AFIN 2009

Productos y Servicios de Inteligencia para Negocios Hipotecarios e

Inmobiliarios

AFIN 2009

Soluciones integrales

Tecnología de punta

Nueve años desarrollando

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La Empresa

� Empresa de consultoría y servicios, que se crea en abril del 2003 para dar soporte de soluciones financieras e informáticas principalmente a las empresas relacionadas con los mercados de vivienda e hipotecas

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Nuestro Cometido

Proporcionar las mejores herramientas

para apoyar su estrategia de negocio

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Asesoría Financiera

Sistema CASCADA:

Para estructurar la cascada de

flujos de emisiones de

BORHIS

Sistema OPTIMIZA:

Optimización de la mezcla de

viviendas en el tiempo de un

conjunto habitacional

Sistema ESTRUCTURA: Optimización de

la Estructura Financiera de

Empresas

Sistema de Información del

Mercado de Vivienda (SIMEVI)

Sistema PROYECTA: Análisis de Viabilidad

Financiera de Proyectos

Inmobiliarios

Principales Productos y Servicios

Gestión de Proyectos

Gestión de Proyectos de

Agua y Deshechos

sólidos

Sistema de Control Jurídico

(DE JURE)

Sistemas en Internet

Sistema de Seguimiento

Legal (SISEL)

Gestión de Desarrollos

Urbanos Integrales Sustentables (DUIS)

Planes Estratégicos de

SOFOMES y Empresas

Desarrolladoras de Vivienda

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Obtención de Financiamiento y Capital para Proyectos Inmobiliarios

1 Estudiar situación actual del proyecto y de la empresa fraccionadora o desarrolladora

2 Análisis para determinar si el proyecto está adecuadamente perfilado con el mercado

3 Análisis de flujos y rentabilidad

4 Desarrollar una visión integral del negocio alrededor de la cual se estructure el proyecto y se presente a los aportantes de recursos

5 Analizar las alternativas de esquema de negocio

6 Determinar los términos de la negociación con los desarrolladores que adquirirán los macro-lotes

7 Establecer un sistema de seguimiento

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Análisis Financiero de DUIS

1 Determinar el flujo de utilidades del desarrollador de vivienda por tipo de vivienda, bajo diversos

escenarios de ventas, precios, tasas y costos

2 Determinar que mezcla de prototipos de vivienda maximiza la utilidad del desarrollador de vivienda

en el tiempo

3 Determinar el valor de los macrolotes que venderá el fraccionador, en función del valor residual del

terreno para el desarrollador de vivienda, dada la mezcla óptima de vivienda

4 Determinar el flujo operativo del fraccionador bajo diversos escenarios de venta de macrolotes,

precios, tasas y costos, y la brecha a cubrirse con financiamiento y capital

5 Determinar el rendimiento requerido para cada fuente de financiamiento y capital del fraccionador, en

función del riesgo que asume

6 Determinar la estructura "óptima" de financiamiento y capital para minimizar el costo de capital y la

exposición al riesgo de tasas

7 Determinar la estructura "posible" de financiamiento en función de las condiciones del mercado de

crédito y bonos, mediante el uso de "carteras sombra"

8 Determinar los requisitos de capital para hacer financieramente viable el proyecto

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Sistema de modelos OPTIMIZA y PROYECTA para Evaluar Desarrollos Inmobiliarios

MODELO PROYECTA para estructurar el financiamiento del conjunto habitacional

MODELO OPTIMIZA para determinar la mezcla óptima de viviendas

MODELO DE PROGR LINEAL (A) Mezcla Optima de Viv. X Tipos x año, Valor Conjto; Sup. utilizada x mes, para diversos escenarios de crto en P´s, demanda, margen ut. y Disp de fto.

EXÓGENAS x TIPO VIV P’s Viv.; Demanda; Mgen. Util/Vtas; Densid; Sup. Terr; Fto. Disp; Aforo;

EXÓGENAS Conformación Terr en Macro-Lotes

PROGRAMA ASIGNA VIV A ML (A) Mezcla Optima de Viv. x ML x Tipos Viv. x mes x año; Valor Viv. ML

EXÓGENAS Mgen. Terr/VV x Tipo; Terr p/Com. e Ind.; P’s Com. e Ind.

