I. INTRODUCCION:

En la legislación bancaria no existe un antecedente inmediato de este título valor. Es la Ley 26702, vigente a la fecha, la que crea el Título de Crédito Hipotecario Negociable (en adelante el Título).

No obstante, la política económica a partir del año 1990 fue la de crear nuevos instrumentos financieros, entre ellos los hipotecarios, que permitieran dinamizar el mercado crediticio peruano. Es así que la derogada Ley de Banca aprobada por D. Leg. 637 creó las Letras Hipotecarias, como medio de permitir un acceso masivo al crédito hipotecario.

Posteriormente, el D. Leg. 861 – Ley del Mercado de Valores, estableció en su 15ª Disp. Final que los créditos respaldados con garantía hipotecaria de primer rango que hubiesen otorgado las empresas del sistema financiero podían ser incorporados a un título circulante, endosable libremente y sin obligación alguna por parte del endosante. Dicho instrumento fue denominado Certificado Hipotecario Endosable.

De otro lado, existen características del Título como las referidas a la potestad otorgada al acreedor y deudor de pactar la ejecución extrajudicial de la Hipoteca que han sido reguladas en normas de antigua data como el D. Leg. 495 – Ley del Registro Predial e Hipoteca Popular, la misma que permitía que un tercero, en virtud de un poder irrevocable que no estaba sujeto a caducidad, se encargara de efectuar laventa extrajudicial del inmueble gravado, en las condiciones establecidas por el Art. 33° de dicha norma.

Con la dación de la Res. 838-97-SBS en noviembre de 1997, que reglamenta el Art. 239° de la Ley 26702, se establecieron las condiciones y características generales del Título, otorgando a la SUNARP como ente rector de los Registros Públicos y del Registro Predial Urbano, la facultad de aprobar las características físicas del Título, lo que se ha cumplido mediante Res. 258-99-SUNARP del 12.08.99.

II. NATURALEZA JURIDICA:

La naturaleza jurídica de dicho instrumento crediticio está establecida por el Art. 239° de la Ley 26702, el mismo que señala que es un título valor a la orden, es decir, un documento que contiene un derecho patrimonial, tanto personal como real, destinado a la circulación, y que requiere para ser considerado como tal de ciertas formalidades establecidas por ley.

Si bien ni la Ley 26702 ni la Res. 838-99-SBS lo señalan, es de precisar que el Título se rige por los principios generales de incorporación, literalidad, autonomía, legitimación y buena fe del tenedor, en aplicación del Art. 208° de la Ley de Títulos Valores. En consecuencia, se trata de un documento que de manera unilateral declara la existencia de una obligación a cargo de quien lo suscribe, así como el correspondiente derecho a exigir el cumplimiento de la obligación por parte del tomador del mismo. Pero, además, dicho documento contiene un derecho real de garantía que confiere al endosatario tomador las facultades de persecución, venta judicial o extrajudicial y preferencia en el pago de su deuda con el producto del remate. Ambos derechos tienen la amplitud que aparece del Título, ni más ni menos. Por tal razón, la Hipoteca que se transfiere con el endoso no garantiza otras obligaciones que la del crédito al que respalda.

Por la autonomía, los derechos personales y reales incorporados al Título, si bien vinculados a una relación causal subyacente, se reputan legalmente independientes. En razón de ello, el obligado no podrá hacer uso de las excepciones personales que pueda tener contra el primer endosatario, desde que cada nuevo endoso supone la existencia de una nueva relación cartular.

Por último, la legitimación confiere al último endosatario las facultades de exigir el cumplimiento de la obligación dineraria, y de ejecutar la garantía real hipotecaria en caso de incumplimiento en el pago. Pero también la legitimación opera respecto del deudor: Si este cumple con su obligación frente a quien aparece legitimado para exigir su cumplimiento, aquella se extingue, aun cuando el titular sea uno aparente.

III. CARACTERISTICAS:

Es un título valor que se emite a la orden, y que representa hasta antes de su endoso sólo un derecho real de garantía.

Es expedido por el Registro Público, en virtud de la constitución unilateral de Hipoteca mediante Escritura Pública.

Garantiza sólo obligaciones dinerarias. Garantiza únicamente el crédito contenido en el Título.

Es endosable libremente. Puede garantizar obligaciones indirectas sólo si se trata del primer endoso. Los sucesivos endosos transfieren ambos derechos, no requiriéndose inscripción registral de la transferencia

hipotecaria. Solo si el último endosatario es una empresa del sistema financiero, el crédito representado por el Título goza

de preferencia total y absoluta frente a cualquier otra obligación del propietario del predio afectado, sea laboral, alimentaria, tributaria o de otra naturaleza. En caso de insolvencia del propietario, el predio se excluirá de la masa concursal.

Constituye título de ejecución de la garantía hipotecaria, sea judicial o extrajudicialmente.

De todas las características, son 03 las que a nuestro juicio resultan de suma importancia y trascendencia: A) Que contenga un derecho real y uno personal, B) Que el crédito garantizado goce de preferencia absoluta frente a cualquier otra obligación del propietario, y C) Que la ejecución de la garantía sea susceptible de efectuarse extrajudicialmente.

En ese sentido, la primera característica significa un cambio radical en el contenido tradicional contenido de los títulos valores, los que sólo podían representar derechos personales, y nunca reales.

La segunda obedece al propósito del legislador de otorgar a este instrumento características que lo conviertan en atractivo para las empresas financiera posibles tomadoras del título. Sin embargo, resulta criticable que se discrimine de tal preferencia a las demás empresas o personas naturales que se constituyan en endosatarias del Título, tanto más cuanto si por mandato legal las garantías resultan un factor secundario a ser considerado al momento de otorgar créditos por parte de las entidades financieras, lo que no necesariamente ocurre en los casos de créditos otorgados por otras personas naturales o jurídicas, para quienes sí podría ser relevante la garantía otorgada, tanto o más que la capacidad de pago de la obligación.

La tercera particularidad hace aún más interesante el uso del Título: La recuperación del crédito ante el incumplimiento no se dilatará por años inclusive en un proceso judicial, pues se prevé un mecanismo expeditivo y seguro tanto para el propietario como para el acreedor y para los posibles adquirentes del predio a subastarse. La intervención del Poder Judicial en este caso es decisiva: No serán pocas lasacciones judiciales entabladas por el propietario cuyo predio se encuentre ad portas de una ejecución extrajudicial con el propósito de dilatarla.

IV. FORMALIDADES PARA LA CONSTITUCION DE LA HIPOTECA UNILATERAL:

La Hipoteca a constituirse deberá reunir, de manera general, los requisitos de validez a que se refiere el Art. 1099º del Código Civil. Quien afecte el predio deberá ser el propietario, o su apoderado con facultades expresas y suficientes tanto para gravar el inmueble como para solicitar la expedición del Título, debiendo encontrarse inscrito el Poder en el Registro correspondiente. Igualmente, el monto del gravamen deberá ser determinado o determinable, por cada inmueble afectado, debiendo considerarse al respecto que dicho monto es distinto al del crédito garantizado o al valor de tasación del inmueble. Por último, la Hipoteca debe garantizar un crédito determinado o determinable, crédito que por mandato del Art. 1º del Reglamento sólo puede ser dinerario.

Conviene precisar que para el caso específico de la Hipoteca Unilateral que nos ocupa, la obligación dineraria obviamente es legalmente inexistente al momento de la constitución de aquella: Es recién con el endoso que se reputa nacida la obligación. Empero, ello no afecta la validez del gravamen, pues sus características hacen que precisamente la obligación garantizada sea contraída con posterioridad a la inscripción de la Hipoteca que la respalda.

Conforme al Art. 4º del Reglamento, se requiere necesariamente de Escritura Pública, en la cual deberá insertarse la valuación del inmueble a efectuarse por un Perito inscrito en el Registro de Peritos Tasadores – REPET – de la SBS. Adicionalmente, deberá acompañarse una copia de la misma, para su puesta a disposición de los eventuales tomadores del Título.

El inmueble no debe reconocer, al momento de constituir la garantía hipotecaria, ninguna otra carga, medida cautelar o gravamen en general, es decir, que la Hipoteca deberá tener primer rango. Para tal efecto, el propietario podrá hacer uso del Bloqueo Registral, a fin de hacer preferente la inscripción de la Hipoteca Unilateral, cuyos efectos en caso de inscripción se retrotraen a la fecha de presentación del Bloqueo.

El Bloqueo se constituye en el mecanismo registral más eficaz para hacer preferente y excluyente la inscripción de determinada titularidad, real o personal. Su uso, sobre todo por parte de las instituciones financiera, es habitual, a diferencia de los contratantes comunes, que por lo general inscriben su derecho sin Bloqueo previo. Por ello, su uso debe ser difundido por los operadores del Derecho, y el cierre registral operado con su inscripción debe ser respetado por todas las instancias, incluidas las judiciales.

La Escritura deberá contener además la manifestación de voluntad expresa del propietario del predio para que el Registro expida a su orden el Título.

