Mod. Nº 3 PERI 1 MEMORIA - Huelva · Asimismo, el viario situado al oeste de la parcela en...

GERENCIA MUNICIPAL DE URBANISMO. HUELVA

MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº 3 DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Nº 1 “PESCADERÍA”

G.M.U EXP: FECHA: DICIEMBRE 2009 ARQUITECTO: FCO JAVIER OLMEDO RIVAS




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INDICE 1.- OBJETO Y ANTECEDENTES

1.1.- OBJETO DEL DOCUMENTO 1.2.- ANTECEDENTES

2.- MEMORIA

2.1.- AMBITO DE LA PRESENTE MODIFICACIÓN 2.2.- OBJETIVOS DE LA PRESENTE MODIFICACIÓN DEL P.E.R.I. 2.3.- JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN 2.4.- DEFINICIÓN DE LA NUEVA ORDENACIÓN Y DETERMINACIONES URBANÍSTICAS

A) ESTADO ACTUAL

B) ESTADO MODIFICADO

3.- PLANOS

3.1. – PLANOS ACTUALES

� A1 Plano del PERI nº 1: Ordenación manzana 13 � A2 Plano de la Modificación nº 1 del PERI nº 1: Alineaciones y rasantes

3.2.- PLANOS DE PROPUESTA

� P1 Topográfico � P2 Alineaciones y alturas � P3 Ordenación

4.- ANEXO

4.1.- CÉDULA URBANÍSTICA




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1.- OBJETO Y ANTECEDENTES 1.1.- OBJETO DEL DOCUMENTO

Se redacta el presente documento con el objeto de modificar las determinaciones y ordenación de la Parcela PM-13D del Plan Especial de Reforma Interior Nº 1 “Pescadería”, de los definidos en la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Huelva, que se aprobó definitivamente el 23 de octubre de 1999 y publicado el 20 de noviembre del mismo año. El Plan Especial de Reforma Interior del Área de Pescadería fue redactado por D. Francisco Pol Méndez, en diciembre de 1998 y fue aprobado definitivamente el 28 de diciembre de 1999. Sufrió la Modificación Puntual Nº 1 del Área Dotacional, aprobada definitivamente el 31 de octubre de 2002 y redactada por Francisco Javier Olmedo Rivas. Posteriormente, fue objeto de la Modificación Puntual Nº 2 de la parcela dotacional ALM-3, aprobada definitivamente el 24 de noviembre de 2005 y redactada por Francisco Javier Olmedo Rivas. Por tanto, se acomete la presente Modificación Puntual nº 3 del P.E.R.I. con los siguientes objetivos fundamentales:

• Ajustar la geometría de la parcela PM-13D en base al levantamiento topográfico realizado tras la urbanización del viario y espacios libres adyacentes a dicha parcela, así como de las edificaciones colindantes, conservando los parámetros de edificabilidad máxima asignada a la parcela.

• Definir la nueva parcela, así como sus determinaciones urbanísticas de ocupación y

volumetría.

• Incorporación de nuevos usos compatibles con el principal. 1.2.- ANTECEDENTES REVISIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE HUELVA DE 1.999 El Plan General de Ordenación Urbana de Huelva, aprobado definitivamente mediante Resolución de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía de 13 de octubre de 1.999, definió el Área sometida a planeamiento de desarrollo de Suelo Urbano P.E.R.I. Nº 1 “Pescadería”. Las Ordenanzas de la Edificación, Usos del Suelo y Urbanización del PGOU, incluyen las siguientes determinaciones para su desarrollo:

Artículo 418.- PERI 1.- PESCADERÍA

1.- Objetivos: Crear suelo residencial de ensanche en cantidad suf iciente para suplir los aumentos de densidad previstos en el casco antiguo que el nuevo Plan li mita. Estos suelos residenciales deben comercializarse y lotearse de tal forma que supongan una alternativa real para los promotores locales que o peran en el casco antiguo. Se debe tener en cuenta la dimensión de los solares que debe ser pe queña, el ciclo de recuperación de la inversión que debe ser corto y las fórmulas de adquisición de l suelo que debe incluir la posibilidad de aporta-ciones.




