Trabajo Final de Derecho comparado entre legislacion registrales

8/19/2019 Trabajo Final de Derecho comparado entre legislacion registrales

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Universidad Dr. José Matías DelgadoFacultad de Jurisprudencia y Ciencias SocialesLicenciatura en Ciencias Jurídicas

Lic. Salvador Viale.

Derecho Registral (DRE)

Amaya Espinal, Rogelio Benjamín.

Camarena Sánchez, Bernardo Mauricio.

Calderón Cea, Ricardo.

Castro campos, Alexandra Denisse.

Magaña, Arturo Simeón.

Monterrosa Santos, Ana Lorena.

Oñate Castillo, Ángel Federico.

22 de Febrero del 2016

ESTUDIO COMPARATIVO DE LOS SISTEMAS REGISTRALES.


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ÍNDICE

Estudio Comparativo de los Sistemas Registrales

Sistema Registral Español 3

Sistema Registral Francés 5

Sistema Registral Mexicano 8

Sistema Registral Costarricense 13

Sistema Registral Alemán 20

Sistema Registral Australiano 27

Sistema Registral Chileno 38


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DERECHO COMPARATIVO DEL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL CON EL SISTEMAREGISTRAL SALVADOREÑO.

Datos del sistema Español: Se sigue el sistema de folio real Las oficinas registrales están distribuidas por distritos coincidentes con la

demarcación judicial. La unidad registral básica es la finca. En este sistema se llevan solo dos libros: El Libro Diario de prestaciones y el

Libro de inscripciones. Los principios que destacan son: prioridad, calificación y el de publicidad.

Estudio comparativo del sistema Español y el salvadoreño:

EN RELACIÓN A LOS SISTEMAS REGISTRALESEspaña El Salvador

Puede observarse que en la actualidad,en la mayoría de los países del mundo, seaplica o se tiende a aplicar el sistema deinscripción llamado Folio Real, así porejemplo en España, se inscriben lasfincas dentro de cada distrito, se le dalugar a un folio en el Libro Registro,donde consta todo el historial de la fincadesde su inmatriculación

Ha venido evolucionando de acuerdo a lasnecesidades de llevar un control del registroinmobiliario en aumento. Así, contó con el sistemade inscripción de folio personal que básicamenteconsistía en realizar la inscripción en base a lainformación que cada persona interesadapresentaba para registrar Después de decaer elsistema de folio personal se aplicó el sistema defolio real, que consistía en un resumen de cada unode los inmuebles inscritos con anterioridad en elfolio personal, pero otorgándole un número dematrícula de forma individual. Al no cumplir con loesperado, se empleó un nuevo sistema,denominado Regisal I. pero este era limitado y secreó el Regisal II, luego se creó SIRyC. Sistemaregistral adoptado por El Salvador, éste ha sidodiseñado para integrar la información, tantoregistral como catastral en un solo sistemacomputarizado.


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EN LO QUE CONCIERNE A LA CELERIDAD DE LA INSCRIPCIÓN España El Salvador

En lo que concierne a la celeridad de la

inscripción, en España, una vez presentadoel documento sometido a inscripción, elregistrador cuenta con un plazo de 15 díasútiles para realizar la calificación; dichoplazo, empieza a transcurrir desde elmomento de la anotación en el libro diariode operaciones (protocolo) del Registro dela Propiedad.De la calificación, puede tenerse comoefecto: la denegación del registro, o en casode no encontrar defectos o cualquierobstáculo, se autoriza la inscripción, la cual

debe realizarse en un máximo de tres días.

El registrador cuenta con 6 días para realizar la

calificación del instrumento, de dicha calificación élpuede suspender, denegar u ordenar la inscripción. Sila suspensión se debe a defectos subsanables, elinteresado cuenta con 30 días hábiles para lacorrección de las observaciones. En caso de ladenegatoria, el interesado dispone de la interposiciónde recursos ante el registrador que ha pronunciado laresolución. La ley establece los recursos de revisión,revocatoria y apelación, para los dos primerosestablece el plazo de 3 días posteriores a la resoluciónpara su interposición. Para el recurso de apelación, seaplicará el trámite que señala la Ley de la Dirección

General del Registro.

EN CUANTO A LA RESPONSABILIDAD DEL REGISTRADOR España El Salvador

El registrador encargado de la calificación oen su defecto el registrador sustituto, norealiza la calificación dentro del plazo legal,incurre en responsabilidad de índolemonetaria, pues sus honorarios puedenreducirse hasta un 30%.

La ley solo establece dos disposiciones en las queregula la responsabilidad del registrador. Así, el Art.113 del R.L.R.R.P.RH cita “El registrador seráresponsable de los daños y perjuicios que pornegligencia o malicia causare a los interesados”.También la Ley de Procedimientos Uniformes para lapresentación, trámite y registro o depósito deinstrumentos en los registros de la Propiedad Raíz eHipotecas, Social de Inmuebles, de Comercio y dePropiedad Intelectual, en el Art. 8 inc. 4 establece “Sihubieren nuevas observaciones, su corrección noexigiría pago alguno de derechos y los costos en queincurran, correrán a cargo del registradorresponsable de haber hecho una calificación integral”Como puede observarse, a nivel nacional aunque la leyestablece que el registrador será responsable de dañosy perjuicios que ocasione al realizar la calificación de

instrumentos o que por negligencia o malicia cause alos interesados, no se especifica en qué consistirá talresponsabilidad, ni determina cantidad alguna en quepueda reflejarse.


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ESTUDIO COMPARATIVO DEL SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS Y SALVADOREÑO

Concepto:El Salvador

Derecho Registral o Derecho Inmobiliario Registral es el conjunto de normas que regulan la

publicidad registral de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los

derechos reales sobre fincas. De donde resulta que el Derecho Registral dentro de la teoría

general de la publicidad, tiene un campo de acción muy limitado. Sólo se ocupa de la

publicidad de los derechos reales inmobiliarios, desentendiéndose de la relativa a derechos

mobiliarios y de la que pertenece a la esfera de las personas.

Francia:

Este Sistema Registral se llama también de transcripciones porque consiste en transcribir o

copiar el documento en los libros que lleva la oficina del Registro.

Este sistema ha sido adoptado por diferentes países latinoamericanos no obstante que ha sido

bastante atacado por no ofrecer una absoluta seguridad y además por ser voluntario, pero los

países que lo han adoptado lo han rodeado de requisitos que han hecho posible que los

terceros confíen en la fé que merece el Registro.

Características:

El Salvador:

Es un derecho regulador de la publicidad inmobiliaria registral, integrado por normas

de naturaleza formal o material, para la consecución de la seguridad del tráfico.

En el derecho inmobiliario registral está especialmente acentuado el interés público o

social de sus normas, tanto cuando regula el instrumento de actuación de la publicidad

en que consiste el servicio público del registro, como cuando protege los que han

confiado en la situación jurídica, creada por él.

Francia:


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La cosa vendida se transmite al comprador por el simple consentimiento de las partes

sin necesidad de los requisitos de tradición y de inscripción.

La inscripción es obligatoria, pero su carácter es meramente declarativo de los

derechos y sólo implica una simple condición o registro necesario para oponer el

derecho inscrito a los terceros.

El acto o decisión judicial inscribible, que no esté registrado, no puede perjudicar a

tercero aun cuando éste conociere su existencia, excepto en casos de confabulación.

De forma que el tercero disfruta de una protección negativa, por virtud de la cual no le

afecta lo que no aparece del Registro, pero no puede ampararse en el contenido de los

asientos registrales, porque el registro carece de fuerza probatoria, presuntiva y de

efectos convalidantes.

Principios Registrales:

El Salvador:

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.- Determina perfectamente la titularidad de los derechos que se

inscriben, es decir que debe de haber plena determinación Jurídica, también sobre el

inmueble inscrito, así como también los titulares deben de ser determinados.-

PRINCIPIO DE ROGACIÓN.- Se dice que las inscripciones o asientos que se practican en el

Registro deben ser pedidos, rogados, solicitados, y más que todo rogados, es decir que el

registrador no actúa de oficio si no que a petición del interesado.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD.- Todo acto registrado que haya ingresado primero al registro,

tiene preferencia sobre cualquier otro acto registrado que haya sido presentado

posteriormente, no importa cuál es la fecha de otorgación del documento, si no la de la

presentación.-

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.- Este principio obedece a la finalidad de organizar los

asientos, de tal manera que en el Registro aparezca con exactitud la historia del inmueble y de

las titularidades; asegura que los derechos reales han sido constituidos, transferidos, o

cancelados por la persona que realmente tiene derecho a realizar la alteración, transferencia a

la constitución del Derecho Real, es decir asegura la legalidad de la transacción.


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PRINCIPIO DE LEGALIDAD: Permite la inscripción de títulos válidos y perfectos, e impide el

registro de títulos viciados o imperfectos, este principio se cumple por medio de la

calificación, el registrador tiene a su cargo el examen del documento y es mediante ese

examen que se da cuenta si el título reúne todos los requisitos necesarios para su inscripción;

todos los requisitos que la ley exige para su inscripción.

PRINCIPIO DE LEGITIMIDAD.- Los asientos registrales se presumen veraces, mientras no se

demuestra lo contrario; es decir, que debe prevalecer la apariencia registral sobre la realidad

extra registral.

