Lisbeth Del Rosario Soto de León
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Universidad Rafael Landívar Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales Campus de Quetzaltenango “ANÁLISIS JURÍDICO DE LA REGULACIÓN MUNICIPAL DE CONDOMINIOS Y LOTIFICACIONES EN EL MUNICIPIO DE SALCAJÁ, QUETZALTENANGO” TESIS Lisbeth Del Rosario Soto De León Carné 288900
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Universidad Rafael Landívar
Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales
Campus de Quetzaltenango
“ANÁLISIS JURÍDICO DE LA REGULACIÓN MUNICIPAL DE
CONDOMINIOS Y LOTIFICACIONES EN EL MUNICIPIO DE
SALCAJÁ, QUETZALTENANGO”
TESIS
Lisbeth Del Rosario Soto De León
Carné 288900
Quetzaltenango, marzo de 2013
Campus de Quetzaltenango
Universidad Rafael Landívar
Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales
Campus de Quetzaltenango
“ANÁLISIS JURÍDICO DE LA REGULACIÓN MUNICIPAL DE
CONDOMINIOS Y LOTIFICACIONES EN EL MUNICIPIO DE
SALCAJÁ, QUETZALTENANGO”
TESIS
Presentada a Coordinación de Facultad de
Ciencias Jurídicas y Sociales
Por:
Lisbeth Del Rosario Soto De León
Previo a conferirle en el grado académico de:
Licenciada en Ciencias Jurídicas y Sociales
Los títulos de
Abogada y Notaria
Quetzaltenango, marzo de 2013
Autoridades de la Universidad Rafael Landívar
del Campus Central
Rector Padre Rolando Enrique Alvarado S. J.
Vicerrectora Académica Doctora Lucrecia Méndez de Penedo
Vicerrector de Investigación y Proyección Social Padre Carlos Cabarrús Pellecer S. J.
Vicerrector de Integración Universitaria Padre Eduardo Valdés Barría S. J.
Vicerrector Administrativo Licenciado Ariel Rivera Irias
Secretaria General Licenciada Fabiola Padilla de Lorenzana
Autoridades de la Facultad de
Ciencias Jurídicas y Sociales
Decano Dr. Rolando Escobar Menaldo
Vicedecano M.A. Pablo Gerardo Hurtado García
Secretario M.A. Alan Alfredo González de León
Director de Área Pública Lic. José Alejandro Villamar González
Directora de Área Privada M.A. Helena Carolina Machado
Director de Ejes Transversales M.A. Enrique Sánchez Usera
Directora de Postgrados M.A. Aida Del Rosario Franco Cordón
Director de CRIMFOR Lic. José Eduardo Martí Guilló
Director del Instituto deInvestigaciones Jurídicas Dr. Larry Andrade Abularach
Directora del Bufete Popular Licda. Claudia Abril Hernández
Directora de Proyectos y Servicios Licda. Vania Carolina Soto Peralta
Coordinador de Campus y Sedes Regionales M.A. Juan Francisco Golom Nova
Coordinadora Facultativa del
Campus de Quetzaltenango Dra. Claudia Caballeros Ordóñez
Representantes de Catedráticos Lic. Pablo Alfonso Auyón Martínez
Licda. Rita María Castejón Rodríguez Lic. Fernando Javier Rosales Gramajo
Representantes Estudiantiles Laura Guísela Muralles PinedaManuel Andrés Canahui Morales
Miembros del Consejo
Campus de Quetzaltenango
Director de Campus Arquitecto Manrique Sáenz Calderón
Subdirector de Integración
Universitaria Msc. P. José María Ferrero Muñiz S. J.
Subdirector de Gestión General Msc. P. Mynor Rodolfo Pinto Solís S. J.
Subdirector Académico Ingeniero Jorge Derik Lima Par
Subdirector Administrativo MBA. Alberto Axt Rodríguez
Asesora
Licenciada Thuly Rosmary Jacobs Rodríguez
Revisor de Fondo
Licenciado Jorge Raúl Rodríguez Ovalle
Índice
Pág.
INTRODUCCIÓN.................................................................................................... 1
CAPITULO I
ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y EL ORDENAMIENTO URBANO…............. 5
1.1 Antecedentes......................................................................................... 5
1.1.1 Concepto de Ordenamiento Territorial en diferentes países................. 6
1.1.2 Ordenamiento Territorial y Otros Conceptos......................................... 8
1.2 El Ordenamiento Territorial en Guatemala............................................ 11
1.3 El Ordenamiento Territorial del Municipio.............................................. 12
1.4 El Ordenamiento Urbano....................................................................... 16
CAPITULO II
LOS PARCELAMIENTOS, LOTIFICACIONES Y URBANIZACIONES…............. 19
2.1 Conceptos.............................................................................................. 19
2.2 Nuevos conceptos relacionados con la urbanización............................ 21
2.3 Plan regulador de urbanismo................................................................. 23
2.4 Demarcación del área de influencia urbana.......................................... 26
2.5 Mecanismos de control.......................................................................... 26
2.5.1 La intervención...................................................................................... 28
2.5.2 El procedimiento de intervención según la Ley de parcelamientos
urbanos.................................................................................................. 29
2.5.3 El procedimiento de intervención según el Código Municipal................ 31
2.6 Las modalidades del contrato de Compraventa en la Ley de
parcelamientos urbanos........................................................................ 34
2.6.1 El contrato de Compraventa y el de Opción de Compra....................... 34
A. Contrato de Compraventa................................................................. 34
B. Contrato de Opción........................................................................... 35
2.6.2 Fines del Contrato de Compraventa y del Contrato de Opción............. 37
CAPITULO III
PROPIEDAD, COPROPIEDAD Y CONDOMINIOS................................................ 41
3.1 Definición de Propiedad......................................................................... 41
3.2 Clasificación........................................................................................... 42
3.2.1 Propiedad pública.................................................................................. 42
3.2.2 Propiedad privada.................................................................................. 42
3.3 Del derecho de propiedad..................................................................... 44
3.3.1 Época actual.......................................................................................... 45
3.3.2 Naturaleza jurídica................................................................................. 47
3.3.3 Características....................................................................................... 47
3.3.4 Derechos, obligaciones y prohibiciones................................................. 48
3.3.4.1 Derechos............................................................................................... 48
3.3.4.2 Obligaciones.......................................................................................... 50
3.3.4.3 Prohibiciones......................................................................................... 50
3.4 Copropiedad y condominio.................................................................... 51
3.4.1 Definición de copropiedad y condominio............................................... 52
3.5 Propiedad horizontal.............................................................................. 53
3.5.1 Terminología.......................................................................................... 55
3.5.2 Definición............................................................................................... 55
3.5.3 Teorías sobre la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal............ 58
3.6 De los Núcleos de Vivienda que conforman el Condominio y definición
de Townhouse....................................................................................... 60
3.6.1 Conveniencia de efectuar los núcleos de vivienda................................ 60
3.6.2 Ventaja de los núcleos habitacionales................................................... 61
3.6.3 Definición de Townhouse...................................................................... 63
3.6.3.1 Town...................................................................................................... 63
3.6.3.2 House.................................................................................................... 64
3.6.3.3 Townhouse............................................................................................ 64
3.7 Necesidad de Legislar respecto al régimen de propiedad de los
condominios........................................................................................... 65
3.7.1 De la inscripción del Régimen en el Registro de la propiedad.............. 65
3.7.2 Tributación fiscal.................................................................................... 66
3.7.3 Obligaciones del propietario o propietarios de un bien inmueble que se
someterá a un régimen especial de comunidad.................................... 67
3.7.4 Obligación de cada uno de los comuneros............................................ 68
3.7.5 Porcentaje de obligación para el mantenimiento de los que forma
áreas comunes...................................................................................... 69
3.8 Forma de terminar con la comunidad.................................................... 70
CAPITULO IV
DIFERENCIA ENTRE LOTIFICACIONES Y CONDOMINIOS............................... 71
4.1 Condominio............................................................................................ 71
4.2 Lotificación............................................................................................. 72
CAPITULO V
ANÁLISIS DE LA LEY DE PARCELAMIENTOS URBANOS............................... 75
5.1 Análisis Comparativo de la Ley de Parcelamientos Urbanos con las de
otros países........................................................................................... 75
5.2 Análisis Legal......................................................................................... 80
5.3 Necesidad de adecuar la Ley de Parcelamientos Urbanos a la realidad 89
CAPITULO VI
ANÁLISIS DE LA LEGISLACIÓN GUATEMALTECA EN CUANTO AL
CONDOMINIO........................................................................................................ 91
6.1 Código Civil, Decreto Ley 106............................................................... 91
6.1.1 Generalidades....................................................................................... 91
6.1.2 Derechos de cada condueño................................................................. 92
6.1.3 Pacto de indivisión................................................................................. 93
6.1.4 Administración....................................................................................... 94
6.1.5 Facultades del administrador y representante legal.............................. 94
6.1.6 Regulación Legal de la Propiedad Horizontal aplicado supletoriamente
a la figura del condominio en cuanto a su reglamento y administración 96
6.1.7 Registro................................................................................................. 97
6.2 Ley del Impuesto al valor Agregado Decreto Número 27-92................. 98
6.2.1 Objeto y campo de aplicación................................................................ 98
6.2.2 Hecho generador................................................................................... 99
6.3 Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto Número 26-92..................... 100
6.3.1 Objeto y campo de aplicación................................................................ 100
6.4 Ley del Impuesto Único sobre inmuebles.............................................. 101
6.4.1 Objeto y campo de aplicación................................................................ 101
6.5 Análisis de legislación comparada......................................................... 103
6.5.1 México................................................................................................... 103
6.5.1.1 Ley de Propiedad en condominio de inmuebles.................................... 103
6.5.2 Argentina............................................................................................... 107
6.5.2.1 Ley 13.512 Propiedad horizontal........................................................... 107
6.5.2.2 Reglamentación de la Ley 13.512......................................................... 113
6.5.2.3 Reglamento de copropiedad y administración....................................... 115
CAPITULO VII
PRESENTACIÓN Y DISCUSIÓN DE RESULTADOS........................................... 119
7.1 Presentación y discusión de resultados................................................. 119
Conclusiones......................................................................................... 124
Recomendaciones................................................................................. 126
Listado de referencias........................................................................... 128
Anexos................................................................................................... 133
Escritura de garantía de construcción de obras de urbanización.......... 134
Escritura de traspaso de uso común y servicios públicos..................... 137
Contrato de reservación con opción a compra...................................... 139
Contrato de compraventa de un inmueble urbanizado.......................... 143
Resumen
Las lotificaciones y los condominios en el Municipio de Salcajá, se han desarrollado con
mayor frecuencia, en la actualidad la municipalidad de dicho municipio no cuenta con
un reglamento de construcción debidamente publicado, para poder solucionar la
problemática que se presenta al momento de que algún propietario desea realizar
proyectos de esta naturaleza, y auxiliándose únicamente de la leyes vigentes que rigen
en este país y en sus respectivos acuerdos municipales.
Las autoridades ediles, se encuentran desarrollando un reglamento de construcción, el
cual servirá para dar soluciones concretas a las solicitudes que se presentan en torno a
este tema y evitar en un futuro que los pobladores del municipio sean sorprendidos en
su buena fe, debido a la autorización de algunas lotificaciones que no cuentan con los
servicios básicos, lo que genera problema tanto para los compradores como para la
municipalidad.
El presente trabajó se realizó con el objeto de analizar la normativa existente en cuanto
a la autorización municipal de condominios y lotificaciones; luego de un estudio
doctrinario y legal y de una investigación de campo consistente en entrevistas; se
concluyó que existen diversas leyes y reglamentos relativos a la autorización para
desmembrar bienes inmuebles con el objeto de desarrollar proyectos habitacionales
(condominios y lotificaciones) que son obsoletos, ambiguos y contradictorios por el
mismo tiempo que tienen de vigencia, en algunos casos, menoscaben la autonomía
municipal, por lo que es necesaria que sean reformados o que se creen otras leyes que
sean específicas y que atiendan a la realidad actual.
