Oficinas / Offices - Asesores inmobiliarios | JLL · ligero incremento hasta los 5,50€/m²/mes,...

Oficinas / Offices Informe de Mercado / Market reportMadrid & Barcelona1T 2015 / Q1 2015

jll.es

(ES)

(EN)

Índice / Index

Mercado de Usuarios Madrid• Principales Indicadores 4

• Rentas 5

• Oferta 6

• Transacciones 7

Mercado de Usuarios Barcelona• Principales Indicadores 8

• Rentas 9

• Oferta 10

• Transacciones 11

Mercado de Inversión• Madrid 12

• Barcelona 14

Madrid Occupier Market• Main Indicators 18

• Rental levels 19

• Supply 20

• Transactions 21

Barcelona Occupier Market• Main Indicators 22

• Rental levels 23

• Supply 24

• Transactions 25

Investment Market• Madrid 26• Barcelona 28

4 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 1T 2015

A-‐1

A-‐2

A-‐3 A-‐4

A-‐5

A-‐6

M-‐401

C-‐30 M-‐40

TRES CANTOS SAN SEBASTIAN DE LOS REYES ALCOBENDAS

LAS ROZAS

POZUELO DE ALARCÓN

RIVAS VACIAMADRID

SAN FERNANDO DE HENARES

AEROPUERTO

Pº DE LA CASTELLANA

M-‐607

Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate 11,09%

CBD 7,72%

Secundaria / Secondary 6,31%

Periferia / Periphery 14,05%

Satélite / Satellite 25,27%

4T / Q 2014 1T / Q 2015Tendencia a 12

meses / 12 Month Outlook

Stock (m2) 15.107.047 15.115.079

Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate 12,08% 11,09%

Contratación / Take up * (m2) 116.563 133.762

* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech

Mercado de Usuarios Madrid

Fuente / Source: JLL 1T/Q 2015

Principales Indicadores

Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 1T 2015 · 5


Rentas en €/m2/mes / Rents in €/m2/month

4 T/Q 2014 1 T/Q 2015 Tendencia a 12 meses / 12 Month OutlookMin Max Min Max

CBD 12,50 25,50 12,50 25,75

Secundaria / Secondary 8,75 14,75 8,75 15,00

Periferia / Periphery 5,25 12,50 5,50 12,50

Satélite / Satellite 4,25 10,00 4,25 10,00

Mercado de Usuarios Madrid Renta Prime / Prime Rent

10 €

15 €

20 €

25 €

30 €

35 €

40 €

45 €

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q1 2015

Renta Prime / Prime Rents €/m²/m

Fuente/ Source: JLL 1T/Q 2015

Renta Prime / Prime Rent

0 € 5 €

10 € 15 € 20 € 25 € 30 € 35 € 40 € 45 €

1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Q1 2015

€/m²/m

es / €

/m²/m

onth

Rentas por Submercados Submarket Rents CBD

Secundaria

Periferia

Satélite



Por primera vez desde el comienzo de la crisis, todas las zonas de dentro de la M-30 de Madrid experimentan

un incremento de rentas en sus mejores productos.

En el segundo trimestre de 2014 comenzaron a incrementarse las rentas prime del CBD, alcanzando actualmente los 25,75€/m²/mes. Como reflejo de la escasez de producto de calidad y de gran tamaño, en el arranque del 2015, la zona Secundaria de oficinas dentro de la M-30 también ha experimentado un incremento en sus rentas máximas, que aun siendo todavía moderado, se sitúan en 15€/m²/mes y consolidan la tendencia de aumento de rentas en los mejores edificios de las zonas céntricas de la ciudad. En Periferia, las rentas máximas permanecen estables por cuarto trimestre consecutivo en 12,50€/m²/mes. La cota mínima en ese submercado ha experimentado un ligero incremento hasta los 5,50€/m²/mes, creciendo por primera vez desde mediados del año 2005.

Rentas


OfertaLa superficie absorbida por la contratación trimestral junto con las superficies liberadas que salen temporalmente del mercado para ser rehabilitadas, han presionado a la baja de la tasa de disponibilidad en todas las zonas, reduciendo en un punto, hasta el 11,1%, la tasa general. Por otra parte, las operaciones de pre-alquileres realizadas en los últimos meses todavía no han mostrado su efecto en la disponibilidad inmediata. Asimismo seguirá la tendencia de los últimos trimestres de una producción de oferta nueva muy limitada.De entre los proyectos que se espera se terminen a corto plazo, destacan los edificios sitos en Castellana 278-280, pre-alquilados por el ICEX y Grupo Sigla, que terminarán de rehabilitarse presumiblemente en los próximos meses, al igual que la futura sede de AXA en Av. de América 81. Una gran parte de la oferta futura se compone de productos que una vez terminados no saldrán al mercado por contar ya con inquilino, ya sea como ocupación propia o por estar pre-alquilados.

Durante el 2015 y 2016 se espera que se terminen cerca de 230.000 m² de oficinas de los que ya tienen

futuro inquilino cerrado más del 65%.