Francia:

PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: que se determina por el día.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL CERRADA: en orden al procedimiento registral, el

sistema es de inscripción rogada y obligatoria. En el primer aspecto, los encargados del

Registro no tienen atribuciones para actuar de oficio y desde otro punto de vista, todos los

actos inscribibles deben ser inscritos en un plazo que suele ser de tres meses.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD: Implica que todo acto sujeto a publicidad registral debe ser

extendido en forma auténtica.

PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD: la inscripción funciona como condición de oponibilidad a

terceros, los títulos no inscritos no perjudican a terceros.

Los requisitos para la aplicación del Principio de Oponibilidad son:

1. Que se trate de un tercer adquirente de derechos concurrentes sobre el mismo inmueble;

2. Que la adquisición sea de las sometidas a la obligación de publicidad registral;

3. Que no concurra fraude; no se impone en cambio que la adquisición lo sea a título oneroso,

como ocurre en nuestro sistema;

4. La adquisición del tercero ha de ser inscrita, pero no se exige la previa inscripción del título

del transferente; sin embargo, indirectamente se reclama la previa inscripción, porque sin

ella, a virtud del principio del efecto relativo de la publicidad o de tracto, no será posible la

inscripción de la adquisición del tercero.


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ESTUDIO COMPARATIVO DEL SISTEMA REGISTRAL DE ESTADOS UNIDOS

MEXICANOS Y EL SISTEMA DE LA REPUBLICA DE EL SALVADOR.

Cuerpo Normativo: Ley General de Bienes Nacionales y Reglamento del Registro

Público de la Propiedad Federal

Antes de entrar a detalle de las peculiaridades registrales de los Estados Unidos Mexicanos, es

válido mencionar que al estar estos federados, tienen ciertas variantes territoriales no

únicamente en materia registral, sino en toda área del derecho, por tanto existen diferencia

registrales en ciertos territorios, por ejemplo en Veracruz tienen su legislación en concreto,

aplicable para el Estado.

No obstante existen leyes generales que abarcan a todos los Estados, siendo la Ley General de

Bienes Nacionales el caso; de igual manera por ello en el texto de la ley y de su reglamento

aparece el termino bienes federales, lo que sugiere que no distingue si el bien es de X estado o

Y estado. A continuación las características del registro.

De la naturaleza del registro

El registro de los estados unidos mexicanos, tiene la característica, de ser público, en virtud

que tal y como dispone el reglamento de la Ley General de Bienes Nacionales, en específico el

Artículo 57 del reglamento de la ley, el cual manifiesta “El público podrá consultar las

inscripciones contenidas en el Folio Real y los documentos con ellas relacionados en el

Registro Público de la Propiedad Federal o en los medios informáticos de que se disponga…”

Autoridad competente

Registro Público de la Propiedad Federal. Órgano desconcentrado de la Secretaría de

Contraloría y Desarrollo Administrativo, el cual está a cargo del Director de Registro Público y

Catastro de la Propiedad Federal.

En relación a los sistemas registrales


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En México, consiste en una carpeta destinada a inscribir o inmatricular cada una de las fincas,

su superficie, linderos y colindancias. En el folio real se asientan: inscripciones en sentido

estricto, cancelaciones, anotaciones preventivas, notas marginales, avisos notariales y

asientos de presentación.

Actos inscribibles

El reglamento de la ley manifiesta de forma al parecer taxativa los actos inscribibles, no

obstante dentro de ellos existen muchos actos que reúnen características manifestada en el

artículo, a continuación la disposición cita de la siguiente manera:

“Artículo 17.- Sólo se registrará lo siguiente:

I. Testimonios de escrituras públicas autorizadas por notario del patrimonio inmueble

federal o habilitado en los términos de la Ley General de Bienes Nacionales;

II. Documentos originales autorizados por autoridad competente o copias de los mismos

debidamente certificadas, y

III. Sentencias y providencias judiciales en copia certificada legalmente”.

Se puede apreciar que aun cuando parece una lista taxativa de actos inscribibles, la casuística

es amplia, en virtud que todo testimonio, toda sentencia documento autorizado por autoridad

competente es de valida inscripción. Nótese que el legislador no distinguió que tipo de

sentencias, que tipo de documentos, que tipo de títulos (gratuitos u onerosos) que aparezcan

documentados en un testimonio.

Sistema de folios

El artículo 9 del reglamento manifiesta: “El registro de los bienes inmuebles de la Federación

y de los actos o contratos a que se refiere el artículo 3o. de este Reglamento, se realizará

mediante el sistema registral denominado Folio Real”.

De la lectura expresamente el reglamento reconoce al sistema de folio real, el cual potencia un

seguimiento por bien, en lugar de persona, no obstante ¿cómo funciona dicho sistema? A

continuación el artículo 10 del reglamento hace la aclaración.

“Artículo 10.- La apertura de un Folio Real para la inscripción de un inmueble federal será

autorizada por el Director de Registro Público y Catastro de la Propiedad Federal, en los


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términos siguientes: Se autoriza el presente Folio Real para los asientos relativos al predio

federal en él descrito.

A cada Folio Real se le dará el número registral que le corresponda para su identificación y

clasificación, en riguroso orden progresivo e inmutable, asentándose en el mismo la fecha y el

nombre y firma de quien lo autoriza”

De esta forma se confirma que es el sistema de folio real, en virtud de un número, que es el

equivalente a la matrícula del bien inmueble en mención, la inscripción del inmueble trae

consigo la de especificar su ubicación, colindantes, partes, linderos el título que se planea

inscribir; también sigue un tracto sucesivo y si se da la destrucción de los registros existe un

proceso de reposición en conformidad con el reglamento.

En lo que concierne a la celeridad de la inscripción

En México, para realizar la calificación dispone de 5 días hábiles, de la cual pueden obtenerse

dos resultados: su inscripción o la suspensión o denegatoria. En este último caso, se conceden

10 días hábiles para que el interesado subsane las observaciones efectuadas y se proceda a su

inscripción.

En cuanto a la responsabilidad del registrador

El registrador en el ejercicio de sus funciones, puede incurrir en responsabilidad civil,

administrativa, fiscal y penal. En cuanto a la responsabilidad Civil, responde por los daños y

perjuicios que ocasione cuando: rehúse admitir el título, practique algún asiento

indebidamente o rehúse practicarlo sin motivo fundado, retarde sin causa justificada, el

asiento a que dé lugar el documento inscribible, cometa errores, inexactitudes u omisiones en

los asientos que practique o en los certificados que expida o cuando no expida los certificados

en el término reglamentario. En cuanto a la responsabilidad Administrativa del registrador,

puede manifestarse que cuando autoricen o registren operaciones o documentos sobre

conversión de propiedad ejidal a dominio pleno y viceversa, deberán dar aviso al Registro

Agrario Nacional. De no efectuar el aviso correspondiente, pueden incurrir en algunas de las

sanciones estipuladas en la Ley de Responsabilidad de los Servidores Públicos. Por otra parte,

en relación a la responsabilidad Fiscal en que pueden incurrir los registradores, puede decirse

que consiste en la facultad, obligación y responsabilidad de cuantificar el monto de los

derechos que se tienen que pagar por la inscripción de un documento. Para no incurrir en


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responsabilidad, deben comunicar a la autoridad fiscal competente, cualquier hecho u omisión

que implique una infracción a las disposiciones fiscales. Finalmente, en virtud de su cargo, el

registrador puede ser penalmente responsable, ya que no goza de ningún fuero ni tratamiento

distinto al común de 72 los servidores públicos, pudiendo cometer delitos tipificados en el

ordenamiento penal, tales como: abuso de autoridad, tráfico de influencia, enriquecimiento

ilícito, falsificación de documentos, entre otros.

¿Es el sistema registral mexicano convalidante o No convalidante?

“Artículo 49.- Las inscripciones se extinguen por las causas que señala el artículo 90 de la Ley

General de Bienes Nacionales. La cancelación de la inscripción puede ser total o parcial. Será

total cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción; cuando se extinga

por completo el derecho inscrito; cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se

haya hecho la inscripción; cuando se declare la nulidad de la inscripción o cuando seavendido judicialmente el inmueble que reporte un gravamen, y que debe pasar al comprador

libre de gravámenes, salvo estipulación en contrario, y en tal caso la autoridad judicial deberá

ordenar la cancelación”.

De la sola lectura del artículo en mención el cual pertenece al reglamento, se responde a la

interrogante; puesto que el acto por el solo hecho de ser inscrito no se convalida, es decir no

se subsana su nulidad, en virtud que puede utilizarse la vía jurisdiccional para impugnarlo,

claro que dicha vía tendría que ser en lo que al menos en El Salvador conocemos como

proceso declarativo, para que la nulidad sea declarada por medio de una resolución judicial.

Por tanto se puede concluir que el mero hecho de la inscripción no obsta al interesado el

impugnar a un acto que sea anulable, por medio de la vía judicial, puesto que si la nulidad se

declara se cancela su inscripción.

Clasificación de las inscripciones

“Artículo 13.- Los asientos registrales o inscripciones se clasificarán en tres secciones:

Inscripciones de Propiedad, Gravámenes y Limitaciones e Inscripciones Preventivas y

Observaciones, y se asentarán en forma continua para un registro cronológico de asientos”.

