Plan Mantenimiento de Un Edificio

7/25/2019 Plan Mantenimiento de Un Edificio

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Universidad Nacional de Mar del PlataFacultad de Ingeniera

Mantenimiento de un edifcio.

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M a t e r i a : M a n t e n i m i e n t od e l a s m q u i n a s

e l c t r i c a s .

P r o f e s o r : I n g . O s c a rT r e v i s a n i

A o : 2 0 !

Gastn Ezequiel DuarteMatricula !"!#$Ing. El%ctricaEn este documento se &roceder' a e(&licar condetalle el mantenimiento en su totalidad de unedifcio. )e &ro&one un &lan de mantenimientodetallando tanto la *recuencia como la tarea a

realizar.


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"ndiceIntroduccin........................................................................................................+

,os elementos del edifcio................................................................................+

-elevamiento de las &artes a mantener............................................................!

Normativa marco legal en la &rovincia de /uenos 0ires1 &artido de GeneralPuerredn.......................................................................................................... "

Ordenan#a munici$al 2!%2 &onservaci'n ( mantenimiento defac)adas:......................................................................................................."

Ordenan#a %!*+ mantenimiento de ascensores:.................................."

TIPO, - MA/T/IMI/TO............................................................................2

MA/T/IMI/TO 1TI/AIO......................................................................3

4istoria.........................................................................................................3Defnicin......................................................................................................3

Mantenimiento Productivo Total TPM3.................................................3

MA/T/IMI/TO &O&TI4O...................................................................5

4istoria.........................................................................................................5

Mantenimiento Paliativo o -e &am$o de Arreglo3................................5

Mantenimiento &urativo de e$araci'n3................................................5

MA/T/IMI/TO PO5AMA-O................................................................5

MA/T/IMI/TO P4/TI4O...................................................................$

MA/T/IMI/TO P-I&TI4O....................................................................6

Niveles de mantenimiento.................................................................................. #

structura del edi6cio: &imentaci'n............................................................7

structura del edi6cio: structura vertical Paredes resistentes ($ilares3............................................................................................................!+

structura del edi6cio: structura )ori#ontal im$ermea7ili#aci'n de$iso ( de cu7ierta3........................................................................................!!

8ac)adas e9teriores......................................................................................!2Paredes medianeras.....................................................................................!3

Aca7ados de fac)ada....................................................................................!5

4entanas 7arandas ( re;as.........................................................................!$

Terra#a.............................................................................................................!6

&ar$inter


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Aca7ados interiores......................................................................................"+

Instalaciones: ed de vacuaci'n..............................................................."3

Instalaciones: ed de Agua &orriente........................................................"5

Instalaciones: ed de 5as............................................................................"6

Instalaciones: &)imeneas 9tractores ( &onductos de 4entilaci'n....."7

Instalaciones: ed de lectricidad..............................................................2+

qui$amientos: Ascensor.............................................................................23

qui$amientos: &alefacci'n ( efrigeraci'n............................................2#

qui$amientos: Instalaciones de Protecci'n............................................2#

=i7liogra6a.....................................................................................................3+

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Plan mantenimiento de un edifcio

Introduccin

,os edifcios1 tanto en su con8unto como &ara cada uno de sus com&onentes1de9en tener un uso un mantenimiento adecuados. Por esta razn1 sus&ro&ietarios usuarios de9en conocer las caractersticas generales del edifcio las de sus di*erentes &artes.

Un edifcio en 9uen estado :a de ser seguro. Es &reciso evitar riesgos que&uedan a*ectar a sus :a9itantes. ,os edifcios a medida que enve8ecen&resentan &eligros tales como el sim&le accidente dom%stico1 el esca&e de gas1la descarga el%ctrica o el des&rendimiento de una &arte de la *ac:ada. Unedifcio en 9uen estado de conservacin elimina &eligros aumenta laseguridad.

Un edifcio 9ien conservado dura m's1 enve8ece m's dignamente &ermitedis*rutarlo m's a;os. 0l mismo tiem&o1 con un mantenimiento &eridico1 seevitan los *uertes gastos que :a9ra que e*ectuar si1 de re&ente1 *ueranecesario :acer re&araciones im&ortantes originadas &or un &eque;o &ro9lemaque se :aa ido agravando con el tiem&o.


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,as *ac:adas *orman el cerramiento del edifcio lo &rotegen de los agentesclimatolgicos del ruido e(terior. Por una &arte &ro&orcionan intimidad1 &ero ala vez &ermiten la relacin con el e(terior a trav%s de sus :uecos tales comoventanas1 &uertas 9alcones.

,a terraza o tec:os1 al igual que las *ac:adas1 &rotegen de los agentes

atmos*%ricos asla de las tem&eraturas e(tremas.

,as &aredes interiores con*orman el edifcio en di*erentes es&acios &ara&ermitir la realizacin de di*erentes actividades. imentacin Estructura del edifcio Estructura vertical ?Paredes resistentes &ilares@ Estructura del edifcio Estructura :orizontal ?*or8ados de &iso de

terraza@ Fac:adas e(teriores Paredes medianeras 1 tvCetc.@ Equi&amientos Gimnasio saln de usos m=lti&les

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Escalera de emergenciamata*uegosluces de emergencia

Normativa marco legal en la &rovincia de /uenos 0ires1&artido de General Puerredn.

Ordenan#a munici$al 2!%2 &onservaci'n ( mantenimiento defac)adas:..>-ro$7o9>Mantenimiento de edi6cio>Ordenan#a munici$al 2!%2&onservaci'n ( mantenimiento de fac)adas.$df

Esta ordenanza trata sobre la inspeccin obligatoria, conservacin ymantenimiento de las fachadas y muros medianeros de los edicios pblicos y

privados que posean una altura superior a los nueve (9) metros y tengan,adems, una antig!edad de ms de diez ("#) a$os, contados a partir de larma del %erticado &inal de 'bra o bien de su incorporacin de ocio en el%atastro unicipal*or otra parte el administrador en su carcter de representante legal delconsorcio ante las autoridades administrativas, debern presentar un informeanual sobre el estado de conservacin de las fachadas y muros medianerosincluyendo todos los elementos orientados hacia la v+a pblica

Ordenan#a %!*+ mantenimiento de ascensores:..>-ro$7o9>Mantenimiento de edi6cio>ordenan#a %!*+.$df

Esta ordenanza se basa en la construccin, instalacin, funcionamiento,mantenimiento e inspeccin de las instalaciones de transporte vertical, la cualtiene por nalidad evitar los accidentes, garantizando la seguridad de las

personas desde los siguientes puntos de vista seguridad en los accesos,seguridad de transporte y seguridad de quienes se encargan de laconservacin, y lograr que, la e-ecucin y cuidado ulterior de dichas mquinasrespondan al estado actual de la t.cnica

En 9ase a este marco legal se &rocede a realizar el &lan de mantenimiento deledifcio.

En &rimer lugar es necesario descri9ir con algunas caractersticas del mismo

0;o de construccin "++$ona clim'tica a "++m del mar>antidad de &isos $>antidad de ascensores !>oc:erasGimnasioBuinc:o

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http://c/Users/Gaston/AppData/Roaming/Microsoft/Dropbox/Mantenimiento%20de%20edificio/Ordenanza%20municipal%2012562%20Conservaci%C3%B3n%20y%20mantenimiento%20de%20fachadas.pdfhttp://c/Users/Gaston/AppData/Roaming/Microsoft/Dropbox/Mantenimiento%20de%20edificio/Ordenanza%20municipal%2012562%20Conservaci%C3%B3n%20y%20mantenimiento%20de%20fachadas.pdfhttp://c/Users/Gaston/AppData/Roaming/Microsoft/Dropbox/Mantenimiento%20de%20edificio/ordenanza%2016589.pdfhttp://c/Users/Gaston/AppData/Roaming/Microsoft/Dropbox/Mantenimiento%20de%20edificio/Ordenanza%20municipal%2012562%20Conservaci%C3%B3n%20y%20mantenimiento%20de%20fachadas.pdfhttp://c/Users/Gaston/AppData/Roaming/Microsoft/Dropbox/Mantenimiento%20de%20edificio/Ordenanza%20municipal%2012562%20Conservaci%C3%B3n%20y%20mantenimiento%20de%20fachadas.pdfhttp://c/Users/Gaston/AppData/Roaming/Microsoft/Dropbox/Mantenimiento%20de%20edificio/ordenanza%2016589.pdf


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Materiales de construccin 9ase de :ormign1 con &aredes de ladrillo cemento. En los &isos e(teriores cuenta con cemento alisado una &intura&l'stica. En cuando al interior las &aredes est'n revestidas en eso1 los &isosson de m'rmol.

0lgunas im'genes.

Aista *rontal del edifcio

Aista general del edifcio

TIPO, - MA/T/IMI/TO

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El Mantenimiento en su *orma m's sim&le consiste en conservar los 9ienes dela Peque;a Em&resa econmicamente1 teniendo en cuenta su *uncionamientoefciente. Esto im&lica una organizacin &ara su mantenimiento re&aracinde9idamente &rogramados.,os ti&os de Mantenimiento se clasifcan en Mantenimiento -utinario.

