PROYECTO DE REPARCELACION FORZOSA DEL SECTOR I-8 DEL P.G.O.U DE CREVILLENTE. .- PROMOTOR: CALYPSO PROMOCIONES, S.L. I. MEMORIA. I.1.-INTRODUCCION. I.1.1.- ANTECEDENTES. I.1.2.- AMBITO REPARCELABLE. I.1.3.- BASES LEGALES. OBJETO Y JUSTIFICACION. TRAMITACIÓN I.1.4.- INFORMACION URBANISTICA DEL PLANEAMIENTO. I.2.- CRITERIOS UTILIZADOS PARA DEFINIR Y CUANTIFICAR LOS DERECHOS DE LOS AFECTADOS. I.3.-CRITERIOS PARA LA DETERMINACION Y VALORACION DE LAS SUPERFICIES ADJUDICADAS. APROVECHANIENTO TIPO. I.4.- CRITERIOS DE ADJUDICACION I.5.- INDEMNIZACIONES, EDIFICACIONES Y PLANTACIONES. MÉTODOS DE VALORACIÓN. II.- RELACION DE PROPIETARIOS E INTERESADOS CON EXPRESION DE LA NATURALEZA Y CUANTIA DE SU DERECHO. II.1.- RELACION DE PROPIETARIOS AFECTADOS Y FINCAS INICIALES. III.-PROPUESTA DE ADJUDICACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES. III.1.- RELACION DE LAS PARCELAS RESULTANTES. III.2.-ADJUDICACION DE LAS PARCELAS RESULTANTES. JUSTIFICACIÓN. III.3.- DESCRIPCION DE LAS PARCELAS ADJUDICADAS IV.- CUENTA DE LIQUIDACION PROVISIONAL. IV.1.- RESUMEN DE LA ESTIMACION ECONOMICA DE LOS COSTES DE URBANIZACION. IV.2.- PORCENTAJE DE INTERCAMBIO

IV.3.- COMPENSACION POR DIFERENCIAS DE ADJUDICACION. V.- PLANOS:INFORMACION GRAFICA

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I.I- INTRODUCCION. I.1.1- ANTECEDENTES. El presente Proyecto de Reparcelación Forzosa cuyo promotor es la mercantil Calypso Promociones, S.L., ha sido redactado en el marco técnico y jurídico establecido por el Título III y Capítulo II del Reglamento de Gestión Urbanística y el Capítulo III, Sección Segunda, “Reparcelación Forzosa”, de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística de la Comunidad Valenciana. Por iniciativa de la mercantil promotora de la Actuación Integrada correspondiente al Sector Industrial denominado I-8 de Crevillente, con fecha de 1 de junio de 2.000, se presentaron los siguientes documentos en el Ayuntamiento de Crevillente para su tramitación:

- Plan Parcial. - Expediente de Homologación. - Programa para el desarrollo de la Actuación Integrada y - Anteproyecto de Urbanización.

El Sector a desarrollar está calificado como suelo urbanizable no programado

industrial en el Plan General de Crevillente y con el Sector homologado pasará a ser suelo urbanizable industrial.

Mediante acuerdo de Pleno del Excmo. Ayuntamiento de Crevillente de fecha 27 de julio de 2.000 se acordó:

1.- Aprobar provisionalmente el Plan Parcial y su anexo de homologación y

remitirlos a la Comisión Territorial de urbanismo de Alicante para su aprobación definitiva.

2.- Aprobar provisionalmente el Programa de Actuación Integrada y adjudicarlo también provisionalmente a favor de la mercantil Calypso Promociones, S.L., dejando en suspenso la aprobación definitiva hasta que a su vez se produzca la aprobación definitiva del Plan Parcial y su Anexo de Homologación por la Comisión Territorial de Urbanismo de Alicante, de la que se dará cuenta en una posterior sesión plenaria que aprobará y adjudicará definitivamente el Programa.

Posteriormente se han realizado algunas modificaciones en la documentación

aprobada provisionalmente, a requerimiento de las administraciones sectoriales. Los nuevos documentos han sido aprobados mediante nuevo Acuerdo Plenario

del Ayuntamientos de fecha 2 de Marzo de 2.001.

I. 1.2.- AMBITO REPARCELABLE. El presente Proyecto, presentado al igual que el Expediente de Homologación, Plan Parcial y Programa, por iniciativa de la mercantil Calypso Promociones, S.L., identifica una única actuación integrada-unidad de ejecución, coincidente con la delimitación del Sector-Area de reparto I-8 del PGOU, manifestando que, “tiene como ámbito de actuación territorial básico el delimitado para dicho Sector por el PGOU de Crevillente, sin que se haya dividido en unidades de ejecución, y que se describe a continuación:

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“El Sector I-8 se encuentra en término municipal de Crevillente, al Suroeste del

casco urbano, entre la carretera N-340 y la Autopista del Mediterráneo A-7. Está limitado al Sur por Suelo No Urbanizable de Régimen Común, al Este por el Barranco del Hondo y el Segundo Canal Transversal de Albatera, al Norte por el Sector I-1 de desarrollo industrial del PGOU (Vereda en medio) y Suelo No Urbanizable de Régimen Común, y al Oeste también por el Sector I-1 y por la carretera comarcal CV-90 que es el acceso principal para el sector I-8.” La superficie del Sector, coincidente con la superficie total del área de reparto, es, según resulta del planeamiento municipal, de 299.800 m2. No obstante una vez efectuada medición topográfica sobre los terrenos del Sector, -medición que se acompaña al presente con su correspondiente representación gráfica- resulta una superficie total del área de reparto no coincidente con la estimada por el PGOU y que es de 292.915 m2.

Tanto la ausencia de propietarios de terrenos exteriores que deban ser compensados con terrenos de la U.E., como la de suelos dotacionales propios de Red primaria que deban adscribirse al Area de Reparto determinan, a los efectos del art. 68.4 LRAU, un Area reparcelable continua e idéntica a la Unidad de Ejecución.

De todo lo anteriormente expuesto resulta acreditado, a los efectos del art.68.4 y ss. LRAU, la coincidencia de los terrenos comprendidos en el ámbito del Area de Reparto-Actuación Integrada-Unidad de Ejecución con el ámbito reparcelable. La ejecución de la ordenación pormenorizada del Sector I-8, ya programada, y en consecuencia la equidistribución y localización de aprovechamientos, distribución de costes y cargas de urbanización, etc, requiere la tramitación y aprobación por parte de la administración actuante del presente proyecto de reparcelación forzosa que presenta la mercantil Calypso Promociones, S.L., en su carácter de urbanizador del mismo, al amparo de lo dispuesto por el art.66.2 y 68.3 LRAU. I.1.3.- BASES LEGALES. OBJETO Y JUSTIFICACION. TRAMITACIÓN. El presente Proyecto de Reparcelación Forzosa cuyo promotor es la mercantil Calypso Promociones, S.L. se redacta en el siguiente marco técnico y jurídico: .- Ley Valenciana Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU, Ley 6/1994):el Capítulo III, Sección Segunda, dedicados a la Reparcelación Forzosa. .- Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de Marzo de 1.997. Sobre cuyos efectos en el ámbito de la Comunidad Autónoma ha emitido un acuerdo de 29 de Abril de 1.997 la Dirección General de Urbanismo de la COPUT y Circular de la Subsecretaria de U. y O.T. 18/05/98. .- Ley del Suelo de 1.976 y Reglamento de Gestión Urbanística. .- El contenido de los preceptos del Texto Refundido de la L.S. de 1.992 a los que la LRAU remite. .-. Ley 6/1.998, de 13 de Abril, sobre régimen del suelo y valoraciones. .- Plan General de Ordenación Urbana de Crevillente.