Oferta Futura / Future Supply


0

50

100

150

200

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350

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

‘000 m

²

Oficinas / Offices High-Tech / Hi-Tech

F

0 20 40 60 80

100 120 140 160

Oficina / Office High-Tech / Hi-Tech

Oficina / Office Oficina / Office High-Tech / Hi-Tech

2015 2016 2017

Milla

res

Pre-alquilado / Pre-let Llave en mano / Turn Key

Ocupación propia / Owner Occupation Especulativo / Spec

Disponibilidad / Vacancy



Detalle Oferta futura / Future supply detail

0

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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q1 2015 D

ispon

ibilid

ad / V

acac

ny ‘0

00 m

² Disponibilidad / Vacancy



0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q1 2015

‘000 m

² Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation High-Tech / Hi-Tech

Contratación Anual / Annual Take up

Transacciones

La contratación de oficinas de Madrid supera los 133.000 m² en el primer

trimestre del año.

Con excepción del Q1 2013, en que se alquilaron los 50.000 m² de la operación de Vodafone, este es el mejor dato de contratación en un primer trimestre desde 2007.Se han firmado 5 operaciones de más de 5.000 m² que representan una superficie de más del 43% de la contratación trimestral. Las operaciones de menos de 1.000 m² han representado un 23% de la contratación.Por submercados, la Periferia acumula el mayor volumen de contratación (40%). Destaca la futura mudanza de BNP a la Av. de América 79, para la que se ha firmado un prealquiler de casi 20.000 m². La necesidad de rehabilitar este edificio en la salida de la A-2 de Madrid, muy próximo a la M-30, confirma la escasez de producto céntrico de calidad para usuarios con necesidad de superficies grandes.

Otras transacciones reseñables en Periferia son la venta del edificio de Costa Brava 10 (2.900 m² sobre rasante) que será la sede de Meteológica, o los 8.200 m² que Dentix ha firmado en Ribera del Loira 56.El CBD ha acumulado el 36% de la contratación. Destaca la operación de KPMG en Torre Cristal de cerca de 20.000 m² o la de Caixabank en Paseo de la Castellana 7, especialmente relevante por los niveles de renta a los que se ha cerrado la operación, por encima de los máximos de mercado para una superficie notable (2.800 m²).


Ribera del Loira 56-58 - 8.214 m²

Costa Brava 10 - 2.851 m² (VENTA)

Ope

ración Asesorada por JLL

Av. América 79 - 19.152 m²

Pº Castellana 259 m² - 19.682 m²


Mercado de Usuarios Barcelona

A-2

B-23

B-10

B-10

B-10

PRAT DE LLOBREGAT

HOSPITALETDE LLOBREGAT

CORNELLÁDE LLOBREGAT

SANT JOAN DESPÍ

ESPLUGUES DE LLOBREGAT

SANT JUST DESVENT

SANT CUGATDEL VALLÈS

BADALONA

RONDA DALT

RONDA LITORAL

GRAN VIA CORTS CATALANES

DIAGONAL

AP-7

4T / Q 2014 1T / Q 2015 Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook

Stock 5.916.592 5.891.998


Contratación / Take up (m2) 105.430 70.571


Pº de Gracia- Diagonal 8,17%

Centro Ciudad / City Center 11,13%

Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 13,21%



Principales Indicadores



Las rentas de alquiler de oficinas en Barcelona continúan con ascensos muy moderados por segundo trimestre consecutivo.

En todas las zonas de la ciudad, excepto la Periferia, han comenzado

a verse repuntes de rentas. En inmuebles muy concretos y de gran calidad, las subidas son realmente remarcables. En la zona de Paseo de Gracia / Diagonal se ha acumulado en seis meses una subida de casi el 3% mientras que en Nuevas Áreas de Negocio el ascenso llega casi al 3,5%.

La renta máxima de alquiler en la zona de Paseo de Gracia / Diagonal ha subido este trimestre a 18€/m²/mes. Las carencias y contribuciones también comienzan a minimizarse ligeramente.

Los propietarios, ante la falta de oferta de edificios nuevos para gran demanda, están fortaleciendo sus posiciones.

0,00 €

5,00 €

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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1T 2015

Rent

a Prim

e / P

rime R

rent

Renta Prime / Prime Rents


Rentas por submercados / Submarkets Rents



Rentas en €/m2/mes Rents in €/m2/month

4T / Q 2014 1T / Q 2015 Tendencia a 12 meses / 12 Month OutlookMin. Max. Min. Max.

Pº de Gracia- Diagonal 13,00 17,75 13,25 18,00

Centro Ciudad / City Center 8,75 15,25 9,00 15,50

Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 8,25 14,75 8,50 15,00



Rentas

0 €

5 €

10 €

15 €

20 €

25 €

30 €

1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

€/m²/m

es / €

/m²/m

onth

Rentas por Submercados Submarket Rents Paseo de Gracia/Diagonal

Centro Ciudad Nueva Areas de Negocio Periferia



Disponibilidad Anual / Annual Vacancy


La tasa de disponibilidad media se sitúa en el primer trimestre del año por debajo del 12,7%, lo que supone un descenso en un año de un punto y medio.