Mantenimiento >orrectivo. Mantenimiento Programado. Mantenimiento Preventivo. Mantenimiento Predictivo.

MA/T/IMI/TO 1TI/AIO4istoria

Este sistema nace en a&nH *ue desarrollado &or &rimera vez en !7$7 en laem&resa 8a&onesa DEN) del gru&o ero accidentes. >ero de*ectos. >ero *allas.Aenta8as 0l integrar a toda la organizacin en los tra9a8os de mantenimiento seconsigue un resultado fnal m's enriquecido &artici&ativo.

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El conce&to est' unido con la idea de calidad total me8ora continua.

Desventa8as )e requiere un cam9io de cultura general1 &ara que tenga %(ito este cam9io1no &uede ser introducido &or im&osicin1 requiere el convencimiento &or &artede todos los com&onentes de la organizacin a que es un 9enefcio &ara

todos. ,a inversin en *ormacin cam9ios generales en la organizacin es costosa.El &roceso de im&lementacin requiere de varios a;os.

MA/T/IMI/TO &O&TI4O4istoria

0 fnales del siglo LAIII comienzo del siglo LIH durante la revolucin industrial1con las &rimeras m'quinas se iniciaron los tra9a8os de re&aracin1 el inicio delos conce&tos de com&etitividad de costos1 &lanteo en las grandes em&resas1las &rimeras &reocu&aciones :acia las *allas o &aro que se &roducan en la&roduccin. 4acia los a;os "+ a a&arecen las &rimeras estadsticas so9retasas de *alla en motores equi&os de aviacin.

Es un mantenimiento sim&le e inevita9le1 que consiste en re&arar la avera&roducida.JDecimos mantenimiento sim&le &orque es a&lica9le a equi&os que &ermiten lainterru&cin o&erativa en cualquier momento1 sin im&ortar el tiem&o deinterru&cin sin a*ectar la seguridad del &ersonal o 9ienesK.Dentro de este ti&o de mantenimiento &odramos contem&lar dos ti&os deen*oques

Mantenimiento Paliativo o -e &am$o de Arreglo3Este se encarga de la re&osicin del *uncionamiento1 aunque no quedeeliminada la *uente que &rovoco la *alla.

Mantenimiento &urativo de e$araci'n3Este se encarga de la re&aracin &ro&iamente &ero eliminando las causas que:an &roducido la *alla.)uelen tener en stoc los re&uestos1 algunos e(isten en gran cantidad deotras quiz's de m's inuencia no :a &iezas1 &or lo tanto es caro con un altoriesgo de *alla.Mientras se &rioriza la re&aracin so9re la gestin1 no se &uede &rever1analizar1 &lanifcar1 controlar1 re9a8ar costos.

Aenta8as )i el equi&o est' &re&arado1 la intervencin en el *allo es r'&ida lare&osicin en la maora de los casos ser' con el mnimo tiem&o. No se necesita una in*raestructura e(cesiva1 un gru&o de o&erarioscom&etentes ser' sufciente1 &or lo tanto1 el costo de mano de o9ra ser'mnimoH ser' m's &rioritaria la e(&eriencia la &ericia de los o&erarios1 que laca&acidad de an'lisis o de estudio del ti&o de &ro9lema que se &roduzca. Es renta9le en equi&os que no intervienen de manera instant'nea en la&roduccin1 donde la im&lantacin de otro sistema resultara &oco econmico.

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Desventa8as )e &roducen &aradas da;os im&revisi9les en la &roduccin que a*ectan a la&lanifcacin de manera incontrolada. )e suele &roducir una 9a8a calidad en las re&araciones de9ido a la ra&idez enla intervencin1 a la &rioridad de re&oner antes que re&arar defnitivamente1&or lo que &roduce un :'9ito a tra9a8ar de*ectuosamente1 sensacin de

insatis*accin e im&otencia1 a que este ti&o de intervenciones a menudogeneran otras al ca9o del tiem&o &or mala re&aracin &or lo tanto ser' mudi*cil rom&er con esta inercia.

MA/T/IMI/TO PO5AMA-OJEs una modalidad de mantenimiento que &uede ser discuti9le1 aunque noinnecesaria. Es un &rocedimiento de cuidados &ara &osi9les &ro9a9lesemergencias que &ueden acontecer en equi&os destinados a &roduccincontinua e(igida1 con com&onentes de los cuales es de es&erar la larga vida=tilK.>omo su nom9re lo indica1 el m%todo consiste en tener un &rograma de accin&or *alla de fa9ilidad ocasional &ara un equi&o determinado en la

o&ortunidad de detencinH realizar el cam9io de un com&onente1 como &ore8em&lo el reem&lazo de un interru&tor en un sistema el%ctrico.

Aenta8a Poder realizar el m'(imo de tra9a8os de mantenimiento que es im&osi9lee*ectuar con el equi&o en marc:a &or su conictiva dis&oni9ilidad.

Desventa8a orrectivo1 &orque la intervencinse decide ante la inevita9ilidad de la *alla.

MA/T/IMI/TO P4/TI4O4istoria

Durante la segunda guerra mundial1 el mantenimiento tiene un desarrollo

im&ortante de9ido a las a&licaciones militares1 en esta evolucin elmantenimiento &reventivo consiste en la ins&eccin de los aviones antes decada vuelo en el cam9io de algunos com&onentes en *uncin del n=mero de:oras de *uncionamiento.)e &r'ctica retirando la m'quina1 equi&o o instalacin del servicio o&erativo&ara realizar ins&ecciones sustituir ?o no@ com&onentes de acuerdo a una&rogramacin &lanifcada organizada con antelacin. Para esta &r'ctica demantenimiento es mu im&ortante la in*ormacin es&ecfca que suministra los*a9ricantes en sus manuales o cat'logos1 &rinci&almente en cuanto ae(&ectativa de vida =til &ara com&onentes crticos.


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El Mantenimiento Preventivo1 tiene el m%rito de acotar la cantidad de :oras1normalmente in*ormadas &or el *a9ricante &ara la dis&oni9ilidad del equi&o &orcom&onentes que :an cum&lido su vida =til.,a &lanifcacin organizacin del Mantenimiento Preventivo inclue lasiguiente metodologa

!. Determinar los elementos mec'nicos o el%ctricos que ser'n motivo deins&eccin.". 4a9er tomado conocimiento1 &or in*ormacin de los *a9ricantes so9re laes&eranza de vida =til de los elementos del &unto anterior.2. >on la in*ormacin anterior1 determinar los tra9a8os a cum&lirH &lanifcandolas :oras O :om9re &ara las distintas 'reas u ofcinas.3. 0&arecen 'reas u ofcios con igual o similar &eriodo de actuacin1*orm'ndose con8untos de tra9a8o a e8ecutar en una misma intervencingenerando las denominadas Jrdenes de


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-e&resenta una inversin inicial en in*raestructura mano de o9ra. Eldesarrollo de &lanes de mantenimiento se de9e realizar &or t%cnicoses&ecializados. )i no se :ace un correcto an'lisis del nivel de mantenimiento &reventivo1 se&uede so9recargar el costo de mantenimiento sin me8oras sustanciales en ladis&oni9ilidad.

,os tra9a8os rutinarios cuando se &rolongan en el tiem&o &roduce *alta demotivacin en el &ersonal1 &or lo que se de9er'n crear sistemas imaginativos&ara convertir un tra9a8o re&etitivo en un tra9a8o que genere satis*accin com&romiso1 la im&licacin de los o&erarios de &reventivo es indis&ensa9le&ara el %(ito del &lan.

MA/T/IMI/TO P-I&TI4O4istoria

Durante los a;os $+ se inician t%cnicas de verifcacin mec'nica a trav%s delan'lisis de vi9raciones ruidos. ,os &rimeros equi&os analizadores en 9ase ales&ectro de vi9raciones mediante la FF< ?


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,a es&ecializacin de mano de o9ra en este ti&o de mantenimiento laa&aratologa que de9e em&learse1 &uede :acer conveniente la decisin detercerizarlo &or la &untualidad de a&licacin a determinado equi&os o m'quinasque son la e(ce&cin no la regla.

Aenta8as

,a intervencin en el equi&o o cam9io de un elemento. Nos o9liga a dominar el &roceso a tener unos datos t%cnicos1 que noscom&rometer' con un m%todo cientfco de tra9a8o riguroso o98etivo.

Desventa8as ,a im&lantacin de un sistema de este ti&o requiere una inversin inicialim&ortante1 los equi&os los analizadores de vi9raciones tienen un costoelevado. De la misma manera se de9e destinar un &ersonal a realizar la lectura&eridica de datos. )e de9e tener un &ersonal que sea ca&az de inter&retar los datos quegeneran los equi&os tomar conclusiones en 9ase a ellos1 tra9a8o que requiereun conocimiento t%cnico elevado de la a&licacin.

Por todo ello la im&lantacin de este sistema se 8ustifca en m'quina oinstalaciones donde los &aros intem&estivos ocasionan grandes &%rdidas1donde las &aradas innecesarias ocasionen grandes costos.