INTRODUCCIÓN
La autorización de condominios, lotificaciones, urbanizaciones o parcelamientos, por
parte de las municipalidades, dentro del campo del derecho administrativo local, se ha
dejado muchas veces relegado al criterio de cada Concejo Municipal y de los propios
empleados administrativos, ocasionando muchas veces que surjan procedimientos
alejados de la realidad jurídica, apoyados en interpretación antojadiza de las leyes de
urbanismo, las cuales, día a día han ido quedando aisladas ante el actual desarrollo
urbanístico y las modalidades de los nuevos núcleos habitacionales.
Fruto de la exigencia de vivienda, cuya demanda crece día a día y cuyos satisfactores
están completamente alejados de la realidad, han proliferado los condominios y
lotificaciones, que carecen de algunos servicios esenciales y de una adecuada
planificación urbanística, cayendo en una situación en la que prevalece el interés
mercantilista ante una acertada solución de apoyo a quienes se perfilan como futuros
propietarios de vivienda.
Por lo que el objetivo principal de la presente investigación, es el de analizar la
normativa existente en cuanto a la autorización municipal de condominios y
lotificaciones y de esta manera hacer un aporte al municipio, a las autoridades ediles y
así mismo a los estudiosos y profesionales del derecho, así como a las personas
individuales y jurídicas.
Es de suma importancia dar a conocer los procedimientos jurídicos específicos que, las
leyes en materia urbanística, exigen para lograr la operación de condominios y
lotificaciones en el país, y aplicarlos al municipio de Salcajá, y poder crear un clima de
confianza y seguridad entre los propietarios de los terrenos a parcelar y las
municipalidades con el objeto de que, ambas partes, estén convencidas de la
importancia de desarrollar a cabalidad un procedimiento para la urbanización de
inmuebles dentro de un ámbito de seguridad que tenga vías fluidas como son las
1
obligaciones entre los propietarios y la municipalidad, entre el comprador de los lotes o
el condómino y el lotificador o propietario, y entre ambos con la municipalidad.
Según Jorge Luis Morales Cifuentes, en la tesis titulada “La autorización de
Lotificaciones y su intervención por las Municipalidades de la República” manifiesta que:
“El plan regulador de urbanismo es el conjunto de recomendaciones formuladas con
base en el análisis de las necesidades y recursos de una ciudad, que proporcionan un
programa para guiar el desarrollo urbano con el máximo de eficiencia y en la forma más
conveniente para la comunidad”. Se puede establecer que el plan regulador es la base
para crear un ordenamiento territorial apropiado y que debe ser emitido por cada
municipio según sus necesidades y recursos y que para el municipio de Salcajá, es de
suma importancia que se parta desde la creación de un plan regulador, ya que
actualmente no se cuenta con el mismo, a pesar que es un precepto legal que se
estableció desde el año de 1956 a través del decreto 583 Ley Preliminar de urbanismo
y la misma ley después de su vigor estableció el plazo de tres años para que las
municipalidades cumplieran con lo establecido en la misma .
María José Buezo Contreras, en su tesis titulada “Análisis Jurídico del Reglamento del
Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Guatemala”, establece que: “la
naturaleza Jurídica del derecho de Propiedad radica en que es un derecho real de goce
y disposición, es decir, la persona que tenga la propiedad de un bien inmueble tiene el
derecho de gozar de ella habitándola o explotándola, y el derecho de disposición es
aquel que el propietario tiene para poder gravarlo, enajenarlo o venderlo según le
convenga.” Al momento de que se adquiere un inmueble se adquiere el derecho de
propiedad sobre el mismo, pero ya sea dentro de una lotificación o un condominio, los
derechos quedan supeditados, en el caso de este último, a algunas modalidades o
reglamentos administrativos, por lo que los derechos que se adquieren se deben
someter en algunas ocasiones a la reglamentación existente, y así evitar su infracción y
el daño a los copropietarios o a la copropiedad.
2
Para Juan Carlos Reyna Mendez, En su Tesis titulada “Régimen de Comunidad
Especial de Condominios” establece que. “con el avance de los tiempos y dentro de lo
cambiante de las formas de organización social, es manifiesto que las necesidades de
vivienda han sido mayores, la vida en comunidad se constituye en una de las
soluciones más próximas y prácticas ante la falta de espacio que, día a día se
encuentra el hombre como producto de la sobrepoblación que le afecta en el presente.
Esa situación amerita soluciones rápidas que contribuyan a mantener el equilibrio
adecuado, entre todos los seres humanos con el fin de lograr el mejor desarrollo como
especie con ciertas áreas comunes hace de manera más práctica encontrar si no la
solución total al problema habitacional, al menos mitigar la ansiedad que pueda
ocasionar el mismo.” Estando de acuerdo con este autor, ya que la problemática actual
del municipio es que cada vez se reducen los espacios en la adquisición de terrenos y
para la construcción de casas grandes, como están acostumbrados los habitantes, lo
que obliga a la partición de las parcelas y venderlas en terrenos más pequeños que
permitan que todos puedan adquirir un espacio para la vivienda.
De acuerdo a la legislación guatemalteca las leyes en que se encuentra regulado lo
concerniente a las lotificaciones y condominios se encuentran en: la ley de
Parcelamientos Urbanos, Ley Preliminar de Urbanismo, Ley de Vivienda y
Asentamientos Humanos y su reglamento, Código Civil Código Municipal, reglamentos
y en el caso de las Municipalidades en sus Acuerdos. En el tema de fijación de
impuesto se aplican algunos artículos de la Ley del Impuesto Sobre la Renta y la Ley de
Impuesto único Sobre Inmuebles. Así mismo algunos aspectos referentes a las áreas
que deben asignar a las Municipalidades las lotificaciones o condominios, las regula: la
Ley Orgánica del Deporte, la Ley de Áreas Protegidas, Ley Orgánica de Educación
Nacional, Ley Forestal y la Ley de Protección y Mejoramiento del Medio Ambiento. Así
mismo se pueden aplicar algunas otras leyes que amerite el caso concreto.
Para un conocimiento más amplio de la presente tesis, procedente resulta definir los
elementos de estudio de la misma: Lotificación: Según la Ley de Parcelamientos
Urbanos, en su artículo 1 inciso b), contiene la siguiente definición “todo
3
fraccionamiento de terreno en más de cinco con apertura de nuevas calles”, Lotificación
es por consiguiente, el acto de dividir un determinado bien inmueble en varias
fracciones, para fines de vivienda. Condominios: Derecho real, que pertenece a varias
personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble. Regulación Legal:
Es el ordenamiento o régimen ajustado a la ley, y por ello, lo lícito, lo permitido o lo
exigible en el Derecho Positivo.
La presente monografía es de tipo jurídico explorativa, teniendo como cobertura el
municipio de Salcajá, departamento de Quetzaltenango, y una investigación de campo
consistente en entrevistas realizadas al Alcalde Municipalidad de Salcajá, un Miembro
del Concejo que preside la Comisión de Servicios, infraestructura, ordenamiento
territorial, urbanismo y vivienda, Asesor Jurídico de la Municipalidad y a la Juez de
Asuntos Municipales.
4
CAPITULO I
ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y EL ORDENAMIENTO URBANO
1.1 Antecedentes
Se entiende por ordenamiento territorial, la política gubernamental de carácter
suprasectorial, dirigida a influir sobre el desarrollo espacial del territorio nacional en su
conjunto, para reducir grandes disparidades geográficas respecto a los beneficios del
desarrollo económico y social, asegurando un uso racional de los recursos naturales
existentes.1
Para Rudy Gómez García, son aplicable las definiciones del Diccionario Océano Uno, el
cual estable que: “ordenar significa poner en orden. Mandar y prevenir que se haga una
cosa. Encaminar y dirigir a un fin”. “Ordenamiento de Territorio: Es el plan que se define
para el uso adecuado de un territorio, en función de una política determinada, en el
ámbito regional y nacional“.2
El ordenamiento territorial se define como: “acción de disposición o ubicación de las
actividades humanas en la superficie de los terrenos de acuerdo a su capacidad de uso.
Existen tres niveles de ordenamiento territorial: a) nivel nacional; b) nivel de cuenca o
región; c) nivel de terreno o finca”.
La ordenación del territorio es un conjunto de instrumentos prospectivos, correctivos y
preventivos para guiar el equilibrio territorial que debe caracterizar a la distribución del
desarrollo. La gestión de un determinado espacio geográfico requiere disponer de
información, además de oportuna, en cantidad y calidad, es decir, se necesita tener
conocimiento de las limitantes y potencialidades que permitan planificar un desarrollo
1 Morales Cifuentes, Jorge Luis “La autorización de Lotificaciones y su intervención por las municipalidades de la República”, Guatemala 2001, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad de San Carlos de Guatemala. Pág. 7
2 Gómez García Rudy. “Analisis Jurídico Social del artículo 23 de la Ley de Parcelamientos Urbanos y sus Efectos en Relación a las políticas de Reordenamiento Territorial, Guatemala 2001, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad de San Carlos de Guatemala. Pág.28
5
sustentable basado en el ordenamiento del territorio en cuestión; esto se logra haciendo
un diagnóstico exhaustivo de todos los elementos que interactúan con el hombre en su
afán de disfrutar de mejores condiciones de vida, aspectos como los físico-geográficos,
los socio-económicos y tecnológicos, así como conocer las interrelaciones que se dan
entre ellos.
El ordenamiento territorial constituye tanto una proyección espacial de políticas
sociales, económicas, ambientales y culturales, como una gama de instrumentos de
planificación y de mecanismos de gestión que facilita una apropiada organización del
uso de la tierra y regulación de la dinámica socioeconómica de la sociedad.
La ordenación del territorio comprende la regulación y promoción de la localización de
los asentamientos humanos, de las actividades económicas y sociales de la población,
así como el desarrollo físico espacial, con el fin de lograr una armonía entre el mayor
bienestar de la población, el uso óptimo y conservación de los recursos naturales, la
protección y valorización del ambiente y la relación del ser humano con la naturaleza,
como objetivos fundamentales del desarrollo integral.3
1.1.1 Concepto de Ordenamiento Territorial en diferentes países
El concepto de Ordenamiento Territorial es muy complejo ya que es objeto de
normativa en diferentes países, el mismo ha sido definido de maneras distintas, por
ejemplo la Ley Orgánica de Venezuela, lo define como “regulación y promoción de la
localización de los asentamiento humanos, de las actividades económicas y sociales de
la población así como el desarrollo físico espacial con el fin de lograr una armonía entre
el mayor bienestar de la población, la optimización de la explotación y uso de los
recursos naturales”. Grupo interinstitucional de Ordenamiento Territorial (en adelante
OT) de México 2000 plantea que el OT es “Estrategia de desarrollo socioeconómico
que mediante la adecuada articulación funcional y espacial de las políticas sectoriales,
3 Landaverde Coy, Darwin Rodolfo, “Propuesta de Ordenamiento Territorial para la Finca Marbella Cunguinic, Alta Verapaz,
Guatemala, 2009, Tesis de Maestría en Acondicionamiento Territorial y Turismo, Universidad Rafael Landívar. Pág. 12
6
busca promover patrones sustentables de ocupación y aprovechamiento del territorio”
Proyecto de Ley de OT de Costa Rica 1998 “Proceso dinámico, interactivo de diseño de
cambios integrales de las políticas públicas para la clasificación y el uso racional ,
eficiente y estratégico del territorio de acuerdo con criterios económicos, culturales y de
capacidad de carga ecológica y social.
Las anteriores son algunas definiciones que del Concepto de OT se tienen en América
latina, todas son producto de las reflexiones internas en torno a lo que se persigue en el
momento de formular una normativa sobre la materia, por otra parte este concepto es
definido de manera general en la carta Europea de Torremolinos de 1983 como una
“disciplina científica, técnica administrativa y práctica política”, esta definición por tanto
nos permite establecer la amplitud del concepto de Ordenamiento Territorial, al mismo
tiempo que nos da una amplia idea de su quehacer, de la diversidad de saberes que en
el actúan y de la magnitud de sus intervenciones. 4En ese mismo texto de la Carta
Europea, se expresan detalladamente los objetivos fundamentales que debe perseguir
el Ordenamiento Territorial, siendo estos:
1. El desarrollo socioeconómico equilibrado de las regiones.
2. La mejora de la calidad de vida.
3. La gestión Responsable de los recursos naturales y la protección del medio
ambiente.