La previsión es de descenso paulatino de la tasa de

disponibilidad debido a la escasez de oferta.

Las pocas alternativas existentes de inmuebles nuevos de oficinas para la gran demanda en Barcelona ciudad es un problema real en la actualidad que perdurará los próximos dos años.

En este sentido, este año 2015 no saldrá al mercado ningún proyecto especulativo. Para 2016, saldrán al mercado más de 30.000 m² de ocupación propia correspondientes a las sedes de Desigual en el Frente Marítimo y Cuatrecasas en Glories y unos 43.000 m² especulativos (pero prevemos que más de la mitad acabarán su construcción en 2017).

Es significativo el interés de los promotores por empezar a estudiar posibles proyectos especulativos en los solares de su propiedad. Será importante para alcanzar el éxito escoger bien el timing y adaptar los inmuebles a las necesidades de la demanda.

Oferta Oferta Futura / Future Supply


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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1T 2015

Disp

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ilidad

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m² Disponibilidad / Vacancy

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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

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²

Oficinas / Offices

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

2.015 2.016

‘000

Sq m

Ocupacion Propia/Owner Occupation

Especulativo/Speculative





La contratación de oficinas en Barcelona se ha situado en este primer trimestre de 2015 en 70.500 m2, un 16% más que el mismo trimestre del año anterior.

En los primeros tres meses del año se han realizado casi un centenar

de operaciones. El 33% de la superficie contratada se localiza en Nuevas Áreas de Negocio (de éstos el 44% en Frente Marítimo, 35% en 22@ y el 8% en Plaza Europa) y el 30% en Centro Ciudad.

Cabe destacar este trimestre la ampliación de la sede de Desigual de 10.000 m² junto al Hotel Vela, la sede de la escuela LCI-FD Moda en la calle Balmes o los casi 1.500 m² alquilado por AstraZeneca en Diagonal 609-615, operación asesorada por JLL.

Transacciones


Nueva Bocana – 10.000 m²

Balmes 209 – 3.000 m²

Diagonal 609 – 1.488 m²

Catalana Parc – 2.750 m²

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1T 2015

‘000

m²

Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation

Ope



Mercado de Inversión Madrid

Los compradores principales siguen siendo SOCIMIS e inversores privados. El grueso de las operaciones es, un trimestre más, de nacionalidad española (en su mayoría sociedades con sede en España pero con capital extranjero). Importante protagonismo de inversores procedentes de LATAM así como compañías de private equity. El interés de los inversores por aprovechar el momento del ciclo de mercado se sigue expandiendo desde el CBD al resto de zonas.

A medida que se van ajustando al alza los capital values en la escasa oferta prime, la demanda está cada vez más dispuesta a mirar producto

en zonas más periféricas. Sigue existiendo mucho interés por producto core en CBD. Paralelamente, está muy presente en el mercado el perfil de comprador value added, tanto para productos a rehabilitar con excelente ubicación (Castellana, Serrano) como para los mejores edificios del resto de zonas.

Demanda

Se puede apreciar un leve incremento de producto en CBD, aunque en la mayor parte de los casos se tratan de edificios localizados en zonas secundarias o más bien periféricas.

Las expectativas del futuro crecimiento de las rentas en el

mercado de oficinas de Madrid están facilitando puntos de encuentro entre

compradores y vendedores. Los inversores descubren productos a precios atractivos y con recorrido mientras que los vendedores encuentran finalmente compradores dispuestos a pagar los valores más elevados.Los vendedores destacados han sido tanto del sector bancario (dos operaciones de BBVA), como fondos de inversión internacionales (General Electric, Blackstone e IVG entre otros), promotores inmobiliarios y entidades públicas. La Comunidad de Madrid ha vendido dos edificios ubicados en el centro de la ciudad: Carrera de San Jerónimo 13 y Los Madrazo 34.El incremento de la oferta se debe en parte a varios portfolios paneuropeos de gran volumen, actualmente en el mercado, que incluyen activos de oficinas en Madrid.

Oferta

Ope


Precio / Price: 17.000.000 €Dirección / Address: Juan Ignacio Luca de Tena, 14Comprador / Purchaser: AXIAREVendedor / Vendor: Confidencial / ConfidentialSubmercado / Submarket: Periferia/ Periphery

Ope


Precio / Price: 41.000.000 €Dirección / Address: Avenida de Burgos, 118Comprador / Purchaser: IBA Capital PartnersVendedor / Vendor: GecinaSubmercado / Submarket: Periferia/ Periphery


Oferta

Mercado de Inversión Madrid

Con una cifra de 486,90 M€ y superando en un 238% la cifra del mismo trimestre del pasado año, seguimos con una actividad inversora que comenzó a intensificarse a mediados del 2014.Cabe destacar la operación de compra del portfolio de GE (4 edificios en Madrid y 5 en Barcelona) adquirido por Meridia Capital, la compra por parte de GMP de la Torre Ederra (Castellana 77), propiedad de BBVA alcanzando los 90 M€ y la operación de venta asesorada por JLL del edificio de BMW, localizado en la Avda. de Burgos 118, por un valor de 41 M€, cuyo comprador ha sido IBA Capital Partners.

