Piñeiro Agustín Comunidades Privadas 1

7/23/2019 Piñeiro Agustín Comunidades Privadas 1

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COMUNIDADES PRIVADAS: COMPETENCIA E INNOVACIÓN PARA LA

MEJORA INSTITUCIONAL

AGUSTÍN PIÑEIRO CANDAMO

En un Estado totalitario o en un campo donde el Estado haya logrado un monopolio, aquellos que estén

insatisfechos y quieran modificar el marco institucional vigente, sólo podrán hacerlo llegando al Gobierno. En una

sociedad libre, tienen una alternativa: los individuos insatisfechos y con ideas novedosas pueden crear nuevas

instituciones que satisfagan sus necesidades. Los más diversos aspectos de la vida social están abiertos a la

eperimentación, al éito o al fracaso! la secesión es la comadrona de la innovación.

"illiam #everidge

Voluntary Action

Resumen: Este art$culo muestra la importancia de las comunidades privadas como herramienta

para me%orar los marcos institucionales a través de la elevación de la competencia e innovación. &lo largo de sus páginas se nos eplica qué son las comunidades privadas, cuáles son sus estructuras

básicas, las principales posibilidades que nos ofrecen y los diferentes modos de llegar a ellas.

Abstr!t: 'his paper sho(s the importance of private communities as a tool to improve the

institutional frame(or)s through elevation of competition and innovation. &long this pages *t+s

eplained, (hich are private communities, (hich are basic structures, the main possibilities offered

and different (ays to reach them.



ÍNDICE

P"#$n

%.Intr&'u!!$(n....................................................................................................-

).*u+ s&n ,s !&mun$''es -r$'s...............................................................

/. Vent0s 'e ,s !&mun$''es -r$'s......................................................./

1. M&'e,&s b"s$!&s 'e !&mun$''es -r$'s...............................................

2. E, !m$n& 3!$ ,s !&mun$''es -r$'s.............................................. /

4. C&n!,us$(n....................................................................................................0

5. Re6eren!$s b$b,$&#r"6$!s...........................................................................01

0



%. Intr&'u!!$(n.

El ser humano es un ser social, y como tal vive en comunidad. 2esde las tribus primitivas hasta

las ciudades contemporáneas el ser humano vive organi3ado grupalmente pues esto le permite

aumentar su bienestar de manera sustancial. 'ras los primeros a4os de vida donde la asistencia del

grupo es imprescindible, el ser humano decide continuar inserto en estructuras sociales que suponen

una enorme venta%a para elevar su calidad de vida en m5ltiples ámbitos.

El mercado y la división del traba%o constituyeron pie3as claves en la cooperación social

necesaria para que cada ve3 mayor n5mero de seres humanos de%en atrás la lucha diar$a por la

supervivencia más básica y, gracias a espectaculares aumentos de la productividad, disfruten de un

surtido de bienes y servicios que satisfacen m5ltiples necesidades otrora insatisfechas por el enorme

esfuer3o dedicado a la subsistencia. Las ciudades constituyen la base territorial donde este proceso

de profundi3ación de la división del traba%o se materiali3ó, al hacer coincidir en el mismo espacio

multitud de personas y empresas interconectadas 6Glaeser, 078 9in las sinergias positivas que se

crean de esta coneión, nunca habr$amos salido de las econom$as de subsistencia donde toda

prosperidad es inviable.

La gran eplosión de prosperidad arrancó con la evolución *ndustrial y con la etensión

gradual de la división del traba%o a ámbitos cada ve3 más globales. & medida que el ser humano

consigue incorporarse a una división del traba%o más amplificada y formada por más individuos, la

mayor especiali3ación resultante deriva en aumentos de productividad que enriquecen a los

individuos que participan de ella.

;or desgracia, no todas las comunidades consiguen el mismo éito en la me%ora del bienestar de

sus miembros! las diferencias de rique3a de unos pa$ses a otros es una clara muestra de ello. El

elemento clave que eplica la incapacidad de muchos pa$ses de elevar el bienestar de sus

ciudadanos es el marco institucional. ;ara el funcionamiento del mercado y la división del traba%o,

claves en cualquier sociedad próspera, se necesita de una serie de instituciones y un marcoregulatorio que canalice la cooperación social entre los individuos. En su nivel más elemental, sin

una clara definición y protección de los derechos de propiedad y sin una adecuada seguridad

%ur$dica y de cumplimiento de contratos, el mercado no puede funcionar adecuadamente y la

división del traba%o quedará enormemente acotada. ;ero el marco institucional, a5n asegurando

adecuadamente los pilares básicos del proceso de cooperación social del mercado, puede ser

El caso de <orea del 9ur y <orea del =orte es especialmente ilustrativo: partiendo de idénticas reglas, situacióneconómica e incluso cultura, ambas 3onas se separaron después de la 9egunda Guerra >undial y adoptaron marcos

institucionales radicalmente diferentes. 'ras varias décadas los resultados no podr$an ser más dispares: el ;*# percápita es unas /7 veces mayor en <orea del 9ur que en <orea del =orte.

-



igualmente inadecuado en satisfacer muchas otras necesidades y no responder adecuadamente a las

verdaderas preferencias de los integrantes de la comunidad.

& pesar de que no es dif$cil demostrar la importancia de adecuados marcos institucionales para el

bienestar de los ciudadanos, la dificultad radica en descubrir e implantar los cambios necesarios

para lograr que estos me%oren. La creación del marco normativo es una función monopoli3ada por

Estados que operan con escasa información y a través de un proceso pol$tico muy r$gido. La débil

competencia a la que están sometidos los marcos institucionales estatales no permite descubrir

cuáles son las reglas que podr$an elevar el nivel de vida de los ciudadanos y, a5n pudiendo ser

descubiertas, los incentivos de los gestores p5blicos para perseguir estas me%oras son débiles y el

proceso pol$tico necesario para llevarlos a cabo dificultoso.

=o eiste un marco institucional universalmente óptimo! en cada tiempo y lugar, dependiendo de

los deseos de los ciudadanos, m5ltiples y diferentes instituciones y tipos de comunidades pueden ser

valiosas con muy diferentes provisiones de infraestructuras, servicios p5blicos y regulaciones. 9e

hace necesario por tanto, insertar la creación de comunidades dentro del marco general de

eperimentación descentrali3ado que supone el libre mercado. #asado en relaciones contractuales

entre propietarios, el libre mercado proporciona a unos agentes económicos fuertemente

incentivados para crear valor la capacidad de innovar y crear normas comunitarias que sólo

perdurarán si logran ser valiosas para los ciudadanos.

Las comunidades privadas representan la me%or oportunidad para introducir cambios en las

estructuras sociales, creando 3onas eperimentales a peque4a escala con normas novedosas y

fleibles que compiten con las ya eistentes. 2e este modo se crea un valioso feedback que informa

sobre el valor de las comunidades y se permite que las comunidades valiosas prosperen y sean

copiadas, mientras las comunidades inadecuadas se readapten o desapare3can.

). *u+ s&n ,s !&mun$''es -r$'s.

Las comunidades privadas son aquellas estructuras sociales basadas en la propiedad privada yorgani3adas a través de relaciones contractuales de agentes privados, ya sean estos asociaciones,

empresas o individuos. 2icho de otro modo, estas comunidades no son p5blicas debido a que de%an

de ser gubernamentales.0

En una comunidad estatal las infraestructuras y servicios p5blicos son provistos por mecanismos

coactivos, el Estado recauda impuestos de forma obligatoria y con ellos financia todos aquellos

0 Los conceptos p5blico y privado tienen varias dimensiones diferentes 6#enn y Gaus, ?@-8, cuando hablamos de

comunidades privadas nos movemos dentro de la dimensión de agencia, es decir, si son gubernamentales o nogubernamentales, pudiendo ser p5blicas en las otras dimensiones 6acceso e interés8.



servicios que los individuos al mando del aparato estatal consideran a bien proporcionar al resto de

los ciudadanos. Los ciudadanos que conforman una comunidad p5blica %amás han suscrito un

contrato con los pol$ticos para cederles tama4a potestad sobre las que debieran ser sus propiedades.

