciones de valor, tales como las siguientes:

a. Por sectores (barrios, comunas, etc.) y períodos de tiempo (series estadísticas temporales de

valores y tendencias históricas),

b. Por sectores y rangos de superficies, ya sea de terreno, construcción, o de ambos,

c. Por rangos de superficies y rangos de antigüedad de lo construido.

En cada tabla conviene deducir cantidad de datos para cada categoría y valor promedio en UF/m2 (de preferencia, promedio ponderado por superficie).

Los valores que se desvían en exceso del valor medio obtenido son valores anormales, no representativos de la población homogénea por alguna causa y, por tanto, deben ser excluidos de la muestra.

A mayor número de referencias, la información de mercado será más representativa, es decir, más fiable. Si la muestra obtenida es muy reducida, los procedimientos estadísticos serán insuficientes ya que el error cometido puede ser muy grande. El éxito del análisis depende, en último término, de la disponibilidad de la información adecuada, de la calidad y tamaño de la muestra.

4.5.2.2 Análisis estadístico avanzado: Si se dispone de una muestra amplia se puede profundizar el análisis anterior a fin de medir cómo varían los valores. Al variar los principales atributos de los inmuebles (singularmente o en conjunto), y establecer medidas de semejanza de las características de las propiedades que permita ordenarlas de mayor a menor semejanza respecto al inmueble a tasar. Se debe intentar detectar los factores de valorización así como relaciones constantes (una determinada relación fija entre el valor y una característica significativa como superficie, repercusión del suelo, etc.) y relaciones de causalidad entre los valores y las distintas características de los inmuebles, a fin de establecer modelos de comportamiento: Es fundamental la correcta interpretación de los resultados estadísticos, relacionándolos de un modo sensible con los antecedentes teóricos y con el conocimiento que el martillero tiene del comportamiento de la economía y del mercado inmobiliario. Entender las razones del valor facilita posteriores tasaciones, especialmente aquellas en que se cuenta con poca información de mercado y a las cuales, por la similitud de sus características, podemos extrapolar prudentemente los resultados de estos análisis.

a. En relación a una variable (análisis de regresión lineal simple): Permite sensibilizar el resultado obtenido previamente analizando cómo varía el precio en relación al cambio de alguna característica significativa del inmueble a valorar, como por ejemplo la superficie, mediante el cálculo de la recta de regresión simple que mejor se ajuste a los datos. La variable independiente o explicativa más significativa será aquella que tenga un mayor coeficiente de correlación parcial con el valor y siempre que este coeficiente sea suficiente para la valorización que se quiere hacer. Mediante las «planillas de cálculo» se pueden graficar los datos y, en el mismo gráfico, visualizar la recta que mejor se ajusta a ellos.

b. En relación a un conjunto de variables (análisis de regresión múltiple y de correlación): desarrollar una ecuación «hedónica» de valor permite establecer y medir o ponderar estadísticamente la importancia relativa de los distintos atributos o variables como determinantes del precio y descartar aquéllos irrelevantes o escasamente significativos que complican innecesariamente el trabajo.

4.6 - Homogeneización

El martillero debe traducir dichas evaluaciones cualitativas a índices numéricos. La homogeneización implica valorar y ajustar o corregir las diferencias que subsisten entre las propiedades de la muestra y la propiedad a tasar, es decir, se trata de calcular los valores que tendrían los inmuebles comparables si tuvieran iguales características que la propiedad a tasar. Es indispensable, para homogeneizar correctamente, tener la seguridad que todos los datos de la muestra son válidos.

El valor promedio de la tipología se obtiene teniendo en cuenta las mismas características extrínsecas que el inmueble a valorar y algunas de sus características intrínsecas, que son precisamente aquellas que hacen que los inmuebles de la muestra tengan valores superiores o inferiores a dicho promedio, por no ser básicas y no ser relevantes en la determinación del valor de la tipología. Estas características diferentes de cada inmueble permiten corregir en cada caso el valor promedio obtenido, sin que se sobrepasen los intervalos de confianza admisibles en la tasación. Obviamente, estas características son específicas del inmueble a valorar y, al no ser relevantes, no deben hacer variar significativamente el valor asignado al inmueble.

4.6.1 HOMOGENEIZACIÓN ARTESANAL: La corrección del valor medio por estas diferentes características se hace aplicando coeficientes correctores, pudiendo emplear tres métodos diferentes:

a. Método analítico por aportes de valor: Se aumenta o disminuye el valor, se suma o resta un valor estimado para cada atributo. Las características específicas son posibles de medir por separado, como diferencias de superficies, de terreno, de construcción, también es posible hacer diferencia con complementos como estacionamiento, bodega, piscina, etc.

En este punto, es importante basarse en el Principio de Contribución, que dice que el valor de una característica está en relación a su contribución a ésta misma en cuanto puede agregar al valor por su presencia o restar por su ausencia.

En este cuadro, se ajusta el valor promedio obtenido anteriormente aumentando o disminuyendo el valor por características más específicas, como vista, diseño, calidad constructiva, estado de conservación, utilidad funcional, dando un determinado porcentaje si es similar, inferior o mejor.

b. Método analítico por coeficientes correctores: Se aplica un factor de corrección superior o inferior a 1, por cada característica diferente que aumenta o disminuye el valor del inmueble comparable.

Es un método sintético de corrección del valor promedio del tipo: Una vez conocido el valor medio de la zona, se jerarquiza el inmueble a valorar teniendo en cuenta sus características, por encima o debajo de la media, estimando esta diferencia de valor en un determinado porcentaje global.

Los métodos analíticos de corrección, aunque matemáticamente exactos, no reflejan a veces el verdadero valor inmobiliario y son de difícil cálculo. El buen criterio y experiencia del martillero deben evaluar estas diferencias sobre los valores tipo y, en todo caso, deben justificarse en el informe de tasación. El método sintético es totalmente subjetivo y difícil de fundamentar. El martillero no debe olvidar nunca que, tras cualquiera tasación, existe una controversia entre las partes, intereses y expectativas contrapuestos entre vendedor y comprador, entre expropiado y expropiante, entre solicitante de un préstamo y entidad financiera, entre cliente y martillero, etc.

4.6.2 USO DE ALGORITMOS DE HOMOGENEIZACIÓN: Los algoritmos de homogeneización corrigen los valores de las referencias teniendo en cuenta las variables explicativas estadísticamente más significativas y efectúan los ajustes automáticamente en función de un análisis de regresión lineal múltiple con un estudio previo del mercado. Entre las ventajas de esta homogeneización, imposible sin un soporte informático adecuado, podemos mencionar las siguientes:

a. Homogeneización objetiva, sin observaciones subjetivas de los martilleros.

b. Ajuste parcial, según las características disponibles, para cada tipología.

c. Reducido número de características explicativas a comparar, lo que evita la redundancia o

duplicidad de los ajustes (multicolinearidad, en términos estadísticos).

d. No necesita mayor recolección de datos que en el proceso artesanal.

e. Reduce notablemente el tamaño de la muestra para los mismos intervalos de confianza. Las desviaciones típicas de valores homogeneizados son sensiblemente inferiores a valores sin homogeneizar.

f. Para producciones masivas de tasaciones, la homogeneización es imprescindible pues

reduce notablemente el coste de recogida de datos de la muestra.

Estas correcciones se deben hacer con mucha prudencia, pues se trata de inmuebles similares, relativamente homogéneos y, por lo tanto, los ajustes deben tener un rango de variación pequeño y el valor resultante debe estar siempre dentro del rango de variación correspondiente al nivel de confianza. Es importante destacar que cualquiera que sea el ajuste, siempre resulta un mejor valor que sin él.

Una vez que el martillero ha terminado el análisis de cada venta u oferta comparable y se ha formado una opinión del valor, o rango de valores, más ajustado que pueda razonablemente estimar para cada propiedad comparable, se puede decir que se han neutralizado las diferencias entre las propiedades comparables y el inmueble a tasar. Por lo tanto, se trata de propiedades equivalentes u homogéneas, y se estará en condiciones de comenzar el paso final del proceso de tasación.

4.7 - Reconciliación de los Valores: Franja de Valor

y Valor de Tasación

Es la determinación del valor definitivo a aplicar al inmueble objeto de la tasación, es decir, el «precio más probable» de la propiedad en el mercado, a partir de los valores ajustados de las propiedades comparables seleccionadas, ponderando todos los datos pertinentes sobre la propiedad y las condiciones económicas y del mercado inmobiliario actuales y esperadas.»

Podemos diferenciar las siguientes fases en este proceso final:

4.7.1 APROXIMACIÓN MATEMÁTICA AL VALOR: Con la muestra homogeneizada, se reitera el análisis estadístico, definiendo en forma más precisa la «franja de valor» para cada tipología de producto inmobiliario, de la cual se podrán deducir un valor promedio, una mediana y una moda así como alguna medida de dispersión de los datos (desviación estándar), en los cuales el tasador se podrá apoyar o respaldar en su proposición final de tasación. Si la muestra tiene suficientes referencias comparables, se puede calcular una nueva ecuación de valor, más ajustada a las características de la propiedad a tasar.

Dado que por su propia naturaleza la determinación del valor no puede ser exacta, es recomendable calcular el margen de error de la estimación del promedio, definir un rango estadístico o entorno dentro del cual se encuentra dicho valor más probable con un cierto grado de confiabilidad. El grado de confiabilidad generalmente se expresa en términos de porcentajes. Estadísticamente, el margen de error de la estimación del promedio nos define la franja de valor para un nivel de confianza preestablecida:

Franja de valor = media ± margen de error

Entonces, el valor de tasación tiene el siguiente rango de variación:

(Media – margen de error) < Valor de Tasación < (media – margen de error)

4.7.2 APROXIMACIÓN CUALITATIVA AL VALOR: El Valor de Tasación debe reflejar la ponderación relativa de cada propiedad comparable, en función del grado de semejanza o diferencia con la propiedad a tasar, el grado de confiabilidad de la información referida a las unidades comparables, y cualquier otra información pertinente sobre el mercado que el tasador considere relevante. Como los indicadores más confiables del valor de tasación se considerarán aquellos de propiedades que requieran la menor cantidad de ajustes a los valores de sus características y, además, las ventas realizadas comparables, siguiéndole en orden decreciente las promesas de compraventa y, por último, los valores de oferta de avisos clasificados publicados. Por lo tanto, el Valor de Tasación no será necesariamente un monto determinado matemáticamente como, por ejemplo, un simple promedio de los valores ajustados de las comparables, la mediana o la moda, salvo si la dispersión de la muestra es baja. El valor así obtenido puede considerarse el valor de mercado- más probable, con lo cual se asegurará, ante una venta, una mayor cantidad de demandantes. Es un valor objetivo y directo, obtenido por comparación con valores de mercado de inmuebles similares. Puede decirse que es el menos malo de los posibles obtenidos y al que se parecerán los precios de mercado, si éste existe. De todas maneras, es aconsejable contrastarlo con los resultados obtenidos mediante otros enfoques de tasación.

La mayor o menor solidez de las conclusiones dependerá significativamente de la cantidad y calidad de las muestras analizadas. Es decir, si se contó con información suficiente para hacer estimaciones confiables sobre los precios del mercado. La dispersión de los resultados dependerá de cuán representativa haya sido la muestra utilizada (una gran dispersión de la muestra sugiere que las referencias no han sido bien seleccionadas u homogeneizadas) y es una medida de la incertidumbre que existe sobre el valor final, que se deberá indicar en el informe de tasación, explicando que no es posible hacer mayores precisiones en el valor dadas las evidencias de mercado disponibles.

El tasador no debe limitarse a calcular el margen de error; debe estar en condiciones de interpretarlo, sacando todas las valiosas conclusiones posibles, pues según sea la finalidad de la tasación, puede requerirse que el margen de error se sume o se reste, es decir, que el valor de tasación definitivo esté más cerca de los límites de la franja que del promedio.

Unidad 5: Tasación de Bienes Raíces Muebles e

Introducción a los Aspectos Legales

5.1 - Valorización de los Bienes Muebles

5.1.1 BIENES MUEBLES, corresponde a aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro, sin

menoscabo del inmueble al que estuvieran unidos y tienen un valor económico independiente.

En este sentido, sólo si se trata de una fusión pasajera o accidental podremos hablar de mueble, en caso contrario, si se produjera una verdadera adherencia o inseparabilidad, se trataría de un inmueble por incorporación.

Por ejemplo, el mobiliario y los objetos de adorno que se clavan o fijan en las paredes de las casas y pueden removerse de un forma sencilla sin deterioro de las mismas paredes, como estufas, espejos, cuadros, tapicerías, suelen considerarse muebles; sin embargo, si los cuadros o espejos están insertos en las paredes formando un solo cuerpo con ellas, aunque pudieran separase sin merma, se consideran inmuebles.

Se califican también como muebles los materiales reunidos para la construcción de edificios mientras no sean utilizados. Entre los muebles se engloban tanto las cosas que sólo se muevan por efecto de una fuerza externa, como las que se mueven por sí mismas (que también se denominan semovientes), como los animales.

También suelen incluirse entre los bienes muebles las rentas o pensiones, sean vitalicias o hereditarias, afectas a una persona o familia, siempre que no graven con carga real una cosa inmueble —en cuyo caso serán consideradas inmuebles—, el dinero, los créditos, efectos de comercio, títulos valores, y las cédulas y títulos representativos de préstamos hipotecarios. Por otro lado, una cosa mueble puede estar formada por varios objetos separados en el plano físico cuando estén vinculados de un modo estructural, bien por un vínculo de coordinación (un par de zapatos o unos guantes…), bien por un vínculo de subordinación (un automóvil y la llave que lo cierra, por ejemplo).

Por último, desde una perspectiva residual se consideran también bienes muebles todos aquellos que no son inmuebles, creándose con ello una categoría muy heterogénea en la que tienen cabida, por ejemplo, desde la energía (eléctrica, hidráulica…) hasta las creaciones como la propiedad intelectual y la industrial.

En otros tiempos en que se estimaba la división entre muebles e inmuebles como la summa divisio, los bienes muebles se consideraban los de menor valor y por ello se facilitaba y privilegiaba el tráfico de los mismos. Es en la edad media cuando se acuña el adagio según el cual res mobilis, res vilis.

En la actualidad, la importancia económica de los bienes muebles es evidente: no sólo hemos de pensar en las máquinas, automóviles, inventos tecnológicos, sino también en el dinero, acciones de sociedades, cheques o letras de cambio hasta el punto de que existen sistemas de registro públicos específicos para algunas categorías de bienes muebles.

Ejemplos de bienes muebles:

a. Maquinaria. b. Autos. c. Joyas. d. Obras de Arte. e. Mobiliario. f. Insumos.

Una de las características de este tipo de bienes es que se pueden transar, por lo tanto constituirse en prenda, recordemos que según nuestro código civil:

“La prenda es un contrato por el cual se entrega una cosa corporal mueble al acreedor, para dar seguridad a su crédito, otorgándole la facultad de perseguir la cosa empeñada, retenerla en ciertos casos y pagarse preferentemente con el producto de su realización, en caso de que el deudor no cumpla la obligación garantizada”

5.1.2 CÓMO SE VALORAN ESTE TIPO DE BIENES

Para poder valorar este tipo de bienes, antes de todo se requiere que el bien se encuentre dentro de una unidad económica, por ejemplo:

“Una maquinaria que ha cumplido su vida útil en su área de producción, podría tener un valor 0 (cero) dentro de esa área productiva, sin embargo el fierro del que se encuentra construida la maquinaria se puede transformar en materia prima de primera necesidad en otra actividad productiva.” Entonces la gran ventaja al valorar estos bienes, es que por sus características ellos pueden ir rotando dentro de las distintas áreas económicas. Es decir si su vida útil se acaba en un área se pueden utilizar en otra área económica.

Para poder valorar este tipo de bienes, debemos tener claro:

1. ¿Para qué sirve este bien? 2. ¿Cuál es la vida útil que se le puede estimar al bien? 3. ¿Cuánto es la vida útil remanente que le queda al bien? 4. ¿Cuál es el valor residual que le queda al bien?

Entonces, tenemos que todos los bienes muebles sufren una depreciación, esto quiere decir que su valor cae, sin embargo esa caída de valor en un momento se estabiliza. Cuando ese valor se estabiliza recibe el nombre de valor residual.

5.2 - Métodos de Asignación de Valor

5.2.1 COSTO O VALOR HISTÓRICO:

Podemos determinar el valor de un bien, mediante su costo histórico, que comprende:

Valor inicial de bien + Inversión que se necesitó para que el bien se encuentre operativo, costos de implementación y puesta en marcha.

5.2.2 COSTO O VALOR HISTÓRICO DEPRECIADO:

Consiste en depreciar el valor histórico del bien, en la página web del SII, encontrará todas las tablas de depreciación actualizadas por el servicio.

www.sii.cl/pagina/valores/bienes/tabla_vida_enero.htm

5.2.3 VALOR DE MERCADO ALTERNATIVO:

Es aquel que se determina por la libre interacción de la Oferta y la Demanda. Lo obtenemos a través de comparación directa con bienes de similares características.

5.2.4 FLUJO EFECTIVO:

Obtener el valor considerando, todo lo que el bien puede ser capaz de producir.