Los inversores anticipan la mejora de rentas del mercado de alquiler

y están dispuestos a cerrar operaciones con rentabilidades más agresivas y valores de repercusión

cada vez más elevados.

La rentabilidad prime se sitúa en el 4,75%, rentabilidad que no se alcanzaba en el mercado de oficinas de Madrid desde 2007. Esta rentabilidad podrá ser aún más baja para determinados edificios de buena calidad localizados en zona CBD.

0 1 2 3 4 5 6 7

Paris

London

Hamburg

Frankfurt/M

Milan

Madrid

Amsterdam

Barcelona

Brussels

Rotterdam

Barcelona 5,50%

Madrid 4,75%

Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields


Transacciones y rentabilidades

Rental Growth Slowing

Rents Falling

Rental Growth Accelerating

Rents Bottoming Out

Athens, Brussels, Rome, Lisbon, Paris CBD, Bucharest, Budapest, Prague, Copenhagen, Istanbul

Berlin, Hamburg

Lyon, Oslo

Luxembourg

Cologne

Milan, Barcelona

Edinburgh

Moscow

Kiev London City London WE

Munich, Stuttgart St. Petersburg

Geneva, Zurich, Warsaw Amsterdam, Manchester

Stockholm, Dublin

Helsinki, Dusseldorf

Frankfurt

Madrid

Ciclo de Rentas / Property Clock


Note• This diagram illustrates where JLL estimate each prime office market is within its

individual rental cycle as at end of December 2014• Markets can move around the clock at different speeds and directions• The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets

in their rental cycle• Their position is not necessarily representative of investment or development

market prospects• Their position refers to Prime Face Rental Values


El primer trimestre del 2015 sigue con una fuerte demanda por parte de los inversores. La gran cantidad de equity existente en el mercado hace

que de nuevo se prevea un excelente año a nivel de inversión.

Los principales actores del mercado siguen siendo las SOCIMI y los inversores institucionales, si bien es cierto que no es sólo esta tipología de inversor la que se está mostrando especialmente activa, sino que podemos hablar de que hay demanda para la gran mayoría de producto que se está comercializando en condiciones de mercado. Los inmuebles en rentabilidad siguen siendo el objetivo del deseo prioritario para la mayoría de inversores. También hemos podido comprobar en este inicio de año como un buen número de inversores que buscan añadir valor a sus compras, mediante gestión comercial, rehabilitación y reposicionamiento de los activos, están siendo especialmente activos y con muchas ganas de materializar operaciones. Hay que tener muy presente que las condiciones de financiación de los activos se han estabilizado en unos niveles que hacen posible que los inversores solventes vuelvan a poder contar con esta fuente de recursos para acometer sus inversiones.

Por zonas, el interés por parte de los inversores sigue enfocado en adquirir en centro ciudad o en las nuevas áreas de negocio, donde los inversores están utilizando como principal argumento para ser agresivos en precio la subida de rentas que se espera en los próximos trimestres. La demanda en periferia es aún prudente y centrada en activos con buenos contratos que estén generando renta. Es importante destacar que la demanda es no sólo muy fuerte para inversión directa, sino que también para la compra de deuda y en los próximos trimestres veremos fuertes compras de paquetes de acciones de importantes inmobiliarias. Desde la óptica internacional sigue siendo prioritaria la colocación de capital en el inmobiliario español.

Mercado de Inversión BarcelonaDemanda

El producto en venta no cubre ni una décima parte de las necesidades de compra por parte de los inversores.

Ubicación, calidad del inmueble y calidad de los inquilinos son los requisitos de los inversores que buscan rentabilidad inmediata. Desafortunadamente, hay una escasa oferta que pueda cubrir sus necesidades.Es por ello que vemos más posibilidad de transacción de aquellos activos con un perfil menos core y que necesitan de gestión. En este rango, la oferta, aunque no suficiente, sí que es algo más amplia. En el segundo trimestre del año se inician varios procesos de venta de activos individuales y de carteras menores. Claramente una mayor oferta con respecto al primer trimestre del año. La calidad de las carteras, pese a no ser muy alta, puede generar interés entre los inversores más oportunistas. Respecto a los activos individuales, antes

de mitad del año se inician varios procesos estructurados ciertamente atractivos.Las oportunidades de inversión off-market pueden ser el mejor approach para un buen número de inversores. Los procesos estructurados van a cerrarse con un ganador y el resto de interesados se mantendrá con la necesidad de compra y sin producto que comprar. Para estos inversores será necesario crear las oportunidades y por ello plantear operaciones fuera de mercado como mejor solución para algunos de ellos. Continuarán las reconversiones a hoteles y residencial, quizás a menor ritmo que el año 2014. Además, este primer trimestre del año hemos visto la primera operación de inversión en residencias de estudiantes en Barcelona, concretamente la venta de dos residencias de estudiantes “Melon District” propiedad de una sociedad participada mayoritariamente por BBVA a The Student Hotel (TSH), que ha contado con el asesoramiento de JLL. Empezaremos a ver este tipo de transacciones de inversión alternativa a partir de ahora.

