REGENERACIÓN URBANA Y MEJORAMIENTO HABITACIONAL Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda...

REGENERACIÓN URBANA Y MEJORAMIENTO HABITACIONAL

Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda


CONAFOVI

REGENERACIÓN URBANA Y

MEJORAMIENTO HABITACIONAL

Ing. Jorge Diez de Bonilla

Diciembre 2004



C O N T E N I D O• Problemática Urbana.

Falta de competitividad, inoperancia de los planes, ingobernabilidad. Expansión caótica, desarticulada e ilegal. Desarrollos cada vez mas alejados. Ocupación de zonas de riesgo o protegidas o con valor agroindustrial o forestal. Abandono de las Zonas Centrales y deterioro de las Zonas con Valor Patrimonial.

• Propuestas para Mejorar Nuestras Ciudades. Política Urbana y de Vivienda: transporte colectivo, espacios públicos, planes de consenso. La expansión urbana y los “macrodesarrollos habitacionales”. La Consolidación Urbana, integración y generación de espacios públicos. Regeneración Urbana y Mejoramiento Habitacional, densificación, reciclamiento, saturación.

• Recomendaciones finales.

• Entrevistas sobre Regeneración Urbana. La política de Vivienda, factor de desarrollo económico y urbano y la regeneración. Carlos Gutiérrez Mercado habitacional urbano: vivienda media y residencial y en centros históricos. E. Towle. Financiamiento de vivienda usada, ampliación remodelación, mejoramiento y en renta: JM Agudo, M. Campos. Capacidad de “Absorción” Urbana: Dr. Green. UNAM Política fiscal, estímulos, especulación: Carlos Morales. Participación social. Enrique Ortiz. Mejoramiento y autogestión urbana. Helena Solís. La Consolidación de Barrios de Pobreza. M. J. Tamayo. El Bando 2 experiencia D. F. J. F. Ordoñez.

• PROGRAMA DE VIVIENDA 2005 PRINCIPALES RETOS



Problemática urbana

• Falta de competitividad de las ciudades por vialidades y transporte caóticos, lejanía de nuevos asentamientos, inseguridad y contaminación, marchas, ambulantes.

• Planeación urbana ineficiente sin jerarquía sobre los programas de infraestructura y transporte, discrecional.

• Crecimiento poblacional (130 millones en 30 años)

• Proceso de urbanización (80% población en ciudades).

• Ingobernabilidad de las conurbaciones y proceso de “metropolitización” (20 en los próximos 30 años)



La expansión caótica e ilegal de las ciudades

• Crecimiento desordenado a la periferia.

• Mas del 60% del área ocupada es de origen ilegal.

• Tolerancia de la autoridades y procesos de regularización que estimula mas invasores.

• Invasión de áreas protegidas o de riesgo. Ocupación de zonas rurales con valor agrícola.

• Lotificación ajena a la normatividad del suelo social (ejidal y comunal) y “venta en abonos” nuevas formas de ilegalidad.

• Servicios y equipamiento deficitarios y utilización “parasitaria” de los colindantes (“diablitos”, sobrecupos, ambulantaje). Ausencia de espacios públicos y transporte caro y caótico.

• Y desarrollos habitacionales cada ves mas lejanos.



Abandono y Deterioro de las Zonas Centrales y Patrimonial.

• Deterioro, abandono y subutilización de las zonas centrales y con valor patrimonial.

• Proliferación de baldíos especulativos y encarecimiento del suelo urbanizado.

• Vecindades de alto riesgo.

• Corazones de manzana y “ciudades perdidas”.

• Inseguridad y aparición de giros indeseables, ambulantes.

• Arrendamiento informal por impuesto predial alto y juicios inquilinarios desfavorables al arrendador.