La norma no ha contemplado los supuestos de constitución de Hipotecas sobre varios inmuebles, y el de Ampliación del monto del gravamen. Respecto del primer caso, necesariamente deberá emitirse tantos Títulos como Hipotecas existan, no siendo legalmente posible que un solo Título contenga todas las otorgadas por el propietario, en virtud del Art. 1099º inc. 3) del Código Civil, que exige que el inmueble se afecte por un monto determinado o determinable. En cuanto al segundo, será factible siempre y cuando no exista un gravamen posterior al que se pretende ampliar, y se devuelva el Título original conjuntamente con la Escritura Pública de Ampliación, para la expedición de uno nuevo hasta por el monto ampliado. Creemos necesario que en los casos de Ampliación se efectúe nueva valuación del inmueble, en razón que la norma vincula el monto del gravamen con el del inmueble, a fin de otorgarle cierto grado de confiabilidad al instrumento hipotecario, evitando los perjuicios a los tomadores del mismo, tal como se colige del tenor del Art. 4º del Reglamento. La nueva tasación no será necesaria, en cambio, si el monto de la ampliación no supera el de la valuación efectuada originariamente.

V. FORMALIDADES DE LA EMISION DEL TITULO:

Conforme al Anexo del Reglamento y al formato aprobado por Res. 258-99-SUNARP, el Título deberá ser emitido por el Registro conteniendo el nombre del beneficiario del título y obligado principal, el monto del gravamen constituido, los datos de identificación e inscripción registral del inmueble, los datos referidos al valor de la tasación y perito que la efectuó, los datos de la Escritura Pública de constitución del gravamen y los de su inscripción registral, la constancia que la Hipoteca es de primer rango, la firma y sello del Registrador y los datos de identificación del constituyente. Los demás datos exigidos por la Res. 258-99-SUNARP deberán ser completados de acuerdo a los pactos celebrados con el tomador del Título.

VI. CIRCULACION DEL TITULO:

Siendo un título valor a la orden, su característica es la de servir de instrumento de crédito, y por lo tanto está destinado a la circulación. El primer endoso del Título supone la incorporación del derecho de crédito, por lo que deberá ser completado con los demás datos adicionales que exige la norma, como los referidos al crédito garantizado (monto, plazo, moneda, tasa de interés, forma, fecha y lugar de pago, etc.), y el concerniente al poder otorgado a una empresa financiera para que se encargue de la ejecución extrajudicial de la garantía en caso de incumplimiento.

El endoso podrá ser efectuado en blanco, para ser completado con arreglo a los acuerdos establecidos en la relación causal. El endoso podrá efectuarse en propiedad, en procuración o en fideicomiso, presumiéndose que es en propiedad. El endoso transfiere tanto el crédito como la garantía hipotecaria que lo respalda, pero no se requerirá de inscripción registral de dicha transferencia, lo que constituye una ventaja comparativa respecto de las Hipotecas comunes, para cuya transferencia sí es exigible su inscripción registral. Se reducen así tanto las formalidades como los costos de las transferencias.

La circulación podrá ser restringida por cualquiera de los endosantes. Si pese a ello se transfiere el Título por endoso, la transferencia tendrá la eficacia de la Cesión de Derechos, siendo oponibles al adquirente las excepciones personales correspondientes.

En caso de incumplimiento en el pago de una o más cuotas, el tenedor tiene el derecho de dar por vencidas las cuotas pendientes y efectuar el protesto del Título, conforme a las reglas aplicables a la Letra de Cambio. El protesto se efectuará ya sea por todas las cuotas que se han dado por vencidas, o en relación a la última cuota no pagada, o en relación a las cuotas vencidas.

VI. EJECUCION DE LA HIPOTECA:

Conforme al Art. 15º del Reglamento, el tenedor del Título, ante el incumplimiento del pago del crédito, podrá efectuar su Protesto, formalidad que una vez cumplida permite al tenedor ejecutar la garantía hipotecaria, la misma que podrá efectuarse judicial o extrajudicialmente. La ejecución extrajudicial se rige por las normas

del Código Procesal Civil, con la atingencia que el levantamiento de la Hipoteca que motiva el proceso de ejecución sólo será posible si a los Partes se adjunta el Título original.

En razón de las considerables ventajas para los acreedores, por la disminución del tiempo y recursos para la satisfacción de sus créditos, interesa sobremanera la posibilidad que la Ley 26702 otorga de prescindir del trámite judicial para la venta del bien gravado, la que estará a cargo de una empresa del sistema financiero facultada para tal efecto mediante poder irrevocable otorgado por el propietario del predio, debidamente inscrito en el Registro de Mandatos y Poderes y consignado expresamente en el Título.

La Ley señala que debe otorgarse Poder, es decir, que la facultad se otorga por acto unilateral. Ello puede ocasionar ciertos problemas en el caso que la empresa apoderada se niegue a aceptar y ejercitar el poder, en cuyo caso el deudor tendría que optar irremisiblemente por la vía judicial.

El Reglamento no contempla la posibilidad de que sean 02 o más las empresas financieras encargadas indistintamente de la venta extrajudicial, lo que es legalmente posible en aplicación del Art. 147º del Código Civil, además de tener el efecto práctico de evitar contratiempos en caso de cierre o intervención de la entidad financiera.

La empresa apoderada podrá efectuar la venta directamente, o a través de corredores inmobiliarios. En cualquier caso, sólo deberá efectuarse la venta si existen posturas iguales o superiores al 75% del valor del inmueble determinado en la valuación inicial, debidamente ajustado. Ello supone que al momento de sacar a la venta el inmueble deberá efectuarse nueva valuación pericial que deberá ser insertada en la Escritura Pública de Transferencia de Propiedad por Venta Extrajudicial, lo que debe ser tomado en cuenta al momento de su otorgamiento, a fin de evitar la tacha del título, pues en tal caso el defecto no sería subsanable.

Efectuada la venta extrajudicial, el último tenedor del Título deberá hacer constar en éste la venta efectuada y el precio pagado, así como el hecho de haberse cancelado total o parcialmente el crédito, con indicación del saldo a su favor. Al momento de otorgar la Escritura Pública de Adjudicación por Subasta, el tenedor deberá hacer insertar el Título, o acompañar el original, documentos que constituirán título suficiente para la inscripción de la Venta y de la cancelación de la Hipoteca, lo que producirá el efecto de anular el Título.

La norma no precisa el tratamiento que se dispensará a los demás gravámenes que afecten el predio al momento de la venta extrajudicial, así como el procedimiento a seguir en el caso que el propietario cuyo inmueble ha sido enajenado se niegue a efectuar su entrega al adjudicatario. En ese sentido, los gravámenes posteriores aparentemente permanecerían afectando el predio, y la desocupación de este requerirá siempre decisión judicial a través de un Proceso de Desalojo por Posesión Precaria. En ambos casos, las omisiones constituyen factores que eventualmente desalentarían la utilización del Título, requiriéndose en tal sentido una precisión legislativa.

VII. CANCELACION DE LA HIPOTECA:

Cumplida la obligación a cargo del propietario o del deudor directo, podrán solicitar la cancelación de la Hipoteca el propietario o el último endosatario, mediante Escritura Pública. En uno u otro caso, el propietario deberá ser el último endosatario del Título, o este deberá encontrarse cancelado por el último endosatario o por el mismo constituyente, si el Título no fue endosado y por ende no circuló. En este último caso, deberá ser insertado en la Escritura Pública.

VIII. PERJUICIO, DETERIORO O EXTRAVIO DEL TITULO:

EL Reglamento ha previsto los supuestos en que el Título se perjudique, deteriore o extravíe. Para tal efecto, el último tenedor y endosatario deberá seguir el procedimiento judicial de Ineficacia del Título, conforme a las normas del Proceso Abreviado.

La demanda de Ineficacia deberá ser anotada en el Registro, para lo cual deberá tenerse en cuenta las normas sobre Medida Cautelar. Es materia de inscripción, igualmente, la Sentencia que declara la ineficacia del Título, siendo que esta última constituye requisito previo para que el demandante solicite al Registro la expedición de un duplicado del Título.

IX. CONCLUSIONES:

La crisis de las garantías reales ha ocasionado su devaluación como instrumento de seguridad para las transacciones. La responsabilidad corresponde al Estado, quien consciente de ello ha creado nuevos documentos cuyas características pretenden revertir tal situación, mediante la atribución de ciertas características que les confieren considerables ventajas frente a las tradicionales garantías reales. En ese

orden de ideas, el Título de Crédito Hipotecario Negociable está llamado a convertirse en un mecanismo eficiente para promover el otorgamiento de créditos dinerarios por parte de empresas financieras, y de personas naturales y jurídicas en general. Aun cuando se requiere de algunas modificaciones que amplíen y/o precisen sus alcances, las normas que regulan lo relativo a dicho instrumento hipotecario establecen pautas básicas que aseguran los derechos de todos los involucrados en su constitución, emisión, circulación y ejecución. Por ello, la aplicación racional de dichas normas, y el respeto a la autonomía de la voluntad de los contratantes dentro de una economía de libre mercado, deben contribuir a que se perfeccione y aliente su utilización, con el consiguiente efecto multiplicador que beneficiará a la sociedad entera. Depende mucho de aquellos agentes económicos y en especial de los operadores del Derecho involucrados en el tema que ello sea una realidad.