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1 T/Q

2015

Mill €

Total Madrid Barcelona

Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume

Fuente / Source: JLL 1T/Q 2015 Incluye portfolio con activo en Málaga

Oferta


Este primer trimestre del año se han contabilizado dos operaciones: el

portfolio de GE Real Estate comprado por Meridia y la compra de la sede de Gallina Blanca en Plaza Europa por parte de Inmobiliaria Colonial.

El volumen de inversión de este primer trimestre del año ha sido de 93 millones de euros, una cifra un 20% menor a la alcanzada el primer trimestre del 2014, que fue de 119 millones de euros.

Debido a la presión compradora podremos ver a lo largo de 2015 más ajustes sobre las rentabilidades, aunque este primer trimestre se mantienen estables, concretamente en la zona de Paseo de Gracia/Diagonal en el 5,5%.

Las expectativas de subida de renta paulatina en el mercado de oficinas de Barcelona está provocando este ajuste de rentabilidades.

Transacciones y rentabilidades

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2009

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2010

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2011

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2012

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4T/Q

2013

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2014

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15

Madrid Barcelona bonos a 10 años / 10 year bond yields

Rentabilidades Prime / Prime Yields

Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 1T/Q 2015 & Banco de España Feb 2015

Mercado de Inversión Barcelona

Precio / Price: 117.000.000 €Superficie/ Area: 53.000 m²Comprador / Purchaser: Meridia CapitalVendedor / Vendor: GESubmercado / Submarket: Nuevas Áreas de Negocio,

Periferia & CBD/ New Business Areas , Periphery & CBD

Precio / Price: 10.400.000 €Dirección / Address: Gallina Blanca headquarters

(Plaza Europa)Comprador / Purchaser: ColonialVendedor / Vendor: SarebSubmercado / Submarket: New business areas

Offices Market Report Madrid & BarcelonaQ1 2015

18 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q1 2015

4T / Q 2014 1T / Q 2015Tendencia a 12

meses / 12 Month Outlook

Stock (m2) 15.107.047 15.115.079


Contratación / Take up * (m2) 116.563 133.762

* incluyendo High-Tech / including Hi-TechA-‐1

A-‐2

A-‐3 A-‐4

A-‐5

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M-‐401

C-‐30 M-‐40

TRES CANTOS SAN SEBASTIAN DE LOS REYES ALCOBENDAS

LAS ROZAS

POZUELO DE ALARCÓN

RIVAS VACIAMADRID

SAN FERNANDO DE HENARES

AEROPUERTO

Pº DE LA CASTELLANA

M-‐607


CBD 7,72%

Secundaria / Secondary 6,31%


Satélite / Satellite 25,27%

Madrid Occupier Market


Main Indicators

Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q1 2015 · 19


Rentas en €/m2/mes / Rents in €/m2/month

4 T/Q 2014 1 T/Q 2015 Tendencia a 12 meses / 12 Month OutlookMin Max Min Max

CBD 12,50 25,50 12,50 25,75

Secundaria / Secondary 8,75 14,75 8,75 15,00


Satélite / Satellite 4,25 10,00 4,25 10,00

Madrid Occupier Market Renta Prime / Prime Rent

10 €

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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q1 2015

Renta Prime / Prime Rents €/m²/m



0 € 5 €

10 € 15 € 20 € 25 € 30 € 35 € 40 € 45 €

1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Q1 2015

€/m²/m

es / €

/m²/m

onth

Rentas por Submercados Submarket Rents CBD

Secundaria

Periferia

Satélite



For the first time since the onset of the crisis, the maximum rental prices for offices located in all areas inside the

M-30 ring road have increased.

In the second quarter of 2014, prime CBD rental levels started to rise to reach the current level of 25.75€/sqm/month. As 2015 got underway, secondary office areas within the M-30 ring road started to register an increase in their maximum rental levels, a clear sign of the lack of large quality products. Although still modest, offices in these areas now command 15€/sqm/month and reinforce the trend of increasing rental levels for the best buildings in central areas of the city. In peripheral areas, maximum rental levels have remained stable for the fourth consecutive quarter at 12.50€/sqm/month. The minimum rental levels for this sub-market have seen a slight increase to 5.50€/sqm/month, registering growth for the first time since mid 2005.

Rental levels


SupplyQuarterly take-up levels, together with surface areas taken off the market temporarily for renovation purposes, have driven down vacancy rates across all areas, falling one point to a general rate of 11.1%. On the other hand, pre-let deals completed in recent months have still not had an immediate impact on vacancy rates. The trend observed in recent months of limited new supply coming on stream is expected to continue.Among the projects expected to be completed in the short term, of particular note are the buildings located at Castellana 278-280, pre-let to ICEX and Grupo Sigla. The refurbishment of these properties is slated to be completed in the coming months, as is the future headquarters of AXA at Av. de América 81. A significant portion of future supply is composed of products which, once finished, will not come onto the market, given that they already have a tenant, either through an owner-occupancy or pre-let deal.

Close to 230,000 sqm of office space is expected to be completed

in 2015 and 2016, 65% of which already has a confirmed future

tenant.