Artículo 14.- En la sección de Inscripciones de Propiedad se registrará lo siguiente:

I. Los títulos por los cuales se adquiera, transmita, modifique o extinga el dominio o la

posesión del Gobierno Federal sobre bienes inmuebles;


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II. Los decretos presidenciales expropiatorios de bienes inmuebles a favor del Gobierno

Federal;

III. Los bienes inmuebles nacionalizados;

Artículo 15.- En la sección de Gravámenes y Limitaciones se registrará lo siguiente:I. Los títulos por los cuales se grave el dominio o la posesión, o en los que consten los

derechos reales pertenecientes al Gobierno Federal sobre bienes inmuebles;

II. Los decretos presidenciales por los que se incorporen o se desincorporen del dominio

público de la Federación bienes inmuebles;

V. Los contratos de arrendamiento sobre inmuebles de propiedad federal cuyo plazo sea de

cinco años o más, así como el subarrendamiento o cesión de derechos de arrendatario;

XIII. Los demás que conforme a la ley deban ser registrados.

Artículo 16.- En la sección de Inscripciones Preventivas y Observaciones se registrarán, en

los términos del artículo20 de este Reglamento, lo siguiente:

I. Las inscripciones preventivas;

II. Las demandas y resoluciones relacionadas con bienes inmuebles federales, así como las

actuaciones judiciales que de acuerdo con la ley deban registrarse;

Se puede observar que el sistema registral es tripartita en cuanto a las secciones de

inscripción, de manera general se observa al derecho de dominio, limitaciones al derecho de

dominio y las anotaciones que previenen a terceros si planean adquirir.

Las disposiciones citadas se le han dejado únicamente a manera de ejemplo los ordinales,

existen más actos inscribibles en dichas secciones.


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DERECHO COMPARADO DEL SISTEMAS REGISTRAL SALVADOREÑO Y EL

COSTARRICENSE.

CUERPO NORMATIVO: LEY DE REESTRUCTURACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZE HIPOTECA Y SU REGLAMENTO.

De la Organización del registro

Con base al artículo 2 del Reglamento, que literalmente establece que “El Registro de la

Propiedad Raíz e Hipotecas, como institución estatal, es uno. Habrá en cada uno de los

departamentos en que está dividido el territorio nacional, una oficina registral a cargo de un

Registrador Jefe.

Estas oficinas dependerán directamente de la Dirección General de Registros.

El Órgano Ejecutivo en el Ramo de Justicia, a propuesta de la Dirección General de Registros,

queda facultado para formar secciones que comprendan dos o más departamentos, según

conviniere a la prestación de un buen servicio”

De la Integración del Registro

Establecido en el artículo 4 del Reglamento, el Registro de la propiedad Raíz e Hipotecas

estará integrado por:

a) El Registro de la Propiedad Inmueble,

b) El Registro de la Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos y

c) El Registro de Sentencias.

Documentos Inscribibles

a) Los títulos o instrumentos en que se reconozca, transfiera, modifique o cancele el dominio

sobre inmuebles.

b) Los títulos o instrumentos en que se constituyan, transfieran, reconozcan, modifiquen o

cancelen derechos de usufructo, herencia uso, habitación, servidumbre, hipoteca o cualquier

derecho real constituido sobre inmuebles.


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c) Los contratos de arrendamiento sobre inmuebles y de anticresis, cuando deban hacerse

valer contra terceros.

ch) Los documentos que ordenen embargos, restricciones y demás providencias cautelares

sobre derechos inmobiliarios inscritos en el Registro.

d) Los contratos de créditos a la producción y los de prenda mercantil a que se refieren los

Arts. 1155 y 1530 del Código de Comercio.

e) Cualquier otro documento que indique la ley.

De las Inscripciones

1. En folio real

2. De la identificación del inmueble, matrícula y sub-matrícula

3. No repetición de número de matrícula

4. De la matriculación de fincas que pertenecieren a varias jurisdicciones

departamentales o seccionales

5. Resolución de conflictos de competencia Territorial

6. De los documentos presentados en una oficina de Registro y remitidos a otra para la

matriculación de un inmueble perteneciente a varias jurisdicciones.

7. De la formación del folio real; folio maestro; folios auxiliares

8. De la Hoja de Anotación de Presentaciones

9. De la Hoja de Resumen de Inscripciones

10. De la elaboración de los resúmenes de las inscripciones

11. De la formación de los asientos

12. De los folios auxiliares

13. De la inscripción de un documento que afecte a varios inmuebles.

¿Es el sistema registral salvadoreño convalidante o No convalidante?

Para hablar de documentos que son o no convalidantes en el tema registral es importanteiniciar por definirlo, y es que el acto de convalidar se refiere a confirmar, ratificar o dar valor y

firmeza en lo que a actos jurídicos se refiere.


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Por lo tanto al referirnos a un sistema registral convalidante, nos referimos a aquél sistema

que con su simple inscripción le da valor al documento y que en consecuencia este no puede

ser cuestionado.

El sistema registral salvadoreño, tiene como objetivos principales la publicidad y

la oponibilidad contra terceros, pero al momento de establecer si la inscripción de estos

representa o no la convalidación de los mismos podemos establecer que NO SON

CONVALIDANTES, debido a que su inscripción si bien es cierto cumple con una serie de

requisitos bastante estrictos para inscribirse, también cuenta nuestra legislación con la

posibilidad de interponer recurso en caso de inconformidad por parte de algún

interesado/afectado.

En el artículo 46 del Reglamento, establece “La declaración judicial de nulidad de una

inscripción, no perjudicará el derecho que con anterioridad a esa declaración haya adquirido

una persona que no ha sido parte en el contrato inscrito.” Por lo que confirmamos de esta

manera que la inscripción de un documento no es convalidante.

COSTA RICA:

Antes de entrar en materia, debemos tomar en cuenta la diferencia que hay entre ambos

países, en esta rama comenzada desde los principios que ambos registran en cada legislacióny esto es lo que lleva al entendimiento del sistema registral de cada país.

Comenzamos con El Salvador exponiendo los principios que rigen el sistema registral

Principio de Rogación.

Regulado en el Artículo: 678 C.C. “La inscripción podrá pedirse por quien tenga interés en

asegurar el Derecho que se trata de inscribir o por su representante, mandatario o encargado.

Se presume que el que presenta el documento, tiene poder o encargo para este efecto”95. En

el mismo sentido lo regula el Art.40 de la Reglamento de la Ley de Reestructuración del

Registro de la Propiedad, Raíz e Hipotecas, Presidente de la República de El Salvador, Decreto

número 24.


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En cambio en Costa Rica este principio se adecua mejor al principio de Legitimación

que establece.

Legitimación Este principio se encuentra regulado en el artículo 23 del Reglamento de

Organización del Registro Inmobiliario, el cual establece “Legitimación para gestionar. Pueden

promover la gestión administrativa los titulares de los derechos inscritos en el Registro; y

toda aquella persona interesada o afectada de la existencia de una inexactitud que pruebe

tener interés, de acuerdo con los asientos y la publicidad del Registro.

Aquí se logra solo una diferencia de carácter doctrinal en el principio ya que ambos registros

toman en que puede pedir la inscripción no solo el titular del derecho que se va a inscribir,

sino también un interesado en el derecho.

Otros principios que podemos comparar entre ambas legislaciones son el principio de tractosucesivo en el derecho Costarricense y el mismo principio en la legislación salvadoreña.

Principio de Tracto Sucesivo en la legislación Salvadoreña:

El Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad, Raíz e Hipotecas

indica en su artículo 43 que “De acuerdo al principio de tracto sucesivo, en el Registro se

inscribirán, salvo las excepciones legales, los documentos en los cuales la persona que

constituye, transfiera, modifique o cancele un derecho, sea la misma que aparece como titular

en la inscripción antecedente o en documento fehaciente inscrito. De los asientos existentesen el Registro, relativos a un mismo inmueble, deberá resultar una perfecta secuencia y

encadenamiento de las titularidades del dominio y de los demás derechos registrados, así

como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y extinciones1

Principio de Tracto sucesivo en la legislación costarricense:

Tracto Sucesivo Este principio se encuentra regulado en el artículo 56 del Reglamento del

Registro Público, el cual establece “Principio del Tracto Sucesivo. No se inscribirá documento

en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figura en lainscripción precedente. De los asientos existentes en el Registro, deberá resultar una perfecta

1 Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad, Raíz e Hipotecas. Art.43


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secuencia del titular del dominio y de los derechos registrados, así como la correlación entre

las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.2

Como último punto de comparación dejamos un principio que pudiera considerarse uno de

los más importantes que es el de la fe registral en ambas legislaciones.

Principio de Fe Registral en el Salvador.

El Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad, Raíz e Hipotecas en

su artículo 46 establece que “En beneficio de todo titular de derechos inscritos en el Registro,

la fe pública registral protege la apariencia jurídica que muestran sus asientos, contra

impugnaciones basadas en la realidad jurídica extra registral. La declaración judicial de

nulidad de una inscripción, no perjudicará el derecho que con anterioridad a esa declaración

haya adquirido una persona que no ha sido parte en el contrato inscrito.”3

Principio de Fe Registral en Costa Rica.

principio de fe pública registral surge como una excepción al efecto no convalidante de la

inscripción, en favor de la certeza en el tráfico de bienes, de manera que, cualquiera que

adquiera de quien en el Registro figure como titular, e inscriba su derecho, si luego prospera

una acción de rescisión en contra del derecho del titular que traspasó a su favor; la misma no

puede afectar la adquisición de ese tercero, si las causas que dieron lugar a la nulidad o

anulabilidad del derecho del vendedor, no constaban en los asientos del Registro.