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El Proyecto se atiene en sus documentos y contenido a las prescripciones de los artículos 68 al 71 y concordantes LRAU, así como al 166 LS (TR 92) y 88 y ss RGU., en cuanto resulten de aplicación en la Comunidad Valenciana, a virtud de lo establecido por la disposición final 1ª LRAU, la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de Marzo de 1.997 y la Circular de la Dirección General de Urbanismo y Ordenación Territorial de la COPUT de fecha 29 de Abril de 1.997 sobre sistemas de fuentes del Derecho Urbanístico Valenciano tras dictarse la referida resolución judicial. Así también a la Ley 6/1998, de 13 de Abril sobre régimen de suelo y valoraciones, que se inserta en el sistema de fuentes del Derecho Urbanístico Valenciano en la forma establecida (imperativamente para los órganos urbanísticos de la Administración Regional) por la mencionada Circular de la Subsecretaría de Urbanismo y Ordenación Territorial sobre la incidencia de la Ley 6/1998, de 13 de Abril, de régimen del suelo y valoraciones en la legislación urbanística valenciana, Circular de fecha 18 de Mayo de 1.998. Asimismo se atiene a lo establecido por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, que aprueba las Normas complementarias al reglamento hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbana (NNCCRH). La justificación de tramitar el presente proyecto de reparcelación forzosa reside únicamente sobre criterios técnicos, por ser imprescindible para el desarrollo de la actuación (arts. 29.10 y 68.1. LRAU) Sobre estas bases urbanísticas la reparcelación forzosa, como proyecto equidistributivo, es la nueva división de fincas ajustada al planeamiento, para adjudicarlas entre los afectados según sus respectivos derechos, equidistribuyendo los beneficios y las cargas determinados por la ordenación, localizando aprovechamientos en zonas edificables tanto a favor de los propietarios afectados como a favor de la administración, garantizando en fin, el cumplimiento del que es su objeto técnico previsto por el art.68 LRAU. Así: A) Regularizar urbanísticamente la configuración de fincas, reorganizando sus linderos según el modelo de parcelación urbana contenido en el PGOU y superando la antigua configuración contradictoria con la ordenación a desarrollar de acuerdo con lo previsto por el convenio urbanístico que dispone: B) Adjudicar a la administración los terrenos tanto dotacionales como edificables, que legalmente le correspondan. C) Retribuir al Urbanizador, en este caso la mercantil Calypso Promociones, S.L., por su labor. D) Permutar en su caso forzosamente las fincas originarias de los propietarios por parcelas edificables que se adjudicarán a estos según su derecho. Atendiendo al criterio de reparcelación utilizado, entre los previstos por el artículo 29.9.B) de la LRAU, esta adjudicación se concreta conforme al íntegro aprovechamiento subjetivo, dejando la parcela adjudicada sujeta al pago de las cargas de urbanización. Tratándose la reparcelación como proyecto deberá someterse al siguiente trámite procedimental con carácter previo a su aprobación: .- Remisión de aviso del contenido del edicto de información pública a los titulares de derechos catastrales afectados por la actuación. .- Información pública convocada en las mismas condiciones de publicidad, forma y plazo que regulan los artículos 46.1 y 3. .- Medio: Edicto publicado en un diario de información general editado en la Comunidad Valenciana y, posterior o simultáneamente en el DOGV.

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.- Objeto: Presentación de Alegaciones contra el proyecto expuesto y formulación de requerimientos de los propietarios al Urbanizador en orden a la valoración de derechos. Formulación de requerimiento genérico relativo a la valoración de las diferencias de la adjudicación (art. 70.E. LRAU) y, en su caso también de adquisición de cuotas de proindiviso (art. 70.D. LRAU). .- Plazo: 20 días siguientes, contados desde la última publicación del Edicto correspondiente. .- Simultánea solicitud de Certificación de titularidad y cargas. A la solicitud de la certificación, regulada en los artículos 310 LS TR92 (pleno, vigente) y 5º del RD 1093/1997 -NNCCRH-, habrá que añadir la petición al Sr. Registrador, al objeto de que practique la nota marginal correspondiente a los importantes efectos del artículo 310.4.b) y d) LS TR92 (entre otros el de no tener en cuenta en el Proyecto otras titularidades de fincas o derechos que las que consten en el Registro a la fecha de expedición de la certificación), o las posteriormente acreditadas durante la exposición pública del Proyecto. .- Audiencia en su caso, de titulares registrales posteriormente aparecidos (según la certificación registral expedida o lo fehacientemente acreditado en el trámite de exposición del Proyecto), por si acaso hubiera algún interesado al que , por error, no se le hubiera tenido en cuenta al elaborar el presente PRF, y asimismo al objeto de audiencia de afectados por modificaciones que, respecto al Proyecto inicialmente elaborado, se acuerden durante su tramitación. .- Transacción de diferencias surgidas en su caso entre el Urbanizador y los propietarios en cuanto a la valoración de derechos. (art.69.1 D LRAU) I.1.4.- INFORMACION URBANISTICA. El área reparcelable coincide con la delimitación del perímetro del Sector I-8 contenida en el PGOU de Crevillente, y que se contiene gráficamente en el plano nº1 de situación que se adjunta al presente. La situación actual y características de los terrenos objeto de reparcelación se recogen gráficamente en los planos nº 2 y nº 3, correspondientes a la “delimitación e información del ámbito” y al “levantamiento topográfico”. La ordenación urbanística se contiene en el plano nº 4 “de ordenación de la actuación”, que se incorpora al presente. El planeamiento municipal no establece fichas de condiciones particulares para el polígono por lo que consideraremos las establecidas en la Memoria Justificativa del Plan Parcial. Usos y superficies pormenorizados. Tipología. El uso predominante del Sector es el industrial según establece la normativa del Plan General, que cuantificamos de la siguiente forma: Total sup. Sector 292.915,00 m2

Total sup. Computable 286.689,00 m2

Total sup. Area de Reparto 286.180,00 m2

Aprovechamiento tipo 0,6010

Area Rep. X Aprov. Tipo= m2 cons 172.013,40 m2

Potencial techo propuesto por P.P. 172.013,40 m2

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USOS M2 SUELO M2 EDIFICABILIDAD

INDUSTRIAL 172.013,40 m2 172.013,40 m2

ZONAS VERDES 28.668,90 m2

EQUIPAMIENTO 17.201,34 m2

VIARIO 68.805,36 m2

TOTALES 286.689,00 m2 172.013,40 m2

El tipo de ordenación es el de edificación abierta en manzana con retranqueos a linderos, estando prevista la modificación del tipo edificatorio a través de Estudios de Detalle convenientemente justificados. Aprovechamientos. Zona Clave Superficie Neta Indice de Edificabilidad Neta. Potencial Techo A.Tipo.

