DESARROLLO INMOBILIARIO

Profesor Lorenzo Carbonell T. 28 agosto 2008

CLASE 3 MERCADO INMOBILIARIOLA OFERTA

VARIABLES QUE INCIDEN EN EL RESULTADO DEL NEGOCIO

• Variables Endógenas– Definición Producto

• Definición de concepto producto– Estudio de mercado– Detección de necesidades del cliente

• Desarrollo Arquitectónico• Rendimiento Arquitectónico

– Costos asociados al proyecto– Precios y condiciones de venta– Promoción y marketing– Gestión del proyecto

• Administración• Control de la ejecución

DEMANDA

Hogares

La demanda de viviendas nuevas se genera por:

- Nuevos hogares- Retiros por: siniestralidad obsolescencia reciclaje

Propietarios

Arrendatarios

InversionistasInmobiliarios

OFERTA

La oferta está constituida por:

- Stock de viviendas- Viviendas construidas en el período

Desarrolladores

Gestoresinmobiliarios

EmpresasConstructoras

Profesionales

Terreno

Subcontratos

Mano de

obra

MaterialesY

equipos

PRODUCCION DE VIVIENDAS

CADENA DE VALOR AGREGADO

La demanda de viviendas nuevas es muy elástica (tiene fluctuaciones muy próximas a la horizontal). Esta demanda es generada por:1. Crecimiento de los hogares, ya sea por crecimiento demográfico o por disminución del tamaño de los mismos.2. Por retiro de stock, provocado por siniestralidad, obsolescencia y reciclaje de terrenos.Esto hace que la demanda sea muy estable en el tiempo, y variará de acuerdo suba o baje la tasa de interés (disminución o aumento de la demanda respectivamente)

En el mercado inmobiliario de viviendas nuevas, la demanda es la capacidad del mercado de absorber unidades en un período de tiempo, de deshacer stock; y oferta, el flujo de unidades incorporadas en el mismo período de tiempo más el stock acumulado.

ESTUDIO DE LA OFERTA

InversionistasInmobiliarios

OFERTA

La oferta está constituida por:

- Stock de viviendas- Viviendas construidas en el período

COMPOSICION DE LA OFERTA

STOCK DE VIVIENDAS:Viviendas existentes al corte temporal del estudio.

VIVIENDAS CONSTRUIDAS:Viviendas ingresadas a la oferta en el período estudiado

COMPOSICION DE LA OFERTA:Por tipología.Por segmento de precio.Por localización.Por características del programa.

EQUILIBRIO DE UN MERCADO CUALQUIERA, EN RÉGIMEN DE COMPETENCIA.

Si la cantidad demandada de un bien es igual a la ofrecida estamos en un mercado en equilibrio.

A. Si el precio cae a un nivel inferior al de equilibrio hay un exceso de demanda, que produce escasez ya que los consumidores están dispuestos a comprar más de lo que los productores están dispuestos a vender al precio de equilibrio; la oferta disminuye hasta el nuevo punto de equilibrio d desplazando la curva de oferta hacia abajo.La escasez hace subir los precios produciendo dos efectos:1. El mercado se desplaza en sentido ascendente a lo largo de la curva de demanda reduciendo la cantidad demandada.2. El mercado se desplaza, por la entrada de nuevos oferentes atraidos por el mayor precio, en sentido ascendente a lo largo de la curva de oferta aumentando la cantidad ofrecida.

La cantidad demandada disminuye y la ofrecida aumenta, reduciendo la diferencia entre demanda y oferta; el precio sigue subiendo hasta que desaparece el exceso de demanda, restableciéndose el equilibrio del mercado

B. Si el precio es superior al precio de equilibrio se produce un exceso de oferta, es decir, los productores están dispuestos a vender más de lo que los compradores están dispuestos a comprar; este excedente provoca la baja del precio, ocurriendo:1. El mercado se desplaza en sentido descendente a lo largo de la curva de demanda, aumentado la cantidad demandada.2. El mercado se desplaza en sentido descendente a lo largo de la curva de oferta reduciendo la cantidad ofrecida.Si la cantidad demandada aumenta y la ofrecida disminuye, la diferencia entre oferta y demanda disminuye y el precio baja hasta que desaparece el exceso de oferta, restableciéndose el equilibrio del mercado.