4. La utilización racional del territorio.
Este concepto de Ordenamiento Territorial es lo suficientemente general como para
abarcar de alguna forma todos las definiciones anteriormente vistas, incluida la
4 Giraldo Salgado, Ana María, “Análisis Comparativo de la Política Reciente de Ordenamiento Territorial Entre Colombia y
Guatemala (1997- 2006): Los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) y la Planificación Estratégica Territorial (PET)”
Quetzaltenango, 2009, Tesis de Maestría en Acondicionamiento Territorial y Turismo, Universidad Rafael Landívar. Pág. 23
7
definición Colombiana en la que se entiende el OT como un “Conjunto de acciones
político administrativas y de planificación físicas concertadas, emprendidas por los
municipios o distritos y áreas metropolitanas… para orientar el desarrollo de su territorio
bajo su jurisdicción y regular la utilización, transformación y ocupación del espacio de
acuerdo con las estrategias de desarrollo socioeconómico y en armonía con el medio
ambiente y las tradiciones históricas y culturales”. Tenemos entonces que el concepto
de Ordenamiento Territorial definido en la carta Europea es bastante incluyente y de
esa forma se toma como un elemento central en el análisis aunque también es
necesario tomar en cuenta las sutiles diferencias que existen entre cada legislación en
la medida en que esas diferencias dan cuenta de las particularidades de cada contexto
y de lo que del Ordenamiento Territorial se espera en cada caso.
Para el caso de Guatemala no es posible establecer un concepto particular de
ordenamiento territorial, ya que no está plasmado en ningún documento oficial, sin
embargo podemos decir que cuando en la normativa se habla de Ordenamiento
Territorial de alguna forma se está refiriendo a todo lo que anteriormente hemos
señalado en este punto, ya que cada uno de los elementos que con la aplicación del OT
se quieren intervenir, son materia de urgente tratamiento para la mayoría de los
municipios del país.5
1.1.2 Ordenamiento Territorial y Otros Conceptos
El territorio es el espacio sobre el que se asienta la comunidad nacional. Sobre el
territorio, sin embargo, existen dos visiones no siempre coincidentes. La primera,
variable a lo largo de la Historia, es de índole política; la segunda responde a
concepciones jurídicas que se derivan del Derecho internacional y del Derecho de
Estado. En el ámbito político, el territorio es definido por teorías que lo consideran un
elemento constitutivo de los Estados, entre la población y el Gobierno; en el aspecto
jurídico, como el objeto y límite de la acción institucional, pues el territorio sería el lugar
5 Loc.Cit. Pág.24
8
donde las autoridades ejercitan el poder y, con una clara orientación autoritaria, que
algunos analistas repudian, un ámbito en expansión.6
En el campo de la ordenación del territorio es un campo en cierto modo sin definir de
manera precisa, en el sentido que no ha sido un campo reinvidicado muy
específicamente por ningún grupo profesional, aunque tradicionalmente se han
ocupado de él profesionales tan diversos como los economistas, ingenieros de
caminos, arquitectos, geólogos y otros, lo cual indica la interdisciplinariedad de ese
ámbito de trabajo.
La ordenación del territorio es un término que se puede llegar a asimilar con el
urbanismo, o en el extremo opuesto, con la planificación de usos del suelo rural. De
hecho, en un principio fue considerado como una ampliación del urbanismo a unos
espacios más extensos que los estrictamente urbanos. El concepto ha evolucionado,
especialmente en los últimos treinta y cinco años, al calor de la renovada consideración
que ha ido adquiriendo la incidencia de la acción humana sobre su entorno. En la
actualidad se sitúa en una posición intermedia entre el urbanismo y la planificación
económica.7
Entonces se entiende que el ordenamiento territorial es el conjunto de actuaciones
administrativas dirigidas a conseguir en un territorio una distribución óptima de la
población y de las actividades económicas y sociales y, en consecuencia, de los
grandes ejes de comunicación, de los equipamientos públicos de carácter
supramunicipal y de los espacios naturales libres. Todo ello con el fin de ofrecer al ser
humano una calidad de vida que permita el desarrollo de su personalidad, y bajo la
restricción básica de la sostenibilidad. La ordenación del territorio se lleva a cabo por
medio de todas aquellas medidas que tiendan a conseguir los fines indicados. Éstas
tienen un carácter sectorial, pero su incidencia espacial las incorpora al conjunto de la
ordenación del territorio. Para coordinar las diversas medidas será necesario elaborar
6 Gómez Macario, Jorge Mario Taumaturgo, “Ordenamiento Territorial Rural del Municipio de Olintepeque”, Quetzaltenango, 2001,
Tesis de Maestría en Acondicionamiento Territorial y Turismo, Universidad Rafael Landívar. Pág. 14
7 Loc. Cit. Pág.15
9
planes integrales en los que se incluyan las diferentes actuaciones que se prevén para
un territorio determinado. La elaboración de éstos corresponderá a la planificación
territorial. Así pues, la ordenación del territorio incluye la elaboración de políticas y
planes sectoriales, y la coordinación de los mismos por medio de la planificación
territorial.
No es necesario que existan ambos elementos para que se hable de ordenación del
territorio, ya que actuaciones sectoriales sin coordinación, pero orientadas a un
desarrollo sostenible, generarán ordenación territorial aunque no existan planes
territoriales como suele sucederse en las diferentes comunidades del interior del País.
Puede establecerse objetivos más concretos tras la formulación inicial del desarrollo
sostenible como meta de nivel superior. El desarrollo socioeconómico equilibrado de las
regiones, la mejora de la calidad de vida, la gestión responsable de los recursos
naturales y la protección del medio ambiente, así como el uso racional del territorio son
admitidos generalmente como válidos. Su consecución requiere una serie de
actuaciones que se llevan a cabo por diversos organismos, públicos y privados, y que
se ejecutan en diversos niveles administrativo -territoriales. Podemos distinguir cuatro:
1. Local: Lo constituye un grupo de personas de un lugar geográfico específico y
determinado que comparten cultural, lengua y otras características similares.
Lugar donde se lleva a cabo el poder local.
2. Comarcal: División territorial que comprende varias poblaciones a la Redonda.
3. Regional: Porción de territorio determinado por caracteres étnicos o
circunstancias especiales de clima, producción, topografía, gobierno, etc.
4. Nacional. Sociedad natural de hombres a los que la unidad de territorio, de
origen e historia, de cultura, de costumbres o de idioma, inclina a la comunidad
de vida y crea la conciencia de un destino común. Conjunto de habitantes de un
país regido por el mismo gobierno.
10
Las actuaciones propias de cada nivel territorial son diferentes, y puede afirmarse que
cada uno de ellos es el adecuado para conseguir alguno de los objetivos fijados. Esto,
por supuesto, no resta valor a lo que se pueda realizar desde los otros. Es más, la
propia filosofía de acuerdo subyacente en el objetivo de la sostenibilidad reclama una
amplia colaboración entre todos los agentes, públicos y privados, con incidencia en el
territorio.8
1.2 El ordenamiento Territorial en Guatemala
De conformidad con el artículo 142 de la Constitución Política de la República de
Guatemala: El territorio nacional de Guatemala, está integrado por el suelo, subsuelo,
aguas territoriales, el mar territorial en la extensión que fija la ley y el espacio aéreo que
se extiende sobre los mismos; la zona contigua del mar adyacente al territorial, para el
ejercicio de determinadas actividades reconocidas por el derecho internacional, y los
recursos naturales y vivos del lecho y subsuelo marinos y los existentes en las aguas
adyacentes a las costas fuera del mar territorial, que constituyen la zona exclusiva, en
la extensión que fija la ley conforme la práctica internacional.
El territorio de la República, se divide para su administración en Departamentos y estos
en Municipios.
La administración, es descentralizada, habiéndose establecido regiones de desarrollo
con criterios económicos, sociales y culturales, constituidas por uno o más
departamentos para dar impulso racionalizado al desarrollo integral del país.
De conformidad con el artículo 2 de la ley Preliminar de Regionalización “Se entenderá
por Región la delimitación territorial de uno o más departamentos que reúnan similares
condiciones geográficas, económicas y sociales, con el objeto de efectuar acciones de
gobierno en las que, junto o subsidiariamente con la administración pública, participen
sectores organizados de la población.”
8 Loc.Cit.Pág.16
11
En el artículo 3 de la misma ley se establece que: “Para el ordenamiento territorial y el
funcionamiento de los Consejos Regionales de Desarrollo Urbano y Rural, se
establecen regiones, las cuales deben integrarse preferentemente en razón de la
interrelación entre centros urbanos y potencial de desarrollo del territorio circundante,
así:
I. REGIÓN METROPOLITANA: Integrada por el departamento de Guatemala.
II. REGIÓN NORTE: Integrada por los departamentos de Alta y Baja Verapaz.
III. REGIÓN NORORIENTE: Integrada por los departamentos de Izabal,
Chiquimula, Zacapa y El Progreso.
IV. REGIÓN SURORIENTE: Integrada por los departamentos de Jutiapa, Jalapa
y Santa Rosa.
V. REGIÓN CENTRAL: Integrada por los departamentos de Chimaltenango,
Escuintla y Sacatepéquez.
VI. REGIÓN SUROCCIDENTE: Integrada por los departamentos de San Marcos,
Quetzaltenango, Totonicapan, Sololá, Retalhuleu y Suchitepéquez
VII. REGION NOROCCIDENTE: Integrada por los departamentos de
Huehuetenango y Quiché.
VIII. REGIÓN PETEN: Integrada por el departamento de Petén.”
1.3 El ordenamiento territorial del Municipio
Las municipalidades constituyen el mejor agente político para el desarrollo sostenible
del municipio y para implementar y hacer funcional los procesos de descentralización.
La importancia de un plan estratégico para el desarrollo sostenible de los municipios
radica en que se orienta hacia la satisfacción de las necesidades básicas de la
12
población, contrarrestando la degradación ambiental, revalorando el territorio y
ordenando el crecimiento, todo ello con la participación de los vecinos.9
Es importante resaltar que uno de los elementos más importantes del municipio es la
autonomía y que de conformidad con el artículo 3 del Código Municipal se establece
que “en ejercicio de la autonomía que la Constitución Política de la República garantiza
al municipio, éste elige a sus autoridades y ejerce por medio de ellas, el gobierno y la
administración de sus intereses, obtiene y dispone de sus recursos patrimoniales,
atiende los servicios públicos locales, el ordenamiento territorial de su jurisdicción, su
fortalecimiento económico y la emisión de sus ordenanzas y reglamentos. Para el
cumplimiento de los fines que le son inherentes coordinará sus políticas con las
políticas generales del Estado y en su caso, con la política especial del ramo al que
corresponda. ”
La planificación estratégica llevada a cabo por las municipalidades, consta de cuatro
momentos o situaciones:
a) Situación explicativa, cuyo objeto es describir la problemática del municipio, sus
causas y efectos.
b) Situación objetiva, la cual consiste en definir lo que se pretende alcanzar, tanto
cualitativa como cuantitativamente para el año meta.
c) Situación estratégica. Las estrategias definen el camino a seguir.
d) Situación táctico operacional, que es el plan de acción. Es el momento donde se
aportan los medios políticos, legales, institucionales, económicos etc. Que
transforman el deber ser en poder ser, con acciones y proyectos específicos.
En síntesis el enfoque del desarrollo sostenible del municipio es sistemático, con una
visión integral e intersectorial. Debe atenderse con la misma importancia los aspectos
9 Morales Cifuentes, Jorge Luis Op.Cit. Pág.7
13
sociales, económicos, culturales, territoriales, los sistemas naturales, la contaminación
ambiental y lo institucional.
El ordenamiento territorial municipal tiene por propósito definir sistemas ambientales a
través de hacer un zoneamiento que armonice los aspectos ecológicos con los sociales,
culturales, económicos y políticos; definiendo usos específicos para cada área
territorial.