Con esto damos algunos ejemplos que ambas legislaciones tienen principios registrales muy

parecidos ya que se pude llegar a la conclusión que son derechos homogéneos.

Estructura geográfica en El Salvador

La estructura geográfica del Registro de la Propiedad, Raíz e Hipoteca encuentra su

fundamento legal en las siguientes normas jurídicas vigentes, siendo la primera la Ley de

Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Decreto Nº 292. Y El

Reglamento De La Ley De Reestructuración Del Registro De La Propiedad Raíz E Hipotecas. En

ese sentido la primera de ellas indica en su artículo 2 que “El Registro de la Propiedad Raíz e

Hipotecas, como institución estatal, es uno. Administrativamente depende del Ministerio de

2 Reglamento del Registro Público. Art.56

3 Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad, Raiz e Hipotecas. Op.cit., Art.46


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Justicia, siendo el Director General de Registros, el Jefe de la Institución. Habrá en cada uno de

los departamentos en que está dividido el territorio nacional, una oficina Registral a cargo de

un Registrador Jefe. Estas oficinas dependerán directamente de la Dirección General de

Registros. Los límites jurisdiccionales de cada oficina, salvo las excepciones que contempla

esta ley y su reglamento, serán los mismos del respectivo departamento o departamentos que

comprenda. El Órgano Ejecutivo en el 46 Ramo de Justicia, a propuesta de la Dirección General

de Registros, queda facultado para formar secciones de dos o más departamentos, según

conviniere a la prestación de un buen servicio. Además de lo prescrito en los anteriores

incisos, el Reglamento establecerá la organización del Registro de la Propiedad Raíz e

Hipotecas.”

Estructura Geográfica de Costa Rica

Distribución geográfica El Registro Nacional de la República de Costa Rica cuenta con siete

sedes regionales en todo el país. Las cuales se encuentran ubicadas en San José, Alajuela,

Ciudad Quesada, Puntarenas, Guanacaste y Limón.

Registro de garantías mobiliarias en El Salvador

Con fecha 14 de octubre del año 2013, se aprobó la nueva Ley de Garantías Mobiliarias,

mediante el decreto No. 488 de la Asamblea Legislativa de la República de El Salvador.

Estructura orgánica Al respecto, la Ley de Garantías Mobiliarias establece en su artículo 39

que “El Registro de Garantías Mobiliarias será parte del Centro Nacional de Registros y tendrá

por objeto la inscripción de la constitución, modificación, prórroga, extinción y ejecución de

garantías mobiliarias y consecuentemente, la publicidad de las mismas.

Libros del registro de registro de garantías mobiliarias

En la ley investigada no se hace mención de los libros que llevará el registro. Únicamente

indica que será un sistema de folio electrónico personal. Este sistema consiste en que los

derechos inscribibles en el registro en cuestión, se registran en una carpeta que contiene

todos los derechos inscritos a nombre de una persona natural o jurídica y es electrónico

porque ya no utiliza para registrar libros físicos sino electrónicos.

Competencia del registro de garantías mobiliarias.


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La ley de la materia estable en su artículo 2 lo siguiente: “Esta Ley será aplicable a la

constitución, registro, publicidad, cancelación o realización de garantías mobiliarias sobre

obligaciones de toda naturaleza, presentes o futuras, determinadas o determinables, y a la

constitución y ejecución de todo tipo de acciones, derechos u obligaciones sobre bienes

corporales, bienes incorporales, cosas mercantiles, derechos, acciones u obligaciones de otra

naturaleza que se encuentren garantizadas con bienes muebles o cosas mercantiles.”4 Por lo

que este registro tendrá competencia para registrar todo lo relacionado a garantías

mobiliarias.

Principios en lo que se rigen el registro de garantías la propia ley lo establece uno de ellos en

el Art.17 establece el principio de publicidad, en su Art.57 se encuentra regulado la prioridad,

el Art.9, 17 y 56 de la ley ya mencionada se encuentra el principio. Con esto se puede llegar a

una conclusión en el sistema registral que rige en el registro de garantías mobiliarias.

Sistema registral al cual pertenece

El sistema registral al cual pertenece el Registro de garantías mobiliarias en cuanto a sus

efectos de inscripción es el sistema declarativo y en cuanto a la forma en que se lleva el

registro es el del sistema de folio real.

Competencia del Registro Nacional de Costa Rica.

Para establecer legalmente cual es la competencia del Registro en la República de Costa Rica

se investigó en todo su ordenamiento jurídico y se concluye que la competencia del registro es

lo siguiente: 1) El Registro Inmobiliario, 2) El Registro de Personas Jurídicas, 3) El Registro de

Bienes Muebles, 4) El Registro de la Propiedad Intelectual, 5) El Registro de Derechos de

Autor y Derechos Conexos. El registro nacional en Costa Rica es competente para conocer toda

la materia registral en dicho país, dentro de la cual se encuentra los derechos reales.

Con lo cual podemos llegar a la conclusión del Sistema de Registro Costarricense.

4 Ley de Garantías Mobiliarias, Decreto No. 488; Emisión: 2013. Art. 39.


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Sistema Registral En la República de Costa Rica

Del análisis del ordenamiento jurídico en materia registral, se concluye que en cuanto a sus

efectos es de tipo declarativo, ya que el derecho real existe, más debe ser inscrito para que

pueda hacerse valer contra terceros. Esto encuentra su fundamente legal en el artículo 455 del

Código Civil, el cual establece que los títulos sujetos a inscripción que no estén inscritos no

perjudican a tercero, sino desde la fecha de su presentación al Registro. Por lo tanto, si un

derecho real está sujeto a inscripción el derecho existe pero solo entre las partes, debiendo

ser inscrito para afectar a terceros. Asimismo el sistema que se utiliza es el de Folio Real, lo

cual se desprende de su regulación legal, al crear un asiento registral al bien que se inscribe y

no a la persona titular del derecho.

SISTEMA REGISTRAL GERMÁNICO O ALEMÁN COMPARADO CON EL SISTEMA

REGISTRAL SALVADOREÑO.

Es de tomar en cuenta que este sistema germánico es el que rige en Alemania, Austria y Suiza.

Se caracteriza a grandes rasgos por un Registro de la Propiedad llevado según el sistema de

folio real, en el que la inscripción tiene carácter constitutivo.

Este sistema funciona mediante dos registros que deben guardar entre sí la debidaconcordancia, estos son, el registro predial o territorial y el registro catastral. El primero de

ellos contiene la matrícula del inmueble en el cual se anotan todos los actos por los cuales se

transfiera o grave el fundo. El segundo registro, por su parte contiene la configuración

topográfica del inmueble, con indicación de su naturaleza, situación, extensión superficial,

forma, etc. y en él se anotan todas las modificaciones materiales de que el predio sea objeto.

Toda modificación que sufra el inmueble debe anotarse en ambos registros y que dada la

certeza de que este sistema da a la inscripción, la primera matrícula que se hace del inmueble

está sujeta a un procedimiento previo que debe seguir el funcionario encargado del Registro.

Para entender mejor en qué consiste cada uno de los sistemas registrales que con el objeto de

darle seguridad y protección al derecho de propiedad sobre bienes inmuebles, las distintas

legislaciones de los países adoptan, para tener una noción clara del valor de la tierra, a

continuación se explican los que se aplican en el país.


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En nuestro país, en diferentes normativas y según las necesidades que se han ido

presentando, se han adoptado tres sistemas registrales de inscripción de los derechos de

propiedad sobre los bienes inmuebles, para tener una noción clara de la ubicación, extensión

valor de la tierra.

a) Folio Personal

b) Folio Real

c) Folio Real Automatizado

En cuanto a la organización en la estructura administrativa, podemos distinguir entre el

sistema descentralizado de Alemania y Suiza y el centralizado de Austria. En Alemania y en

Suiza el Registro depende del Ministerio de Justicia y el Catastro del Ministerio

correspondiente en cada estado o cantón. En Austria, por el contrario, aunque el Registro

depende del Ministerio de Justicia y el Catastro del de Economía existe una Base de datos de

fincas centralizada, en la que se contienen los datos del Registro y del Catastro a la que se

puede acceder tanto por escrito como por Internet.

MARCO ADMINISTRATIVO

El Registro se gestiona en los tribunales de primera instancia por los registradores de la

propiedad, por lo que los registradores forman parte del Ministerio de Justicia, que es similar

a la Corte Suprema de Justicia de El Salvador.

Mientras que el Reglamento de Registro, es el que rige la competencia de los funcionarios

registrales, quienes a su vez se ven sometidos a los reglamentos emitidos por el Ministro de

Justicia en el ejercicio de su poder de imperio. Por lo que podemos notar que los registros y

sus registradores en el ámbito espacial de su competencia, se ven sometidos a lo señalado

para los tribunales de primera instancia, cuya competencia establece la legislación alemana.