En contraste, en una comunidad privada las imposiciones estatales son substitu$das por

relaciones contractuales voluntarias que te%en el marco institucional de la comunidad y también

aseguran la provisión de aquellas infraestructuras y bienes colectivos que los residentes demandan.

Evidentemente, una comunidad plenamente privada no siempre será posible, pues en la medida

que los Estados eisten, cualquier comunidad se verá en mayor o menor grado influ$da por sus

actuaciones. =os encontraremos com5nmente comunidades a las que llamaremos privadas a pesar

de estar sometidas a regulaciones gubenamentales o en las que algunos de sus servicios son

provistos por el Estado.- & pesar de estas intereferencias gubernamentales que nos ale%an del

modelo puro, en la medida en que estas comunidades son mayoritariamente contractuales y la

coacción estatal se haya minimi3ada, el concepto de comunidades privadas es un término adecuado

para acercarnos a su comprensión y análisis.

/.Vent0s 'e ,s !&mun$''es -r$'s.

Las comunidades privadas nos ofrecen una serie de posibilidades y de venta%as potenciales que

no aparecen en la provisión p5blica de comunidades. La fleibilidad que ofrecen unido al cambio en

la estructura de incentivos de sus gestores elevan la eficiencia dinámica al crear un entornocompetitivo de eperimentación descentrali3ada. Aeamos un poco más en detalle estas venta%as:

/.% Ree,!$(n 'e -re6eren!$s.1

El sector p5blico tiene enormes dificultades para poder enfocar su actuación a la satisfacción de

los ciudadanos. El proceso pol$tico es un claro e%emplo de un problema de agencia /: la información

de los electores sobre las distintas opciones disponibles es muy limitada,1 y los pol$ticos desconocen

y tienen pocos incentivos para satisfacer la multiplicidad e intensidad de las preferencias de la

ciudadan$a.

- Bn buen e%emplo de esto son las common-interest development 6<*2s8 en Estados Bnidos. 9e amplifica a nivel local, cuando la escala de las comunidades es peque4a se facilita la mobilidad./ Chon 2onahue 6??,1-8 eplica sintéticamente el problema de agencia: DBn principal le encarga a un agente que

act5e en su nombre. En general, los intereses del agente no coinciden plenamente con los del principal! este 5ltimono tiene un control total sobre el primero! el agente posee sólo información parcial sobre los intereses del principaly, a la inversa, este tiene también sólo información parcial respecto del comportamiento de aquél. La relación deagencia consiste en la confian3a de un principal en un agente que tiene un programa de actividades propio. El

problema de la agencia radica, en todas las relaciones de este tipo eceptuando las más simples, en asegurar que el principal sea servido fielmente y que el agente sea equitativamente compensado.D

1 <omo eplican los teóricos de la Public Choice, los incentivos para informarse sobre las opciones disponibles en un proceso electoral son muy débiles debido a la poca trascendencia de un voto marginal.

/



<harles 'ibout 6?/18 eplica que, ba%o ciertas circunstancias, eiste un mecanismo de

revelación de las preferencias de los ciudadanos respecto a los bienes p5blicos que se prestan en el

ámbito local: en la medida en que los ciudadanos pueden elegir voluntariamente la %urisdicción

donde desean vivir, manifiestan sus preferencias votando con los piesF e indicando a los gestores

p5blicos qué output p5blico se a%usta más a sus deseos.

El modelo de 'ibout tiene una seria limitación puesto que, una ve3 una persona está instalada en

un lugar, los costes de transacción de un nuevo cambio se elevan enormemente dificultando la

mobilidad. En un conteto de municipios tradicionales se une a este problema la poca

descentrali3ación y capacidad de diferenciación local que impide una verdadera competencia entre

las distintas %urisdicciones, limitando asi seriamente cualquier proceso de revelación de

preferencias.

Las comunidades privadas, al ser mucho más fleibles que los gobiernos tradicionales pueden

diferenciarse mucho más y facilitan la competencia entre comunidades. &demás, las comunidades

privadas posiblemente tendrán una escala mucho más peque4a que los Estados, siendo comunmente

su escala máima la de una gran ciudad, de este modo, reducen los costes de transacción de la

mobilidad. ;or ello, constituyen un me%or funcionamiento del proceso de voto con los piesF que el

modelo 'ibout considera la herramienta fundamental para revelar las preferencias de los

ciudadanos.

/.) Me0&r 'e ser$!$&s7 $n6restru!turs 8 mr!&s $nst$tu!$&n,es.

Las comunidades privadas no sólo permiten descubrir el tipo de comunidades más valiosas, sino

que permiten que las comunidades más eitosas prosperen y sean copiadas, mientras las

comunidades menos valiosas se reducen y tienden a desaparecer o a readaptarse. & través de este

proceso caracter$stico del mercado, el bienestar de los ciudadanos aumentará gracias a la vida en

comunidades con me%ores infraestructuras, servicios p5blicos y marcos institucionales. <omo

eplica Cuan amón allo:

2ado que las distintas ciudades privadas ser$an autónomas entre s$, cada una de ellas podr$a

establecer normativas diferentes que permitir$an a cada individuo mudarse a aquel municipio con un

marco %ur$dico más acorde con sus valores y preferencias: la competencia entre ciudades

minimi3ar$a los costes de los servicios y maimi3ar$a su calidad.F 6allo, 07, @@8

Este proceso es posible gracias al cambio en la estructura de incentivos que introduce el

propietario en contraposición a los incentivos de los gestores p5blicos, a la inserción de las

comunidades dentro del mercado, donde contamos con información de precios, beneficios y

1



pérdidas, y a la mayor competencia provocada por m5ltiples comunidades peque4as y diferenciadas

deseosas de atraer residentes.

/./ Desrr&,,& e!&n(m$!&.

& pesar de que en los 5ltimos siglos la reducción de la pobre3a ha sido espectacular, esta se ha

circunscrito principalmente a los pa$ses occidentales y asiáticos, millones de personas siguen

estancados en la pobre3a y no consiguen iniciar la senda de la prosperidad y el crecimiento

económico.

La ra3ón principal que eplica las diferencias de rique3a entre los pa$ses prósperos y el 'ercer

>undo es el marco institucional. Los pa$ses prósperos tienen marcos institucionales que definen

adecuadamente los derechos de propiedad, crean entornos %ur$dicamente estables donde contratos e

inversiones go3an de elevada seguridad, y derivado de ello, acumulan valioso capital que les hace

mucho más productivos y ricos. Los pa$ses subdesarrollados tienen al contrario marcos

institucionales hostiles que no logran estas condiciones básicas para la prosperidad, además,

millones de ciudadanos en esos pa$ses son incapaces de acceder al marco institucional formal por

los enormes costes que ello implica.

La emigración másiva de los pa$ses pobres hacia los pa$ses ricos no es sino el movimiento de

ciudadanos buscando marcos institucionales me%ores y sociedades más capitali3adas. nicamente

refleionar sobre los enormes riesgos y costes que conllevan los procesos migratorios nos muestracuán importante es el marco institucional para el desarrollo personal. *ncluso partiendo de cero y

frecuentemente en situación de ilegalidad, los emigrantes creen que tendrán más posibilidades de

prosperar en sus nuevos pa$ses.

Las comunidades privadas permiten la creación de comunidades con nuevas normas, ofreciendo

la oportunidad a ciudadanos pobres de moverse desde sus instituciones inadecuadas e incorporarse

voluntariamente y con mucha mayor facilidad a marcos institucionales más adecuados donde

puedan enriquecerse. /.1 A'-tb$,$''.

'odos los ciudadanos tienen una particular visión de cómo deber$a ser el mundo, muchas de estas

visiones son contrapuestas e imposibles de conciliar. 9i la creación de comunidades está sometida al

monopolio estatal unos grupos impondrán sobre otros sus visiones particulares.

Las comunidades privadas permiten la eperimentación en su creación, proporcionan la

posibilidad de convivencia de un universo mucho más amplio de comunidades con caracter$sticas

H



diferentes adaptables a las preferencias de los ciudadanos. <ualquier individuo o grupo insatisfecho

con el marco institucional vigente deber$a tener la posibilidad de eperimentar con el marco

institucional que ellos consideren adecuado Bna ve3 adquirida la propiedad de la tierra las

diferentes cosmovisiones podrán ser aplicadas, e innovadoras y creativas comunidades serán

evaluadas por todos los ciudadanos que elegirán en cuáles desean vivir. 9e trata de la sustitución dela imposición de las mayor$as sobre las minor$as, por la convivencia pac$fica entre diversas

comunidades.