El desarrollo sostenible se basa en el equilibrio entre la oferta natural y social del
territorio que ocupa el municipio, la demanda no debe sobrepasar la oferta porque se
deterioran los recursos naturales.10
El ordenamiento territorial involucra dos aspectos:
a) Determinación de la vocación del Suelo: Con estos se busca fortalecer el sistema
de información y el catastro de las municipalidades; el sistema de información
geo-referenciada, y el catastro municipal con la participación social es el
instrumento de mayor utilidad en el proceso de aplicación de ordenamiento
territorial con criterio de sostenibilidad. Con ello se busca determinar la vocación
del territorio y no solamente destinarlo para usos, que en determinado momento
causarán impacto en el propio municipio, ocasionando situaciones no
manejables en materia ecológica y ambiental, con repercusiones negativas para
los habitantes.
b) El zoneamiento ecológico-económico: El sistema ecológico determina el uso
potencial del suelo según el dinamismo de los ecosistemas con sus
determinantes geográficas, así como determinar sus limitaciones según
capacidad de uso del suelo. Este conlleva cuatro aspectos básicos, como lo son:
Delimitación Fisiográfica (formas del terreno).
Delimitación bioclimática (zona de vida).
10 Morales Cifuentes, Jorge Luis. Op.Cit. Pág.8
14
Clasificación por suelos (drenajes, profundidad, textura y color).
Pendiente (grado de inclinación del terreno).
Es sumamente importante tener siempre presente que en todo estudio encaminado al
encuadramiento del desarrollo sostenible deben desarrollarse los sistemas :
a) Social, mediante el cual se analiza la población sujeto y objeto de la planificación
que determina la distribución del territorio, involucrando aspectos demográficos,
indicadores de bienestar social, la propia organización social y el sistema
funcional de centros poblados.
b) Cultural, que comprende la cuantificación y descripción de las etnias, mestizaje
revalorizado y modelos foráneos; así como el inventario y clasificación de
cristalizaciones espaciales, históricos, arqueológicas y arquitectónicas; y la
delimitación de áreas de integración social y cultural.
c) Económico, que se refiere al uso y ocupación del territorio, dentro de lo que
comprende la localización de sistemas productivos tales como: la agricultura,
ganadería, silvicultura, explotación forestal, pesca y acuacultura; industria de
extracción, transformación y generación energética; desarrollo urbano, turismo;
comunicaciones y comercio.
d) Político, que comprende la división político-administrativa.
El Artículo 12 de la Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos, la cual tiene carácter
de ley de orden público, establece: que las municipalidades, “para la elaboración de
ordenamiento territorial a que se refiere el Código Municipal, deben observar lo
siguiente:
a) Los usos del suelo identificados como más convenientes para las diferentes áreas
del territorio nacional, de acuerdo a sus potencialidades.
b) La naturaleza y características de las diferentes regiones del país.
15
c) La localización de los principales asentamientos humanos y planificación del
desarrollo urbano.
d) El papel y funciones que desempeñan las viviendas en los procesos de
urbanización, y
e) El sistema vial y de transporte”
1.4 El Ordenamiento Urbano
El ordenamiento urbano implica replantear el ordenamiento de los usos del suelo y de
las densidades de población recomendables, según las sostenibilidad ecológica-
económica de cada área territorial urbana.
De conformidad con el artículo 7 de la Ley Preliminar de Urbanismo “Las
municipalidades de la República deberán delimitar sus respectivas áreas de influencia
urbana, las cuales encerrarán la ciudad o población y los terrenos que la rodean
susceptibles de incorporarse a su sector urbano; sobre dichas áreas las
municipalidades ejercen control urbanístico”.
Los instrumentos para realizar el ordenamiento territorial del área urbana, son: El
sistema de información geo-referenciada y el sistema catastral para lograr un registro y
control de la morfología urbana para usos de muchos fines.
El modelo del ordenamiento urbano para las ciudades, cabeceras departamentales,
cabeceras municipales, contempla los siguientes elementos:
a. Sistema de Poli-Nuclearización y Jerarquización de los centros para la dotación
de servicios y comercios. La diversidad de servicios que tiene la ciudad se
jerarquiza según niveles de influencia; país, región, departamento, municipio,
área metropolitana, zonas determinadas de la ciudad o del barrio, lo que
determina el número de pobladores a los que sirve, el servicio que presta y su
16
radio de acción, buscando su racionalización y eficacia. Con ello se detectarán
los déficit a atender.
b. Sistema de áreas residenciales. A través de estos sistemas se definen
densidades de población y de construcción, de acuerdo a la capacidad de los
servicios con que cuenta o pueda contar cada área de la ciudad; máxima
ocupación del lote según su uso unifamiliar o multifamiliar; dimensión mínima del
lote; ancho mínimo de las vías de circulación según el servicio que presten;
alineamientos para derechos de vía y entorno urbano; dimensión mínima de
ambientes y áreas libres para ventilación y soleamiento; áreas mínimas para
establecimiento de acuerdo a características y necesidades del sector; áreas
mínimas para equipamiento, estacionamientos, áreas verdes y de recreación en
lotificaciones.
c. Sistema de redistribución y jerarquización vial y de transporte. La redistribución
vial es muy importante pues, a través de ella, se logra establecer los circuitos
concéntricos con vías conectoras entre los diferentes circuitos mediante los
cuales se mantiene comunicación con los centros de servicios. Asimismo se
logra determinar y definir las arterias en donde se desplazará el transporte
pesado, el transporte colectivo y vehículos pequeños. Dentro de este sistema
entra también la localización y funcionamiento de terminales de transporte
colectivo. 11
d. Sistema integral de áreas verdes, dentro de las cuales se comprende la
jardinización de los centros de servicios y áreas densamente construidas; la
arborización y jardinización de áreas residenciales y periféricas; la arborización
de laderas y barrancos con el fin de evitar la erosión; la reforestación urbana;
determinación de áreas de riego con propensión a desastres para mitigar sus
efectos; cinturones ecológicos alrededor de la ciudad, como áreas de
conservación , protección y reserva; parques de la ciudad, como áreas de
11 Morales Cifuentes, Jorge Luis “Op.Cit. Pág. 10
17
conservación, protección y reserva; parques y áreas recreativas; campos
deportivos y áreas urbanas de tipo agrícola.
e. Sistemas de áreas de protección del patrimonio histórico, cultural y
arquitectónico así como la revalorización de cascos antiguos, mediante los
cuales se identificarán y clasificarán las áreas y elementos de interés
arquitectónico y arqueológico para lograr su revaloración.
f. Sistemas de áreas de protección industrial, que permitirán clasificar la industria
según el grado de perturbación y contaminación que provoca en el área urbana.
Estas características permitirán definir, dentro del área urbana la ubicación más
conveniente y sus compatibilidades con los otros usos urbanos, a manera de
disminuir la contaminación que causa esta actividad mejorando el grado de
habitabilidad de la ciudad.
g. Sistemas eficientes de infraestructura, dentro de los cuales se encuentra: la
energética, el suministro de agua potable, la recolección y tratamiento de aguas
servidas, recolección y tratamiento de desechos sólidos, telecomunicaciones,
etc.
Todos estos sistemas deben enmarcarse de un uso sostenible y protección de los
recursos naturales; evitar la contaminación atmosférica: del agua, sónica y del suelo,
que preservan el paisaje urbano y que prevengan los desastres naturales o los
provocados por las acciones de los habitantes.12
12 Loc. Cit. Pág.11
18
CAPITULO II
LOS PARCELAMIENTOS, LOTIFICACIONES Y URBANIZACIONES
2.1Conceptos
a) Lotificación: La Ley Preliminar de Urbanismo en su artículo 1 literal b) establece
que Lotificación “es todo fraccionamiento de terreno en más de cinco lotes con
apertura de nuevas calles.”
b) Parcelamiento: Este término va un poco más allá del concepto anterior, toda vez
que, es la división en varias fracciones para vivienda, o para fines agrícolas, es un
término que comenzó a manejarse en esto medios a principios del año 1944
como consecuencia de los avances obtenidos de la revolución en nuestro país.13
El artículo 1 de la Ley de Parcelamientos Urbanos establece que “parcelamiento
urbano es la división de una o varias fincas, con el fin de formar otras áreas
menores…”
Parcelamiento es el resultado de dividir una finca grande para venderla o
arrendarla en porciones más pequeñas.
Los parcelamientos según el área del territorio en donde se desarrollen se
denominan:
Parcelamiento Urbano: que es la división de una o varias fincas, con el fin
de formar otras áreas menores. Tal operación debe ajustarse a las leyes
y reglamentos de urbanismo y a los planes reguladores, que cada
municipalidad ponga en vigor, de conformidad con la autonomía de su
régimen.
13 Gómez García, Rudy. “Analisis Jurídico Social del Artículo veintitrés de la Ley de Parcelamientos Urbanos y sus efectos en relación a las Políticas de Reordenamiento Territorial”. Guatemala 2001, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad de San Carlos de Guatemala. Pág. 38
19
Parcelamiento Rural: son los que realiza el Estado o los particulares
cuando efectúan parcelamientos en sus fincas con el fin de cederlos a los
campesinos, adjudicándoles lotes de superficie inferior a la que
correspondería a un patrimonio familiar. Estos parcelamientos eran
autorizados por el entonces denominado Instituto Nacional de
Transformación Agraria, quien convenía con el propietario la modificación
de aquellas condiciones que podían dificultar su adquisición.
c) Urbanización: Se denomina así al terreno delimitado convenientemente para
construir en él núcleo residencial. Organización de un terreno próximo, por lo
común, a la ciudad en crecimiento horizontal. 14
El término urbanización es empleado como sinónimo de Lotificación y
desmembración, sin embargo, la urbanización comprende una actividad más
compleja que las ya mencionadas en el literal a) y b), es una actividad de división
y transformación de un terreno rústico a urbano, a través de la implementación de
una variedad de servicios.15
El trazado de calles, el alumbrado, la instalación de la conducción de agua
potable y la evacuación de las aguas negras y pluviales mediante alcantarillados
sanitarios, pluviales o combinados; plantación en calles o formación de parques y
áreas jardinizadas; la dotación de medios de comunicación con el centro y la de
servicios sanitarios, de seguridad y otros, son puntos obligados en una
urbanización adecuada, aunque por lo general la acción administrativa se
produzca a posteriori, al ser notoria la tendencia de una población a ensancharse
por un determinado punto o al constituirse por densidad de edificación particular
un nuevo barrio o suburbio. 16
14 Morales Cifuentes, Jorge Luis. Op.Cit. Pág. 1315 Gómez García, Rudy.Op.Cit. pág. 3916 Morales Cifuentes, Jorge Luis. Op. Cit. Pág.14
20
2.2 Nuevos Conceptos Relacionados con la Urbanización
Urbanización es el término que hace referencia a la porción entre el número de
personas que habitan en ciudades y la población total del territorio en que se
encuentran esas ciudades.
El concepto de urbanización ha sufrido una gran evolución. Los seres humanos pasaron
su primer millón de años de existencia dispersados en comunidades formadas por
pequeños grupos de unas 150 personas. En el siglo XX, la vida urbana ha dominado la
sociedad, y pueden surgir problemas debido a una urbanización incontrolada, de ahí
que todos los proyectos urbanísticos tengan hoy un carácter interdisciplinar, con la
participación de científicos y estudiosos de disciplinas como la Arquitectura, la
Sociología, la Geografía urbana o la Ecología, entre otras.
Con el paso de los siglos, cada vez se ha ido haciendo más indefinida la frontera entre
el campo y la ciudad, y se está generando un proceso de urbanización difusa o
desconcentrada.
El concepto de urbanización difusa es opuesto al de urbanización concentrada, es
decir, al crecimiento espacial provocado por las economías de aglomeración, que era
característico de la época industrial, pues promueve la urbanización del campo al
desvincular el lugar de trabajo del lugar de residencia tras las mejoras en las vías de
transporte y las comunicaciones (estas últimas permiten el teletrabajo).
