DESARROLLO INMOBILIARIO

Profesor Lorenzo Carbonell T. 21 agosto 2008

CLASE 2 MERCADO INMOBILIARIOLA DEMANDA

VARIABLES QUE INCIDEN EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO

• Variables Exógenas– Comportamiento de la economía.

• Crecimiento de la economía• Administración financiera del país• Crecimiento del Ingreso de las personas• Distribución del Ingreso• El riesgo país• La tasa de Interés

– Variables relacionadas con la Administración• Administración de las ciudades• Políticas urbanas, culturales y sociales.

– Variables relacionadas con el Mercado• La Competencia• Los Precios• Los Productos• El Cliente

VARIABLES QUE INCIDEN EN EL DESARROLLO INMOBILIARIO

• Variables Endógenas– Definición Producto

• Definición de concepto producto– Estudio de mercado– Detección de necesidades del cliente

• Desarrollo Arquitectónico• Rendimiento Arquitectónico

– Costos asociados al proyecto– Precios y condiciones de venta– Promoción y marketing– Gestión del proyecto

• Administración• Control de la ejecución

DEMANDA

Hogares

La demanda de viviendas nuevas se genera por:

- Nuevos hogares- Retiros por: siniestralidad obsolescencia reciclaje

Propietarios

Arrendatarios

InversionistasInmobiliarios

OFERTA

La oferta está constituida por:

- Stock de viviendas- Viviendas construidas en el período

Desarrolladores

Gestoresinmobiliarios

EmpresasConstructoras

Profesionales

Terreno

Subcontratos

Mano de

obra

MaterialesY

equipos

PRODUCCION DE VIVIENDAS

CADENA DE VALOR AGREGADO

ESTUDIO DE LA DEMANDA

DEMANDA

Hogares

La demanda de viviendas nuevas se genera por:

- Nuevos hogares- Retiros por: siniestralidad obsolescencia reciclaje

NUEVOS HOGARES:Crecimiento vegetativo de la poblaciónBalance migratorioCambios en la composición de los hogares

RETIRO DE VIVIENDAS:SiniestralidadObsolescenciaReciclaje

CAMBIOS ECONOMICOS Y CULTURALES:Mejoramiento de estándaresMejoramiento calidad

CONSTITUCION DE LA DEMANDA

CONCEPTOS BASICOS

• Requerimientos de nuevas viviendas• Concepto de déficit• Déficit cuantitativo• Déficit cualitativo• Concepto de demanda• Demanda cuantitativa• Demanda cualitativa. Concepto de estándar.• Estratificación socio-económica de la demanda• Estratificación espacial de la demanda• Fuentes de información

Clasificación del Parque Habitacional

VIVIENDAS SEGÚN TIPO

VIVIENDAS SEGÚN INDICE DE HACINAMIENTO

Requerimientos de nuevas viviendasViviendas irrecuperables 155.631

Hogares allegados 241.979

Núcleos hacinados independientes 145.932

Total 543.542

36,7 viviendas cada 1.000 habitantes 1,4 viviendas cada 100 hogares

Requerimientos de ampliaciónViviendas buenas y recuperables con:  

- hacinamiento crítico y medio 362.774

- núcleos hacinados y dependientes 79.591

Total 442.365

11,3% del stock requiere ampliación o movilidad

Requerimientos de mejoramientoViviendas sólo con materialidad recuperable 380.054

Viviendas sólo con saneamiento deficiente 190.533

Viviendas con (1 + 2) simultáneos 106.969

Total 677.556

17,4% del stock requiere acciones de mejoramiento

REQUERIMIENTO DE VIVIENDAS SEGÚN CENSO 2002

DEFICIT HABITACIONAL SEGÚN DIVERSAS FUENTES

EVOLUCION DEL DEFICIT HABITACIONAL. 1952-2002

Requerimientos anuales

• Crecimiento anual de los hogares 96.000

• Reposición del stock 24.000

Piso Mínimo de Construcción Anual 120.000

Modelo microeconómico del mercado de viviendas nuevas.

Para aplicar el modelo microeconómico al mercado de viviendas deberían darse los siguientes requisitos:1. Que las unidades transadas fueran homogéneas.2. Que se determine el período de tiempo en que se cuentan las transacciones (flujos)3. Que exista contemporaneidad en las transacciones entre Oferta y Demanda.