/.2 V&,untr$e''.

La creación de las estructuras pol$ticas actuales no han surgido de acuerdos ni contratos

voluntarios, muy al contrario, frecuentemente surgen de procesos de conquista y

superestratificación 6'illy, 07718. Los estados se han elevado por encima de comunidades ya

establecidas, sometiéndolas a su estructura y organi3ación, y se han epandido hasta monopoli3ar la

gran mayor$a del territorio mundial. Las opciones para los ciudadanos han quedado enormemente

acotadas, han sido epropiados de su capacidad para modificar los marcos institucionales que

legitimamente debieran permanecer ba%o su control, y se han minimi3ado sus oportunidades de

mobilidad para escapar de la estructura estatal. La tierra está monopoli3ada por estructuras estatales,

la 5nica elección posible es a cual de ellas someterse.

Las comunidades privadas rompen con esta eigua capacidad de elección y con ese origen

impuesto. Ifrecen la posibilidad a individuos insatisfechos de adquirir la base territorial de una

comunidad y proveerlo del marco institucional que ellos deseen, además, si se crean m5ltiples y

peque4as %urisdicciones diferenciadas, los costes de moverse entre ellas se reducen de forma

considerable. &l contrario de los estados, que fueron superpuestos sobre comunidades e individuos

ya establecidos, las comunidades privadas son creadas desde aba%o mediante una red de acuerdos

aceptados voluntariamente por las partes y recogidos epl$citamente en un contrato.

En definitiva, las comunidades privadas ofrecen la posibilidad de crear comunidades voluntarias

estructuradas gracias a acuerdos libremente aceptados por los individuos, evitando la imposición

del marco institucional estatal.

/.4 Re'u!!$(n 'e !&stes 'e trns!!$(n 'e, !mb$&.

En un conteto de territorios monopoli3ados por el estado, si un individuo está insatisfecho con

el marco institucional vigente tiene las siguientes opciones:

–<rear un partido pol$tico que proponga a los ciudadanos un marco institucional alternativo y

obtener la gran mayor$a de votos de los compatriotas para tener control o influencia sobre los

@



órganos de gobierno. 9i logra este control, tener capacidad efectiva para modificar el marco

institucional a través del numeroso entramado de regulaciones eistentes soportando la potencial

oposición de grupos de presión organi3ados disconformes con la reforma.

–9i eiste un partido pol$tico que proponga el marco institucional deseado, votarlo en el periodo

de elecciones y esperar que la gran mayor$a de la población lo vote también. 9i esto ocurre, esperar

que el partido pol$tico cumpla con lo establecido en su programa, resistiendo posibles beneficios

derivados de no cumplirlo, las numerosas regulaciones que puedan dificultarlo y los grupos de

presión interesados en detener el cambio.

–&bandonar el pa$s en el que reside y emigrar hacia un pa$s con un marco institucional con el que

esté conforme.

2ado que los pa$ses son enormes, no demasiados numerosos, muy similares, con un cierto gradode inseguridad %ur$dica, y cuentan frecuentemente con barreras de entrada y de salida, se

incrementan enormemente los costes de transacción de moverse hacia otro marco institucional.

<ambiarlo desde dentro es también enormemente costoso, para tener influencia en el proceso

pol$tico es necesario un n5mero de votantes a la misma formación que sólo enormes grupos

6basados en consensos muy generalesH8 pueden lograr.

Las comunidades privadas reducen de forma drástica los costes de transacción de moverte entre

marcos institucionales, las comunidades ser$an más peque4as, con propuestas muy diferentes, conmenores barreras de entrada y con la seguridad %ur$dica que proporciona el contrato. 9i estás

disconforme con el marco institucional dentro del que vives puedes elegir entre las numerosas

opciones disponibles, o inclusive, promover cooperativamente la compra de un terreno para crear

una comunidad privada autónoma con nuevas normas.

& este respecto resultan muy interesantes las posibilidades ofrecidas por internet. <rear una (eb

donde mostrar la comunidad que se desea crear y buscar a través de ella inversionistas, residentes,

donantes e ideas para me%orarla resulta una forma poco costosa de lan3ar proyectos de este tipo.>ecanismos de captar financiación disruptivos y novedosos como puede ser el crowdfounding

proporcionan también nuevas herramientas para este tipo de proyectos.

/.5 E6$!$en!$ '$n"m$!.

Las posibilidades y venta%as que ofrecen las comunidades privadas vienen dadas en gran medida

por la inserción de la provisión de comunidades en el proceso de eperimentación descentrali3ado

H 2e ello deriva la eistencia de los partidos catch-all , partidos que intentan atraer votantes de diferentes ideolog$asen contraposición a aquellos que tienen una ideolog$a muy definida.

?



que llamamos mercado. 9in embargo, para hacer esta afirmación no recurrimos a teor$as

económicas que basan su comprensión del mercado en el modelo de competencia perfecta y la

eficiencia paretiana! creemos, que la concepción del mercado como un proceso, caracter$stica de la

escuela austr$aca de econom$a, se a%usta mucho me%or a su funcionamiento real.

El mercado debe defenderse no por ser eficiente, en términos paretianos, sino porque es un proceso de

descubrimiento, creatividad y coordinación que %amás está en equilibrio J...KF 6uerta de 9oto, 070, /@8.

En contraposición al concepto estático de eficiencia, preocupado tan sólo de gestionar unos

recursos dados, cobra especial relevancia la eficiencia dinámica entendida como la capacidad de

crear nuevos recursos y que se encuentra intimamente ligada a la función empresarial. 9iguiendo a

uerta de 9oto podemos afirmar que:

En un sentido dinámico, puede afirmarse que por e%emplo, un ser humano, una empresa, una institución o todo

un sistema económico, serán tanto más eficientes cuanto más y me%or impulsen la creatividad y la coordinación

empresarial.F 6uerta de 9oto, 077, 08.

=uestra visión es que las comunidades privadas elevan la eficiencia dinámica en relación a la

provisión de comunidades, permitiendo descubrir cuáles son las más valiosas, creando nuevas

formas comunitarias y permitiendo que, con el transcurso del tiempo y gracias a un proceso

coordinador y creativo, la calidad de las comunidades se eleve aumentando el bienestar de sus

residentes.

La posición del promotor inmobiliario o mánager es clave en la elevación de la eficiencia

dinámica de las comunidades, pues su acción es claramente empresarial y por tanto creativa y

coordinadora. 9e haya inmerso plenamente en el proceso de cooperación y división del traba%o

inherentes al mercado y cuenta con la indispensable información de precios, beneficios y pérdidas.

9us incentivos impulsan su actuación hacia la satisfacción de los residentes y hacia la creación de

comunidades de gran valor! si no lo hace, las recurrentes pérdidas y una probable quiebra

provocarán su epulsión del mercado y su reempla3o por una alternativa me%or.

En definitiva, las comunidades privadas al permitir a promotores inmobiliarios, compradores y

en general, a todo agente económico relacionado con la comunidad actuar empresarialmente, elevan

la eficiencia dinámica y por tanto la coordinación y creatividad en la provisión de comunidades.

7



1. M&'e,&s b"s$!&s 'e !&mun$''es -r$'s.

Eplicamos con anterioridad que las comunidades privadas están caracteri3adas por estar basadas

en relaciones contractuales entre propietarios! se hace necesario profundi3ar en cómo podr$an

materiali3arse estas relaciones teniendo en cuenta la necesidad de dotar a una comunidad de una

serie de infraestructuras, servicios p5blicos básicos e, incluso más importante, de un adecuado

con%unto de normas e instituciones que canalicen las relaciones de sus residentes.

Bna comunidad está caracteri3ada por la eistencia de 3onas individuales contiguas y 3onas

comunes, esto provoca la aparición de dos tipos de problemas que deben ser resueltos para una

adecuada convivencia 6allo, 078:

–Eternalidades: las acciones de unos individuos pueden afectar a otros: escuchar m5sica de

madrugada causa molestias a los residentes de las viviendas contiguas 6eternalidad negativa8.