En la difusión desconcentrada de la urbanización intervienen los procesos de
suburbanización y de contraurbanización; ambos implican movimientos de población
desde el centro hacia la periferia y un cambio en la organización jerárquica de las
ciudades desde las que tienen mayor número de habitantes hasta las de menos
habitantes. La ciudad desconcentrada se caracteriza por la dispersión en el espacio
rural de la población urbana (la que no está funcionalmente vinculada a las actividades
propias de las áreas rurales, como las agrarias y mineras); es un concepto propio de la
21
sociedad postindustrial y se puede considerar la forma dominante desarrollada en el
sistema de asentamientos tras la II Guerra Mundial.
Desde el punto de vista teórico, hay diferentes aproximaciones a las actuales formas de
urbanización dispersa, que se asocia diferencialmente a conceptos o procesos como el
de suburbanización (en la literatura anglosajona, española e italiana), rururbanización y
periurbanización (literatura francesa y española) y contraurbanización (principalmente
en Norteamérica). Asimismo, mientras que algunos consideran la urbanización dispersa
como la continuación de la suburbanización, otros defienden que es un fenómeno
totalmente nuevo.
Tradicionalmente, la suburbanización hacía referencia al proceso de crecimiento o
extensión superficial de las ciudades a través del cual se creaba un área suburbana.
Se suelen describir las áreas suburbanas como las adyacentes a los espacios de
edificación continua propiamente urbanos, y como espacios de transición entre las
ciudades y las áreas rurales, dado que presentan funciones mixtas, bajos niveles de
densidad demográfica y numerosos movimientos pendulares diarios (de casa al trabajo,
y viceversa).
Las áreas suburbanas son las zonas de influencia directa de una ciudad. Pero algunas
teorías más modernas identifican la suburbanización con un estadio inicial del proceso
de desarrollo urbano: la población se desconcentra pues migra hacia la periferia
urbana, donde se instala definitivamente, y aparece una nueva fase evolutiva, que
denominan de desurbanización, en la cual la ciudad entra en declive progresivo al
perder población.
Más reciente en los estudios de urbanización es el concepto de contraurbanización,
aunque para algunos este proceso no es nuevo y ya era perceptible en el sistema
inglés de asentamientos del siglo XIX. Se puede definir la contraurbanización como el
proceso de movimiento de personas y actividades económicas desde las áreas urbanas
hacia las rurales. Berry utilizó esta expresión en 1976 para explicar un fenómeno que
22
surgió en la década de 1970 en los Estados Unidos y que era contrario al de
urbanización, pues aludía a movimientos centrífugos desde las grandes ciudades hacia
los pequeños asentamientos urbanos y rurales de los países más desarrollados. La
contraurbanización contribuye a la difusión de la urbanización en el territorio y en la
sociedad, pues implica la difusión espacial de los valores, hábitos, cultura, actividades
económicas, etc. Con la contraurbanización se invierte la dirección de los tradicionales
flujos migratorios campo-ciudad y por eso las áreas rurales dejan de despoblarse.
El avance de la ciudad sobre el medio rural se conoce con el término rururbanización, y
tiene lugar como resultado de las mejoras de las telecomunicaciones y de las redes de
transportes (autopistas, trenes de cercanías…). En algunas zonas rurales de países
desarrollados se está asistiendo a ese proceso de rururbanización, es decir, aparecen
en suelo rural usos teóricamente urbanos, como zonas comerciales e industriales,
complejos hoteleros y recreativos o barrios residenciales de adosados, y ello tiene lugar
debido al elevado precio del suelo en el interior de la ciudad. A la zona rural afectada
por este proceso se le denomina en ocasiones área periurbana.17
2.3 Plan Regulador de Urbanismo
Según lo establece la Ley Preliminar de Urbanismo en su artículo 1 literal c)“El Plan
Regulador, es el conjunto de recomendaciones, formuladas con base en el análisis de
las necesidades y recursos de una ciudad, que proporcionan un programa para guiar el
desarrollo urbano con el máximo de eficiencia y en la forma más conveniente para la
comunidad”.
De conformidad con el mismo cuerpo legal en su artículo 9, los planes reguladores son
obligatorios, toda vez que el artículo textualmente dice:” para los efectos del desarrollo
urbanístico de las ciudades, las municipalidades de las cabeceras departamentales y de
las poblaciones de más de diez mil habitantes deberán por sí mismas o por contrato,
realizar de conformidad con las recomendaciones del caso, los estudios para implantar
17 Urbanización. Microsoft Encarta 2008. C 1993-2007. Microsoft Corporation.
23
en sus áreas de influencia urbana, un plan regulador adecuado que contemple lo
siguiente:
a. El sistema Vial;
b. Los servicios públicos;
c. Los sistemas de tránsito y transportación;
d. El sistema recreativo y de espacios abiertos;
e. Los edificios púbicos y servicios comunales;
f. Las zonas residenciales;
g. Las zonas de comercio;
h. Las zonas industriales;
i. Las zonas de servidumbre de reserva; y
j. Cualesquiera otros aspectos que sea conveniente determinar…”
Así mismo, el Código Municipal en el artículo 142 también establece lo referente al
Plan Regulador, de la manera siguiente: “La municipalidad está obligada a formular y
ejecutar planes de ordenamiento territorial y de desarrollo integral de su municipio en
los términos establecidos por las leyes. Las lotificaciones, parcelamientos,
urbanizaciones y cualesquiera otra forma de desarrollo urbano o rural que pretendan
realizar o realicen el Estado o sus entidades o instituciones autónomas y
descentralizadas, así como las personas individuales o jurídicas que sean calificadas
para ello, deberán contar con la aprobación y autorización de la municipalidad en cuya
circunscripción se localicen. Tales formas de desarrollo, además de cumplir con las
leyes que las regulan, deberán comprender y garantizar como mínimo, y sin excepción
alguna, el establecimiento, funcionamiento y administración de los servicios públicos
siguientes, sin afectar los servicios que ya se prestan a otros habitantes del municipio:
a) Vías, calles, avenidas, camellones y aceras de las dimensiones, seguridades y
calidades adecuadas, según su naturaleza. b) Agua potable y sus correspondientes
instalaciones, equipos y red de distribución. c) Energía eléctrica, alumbrado público y
domiciliar. d) Alcantarillado y drenajes generales y conexiones domiciliares. e) Áreas
recreativas y deportivas, escuelas, mercados, terminales de transporte y de pasajeros,
24
y centros de salud. La municipalidad será responsable del cumplimiento de todos estos
requisitos.”
El artículo 143 del Código Municipal manifiesta que: “Los planes de ordenamiento
territorial y de desarrollo integral del municipio deben respetar, en todo caso, los lugares
sagrados o de significación histórica o cultural, entre los cuales están los monumentos,
áreas, plazas, edificios de valor histórico y cultural de las poblaciones, así como sus
áreas de influencia. En dichos planes se determinará, por otra parte, el uso del suelo
dentro de la circunscripción territorial del municipio, de acuerdo con la vocación del
mismo y las tendencias de crecimiento de los centros poblados y desarrollo
urbanístico.”
El artículo 144 del mismo cuerpo legal establece que: “La aprobación de los planes de
ordenamiento territorial y de desarrollo integral, así como sus modificaciones, se hará
con el voto favorable de las dos terceras (2/3) partes de los miembros que integran el
Concejo Municipal.”
El Código Municipal en su artículo 147 manifiesta que:“La municipalidad está obligada a
formular y efectuar planes de ordenamiento territorial y de desarrollo integral de su
municipio, en los términos establecidos por las leyes. Las lotificaciones, parcelamientos,
urbanizaciones y cualesquiera otra forma de desarrollo urbano o rural que pretendan
realizar o realicen el Estado o sus entidades o instituciones autónomas y
descentralizadas, así como personas individuales o jurídicas, deberán contar con
licencia municipal. Tales formas de desarrollo deben cumplir con los requisitos que
señalen otras leyes y, en todo caso, cumplir como mínimo con los servicios públicos
siguientes: a) Vías, avenidas, calles, camellones y aceras de las dimensiones,
seguridades y calidades adecuadas, según su naturaleza. b) Agua potable y sus
correspondientes instalaciones, equipos y red de distribución. c) Energía eléctrica,
alumbrado público y domiciliar. d) Alcantarillado y drenajes generales y conexiones
domiciliares. e) Áreas recreativas y deportivas, escuelas, mercados, terminales de
transporte y de pasajeros, y centros de salud, cuando aplique.”
25
A pesar de la obligatoriedad contenida en la Ley Preliminar de Urbanismo el Municipio
de Salcajá no cuenta con un Plan regulador que sirva de base para la guía del
desarrollo urbano de esta población. En la actualidad poseen un reglamento de
construcción, que no está debidamente publicado y algunos de sus artículos ya no se
aplican a la realidad, ni mucho menos tienen un Reglamento que regule lo referente a
los condominios y lotificaciones, basándose únicamente para cualquier autorización o
resolución en base a las Leyes vigentes y las resoluciones de Concejo.
2.4 Demarcación del área de influencia urbana
El área de influencia según lo establece la Ley Preliminar de urbanismo artículo 1 literal
a) “es la que circunda a una ciudad y en la cual se hacen sentir los efectos de su
crecimiento y el desarrollo de sus funciones, dentro de un término previsible.”
Por otra parte este mismo cuerpo legal en su artículo 7 estipula que “Las
municipalidades de la República deberán delimitar sus respectivas áreas de influencia
urbana, las cuales encerrarán la ciudad o población y los terrenos que la rodean
susceptibles de incorporarse a su sector urbano; sobre dichas áreas las
municipalidades ejercerán control urbanístico.” También manifiesta este artículo que si
las municipalidades no pueden sufragar independientemente estos gastos, se pueden
asesorar de la Dirección General de Obras Públicas para que la determinación del área
de influencia urbana se ajuste a los principios técnicos de la materia y a las condiciones
y necesidades de su jurisdicción.
2.5 Mecanismos de Control
La propia Ley de Parcelamientos Urbanos, Decreto 1427 del Congreso de la República,
dada su naturaleza de ley de orden público, busca en todo momento proteger, no solo a
los adjudicatarios de lotes, sino también a las propias municipalidades a fin de que
éstas últimas no corran con la obligación de prestar servicios esenciales a los
habitantes de los distintos desarrollos habitacionales, con el consiguiente impacto
26
económico y presupuestario para las mismas, ante la inobservancia por parte de los
lotificadores de cumplir con tales obligaciones.
Uno de los mecanismos que la misma ley establece es la INTERVENCIÓN DE LOS
PARCELAMIENTOS. Dicho procedimiento es muy utilizado por parte de las
municipalidades, a requerimiento de los propios adjudicatarios de lotes. No obstante,
por un total desconocimiento del mismo, incurren en serios problemas.
Es muy normal que una municipalidad ante la denuncia de los propietarios de lotes
proceda, en el ejercicio de sus funciones, a decretar la intervención y a colocar, muchas
veces, a uno de los vecinos de la Lotificación como interventor. Luego de ello notifican
al lotificador y se inician un procedimiento muchas veces viciado, pues, según lo
decretado por la municipalidad es el interventor quien recauda los abonos del precio de
los lotes y los deposita en una cuenta de depósitos en cualquiera de los bancos del
sistema, y aun cuando el propietario de la Lotificación reclama la entrega de tales
fondos, no se le traslada ninguna suma. Es más, amparado el interventor por lo
dispuesto por el último párrafo del artículo 76 del Código Municipal, inicia el
otorgamiento de escritura traslativas de dominio a aquellos compradores o adquirientes
de lotes, que a su juicio han cancelado el precio de los lotes, sin comunicar o notificar al
legítimo propietario de los mismos. Esta conducta provoca en la mayor de las veces
que los lotes se enajenen a otros tenedores en más de una vez y provoca trastornos en
la ubicación de los mismos.
Con el fin de encontrar una racional aplicación al procedimiento de intervención, se
presenta el proceso de intervención, a la luz del derecho adjetivo de nuestro sistema
jurídico en armonía con las disposiciones administrativas que con relación a la
intervención que para estos casos señalan las leyes de la materia.