E

EE

E

E

E

E

E

DESPOBLAMIENTO

ZONAS CENTRALES

MIGRACION

RURAL

URBANA

CRECIMIENTO

PERIFERICO SOBRE

EJE CARRETERO

ZONA

PROTEGIDA

ZP

ZONA

PROTEGIDA

ZP

LIMITE

NATURAL

NDH

NDH

NDH

ZONA

DE RIEDGO

CASCO

URBANO

CH

CRECIMIENTO URBANO DESORDENADO

PROBLEMÁTICA URBANA• FALTA DE COMPETITIVIDAD• PLANEACION INADECUADA• CRECIMIENTO POBLACIONAL• MIGRACION• METROPOLIZACION• EXPANSIÓN DESORDENADA• DECADENCIA DE ZONAS CENTRALES• NUEVOS DESARROLLOS ALEJADOS• OCUPACION DE ZONAS AGRICOLAS• OCUPACION DE ZONAS PROTEGIDAS O DE RIESGO

SIMBOLOGIA1 CENTRO HISTORICO CH

2 EJE CARRETERO __

3 ASENTAMIENTOS IRREGULARES A

4 EXPANCION URBANA DESORDENADA E

5 ZONA PROTEGIDA ZP

6 NUEVO DESARROLLO HABITACIONAL NDH

7 ZONA DE RIESGO ZR

Cuadro N° 1

A

AA

A

AA

AA

A

A



Propuestas para Mejorar Nuestras Ciudades.

• Prioridad al transporte colectivo sobre el automóvil (menos del 15% lo utilizan).

• Los espacios públicos y abiertos para la integración social y la seguridad, transporte y peatonal, equipamiento urbano.

• La sustentabilidad de las ciudades, disminución de la contaminación por el énfasis en el transporte público, recicla miento de desechos sólidos (basura) captación y rehúso de agua.

• Planes urbanos consensados y estado de derecho.• Adecuación del marco jurídico: Política urbana y de vivienda

con visión integral. El bien colectivo sobre el particular: Desarrollo urbano como causa de utilidad pública. La reforma urbana.

• La vivienda: Los programas habitacionales con el enfoque de “hacer ciudad”.



La Expansión Urbana

• Continua e integrada a las redes de servicio e infraestructura urbanos.

• Los “macrodesarrollos” habitacionales y la participacion de las autoridades locales.

• Los fraccionamientos y la vivienda progresivos y la participación social dentro de la legalidad.

• Adecuación de la normatividad urbana.



La Consolidación Urbana

• La consolidación de zonas urbanas de origen ilegal. La creación de espacios públicos y la articulación de los servicios de la ciudad (y el transporte).

• La reubicación de asentamientos en zonas de riesgo, de protección o para la incorporación de espacios públicos, vialidades peatonales.

• La regularización de asentamientos en zonas consolidadas (regularizadas o en proceso). La incorporación a la “formalidad” y el cobro de impuestos, cooperaciones y recuperación de plusvalías.



Regeneración Urbana y Mejoramiento Habitacional

• El rescate de las zonas centrales (y con valor patrimonial) y del mejoramiento del parque habitacional existente.

• La densificación urbana acorde con la infraestructura y equipamiento existentes y el mantenimiento, conservación, mejoramiento y modernización de infraestructura y equipamiento urbanos.

• El reciclamiento: sustitución de vecindades de alto riesgo y de vivienda al final de su vida útil.

• La renovación de inmuebles de uso habitacional (cambio a régimen condominial), la vivienda en renta legal.

• La ampliación, reparación o mejoramiento habitacional y el desdoblamiento de las familias. Vivienda de uso mixto.

• La saturación urbana, aprovechamiento de baldíos especulativos y corazones de manzana.

• Planeación de la regeneración y la experiencia bando 2 D.F.• Mercado habitacional medio, residencial y rechazo vecinal• La política fiscal, el estímulo y la especulación de suelo urbano.