DR. ROLANDO A. ACOSTA SÁNCHEZ

Registrador Público de Propiedad Inmueble - ORRLL

 

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El Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN) 

PrestaClub ha encontrado en el Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN) el instrumento perfecto para poder crear en torno a él un sistema donde los superavitarios y deficitarios de fondos prestables puedan hacer transacciones de beneficio mutuo. Con el TCHN se hace posible la existencia de un mercado, dado que el mismo, es uninstrumento estandarizado que representa no sólo la deuda sino también la garantía hipotecaria que permite a agentes que no se conocen realizar operaciones con mayor confianza. 

El TCHN hace posible que solicitantes de financiamiento que posean una propiedad inmueble registrada puedan emitir un papel de deuda sin tener que recurrir al mercado de capitales, y buscar financiamiento con un instrumento que le da mayor seguridad a su tenedor.

Otras características importantes del TCHN son: El propietario del bien inmueble no tiene la necesidad de tener una contraparte para poder emitir un

TCHN, porque la constitución de la hipoteca en Registros Públicos es unilateral. Para levantar la hipoteca no es necesario escritura pública, basta la devolución a Registros

Públicos del TCHN no endosado o debidamente cancelado por el último tenedor.

SUMlLLATITULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLEEl título de crédito hipotecario negociable incorpora un crédito y la hipoteca que lo garantiza, la misma que puede estar constituida sobre más de un predio.El monto del gravamen debe coincidir o ser inferior con la valorización (comercial) del predio.Cuando se solicita la inscripción de la emisión de título de crédito hipotecario negociable no es materia de calificación la hipoteca inscrita contenida en este título valor, sino sólo la verificación del cumplimiento de los requisitos del artículo 5 de la Res. 685-2007-S8S.No se requiere que se acredite ante el Registro la autorización del propietario, cuando la emisión del TCHN haya sido efectuada por entidad del sistema financiero.No es necesario que la comunicación dirigida al Registro de la emisión de título de crédito hipotecario negociable efectuada por una entidad del sistema financiero cuente con firmas certificadas notarialmente ni que las copias del TCHN y del informe de valorización de los inmuebles se encuentren legalizadas notarialmente.

ANÁLISIS1. El título de crédito hipotecario negociable, en adelante TCHN, es un título valor negociable que representa el valor de un crédito y de la garantía hipotecaria del mismo, que corresponden al titular del título valor.Originalmente fue regulado por la Ley 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, la que estableció (artículo 239) que era emitido por el Registro Público en el que se encuentre inscrito el inmueble que se grave con hipoteca, en mérito a acto unilateral que practique el constituyente. La norma dispuso que el titulo era emitido a la orden del propietario del inmueble, y era de libre negociación mediante endoso.

2. La Ley de Títulos Valores 27287, publicada el 19.6.2000, derogó el artículo 239 de la Ley 26702 y reguló al título de crédito hipotecario Negociable.De acuerdo a esta ley, el TCHN sería expedida únicamente por el Registrador Público.La Ley 27640, publicada el 19.1.2002 incorporó los numerales 4 y 5, al Art. 245 de la Ley de Títulos Valores, los que señalaron: 245.4 El Título de Crédito Hipotecario Negociable podrá también emitirse bajo el siguiente régimen:a) Con o sin intervención de notaría público, puede ser emitido por las empresas del Sistema Financiero Nacional, u otras entidades que autorice la Superintendencia, acreedoras o no, cuando la garantía hipotecaria que respalde su crédito se encuentre o vaya a ser inscrita en el Registro Público; ( ... )""245.5.- El Título de Crédito Hipotecario Negociable, sea emitido por el Registro Público, o por el acreedor con o sin intervención de notario, puede también ser representado mediante anotaciones en cuenta sin que se requiera de la previa emisión de un título físico (...)".De acuerdo a la incorporación efectuada por esta Ley 27640, el TCHN puede ser emitido:a) Por el Registrador Público; ob) Por empresas del Sistema Financiero Nacional u otras entidades que autorice la Superintendencia de Banca y Seguros.3. En el caso venido en grado, Interbank -empresa del Sistema Financiero es quien ha

emitido el TCHN, encontrándonos por consiguiente frente al segundo de los supuestos, por lo que es necesario determinar cuáles son - en este caso- los aspectos involucrados en la calificación registral, teniendo en cuenta que el Registrador verifica la validez del acto, la capacidad de los otorgantes y el cumplimiento de la formalidad, a tenor de lo dispuesto en el artículo 2011 del Código Civil.4. De acuerdo al numeral 4 del artículo 245, cuando la emisión es efectuada por una empresa del sistema financiero nacional u otra entidad autorizada por la SBS, se requiere, entre otros requisitos de lo siguiente:a) La garantía hipotecaria que respalde su crédito se encuentre o vaya a ser inscrita en el Registro Público.b) El emisor debe contar con la previa autorización del propietario del bien que sirve de garantía y, en su caso, del deudor del crédito garantizado.c) La emisión se podrá efectuar en cualquier momento posterior a la autorización concedida, por el solo mérito de ella.Tenemos entonces que para inscribir el acto de emisión se requiere que previa o simultáneamente se registre la constitución de la hipoteca y se cuente con autorización del propietario del predio afectado en garantía.5. Del mismo modo el Reglamento del TCHN aprobado por la Superintendencia de Banca y Seguros mediante Resolución SBS N. 685-2007 del 29.5.2007 resulta aplicable:- A los TCHN emitidos por las Empresas del Sistema Financiero y Cooperativas de Ahorro y Crédito no autorizadas a operar con terceros.- A los TCHN emitidos por el Registrador Público que sean endosados a favor de empresas del sistema financiero.Así, el artículo 4 señala que las empresas deberán contar, antes de la emisión del título, con la autorización del propietario del bien que sirve de garantía y, en su caso, del deudor del crédito garantizado. Dichas autorizaciones deberán constar por escrito y tendrán el carácter de declaración jurada de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 179 de la Ley General de Banca y Seguros.Ahora cabe preguntarse si es necesario que se presente al Registro la autorización del propietario del predio.6. Cuando la emisión del título valor es efectuada por las entidades del sistema financiero u otras autorizadas para tal efecto, la inscripción de la emisión se hace en mérito a la comunicación de tal hecho que realice el emisor, siendo que para los fines de tal emisión, de acuerdo a las normas correspondientes, el ente emisor' cuente con la autorización previa del propietario del bien que sirve de garantía y, en su caso del deudor del crédito garantizado, autorización que se realiza por escrito y con carácter de declaración jurada, y que en consecuencia constituye un acto previo para la emisión del TCHN.Sin embargo, las normas establecidas por la Ley de Títulos Valores y el Reglamento de la SBS no establecen que este "acto previo" como es la autorización, tenga que ser acreditada ante el Registro y en consecuencia presentarse el documento en el que conste. Ello por cuanto es un aspecto que opera extrarregistralmente y por consiguiente es de exclusiva responsabilidad del emisor.Por lo expuesto, corresponde revocar el segundo extremo de la observación.7. Por otra parte, si bien el literal e) del numeral 4 del artículo 245 de la Ley de Títulos Valores, señala que la comunicación que la empresa emisora curse al registrador tiene el carácter de declaración jurada, no se exige certificación de firma alguna para que ésta acceda al Registro.

En cuanto al argumento que pretendiendo su acceso al registro debe estarse a lo dispuesto por el artículo 10 del RGRP, esto es mediante documento con firmas legalizadas notarialmente, cabe indicar que ésta permite disposición en contrario. Las normas que resultan aplicables a estos TCHN son la Ley de Títulos Valores y su Reglamento, las cuales no sólo recogen las normas relativas a la validez del mencionado título valor sino también de los documentos que dan mérito a la inscripción de la emisión del TCHN, constituyendo entonces disposición en contrario.Además, debe considerarse que el acto materia de anotación (emisión del TCHN) no se encuentra en el documento privado que dará mérito a la inscripción, sino que solo se requiere la comunicación de la emisión que ya operó extrarregistralemente, por lo que la normatividad aplicable no ha requerido mayor formalidad, teniendo en cuenta que la presentación de la comunicación tiene como objetivo poner en conocimiento de terceros y por tanto que sea oponible a terceros de buena fe, que el TCHN ha sido emitido por la entidad financiera, el que se encuentra apto para circular.Consecuentemente, no es necesaria la legalización de firmas.8. Bajo esa misma línea, el artículo 5 del Reglamento del TCHN, señala los datos que debe contener la comunicación cursada por la empresa emisora del título al Registrador, señalando que adicionalmente, deberá adjuntarse copia de la valuación efectuada al inmueble así como copia del título emitido, en caso éste haya sido emitido físicamente, documentos que la registradora señala deben ser presentados en copia legalizada notarialmente y no en copia simple como han sido alcanzados.Ahora bien, no cualquier documento que se presente al Registro debe reunir la formalidad señalada por la Registradora, salvo que se trate de documento complementario.Documento complementario es definido en el segundo párrafo del artículo 7 como aquel que no fundamenta de manera inmediata y directa la inscripción, pero que de manera complementaria coadyuva a que ésta se realice, es decir aquellos que complementan la calificación del acto principal, respecto del cual se verifica su validez o aquellos que permite verificar el cumplimiento de los requisitos formales adicionales al acto mismo para que este acceda al registro.9. Tratándose de la emisión de un TCHN por una entidad financiera, lo que se inscribe en el registro es la comunicación que esta entidad efectúa a efectos que sea conocida por terceros la emisión de un TCHN, por lo que la valorización del bien y el mismo TCHN emitido no son actos quecomplementen la validez del acto a inscribir, que en este caso es la comunicación de la emisión al Registro, sino que únicamente deben presentarse para ser consultados por terceros.Concluyendo entonces podemos señalar que la labor de calificación del Registrador si bien se ciñe a la verificación del cumplimiento de los requisitos del artículo 5 referidos a la solicitud que el emisor dirige al Registro, ello no implica que los documentos adicionales que deberá presentar y que están allí señalados complementen la calificación y por tanto tengan que ser acompañados en copia legalizada notarialmente.En tal sentido, no es necesario que las copias de los documentos antes señalados cumplan con ser presentados en copias legalizadas notarialmente.Corresponde revocar el cuarto extremo de la observación, de acuerdo a lo expuesto en los numerales 7,8 Y 9 del análisis.10. Otro de los extremos de la observación, es que deberá modificarse el gravamen