PV Ventas StockConcepción 3.986.534 2.886.775 1.099.759San Pedro 4.992.581 3.220.494 1.772.087Talcahuano 950.857 678.199 272.658Chiguayante 690.998 454.390 236.608

10.620.970 7.239.858 3.381.112

Casas PV Ventas StockConcepción 959.556 537.419 422.137San Pedro 3.158.590 2.181.839 976.751Talcahuano 710.518 511.540 198.978Chiguayante 300.410 191.570 108.840

Total 5.129.074 3.422.368 1.706.706

Composición de las Ventas de Casas (UF) Gran Concepción

16%

63%

15%

6%

Concepción San Pedro Talcahuano Chiguayante

Departamentos PV Ventas StockConcepción 3.026.978 2.349.356 677.622San Pedro 1.833.991 1.038.655 795.336Talcahuano 240.339 166.659 73.680Chiguayante 390.588 262.820 127.768

5.491.896 3.817.490 1.674.406

Composición de las Ventas de Departamentos (UF) Gran Concepción

7%4%

27%62%

Concepción San Pedro Talcahuano Chiguayante

OFERTA INMOBILIARIA EN EL GRAN CONCEPCIONSEGUN INVERSION TOTAL (UF)

Abril 2006

TOTAL

CASAS

DEPARTAMENTOS

Oferta Casas Deptos. TotalConcepción 406 1.716 2.122San Pedro 1.805 974 2.779Talcahuano 608 206 814Chiguayante 217 108 325

Total 3.036 3.004 6.040

Ventas Casas Deptos. TotalConcepción 297 1.353 1.650San Pedro 1.310 628 1.938Talcahuano 542 143 685Chiguayante 159 80 239

Total 2.308 2.204 4.512

Stock Casas Deptos. TotalConcepción 109 363 472San Pedro 495 346 841Talcahuano 66 63 129Chiguayante 58 28 86

Total 728 800 1.528

COMPOSICION DE LA OFERTA SEGUN TIPOLOGIA.Abril 2006.

OFERTA

DEMANDA

STOCK

Composición de la Oferta de Casas (unidades)Gran Concepción

7%

20%

60%

13%

Concepción San Pedro Talcahuano Chiguayante

Composición de la Oferta de Departamentos (unidades)

Gran Concepción

57%

32%

7% 4%

Concepción San Pedro Talcahuano Chiguayante

(-)

(=)

Casa

Construido UF Const. Vendido UF Vend. Stock UF Stock400 - 500 UF 0 0500 - 600 UF 0 0600-700 UF 0 0700 - 800 UF 0 0800 - 900 UF 0 0900 - 1000 UF 0 01000 - 1100 UF 0 01100 - 1300 UF 0 01300 - 1500 UF 0 01500 - 1700 UF 55 88.537 35 56.305 20 32.2321700 - 2000 UF 47 87.304 43 80.024 4 7.2802000 - 2300 UF 0 02300 - 2600 UF 122 288.720 105 247.240 17 41.4802600 - 2900 UF 53 146.027 44 120.866 9 25.1612900 - 3200 UF 77 235.642 44 134.010 33 101.6323200 - 3500 UF 24 80.530 8 26.849 16 53.6813500 - 4000 UF 22 82.500 12 44.460 10 38.0404000 - 4500 UF 6 24.340 6 24.340 0 04500 - 5000 UF 0 0Más de 5000 UF 0 0

