PRESCRIPCION ADQUCITIVA

8/3/2019 PRESCRIPCION ADQUCITIVA

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el exceso de confianza es el mayor motivo de los procesos judiciales en el Per.

PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE INMUEBLES:-

La doctrina considera que la prescripcin adquisitiva,al igual que laapropiacin,

es un modo originario de adquirir la propiedad, pues el bien no se recibe de otra

persona, a diferencia de otros modos derivados como es, por ejemplo, la

compraventa, donde el bien s se recibe de otra persona (el vendedor).

Beatriz Arean ensea que laadquisicin por prescripcin se basa en dos hechos

fundamentales: la posesin de la cosa por parte de quien no es su dueo y, la

duracin de esa posesin por cierto tiempo". Adems, seala que, "De la

conjuncin de la posesin con el tiempo la ley hace derivar la adquisicin".

Josserand llam el rol social de la usucapin que debe cumplir la propiedad y lanecesidad de premiar a quienes trabajan la tierra y no proteger la desidia y el

abandono.

La figura de la prescripcin adquisitiva se funda en la presuncin de que el

propietario no necesita el inmueble.

El artculo 950 del Cdigo Civil, nos refiere las formas de prescripcin adquisitiva;

y estas son la prescripcin larga y la prescripcin corta; ambas deben ir

necesariamente ligadas a otros elementos como son: la posesin pacfica,

continua y pblica; pero en el caso de la prescripcin corta se debe teneradems

justo ttulo y buena fe.

Prescripcin Larga:-

Para que se pueda configurar la figura de la prescripcin adquisitiva LARGA,

debern concurriradems de los 10 aos de posesin del bien el elemento de la

continuidad, la pacificidad de la posesin y la publicidad como propietario del

inmueble, estos requisitos segn el artculo 950 del Cdigo Civil.


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a) LA POSESIN CONTINUA:

La continuidad es laPOSESION del bien sin perturbaciones, pero debemos tener

en cuenta los actos cotidianos que realiza el poseedor dependern de la propia

naturaleza del inmueble, es as por ejemplo, que se trate de un inmueble que es

ocupado ocasionalmente por la persona esto no quiere decir que la posesin

continua ha sido interrumpida o perturbada; por esa razn el Cdigo Civil en su

artculo 915 nos dice textualmente: si el poseedoractual prueba haber posedo

anteriormente, se presume que posey en el tiempo intermedio, salvo prueba en

contrario.

Sin embargo, por lo dicho lneas arriba debemos saber que el cdigo civil en su

artculo 953 tambin dice:se interrumpe el trmino de la prescripcin si elposeedor pierde la posesin o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la

recupera antes de un ao o si por sentencia se le restituye.

Cas. N 1454-2002-Cincha. El Peruano, 31/01/2003:

"....Otro requisito sustancial, para laadquisicin de la propiedad, por el transcurso

del tiempo, es que la posesin sobre el bien inmueble sea continua, esto es, que

se ejercite sin solucin de continuidad en el tiempo o habiendo tenido

interrupciones, se recupere la posesin dentro del ao de haber sido despojado de

ella; esto significa que para la configuracin de este requisito no slo debe tenerse

en cuenta el factor tiempo sino que esta, la posesin, debe tenerse al momento de

la interposicin de la demanda,al constituir un presupuesto indispensable para la

usucapio..."

Exp. N 08-96. 20/08/1996

"Uno de los modos de adquisicin de la propiedad es la prescripcin adquisitiva,

que se da por posesin continua, pacfica y pblica durante el tiempo que seale

la ley. Se interrumpe el trmino de la prescripcin si el poseedor pierde la

posesin o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recuperaante de un ao

o si por sentencia se la restituyen."


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b) POSESIN PACFICA:-

La posesin del bien debe ser pacficaal momento de interponer la demanda de

prescripcin adquisitiva, esto quiere decir que esta posesin no debi ser

adquirida por la fuerza, que no se veaafectada por violencia y que no sea objeta

judicialmente en su origen. Pierde el carcter pacfico cuando el poseedor es

demandado en va de accin reivindicatoria.