5.3 - Introducción a los Aspectos Legales

5.3.1 LOS SUJETOS DE DERECHO

El hombre, que no vive aisladamente, se asegura la cooperación de sus semejantes para la satisfacción de sus múltiples y variadas necesidades, no sólo de orden económico sino que aún de orden ético, artístico, intelectual, etcétera, mediante relaciones o vínculos que las normas jurídicas protegen y hacen respetar, para la pacífica y progresiva convivencia social. El hombre es el centro de esas relaciones y, en cuanto sujeto de derechos o titular de relaciones jurídicas, recibe el nombre de PERSONA.

5.3.2 CONCEPTO DE PERSONALIDAD

“Es la aptitud o idoneidad para ser sujeto de derechos o titular de relaciones jurídicas” (Barassi)

Tal aptitud corresponde, por principio, a todo individuo de la especie humana, esto es, al HOMBRE, que en el lenguaje jurídico se denomina PERSONA.

Así, el Artículo 25 de nuestro Código Civil declara que las palabras hombre, persona, niño, adulto y otras semejantes que en su sentido general se aplican a individuos de la especie humana, sin distinción de sexo, se entenderán en las disposiciones de las leyes, a menos que por la naturaleza de la disposición o el contexto se limiten manifiestamente a uno solo (hombre o mujer).

En tanto que el mismo texto legal, en su Artículo 55 proclama que son personas todos los individuos de la especie humana, cualquiera que sea su edad, sexo, estirpe o condición. Dividiéndose en chilenos y extranjeros.

5.3.2.1 Personalidad e individualidad

Sin embargo, no siempre ha existido esa identificación absoluta entre el individuo y la calidad de persona en el sentido que todo individuo de la especie humana, por el solo hecho de serlo, debiera ser considerado “persona”. Nos referimos a los esclavos, que eran conceptuados como “COSAS”, esto es, objetos y no sujetos de Derecho.

A la inversa, la personalidad no está restringida o reservada a los hombres, puesto que ha sido atribuida a seres o entes ficticios que, evidentemente, no son individuos de la especie humana y que, en la terminología de nuestro Código son denominados PERSONAS JURÍDICAS.

Así, el Artículo 545 establece que se llama persona jurídica una persona ficticia, capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles, y de ser representada judicial y extrajudicialmente.

5.3.2.2 Clasificaciones de Personas

El primer párrafo del Título I del Código Civil divide a las personas en naturales y jurídicas; en chilenas y extranjeras y en domiciliadas y transeúntes.

Artículo 54. Las personas son naturales o jurídicas.

Artículo 55. Son personas todos los individuos de la especie humana, cualquiera que sea su edad, sexo, estirpe o condición. Dividiéndose en chilenos y extranjeros.

Son chilenos los que la Constitución del Estado declara tales. Los demás son extranjeros.

Artículo 57. La ley no reconoce diferencias entre el chileno y el extranjero en cuanto a la adquisición y goce de los derechos civiles que regla este Código.

Artículo 58. Las personas se dividen, además, en domiciliadas y transeúntes.

5.3.2.3 Personas Naturales

Principio y fin de su existencia: La personalidad de las personas naturales comienza con el nacimiento. El nacimiento da principio a lo que el Artículo 74 denomina, literalmente, existencia legal.

“La existencia legal de toda persona principia al nacer, esto es, al separarse completamente de su madre. La criatura que muere en el vientre materno, o que perece antes de estar completamente separada de su madre, o que no haya sobrevivido a la separación un momento siquiera, se reputará no haber existido jamás.”

La existencia legal supone, pues, el nacimiento, y éste, a su vez, suponen necesariamente la concepción, que marca el comienzo de la existencia natural. La existencia legal, pues, determinada por el nacimiento, es la que atribuye al hombre la calidad de persona, de sujeto de derechos y obligaciones. Nacido el individuo, existe legalmente: es PERSONA.

Ahora bien, en concepto de nuestro legislador, se entiende por nacimiento «el fenómeno que consiste en la separación completa de la criatura, sin distinguir si esa separación se ha producido natural y espontáneamente a consecuencia de la etapa final del embarazo, denominada «parto» o a consecuencia de una intervención o auxilio quirúrgico (parto cesáreo)». (Luis Claro Solar).

Pese a que el concebido, pero no nacido no es persona, jurídicamente hablando, la ley protege: a) su existencia fisiológica, y b) ampara sus derechos eventuales, subordinados tales derechos a la condición de que nazca vivo y sobreviva separadamente un momento siquiera.

Lo expresan los Artículos 75 y 76, respectivamente.

La ley protege la vida del que está por nacer. El juez, en consecuencia, tomará, a petición de cualquiera persona o de oficio, todas las providencias que le parezcan convenientes para proteger la existencia del no nacido, siempre que crea que de algún modo peligra.

Todo castigo de la madre, por el cual pudiera peligrar la vida o la salud de la criatura que tiene en su seno, deberá diferirse hasta después del nacimiento.

Artículo 77. Los derechos que se deferirían a la criatura que está en el vientre materno, si hubiese nacido y viviese, estarán suspensos hasta que el nacimiento se efectúe. Y si el nacimiento constituye un principio de existencia, entrará el recién nacido en el goce de dichos derechos, como si hubiese existido al tiempo en que se defirieron. En el caso del Artículo 74, inciso segundo, pasarán estos derechos a otras personas, como si la criatura no hubiese jamás existido.

Ahora bien, termina la personalidad del hombre con la muerte. Por cierto, no intentaremos definirla. Baste decir que ella pone fin a la existencia del hombre y, desde ese preciso instante, deja de ser sujeto de derechos y obligaciones. Es lo que, en términos rotundos, establece el artículo 78: La persona termina en la muerte natural.

Sin embargo, respecto de la prueba de este evento, el Artículo 80 del Código Civil establece una importante presunción. «Se presume muerto el individuo que ha desaparecido, ignorándose si vive, y verificándose las condiciones que van a expresarse».

No es del caso señalar en estos apuntes el procedimiento relativo a la muerte presunta. Sólo diremos que, en este punto, Andrés Bello, redactor de nuestro Código Civil, regló el procedimiento de la Muerte Presunta con originalidad y agudeza, en términos tales que fue copiado por la mayoría de los Códigos Privados del continente.

5.3.2.4 Noción de la Personalidad Jurídica

La ley, como se ha dicho, también reconoce la calidad de sujeto de derechos y gran parte de los atributos que son propios de las personas naturales, a entes o cuerpos que surgen de la necesidad o conveniencia de alcanzar ciertos fines que los hombres no podrían realizar por sí mismos. Por otra parte, hay intereses colectivos y ciertas finalidades sociales imposibles de proteger y conseguir con los medios ordinarios de que dispone el individuo, ora por la limitada potencialidad de la fuerza y de la actividad de un solo hombre, ora porque el carácter complejo, permanente y durable de tal interés o finalidad, sería inconcebible con la relativamente breve duración de la vida humana.

Por dichas causas, se constituyen entes o cuerpos mediante la reunión o colección de personas naturales (CORPORACIÓN) o mediante la destinación de un patrimonio adecuado para el fin preconcebido (FUNDACIÓN).

Tales entes reciben, en nuestra legislación, el nombre de personas jurídicas. También se las llama cuerpos morales, entes morales, establecimientos, entidades, instituciones, etcétera.

Las personas jurídicas pueden ser:

a. De derecho público: Las que son representadas por el Estado o en las que el Estado tiene participación. (También lo son el Fisco, las municipalidades y algunas entidades religiosas). b. De derecho privado: Son aquellas que se rigen por las normas comunes del Derecho Privado.

Las Personas jurídicas de derecho privado se clasifican en:

a. Personas Jurídicas con fines de lucro (Sociedades o Sociedades Industriales). Las más importantes son las Sociedades de Responsabilidad Limitada y las Sociedades Anónimas, que pueden ser abiertas o cerradas. Sus estatutos se rigen por disposiciones distintas a las de nuestro Código Civil. b. Personas Jurídicas sin fines de lucro: Pueden ser las Corporaciones (reunión de personas asociadas para el logro de un interés común) o Fundaciones (que representan un patrimonio afecto, esto es, un conjunto de bienes destinados permanentemente a un interés general dado por el fundador.

El Código Civil, en el Título relativo a las Personas, no se refiere ni a unas ni a otras:

Artículo 547. Las sociedades industriales no están comprendidas en las disposiciones de este título; sus derechos y obligaciones son reglados, según su naturaleza, por otros títulos de este Código y por el Código de Comercio.

Tampoco se extienden las disposiciones de este título a las corporaciones o fundaciones de derecho público, como la nación, el fisco, las municipalidades, las iglesias, las comunidades religiosas, y los establecimientos que se costean con fondos del erario: Estas corporaciones y fundaciones se rigen por leyes y reglamentos especiales.

5.3.2.5 La Capacidad de las Personas

Conviene decir que, tanto las personas naturales cuanto las jurídicas tienen capacidad. La capacidad, en sentido amplio, aparece definida como la aptitud legal para adquirir derechos y ejercerlos por sí sola, esto es, sin la autorización o el ministerio de otra persona.

Comprende la capacidad de goce y la capacidad de ejercicio.

5.3.2.6 La capacidad de goce es la aptitud para adquirir derechos.

La capacidad de ejercicio, en cambio, es la aptitud legal para ejercer por sí misma los derechos que le competen, sin el ministerio o autorización de otra persona.

Son absolutamente incapaces:

a. El infante o menor impúber: esto es, la mujer menor de 12 años de edad y el varón menor de 14. b. El loco o demente. c. El sordomudo que no puede darse a entender por escrito.

Estas personas no pueden realizar actos jurídicos o contrato alguno. Si los realizaren, sus actos y contratos no producen ningún efecto y son nulos, imposibles de sanear o remediar.

Son relativamente incapaces:

a. El menor adulto, esto es, la mujer mayor de 12 años de edad y menor de 18 y varón mayor de 14 años de edad y menor de 18 (Aún cuando, actúan en relación con su patrimonio profesional o industrial son plena-mente capaces, en los términos que señala el propio Código Civil). b. El disipador interdicto, esto es, quien habitualmente gasta en forma desproporcionada sus haberes y sin finalidad lógica alguna. Esta declaración debe efectuarla, por cierto, un juez, al cabo de un procedimiento de interdicción.

Estas personas pueden realizar ciertos actos jurídicos, en determinadas circunstancias o asistidos por otras personas, esto es, cumpliendo ciertos requisitos habilitantes; de donde se sigue que sus actuaciones sin autorización pueden –en ciertas circunstancias- remediarse o sanearse.

5.4 - Los Objetos de Derecho

5.4.1 LOS BIENES EN SUS DISTINTAS CLASES

El Artículo 565 del Código Civil declara que los bienes consisten en cosas corporales o incorporales.

a. Corporales: Son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por los sentidos, como

una casa, un libro.

b. Incorporales: Son las que consisten en meros derechos, como los créditos y las

servidumbres activas.

Sin embargo, advertimos cierta impropiedad en esa clasificación aplicada a las cosas mismas que, consideradas en sí, pueden ser definidas como:

“pociones separadas de la materia circundante o, dicho en otras palabras, todo lo que existe en el mundo exterior y que ocupa un lugar en el espacio, excepto el hombre” (Martino).

En este sentido, las cosas sólo pueden ser corporales. Por eso es que algunos autores han calificado la distinción de las cosas en corporales e incorporales como una clasificación desdichada. (Rigaud).

Hay, sin embargo, un hecho inamovible, cual es que el Artículo 565 recién transcrito clasifica los bienes según que recaigan sobre cosas corporales o sobre cosas incorporales.

5.4.2 DE LAS COSAS CORPORALES

En esta parte, el Código Civil se pone excesivamente reglamentario. Baste retener esta importante clasificación en bienes o cosas muebles e inmuebles, por lo que diremos luego.

Artículo 566. Las cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles.

Artículo 567. Muebles son las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose ellas a sí mismas, como los animales (que por eso se llaman semovientes), sea que sólo se muevan por una fuerza externa, como las cosas inanimadas.

Exceptúense las que siendo muebles por naturaleza se reputan inmuebles por su destino, según el Artículo 570.

Artículo 568. Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras y minas y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los árboles. Las casas y heredades se llaman predios o fundos.

Artículo 569. Las plantas son inmuebles, mientras adhieren al suelo por sus raíces, a menos que estén en macetas o cajones, que puedan transportarse de un lugar a otro.

Artículo 571. Los productos de los inmuebles, y las cosas accesorias a ellos, como las yerbas de un campo, la madera y fruto de los árboles, los animales de un vivar, se reputan muebles, aún antes de su separación, para el efecto de constituir un derecho sobre dichos productos o cosas a otra persona que el dueño. Lo mismo se aplica a la tierra o arena de un suelo, a los metales de una mina y a las piedras de una cantera.

5.4.3 IMPORTANCIA DE LA CLASIFICACIÓN ENTRE COSAS MUEBLES E INMUEBLES

a. Los inmuebles gozan de una mayor protección jurídica.

b. El Contrato de Compraventa de inmuebles debe otorgarse, necesariamente, por escritura

pública. No así el de los muebles.

c. La transferencia del dominio de los inmuebles se efectúa a través de la correspondiente inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Los muebles no requieren de ese trámite para cambiar de dueño.

d. Cuando un inmueble se da en garantía, hablamos de Hipoteca, la que debe constituirse mediante escritura pública. Cuando se trata de un mueble en garantía, hablamos de Prenda y no se requiere esa clase de escritura.

e. El plazo de prescripción adquisitiva ordinaria es de dos años, para los muebles y de cinco

años, en el caso de los inmuebles o bienes raíces.

f. La lesión enorme es un vicio del consentimiento que sólo puede darse respecto de inmuebles,

nunca de bienes muebles.

g. Quien se apropia ilícitamente de un bien mueble comete hurto o robo; quien lo hase de un

inmueble, comete usurpación.

5.4.4 DE LAS COSAS INCORPORALES

Recordemos que, para nuestro Código Civil, las cosas incorporales son aquellas que no pueden percibirse por los sentidos y son los derechos. Existen, pues, dos clases de derechos, según nuestra legislación. En este punto, las definiciones van acompañadas de ejemplos –no siempre del todo exactos- pero que revelan el carácter pedagógico de nuestro Código Civil.

Artículo 576. Las cosas incorporales son derechos reales o personales.

Artículo 577. Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona. (Deriva de “res”, cosa en oposición a la persona).

Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones reales.

Artículo 578. Derechos personales o créditos son los que sólo pueden reclamarse de ciertas personas, que, por un hecho suyo o la sola disposición de la ley, han contraído las obligaciones correlativas; como el que tiene el prestamista contra su deudor por el dinero prestado, o el hijo contra el padre por alimentos. De estos derechos nacen las acciones personales.

Observemos que los derechos reales están determinados en su número y sólo pueden ser creados por la ley en forma expresa. El propio Artículo 577 los enumera. Sólo mencionando esta vez al dominio –sin duda uno de los más relevantes y que trataremos luego- los Derechos Reales son:

a. Derecho real de herencia: Es el que tienen los herederos del causante sobre la universalidad jurídica que constituye su herencia.

b. Derecho real de usufructo: Es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa, con cargo de conservar su forma y sustancia y restituirla a su dueño (si la cosa es fungible, es decir, puede ser reemplazada por otra equivalente, se debe devolver igual cantidad y calidad del mismo género o pagar su valor).

c. Derecho real de uso: Es un derecho real temporal intransmisible que consiste en la facultad

de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa.

d. Derecho real de habitación: Es un derecho real temporal intransmisible que consiste en la

facultad de morar en una casa.

e. La servidumbre (activa): Gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de

distinto dueño.

f. La prenda: Es un contrato por el cual se entrega una cosa mueble a un acreedor para la seguridad de su crédito, otorgándole el derecho de perseguir la cosa empeñada, retenerla en ciertos casos y pagarse preferentemente con el producto de su remate.

g. La hipoteca: Es un derecho real que grava un inmueble, para asegurar el cumplimiento de una obligación, pero que no deja de permanecer en poder de su dueño. Concede al acreedor el derecho de perseguir el inmueble y de pagarse preferentemente con el producto de su remate. El Código Civil lo define, incorrectamente, como «un derecho de prenda constituido sobre inmuebles, que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor.

5.5 - El Derecho de Dominio o Propiedad

Sin duda alguna, uno de los derechos reales más relevantes es el denominado Derecho de Propiedad.

Es tradicional considerar como definición del mismo el texto del Artículo 582:

“El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno”,

disposición inspirada en el Código Civil francés.

Sin embargo, ni este artículo ni su fuente francesa consignaron el carácter exclusivo de este importante derecho, ni mencionan la facultad de reivindicar que lo protege. Debemos a Butera una definición precisa:

“Es el imperio absoluto y exclusivo del sujeto sobre la sustancia de una cosa determinada y específica”.

5.5.1 CARACTERÍSTICAS

Se advierten, pues, las principales características de este potente derecho:

a. Es absoluto: Es decir, el dueño tiene poder soberano para usar, gozar y disponer de la cosa a su arbitrio, sin que nadie pueda impedirlo, dentro de los límites de la ley y del Derecho ajeno. Confiere al titular o propietario el poder jurídico más amplio, completo y general sobre la cosa que constituye su objeto.

b. Es exclusivo: Supone la existencia de un titular único y excluyente (la comunidad o copropiedad no se opone a esta característica, pues cada comunero es dueño exclusivo de su parte o cuota en la cosa común).

c. Es perpetuo: No se encuentra sujeto a limitaciones en el tiempo, dura tanto cuánto dura la cosa sobre la que recae y no se pierde por su no uso (sólo se pierde por la prescripción adquisitiva de la misma cosa por parte de una persona distinta del dueño).