Niveles de mantenimiento

1 nivel: Ajustes simples previstos por el constructor en medio de rganos accesibles sin ningn

desmontaje del e!uipo" o cambio de elementos accesibles para plena seguridad#

2 nivel: Arreglos por cambio$est%ndar de elementos previstos para este &in" u operaciones

menores de mantenimiento preventivo 'rondas(#

3 nivel: )denti&icacin * diagnstico de aver+as" reparacin por cambio de componentes

&uncionales" reparaciones mec%nicas menores#

4 nivel: ,rabajos importantes de mantenimiento correctivo o preventivo#

5 nivel: ,rabajos de renovacin" de reconstruccin o reparaciones importantes con&iadas al taller

central# 'nota: Algunos autores inclu*en a!u+ el mantenimiento contratado con empresas e-ternas(

)e &rocede a analizar cada &arte del edifcio1 evaluando sus instrucciones deuso el &lan de mantenimiento a realizar.

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structura del edi6cio: &imentaci'n

IN)>INE) DE U)

Modifcacin de cargasR De9e evitarse cualquier ti&o de cam9io en el sistema de carga de lasdi*erentes &artes del edifcio. )i desea introducir modifcaciones1 o cualquiercam9io de uso dentro del edifcio es im&rescindi9le consultar a un Ingeniero>ivil.

,esionesR ,as lesiones ?grietas1 des&lomes@ en la cimentacin no son a&recia9lesdirectamente se detectan a &artir de las que a&arecen en otros elementosconstructivos ?&aredes1 tec:os1 etc.@. En estos casos :ace *alta que unIngeniero >ivil realice un in*orme so9re las lesiones detectadas1 determine su

gravedad 1 si es el caso1 la necesidad de intervencin.

R ,as alteraciones de im&ortancia e*ectuadas en los terrenos &r(imos1 comoson nuevas construcciones1 realizacin de &ozos1 t=neles1 vas1 calles o rellenosde tierras &ueden a*ectar a la cimentacin del edifcio. )i durante la realizacinde los tra9a8os se detectan lesiones1 de9er'n estudiarse 1 si es el caso1 se&odr' e(igir su re&aracin.

R ,as corrientes su9terr'neas de agua naturales las *ugas de conducciones deagua o de desagSes &ueden ser causa de alteraciones del terreno dedescalces de la cimentacin. Estos descalces &ueden &roducir un asentamientode la zona a*ectada que &uede trans*ormarse en deterioros im&ortantes en el

resto de la estructura. Por esta razn1 es &rimordial eliminar r'&idamentecualquier ti&o de :umedad &roveniente del su9suelo.

R Des&u%s de *uertes lluvias se o9servar'n las &osi9les :umedades el 9uen*uncionamiento de las &er*oraciones de drena8e desagSe.

N-M0) DE M0N


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UsoR ,as :umedades &ersistentes en los elementos estructurales tienen un e*ectone*asto so9re la conservacin de la estructura.

R )i se tienen que colgar o98etos ?cuadros1 estanteras1 mue9les o luminarias@en los elementos estructurales se de9en utilizar tarugos tornillos adecuados

&ara el material de 9ase.

ModifcacionesR ,os elementos que *orman &arte de la estructura del edifcio1 &aredes decarga incluidas1 no se &ueden alterar sin el control de un Ingeniero >ivil. Esta&rescri&cin inclue la realizacin de canaletas en las &aredes de carga laa9ertura de &asos &ara la redistri9ucin de es&acios interiores.

,esionesR Durante la vida =til del edifcio &ueden a&arecer sntomas de lesiones en laestructura o en elementos en contacto con ella. En general estos de*ectos&ueden tener car'cter grave. En estos casos es necesario que un Ingeniero

>ivil analice las lesiones detectadas1 determine su im&ortancia 1 si es el caso1decida la necesidad de una intervencin.

-elacin orientativa de sntomas de lesiones con &osi9le re&ercusin so9re laestructuraR De*ormaciones des&lomes de &aredes1 *ac:adas &ilares.R Fisuras grietas en &aredes1 *ac:adas &ilares.R 0&aricin de manc:as de (ido en elementos de :ormign armado.R Piezas de &iedra *racturadas o con grietas verticales.R Peque;os orifcios en la madera que des&renden un &olvo amarillento.R 4umedades en las zonas donde se em&otran las vigas en las &aredes.R -e9landecimiento de las f9ras de la madera.

R ,as 8untas de dilatacin1 aunque sean elementos que en muc:as ocasiones noson visi9les1 cum&len una im&ortante misin en el edifcio la de a9sor9er losmovimientos &rovocados &or los cam9ios t%rmicos que su*re la estructura evitar lesiones en otros elementos del edifcio. Es &or esta razn que un mal*uncionamiento de estos elementos &rovocar' &ro9lemas en otros &untos deledifcio 1 como medida &reventiva1 necesitan ser ins&eccionados&eridicamente &or un Ingeniero >ivil.

R ,as lesiones que se &roduzcan &or un mal *uncionamiento de las 8untasestructurales1 se ver'n ree8adas en *orma de grietas en la estructura1 loscerramientos los *or8ados.

N-M0) DE M0N


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&iedra de los &ilares.Ins&eccin del recu9rimiento de :ormign de las 9arrasde acero. )e controlar' la a&aricin de fsuras.Ins&eccin del estado de las 8untas1 a&aricin de fsuras1grietas des&lome en las &aredes de 9loques de:ormign ligero.

Ins&eccin del estado de las 8untas la a&aricin defsuras grietas en las &aredes.>ontrol del estado de las 8untas la a&aricin de fsuras grietas en las &aredes &ilares de cer'mica.>ontrol de la a&aricin de fsuras1 grietas alteracionesocasionadas &or los agentes atmos*%ricos so9re la&iedra de las &aredes.

-enovar >ada 5 a;os -enovacin de las 8untas estructurales en las zonas desellado deteriorado.

structura del edi6cio: structura )ori#ontal im$ermea7ili#aci'n de$iso ( de cu7ierta3

IN)>INE) DE U)

UsoR En general1 de9en colocarse los mue9les de gran &eso o que contienenmateriales de gran &eso1 como es el caso de armarios li9reras cerca de&ilares o &aredes de carga.

R En los *or8ados de9en colgarse los o98etos ?luminarias@ con tarugos tornillosadecuados &ara el material de 9ase.

ModifcacionesR ,a estructura tiene una resistencia limitada :a sido dimensionada &araaguantar su &ro&io &eso los &esos a;adidos de &ersonas1 mue9les electrodom%sticos. )i se cam9ia el ti&o de uso del edifcio1 &or e8em&loalmac%n1 la estructura se so9recargar' se so9re&asar'n los lmites deseguridad.

,esionesR >on el &aso del tiem&o es &osi9le que a&arezca alg=n ti&o de lesindetecta9le desde la &arte in*erior del tec:o. )i a&arece alguno de los sntomassiguientes se recomienda que realice una consulta a un Ingeniero >ivil.

-elacin orientativa de sntomas de lesiones con &osi9le re&ercusin so9re laestructuraR De*ormaciones a9om9amientos en tec:os1 9aldosas del &avimentodesenca8adas1 &uertas o ventanas que no a8ustan.R Fisuras grietas en tec:os1 suelos1 vigas dinteles de &uertas1 9alcones ventanas que no a8ustan.R Desmoronamiento en el revestimiento de :ormign.R Manc:as de (ido en elementos de :ormign.

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UsoR 0l igual que el resto del edifcio1 la cu9ierta tiene su &ro&ia estructura con unaresistencia limitada al uso &ara el cual est' dise;ada.

Modifcaciones

R )iem&re que quiera modifcar el uso de la cu9ierta ?so9re todo en cu9iertas&lanas@ de9e consultarlo a un Ingeniero >ivil.

,esionesR >on el &aso del tiem&o es &osi9le que a&arezca alg=n ti&o de lesindetecta9le desde la &arte in*erior de la cu9ierta1 aunque en muc:os casos %stano ser' visi9le. Por ello es conveniente res&etar los &lazos de revisin de losdi*erentes elementos. )i a&arece alguno de los sntomas siguientes serecomienda que realice una consulta a un Ingeniero >ivil.

-elacin orientativa de sntomas de lesiones con &osi9le re&ercusin so9re laestructura de la cu9ierta

R Manc:as de :umedad en los &isos 9a8o cu9ierta.R De*ormaciones a9om9amientos en tec:os.R Fisuras grietas en tec:os1 aleros1 vigas1 &avimentos elementos salientesde la cu9ierta.R Manc:as de (ido en elementos met'licos.R 4umedades en las zonas donde se em&otran las vigas en las &aredes.R Manc:as de (ido en elementos de :ormign.

N-M0) DE M0N


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>ontrol del estado de las 8untas la a&aricin de fsuras grietas en los ta9iquillos &alomeros las soleras.>ontrol de a&aricin de lesiones en los elementos de:ormign de la estructura de la cu9ierta.