Cas. N 431-96

"No existe posesin pacfica cuando el poseedor ha sido vencido en los procesos

sobre impugnacin de resolucin administrativa y nulidad de ttulo de propiedad;

en este caso, no se cumple con uno de los requisitos paraadquirir la propiedadpor usucapin"

En este punto debemos preguntarnos SE PERDER LA PACIFICIDAD DE LA

POSESIN CUANDO SE ES DEMANDADO POR EL VERDADERO

PROPIETARIO DESPUS DE TRANSCURRIDO LOS 5 O 10 AOS (se trate de

prescripcin corta o larga, respectivamente) DE POSESIN DEL INMUEBLE,

TENIENDO EN CUENTA QUE EL POSEEDOR NO DEMAND LA

PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE ESTE?

En este sentido debemos preguntarnos si la prescripcin adquisitiva opera en

formaautomtica, si el poseedor se convierte en propietario por el transcurso del

tiempo o de lo contrario si es necesaria la declaracin judicial; es decir si se

necesitaacudira un rgano jurisdiccional para que se le declare propietario del

inmueble.

En este sentido la jurisprudencia nos dice:

Casacin N 766-04-Lima, publicada el 30 de septiembre del 2005, pg. 14715 de

la separata del Peruano.


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Los demandados aducen que no concurre el precepto legal de posesin pacfica,

por haberse vulnerado la misma, cuando aparece de autos que la posesin ha

sido cuestionadaa travs de un proceso de desalojo instaurado en contra de la

recurrente respecto del bien sublitis, cabe sealar que dicha demanda es del ao

1999, habiendo transcurrido un espacio mayor de posesin contina, pacfica y

pblica que exige nuestro ordenamiento legal para la interposicin de la presente

demanda; por lo que TAL PROCESO JUDICIAL INICIADO LUEGO DE LOS 10

AOS EXIGIDOS POR LEY EN NADA ENERVAN LA CONTINUIDAD Y

PACIFICIDAD EXIGIDA .

(Cas. 2092-99- Lambayeque, de fecha 13/01/02 Gaceta Jurdica)

La accin de prescripcin es evidentemente declarativa, pues busca el

reconocimiento de un derecho a partir de una situacin de hecho determinada o

un pronunciamiento de contenido probatorio que adquirir certidumbre mediante la

sentencia, limitndose la sentenciaa declarar o negar la existencia de una

situacin jurdica

De la misma manera el Dr. Gunther Gonzales quien no deja dudas al respecto al

sealar en su curso de Derechos Reales pg. 529: Se considera que laaccin

reivindicatoria, e incluso las acciones posesorias, interrumpen la usucapin en

vas de consumarse. Para tal efecto se requiere la citacin con la demanda y que

esta finalmente, sea declarada fundada,DE NO ESTIMARSE LA DEMANDA, LA

INTERRUPCIN DE LA USUCAPIO QUEDA SIN EFECTO.

Es as, que podemos decir que lamentablemente con contadas excepciones, son

del criterio que la prescripcin adquisitiva necesita de declaracin judicial; el

argumento de los rganos Jurisdiccionales para desestimar la prescripcin

adquisitiva es que el poseedor no tiene sentencia judicial consentida que

demuestre que adquiri el inmueble por usucapio, sin darse cuenta que es as

como desalientan la explotacin de los inmuebles por parte de los poseedores,


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pues que incentivo tendran para cuidar e introducir mejoras en una inmueble si

despus de un tiempo el propietario negligente lograr la restitucin del inmueble

mediante la accin del desalojo o la reivindicacin.

c) POSESIN PBLICA:-

La posesin se entiende pblica cuando se realizaa la vista de todos, cuando el

poseedor se comporta como propietario del inmueble, cuando su posesin no es

oculta.

