Privado 3 (contratos)

Modulo 3

Compraventa

El art. 1.123 del Código Civil y Comercial establece que hay compraventa cuando una de las partes contratantes (llamada vendedor) se obliga a transferir la propiedad de una cosa, y la otra parte (llamada comprador) se obliga a pagar por ella un precio en dinero.Este contrato no supone transferencia de la propiedad, ni la entrega específica del precio pactado, sino la obligación de hacerlo. La obligación es válida aún en la llamada compraventa manual o al contado, que se consuma y concluye en forma instantánea con la entrega simultánea de la cosa y el precio.

Caracteres

a) Es bilateral, porque implica obligaciones para ambas partes. b) Es consensual, porque produce todos sus efectos por el sólo hecho del consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio. c) No es formal. Aún en el caso de que tenga por objeto la transmisión de inmuebles, la escritura pública exigida por el art. 1.184, inc. 1, es un requisito de la transferencia del dominio, pero no del contrato en sí, que puede ser válidamente celebrado en instrumento privado. 2d) Es oneroso. 1 Art. 1.123 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. 2 Art. 1.184 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. e) Es conmutativo, porque es de su naturaleza que los valores intercambiados (cosa y precio) sean aproximadamente equivalentes, y puede llegar a ser aleatorio cuando se compra una cosa que puede o no existir.

La cosa y el precio

Existen elementos comunes a todos los contratos (la capacidad y el consentimiento, por ejemplo), y otros elementos que le son propios a cada uno de ellos. En el caso del contrato de compraventa, los elementos propios son: la cosa y el precio, tal como surge de la definición establecida por el art. 1.123.

1) La cosa:En cuanto a la cosa pasible de ser vendida, el Código establece en su art. 1.129 que “pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos”.El Código regula los casos de cosa cierta que dejó de existir, cosa futura y cosa ajena en los artículos 1.130, 1.131 y 1.132

a) La cosa cierta deja de existir:

b) Cosa futura:c) Cosa ajena:

2) El precio:

características: a) Debe ser en dinero: de lo contrario, no hay compraventa. b) Debe ser determinado o determinable: el precio debe ser cierto. Es determinado cuando: i) las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar; ii) cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado; o iii) cuando su determinación se hace con 9 Art. 1.131 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. 10 Art. 1.132 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. 11 Art. 1.008 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. 6 referencia a otra cosa cierta; iv) cuando las partes prevén el procedimiento para determinarlo.c) Debe ser serio.

El Código Civil y Comercial, en su Sección 6a , efectúa una regulación especial para los casos de compraventa de cosas muebles

Disposiciones especiales:

Precio: Silencio sobre el precio (en el caso de la compraventa de cosas muebles): si el contrato se celebró, pero en él no hay referencia alguna al precio de la compraventa (silencio sobre el mismo), el Código entiende que en ese caso las partes hicieron referencia al precio generalmente cobrado para esas cosas (mercaderías) en el momento en que el contrato se celebró.Si el precio en la compraventa de cosas muebles se fija en función del peso, número o medida de las cosas, entonces se debe el proporcional a ese número, peso o medida.

Obligaciones del vendedor:

Entrega de documentación: el vendedor debe entregar la factura donde conste la descripción de la compra realizada y todos los términos de la operación. Si en ella no surge un plazo de pago, entonces se entiende que se hizo de contado. Y si la factura no es observada dentro de los 10 días en que fue recibida, se entiende que resultó aceptada.

Entrega de la cosa. Plazo: dentro de las 24 hs. de celebrado el contrato (excepto pacto en contrario). Lugar: el convenido o el que surja de los usos o de las características de la venta. Caso contrario, la entrega se hace donde estaba la cosa al momento de la celebración del contrato. Las partes tienen autonomía de la voluntad para pactar la manera, tiempo en que se hará.

Cláusulas especiales:

a) El pacto de retroventa: Se denomina pacto de retroventa (o pacto de retro) al acuerdo por el

cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida (mueble o inmueble), con la obligación de reembolsar al comprador el precio, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho por la venta, los gastos necesarios y los útiles hechos en la cosa vendida.. El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria.

b) El pacto de reventa: es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos. Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

c) Con relación al pacto de preferencia, se establece que es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos. Estas normas se complementan con lo dispuesto en la parte general.