>ada !+a;os

>ontrol de a&aricin de lesiones1 como fsuras grietas.-evisin general de los elementos &ortantes

:orizontales.>ontrol de a&aricin de lesiones en los elementos de:ormign de la estructura :orizontal.-evisin del revestimiento de &roteccin contraincendios de los &erfles de acero de la estructura:orizontal

-enovar >ada " a;os -enovacin de la &roteccin de la madera e(terior de laestructura :orizontal de la cu9ierta.?En caso de que:u9iere@

>ada 2 a;os -e&intado de la &roteccin de los elementos met'licosaccesi9les de la estructura :orizontal de la cu9ierta.

>ada !+a;os

-e&intado de la &intura resistente al o(ido de loselementos de acero de la cu9ierta con un &roductosimilar con un grosor corres&ondiente al tiem&o delmaterial.-enovacin del tratamiento de la madera de laestructura :orizontal de la cu9ierta contra los insectos :ongos.

En estas *otos se ilustran grietas o(ido en elementos met'licos de9ido a la*alta de mantenimiento.

)e o9serva o(ido en la 9ase Grietas re&aradas en el &iso (ido enlas re8as lateralesPoniendo en &eligro la estructura

8ac)adas e9teriores

IN)>INE) DE U)

,as *ac:adas se&aran la vivienda del am9iente e(terior1 &or esta razn de9encum&lir im&ortantes e(igencias de aislamiento res&ecto del *ro o el calor1 elruido1 la entrada de aire :umedad1 de resistencia1 de seguridad al ro9o1 etc.

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,a *ac:ada constitue la imagen e(terna de la casa de sus ocu&antes1con*orma la calle &or lo tanto confgura el as&ecto de nuestra ciudad. Poresta razn1 no &uede alterarse ?cerrar 9alcones con cristal1 a9rir a9erturasnuevas1 instalar toldos o rtulos no a&ro&iados@ sin tener en cuenta lasordenanzas munici&ales la a&ro9acin del >onsorcio.

En los 9alcones galeras no se de9en colocar cargas &esadas1 como8ardineras o materiales almacenados. ivil de9er' analizar los sntomasadecuadamente &ara determinar &osi9les de*ectos en el aislamiento t%rmico.

)i el aislamiento t%rmico se mo8a1 &ierde su e*ectividad. Por lo tanto de9eevitarse cualquier ti&o de :umedad que lo &ueda a*ectar.

0islamiento ac=sticoEl ruido se transmite &or el aire o a trav%s de los materiales del edifcio. Puede&rovenir de la calle o del interior de la casa.

El ruido de la calle se &uede reducir mediante ventanas con do9le vidrio odo9les ventanas. ,os ruidos de las &ersonas se &ueden reducir colocandomateriales aislantes o a9sor9entes ac=sticos en &aredes tec:os.

N-M0) DE M0Nada !+a;os

>ontrol de la a&aricin de fsuras1 grietas alteracionesocasionadas &or los agentes atmos*%ricos so9re loscerramientos de &iedra.Ins&eccin de &osi9les lesiones &or deterioro delrecu9rimiento de los &aneles de :ormign.Ins&eccin del estado de las 8untas1 a&aricin de fsuras1grietas des&lome en los cerramientos de 9loques de:ormignIns&eccin del estado de las 8untas la a&aricin defsuras grietas

,im&iar >ada $meses

,im&ieza de las &artes accesi9les &ara eliminarsuciedad1 cualquier elemento atmos*%rico que &udieraocasionar &ro9lemas en un *uturo.

>ada a;o ,im&ieza de la su&erfcie del edifcio-enovar >ada 2 a;os -e&intado de la &roteccin de los elementos met'licos

accesi9les de la estructura au(iliar.

Paredes medianeras

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IN)>INE) DE U)

,as &aredes medianeras son aqu%llas que se&aran al edifcio de los edifciosvecinos. >uando %stos no e(istan o sean m's 9a8os1 las medianeras quedar'n ala vista de9er'n estar &rotegidas como si *ueran *ac:adas.

N-M0) DE M0Nontrol del estado de las 8untas1 las f8aciones losancla8es de los ta9iques &luviales de c:a&a de acerogalvanizado.>ontrol del estado de las 8untas1 las f8aciones1 losancla8es la a&aricin de fsuras en los ta9iques

>ada !+a;os

Ins&eccin general de las medianeras vistas conaca9ados continuos.

-enovar >ada a;o -e&intado de la &intura a la cal de las medianerasvistas.

>ada 2 a;os -e&intado de la &intura &l'stica de las medianerasvistas.

>ada 5 a;os -e&intado de la &intura al silicato de las medianerasvistas.

>ada "+a;os

-enovacin del revoque de las medianeras vistas.

Aca7ados de fac)ada

IN)>INE) DE U)

,os aca9ados de la *ac:ada acostum9ran a ser uno de los &untos m's *r'gilesdel edifcio a que est'n en contacto directo con la intem&erie. Por otro lado1 loque inicialmente &uede ser slo suciedad o una degradacin de la imagenest%tica de la *ac:ada &uede convertirse en un &eligro1 a que cualquierdes&rendimiento caera directamente so9re la calle.

>on el &aso del tiem&o1 la &intura a la cal se suele decolorar o manc:ar &or losgoteos del agua de lluvia. )i se quiere re&intar1 de9e :acerse con el mismo ti&ode &intura.

,as &aredes esgrafadas ?decoracin@ de9en tratarse con muc:o cuidado &arano da;ar los morteros de cal. )i tienen lesiones se de9e acudir a un

es&ecialista estucador &ara lim&iarlos o re&ararlos.,os revestimientos de &iedra natural se ensucian con muc:a *acilidadde&endiendo de la &orosidad de la &iedra. >onsulte a un Ingeniero >ivil la&osi9ilidad de a&licar un &roducto &rotector incoloro.

,a o9ra vista &uede lim&iarse ce&ill'ndola. 0 veces1 &ueden a&arecer grandesmanc:as 9lancas de sales del mismo ladrillo que se &ueden ce&illar con unadisolucin de agua con vinagre.

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N-M0) DE M0NINE) DE U)

,as ventanas 9alcones e(teriores son elementos comunes del edifcio aunquesu uso sea maoritariamente &rivado. >ualquier modifcacin de su imagene(terior ?incluido el cam9io de &erflera@ de9er' ser a&ro9ada &or el >onsorcio.No o9stante1 la lim&ieza el mantenimiento corres&onde a los usuarios de lasviviendas.

No se a&oar'n1 so9re las ventanas 9alcones1 elementos de su8ecin deandamios1 &oleas &ara levantar cargas o mue9les1 mecanismos de lim&iezae(teriores u otros o98etos que &uedan da;arlos.

No se de9en dar gol&es *uertes a las ventanas. Por otro lado1 las ventanas&ueden conseguir una alta estanquidad al aire al ruido colocando 9urleteses&ecialmente conce9idos &ara esta fnalidad.

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,os cristales de9en lim&iarse con agua 8a9onosa1 &re*erentemente ti9ia1 &osteriormente se secar'n. No se de9en *regar con tra&os secos1 a que elcristal se raara.

El aluminio se de9e lim&iar con detergentes no alcalinos agua caliente. De9eutilizarse un tra&o suave o una es&on8a.

N-M0) DE M0N


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,as terrazas de9en mantenerse lim&ias sin :ier9as1 es&ecialmente lossumideros canale. )e de9e &rocurar1 siem&re que sea &osi9le1 no &isar lascu9iertas en &endiente. >uando se transite &or ellas :a que tener muc:ocuidado de no &roducir des&er*ectos.

,as cu9iertas en &endiente ser'n accesi9les slo &ara su conservacin. El&ersonal encargado del tra9a8o ir' &rovisto de cinturn de seguridad que sesu8etar' a dos ganc:os de servicio o a &untos f8os de la cu9ierta. Esrecomenda9le que los o&erarios lleven za&atos con suela 9landa antideslizante. No se transitar' so9re las cu9iertas si est'n mo8adas.

)i en la cu9ierta se instalan nuevas antenas1 equi&os de aire acondicionado o1en general1 a&aratos que requieran ser f8ados1 la su8ecin no &uede a*ectar ala im&ermea9ilizacin. ada " a;os >om&ro9acin de la correcta alineacin esta9ilidad delas losas otantes de la cu9ierta &lana.>om&ro9acin de la &er*ecta cu9ricin del aislamientot%rmico &or &arte de la ca&a &rotectora de grava.

1.


25/53

Ins&eccin de las &lacas de f9rocemento1 de suselementos de su8ecin del sola&e entre &lacas.

>ada 2 a;os Ins&eccin de los aca9ados de la cu9ierta &lana>ada 5 a;os Ins&eccin de los ancla8es f8aciones de los elementos

su8etos a la cu9ierta1 como antenas1 &ararraos1 etc.1re&ar'ndolos si es necesario.

,im&iar >ada !+a;os

,im&ieza de &osi9les acumulaciones de :ongos1 musgo &lantas en la cu9ierta.

-enovar >ada $meses

-evisin de las &iezas de &izarra de los clavos desu8ecin.

>ada 2 a;os )u9stitucin de las 8untas de dilatacin de la cu9ierta&lana.

>ada !+a;os

0&licacin de *ungicida a las cu9iertas.