-Prescripcin Corta:-

Ahora hablemos de la prescripcin adquisitiva larga, esta se encuentra en la

segunda parte del artculo 950 del Cdigo Civil, en la que se estipula , quela propiedad se adquiere a los cinco aos cuando median, justo ttulo y

buena fe.

d) JUSTO TTULO:-

Es el ttulo imperfecto, para ser tal es indispensable que el acto jurdico tenga por

finalidad la transferencia del dominio a favor de usucapiente,aunque por presentar

algn vicio o defecto no puede cumplirse esta finalidad. Justamente se adquiere

por prescripcin por que el usucapiente posee a ttulo de propietario y posee a

ttulo de dueo por que ha mediado una causa suficiente para transmitir la

propiedad. Evidentemente, esa causa legtima solamente vaa resultar eficaz para

justificar la posesin como dueo, pero no para transferir la propiedad merced del

vicio o defecto que padece, los cuales sern subsanados por el hecho de la

posesin por el tiempo previsto por la ley.

Este instrumento de orden legal destinado a la transmisin de la propiedad, sera

perfecto de no mediar circunstancias ajenas al adquiriente y propias del

enajenante que impidan su transferencia efectiva.

Exp. N 941-95 Piura, el Cdigo Civil en su jurisprudencia (Gaceta Jurdica),

mayo 2007.


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PRESCRIPCIN ADQUISITIVA EXTRAORDINARIA. CONTRATO NULO.

No constituye justo ttulo una escritura pblica declarada nula por el Poder

Judicial, por lo que en este caso no puede admitirse la prescripcin corta de cinco

aos.

Exp. N 259-2004 Arequipa, el Cdigo Civil en su jurisprudencia (Gaceta

Jurdica), mayo 2007.

PRESCRIPCIN ADQUISITIVA. JUSTO TTULO

. Justo ttulo es el ttulo traslativo que de por s habra bastado para operar la

transferencia del dominio reuniendo las condiciones legales. Cuando la segunda

parte del artculo 950 el Cdigo Civil establece la existencia del justo ttulo, es

obvio que aun cuando este haya sido expedido por el propietario, nada impide quecalifique como tal, desde que deben tomarse en cuenta otras circunstancias, como

son, en este caso, el hecho de la imposibilidad legal de la subdivisin del predio

rstico, as como la posesin fsica por mayor tiempo al requerido por la ley.

e) BUENA FE:-

Para que exista la buena fe, es necesario que el poseedor crea en su legitimidad,

que tenga justo ttulo en que funde su creencia.

La buena fe es un elemento indispensable para laPRESCRIPCION ADQUISITIVA

DE DOMINIO, siendo el artculo 914 del C.C., que establece la presuncin de

buena fe, correspondiendo a quien alega lo contrario, probarlo. La Buena fe puede

configurarse por error o ignorancia, ya que ello no la destruye, salvo que la misma

no haya estado presente al momento de adquirirse el bien.

MI CASA EN EL PER LA DEJ AL CUIDADO DE UN

PARIENTE, Y AHORA ME DICEN QUE L ES EL NUEVO

DUEO. ES VERDAD?


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Cuando uno sale del pas por un largo perodo, muchas veces, con la finalidad de

no dejar la casa vaca, recurre a un familiar para dejarlo al cuidado de la casa, o

tal vez a un amigo que se encuentre en estado de necesidad de vivienda.

Lamentablemente, en algunos casos el exceso de confianza nos pasa la factura y

terminamos en un problema que nos puede costar hasta la propiedad de nuestra

vivienda.

Prescripcin Adquisitiva de Dominio

En caso que a Ud. alguien le hayan que ahora es propietario por haber habitado

una propiedad por un cierto tiempo, o le hayan contado de un caso parecido,

djeme decirle primero que, para que una persona que est a cargo del cuidado

de su casaaparezca como el nuevo propietario, se requerira el cumplimiento delos siguientes casos o supuestos:

1. Compra y venta. Es decir que usted le vendiera la casa.

2. Compra venta a plazos. Es decir que aunque an no ha terminado la

cancelacin del total del precio de la venta, esta persona se mantiene en

posesin de la casa y viene desempendose como el nuevo dueo de la

misma.

3. Prescripcin adquisitiva de dominio, donde el poseedor (persona a la

que usted le ha dado el cuidado de su casa) viene haciendo uso y disfrute

de la casa de manera pacfica y publica, por un periodo no menor a 10

aos. El poseedor podr iniciar entonces un proceso judicial (el mismo que

no es nada sencillo y que requiere de un conjunto de pruebas, y hasta


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testimonios de vecinos) con la finalidad de que se le declare a l como el

nuevo propietario. El argumentar esta causa no es tan sencillo como

parece, pero sobre todo,no debe de existir contrato alguno entre las partes.

