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Coyuntura Inmobiliaria

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>>>>> En conjunto, los distintos indicadores disponibles en relación al cuarto trimestre de 2009 señalan una progresiva moderación del retroceso económico español lo que, si bien no constituye aún un síntoma de recuperación, al menos no aparenta – de momento - una mayor profundización en la crisis. Así, se espera un retroceso del PIB para 2009 en torno al -3,6%, y en cotas más moderadas para 2010 (entre -1,2% y -0,6%), no planteándose el crecimiento hasta 2011, con un 0,9% (FMI). Otro indicador que está retornando a cotas positivas es el IPC, del 0,8% en diciembre y con una previsión para 2010 del 1,6% como media del periodo (FUNCAS). La tasa de paro continúa su senda ascendente, esperándose que alcance en 2010 el 20% de la población activa - la mayor tasa de la Unión Europea - según un estudio del Instituto de Estudios Económicos (IEE). Esta progresión también ha venido moderándose en cierta medida en los últimos meses, aunque no tanto por la creación de empleo sino por el retraimiento de la población activa debido, entre otros aspectos, al retorno de población inmigrante a sus países de origen. Según FUNCAS casi el 80% de la destrucción de empleo ya se habría producido, quedando para 2010 el resto del ajuste, esperándose tímidas tasas positivas de crecimiento a partir de la segunda mitad del año.

También es interesante comentar la reciente aprobación del Anteproyecto de Ley de Economía Sostenible, cuyo objetivo es impulsar un cambio de modelo económico para España desde el ‘monocultivo’ de construcción y turismo de los últimos años. Para ello se pretende potenciar, entre otros, aspectos como proyectos de I+D+i, internacionalización de la empresa, eficiencia energética y sostenibilidad, supervisión financiera, simplificación administrativa, mejoras fiscales, etc. Pese a todo ello, aún es prematuro dar por concluida la fase más “dura” de la recesión, debido a las grandes incertidumbres que aún permanecen en el contexto tanto nacional como internacional (elevados niveles de apalancamiento, subidas de tipos, persistencia de activos ‘tóxicos’ en los balances, reordenación del sector financiero, etc.). Es posible que “lo peor” aún no haya pasado y también que se produzca una prolongada fase de estancamiento antes de la recuperación. Oferta y demanda Por su parte, el sector inmobiliario continúa contrayéndose en términos de actividad, con unas cifras de construcción de nuevas viviendas bastante menguadas, debido a la elevada sobreoferta aún

ENERO 2010

2007

2008

Evolución mensual del paro registradoDatos comparativos 2007-2009 - nacional

Fuente: Servicio Público de Empleo Estatal

4.000.000

3.800.000

3.600.000

3.400.000

3.200.000

3.000.000

2.800.000

2.600.000

2.400.000

2.200.000

2.000.000

1.800.000

2009

Ene Feb Mar Abr May Jun Jul �Ago Sep Oct Nov Dic

Visados dirección de obra nueva (viviendas) Variación interanual acumulada (hasta noviembre)

Fuente: Ministerio de Fomento

Producto Interior Bruto Tasas de variación interanual

Fuente: INE

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

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existente y que no se espera que sea absorbida hasta pasados algunos años, en función del panorama económico expuesto anteriormente. En el sector no residencial el ajuste ha sido más modesto debido a los planes estatales de estímulo, por lo que es posible que se produzca una vez éstos expiren. La demanda, sin embargo, se mantiene bastante estable en los últimos meses como demuestran las cifras de compraventa de viviendas, aunque posiblemente se deba al elevado número de activos que han venido siendo absorbidos por las entidades financieras y no tanto a compraventas de particulares. La evolución de los precios de oferta continúa siendo negativa, con cierta desaceleración de la tendencia, pero aún reducida considerando las expectativas de ajuste total necesario, que distintas estimaciones ubican entre el 30% y el 50% de descenso desde máximos, por término medio. En ello influirá de modo determinante el agotamiento de los márgenes de maniobra de inmobiliarias y entidades financieras para mantener los activos en cartera sin realizar bajadas sustanciales de los precios de oferta. Promotores - inmobiliarias La situación de las inmobiliarias continúa siendo muy delicada, con aproximadamente 325.000 millones de euros de deuda, que se estima supone unos 15.000 millones en intereses anuales, los cuales

Compraventas de viviendas Variación interanual acumulada (hasta octubre)

Fuente: INE

Nª viviendas visadas por provincia Variación 3erT 2009 respecto 3erT 2008

Fuente: Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España

Estimación de sobreoferta de vivienda nueva

Fuente: SEE BBVA

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Tasas de variación de precios de vivienda Variación interanual (nacional)

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avar

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Ore

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Fuente: SEE BBVA

Descenso previsto de precios a nivel provincial

Variación desde máximos hasta 2009 Variación entre 2009 y 2012

0%

-5%

-10%

-15%

-20%

-25%

-30%

-35%

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continúan creciendo debido a los procesos de refinanciación de deuda, para los que cada vez va quedando menos margen. Según cálculos del sector, la mitad son créditos concedidos para la compra de suelo, de los que el 70% correspondería a terrenos pendientes de desarrollo (unos 120.000 millones). Otras fuentes elevan la cifra de la deuda ‘no recuperable’ a 160.000 millones. Debido a esta delicada situación, pese a la gran cantidad de activos que han sido adquiridos por las entidades financieras, desde el sector se continúa proponiendo el establecimiento de medidas gubernamentales de ayuda, bien mediante nuevos criterios contables o ventajas fiscales (reducción del IVA), o a través de la creación de un ‘banco malo’ que aglutinase los activos ‘incobrables’ y permitiera mejorar los niveles de solvencia y el flujo de crédito. Todas estas propuestas han venido encontrando el rechazo frontal tanto del Ejecutivo como del Banco de España. Créditos e hipotecas La morosidad de los créditos concedidos a particulares y empresas continúa su senda alcista, situándose en noviembre en el 5,06% (5,34% en el caso particular de las cajas de ahorro), la tasa más alta desde junio de 1996. Su ritmo de crecimiento mensual se ha moderado, mejorando las previsiones, aunque se espera que continúe como consecuencia del deterioro de la actividad económica y el aumento del paro. En cuanto al negocio hipotecario, según los últimos datos publicados por el INE el capital prestado en nuevas hipotecas de viviendas en noviembre ha experimentado un descenso del 10,1% respecto a noviembre de 2008, lo que refleja la moderación en la caída que viene observándose en los últimos meses (incluso la variación respecto del mes anterior ha sido positiva, de +0,7%). El saldo crediticio total se mantiene sensiblemente estable con un incremento de tan sólo el 0,9% respecto al mismo mes de 2008 según datos de la Asociación Hipotecaria Española. Asimismo, el importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas se ha estabilizado, situándose en noviembre en 115.492 € (un 11,7% menos que un año antes y un 1,4% superior al mes anterior). Los tipos de interés medios de los préstamos hipotecarios se han situado en el 4,09%, comprobándose una vez más que no ha descendido en la misma medida que el indicador mayoritario de referencia, el Euribor (actualmente en mínimos

históricos inferiores al 1,23%). <<<<<

Precios unitarios de oferta de vivienda (2ªmano) Descenso desde máximos

Fuente: Fotocasa.es

Tabimed Sociedad de Tasación. Diego de Blas, enero 2010

Deuda inmobiliaria, total de créditos dudosos Millones de euros

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Fuente: Banco de España

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

02006 2007 2008 2009

Importe medio hipotecado sobre viviendas Miles de euros

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Euribor y tipo de interés medio hipotecas

Fuente: INE / BCE