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La función de este suelo residencial, así planteado es absolutamente fundamental para impedir el agravamiento de los problemas del casco antiguo y p oder iniciar la progresiva resolución de su problemática actual. Crear suelo dotacional para nuevo mercado de Abasto s y para funciones administrativas y docentes. Crear suelo destinado a aparcamientos públicos de e xplotación privada, para dar servicio a las áreas centrales. Formalizar el cierre Suroeste de la Ronda, reordena ndo la plaza Doce de Octubre y ejecutar el primer tramo del Parque del Ferrocarril.

2.- Instrucciones para la ordenación del Área:

En las áreas residenciales la morfología será en ma nzana cerrada con alturas de seis plantas. Se dará continuidad a la trama peatonal desde la Pl aza del Mercado del Carmen - Avenida Italia hasta el Parque del Ferrocarril y el Embarcadero de mineral de Riotinto. El trazado y diseño planimétrico de la Ronda y del Parque del FF.CC. será vinculante. Las viviendas existentes dentro del ámbito, se inco rporan a los efectos de su ordenación, no participando en el reparto de cargas y beneficios, y por tanto con considerándose afectadas por el Aprovechamiento Tipo de este área.

3.- Superficies de suelo:

Son vinculantes las siguientes determinaciones:

Superficie Total .................................. ................ 183.690 m² Superficie a efecto de reparto .................... ..... 162.000 m² Superficie según usos:

- Uso Residencial........................... 28.000 m² - Uso Aparcamientos ................... 10.000 m² - Zonas verdes .............................. 53.00 0 m² - Usos dotacionales ..................... 33.000 m² - Ya obtenidos............................... 21.33 0 m²

4.- Edificabilidades:

- Uso residencial.................................. ................ 147.000 m² - Uso comercial ................................... .................. 14.000 m². - Uso aparcamientos ............................... ............ 58.000 m². - Número de viviendas máximo: 1.500 - Número de plazas de aparcamiento de uso publico e n parcelas: 2.000 - Número máximo de plantas usos lucrativos, 5-6, pu diéndose permitir edificaciones de mayor

altura en la fachada que dá a la Ronda. - Número máximo de plantas usos rotacionales: 4 - Porcentaje mínimo de V.P.O. 15% s/1.546: 225

5.- Situación y ordenación

Se contemplan en los planos de ordenación contenido s en el documento del Plan General.

6.- Aprovechamiento Tipo de la Unidad de Ejecución: ............... 0,884 m2/m2

7.- Aprovechamiento susceptible de apropiación: Para los propietarios, 90% del resultado de aplicar a su superficie el aprovechamiento tipo. Para el Ayuntamiento, el 10% sin urbanizar correspo ndiente a la Unidad de Ejecución.

8.- Sistema de actuación: Procedimiento abreviado. Regularización de fincas.

9.- Prioridad: PRIMER CUATRIENIO 10.- Ordenanzas de aplicación:

Vivienda régimen libre. plurifamiliar Vivienda de protección oficial. régimen general Aparcamientos Comercial

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Nº 1 “PESCADERÍA”

Al objeto de desarrollar esta área de Suelo Urbano, se tramitó el Documento de Plan Especial de Reforma Interior, el cual fue aprobado definitivamente por el Pleno del Excmo. Ayuntamiento de Huelva, en sesión celebrada el 28 de diciembre de 1999. Dicho documento consta de memorias, normativa y planos.




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MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL ÁREA DOTACIONAL DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Nº 1 “PESCADERÍA”

El Excmo. Ayuntamiento Pleno, en sesión celebrada el 31 de octubre de 2002, acordó aprobar definitivamente, documento de Modificación Puntual del Área Dotacional del P.E.R.I. nº 1 “Pescadería”, que tenía como objetivos:

• Reordenar la zona de equipamientos dotacionales que el P.E.R.I. define en el interior del área.

• Reajustar las alineaciones y accesos rodados de la edificación de la manzana PM-13 y

sus espacios públicos.

• Definir la idónea ubicación de los centros de transformación de la red de suministro eléctrico, en el ámbito global del Plan Especial.

MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº 2 DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Nº 1 “PESCADERÍA”, PARCELA DOTACIONAL ALM-3

Posteriormente, el Excmo. Ayuntamiento Pleno, en sesión celebrada el 24 de noviembre de 2005, acordó aprobar definitivamente, documento de Modificación Puntual nº 2 del P.E.R.I. nº 1 “Pescadería”, que trataba sobre las determinaciones y condicionantes de la parcela dotacional ALM-3.