porque la hipoteca contenida en el TCHN es convencional y no unilateral y por consiguiente no se han señalado todos los alcances para la emisión del TCHN.De acuerdo con el artículo 240.1 de la Ley de Títulos Valores, el TCHN se expide a petición del propietario del bien gravado por hipoteca unilateral.Esta disposición sólo es aplicable cuando el emisor es el Registro.Situación distinta se presenta cuando el emisor es una entidad financiera, pues en este caso se necesita que la garantía que respalde su crédito se encuentre o vaya a ser inscrito en el Registro Público; por ello, la hipoteca inscrita que da amparo a la expedición del título, se sustenta generalmente en actos bilaterales. Entonces, no resulta necesario, la modificación del acto constitutivo en el sentido que debe tratarse de una hipoteca unilateral.11. En cuanto a los alcances de la emisión que debe constar en el TCHN, cabe indicar que esta no es una labor de calificación que le corresponde al Registro, pues a éste sólo le corresponde verificar:- Si la hipoteca incorporada en el TCHN se encuentra inscrita en el Registro o se está solicitando simultáneamente su inscripción.- Si no existe alguna otra carga o gravamen que afecte al bien.- Que la comunicación cursada por la entidad emisora, que tiene el carácter de declaración jurada, contenga lo datos previsto en el artículo 5 del Reglamento del TCHN.- Que se haya acompañado copia de la valorización del inmueble y del TCHN, este último cuando corresponda.Lo señalado se sustenta en que el ente emisor es una entidad del sistema financiero y no el Registro, siendo que el acto rogado, sólo es la comunicación que la entidad emisora hace al Registro a efectos de publicitar la emisión del TCHN a los terceros.Consecuentemente no es necesario que en la comunicación se indique todos los alcances para la emisión de los TCHN.Debe por consiguiente revocarse el tercer extremo de la observación.12. En tanto la hipoteca afecta a los inmuebles inscritos en las partidas electrónicas 11146380 y 11146468 del Registro de Predios, la Registradora señala que la valorización de los inmuebles se deberá efectuar en forma individual, modificándose la hipoteca, en tanto se debe emitir un solo TCHN por cada predio; sin embargo, debemos tener en cuenta que el TCHN es un título valor que incorpora un crédito y la hipoteca garantizada con esta.Ahora bien, la hipoteca puede recaer sobre uno o varios inmuebles específicamente determinados, conforme lo establece el artículo 1100 del Código Civil, no estableciendo la Ley de Títulos Valores o su Reglamento que el TCHN esté referido sólo a hipotecas constituidas por un solo predio.Asimismo, lo expuesto por la registradora afecta el principio de indivisibilidad de la hipoteca, por la cual ésta subsiste por entero sobre todos los bienes afectados, siendo que la observación no está dirigida en el presente caso ni siquiera a cuestionar los requisitos de validez a que se refiere el artículo 5 de la Res. 685-2007-S8S referido a la comunicación de la emisión del TCHN, sino a la hipoteca, acto cuya constitución no debe ser materia de calificación por el Registro en tanto ésta ya accedió al Registro.13. Respecto a que la valorización debe ser igual al de valor de realización, se deja constancia que el artículo 241 inc. e) de la Ley de Títulos Valores y el arto 3 inc. e) del Reglamento de TCHN exigen únicamente que el monto de valorización del bien sea igual al monto del gravamen y no que este último deba ser igual al valor de la

realización del bien como señala el Registrador, puesto que, el llamado valor de realización (valor neto de recuperación o venta esperada) utilizado en el artículo 12 del Reglamento del TCHN tiene fines exclusivamente de preferencia del crédito frente acualquier otro acreedor hasta por esa suma. Es por ello que en la comunicación al Registro, sólo se requiere la indicación de la valorización del inmueble y no del valor de realización.Por otra parte, si bien la normativa antes indicada exige la correspondencia entre el valor del bien con el monto del gravamen, nada obsta para que este último pueda ser menor al valor del inmueble. Debe entenderse que la valorización del predio siempre será el máximo por el cual podrá afectarse el bien, ya que en caso contrario no se estaría protegiendo con el gravamen una parte del crédito. Ello se desprende del literal e) del numeral 241.1 de la Ley de Títulos Valores que señala que el monto de valorización "será hasta el importe por el cual se constituye el gravamen hipotecario" (el subrayado es nuestro).Consecuentemente, se revoca el primer extremo de la observación.14. Los derechos registrales se encuentran pagados. Interviene como Interviene Vocal Suplente Andrea Paola Gotuzzo Vásquez conforme a lo dispuesto por la Resolución de la Presidencia del Tribunal Registral N° 32-2009-SUNARP/PT del 17 de febrero de 2009.Estando a lo acordado por unanimidad;RESOLUCIÓNREVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro dePredios de Lima, DISPONER la inscripción del título referido en elencabezamiento de la presente resolución

1. Naturaleza jurídica 2. Características 3. Formalidades para la constitución de la hipoteca unilateral 4. Formalidades de la emisión del titulo 5. Circulación del titulo 6. Ejecución de la hipoteca 7. Cancelación de la hipoteca 8. Perjuicio, deterioro o extravío del titulo 9. Conclusiones 10. Reglamento del título de crédito hipotecario negociable

 

I. INTRODUCCION:

En la legislación bancaria no existe un antecedente inmediato de este título valor. Es la Ley 26702, vigente a la fecha, la que crea el Título de Crédito Hipotecario Negociable (en adelante el Título).

No obstante, la política económica a partir del año 1990 fue la de crear nuevos instrumentos financieros, entre ellos los hipotecarios, que permitieran dinamizar el mercado crediticio peruano. Es

así que la derogada Ley de Banca aprobada por D. Leg. 637 creó las Letras Hipotecarias, como medio de permitir un acceso masivo al crédito hipotecario.

Posteriormente, el D. Leg. 861 – Ley del Mercado de Valores, estableció en su 15ª Disp. Final que los créditos respaldados con garantía hipotecaria de primer rango que hubiesen otorgado las empresas del sistema financiero podían ser incorporados a un título circulante, endosable libremente y sin obligación alguna por parte del endosante. Dicho instrumento fue denominado Certificado Hipotecario Endosable.

De otro lado, existen características del Título como las referidas a la potestad otorgada al acreedor y deudor de pactar la ejecución extrajudicial de la Hipoteca que han sido reguladas en normas de antigua data como el D. Leg. 495 – Ley del Registro Predial e Hipoteca Popular, la misma que permitía que un tercero, en virtud de un poder irrevocable que no estaba sujeto a caducidad, se encargara de efectuar la venta extrajudicial del inmueble gravado, en las condiciones establecidas por el Art. 33° de dicha norma.

Con la dación de la Res. 838-97-SBS en noviembre de 1997, que reglamenta el Art. 239° de la Ley 26702, se establecieron las condiciones y características generales del Título, otorgando a la SUNARP como ente rector de los Registros Públicos y del Registro Predial Urbano, la facultad de aprobar las características físicas del Título, lo que se ha cumplido mediante Res. 258-99-SUNARP del 12.08.99.

II. NATURALEZA JURIDICA:

La naturaleza jurídica de dicho instrumento crediticio está establecida por el Art. 239° de la Ley 26702, el mismo que señala que es un título valor a la orden, es decir, un documento que contiene un derecho patrimonial, tanto personal como real, destinado a la circulación, y que requiere para ser considerado como tal de ciertas formalidades establecidas por ley.

Si bien ni la Ley 26702 ni la Res. 838-99-SBS lo señalan, es de precisar que el Título se rige por los principios generales de incorporación, literalidad, autonomía, legitimación y buena fe del tenedor, en aplicación del Art. 208° de la Ley de Títulos Valores. En consecuencia, se trata de un documento que de manera unilateral declara la existencia de una obligación a cargo de quien lo suscribe, así como el correspondiente derecho a exigir el cumplimiento de la obligación por parte del tomador del mismo. Pero, además, dicho documento contiene un derecho real de garantía que confiere al endosatario tomador las facultades de persecución, venta judicial o extrajudicial y preferencia en el pago de su deuda con el producto del remate. Ambos derechos tienen la amplitud que aparece del Título, ni más ni menos. Por tal razón, la Hipoteca que se transfiere con el endoso no garantiza otras obligaciones que la del crédito al que respalda.