Por todo ello no se ponga nervioso: Recuerde que para todo hay solucin

pero Sobre Todo Existe La Prevencin!!

Como evitarse una Prescripcin Adquisitiva

Por ello, conocedora que ya son muchas las personas que dejan sus propiedades

a familiares y/o amigos por el tiempo que se encuentren en el extranjero, y que

estos amigos, haciendo uso y abuso de confianza, inician gestiones con la

finalidad de quedarse con la propiedad ajena (es decir inician un proceso de

prescripcin adquisitiva de dominio u otraartimaa para lograr esa finalidad), lesugiero que lea con atencin las siguientes recomendaciones a fin de evitarse

malos ratos en el futuro:

1. Haga un contrato de uso con la persona que se quedar a cargo de su

propiedad.

2. El contrato hgalo por periodos definidos (uno, o dos aos) y con firma

legalizadaante el Notario.

3. Acuerde con la persona que estar usando su propiedad que ser ella, la

encargada y responsable de los pagos por arbitrios (limpieza pblica,

serenazgo, alumbrado pblico etc.), y pngalo en el contrato. De lo

contrario,a su regreso tendr usted que asumir el integro de los pagos ante

la municipalidad.

4. No firme ningn documento o podera favor de la persona que se quedar a

cargo del cuidado de su casa.


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5. Comunique por escrito a laasociacin de vivienda o grupo de vecinos a

cargo del sector, de las condiciones en las que est dejando a la personaa

cargo de cuidar de su casa, para que ellos no sean sorprendidos.

Asimismo, djeles copia del contrato para que la persona a cargo de su

casa no tome acciones en las asambleas que lo hagan aparecer como el

nuevo propietario (ya que induce a errora los dems asociados).

6. Solicite en la municipalidad que le enven los autovalos a la direccin de

algn familiar de su confianza (porque estos documentos son muy

importantes, y nada convenientes en manos de terceros).

7. Finalmente, solicite a la persona que est a cargo de su casa que cada

cierto tiempo le enve por correo los recibos de agua y luz (para que usted

verifique que no existe ningn cambio de titularidad; es decir, que siguensaliendo a su nombre).

IntroduccinLafuncin notarial en los ltimos aos se ha visto incrementada por los cambios

legislativos. Una de las innovaciones en la funcin notarial es la que corresponde

a la declaracin que hace el Notario verificando que determinado solicitante

cumple con los requisitos establecidos por el artculo 950 del Cdigo Civil para

adquirir en propiedad un determinado bien inmueble.

Sin embargo, las competencias determinadas legalmente para los Notarios no

establecen reglas para la oponibilidad de los efectos de la declaracin frente a

terceros titulares de derechos, cargas o gravmenes distintos a los del derecho

de propiedad que pudiera estar registrado.

En el presente trabajo pretendemos revisar la legislacin en lo que respectaa los

efectos de la declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva y, en particular,

en lo que respectaa la funcin del Notario.

Estudiaremos primero las atribuciones conferidas legalmente a cada uno de los

funcionarios que participan en el proceso de declaracin de propiedad. Luego


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estudiaremos los fundamentos acadmicos de nuestra posicin sobre el tema y

finalmente abordaremos en una propuesta legislativa acorde con nuestro

planteamiento acadmico.

Los funcionarios que declaran propiedad por prescripcin

1. 1 SEGN EL CODIGO CIVIL: EL JUEZ

Nuestro Cdigo Civil establece en su artculo 950 que, "la propiedad inmueble se adquierepor prescripcin mediante la posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante

diez aos". Asimismo indica nuestra norma civil bsica en su artculo 952 que "quien adquiere

un bien por prescripcin puede entablar juicio para que se le declare propietario".