Plazos legales 5 años (cosas inmuebles) 2 años para cosas muebles .

Boleto de compraventa:

el boleto de compraventa importa un contrato en que las partes se obligan válidamente a celebrar un contrato de compraventa de inmuebles. Este contrato del artículo 1185 es sin duda alguna un contrato verdadero, firme, serio, definitivo y perfecto, pero no como contrato de compraventa sino como contrato que obliga a concluir el de compraventa

Boleto de compraventa de inmuebles:

Se reitera la solución, hoy tradicional, según la cual los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador fuera a plazo, deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio

El art. 1.170 se refiere a la prioridad que tiene el adquirente de buena fe sobre terceros que trabaron medidas cautelares sobre el inmueble:

Obligaciones de las partes:

Las principales obligaciones del vendedor son: a) Conservar la cosa: Atento que el vendedor debe entregar la cosa, entonces también está obligado a conservarla sin cambiar su estado, hasta el momento en que haga efectiva la entrega, por lo que es un cargo inherente a la obligación de entrega. Se la caracteriza como una actividad

preparatoria que pondrá el vendedor en condiciones de cumplir su promesa.Los gastos de conservación de la cosa corren por cuenta del vendedor, pues eso es lo que está dispuesto respecto de los gastos de entrega

b) Transferir la propiedad de la cosa:

El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. Esto incluye también poner a disposición del comprador los instrumentos para concretar la transferencia y la cooperación necesaria para efectivizar la transferencia dominial. Ésta constituye la obligación central a su cargo. La transferencia de la propiedad se podría fraccionar, teóricamente, en dos partes: a) la entrega de la cosa; y b) la existencia y legitimidad del derecho que se transmite sobre ella. Al respecto, el art. 1.140 dispone que “la cosa debe entregarse con todos sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de terceros.

c) Responder por saneamiento: Por las garantías de evicción y vicios redhibitorios de conformidad con las disposiciones de la parte general de los contratos.

Obligaciones del comprador:

1) El pago del precio: El pago del precio es la obligación esencial a cargo del comprador. El pago debe efectuarse en el lugar y tiempo convenidos, conforme el art. 1.141, inc. a.26 Es que aquí rige el principio de autonomía de la voluntad. Tal como entiende Esper (2015), hay una regla de interpretación de conformidad con la cual si no hay pacto específico en relación al pago del precio en un lugar y tiempo convenidos, entonces se presume que la venta es de contado y que el pago del precio debe ser simultáneo a la celebración del contrato y entrega de la cosa.2) La recepción de la cosa: Así como el vendedor debe entregar la cosa, el comprador debe recibirla. Esto implica realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega y hacerse cargo de la cosa. Asimismo, la obligación de recepción involucra también a todos aquellos documentos vinculados con el contrato y necesarios para perfeccionar la transferencia dominial. 3) El pago de los gastos necesarios para hacerse cargo de la cosa: 23 Art. 1.139 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. 24 Art. 1.033 y siguientes Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. 25 Art. 1.141 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. 26 Art. 1.141 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. 14 De acuerdo con el Código, esto requiere el pago de los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta.El costo del testimonio de la escritura pública involucra a las compras de inmuebles y al resto de las transferencias onerosas a las que se refiere el art. 1.12427 , e involucra los demás gastos notariales, tales como los honorarios de los escribanos intervinientes, costos de los timbrados, etc., que son abonados por los compradores. Hay gastos posteriores a la venta, como, por ejemplo, los gastos de inscripción, tasas y otros derivados del contrato (Esper, 2015).

Permuta:La permuta se define como el contrato en virtud del cual las partes se obligan recíprocamente a transferirse el dominio de cosas que no son dinero.

Efectos Gastos: a diferencia de la compraventa, en la que los gastos de entrega en principio están a cargo del vendedor, en la permuta (excepto disposición en contrario) son soportados en partes iguales por los contratantes. Evicción: quien entrega una cosa en virtud de una permuta es responsable por la garantía de evicción. Si quien recibe la cosa es vencido en su propiedad, entonces puede requerirle a la otra parte que le restituya la que le dio a cambio, con motivo del contrato o su valor, más los daños y perjuicios generados. Se aplican también las reglas previstas para la responsabilidad por saneamiento ya estudiada en la parte general de los Contratos.