Por la autonomía, los derechos personales y reales incorporados al Título, si bien vinculados a una relación causal subyacente, se reputan legalmente independientes. En razón de ello, el obligado no podrá hacer uso de las excepciones personales que pueda tener contra el primer endosatario, desde que cada nuevo endoso supone la existencia de una nueva relación cartular.

Por último, la legitimación confiere al último endosatario las facultades de exigir el cumplimiento de la obligación dineraria, y de ejecutar la garantía real hipotecaria en caso de incumplimiento en el pago. Pero también la legitimación opera respecto del deudor: Si este cumple con su obligación frente a quien aparece legitimado para exigir su cumplimiento, aquella se extingue, aun cuando el titular sea uno aparente.

III. CARACTERISTICAS:

Es un título valor que se emite a la orden, y que representa hasta antes de su endoso sólo un derecho real de garantía.

Es expedido por el Registro Público, en virtud de la constitución unilateral de Hipoteca mediante Escritura Pública.

Garantiza sólo obligaciones dinerarias. Garantiza únicamente el crédito contenido en el Título. Es endosable libremente. Puede garantizar obligaciones indirectas sólo si se trata del primer endoso. Los sucesivos endosos transfieren ambos derechos, no requiriéndose inscripción registral de la transferencia

hipotecaria.

Solo si el último endosatario es una empresa del sistema financiero, el crédito representado por el Título goza de preferencia total y absoluta frente a cualquier otra obligación del propietario del predio afectado, sea laboral, alimentaría, tributaria o de otra naturaleza. En caso de insolvencia del propietario, el predio se excluirá de la masa concursal.

Constituye título de ejecución de la garantía hipotecaria, sea judicial o extrajudicialmente.

De todas las características, son 03 las que a nuestro juicio resultan de suma importancia y trascendencia: A) Que contenga un derecho real y uno personal, B) Que el crédito garantizado goce de preferencia absoluta frente a cualquier otra obligación del propietario, y C) Que la ejecución de la garantía sea susceptible de efectuarse extrajudicialmente.

En ese sentido, la primera característica significa un cambio radical en el contenido tradicional contenido de los títulos valores, los que sólo podían representar derechos personales, y nunca reales.

La segunda obedece al propósito del legislador de otorgar a este instrumento características que lo conviertan en atractivo para las empresas financiera posibles tomadoras del título. Sin embargo, resulta criticable que se discrimine de tal preferencia a las demás empresas o personas naturales que se constituyan en endosatarias del Título, tanto más cuanto si por mandato legal las garantías resultan un factor secundario a ser considerado al momento de otorgar créditos por parte de las entidades financieras, lo que no necesariamente ocurre en los casos de créditos otorgados por otras personas naturales o jurídicas, para quienes sí podría ser relevante la garantía otorgada, tanto o más que la capacidad de pago de la obligación.

La tercera particularidad hace aún más interesante el uso del Título: La recuperación del crédito ante el incumplimiento no se dilatará por años inclusive en un proceso judicial, pues se prevé un mecanismo expeditivo y seguro tanto para el propietario como para el acreedor y para los posibles adquirentes del predio a subastarse. La intervención del Poder Judicial en este caso es decisiva: No serán pocas lasacciones judiciales entabladas por el propietario cuyo predio se encuentre ad portas de una ejecución extrajudicial con el propósito de dilatarla.

IV. FORMALIDADES PARA LA CONSTITUCION DE LA HIPOTECA UNILATERAL:

La Hipoteca a constituirse deberá reunir, de manera general, los requisitos de validez a que se refiere el Art. 1099º del Código Civil. Quien afecte el predio deberá ser el propietario, o su apoderado con facultades expresas y suficientes tanto para gravar el inmueble como para solicitar la expedición del Título, debiendo encontrarse inscrito el Poder en el Registro correspondiente. Igualmente, el monto del gravamen deberá ser determinado o determinable, por cada inmueble afectado, debiendo considerarse al respecto que dicho monto es distinto al del crédito garantizado o al valor de tasación del inmueble. Por último, la Hipoteca debe garantizar un crédito determinado o determinable, crédito que por mandato del Art. 1º del Reglamento sólo puede ser dinerario.

Conviene precisar que para el caso específico de la Hipoteca Unilateral que nos ocupa, la obligación dineraria obviamente es legalmente inexistente al momento de la constitución de aquella: Es recién con el endoso que se reputa nacida la obligación. Empero, ello no afecta la validez del gravamen, pues sus características hacen que precisamente la obligación garantizada sea contraída con posterioridad a la inscripción de la Hipoteca que la respalda.

Conforme al Art. 4º del Reglamento, se requiere necesariamente de Escritura Pública, en la cual deberá insertarse la valuación del inmueble a efectuarse por un Perito inscrito en el Registro de Peritos Tasadores – REPET – de la SBS. Adicionalmente, deberá acompañarse una copia de la misma, para su puesta a disposición de los eventuales tomadores del Título.

El inmueble no debe reconocer, al momento de constituir la garantía hipotecaria, ninguna otra carga, medida cautelar o gravamen en general, es decir, que la Hipoteca deberá tener primer rango. Para tal efecto, el propietario podrá hacer uso del Bloqueo Registral, a fin de hacer preferente la inscripción de la Hipoteca Unilateral, cuyos efectos en caso de inscripción se retrotraen a la fecha de presentación del Bloqueo.

El Bloqueo se constituye en el mecanismo registral más eficaz para hacer preferente y excluyente la inscripción de determinada titularidad, real o personal. Su uso, sobre todo por parte de las instituciones financiera, es habitual, a diferencia de los contratantes comunes, que por lo general inscriben su derecho sin Bloqueo previo. Por ello, su uso debe ser difundido por los operadores del

Derecho, y el cierre registral operado con su inscripción debe ser respetado por todas las instancias, incluidas las judiciales.

La Escritura deberá contener además la manifestación de voluntad expresa del propietario del predio para que el Registro expida a su orden el Título.

La norma no ha contemplado los supuestos de constitución de Hipotecas sobre varios inmuebles, y el de Ampliación del monto del gravamen. Respecto del primer caso, necesariamente deberá emitirse tantos Títulos como Hipotecas existan, no siendo legalmente posible que un solo Título contenga todas las otorgadas por el propietario, en virtud del Art. 1099º inc. 3) del Código Civil, que exige que el inmueble se afecte por un monto determinado o determinable. En cuanto al segundo, será factible siempre y cuando no exista un gravamen posterior al que se pretende ampliar, y se devuelva el Título original conjuntamente con la Escritura Pública de Ampliación, para la expedición de uno nuevo hasta por el monto ampliado. Creemos necesario que en los casos de Ampliación se efectúe nueva valuación del inmueble, en razón que la norma vincula el monto del gravamen con el del inmueble, a fin de otorgarle cierto grado de confiabilidad al instrumento hipotecario, evitando los perjuicios a los tomadores del mismo, tal como se colige del tenor del Art. 4º del Reglamento. La nueva tasación no será necesaria, en cambio, si el monto de la ampliación no supera el de la valuación efectuada originariamente.

V. FORMALIDADES DE LA EMISION DEL TITULO:

Conforme al Anexo del Reglamento y al formato aprobado por Res. 258-99-SUNARP, el Título deberá ser emitido por el Registro conteniendo el nombre del beneficiario del título y obligado principal, el monto del gravamen constituido, los datos de identificación e inscripción registral del inmueble, los datos referidos al valor de la tasación y perito que la efectuó, los datos de la Escritura Pública de constitución del gravamen y los de su inscripción registral, la constancia que la Hipoteca es de primer rango, la firma y sello del Registrador y los datos de identificación del constituyente. Los demás datos exigidos por la Res. 258-99-SUNARP deberán ser completados de acuerdo a los pactos celebrados con el tomador del Título.

VI. CIRCULACION DEL TITULO:

Siendo un título valor a la orden, su característica es la de servir de instrumento de crédito, y por lo tanto está destinado a la circulación. El primer endoso del Título supone la incorporación del derecho de crédito, por lo que deberá ser completado con los demás datos adicionales que exige la norma, como los referidos al crédito garantizado (monto, plazo, moneda, tasa de interés, forma, fecha y lugar de pago, etc.), y el concerniente al poder otorgado a una empresa financiera para que se encargue de la ejecución extrajudicial de la garantía en caso de incumplimiento.

El endoso podrá ser efectuado en blanco, para ser completado con arreglo a los acuerdos establecidos en la relación causal. El endoso podrá efectuarse en propiedad, en procuración o en fideicomiso, presumiéndose que es en propiedad. El endoso transfiere tanto el crédito como la garantía hipotecaria que lo respalda, pero no se requerirá de inscripción registral de dicha transferencia, lo que constituye una ventaja comparativa respecto de las Hipotecas comunes, para cuya transferencia sí es exigible su inscripción registral. Se reducen así tanto las formalidades como los costos de las transferencias.

La circulación podrá ser restringida por cualquiera de los endosantes. Si pese a ello se transfiere el Título por endoso, la transferencia tendrá la eficacia de la Cesión de Derechos, siendo oponibles al adquirente las excepciones personales correspondientes.

En caso de incumplimiento en el pago de una o más cuotas, el tenedor tiene el derecho de dar por vencidas las cuotas pendientes y efectuar el protesto del Título, conforme a las reglas aplicables a la Letra de Cambio. El protesto se efectuará ya sea por todas las cuotas que se han dado por vencidas, o en relación a la última cuota no pagada, o en relación a las cuotas vencidas.