&ar$interINE) DE U)

)i se a&recian de*ectos de *uncionamiento en las cerraduras es convenientecom&ro9ar su estado su9stituirlas si es el caso. ,a re&aracin de la cerradura1si la &uerta queda cerrada1 &uede o9ligar a rom&er la &uerta o el marco.

En el caso de las &uertas que des&u%s de un largo &erodo de *uncionamientocorrecto enca8en con difcultad1 &reviamente a ce&illar las :o8as1 se

com&ro9ar' que el de*ecto no est% motivado &or R un grado de :umedad elevado R movimientos de las divisiones interiores R un desa8uste de las 9isagras

En el caso de que la &uerta se&are am9ientes mu di*erentes es &osi9le laa&aricin de de*ormaciones im&ortantes.

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26/53

,os cristales se lim&iar'n con agua 8a9onosa1 &re*erentemente ti9ia1 sesecar'n. No de9en *regarse con tra&os secos1 a que el cristal se raara.

,os cerramientos &intados se lim&iar'n con agua ti9ia 1 si :ace *alta1 con undetergente. Des&u%s se en8uagar'n.

El acero ino(ida9le :a que lim&iarlo con detergentes no alcalinos aguacaliente. )e utilizar' un tra&o suave o una es&on8a.

El aluminio anodizado :a que lim&iarlo con detergentes no alcalinos aguacaliente. De9e utilizarse un tra&o suave o una es&on8a.

El PA> :a que lim&iarlo con detergentes no alcalinos agua caliente. De9eutilizarse un tra&o suave o una es&on8a.

N-M0) DE M0Nada a;o >om&ro9acin del sellado de los cristales con losmarcos de las &uertas.Ins&eccin de los :erra8es mecanismos de las &uertas.-e&aracin si es necesario.

>ada 5 a;os Ins&eccin del ancla8e de las 9arandas interiores.>om&ro9acin del estado de las &uertas1 su esta9ilidad los deterioros que se :aan &roducido. -e&aracin sies necesario.

>ada !+a;os

Ins&eccin del ancla8e de los marcos de las &uertas alas &aredes.

,im&iar >ada mes ,im&ieza de las &uertas interiores.,im&ieza de las 9arandillas interiores.

>ada $meses

09rillantado del latn1 acero niquelado o ino(ida9le con&roductos es&eciales

-enovar >ada $meses

Engrasado de los :erra8es de las &uertas.

>ada 5 a;os -enovacin del sellado de los cristales con los marcosde las &uertas.

>ada !+a;os

-enovacin de los aca9ados &intados1 lacados 9arnizados de las &uertas.-enovacin del tratamiento contra los insectos los

:ongos de las maderas de los marcos1 &uertas 9arandas de madera.

Aca7ados interiores

IN)>INE) DE U)

0>0/0D) DE P0-EDE) T 4)

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,os revestimientos interiores1 como todos los elementos constructivos1 tienenuna duracin limitada. )uelen estar e(&uestos al desgaste &or a9rasin1rozamiento gol&es.

)on materiales que necesitan m's mantenimiento de9en ser su9stituidos conuna cierta *recuencia. Por esta razn1 se recomienda conservar una cierta

cantidad de los materiales utilizados &ara corregir des&er*ectos en &revisinde &eque;as re*ormas.

>omo norma general1 se evitar' el contacto de elementos a9rasivos con lasu&erfcie del revestimiento. ,a lim&ieza tam9i%n de9e :acerse con &roductosno a9rasivos.

>uando se o9serven anomalas en los revestimientos no im&uta9les al uso1cons=ltelo a un 0rquitecto o t%cnico es&ecializado. ,os da;os causados &or elagua se re&arar'n inmediatamente.

0 menudo los de*ectos en los revestimientos son consecuencia de otros

de*ectos de las &aredes de so&orte1 &aredes1 ta9iques o tec:os1 que &uedentener diversos orgenes a analizados en otros a&artados. No &odemos actuarso9re el revestimiento si &reviamente no se determinan las causas del&ro9lema.

No se admitir' la su8ecin de elementos &esados en el grueso delrevestimiento1 de9en su8etarse en la &ared de so&orte o en los elementosresistentes1 siem&re con las limitaciones de carga que im&ongan las normas.

,a accin &rolongada del agua deteriora las &aredes tec:os revestidos deeso.

>uando sea necesario &intar las &aredes revocadas1 se utilizar'n &inturascom&ati9les con la cal o el cemento del so&orte.

,os estucos son revestimientos de gran resistencia1 de su&erfcie dura lisa1&or lo que resisten gol&es &ermiten lim&iezas a *ondo *recuentes.

P0AIMEN


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a9rasivos como la le8a1 los 'cidos o el amonaco de9en utilizarse con&rudencia1 a que son ca&aces de decolorar destruir muc:os de losmateriales de &avimento.

,os &roductos que incor&oran a9rillantadores no son recomenda9les a que&ueden aumentar la ad:erencia del &olvo.

,as &iezas des&rendidas o rotas :an de su9stituirse r'&idamente &ara evitarque se a*ecten las &iezas contiguas.

)e recomienda conservar una cierta cantidad de los materiales utilizados en los&avimentos &ara corregir *uturos des&er*ectos en &revisin de &eque;asre*ormas.

>uando se o9serven anomalas en los &avimentos no im&uta9les al uso1cons=ltelo a un 0rquitecto.

,os da;os causados &or el agua se re&arar'n siem&re lo m's r'&ido &osi9le. En

ocasiones los de*ectos en los &avimentos son consecuencia de otros de*ectosde los *or8ados o de las soleras de so&orte1 que &ueden tener otras causas1 aanalizadas en otros a&artados.

,os &avimentos de :ormign &ueden lim&iarse con un tra&o :=medo o con unce&illo em&a&ado de agua detergente. )e &ueden cu9rir con alg=n &roductoim&ermea9ilizante que :aga m's *'cil la lim&ieza.

,os &avimentos de m'rmol slo necesitan una lim&ieza *recuente1 se 9arrer'n *regar'n. )e utilizar'n 8a9ones neutros o detergentes lquidos. No seutilizar'n 'cido muri'tico sal*umant1 detergentes alcalinos1 como la sosac'ustica1 ni &roductos a9rasivos. )i se desean a9rillantar se &ueden utilizar

ceras lquidas es&eciales. El m'rmol se &uede &ulir de nuevo.

Puede *regar la &izarra la &iedra lisa con alg=n &roducto de lim&ieza desuelos o con sosa diluida en agua. No se de9en *regar con 8a9n.

,os m'rmoles las &iedras calizas son mu sensi9les a los 'cidos1 no se de9eutilizar 'cido clor:drico &ara su lim&ieza.

,a terraza no requiere una conservacin es&ecial1 &ero es mu sensi9le a los'cidos. ,a lim&ieza ser' *recuente1 de9e 9arrerse *regarse. )e utilizar'n

8a9ones neutros o detergentes lquidos. No se utilizar'n 'cido muri'ticosal*umant1 detergentes alcalinos como la sosa c'ustica1 ni &roductosa9rasivos. )i se desea a9rillantar se &ueden utilizar ceras a la silicona o algunode los muc:os &roductos que se encuentran en el mercado.

El mosaico :idr'ulico no requiere conservacin es&ecial1 &ero es mu sensi9lea los 'cidos. ,a lim&ieza ser' *recuente1 de9e 9arrerse *regarse. )e utilizar'n

8a9ones neutros o detergentes lquidos. No se utilizar'n 'cido muri'tico osal*umant1 detergentes alcalinos como la sosa c'ustica1 ni &roductos a9rasivos.

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29/53

)i se desea a9rillantar se &ueden utilizar ceras a la silicona o uno de losmuc:os &roductos que se encuentran en el mercado.

,as &iezas de cer'mica &orosa se manc:an con *acilidad. ,as manc:as se&ueden sacar mediante un tra&o :umedecido en vinagre :irviendo des&u%s*regarlas con agua 8a9onosa. )e &ueden 9arnizar o encerar des&u%s de

tratarlas con varias ca&as de aceite de linaza.

,as &iezas cer'micas esmaltadas slo necesitan una lim&ieza *recuente1 se9arrer'n se *regar'n. )e utilizar'n 8a9ones neutros o detergentes lquidos. Nose utilizar'n 'cidos *uertes.

)u resistencia su&erfcial es variada1 &or lo tanto :an de adecuarse a los usosesta9lecidos. ,os gol&es contundentes &ueden rom&erlas o desmoronarlas.

,os materiales cer'micos de gres e(igen un tra9a8o de mantenimiento9astante reducido1 no son atacados &or los &roductos qumicos normales.)u resistencia su&erfcial es variada1 &or lo tanto :an de adecuarse a los usos

esta9lecidos. ,os gol&es contundentes &ueden rom&erlos o desmoronarlos.

,a resistencia al rozamiento a las acciones derivadas del uso de&ende delti&o de 9arniz &rotector utilizado. Es conveniente que el 9arniz sea de la maorcalidad a que resulta di*cil caro el &ulido re9arnizado.