5.5.2 FACULTADES QUE CONCEDE EL DOMINIO A SU TITULAR

5.5.2.1 Facultad de uso: Permite al dueño utilizar la cosa materialmente para su provecho.

5.5.2.2 Facultad de goce: Permite al dueño apropiarse de los frutos (civiles o naturales) y

productos de la cosa.

5.5.2.3 Facultad de disposición: Permite al dueño disponer de la cosa, en dos aspectos:

a. Materialmente, de donde se sigue que el dueño puede, sin reproche jurídico, destruir

físicamente el bien, o

b. Jurídicamente, que significa una destrucción o alteración abstracta, si se quiere, porque el dueño puede enajenar la cosa, esto es, despojarse o transferir el dominio a otra persona, o bien, constituir sobre ella algún derecho limitativo de su dominio en favor de otra persona.

Así, por ejemplo, las facultades de uso y goce pueden ser entregadas a una persona distinta al dueño. Ello ocurre cuando el bien se da en usufructo, uso o habitación. Lo propio ocurre cuando se da en arrendamiento o en comodato (préstamo de uso).

Ahora bien, a diferencia de lo expresado, la facultad de disposición nunca puede estar radicada en persona distinta de su titular. Sin embargo, excepcionalmente, puede verse privado de ella cuando esté afecto a una prohibición de enajenar, que puede tener su origen en una decisión judicial (embargo) o voluntaria (acto o contrato).

5.5.3 MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO DE LAS COSAS

El título es sólo el contrato o acto jurídico que sirve de base o de antecedente para la adquisición del dominio y demás derechos reales. Es sólo el antecedente que habilita para la adquisición de la propiedad. Por ejemplo: el contrato, materialmente extendido en escritura pública, tratándose de la enajenación de inmuebles.

El título no basta para hacer nacer o transferir el dominio, por más que éste tenga la aptitud para hacerlo.

Se necesita un modo. Lo que la ley denomina “modos de adquirir el dominio”, que son los hechos en virtud de los cuales nace el derecho de dominio en una persona o se traspasa de una persona a otra en conformidad a la ley.

Dice el Artículo 588 del Código Civil:

“Los modos de adquirir el dominio son la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte, y la prescripción”.

Los modos de adquirir el dominio pueden ser ORIGINARIOS: es decir, cuando a consecuencia de un hecho material, nace el dominio en el titular, sin que le venga o se le hubiere traspasado de algún propietario antecesor; y DERIVATIVOS, esto es, cuando en el hecho material hay un traspaso del dominio de un titular anterior a un nuevo titular.

Son modos de adquirir originarios: la ocupación, la accesión y la prescripción. Son modos de adquirir derivativos: la tradición y la sucesión por causa de muerte.

Para efectos de este texto, basta decir respecto de los modos originarios que se puede adquirir el dominio de las cosas que no pertenecen a nadie y cuya adquisición no es prohibida por la ley chilena ni por el derecho internacional, mediante la ocupación de las mismas.

En Chile, sólo las cosas muebles son susceptibles de ser adquiridas mediante este modo, pues los bienes inmuebles que carecen de dueño pertenecen al Fisco por el solo ministerio de la ley.

Recordemos en este punto que existen cosas inapropiables: “Las cosas que la naturaleza ha hecho comunes a todos los hombres, como la alta mar, no son susceptibles de dominio, y ninguna nación, corporación o individuo tiene derecho de apropiárselas.” (Artículo 585. Código Civil).

Por su parte, (Artículo 589) se llaman BIENES NACIONALES aquellos cuyo dominio pertenece a la nación toda. Si además su uso pertenece a todos los habitantes de la nación, como el de calles, plazas, puentes y caminos, el mar adyacente y sus playas, se llaman bienes nacionales de uso público o bienes públicos. Los bienes nacionales cuyo uso no pertenece generalmente a los habitantes, se llaman bienes del Estado o fiscales.

Asimismo, mediante la accesión se adquiere el dominio de lo que produce o se junta a la cosa propia.

O bien, se adquiere el dominio de las cosas ajenas por prescripción, esto es, por el hecho de haberlas poseído cierto tiempo, concurriendo los demás requisitos legales. Para el caso de inmuebles sometidos al régimen de propiedad inscrita, para adquirir el dominio por prescripción se debe tener justo título inscrito en el registro conservatorio respectivo.

Por su parte, la tradición es el modo derivativo de adquirir el dominio o la propiedad de las cosas que consiste en la entrega (de “tradere”) que el dueño hace de ellas a otro, existiendo, por una parte, la facultad e intención de transferir el dominio y, por a otra, la capacidad e intención de adquirirlo.

En el régimen de la propiedad inscrita, la tradición o entrega de los inmuebles se hace por medio de la correspondiente inscripción del título a nombre del adquirente en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces del departamento en que se encuentra ubicado el inmueble.

Así: Artículo 686. Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador .De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de habitación o de censo y del derecho de hipoteca. Acerca de la tradición de las minas se estará a lo prevenido en el Código de Minería.

Artículo 687. La inscripción del título de dominio y de cualquier otro de los derechos reales mencionados en el artículo precedente, se hará en el Registro Conservatorio del territorio en que esté situado el inmueble y si éste por situación pertenece a varios territorios, deberá hacerse la inscripción en el Registro de cada uno de ellos.

Así, pues, para la enajenación de inmuebles no basta el título, sino que el acto total de transferencia de dominio se completa con un modo, cual es la tradición o «entrega».

En este caso, la tradición o entrega –que para el caso de los muebles es fácil de percibir, puesto que materialmente pongo a disposición o entrego físicamente la cosa a otra persona- es, si se permite la expresión, «inmaterial», pues consiste en una inscripción conservatoria.

Respecto del otro modo derivativo de adquirir el dominio, diremos tan sólo que, mediante la sucesión por causa de muerte, una persona adquiere todos los bienes, derechos y obligaciones transmisibles de un difunto o una cuota de ellos.

5.6 - Enajenación del Bien Propio de la Mujer

Casada en Régimen de Sociedad Conyugal

Para continuar con nuestro análisis, en especial respecto de la capacidad de los contratantes, diremos que con fecha 9 de junio de 1989 se publicó en el Diario Oficial la Ley 18.802, que introdujo importantes modificaciones al Código Civil.

Conviene detenerse en la forma correcta de comparecer la mujer casada en régimen de sociedad conyugal, en una escritura de venta, constitución de gravamen, arriendo o cesión de la tenencia de un inmueble o bien raíz propio.

Lo anterior, por cuanto se suele incurrir en errores a la hora de redactar la comparecencia de la mujer casada en esta clase de contratos.

Así, el tema en cuestión plantea dos alternativas:

a. Si es procedente que comparezca el marido ejecutando el acto o contrato, como administrador de los bienes de su mujer, y ésta en un papel un tanto secundario y sólo prestando su consentimiento.

b. Si lo correcto es, en cambio, que sea la mujer quien comparezca celebrando el contrato y su marido en el rol secundario, prestando la autorización conyugal.

La duda se plantea, toda vez que la actual legislación reconoce a la mujer casada plena capacidad patrimonial. Surge, pues, la pregunta de si existe sanción legal alguna al contrato en el que se hizo comparecer a la mujer casada enajenando, autorizada por su marido, y no a éste como administrador de los bienes de aquella, y a la mujer prestando su asentimiento.

5.6.1 DISPOSICIONES LEGALES APLICABLES

La cuestión que revisamos, nos da oportunidad para revisar disposiciones que no podemos dejar de conocer.

Recordemos que el Artículo 102 del Código Civil define al Matrimonio como un contrato vitalicio en los siguientes términos:

El matrimonio es un contrato solemne por el cual un hombre y una mujer se unen actual e indisolublemente, y por toda la vida, con el fin de vivir juntos, de procrear, y de auxiliarse mutuamente.

Por su parte, el Artículo 135 señala la regla general en materia del régimen patrimonial del matrimonio:

Artículo 135. Por el hecho del matrimonio se contrae sociedad de bienes entre los cónyuges, y toma el marido la administración de los de la mujer, según las reglas que se expondrán en el título «De la sociedad conyugal».

Los que se hayan casado en país extranjero se mirarán en Chile como separados de bienes, a menos que inscriban su matrimonio en el Registro de la Primera Sección de la Comuna de Santiago, y pacten en ese acto sociedad conyugal o régimen de participación en los gananciales, dejándose constancia de ello en dicha inscripción.

Que la regla general sea la sociedad conyugal, esto es, la confusión de patrimonios de los cónyuges en uno solo, lo prueba el Artículo 1718 del Código Civil, a señalar que a falta de pacto en contrario se entenderá, por el mero hecho del matrimonio, contraída la sociedad conyugal con arreglo a las disposiciones de este título.

Recordemos que el Artículo 1723 señala los haberes de la sociedad conyugal.

Esta “sociedad” se compone:

a. De los salarios y emolumentos de todo género de empleos y oficios, devengados durante el matrimonio;

b. De todos los frutos, réditos, pensiones, intereses y lucros de cualquiera naturaleza, que provengan, sea de los bienes sociales, sea de los bienes propios de cada uno de los cónyuges, y que se devenguen durante el matrimonio;

c. Del dinero que cualquiera de los cónyuges aportare al matrimonio, o durante él adquiriere;

obligándose la sociedad a pagar la correspondiente recompensa;

d. De las cosas fungibles y especies muebles que cualquiera de los cónyuges aportare al matrimonio, o durante él adquiriere; quedando obligada la sociedad a pagar la correspondiente recompensa. Pero podrán los cónyuges eximir de la comunión cualquiera parte de sus especies muebles, designándolas en las capitulaciones matrimoniales.

e. De todos los bienes que cualquiera de los cónyuges adquiera durante el matrimonio a título oneroso.

El Artículo 1749 señala al marido como jefe de la sociedad conyugal. Este artículo se encuentra en el título dedicado a la administración ordinaria de los bienes de la sociedad conyugal.

Es importante retener este importante artículo:

Artículo 1749. El marido es jefe de la sociedad conyugal, y como tal administra los bienes sociales y los de su mujer; sujeto, empero, a las obligaciones y limitaciones que por el presente título se le imponen y a las que haya contraído por las capitulaciones matrimoniales.

El marido no podrá enajenar o gravar voluntariamente ni prometer enajenar o gravar los bienes raíces sociales ni los derechos hereditarios de la mujer, sin autorización de ésta. No podrá tampoco, sin dicha autorización, disponer entre vivos a título gratuito de los bienes sociales, salvo el caso del Artículo 1735, (esto es, que se trate de donaciones de bienes sociales si fueren de poca monta, atendidas las fuerzas del haber social), ni dar en arriendo o ceder la tenencia de los bienes raíces sociales urbanos por más de cinco años, ni los rústicos por más de ocho, incluidas las prórrogas que hubiere pactado el marido.

Si el marido se constituye aval, codeudor solidario, fiador u otorga cualquiera otra caución respecto de obligaciones contraídas por terceros, sólo obligará sus bienes propios. En los casos a que se refiere el inciso anterior para obligar los bienes sociales necesitará la autorización de la mujer.

Los últimos incisos señalan las formalidades de esta autorización de la mujer: La autorización de la mujer deberá ser específica y otorgada por escrito, o por escritura pública si el acto exigiere esta solemnidad, o interviniendo expresa y directamente de cualquier modo en el mismo. Podrá prestarse en todo caso por medio de mandato especial que conste por escrito o por escritura pública según el caso.

La autorización a que se refiere el presente artículo podrá ser suplida por el juez, con conocimiento de causa y citación de la mujer, si ésta la negare sin justo motivo. Podrá asimismo ser suplida por el juez en caso de algún impedimento de la mujer, como el de ser menor edad, demencia, ausencia real o aparente u otro, y de la demora se siguiere perjuicio. Pero no podrá suplirse dicha autorización si la mujer se opusiere a la donación de los bienes sociales.

(Recordemos que los actos ejecutados sin cumplir con los requisitos prescritos en este artículo adolecerán de nulidad relativa. Asimismo, en el caso del arrendamiento o de la cesión de la tenencia, el contrato regirá sólo por el tiempo señalado en este mismo artículo).

Por su parte, el Artículo 1754 del mismo texto legal señala una clara norma prohibitiva relativa a la autorización para gravar y enajenar bienes raíces de la mujer: No se podrán enajenar ni gravar los bienes raíces de la mujer, sino con su voluntad.

Recordemos que la voluntad de la mujer deberá ser específica y otorgada por escritura pública, o interviniendo expresa y directamente de cualquier modo en el acto. Podrá prestarse, en todo caso, por medio de mandato especial que conste de escritura pública, pudiendo suplirse por el juez el consentimiento de la mujer cuando ésta se hallare imposibilitada de manifestar su voluntad.

La mujer, por su parte, -continúa esta disposición- no podrá enajenar o gravar ni dar en arrendamiento o ceder la tenencia de los bienes de su propiedad que administre el marido, sino en los casos de los Artículos 138 y 138 bis. (Esto es, si por impedimento de larga o indefinida duración, como el de interdicción, el de prolongada ausencia, o desaparecimiento, se suspende la administración del marido, o si el marido se negare injustificadamente a ejecutar un acto o celebrar un contrato respecto de un bien propio de la mujer, el juez, previa citación del marido, podrá autorizarla para actuar por sí misma)

El propio Artículo 1757 se encarga de recordarnos que los actos ejecutados sin cumplir con los requisitos prescritos en los artículos recién indicados (1749, 1754 y 1755) adolecerán de nulidad relativa.

Los artículos antes citados forman parte del texto hoy vigente y que tomaron ciertas normas del Código Civil como consecuencia de las modificaciones de la referida Ley 18.802.

En lo relativo a la mujer casada, dispone la ley en su artículo segundo que ésta, a contar de su fecha de vigencia, esto es, 07 de agosto de 1989, asume la calidad de plena capacidad. De ello que sigue que puede realizar válidamente por sí misma y sin autorización alguna todo tipo de actos o contratos.

Esta regla general, sin embargo, admite una excepción, que es la contenida en el inciso final del Artículo 1754, en cuanto le limita el ejercicio de su derecho pleno respecto de la enajenación, constitución de gravámenes, arrendamiento o cesión de bienes de su propiedad que administra el marido.

Recordemos este inciso final: La mujer, por su parte, no podrá enajenar o gravar ni dar en arrendamiento o ceder la tenencia de los bienes de su propiedad que administre el marido, sino en los casos de los Artículos 138 y 138 bis. (Estos artículos se refieren al caso que, si por impedimento de larga o indefinida duración, como el de interdicción, el de prolongada ausencia, o desaparecimiento, se suspende la administración del marido, o si el marido se negare injustificadamente a ejecutar un acto o celebrar un contrato respecto de un bien propio de la mujer, el juez, previa citación del marido, podrá autorizarla para actuar por sí misma).

Los Bienes Propios como es sabido, de acuerdo a las reglas generales, se consideran como bienes propios de los cónyuges y –por ende- no ingresan al haber de la sociedad conyugal:

a. Los inmuebles que tenían los cónyuges al momento de contraer matrimonio.

b. Los inmuebles que hubieren sido adquiridos sin esfuerzo o «a título gratuito» durante el

matrimonio.

c. Los bienes muebles que los cónyuges hayan excluido de la sociedad al momento del

matrimonio.

d. Los aumentos que experimenten los bienes propios.

e. Los bienes que adquiere cada uno de los cónyuges durante la sociedad conyugal, a virtud de acto o contrato cuya celebración se hubiere prometido con anterioridad, siempre que la promesa conste en instrumento público o privado cuya fecha sea oponible o alcance en sus efectos a terceros.

5.6.2 LOS INMUEBLES SUBROGADOS A INMUEBLES O VALORES PROPIOS DE CADA CÓNYUGE.

Incapacidad de la mujer

En el anterior texto del Código Civil, la mujer estaba afecta a una incapacidad relativa, como se sabe, no en su condición de mujer sino por el hecho de estar casada bajo un régimen de sociedad conyugal.

Para superar esta incapacidad relativa, la ley otorgaba validez a los actos de la mujer cuando se otorgaran a través de su representante legal, su cónyuge; o cuando actuaba autorizada por su marido en los casos y con las formalidades que la ley señalaba; o contando con autorización judicial en subsidio de la marital; o también, mediante la ratificación por el marido de los actos ejecutados por ésta sin su autorización, o de la justicia en subsidio. La sanción para aquellos actos celebrados en contravención a las normas señaladas era la nulidad relativa.

Considerando ahora la plena capacidad de la mujer casada, la Ley 18.802 suprimió en el Artículo 43 al marido como representante legal de ella.

Se puso término, además, a la autorización del marido a su mujer para la actuación de ésta en actos extrajudiciales.

De acuerdo a lo señalado, pues, queda la impresión que la mujer, a partir de esas modificaciones legislativas, puede asumir plenamente su capacidad. Sin embargo, en la opinión de muchos autores, la ley en verdad es más “efectista que efectiva”, pues en algunos aspectos la legislación no mejoró la capacidad jurídica de la mujer, sino que, incluso, la perjudicó.