VI. EJECUCION DE LA HIPOTECA:

Conforme al Art. 15º del Reglamento, el tenedor del Título, ante el incumplimiento del pago del crédito, podrá efectuar su Protesto, formalidad que una vez cumplida permite al tenedor ejecutar la garantía hipotecaria, la misma que podrá efectuarse judicial o extrajudicialmente. La ejecución extrajudicial se

rige por las normas del Código Procesal Civil, con la atingencia que el levantamiento de la Hipoteca que motiva el proceso de ejecución sólo será posible si a los Partes se adjunta el Título original.

En razón de las considerables ventajas para los acreedores, por la disminución del tiempo y recursos para la satisfacción de sus créditos, interesa sobremanera la posibilidad que la Ley 26702 otorga de prescindir del trámite judicial para la venta del bien gravado, la que estará a cargo de una empresa del sistema financiero facultada para tal efecto mediante poder irrevocable otorgado por el propietario del predio, debidamente inscrito en el Registro de Mandatos y Poderes y consignado expresamente en el Título.

La Ley señala que debe otorgarse Poder, es decir, que la facultad se otorga por acto unilateral. Ello puede ocasionar ciertos problemas en el caso que la empresa apoderada se niegue a aceptar y ejercitar el poder, en cuyo caso el deudor tendría que optar irremisiblemente por la vía judicial.

El Reglamento no contempla la posibilidad de que sean 02 o más las empresas financieras encargadas indistintamente de la venta extrajudicial, lo que es legalmente posible en aplicación del Art. 147º del Código Civil, además de tener el efecto práctico de evitar contratiempos en caso de cierre o intervención de la entidad financiera.

La empresa apoderada podrá efectuar la venta directamente, o a través de corredores inmobiliarios. En cualquier caso, sólo deberá efectuarse la venta si existen posturas iguales o superiores al 75% del valor del inmueble determinado en la valuación inicial, debidamente ajustado. Ello supone que al momento de sacar a la venta el inmueble deberá efectuarse nueva valuación pericial que deberá ser insertada en la Escritura Pública de Transferencia de Propiedad por Venta Extrajudicial, lo que debe ser tomado en cuenta al momento de su otorgamiento, a fin de evitar la tacha del título, pues en tal caso el defecto no sería subsanable.

Efectuada la venta extrajudicial, el último tenedor del Título deberá hacer constar en éste la venta efectuada y el precio pagado, así como el hecho de haberse cancelado total o parcialmente el crédito, con indicación del saldo a su favor. Al momento de otorgar la Escritura Pública de Adjudicación por Subasta, el tenedor deberá hacer insertar el Título, o acompañar el original, documentos que constituirán título suficiente para la inscripción de la Venta y de la cancelación de la Hipoteca, lo que producirá el efecto de anular el Título.

La norma no precisa el tratamiento que se dispensará a los demás gravámenes que afecten el predio al momento de la venta extrajudicial, así como el procedimiento a seguir en el caso que el propietario cuyo inmueble ha sido enajenado se niegue a efectuar su entrega al adjudicatario. En ese sentido, los gravámenes posteriores aparentemente permanecerían afectando el predio, y ladesocupación de este requerirá siempre decisión judicial a través de un Proceso de Desalojo por Posesión Precaria. En ambos casos, las omisiones constituyen factores que eventualmente desalentarían la utilización del Título, requiriéndose en tal sentido una precisión legislativa.

VII. CANCELACION DE LA HIPOTECA:

Cumplida la obligación a cargo del propietario o del deudor directo, podrán solicitar la cancelación de la Hipoteca el propietario o el último endosatario, mediante Escritura Pública. En uno u otro caso, el propietario deberá ser el último endosatario del Título, o este deberá encontrarse cancelado por el último endosatario o por el mismo constituyente, si el Título no fue endosado y por ende no circuló. En este último caso, deberá ser insertado en la Escritura Pública.

VIII. PERJUICIO, DETERIORO O EXTRAVIO DEL TITULO:

EL Reglamento ha previsto los supuestos en que el Título se perjudique, deteriore o extravíe. Para tal efecto, el último tenedor y endosatario deberá seguir el procedimiento judicial de Ineficacia del Título, conforme a las normas del Proceso Abreviado.

La demanda de Ineficacia deberá ser anotada en el Registro, para lo cual deberá tenerse en cuenta las normas sobre Medida Cautelar. Es materia de inscripción, igualmente, la Sentencia que declara la ineficacia del Título, siendo que esta última constituye requisito previo para que el demandante solicite al Registro la expedición de un duplicado del Título.

IX. CONCLUSIONES:

La crisis de las garantías reales ha ocasionado su devaluación como instrumento de seguridad para las transacciones. La responsabilidad corresponde al Estado, quien consciente de ello ha creado nuevos documentos cuyas características pretenden revertir tal situación, mediante la atribución de ciertas características que les confieren considerables ventajas frente a las tradicionales garantías reales. En ese orden de ideas, el Título de Crédito Hipotecario Negociable está llamado a convertirse en un mecanismo eficiente para promover el otorgamiento de créditos dinerarios por parte de empresas financieras, y de personas naturales y jurídicas en general. Aun cuando se requiere de algunas modificaciones que amplíen y/o precisen sus alcances, las normas que regulan lo relativo a dicho instrumento hipotecario establecen pautas básicas que aseguran los derechos de todos los involucrados en su constitución, emisión, circulación y ejecución. Por ello, la aplicación racional de dichas normas, y el respeto a la autonomía de la voluntad de los contratantes dentro de una economía de libre mercado, deben contribuir a que se perfeccione y aliente su utilización, con el consiguiente efecto multiplicador que beneficiará a la sociedad entera. Depende mucho de aquellos agentes económicos y en especial de los operadores del Derecho involucrados en el tema que ello sea una realidad.

REGLAMENTO DEL TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

Alcance

Artículo 1°.- El presente Reglamento establece disposiciones complementarias a las contenidas en la Ley de Títulos Valores, Ley Nº 27287 y sus modificatorias, que serán aplicables a los Títulos de Crédito Hipotecario Negociables que sean emitidos por las empresas del sistema financiero, así como a aquellos que sean endosados a favor de dichas empresas, en ambos casos, en garantía de los créditos directos o indirectos que éstas concedan.

Definiciones

Artículo 2º.- Para efectos del presente Reglamento considérense las siguientes definiciones:

a. Ley General: Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, Ley Nº 26702 y sus modificatorias.

b. Empresas: Empresas de operaciones múltiples contenidas en el literal A del artículo 16º de la Ley General y empresas de arrendamiento financiero.

c. Ley de Títulos Valores: Ley de Títulos Valores aprobada por Ley Nº 27287 del 17 de junio de 2000 y sus modificatorias.

d. Títulos: Títulos de Crédito Hipotecario Negociables.e. Perito: Perito valuador, ya sea persona natural o jurídica.

Contenido de los títulos

Artículo 3º.- Cuando los títulos sean emitidos por las empresas o sean endosados a favor de ellas deberán contener lo siguiente:

a. Denominación del título y el número que le corresponde.b. Lugar y fecha de su emisión.c. Nombre y número del documento oficial de identidad del propietario que constituye o constituirá el

gravamen hipotecario.d. Descripción resumida del bien afectado con el gravamen hipotecario, conforme aparece o aparecerá en

la oficina registral correspondiente.e. Monto de la valorización que será el importe hasta por el cual se constituye o constituirá el gravamen

hipotecario, con indicación del nombre del perito y de su registro o colegiatura respectiva.f. Fecha de la escritura pública, nombre del Notario de ser el caso, y demás datos de la inscripción registral

de la hipoteca. En el caso de títulos emitidos por las empresas con anterioridad a la inscripción de dicho gravamen en el Registro Público, deberá señalarse este hecho al momento de la emisión y completar la información antes mencionada en el momento de la inscripción.

g. Nombre y firma del Registrador, con indicación de la oficina registral correspondiente. En el caso de títulos emitidos por las empresas con anterioridad a la inscripción del acto de emisión en el Registro Público, deberá señalarse dicho hecho al momento de la emisión y completar la información antes mencionada en el momento de la inscripción.

h. Nombre y firma del funcionario autorizado para suscribir los títulos emitidos por las empresas, así como datos de la inscripción registral de los poderes correspondientes otorgados a dicho funcionario.

i. Monto del crédito, de los intereses y de la garantía.j. Cronograma de pagos o fecha de vencimiento o pago del crédito.k. Forma y lugar de pago.l. Endosos anteriores, de ser el caso.m. Otras condiciones.

Autorización para la emisión de los títulos

Artículo 4°.- Las empresas deberán contar, antes de la emisión del título, con la autorización del propietario del bien que sirve de garantía y, en su caso, del deudor del crédito garantizado. Dichas autorizaciones deberán constar por escrito y tendrán el carácter de declaración jurada de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 179º de la Ley General.

Formato de los títulos

Artículo 5°.- Los títulos físicos que emitan las empresas deberán tener el mismo formato que los títulos físicos emitidos por los Registros Públicos, en cuanto les sea aplicable. Tratándose de títulos representados mediante anotaciones en cuenta, éstos se sujetarán a lo que establezca la Comisión Nacional Supervisora de Empresas y Valores (CONASEV).