27
2.5.1 La intervención
Eduardo Pallares en su obra “Diccionario de Derecho Procesal Civil” al referirse al
término “intervención” la define como “Mostrarse parte en un juicio, asistir con
autoridades en algún negocio o acto jurídico, figurar en un contrato como parte”.18
Manuel Ossorio, establece que la intervención es la “acción y efecto de intervenir, de
tomar parte en un asunto; de interponer uno su autoridad; de dirigir una o varias
potencias, en el orden internacional, los asuntos interiores de otra. Basta esta
enunciación para comprender los alcances jurídicos, tanto en lo que se refiere al
Derecho Público como al Derecho Privado”.19
El doctor Mario Aguirre Godoy al referirse a la Intervención, dentro de su obra “Derecho
Procesal Civil de Guatemala” indica que dicha norma fue tomada del Proyecto Couture.
Agrega que “se estimó conveniente para fijar los límites a que debe circunscribirse la
intervención como medida precautoria, y evitar así los abusos a que puede llegarse,
solicitando intervenciones intempestivas y a veces no justificadas”.20
Dentro de nuestro derecho adjetivo o procesal, la intervención se conceptúa como una
medida de garantía, cuando las medidas de garantía recaen sobre establecimientos o
propiedades de naturaleza comercial, industrial o agrícola.
La intervención debe decretarse a través de un procedimiento por la vía de los
incidentes que finaliza en el auto que dispone la intervención y en él se fijan las
facultades del interventor, las que deben limitarse a lo estrictamente indispensable para
asegurar el derecho (en materia civil y mercantil) del acreedor o condueño, permitiendo
en todo lo posible la continuidad de la explotación. La intervención es temporal, ya que
asegurando el derecho del acreedor, cesa inmediatamente.21
18 Morales Cifuentes, Jorge Luis.Op.Cit. Pág. 3519 Ossorio, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. Argentina. Editorial Heliasta. 2001. Pág. 53220 Aguirre Godoy, Mario. Derecho Procesal Civil de Guatemala Tomo I. Guatemala. Centro Editorial VILE 2001. Pág.29921 Morales Cifuentes, Jorge Luis. Op.Cit. Pág. 36
28
2.5.2 El procedimiento de intervención según la Ley de parcelamientos urbanos
En la materia que se ocupa, como es la de las obras de urbanización, la intervención
tiene como objetivo asegurar el cumplimiento de las obligaciones y requisitos que la ley
de Parcelamientos Urbanos, sus reglamentos y ordenanzas municipales establecen.
La temporalidad de la intervención en materia de los parcelamientos urbanos se limita,
pues según la ley de la materia en su artículo 17 ésta se mantendrá inicialmente por un
periodo de tres mese a contar de la resolución municipal que así lo establezca, pero si
transcurridos éstos el parcelador no ha cumplido con sus obligaciones, la intervención
continuará hasta terminar todos los trabajos de urbanización y demás requeridos
legalmente. Esta situación provoca que exista una buena cantidad de lotificaciones que
llevan ya muchos años intervenidas.
De conformidad con la Ley de Parcelamientos Urbanos el procedimiento de la
intervención se estableció determinando las instituciones que debían participar en el
mismo, siendo estas el Instituto de Fomento Municipal, el Crédito Hipotecario Nacional
o cualquier otra institución bancaria, con la cual, para el efecto, hubiere celebrado
convenio la municipalidad correspondiente, quienes actuarían como instituciones
interventoras. Sobre el particular se investigo pero no se encontró ningún caso de
intervención llevada a cabo por ese procedimiento.
El capitulo V de la Ley de Parcelamientos Urbanos, cuyo título es “Intervención de los
parcelamientos” lo compone únicamente el artículo 17, que presenta un procedimiento
en el que se indica a través de que instituciones se verificará la intervención, las cuales
se han mencionado anteriormente.
La institución designada debía formular, previamente, el balance respectivo, y manejar
los fondos del parcelamiento, realizando los cobros de cuentas del parcelador actuando
como fideicomisario.
29
El procedimiento referido contiene, categóricamente, advertencias para la efectuación
de los pagos por parte de los tenedores de lotes, pues reputa como no efectuados los
pagos que se hagan al parcelador intervenido, y para éste la prevención de ser tenido
como sujeto de sanciones establecidas por dicha ley, sin perjuicio de las
responsabilidades civiles y penales en que incurra.22
Con el fin de otorgar al parcelador parte del pago efectuado, la misma ley citada en el
artículo 17 literal b), c), d) e) f) determina la forma y porcentajes en que se aplicarán las
cuotas recaudadas. Para tal efecto determina que “el 60% se destinará al pago de las
obras de urbanización, el 25% al pago del terreno en que se efectué el parcelamiento y
el 15% al pago de comisiones y otros gastos derivados de la intervención. Asimismo
dispone que si el parcelador es el propietario del terreno o si éste está totalmente
pagado en su valor o si en el curso de la intervención se terminará de pagar, el 25%
correspondiente se agregará a la amortización de los gastos de urbanización.
La ejecución de las obras de urbanización a que está obligado el parcelador, la ley se lo
asigna a la municipalidad jurisdiccional, quien puede ejecutar las mismas por el sistema
de administración o por contrato. Los fondos para el financiamiento de tales trabajos
serán debitados contra la cuenta bancaria constituida por los fondos recaudados
durante la intervención. Los trabajos de urbanización deben iniciarse cuando la
institución interventora haya recaudado el 30% del costo de los mismos.
Una vez concluidos los trabajos de urbanización en el parcelamiento y no existiendo
saldo pendiente de pago, la ley dispone que la institución interventora, con autorización
de la municipalidad jurisdiccional levantará la intervención, y previo pago de sus
honorarios correspondientes, que deberá tomar de la cuenta respectiva, devolverá, si
existe, el saldo que pueda corresponder al parcelador, quien recobrará sus derechos
como tal.
22 Morales Cifuentes, Jorge Luis.Op.Cit. Pág. 37
30
La ley, velando por los derechos del parcelador, dispone de que en aquellos casos en
que dicha persona no tenga otra clase de ingresos para su subsistencia, siendo los
únicos los derivados del parcelamiento, una vez comprobado este extremo, los
porcentajes a que la misma ley ha hecho referencia para la aplicación de los fondos
recuperados, pueden disminuirse personalmente, trasladándose al parcelador una
suma, para su subsistencia, que no excederá del 10% de lo recaudado, según el caso.
En todo caso, la municipalidad que intervenga un parcelamiento urbano, debe estimar
los ingresos que percibirán como consecuencia de las sumas adeudadas y de aquellas
parcelas que no se han vendido, para establecer si el parcelamiento puede costear los
trabajos de urbanización. Si se arriba a la conclusión que el propio parcelamiento no es
autofinanciable para la realización de las obras de urbanización, podrá exigir al
parcelador el pago correspondiente por la vía económica coactiva.”
2.5.3 El procedimiento de intervención según el Código Municipal
El Código Municipal actual en vigor el 1 de julio del año 2002 y dentro de su normativa
encierra un nuevo procedimiento de intervención en el que se involucra la intervención
de los servicios públicos, dedicando dos párrafos del artículo 76, a la “intervención de
colonias, lotificaciones y parcelamientos”
En el procedimiento de intervención según el artículo 76 párrafo segundo se dispone
que ésta se llevara a cabo conforme a las disposiciones del Código Procesal civil y
Mercantil y demás leyes, reglamentos y ordenanzas que regulan el desarrollo urbano
determinándose en el acuerdo respectivo las funciones que cumplirá la intervención.
El párrafo tercero del mismo artículo establece que “El interventor es nombrado por el
Alcalde, inmediatamente después de que haya emitido el acuerdo por parte de la
corporación municipal, y acto seguido, le dará posesión.”
31
Para intervención de colonias, lotificaciones y parcelamientos se sigue el procedimiento
antes mencionado, según lo manifestado en el artículo 76 párrafo final “sin perjuicio de
cumplirse las leyes, reglamentos y ordenanzas que regulan el desarrollo urbano y rural”
Agrega que, “si durante la intervención el comprador o adquiriente legítimo de un lote o
parcela pagara el saldo a su cargo, el interventor lo hará saber al lotificador o
parcelador para que cumpla con otorgar la correspondiente escritura traslativa de
dominio o en su caso, la carta de pago a favor del comprador o adquiriente, y si en
quince días no se ha cumplido, podrá otorgarla el interventor en rebeldía haciendo
constar esa circunstancia”
Las normas del Código Municipal referidas a la intervención de colonias, lotificaciones y
parcelamientos, con exclusión del nombramiento del interventor y su actividad, parecen
subsumirse dentro de las que sobre dicho tema existen en la Ley de Parcelamientos
Urbanos y se apoyan en normas puramente adjetivas de nuestro sistema jurídico en
materia civil.
¿Por qué se asevera lo anterior? Porque las disposiciones de la Ley de Parcelamientos
Urbanos tienen carácter de orden público y de interés social y contienen un
procedimiento más racional y apegado a situaciones que facilitan su aplicación en
beneficio de las propias municipalidades y de los propietarios de lotes. Por el contrario,
las normas del Código Municipal al sujetar la actividad del interventor y el procedimiento
de la intervención a las normas del Código Procesal Civil y Mercantil, determinan un
procedimiento de tipo jurisdiccional susceptible en cualquier momento a medidas de
impugnación que ante su desconocimiento por parte de las municipalidades provocan
que sus actuaciones estén, muchas veces, al margen de la ley.
Siguiendo el procedimiento de intervención de colonias, lotificaciones y parcelamientos
que establece el Código Municipal, que a su vez debe llevarse a cabo de conformidad
con las normas que para el efecto establece el Código Procesal Civil y Mercantil, la
municipalidad debe iniciar el trámite con un emplazamiento al parcelador incumplido
32
dándosele audiencia a fin de que se pronuncie sobre los extremos de la intervención,
iniciándose así la vía jurisdiccional.
Según la ley de parcelamientos Urbanos en su artículo 18 manifiesta que: El parcelador
ejercerá su derecho de defensa ante la pretensión de la municipalidad, pudiendo
interponer todos los recursos administrativos y legales, inclusive el amparo.
El procedimiento de intervención al desarrollarse conforme lo establece el Código
Procesal Civil y Mercantil finaliza con la emisión del acuerdo de intervención por parte
de la Corporación Municipal e inmediatamente será nombrado el interventor, actuando
el Alcalde Municipal como autoridad nominadora. No obstante dicho interventor debe
llenar los requisitos que establece el artículo 34 párrafo final del Código Procesal Civil y
Mercantil, como lo son: ser persona de reconocida honradez y arraigo, y en todo caso
estará obligado a prestar garantía de su administración, suficiente, si lo pidiere alguna
de las partes, que en este caso son: la municipalidad, los tenedores de lotes o
parceladores.
De conformidad con lo que establece el Código Procesal Civil y Mercantil en su artículo
37, el interventor no podrá, en ningún momento, interrumpir las operaciones de la
lotificación, no obstante por ministerio de la ley tendrá la facultad de dirigir dichas
operaciones, autorizará los gastos ordinarios y depositará los ingresos que reciba en
cuenta que deberá abrir en un banco del sistema, llevando cuenta comprobada de la
administración. El nombramiento o remoción del personal deberá hacerla con
autorización de la autoridad correspondiente.
El interventor, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 42 del Código Procesal Civil y
Mercantil, goza de honorarios conforme al arancel respectivo, y están sujetos a la
rendición de cuentas de su administración.
33
Cabe, dentro de este procedimiento, tener presente que la ley de Parcelamiento
Urbanos, determina el destino que debe dar el interventor a los ingresos que reciba
aplicando los porcentajes que dicha ley establece en el literal b) del artículo 17.
El Código Municipal, en el último párrafo del artículo 76, contiene una medida de
coercitiva contra el lotificador y dedicada a proteger a los propietarios de lotes que
cancelan el valor de los mismos, durante la intervención, y que consiste en que el
interventor lo hará del conocimiento del lotificador o parcelador para que cumpla con
otorgar la correspondiente escritura traslativa de dominio o en su caso, la carta de pago
a favor del comprador o adquiriente, y si en quince días no se ha cumplido; podrá
otorgarla el interventor en rebeldía, haciendo constar esa circunstancia.