Industrial 172.013,40 m2 1 172.013,40 m2 0.6010

Aprovechamiento Tipo

286.689,00 m2 Superficie Computable del Sector.

286.180,00 m2 Superficie Total Area de Reparto. 0,6010 Aprovechamiento Tipo.

Potencial de techo

172.013,40 m2 Aprovechamiento Objetivo m2. 172.013,40 m2 M2 uso industrial. 1,00 Indice edificabilidad neta 10%. Aprovechamiento correspondiente al Ayto. (A.A.) 90%. Aprovechamiento susceptible de apropiación (A.S.A.) 17.201,34 m2. Aprovechamiento correspondiente al Ayto. (A.A.) 154.812,06 m2. Aprovechamiento susceptible de apropiación (A.S.A.)

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Respecto a los estándares y reservas previstos para la red secundaria, el Plan parcial establece los porcentajes de cesión de suelo dotacional cumpliendo las exigencias que se establecen reglamentariamente y en especial las contenidas en el artículo 22 de la L.R.A.U., en la normativa del P.G. y las que resulten de la aplicación al mismo de las disposiciones contenidas en el Reglamento de planeamiento de la Comunidad Valenciana, aprobado por Decreto 201/1998 de 15 de Diciembre. Así resulta: Reserva dotacional y suelo de cesiones: 40% de suelo computable= 114.675,60 m2 Distribuidos del siguiente modo: Parques y jardines: 10% s/total superficie computable del sector = 28.668,90

9.965,85 m2 SJL-1 Vértice Norte

9.698,25 m2 SJL-2 Vértice Sudeste

6.396,66 m2 SJL-3 Frente del sector junto a CV-90

2.608,14 m2 SJL-4 Junto a Equipamiento SID-1

Equipamiento y viario 30% s/total superficie computable del sector= 86.006,70 m2.

- Viario = 68.579,33 m2 (23,90%) - Equipamiento = 17.427,37 m2 (6,10%)

8.738,66 m2 SID-1 Centro lindero barranco

8.159,16 m2 SID-2 Zona Sur

281,00 m2 SID Transformadores

248,55 m2 SID Bombeo

Total suelo destino dotacional público Sector

28.668,90 m2 ZV Zonas Verdes

17.427,37 m2 EQ Equipamientos

68.579,33 m2 RV + A Red Viaria y Aparcamientos

114.675,60 m2 Total dotaciones

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I.2.- CRITERIOS UTILIZADOS PARA DEFINIR Y CUANTIFICAR LOS DERECHOS DE LOS AFECTADOS. En este apartado se indican los criterios para definir y cuantificar los derechos de los titulares de los terrenos aportados en la reparcelación, igualmente se definen e indican los criterios de definición y valoración del derecho de la Administración a la participación, por cesión gratuita, en el porcentaje que legalmente le corresponde del aprovechamiento lucrativo total de la unidad. En cuanto a la definición de los derechos de los afectados se definen de acuerdo con las prescripciones contenidas en los arts. 70.A.pfo.1º, y 60.2 LRAU, y a los preceptos estatales a que los indicados de la LRAU remiten. Tal referencia, debe entenderse efectuada a los artículos 3 y 18.4 de la Ley 6/1998, de 13 de Abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, preceptos que tienen carácter básico y a cuyo tenor los propietarios de suelo urbanizable deben ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del Sector, porcentaje máximo que, a virtud de lo establecido en el mismo precepto puede ser reducido por el legislador regional. En nuestro caso la Ley 14/1997, de 26 de Diciembre, de medidas de Gestión Administrativa y Financiera y de Organización de la Generalitat ha fijado la cesión debida en suelo urbanizable en el 10% del aprovechamiento tipo del sector. Por lo mismo el aprovechamiento urbanístico que corresponde al titular de un terreno en suelo urbanizable, será el que resulte de aplicar a su terreno el 90% del aprovechamiento tipo del sector en consecuencia el criterio de adjudicación será proporcional a la superficie aportada. A efectos de la determinación de titularidades, derechos y cargas, se ha considerado la información obtenida de las certificaciones de titularidad y cargas obtenidas del Registro de la Propiedad, de la documentación e información facilitada por los propietarios y de los datos facilitados por el Catastro, cuya información deberá contrastarse en el trámite de audiencia, en el que asimismo se resolverán cualesquiera cuestiones relativas a deslindes, titularidad, dominio y cargas, distintas a las reflejadas en el presente proyecto. No obstante lo anterior, para el caso de que se produzca discordancia entre las superficie registral de las parcelas y la real, u obtenida mediante levantamiento topográfico, prevalecerá esta última según lo dispuesto por el art.103.3 R.G.U. vigente, sin perjuicio de especificar las diferencias detectadas a la hora de describir las parcelas. Respecto de tales diferencias se solicita del Sr. Registrador de la Propiedad, la práctica de las oportunas modificaciones según lo dispuesto por el art.310.5 del TRLS y el RD.1093/1.997. Existen aportaciones por parte de la administración de terrenos de uso público, los cuales resultarán afectados a su destino, por lo que tales aportaciones no generan derecho a la adjudicación de aprovechamiento patrimonializable, entendiéndose sustituidos los terrenos de uso público en cuestión por los derivados de la ordenación que se ejecuta, en los términos del artículo 154 LS TR 92.