Además, en Alemania se conoce como funcionarios registrales tanto a los jueces de primera

instancia, los jueces de registro, defensores del derecho y a los oficiales fedatarios. Sin

embargo, debido a que la competencia de los registradores está sometida a lo que ordena la

ley, el Juez de primera instancia “traspasa” todas aquellas funciones relacionadas con la


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actividad registral, por lo que al Registrador es a quien le corresponde decidir sobre todo lo

relacionado a materia de Registro, aplicando la norma concreta para cada situación jurídica

que se le presente, de conformidad a lo señalado por el Art. 9 de la Ley de administradores de

Justicia. Sin embargo, esta competencia no es del todo rígida, ya que en dado caso se quiera

desviar de un criterio conocido del juez del Registro, o tenga dificultades jurídicas para tomar

la decisión o cuando ésta excede de sus competencias, puede someter el asunto a la decisión

del juez de primera Instancia (art. 5.5.1,3 Ley de administradores de Justicia)

En El Salvador El Registro de la Propiedad Raíz es la institución jurídica dependiente del

Ministerio de Justicia, Ramo del órgano Ejecutivo, y de gran importancia en el ordenamiento

legal positivo, por ser instrumento de publicidad, tiene por objeto dar seguridad jurídica al

tráfico inmobiliario mediante la inscripción de los actos de constitución, transmisión,

modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes raíces y derechos derivados de lamisma.

A esta institución doctrinariamente la han considerado desde tres puntos u de vista, ya sea

como Institución Jurídica, Oficina y como servicio Público.

Derechos registrables y no registrables:

Según la Legislación Federal alemana, Son derechos registrables los siguientes:

A) Derechos sobre la finca: propiedad y copropiedad, derecho de superficie, servidumbre real,

servidumbre personal limitada, usufructo, hipoteca, deuda inmobiliaria (se diferencia de la

hipoteca en que no presupone la existencia de un crédito), deuda en rentas (es un tipo de

deuda inmobiliaria con la particularidad de que se carga a la finca con el pago de una suma de

dinero a términos periódicos), derecho de tanteo real, derecho de readquisición en el sentido

de la (ley imperial de la colonia), propiedad de vivienda.

B) Derechos sobre la finca: usufructo, derecho de prenda sobre derechos inscritos en elRegistro de la Propiedad (sólo sobre cosas muebles y derechos).

Según el Derecho de los Estados Federados.

a) Propiedad sobre minas, derechos de pesca, autorización de actividad profesional material,

derechos de uso.


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Los derechos no registrables son los siguientes:

a) Derecho de superestructura; Notwegrente; derechos de ventana, de luz y de tejados según

el derecho legal de vecindario; derechos de tanteo, de compra y de recompra por derecho de

obligaciones; derechos que no están sujetos a la inscripción en el Registro (como lasservidumbres aparentes).

b) La finca registral:

Se entiende por finca registral: “una finca es cada parte de la superficie terrestre delimitada,

que es registrada individualmente en un folio registral (folio real) o conjuntamente con otras

de un mismo titular (folio personal) estando identificada por un mismo número de

inventario”.

Para el Salvador Nuestro Código Civil en su Libro Segundo Titulo VI Capítulo IV del Registro

de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Sección la en su Art. 676, regula cuáles son los instrumentos

que serán inscribibles:

1o Los instrumentos públicos;

2o Los instrumentos auténticos; y

3o Los documentos privados registrados en la Alcaldía Municipal conforme a la Ley del 19 de

febrero de 1881, o reconocidos jurídicamente de la manera que expresa el Código de

Procedimientos Civiles, o legalizados por Notario conforme lo autoriza el Art. 52 de la Ley de

Notariado.

En cuanto al Derecho que ampara el instrumento el Art. 686 C.C. estipula cuáles son los

documentos que se inscriben:

1o Los títulos o instrumentos en que se reconozca, transfiera, modifique o cancele el dominioo posesión sobre inmuebles;

2o Los títulos o instrumentos en que se constituyan, transfieran, reconozcan, modifiquen o

cancelen derechos de usufructo, herencia, uso, habitación o servidumbre sobre inmuebles; y


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3o Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, cuando deban hacerse valer contra

terceros.

En cuanto a los documentos que se deben inscribir en el Registro de Sentencias, que dicho sea

de paso en la práctica se desarrolla con la existencia de un libro para el control de lainscripción de los que a continuación se mencionan, Art. 687 CC:

1o Las ejecutorias en virtud de las cuales resulte modificada la capacidad civil de las personas;

2o Las ejecutorias que declaren la ausencia o la presunción de muerte de alguna persona; y

quienes son los herederos puestos en posición provisional o definitiva de los bienes.

Acá se incluyen también las que constituyen las anotaciones preventivas, regulados en el Art

719 C.C. y se caracterizan por ser inscripciones temporales, y no surten efectos plenos, como

la definitiva-.

Asimismo, se regula la inscripción de los documentos que amparan una hipoteca, Art. 736 C.C.

En el Registro de Hipotecas se inscribirán. Los instrumentos en que se constituye ese

gravamen, se transfiera, modifique o cancele.

De igual manera se regula la cancelación de la inscripción de hipotecas, según el Art. 743 C.C.

Las cancelaciones totales o parciales de las escrituras hipotecarias podrán hacerse o por

escritura pública o por acta de reducción o de pago.

EFECTOS Y FINALIDAD DE LA INSCRIPCIÓN

Algunos derechos reales necesitan de la inscripción para su eficacia.

Según el art. 13 del Reglamento del Registro de la Propiedad (Grundbuchordnung) rige en el

derecho registral la regla de que las inscripciones en principio sólo se realizan a instancia de

parte (principio de inscripción a instancia de parte). La motivación de esta regla fue que laadquisición y pérdida de derechos reales se debe dejar a la libre voluntad del interesado. La

consecuencia necesaria del principio de inscripción es que el Registro no puede inscribir nada

distinto a lo que es querido y solicitado por el interesado. El cambio jurídico entra con la

inscripción en el Registro de la Propiedad como acto supremo de la jurisdicción voluntaria

(principio de inscripción).


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Los archivos catastrales carecen de valor jurídico, pero el plano o mapa catastral se considera

parte de la información registral, y participa de la fuerza jurídica que la ley confiere a las

inscripciones registrales. Esto significa que la cartografía catastral tiene valor probatorio ante

los tribunales.

La información contenida en el Catastro y es pública y cualquiera puede tener acceso a la

misma con sólo que exista un interés legítimo. No se exige una acreditación de dicho interés,

sino tan solo la explicación del uso que se quiere dar a esos datos. Hoy día la consulta de los

archivos se suele realizar por ordenador y se obtienen los resultados directamente en pantalla

o en listado impreso. Los mapas pueden ser objeto de manifestación y se puede pedir copia de

los mismos. En todo caso se pagar una tarifa, que no llega a cubrir el precio del servicio.

La información contenida en el Catastro puede ser objeto de consulta y pueden solicitarse

certificaciones del contenido de los archivos o copias del mapa catastral.

En El Salvador lo conciben como un servicio de carácter esencial y jurídico, que tiene por

objeto la publicidad de los actos jurídicos registrados sobre la propiedad raíz o derechos

reales. Se le considera como tal porque el acto de registro es emanado de la función

administrativa que ejerce el Estado a través del Registro con el cual se pretende dar

publicidad al acto o contrato privado realizado entre los particulares, y aunque esté otorgado

en forma legal pero sin la formalidad de la publicidad registral, únicamente existe para las

partes pero no se protege contra terceros.

Esto lo regula el Art. 675 C.C que literalmente dice "El Registro es público y puede ser

consultado por cualquier persona"; es decir, que acá se interpreta la publicidad registral, que

obtiene su eficacia y validez, cuando sirve para dar certeza y seguridad jurídica por medio de

la publicidad, cumpliéndose uno de sus fines.

Porque de no existir la característica de publicidad del Registro, todo sería un estado de

inseguridad jurídica en materia inmobiliaria; pero en un sistema organizado de registro ygarantista como el nuestro el legislador lo prevé, tal como se dispone en el Art. 680 C.C. que

reza: "Los títulos sujetos a inscripción no perjudican a terceros, sino mediante la inscripción

en el registro correspondiente, la cual empezará a producir efectos contra ellos desde la fecha


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de la presentación del título al Registro" y esto en relación con el Art. 683 C.C. que dice: "La

tradición del dominio de los bienes raíces y su posesión no producirán efecto contra terceros,

sino por la inscripción del título en el correspondiente Registro".

CONCLUSIONES

Teniendo en cuenta los elementos objetivos y subjetivos de la relación jurídica inmobiliaria, el

Registro de la propiedad puede organizarse a base de titulares de derechos reales (sistema de

Folio Personal) o de fincas (Sistema de Folio Real), nuestro Registro desde la primitiva Ley

siguiendo al Derecho Germánico en un principio y siguiendo después al Derecho Francés

estaba organizado fundamentalmente a base de Folio Personal. Introduciendo recientemente

las reformas al Registro este estará organizado fundamentalmente por fincas o sea sobre Folio

Real, en este cada finca, desde que se inscribe por primera vez (in matriculación) tiene un

número diferente y correlativo (apertura de folio).