2.6 Las modalidades del contrato de Compraventa en la Ley de Parcelamientos
Urbanos
2.6.1 El Contrato de Compraventa y el de Opción de Compra
Cuando se habla de las características de una cosa, se resalta las cualidades que las
distinguen en relación con las otras. En el presente caso se encuentran en las
características de los contratos de compraventa y de opción de compra, que se utilizan
en los negocios que hacen las empresas lotificadoras, en relación a estos contratos.
A. Contrato de Compraventa:
De conformidad con el Código Civil en su artículo 1790 se establece que “por el
Contrato de Compraventa el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se
compromete a entregarla, el comprador se obliga a pagar el precio en dinero”.
Este contrato, que con toda claridad lo define el Código Civil argentino, al expresar que
habrá compra y venta cuando una de las partes se obligare a transferir a la otra la
propiedad de una cosa, y ésta se obligare a recibirla y a pagar por ella un precio cierto
en dinero. Y tiene las siguientes características
34
1. Consensual: Pues cuanto se perfecciona por el consentimiento de las partes
respecto a las condiciones del negocio.
2. Sinalagmático, porque existe prestaciones recíprocas.
3. Oneroso, desde el momento que requiere por una parte la entrega de una cosa y
por la otra el pago del precio.
4. Conmutativo, pues las recíprocas prestaciones han de ser equitativas.23
Las partes que contraten la compraventa de alguna cosa pueden, por medio de
cláusulas especiales subordinar a condiciones, o modificar como lo juzguen
conveniente las obligaciones que nacen del contrato. El vendedor no puede cambiar el
estado de la cosa vendida, y está obligado a conservarla tal como se hallaba el día del
contrato hasta que la entregue al comprador.24
B. Contrato de Opción:
Contrato mediante el que una parte otorga a la otra la opción de realizar cierta
operación, como ser comprar un bien a un precio determinado.25
Así mismo establece Manuel Ossorio lo referente a la opción de compra a lo que
manifiesta que es la “facultad que un contrato concede de adquirir determinada cosa, a
un precio prefijado. Si no se ejerce tal facultad, las partes quedan liberadas de toda
obligación bajo la opción”.26
Por otra parte el Código Civil en su artículo 1677 establece que “la opción puede ser
contrato independiente o celebrarse como pacto accesorio de otro y, en ambos casos,
debe contener las condiciones en que ha de realizarse el convenio”.
23 Ossorio, Manuel. Op.Cit. pág. 19824 Morales Cifuentes, Jorge Luis. Op.Cit. Pág.4225 Ossorio, Manuel. Op.Cit. Pág. 23626 Ibid. Pág. 680
35
Mediante este contrato el propietario de una cosa o derecho, concede a otra persona,
por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo o de
transferirlo a un tercero.
Existe la opción directa, en que se obra en nombre propio; y la opción mediadora en
que se procura colocar la mercadería en manos de un tercero.
Los principales derechos del titular de la opción consisten en la aceptación o en la
abstención (no es una alternativa en principio entre dos prestaciones o adquisiciones) y
la de utilizar el plazo. De optar por el contrato este reviste los caracteres peculiares de
su especie (compraventa, etc.).
Doctrinariamente, se ha generalizado mucho la inserción en la contratación sobre
inmuebles, de las llamadas cláusulas de opción, por virtud de las cuales el comprador, y
a veces el vendedor, se reserva el derecho de decidir, a su pleno arbitrio, durante un
plazo determinado, sobre la definitiva perfección del contrato. El uso de éstas clausulas
hizo observar a los autores la necesidad de hacer de ellas un estudio independizado,
máxime teniendo en cuenta que examinando el problema desde un prisma general y
amplio, la utilidad de las mismas podía concretarse, no solo a la compraventa de
inmuebles, sino en general a diversos contrato de distinto orden y matiz. De esta cuenta
podemos definir el Contrato de Opción, diciendo: que es aquel por virtud del cual, el
titular de un bien o derecho (optatario o concedente) se obliga por tiempo fijo, respecto
de otra persona (optante) a otorgar con él ( o con la persona que este designe) un
contrato determinado, en los términos, cláusulas y condiciones concertadas entre las
partes.
De la anterior definición se infieren las notas de este contrato: es ante todo una
modalidad de la promesa unilateral, en sentido de que solo una de las partes se obliga.
Este contrato es, más bien, una modalidad del contrato de promesa, y también un
contrato de promesa preparatorio pues se celebra para el otorgamiento de un contrato
definitivo.
36
Elementos:
Los elementos del contrato de opción son: personales, reales y formales.
1) Personales: Son: el optatario o concedente que es quien se obliga a celebrar el
contrato definitivo, cuando la otra parte decida acerca del mismo, y el optante
que es titular del derecho de opción.
2) Reales: Son todos los bienes y derechos que están en el comercio de los
hombres y pueden modalizarse a través de la compraventa, el arrendamiento, la
permuta, etc.
3) Formales: Este contrato no requiere de forma determinada, aún cuando si será
preciso que se contengan en él los elementos necesarios para la configuración
perfecta en la ley del contrato definitivo.
Uno de los requisitos necesarios para la celebración de este contrato es la
consignación de un plazo fijo durante el cual queda pendiente la decisión del
optante. Ello es así porque la opción supone la inmovilización de los bienes ya
que durante su vigencia no se puede disponer prácticamente de aquel o aquellos
a que se refiera. 27
2.6.2 Fines del Contrato de Compraventa y del Contrato de Opción
Los fines de los contratos de compraventa y de opción están determinados en el Código
Civil, Decreto 106 de los artículos 1674 al 1685 y del 1790 al 1851. Se puede asumir
que, para el caso del contrato de opción, su fin es la obligación de celebrar un contrato
futuro, y para el caso de compraventa la transferencia de la propiedad de una cosa a
cambio del pago del precio de la misma.
27 Morales Cifuentes, Jorge Luis, Op.Cit.Pág. 43
37
Es importante dentro del presente estudio, conocer las modalidades que presenta el
Contrato de Compraventa dentro de la normativa de los parcelamientos, toda vez que la
materia que se trata es relacionada con el urbanismo.
De conformidad con el derecho sustantivo, en materia de compraventa de inmuebles, la
ley reviste éste contrato de un formalismo tal, como es que dicho contrato debe
otorgarse en escritura pública, situación que deviene de la interpretación de los
artículos siguientes: Artículo 1576 del Código Civil“ Los contratos que tengan que
inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera que sea su valor, deberán constar en
escritura pública…” y el artículo 1577 “ Deberán constar en escritura pública los
contratos calificados expresamente como solemnes, sin cuyo requisito esencial no
tendrá validez” Asimismo, y como excepción a la consensualidad del contrato de
compraventa, en materia de inmuebles la compraventa se perfecciona con la inscripción
en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso prevalecerá la venta que primero se haya
inscrito, con lo se materializa el principio “primero en registro, primero en derecho”.
La Ley de Parcelamientos Urbanos, no obstante que en su artículo 7 mantienen el
formalismo que “todo contrato que tienda a realizar cualesquiera de las operaciones a
que se refiere la presente ley, debe constar en escritura pública e inscribirse en el
Registro de Propiedad inmueble, pero en todo caso puede acreditarse la existencia del
contrato, si fuere otorgado en distinta forma, por confesión judicial o documento privado
reconocido, para exigir su cumplimiento del obligado, la indemnización de daños y
perjuicios y las demás responsabilidades que procedan según las circunstancias.”,
acepta que puede acreditarse la existencia de contrato, aún si éste es otorgado en
forma distinta, , con lo cual se busca exigir el cumplimiento del obligado, la
indemnización de daños y perjuicios y las demás responsabilidades.
En materia de contratación, la Ley de Parcelamientos Urbanos en su artículo 8, agrega
al formalismo de la compraventa de inmuebles y de los requisitos de toda escritura,
otros requisitos como lo son: “a) Identificación de la parcela y estipulación de la
extensión, precio total y precio por metro cuadrado de la fracción de terreno, y que han
38
sido satisfechos los requisitos establecidos en los incisos c) y d) del Artículo 5 de esta
Ley; b) Determinación del tipo de venta (por abonos, al contado, con reserva de
dominio). En caso de tratarse de compraventa con saldo deudor, podrá exigir el
acreedor la constitución de gravamen hipotecario sobre el inmueble como garantía del
cumplimiento de las obligaciones del comprador. Si se trata de compraventa a plazos,
deberá fijarse claramente la cuantía y el plazo de los abonos. El plazo que se fije para
que pueda darse por rescindido el contrato o ejercitarse la acción judicial en contra del
comprador de la parcela por incurrir en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, no
podrá ser menor de seis meses de retraso en el pago de los abonos convenidos; c) La
clase de las obligaciones de restitución que adquieren las partes en caso de rescisión
del contrato por incumplimiento en el pago de acuerdo con los artículos 15 y 16 de esta
ley; y d) Constancia de haber tenido a la vista la autorización de la municipalidad
respectiva para el parcelamiento de que se trate.”
Dentro de la Ley de Parcelamientos Urbanos existen otros supuestos legales que
inciden en el Contrato de compraventa, que van desde la recisión de los mismos hasta
la acción de desahucio. A la luz de dicha ley, en su artículo 8 literal b) en el contrato de
compraventa a plazos, el parcelador, ante el incumplimiento del comprador en hacer
amortizaciones al precio, por un tiempo no menor de seis meses, tiene la facultad de
dar por rescindido el contrato de compraventa, haciéndolo saber al comprador por la vía
voluntaria; teniendo el comprador un plazo no menor de tres meses para enajenar
libremente el inmueble, debiendo pagar al parcelador cualquier saldo insoluto en el
momento de la enajenación; y para este deberá concurrir el parcelador a otorgar la
escritura traslativa de dominio.
Si, por el contrario, el parcelador no satisface el pago dentro del tiempo fijado para el
efecto, de conformidad al artículo 14 de la Ley de Parcelamientos Urbanos, el
parcelador tendrá derecho a demandar el desahucio y lanzamiento por la vía sumaria.
Consumado el lanzamiento, el parcelador podrá pedir al Registrador de la Propiedad
Inmueble la inscripción a su nombre de la parcela de que se trate y la cancelación por
confusión de las personas del acreedor y al deudor de la garantía hipotecaria,
39
acompañando a su solicitud las certificaciones de: las diligencias de notificación por la
vía voluntaria; la de rescisión del contrato y de la sentencia firme de desahucio, y del
auto que decreto el lanzamiento, así como del acta de ejecución del mismo o en su
defecto del informe respectivo de la Policía Nacional.
El comprador, mientras no haya sido ejecutado el lanzamiento, podrá pagar
íntegramente al parcelador los abonos adeudados, sus intereses correspondientes y las
costas del juicio del desahucio, novándose en esta forma automáticamente el contrato
original.
La ley de Parcelamientos Urbanos en su artículo 16 le otorga al comprador el derecho
de retirar las construcciones, obras y mejoras removibles que hubiere hecho por su
cuenta en el inmueble; pero las que no pudieren ser removidas, por su naturaleza, no
podrán ser destruidas ni usadas sus materiales. En estos casos el comprador tiene
derecho a recibir del parcelador el 80% del valor de los bienes removibles o no, que
hubieren quedado en el raíz. El valor se fijará de común acuerdo por las partes, si no
hubiere tal acuerdo se establecerá mediante peritaje. El pago del valor se hará en la
forma que pacten ambos, pero en ningún caso los abonos serán inferiores al
equivalente al número de mensualidades, que el comprador hubiere necesitado para
pagar la cantidad sujeta a devolución según el contrato.