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2.- MEMORIA 2.1.- ÁMBITO DE LA PRESENTE MODIFICACIÓN Se define como ámbito de la presente Modificación Puntual nº 3 del Plan Especial nº 1 “Pescadería”, el marcado en el plano A2_N-13 Manzana 13 de las planimetrías que se incluyen en el capítulo 3 del presente documento.

Dicho ámbito engloba la parcela PM-13D, incluida en la Manzana 13, y presenta una superficie de suelo de 1.184,37 m2, como se establece en la Cédula urbanística (ver Anexo 4.1).

Los linderos de la parcela PM-13D, según viene definida en el P.E.R.I. nº 1 “Pescadería” son:

� Norte: espacio libre de uso público. � Sur: viario de emergencia colindante con manzana 13B.

� Oeste: viario local V5 anexo a parcela dotacional.

� Este: espacio libre público colindante a manzanas 13C y 13E.

2.2.- OBJETIVOS DE LA PRESENTE MODIFICACIÓN DEL P.E.R.I. Como se ha enunciado anteriormente, se plantea la presente Modificación Puntual nº 3 del Plan Especial de Reforma Interior nº 1 “Pescadería”, con el objetivo de ajustar y adaptar las condiciones urbanísticas y arquitectónicas de la parcela PM-13D acordes con la realidad física ejecutada de la urbanización. Uno de los motivos principales de esta Modificación es el de redefinir la volumetría del futuro edificio residencial de manera que su relación con los espacios libres ejecutados, así como con el edificio situado en su lindero noreste, sea la más adecuada y óptima para su posterior funcionamiento y uso.

Por tanto, el presente documento trata de definir y establecer los criterios para conseguir los siguientes objetivos:

1. Reconfigurar de nuevo la parcela PM-13D, con alineaciones y rasantes acordes a la realidad física existente. Se ajustará dicha parcela en base al levantamiento topográfico realizado tras la urbanización del viario y calles adyacentes a dicha parcela (plano M1 Topográfico). La parcela se modificará de manera que continúe en planta baja la alineación de fachada del edificio situado al suroeste, por lo que verá reducida considerablemente su ocupación en plantas sobre rasante, manteniendo su superficie total de parcela en bajo rasante. Mientras que la fachada hacia el viario V5 anexo a la parcela dotacional, en las plantas superiores, volarán sobre dicha alineación en planta baja 1,5 m. Asimismo, la ocupación sobre rasante se verá reducida también en su lindero norte de manera considerable con el objetivo de garantizar una distancia adecuada con el edificio existente y generar mayor espacio libre.




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2. Para compensar la consecuente reducción de planta y edificabilidad, se modifican sus determinaciones urbanísticas de volumetría, permitiéndose dos plantas más, quedando a la misma cota que el edificio situado al este y por debajo aún del ubicado al norte.

3. Incorporación de nuevos usos compatibles con el principal para el aprovechamiento de

la planta baja, planta primera y primer nivel de sótano.

2.3.- JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN La modificación que se propone queda justificada, por lo siguiente:

1. La configuración de parcelas de la Manzana 13 se ha visto modificada con respecto a

lo que se preveía en el documento del PERI nº 1; en concreto el edificio que configura la esquina nordeste de la parcela PM-13E se ha ejecutado creando una curvatura interna distinta y alterando el espacio libre entre edificios.

Asimismo, el viario situado al oeste de la parcela en cuestión preveía un diseño de acerado con arbolado e incluía el acceso mediante rampa a las plantas de sótano de los edificios de la manzana. Tras la urbanización ha resultado que dicha acera tiene un ancho de apenas 1,10m hasta el lindero oeste de la parcela PM-13D, como se puede comprobar en el plano M1 Topográfico. Por todo lo anterior, se considera necesario reconfigurar los linderos de dicha parcela para adaptar la futura edificación a la realidad existente. Como solución se propone continuar con los linderos de la parcela PM-13B, situada al sur, eliminando la curvatura saliente que el P.E.R.I. proponía para la ocupación sobre rasante. Para compensar esa regulación de la fachada oeste de la edificación las plantas sobre rasante superiores mantendrán una alineación que sobrevolará 1,50 metros con respecto a la fachada en planta baja. En el plano que se adjunta a continuación se ha superpuesto el plano original de la ordenación de alineaciones (en azul) y viarios del P.E.R.I. con el levantamiento topográfico realizado recientemente (en gris). En él se han acotado las distancias resultantes de la alineación original de la parcela PM-13D con el viario oeste y con el edificio nordeste ejecutados realmente, por lo que se puede observar lo reducidas que han quedado.