Existe en la doctrina, y en lajurisprudencia dictada en los ltimos aos, discusin acerca dela obligatoriedad de entablar el juicio al que se refiere el artculo 952 para que recin pueda

operar la adquisicin de propiedad por prescripcin. No es objeto del presente trabajo discutir

este tema. Sin embargo, por cuestin metodolgica consideramos inevitable hacer algunas

referencias sobre este aspecto ms adelante. Por ahora asumimos que, con la interpretacinjudicial, resulta necesario entender que la propiedad no se adquiere por prescripcin sino

desde el momento en que es dictada la sentencia declarativa por parte del Juez.

De los artculos mencionados y la interpretacin judicial antes indicada, debemos entender dos

cosas: es necesario que se inicie una demanda que tenga como objetivo la declaracin depropiedad del interesado y que esta declaracin debe ser sentenciada por el Juez.

La norma indicada no seala la va procedimental en la que se debe tramitar la demanda. No

obstante, en una interpretacin sistemtica con aplicacin del Cdigo Procesal Civil,entendemos que el proceso civil necesario para que se declare la propiedad es de naturalezacontenciosa.

Asimismo, en funcin a este proceso contencioso que permite como resultado final que eldemandante sea declarado propietario, el Juez Especializado en lo Civil, funcionario

responsable, tiene las facultades correspondientes para resolver un conflicto de intereses.

Como veremos ms adelante, no todos los funcionarios encargados de la declaracin de

propiedad tienen la potestad de resolver los conflictos de intereses que se presenten en eldesarrollo del proceso de demanda de declaracin de propiedad por prescripcin.

1.2 SEGN LALEY27157: EL NOTARIO

La Ley 27157, o "Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para laDeclaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de

Propiedad Comn", es una norma que regula en un solo texto legal diversos aspectos relativos

a la propiedad, que no tienen conexin directa entre s.Uno de los temas corresponde al proceso de regularizacin de los derechos de propiedad en la

va notarial mediante los procesos "no contenciosos" de declaracin de propiedad porprescripcin adquisitiva de dominio o de formacin de ttulos supletorios.

Debemos hacer hincapi que, para los casos en los que interviene el Notario, el proceso es

considerado como "no contencioso". Segn el artculo 21 de la citada norma, la prescripcin

adquisitiva es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el


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mismo proceso a que se refiere el artculo 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que

sea aplicable. Dicha norma es completada por el artculo 5 de la Ley N 27333 (Ley

Complementaria a la Ley N 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de CompetenciaNotarial, para la Regularizacin de Edificaciones) que seala que el procedimiento de

declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio previsto en el Artculo 21 de

la Ley N 27157 se tramitar, exclusivamente, ante el Notario de la provincia en donde se ubica

el inmueble, tramitndose la solicitud como "asunto no contencioso de competencia

notarial" y se regir por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley N 26662

(anterior Ley del Notariado).

Siendo as, una de las limitaciones que tendr el procedimiento desarrollado por el Notario

estara en el hecho de que, si se presenta un conflicto de intereses, ste profesional del derecho

no podr intervenir en la solucin del mismo (salvo las naturales propuestas de conciliacin),

debiendo dar por finalizado el procedimiento remitiendo lo actuado al Juez.

El procedimiento de declaracin de propiedad, en sede notarial, tiene ciertas limitaciones, tales

como:

a) Slo proceder en predios urbanos.y b) Slo proceder cuando se acredite posesin pacfica, pblica, continua y en calidad de

propietario, por un perodo mayor a diez aos. Vale decir que, en el presente caso, no aplica

la prescripcin corta u ordinaria.

y c) En la prctica, slo procede en el caso que el predio se encuentre registrado (casocontrario se puede aplicar el proceso de primera de dominio).

y d) Slo proceder respecto de predios que estn en la jurisdiccin de la provincia donde elNotario ejerce sus funciones.

y e) No emite resolucin, limitando su actuar a la constatacin de los hechos yredaccin deun acta en el que conste dicha constatacin.

y f) Aunque la norma no lo indica, segn nuestra interpretacin, tampoco podr pronunciarserespecto de los gravmenes, cargas y otras limitaciones de los predios[4]

1.3 SEGN LA LEY N 28687: EL FUNCIONARIO MUNICIPAL O DELORGANISMO FORMALIZADOR

Conforme al artculo 11 de la Ley N 28687, Ley de desarrollo y complementaria de

formalizacin de la propiedad informal, acceso al suelo y dotacin de servicios bsicos, en losprocesos de formalizacin de la propiedad informal, las Municipalidades Provinciales o el

Organismo Formalizador (hoy, y hasta diciembre del ao 2009, desarrollado por COFOPRI,

conforme a la Ley N 28923), podrn declarar propiedad, de manera individual o colectiva,

respecto de posesiones informales asentadas sobre propiedad privada, registrada o no.