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En cuanto a los “criterios de valoración” de los derechos de los propietarios de los terrenos aportados, y desde la óptica de previsión de retribución en metálico del urbanizador (art. 29.9.B.LRAU) se ha determinado el derecho de la adjudicación de aprovechamiento patrimonializable que corresponde a los propietarios por sus aportaciones conforme al íntegro aprovechamiento subjetivo (art. 68.D.1ª. LRAU), dejando las parcelas adjudicadas sujetas al pago de las cargas de urbanización, entendidas como costes totales de la actuación. El artículo 60.2. LRAU define el aprovechamiento subjetivo -o aprovechamiento susceptible de apropiación- como: “La cantidad de metros cuadrados edificables que expresan el contenido urbanístico lucrativo del derecho de propiedad de un terreno, al que su dueño tendrá derecho sufragando el coste de las obras de urbanización que le correspondan”, precisando seguidamente que (...)” el aprovechamiento subjetivo es el porcentaje del Aprovechamiento tipo (AT), que para cada caso determina el Texto Refundido de la Ley del Suelo (LS TR92), referencia que deberá entenderse hecha a la legislación estatal y valenciana mencionada. En este caso, el 90% del aprovechamiento Tipo del Sector de suelo Urbanizable industrial I-8 del PGOU de Crevillente, obtenido de conformidad con las mediciones topográficas realizadas en el Proyecto, de mayor precisión al descender la escala. La aplicación del artículo 166.1.a) LS (TR 92) garantiza, que, el derecho de los propietarios a la adjudicación se valore de modo proporcional a la superficie de sus respectivas fincas que queden comprendida en el Area de Reparto. Los derechos de los particulares propietarios de los terrenos aportados a la reparcelación se predican respecto del aprovechamiento lucrativo susceptible de apropiación privada (aprovechamiento patrimonializable). El aprovechamiento lucrativo restante corresponde a la Administración por atribución legal. En orden a la “valoración de los terrenos aportados” en el Sector I-8, considerada la igualdad de valores urbanísticos unitarios de las fincas particulares aportadas, se reconoce a todas su derecho en la adjudicación en proporción a su superficie incluida en la unidad de Ejecución, por lo que el derecho de cada propietario al aprovechamiento patrimonializable es directamente proporcional a la superficie de las fincas aportadas que resulta incluida en el ámbito de la Unidad reparcelable, en los términos del artículo 70.A. LRAU. Excepción hecha de la Comunidad General de Regantes que tras conversaciones con la misma se ha optado por indemnizables el defecto de adjudicación y concederles un derecho de servidumbre de paso para riegos y servicios. Las superficies de las fincas aportadas por cada propietario se detallan en el CUADRO Nº 1, de “APORTACIONES Y ADJUDICACIONES”, el cual contiene la superficie inicial de cada propietario, la adjudicación de parcela que en derecho le corresponde, la adjudicación que le correspondería una vez aplicado los coeficientes correctores y por último refleja la adjudicación de la parcela real adjudicada; como apartado final el cuadro anteriormente citado recoge las diferencias de adjudicación que cada propietario va a soportar. Igualmente se acompaña como CUADRO Nº. 2, las “ADJUDICACIONES Y CUENTA DE LIQUIDACION PROVISIONAL”, en el que se especifica igualmente, en m2/s y en m2t, el derecho adjudicado que a cada propietario corresponde en virtud de su aportación y la cuantía a abonar por cada finca adjudicada.

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Respecto a los “criterios de definición y valoración del derecho de la Administración”, el aprovechamiento lucrativo de cesión obligatoria, en base a los fundamentos expuestos anteriormente, deberá entenderse referido al 10% del aprovechamiento lucrativo del área de reparto, que se concreta en el presente caso atendiendo al AT propio de la misma, considerando que el Area de Reparto viene determinada por la delimitación efectuada en el Plan General, y tiene un ámbito coincidente con el del Sector, comprendiendo los suelos a que se refiere el artículo 62.1. LRAU. Respecto a los “criterios de definición y valoración de las cargas de los terrenos afectados”, se manifiesta que las cargas existentes sobre los bienes y derechos incluidos en la unidad reparcelable no deben sufrir a priori extinción ni menoscabo por la ejecución del planeamiento. El artículo 85.2 RG generaliza los efectos de la reparcelación sobre los titulares de derechos reales que -como en el presente caso- no se extinguen con la reparcelación, en los siguientes términos: “Los titulares de derechos reales que no se extingan con la reparcelación, aunque no se les mencione en el proyecto, serán adjudicatarios en el mismo concepto en que lo fueren anteriormente, por aplicación del principio de subrogación real”. Las cargas y derechos reales incompatibles con el planeamiento que se ejecuta, existentes sobre las fincas iniciales no subsistirán en las parcelas resultantes; asimismo las compatibles con el planeamiento, se trasladarán a las fincas adjudicadas mediante la subrogación real. La constatación que se efectúa acerca de la presencia de cargas y derechos que pesen sobre las fincas iniciales proviene de la información obtenida mediante las Certificaciones registrales, así como de las manifestaciones de los propietarios durante el trámite de audiencia. I.3.-CRITERIOS PARA LA DETERMINACION Y VALORACION DE LAS SUPERFICIES ADJUDICADAS. Sentado por el artículo 70.A el criterio de proporcionalidad entre aprovechamiento de las parcelas adjudicadas y la superficie de las fincas aportadas, y habida cuenta de que no rige en el ámbito territorial de la Comunidad Valenciana el art. 166.1.b) LS TR 92, para la valoración de las parcelas resultantes del proceso reparcelatorio no parece existir más criterio que el del Aprovechamiento urbanístico en exclusivos términos de edificabilidad (m2t, corregido por coeficientes sólo de modo excepcional. Así lo confirma también el art. 64 LRAU en lo relativo al cálculo del Aprovechamiento Tipo. Conviniendo en que no procede más coeficiente de valoración de parcelas resultantes a aplicar sobre el aprovechamiento real (en m2t) que los que, en su caso, se contemplen para el cálculo del Aprovechamiento tipo, habrá de reparar en que el art. 64 LRAU prevé preferentemente la determinación del Aprovechamiento Tipo en función de la sola edificabilidad ( aprovechamiento en m2t).

La aplicación de coeficientes para la determinación del AT (y consiguientemente para la valoración de parcelas resultantes) es en la LRAU, y para el suelo urbanizable no incluido en el supuesto de su art. 18 o 22.2, completamente excepcional:

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Ex art. 65, solo procede en el caso de existencia de “Usos tipológicamente diferenciados”, que puedan dar lugar, por unidad de edificación, a rendimientos económicos muy diferentes, y aún en esta circunstancia se excepciona la aplicación de coeficientes cuando la heterogeneidad de usos y tipologías haga, por su complejidad, impracticable, o incluso poco razonable tal homogeneización. Otro supuesto que –asimismo de modo excepcional- puede dar lugar a la aplicación de coeficientes es el referido en el art.70.A, pfo. 2º LRAU, para el caso de que, no siendo posible formar la finca adjudicada a un propietario con terrenos integrantes de su antigua propiedad, existan apreciables diferencias entre los valores de las fincas aportadas y adjudicadas, y tales diferencias se deban precisamente a su distinta localización. En el presente PRF se da un concreto supuesto de instalación de mercantil distribuidora de gas butano (parcela inicial I-18; parcela adjudicada A-18) que dado que la parcela inicial se encuentra ubicada en su totalidad sobre red viaria y zona verde, que impiden su emplazamiento en el suelo donde se ubica la parcela inicial, se debe trasladar la adjudicación de la parcela resultante a terrenos no comprendidos dentro de su parcela inicial, por tanto no hemos aplicado el criterio de proximidad para la adjudicación de su parcela resultante. Dado que dicho propietario inicial a convenido con el Urbanizador la no utilización de la parcela resultante que en derecho le corresponda para continuar el desarrollo de la actividad que hasta ahora venía desarrollando, consistente en comercialización y distribución de gas butano, y dado que ha perdido la condición de parcela con fachada a vial principal ( red primaria), se ha aplicado un coeficiente corrector por su localización en la adjudicación y por la renuncia al desarrollo de la actividad que hasta el momento desarrollaba, igual a 1,20, lo que le da un incremento de aprovechamiento lucrativo del 20%, respecto de lo que en derecho le correspondería. Uniformidad de usos y tipologías.- En el presente caso, no puede apreciarse la efectiva existencia en el AR de usos tipológicamente diferenciados (arts 17 y 43 de las NNUU del Plan Parcial), que den lugar –ellos solos, y con independencia de la edificabilidad- a rendimientos económicos muy diferentes, por lo que no se han considerado coeficientes correctores del aprovechamiento resultante en las parcelas según su uso. Las indemnizaciones debidas por diferencias de adjudicación, han sido así valoradas en el cuadro Nº2, con los criterios que quedaron recogidos en la Proposición Jurídico Económica, ajustados según indicación que se hace al final de esta memoria. I.4.- CRITERIOS DE ADJUDICACION. La adjudicación realizada ha respetado escrupulosamente los criterios determinados en los arts.70 A), C), D) y E) LRAU, así como lo establecido en los arts. 89 al 97 RGU en los contenidos que resulten de aplicación por no contradecir la regulación referida. De este modo: a) Toda la superficie susceptible de aprovechamiento lucrativo privado del Area de Reparto es objeto de adjudicación entre los propietarios afectados en proporción a sus respectivos derechos en la reparcelación.