Suministro:

Este contrato nació como consecuencia de la masificación de la producción, que genera a las empresas e industrias la necesidad de una provisión constante, permanente y estable de los bienes necesarios para su funcionamiento.

Definición y elementos esenciales:

El suministro es el contrato en el que el suministrante se obliga a entregar bienes, incluso servicios sin relación de dependencia, en forma periódica o continuada, y el suministrado a pagar un precio por cada entrega o grupo de ellas. Contratos compuestos por dos partes. Una de las características de este contrato es que se prolonga en el tiempo, porque el suministro tiene vocación de continuidad, en tanto alude a una entrega (según la propia definición) en forma periódica o continuada. Se establece un plazo máximo de veinte años para la duración del contrato, si se trata de frutos o productos del suelo o del subsuelo, con proceso de elaboración o sin él; y de diez años en los demás casos. El plazo máximo se computa a partir de la primera entrega ordinaria.Este tipo de contratos tiene por característica constituir vínculos de duración, con cierta continuidad, permanencia en el tiempo y periodicidad. Esto es elemental para entender el contrato, ya que para el suministrado resultaría antieconómico contratar individualmente las prestaciones cada vez que las requiere, de manera tal que el suministro soluciona este aspecto brindando continuidad y seguridad. En algunos casos, estos contratos se celebran por plazo incierto indeterminado, ya que las partes no previeron expresamente un plazo de vigencia de la relación contractual. En estas circunstancias, la facultad rescisoria constituye un elemento natural del acuerdo (fallo de la CSJN en “Automóviles Saavedra S.A. c/ Fiat Argentina S.A.). Es que de conformidad con el fallo citado, que ha constituido un “leading case” en la materia, la lógica indica que si las partes no establecieron un plazo de duración es porque entendieron que

podían concluir el contrato en cualquier momento, sin estar ligadas jurídicamente de manera perpetua. Ahora bien, esa facultad rescisoria reconoce como limitación la necesidad de darle a la otra parte un preaviso razonable a los efectos de que pueda reacomodar su actividad comercial y compensar las expectativas creadas por la continuidad de la relación. Aquí, entonces, entra en juego la regulación dada por el Código Civil y Comercial en materia de preaviso y de las consecuencias vinculadas con la omisión de preaviso en los contratos de tiempo indeterminado. Por esa razón, el art. 1.183 dispone que en los contratos de suministro sin plazo determinado, cualquiera de las partes pueda resolverlo pero debe dar aviso previo de acuerdo con lo que hayan pactado al respecto. Ahora bien, si nada han establecido, entonces deben preavisar en un término razonable, que nunca puede ser inferior a sesenta días.

Finalidad: satisfacción de las necesidades de la parte que debe recibir los bienes o servicios (suministrado), para utilizarlos en su actividad productiva y/o económica, de manera segura, rápida, y con periodicidad y continuidad. Es que este contrato tiene mucha trascendencia para el suministrado pero también para el suministrante, ya que a través del mismo se asegura el aprovisionamiento seguro, estable y permanente o la colocación de su producción, quedando cubiertos ante la falta de elementos o de proveedores. Por eso es que la periodicidad y la continuidad constituyen elementos que son propios del contrato de suministro: la periodicidad, por la reiteración de prestaciones en plazos regulares y repetidos en el tiempo pero con individualidad propia; y la continuidad en virtud de la no interrupción del suministro durante la vigencia del contrato y mensurada por su cantidad o por el mismo tiempo en que se extiende su cumplimiento.

Cesión de derechos y posición contractual:

Cesión de derechos La cesión de derechos desempeña un papel importante en la vida de los negocios. Algunas veces el titular de un crédito sujeto a plazo tiene necesidad de dinero, negocia entonces su crédito con lo cual resuelve su problema. El cesionario, por su parte, también hace un negocio, puesto que recibirá una compensación por haber adquirido un crédito que está sometido a plazo y que corre con el riesgo de la insolvencia del deudor y de las eventuales molestias de tener que perseguir el cobro judicialmente. La cesión de derechos hereditarios permite al heredero entrar de inmediato en posesión de un patrimonio aproximadamente equivalente al que le corresponde en la herencia y del que sólo podría disponer una vez concluidos los largos trámites del sucesorio. Otras veces, la cesión permite consolidar derechos confusos o litigiosos. Es también una manera rápida de llevar a la práctica ciertos negocios, cuya formalización de otra manera exigiría el cumplimiento de solemnidades complejas y lentas. Concepto:Se establece que hay contrato de cesión cuando una de las partes transfiere a la otra un derecho. Se aplican a la cesión de derechos, siempre que no haya reglas específicas establecidas en el capítulo 26 del Código, las reglas de: a) La compraventa, cuando la cesión se hizo con la contraprestación de un precio en dinero. b) La permuta, cuando la cesión se hizo mediante la transmisión de la propiedad de un bien.