Oferta Futura / Future Supply


0

50

100

150

200

250

300

350

400

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

‘000 m

²

Oficinas / Offices High-Tech / Hi-Tech

F

0 20 40 60 80

100 120 140 160

Oficina / Office High-Tech / Hi-Tech

Oficina / Office Oficina / Office High-Tech / Hi-Tech

2015 2016 2017

Milla

res

Pre-alquilado / Pre-let Llave en mano / Turn Key

Ocupación propia / Owner Occupation Especulativo / Spec

Disponibilidad / Vacancy




0

500

1.000

1.500

2.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q1 2015 D

ispon

ibilid

ad / V

acac

ny ‘0

00 m

² Disponibilidad / Vacancy


Av. América 79 - 19.152 m²


0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q1 2015

‘000 m

²

Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation High-Tech / Hi-Tech


TransactionsOffice take-up levels in Madrid in the first quarter of 2015 exceeded

133,000 sqm.

With the exception of Q1 2013, in which 50,000 sqm were let to Vodafone, this is the best quarterly take-up data since 2007.Five deals for more than 5,000 sqm were signed in Q1 2015, representing in excess of 43% of the total take-up for the quarter. Deals for surface areas of less than 1,000 sqm represent 23% of take-up.By sub-market, peripheral areas saw the greatest take-up volumes (40%). Of particular note is the future relocation of BNP to Av. de América 79, for which it has signed a pre-let deal for almost 20,000 sqm. The need to renovate this building located on the A-2 road leaving Madrid, close to the M-30 ring road, underlines the lack of quality centrally located products for users looking for large surface areas.

Other noteworthy transactions in peripheral areas include the sale of the building at Costa Brava 10 (2,900 sqm above ground) which will be the future head office of Meteológica, and the 8,200 sqm Dentix has signed for at Ribera del Loira 56.The CBD has accounted for 36% of total take-up. The KPMG deal in Torre Cristal for close to 20,000 sqm or the Caixabank transaction at Paseo de la Castellana 7 are particularly relevant in view of the rental levels at which the deals were closed, as they were above the market maximum for considerable surface areas (2,800 sqm).


Pº Castellana 259 m² - 19.682 m² Ribera del Loira 56-58 - 8.214 m²

Costa Brava 10 - 2.851 m² (VENTA)

Tran

saction Asset by JLL


Barcelona Occupier Market

A-2

B-23

B-10

B-10

B-10

PRAT DE LLOBREGAT

HOSPITALETDE LLOBREGAT

CORNELLÁDE LLOBREGAT

SANT JOAN DESPÍ

ESPLUGUES DE LLOBREGAT

SANT JUST DESVENT

SANT CUGATDEL VALLÈS

BADALONA

RONDA DALT

RONDA LITORAL

GRAN VIA CORTS CATALANES

DIAGONAL

AP-7

4T / Q 2014 1T / Q 2015 Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook

Stock 5.916.592 5.891.998


Contratación / Take up (m2) 105.430 70.571


Pº de Gracia- Diagonal 8,17%

Centro Ciudad / City Center 11,13%

Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 13,21%



Main Indicators



Rental levels for offices in Barcelona continued to register moderate gains for the second consecutive quarter. Across all areas of the city, except for peripheral areas, an upturn in rental levels has been observed.

In specific high-quality properties, the increases in rental levels have

been remarkable. In the Paseo de Gracias/Diagonal area, an increase of 3% over the past six months has been registered, while the increase in the new business districts has reached almost 3.5%.

Maximum rental levels in the Paseo de Gracia/Diagonal area rose to 18€/sqm/month in the first quarter of 2015.

Rent-free periods and contributions have also started to level off.

Property owners are strengthening their positions in view of the lack of new buildings to meet the strong demand.

0,00 €

5,00 €

10,00 €

15,00 €

20,00 €

25,00 €

30,00 €

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1T 2015

Rent

a Prim

e / P

rime R

rent

Renta Prime / Prime Rents


Rentas por submercados / Submarkets Rents



Rentas en €/m2/mes Rents in €/m2/month

4T / Q 2014 1T / Q 2015 Tendencia a 12 meses / 12 Month OutlookMin. Max. Min. Max.

Pº de Gracia- Diagonal 13,00 17,75 13,25 18,00

Centro Ciudad / City Center 8,75 15,25 9,00 15,50

Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 8,25 14,75 8,50 15,00



Rental levels

0 €

5 €

10 €

15 €

20 €

25 €

30 €

1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

€/m²/m

es / €

/m²/m

onth

Rentas por Submercados Submarket Rents Paseo de Gracia/Diagonal

Centro Ciudad Nueva Areas de Negocio Periferia



Disponibilidad Anual / Annual Vacancy


The vacancy rate in the first quarter of the year was below 12.7%, representing a fall in the year of 1.5%.

Vacancy rates are forecast to fall gradually due to the lack of new

supply. The few existing alternatives in terms of new office buildings in Barcelona to meet the strong demand is a real problem currently and is likely to persist in coming years.

To highlight this point, no new speculative office developments are to come on stream in 2015.