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b) Las fincas adjudicadas a cada propietario se han formado, en la máxima medida en que ha sido posible hacerlo, a base de terrenos integrantes de sus respectivas aportaciones. De este modo no se da lugar al supuesto que contempla el art. 70.A. de la LRAU, en su segundo párrafo, y por lo mismo no procede la aplicación de coeficientes correctores por posiciones relativas de fincas aportadas y parcelas adjudicadas, salvo el supuesto explicado anteriormente de la parcela inicial I-18 y resultante A-18 por las razones que han quedado expuestas c) No se adjudican como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable, ni fincas que no reúnan condiciones para su edificación conforme al planeamiento salvo en cuanto a los inevitables restos o parcelas sobrantes como resultado de los desajustes de la alineación de los vallados existentes. e) No se realizan adjudicaciones en proindiviso, salvo cuando este ya estuviera constituido sobre la finca original, solventándose las situaciones preexistentes mediante la adjudicación a los condueños de parcelas lucrativas edificables independientes, siempre que ello ha sido posible. f) Dándose el caso de propietarios que, en atención a la cuantía de sus derechos, no alcancen la posibilidad de ser adjudicatarios de parcelas edificables, se procede satisfacer mediante compensaciones monetarias complementarias o sustitutivas. g) Se efectúa adjudicación al Ayuntamiento, pero está prevista su monetarización. Según el artículo 70 de la LRAU “Reglas para la adjudicación de parcelas” el presente proyecto de reparcelación forzosa se ajusta a los siguientes criterios: A) “El aprovechamiento objetivo de la finca adjudicada a cada propietario es proporcional a la superficie de su finca originaria, según el aprovechamiento subjetivo del que por ella es titular”. Las fincas adjudicadas a cada propietario se forman, en lo posible, con terrenos integrantes de su antigua propiedad y siguiendo en la medida de lo posible el criterio de proximidad, orientación, y características similares entre las fincas iniciales y las resultantes adjudicadas, con las excepciones contempladas en la presente memoria. B) “Cuando la retribución al urbanizador deba efectuarse en parcelas edificables, la reparcelación le adjudicará éstas, sin que para ello sea precisa la conformidad de los afectados”. C) A la administración se le adjudican parcelas edificables equivalentes al 10% del aprovechamiento, con la salvedad recogida posteriormente. Ya que una vez firmado el correspondiente Convenio Urbanístico, se adjudicará al urbanizador con los compromisos mutuos reseñados en la Proposición Jurídico-Económica. I.5.- INDEMNIZACIONES, EDIFICACIONES Y PLANTACIONES. METODOS DE VALORACION. En este apartado se determina la existencia de elementos cuya desaparición venga en su caso exigida por la ejecución del planeamiento. A tal efecto debe contrastarse el planeamiento que se ejecuta con la situación de hecho y de derecho de los terrenos, según resulta de los planos de aportación y de adjudicación, en cuanto a la situación de hecho, y de la información registral recabada en punto a la situación de derecho. Así resulta:

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-. En cuanto a las situaciones de hecho, deben distinguirse: 1.- Edificaciones y Plantaciones cuya destrucción o desaparición viene exigida por la ejecución de la Unidad. Generan, salvo las amparadas en licencias municipales para usos o instalaciones provisionales una obligación indemnizatoria a valorar en metálico y a satisfacer a su propietario. Se entiende que no pueden conservarse, y por tal deben destruirse los elementos mencionados cuando: “Sea necesaria su eliminación para realizar las obras de urbanización previstas en el plan, cuando estén situados en una superficie que no se deba adjudicar íntegramente a su mismo propietario y cuando su conservación sea radicalmente incompatible con la ordenación, incluso como uno provisional” (art. 98.2. RGU). Los supuestos que en el presente proyecto deben destruirse o desaparecer por exigencia del desarrollo urbanístico, han quedado reflejados y valorados en el informe que al presente se acompaña. Anexo Nº 4 2.- Edificaciones e instalaciones que deben ser desmontadas o demolidas, pero en todo caso repuestas. Generan un coste a satisfacer por las mencionadas conceptos (derribo o desmontaje, traslado, y reposición o reconstrucción) con cargo al Proyecto de Urbanización, y no una obligación indemnizatoria en los términos antes dichos. En el presente caso no se generan estos supuestos. 3.- Obras de urbanización anteriores útiles, que deben abonarse a sus propietarios. En el presente caso no se generan estos supuestos. En punto a las situaciones de derecho, y a reserva de la certificación registral que se expida, y en su caso también de las situaciones que manifiesten y acrediten los propietarios afectados, no aparecen derechos que en modo alguno deban sufrir alteración, extinción o menoscabo para la ejecución del planeamiento, salvo las estrictamente referentes a la condición del suelo rústico, solventándose satisfactoriamente solo lo atinente a los derechos inscritos a virtud del principio de la subrogación real. Tratamiento de las indemnizaciones en la Cuenta de Liquidación Provisional. Conforme establecía el art. 98.4. RG en la anterior ordenación del instituto reparcelatorio, las indemnizaciones (tanto las compensatorias de diferencias de adjudicación y las sustitutivas de adjudicación como las debidas por plantaciones, instalaciones y construcciones cuya desaparición viniera obligada por la ejecución del planeamiento) se incluían en la Cuenta de Liquidación Provisional, y eran objeto de abono -por compensación- con los costes de urbanización. Solo las cuantías que no resultaban así compensadas eran objeto de nueva distribución entre los adjudicatarios en proporción a las respectivas adjudicaciones realizadas, acreciendo sus cuotas de urbanización. Las indemnizaciones eran objeto así de un tratamiento unificado con los costes de las obras y demás cargas de urbanización.