c) La donación, cuando se realizó sin contraprestación. Es un contrato consensual, ya que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades y no requiere como condición ineludible la entrega del título, pese a que el art. 1.619 del Código establece como obligación del cedente la entrega de los documentos probatorios del derecho.Es formal, ya que la cesión debe hacerse por escrito, sin perjuicio de los casos en que se admite la transmisión del título por endoso o por entrega manual. Deben otorgarse por escritura pública: la cesión de derechos derivados de un acto instrumentado por escritura pública; la cesión de derechos hereditarios; la cesión de derechos litigiosos. Si la cesión no involucra derechos reales sobre inmuebles, también puede hacerse por acta judicial. Puede ser onerosa o gratuita. En el primer caso (venta, permuta), será bilateral y conmutativa porque las prestaciones son recíprocas y se presumen equivalentes; en el segundo (donación), será unilateral. Objeto:En cuanto al objeto, la norma es amplia: todo derecho puede ser cedido, excepto que lo contrario resulte de la ley, de la convención que lo origina, o de la naturaleza del derecho. No pueden cederse los derechos inherentes a la persona humana. Respecto a la forma de la cesión, como regla general, se requiere que se haga por escrito, sin perjuicio de los casos en que se admite la transmisión del título por endoso o por entrega manual. Asimismo, existen casos en que se requiere su otorgamiento mediante escritura pública: a) la cesión de derechos derivados de un acto instrumentado por escritura pública; b) la cesión de derechos hereditarios; c) la cesión de derechos litigiosos yd) si la cesión no involucra derechos reales sobre inmuebles, también puede hacerse por acta judicial.

Cesión de créditos:

La cesión tiene efectos frente a terceros desde la notificación al cedido mediante instrumento público o instrumento privado con fecha cierta. Los pagos del crédito que efectuare el deudor cedido, antes de la notificación de la cesión, lo liberan ya que la cesión sólo tiene efectos una vez notificada por los medios previstos expresamente.Excepciones :Acciones Conservatorias:La ley concede prudentemente al cesionario y al cedente el derecho a realizar todos los actos conservatorios del derecho antes de la notificación de la cesión, pudiendo embargar el crédito, ejercer la acción subrogatoria, interrumpir la prescripción, etcétera.

Garantías:cuando la cesión es onerosa, el cedente garantiza la existencia y legitimidad del derecho al momento de la cesión. Ello, excepto que se trate de la cesión de un derecho litigioso o que se lo transmita como dudoso. Si el derecho no existe, en función de esta garantía es que el cedente

debe restituir al cesionario el precio recibido más los intereses correspondientes. Si el cedente fuere de mala fe, es decir, si conocía la inexistencia del derecho al momento de perfeccionar la cesión, la ley dispone que, además debe la diferencia entre el valor real del derecho cedido y el precio de la cesión efectuada. Límite de la garantía: el cedente garantiza que el crédito exista y sea legítimo, pero no garantiza la solvencia del deudor cedido o de los fiadores involucrados (excepto mala fe del cedente, es decir, que éste último conozca al momento de la cesión el estado de insolvencia del deudor). Esta es la regla para la cesión onerosa. Sin embargo, las partes en virtud de la autonomía de la voluntad pueden pactar expresamente que se garantice también por la solvencia. Cuando, pese a la regla fijada por el art. 1.628, el cedente garantiza la solvencia del deudor cedido, son aplicables las disposiciones de la fianza.

Cesión de deudasLa cesión de deuda es una figura jurídica que consiste en una transferencia de la obligación cambiando al deudor, sin alterar la relación jurídica establecida desde un principio. Es una manera de transmisión de las obligaciones mas no de extinción.Si, en cambio, el acreedor no prestara conformidad para la cesión de la deuda de la cual es acreedor con la consecuente liberación del deudor, el tercero será un deudor subsidiario.