Se cita, entonces, el caso que, por derogación del Artículo 143, la mujer estaba impedida de solicitar en forma judicial la autorización subsidiaria de la que el marido debía prestar cuando éste se negaba sin justa causa o estaba impedido de prestar su consentimiento. Es decir, la mujer, antes de la reforma legislativa, cuando se sentía perjudicada por la negativa sin causa del marido, podía acudir a la justicia y obtener la autorización supletoria.

Sin embargo, este error fue salvado con la Ley 19.335, que hizo recuperar a la mujer ese derecho. Esta ley agregó, a continuación del Artículo 145, que pasó a ser 138, el siguiente artículo 138 bis.

Artículo 138 bis: Si el marido se negare injustificadamente a ejecutar un acto o celebrar un contrato respecto de un bien propio de la mujer, el juez, previa citación del marido, podrá autorizarla para actuar por sí misma.

Aún más. Antes de la vigencia de la reforma de la Ley 18.802, la celebración de actos o contratos por parte de la mujer sin cumplir con las exigencias legales estaba sancionada con nulidad relativa, lo cual significaba que podían ser ratificados o saneados en las condiciones legales.

Con la Ley 18.802 la situación es diferente, pues se sanciona con nulidad absoluta la enajenación o gravamen o arriendo o cesión de la tenencia de los bienes propios de la mujer que administre el marido, y que efectúe la mujer, salvo -dice la modificación introducida por la Ley 19.335 en los casos de los Artículos 138 y 138 bis, que ya revisamos.

El Artículo 1754, recordemos, es una norma de carácter prohibitivo: «No se podrán enajenar ni gravar los bienes raíces de la mujer, sino con su voluntad.»

Es decir, no se admiten en estos casos la ratificación, el saneamiento por el transcurso del tiempo, ni ninguna de las otras soluciones a que anteriormente nos hemos referido y que decían relación esa vez con la enajenación de bienes por la mujer, y antes de la Ley 18.802.

Así las cosas, volvamos sobre las interrogantes iniciales.

Recordemos:

5.6.2.1 Primera alternativa:

Si es procedente que comparezca el marido ejecutando el acto o contrato, como administrador de los bienes de su mujer, y ésta en un papel un tanto secundario y sólo prestando su consentimiento.

A nuestro juicio, la forma correcta de redactar la comparecencia de una escritura pública en que se enajene, grave, de en arriendo o se ceda la tenencia de un bien propio de una mujer casada bajo el régimen de sociedad conyugal, es aquella en que concurre el marido celebrando el acto o contrato en su calidad de administrador de los bienes propios de su mujer.

La mujer también debe comparecer al respectivo contrato, pero en este evento sólo limitándose a asentir en el negocio.

Así es lo que parecer desprenderse de los citados Artículos 1754 y 1756, en cuanto dicen que se pueden enajenar los bienes raíces de la mujer con su voluntad, y que sin autorización de ésta el marido no podrá arrendar o ceder la tenencia de los inmuebles de ella en los casos que señala.

A nuestro entender, no cabe duda del sentido de la ley. El marido, pues, asumiendo el carácter de administrador de los bienes de su mujer debe ser quien los enajene, grave, arriende o ceda su tenencia. Ello, sin perjuicio de contar con la venia, consentimiento o autorización de ésta, la cual, como lo señala el Artículo 1754, sólo puede ser otorgada de manera específica y por medio de escritura pública o interviniendo en forma directa y expresa en el acto o contrato.

Este consentimiento podrá ser suplido por el juez cuando la mujer está impedida. No cuando ella no puede celebrar el acto o contrato (no olvidemos que es propietaria del bien que se enajena).

Actuando el marido como administrador de los bienes, y la mujer de la forma antes dicha, es evidente que tendremos un contrato legalmente bien estructurado.

Sin embargo, analicemos el caso en que sea la mujer quien celebra el acto jurídico y el marido quien comparezca, autorizando.

5.6.2.2 Es la situación planteada en la segunda alternativa

Si lo correcto es, en cambio, que sea la mujer quien comparezca celebrando el contrato y su marido en el rol secundario, prestando la autorización conyugal.

De acuerdo a lo que hemos dicho, diremos que este contrato está mal estructurado. En teoría, no es aceptable que quien tiene la calidad de administrador legal de los respectivos bienes, cuyo papel, por lo mismo, es esencial, quede relegado a un segundo plano, postergado por quien sólo debe manifestar su voluntad asintiendo al acto que se celebra.

Lo dicho parece tan extraño como si, por ejemplo, en una sociedad cualquiera -y el matrimonio bajo este régimen de bienes lo es, por cierto- aparecieran los socios que carecen de facultades de administración, no obstante ser dueños, celebrando un determinado contrato, interviniendo el administrador simplemente «de comparsa» o dando su aquiescencia a un contrato que era llamado a realizar por las facultades que le fueron concedidas en el pacto social.

A nuestro juicio, al igual que en este ejemplo, la mujer está inhabilitada para administrar sus bienes propios, salvo en aquellos casos en que el marido se encuentre impedido, o en que haya lugar a la administración extraordinaria de la sociedad conyugal, lo cual es una situación que altera el régimen normal.

Así, pues, si el contrato se otorga, compareciendo la mujer como la vendedora, arrendadora, constituyente del gravamen o cedente, y el marido sólo prestando su consentimiento, dicho contrato sería formalmente imperfecto y afecto a un vicio de nulidad relativa, por aplicación de lo dicho en el Artículo 1757.

El Martillero, cuando se lo consulte o asesore en este punto a las partes contratantes, deberá preferir que en una escritura pública de las señaladas, comparezca el marido en el papel que le sigue correspondiendo, pese a los avatares legislativos, como administrador de los bienes de su mujer, y ésta expresando su voluntad, consintiendo en o actuado por aquel.

5.7 - Bienes Familiares y Patrimonio Reservado de

la Mujer Casada

Ahora bien, lo que recién decíamos se refería a la sociedad conyugal, el régimen normal u ordinario, si se quiere decir así, que pactan los cónyuges por el solo hecho del matrimonio.

Se formaba, entonces, una «sociedad de bienes», donde el marido, con las limitaciones que veíamos, administraba los bienes.

Sin embargo, hay casos en que la mujer se ve liberada del todo de esta administración y puede gestionar libremente sus bienes, sin requerir la autorización de nadie.

Existen cinco casos de excepción o modificación a las reglas de la sociedad conyugal como estatuto patrimonial ordinario del matrimonio.

Artículo 140. Las reglas de los artículos precedentes sufren excepciones o modificaciones por las causas siguientes:

a. La existencia de bienes familiares.

b. El ejercitar la mujer una profesión, empleo u oficio.

c. La separación de bienes.

d. El divorcio perpetuo.

e. El régimen de participación en los gananciales.

Nos referiremos – por su importancia – Al primero:

5.7.1 BIENES FAMILIARES

La Ley 19.335, publicada en el Diario Oficial el 23 de septiembre de 1994, introdujo sustanciales modificaciones en lo relativo a los regímenes patrimoniales o la situación de los bienes en el matrimonio.

Así, el Artículo 141 y siguientes del Código Civil recibe una nueva estructura, la que contiene la institución del “bien familiar”, conocida ya en otras legislaciones, pero novedosa en la nuestra.

Es tan grande la trascendencia de las nuevas disposiciones que, como dice el propio Artículo 141, declarado como bien familiar el inmueble que sirva de residencia principal a la familia, de propiedad de ambos cónyuges, o de alguno de ellos, y los muebles que guarnecen el hogar, se regirán por las normas del nuevo párrafo “cualquiera sea el régimen de bienes del matrimonio.”

El citado Artículo 141 define a esta institución:

El inmueble de propiedad de cualquiera de los cónyuges que sirva de residencia principal de la familia, y los muebles que la guarnecen, podrán ser declarados bienes familiares y se regirán por las normas de este párrafo, cualquiera sea el régimen de bienes del matrimonio. Esta declaración se hará por el juez en procedimiento breve y sumario, con conocimiento de causa, a petición de cualquiera de los cónyuges y con citación del otro.

Con todo, la sola presentación de la demanda transformará provisoriamente en familiar el bien de que se trate. En su primera resolución el juez dispondrá que se anote al margen de la inscripción respectiva la precedente circunstancia. El Conservador practicará la subinscripción con el solo mérito del decreto que, de oficio, le notificará el tribunal.

Para los efectos previstos en este artículo, los cónyuges gozarán de privilegio de pobreza. El cónyuge que actuare fraudulentamente para obtener la declaración a que refiere este artículo, deberá indemnizar los perjuicios causados, sin perjuicio de la sanción penal que pudiere corresponder.

Recordemos lo que dice el Artículo 141:

“En su primera resolución el juez dispondrá que se anote al margen de la inscripción respectiva la precedente circunstancia. El Conservador practicará la subinscripción con el solo mérito del decreto que, de oficio, le notificará el tribunal.”

Así, tratándose de inmuebles, la anotación se efectuará al margen de la inscripción de dominio en el Conservador de Bienes Raíces.

Sin embargo, aunque la ley no lo dice, pero siendo posible afectarse bienes muebles, y dentro de ellos se encuentran los vehículos automotores; en este caso la anotación se efectuará en el registro de Vehículos Motorizados que lleva el Servicio de Registro e Identificación.

Cabe hacer presente que cuando el inciso tercero del artículo recién citado dispone la anotación conservatoria, no considera aquellos inmuebles que no se encuentran amparados por la inscripción de dominio o, lo que es lo mismo, los no inscritos. La sola presentación de la demanda produce consecuencias. Provisoriamente, es cierto, pero de gran trascendencia.

En tanto, si se enajena un bien en la etapa intermedia, entre la presentación de la demanda y la subinscripción de la afectación al margen del título de dominio, dicho acto estaría viciado de nulidad, siendo el bien afectado objeto de una acción de dominio o reivindicatoria.

Se estima que, al haberse aprobado la ley en estas condiciones, deja en absoluta indefensión al propietario del respectivo inmueble, ya que éste, con seguridad estará ignorante de la decisión de su cónyuge en cuanto a solicitar la declaración de bien familiar.

En igual sentido, también quedarían en indefensión los terceros que celebren contrato sobre dicho bien, ya que, aún un estudio acucioso de los títulos no los eximiría del riesgo de encontrarse que éste tiene la calidad provisoria de bien familiar.

Iniciada la demanda, después de realizado el procedimiento sumario respectivo, el juez dictará sentencia, aceptando o denegando la solicitud.

Dada la relevancia que tiene la afectación de un bien a la calidad de bien familiar, y la escasa o nula publicidad que ello tiene , al menos en la etapa inicial con la sola presentación de la demanda, se acostumbra –y es recomendable hacerlo siempre-que aquellos contratos en que se pacte la enajenación, gravamen o promesa de gravar o enajenar (como el arrendamiento, el comodato), cuenten con la voluntad de ambos cónyuges, quienes deben hacer declaración expresa en el sentido de no haber solicitado la afectación del bien de que se trata o autorizar la celebración del contrato.

Es conveniente tener presente lo dicho en nuestro Estudio de Títulos y escrituración de la respectiva enajenación o venta.

Conviene decir que, antes de la modificación que introdujo la Ley 19.335, los bienes propios de cualquiera de los cónyuges eran administrados, como se ha dicho, por éstos con absoluta libertad, prescindiendo en forma completa del marido o de la mujer, cualquiera fuere su situación. En cambio, ahora, a partir de la afectación como bien familiar, desaparece dicha libertad, debiendo el cónyuge no propietario concurrir al respectivo contrato, consintiendo en él.

Si, en cambio, el régimen patrimonial es el de sociedad conyugal, la afectación no tiene el mismo efecto, ya que con ella o sin ella igualmente habrán de concurrir a la respectiva escritura ambos cónyuges.

La situación que se produce al afectarse un bien como familiar puede decirse que es similar a la que encontramos cuando se trata de celebrar los contratos que indica la ley sobre un bien que pertenece a la sociedad conyugal. Pero con una diferencia esta vez aún mayor, pues, por ejemplo, en el caso del arriendo, la concurrencia de la mujer autorizando opera sólo si éste es pactado por un lapso superior a cinco u ocho años, según se trate de un inmueble urbano o rural y, en cambio, tratándose de un bien familiar, la autorización deberá prestarse siempre, independiente del plazo de vigencia.

El bien que resulte afecto como familiar puede ser tanto de aquellos que pertenezcan al haber propio del marido como de la mujer, o formar parte del activo de ésta conforme al Artículo 150 del Código Civil, que revisaremos luego.

Las otras normas interesantes de conocer respecto de los bienes familiares, –teniendo en cuenta que nos interesan como parte de la atención que debemos prestar a nuestro Estudio de Títulos- son las siguientes:

La trascendente prohibición de enajenación de bienes familiares aparece consignada en el Artículo 142 del Código Civil:

Artículo 142. No se podrán enajenar o gravar voluntariamente, ni prometer gravar o enajenar, los bienes familiares, sino con la autorización del cónyuge no propietario. La misma limitación regirá para la celebración de contratos de arrendamiento, comodato o cualesquiera otros que concedan derechos personales de uso o de goce sobre algún bien familiar.

La autorización a que se refiere este artículo deberá ser específica y otorgada por escrito, o por escritura pública si el acto exigiere esta solemnidad, o interviniendo expresa y directamente de cualquier modo en el mismo.

Podrá prestarse en todo caso por medio de mandato especial que conste por escrito o por escritura pública según el caso.

El Artículo 144 señala la forma en que podrá ser suplida esa voluntad en caso de imposibilidad o negativa que no se funde en el interés familiar.

5.8 - Derechos Personales o Créditos y el Contrato

5.8.1 DERECHOS PERSONALES O CRÉDITOS

Son las facultades, potestades o derechos que tiene una persona (acreedor) para exigir de otra (deudor) el cumplimiento de una obligación de dar. Hacer o no hacer.

Otra definición: «Son los que sólo pueden reclamarse de ciertas personas (al revés de las que se ejercían respecto de una cosa) que, por un hecho suyo o la sola disposición de la ley han contraído la obligación correlativa (como el que tiene el prestamista contra su deudor o el hijo contra el padre por los alimentos).

El objeto de los derechos personales es obtener del deudor u obligado:

a. Una dación (obligación de dar)

b. Una prestación (obligación de hacer)

c. Una abstención (obligación de no hacer)

Los derechos personales –a diferencia de los reales, que son limitados- son infinitos y su nacimiento dependerá de la actividad lícita, ilícita, voluntaria o involuntaria de los sujetos de derecho o del mandato de la propia ley en algunos casos.

El importante artículo 1437 del Código Civil establece las fuentes de las obligaciones:

“Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos y cuasidelitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos sujetos a patria potestad.”

Las fuentes de los derechos personales del acreedor (aspecto activo) son las mismas que constituyen fuente de obligaciones para el deudor (aspecto pasivo) y son, la ley, el contrato, el cuasicontrato, los delitos y los cuasidelitos.

De todos ellos, nos ocuparemos del Contrato o Convención, fuente inagotable de derechos personales.

5.8.2 EL CONTRATO

Es el instrumento natural con que cuentan los sujetos de Derecho para crear derechos personales u obligaciones.

El Contrato es, simplemente, la convención destinada a crear derechos y representa la más alta expresión de la voluntad humana libre para la creación de derechos.

El Artículo 1438 define:

“Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas”.

Sin embargo, la voluntad de las partes encuentra algunas limitaciones:

a. Los contratantes no pueden alterar las cosas de la esencia del contrato, pues si lo hacen, el

contrato no genera efectos o degenera en otro contrato distinto al deseado.

b. Los límites impuestos por la moral y las buenas costumbres.

Celebrado un contrato, éste se transforma en ley para las partes, tanta o más poderosa que la que rige para todos los ciudadanos.

Además, el Artículo 1444 señala que:

Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales.

Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales o no produce efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente.

Son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial.

Y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales.

5.8.2.1 Clasificación de los contratos

a. El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligación alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente. (ej. La Compraventa).

b. El contrato es gratuito o de beneficencia cuando sólo tiene por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen; y oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro. (ej. La compraventa).

c. El contrato oneroso es conmutativo, cuando cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez; y si el equivalente consiste en una contingencia incierta de ganancia o pérdida, se llama aleatorio (como ocurre con los juegos de azar).

d. El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención (claramente, la compraventa) y accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de manera que no pueda subsistir sin ella. (Ej. Prenda o Hipoteca).

e. Por último –de entre muchas otras clasificaciones- el contrato es real cuando, para que sea perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a que se refiere; es solemne cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil (la compraventa de cosas inmuebles) y es consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento (la compraventa de cosas muebles).

5.8.2.2 Requisitos de validez de los contratos

Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad –esto es, para que el contrato surta el efecto de crear derechos y obligaciones- es necesario:

a. Que sea legalmente capaz;

b. Que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio;

c. Que recaiga sobre un objeto lícito;

d. Que tenga una causa lícita.

5.8.2.2.1 Capacidad: Como ya veíamos, la capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, y sin el ministerio o la autorización de otra. También veíamos que toda persona es legalmente capaz, excepto aquellas que la ley declara incapaces. Así, son absolutamente incapaces los dementes, los impúberes y los sordomudos que no pueden darse a entender por escrito. Sus actos no producen obligaciones naturales, y no admiten caución.

Son también incapaces los menores adultos y los disipadores que se hallen bajo interdicción de administrar lo suyo. Pero la incapacidad de las personas a que se refiere este inciso no es absoluta, y sus actos pueden tener valor en ciertas circunstancias y bajo ciertos respectos, determinados por las leyes.