,os &avimentos de goma o sint%ticos se 9arrer'n se *regar'n con un tra&o&oco :=medo con una solucin suave de detergente. Estos suelos se &uedena9rillantar con una emulsin. No se de9en utilizar &roductos disolventes.El com&ortamiento *rente al uso continuado a que se ven sometidos es mudi*erente1 &or lo cual se seguir'n las recomendaciones del *a9ricante del&roducto.

Es conveniente evitar que los &avimentos de madera su*ran cam9ios 9ruscos e(tremos de tem&eratura :umedad. ,a madera :=meda es m's ataca9le &orlos :ongos los insectos1 es necesario aumentar la vigilancia en este caso.

)u dureza de&ende de la madera utilizada. ,as maderas m's 9landas&recisar'n una conservacin m's cuidada. ,os o98etos &unzantes1 como lostacones estrec:os de algunos za&atos1 son es&ecialmente da;inos. Para&roteger la su&erfcie es conveniente el uso de 9arnices de resistencia elasticidad elevadas.

,a lim&ieza se realizar' en seco1 sacando las manc:as con un tra&o:umedecido en amonaco.

,a madera colocada en es&acios interiores es mu sensi9le a la :umedad1 &orlo tanto de9e evitarse la &roduccin a9undante de va&or de agua o que sevierta agua en *orma lquida. >onviene mantener un grado de :umedadconstante1 los :umidifcadores am9ientales &ueden ser una 9uena auda.

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30/53

Estos &avimentos tienen una 8unta &erimetral &ara a9sor9er movimientos1oculta 9a8o el zcalo. Estas 8untas de9en res&etarse no &ueden ser o9struidaso rellenadas.

)i el aca9ado es encerado no se &uede *regar1 se de9e 9arrer sacarle el 9rillocon un tra&o de lana o con una enceradora el%ctrica. )i &ierde 9rillo se de9e

a;adir cera. ,a cera vie8a se eliminar' cuando tenga demasiado grueso. )e&uede utilizar un ce&illo met'lico un desengrasante es&ecial o la mismaenceradora el%ctrica con un accesorio es&ecial. )e &asar' el as&irador sevolver' a encerar.

,a lim&ieza conservacin se realizar' siguiendo las instrucciones del*a9ricante. Precisan la eliminacin *recuente del &olvo1 a ser &osi9lediariamente1 una lim&ieza con es&uma seca &eridica.

,os &avimentos &l'sticos tienen un 9uen com&ortamiento su conservacin essencilla. De9e evitarse el uso e(cesivo de agua que &ueda &enetrar &or las

8untas deteriorar la ad:erencia al so&orte. Estos materiales acumulan

electricidad est'tica1 lo cual &uede ocasionar molestas descargas. E(isten&roductos de lim&ieza que evitan esta acumulacin.

N-M0) DE M0N


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Instalaciones: ed de vacuaci'n

IN)>INE) DE U)

,a red de saneamiento se com&one 9'sicamente de elementos conductos de

desagSe de los a&aratos de las viviendas de algunos recintos del edifcio1 queconectan con la red de saneamiento vertical ?9a8antes.1 :asta la red delmunici&io u otro sistema autorizado.

0ctualmente1 en la maora de edifcios1 :a una sola red de saneamiento &araevacuar con8untamente tanto las aguas *ecales o negras como las aguas&luviales. ,a tendencia es se&arar la red de aguas &luviales &or una &arte 1&or la otra1 la red de aguas negras. )i se diversifcan las redes de losmunici&ios se &roducir'n im&ortantes a:orros en de&uracin de aguas.

En la red de saneamiento es mu im&ortante conservar la instalacin lim&ia li9re de de&sitos. )e &uede conseguir con un mantenimiento reducido 9asado

en una utilizacin adecuada en unos correctos :'9itos :igi%nicos &or &arte delos usuarios.

,a red de evacuacin de agua1 en es&ecial el inodoro1 no &uede utilizarse comovertedero de 9asuras. No se &ueden tirar &l'sticos1 algodones1 gomas1com&resas1 :o8as de a*eitar1 9astoncillos1 etc.

,as su9stancias elementos anteriores1 &or s mismos o com9inados1 &uedenta&onar e incluso destruir &or &rocedimientos *sicos o reacciones qumicas lasconducciones o sus elementos1 &roduciendo re9osamientos malolientes como*ugas1 manc:as1 etc.

De9en revisarse con *recuencia los si*ones de los canales com&ro9ar que noles *alte agua1 &ara evitar que los olores de la red salgan al e(terior.

Para desta&ar los conductos no se &ueden utilizar 'cidos o &roductos que&er8udiquen los desagSes. )e utilizar'n siem&re detergentes 9iodegrada9les&ara evitar la creacin de es&umas que &etrifquen dentro de los si*ones delos de&sitos de &aso del edifcio. ivil.

,as &osi9les *ugas se localizar'n re&arar'n lo m's r'&ido &osi9le.

Durante la vida del edifcio se evitar' dar gol&es que &uedan &rovocar roturasa las &iezas de f9rocemento.

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32/53

,a e(traccin de lodos se realizar' &eridicamente1 de acuerdo con lascaractersticas es&ecfcas de la de&uradora 9a8o su&ervisin del )ervicio

INE) DE U)

-es&onsa9ilidadesEl mantenimiento de la instalacin a &artir del medidor ?no tan slo desde lallave de &aso de la vivienda@ es a cargo de cada uno de los usuarios. El

mantenimiento de las instalaciones situadas entre la llave de &aso del edifcio los medidores corres&onde al &ro&ietario del inmue9le o al >onsorcio.

El cuarto de medidores ser' accesi9le solamente &ara el &ortero o encargado el &ersonal de la com&a;a suministradora de mantenimiento. 4a que vigilarque las re8as de ventilacin no est%n o9struidas as como el acceso al cuarto.

Precauciones)e recomienda cerrar la llave de &aso de la vivienda en caso de ausencia&rolongada. )i la ausencia :a sido mu larga de9en revisarse las 8untas antesde a9rir la llave de &aso.


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En caso de 9a8as tem&eraturas1 se de9e de8ar correr agua &or las tu9eras &araevitar que se :iele el agua en su interior.

El correcto *uncionamiento de la red de agua caliente es uno de los *actoresque inuen m's decisivamente en el a:orro de energa1 &or esta razn de9eser o98eto de una maor atencin &ara o9tener un rendimiento energ%tico

&timo.

En la revisin general de9e com&ro9arse el estado del aislamiento se;alizacin de la red de agua1 la estanquidad de las uniones 8untas1 elcorrecto *uncionamiento de las llaves de &aso v'lvulas1 verifcando la&osi9ilidad de cierre total o &arcial de la red.4a que intentar que el gru&o de &resin no tra9a8e en ning=n momento sinagua a que &uede quemarse. De *altar agua1 se &roceder' al vaciado total delde&sito de &resin al regla8e del aire &uesta a &unto. No modifque nialtere &or su cuenta las &resiones m'(imas o mnimas del &resostato de la9om9a1 en todo caso1 cons=ltelo al )ervicio


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-evisin general del gru&o de &resin.Ins&eccin de los elementos de &roteccin anticorrosivadel termo el%ctrico.

>ada " a;os Ins&eccin de los ancla8es de la red de agua vista.Ins&eccin 1 si es el caso1 cam9io de las 8untas degoma o esto&a de las llaves de &aso.

,im&iar >ada $meses

,im&ieza del quemador del &iloto de encendido delcalentador de gas.,im&ieza de la v'lvula de retencin1 la v'lvula deas&iracin los fltros del gru&o de &resin.

>ada a;o ,im&ieza del de&sito de agua &ota9le1 &revio vaciadodel mismo.

>ada !5a;os

,im&ieza de los sedimentos e incrustaciones del interiorde las conducciones.

INE) DE U)Precauciones,os tu9os de gas no :an de utilizarse como tomas de tierra de a&aratosel%ctricos ni tam&oco &ara colgar o98etos.

)e recomienda que en ausencias &rolongadas se cierre la llave de &aso generalde la instalacin de gas de la vivienda o local.


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,os tu9os e(i9les de cone(in del gas a los a&aratos no de9er'n tener unalongitud su&erior a !15+ metros de9en llevar im&reso el &erodo de suvigencia1 el cual no de9er' :a9er caducado. Es im&ortante asegurarse de queel tu9o e(i9le las cone(iones del a&arato est%n aco&ladas directamente no9ailen. De9en su8etarse los e(tremos mediante unas a9razaderas. No de9e

estar en contacto con ninguna su&erfcie caliente1 &or e8em&lo cerca del :orno.

En caso de *uga)i se detecta una *uga de gas1 de9er' cerrarse la llave de &aso general de lainstalacin del &iso o local1 ventilar el es&acio1 no encender *s*oros1 no &ulsartim9res ni conmutadores el%ctricos evitar las c:is&as.

De9er' avisarse inmediatamente a una em&resa instaladora de gas autorizadao al servicio de urgencias de la com&a;a. )o9re todo1 no se de9en a9rir ocerrar los interru&tores de luz a que &roducen c:is&as.

-es&onsa9ilidades

El mantenimiento de las instalaciones situadas entre la llave de entrada delinmue9le el medidor corres&onde al >onsorcio.