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La LRAU en sus arts. 72.1.B), pfo. 2º. al 70.E), F) y G), 69.2 y 72.1.C), contiene un régimen abierto a un tratamiento distinto de las indemnizaciones, con repercusión en la determinación de los conceptos económicos por los cuales deben quedar afectas con carácter real las parcelas resultantes. Tal régimen requiere hacer una aclaración suplementaria con carácter previo a la exposición del concreto tratamiento que en el presente Proyecto se da a esta cuestión. En primer término se aludirá a la cuestión de las indemnizaciones, y establecido ello, a la de la afección de las parcelas resultantes, para acabar justificando -desde estas premisas- la solución por que opta el presente proyecto en materia de indemnizaciones y afecciones. El régimen general -la regla- en materia de tratamiento de indemnizaciones, lo contiene la LRAU en su artículo 70.G): “El proyecto de Reparcelación contendrá una cuenta de liquidación respecto a cada propietario. Si este resultara ser acreedor neto, el Urbanizador le indemnizará antes de ocupar su finca originaria”. Tales indemnizaciones son las determinadas en los dos párrafos precedentes del mismo artículo: .- Desapoderamientos patrimoniales por diferencias de adjudicación: “E) Cuando la cuantía exacta del derecho de un propietario no alcance o exceda lo necesario para adjudicarle lotes independientes completos, los restos se podrán satisfacer mediantes compensaciones monetarias complementarias o sustitutivas. La adjudicación podrá aumentarse para mantener en su propiedad al dueño de fincas con construcciones compatibles con la Actuación, imponiendo la compensación económica sustitutoria correspondiente”. .- Desapoderamientos patrimoniales por destrucción de bienes o desaparición o menoscabo de derechos: “F) El propietario tendrá derecho a que se le indemnice el valor de las plantaciones, instalaciones y construcciones de su finca originaria que sean incompatibles con la Actuación y el deber de soportar o sufragar los gastos referidos en el art. 67.2”. Así pues las indemnizaciones tienen en la LRAU un tratamiento independiente de las cargas de Urbanización, de tal manera que parece que debe formarse con ellas una “cuenta aparte” para cada propietario, y deben ser objeto de una liquidación y abono independiente, previa a la ocupación de sus fincas, y por tanto, previa también al inicio de las obras de urbanización que les afecten. Por tanto solo una vez que se hayan saldado las indemnizaciones, procederá la imposición de cuotas de urbanización, incluso en la modalidad anticipada del art. 72.B), cuotas que ya solo contendrán las partidas integradas bajo el concepto de Cargas de Urbanización (art. 67.1.LRAU, cfr. al 155.1. y 166.1 d) LS 92). Manera de proceder en punto a las indemnizaciones que responde más al criterio del previo pago propio del justiprecio expropiatorio que al de satisfacción de una indemnización a posteriori. Sin embargo el art. 72.1. B LRAU, en su párrafo segundo abre de nuevo la posibilidad de compensar las cantidades debidas en concepto de indemnizaciones con las cargas de urbanización prorrateadas; puesto que, si se dice que el urbanizador podrá exigir el desembolso de las compensaciones con motivo de la aprobación de la Reparcelación, y siendo claro que ,a su voluntad, puede no exigir en ese momento el desembolso, dejando para un momento posterior -incluso empezadas ya las obras de urbanización- el abono de las mismas, deducimos que tal abono se producirá entonces por compensanción.

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Y ello sin perjuicio de la obligación de indemnizar a ciertos propietarios a quienes se deban indemnizaciones con anterioridad a la ocupación de sus fincas, puesto que tales indemnizaciones, como se desprende del artículo 70.G) LRAU, solo se deberán a los acreedores netos, esto es, a aquellos cuyos saldos deudores en concepto de cargas de urbanización no existan, por cuanto no resulten adjudicatarios, o no alcancen a enjugar las indemnizaciones de que sean acreedores. En todo caso parece que queda en la mano del urbanizador optar por uno u otro sistema. Esto es: por compensar o no a las indemnizaciones con las cargas de urbanización. Respecto a la cuestión de cuales deben ser los conceptos por los que deben quedar afectas las parcelas resultantes, depende de la solución por la que que haya optado para el tratamiento de las indemnizaciones. 1.- Si estas son objeto de compensación con las cargas de urbanización, las fincas quedarán afectas por dos conceptos: uno objetivo: las cargas de urbanización distribuidas a prorrata en función de su aprovechamiento, y otro subjetivo: el saldo (positivo o negativo) de indemnizaciones. Además y puesto que no son objeto de tratamiento independiente, a las Cargas de urbanización habrá que adicionar la cuantía total de las indemnizaciones debidas por elementos incompatibles (plantaciones, instalaciones o edificios). 2.- Si las indemnizaciones han sido, por el contrario, objeto de un tratamiento independiente, sólo deberán quedar afectadas las fincas a las cargas de urbanización, y a tales cargas no habrá de adicionarse partida alguna en concepto de indemnizaciones por elementos incompatibles, por cuanto con todas las indemnizaciones ya se habrá formado una cuenta a parte, con un saldo para cada propietario de abono o percepción previa y asimismo independiente. La propia ambigüedad con que la LRAU alude a los conceptos por los cuales deben quedar afectas las fincas, abre la posibilidad de la alternativa mencionada: El artículo 69.2.dice que las fincas deben quedar afectas al pago de la urbanización. El artículo 72.C) ordena que las parcelas sujetas al pago de cuotas de urbanización queden afectas a esta pago, como carga real a hacer constar en el Registro de la Propiedad. Ninguno de los preceptos transcritos dice qué partidas abarca el “pago de la urbanización”, o las “cuotas de urbanización a los efectos de establecimiento de esta afección financiera. En la regulación anterior, la cuestión se solventaba, sobre la base -como se ha dicho- de compensar en todo caso las indemnizaciones con las Cargas de Urbanización, estableciendo la afección de las fincas a saldo neto resultante de la cuenta de liquidación. En cuanto a la actual regulación valenciana, y como conclusión de lo dicho, cabe, en resumen, establecer la siguiente alternativa: 1-. Si las indemnizaciones no se compensan con las Cargas de Urbanización, la afección financiera de las parcelas se establece solo en términos objetivos, esto es, en base a prorratear exclusivamente las Cargas de urbanización en función de su respectivo aprovechamiento. Y habrá dos saldos liquidatorios: uno de cargas de urbanización ( por parcela) y otro de indemnizaciones (por propietario).