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2. Disminuir la ocupación en planta sobre rasante conlleva consecuentemente una reducción de edificabilidad bastante alta, por lo que se propone una altura máxima de dos plantas más con respecto a lo establecido en el PERI para evitar reducir al mínimo la pérdida de número viviendas de protección oficial. Con esta propuesta se sigue respetando que nuestro edificio quede por debajo de la cota más alta del edificio colindante, situado al nordeste.




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3. En las plantas bajo rasante se configura un perímetro que trata de regularizar la curva propuesta de la parcela inicial a la vez que se mantiene la superficie total de la finca. Con esto se consigue una planta más adecuada y más funcional para distribuir las plazas de aparcamientos, además de proponer un nuevo acceso a las plantas de garaje por la calle secundaria, situada al sur del edificio.

4. Como apoyo y continuidad con el área de equipamiento dotacional que prevé el P.E.R.I. en la zona oeste, colindante con la parcela PM-13D, se considera conveniente la incorporación de un uso dotacional de Administración Pública, compatible con el uso principal residencial, localizado en planta baja, primera y sótano. Con esto se consigue dotar de más actividad social a cota de calle y vinculada con los espacios libres y dotaciones adyacentes.

Se prevé la ubicación de la sede de la Empresa Pública de Suelo de Andalucía, la cual distribuirá sus oficinas ocupando la planta baja en su totalidad y parte de la planta primera, y ubicará sus archivos y almacén en el primer nivel del sótano. Esta modificación del P.E.R.I. cumple con lo dispuesto en el artículo 55 del Plan General de Ordenación Urbana de Huelva, sobre compatibilidad de usos con el residencial, en su apartado 1.e); en el cual se dice que: “1.- Son usos compatibles con el residencial, el Terciario destinado a oficinas, comercial y hotelero, siempre que reúnan las siguientes condiciones: a) Las oficinas cumplirán las condiciones que se establecen en sus normas

particulares. b) En los caso de destinarse a oficinas una superficie superior a los 500 m2 deberán

establecerse accesos independientes entre ambos uso. [...] e) Son compatibles asimismo, los usos dotacionales que puedan relacionarse con los antes mencionados.” De igual forma, en el artículo 123 del Plan General de Ordenación Urbana de Huelva, sobre Uso Dotacional Institucional-Administración Publica, se establece que: “El Uso Institucional-Administración Pública, tiene la misma consideración que las Oficinas, por lo que es de aplicación el contenido de las mismas.” Por tanto, en nuestro caso, se estará a lo establecido en el Artículo 94 del Plan General de Ordenación Urbana de Huelva, sobre Locales de Oficinas.

2.4.- CONTENIDO DE LA MODIFICACIÓN La modificación se centra fundamentalmente en la configuración y las determinaciones urbanísticas de la parcela PM-13D con el objeto de cumplir los objetivos marcados en los capítulos anteriores. Por tanto, el contenido de la propuesta va a tratar sobre los aspectos de configuración de parcela, ocupación bajo y sobre rasante, volumetría edificatoria, usos permitidos y diseño de fachadas.




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A) ESTADO ACTUAL

Los datos de la parcela actual PM-13D se definen como sigue:

� Superficie de parcela: ................................................................ 1.184,37 m² � Ocupación sobre rasante: .......................................................... 976,31 m2 � Cesión de vuelo para espacio libre público: ............................... 24,65 m2 � Cesión de vuelo para espacio libre privado: ............................... 183,41 m2 � Edificabilidad máxima: ................................................................4.881,55 m2 � Número de plantas obligatorias: .................................................cinco (B+IV) � Calificación: ...............................................R3, Residencial plurifamiliar VPO � Usos compatibles: ................................................................................... NO � Alineaciones y rasantes: ......según documentación planimétrica del P.E.R.I � Número máximo de viviendas: .................................................. 49 viviendas

B) ESTADO MODIFICADO

B.1.- Datos Los datos de la parcela actual PM-13D tras la modificación quedarían como sigue:

