TURISMO Y DESARROLLO INMOBILIARIO
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Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica
Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas
territoriales en Centroamérica
TURISMO Y DESARROLLO TURISMO Y DESARROLLO INMOBILIARIOINMOBILIARIO
El Salvador, 2007
Sonia BairesPRISMA, Investigadora asociada
Seminario-Taller: Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centroamérica
Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas
territoriales en Centroamérica
I.I. CONTEXTO ACTUALCONTEXTO ACTUAL
Acciones de promoción del turismo
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Internos: Venta durante 2005-06 de los 4 principales bancos
nacionales con un volumen total de US $3,000 millones, de los cuales se estima US $1,500 serán invertidos en el país
Desarrollo de grandes proyectos de infraestructura (Puerto Cutuco, Carretera Longitudinal del Norte).
Clima de inversión favorable (estabilidad macroeconómica, etc.).
Externos: Dos millones de salvadoreños en el exterior que envían
más de US $3 mil millones anuales, visitan el país e invierten en vivienda.
Retiro de los baby-boomers en Estados Unidos.
a) Factores estimulando a) Factores estimulando inversión inmobiliaria y de inversión inmobiliaria y de turismo:turismo:
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Internacionalización del sistema financiero
-4
-2
0
2
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E-98 M M J S N
E-99 M M J S N
E-200
0 M M J S N
E-200
1 M M J S N
E-200
2 M M J S N
E-200
3 M M
Pasivas
Activas
Inflación
Pasivas-USA
Tasas de interés domésticas activas y pasivas, inflación y tasas de interés pasivas en Estados Unidos. Años 1998-2003.
Banca salvadoreña (2002)
1/3 del total de activos en Centro América.
4 bancos más grandes eran los 4 bancos privados más grandes de la región.
Convergencia tasas de interés e inflación hacia tasas internacionales.
Fuente: BCR, 1998-2002
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Iniciativa colaborativa de diálogo e investigación sobre dinámicas
territoriales en CentroaméricaFuente: CND, 2007
Carretera Longitudinal del Norte
Longitudinal Norte
Fuente: CND, 2007
Puerto Cutuco
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TURISMO RECEPTIVOPRINCIPALES MERCADOS TURÍSTICOS
0
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
1,400,000
19
97
19
98
19
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20
00
20
01
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02
20
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20
04
20
05
20
06
PE
RS
ON
AS
Total
Centro América
Norte América
Sur América
Europa
Resto del Mundo
Fuente: CORSATUR. Boletín Estadístico 2006- El Salvador
TURISMO RECEPTIVOPRINCIPALES MERCADOS TURÍSTICOS
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
PE
RS
ON
AS
GuatemalaEstados UnidosHondurasNicaragua
b.1) Importancia del sector b.1) Importancia del sector turismoturismo
Número turistas y procedencia Tercer país receptor de turistas. Provenientes de C.A. y EE.UU. En C.A. principalmente de
Guatemala.
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EVOLUCION DEL PIB SECTOR TURISMO
0.02,000.04,000.06,000.08,000.0
10,000.012,000.014,000.016,000.018,000.020,000.0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
MIL
ES
DE
US
$
PIB
PIB TURISMO
Fuente: Elaboración propia en base al Boletín Estadístico 2006 – El Salvaor. MITUR.
EVOLUCION DEL PORCENTAJE DEL PIB DEL SECTOR TURISMO
1.92% 1.71%2.39% 2.50% 2.66%
3.79%
4.65%
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Proporción del PIB Total
Año % PIB
2000 1.92%
2001 1.71%
2002 2.39%
2003 2.50%
2004 2.66%
2005 3.79%
2006 4.65%
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Empleo generado
Fuente:Informe Económico y Financiero del Sector Turismo 2004-2006. BMI
ESTADIA DE VISITANTES Y GASTO PROMEDIO 2004-2006
POBLACION EMPLEADA SECTOR TURISMO
Fuente: Informe Financiero del Sector Turismo 2004-2006. BMI
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Apuesta turística
• Congresos y Convenciones (San Salvador)• Sol y Playa (Los Cóbanos, La Libertad, Costa
del Sol, Bahía de Jiquilisco, Golfo de Fonseca)• Ecoturismo y aventura (Ruta de la paz,
volcanes y lagos; parques nacionales)• Arqueológico, histórico, cultural (Ruta de
Las Flores, Ruta de las mil cumbres, Ruta arqueológica, Ruta paraíso artesanal, Suchitoto, Ilobasco).
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Proyectos en marchaComplejo Hotelero,
Decameron Salinitas• $30 millones desde 2005. • Construcción inicial: 260 habitaciones,
discoteca, piscinas, restaurante, bares y lago artificial.