Al adoptar el Sistema de Folio Real después de estudiar todos los argumentos favorables que

los tratadistas del Derecho emplean en su favor, presenta ventajas de dar oportunidad de

armonizar la legislación, puesto que al implantarse el catastro” en el país se siguieron los

lineamientos doctrinarios del Sistema Alemán que, tal como ya se ha expresado, se basa en el

Folio Real, y el legislador en el artículo 24 de la Ley de Catastro prescribió que: “Las fichas

catastrales servirán de base para la organización del Sistema del Registro de la Propiedad Raíz

e Hipotecas.


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SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO Y SALVADOREÑO.

Este sistema, denominado por su autor REGISTRATION Oficina Internacional TITLE, es

conocido generalmente como sistema de Acta Torrens, sistema Australiano Inglés o

simplemente australiano.

Fue implantado por primera vez en la Australia del Sur a virtud de la Real Property Act. de 2

de Julio de 1858, revisada por al Real Property Acta de 1861 y modificada y codificada por la

Real Property Act. de 1886 y por la de 1893.

Aunque en la exposición de las legislaciones registrales más caracterizadas se ha venido

prescindiendo por razón de brevedad de los precedentes históricos, en el examen del sistema

australiano conviene partir de sus antecedentes, que no son tan remotos, como tal peculiares.-

Una simple investigación acerca de las circunstancias del país para el cual fue creado este

sistema, de la biografía y personalidad de su autor, SIR ROBERT RICHARD TORRENS, y de los

posibles antecedentes mediatos e inmediatos de su idea, puede ayudar notablemente a su

mejor comprensión, así como la valorización de los antagónicos comentarios que el mismo ha

suscitado.

Australia es un país de reciente colonización.- Hacia la primera parte del siglo dieciocho,

Nueva Holanda, como entonces se llamaba, era, excepto en alguna parte de sus costas, descrita

como una tierra incógnita en los mapas del mundo.

Los colonizadores ingleses aparecen por primera vez en Sydney, en el presente estado de

Nueva Gales del Sur hacia el año de 1788; pero mediaba el Siglo diecinueve, y el interior del

continente permanecía cerrado, ignorándose si en el centro existía una gran zona marina o

una estepa desierta.

El Gobierno Inglés había creado ahí una colonia penitenciaria, y no es hasta 1836, que el

presente estado de Australia del Sur viene a ser considerado una provincia Británica,gobernada por un Consejo Legislativo, pasando más tarde a ser una Colonia, gobernada por un

parlamento local.

En los comienzos, los ocupantes de las tierras, alquilaban grandes extensiones, pero al

desenvolverse la industria agrícola y aumentar los capitales, el tesoro de la colonia con el fin


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de forzarles a adquirir las tierras ocupadas, autorizó a todos los residentes para escoger y

comprar los predios que juzgaran más cultivables.

SIR ROBERT RICHARD TORRENS, un Irlandes nacido en Kork en el año 1814, que había

llegado a Australia del Sur en 1840, para ocupar el cargo de Director de Aduanas, formandoparte en tal concepto del primer consejo legislativo había sido nombrado hacia 1852,

Tesorero y Registrador General. En el desempeño de tal cargo, pudo apreciar los

inconvenientes que presentaban el régimen Inglés de transferencias inmobiliarias por medio

de instrumentos firmados por las partes y registrados en una oficina que, con el nombre del

Registro General, había sido creada en 1841 en la que se conservaban las escrituras,

convenios, arrendamientos, testamentos, sentencias, mapas y todo instrumento relativo a los

derechos sobre bienes inmuebles, sin ninguna relación jurídica formal entre sí, que facilitara y

garantizara la adquisición de una finca.

Fácil es comprender que esa oficina de registración general carente en absoluto de la noción

de publicidad como base de seguridad o garantía, y por demás incipiente, no constituyó

antecedente alguno del sistema Torrens, como tampoco pudo haber sido obstáculo a sus

innovadoras ideas.

Importa destacar esa situación especial de inexistencia de Sistema Registral alguno para

comprender y valorar el extraordinario éxito inicial del Sistema. Se dice que Torrens pudiera

haber obtenido la idea original de un sistema, simplemente observando la seguridad y

garantía que conlleva, en sí misma, una libreta de un banco de ahorros o el Certificado de

acciones emitido por una Sociedad.

Otros opinan, con más motivo, que el sistema se inspira en las disposiciones establecidas para

el registro Naval por la Ley Marina Mercante Inglesa.

Lógico es suponer que, la práctica de Torrens había adquirido como Director de Aduanas lo

llevara a idear la aplicación de los inmuebles del Sistema de transferencia de buques y lasemejanza (casi identidad) del procedimiento establecido por la citada Ley para la

enajenación de naves y el ideado por Torrens, autorizan esa Tesis sobre su origen.

Se le señalan además puntos de contacto con las Handfesten de las ciudades Anseáticas, con el

proyecto de movilización de la tierra, presentado por LAW en el parlamento de Escocia a


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principios del siglo XVIII, con las cartas hipotecarias PRUSIANAS, que las asociaciones de la

propietarios ha vulgarizado con los asignados de la Revolución Francesa y con las Cédulas

Hipotecarias de los Decretos de 9 MESSIDOR del año III.

Pero lo históricamente comprobado es que este sistema registra surge libre de antecedentesjurídicos, como una medida práctica, para resolver una necesidad sentida en un país cuyas

condiciones eran peculiares, y que fue la genial creación de la mente de un hombre, libre

también de antecedentes y prejuicios jurídicos.

CARACTERÍSTICAS DEL SISTEMA

Las características principales del sistema australiano son las siguientes:

- Es registro de inmuebles, exigiéndose la identificación de las fincas, mediante su expresión

gráfica en un plano a escala determinada por la Ley y Certificado por un Agrimensor jurado. -

Establece un procedimiento inicial de inmatriculación de donde nace la fuerza constitutiva y

legitimadora de la inscripción.- Comienza estado con la solicitud dirigida al Registrador

General por el propietario, haciendo uso de fórmulas impresas que se venden en todas partes,

y a la cual se acompañan los títulos justificativos de su derecho, el plano ya mencionado y una

libranza por el importe de los gastos y honorarios de la inscripción recibida y encarpetada la

documentación completa se pasa a informe del topógrafo Jefe, que examina la descripción de

la finca, se asegura de que los linderos estén bien determinados, compruebe el plano con lo s

que se tenga en el Registro (en algunas colonias se remite copia a los colindantes o al Consejo

del distrito, para que llegue a conocimiento de los interesados), pasa luego el expediente a los

auxiliares del antiguo Registro, que se lleva en la misma oficina, para que comprueben los

títulos presentados con los registrados y más tarde a los Asesores que en vista de lo datos e

informes, dictaminan sobre la emisión o denegación de la solicitud de matrícula.- La decisión

definitiva corresponde a una comisión formada por el Registrador General y dos Comisarios.-

Si es favorable el acuerdo, la Comisión fija un plazo de un mes, a un año, para que los

interesados puedan formalizar la oposición y manda a publicar edictos en los Diarios Oficiales

o de la localidad y a notificar a los colindantes.- Si no hay oposición, o la que se formula es

rechazada por el tribunal competente, los Asesores redactan la minuta del título de propiedad,

con las menciones y reservas oportunas; y el Registrador General lo expide por duplicado,

incorporando un ejemplar al libro corriente del Registro y entregado el otro, con las notas de

referencia y plano marginal de la finca in matriculada al peticionario.


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Hecha la inscripción, se adicionan los índices y se anulan o archivan los títulos antiguos

referentes al inmueble.

La inscripción es constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantividad absolutas.- La

característica fundamental del sistema es la separación total del contrato causal y de susefectos reales en el negocio jurídico de transmisión de inmuebles.

El procedimiento de in matriculación culmina con el título real inacatable, que es la misma

inscripción la cual, una vez realizada se desentiende de la causa obligacional, y no puede

invalidarse.

No solo es la prueba o documento justificativo del derecho, si no que se convierte en el

derecho mismo, y en un derecho con adquisición originaria, por que cada título que suscribe

el Registrador, va purgado de todo posible vicio que tuviera la adquisición, el instrumento o

las partes contratantes.- La fuerza probante del título es absoluta y contra su contenido, no

puede prosperar acción alguna.- La fé pública registral actúa como inconstada en el título que,

por si mismo, pura, como de propiedad adquirida por la simple ocupación.

El sistema establece un régimen de seguros, para reparar los perjuicios que pueda ocasionar

la inatacabilidad del título.- La indemnización de los despojados se obtiene de un fondo

formado mediante un recargo del dos por mil del valor de los bienes que se suscriben.

La función calificadora del Registrador General Australiano y sus facultades son amplias. - Su

intervención en el procedimiento de in matriculación de donde se deriva la legalidad de la

inscripción es intensa.- Juzga el valor jurídico de los documentos aducidos en apoyo de la in

matriculación, los obstáculos que se opongan a ella en el Registro y la capacidad del

transmitiente y adquiriente, puede suspender o diferir la in matriculación; convoca a los

interesados y, en una palabra sus funciones son de orden civil y jurisdiccionales.

Sus resoluciones, in matriculando o inscribiendo, son tan firmes y valederas que, si elcertificado del título a nombre de persona distinta del verdadero dueño, éste no puede dirigir

acción contra al persona que adquirió el derecho por la inscripción ni contra el Registrador, ni

la inscripción puede ser cancelada. El perjudicado solo tiene acción contra el Estado, que le

indemnizará mediante el fondo de seguro, ya mencionado o en su defecto, con fondos

generales de la Colonia.