POLITICA URBANA Y DE VIVIENDA

PROPUESTA PARA MEJORAR LA CIUDAD• TRANSPORTE COLECTIVO

• ESPACIOS ABIERTOS

• SUTENTABILIDAD

• PLANEACION URBANA

• DESARROLLO URBANO: UTILIDAD PUBLICA

• VIVIENDA Y DESARROLLO URBANO:

EXPANSIÓN INTEGRAL

CONSOLIDACION

REGENARACION Y MEJORAMIENTO HABITACIONAL

SIMBOLOGIA

1 EJE CARRETERO __

2 ASENTAMIENTOS IRREGULARES A

3 ZONA PROTEGIDA ZP

4 CONSOLIDACION URBANA CU

5 RESCATE CENTRO HISTORICO RCH

6 EXPANCION GRADUAL URBANA E

7 REGENERACION URBANA RG

Cuadro N° 2

RG

RCHE

E

E

E

E

AA

A

A

A

CU

CU

CU

CU

CUZP

ZP

ZPREMPOBLAMIENTO

ZONAS CENTRALES

MIGRACION

MIGRACION

MIGRACION

MIGRACION

REUBICAR

ZONA

DE RIEGO

RESTRINGIDA

ZONAPROTEGIDA

RESTRINGIDA

ZONAPROTEGIDA

RESTRINGIDA

REUBICAR



Recomendaciones finales

1. Panticipación de los ONAVI créditos para mejoramiento habit.y saturación urb.

2. Política de regeneración y consolidación urbanas para mejorar su competitividad, sustentabilidad, imagen, seguridad y calidad de vida de sus habitantes, incorporada a los planes locales de desarrollo urbano.

3. Coordinación de acciones de vivienda con las de los programas de desarrollo urbano de la SEDESOL (HABITAT consolidación de barrios )

4. Política Nal. de subsidio con enfoque urbano (reubicaciones y reciclamiento).5. Adecuación del marco jurídico (Ley de vivienda y LGDU: visión intraurbana)6. Sustentabilidad: agua, energía y residuos sólidos en el medio urbano.7. Política urbana: Transporte colectivo (sobre el auto), espacios públicos

(consolidación urbana) y vivienda (macrodesarrollos, mejoramiento habitacional con regeneración urbana y rescate de las zonas centrales con valor patrimonial. Los microdesarrollos habitacionales.

8. Política fiscal con un impuesto predial “fuerte” y la captación de plusvalías y cooperaciones por mejoras, control del precio de suelo y transf. de potencial.

9. Coordinación de acciones: Fideicomisos maestros y financiamiento a zonas de mejoramiento o consolidación se debe promover por las autoridades locales de manera conjunta con la participación de ONAVIs. Consorcios urbanísticos.

10. Participación y corresponsabilidad de las autoridades locales.




4. Es indispensable valorar que el subsidio permita a las familias incorporarse a la “legalidad” y reubicarse de zonas de riesgo o protegidas.

En los asentamientos irregulares el costo de la regularización con todas las implicaciones en materia de introducción “a posteriori” de servicios e infraestructura resulta en un subsidio indirecto mucho mas oneroso.

5. Es indispensable adecuar el marco jurídico ante el Congreso para promover que se estimule el crecimiento del sector y se considere la vivienda como componente fundamental del desarrollo urbano incorporando la componente intraurbana: densificación y consolidación.

6. Ante el problema lacerante del deterioro ambiental particularmente en el medio urbano es indispensable emprender medidas para lograr su sustentabilidad (agua, energía, residuos sólidos, reforestación en el medio urbano).




1. El financiamiento a zonas de mejoramiento o consolidación se debe promover por las autoridades locales de manera conjunta con la participación de los ONAVIs a través de créditos de mejoramiento habitacional y de saturación urbana.

2. Promover una política de regeneración y consolidación urbana para mejorar la competitividad, sustentabilidad, imagen, seguridad y calidad de vida e incorporarla a los planes locales de desarrollo urbano. La densificación de zonas centrales permitirá el uso de la infraestructura a toda su capacidad sin omitir aspectos de normatividad.

Las acciones de regeneración (como el caso de la emisión de bandos en el D. F.), la disponibilidad de servicios y equipamiento, otorgan a las zonas centrales una vocación de vivienda media y residencial. La popular se desplaza hacia las periferias por el costo del suelo que responde principalmente a una mejor ubicación (salvo el caso de los programas fuertemente subsidiados del INVI).

3. En los programas de consolidación urbana , el mejoramiento de barrios requiere coordinar las acciones de vivienda con las del programa Habitat de la SEDESOL.