Además de estas incapacidades, hay otras particulares que consisten en la prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos.

5.8.2.2.2 Consentimiento o voluntad exenta de vicios: La voluntad de quien contrata no debe encontrarse entorpecida o viciada por cuestiones que la distorsionen o no la expresen libremente. Es lo normal. Sin embargo, la ley admite que no exista una voluntad libre porque pueden concurrir vicios que la entraben. Son tres.

Los vicios de que puede adolecer el consentimiento, son: El error, la fuerza y el dolo.

a. El error: Es la ignorancia o concepto equivocado que se tiene respecto de la ley, de una persona o de una cosa.

El error respecto de una cosa o persona se llama error de hecho y puede viciar el consentimiento, al punto de anular el contrato.

Opera como vicio del consentimiento cuando recae en la esencia del contrato. Así, la ley nos da un ejemplo:

Artículo 1453. El error de hecho vicia el consentimiento cuando recae sobre la especie de acto o contrato que se ejecuta o celebra, como si una de las partes entendiese empréstito y la otra donación; o sobre la identidad de la cosa específica de que se trata, como si en el contrato de venta el vendedor entendiese vender cierta cosa determinada, y el comprador entendiese comprar otra.

El error de hecho vicia asimismo el consentimiento cuando la sustancia o calidad esencial del objeto sobre que versa el acto o contrato, es diversa de lo que se cree; como si por alguna de las partes se supone que el objeto es una barra de plata, y realmente es una masa de algún otro metal semejante.

El error acerca de otra cualquiera calidad de la cosa no vicia el consentimiento de los que contratan, sino cuando esa calidad es el principal motivo de una de ellas para contratar, y este motivo ha sido conocido de la otra parte. Es decir, el error sustancial también vicia el consentimiento y anula el Contrato.

En principio, el error acerca de la persona con quien se tiene intención de contratar no vicia el consentimiento, salvo que la consideración de esta persona sea la causa principal del contrato. Estos contratos se denominan «intuito persona». Pensemos, por ejemplo, en el Contrato de Matrimonio. Obviamente un error en la persona, de esta especie, vicia el consentimiento y anula el contrato.

Pero en este caso la persona con quien erradamente se ha contratado, tendrá derecho a ser indemnizada de los perjuicios en que de buena fe haya incurrido por la nulidad del contrato.

b. La Fuerza: Es la presión física o moral ejercida sobre la voluntad de una persona para

obligarla a celebrar un acto o contrato.

Ahora bien, en principio la fuerza no vicia el consentimiento, sino cuando es capaz de producir una impresión fuerte en una persona de sano juicio, tomando en cuenta su edad, sexo y condición. Es decir, cuando es contraria a Derecho o injusta y grave.

Se mira como una fuerza de este género todo acto que infunde a una persona un justo temor de verse expuesta ella, su consorte o alguno de sus ascendientes o descendientes a un mal irreparable y grave. O sea, es una fuerza verosímil.

El temor reverencial, esto es, el solo temor de desagradar a las personas a quienes se debe sumisión y respeto, no basta para viciar el consentimiento. (Pensemos el temor a desagradar al padre o tutor).

Para que la fuerza vicie el consentimiento no es necesario que la ejerza aquel que es beneficiado por ella; basta que se haya empleado la fuerza por cualquiera persona con el objeto de obtener el consentimiento.

c. El Dolo: Es la intención positiva de inferir injuria o daño a la propiedad o persona del otro.

El dolo no vicia el consentimiento sino cuando es obra de una de las partes, (tratándose de contratos bilaterales) y cuando además aparece claramente que sin él no hubieran contratado. Es decir, el dolo, en este caso, es determinante.

En los demás casos el dolo da lugar solamente a la acción de perjuicios contra la persona o personas que lo han fraguado o que se han aprovechado de él; contra las primeras por el total valor de los perjuicios, y contra las segundas hasta concurrencia del provecho que han reportado del dolo.

El dolo no se presume sino en los casos especialmente previstos por la ley. En los demás debe probarse.

d. La lesión enorme: Conviene señalar que es un vicio del consentimiento que sólo actúa en el Contrato de Compraventa o Permuta de Bienes Raíces. Ella constituye un enriquecimiento injusto que obtiene un contratante en perjuicio de otro a consecuencia de una desigualdad en las prestaciones recíprocas a que se obligaron en el contrato.

Se produce cuando se ha pagado más del doble o se ha cobrado menos de la mitad del justo precio (valor de mercado) del bien raíz. Más exactamente:

Artículo 1888. El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme.

Artículo 1889. El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato.

5.8.2.2.3 Objeto lícito: El objeto es el conjunto de derechos y obligaciones recíprocas entre las partes que genera el contrato. El objeto debe ser lícito, es decir, no debe ser contra la ley, el orden público y las buenas costumbres.

Hay un objeto ilícito en todo lo que contraviene al derecho público chileno. Así la promesa de someterse en Chile a una jurisdicción no reconocida por las leyes chilenas, es nula por el vicio del objeto.

Asimismo, el derecho de suceder por causa de muerte a una persona viva no puede ser objeto de una donación o contrato, aun cuando intervenga el consentimiento de la misma persona. Obviamente, hay objeto ilícito en esta clase de pactos.

También hay un objeto ilícito en la enajenación:

a. De las cosas que no están en el comercio (como los Bienes Nacionales de Uso Público);

b. De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona;

c. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor

consienta en ello;

d. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.

Hay, asimismo objeto ilícito en las deudas contraídas en juego de azar, en la venta de libros cuya circulación es prohibida por autoridad competente, de láminas, pinturas y estatuas obscenas, y de impresos condenados como abusivos de la libertad de la prensa; y generalmente en todo contrato prohibido por las leyes.

5.8.2.2.4 Causa lícita: La causa es el motivo que induce a las partes a contratar.

La ley dice que no puede haber obligación sin una causa real y lícita, esto es, no contraria a la ley, la moral o las buenas costumbres; pero no es necesario expresarla. La pura liberalidad o beneficencia es causa suficiente.

Así la promesa de dar algo en pago de una deuda que no existe, carece de causa; y la promesa de dar algo en recompensa de un crimen o de un hecho inmoral, tiene una causa ilícita.

5.9 - El Mandato

Según el Artículo 2116, “el mandato es un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera». La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta apoderado, procurador, y en general, mandatario”.

Puede haber uno o más mandantes, y uno o más mandatarios.

Si han constituido dos o más mandatarios, y el mandante no ha especificado las gestiones que cada uno deberá realizar, podrá dividirlas entre sí los mandatarios; pero no podrán efectuar la división si se les ha prohibido obrar separadamente, pues la división que acordaren sería nula, de acuerdo con el Artículo 2127.

5.9.1 ELEMENTOS DEL MANDATO

Para que exista mandato, es menester que concurran los siguientes requisitos:

1. Que se confíe o encargue a otra persona la ejecución de uno o más negocios jurídicos, como ser contratar, cobrar, percibir, demandar, etc.

“El negocio que interesa al mandatario sólo, es un mero consejo, que no produce obligación alguna”, sin perjuicio de la obligación de indemnizar los daños que pesan sobre el consejero si diera el consejo maliciosamente. (Artículo 2119).

A fin de precisar bien el alcance de las palabras «confiar la gestión de un negocio», el Artículo 2121 dispone que «la simple recomendación de negocios ajenos no es, en general, mandato; el juez decidirá, según las circunstancias, si los términos de la recomendación envuelve mandato.

2. Que el mandatario obre por cuenta y riesgo del mandante, es decir, que los actos ejecutados por el mandatario obliguen al mandante, en forma que el vínculo jurídico creado por el acto del mandatario produzca sus efectos respecto del mandante, y no del mandatario. Si el mandatario ha obrado en forma que sus gestiones no obligan a otra persona, no hay mandato. Por tal razón, en general, los actos ejecutados por los profesionales no son actos de un mandatario, ya que no siempre actúan por cuenta y riesgo de un mandante; pero, según vimos al tratar del arrendamiento de servicios, «Los servicios de las profesiones y carreras que suponen largos estudios o a que está unida la facultad de representar y obligar a otra persona respecto de terceros, se sujetan a las reglas del mandato» (Art. 2118), y en consecuencia tales servicios quedan sujetos a las reglas que en este capítulo señalaremos.

Lo dicho anteriormente guarda perfecta concordancia con el Artículo 1448 que dice: «lo que una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley para representarla, produce respecto del representado iguales efectos que si hubiese contratado él mismo.»

5.9.2 ACTOS SUSCEPTIBLES DE SER EJECUTADOS POR MANDATO:

En general son susceptibles de ser ejecutados mediante mandato todos los actos jurídicos. Por excepción no pueden serlo aquellos que una ley prohíbe expresamente. Son tales, los actos de naturaleza estrictamente personal, como el testamento. (Artículo 1004).

Caracteres Jurídicos del Mandato

El Mandato presenta los siguientes caracteres jurídicos:

Es esencialmente consensual, esto significa que se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes, sin necesidad de formalidad alguna.

Según el Artículo 2123, el encargo que es objeto del mandato puede hacerse por escritura pública o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aún por la aquiescencia tácita de una persona a la gestión de sus negocios por otra.

Como todo contrato es el producto de dos voluntades, una que ofrece la celebración del acto y otro que la acepte, en el mandato deben también intervenir esas dos voluntades. Una vez hecha por el mandante la oferta de que en su nombre se realice un negocio, es menester que por su parte el mandatario acepte ese encargo. Por eso el Artículo 2124 establece que “el contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptación del mandatario”.

Esta aceptación puede ser expresa o tácita. Es aceptación expresa aquella que se presta en términos explícitos que no dejan lugar a dudas acerca del hecho de haberse producido.

Es aceptación tácita la que consiste en la ejecución de cualquier acto que revela que por parte del mandatario ha habido intención de celebrar el contrato, de aceptar el encargo que se le hace, o como dice el Artículo 24, “es todo acto en ejecución del mandato”; sería aceptación tácita. Por ejemplo, la de la persona a quien se le ha encomendado vender una casa y pone un aviso en el diario indicando que se vende la propiedad y que para la celebración del contrato deberá tratarse con ella.

No obstante que haya mediado aceptación por parte del mandatario, podrá éste retractarse; al efecto el inciso final del Artículo 2124 establece que “aceptado el mandato, podrá el mandatario retractarse, mientras el mandante se halle todavía en aptitud de ejecutar el negocio por sí mismo, o de cometerlo a diversa persona. De otra manera se hará responsable en los términos del Artículo 2167”.

Las personas que por su profesión u oficio se encargan de negocios ajenos, están obligadas a declarar lo más pronto posible si aceptan o no el encargo que una persona le hace; y transcurrido un término razonable, su silencio se mirará como aceptación. Aún

cuando se excusen del encargo, deberán tomar las providencias conservativas urgentes que requiera el negocio que se les encomienda. (Artículo 2125).

Por excepción es solemne el mandato judicial. Según el Artículo 7 del Código de Procedimiento Civil,

“el que comparezca en juicio a nombre de otro, en desempeño de un mandato o en ejercicio de su cargo que requiera especial nombramiento, deberá exhibir el título que acredite su representación.

Para obrar como mandatario se considerará poder suficiente:

El constituido por escritura pública otorgado ante Notario o ante oficial del Registro Civil a quien la ley confiera esta facultad;

El que conste de un acta extendida ante un juez de letras o ante un juez árbitro, y suscrita por todos los otorgantes;

El que conste de una declaración escrita del mandante, autorizada por el secretario del tribunal que

esté conociendo de la causa”.

5.9.3 MANDATO PARA VENDER BIENES RAÍCES

La Corte Suprema ha declarado en varias ocasiones que el mandato para vender bienes raíces debe constar por escritura pública, por cuanto, habiendo exigido la ley que el consentimiento en esta clase de venta sea dado por escritura pública, en la misma forma debe ser extendido el mandato.

5.9.4 EL MANDATO ES CONTRATO UNILATERAL

Por regla general el mandato es unilateral, esto es, impone obligaciones a una sola de las partes. No obsta a la unilateralidad del contrato el hecho de que en algunos casos el mandante pueda estar obligado a favor del mandatario, como sucede, por ejemplo, en los casos en que el mandatario ha efectuado desembolsos para el ejercicio de su mandato, pues como dijimos al tratar de la clasificación de los contratos, para considerar a un contrato de uni o bilateral, debe atenderse al monto de su gestación y no a las circunstancias posteriores. Por excepción es bilateral el mandato remunerado, pues impone obligaciones a ambas partes desde un comienzo.

5.9.5 PUEDE SER GRATUITO O REMUNERADO

Según el Artículo 2117, “el contrato puede ser gratuito o remunerado. La remuneración (llamada honorarios) es determinada por la convención de las partes, antes o después del contrato, por la ley, la costumbre o el Juez”.

5.9.6 CAPACIDAD DE LAS PARTES

La capacidad que exige la ley para que se perfeccione el mandato es distinta según el trato del mandante o del mandatario.

Respecto del Mandante: Como la ley no ha dado reglas especiales respecto a la capacidad del mandante, deberán aplicarse las reglas generales relativas a la capacidad.

Respecto del Mandatario: Hay que distinguir dos situaciones bien diversificadas:

a. Para que una persona pueda actuar como mandatario de otra en forma de obligar a ésta y a los terceros a cumplir las obligaciones que de su actuación emanen, no es necesario que sea plenamente capaz. En efecto, el Artículo 2128 establece que «si se constituye mandatario a un menor adulto, los actos ejecutados por el mandatario serán válidos respecto de terceros en cuanto obliguen a éstos y al mandante». La razón de esta disposición es obvia; el mandatario no actúa por sí sino en representación de su mandante, y es la capacidad de éste la que debe tomarse en cuenta en la celebración del acto.

Los únicos que no pueden ser constituidos mandatarios son los absolutamente incapaces.

b. Distinta es la situación entre el mandante y el mandatario, o entre éstos o terceros. De acuerdo con el Artículo 1445, para que una persona se obligue respecto de otra es menester que sea legalmente capaz; acorde con esta disposición, el Artículo 2128 establece en su parte segunda: «pero las obligaciones del mandatario para con el mandante y terceros no podrán tener efecto sino según las reglas relativas a los menores».

5.9.7 DIFERENTES CLASES DE MANDATO

La primera clasificación que puede hacerse del mandato es atendiendo a la extensión con que ha sido conferido, y al respecto puede ser general o especial.

Mandato General

Es el que se otorga al mandatario para todos los negocios del mandante. Conferido en esta forma, el mandato no otorgue al mandatario otras facultades que las que enumera el Artículo 2132 al decir que “el mandato no confiere naturalmente al mandatario más que el poder de efectuar los actos de administración; como son pagar las deudas y cobrar los créditos del mandante, perteneciendo unos a otros al giro administrativo ordinario; perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que administra; y comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las tierras, minas, fábricas u otros objetos de industria que se hayan encomendado”.

Poder especial

Es el que se da para uno o más negocios determinados. A diferencia del mandato general, en el especial se especifican precisamente los actos que el mandatario puede y debe realizar. Como en el mandato pueden indicarse todos los actos jurídicos que a una persona le es deber ejecutar, puede el mandato especial llegar a ser más comprensivo que el general, para lo que bastará hacer una enumeración amplia de las facultades que se otorgan al mandatario. Según el inciso final del Artículo 2132, se requiere poder especial para la ejecución de todos los actos que salgan de los límites del giro ordinario de los negocios del mandante.

Poder con cláusula de libre administración

Es aquel que se da otorgando al mandatario la facultad de obrar del modo que más conveniente le parezca. Sus efectos están determinados por el Artículo 2133 que indica que «cuando se da al mandatario la facultad de obrar del modo que más conveniente le parezca, no por eso se entenderá autorizada para alterar la substancia del mandato, ni para los actos que exigen poderes o cláusulas especiales». Por la cláusula de libre administración se entenderá solamente que el mandatario tiene la facultad de ejecutar aquellos actos que las leyes designan como autorizados por dicha cláusula. Atendiendo a si el mandato es o no para representar en juicio, se divide en judicial o extrajudicial.

Mandato judicial

Es el que se otorga para que se represente al mandante en juicio. Como dijimos anteriormente, este mandato es solemne y debe extenderse en algunas de las formas que estatuye el Artículo 7 del Código de Procedimiento Civil.

El mandato judicial otorga, por el sólo hecho de conferirse, las facultades que indica el inciso 1º del Artículo 7 del Código de Procedimiento Civil al decir que «el poder para litigar se entenderá conferido para todo el juicio en que se presente, y aun cuando no exprese las facultades que se conceden, autorizará al procurador para tomar parte, del mismo modo que podría hacérselo el poderdante, en todos los trámites e incidentes del juicio y en todas las cuestiones que por vía de reconvención se promuevan hasta la ejecución completa de la sentencia definitiva, salvo que la ley exija intervención personal de la parte misma.

Las cláusulas en que se nieguen o en que se limiten las facultades expresadas, son nulas. Podrá asimismo, el procurador delegar el poder obligado al mandante, a menos que se haya negado esta facultad».

Sin embargo, no se entenderán concedidas al procurador, sin expresa mención, las facultades de desistirse en primera instancia de la acción deducida, aceptar la demanda contraria, deferir el juramento decisorio, aceptar su delación, absolver posiciones, renunciar los recursos o los términos legales, transigir, comprometer, otorgar a los árbitros facultades de arbitradores, aprobar convenios y percibir. (Artículo 7, inciso 2º del C. de P.C.)