Asunción de deuda: en el supuesto de asunción de deuda, un tercero conviene con el acreedor que asumirá el pago de una deuda, sin que exista novación. En este caso, no participa del acuerdo el deudor original, por lo que no hay una cesión. La asunción de la deuda exige la conformidad del acreedor para la liberación del deudor; de lo contrario, se tiene por rechazada.

Promesa de liberación:esta es una promesa efectuada por un tercero al deudor de que lo liberará de una deuda, cumpliéndola en su lugar. El vínculo es entre el tercero y el deudor, no involucrando al acreedor.

Cesión de posición contractual:En los contratos con prestaciones pendientes, cualquiera de las partes puede transmitir a un tercero su posición contractual si las demás partes lo consienten antes, simultáneamente o después de la cesión.Ahora bien, si los co-contratantes cedidos habían pactado con el cedente una garantía para el caso de incumplimiento del cesionario, conservan sus acciones contra el cedente. Para ello deben notificar al cedente el incumplimiento mencionado dentro de los 30 días de acaecido; de lo contrario, queda liberado.

Garantía: el cedente garantiza al cesionario la existencia y validez del contrato que cede. Queda asimilado a un fiador, cuando garantiza el cumplimiento de las obligaciones de los otros contratantes.

Defensas: a raíz de la cesión de la posición contractual, los contratantes pueden oponerle al cesionario todas las defensas o excepciones que se deriven del contrato, pero no aquellas que se vinculen con otras relaciones con el cedente. Excepto que así lo hayan pactado.

Locación de cosas. Obras y servicios

Locacion de cosas:Aquél en el que una parte se obliga a entregar a otra el uso y goce temporario de una cosa (parte denominada locador), a cambio del pago, por la otra, de un precio en dinero (parte denominada locatario).

El contrato se configura con: a) La obligación del locador de conceder el uso (utilización de la cosa dada en locación) y goce (aprovechamiento y disfrute de los frutos de la cosa) de una cosa. Es sumamente relevante entender el alcance de la concesión del uso y goce en la locación, y no confundirlo con la transmisión de un derecho real de dominio o de la posesión sobre la cosa. En el contrato de locación el locatario reconoce la posesión en cabeza del locador. b) La temporalidad en la concesión del uso y goce de la cosa dada en locación.c) La existencia de un precio en dinero. El pago del precio de la locación es una obligación esencial a cargo del locatario. Se aplican en subsidio las reglas de la compraventa en materia de precio (así como en cuanto al objeto y al consentimiento). Son válidos en cuanto al precio los contratos en los que se fijen alquileres en moneda extranjera, pero haciendo operar la corrección del valorismo resultante del art. 772 Cód. Civ. y Com. en caso de suscitarse "burbujas locativas" generadas por devaluaciones en la política económica gubernamental para responder a intereses de Orden Público Económico de Dirección totalmente alejados en su razón de ser del valor real (valor locativo), que es la télesis de la cláusula de estabilización contractual que representa la divisa extranjera. Salvo que se pacte que la moneda sin curso legal en la República es esencial (art. 766 Cód. Civ. y Com.), pues ello no compromete el orden público.

Caracteristicas del contrato de locación:

bilateral: produce obligaciones para ambas partes entrega y pago de la cosa respectivamente.consensual: queda perfeccionado solo con el consentimiento de la partesoneroso: se comprometen prestaciones recíprocasconmutativo: las ventajas para los contratantes son ciertas, no dependen de un acontecimiento incierto)de tracto sucesivo: porque es un contrato que tiene una duración y cuyos efectos se cumple en el transcurso del tiempo.forma: sólo se requiere por escrito con carácter ad probationem, sin registración alguna ni más requisito para su oponibilidad que la fecha cierta. Naturaleza jurídica del contrato de locación:

Como su fuente es contractual (nace de un contrato), es un derecho personal.

Relación con figuras afines: Con la compraventa: en la compraventa se persigue como fin la adquisición del dominio, lo que no sucede en la locación de cosas. Asimismo, en la locación el locatario persigue el uso y goce de una cosa, mas no el cambio de una cosa por un precio. Con el depósito: en la locación de cosas se persigue el uso y goce de la cosa, mientras que en el depósito la cosa es entregada con una finalidad de guarda y custodia por parte de quien la recibe. Por eso es que, de acuerdo con el art. 1.358, el depositario no puede usar la cosa y debe restituirla con sus frutos cuando le fuera requerido.Con el comodato: en el comodato también se entrega una cosa para que la otra parte se sirva de ella, pero este contrato necesariamente es gratuito. El comodatario no debe pagar precio al comodante por el uso de la cosa. El comodatario no tiene derecho a los frutos.