No es posible aplicar el modelo microeconómico al mercado de viviendas nuevas ya que no se cumple la condición de contemporaneidad dado su ciclo de producción, y porque la demanda está fuertemente ligada a factores macroeconómicos. Estas condiciones se dan sólo en el mercado de arrendamiento.

Lo que se puede estudiar es sólo la oferta, ya que la demanda es un precio cuyas fluctuaciones dependen de la tasa de interés (variable macroeconómica) El tramo de interés para los desarrolladores inmobiliarios es el desplazamiento de la curva de demanda a un año plazo.

aumento tasa de interés

disminución tasa de interés

tramo de interés para los desarrolladores inmobiliarios

La demanda de viviendas nuevas es muy elástica (tiene fluctuaciones muy próximas a la horizontal). Esta demanda es generada por:1. Crecimiento de los hogares, ya sea por crecimiento demográfico o por disminución del tamaño de los mismos.2. Por retiro de stock, provocado por siniestralidad, obsolescencia y reciclaje de terrenos.Esto hace que la demanda sea muy estable en el tiempo, y variará de acuerdo suba o baje la tasa de interés (disminución o aumento de la demanda respectivamente)

En el mercado inmobiliario de viviendas nuevas, la demanda es la capacidad del mercado de absorber unidades en un período de tiempo, de deshacer stock; y oferta, el flujo de unidades incorporadas en el mismo período de tiempo más el stock acumulado.

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

4.000.000

4.500.000

5.000.000

Mo

nto

s T

ran

sad

os (

UF

)

año

Montos Transados (UF)Gran Concepción

Total 797.769 2.705.1262.959.7513.582.8354.137.6794.550.391 990.168

2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06

Año 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06Concepción 402.891 1.302.626 1.706.130 1.505.789 1.509.923 1.041.578 369.905San Pedro 79.528 549.226 424.238 1.077.234 1.672.189 1.946.762 445.950Coronel 0 0 0 109.416 85.613 57.610 0Talcahuano 233.832 529.875 558.652 592.574 584.324 1.206.163 120.458Chiguayante 81.518 323.399 270.731 297.822 285.630 298.278 53.855

Total 797.769 2.705.126 2.959.751 3.582.835 4.137.679 4.550.391 990.168

Montos Transados (UF)

Año 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06Concepción 50,50% 48,15% 57,64% 42,03% 36,49% 22,89% 37,36%San Pedro 9,97% 20,30% 14,33% 30,07% 40,41% 42,78% 45,04%Coronel s/i s/i s/i 3,05% 2,07% 1,27% 0,00%Talcahuano 29,31% 19,59% 18,87% 16,54% 14,12% 26,51% 12,17%Chiguayante 10,22% 11,96% 9,15% 8,31% 6,90% 6,55% 5,44%

Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

Participación de las Comunas en el Mercado Inmobiliario

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

Un

idad

es T

ran

sad

as

año

Número Viviendas TransadasGran Concepción

Total 615 2.299 2.217 3.045 3.214 3.113 653

2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06

Año 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06Concepción 302 945 970 887 1.013 616 211San Pedro 22 299 216 894 1.174 1.063 260Coronel 0 0 0 197 145 87 0Talcahuano 215 673 696 736 607 1.152 125Chiguayante 76 382 335 331 275 195 57

Total 615 2.299 2.217 3.045 3.214 3.113 653

Unidades Transadas

Año 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06Concepción 49,11% 41,10% 43,75% 29,13% 31,52% 19,79% 32,31%San Pedro 3,58% 13,01% 9,74% 29,36% 36,53% 34,15% 39,82%Coronel 0,00% 0,00% 0,00% 6,47% 4,51% 2,79% 0,00%Talcahuano 34,96% 29,27% 31,39% 24,17% 18,89% 37,01% 19,14%Chiguayante 12,36% 16,62% 15,11% 10,87% 8,56% 6,26% 8,73%

Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

Participación de las Comunas en el Mercado Inmobiliario

Evolución de la Demanda Gran Concepción por Precio

0200400600800

1000120014001600

400

- 700

UF

700

- 110

0 UF

1100

- 23

00 U

F

2300

- 35

00 U

F

3500

- M

às 5

000

UF

Precio (UF)