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La misión del Registrador concluye, sin embargo, si se presenta oposición, en cuyo caso los

interesados deben recurrir a los tribunales.

El Registro es único para todo el país. Esta Centralización de servicio fue uno de los aspectos

definidos por Torrens, que veía en el una mayor facilidad en las operaciones y una mejorespecialización del personal con la división de funciones, permitiendo poner al frente de la

Oficina una persona de gran competencia, retribuir más espléndidamente a los funcionarios y

unificar criterios y prácticas.

El Registrador General es un funcionario Administrativo, a cuyas órdenes hay un numeroso

personal de Asesores Jurídicos, Geométras, Topógrafos, etc.

HISTÓRICA

El antecedente directo del Registro de la Propiedad, se encuentra en las reales pragmáticas

españolas de 1539 y 1768, que fueron introducidas en América por las Reales Células del 9 de

mayo de 1778 y 16 de abril de 1789.

Las características de estos rudimentarios Registros como la “TOMA DE RAZÓN” de los

documentos, ordenados por orden cronológico y sin calificación de fondo, la distribución de

las oficinas Registrales en cada cuidad o villa, son de las oficinas Registrales en cada ciudad o

víal, son entre otras, las que se proyectan a los actuales Registros.

Nuestro Derecho Registral, se inicia con las llamadas NOTARIAS de Hipotecas, creadas en el

título 39 del Libro 4º del Código Civil decretado el 23 de agosto de 1859 por el Capitán

General Gerardo Barrios, con vigencia a partir de mayo de 1860.- El artículo 2336 de dicho

Código, prescribía: “en cada capital de Departamento habrá un registro de Hipotecas y estará

a cargo de algún escribano público nombrado por el Presidente de la República”. Los

escribanos llevarán un libro donde se tomará razón de todos los instrumentos públicos que

contengan expresa hipoteca, formado con papel de sello 3º de bienio corriente y debía foliarsedel mismo modo que los registros de protocolos de los otros escribanos.

Los Escribanos Hipotecarios debían ser de honradez y probidad conocidos, y poseer una

propiedad raíz ubicada en cualquier punto del respecto departamento de valor de dos mil

pesos por lo menos.


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En los Departamentos donde por falta de escribanos de las calidades dichas no pueden

establecerse los Registros se harían las inscripciones en las notorias del Departamento más

inmediato.

El Juez de Primera Instancia de la capital del departamento respectivo, era el encargado deponer firma entera el principio de la misma página de libro y media al final de la última,

rubricando todas las otras.

La inscripción de la Hipoteca Contenía: el nombre, apellido y domicilio del acreedor y su

profesión si alguna tenía y las mismas generales del deudor, y a los que como apoderados o

representantes legales de cada uno se había designado la fecha, con expresión de hora, día,

mes y año de la inscripción y la firma del anotador.- Se tomaban los datos de los documentos

que contenían Hipotecas, en el orden en que estos eran entregados, poniendo una nota tras

otra y sin ningún blanco intermedio.

En ellos no podían usarse abreviaturas, fechas con números ni nombres con iniciales o cifras.-

Los escribanos tenían la obligación de pasar al gobernador del Departamento al fin de cada

mes de enero, una matrícula circunstanciada de todas las anotaciones no canceladas en el

Protocolo del año anterior, para su publicación en el Diario Oficial, en un apartado bajo el

título de “SECCIÓN JUDICIAL”.

La primera ley hipotecaria que tuvo El Salvador fue promulgada el 11 de marzo de 1873, pero

por circunstancias presentadas en aquel momento, tal ley no tuvo vigencia, y por ello debe de

entenderse que fue la ley hipotecaria de 1881, publicada el 10 de mayo del mismo año, la que

realmente estableció en el país el Registro inmobiliario, tanto es así que el artículo 695 del

Código Civil establece en su último inciso, que los títulos de los actos o contratos anteriores al

día 26 de mayo de 1881 deben inscribirse sin necesidad de antecedente, ya que es la fecha en

que se inicia el REGISTRO EN EL SALVADOR y fue cuando se promulgó la ley de Registro

Hipotecario, que constaba de 13 títulos, estos contenían toda la parte sustantiva y la parte

organizativa del registro y los procedimientos de inscripción, esta ley se llamó Ley Hipotecaria

y había servido como modelo la Ley Hipotecaria Española, esta ley como habían tomado como

modelo el Registro de Folio Real nada más que este estaba en libros y en cada foja se anotaba

la finca del titular del inmueble. Después de esta ley se dio otra que se llamaba Ley

Reglamentaria del Registro promulgada en 1884 que tenia quince títulos es decir, tenía dos

títulos más y tenia el mismo corte anterior, era también un Registro Real.


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En 1897 se promulgó una nueva Ley del Registro y se llamaba LEY DE REGISTRO DE LA

PROPIEDAD RAÍZ ya en ésta se cambió el sistema de Folio Real y fue en este momento que el

Registro del Folio Personal en esta ley se copia el Sistema Francés contados sus defectos y

cualidades, y se ha mantenido casi intacta hasta nuestros días, es la parte del Código Civil que

tenemos adoptado en nuestro cuerpo legal, además de eso se hizo una ley reglamentaria que

se llamó de la Propiedad Raíz e Hipotecas, la ley fue incorporada al Código Civil por

disposiciones de la misma ley así es que en la edición de 1904 ya aparece incorporada al

Código Civil, y de conformidad a esta ley el Registro aparece organizado así:

1º. REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ

2º. REGISTRO DE SENTENCIAS

3º. REGISTRO DE HIPOTECAS

4º Luego en 1933 fue incorporado el Registro de Créditos Refaccionarios y de Avío.

No obstante que nuestro territorio es pequeño existían en nuestro país nueve oficinas de

Registro.- Aunque la ley dice que el Registro se compone de tres secciones; en realidad se

llevan también por separado los registros de anotaciones preventivas, de créditos

refaccionarios otorgados de conformidad con la ley de prenda agraria porque esta ley ya fue

derogada y sustituida por el Código de Comercio, ganadera e industrial, y el de anotacionespreventivas de crédito hipotecario (Banco Hipotecario de El Salvador y otras instituciones).

Es indudable la influencia que en las leyes antes mencionadas tuvo la ley Hipotecaria de

España del 8 de febrero de 1861 si como el Código de Chile de 1857.

Nuestro sistema registral, está íntimamente relacionado con la tradición, como modo de

adquirir, y es por ello que el título correspondiente del Código Civil se denomina “DE LA

TRADICIÓN RAÍZ E HIPOTECAS”, al referirse a la tradición del dominio de los bienes raíces al

artículo 665 reafirma la doctrina Romanista que informa nuestro Código según la cual se

necesita el título (acto o contrato), y el modo (tradición) para adquirir el dominio de los

bienes raíces. Pero nuestro Código se apartó de la doctrina del Código Chileno, según el cual la

tradición se hace por al inscripción, y estableció que para que la tradición surta efectos contra

terceros, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.


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De lo dicho resulta, que en Chile quien no inscribe su título no es dueño, y entre nosotros la

inscripción es voluntaria y aunque no se escriba, el título es válido.

En cambio, en lo que respecta a la Hipoteca nuestro Código adopta el sistema chileno, ya que

el artículo 668 dice expresamente que la tradición del derecho de Hipoteca se verifica por laanotación de la escritura que la constituye, en el competente Registro de Hipotecas.

Tal disposición esta corroborada por el artículo 2160 del Código Civil; que dice que la

Hipoteca deberá ser inscrita en el Registro de Hipotecas y que sin ese requisito no tendrá

valor alguno, ni se contará su fecha sino que desde que se presente al Registro respectivo si se

siguiere inscripción. Por lo que podemos afirmar que en nuestro sistema registral, la tradición

del derecho de Hipotecas se hace por la inscripción.

Cabe señalar que la historia de nuestro Registro de Propiedad puede dividirse en tres

periodos fundamentales: el primero de 1860 con el nacimiento de nuestro Código Civil a

1897, cuando se promulga la ley del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas y su

reglamento.

El segundo que comienza en el año de 1897 hasta 1986, cuando se inicia un nuevo periodo

con la ley de reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas y su reglamento

que entraron en vigencia el 26 de mayo de 1986.

Como podemos ver los dos primeros periodos tienen sus rasgos especiales ya que el primero

se caract eriza por la aplicación de las antiguas notarias de hipotecas, a las que se refiere el

Código Civil y las leyes hipotecarias o Códigos Hipotecarios; y, segundo, significa la inclusión

de la ley y su reglamento en el texto del Código Civil y el establecimiento de un Registro de la

Propiedad Inmueble en todo el Estado.

EFECTOS DEL SISTEMA

Los títulos sujetos a inscripción no perjudican a terceros sino mediante su inscripción en el

correspondiente Registro, la cual empieza a producir efectos contra ellos desde la fecha de

presentación del título.- A este efecto en el Sistema de Folio Personal se llevaban dos Libros

Diarios de presentación de documentos a saber:


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Uno de Propiedad, en el que se anotaban los títulos en que se transfería el dominio o se

constituía algún derecho real, los instrumentos que deben anotarse previamente (demandas,

embargos, etc.), y otro de Hipotecas en el que se anotaban los instrumentos en que se

constituían o cancelaba este derecho.