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2.- Si las indemnizaciones son objeto de compensación con las Cargas de urbanización, las parcelas quedarán afectas al saldo neto resultante de la cuenta de liquidación de cada una, incluyendo partidas de carácter objetivo, calculadas por reparto proporcional en función del aprovechamiento: las Cargas de Urbanización y las indemnizaciones por elementos incompatibles, y partidas de carácter subjetivo: las indemnizaciones (a percibir o a satisfacer) por diferencias de adjudicación. En el presente proyecto se han considerado las dos alternativas, optándose por la segunda, atendiendo a su mayor simplicidad. De acreditarse, como resultado de la información pública, nuevas incompatibilidades con el planeamiento de edificaciones o instalaciones, el criterio y método de valoración de tales edificaciones e instalaciones que no puedan conservarse será, al igual que las efectuadas, de acuerdo con el R.D. 1020/1.993, de 25 de Junio, en su caso, el del valor de reposición corregido por coeficientes de depreciación funcional por edad y estado de conservación, tal y como se ha hecho en el caso de las destrucciones de elementos considerados. II.- RELACION DE PROPIETARIOS E INTERESADOS CON EXPRESION DE LA NATURALEZA Y CUANTIA DE SU DERECHO. II.1.- RELACIÓN DE PROPIETARIOS AFECTADOS Y FINCAS INICIALES. En la presente actuación no existen bienes de uso público ni patrimoniales, que pudieran considerarse como aportaciones de la Administración, no generándose, en consecuencia, derecho a adjudicación por estos conceptos en favor de la administración. La totalidad de las fincas aportadas pertenecen a los titulares que se relacionan en el Cuadro nº 1, según se deriva de la información registral recabada, información catastral, y del levantamiento topográfico efectuado. De aparecer otras o distintas titularidades y cargas, se incorporarían al proyecto, para su aprobación por la Administración actuante. Respecto de las diferencias existentes entre las superficies registrales de las fincas iniciales y las resultantes de la medición topográfica se procede, de acuerdo con lo dispuesto por el art.103 del Rgto. de Gestión, a dar prevalencia a las mediciones físicas reales, haciendo constar tal circunstancia expresamente en su correspondiente descripción como finca aportada solicitando expresamente la modificación de su cabida e inscripción en el registro de la propiedad al amparo de lo dispuesto en el art. 310.5 del TR L.S. de 1.992. Cualesquiera discrepancias que pudieran surgir durante la tramitación del proyecto de reparcelación relativas a la titularidad, superficie o linderos de las fincas iniciales se resolverá por constancia expresa en el mismo con carácter de rectificación, por acta administrativa de conformidad con los interesados, o por referencia a titularidad dudosa o litigiosa, etc.(arts.103 4 y 5 Rgto. Gestión) Igualmente cualesquiera inscripciones, de dominio o derechos reales, que gravaran las fincas con posterioridad a la expedición de la certificación registral preceptiva de acuerdo con el art. 310.4 TR L.S., incorporándose al proyecto, directamente, las derivadas del contenido de la certificación.

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III.- PROPUESTA DE ADJUDICACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES. En el presente documento se relacionan, describen y adjudican las parcelas resultantes de la actuación conforme a las determinaciones del Plan General que se ejecuta. La descripción de cada parcela resultante contiene, de acuerdo con lo dispuesto por el art.82.c. RG, la expresión del aprovechamiento urbanístico que a cada una le corresponde en su caso. Igualmente contiene la indicación de los titulares a quienes se adjudican, con referencia a las fincas aportadas y los requisitos establecidos en la legislación hipotecaria para su inscripción registral. En la descripción de cada una de las parcelas se ha establecido su correspondencia con las antiguas fincas, al objeto de que el acuerdo aprobatorio del proyecto de reparcelación produzca el efecto de subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas, conforme a lo dispuesto por el art. 167.b. del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1.992. Existiendo subrogación real, los derechos reales en su caso constituidos sobre las fincas iniciales aportadas resultan compatibles con el planeamiento que se ejecuta y también con la situación y características de las nuevas fincas a los efectos del art. 168.3. LS. Dado que el ámbito de la Unidad de Ejecución abarca de modo parcial algunas fincas iniciales, resultan también de las operaciones reparcelatorias restos de fincas aportadas que quedarán fuera del ámbito de la reparcelación. Respecto a tales restos, el expediente de reparcelación no produce más efecto que la segregación de los mismos de sus respectivas fincas matrices, sin alterar en nada su configuración y linderos -salvo en lo que venga de la segregación- uso, o titularidad.

No obstante para la mayor claridad de las operaciones registrales también se procede a su descripción, bajo rúbrica “Descripción de parcelas resultantes de la segregación (motivada por la Reparcelación) de fincas iniciales parcialmente abarcadas en el ámbito de la Unidad reparcelable”. III.1. RELACION DE LAS PARCELAS RESULTANTES. La relación de las parcelas resultantes, con expresión de su superficie, y edificabilidad se contiene en el CUADRO DE ADJUDICACIONES. Su reflejo gráfico se encuentra en el PLANO Nº 6 “De Fincas Adjudicadas”. III.2. ADJUDICACION DE LAS PARCELAS RESULTANTES. JUSTIFICACION. Corresponde adjudicar a los particulares propietarios de las fincas aportadas el total de aprovechamiento susceptible (aprovechamiento patrimonializable) fijado en el “Cuadro de Adjudicaciones”, y en proporción a la participación de cada propietario en las aportaciones de terrenos a la operación reparcelatoria, que determina su derecho a la adjudicación.

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En el cuadro nº 2 “ ADJUDICACIONES Y CUENTA DE LIQUIDACION PROVISIONAL”, se expresan las parcelas adjudicadas a cada propietario, con determinación de su aprovechamiento subjetivo y de su aprovechamiento real, así como la “cuenta de liquidación provisional”, con determinación concreta de la cuota liquida resultante para cada parcela, o lo que es lo mismo, la afección financiera neta de cada parcela resultante. La adjudicación propuesta afecta de modo diverso a las fincas aportadas. REPARCELACIÓN MATERIAL.- La adjudicación de parcelas de resultado en reemplazo de otras aportadas que varían respecto de las mismas en configuración física o titularidad, variaciones estas que determinan la necesidad de proceder a la cancelación del folio correspondiente a las fincas aportadas y la apertura del nuevo folio registral a las parcelas resultantes o de reemplazo, operando asimismo la subrogación real. Como así todo ello se solicita del registro. La definición gráfica de estas parcelas resultantes que varían, respecto de las correlativas aportadas en su configuración o titularidad, se contiene en la ficha confeccionada de cada una de estas parcelas. EL CUADRO de adjudicaciones recoge y resume las adjudicaciones realizadas sobre la base de los criterios expuestos, así como la especificación de las diferencias de adjudicación por el contraste entre los derechos a la adjudicación de aprovechamientos y las correspondientes a las parcelas efectivamente adjudicadas. Tales diferencias se trasladan posteriormente, y en concepto de indemnizaciones, a la Cuenta de Liquidación Provisional. III.3. DESCRIPCIÓN DE LAS PARCELAS ADJUDICADAS. Se describen en los ANEXOS Nº 2 y 3 las parcelas adjudicadas que, de acuerdo con las determinaciones del Plan Parcial que se ejecuta y para la ejecución del mismo, precisan variar en su titularidad o configuración. Asimismo, si se diera el caso se deberían describir las fincas aportadas carentes de inscripción registral respecto de las cuales el Proyecto despliega sus efectos inmatriculadores, sin que obviamente –por no estar inscritas las fincas aportadas- sea precisa la previa cancelación de folio registral alguno. Las referidas fichas incluyen:

a) La descripción de la realidad física de las fincas con los parámetros derivados de la ordenación que se ejecuta (naturaleza, superficie, superficie edificable y uso). Complementándose con el plano de la finca respectiva.

b) El porcentaje de participación resultante de la adjudicación de aprovechamientos lucrativos, en función del cual se determina la aportación financiera debida por la adjudicación de cada finca y a cuya satisfacción queda vinculada a virtud de la cuenta de liquidación.