En el presente caso, un funcionario pblico, dentro del mbito de jurisdiccin, podr declarar

la propiedad respecto de un predio o de un conjunto de ellos a favor de sus poseedores, dentro

de un terreno al que se denomina predio matriz.

Cabe indicar que, el Reglamento de la Ley antes sealada, aprobado por Decreto Supremo N

006-2006-VIVIENDA, tiene una abundancia de requisitos y supuestos regulados que permiten

determinar con mejor manera que el Cdigo Civil, las condiciones de publicidad, continuidady pacificidad de la posesin que permite acceder a la adquisicin de la propiedad.


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A diferencia de las competencias establecidas legalmente para el Notario, el funcionario

municipal o del organismo formalizador, conforme a lo establecido en artculo 74 del

Reglamento aprobado por el D.S. N 006-2006-VIVIENDA, deber emitir una Resolucin que:

y Deber declarar fundada la pretensin de declaracin de propiedad por prescripcinadquisitiva de dominio a favor de los poseedores identificados en el empadronamiento y

debidamente calificados, cuya relacin formar parte de la Resolucin y, en caso de habersepresentado oposiciones, resolverlas en el mismo texto.

y Se puede pronunciar respecto de las reas de equipamiento urbano, otorgando la propiedada favor de las entidades pblicas o privadas que las ocupan, an cuando stas no hayan

participado del procedimiento de prescripcin adquisitiva.

y Puede disponer la independizacin del rea prescrita o la acumulacin de las partidas,segn corresponda.

y Puede estar referida a predios no registrados, en cuyo caso ordenar la inmatriculacin oprimera inscripcin de dominio.

y

Adems de los aspectos legales, aprobar los planos perimtrico y de trazado y lotizacin dela Posesin Informal.

y Respecto de los lotes no ocupados, ordenar que la titularidad se mantenga a favor delpropietario del predio matriz, materia de prescripcin, independizndolo del resto de lospredios de la posesin informal.

y En el caso de procedimientos masivos, podr reservar el pronunciamiento respecto deaquellos lotes sobre los cuales exista conflicto de intereses que impidan su formalizacin,

mientras dicha causa no sea resuelta administrativamente.

y Ordenar la cancelacin de cualquier derecho, carga, gravamen u otracircunstancia u obstculo registral que afecte el dominio del nuevo

propietario, siempre que el titular del gravamen haya sido notificado y no se hubiereopuesto a la cancelacin del mismo.

y Ordenar la cancelacin y cierre de las partidas involucradas, as como las respectivasanotaciones de correlacin.

Como se puede observar, el funcionario municipal o del organismo formalizador, tiene ms

atribuciones que el Notario al momento de declarar la propiedad del solicitante.

Los efectos de la declaracin de propiedad por prescripcinadquisitiva de dominio

Tal como lo sealamos en el captulo anterior, "los rganos jurisdiccionales, con contadas

excepciones, son del criterio que la prescripcin adquisitiva necesita de una declaracinjudicial, es decir de una sentencia que declare el derecho ganado, pues en todos los casos

donde el propietario ejercit la accin de desalojo o la accin reivindicatoria result

favorecido con la decisin judicial, no obstante que el demandado, ya tena iniciado un

proceso de prescripcin adquisitiva o, luego de ser emplazado inicia uno de usucapin"[5].

El fundamento de estos argumentos del Poder Judicial radica en que slo la oponibilidad delderecho adquirido por va de prescripcin adquisitiva frente a terceros que otorga la


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Pero puntualiza que esta perdurabilidad no debe buscarse en una idea de transmisin, sino

sencillamente en que se trata de derechos reales y, como tales, son inherentes a la cosa".