Valor Residual Terreno x ML

ESCENARIOS P’s Viv.; Demanda; Mgen. Util/Vtas; Fto. Disp

EXÓGENAS Valor Residual x Macro-L x año; Inver. y gastos Fraccionador

EXÓGENAS (P) Requisitos rendimiento por fuente de financiamiento y capital en función del riesgo

EXÓGENAS Requisito de Garantía de Bancos y Gobiernos

EXÓGENAS Ejercicio VIS presupuesto

Flujos de ingresos y gastos; brecha en flujos operativos y req. de fto y capital para cubrir brecha y garantías

MODELO DE ALM (A) Mezcla Optima de financiamiento y

capital x año Estados Financieros

SISTEMA DE SEGUIMIENTO (A) Brechas Alarmas

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Modelo ESTRUCTURA para Optimizar la Estructura del Balance y del Fondeo en el Tiempo

1 Determinar el flujo de utilidades del desarrollador de vivienda por tipo de vivienda, bajo diversos

escenarios de ventas, precios, tasas y costos

2 Determinar que mezcla de prototipos de vivienda maximiza la utilidad del desarrollador de vivienda

en el tiempo

3 Determinar el valor de los macrolotes que venderá el fraccionador, en función del valor residual del

terreno para el desarrollador de vivienda, dada la mezcla óptima de vivienda

4 Determinar el flujo operativo del fraccionador bajo diversos escenarios de venta de macrolotes,

precios, tasas y costos, y la brecha a cubrirse con financiamiento y capital

5 Determinar el rendimiento requerido para cada fuente de financiamiento y capital del fraccionador, en

función del riesgo que asume

6 Determinar la estructura "óptima" de financiamiento y capital para minimizar el costo de capital y la

exposición al riesgo de tasas

7 Determinar la estructura "posible" de financiamiento en función de las condiciones del mercado de

crédito y bonos, mediante el uso de "carteras sombra"

8 Determinar los requisitos de capital para hacer financieramente viable el proyecto

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Optimización de la Estructura del Balance y del Fondeo en el Tiempo

Análisis de la Rentabilidad de los Activos para Optimizar su Estructura

Optimización de la estructura de fondeo en el tiempo en función de los flujos activos y las metas de la empresa

Requisitos de Capital en el tiempo para un apalancamiento sano

Tesorería

ACTIVO PAS Y CAP

Tesorería

Inventario

Ctas x Cobrar

Otros Act

Pas. Circulant

P. Largo Plazo

Capital

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Sistema CASACADA para Estructurar Emisiones de Bonos Respaldados por Hipotecas

1 Determinar el flujo de utilidades del desarrollador de vivienda por tipo de vivienda, bajo diversos

escenarios de ventas, precios, tasas y costos

2 Determinar que mezcla de prototipos de vivienda maximiza la utilidad del desarrollador de vivienda

en el tiempo

3 Determinar el valor de los macrolotes que venderá el fraccionador, en función del valor residual del

terreno para el desarrollador de vivienda, dada la mezcla óptima de vivienda

4 Determinar el flujo operativo del fraccionador bajo diversos escenarios de venta de macrolotes,

precios, tasas y costos, y la brecha a cubrirse con financiamiento y capital

5 Determinar el rendimiento requerido para cada fuente de financiamiento y capital del fraccionador, en

función del riesgo que asume

6 Determinar la estructura "óptima" de financiamiento y capital para minimizar el costo de capital y la

exposición al riesgo de tasas

7 Determinar la estructura "posible" de financiamiento en función de las condiciones del mercado de

crédito y bonos, mediante el uso de "carteras sombra"

8 Determinar los requisitos de capital para hacer financieramente viable el proyecto

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Estructuración de Emisiones

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Sistema de Seguimiento Legal (SISEL)

� Es un Portal en Internet que permite accesar un “work-flow”, que contiene todos los pasos para que los abogados litigantes puedan llevar un seguimiento puntual de todas las actuaciones que implica un juicio hipotecario, civil o mercantil

� Está integrado por seis módulos:

� Registro de clientes

� Asignación de accesos con diversas prioridades

� Seguimiento secuencial del proceso

� Agenda

� Reportes

� Archivo, que permite incorporar a la base de datos todos los documentos relevantes escaneados, fotografías o archivos en texto.