–#ienes p5blicos: bienes que, por su dificultad para eclu$r a los que no pagan y por la no

rivalidad en su consumo, presentan una mayor dificultad para ser provistos por el mercado. <omo

es dificultoso eclu$r a los que no pagan del disfrute del alumbrado, algunos individuos pueden no

pagar a sabiendas que una ve3 se instale el alumbrado disfrutarán de él igualmente. 2erivado de la

incapacidad de las empresas de evitar el consumo a los free riders esta pierde incentivos para

proveer dicho bien. En definitiva, los free riders provocan que toda la comunidad se quede sin

alumbrado.

El estado ha sido tradicionalmente la herramienta mediante la cual se han resuelto estos

problemas, ha monopoli3ado la provisión de bienes p5blicos y ha creado la regulación que canali3a

la convivencia. 9in embargo, como ya hemos eplicado, el estado carece de la información

necesaria y de los incentivos adecuados para hacer estas funciones de forma dinámicamente

eficiente! a pesar de ello, se ha cre$do que el monopolio estatal era la 5nica forma de resolver estas

cuestiones relativas a la coordinación social. =osotros sostenemos, sin embargo, que las

comunidades privadas resuelven dichos problemas de forma dinámicamente más eficiente.

*dentificamos dos modelos principales de gestión y de propiedad de comunidades privadas:

eiste la posibilidad de que una comunidad se encuentre subdividida en diferentes parcelas y que

cada una de ellas sea propiedad de diferentes individuos! y por otro lado eiste la posibilidad

opuesta, que la comunidad se mantenga sin dividir ba%o la propiedad con%unta de un individuo o

empresa. En la primera opción una comunidad tendr$a m5ltiples propietarios, siendo en la mayor$a

de los casos los propios residentes! mientras que en el segundo supuesto, la propiedad se mantendr$a



unificada y los residentes no ser$an propietarios, sino que vivir$an en situación de alquiler. En

ambos modelos, como veremos a continuación, el problema de las eternalidades y de los bienes

p5blicos serán resueltos.

1.% C&mun$'' !&ntr!tu,.

*maginemos que un individuo posee una gran etensión de tierra y quiere proceder a venderla.

;ara ello, podr$a subdividirla y vender las diferentes parcelas resultantes a diferentes compradores

individuales! estos se encontrar$an sin embargo con un terreno en una 3ona carente de

infraestructuras, de servicios p5blicos básicos, y de un marco institucional que estructure las

relaciones entre los diversos propietarios. La ineistencia de un marco institucional que canalice y

facilite los acuerdos entre los diferentes propietarios dificulta enormemente las negociaciones

necesarias para que la comunidad pueda lograr los servicios e infraestructuras tan necesarios para

elevar el nivel de vida y bienestar de sus residentes. 'odas estas carencias y dificultades provocarán

ba%os precios de compra, reduciendo los beneficios obtenidos por parte del terrateniente.

El terrateniente puede, sin embargo, crear un marco institucional adherido a la venta de la

parcela, hacer el dise4o urban$stico, as$ como dotar de infraestructuras básicas y servicios p5blicos a

la comunidad! todas estas me%oras aumentarán el valor del terreno posibilitando obtener mayores

beneficios 6#oudreau y olcombe, 07708.@

Las comunidades contractuales son, en definitiva, territorios regidos por un estatuto queconforma el marco institucional dentro del cual act5an sus residentes. La firma del contrato de

compra o arrendamiento en la comunidad lleva consigo la aceptación epl$cita de esas normas,

derivado de las cuales, se conforma un sistema de toma de decisiones sobre los asuntos colectivos

tales como servicios comunes, infraestructuras de la comunidad o inclusive el propio marco

institucional.

Las comunidades contractuales suelen tomar las decisiones de los asuntos colectivos de la

comunidad a través de una asamblea de representantes elegida de entre los propietarios y encargadade aplicar el marco institucional vigente. La asamblea de propietarios recauda tasas, aceptadas

voluntariamente con la firma del contrato, que serán las que financien los bienes colectivos.

Aemos por tanto como a través de la institución de la copropiedad, es decir la propiedad privada

comunal, se internali3an las eternalidades y se resuelve la provisión de bienes p5blicos.

@ #oudreau, 2onald C. y olcombe, andall G. 607708. Contractual governments in theory and practice en #eito

2avid, Gordon ;eter y 'abarro) &leander 6comp8. 'he voluntary city: choice, community, and civil society. Bnited9tates of &merica: 'he Bniversity of >ichigan ;ress.

0



1.) C&mun$'' em-resr$,.

&l comen3ar el análisis de la comunidad contractual part$amos de un propietario inicial de una

gran etensión de tierra que quer$a subdividirla y venderla! con el fin de aumentar el valor de la

tierra, dotaba al terreno de unos bienes enormemente valorados por los potenciales compradores y

futuros residentes de la comunidad: infraestructuras, servicios p5blicos y un marco institucional.

;or el contrario, en la comunidad empresarial el propietario inicial no quiere traspasar la

propiedad de su terreno, por ello, para obtener rentas, alquila las diferentes parcelas a m5ltiples

individuos. ;asamos de este modo de la subdivisión de la propiedad de una comunidad a la gestión

ba%o un 5nico propietario de los diferentes arrendamientos 6land lease).

9i el propietario inicial alquila su propiedad sin dotarla de ning5n servicio, las rentas obtenidas

por su alquiler ser$an muy ba%as. #asta imaginar un terreno en alquiler en una 3ona sin acceso a

agua, electricidad o alcantarillado, sin carreteras asfaltadas, o donde no haya escuelas cercanas ni

centros de salud! los potenciales compradores tendr$an muy poco interés por vivir en una 3ona con

tantas carencias, sólo habr$a posibilidades de alquilar dichas parcelas ofertándolas a un alquiler

muy ba%o. 2erivado de ello, el propietario inicial tiene enormes incentivos para dotar de

infraestructuras y servicios p5blicos a la comunidad, hacer un dise4o urban$stico atractivo y elevar

de este modo las rentas obtenidas.

Esta estructura de gestión de la propiedad a través del land lease es muy similar a la que nos podemos encontrar en un hotel: un hotel tiene una serie de 3onas individuales en alquiler 6las

habitaciones8, pero tiene también una serie de 3onas comunes, infraestructuras y servicios p5blicos

gestionados por el propietario del hotel. El marco institucional que estructura la vida en el hotel está

formado por el contrato a través del cual el due4o del hotel se compromete a proveer una serie de

servicios y mantener unas condiciones en el hotel, y a través del cual, también el hospedado se

compromete al pago de unas rentas determinadas y al cumplimiento de una serie de normas.

Las comunidades contractuales suelen financiar sus gastos a través de tasas establecidas por laasamblea de propietarios, del mismo modo que el gobierno estatal tradicional establece unos

impuestos para obtener sus ingresos. Las comunidades empresariales, sin embargo, tienen un

sistema radicalmente distinto al anteriormente citado: la elevación del valor de la propiedad, y por

tanto de las rentas recibidas por su alquiler, financia automaticamente los servicios prestados y las

infraestructuras. *maginemos que un hotel construye una piscina, si esta piscina es valorada por los

potenciales inquilinos el precio del alquiler de habitaciones se elevará y la piscina podrá ser

financiada sin recurrir a ning5n tipo de tasa o impuesto.

-



2e este modo, a través de la propiedad privada individual de toda la comunidad, se internali3an

las eternalidades y se proveen todos los bienes p5blicos.

1./ D&s m&'e,&s $'e,es en6rent'&s.

emos identificado dos grandes modelos de comunidades privadas, en el primero el terreno se

subdivid$a en diferentes parcelas con propietarios individuales y en el segundo la propiedad de la

tierra se manten$a cohesionada ba%o un 5nico titular. Estos dos modelos presentan todas las venta%as

ofrecidas por las comunidades privadas que apuntábamos con anterioridad, sin embargo, derivado

de sus diferentes caracter$sticas cada una de ellas presenta una serie de fortale3as y debilidades.