• I Etapa expansión: $7 millones para 178 habitaciones, nuevas áreas spa y bar, 6 salones, 4 restaurantes, 2 piscinas.
• II Etapa expansión: centro de convenciones 2000m2, 114 habitaciones y lobby. Aun pendientes villas de playa.
Portopango, Lago de Ilopango
• $250 millones, VISION MAKER de MIAMI e Inversiones Portopango
• Hotel 5 estrellas, 60 habitaciones y 40 bungalows.
• Isla Fisherman, 30 bungalows, una iglesia, supermercado, y otras amenidades
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EVOLUCION DEL PIB SECTOR CONSTRUCCION
0.0
1,000.0
2,000.0
3,000.0
4,000.0
5,000.0
6,000.0
7,000.0
8,000.0
9,000.0
10,000.0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
MIL
ES
DE
US
$
Total PIB
Construcción
EVOLUCION DEL PORCENTAJE DEL PIB DEL SECTOR CONSTRUCCION
3.58%
3.85%
4.02% 4.05%
3.40%
3.60% 3.64%
3.00%
3.20%
3.40%
3.60%
3.80%
4.00%
4.20%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Fuente: Informe Económico y Financiero del Sector Construcción 2006. BMI
b.2) Importancia del sector b.2) Importancia del sector construcciónconstrucción
Año % PIB
2000 3.58%
2001 3.85%
2002 4.02%
2003 4.05%
2004 3.40%
2005 3.60%
2006 3.64%
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Empleo generado
Evolución de Empleo en elSector Construcción
0
500,000
1,000,000
1,500,000
2,000,000
2,500,000
3,000,000
MIL
ES
Total Ocupados 2,308,412 2,446,559 2,383,854 2,492,537 2,506,679 2,590,128
Construccion 118,833 133,007 136,246 162,659 162,755 146,811
2000 2001 2002 2003 2004 2005
Fuente: Elaboración propia en base a Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples de años mencionados
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Inversión extranjera directa
AÑO % TOTAL
2001 0.55%
2002 0.39%
2003 0.38%
2004 0.34%
2005 0.30%
2006 0.28%
EVOLUCION DE INVERSION EXTRANJERA EN SECTOR CONSTRUCCION RESPECTO AL PIB
0.55%
0.39% 0.38%0.34%
0.30% 0.28%
0.00%
0.10%
0.20%
0.30%
0.40%
0.50%
0.60%
2001 2002 2003 2004 2005 2006
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Evolución del créditoCREDITOS OTORGADOS POR EL SISTEMA
FINANCIERO AL SECTOR
0
100
200
300
400
500
600
2003 2004 2005 2006
Mill
on
es
de
US
$
Vivienda
Construcción
Fuente: Elaboración Propia en base a datos tomados del BCR
CREDITOS OTORGADOS PARA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS POR BANCOS
0
50
100
150
mill
on
es
de
US
$
Agrícola
Cuscatlán
Salvadoreño
Scotiabank
Agrícola 70.7 87 86.9 47.7
Cuscatlán 80.2 60 96.6 84.3
Salvadoreño 28.6 25 11.6 17.3
Scotiabank 1.8 4.1 13 5.6
2003 2004 2005 2006
CREDITOS OTORGADOS PARA ADQUISICION DE VIVIENDAS POR BANCOS
0
50
100
150
200
mill
on
es
de
US
$
Agrícola
Cuscatlán
Salvadoreño
Scotiabank
Agrícola 102.5 126.5 129.7 65.7
Cuscatlán 122.8 111.2 94.2 88.1
Salvadoreño 36.2 52.7 31.7 25.4
Scotiabank 44.5 25.7 153.9 137.3
2003 2004 2005 2006
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Tendencias (En qué y dónde se esta
invirtiendo)
• Inversión inmobiliaria en el AMSS (torres de aptos) (capitales medianos y grandes)
• Inversión en lotificaciones y complejos de segundas viviendas de pequeña escala (costa y montaña).
• Grandes inversiones turísticas (Costa del Sol)• Co-inversiones turísticas capital nacional e
internacional (Portopango, AMSS).
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Proyectos turísticos inmobiliarios
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Inversión inmobiliaria en AMSSExpansión Vertical: San Salvador
370 Av. La Capilla
Torres del Sol
105 Campestre
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Beach ResortsCosta Real Resort Beach, Costa del Sol (km 15)
• Proy. Residencial turístico de Grupo Real, de 4 torres de 7 pisos y 104 apartamentos
• 2 piscinas, casa club y helipuerto• Construcción de Marina.