Plazos Plazo máximo: en el caso de contratos de locación, cualquiera sea su objeto, se pactan plazos máximos de duración del contrato. Los contratos son renovables si las partes lo pactan expresamente, por períodos que no pueden exceder los plazos máximo establecidos. Locación con destino habitacional: plazo máximo de 20 años. Locación con otros destinos: plazo máximo de 50 años. Plazos mínimos: el Código, en el art. 1.198, Para la locación inmobiliaria es de dos años unificando los plazos mínimos para todos los destinos de la locación de inmuebles o de parte de inmuebles. Se exige la tenencia de la cosa para que el locatario pueda renunciar válidamente al plazo mínimo, como recaudo para evitar las renuncias sistemáticas y anticipadas. Los plazos mínimos se constituyen a favor del locatario, por eso es que todo contrato celebrado por un plazo inferior, o sin determinación del plazo, debe ser considerado hecho por el término mínimo de dos años. La télesis de la norma y del instituto, permite que el arrendatario rescinda el contrato perdiendo el beneficio del plazo mínimo legal. Obviamente este beneficio no cabe al locador, ni siquiera alegando necesidad y urgencia en la restitución del bien locado. Siempre el arrendador deberá respetar el plazo fijado contractualmente, que nunca podrá ser inferior a los dos años.

Locaciones excluidas del plazo mínimo legal. Conforme el art. 1.199 del Código, no se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a: a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines; c) guarda de cosas (animales, vehículos, muebles, etcétera )d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.Obligaciones de las partes. Régimen de mejoras Obligaciones del locador (arts. 1.200 a 1.204). 1) La entrega de la cosa: El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido. 2) Conservación de la cosa: El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.3) Pago de las mejoras: El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa”. 4) La frustración del uso o goce de la cosa: Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes, de donde se deduce que para aplicar la norma debe verse afectado el objeto. A todo evento, la referencia al derecho de resolver el contrato frente al caso fortuito o fuerza mayor es redundante con los principios generales. Abarca supuestos tales como el alquiler para instalar un establecimiento fabril en zona luego declarada residencial, el alquiler de un inmueble para albergue sobre un camino que luego es desviado o clausurado, el caso de que el inmueble se sujete a la ocupación temporánea anormal de la ley 21.499. En cambio, no se encuentra comprendida la mudanza del locatario por haber cambiado su destino laboral Vg. [sic] (ejecutivo, militar o diplomático), ni el establecimiento cercano de un negocio del mismo que disminuye las ganancias del locatario. 5) La supresión de la pérdida de luminosidad del inmueble como vicio: La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.

Obligaciones del locatario (arts. 1.205 a 1.210). 1) Prohibición de variar el destino: “El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente, art. 1.194, que contempla el destino de la cosa locada: El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato.A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza. Si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional.2) Conservación de la cosa en buen estado: El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el

estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces. Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes.3) Reparaciones a la cosa: El Código prevé que Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble. Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo. En cuanto a las mejoras en la cosa locada, como regla, “el locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, que las mejoras alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla. Cuando se realizan las mejoras violando lo dispuesto en el art. 1.211, es decir, realizando mejoras prohibidas, se considera que el locatario está violando la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió. Sólo tiene derecho a reclamar el valor de las mejoras necesarias al locador, mas no tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, por ejemplo picaportes bañados en oro. Asimismo, el art. 1.224 prevé las facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias, estableciendo: El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno. El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.4) Responsabilidad por el incendio de la cosa: En caso de destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito, también responde el locatario. 5) Pago del canon convenido: La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario”. Es decir que el “canon tiene un significado más amplio que el alquiler al que también comprende, pues también comprende toda prestación periódica que se haya pactado entre las partes del contrato y en razón del mismo. Para su cobro se concede vía ejecutiva, lo que está regulado por la correspondiente normativa procesal de cada Provincia. A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual. 6) Pago de las cargas y contribuciones por la actividad: El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que le otorgue a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.7) Obligaciones de restituir la cosa: El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular. También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga. Se prevé la obligación de entregar al locador todas las constancias (recibos, comunicaciones, etc.) que tenga en poder el locatario que resulten atinentes a la cosa locada, verbigracia, expensas, o a los servicios que en ella se prestan y que suelen incorporarse en la mayoría de los contratos de locación. La palabra constancias se utiliza en forma que también abarca a los informes de pago por débito sea en cuentas bancarias o a través de tarjetas de crédito.