Mandato Civil o Comercial

Mandato civil es el conferido para negocios civiles. Mandato comercial es el otorgado para la realización de actos mercantiles.

Para considerar el mandato como civil o comercial, no se atiende a la calidad o profesión de las partes, sino a la naturaleza del acto que se encarga realizar. Así, el mandato que otorga un Corredor para que se le arriende una casa habitación en qué vivir con su familia, es meramente civil, porque queda fuera de sus actividades mercantiles.

El mandato mercantil toma el nombre de comisión cuando se otorga para una o más operaciones determinadas individualmente. (Artículo 2355 del C. de C.). Por lo general el mandato mercantil es remunerado, porque la gratuidad no es propia del comercio.

5.9.8 OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES DE LAS PARTES

5.9.8.1 Obligaciones del Mandatario:

Ejecutar el mandato en la forma convenida: Según el Artículo 2131, el mandatario se ceñirá rigurosamente a los términos del mandato, fuera de los casos en que las leyes autoricen para obrar de otro modo.

Acorde con el artículo 1546 que establece que «los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no sólo a los que en ellos se expresa sino a todas las cosas que emanen de la naturaleza de la obligación», el Artículo 2134 estatuye que «la recta ejecución del mandato comprende no sólo la substancia del negocio encomendado, sino los medios por los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo».

Como puede acaecer que los medios por los cuales el mandante ha deseado que se lleve a efecto el mandato no pudiesen emplearse, el mandatario podrá emplear otros equivalentes, si la necesidad obligare a ello, pero siempre que se obtuviere completamente de ese modo el objeto del mandato. (Artículo 2134, inciso 2º)

A fin de determinar exactamente las obligaciones del mandatario, deben distinguirse las facultades de administración de las de disposición.

Las facultades de administración son las que refiere el Artículo 2132 y que indicamos al tratar de la clasificación del mandato, y se reduce en general a dos clases de actos: administrar los negocios y conservar las cosas sobre las que el mandato se ejerce. Facultad de disposición es la que faculta al mandatario para enajenar parcial o totalmente los bienes del mandante. Esta facultad debe ser otorgada en forma expresa, pues requiere poder especial. A fin de dar mayor seguridad acerca del alcance del mandato cuando de sus términos se deduce claramente la latitud en que fue otorgado.

El código ha sentado una serie de reglas especiales como son las siguientes:

a. La facultad de transigir no comprende la de comprometer ni viceversa (Artículo 2141). La palabra comprometer significa aquí someter a compromiso, a juicio de árbitro.

b. El poder especial para vender comprende la facultad de recibir el precio. (Artículo 2142)

c. La facultad de hipotecar no comprende la de vender, viceversa. (Artículo 2143)

5.9.8.2 Prohibiciones impuestas al mandatario

Dentro del deseo del legislador de evitar en lo posible que el mandatario ejecute actos que salgan de la órbita de atribuciones que le ha señalado el mandante, estableció una serie de prohibiciones siendo las principales de ellas las siguientes:

Artículo 2144: No podrá el mandatario por sí ni por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que éste le ha ordenado comprar; si no fuere con aprobación expresa del mandante.

Artículo 2145: Encargado de tomar dinero prestado podrá prestarlo el mismo al interés designado por el mandante, o a falta de esta designación, al interés corriente; pero facultado para colocar dinero a interés no podrá tomarlo prestado para sí sin aprobación del mandante.

Artículo 2146: NO podrá el mandatario colocar a interés dineros del mandante, sin su expresa autorización. Colocándolos a mayor interés que el designado por el mandante, deberá abonárselo íntegramente, salvo que se lo haya autorizado para apropiarse del exceso.

Artículo 2147: Si ejecutare el mandato con mayor beneficio o menor gravamen que los designados por el mandante, se le prohíbe apropiarse lo que exceda al beneficio o aminore el gravamen designado en el mandato.

Responder de los perjuicios que haya irrogado el mandante: La responsabilidad que afecta al mandatario implica en términos generales que debe abstenerse de ejecutar actos que vayan en perjuicio del mandante, y será ella mayor o menor según la naturaleza del mandato.

En general, el mandatario responde hasta la culpa leve, culpa que se agrava en el mandato remunerado y se atenúa en el meramente gratuito. (Artículo 2129)

Pero si el mandatario ha manifestado repugnancia al encargo, y se ha visto en cierto modo forzado a aceptarlo, cediendo a las instancias del mandante, será menos estricta la responsabilidad que sobre él recaiga. (Artículo 2129, inciso 2º)

Según el Artículo 2157, el mandatario es responsable tanto de lo que ha recibido de terceros en razón del mandato (aun cuando no se deba al mandante), como de lo que ha dejado de recibir por su culpa.

El mandatario no responde de la solvencia de los con que contrata, a menos que expresamente haya tomado sobre sí la responsabilidad.

El Artículo 2152, dice que “puede por un acto especial tomar sobre su responsabilidad la solvencia de los deudores y todas las incertidumbres y embarazos del cobro. En tal caso, se constituye deudor principal para con el mandante, y responde hasta de los casos fortuitos y la fuerza mayor”. (Artículo 2152)

5.9.8.3 Rendir cuenta al mandante: El mandatario es obligado a rendir cuenta de su administración. (Artículo 2155)

La rendición de cuentas será en lo posible documentada, pues el inciso 2º del Artículo 2155 establece que «las partidas importantes de su cuenta serán documentadas si el mandante no le hubiere relevado de esta obligación.»

El mandante puede relevar al mandatario de esta obligación de rendir cuentas, pero tal relevación no exonera a éste de los cargos que contra él justifique el mandante. Puede el mandante exigir la rendición de cuentas en cualquier momento. El mandatario debe al mandante los intereses corrientes de los dineros de éste que haya empleado en utilidad propia.

Debe asimismo los intereses del saldo que de la cuenta resulte en contra suya, desde que se haya constituido en mora. (Artículo 2156)

Al efectuar la rendición de cuentas, el mandatario deberá entregar al mandante los bienes provenientes del mayor beneficio obtenido al realizar el encargo y que el mandato no previó, o que sean consecuencia de un gasto menor que el indicado por el mandante; deberá asimismo abonar el interés mayor que hubiere percibido si hubiere colocado el dinero a un interés superior al que le indicó el mandante, de acuerdo con los Artículos 2146 y 2147 vistos anteriormente, como también lo que ha recibido en razón del mandato o dejado de percibir por su culpa. (Artículo 2157)

Será imputable al mandatario la diferencia que provenga de haber negociado con menos beneficios o con un gravamen mayor que los designados por el mandante. (Artículo 2142, inciso final) La prueba de la fuerza mayor o del caso fortuito que hubiere imposibilitado al mandatario para llevar a efecto las órdenes del mandante, compete al mandatario, de acuerdo con el inciso final del Artículo 2150.

5.9.8.4 Obligaciones del Mandante

En primer término el mandante debe cumplir las obligaciones que indica el Artículo 2158, que dice:

El mandante es obligado:

1. A proveer al mandatario de lo necesario para la ejecución del mandato;

2. A reembolsarle los gastos razonables causados por la ejecución del mandato;

3. A pagarle la remuneración estipulada o usual. Como vemos, es éste un caso en que la

costumbre juega papel importante;

4. A pagarle las anticipaciones de dinero con los intereses corrientes;

5. A indemnizarle de las pérdidas en que haya incurrido sin culpa, y por causa del mandato.

No podrá el mandante dispensarse de cumplir estas obligaciones, alegando que el negocio encomendado al mandatario no ha tenido buen éxito, o que pudo desempeñarse a menos costo, a menos que le pruebe lo contrario.

En segundo término el mandante es obligado a cumplir las obligaciones que a su nombre hubiere contraído el mandatario dentro de los límites de su mandato.

Deberá cumplir, asimismo las obligaciones que contraídas por el mandatario a nombre del mandante fuera de los límites del mandato hubieren sido ratificadas expresa o tácitamente por el mandante. (Artículo 2160)

Puede suceder que el mandatario haya ejecutado parcialmente el mandato. En tal caso los efectos son diversos según que el cumplimiento haya podido o no ejecutarse en esa forma:

a. Si el mandato ha podido ejecutarse parcialmente, el mandante queda obligado al

cumplimiento de las obligaciones que del acto emanen;

b. Si el negocio no debió ejecutarse parcialmente, lo que sucede cuando de los términos del mandato o por la naturaleza del negocio apareciere que la orden no debió cumplirse en parte, la ejecución parcial no obligará al mandante sino en cuanto lo aprovechare. De la inejecución del resto responderá el mandatario como en el caso de la renuncia que rige el Artículo 2167. (Artículo 2161)

5.9.9 EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO

Si el mandante no cumple con sus obligaciones, queda el mandatario autorizado para desistir de su encargo. (Artículo 2159) Asimismo podrá el mandatario retener los efectos que se le haya entregado por cuenta del mandante, para la seguridad de las prestaciones a que éste fuere obligado por su parte (Artículo 2162). Esta retención es uno de los casos a que se refiere el Artículo 697 del Código de Procedimiento Civil. Puede decirse que la delegación es una facultad privativa del mandatario, que ya envuelta implícitamente en el mandato, a menos que se le haya prohibido expresamente efectuarla, pues el Artículo 2135 establece que «el mandatario podrá delegar el encargo si no se le ha prohibido». En el derecho antiguo la delegación estaba prohibida.

5.9.10 DELEGACIÓN DEL MANDATO JUDICIAL

Según el Artículo 8º del Código de Procedimiento Civil, el mandatario puede delegar el mandato judicial a menos que se le haya prohibido.

La delegación que hiciere el mandatario obligará al mandante aun cuando no esté autorizado para delegar, pues el artículo referido dice textualmente que «podrá, asimismo, el procurador delegar el poder obligando al mandante a menos que se haya prohibido.»

5.9.11 EXTINCIÓN DEL MANDATO

Según el Artículo 2163, el mandato puede terminar por algunas de las siguientes causas:

1º Por el desempeño del negocio para que fue constituido: Ejecutado el acto ordenando el

mandatario, se ha realizado la voluntad del mandante y ya su consentimiento ha sido empleado.

2º Por la expiración del término o por el evento de la condición prefijados para la terminación

del mandato.

3º Por la revocación del mandante: Se llama revocación el acto por el cual el mandante hace

saber a su mandatario su deseo de poner término al mandato.

La facultad de revocar es de la esencia del mandato, y el mandato puede hacer uso de ella a su arbitrio en cualquier momento. La revocación puede ser expresa o tácita.

La tácita es el encargo del mismo negocio a distinta persona. Si el primer mandato es general y el segundo especial, subsiste el primer mandato para los negocios no comprendidos en el segundo. (Artículo 2164)

Para que la revocación tenga la virtud de poner término al mandato, es menester que sea notificada al mandatario, pues el Artículo 2163 estatuye que “la revocación, expresa o tácita, produce su efecto desde el día que el mandatario ha tenido conocimiento de ella; sin perjuicio de lo dispuesto en el Artículo 2173”.

El Artículo 2173 a que hace referencia, dispone que “en general, todas las veces que el mandato expira por una causa ignorada del mandatario, lo que éste haya hecho en ejecución del mandato será válido y dará derecho a terceros de buena fe contra el mandante.

El mandante que revoca el mandato tendrá derecho para exigir del mandatario la restitución de los instrumentos que haya puesto en sus manos para la ejecución del mandato; pero de las piezas que puedan servir al mandatario para justificar sus actos, deberá darle copia firmada de su mano si el mandatario lo exigiere”. (Artículo 2166)

4º Por la renuncia del mandatario: El mandatario tiene el derecho de renunciar, como una

facultad correlativa de la que tiene el mandante de revocar el mandato.

Para que la renuncia del mandatario ponga término al mandato es menester que sea notificada al mandante y las obligaciones que le empiecen para con éste no tendrán fin sino después que haya transcurrido un tiempo razonable para que el mandante pueda proveer a los negocios encomendados.

De otro modo, el mandatario se hará responsable de los perjuicios que la renuncia cause al mandante; a menos que se halle en la imposibilidad de administrar por enfermedad u otra causa, o sin grave perjuicio de sus intereses propios.

Si se trata de mandato judicial, el procurador estará obligado a poner la renuncia en conocimiento de su mandante, junto con el estado del juicio, se entenderá vigente el poder hasta que haya transcurrido el término de emplazamiento desde la notificación de la renuncia al mandante. (Artículo 11, inciso 2º del C. de P. C.)

5º Por la muerte del mandante o del mandatario: Sabida la muerte natural o civil del mandante, cesará el mandatario en sus funciones; pero si de suspenderlas se sigue perjuicio a los herederos del mandante, será obligado a finalizar la gestión principiada. (Artículo 2168)

Por excepción no se extinguen por la muerte del mandante:

a. El mandante destinado a ejecutarse después de ella. En este caso los herederos suceden en los derechos u obligaciones del mandante (Artículo 2169)

b. El mandato judicial, en virtud de lo dispuesto en el Artículo 397 de la Ley de Organización y Atribuciones de los Tribunales que dice: «no termina por la muerte del mandante el mandato para negocios judiciales».

6º Por la interdicción del mandante o del mandatario: Por la interdicción se priva a una persona de la facultad de administrar sus bienes; si el mandante carece de esta facultad es lógico que tampoco pueda hacerlo su mandatario, ya que éste sólo manifiesta la voluntad de su mandante.

7º Por la cesación de las funciones del mandante: Si el mandato ha sido dado en ejercicio de ellas. No requiere mayores comentarios.

8º Caso de los mandatarios conjuntos: De acuerdo con el Artículo 2172, si son dos o más los mandatarios y por la constitución del mandato están obligados a obrar conjuntamente, la falta de uno de ellos por cualquiera de las causas antedichas pondrá fin al mandato.

Unidad 6: Constitución de la Empresa e Iniciación

de Actividades

6.1 - Primera Etapa: Constitución de la Empresa

6.1.1 PRIMER PASO: Elección del tipo de empresa.

Antes de iniciar cualquier actividad comercial, es de suma importancia definir bajo qué tipo de sociedad se actuará en la vida de los negocios.

En esta etapa es importante conocer las diversas figuras societarias existentes en nuestro país para poder tomar una decisión acertada respecto del tipo de Empresa a constituir, determinación que finalmente dependerá de la estrategia de negocios del corredor de propiedades, de la dimensión de los aportes de capital, del perfil del inversionista, etc.

6.1.2 PERSONA NATURAL.

Se denomina así a cualquier individuo que cuenta con la capacidad de ejercer o participar en actividades jurídicas.

6.1.3 PERSONA JURÍDICA DE DERECHO PRIVADO.

Se refiere a un ente ficticio, creado por la ley, que posee facultades para ejercer derechos y cumplir obligaciones. Posee, además, un RUT que la identifica como única, independiente de sus miembros.

La Persona Jurídica puede ser formada por una o más personas naturales o jurídicas estando facultadas para realizar actividades con fines de lucro.

La persona jurídica tiene un patrimonio propio distinto de la del o los titulares que la componen.

6.1.4 TIPOS DE SOCIEDADES.

Una Sociedad corresponde a la asociación de personas naturales o jurídicas dedicadas a una actividad comercial de la que se persigue un lucro o ganancia que se reparte entre los participantes o socios, de acuerdo a la proporción de sus aportes y a la naturaleza de la Sociedad.

Dependiendo de las condiciones individuales de cada una, existen diversos tipos de sociedades comerciales.

6.1.5 SOCIEDAD ANÓNIMA (S.A.)

La Sociedad Anónima es una persona jurídica formada por la reunión de un fondo en común, suministrado por accionistas responsables sólo por sus respectivos aportes y administrada por un directorio integrado por miembros esencialmente revocables. Las Sociedades Anónimas pueden ser de dos clases: Abiertas o Cerradas.

Abiertas: Aquellas que hacen oferta pública de sus acciones en conformidad a la Ley de Mercado de Valores; tienen 500 o más accionistas o bien, las que a lo menos, el 10% de su capital suscrito pertenece a un mínimo de cien accionistas. Estas Sociedades quedarán sometidas a la fiscalización de la Superintendencia de Valores y Seguros, y deberán inscribirse en el Registro Nacional de Valores teniendo cuidado de observar las disposiciones legales especiales que les sean aplicables.

Cerradas: Aquellas no comprendidas en la definición de «Abiertas», sin perjuicio de que voluntariamente puedan sujetarse a las normas que rigen a las Sociedades Anónimas Abiertas. En este tipo de Sociedades, ya sean Abiertas o Cerradas prima el capital, independiente de quien lo aporte, por eso se denominan “Anónimas”. Es aconsejable crear una Sociedad Anónima cuando se planea incorporar inversionistas.

6.1.6 SOCIEDAD DE RESPONSABILIDADES LIMITADAS (Ltda.)

Los socios pueden ser nacionales o extranjeros, personas naturales o jurídicas, sin que su número pueda ser inferior a dos ni superior a cincuenta.

No se exige un mínimo de capital y, aunque presenta similitudes con las Sociedades Anónimas, especialmente en la responsabilidad limitada de sus miembros, se diferencia de aquéllas en aspectos tan importantes como en que las cuotas de participación de sus miembros en la Sociedad no están incorporadas en documento alguno ni son libremente transmisibles, es decir, no corresponde a acciones libremente transables.