7. Se propone que el mejoramiento habitacional y la regeneración y consolidación urbanas se inscriban en una política urbana sustentada de en tres ejes principales.

I. El transporte colectivo (preferente sobre el automóvil), II. La creación de espacios públicos abiertos, amplios y

suficientes para alojar el equipamiento deficitario.III. La vivienda en tres modalidades de desarrollo: a) La Expansión urbana y los “macrodesarrollos

habitacionales”. b) La Consolidación urbana. c) La regeneración urbana y el

mejoramiento habitacional. Los microdesarrollos habitacionales

8. Paquete de instrumentos e incentivos. Se requiere de estímulos fiscales a la iniciativa privada y simplificación administrativa para que promueva proyectos de mejoramiento habitacional y regeneración urbana, el control del precio del suelo y la transferencia de potencial.




9. Coordinación de acciones: Fideicomisos maestros y Participantes (actores) en los programas de mejoramiento habitacional y la regeneración urbana. Selección de localidades. Los Consorcios urbanísticos.

10. Lograr una actitud facilitadora y participativa de las autoridades locales que fomenten el rescate de zonas deprimidas y patrimoniales, el mejoramiento de barrios y el habitacional. Promover proyectos publico privados para grupos demandantes vivienda



Entrevistas sobre Regeneración Urbana

• La política de Vivienda, factor de desarrollo económico y urbano y la regeneración. C. Gtz.

• Mercado habitacional urbano: vivienda media y residencial y en centros históricos. E. Towle.

• Financiamiento de vivienda usada, remodelación mejoramiento y en renta: J. M. Agudo, M.Campos.

• El bando 2 experiencia D. F. J. F. Ordoñez.• Capacidad de “absorción” urbana: Dr. Green. UNAM• Política fiscal, estímulos, especulación: C. Morales.• Mejoramiento y autogestión urbana. Helena Solís.• Participación social. Enrique Ortiz.• La consolidación de barrios y Habitat. M. J. Tamayo.• ProyectoAlameda y corredor Financiero. Glz.• La política de suelo urbano: A. Iracheta, A. Rébora



La política de Vivienda, factor de desarrollo económico y urbano y la regeneración. Carlos Gutiérrez

• Necesidad de considerar vivienda y desarrollo urbano de manera integral.

• La vivienda como factor de ordenamiento urbano por los reursos de que dispone.

• La vivienda como factor de desarrollo económico de las ciudades.

• La baja densidad de las ciudades mexicanas en comparación con otras.

• Los proytectos de saturación urbana, los corazones de manzana.



Mercado habitacional urbano: vivienda media y residencial y en centros históricos. E. Towle.

• Estadísticas sobre el mercado habitacional. Recuperación del valor de hace 10 años en 4 delegaciones.

• La demanda de vivienda media y residencial (plus).bando 2 y oriente de la ciudad. Sed perdieron 2000 Mdlls de inversión en las 12 restantes. Usos mixtos. Mezcla social por pisos.

• La vivienda transitoria (en arrendamiento).Disminuye el plazo para desalojar /3 años a 4 meses, código civil). Compra de departamentos para rentar.

• La especulación del suelo urbano. Cobrar IP acorde al uso pleno. Crear fondos para ampliar calles. La plusvalización, redensifiación, asociación de lotes. Situación jurídica de predios “viejos2 (sucesiones testamentarias)

• La rotación habitacional• Bibliografía recomendada: Plan metropolitano Uam Eibenshtz• Mapa mercadológico Bimsa DF



Financiamiento de vivienda usada, ampliación remodelación, mejoramiento y en renta: JM Agudo, M. Campos.

• Nuevas fórmulas de financiamiento para vivienda urbana: remodelaciones (lofts, town houses), vivienda en arrendamiento, en renta con opción a compra, ampliaciones y reparaciones, usos mixtos (vivienda y comercio en zonas céntricas).

• La rotación habitacional y medidas para facilitar la movilidad habitacional.

• La vivienda económica y el efecto en el mercado habitacional. La expulsión de derechohabientes del D. F. al estado de México.

• El IVA como estímulo a la producción de vivienda.