� Adicionalmente cuenta con una Base de datos relacional, que permite extraer la información bajo cualquier combinación

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Módulos de SISEL

Portal en Internet

Módulo de registro de clientes y actores

Módulo de asignación y administración de niveles de acceso de los diferentes usuarios

Módulo de seguimiento secuencial del proceso legal

Módulo para archivar la documentación en forma digital, ligada a cada etapa del proceso

Módulo que permite a cada abogado agendar las actividades para el seguimiento del proceso

Base de datos que permite accesar la información en forma estructurada

Módulo de reportes con los indicadores de cada juicio, despacho, cliente, juzgado, entidad, etc.

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Portal para el control de procesos legales en cualquier

país del mundo

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Sistema de Valuación y Control de Severidad de Pérdidas (SIVA)

� El SIVA es un sistema que se apoya en el SISEL, para poder brindar a los bancos y otros intermediarios una herramienta en Web que les permite estimar con alta precisión el valor de la severidad de la pérdida de su cartera crediticia

� SISEL proporciona información sobre el plazo y costo de los juicios por tipo de crédito y garantía, entidad federativa y actividad del acreditado. Así como plazo y costo que lleva cada juicio y el plazo y costo para concluir, junto con la probabilidad de ganarlo

� SIVA agrega información sobre el valor de la garantía, saldo del crédito, gastos post adjudicación de la garantía y precio de venta

� Con todos esos elementos el intermediario puede estimar con certeza la probable severidad de la pérdida de su cartera, sino darle seguimiento a todas las actuaciones para controlar dicha severidad mediante un portal en Web, en donde todos los involucrados aportan su parte de la información

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Sistema de Información del Mercado de Vivienda (SIMEVI) Sistema integral de información para evaluar promotores y proyectos, mediante

cuatro módulos:

Necesidad de Vivienda. Proporciona la

necesidad de vivienda

de solteros, unidos y

separados, con

reemplazo y sin

reemplazo de

vivienda, a nivel

municipal, de ciudad,

estado o país, a nivel

anual hasta el 2030

Créditos Otorgados. Proporciona los

créditos otorgados a

nivel municipal, de

ciudad, estado o país,

por cada organismo

de vivienda o los

intermediarios

privados

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Sistema de Información del Mercado de Vivienda (SIMEVI)

Estados Financieros. Permite incorporar los

estados financieros de

promotores, para

estimar el estado de

fuente y usos de

recursos y diversas

razones para evaluar

su situación financiera

Valores Vivienda. Despliega los valor de

la vivienda de

acuerdo a las

condiciones de

financiamiento de

cada intermediario

financiero, por estratos

de ingreso

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Algunos de los Clientes Corporativos

AFIN 2009

Socios Estratégicos

Para poder ofrecer a sus clientes un servicio de la mas alta calidad, AFIN

se apoya en expertos en finanzas, en sistemas, abogados y consultores,

como son:

• CIBOX, empresa que desarrolla sistemas

• SUMA Consultores, empresa especializada en estudios para proyectos

para proyectos de agua y residuos sólidos

• Avalúos, Evaluaciones y Proyectos, empresa especializada en avalúos

• Benito Solís y Asociados, empresa consultora en planes estratégicos

para gobiernos estatales

• Octavio Ortega Ordóñez, despacho jurídico, experto en aspetos

financieros

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Socio Director � Con una experiencia de mas de 20 años en el sector hipotecario y de vivienda y de más de 40 años en el sector

financiero, Manuel Zepeda Payeras es Consejero de una SOFOL, 3 empresas desarrolladoras, un fondo de inversión en tierra y del Consejo Empresarial para el Desarrollo Inmobiliario y de Vivienda, que agrupa a todas las cámaras asociaciones del ramo. Hasta marzo de 2008 fue Presidente de la Unión Interamericana para la Vivienda, asociación fundada en 1964 que agrupa a más de 100 intermediarios financieros del ramo hipotecario de América Latina.