Punta Roca Beach Resort,Puerto La Libertad
•96 Aptos en condominio, de Ruiz Maida•Frente a Playa en Puerto La Libertad
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Complejos residenciales para migrantes
Riverside Gardens, San Miguel
• Complejo cerrado de residencias
• Constructora Universal
• Lotes y viviendas con amenidades como megapiscina, juegos acuáticos, “lazy river”, cascada, etc.
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Lotificaciones 2ª residencia (Ruta de las Flores)
Americasas. Más de 500 lotificaciones en 5 proyectos en Apaneca, Juayúa y zonas aledañas.
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ATACO APANECA
JUAYUA
SALCOATITLAN
NAHUIZALCO
Mercado de suelosCalculo de isovalor
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Lotificaciones para 2ª residencia
SURLEIComasagua, afueras del AMSS26 lotes, vende EXPERTHACasas diseñadas por pedido “otro pedacito de Suiza en C.A.”
EL OASIS Y LAS PLACITASSan Miguel, 330 lotificaciones de Agropecuaria Montegrande.
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II. ACTORES Y II. ACTORES Y REGULACIONESREGULACIONES
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Marco RegulatorioLey Nacional de Turismo (dic. 2005)
• Registro Nacional de Turismo• Incentivos para inversiones mayores a US $50 mil:
- Exoneración de impuesto por transferencia de bienes raíces destinados a proyectos turísticos.
- Exoneración del 100% IVA por importación de maquinaria y equipo que sea invertida por fondos propios.
- Exención de pago de ISRenta por 10 años. - Exención parcial de pago de tasas Municipales por 5
años.• Fondo para Promoción Turística:
- 5% aplicado sobre la base del precio diario del servicio de alojamiento.- $7 por salida y por persona.- Todas las empresas beneficiadas deben contribuir con 5% de las ganancias generadas.
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Virajes en propuestas gobierno
De una propuesta integral (CND, 2004) a una propuesta que prioriza a los grandes inversionistas (PNT, 2005)
Priorización de la inversión extranjera en relación al aprovechamiento de los factores endógenos y actores locales.
Desvinculación del rol de los pobladores y del territorio en relación a la estrategia del plan 2014. Invisibilización de los gobiernos locales y pobladores.
Ausencia de mecanismos concretos para proteger recursos naturales.
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III. CONFLICTOS E IMPACTOS III. CONFLICTOS E IMPACTOS SOCIO-AMBIENTALESSOCIO-AMBIENTALES
Sitio Impactos ambientales Impactos sociales
Club de Golf y Villas Las Veraneras, Playa Los Cóbanos, Sonsonate. Febrero 2007
Daño irreversible a 31,224.69 m3 de arrecife de coral.Daños a 1032 especies marinas.
418 familias de lugar y 8 mil personas de la zona costera que comprende el arrecife, dejarían de percibir beneficios.
Playa Bola de MontePropiedad de CORSATUR(desde los años 70)
Familias viviendo actualmente en la comunidad Garita Palmera serían desalojadas.
Puerto de Cutuco, La Unión Construcción de Plantas Termoeléctricas(Sept 2007)
Las plantas funcionarán a base de carbón, el cual es altamente contaminante.Posibilidad de lluvia ácida.Contaminación sonora.
Posible desplazamiento de población habitando la zona.
Finca El Espino, Antiguo Cuscatlán, AMSSConstrucción cancha de Golf de Club CampestreSeptiembre 2007.
Tala de 2926 árboles, bosque de sombra.Zona de recarga de água del AMSS.
Este debate es parte de un conflicto mayor relacionado con el cambio de uso del suelo que afectaría el recurso agua para toda la población del AMSS.
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Conflictos socio-ambientales
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IV. DESAFÍOS DEL SECTORIV. DESAFÍOS DEL SECTOR Mejora de la oferta hotelera y de los productos y
rutas, recorridos que se ofrecen. Integración y agrupación de la oferta de pequeños
empresarios. Pocos estudios sobre temas clave (características de
turistas C.A. o de los migrantes residentes en EE UU).
Planificación territorial con participación de actores locales, que regule crecimiento urbano desordenado.
Degradación acentuada de los recursos naturales. Información disponible en Internet aunque ha
mejorado es todavía insuficiente. Mejora de la seguridad pública (PNC).
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TEMAS PARA INVESTIGARTEMAS PARA INVESTIGAR
1) Mercados de suelo y de vivienda en zonas de desarrollo turístico.
2) Impactos socio-ambientales de proyectos construidos y en marcha.
3) Caracterización del o los modelos de turismo que se están desarrollando.