No compartimos esta idea. Consideramos que la respuesta si debe ir en funcin a la forma en

que se adquiere la posesin (y, de ser el caso, la propiedad) de un bien. Debemos en tal sentido

discutir si la prescripcin adquisitiva es una forma originaria o derivativa de adquirir la

propiedad.

Nuestro Cdigo Civil no se pronuncia sobre el tema. Deja la decisin a la interpretacin que

pueda realizar el juzgador. Sin embargo, a la fecha, no hemos apreciado ninguna sentencia que

se exprese sobre el particular.

La primera referencia interpretativa la hemos hallado en la Resolucin del Tribunal Registral

de Lima N 839-2007-SUNARP-TR-L, de fecha 08 de noviembre de 2007, publicada en los

cuadernillos especiales del Diario Oficial El Peruano con fecha 01 de marzo de 2008. Dicha

Resolucin seala en el numeral 2 del "Rubro VI.Anlisis" que "la usucapin o prescripcinadquisitiva es un modo originario de adquirir la propiedad[11]que supone el

comportamiento activo del poseedor como propietario sin que sea necesario que ste o el

titular del derecho declaren su voluntad de adquirir o transferir el derecho".

Sin embargo, laresolucin no se pronuncia sobre los efectos que puede tener la calificacin de la adquisicin de

propiedad por prescripcin adquisitiva como una de modo originario.

Segn Henri y Len Mazeaud[12]"el poseedor adquiere el derecho usucapido tal y como

exista. La usucapin constituye un modo derivativo de adquisicin, y no un modo

originario[13]Por lo tanto, no hace que nazca un nuevo derecho, despojado de cuanto lo

gravaba. Subsisten y deben ser respetados por el que haya usucapido, todos los derechos

consentidos por el propietario anterior antes de iniciarse la usucapin. Sin embargo, en la

prctica, esos derechos se habrn extinguido con frecuencia, pero de resultas de la

prescripcin extintiva".

Entendemos pues, que, de ser considerada la prescripcin adquisitiva de propiedad como una

forma derivativa de adquisicin de propiedad, todos los derechos, cargas y gravmenes que

afecten al bien deben ser respetados y por lo tanto mantienen su vigencia. En caso contrario,

interpretando en sentido contrario a Henri y Len Mazeaud, si se entiende que se trata de una

forma originaria de adquisicin de propiedad, el dominio se adquirir libre de todo derecho,

gravamen o carga.

Se seala adems, por parte de Henri y Len Mazeaud, que en muchos casos, al momento de

declararse la adquisicin de la propiedad, en la prctica, por efectos de la prescripcin

extintiva, los derechos, cargas o gravmenes ya se habran extinguido.

Sin embargo, debemos hacer una especial referencia a la llamada "Ley de Caducidad" (Ley N

26339). Conforme al artculo 3 de la citada ley, "las inscripciones de las hipotecas, de los

gravmenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y lasdemandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o

contratos inscribibles, se extinguen a los 10 aos de las fechas de las inscripciones, si no

fueran renovadas". La citada norma seala que para el caso de los gravmenes que garantizan

crditos, se extingue a los 10 aos de la fecha devencimiento del plazo del crditogarantizado. Pero, en el caso de las garantas reales constituidas en favor de las empresas delsistema financiero, la liberacin y extincin de las misma requiere ser expresamentedeclarada por la empresa acreedora, razn por la cual, la extincin dispuesta por el artculo


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3 de la Ley N. 26639 no resulta de aplicacin para los gravmenes constituidos en favor de

una empresa del sistema financiero[14]Tenemos pues, un primer caso, en el que no seproduce una extincin automtica del derecho real de garanta.

Del mismo modo, consideramos que para el caso de las servidumbres de vista, servidumbres de

luz, servidumbres de paso y otras cargas que son inherentes a la naturaleza del bien materia de

prescripcin, tampoco se aplicara la regla de la extincin por efecto de prescripcin. No seencontraran comprendidas tampoco las servidumbres de suministro de servicios de energa,

de agua y desage, o de telecomunicaciones.