También se llevaba un Diario de presentación de créditos refaccionarios.- El Código Civil

enumera taxativamente la clase de instrumentos que pueden inscribirse en cada una de las

secciones del Registro.

Aunque la inscripción es voluntaria tratándose del dominio, el artículo 717 establece que no

se admitirá en los tribunales o Juzgados de la República, ni en las oficinas administrativas,

ningún título o documento que no esté registrado, siempre que el objeto de la presentación

fuera hacer valer un tercero contra tercero.- En virtud de esa disposición la inscripción se

vuelve casi obligatoria, y además, en la práctica, por regla general se inscriben en el Registro

los títulos que están sujetos a este requisito. Pudiendo pedirse la inscripción por quien tenga

interés en asegurar el Derecho que trata de inscribir, o por representante mandatario, o

encargado.- Además se presume que quien presenta el documento, tiene poder o encargo para

este efecto.

El sistema de folio personal está basado en el sistema de transcripción y se hizo lo posible

para que las inscripciones tuvieran un número de garantías que volviera a tal sistema lo

suficientemente efectivo.- De allí, que las inscripciones que se hacen en el Registro merecen la

confianza de quienes tratan de adquirir algún derecho.- En efecto, nuestro sistema Registral

descansa en un precepto básico que es total para la institución, como es el artículo 695 del

Código Civil Inciso Primero que textualmente dice: “Ninguna inscripción se hará en Registro;

sin que conste por instrumento fehaciente inscrito, o por el mismo Registro, que la persona

que constituye o transfiere tiene la facultad para ello”.

Además el título inscrito goza en nuestra legislación de innumerables privilegios.

Podemos decir también que la ley concede a los Registradores no solo la facultad de calificar

las formalidades extrínsecas de las escrituras, sino también la capacidad de las otorgantes,

pudiendo también denegar de los otorgantes, pudiendo también denegar la inscripción por

causas legales, lo cual viene a confirmar hasta donde el sistema lo permite, la legal idad y

veracidad de la inscripción.


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El artículo 34 del Reglamento del Registro da una garantía de la inscripción según el cual los

Registradores antes de inscribir un instrumento, deben examinar cuidadosamente los libros

de la oficina para averiguar si hay alguna inscripción anterior que se oponga a la solicitada, y

si la encontrarán, denegarán la nueva inscripción.

En este sistema, la inscripción revela el estado real del derecho inscrito, ya que de

conformidad con el artículo 21 del Reglamento de Registro , siempre que se extienda una

inscripción que de cualquier afecte a otra anterior, se pondrá al margen de esta una nota en la

que se expresa el traspaso, modificación, gravamen o cancelación del derecho inscrito,

indicando el tomo, número y folio del nuevo asiento.

También se sigue la práctica de anotar inmediatamente en la inscripción afectada, el número

del asiento de presentación de aquellos documentos que de alguna manera tienen relación

con dichas inscripciones:

Las inscripciones por fotocopias en el Registro de San Salvador se inician en el año de 1955

por Decreto No. 1873 del junio de 1955 al igual que en las otras secciones del Registro de la

Propiedad Raíz e Hipotecas de la República con el fin de introducir un nuevo sistema que

facilite la inscripción y por ser el que mayor seguridad y rapidez ofrece en la práctica, según se

lee en los considerandos de dicho decreto, se adoptó el sistema fotográfico para efectuar las

inscripciones. La incorporación de las copias fotostáticas en los libros del Registro tendrá,

según esa disposición el mismo valor legal de las inscripciones. Los nuevos Libros del Registro

se formaran con las copias fotográficas de los documentos correspondientes a cada

Departamento, siguiéndose el mismo orden de numeración. Establecido en cuanto a los libros

y asientos, sin interrupción alguna.

Los Libros así formados constarán de 500 folios, pero cuando el último documento haga

sobrepasar esa cifra, se autoriza el uso de los folios que fueren necesarios para completar su

inscripción; los documentos que deban ser inscritos por el sistema fotográfico, llevarán una

nota puesta al pie, firmada y sellada por el Registrador responsable, en la que señala

claramente los bienes o derechos relacionados en el documento demasiado extensos, que

puedan simplificarse sin menoscabo de los intereses de las partes, el Registrador extractará su

contenido en la citada nota al pie del mismo, continuándolo en hojas anexas de papel sellado y

ese extracto fotografiado , constituirá la inscripción.


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En realidad, se trata de una modalidad del sistema de transcripción en al cual la fotografía de

la página del documento viene a sustituir la copia manuscrita del mismo, con la única ventaja

de la rapidez y mayor exactitud de la copia, y las desventajas de añadir a la reconocida

ineficacia del sistema de transcripción y de folio personal los peligros y la inseguridad de las

inscripciones desglosadas, observando en la práctica, la operación de fotografiar las páginas

de los documentos que se pretende inscribir, para formar con ellas los libros del Registro,

resalta la inocuidad de tales complicaciones y no se alcanza a comprender la diferencia entre

esa variante y la simple protocolización de los documentos o de copias ordinarias de los

mismos.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE FOLIO PERSONAL

Por su naturaleza asimilable a los actos de Jurisdicción Voluntaria, está constituido por los

principios de rogación, prioridad, fe pública, legitimación, legalidad, especialidad y tracto

sucesivo.

La mecánica que se sigue en este tipo de registro es la siguiente:

A- Presentación del documento y control de presentación en el Libro denominado Diario;

anotación marginal del número de asiento de presentación en el libro de la inscripción

antecedente.

B- Paso del documento a la sección denominada de archivo, para control de distribución.

C- Distribución del documento para la confrontación o cotejo con el asiento de inscripción o

antecedente.

D- Distribución del documento para calificar.

E- Distribución del documento para poner la razón o auto de inscripción.

F- Remisión del documento inscribible a la sección de fotocopia.

G- Distribución del documento fotocopiado para marginación y firma del Registrador

H- Recepción del documento ya inscrito para control de entrega.

I- Entrega del documento ya inscrito al interesado.

CARACTERÍSTICAS DEL SISTEMA PERSONAL

- La información está dispersa en varios tomos;

- Retardos en la inscripción;


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- Pérdida de tiempo en la consulta;

- Poco espacio físico;

- Inseguridad Jurídica

- Calificación compartida;

- Transcripción Literal de los documentos;

- Dualidad de propietarios sobre un mismo inmueble;

- Crecimiento acelerado del Registro en la inscripción del inmueble

- Constante cambio de antecedentes;

- A la hora de estudiar un instrumento no se sabe cómo determinar cuál instrumento se

inscribió primero (Prioridad)

- Inscripción en diferentes Registros;

- La información de un mismo inmueble se archiva en diferentes Registros;

- Al consultar un inmueble se paraliza la consulta de otros inmuebles;

CONCLUSIÓN: Podemos concluir diciendo que el Sistema de Folio Personal cumplió con los

objetivos que dieron origen a su implantación en El Salvador ya que este fue creado para las

necesidades de hace más de cien años. En la actualidad se sigue utilizando para la inscripción

de alguna clase de documento.

ESTUDIO COMPARATIVO DEL SISTEMA REGISTRAL CHILENO Y EL SISTEMAREGISTRAL SALVADOREÑO.

NORMATIVA APLICABLE: Reglamento del Registro conservatorio de Bienes Raíces.

Es menester mencionar que el Reglamento del Registro de conservatorio de Bienes y Raíces

de Chile, el cual es nuestra piedra angular en esta sección es creado en virtud al artículo 695

del Código Civil Chileno, que reza así: Un reglamento especial determinará en lo demás los

deberes y funciones del Conservador, y la forma y solemnidad de las inscripciones.

En Chile los bienes inmuebles o bienes raíces, están organizados bajo un sistema de registro.

Los registros en mención son controlados o manejados por un funcionario público

denominado “Conservadores de bienes y raíces”. Estos conservadores de bienes y raíces son

de acuerdo al artículo 446 del Código Orgánico de Tribunales “ministros de fe encargados de


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repertorios conservadores y que tienen el carácter de auxiliares de la administración de justicia”.

Estos conservadores son por designación del Presidente de la República de Chile.

A continuación mencionaremos algunos de los artículos mas importantes del cuerpo legal en

mención

La ley en su artículo 1 menciona lo siguiente.

Artículo 1º.

En la capital de cada departamento habrá, en lugar seguro y cómodo para el

Servicio público, una oficina que tendrá por objeto la inscripción de los títulos mencionados en el

Título V de este Reglamento.

Es en esta oficina en la que los conservadores trabajaran e inscribirán los documentos que se

les presentara.

Es interesante ver, como antes de iniciar su cargo, cada conservador deberá según el artículo

8, presentar ante la respectiva Corte de Apelaciones una fianza, constituirá hipoteca o

depositara en las arcas fiscales letras de caja Hipotecaria para responder por toda omisión,

retardo, error o en si por toda falta o defecto que en su ejercicio le pueda ser imputable.

Los conservadores, tienen diferentes libros a su cargo. El primero de estos es el libro

denominado “Repertorio”, libro el cual deberá de llevar los siguientes requisitos según el

artículo 24 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

Art. 24.

Cada página del Repertorio se dividirá en cinco columnas, destinadas a recibir las

Enunciaciones siguientes:

1ª. El nombre y apellido de la persona que presenta el título.

2ª. La naturaleza del a

Trabajo Final de Derecho comparado entre legislacion registrales

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