� Hasta diciembre de 2002 fue Director General y fundador de la Sociedad Hipotecaria Federal, fecha en que se jubiló después de 14 años al frente de dicho banco y del Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI). En esa posición diseñó e implementó los siguientes proyectos:

� La hipoteca de doble índice (1984), para permitir el financiamiento hipotecario a tasa de mercado de corto plazo en períodos de alta inflación.

� La asignación de derechos sobre créditos entre los promotores de vivienda mediante subastas (1989), para asignar financiamiento limitado a tasas preferenciales para la adquisición de viviendas de interés social.

� Negociar y obtener créditos del Banco Mundial y el BID por 1,500 millones de dólares, con base en los programas arriba señalados (1989 a 2000).

� El diseño e implementación del sistema de garantías hipotecarias: en 1993 la garantía pari-passu y en 2001 la garantía de primera pérdida.

� Como representante de la Secretaría de Hacienda en los Consejos de INFONAVIT y el FOVISSSTE entre 1989 y 1997, fue responsable del diseño y negociación de las reformas de dichas instituciones (1992 y 1994 respectivamente), mismas que permitieron convertirlas en intermediarios transparentes y potenciar su crecimiento.

� El desarrollo de las SOFOLES, como eficientes intermediarios financieros y que fueron los principales financiadores de vivienda entre 1995 y 2006.

� La hipoteca en UDIS y la cobertura salarios-UDIS (1998), para introducir una hipoteca bursatilizable y otorgar por separado a los deudores una cobertura que les permitiera pagar en términos de salarios mínimos.

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� El Programa de Subsidio y Crédito a la Vivienda (PROSAVI), primer programa del Continente Americano, en integrar un subsidio al frente y un crédito a tasa de mercado para las familias de menores ingresos, así como la construcción de las viviendas por promotores bajo su riesgo y el otorgamiento de los créditos por intermediarios privados con una garantía parcial del gobierno (1997).

� Negociar con los gobiernos estatales modificar sus Códigos Civiles para permitir la transferencia de las hipotecas a los fideicomisos, sin la necesidad de inscribir el cambio de deudor en el registro Público de la Propiedad y modificar el Código de Procedimientos Civiles, para reducir el plazo de los juicios hipotecarios de 4 años a 6 meses (1997 a 2000)

� Incorporar la estandarización de las solicitudes de crédito, avalúos y demás documentación para originar los créditos (1999)

� Diseñar y cabildear las modificaciones legales para permitir que los fideicomisos emisores pudieran emitir Certificados Bursátiles en a diferentes plazos, tasas y subordinaciones (2000)

� Diseñar las reglas para hacer a los fideicomisos emisores no sujetos de la bancarrota de los originadores y fiscalmente neutros, y para establecer las reglas de capitalización respecto a los títulos subordinados que adquiriesen los bancos y SOFOLES que originaron los créditos bursatilizados (2000).

� Diseñar y cabildear la Ley de la nueva SHF, así como implementar todos los procedimientos operativos (tesorería, fondeo, administración de riesgo, etc.) y reglas de financiamiento (2001)

� La introducir la garantía de pago oportuno sobre las emisiones de estructuradas (2002)

� Iniciar las emisiones de títulos de largo plazo para fondear el programa de la SHF (2002).

� Implementar las primeras bursatilizaciones de cartera hipotecaria (2002), con base en las garantías de la SHF.

� Participar en el diseño de los programas de vivienda de los Presidentes Zedillo, Fox y Calderón.

�

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Afín, Asesores en Finanzas, S.C.

Sierra Gorda 69

Lomas de Chapultepec

México 11010, D.F.

Tels. 555-202-5969 y 555-202-2938

www.afin.com.mx

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