El cuarto de medidores ser' accesi9le slo &ara el &ortero o encargado1 el&ersonal de la com&a;a suministradora el de mantenimiento. 4a que vigilarque las re8as de ventilacin no est%n o9struidas1 as como el acceso al cuarto.

)i desea dar suministro a otros a&aratos de los que tiene instalados de9e&edirse &ermiso a la &ro&iedad del inmue9le o al >onsorcio. ,a instalacin denuevos a&aratos la de9e realizar una em&resa instaladora de gas autorizada.

De9en leerse atentamente las instrucciones de los a&aratos de gas1

&ro&orcionadas &or los *a9ricantes1 antes de utilizarlos &or &rimera vez.

El grado de &eligrosidad de esta instalacin es su&erior a las dem's1 razn &orla cual se e(tremar'n las medidas de seguridad.

)i no se toman &recauciones de ventilacin1 no se de8ar' nunca una estu*a deencendida en la :a9itacin mientras se est' durmiendo.

El gas natural es menos &esado que el aire 1 &or lo tanto1 en caso de *uga seconcentra en las &artes altas. )on necesarias las dos rendi8as de ventilacin enla &arte in*erior su&erior de la &ared que d% al e(terior de aquella :a9itacindonde se encuentre la instalacin &ara crear circulacin de aire 1 &or lo tanto1no se &ueden ta&ar.

N-M0) DE M0N


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Instalaciones: &)imeneas 9tractores ( &onductos de 4entilaci'n

IN)>INE) DE U)

Una 9uena ventilacin es necesaria en todos los edifcios. ,os es&aciosinteriores de las viviendas de9en ventilarse &eridicamente &ara evitar:umedades de condensacin. ,a ventilacin de9e :acerse &re*erentemente en:oras de sol1 durante "+ 2+ minutos. Es me8or ventilar los dormitorios a&rimera :ora de la ma;ana. 4a estancias que &or sus caractersticasnecesitan m's ventilacin que otras1 como es el caso de las cocinas los9a;os. Por ello1 en ocasiones la ventilacin se :ace &or medio de conductos1 en ocasiones se utilizan e(tractores &ara me8orarla.

N-M0) DE M0Nada a;o Desin*eccin desinsectacin de las c'maras conductos de 9asuras.

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E(tractor del quinc:o

Instalaciones: ed de lectricidad

IN)>INE) DE U)

,a instalacin el%ctrica de cada vivienda o de los elementos comunes deledifcio est' *ormada &or el medidor1 &or la derivacin individual1 &or el cuadrogeneral de mando &roteccin &or los circuitos de distri9ucin interior. 0 suvez1 el cuadro general de mando &roteccin est' *ormado &or un interru&torgeneral1 un interru&tor di*erencial las llaves termomagn%ticas.

El interru&tor autom'tico tiene como &rinci&al *uncin el mando la &roteccincontra las so9recargas cortocircuitos en instalaciones dom%sticas1distri9ucin terminal1 terciario e industrial.El interru&tor di*erencial ?ID@ &rotege contra las *ugas accidentales de corrientecomo1 &or e8em&lo1 las que se &roducen cuando se toca con el dedo un enc:u*eo cuando un :ilo el%ctrico toca un tu9o de agua o el armazn de la lavadora. El

interru&tor di*erencial ?ID@ es indis&ensa9le &ara evitar accidentes. )iem&reque se &roduce una *uga salta el interru&tor.

>ada circuito de distri9ucin interior tiene asignado una llave termomagneticaque salta cuando el consumo del circuito es su&erior al &revisto. Esteinterru&tor &rotege contra los cortocircuitos las so9recargas.

-es&onsa9ilidadesEl mantenimiento de la instalacin el%ctrica a &artir del medidor ? no tan slodesde el ta9lero de entrada a la vivienda@ es a cargo de cada uno de losusuarios.

El mantenimiento de la instalacin entre la ca8a general de &roteccin losmedidores corres&onde al >onsorcio. 0unque la instalacin el%ctrica su*redesgastes mu &eque;os1 di*ciles de a&reciar1 es conveniente realizarrevisiones &eridicas &ara com&ro9ar el 9uen *uncionamiento de losmecanismos el estado del ca9leado1 de las cone(iones del aislamiento. Enla revisin general de la instalacin el%ctrica :a que verifcar la canalizacinde las derivaciones individuales com&ro9ando el estado de los conductos1f8aciones1 aislamiento ta&as de registro1 verifcar la ausencia de :umedad.

El cuarto de medidores ser' accesi9le slo &ara el &ortero o encargado1 el&ersonal de la com&a;a suministradora o de mantenimiento. 4a que vigilarque las re8as de ventilacin no est%n o9struidas1 as como el acceso al cuarto.

0 continuacin se &resenta el catalogo del interru&tor autom'tico. En el mismose indican las *unciones 9'sicas las curvas de este a&arato.

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0qu se detalla la *alta de lim&ieza ?telas de ara;a@1 instalacin des&roli8a1 *altade indicaciones1 ca9les enredados1 etc.

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Precauciones,as instalaciones el%ctricas de9en usarse con &recaucin &or el &eligro quecom&ortan. Est' &ro:i9ido mani&ular los circuitos los ta9leros1 estaso&eraciones de9en ser realizadas e(clusivamente &or &ersonal es&ecialista.

4a que tener es&ecial cuidado en las instalaciones de 9a;os cocinas ?locales

:=medos@.

No se &ueden conectar a los enc:u*es a&aratos de &otencia su&erior a la&revista o varios a&aratos que1 en con8unto1 tengan una &otencia su&erior. )i sea&recia un calentamiento de los ca9les o de los enc:u*es conectados en undeterminado &unto1 de9en desconectarse. Es sntoma de que la instalacinest' so9recargada o no est' &re&arada &ara reci9ir el a&arato. ,as clavi8as delos enc:u*es de9en estar 9ien atornilladas &ara evitar que :agan c:is&as. ,asmalas cone(iones originan calentamientos que &ueden generar un incendio.

Es recomenda9le cerrar el interru&tor de control de &otencia ?I>P@ de lavivienda en caso de ausencia &rolongada. )i se de8a el *rigorfco en

*uncionamiento1 no es &osi9le desconectar el interru&tor de control de&otencia1 &ero s cerrar los &eque;os interru&tores autom'ticos de los otroscircuitos.

Peridicamente1 es recomenda9le &ulsar el 9otn de &rue9a del di*erencial?ID@1 el cual de9e desconectar toda la instalacin. )i no la desconecta1 elcuadro no o*rece &roteccin :a9r' que avisar al instalador.

Para lim&iar las l'm&aras las &lacas de los mecanismos el%ctricos :a quedesconectar la instalacin el%ctrica. De9en lim&iarse con un tra&o ligeramente:=medo con agua detergente. ,a electricidad se conectar' una vez se :aansecado las &lacas.

,as instalaciones el%ctricas son cada da m's am&lias com&le8as de9ido alincremento del uso de electrodom%sticos. 0unque la instalacin el%ctrica su*redesgastes mu &eque;os di*ciles de a&reciar1 es conveniente realizarrevisiones &eridicas &ara com&ro9ar el 9uen *uncionamiento de losmecanismos el estado del ca9leado1 de las cone(iones del aislamiento. Enla revisin general de la instalacin el%ctrica :a que verifcar la canalizacinde las derivaciones individuales com&ro9ando el estado de los conductos1f8aciones1 aislamiento ta&as de registro1 verifcar la ausencia de :umedad.

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N-M0) DE M0Nada " a;os >om&ro9acin de cone(iones de la toma de tierra medida de su resistencia.

>ada 3 a;os -evisin general de la red de tele*ona interior.-evisin general de la instalacin el%ctrica.

Desde este &unto de vista el edifcio cuenta con una *alta a9soluta demantenimiento una &%sima instalacin1 lo que ocasiona *allas con una gran*recuencia un &eligro &ara todos los &ro&ietarios.

Por este motivo se va a a9undar so9re este tema viendo las &osi9ilidades o&ciones de me8orar esta situacin.

0 continuacin se muestran im'genes de la instalacin el%ctrica de lasmaquinas el%ctricas en el estado actual.

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Este ta9lero corres&onde al sector del quinc:o e En esta imagen se o9serva lades&roli8idad &%simaIluminacin de coc:era. )e &ueden visualizar los instalacin en las ca8as de &aso.Esto se encuentra en el


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En esta imagen se visualiza la ca8a de &aso de cone(in 0qu se &uede visualizar la*alta total de mantenimiento


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0qu se &uede ver la *alta de lim&ieza1 instalacin 0qu se ve la cone(in enguirnalda1 la *alta de una ca8ades&roli8a de la cone(in el%ctrica. adecuada &ermitiendo elingreso de :umedad &olvo conEstas 9om9as est'n u9icadas en la sala de m'quinas lo que eso signifca.


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)e &uede a&reciar la &%sima instalacin1 *alta de su8ecin de las ca8as delta9lero1 cone(in en guirnalda lo que &roduce un so9recalentamiento del&rimer conductor1 *alta de ta&a en las ca8as de los ta9leros lo cual &ermiteingresar &olvo :umedad al mismo.