Some 30,000 sqm of owner-occupied space will be released onto the market in 2016, relating to the Desigual headquarters at Frente Marítimo and Cuatrecasas in Glories, in addition to 43,000 sqm of speculative office developments (however, we expect that over half will not be finished until 2017).

The interest of developers in studying possible speculative projects on plots they already own is significant.

To be successful in this area, it will be vital to get the timing right and adapt the buildings to the needs of current demand.

Supply Oferta Futura / Future Supply


0

200

400

600

800

1.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1T 2015

Disp

onib

ilidad

/ Vac

acny

‘000

m² Disponibilidad / Vacancy

0

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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 ‘00

0 m²

Oficinas / Offices

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

2.015 2.016

‘000

Sq m

Ocupacion Propia/Owner Occupation

Especulativo/Speculative

Future Supply Detail




Office take-up levels in Barcelona stood at 70,500 sqm in the first quarter of 2015, up 16% on the same period last year.

Almost 100 deals were signed in the first three months of 2015.

Some 33% of the surface area taken up was in the new business districts (of which 44% are at Frente Marítimo, 35% at 22@ and 8% at Plaza Europa), while 30% were in the city centre.

Of particular note in the first quarter was the 10,000 sqm extension of Desigual’s head offices next to the Hotel Vela, the headquarters of the LCI-FD Fashion school on calle Balmes or the almost 1,500 sqm let by Astrazeneca at Diagonal 609-615, a deal on which JLL advised.

Transactions


Nueva Bocana – 10.000 m²

Balmes 209 – 3.000 m²

Diagonal 609 – 1.488 m²

Catalana Parc – 2.750 m²

0 50

100 150 200 250 300 350 400 450

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1T 2015

‘000

m²

Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation

Tran



Madrid Investment Market

The main buyers in the quarter continued to be SOCIMIs (Spanish REITs) and private investors. The vast majority of the deals were, once again, completed by Spanish investors (mostly companies based in Spain with foreign capital). Of particular note is the prominent role played by Latin American investors and private equity firms. Interest among investors to take advantage of the change in market cycle is expanding out from the CBD to the outer areas.

As capital values for scarce prime properties continue to climb, investors

are increasingly willing to consider products in more peripheral areas.

There continues to be strong demand for core products in the CBD. In parallel to this, investors with a value-added profile are also very active, both for excellently-located products requiring renovation (Castellana, Serrano) and for the best buildings in other areas.Investors expect an improvement in rental levels in the lease market and are willing to close deals with very aggressive yields and higher repercussion values. Prime yields stand at 4.75%, a level not seen in the Madrid office market since 2007. These yield levels could be even lower for certain high-quality buildings located in the CBD.

Demand

SupplyA slight increase in products has been observed in the CBD. However, in most cases the buildings are located in secondary or, more still, in peripheral areas.

Future rental growth expectations for offices in Madrid are helping

match buyers with sellers. Investors are finding products at attractive prices and with upside potential, while sellers are finally finding buyers willing to pay higher prices.The most salient sellers in the quarter were the banks (two deals by BBVA), and international investment funds (General Electric, Blackstone and IVG, among others), together with property developers and public bodies. The Regional Government of Madrid has sold two buildings located in the city centre: Carrera de San Jerónimo 13 and Los Madrazo 34.The increase in supply is due partly to various large pan-European portfolios currently present on the market, which include office assets in Madrid.

Precio / Price: 17.000.000 €Dirección / Address: Juan Ignacio Luca de Tena, 14Comprador / Purchaser: AXIAREVendedor / Vendor: Confidencial / ConfidentialSubmercado / Submarket: Periferia/ Periphery

Precio / Price: 41.000.000 €Dirección / Address: Avenida de Burgos, 118Comprador / Purchaser: IBA Capital PartnersVendedor / Vendor: GecinaSubmercado / Submarket: Periferia/ Periphery

Tran


Tran



Madrid Investment Market

With a figure of €486.90 million in the first quarter, up 238% on the figure for the same quarter

last year, the investor activity that began to intensify in mid 2014

remains buoyant.

Major deals include the acquisition of GE’s property portfolio by Meridia Capital (4 buildings in Madrid and 5 in Barcelona), the acquisition by GMP of Torre Ederra (Castellana 77) from BBVA for €90 million and the sale of the BMW building at Avda. de Burgos 118 to IBA Capital Partners for €41 million. JLL advised on this last transaction.Investors expect an improvement in rental levels in the lease market and are willing to close deals with very aggressive yields and higher repercussion values. Prime yields stand at 4.75%, a level not seen in the Madrid office market since 2007. These yield levels could be even lower for certain high-quality buildings located in the CBD.