� Superficie de parcela: ................................................................ 1.184,32 m² � Ocupación sobre rasante en planta baja: .................................... 600,00 m² � Ocupación sobre rasante en P1-P6: ........................................... 675,00 m² � Cesión de vuelo para espacio libre público: .............................. 309,22 m² � Cesión de vuelo para espacio libre privado: ............................... 200,10 m² � Edificabilidad máxima: ................................................................4.650,00 m² � Número de plantas obligatorias: ................................................ siete (B+VI) � Calificación: ...............................................R3, Residencial plurifamiliar VPO � Usos compatibles: ................................... Dotacional Administración Pública � Alineaciones y rasantes: ........... según documentación planimétrica adjunta � Número máximo de viviendas: .................................................. 49 viviendas




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B.1.- Normativa

Respecto a la normativa del documento del Plan Especial de Reforma Interior nº 1 “Pescadería”, se introducen por un lado ciertas modificaciones puntuales, y por otro algunos aspectos novedosos.

Los capítulos de la normativa de dicho P.E.R.I. quedarían modificados con la redacción que a continuación se describen (las modificaciones se marcan con letra cursiva):

4.8 REGULACIÓN DE USOS EN PLANTA BAJA EN EDIFICACIONES RESIDENCIALES

a) Uso de locales obligatorios en plantas bajas

El plano A1_NG-2 define las plantas bajas en las que será obligatorio el uso comercial.

b) Uso de locales opcionales

Se definen asimismo en el plano A1_NG-2 las plantas bajas en las que el promotor podrá optar por su destino como locales o como viviendas. En la manzana 5 al menos un 25% de la superficie de planta baja se destinará a locales. En cualquier caso, la asignación de usos afectará a la totalidad de las plantas bajas de cada bloque, no admitiéndose por tanto compartir en un mismo bloque viviendas y locales en planta baja. En las manzanas 9, 10, 11 y 12 se entiende por bloque cada uno de los componentes de diferente altura de la Unidad de Edificación, por lo que en caso de optar por disponer locales en planta baja, se requerirá que en cada componente la planta baja se destine bien a viviendas bien a locales, siendo excluyentes entre sí esos usos.

c) Uso compatibles en plantas bajas En la manzana 13, en el bloque D se permitirá el uso Dotacional de Administración Pública en planta baja, planta primera y primer sótano como uso compatible con el de vivienda, siempre dentro de las limitaciones y restricciones establecidas por los DB-SI y DB-HS del Código Técnico de la edificación. La planta baja se destinará en su totalidad, excepto los núcleos de comunicaciones, a oficinas de uso Dotacional de Administración Pública y en la planta primera se permitirá la ocupación parcial de la misma para dicho uso, mientras que en el sótano se permitirá la ubicación de anejos vinculados con dicha actividad del tipo almacén, archivos, etc. Todo lo anterior deberá estar de conformidad con lo establecido en los artículos 50, 55, 94 y 123 del Plan General de Ordenación Urbana vigente.

d) En las restantes manzanas definidas como residenciales en el plano

A1_NG-2, las plantas bajas se destinarán a viviendas.




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5.7.4 USOS Y EDIFICABILIDADES BAJO RASANTE

No se establece máximo de ocupación bajo rasante con las limitaciones establecidas sobre Área Mínima a rellenar con tierra para formación de jardín superior.

Solo se autorizan bajo rasante los siguientes usos:

a) Aparcamientos: no se establece ningún límite máximo, tanto si son de uso

asignado a residentes o titulares de actividades en la manzana como si se asignan a personas no vinculadas a la manzana.

b) Instalaciones generales del edificio.

c) Núcleos de escaleras y ascensores.

d) Trasteros vinculados a las viviendas.

e) Zonas de almacenaje y de archivos vinculados al dotacional

Administración Pública.

Todos los usos citados no tendrán ningún límite de ocupación salvo los trasteros, para los que sólo se admitirá una ocupación máxima del 15% de la edificabilidad sobre rasante. En cualquier caso, se estará a lo establecido en los documentos DB-SI y DB-HS del vigente Código Técnico de la Edificación.

Huelva, a diciembre de 2009.

Fco Javier Olmedo Rivas




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3.- PLANOS




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4.- ANEXO

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