En cuanto a las fortale3as, la comunidad empresarial es muy fleible, evita el conflicto en la

toma de decisiones y aumenta las posibilidades de que la comunidad sea gestionada

empresarialmente como un bien de capital. La comunidad contractual dota de mayor capacidad de

control a los residentes sobre la comunidad y canali3a sus conflictos a través de procesos

preestablecidos, reduciendo de este modo los costes de transacción de las negociaciones entre

propietarios.

En cuanto a las debilidades, las comunidades contractuales al subdividir la propiedad crean

intereses diversos dentro de la comunidad, estos pueden ser conflictivos entre ellos, de ah$ el

enorme valor que tiene la creación de un marco normativo previo a la subdivisión que canalice la

resolución de dichos conflictos. ;or otro lado, las comunidades empresariales, en un conteto pococompetitivo?, podr$an perder incentivos para la me%ora al reducir el riesgo del propietario de la

comunidad de perder los residentes ya establecidos.

&nte estas diferencias entre ambos modelos surge la pregunta de cuál es superior y en

consecuencia, cuál deber$a ser implementado. <iertamente esta cuestión no carece de interés y toda

investigación referida a ello permitirá a los promotores del futuro tomar sus decisiones dotados de

unas herramientas teóricas más potentes para crear comunidades más eistosas y reducir el riesgo

inherente a la acción humana. 9in embargo, dado que el éito y el fracaso de una comunidaddependerá de las cambiantes necesidades y preferencias de los individuos, será el mercado en

5ltima instancia quien dictará sentencia sobre qué modelo debe preponderar.

;uede suceder que ambos modelos puedan coeistir, como de hecho ya está sucediendo,

sirviendo a diferentes tipos de consumidores. Las comunidades contractuales están epandiéndose

enormemente en Estados Bnidos para la provisión de comunidades locales hasta el punto de que ya

el 07M de la población estadounidense vive en ellas! las comunidades empresariales sin embargo,

? 9i los individuos no son capaces de superar los altos costes de transacción del cambio de residencia, la competenciase ver$a mermada.



aunque no han cua%ado para la provisión de 3onas residenciales a largo pla3o, si lo han hecho para

la provisión de residencias a corto pla3o 6hoteles, campings, parques de caravanas8 y para la

provisión de comunidades de empresas 6centros comerciales, pol$gonos industriales8.

En definitiva, aunque en este estudio hemos identificado dos modelos ideales de gestión y

propiedad de comunidades privadas, debemos ser conscientes que las posibilidades son m5ltiples y

que debemos permanecer abiertos hacia todas las posibles innovaciones e ideas disruptivas que

puedan surgir al respecto. ;or ello, la inserción de las comunidades privadas en el proceso de

eperimentación descentrali3ado que supone el libre mercado es tan necesario: las nuevas

comunidades deben tener la oportunidad de ser probadas, si son poco valiosas tenderán a

desaparecer por incurrir en pérdidas, mientras que las más valiosas tenderán a ser copiadas y a

epandirse por ser fuente de beneficios. & través de este proceso empresarial de prueba y error, con

la información de los precios y la br5%ula que nos dirige a los beneficios, las comunidades delfuturo serán más valiosas para sus residentes y elevarán consecuentemente su bienestar y calidad de

vida.

2. E, !m$n& 3!$ ,s !&mun$''es -r$'s.

2ado que creemos firmemente que la competencia dinámica entre comunidades privadas puede

constitu$r un marco de eperimentación que eleve el bienestar de los ciudadanos, es preciso

clarificar a través de qué procesos podemos crearlas o transitar hacia ellas. 'eniendo en cuenta que

la gran mayor$a del territorio de nuestro planeta se haya monopoli3ado por estados y que eisten en

la actualidad m5ltiples comunidades con capacidad para millones de personas, identificamos tres

categorias de proyectos para la creación de comunidades privadas.

2.%Cre!$(n 'e !&mun$''es -r$'s 6uer 'e, ,!n!e estt,.

& pesar de los Estados han monopoli3ado la gran mayor$a del territorio, siguen eistiendo 3onas

fuera del ámbito estatal que permitir$an la creación de nuevas comunidades privadas. El espacio

eterior o alta mar son 3onas no estatales que conforme la tecnolog$a evolucione y ofre3ca la posibilidad de establecerse en ellas ofrecen posibilidades a este respecto.

9 Seste'$n#.

En 077@ se creó he !easteading "nstitute, una organi3ación sin ánimo de lucro con el ob%etivo

de crear ciudades flotantes que ofre3can la posibilidad de probar nuevas ideas de gobierno. 9eg5n

sus propias estimaciones, la primera ciudad flotante podr$a estar en marcha para el a4o 0707.

Las ciudades flotantes permitir$an crear ciudades privadas a%enas al ámbito de influencia estatal

/



si son establecidas en alta mar. 2entro de ellas, podrán ser probados marcos institucionales

disruptivos a peque4a escala permitiendo la eperimentación institucional. Las innovaciones

eitosas creadas en este marco podrán ser eportadas y copiadas en pa$ses de todo el mundo

me%orando as$ el bienestar de sus poblaciones.

En aguas internacionales la capacidad de crear ciudades flotantes verdaderamente autónomas

respecto a los Estados se amplifican, sin embargo, dado los altos costes que implica establecerse en

alta mar, el proyecto del !easteading "nstitute está en proceso de negociación con varios estados

para instalar su primera ciudad flotante en aguas territoriales de alg5n pa$s. &l estar integrada en

aguas territoriales las barreras de entrada a la ciudad se reducen y los costes estructurales también.

ay que tener en cuenta que el reto de dise4ar una ciudad flotante es enorme, la innovación y la

tecnolog$a necesaria para la estructura, as$ como lograr obtener recursos de manera sostenible

plantea muchas cuestiones que deberán ser resueltas. &demás, hay que ser conscientes de que

muchos ciudadanos pueden no considerar atractiva una vida en alta mar. & este respecto, las

investigaciones y estudios reali3ados en el seno de esta organi3ación constituyen una fuente muy

valiosa que aportan muchas de las claves para su resolución.

Bna de las posibilidades más innovadoras que ofrecen las ciudadades flotantes es la mobilidad

ofrecida por las estructuras acuáticas. El dise4o de la ciudad se podr$a reali3ar de modo que la

ciudad en su con%unto sea móvil y, si está formada por módulos, que algunas partes de la ciudad

puedan ser separadas y reemsambladas posteriormente en otra ciudad.

En definitiva, las ciudades flotantes permiten crear comunidades disruptivas e innovadoras no

sometidas a la regulación estatal, de este modo, se fomenta la competencia institucional y la me%ora

de nuestra comunidades.

/.). Cre!$(n 'e !&mun$''es nues 'entr& 'e ,&s ,m$tes estt,es.

& pesar de que proyectos como el !easteading nos ofrecen la posibilidad de crear comunidades

fuera del ámbito de influencia de los Estados, la gran mayor$a del territorio esta ba%o %urisdicción

estatal. ;or ello, si no queremos que las comunidades privadas se vean constre4idas a 3onas muy

espec$ficas y costosas, y que los ciudadanos tengan que eiliarse a la vida en alta mar, se hace

necesario encontrar mecanismos para crearlas dentro de los l$mites estatales.

Ibviamente, una ve3 las comunidades privadas son integradas dentro de un Estado se verán

influenciadas por sus regulaciones, y su grado de autonom$a dependerá en 5ltima instanca del que el

Estado quiera permitirles.

1



9 C3rter !$t$es.

El proyecto de charter cities consiste en crear ciudades autónomas dentro de pa$ses pobres

regidas por un estatuto diferenciado del resto del pa$s. Estas ciudades adoptar$an a través del

estatuto las instituciones eitosas de pa$ses prósperos, para de este modo, ofrecer una nueva

posibilidad a sus ciudadanos.

2ado que lograr un cambio institucional a escala estatal es de una dificultad tan grande que

dif$cilmente puede ser llevado a cabo con éito, la propuesta de charter cities prentende crear a

peque4a escala ciudades en 3onas despobladas con normas autónomas, en las que los ciudadanos

puedan establecerse voluntariamente. 2e este modo, se ofrece la posibilidad de un cambio

institucional a los ciudadanos que más lo necesitan sin modificárselo a aquellos que no quieran

hacerlo.