0 1 2 3 4 5 6 7

Paris

London

Hamburg

Frankfurt/M

Milan

Madrid

Amsterdam

Barcelona

Brussels

Rotterdam

Barcelona 5,50%

Madrid 4,75%

Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields


Transactions & Yield levels

Rental Growth Slowing

Rents Falling

Rental Growth Accelerating

Rents Bottoming Out

Athens, Brussels, Rome, Lisbon, Paris CBD, Bucharest, Budapest, Prague, Copenhagen, Istanbul

Berlin, Hamburg

Lyon, Oslo

Luxembourg

Cologne

Milan, Barcelona

Edinburgh

Moscow

Kiev London City London WE

Munich, Stuttgart St. Petersburg

Geneva, Zurich, Warsaw Amsterdam, Manchester

Stockholm, Dublin

Helsinki, Dusseldorf

Frankfurt

Madrid

Ciclo de Rentas / Property Clock


Note• This diagram illustrates where JLL estimate each prime office market is within its

individual rental cycle as at end of December 2014• Markets can move around the clock at different speeds and directions• The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets

in their rental cycle• Their position is not necessarily representative of investment or development

market prospects• Their position refers to Prime Face Rental Values


Barcelona Investment Market

The first quarter of 2015 continued to see strong demand from investors. The high levels of liquidity available in the market point to another excellent year for investment. SOCIMIs (Spanish REITs) and institutional investors once again dominated the investment landscape, although they were not the only active players on the market. In fact, there is sufficient demand for most of the products being offered at market conditions.Rental properties continue to be the main target for most investors. At the beginning of 2015 , we also witnessed a considerable number of investors seeking added value in their acquisitions, through sales management, renovation and repositioning of the assets. Investors of this type have been very active and shown eagerness to execute deals.The stabilisation of financing conditions is an important factor to be taken into account, as this is now making it possible for solvent investors to have access to funding sources to carry out their investments.By area, we have once again seen investors focus their interest on the city centre or the new business districts, where the expected increase in rental levels over the coming quarters explains the aggressive prices being offered by potential investors. Demand in peripheral areas remains prudent and focused on assets with solid lease contracts that are generating income.

It is important to point out that demand is not only strong in terms of direct investment, but also for the acquisition of debt. We expect to see significant acquisitions of share packages in major real estate firms over the coming quarters.From an international perspective, the placement of capital in the Spanish property market remains a priority.

Demand

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

2.002

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2.014

1 T/Q

2015

Mill €

Total Madrid Barcelona

Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume

Fuente / Source: JLL 1T/Q 2015 Incluye portfolio con activo en Málaga

Properties currently for sale do not meet even a tenth of investor demand. Location, asset quality and tenant quality are the requirements for investors seeking immediate returns. Unfortunately, there is a lack of supply to cover this demand.This is why we are observing increased transaction possibilities for assets with a “less-core” profile that are also in need of management. The range of supply in this area, although insufficient, is somewhat wider. The sale of various individual assets and smaller portfolios are scheduled for the second quarter of 2015. There is clearly much greater supply in this regard with respect to the first quarter. Despite the quality of portfolios not being particularly high, they may generate interest among opportunistic investors. As regards individual assets, several attractive structured sale processes are scheduled to begin in the first half of the year.

Off-market opportunities may represent the best approach for a number of investors. There can only be one winner in these structured sale processes and the remaining interested parties will still be looking for products to buy. It will therefore be necessary to create opportunities for these investors and off-market deals may be the right solution for some.Conversions to hotel and residential uses will continue, although at a slower pace compared with 2014.The first quarter of the year saw the first investment deal in student accommodation in Barcelona, specifically the sale of two “Melon District” student residences owned by a company whose major shareholders are BBVA and The Student Hotel (TSH), a deal on which JLL advised. We will start to see more alternative investment deals of this type as we go forward.

Supply


Two deals were signed in the first quarter of 2015: the sale of the GE Real Estate portfolio to Meridia and the acquisition of the headquarters of Gallina Blanca in Plaza Europa by Inmobiliaria Colonial. The investment volume in the first quarter of 2015 amounted to €93 million, down 20% on the figure reached in the first quarter of 2014 (€119 million).We will likely see greater downward forces on yields over the course of 2015, thanks to the pressure from buyers, although they have held firm in the first quarter, specifically in the Paseo de Gracia/Diagonal at 5.5%.The expectation of a gradual increase in rental levels in the Barcelona office market is causing this adjustment in yields.

Transactions & Yield levels

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

2T/Q

2009

3T

/Q20

09

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2009

1T

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4T/Q

2010

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11

2T/Q

2011

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11

4T/Q

2011

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12

2T/Q

2012

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/Q 20

12

4T/Q

2012

1T

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13

2T/Q

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13

4T/Q

2013

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4T/Q

2014

1T

/Q 20

15

Madrid Barcelona bonos a 10 años / 10 year bond yields

Rentabilidades Prime / Prime Yields

Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 1T/Q 2015 & Banco de España Feb 2015

Barcelona Investment Market

Precio / Price: 117.000.000 €Superficie/ Area: 53.000 m²Comprador / Purchaser: Meridia CapitalVendedor / Vendor: GESubmercado / Submarket: Nuevas Áreas de Negocio,

Periferia & CBD/ New Business Areas , Periphery & CBD

Precio / Price: 10.400.000 €Dirección / Address: Gallina Blanca headquarters

(Plaza Europa)Comprador / Purchaser: ColonialVendedor / Vendor: SarebSubmercado / Submarket: New business areas

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