Murcia,

25 noviembre 2016

Ley de Propiedad

Horizontal: Obligaciones

y responsabilidades en

relación al

mantenimiento y

conservación de los

inmueblesJuan Pedro Manresa Nicolás

Administrador de Fincas

REHABILITACIÓN Y MANTENIMIENTO EN EDIFICIOS

EXISTENTESLey de Propiedad Horizontal: Obligaciones yresponsabilidades en relación almantenimiento y conservación de losinmuebles

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Viernes, 25 de Noviembre de 2016

Ponente: Juan Pedro Manresa Nicolás

Administrador de Fincas Colegiado.

Ley de Propiedad Horizontal: Obligaciones y responsabilidades en relación

al mantenimiento y conservación de los inmuebles

Ponente: Juan Pedro Manresa Nicolás

Las Comunidades de Propietarios y el estudio de los condicionantes reales en los procesos de rehabilitación de las mismas.

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Ley de Propiedad Horizontal: Obligaciones y responsabilidades en relación

al mantenimiento y conservación de los inmuebles

Ponente: Juan Pedro Manresa Nicolás

1º.- Legislación en la que se sustenta la obligación de rehabilitación en las Comunidadesde Propietarios.

-Ley de Propiedad Horizontal 08/1999 que modificaba la Ley 49/1960, (08/2013)modificada por la Ley 08/2013 de 26 de Junio de Rehabilitación, Regeneración yRenovación Urbanas, en sus artículos 7.1 párrafo 2º, 9.b., 9.c., 10.1.a., 10.2.a. y 10.2.b.

Ojo.- Art. 10.1.a) y 10.2.a) frente a Art.14.c de la LPH.

- Ley del suelo de la Región de Murcia en su artículo 110.

-Ley de Calidad de la Edificación en la Región de Murcia, en su preámbulo II, III, Artículo 6,etc…

-Articulo 396 del CC

-Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), Ley 38/1999 de 03 de Noviembre. Art. 16.

-Libro del Edificio en la Región de Murcia, Orden 04 de Octubre de 2010.

-Normativa específica de mantenimiento en materia de sistemas de extinción, puertasde garaje, etc…

Las Comunidades de Propietarios y el estudio de los condicionantes reales en los procesos de rehabilitación de las mismas.

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2º.- Posibles razones con las que poder entender la falta de actividadrehabilitadora en el parque de viviendas actual.

-Problema social: Ausencia de conciencia rehabilitadora.

-Ausencia de información a la sociedad:

- MANUAL DEL PRESIDENTE.pdf

- INFORMATIVO SOBRE CUMPLIMIENTO NORMATIVO.pdf

- Se ven lejanos los expedientes sancionadores por incumplimientos normativos.

-La situación económica actual de las familias.

-El régimen de copropiedad.

-La falta de previsión presupuestaria, entre otros motivos por lo impopulares y el alto social delas mismas.

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al mantenimiento y conservación de los inmuebles

Ponente: Juan Pedro Manresa Nicolás

Las Comunidades de Propietarios y el estudio de los condicionantes reales en los procesos de rehabilitación de las mismas.

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al mantenimiento y conservación de los inmuebles

Ponente: Juan Pedro Manresa Nicolás

Las Comunidades de Propietarios y el estudio de los condicionantes reales en los procesos de rehabilitación de las mismas.

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3º.- Posibles actuaciones encaminadas a incentivar la actividad rehabilitadora en las Comunidades de Propietarios, viviendas unifamiliares, etc…

-El establecimiento de unas vías de financiación de las obras/actuacionesnecesarias a plazos de devolución que sean asumibles por la Comunidad dePropietarios, con unos mínimos intereses y arbitrando fórmulas por las quese pueda eliminar la responsabilidad solidaria del prestatario ante elprestamista en caso de incumplimiento.

-La reducción de los trámites burocráticos en la concesión deayudas/subvenciones que agilicen el cobro de las mismas y eliminen,generando mayor confianza en el retorno de las inversiones programadas enla rehabilitación, la sensación existente en la sociedad de que lasayudas/subvenciones “se crean con el ánimo de ser un incentivo a laactividad rehabilitadora, pero son difícilmente percibibles y de serlo, cosaextraña, a muy largo plazo”. Lógicamente, mientras no seamos capaces decambiar este concepto con actuaciones concretas, será muy difícil quedichas ayudas/subvenciones cumplan con la finalidad incentivadora con laque nacen”.

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-El reforzar la idea de la necesidad de rehabilitación y mantenimiento permanente conun incremento en el número de campañas informativas por la Administración así comoColegios, asociaciones profesionales implicadas.