Sin embargo, a pesar de lo expuesto, compartimos la opinin precisada por el Tribunal

Registral de Lima, en el sentido que la prescripcin adquisitiva es una forma originaria de

adquirir la propiedad. As tambin tenemos las siguientes expresiones acadmicas:

y 1. La usucapin oprescripcin adquisitiva es una manera originaria de adquirir lapropiedad y los otros derechos reales mediante una posesin de determinadas

caractersticas y durante un periodo de tiempo establecido por la ley[15]

y 2. Aclaramos que al tratarse de un medio originario de adquisicin del dominio, es

independiente del anterior titular por lo tanto no est sometido a las cargas, gravmenes olimitaciones del anterior propietario[16]

y 3. El derecho real se adquiere de modo originario, y es independiente del que pudieratener el anterior titular, por lo que no estar sometido a las cargas, gravmenes o

limitaciones que aqul le hubiese impuesto. Un problema ms serio es el de la oponibilidad

de esta sentencia a terceros que no han sido parte en el juicio de usucapin, aspecto en el

que hay serias discrepancias en la doctrina y en la jurisprudencia. Para algunos la sentencia

tienevalor absoluto, y el derecho real que en ella se declara es oponible ampliamente acualquier tercero, camino que pareca seguir la ley cordobesa 5445, y se fundamenta en que

los derechos reales no pueden estar limitados por el hecho de que haya terceros que no

fueron parte del juicio de usucapin ()[17]

Vemos pues, que la opinin es dividida. Sin embargo, entendemos que "elinters prctico de

la divisin consiste en el hecho de que en los modos originarios, la propiedad es adquirida en

toda su plenitud, con todas la facultades que le son inherentes, sin ms restricciones, cargas o

gravmenes que los impuestos por la ley; en los modos derivados, en cambio, es preciso

tener en cuenta la situacin jurdica del que transmite, pues nadie puede transmitir a otro un

derecho mejor y ms extenso que el que tiene l mismo"[18].

Como ya lo hemos indicado, compartimos la idea de que la prescripcin adquisitiva es una

forma originaria de adquisicin de la propiedad. Ahora pues, atendiendo a los funcionarios que

pueden declarar la propiedad por prescripcin adquisitiva, conforme lo hemos descrito en la

primera parte del presente trabajo, cabe preguntarnos, que pueden hacer cada uno de ellos.

En el caso de los Jueces Civiles, si, bien es cierto, el Cdigo Civil no menciona los efectos frente

a terceros que puede tener la declaracin de propiedad, entendemos que su potestad

jurisdiccional les permitir pronunciarse respecto de las cargas, gravmenes y derechos reales

que afecten al predio materia de la demanda de declaracin de propiedad por prescripcin

adquisitiva. Sin perjuicio de lo expuesto, siempre quedar la posibilidad que la parte

demandada alegue un abuso del derecho por parte del Juez. Estaremos en tal caso a la espera

del pronunciamiento de la Corte Suprema en criterios jurisprudenciales.


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En el caso del funcionario municipal y del organismo formalizador, el artculo 74 del

Reglamento aprobado por el Decreto Supremo N 006-2006-VIVIENDA, no slo lo faculta

para resolver sobre las cargas y gravmenes que afecten a los predios materia de prescripcin

adquisitiva, sino que lo obliga de manera expresa a pronunciarse sobre esta materia. Cabe

indicar que, conforme lo seala Moisset de Espans, la norma de formalizacin de propiedad

obliga a que los titulares de las cargas, gravmenes u otros derechos de naturaleza real o

personal, sean notificados con la pretensin del grupo colectivo o de los sujetos individuales,cumpliendo con ello en brindar la mayor de las seguridades que exige el autor argentino.

Sin embargo, para el caso del Notario, funcionario materia del presente trabajo la norma no

brinda mayor informacin. Ms an, como ya lo hemos indicado, el procedimientodesarrollado ante el oficio notarial es de naturaleza no contenciosa, razn por la cual no podra

resolver en caso de recibir una oposicin o en caso de encontrar una carga, gravamen o derecho

que afecte el derecho que adquiere el solicitante del procedimiento.

PRESCRIPCION ADQUCITIVA

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