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c) Los datos para la inscripción registral de cada parcela resultante (fincas registrales a las que reemplaza la parcela resultante), y nomenclatura convencional de la finca aportada correlativa, propietario a quien se adjudica, datos del representante legal en caso de adjudicación a personas jurídicas, carácter ganancial o privativo de la adjudicación y cuota de participación en la adjudicación en condominio, en su caso, descripción, linderos, título de adquisición, usos y edificabilidad, construcciones, vuelos y cargas- tanto derivadas del proyecto como provinentes de las fincas aportadas y establecidas por subrogación.

IV.- CUENTA DE LIQUIDACION PROVISIONAL. La estimación económica de la Cuenta de Liquidación se integra por el coste total de la actuación determinado con la aprobación del Programa, y de la proposición económico financiera contenida en el mismo, reflejado en el Proyecto de Urbanización. Así el Proyecto de Reparcelación especifica como presupuesto de ejecución material de las obras el contenido en el Proyecto de Urbanización, a dicho presupuesto debemos añadir, en concepto de retribución de la empresa urbanizadora un 19% sobre la cifra anterior, en concepto de Gastos Generales y Beneficio Industrial de éste, más el Impuesto sobre el Valor Añadido que corresponda. Dicho total presupuesto de licitación se verá incrementado con el coste de demolición y destrucción de construcciones, instalaciones y plantaciones contrarias a la ordenación propuesta y con la redacción de Proyectos (Expediente de Homologación, Plan Parcial, Programa, Anteproyecto y Proyecto de urbanización y Proyecto de Reparcelación), y honorarios de profesionales intervinientes, más los gastos retribuibles tales como Notaría, registro, publicaciones, financieros, etc., y los gastos de gestión y administración, retribuibles al urbanizador que es estiman de un 7% del Total Presupuesto de licitación, todos estos conceptos determinarán en su conjunto el coste de la obra urbanizadora. IV.1.- RESUMEN DE LA ESTIMACION ECONOMICA DE LOS COSTES DE URBANIZACION. Según el Estudio Pormenorizado que se ha efectuado, una vez modificado el Plan Parcial y Proyecto de Urbanización, las cargas totales del Sector han quedado como se detalla a continuación: PEM ………………………………….…> 675.937.271.-Ptas.+ I.V.A. Honorarios y otros conceptos retribuibles.> 68.555.000.-Ptas.+ I.V.A. Gastos de Gestión…………….…………..> 7.000.000.-Ptas.+ I.V.A. Beneficio de Urbanizador…………………> 54.247.522.-Ptas.+ I.V.A. ………………………………….. TOTAL……….> 805.739.793.-Ptas.+I.V.A.(a) Indemnizaciones…………………………..> 44.290.263.-Ptas. TOTAL....................................> 850.030.056.-Ptas + I.V.A de (a)

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IV.2 y 3.- PORCENTAJE DE INTERCAMIBO Y COMPENSACIÓN POR DIFERENCIAS DE ADJUDICACIÓN. El indicado ajuste conlleva una ligera modificación respecto del coeficiente de intercambio que se indicó en la Proposición Jurídico Económica y respecto del valor unitario que se concretó en dicha Proposición a efectos de Monetarización del 10% del Aprovechamiento Tipo y a efectos de las diferencias de Adjudicación. Por tanto los conceptos reseñados quedan valorados ahora como sigue: a).- Porcentaje intercambio: Aplicando la expresión de la Norma 16 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las Construcciones, de tal modo que: Vv = 1,40 (Vr + Vc) F1 De tal modo que: Vv = Valor de mercado de naves Industriales en áreas industriales similares. Vv = 49.100.-Ptas/m2. Vc = Valor del construcción de naves industriales. Estimación de mercado. Vc = 25.000.-Ptas/m2. Vr = Valor de repercusión del suelo en Ptas/m2t. F1 = Factor de localización que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos según situación. En tanto que los datos obtenidos se refieren igualmente a polígonos industriales, se establece un factor de localización igual a 1. Con lo que sustituyendo los valores en la expresión anterior, obtenemos un valor de Repercusión de Suelo de: Vr = (Vv/ (1,40 * F1)) – Vc = (49.100.Ptas./m2/1.40) – 25.000.-Ptas/m2 = 10.071.-Ptas/m2. Vr= 10.071.-Ptas/m2. Coeficiente Unitario de Retribución al Urbanizador: Costes Unitarios de Urbanización/Valor de Repercusión. Cu = 850.030.056.-Ptas./172.013,40.-m2t. = 4.941.-Ptas/m2t. Coeficiente de Intercambio = Cu/Vr = 4.941.-Ptas./10.071.-Ptas/m2 = 0,4906

Es decir, el propietario que opte por el pago en terrenos, cederá al Urbanizador

el 49,06 %, de su aprovechamiento lucrativo como pago de sus cargas de urbanización.

b).- Monetarización: Habiendo obtenido un valor de repercusión del Suelo Urbanizado de 10.071.-Ptas.-m2t.y dado que el coste unitario de la urbanización es de 4.941.-Ptas/m2t. El valor del suelo sin urbanizar será 10.071 – 4.941 = 5.130.-Ptas/m2.

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Con lo cual el valor del suelo a efectos de diferencias de adjudicación y monetarización del 10 % del A.T. correspondiente al Ayuntamiento se establece en la mencionada cantidad de 5.130.-Ptas/m2. Por tanto el Excmo. Ayuntamiento de Crevillente recibirá como consecuencia del 10 % del A.T. la cantidad que resulte de multiplicar 5.130 x 17.341,77 = 88.963.280.-Ptas. V.- PLANOS:INFORMACION GRAFICA 1.- Planta de emplazamiento. 2.- Plano de delimitación e información del ámbito. 3.- Plano topográfico. 4.- Plano de ordenación. Plan Parcial, Zonificación y Usos. 5.- Plano de fincas iniciales. 6.- Plano de fincas adjudicadas. 7.- Plano de superposición de fincas iniciales y adjudicadas En Crevillente, a veintidos de noviembre de dos mil uno. El Promotor Equipo Urbanístico Calypso Promociones, S.L. Manuel Cerdá Oficina Técnica, S.L. Urbanistas y Abogados, S.C. Urbs. Jurídica Abogados.