;aul omer 60778, uno de los promotores de este tipo de ciudades, establece los tres elementos

comunes que toda ciudad chárter debe tener:

N 'ierras despobladas de una etensión del tama4o de una ciudad7, ofrecidas voluntariamente por

un gobierno anfitrión.

N Bn estatuto que especifica las reglas que regirán la nueva ciudad.

N esidentes e inversores tienen libertad para vivir dentro de la ciudad chárter o fuera de ella.

Eisten además tres roles que son necesarios llevar a cabo para su establecimiento:

N ;roporcionar el terreno.

N ;roporcionar los residentes.

N Garanti3ar el cumplimiento del estatuto.

;aul omer contempla la posibilidad de que estos roles sean llevados a cabo por diferentes

pa$ses, de hecho, las posibilidades de éito seg5n su punto de vista, aumentar$an considerablemente

si terceros pa$ses actuaran como garantes y aportaran de este modo mucha más credibilidad al

proyecto. ;ara ;aul omer la garant$a de pa$ses prósperos dotar$a de mayor seguridad %ur$dica al

marco institucional de la ciudad.

El hecho de que terceros pa$ses act5en como garant$a de los estatutos de ciudades en el 'ercer

7 La escala de las charter cities es del tama4o de una ciudad derivado de que su ob%etivo principal es reducir la pobre3a. ecordemos que fue en las ciudades donde se profundi3ó la división del traba%o y consecuentemente dondese logra mayor desarrollo económico.

&unque se habla de proporcionarF los residentes, debe ser remarcado que estos sólo se mueven a la ciudad chárterde forma voluntaria y que pueden sal$r de ella cuando quieran.

H



>undo ha sido uno de los puntos más polémicos y que más cr$ticas ha recibido, su gran parecido

con el colonialismo ha creado un entorno de desconfian3a hacia este proyecto.

En definitiva, las charter cities son ciudades con un marco institucional eportado y

generalmente supervisado por terceros pa$ses con marcos institucionales más adecuados. El ob%etivo

de este proyecto, en linea a las venta%as ofrecidas por comunidades privadas, es crear competencia

institucional y ofrecer alternativas a pol$ticos y ciudadanos atrapados en marcos institucionales

inadecuados. &l igual que el caso de ong Oong en <hina, las charter cities pueden ser el motor del

desarrollo económico en pa$ses actualmente atrapados en la pobre3a.

9 ;ree !$t$es & strtu- !$t$es.

Las free cities o startup cities son un proyecto muy similar al de las charter cities pero mucho

más fleible, proporcionando la posibilidad de crear marcos institucionales disruptivos e

innovadores. En palabras de Pachary <aceres 60708:

Las free cities son una metaestructura para la creación de ciudades piloto con una nueva forma

de gobierno, una incubadora de emprendedores que funciona de aba%o hacia arriba. La econom$a

informal está llena de talento informal, pero esas personas se ven atrapadas por las instituciones que

operan en sus pa$ses. <on la creación de free cities se les permitirá irse a vivir en un lugar regido

por las mismas instituciones a las cuales tienen acceso las multinacionales. Esto abre la posibilidad

de que los pobres se vuelvan muy ricos, modifiquen la estructura económica de sus pa$ses, y seconviertan en emprendedores sociales.F

Bna nación anfitriona crea m5ltiples y peque4as %urisdicciones con leyes y gobernan3a

independientes, los ciudadanos pueden moverse libremente a las %urisdicciones que ellos eligen. Las

free cities compiten por los ciudadanos proporcionándoles nuevas oportunidades de me%orar su

bienestar a través de unos servicios, bienes p5blicos y marcos institucionales adecuados! de este

modo, ofrecen al mundo pobre las mismas oportunidades que sólo algunos pa$ses ofrecen hoy a sus

ciudadanos.0

Las free cities carecen de unos requisitos tan espec$ficos como los que se incluyen dentro del

modelo de charter cities, además, no requieren la eportación de instituciones ni la garant$a de

terceros pa$ses. 2e este modo, el modelo de free cities tiene una mayor fleibilidad y capacidad de

innovación, se evita el problema de que las instituciones de pa$ses desarrollados no se adapten a

terceros pa$ses y se elimina el parecido del proyecto con el colonialismo.

0 *nformación etraida de (((.startupcities.org.

@

http://www.startupcities.org/





El proyecto de free cities adopta un enfoque muy similar al mantenido en este estudio, no

decantándose por ning5n modelo de comunidad privada espec$fico y de%ando abiertas todas las

posibilidades para que innovaciones disruptivas puedan aparecer como acicate de la me%ora

institucional. 2e hecho, el haber adoptado el término startup city#$ nos pone en situación de la

importancia que los promotores de este proyecto dan a la innovación.

&unque las posibilidades de creación de free cities son m5ltiples, Gon3alo >elián 6078

identifica cuatro modelos:

9 <iudadNEmpresa: la empresa ser$a propietaria de la totalidad de la ciudad siendo los propietarios

los diferentes accionistas, de esto modo, para reali3ar inversiones en la ciudad ser$a necesario

comprar acciones o adquirirlas a través de ampliaciones de capital. Los residentes, sean accionistas

o no, vivir$an en régimen de alquiler. La ciudad por tanto, coti3ar$a en bolsa como cualquier otra

empresa.

N <omunidad cerrada: los promotores dividir$an la propiedad en diferentes parcelas que ser$an

subastadas con diferentes reglas predeterminadas, es decir, una parcela podr$a ser vendida o

alquilada con los usos que se pueden hacer en ella ya predefinidos. Los propietarios de cada parcela

podr$an a su ve3 dividir la propiedad y venderla a diferentes propietarios, posiblemente los futuros

residentes, o mantener la gestión de la parcela al modo de una comunidad empresarial. 2e este

modo, diferentes inversionistas ir$an desarrollando la ciudad seg5n el orden preestablecido, y se

crear$a competencia entre las diferentes parcelas por ser la inversión más rentable.

N <omunidad abierta o cerrada: el proceso ser$a muy similar al anterior, con los promotores

dividiendo en parcelas la propiedad inicial para a continuación venderlas o alquilarlas. La diferencia

radica que en este caso no eisten normas establecidas.

N <omunidad subastada: los promotores propietarios del terreno no reali3an su subdivisión en

parcelas, sino que permiten que los inversionistas realicen ofertas sobre cantidades determinadas de

suelo con total libertad. ;or tanto, la ciudad ser$a subdividida con mucha mayor fleibilidad seg5nse llegue a acuerdos entre los promotores y los diferentes demandantes de terreno.

<omo vemos, Gon3alo >elián establece cuatro modelos para el desarrollo de ciudades de gran

tama4o que sin demasiada dificultad podr$amos identificar como modelos mitos y mucho más

espec$ficos de comunidades contractuales y empresariales. Gon3alo >elián concuerda con nuestra

postura al afirmar que no es posible determinar cuál de estos modelos resulta superior, siendo

- !tart-up es un término usado com5nmente en el mundo empresarial para referirse a empresas incipientes con

propuestas innovadoras y disruptivas que pretenden crear un gran valor a4adido y cambiar radicalmente el mercado. *nformación etra$da de http:QQne(media.ufm.eduQgsmQinde.phpRtitleS>elianciudadeslibremercado.

?

http://newmedia.ufm.edu/gsm/index.php?title=Melianciudadeslibremercado






necesario su evaluación dentro de un entorno de mercado.

9 Pr$t$<!$(n 'e ,s !&mun$''es ,&!,es.

Los proyectos vistos anteriormente están enfocados a la creación de comunidades privadas del

tama4o de una ciudad, ser$an por tanto ciudades privadas. 9in embargo, la utilidad de las

comunidades privadas no se circunscribe a esa 5nica escala, la privati3ación de las comunidades

locales representa también m5ltiples venta%as.