Sus actividades no están sometidas a ningún control específico por parte de los organismos gubernamentales.

En las Sociedades de Responsabilidad Limitada prima el elemento personal por sobre el aporte de capital.

6.1.7 SOCIEDAD COLECTVA.

En las Sociedades Colectivas los socios intervienen directamente en la gestión y responden personal e ilimitadamente de las deudas de la Sociedad, es decir, las personas que la conforman deberán responder, solidariamente, incluso con sus bienes personales sobre los compromisos sociales. Este tipo de Sociedad no tiene limitaciones en cuanto al número y la nacionalidad de sus socios.

6.1.8 SOCIEDAD COMANDITARIA.

Este tipo de Sociedad presenta coexistencia de sus participantes pudiendo ser Socios Administradores o Generales que responden ilimitadamente de las deudas sociales y participan en la gestión de la Sociedad, junto con Socios Comanditarios que no participan en la gestión y cuya responsabilidad se limita al capital aportado. Si el capital aportado por estos últimos está representado en acciones, la Sociedad adquirirá la forma de “Comanditaria por Acciones”.

6.2 - Escritura de Constitución de Sociedad

La Escritura de Constitución de Sociedad es fundamental para la Creación de una Empresa ya que establece, entre otras cosas, el tipo de Sociedad, el giro o actividad comercial a la cual se dedicará, los socios que la conformarán, capital social, duración de la empresa, así como también la forma en que éstos participarán de las utilidades y cómo se responderá en caso de pérdidas.

Es un respaldo jurídico ante cualquier eventualidad sobre los bienes de las partes involucradas ya que estipula los límites y alcances de las responsabilidades comerciales. También detalla cómo se administrará esa Sociedad, la labor de cada uno de los participantes y la manera como se establecerán las remuneraciones.

6.2.1 ¿CÓMO SE HACE?

Para la confección de la Escritura, dependiendo de la complejidad de la Sociedad, se podría requerir los servicios de un Abogado.

Hoy existe el portal www.tuempresaenundia.cl, en el cual se puede crear una empresa sin necesidad de asesoría jurídica, pero es aconsejable, consultar a un abogado y aclarar todo tipo de dudas, suponer conflictos y situaciones por muy poco probables que parezcan, definir las participaciones y actividades de cada socio, etc., con el objeto de no dejar vacíos que puedan ser perjudiciales en el futuro.

Para la redacción de la Escritura, sólo es necesario que los socios presenten una fotocopia de su Cédula de Identidad. Luego de que el documento esté listo, se debe concurrir a una Notaría para su firma y legalización.

La redacción de la Constitución de Sociedad podría demorar no menos de 3 días, dependiendo de la complejidad del documento. La Escritura tiene una vigencia de 60 días desde la fecha estipulada en el borrador de la Escritura. Dentro de este plazo, se debe legalizar e inscribir la Sociedad.

6.3 - Legalización y Extracto de la Escritura

6.3.1 ¿CÓMO SE HACE?

Para la realización de este trámite, es necesaria la presencia de los socios en la Notaría, los cuales deberán llevar sus Cédulas de Identidad y un Borrador de la Escritura de Constitución de Sociedad.

Una vez revisada la Escritura por parte del Notario y aprobada por los socios, se procederá a la firma notarial y se hará entrega copia auténtica de la Escritura y su Extracto, el cual deberá ser presentado en las oficinas del Conservador de Bienes Raíces, para proceder a la inscripción en el Registro de Comercio.

Es recomendable solicitar a lo menos una copia de ambos documentos para cada uno de los socios y otra para archivo en la Empresa. De todas maneras, ante cualquier eventualidad, es posible obtener más copias auténticas en la Notaría.

Luego de este trámite, procede la Inscripción de la Sociedad en el Registro de Comercio y su publicación en el Diario Oficial, eventos que deberán realizarse dentro de los 60 días posteriores, contados desde la fecha que se estipula en la Escritura.

6.4 - Inscripción de la Sociedad en el Registro de

Comercio

La Inscripción de la Sociedad en el Registro de Comercio es parte del conjunto de trámites a realizar para la formalización de una Sociedad o modificación de una ya existente.

Se realiza directamente en el Conservador de Bienes Raíces, entidad dependiente de la Corte de Apelaciones de Santiago y de las Cortes de Regiones.

6.4.1 ¿CÓMO SE HACE?

Este trámite puede ser realizado por los Socios o el Representante Legal, debiendo concurrir a las oficinas del Conservador de Bienes Raíces correspondientes al domicilio de la Sociedad.

Se debe presentar 2 Extractos de la Escritura de Constitución de Sociedad. La inscripción demora, dependiendo de la oficina donde se realice, entre 3 y 7 días hábiles, y su costo está sujeto a la tasación de la Sociedad basándose, entre otras cosas, en el capital inicial de la misma.

Luego de esto se debe concurrir nuevamente a las oficinas del Conservador de Bienes Raíces a retirar la “Protocolización” de la Sociedad (Fojas, Número de Inscripción y Año), la cual tiene un costo de $3.000.

6.5 - Publicación en el Diario Oficial

El Diario Oficial es el Estado encargado de la publicación de las normas jurídicas que rigen en el país, y de la publicación de la constitución y/o modificación de personas jurídicas.

Este trámite debe realizarse dentro de 60 días contados a partir de la fecha registrada en la Escritura de la Sociedad.

6.5.1 ¿CÓMO SE HACE?

La publicación del Extracto de la Escritura en el Diario Oficial, puede ser realizada por un Socio o el Representante Legal, quien debe concurrir a las oficinas del diario La Nación con el Extracto protocolizado de la Escritura.

El proceso de publicación puede tardar entre 3 y 10 días hábiles.

6.6 - Iniciación de Actividades

6.6.1 EN QUE CONSISTE

Este trámite se realiza en las oficinas del Servicio de Impuestos Internos correspondiente al domicilio social.

Es en este momento cuando la Sociedad inicia sus actividades como persona jurídica. Tanto éstas como las E.I.R.L (Empresa Individual de Responsabilidad Limitada) deberán solicitar su RUT junto con la Iniciación de Actividades. En cuanto a las personas naturales, éstas pueden iniciar con su RUT particular.

Es un trámite obligatorio para quienes inicien actividades económicas, comerciales o profesionales, las cuales se dividen en dos categorías, de acuerdo al tipo de renta o ingreso que obtengan y que, en general, se clasifican en:

Primera Categoría: Todas aquellas actividades que obtienen su renta del capital y/o de actividades comerciales, industriales, mineras, de transporte, etc.

Segunda Categoría: Actividades que obtienen su ingreso de las rentas del trabajo, como las Sociedades y/o Servicios Profesionales.

6.6.2 ¿CÓMO SE HACE?

Antes de proceder a la Iniciación de Actividades es importante tener claridad en la descripción y códigos correspondientes al giro de la Empresa (se pueden revisar aquíhttp://www.sii.cl/catastro/codigos.htm).

Cabe señalar que una empresa puede tener más de un giro, los cuales deben ser claramente especificados, así como también puede realizar actividades de ambas categorías simultáneamente. El ¿Cómo se hace? se realiza en alguna de las oficinas del Servicio de Impuestos Internos o bien en forma electrónica utilizando el portal del SII (www.sii.cl).

Para las actividades enmarcadas como Primera Categoría, ya sean personas naturales o jurídicas, es necesario presentarse ante las oficinas del Servicio de Impuestos Internos correspondientes al domicilio de la Sociedad y presentar los siguientes documentos:

1. Formulario de Inscripción al Rol Único Tributario y/o Declaración de Inicio de Actividades (F-

4415).

2. Cédula de Identidad del contribuyente (o fotocopia legalizada ante Notario si es que el trámite

lo realiza un Representante Legal).

3. Escritura de la Sociedad.

4. Inscripción de la Sociedad en el Registro de Comercio.

5. Publicación del Extracto en el Diario Oficial.

6. El Formulario F-4415 deberá ser firmado y presentado ante el SII por el contribuyente, el Representante Legal o una persona autorizada con poder notarial, quien deberá solicitar a través del mismo documento la verificación de domicilio, la cual podría demorar aproximadamente una semana, dependiendo de la disponibilidad de los Inspectores.

6.6.3 DOMICILIO DEL CONTRIBUYENTE.

Además, será necesario presentar antecedentes que acrediten el domicilio del contribuyente, los cuales van a depender de la condición de propiedad del inmueble. Inmueble Propio:

En calidad de comprobante se deberá presentar cualquiera de los siguientes documentos:

1. Original o fotocopia del último recibo de Contribuciones de Bienes Raíces (Tesorería General de la República);

2. Original o fotocopia del Certificado de Avalúo (en el SII se obtiene en forma presencial o a

través de la página web del mismo Servicio);

3. Original o fotocopia Escritura de compra u otro documento que demuestre la propiedad o

usufructo (posesión efectiva, donación, etc. en el Conservador de Bienes Raíces);

4. Certificado o fotocopia Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces;

Si el Inmueble es arrendado, tal calidad se deberá presentar cualquiera de los siguientes documentos:

1. Original o fotocopia del Contrato de Arriendo.

2. Si el contribuyente emitirá documentos con derecho a crédito fiscal de IVA, es decir Facturas u otros documentos como Notas de Débito, Notas de Crédito o Guías de Despacho, el Contrato deberá estar firmado ante Notario, Ministro de Fe del SII u Oficial del Servicio de Registro Civil e Identificación.

Si el inmueble es “comprado” a través de Leasing, se deberá presentar el Contrato, el cual debe estar firmado por alguna de estas personas.

6.6.3.1 Verificación de Domicilio.

En el momento que el inspector realice la verificación de domicilio, se deberán presentar los siguientes documentos:

1. Iniciación de Actividades (F-4415).

2. Notificación entregada por el SII para la verificación.

3. Facturas de los proveedores (si se tuvieran).

Luego de esto se deberá concurrir a las oficinas de SII y retirar el RUT provisorio de la Empresa, cuyo documento definitivo será remitido por correo en un lapso no mayor a dos meses.

El trámite de Inscripción al RUT y/o Declaración de Inicio de Actividades no tiene costo, y el tiempo que demore dependerá principalmente de la correcta presentación de los antecedentes y de verificación de domicilio.

6.6.4 DOCUMENTOS TRIBUTARIOS

Toda Empresa constituida legalmente comienza su obligación tributaria una vez que inicia sus actividades. Dependiendo del tipo de empresa y/o actividad que realice deberá operar con diversos documentos entre los cuales se encuentran las Boletas de Honorarios, Facturas, Boletas de Venta, Libros Contables, etc.

El SII, ha puesto a disposición de los contribuyentes versiones electrónicas, tanto de sus trámites como de algunos de los documentos tributarios que requiera la Empresa. Sin embargo, es factible operar con documentos en formato físico, los cuales deberán adquirirse en una Imprenta para su posterior legalización en el SII.

6.6.4.1 Boleta de Honorarios.

Es el documento tributario que le corresponde a los profesionales independientes o sociedades de profesionales mediante el cual declaran su renta y el impuesto correspondiente ante el SII.

La carga tributaria en estos casos es del 10%, la cual puede ser retenida por la institución o empresa que contrata los servicios profesionales, o bien, puede ser declarada y pagada individualmente por el contribuyente.

Actualmente existen dos formatos -físico y electrónico- disponibles para este documento:

Formato Físico: El contribuyente deberá solicitar en una Imprenta la elaboración del talonario, el cual debe cumplir los requisitos de Formato que determina el Servicio de Impuestos Internos.

1. Numeración correlativa impresa y timbrada por el SII.

2. Emisión en duplicado con el siguiente destino impreso: Original Cliente y Duplicado SII.

3. Se podrá agregar un mayor número de copias para fines de control interno, caso en el cual en cada una de ellas deberá indicarse su destino en forma impresa y la frase «COPIA NO VÁLIDA PARA EFECTOS TRIBUTARIOS».

4. Contener en forma impresa la siguiente información del contribuyente emisor: nombre

completo, RUT, Dirección (calle, Nº, casilla, teléfono y comuna) y profesión o actividad.

5. Cuando el profesional o la persona que desarrolla una ocupación lucrativa, además tenga la calidad de trabajador dependiente, podrá indicar en la boleta como dirección la correspondiente al de su trabajo habitual en donde se le retiene el Impuesto Único de Segunda Categoría.

6. Señalar la fecha de emisión.

7. Contener la siguiente información del cliente: nombre completo, RUT, Dirección (calle, Nº,

teléfono y comuna) y Actividad.

8. Indicar la naturaleza y monto del honorario, dejando constancia, cuando proceda, de la

retención del Impuesto a la Renta.

9. Una vez obtenido el documento deberá ser legalizado ante SII mediante la solicitud de

Timbraje de Documentos.

Formato Electrónico: Bajo esta modalidad el contribuyente no necesitará imprimir ni timbrar documentos. Sólo es necesario ingresar a www.sii.cl en la opción Boleta de Honorarios Electrónicas y completar los datos requeridos.

Luego de esto, toda vez que se necesite emitir una Boleta de Honorarios, se deberá ingresar al mismo sitio web y completar los datos de emisión, el documento será remitido vía correo electrónico a la empresa que haya solicitado los servicios profesionales del contribuyente. Se debe dejar especificado quién realizará la retención del impuesto.

6.6.4.2 Factura.

Corresponde al documento tributario mediante el cual el contribuyente que lo emite genera un Débito Fiscal correspondiente a la recaudación del IVA y quien lo recibe descuenta el impuesto pagado mediante el Crédito Fiscal.

Para la emisión de Factura se requiere de la autorización expresa del SII, quien previamente evaluará y verificará el desempeño positivo del contribuyente en su actividad comercial. Existen diversos tipos de Facturas, dependiendo de los requerimientos del giro a actividad del contribuyente, los cuales pueden ser:

a. Factura de Venta. 2

b. Factura de Compra.

c. Factura no Gravada o Exenta de IVA.

d. Factura de Exportación.

e. Factura de Venta Exenta a Zona Franca Primaria.

Este documento puede ser emitido tanto en formato físico como electrónico.

Formato Físico: La elaboración de este documento debe ser encargada a una Imprenta y estará sujeta a las condiciones de Formato y Contenido que establece el Servicio de Impuestos Internos, identificando clara y expresamente los siguientes campos:

1. El RUT del contribuyente.

2. El nombre del documento (esto es, la palabra FACTURA, FACTURA DE COMPRA, etc.,

según corresponda).

3. Número correlativo.

4. Razón Social.

5. Unidad del SII donde debe efectuarse el timbraje.

6. Fecha de vigencia de emisión del documento.

7. Giro.

8. Dirección y Teléfono de contacto.

9. Una vez obtenido el documento deberá ser legalizado ante el SII mediante la solicitud de

Timbraje de Documentos.

Formato Electrónico: La Factura Electrónica tiene como propósito otorgar validez tributaria a operaciones comerciales efectuadas mediante documentos generados electrónicamente, con una importante economía de recursos respecto de los que son emitidos físicamente.

Al igual que en el caso de la Factura en formato físico, el contribuyente debe ser previamente evaluado y autorizado por el SII para la emisión de la Factura Electrónica, debiendo cumplir los siguientes requisitos:

1. Postulación: Sólo puede ser efectuada por el contribuyente interesado o un Representante Legal, autenticado con certificado digital, en el sitio web del SII, ingresando algunos datos de contacto e informando quién actuará como Usuario Administrador de Documentos Tributarios Electrónicos al interior de la Empresa. A su vez, ésta debe:

a. Tener Inicio de Actividades en regla con verificación positiva.

b. Tener la calidad de contribuyente de IVA.

c. No estar procesado ni sancionado por delito tributario.

2. Certificación: Luego de haber sido aceptada la postulación se debe completar el proceso de

Certificación, el cual contempla los siguientes pasos:

a. Set de Prueba Asignado por el SII: Corresponde a la recepción en el SII, sin rechazos ni reparos, de un envío de documentos que el postulante construye en base a un archivo con datos de prueba que el SII genera en forma única para cada postulante, en función de su giro y de los documentos que desea certificar.

b. Simulación: Contempla la generación de un envío, recibido en el SII de cierto número de documentos con datos representativos, paralelos de la operación real del contribuyente que desea certificarse.

3. Envío de Muestras de Impresión: Considera la entrega al SII de un conjunto de documentos impresos, con un máximo de 20, de acuerdo a la normativa y que incluyan el timbre electrónico en representación PDF417, los cuales se podrán entregar en un archivo con imágenes según especificación del SII.

4. Intercambio de Información: Etapa en la cual el SII envía documentos tributarios electrónicos al contribuyente postulante para comprobar que éste entrega un acuse de recibo y la aceptación o rechazo de los documentos enviados, de acuerdo a las definiciones que el SII ha establecido para el intercambio de información entre contribuyentes autorizados.

5. Declaración de Cumplimiento de Requisitos: Una vez realizadas correctamente todas las pruebas de Certificación, el contribuyente deberá declarar en el sitio web del SII (www.sii.cl) que cuenta con la implementación de ¿Cómo se hace? formales y establecidos, los cuales podrán ser auditados por el SII.

6. Autorización del Contribuyente: Si todas las pruebas de Certificación se completan exitosamente, y el postulante efectúa la Declaración de Cumplimiento de Requisitos, el SII emitirá una Resolución que autoriza al contribuyente a operar con Documentos Tributarios Electrónicos y lo registrará en su ambiente de producción para que comience a generar Documentos Tributarios Electrónicos legalmente válidos a partir del período tributario indicado en dicha Resolución.