Un

ida

de

s

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Año 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06Concepción 228 291 437 386 509 402 108San Pedro 20 285 191 665 865 756 188Coronel 0 0 0 197 145 87 0Talcahuano 205 649 691 727 568 892 105Chiguayante 74 380 332 315 253 171 54

Total 527 1.605 1.651 2.290 2.340 2.308 455% Casas/Tot. Viv. 85,69% 69,81% 74,47% 75,21% 72,81% 74,14% 69,68%

Casas Transadas

Año 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06Concepción 43,26% 18,13% 26,47% 16,86% 21,75% 17,42% 23,74%San Pedro 3,80% 17,76% 11,57% 29,04% 36,97% 32,76% 41,32%Coronel 8,60% 6,20% 3,77% 0,00%Talcahuano 38,90% 40,44% 41,85% 31,75% 24,27% 38,65% 23,08%Chiguayante 14,04% 23,68% 20,11% 13,76% 10,81% 7,41% 11,87%

Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

Porcentaje Casas

Año

Precio 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06 Total400 - 700 UF 246 852 718 1113 841 622 76 4392700 - 1100 UF 132 287 461 424 486 506 120 22961100 - 2300 UF 92 261 315 570 751 810 189 27992300 - 3500 UF 46 156 103 105 197 273 62 8803500 - Más 5000 UF 11 49 54 78 65 97 8 354

Total 527 1605 1651 2290 2340 2308 455 10721

Evolución de la Demanda de Casas Gran Concepción por Precio

Año

Precio 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06 Promedio400 - 700 UF 46,68% 53,08% 43,49% 48,60% 35,94% 26,95% 16,70% 40,97%700 - 1100 UF 25,05% 17,88% 27,92% 18,52% 20,77% 21,92% 26,37% 21,42%1100 - 2300 UF 17,46% 16,26% 19,08% 24,89% 32,09% 35,10% 41,54% 26,11%2300 - 3500 UF 8,73% 9,72% 6,24% 4,59% 8,42% 11,83% 13,63% 8,21%3500 - Más 5000 UF 2,09% 3,05% 3,27% 3,41% 2,78% 4,20% 1,76% 3,30%

Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

Variación de la Demanda de Casas por Precio

Año 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06Concepción 74 654 533 501 504 214 103San Pedro 2 14 25 229 309 307 72Coronel 0 0 0 0 0 0 0Talcahuano 10 24 5 9 39 260 20Chiguayante 2 2 3 16 22 24 3

Total 88 694 566 755 874 805 198% Deptos/ Tot. Viv. 14,31% 30,19% 25,53% 24,79% 27,19% 25,86% 30,32%

Departamentos Transados

Año 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06Concepción 84,09% 94,24% 94,17% 66,36% 57,67% 26,58% 52,02%San Pedro 2,27% 2,02% 4,42% 30,33% 35,35% 38,14% 36,36%Coronel 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%Talcahuano 11,36% 3,46% 0,88% 1,19% 4,46% 32,30% 10,10%Chiguayante 2,27% 0,29% 0,53% 2,12% 2,52% 2,98% 1,52%

Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

Porcentaje Deptos

Año

Precio 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06 Total400 - 700 UF 1 291 103 321 249 37 4 1002700 - 1100 UF 10 21 48 69 195 271 49 6141100 - 2300 UF 52 282 289 254 301 367 114 15452300 - 3500 UF 7 68 89 70 97 105 23 4363500 - Màs 5000 UF 18 32 37 41 32 25 8 185

Total 88 694 566 755 874 805 198 3782

Evolución de la Demanda de Deptos. Gran Concepción por Precio

Año

Precio 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Feb-06 Promedio400 - 700 UF 1,14% 41,93% 18,20% 42,52% 28,49% 4,60% 2,02% 26,49%700 - 1100 UF 11,36% 3,03% 8,48% 9,14% 22,31% 33,66% 24,75% 16,23%1100 - 2300 UF 59,09% 40,63% 51,06% 33,64% 34,44% 45,59% 57,58% 40,85%2300 - 3500 UF 7,95% 9,80% 15,72% 9,27% 11,10% 13,04% 11,62% 11,53%3500 - Màs 5000 UF 20,45% 4,61% 6,54% 5,43% 3,66% 3,11% 4,04% 4,89%

Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

Variación de la Demanda de Departamentos por Precio