Las ciudades han sido históricamente la base territorial que posibilitó la profundi3ación de la

división del traba%o y del mercado, constituyendo por tanto la escala óptima para el desarrollo

económico. 9in embargo, muchos servicios colectivos necesitan de una escala menor a las grandes

ciudades, por eso, la eistencia de comunidades más peque4as, similares a los ayuntamientos

actuales, que pueden estar englobados dentro de una ciudad a su ve3/

, permiten procesoscompetitivos más vigorosos y mayor adaptación de los servicios colectivos a sus residentes.

ay que tener en cuenta que cuanto menores sean las comunidades y mayor su n5mero, los

costes de transacción del cambio de residencia se reducen y las mayores posibilidades eistentes

permiten una competencia mucho más dinámica. &demás, en comunidades peque4as es más fácil

controlar a los gestores y, al mismo tiempo, es más sencillo para los gestores adquirir la información

dispersa que necesitan para llevar a cabo su actividad.

La creación de comunidades privadas a nivel local ha sufrido un enorme crecimiento en las

5ltimas décadas, hasta el punto que en Estados Bnidos un 07M de la población vive en

comunidades privadas gestionadas por asociaciones de propietarios 6homeowners associations)%

La creación de este tipo de comunidades sigue un patrón muy similar al de las comunidades

contractuales: un promotor inmobiliario1 previamente a la subdivisión en parcelas del terreno,

proporciona todos aquellos bienes colectivos que, por ser valorados por los potenciales residentes,

elevan el precio de venta. ;or ello, hace la planificación urban$stica, crea todas las infraestructuras

necesarias y proporciona todos los bienes comunes que los ciudadanos valoran, incluyendo, un

marco institucional que proporcione un canal para la resolución de conflictos y toma de decisiones

colectivas, es decir, un gobierno privado.

<uando un comprador adquiere un inmueble en una de estas comunidades se convierte en

copropietario de los espacios e infraestructuras comunes 6alcantarillado, suministro de agua,

/ 2entro de los modelos epuestos por Gon3alo >elián 6ver página ?8 cada parcela dentro de la ciudad podr$aconstitu$rse como una comunidad privada local.

1 Btili3amos promotor inmobiliario en un sentido amplio, pudiendo ser también la promoc$on cooperativa de losfuturos propietarios. 6allo, 078

07



alumbrado...8 y se inserta en un marco institucional colectivo. Generalmente se crea una asamblea

con miembros elegidos por votación entre los residentes y que actuará como órgano gestor y

decisor.

La creación de una comunidad local privada puede constitu$rse en una estructura muy similar a

un ayuntamiento p5blico tradicional, conviene por tanto resaltar cuáles son las diferencias entre

ambas. Las venta%as que hemos apuntado al inicio de este estudio como propias de las comunidades

privadas son muy ilustrativas en este sentido y derivan en parte de las peculiaridades que estas

tienen respecto a sus contrapartes estatales. En linea con #oudreau y olcombe 607708H

identificamos tres grandes diferencias que estas comunidades locales privadas tienen frente a los

ayuntamientos p5blicos:

N2iferencias de origen:

La creación e& novo de una comunidad contractual se basa en un intercambio formali3ado en un

contrato donde se asumen de forma clara y voluntaria las condiciones espec$ficas del acceso a la

comunidad. ;or tanto, estas comunidades son fruto de pactos voluntarios y no de la imposición

unilateral del Estado 6allo, 078.

N2iferencias legales:

>uchas de las diferencias entre los gobiernos locales p5blicos y privados derivan de que estos

son tratados por la legalidad vigente como entes diferenciados sometidos a regulaciones muydistintas. Las comunidades privadas tienen, dentro de ese marco normativo, una fleibilidad y unas

posibilidades de innovación de las que carecen los ayuntamientos tradicionales.

N2iferencias de incentivos:

La propiedad de la tierra pasa de ser p5blica a ser privada, modificando de este modo la

estructura de incentivos de todos los individuos y, por tanto, el resultado final de sus interrelaciones.

Los mecanismos e incentivos de mercado pasan a tener una importancia central dentro de este tipo

de estructura social como, por e%emplo, cuando el promotor inicial intenta maimi3ar sus beneficios

a través de la elevación del valor del terreno. Los residentes también ven modificados sus incentivos

al asumir el control y la responsabilidad sobre sus comunidades.

2esde el punto de vista económico la diferencia entre comunidades estatales y comunidades

privadas deriva del diferente grado de eficiencia dinámica que son capaces de alcan3ar. Las

H #oudreau 2onald C. y olcombe andall G 607708. Contractual governments in theory and practice en #eito

2avid, Gordon ;eter y 'abarro) &leander 6comp8. 'he voluntary city: choice, community, and civil society. Bnited9tates of &merica: 'he Bniversity of >ichigan ;ress.

0



comunidades privadas, al permitir el libre e%ercicio de la función empresarial, elevan la creatividad

y coordinación, caracter$sticas propias de un mercado dinámicamente eficiente.

Estas diferencias derivan en una serie de venta%as que eplican la enorme epansión espontánea

de este tipo de comunidades en las 5ltimas décadas. 2esde ?H7 una de cada tres 3onas

residenciales en Estados Bnidos se han desarrollado con una asociación de propietarios 6>cOen3ie,

077-8, resulta bastante obvio por tanto que son valiosas para los muchos residentes que deciden

trasladarse voluntariamente a vivir all$.

/./ Trns6&rm!$(n 'e !&mun$''es estb,e!$'s en !&mun$''es -r$'s.

&unque la creación de comunidades privadas fuera de los l$mites estatales 6 seasteading 8 o dentro

de los l$mites estatales 6charter cities y startup cities8 proporcionan la oportunidad de escapar del

monopolio y rigide3 institucional! teniendo en cuenta que ya eisten m5ltiples comunidades creadas

y habitadas en la actualidad, ser$a muy positivo que eistiera la posibilidad, si sus residentes as$ lo

desean, de poder reali3ar una transición hacia una comunidad privada y as$ poder disfrutar de las

posibilidades de me%ora que estas ofrecen. 9e tratar$a por tanto de permitir la transformación de los

derechos de propiedad incompletos y mal definidos de los residentes de las comunidades estatales,

en una verdadera comunidad de propietarios con incentivos para crear valor y fleibilidad para

llevar a cabo procesos de me%ora.

<uando anali3amos la comunidad contractual eplicamos que el marco institucional es creado previamente a la subdivisión del terreno en parcelas, la ra3ón de ello es que, una ve3 son

subdivididas y vendidas, ser$a necesario el acuerdo de todos los propietarios y su renuncia a algunos

de sus derechos para poder crear un covenant con las reglas necesarias para regular la vida en

comunidad. ;or ello, los costes de transacción de crear un estatuto posteriormente a la subdivisión

de la propiedad son enormes, casi prohibitivos, como demuestra el hecho de que a pesar de las

venta%as demostradas por las homeowner associations, la practica totalidad de ellas son fruto de

nuevos vecindarios 6#oudreau y ocombe@, =elson? 07708.

El caso de la creación de una comunidad empresarial desde una comunidad estatal no carece

tampoco de una etrema dificultad. 9er$a necesario que todos los propietarios de una comunidad,

previa devolución del estado de los derechos de copropiedad de las 3onas comunales, acordasen

vender sus propiedades individuales y su parte sobre las comunales a un tercero para pasar

@ #oudreau 2onald C. y olcombe andall G 607708. Contractual governments in theory and practice en #eito2avid, Gordon ;eter y 'abarro) &leander 6comp8. 'he voluntary city: choice, community, and civil society. Bnited9tates of &merica: 'he Bniversity of >ichigan ;ress.

? =elson, obert 607708. Privati'ing the neighborhood en #eito 2avid, Gordon ;eter y 'abarro) &leander 6comp8.

'he voluntary city: choice, community, and civil society. Bnited 9tates of &merica: 'he Bniversity of >ichigan;ress.

00



posteriormente a ser sus inquilinos.

Bna ve3 constatada la dificultad de reali3ar una transición desde las comunidades estatales hacia

comunidades privadas, vamos a eponer mediante qué procesos se podr$a facilitar que las

comunidades que as$ lo deseen puedan reali3ar dicha transición. ;ara ello, vamos a eponer

brevemente dos aportaciones hechas por =elson 607708 y allo 6078 al respecto.