Comisión por la emisión de títulos

Artículo 6°.- La comisión que las empresas cobren por la emisión de los títulos deberá ser puesta en conocimiento del público mediante su exhibición en un lugar visible y destacado al interior de los locales donde se atiende al público y mediante folletos informativos que se encontrarán a disposición de los clientes.

Títulos incompletos

Artículo 7°.- En caso el propietario, conforme al párrafo 242.3º de la Ley de Títulos Valores, haya autorizado a la empresa a la que endosa el título a completar las informaciones referidas al crédito garantizado, ésta deberá incluir el plazo o los plazos de vencimiento del crédito, los intereses acordados y demás condiciones del mismo, así como la referencia al contrato que origina el crédito y la fecha en que éste fue suscrito, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 10º de la referida Ley.

Valorización de los bienes

Artículo 8°.- Las empresas sólo podrán emitir o recibir títulos que representen hipotecas sobre bienes que hayan sido valorizados conforme a los criterios señalados en el numeral 3 del Capítulo IV del Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor y la Exigencia de Provisiones aprobado por esta Superintendencia. Para estos efectos, la valorización deberá ser practicada por un perito inscrito en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV), quien será responsable de la veracidad del valor asignado al bien en la fecha de la valuación.

El valor que determine el perito se consignará en los títulos para información del tomador de los mismos y de los endosatarios posteriores de ser el caso. De igual forma, copia de dicha valuación también estará a disposición de los potenciales tomadores en el Registro Público correspondiente.

Cuando la empresa tenedora de los títulos considere que ha existido una sobrevaloración significativa en la valuación del perito realizada al momento en que éstos fueron emitidos, comunicará dicha sobrevaloración al REPEV, adjuntando los documentos probatorios respectivos para su estudio y aplicación de las sanciones que pudieran corresponder.

Títulos a favor de empresas

Artículo 9º.- Cuando el emisor o endosatario sea una empresa, la hipoteca representada por el título constituirá garantía preferente del crédito a favor de ésta frente a cualquier otro acreedor del propietario del bien afectado, cualquiera que fuere el origen o naturaleza de las acreencias de cargo de éste frente a terceros, aun los de carácter laboral, alimenticio o tributario y, se encuentre o no el constituyente sometido a proceso concursal.

En los casos de concurso de acreedores del propietario del bien susceptible de ser hipotecado o de procesos concursales a los que éste fuese sometido, la empresa tenedora del título sólo participará en dichos procesos por el exceso que resultase a su favor, una vez que haya culminado el proceso de cobro de

su acreencia y venta del bien afectado. El bien gravado con la hipoteca será separado de la masa concursal por el organismo encargado de dichos procesos, constituyendo una identidad independiente del resto del patrimonio del propietario. El bien será destinado a atender con el carácter de preferente, el pago de hasta el importe del crédito que garantiza, más los intereses y gastos que la ejecución del bien pueda originar. Sólo de existir saldo a favor del propietario, luego de culminado el proceso de cobro de la acreencia señalada en el título con la venta del bien, dicho saldo pasará a formar parte del patrimonio concursal o, en su caso, será puesto a disposición del propietario.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 1º de la Ley Nº 27851, la hipoteca representada por el título no respalda otras deudas u obligaciones distintas al crédito que originó su emisión o primer endoso, salvo que se estipule expresamente en el título y en el contrato de garantía que sirve además para garantizar otras deudas y obligaciones del deudor a favor de la empresa emisora o endosataria, en cuyo caso debe agregarse necesariamente cláusula que limite su negociación. Cuando el bien afectado en hipoteca a favor de la empresa es de propiedad distinta al deudor, éste sólo respalda las deudas y obligaciones del deudor que hubieran sido expresamente señaladas por el propietario de la garantía.

Responsabilidad del obligado principal

Artículo 10°.- El obligado principal asume la obligación de pagar el monto total del crédito señalado en el título en favor de su tenedor, en las condiciones que consten en el mismo título; obligación que estará garantizada con la preferencia indicada en el artículo anterior, hasta por el equivalente al valor de realización del bien; y con la facultad del tenedor del título de exigir por la vía ejecutiva el pago del saldo que resultase en su favor luego de aplicar el referido valor de realización. Se entiende por valor de realización del bien lo establecido en el numeral 3 del Capítulo IV del Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor y la Exigencia de Provisiones aprobado por esta Superintendencia.

Pago de los títulos

Artículo 11°.- El crédito representado por el título, deberá ser pagado en la fecha señalada para ese efecto y, cuando se trate de pagos en cuotas o armadas, el pago deberá hacerse en las respectivas fechas que corresponda a cada cuota o armada. Tales fechas de pago y las correspondientes anotaciones de los pagos realizados, deberán constar literalmente en el mismo título bajo responsabilidad del tenedor que recibe dichos pagos; con obligación adicional de éste de expedir las respectivas constancias o recibos de pago.

En el caso de pagos por cuotas o armadas, la falta de pago de una o más de ellas, faculta al tenedor del título a dar por vencidas todas las cuotas que se encuentren pendientes de vencimiento y requerir el pago inmediato del monto total adeudado por el crédito garantizado. El uso de esta facultad y el consiguiente requerimiento y plazo que pueda concederse para ese efecto, dirigido al obligado principal, deberá constar por escrito si el crédito garantizado es uno indirecto. En el caso de crédito directo representado por el título, bastará el protesto por falta de pago o la respectiva formalidad sustitutoría, procedimientos que deben cumplirse aun cuando se trate de un título con cláusula que libere del protesto, conforme señala el párrafo 243.1° de la Ley de Títulos Valores.

Formalidad sustitutoria del protesto

Artículo 12°.- Cuando proceda la formalidad sustitutoria del protesto a que se refiere el párrafo 243.1º de la Ley de Títulos Valores, dicha formalidad consistirá en la constancia por falta de pago del crédito puesta en el propio título, por la empresa tenedora del mismo. Las constancias deberán contener el motivo del protesto, la fecha de éste y la firma del funcionario autorizado de la empresa.

Venta de los bienes

Artículo 13°.-En caso de incumplimiento del deudor, el acreedor podrá solicitar la venta directa, siempre que se cumpla con los requisitos señalados en el artículo 243º de la Ley de Títulos Valores, o la venta judicial del inmueble afectado. La limitación o renuncia a la facultad de proceder a la venta directa deberá consignarse de manera expresa en el título.

En los casos en que proceda la venta directa del bien, la empresa que recibe el encargo lo hará a condición de que el precio de venta que consiga, descontados los gastos y honorarios que correspondan, no sea inferior al 75% de la valorización señalada en el título.

Constancia por venta de bienes

Artículo 14º.- En el caso de venta directa y sin intervención de la autoridad judicial, la empresa que interviene en la enajenación expedirá la constancia de la venta realizada. Para tal efecto, el levantamiento del gravamen se sujetará a lo dispuesto por el artículo 244º de la Ley de Títulos Valores.

Cesar Cisneros Salvatierra

Facultad de Derecho USMP

5to año

Lima - Perú

Inaplicación del titulo de crédito hipotecario negociable en el sector financiero

Autor: Fernando Jesús Torres Manrique 

Otros conceptos de finanzas 

23-09-2009

El título de crédito de crédito hipotecario negociable tiene la naturaleza jurídica de ser un título

valor.

1. IMPORTANCIA DEL TEMA

Resulta adecuado que en esta sede se pueda desarrollar la importancia del presente tema, lo

cual estudiaremos en la presente sede y de esta forma podamos tener mayores elementos de

juicio sobre el tema materia de estudio como es por cierto el que nos ocupa.

Este tema resulta importante porque no sólo se debe brindar un enfoque jurídico, sino también

económico y sociológico, al igual que político, sin embargo, los últimos tres para algunos

forman parte del derecho, por ser fuentes del mismo y para quien desee ampliar este tema

debe estudiar las fuentes del derecho en nuestro trabajo publicado titulado la enseñanza del

derecho comparado. Sin embargo, es claro que los abogados no lo conocen sino simplemente

algunos temas en forma panorámica y otros tema a cabalidad, lo que debe ser materia de

estudio en una sede mas amplia y de esta forma podamos obtener el tan ansiado

conocimiento jurídico.

En tal sentido, dejamos de lado la política partidaria para centrar nuestro objetivo de estudiar

el mercado, para determinar las razones que hacen que este título valor no es utilizado en el

indicado.

Se debe buscar el crecimiento económico del derecho peruano, el cual existe en la actualidad,

sin embargo, este tema al igual que la titulización de activos alcanzan escaso desarrollo en la

realidad social del derecho peruano, la cual es una fuente del derecho.

A efecto de tener aplicación el presente trabajo de investigación al derecho extranjero es claro

que habría que estudiar el derecho de cada país o dicho de otra forma estudiar el derecho

extranjero.

2. ORIGEN EN EL DERECHO PERUANO

Ahora desarrollaremos el origen del tema materia de estudio, lo cual servirá para tener en

cuenta los antecedentes y de esta forma es claro que podamos contar con información que

nos permita estudiar el tema de manera adecuada, por lo cual, es claro que esperamos que

esta parte del presente trabajo esperamos que sea del agrado de todos los lectores e

investigadores jurídicos o investigadores del derecho.