En este caso se de9era re&lantear &or eta&as un reacondicionamiento en la

instalacin el%ctrica.

De9ido a todas estas *allas en las instalaciones se &rocede a realizar un &lan deme8oras a realizar.

!. )e de9er' unifcar en un solo ta9lero o ga9inete ?seg=n corres&onda@toda la instalacin el%ctrica que a9arque las zonas en com=n del edifcio.Esto a9arcara comando de la automatizacin de los &ortones el%ctricos1comando de 9om9as1 iluminacin1 comando de alarma sistema deseguridad.

". )e &ro&one un ga9inete del ti&o IP 53 en caso de ser &osi9le1 con 9uenas&restaciones de :ermeticidad condiciones de seguridad a la instalacin

al &ersonal. Esto es im&ortante de9ido a que se encuentra en una saladonde est'n los tanques de agua en una zona mu cercana al mar. Porlo que es de vital im&ortancia &ara su duracin.

2. Es im&rescindi9le una 9uena identifcacin de cada &arte del ta9lero1&ara que a la :ora de *alla una &ersona certifcada a realizar el tra9a8o&ueda :acerlo sin maores inconvenientes.

3. )e &ro&one una revisin &eridica del ta9lero &ara realizar sumantenimiento.Esto a9arca

-egistro de datos del ta9lero corres&ondiente. Manio9ras de desRenergizacin &uesta a tierra.

-evisin lim&ieza del ga9inete1 ca9les1 aisladores1 interru&toreselectromagn%ticos1 termomagn%ticos dem's com&onentes queintegran el ta9lero. -evisin del sistema de tierras a&riete de cone(iones en general. Prue9as de o&eracin mec'nica de interru&tor?es@ &rinci&al?es@ derivados. Medicin de resistencia de aislamiento de interru&toreselectromagn%ticos ?meg:metro@. Medicin de resistencia de contactos ?microR:metro@ del interru&tor&rinci&al e interru&tores electromagn%ticos. -evisin fnal1 retiro de &uesta a tierra energizacin. Entrega de constancia de servicio realizado.

Por otra &arte en cuanto a las instalaciones elementos que la com&onen se&ro&one lo siguiente.

Aerifcar redise;ar &or com&leto el sistema del &ortn el%ctrico. De9idoa la gran cantidad de *allas1 se de9er' realizar un nuevo c'lculo de lageometra mec'nica del mismo. Esto consta del contra&eso?actualmente cuenta con una &iedra en su 9ande8a1 de9era ser un&eso es&ecfco calculado@ el sistema de &oleas riendas met'licas.

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am9iar los a&liques de luz e(terior rotos &or unos que sean a&tos &araestar en la intem&erie.

>ontrolar los sensores de movimiento *otovoltaicos cada 2 meses &arasu correcto *uncionamiento.

Modifcar el :orario del tem&orizador de luces seg=n la estacin del a;o. Una vez &or mes1 verifcar toda la iluminacin en caso de ser necesario

realizar los cam9ios que :agan *alta.

Ins&eccionar

>ada $meses

-egistro de datos del ta9lero corres&ondiente. -evisin lim&ieza del ga9inete1 ca9les1 aisladores1interru&tores electromagn%ticos1 termomagn%ticos dem's com&onentes que integran el ta9lero. -evisin del sistema de tierras a&riete de

cone(iones en general. Prue9as de o&eracin mec'nica de interru&tor?es@&rinci&al?es@ derivados. -evisin fnal1 retiro de &uesta a tierra energizacin. Entrega de constancia de servicio realizado.

>ada a;o Manio9ras de desRenergizacin &uesta a tierra. Medicin de resistencia de aislamiento deinterru&tores electromagn%ticos ?meg:metro@. Medicin de resistencia de contactos ?microR:metro@del interru&tor &rinci&al e interru&toreselectromagn%ticos. -evisin fnal1 retiro de &uesta a tierra energizacin.

Entrega de constancia de servicio realizado.,im&iar >ada mes ,im&ieza del ta9lero tanto en su interior como e(terior,im&ieza en los arte*actos el%ctricos

>ada $meses

,im&ieza general en sala de m'quinas donde se u9icael ga9inete general &ara evitar la acumulacin de&olvos que &udieran a*ectar en un *uturo a toda lainstalacin.

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qui$amientos: Ascensor

IN)>INE) DE U)

-es&onsa9ilidades0lguien de9e :acerse res&onsa9le del *uncionamiento de la instalacin.Normalmente es el &residente del >onsorcio o el conser8e.

El mantenimiento de la instalacin de ascensores de9e encargarse a unaem&resa es&ecializada mediante un contrato. Esta em&resa registrar' las*ec:as de visita1 el resultado de las ins&ecciones las incidencias en un ,i9rode -egistro de -evisiones1 el cual &ermanecer' en &oder del res&onsa9le de lainstalacin.

El cuarto de m'quinas ser' accesi9le solamente &ara el &ortero o encargado1 el &ersonal de mantenimiento. De9e vigilarse que las re8as de ventilacin noest%n o9struidas as como tam&oco el acceso al cuarto.

Precauciones,os ascensores no &ueden ser utilizados &or ni;os que no vaan acom&a;adosde &ersonas adultas.

El ascensor &uede so&ortar un &eso limitado un n=mero m'(imo de &ersonas?indicados en la ca9ina en el a&artado anterior@. Esta limitacin de9eres&etarse &ara evitar accidentes. ,os ascensores no se &ueden utilizar como

montacargas.

)i se o9serva cualquier anomala ?las &uertas se a9ren en medio del recorrido1el ascensor se &ara quedando desnivelado res&ecto al rellano1 :ainterru&tores que no *uncionan1 etc.@ :a9r' que &arar el servicio avisar a laem&resa de mantenimiento.

)i el ascensor se queda sin electricidad1 no se de9e intentar salir de la ca9ina.)e de9e es&erar a que se resta9lezca el suministro de electricidad o que laca9ina se remonte manualmente :asta un rellano.

N-M0) DE M0Nada 3 a;os -evisin &eridica de los ascensores seg=n la norma>ada $ a;os -evisin &eridica de los ascensores seg=n la norma

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En este caso como se trata de una em&resa terciarizada1 se &uede o9servar elmantenimiento correcto del ascensor con su res&ectivo li9ro de actas en dondese detalla cada elemento a mantener.

>uaderno de mantenimiento &eridico del ascensor Motor elevador del ascensor1 donde se

a&recia la correcta f8acin.

Placa del motor )istema de *renado

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orrecta instalacin con la&roli8idad adecuada.como de mantenimiento dise;o

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4o8a de mantenimiento del ascensor con sus res&ectivas tareas realizadas.

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qui$amientos: &alefacci'n ( efrigeraci'n

IN)>INE) DE U)

De9en leerse seguirse las instrucciones de la instalacin antes de &onerla en*uncionamiento &or &rimera vez.

El correcto mantenimiento de la instalacin es uno de los *actores que inuenm's decisivamente en el a:orro de energa1 &or esta razn :a que &restarlelas m'(imas atenciones &ara o9tener un rendimiento &timo.

N-M0) DE M0Nada a;o -evisin general de la instalacin de re*rigeracin.>ada 3 a;os -ealizacin de una &rue9a de estanquidad

*uncionamiento de la instalacin de cale*accin

En este caso se o9serva una *alta de mantenimiento del elemento que su8eta elaire acondicionado.

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(ido en la f8acin del equi&o de 0ire acondicionado1 &oniendo en &eligro eldesmoronamiento del mismo

qui$amientos: Instalaciones de Protecci'n

IN)>INE) DE U)

Estas instalaciones son de &revencin no se usan durante la vida normal deledifcio1 &ero su *alta de uso &uede *avorecer las averas1 &or tanto esnecesario seguir las instrucciones de mantenimiento &eridico correctamente.

En caso de realizar &rue9as de *uncionamiento o simulacros de emergencia1:a9r' que comunicarlo con la antelacin necesaria a los usuarios del edifcio&ara evitar situaciones de &'nico.

)eg=n el ti&o de edifcio1 es necesario dis&oner de un &lan de emergencia1 quede9e estar a&ro9ado &or las autoridades com&etentes. Es recomenda9le que

todos los usuarios del edifcio conozcan la e(istencia de los elementos de&roteccin de que se dis&one las instrucciones &ara su correcto uso.

Es conveniente concertar un contrato de mantenimiento con una em&resaes&ecializada del sector.

N-M0) DE M0Nada $meses

Aerifcacin de las 8untas1 ta&as &resin de salida enlas 9ocas de incendio.Aerifcacin de los e(tintores. )e seguir'n las normasdictadas &or el *a9ricante.

>ada a;o Ins&eccin general de todas las instalaciones de&roteccin.Aerifcacin de los elementos de la columna seca1

8untas1 ta&as1 llaves de &aso1 etc.,im&iar >ada mes ,im&ieza del alum9rado de emergencia.

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Mata*uegos con su correcto mantenimiento )istema de iluminacinde emergencia.

=i7liograf

Plan Mantenimiento de Un Edificio

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