-La creación por la Administración de un portal, donde los distintos agentesintervinientes en la edificación pudieran ir aportando normativa, propuestas, planes demantenimiento, programas preventivos, etc… portal donde además de la Normativavigente, se aportase información sobre los plazos para su cumplimiento, lasconsecuencias de incumplimiento en cada uno de los casos (valoradas por técnicos en lamateria) así como las posibles sanciones administrativas.

En definitiva, se trataría de plasmar un programa preventivo desarrolladosobre las bases de la Ley de Calidad de Edificación, programa de mantenimientoorganizado alrededor de una guía donde se estableciesen plazos, recomendaciones,obligaciones, sanciones por incumplimiento, posibles consecuencia a corto, medio ylargo plazo (si se conocen), etc… con una implementación de medidas queinterconexionen las administraciones (Catastro, vivienda, etc…) que eviten que lainformación urbanística de un edificio esté dispersa en distintas bases de datos, lo queralentiza mucho las cosas.

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En resumen, contamos con:

-Un amplio campo normativo regulador de las actuaciones de mantenimiento y rehabilitación.

-Muy buenos profesionales.

-La idea ampliamente difundida de que el mantenimiento preventivo es menos costoso y másefectivo que el mantenimiento correctivo.

-Herramientas suficientes para programar debidamente unos mantenimientos preventivos.

-Ayudas de la administración, etc…

Creo pues que la solución es clara. Coordinar actuaciones conjuntas entre TODOS los agentesintervinientes, de manera que incrementándose las campañas informativas, las actividadescomo la actual, el tener como objetivo el que prime el interés general frente al interéseconómico y de imagen de uno o varios colectivos sobre el resto, etc… la reducción de lostrámites burocráticos en la administración que conviertan en más ágiles y más accesibles lasayudas/subvenciones a los ciudadanos, la realización de una web que concentre la esencia de laactividad rehabilitadora en la Región etc… podrían ser unas buenas bases para ayudar aconseguirlo.

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Paralelamente, nos encontramos con lo recogido en la vigente Ley de PropiedadHorizontal tras la reforma introducida por la Ley 08/2013 con entrada en vigor el 28 de Juniodel año 2013.

Para entender dicha norma, debemos manejar varios conceptos:

-El VOTO PRESUNTO: recogido en el artículo 17.8. El de aquel propietario ausente.

-Discrepancias: plazo máximo 30 días

- Al Secretario.

-De manera fehaciente.

Por cuanto un requisito previo a este asunto: La comunicación de los acuerdos enlos que se precise el cómputo de los votos presuntos para el cálculo de las mayorías exigidasmediante comunicación fehaciente al propietario .

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Obras obligatorias:

10.1.a.- Obras necesarias(*) para mantener la seguridad, habitabilidad y accesibilidad

así como el ornato.

Estas tendrán carácter obligatorio y NO REQUERIRÁN DEL ACUERDO PREVIO DE LA

JUNTA DE PROPIETARIOS. Revisar y confrontar con lo regulado en el Artículo

14.c) de la LPH.

10.1.b.- Obras necesarias para garantizar la accesibilidad (ascensores, plataformas

elevadoras, etc…) siempre que el importe total repercutido anualmente de las

mismas una vez descontadas las subvenciones no supere el importe de 12

mensualidades ordinarias.

Ojo.- si se sobrepasase el importe anual repercutido y el total

excedido lo cubriera el propietario solicitante de la instalación las

obras pasarían a ser obligatorias.

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Unanimidad:

17.6.- Se exigirá para la modificación del Título Constitutivo. Puede condicionar el

pago a según qué tipo de obras a Locales Comerciales, etc…. Es importante.

Importante:

-Para la Unanimidad se aplica el voto presunto regulado en el art. 17.8 de la

LPH.

-Una abstención perjudicaría la Unanimidad, dado que la LPH habla de “….la

Unanimidad de TODOS los propietarios…”

Mayoría Simple, con Voto presunto.

17.2.-La supresión de barreras arquitectónicas y ascensores aún cuando superen las 12

mensualidades ordinarias de coste repercutido por anualidad una vez descontadas las

subvenciones.

De obtenerse dicho quórum finalmente, quedan obligados a pagar TODOS LOS

PROPIETARIOS.

Requisito inexcusable: obtener la mayoría inicial en Junta General Convocada al

efecto.

17.7.-Resto de acuerdos no mencionados expresamente en los artículos 10 y 17.

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MUCHAS GRACIAS.

FINCASA ADMINISTRACIÓN DE FINCAS S.L.

Calle El Barracón Nº 5 Bajo, 30820.- Alcantarilla.- Murcia

Teléfono: 968-89 46 26

Página Web: http://www.fincasaf.es

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