Locación de inmuebles urbanos:Hoy, el Código Civil y Comercial de la Nación concentra en sus disposiciones toda la regulación atinente a la locación de inmuebles urbanos (cualquiera sea su destino) Antes regulaba solo aquellas destinadas a vivienda o uso habitacional. Cuando el contrato de locación tiene un fin habitacional, el Código tutela especialmente esta situación. Algunos ejemplos de ello. El art. 1.196 dispone expresamente:Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) el pago de valor llave o equivalentes.Asimismo, el art. 1.222 concede expresamente un beneficio para el locatario en cuanto a la intimación de pago. Así es que: Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago Las normas tuitivas del inquilino habitacional son de Orden Público, Económico, Social de Protección y, por tanto, inderogables por voluntad de los particulares, representando un límite justificado a la autonomía negocial.

Conclusión de la locación, Extinción:a) El cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto para el caso de la continuación en la locación concluida. Continuación de la locación concluida: El nuevo art. 1218 recibe la regla del derogado art. 1622, en cuanto prohíbe la tácita reconducción y autoriza la continuación del contrato bajo sus mismos términos aun vencido el plazo contractual. Sin embargo existe una diferencia entre la regla derogada y la del art. 1218. Consiste en dilucidar quién es el legitimado para dar por concluida la locación luego de vencido el plazo contractual, pues el artículo derogado solo legitima al locador, y el actual 1218 (…) pone en pie de igualdad a locador y locatario, autorizando que sea cualquiera de ambas partes quien comunique a la otra su voluntad de concluir el vínculo locativo prolongado en el tiempo pese a estar vencido el plazo contractual. (…) la recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto sobre la no existencia de tácita reconducción. Es un principio admitido sin fisuras con anterioridad, aunque quizás innecesario, puesto que la continuación de la locación bajo sus mismos términos implica necesariamente el pago, cobro y otorgamiento de recibo de alquileres. Y quien paga, cobra exige u otorga recibo lo hace en virtud de los deberes seguidos de la continuación de la locación que está en sus manos utilizar o no, y no porque exista tácita reconducción. Si el monto del alquiler pagado luego de vencido el plazo contractual excede al anteriormente pagado no corresponde asumir que hay un nuevo contrato.

b) La resolución anticipada. Aún cuando el contrato tiene un plazo mínimo de duración, la ley le acuerda (sólo al locatario) la posibilidad de concluir anticipadamente el contrato, art. 1.198, estipulada en beneficio del locatario. El art. 1.221 prevé las reglas para la resolución anticipada.

a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, el locatario debe notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Ademas, prevé: Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. Casos de resolución del contrato imputables al locador o al locatario: Resolución imputable al locatario: el locador puede resolver el contrato: a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus vecesc) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

Resolución imputable al locador: El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple: a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenidob) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

Procedimiento de desalojo: Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada. El procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo por las causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c). El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días.

Caducidad de la fianza en las locaciones prorrogadas art. 1.225. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación. Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.80 Tal como señala Leiva Fernández (2015): El art. 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación recibe lo dispuesto en derogado art. 1582 bis del Código Civil incorporado por ley 25.628, con alguna ligera modificación gramatical. En virtud de tal regla la fianza caduca al momento de vencer el plazo convencional del contrato. Si las partes del contrato de locación deciden renovarlo o prorrogarlo en forma expresa o tácita, o continuarlo en los términos del art. 1218 debe requerirse el consentimiento expreso de parte del fiador para prolongar la garantía. En caso de no obtenerse la fianza se considera caduca desde el vencimiento del plazo contractual. Esta regla no rige para la garantía por falta de restitución de la cosa locada.

Facultad de retención: El art. 1.226 del Código Civil y Comercial faculta al ex locatario retenedor a percibir los frutos naturales que produzca la cosa retenida imputando su valor a compensar la suma que le es debida.