Capacidad de “Absorción” Urbana: Dr. Green. UNAM

• La disponibilidad de suelo urbanizado: Saturación urbana, terrenos baldíos (y “en engorda”), corazones de manzana.

• Renovación urbana, sustitución de vecindades de riesgo, demoliciones..

• Capacidad de redensificación en función de la infraestructura existente.

• Ampliaciones, reparaciones o mejoramiento, el “desdoblamiento” de las familias.

• Bibliografía recomendada:



Política fiscal, estímulos, especulación:Carlos Morales.

• La especulación urbana y los predios “en engorda”

• El impuesto predial “fuerte”para mejorar las finanzas municipales y abaratar los terrenos.

• La recuperación de plusvalías.

• La política fiscal para estimular la regeneración urbana.

• Bibliografía recomendada:



Participación social. Enrique Ortiz

• Las cadenas familiares en apoyo

• Las organizaciones sociales y el apoyo a la autogestión.

• La política urbana en torno a la regeneración y la participación popular.

• La consolidación de barrios.

• La posición de Habitat Internacional frente a la decadencia de las ciudades y la atención a barrios marginados. Reubicaciones, incorporación de espacios abiertos, la regularizaciones.

Bibliografía recomendada:



Mejoramiento y autogestión urbana.Helena Solís, JM Gtz

• Las formas de participación ciudadana en el mejoramiento habitacional. Casos de éxito nacionales y extranjeros (fabelas de Rio)




La Consolidación de Barrios de Pobreza. M. J. Tamayo.

• El programa Hábitat: las agencias y la atención a los barios de pobreza.

• El presupuesto federal y las participaciones locales para el desarrollo urbano.

• La consolidación de barrios, la reubicación de asentamientos en zonas de riesgo o protegidas.

• La política de suelo, la de desarrollo urbano, el sistema de ciudades y el mejoramiento integral (urbano y de vivienda)

• Las reservas territoriales para los pobres y la regeneración de barrios.




El Bando 2 experiencia D. F. J. F. Ordoñez

• La regeneración urbana y la decadencia y despoblamiento de las zonas centrales.

• Los efectos del bando 2: Positivos (rempoblamiento en 4 delegaciones 60,000 viviendas en 3 años). INVI (atención a grupos y subsidio oculto)

• Negativos: especulación (dentro) y de valuación (fuera, sin nuevas obras) inmobiliaria, presión sobre vías de comunicación, agua, velocidad de construcción-dotación de servicios, energía. Expulsión a Edo. Méx.. Vecinos (estacionamientos N26 y obras). Inobservancia de planes aprobados. Recursos fiscales a la vivienda-ONAVIS.

• Casos de éxito: CH(Slim),Corredor financiero (Reforma), Condesa y Roma regeneración y renovación (lofts, TH)

Bibliografía recomendada: Planeación participativa. Eibenshutz.



PROGRAMA DE VIVIENDA 2005PRINCIPALES RETOS

• META PROPUESTA 2005: 600,000 CREDITOS HIPOTECARIOS.

• RESULTADOS ESPERADOS 2004: MENOS DE 500,000.

• PROBLEMÁTICA: SOBRE-OFERTA O INSUFICIENCIA DE CRÉDITOS (NORTE).

• ATENCION INSUFICIENTE A LOS ASALARIADOS DE MENORES INGRESOS Y PRINCIPALMENTE A LOS NO ASALARIADOS.

• SUELO CARO, SIN SERVICIOS (agua y energía) Y CAOS URBANO (parcelación de suelo ejidal, expansión desordenada de las ciudades, deterioro urbano).

• TREN DE VIVIENDA EN PROCESO CON CAMBIO DE SEÑALES



PROGRAMA DE VIVIENDA 2005 PRINCIPALES RETOS

• MEDIDAS QUE DESALIENTAN A PEQUEÑOS Y MEDIANOS, INDISPENSABLES PARA CUMPLIR LAS METAS (SEGURO, PAGO POR REGISTRO, CERTIFICACION).

• LENTO DESPEGUE DE FINANCIAMIENTO ALTERNO (COFINANCIAMIENTO, BURSATILIZACIÓN).