Departamento

Construido UF Const. Vendido UF Vend. Stock UF Stock400 - 500 UF 0 0500 - 600 UF 0 0600-700 UF 0 0700 - 800 UF 0 0800 - 900 UF 316 259.600 274 225.100 42 34.500900 - 1000 UF 0 01000 - 1100 UF 6 6.216 6 6.216 0 01100 - 1300 UF 209 237.551 110 124.838 99 112.7131300 - 1500 UF 253 349.284 198 271.778 55 77.5061500 - 1700 UF 201 324.553 157 251.674 44 72.8791700 - 2000 UF 117 209.785 108 194.065 9 15.7202000 - 2300 UF 262 545.308 232 481.181 30 64.1272300 - 2600 UF 109 264.992 102 247.995 7 16.9972600 - 2900 UF 57 157.410 49 135.380 8 22.0302900 - 3200 UF 10 29.990 4 11.996 6 17.9943200 - 3500 UF 84 269.784 71 227.815 13 41.9693500 - 4000 UF 50 181.791 28 99.104 22 82.6874000 - 4500 UF 6 26.550 3 13.250 3 13.3004500 - 5000 UF 22 103.400 3 14.700 19 88.700Más de 5000 UF 11 60.764 8 44.264 3 16.500

COMPOSICION DE LA OFERTA SEGUN SEGMENTO DE PRECIOS. ABRIL 2006. Casas

Ventas y Stock por Proyecto(unidades)

0

50

100

150

200

250

1D/1B 1D/2B 2D/1B 2D/2B 3D/1B 3D/2B 3D/3B 4D/2B 4D/3B

Proyecto

un

idad

es

Unidades Vendidas Unidades en Stock

DepartamentosVentas y Stock por Proyecto

(unidades)