Cesión y sublocación, (arts. 1.213 a 1.216):Cesión, (art. 1.636 y siguientes). Sólo por excepción se permite la cesión del contrato, si se cumple con la norma de cesión de posición contractual del art. 1636.El art. 1.636 indica:En los contratos con prestaciones pendientes cualquiera de las partes puede transmitir a un tercero su posición contractual, si las demás partes lo consienten antes, simultáneamente o después de la cesión. Si la conformidad es previa a la cesión, ésta sólo tiene efectos una vez notificada a las otras partes, en la forma establecida para la notificación al deudor cedido, Se requiere el consentimiento de la otra parte, es decir, del locador. Si existiera una prohibición contractual de ceder, ésta importa la de sublocar y viceversa. Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa. Sublocación:En este caso, el Código se refiere a la sublocación de parte de la cosa, por el locatario. Ello, como regla, es viable en tanto no exista pacto en contrario. Recordemos que cuando la sublocación es de toda la cosa, se considera cesión.La sublocación sólo se autoriza si no hay pacto en contrario, pero aún autorizada el locatario debe seguir un procedimiento. A los efectos de la sublocación, el locatario debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa. El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de notificado. Es importante tener en cuenta el carácter que la ley le asigna al silencio del locador: su silencio importa su conformidad con la sublocación propuesta. Por otra parte, la sublocación contratada, pese la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada. Relaciones entre sublocador y sublocatario: Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las de este Capítulo. Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal. Acción directa del locador contra el sublocatario: sin perjuicio de sus derechos respecto al locatario, el locador tiene acción directa contra el sublocatario para cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario. También puede exigir de éste el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados por uso indebido de la cosa. Acción directa del sublocatario contra el locador: el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación. Finalización de la sublocación: la conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya producido por confusión.

Obras y servicios:Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona, según el caso el contratista o el prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer un servicio mediante una retribución. El contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando por las circunstancias del caso puede presumirse la intención de beneficiar, como regla el contrato es oneroso.

Elementos esenciales y elementos comunes:El art. 1252 prevé:Si hay duda sobre la calificación del contrato, se entiende que hay contrato de servicios cuando la obligación de hacer consiste en realizar cierta actividad independiente de su eficacia. Se considera que el contrato es de obra cuando se promete un resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega.Un servicio es un hacer con un valor específico y no un dar. Desde el punto de vista económico, el servicio es todo lo que brinda una función intangible al adquirente, que no incluye un producto. No obstante, se observa que en algunos servicios públicos (teléfonos, electricidad), se da una cosa a cambio de un precio o que puede generar confusiones. En el régimen del Código Civil de Vélez Sarsfield, puede contratarse un trabajo proveyendo la materia principal (artículo 1629) el servicio puede caracterizarse como una actividad, que involucra una obligación de hacer. La fabricación de bienes y la transmisión de derechos reales, aunque puedan darse, son accesorios de la finalidad principal. El servicio es actividad intangible. Desde el punto de vista del receptor, la actividad es intangible, se agota con el consumo inicial y desaparece. La obra es resultado reproducible de la actividad y susceptible de entrega En la obra se pretende la obtención de un resultado, y no sólo la actividad de trabajo. El trabajo es un medio y el objeto propio es la utilidad abstracta que se puede obtener. En los servicios, el trabajo es un fin, y el objeto del contrato es la utilidad concreta que se deriva del trabajo. En los servicios se contrata a la persona en cuanto productora de utilidad; en la obra se contrata a la utilidad y la persona sólo es relevante en los supuestos en que sea intuitu personae. En el contrato de obra se contrata la utilidad de la persona y no a la persona en cuanto es útil. Este “producto” de la actividad tiene una característica en nuestro Derecho: debe ser reproducible. Lo que interesa para calificar a la obra es la posibilidad de reproducirla con independencia de su autor. El servicio, por el contrario, es intangible, desaparece al primer consumo, y es necesario que concurra el autor para hacerlo nuevamente.

Modulo 4:

Representación concepto:

hay representación cuando un sujeto realiza un acto jurídico en interés de otro, de manera que la actuación de aquél (representante), compromete directamente a éste (representado)

Representación tipos:voluntaria: resulta de un acto jurídico hay voluntad de una persona para que otro lo represente aparente :Representación legal: son reglas de derecho como en el caso de la representación de incapaces.Orgánica: resulta del estatuto de una persona jurídica