• TRAMITOLOGÍA Y DISCRECIONALIDAD, LA PARTICIPACION MUNICIPAL.

• URGENTE EL SISTEMA NACIONAL DE INFORMACION SOBRE VIVIENDA, CONFIABLE; OPORTUNO Y QUE ORIENTE EL MERCADO.

• MARCO JURIDICO: ley de vivienda, LGAH, presupuesto egresos: SUBSIDIOS.

• Reducir migración DF-EDOMEX (particularmente INFONAVIT por vivienda económica)



Organismo Programa 2005 Programa 2006

350,000 plan quin.(25,000 adicional)

375,000 (PLAN)(150,000 adición?)

60,000 profivi24,000 prosavi

(103,000)

75,000 PROFIVI40,000 PROSAVI(15,000 Cofinc.)

50,000

(56,000)50,000

25,000 progresiva(75,000 mejoramiento)

(112,632)100,000

Otros 1/60,000

(32,000)83,000

Total: 600,000 (650,000) 750,000 ?

1/ Incluye: Banca , Sofoles, Orevis, Pemex, CFE, ISSFAM y Fovimi

PROGRAMAS DE VIVIENDA 2005 Compromisos preliminares; créditos (no hay meta de viviendas nuevas)



Organismo Créditos

(inversión mill. Pesos)Subsidios

mejoramiento

375,000

(68,413)

99,000

(29,223)

50,000

(14,500)

52,600

(2,906)40,600

Otros 1

/

REDUCCION (DUPLICADOS)

69,000

(28,415)

45,000

Total: 600,000

(143,458 M$) 640,600

1/ Incluye: Banca , Sofoles, Orevis, Pemex, CFE, ISSFAM y Fovimi

PROGRAMAS DE VIVIENDA 2005 CONAFOVI (MH)



Propuestas programa 2005en relación con los fondos nacionales

• Promover el crecimiento esperado Co- financiamiento (banca y SOFOLES) • Revisar bursatilización (1208 y 766 millones de pesos garantía 23%). Promover

vivienda económica pero atendiendo la oferta de suelo con apoyo municipal. • Revisar la problemática que representará la disminución de la oferta en vivienda

tradicional frente al tren de vivienda en marcha.• Vivienda en renta con opción a compra para atender “sobreoferta”.• Revisar registro al 0% de avance y seguro (2 y 10 años): Revisar medidas eviten

privilegiar grandes empresas y desarticular oferta particularmente de pequeñas y medianas (registro, seguro, certificación).

• ZMCM y la vivienda económica.

INFONAVIT: Créditos (preliminar) 375,000

Vivienda (crédito) económica 120,000Vivienda tradicional 90,000Crédito tradicional (3.9 s.m. 149 s.m.) 90,000Cofinanciamiento 55,000Apoyo INFONAVIT 20,000Otras líneas ?



Beneficios para el municipio por la aplicación de políticas de regeneración.

1. Incrementos en la recaudación predial por plusvalías generadas en los proyectos de saturación y en su vecindad.

2. Captación por transferencias de potencialidad.3. Incrementos en la recaudación por el impuesto a “uso pleno” en las zonas con

menor densidad (o baldíos) a la prevista en los planes y por desaprovechamiento de infraestructura instalada.

4. Recursos adicionales para obras de infraestructura generados por los proyectos de saturación.

5. Recuperación de plusvalías y cooperaciones por mejoras.6. Mejoras en la seguridad e imagen urbana.7. Participación en los beneficios de los desarrollos promovidos por los consorcios

habitacionales que promueva (donaciones, ingresos por permisos y licencias).8. Posibilidad de disminuir la demanda de servicios (agua, energía y basura) con la

adopción de ecotécnias (captación agua pluvial, separación de drenajes y tratamiento primario, calentadores y celdas).

9. Mejorar el contenido y operación de los planes urbanos al focalizar el desarrollo en: regeneración, patrimonial, consolidación y expansión para la concertación con vecinos y su participación y aprobación.

10. Promover proyectos publico privados para grupos demandantes vivienda

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