0

100

200

300

400

500

600

1D/1B 1D/2B 2D/1B 2D/2B 3D/1B 3D/2B 3D/3B 4D/2B 4D/3B

unid

ades

Unidades Vendidas Unidades en Stock

Proyectos de Casas de Acuerdo a UF/m2

0 5 10 15 20 25 30 35

VILLA CONAVICOOP SAN PEDRO

PARQUE RESIDENCIAL LAS SALINAS

PLAZAS DEL SOL

PARQUE RESIDENCIAL SAN MARCOS

PORTAL DE SAN PEDRO

CONDOMINIOS DE SAN PEDRO

PORTAL PONIENTE

CONDOMINIO FELIPE DE ASTURIAS

CONJ UNTO FRANCISCO COLOANE

VALLE SAN EUGENIO

J AIME REPULLO

CONDOMINIO SAN IGNACIO

COSTA SAN PEDRO

BOSQUES DE SAN PEDRO

VALLE NOBLE

LA FORESTA DE SAN SEBASTIAN

LAS TERRAZAS DE CHIGUAYANTE

SAN PEDRO DEL VALLE

BOSQUES DE SAN PEDRO IV ETAPA

LOS CLAVELES

CASAS CALLE PAICAVI

CONDOMINIO J ARDINES DE SAN PEDRO

PORTAL ORIENTE II

CONDOMINIO LOS J ARDINES DE COCHRANE

PORTAL ORIENTE

DONA EMILIA

ANTILHUE

LOS CANELOS

CONDOMINIO LAS ROSAS

BRISA DEL SOL PONIENTE

BRISA IV ETAPA

LA PENINSULA / COND. CALFULEN

DONA J OSEFINA

CONDOMINIO REINA SOFIA

LAS TERRAZAS DEL ROSARIO

LA PENINSULA / COND. ANTILCO

LOS GLADIOLOS

DON ALVARO

DONA MARGARITA

LAS AZALEAS

CONDOMINIO SANTA PAULA

CONDOMINIO DONA ANTONIA

CONDOMINIO VISTA VERDE

DON LUCIANO

LAS PALMAS DE SAN SEBASTIAN, ETAPA 1

Inm

ob

ilia

ria

UF/m2

Proyectos de Departamentos de Acuerdo a UF/m2

0 10 20 30 40 50 60

SAN PEDRO DEL MAR COND. PIONERO III ETAPA

BORDE LAGUNA

SAN PEDRO DEL MAR COND. PIONERO IV ETAPA

AURORA DE CHILE

CONDOMINIO SEBASTIAN DE LOS REYES

ATALAYA DE ANDALUE 2

CONDOMINIO RODRIGO DE TRIANA

CONDOMINIO FERNANDO DE ARAGON

CONDOMINIO BOSQUEMAR

PARQUE LAGUNA REDONDA, CUARTA ETAPA

EDIFICIO BORDE RIO

EDIFICIOS VISTAS DE LOS ACACIOS

CONDOMINIO LOS ACACIOS DE SAN PEDRO

EDIFICIOS ALTURAS DE BRISA, DON OSCAR

PORTADA DE SAN SEBASTIAN

ATALAYA DE ANDALUE

EDIFICIOS ALTURAS DE BRISA, DON CARLOS

EDIFICIO ALTURAS DE BRISA, DON CLAUDIO

PORTAL BICENTENARIO

ALTOS DE ANDALUE

EDIFICIO CHILOE

TERRAZAS DEL LAGO

EDIFICIO ALTA CUMBRE

CENTRO MAYOR

EDIFICIO PETROHUE

PLAZA DEL RIO

EDIFICIO BORDE PARQUE

AVENIDA INGLESA

PARQUE MANANTIALES

ALTO ARAUCO

CITY

EDIFICIOS TERRA SOL

EDIFICIO MIRADOR

TORRE DEL ESTE

Inm

obili

aria

UF/m2

COMPOSICION DE LA OFERTA SEGÚN LOCALIZACION.Abril 2006.

Composición de la OfertaConcepción

81%

19%

Casas Deptos

Composición de la OfertaSan Pedro

65%

35%

Casas Deptos

Composición de la OfertaTalcahuano

75%

25%

Casas Deptos

Composición de la OfertaChiguayante

33%

67%

Casas Deptos

COMPOSICION DE LA OFERTA SEGÚN TIPOLOGIA Y LOCALIZACION.Abril 2006.

Composición de las Ventas (unidades) Gran Concepción

5%

15%

43%

37%

Concepción San Pedro Talcahuano Chiguayante

Composición del Stock (unidades) Gran Concepción

6%

8%

55%

31%

Concepción San Pedro Talcahuano Chiguayante

Composición de la Oferta de Casas (unidades)Gran Concepción

7%

20%

60%

13%

Concepción San Pedro Talcahuano Chiguayante

Composición de la Oferta de Departamentos (unidades)

Gran Concepción

57%

32%

7% 4%

Concepción San Pedro Talcahuano Chiguayante

Tipo Construido UF Const. Vendido UF Vend. Stock UF Stock

1D/1B

1D/2B

2D/1B

2D/2B

3D/1B

3D/2B 130 274.929 93 194.992 37 79.937

3D/3B 229 602.489 176 443.662 53 158.827

4D/2B 0 0

4D/3B 30 92.892 15 45.990 15 46.902

Casa

Tipo Construido UF Const. Vendido UF Vend. Stock UF Stock

1D/1B 297 388.601 261 342.610 36 45.991

1D/2B 12 23.268 12 23.268 0 0

2D/1B 168 285.675 159 271.985 9 13.690

2D/2B 370 709.750 262 520.209 108 189.541

3D/1B 311 268.000 271 235.200 40 32.800

3D/2B 485 1.106.470 342 805.244 143 301.226

3D/3B 40 146.000 22 77.900 18 68.100

4D/2B 21 57.960 18 49.680 3 8.280

4D/3B 12 41.254 6 23.260 6 17.994

Departamento

CasasVentas y Stock por Proyecto

(unidades)

0

50

100

150

200

250

1D/1B 1D/2B 2D/1B 2D/2B 3D/1B 3D/2B 3D/3B 4D/2B 4D/3B

un

idad

es

Unidades Vendidas Unidades en Stock

DepartamentosVentas y Stock por Proyecto

(unidades)

0

100

200

300

400

500

600

1D/1B 1D/2B 2D/1B 2D/2B 3D/1B 3D/2B 3D/3B 4D/2B 4D/3B

Proyecto

un

idad

es

Unidades Vendidas Unidades en Stock

OFERTA INMOBILIARIA SEGÚN PROGRAMA