6.6.4.3 Boleta de Compraventa

Corresponde al documento tributario para actividades de Primera Categoría que da cuenta de la situación de agente retenedor de IVA al contribuyente. La elaboración del documento debe ser encargada a una Imprenta para su posterior legalización ante el SII.

La Boleta de Compraventa, a diferencia de la Factura, sólo genera un Débito Fiscal para quien la emite, y deben cumplir con las siguientes características:

1. Deben emitirse, como mínimo, en duplicado, donde el original debe ser conservado por el vendedor y la copia entregada al cliente.

2. Las Boletas deben llevar Impreso: Nombre o Razón Social, RUT, Domicilio (tanto de la casa Matriz como de las Sucursales), Giro o Actividad.

3. Las Boletas deben ser timbradas previamente por el SII con Numeración Única Nacional.

4. No es necesario detallar los bienes que se venden o los servicios que se prestan.

5. Pueden contener, además, otras informaciones necesarias para el vendedor y su diseño es convencional. Opcionalmente pueden anotarse datos del comprador.

6. Previa autorización del SII, pueden emitirse mediante máquinas registradoras.

7. Las cantidades consignadas incluyen el Impuesto al Valor Agregado (IVA).

8. No deben anotarse los centavos. No debe tabularse columna para los centavos.

9. La fecha debe anotarse utilizando números árabes o palabras.

6.6.4.4 Libros Contables

Estos documentos permiten al contribuyente llevar un registro contable de la Empresa, realizar el balance anual y respaldar su actividad ante el SII.

Dependiendo del tipo de empresa y de la categoría del contribuyente, se deberá contar con los siguientes Libros:

a. Libro Auxiliar: Es un libro complementario a los principales libros de contabilidad. Su función es registrar todas las operaciones que le son propias y centralizarlas en el Libro Diario mediante un solo asiento contable. Existen, entre otros, los siguientes Libros Auxiliares: Caja, Remuneraciones, Retenciones, Clientes, Compra y Ventas, etc.

b. Libro Auxiliar de Remuneraciones: Es un Libro obligatorio para todo empleador con cinco o más trabajadores, en el que se deberá llevar un registro de las remuneraciones y ser timbrado por el Servicio de Impuestos Internos. Las remuneraciones que se encuentren en este Libro serán las únicas que podrán considerarse como gastos por remuneraciones en la contabilidad de la Empresa.

c. Libro de Compra y Ventas: Es un Libro obligatorio para los contribuyentes afectos al Impuesto al Valor Agregado (IVA), en el que se deberá llevar un registro cronológico de las compras y ventas y ser timbrado por el Servicio de Impuestos Internos.

d. Libro Diario: Corresponde al registro contable en el que se anotan todas las transacciones en forma cronológica. Está compuesto por el debe y el haber, donde se anotan los nombres de las cuentas debitadas y acreditadas con sus respectivos montos.

e. Libro Mayor: Resumen del movimiento de cada una de las cuentas del Libro Diario. Este resumen arroja un saldo deudor o acreedor por cuenta, el cual es trasladado posteriormente al balance.

Estos Libros pueden ser adquiridos en el comercio y luego legalizados ante el SII mediante su timbraje.

El SII también ofrece la posibilidad de llevar el registro contable en formato digital, para lo cual el contribuyente deberá cumplir con los siguientes requisitos:

1. Desempeñar una actividad clasificada como de Primera Categoría, según el Art. 20 de la Ley

sobre Impuesto a la Renta.

2. Contar con Códigos de Autorización de Libros (CAL) para cada tipo de Libro Contable

Electrónico, los que se obtienen de acuerdo a lo establecido por el SII.

3. No tener la condición de querellado, procesado, formalizado o, en su caso, acusado por delito tributario, o bien, haber sido sancionado por este tipo de delito, en tanto no haya dado cumplimiento a la pena impuesta.

4. Presentar la solicitud para acogerse al modelo de operación de Libros Contables Electrónicos, con el compromiso de cumplir las normas establecidas en la resolución respectiva, la que debe ser ingresada por el contribuyente o su representante, en el caso de personas jurídicas, identificado con Certificado Digital para uso tributario en el sitio web del SII.

En la solicitud presentada para acogerse al modelo de operación, deberá cumplir con:

1. Identificar a los signatarios o firmantes autorizados para la generación de los Libros Contables

Electrónicos.

2. Establecer el período inicial de vigencia (año comercial) a partir del cual generará los Libros Contables Electrónicos en el formato establecido por el SII. Este período inicial de vigencia será como mínimo el año calendario en que se le concede la autorización y, a más tardar, el año calendario siguiente.

3. Obligarse a efectuar las declaraciones y pago de impuestos vía Internet en la forma que el Servicio de Impuestos Internos determine, en la medida que se establezcan aplicaciones con tal objeto.

4. Cumplidos los requisitos, el SII podrá autorizar al contribuyente a incorporarse al modelo de operación de Libros Contables.

http://www.sii.cl/catastro/codigos.htm

Unidad 7: Derechos de Marca, Nombre de Dominio

en Internet y Trámites Bancario

7.1 - Introducción a las Metodologías de la Tasación

Esta actividad no es obligatoria y puede ser realizada en cualquier momento de la Creación de una Empresa, sin embargo, es recomendable tener claridad del Nombre de Fantasía, Marca o Logotipo que utilizará la Empresa para identificarse e inscribirla a fin de evitar futuros litigios o problemas.

7.1.1 REVISIÓN E INSCRIPCIÓN DE NOMBRE DE FANTASÍA O MARCA.

Previo a la Inscripción de la Marca es necesario verificar su disponibilidad ante el Instituto Nacional de Propiedad Intelectual (INAPI), luego de esto, es necesario inscribirla a fin de evitar futuros inconvenientes en este aspecto.

7.1.2 ¿CÓMO SE HACE?

Revisión: Una vez seleccionado el nombre de Fantasía o Marca, se debe consultar en el INAPI que no exista dicho nombre o alguno que se asemeje en forma gráfica o fonética al signo que se desee proteger.

Este trámite puede ser realizado en línea directamente en www.inapi.cl, para lo cual es necesario registrarse previamente como usuario.

Se debe tener en cuenta que existen muchas restricciones sobre las Marcas y Logotipos que se desean registrar, como por ejemplo los escudos, las banderas u otros emblemas, las denominaciones o siglas de cualquier Estado, organizaciones internacionales o servicios públicos estatales, los nombres, seudónimos o retratos de una persona natural cualquiera (salvo consentimiento), etc.

Sin embargo, serán susceptibles de registrarse los nombres de personajes históricos cuando hubiesen transcurrido a lo menos 50 años de su muerte, toda vez que no afecte su honor.

No pueden ser registradas las Marcas iguales o que gráfica o fonéticamente se asemejen, de forma que se preste a confusión con otras registradas en el extranjero para los mismos productos, servicios o establecimientos comerciales y/o industriales, siempre que ellas gocen de fama y notoriedad.

Tampoco podrán ser registradas aquellas Marcas iguales o que gráfica o fonéticamente se asemejen, en forma de poder confundirse con otras ya registradas o válidamente solicitadas con anterioridad, en la misma clase.

Inscripción: Este trámite se puede realizar por internet (www.inapi.cl) o en forma presencial por el interesado o su Representante Legal en las oficinas del INAPI,

Cabe señalar que la ley estipula 5 tipos de Marcas y Formularios a los cuales se puede optar:

a. Marcas de Productos: Son aquellas que están destinadas a proteger un producto específico. Para estos efectos, existe un clasificador internacional de productos llamado Clasificador Internacional de Niza, en él se clasifica el universo de cosas que pueden ser objeto de una Marca Comercial, en un listado enumerado que distingue 34 clases de productos.

b. Marcas de Servicios: Éstas no tienen por objeto distinguir un producto, sino un servicio particular. También los servicios se encuentran clasificados, agregando 11 clases al clasificador que culmina con 45 clases.

c. Marcas de Establecimientos Comerciales: En este caso lo que se pretende distinguir no son los productos, sino que el establecimiento donde se venden los productos, así se trate de un supermercado o de un quiosco de diarios. Es necesario tener presente que la protección en este caso, al igual que en el caso de los productos, se extiende a distinguir el establecimiento comercial de determinados productos establecidos en el clasificador internacional e indicados por el solicitante de la Marca. Estas Marcas tienen una extensión solamente regional, es decir, se conceden para ser usadas solamente en una de las 13 Regiones de Chile. No obstante lo expuesto, no habría inconveniente en solicitar una Marca Comercial que distinga un establecimiento comercial para la compraventa de todo tipo de productos en todas las Regiones del país.

d. Marca de Establecimientos Industriales: Aquí el signo está destinado a identificar el establecimiento fabril elaborador de determinados productos. Al igual que en el caso anterior, la protección se concede relacionada con ciertos productos específicos, pero en este caso el ámbito de aplicación es todo el país.

e. Frases de Propaganda: Sin ser rigurosamente Marcas Comerciales, se encuentran reguladas por la ley, la que les brinda su protección. Se trata de expresiones, frases destinadas a publicitar un determinado producto, servicio, establecimiento industrial o comercial. Como característica principal se debe destacar el hecho que la ley les exige ir unidas a una marca registrada.

Junto con los formularios se deberán adjuntar los siguientes documentos:

1. Fotocopia simple de la Constitución de la Sociedad y Protocolización.

2. RUT (Personas Naturales).

3. Fotocopia simple del poder notarial (si es que el trámite lo realiza un tercero).

Si se registra algún Logotipo, se deben adjuntar 6 copias a color del mismo, de un tamaño máximo de 20 x 20 cm.

El Registro de Marca demora aproximadamente 145 días y tiene un costo que varía dependiendo de cada tipo de Registro.

Una vez realizada la Solicitud se procederá a retirar una Orden de Pago la cual debe ser pagada en cualquier banco comercial y, luego, presentada en el INAPI para acreditarlo. Si se realiza por internet todo se puede pagar por esa vía. En ese momento se otorgará un número de registro que formalizará el ingreso de su Solicitud para la Inscripción de una Marca.

Posteriormente, el INAPI realiza un examen preliminar para determinar el cumplimiento de los requisitos mínimos de registrabilidad que debe poseer una marca comercial. La resolución que se pronuncia sobre el examen preliminar puede corresponder a aceptar, rechazar u observar la solicitud para el trámite de publicación en el Diario Oficial.

Si la solicitud es aceptada, se debe publicar la solicitud de marca en el Diario Oficial dentro del plazo de 20 días, contados desde la aceptación.

Una vez efectuada la publicación, se debe esperar 30 días, plazo en el cual podría ocurrir que aparezca otro interesado en la marca solicitada o requiera impedir el registro. Esta eventualidad está establecida en la Ley de Propiedad Industrial.

En caso de que no ocurriera lo antes mencionado, la solicitud pasa al Jefe del Departamento de Propiedad Industrial (DPI) para su última revisión, quien emitirá la resolución definitiva después de haber revisado, por última vez, el cumplimiento de los requisitos de registrabilidad de la Marca.

Si se acepta la Marca se deberá pagar y acreditar el pago de los derechos definitivos dentro del plazo de 60 días, contados desde la resolución que aceptó la Marca. Luego de este plazo se obtendrá el Título o Certificado de Marca.

El pago se debe realizar en el banco comercial que uno indique, el cual queda señalado en el comprobante dado por el INAPI, luego se debe volver a las oficinas del INAPI y mostrar el comprobante de pago para que comience a gestionarse la Solicitud.

http://www.inapi.cl/portal/institucional/600/w3-channel.html

7.2 - Nombre de Dominio en Internet

En la actualidad es de suma importancia para toda empresa tener presencia en internet, y para ello se debe acceder a www.nic.cl para realizar el registro respectivo.

Una vez revisado que el nombre de su empresa está disponible lo debe registrar y cualquier persona que sienta vulnerados sus derechos tiene un plazo de 30 días para presentar una solicitud de revocación.

De existir un conflicto producto de una solicitud de revocación, se realiza un juicio arbitral, en donde un juez árbitro nombrado por Nic Chile dirimirá en el conflicto. Necesariamente debe contratar los servicios de un abogado, para defender sus derechos, y el revocante es quien paga el arbitraje.

Desde el momento que paga el nombre de dominio, puede usar el nombre de dominio y alojar en ella la página web que mande confeccionar para su empresa.

7.3 - Trámites Bancarios

Una vez iniciada la actividad comercial de una empresa, también se inician las transacciones financieras, producto natural de la actividad empresarial. Es por esto fundamental contar con herramientas que faciliten el manejo de los flujos de dinero y de la contabilidad financiera. Uno de los instrumentos principales es la Cuenta Corriente, que entrega beneficios asociados a la seguridad y comodidad, además de la facilitación de las relaciones con proveedores y clientes.

7.3.1 APERTURA DE CUENTA CORRIENTE.

La Cuenta Corriente corresponde a un contrato entre una institución financiera y una persona o empresa, mediante el cual esta última, tras depositar su dinero, tiene la posibilidad de girarlo mediante diversos instrumentos, ya sean cheques, tarjeta de débito, pago automático, etc., hasta el tope de sus depósitos. Por otra parte, la entidad financiera pondrá a disposición del cliente estos instrumentos y se comprometerá a tener los fondos disponibles en cualquier momento.

La Cuenta Corriente está usualmente asociada a una Línea de Crédito, que corresponde a un crédito permanente de libre disposición ofrecido por el banco y tiene como objeto hacer frente a imprevistos financieros. El cliente, por su parte, deberá cubrir los giros realizados y los costos asociados a la Línea de Crédito en el plazo estipulado en el contrato.

Otra alternativa es optar por una Cuenta Vista o Chequera Electrónica, que corresponden en cierto modo a una Cuenta Corriente sin Línea de Crédito ni talonario de cheques.

7.3.2 ¿CÓMO SE HACE?

Para obtener este instrumento financiero, el Titular o Representante Legal deberá concurrir a cualquier banco comercial o institución financiera y presentar los antecedentes en la sección Banca Empresa de la entidad.

El tipo de cuenta y sus productos asociados dependerá, entre otras cosas, del nivel de facturación anual de la Empresa.

Sin embargo, independiente de lo anterior, se deberá cumplir con ciertos requisitos comunes:

1. Declaración de Impuestos al día y sin infracciones laborales ni previsionales.

2. Buenos antecedentes comerciales.

3. Tener más de un año de funcionamiento en su rubro.

En el caso que el interesado sea Persona Natural con giro comercial, deberá presentar los siguientes antecedentes:

1. Cédula de Identidad del Titular o Representante Legal.

2. Iniciación de Actividades.

3. Últimas 2 Declaraciones de Impuesto a la Renta.

4. Últimas 12 Declaraciones de IVA.

5. Último Balance Tributario.

Para Personas Jurídicas y/o Sociedades, se debe adjuntar, además, el original o fotocopia legalizada (recomendado) de:

1. Escritura de Constitución de Sociedad.

2. Inscripción del Extracto de la Escritura Pública de Constitución de Sociedad en el Registro de Comercio respectivo, con sus anotaciones marginales y certificado de vigencia dado por el Conservador de Bienes Raíces.

3. Publicación del Extracto en el Diario Oficial.

4. La apertura de Cuentas Bancarias, no tiene costo, sin embargo su utilización está afecta a los cobros de mantención e impuestos que decreta la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF).

7.3.3 INSTRUMENTOS FINANCIEROS.

El mercado financiero pone a disposición de sus clientes una serie de instrumentos de financiamiento, dependiendo de la necesidad y tipo de empresa, entre los que se encuentran: Crédito Directo: Corresponde a la operación de crédito mediante la cual, el banco o institución financiera presta a la Empresa un monto de dinero que puede ser utilizado sin restricciones y ésta, a su vez, se compromete a pagos mensuales, que consideran el capital y los intereses provenientes del crédito.

Leasing: Esta modalidad de financiamiento corresponde a una operación de crédito que consiste en un contrato de arriendo entre la institución involucrada y el cliente, cuya modalidad difiere del contrato de arriendo tradicional, principalmente en que al final del período pactado el usuario tiene la opción de comprar o devolver el bien en cuestión.

Existen diversos contratos de Leasing dependiendo del activo o bien de capital que se requiera comprar, los cuales pueden ser:

a. Leasing Inmobiliario, para la compra de oficinas, terrenos, inmuebles en general.

b. Leasing Mobiliario, para la compra de maquinaria, vehículos, equipos, etc.

Factoring: El Factoring o Factoraje corresponde a una modalidad de financiamiento orientada principalmente a la pequeña y mediana empresa (Pyme) y que consiste fundamentalmente en el traspaso de la cobranza futura de créditos y facturas (cuentas por cobrar) de la Empresa a la institución financiera, la cual dará a cambio el dinero correspondiente al 90% aproximadamente de esas operaciones. Posteriormente, la institución financiera se encargará del cobro de esos compromisos.

El beneficio de este instrumento de financiamiento es que permite a la Empresa dar crédito a sus clientes sin afectar su flujo financiero.

Las condiciones y requerimientos para optar a estos instrumentos de financiamiento dependerán de cada institución financiera y del estudio de crédito de la Empresa. Es por esto importante consultar directamente en la entidad acerca de las opciones de financiamiento que ofrecen y cuáles son sus condiciones particulares.