=elson 607708 hace una propuesta de un proceso de creación en vecindarios ya eistentes de

asociaciones de propietarios ad hoc(

. Bn grupo de propietarios individuales podr$an pedir al gobierno el establecimiento de una

asociación vecinal, incluyendo en la petición las caracteristicas básicas 6servicios prestados, l$mites

de la comunidad, cuotas estimadas y los instrumentos de gobernan3a8. La petición deber$a estar

respaldada por propietarios que acumulen el 17M del valor de toda la propiedad vecinal.

0. El gobierno deber$a evaluar y certificar si la propuesta cumple los estándares básicos.

-. Bna ve3 certificada la propuesta el estado deber$a autori3ar a un comité a negociar la

transferencia de servicios, los impuestos futuros y todas las materias de importancia para la

asociación vecinal. El gobierno deber$a llevar a cabo un rol de mediador y de facilitador en este

proceso.

. Bna ve3 certificada la propuesta generada en el comité negociador, el Estado deber$a

programar la celebración de unas elecciones para aprobar la propuesta de covenant . 9eg5n =elson,

estas elecciones deber$an ser celebradas por lo menos un a4o después de la elaboración de una

propuesta de vecindario detallada, durante ese a4o, el gobierno deber$a supervisar el proceso

mediante el cual todos los propietarios y residentes son debidamente informados.

/. El Estado deber$a supervisar el proceso electoral de creación del vecindario! la propuesta

deber$a ser aprobada si se cumplen los siguientes requisistos:

N El voto afirmativo de los propietarios que acumulen el ?7M o más del valor del vecindario propuesto.

N El voto afirmativo del H/M o mas de cada unidad individual de propiedad en el vecindario.

Aemos por tanto que, mediante este proceso, =elson pretende reducir los costes de transacción

para la creación de vecindarios privados, teniendo en este proceso el estado un papel fundamental

como arbitro, supervisior y facilitador.

Cuan amón allo 6078 en su reciente libro na *evolución +iberal para spaa propone

0-



también la creación de comunidades privadas de propietarios en Espa4a a través de Dreconocer el

derecho de división de la cosa com5n que asiste a todos los copropietarios.D 6allo, 07, ?N?08

La idea que plantea allo es la subdivisión de unidades administrativas eistentes en unidades

más peque4as que gestionen los espacios y asuntos comunes. En la legislación espa4ola se

contempla la posibilidad de la división de comunidades de bienes a petición de sus copropietarios!

aplicando dicha legislación a los espacios comunes de las ciudades Cuan amón allo encuentra

tres v$as para la reali3ación de este procedimiento: división por el acuerdo unánime de los

copropietarios 6o de sus representantes8, la división arbitral, y la división %udicial. El convenio

regulador de la división constituye uno de los elementos claves de este proceso, especificando los

derechos y deberes de antiguos copropietarios y los mecanismos de gestión de los bienes no

divisibles y por tanto de propiedad colectiva.

DEn definitiva, las ciudades actuales pueden pasar a convertirse en condominios privados por la

v$a de la división consensual, arbitral o %udicial de los espacios comunes. 2e este modo, los

ciudadanos podrán conformar asociaciones voluntarias de propietarios encargadas de gestionar sus

espacios comunes seg5n sus necesidades espec$ficas y no seg5n las de terceros a%enos a las mismas.

Gracias a ello, se intensificará la competencia institucional no sólo entre municipios sino dentro de

cada municipio y, además, se facilitará una me%or gestión del problema de las eternalidades 6si, por

e%emplo, una determinada eternalidad afectara sólo a una parte del municipio, deber$a ser

internali3ada sólo por esa parte del municipio8. La subdivisión de los condominios no será, empero,

ilimitada, ya que las obligaciones insertas en el convenio regulador tienden a reducir los beneficios

de la división y a incrementar sus costes.D 6allo, 07, ?8

Las propuestas de allo y =elson son sólo dos posibles vias para la privati3ación de

comunidades ya eistentes y su configuración como comunidades privadas. Gracias a estos

procesos los costes de transacción del cambio pueden ser reducidos y as$, los vecindarios que as$ lo

deseen, pueden constitu$r comunidades privadas y disfrutar de las venta%as que estas ofrecen.

4. C&n!,us$(n.

El propósito de este estudio es condensar en pocas páginas una parte importante de la

investigación reali3ada en el campo de las comunidades privadas que, por encontrarse a menudo

desagregada, dificulta la composición de un panorama general.

Las comunidades privadas siguen siendo grandes desconocidas en el panorama internacional y la

información eistente suele consistir 5nicamente en alg5n proyecto concreto. 2e la misma manera,

personas con interés y conocimientos en este tipo de comunidades suelen centrarse en proyectos

0



espec$ficos desatendiendo generalmente el fenómeno en su con%unto.

;or ello, espero que este estudio sirva para ambos, para el que nunca ha o$do hablar de las

comunidades privadas y para el que s$ lo ha hecho. ;ara los primeros puede ser una buena

aproimación, para los segundos una forma de entender la importancia de concebir todos los

proyectos y posibilidades de las comunidades privadas como un fenómeno con%unto que rema en la

misma dirección.

Las comunidades privadas pueden ser creadas en el mar o dentro de los estados! pueden crear

comunidades nuevas o pueden provocar transiciones de las actuales! pueden ser estructuradas a

través de propiedades subdivididas y gestión colectiva de espacios comunes o pueden mantenerse

sin dividir, gestionadas empresarialmente para ser alquiladas. Las posibilidades son m5ltiples pero

todas son en esencia lo mismo: posibilitar la creación de comunidades voluntarias que, a través de

la eperimentación, la competencia y la fleibilidad en sus estructuras, eleven la eficiencia

dinámica en la provisión de las comunidades, permitan el libre e%ercicio de la función empresarial y,

consecuentemente, eleven el bienestar de sus residentes.

Las comunidades privadas podr$an acelerar la salida de la pobre3a de millones de personas,

especialmente en los pa$ses en que los pobres se hallan estancados y atrapados por un clima

institucional adverso. Este es sin duda una de las posibilidades que más atención deber$a acaparar

dada la magnitud del problema de la pobre3a. 9in embargo, las comunidades privadas pueden elevar

también el nivel de vida y bienestar de los habitantes de los pa$ses más prósperos, y este asunto no

debe desmerecer nuestra atención. La innovación y me%ora de los marcos institucionales se haya

fuertemente rigidi3ada y cuasi estancada, las me%oras que innovaciones disruptivas podr$an suponer

para la vida de la población mundial al liberar las comunidades del corsé estatal son dif$cilmente

concebibles.

Es necesario de%ar muy claro que proyectos concretos de comunidades privadas pueden fracasar,

de hecho, deben fracasar. El 5nico modo de avan3ar dinámicamente hacia me%ores comunidades es

a través de procesos de prueba y error. &unque podemos teori3ar si resulta superior seasteading o

free cities, o si es me%or estructurar las comunidades a través de la subdivisión de la tierra o a través

del land lease, no podemos saber a ciencia cierta qué opción es me%or hasta que sean evaluadas por

el mercado. ;robablemente, varios tipos de comunidades podrán coeistir dirigidas a diferentes

perfiles de residentes. Los ciudadanos, al elegir voluntariamente vivir en una u otra comunidad nos

informarán en cada momento de qué comunidad prefieren, pudiendo estas preferencias cambiar con

el transcurso del tiempo.

0/



Las investigaciones sobre las comunidades privadas deben continuar, deben ser puestas en

marcha m5ltiples y diferentes comunidades, debemos aprender de los fracasos y errores cometidos.

&l igual que los ordenadores de nuestros d$as son infinitamente me%ores que los que eramos capaces

de fabricar hace tres décadas, las primeras comunidades privadas quedarán obsoletas con rapide3

una ve3 que la rivalidad competitiva se haga vigorosa y los conocimientos y tecnolog$a seacumulen. Las comunidades eitosas prosperarán, las que no sean capaces de adaptarse a las

cambiantes preferencias de los individuos desaparecerán. &s$ debe ser.

9i queremos cambiar el mundo debemos cambiar las reglas, las comunidades privadas son

probablemente la me%or manera de hacerlo! facilitan enormemente el cambio, y proporcionan los

incentivos y las condiciones necesarios para que este cambio se diriga en el largo pla3o en la buena

dirección. ;or ello, el futuro es y debe ser de las comunidades privadas.

01



4. Re6eren!$s b$b,$&#r"6$!s.

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