En el derecho peruano el origen de este título valor lo encontramos en la ley de bancos

vigente contenida en la ley 26702, y posteriormente han sido expedidas una serie de normas

dentro de las cuales destaca la ley de títulos valores peruana vigente, y en esta última se

puede apreciar con mayor amplitud las reglas que lo regulan. Es decir, a efecto de utilizar la

interpretación histórica, es claro que debemos tener en cuenta entre otras las normas

indicadas, las cuales deben ser materia de estudio en una sede mas amplia.

Si se desea realizar un estudio mas amplio es claro que no existe ningún libro que desarrolle

todo el libro este tema, sino que lo hacen entre otros temas, dentro de los libros de derecho

privado, comercial, empresarial y corporativo.

3. DEFINICIÓN DE TITULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

Resulta adecuado que en todo trabajo de investigación se defina el tema materia de estudio,

con lo cual es claro que podemos estar caminando con mayor seguridad, o con una brújula

que permita ubicarnos de mejor manera dentro del derecho.

El título de crédito hipotecario negociable es el título valor por el cual en el derecho peruano

se hipoteca un bien inmueble registrado o registrable, y se lo puede transmitir los derechos del

acreedor, a efecto de que puedan ser cedidos a favor de otro sujeto de derecho.

Por ejemplo cuando una entidad financiera que puede ser el banco continental o el banco de

crédito, u otra otorga un crédito con garantía hipotecaria, es decir, con una hipoteca de

garantía: El crédito y la garantía se pueden endosar a favor de un tercero de tal forma que el

mercado de hipotecas y de créditos se hace o convierte en mas ágil.

4. NATURALEZA JURÍDICA

Para algunos autores se debe estudiar este tema como es por cierto la naturaleza jurídica, y

otros autores sostienen lo contrario, en tal sentido resulta discutible estudiar este tema, sin

embargo, dejando a salvedad la libertad de criterio y de criterio lo desarrollamos a efecto de

adentrarnos mas en el presente tema.

Los que afirman que conviene estudiar la naturaleza jurídica precisan que este tema es

importante porque permite determinar las normas aplicables y el tipo de institución jurídico

económica frente a la cual nos encontramos. Por ejemplo podría ser el caso del derecho de

propiedad que es un derecho real, o la hipoteca que es un derecho real accesorio o derecho

real de garantía o garantía, o la carta fianza que es una garantía, o la letra de cambio que es

un título valor, o el cheque que es un instrumento de pago y un título valor, lo cual debe

merecer estudios mas amplios, a efecto de comprender de mejor manera el tema materia de

estudio.

El título de crédito de crédito hipotecario negociable tiene la naturaleza jurídica de ser un título

valor.

5. SECTOR FINANCIERO

Ahora nos ocuparemos del sector financiero el cual cumple cumple una función muy

importante en la economía de un estado, y en todo caso para quien desee estudiar este tema,

debe tener en cuenta que no sólo cumple una función de intermediación financiera, sino

muchas funciones y para quien desee investigar este tema primero tiene que acercarse a

cualquier entidad del sistema financiero y consultar, con lo cual obtendrá información valiosa

en un campo en el cual la misma es escasa y tiene un alto valor en el mercado. Es decir, la

información tiene un alto costo, lo cual es conocido por mucha personas, sin embargo,

algunos no conocen esto y piensan que la misma no tiene un valor en el indicado.

El sector financiero se encuentra conformado por los bancos y otras entidades del sistema

financiero, los cuales pueden ser nacionales, extranjeros e internacionales o internacionales,

por ejemplo puede tratarse de una transnacional, que podría ser un holding internacional.

6. RAZONES POR LAS CUALES NO SE APLICA EN EL DERECHO PERUANO O POR LAS

CUALES SE APLICA POCO

Este tema permite conocer las razones indicadas con lo cual es claro que se solucione la duda

sobre el primero de los indicados. El título de crédito hipotecario negociable no se aplica o se

aplica poco por las siguientes razones:

1) Porque su ejecución extrajudicial no la permite la constitución política peruana de 1993, que

es la constitución vigente. Es decir, no se ha tenido en cuenta la constitución citada al

momento de redactar la norma, lo cual demuestra falta de seriedad de los congresistas, los

cuales son para algunos considerados como los padres de la patria. Es decir, no están a la

altura del cargo. Porque como sabemos la norma citada prima sobre cualquier otra norma y

hasta donde conocemos esto ocurre en todo el mundo, es decir, en todos los sistemas

jurídicos y en todas las familias jurídicas.

2) Porque no se ha difundido. En la práctica los funcionarios de las entidades del sistema

financiero desean otorgar el crédito con el título de crédito hipotecario negociable, pero que lo

llenen el formulario los funcionarios del registro o los tramitadores, lo cual ha generado una

serie de problemas al derecho peruano. Es decir, los bancos no contratan especialistas en

llenar este tipo de formularios. Pero claro está que estos abogados ganan grandes sumas de

dinero y desean que el trabajo lo realice el registro y no ellos, lo cual no sólo ocurre en

Arequipa, sino en todo el estado peruano, lo cual debe motivar estudios de derecho

comparado, a efecto de determinar similitudes y diferencias y de esta forma determinar

soluciones.

3) Porque las entidades del sistema financiero no desean invertir su dinero con mucho riesgo,

ya que en caso de querer o desear ejecutar extrajudicialmente este título valor es claro que

siempre existirá que luego de acabado o concluido el procedimiento extrajudicial de ejecución

es claro que sería rechazado en registros públicos, con lo conocido dentro del derecho

registral como tacha sustantiva, la cual es insubsanable. Es decir, no se podría inscribir el

remate privado, sino sólo el remate público con la intervención del poder judicial.

4) Porque sólo es aplicación para inmuebles, al menos en el derecho peruano, por lo tanto es

claro que debe ser de aplicación también para otros bienes, en tal sentido se debe aplicar

para todo tipo de bienes. Es decir, no se ha tenido en cuenta la clasificación de los bienes en

el derecho positivo peruano, lo cual hubiera facilitado la comprensión de un tema tan sencillo y

conocido en el mismo.

5) Porque las entidades del sistema financiero no contratan abogados con trayectoria para

determinar si utilizan o no este título valor. Ya que los informes legales son costosos y los

jurídicos aún mas, y esto trae como consecuencia que las entidades indicadas para ahorrar

dinero contratan a abogados que son medianías y no juristas ni mucho menos jurisconsultos,

los cuales sólo aceptan ser asesores externos y no asesores internos.

6) Porque el código civil peruano de 1984 vigente es evidente que no tiene el mismo contenido

que las normas materia de estudio, en tal sentido al contradecirse digamos se crea una serie

de problemas al derecho peruano. En tal sentido un tema a tratar es el caso de la cesión de

posición contractual y la cesión de derechos. Sin embargo, este problema se puede solucionar

con el principio jurídico o máxima de que la norma posterior deroga la norma inferior o dicho

de otra forma prevalece y no deroga.

7) Las entidades del sistema financiero lo que hacen es presionar a los funcionarios

registrales para que todos los trámites que realicen se aprueben aunque estén mal, lo cual

obstaculiza la función del registro. Y en caso de no cumplir los funcionarios registrales con

inscribir sus títulos o anotarlos es claro que se quejan y presionan en Lima a efecto de

conseguir una serie de irregularidades, que no sabemos el motivo por el cual no se denuncian

al ministerio público, y en todo caso cuando se denuncian lo archivan o simplemente no lo

deciden, es decir, lo traspapelan intencionalmente. Este problema tiene entre otras causas

que algunos trabajadores de registros públicos no tienen la preparación jurídica adecuada, lo

cual no les permite comprender que no se debe presionar a nadie, ya que esto atenta contra

el estado de derecho, el cual algunos conocen recientemente como estado constitucional de

derecho. Incluso podemos hablar de consecuencias penales cuando se presiona según el

código penal peruano de 1991, el cual se encuentra vigente en la actualidad.

8) Debe ampliarse el campo de aplicación también a los registros privados, lo cual

incrementará el intercambio de bienes y servicios. Por ejemplo a la matrícula de acciones,

registro actualizado de asociados, registro de caballos de pura sangre, registro de canes del

kenneth club, entre otros tantos, los cuales deben ser materia de estudio en otra sede en una

forma mas amplia.

Estas son algunas razones de las cuales tenemos conocimiento, pero quizá existan otras, lo

que debe ser materia de estudio con mayor tiempo y en otra sede, lo cual permitirá un

conocimiento mas amplio.

Es decir, con las indicadas no pensamos haber agotado el tema, sino sólo haber iniciado el

debate sobre el tema materia de estudio.

En todo caso si se inscribe las adjudicaciones privadas, es decir, cuando no son ordenadas

judicialmente, es claro que se incurre en responsabilidad, de todo tipo, pero no desarrollamos

este tema, por que es bastante conocido por todos los abogados, el cual es materia de estudio

por la disciplina jurídica conocida como derecho de la responsabilidad, la que ha alcanzado

escaso desarrollo en el derecho peruano. Sin embargo, en el derecho extranjero si

consideramos que ya es materia de estudio, lo cual motiva estas breves líneas que

esperamos que sea acogido por todos los abogados y estudiantes de derecho.