40
CAPITULO III
PROPIEDAD, COPROPIEDAD Y CONDOMINIOS
3.1 Definición de Propiedad
La propiedad ha estado presente en el sistema de vida de todos los pueblos, por lo que
en gran medida es el reflejo de la evolución histórica de la sociedad. Para Manuel
Ossorio propiedad es la “facultad legítima de gozar y disponer de una cosa con
exclusión del arbitrio ajeno y de reclamar su devolución cuando se encuentra
indebidamente en poder de otro. En el Derecho Romano, la propiedad constituía una
suma de derechos: el de usar de la cosa (ius utendi), el de percibir los frutos (fruendi);
el de poseer (possidendi); el de enajenar (alieenandi), el de disponer (disponendi) y el
de reivindicar (vindicandi). La propiedad, connatural con el hombre para Bentham, y
que, en el polo opuesto, tilda sin más de robo por Proudhon, se orienta en la actualidad
a un complejo de derechos y deberes que se resumen en el enfoque de su función
social, que reconoce su legitimidad siempre que el propietario la explote de modo que
se torne también útil para la colectividad.”28
La palabra propiedad puede usarse con diversos significados; sin embargo interesa su
significado jurídico y según lo establece en el artículo 464 el Código Civil “La propiedad
es el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los límites y con la
observancia de las obligaciones que establecen las leyes.”
Lo anterior hace referencia a un respeto legal, se entiende que debe aprovecharse
dentro de lo que es legalmente permisible para poder ser utilizado y cumpliendo con el
derecho interno.
28 Ossorio, Manuel Op.Cit. Pág. 810
41
3.2 Clasificación
Actualmente la propiedad puede ser pública o privada. Marienhoff, citado por Jorge
Musto, sostiene que “La propiedad es un poder supremo sobre el territorio y se vincula
con la noción de soberanía, se ejerce potencialmente sobre todos los bienes situados
en el territorio, sean de propiedad pública o privada”29. Son muchos los autores que
dividen la propiedad en soberana del Estado o pública y en propiedad del derecho civil
o propiedad privada. En este sentido, el Código Civil en su artículo 456 dispone que
“Los bienes son del dominio del poder público o de propiedad de los particulares”.
3.2.1 Propiedad pública
La propiedad pública se refiere a los bienes que forman parte del Estado y que están
fuera del comercio de los hombres, tal y como lo expresa el artículo 457 del Código Civil
que: “Los bienes del dominio del poder público pertenecen al Estado o a las municipios
y se dividen en bienes de uso público común y de uso especial.” “El Estado, tiene
respecto de los bienes que están en el territorio, un poder y un derecho superior de
legislación y jurisdicción, el cual aplicado a los inmuebles es lo que se considera como
la soberanía territorial”. A este derecho del Estado, corresponde sólo el deber de los
ciudadanos de someter sus derechos a las restricciones necesarias al interés general y,
a la vez, de contribuir con los gastos precisos para su existencia.30
3.2.2 Propiedad privada
Se puede denominar a la propiedad privada a “Aquella cuyo titular es una persona física
o abstracta, o si pertenece pro indiviso a algunas, de una u otra índole, con el ejercicio
más complejo que las leyes reconocen sobre las cosas, a menos de cesiones
temporales de ciertas facultades.31
29 Musto, Nestor Jorge, “Derechos Reales “; Buenos Aires, Argentina, Editorial Astrea, 2000, pág 38630 Muñoz Barnoya, Analuisa Isabel. “La Factibilidad de dotar de Personalidad Jurídica a los Condominios sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal”. Guatemala. 2005, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad Rafael Landívar. Pág. 31
31 Ossorio, Manuel.Op.Cit. Pág. 811
42
Establece la Constitución Política de la República en su artículo 39 que “Se garantiza la
propiedad privada como un derecho inherente a la persona humana. Toda persona
puede disponer libremente de sus bienes de acuerdo con la ley. El Estado garantiza el
ejercicio de este derecho y deberá crear las condiciones que faciliten al propietario el
uso y disfrute de sus bienes, de manera que se alcance el progreso individual y el
desarrollo nacional en beneficio de todos los guatemaltecos.”
Como se ha expresado, la propiedad es un derecho de jerarquía Constitucional, la
misma ley le reconoce un valor como tal y respecto de la cual el dueño tiene derecho a
un recurso en contra de cualquiera que pueda interrumpirlo en su goce. “Es un derecho
exclusivo, ya que el propietario puede impedir a cualquiera disponer de la cosa que le
pertenece, dentro de los límites y bajo las condiciones determinadas por la legislación
de cada Estado”. Se hace referencia y se deja claro en la Constitución Política de la
República el derecho de propiedad y el alcance de la garantía de su inviolabilidad, a
partir de esta se estructura todo un sistema de protección del derecho, tanto frente a los
poderes públicos como ante los ataques que pueden provenir de los particulares.
Isabel Muñoz señala que: “El régimen de propiedad privada o individual es la forma
tradicional por medio de la cual un individuo, denominado propietario, adquiere el
derecho de usar, gozar y disponer de una cosa dentro de las limitaciones y
modalidades que fijen las leyes”. Se refiere a la capacidad que tienen las personas de
tener un patrimonio propio, lo cual les da el derecho de disponer de él. Así lo establece
el artículo 460 del Código Civil al expresar que “Son bienes de propiedad privada los de
personas individuales o jurídicas que tienen título legal…”32
3.3 Del derecho de propiedad
32Muñoz Barnoya, Analuisa Isabel. Op.Cit. Pág. 32
43
El derecho de gozar y disponer de un bien, sin otras limitaciones que las establecidas
por las leyes. La propiedad es el derecho real por excelencia e implica un poder directo
e inmediato sobre las cosas. Es oponible frente a todos, siendo los restantes derechos
reales derechos sobre cosa ajena, constituidos sobre la base de una de las facultades
que, perteneciendo en principio al dominio, se separa de él en un momento dado. La
propiedad se ha entendido incluso como paradigma del derecho subjetivo, poder
jurídico por excelencia, en concreto y en general integrado por un conjunto unitario de
facultades cuyo ejercicio y defensa quedan al arbitrio del titular.33
En Guatemala con la revolución del año de 1944, luego de la caída del gobierno de
Jorge Ubico, surgen dos acontecimientos respecto al desarrollo de la política agraria de
Guatemala.
El primero surge en el gobierno del ex presidente Juan José Arévalo, en el cual nacen
las primeras medidas de transformación en cuanto a la estructura de la propiedad se
refiere. Las medidas fueron la ley de titulación supletoria y la ley de arrendamiento
forzoso, emitidas en 1945 y 1949 correspondientemente. La primera ley tiene como
propósito proteger a todos aquellos campesinos o propietarios que durante un ciclo
mayor de diez años habían cultivado o poseído la tierra en forma ininterrumpida sin
contar con el título de propiedad. La segunda ley se decretaba que toda tierra de
carácter agrícola que se encontrara arrendada por la misma persona por cuatro años
consecutivos anteriores a la vigencia de la ley, correspondería prolongar por dos años
más el arrendamiento.
El segundo surge en el gobierno del ex presidente Jacobo Árbenz Guzmán, durante el
cual se instituyen las medidas de política agraria de mayor relevancia en la historia de
Guatemala.
Las bases de la reforma agraria quedaron establecidas en la Constitución de 1945 que
relegaba específicamente los latifundios, ya que permitía la expropiación de la
33Derecho de Propiedad. Microsoft Encarta 2008 C 1993-2007 Microsoft Corporation
44
propiedad privada en beneficio público, previa indemnización, y estipulaba que era
cargo preponderante del Estado promover el desarrollo agrícola-industrial.34
3.3.1 Época actual
En esta época lo que se pretende es que la propiedad se transforme en individual y
acabar con los resabios de extensos terrenos concentrados en la propiedad de sólo una
persona, lo que se conoce como latifundios.
En varios países al repartir o desmembrar los latifundios en pequeñas porciones de
tierra se hizo con leyes denominadas “Reforma Agraria.” En Guatemala se llama “Ley
de transformación Agraria decreto número 1551 del Congreso de la República”, la
misma entró en vigencia en el año de 1963 en el período del ex presidente Miguel
Idígoras Fuentes. En la misma ley se reconocen tierras para la explotación agraria, el
impuesto de tierras ociosas, entre otras. Cabe mencionar que esta ley sufrió muchas
derogaciones por el decreto 24-99 del Congreso de la República “Ley de Fondos de
Tierra.” La ley de fondos de tierra tiene como objetivos primordiales los siguientes:
a) Definir y ejecutar la política pública relacionada con el acceso a la tierra, en
coordinación con la política de desarrollo rural del Estado.
b) Administrar los programas de financiamiento público orientados a facilitar de
diversas formas el acceso a tierras productivas, a campesinos y campesinas, en
forma individual u organizada, sin tierra o con tierra insuficiente.
c) Facilitar el acceso a la tierra en propiedad a campesinos y campesinas en forma
individual u organizada a través de mecanismos financieros adecuados, así
como el uso de los recursos naturales de dichas tierras, bajo criterios de
sostenibilidad económica y ambiental.
d) Promover la accesibilidad de recursos para el financiamiento de la compra de
tierras por parte de los grupos beneficiarios, procurando que ésta permita la
34 Buezo Contreras, María José. “Analisis Jurídico del reglamento del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Guatemala”, Guatemala, 2010, Universidad Rafael Landivar Pág. 42
45
sostenibilidad financiera del Fondo de Tierras y de los proyectos productivos de
los beneficiarios.
e) coordinar con otras instituciones del Estado el desarrollo de inversiones
complementarias a las de acceso de tierras, para garantizar la consecución de
proyectos integrales de desarrollo agropecuario, forestal e hidrobiológico.
f) Definir la política y promover programas para facilitar el acceso de las mujeres al
crédito para la compra de tierras y proyectos productivos relacionados con la
misma.35
La importancia de la propiedad se reconoce en los propios textos constitucionales, que
suelen consagrar como fundamental el derecho a la propiedad privada (también la de
los medios de producción) lo cual no impide que, en ocasiones, se subordine la riqueza
del país —en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad— al interés general.
Por otra parte, los propios textos constitucionales introducen el concepto de función
social como paliativa o criterio moralizador y rector del uso y disfrute de la propiedad.
No se olvide, con todo, que en cuanto derecho fundamental vincula a todos los poderes
públicos, siendo necesario respetar en todo caso su contenido esencial, lo cual no está
reñido con la posibilidad de que sean susceptibles de expropiación forzosa bienes o
derechos concretos, aun cuando nadie podrá ser privado de su propiedad sino por
autoridad competente y causa justificada de utilidad pública, previa la indemnización
que corresponda. El objeto de la propiedad son las cosas materiales susceptibles de
posesión y, en determinados supuestos, ciertos bienes inmateriales. En la actualidad se
entiende que la extensión objetiva del dominio está limitada por el punto al que alcance
la posibilidad de utilización y el interés razonable y merecedor de tutela del propietario.
Juegan un papel importante al respecto los reglamentos de policía, las leyes sobre
aguas y minas, y las normas sobre tendido de cables eléctricos y telefónicos o las
relativas a la navegación aérea.36
35 Ibid. Pág. 4336 Derecho de Propiedad. Microsoft Encarta 2008 C 1993-2007 Microsoft Corporation
46
3.3.2 Naturaleza jurídica
Es un derecho real de goce y disposición, es decir, la persona que tenga la propiedad
de un bien inmueble tiene el derecho de gozar de ella habitándola o explotándola, y el
derecho de disposición es aquel que el propietario tiene para poder gravarlo, enajenarlo
o venderlo según le convenga.37
3.3.3 Características
Los autores clásicos caracterizaban el dominio subrayando los siguientes atributos:
ius utendi, o derecho de servirse de la cosa;
ius fruendi o derecho de percibir sus rentas y frutos, si es fructífera la cosa sobre
la que versa el dominio;
ius abutendi, o derecho de disponer de la cosa —conservarla, donarla, destruirla
o incluso abandonarla, llegado el caso—; y por último;
ius vindicandi, o facultad de reclamar la propiedad de la cosa, junto con la
tenencia de la misma, siempre que hubiera sido arrebatada de un modo injusto a
su legítimo propietario.
Considerando todos los elementos señalados, y conforme la doctrina vigente, los
rasgos que caracterizan la propiedad la presentan como:
unitaria y unívoca, lo que no impide contemplarla como contrapuesta a la
posibilidad de adjudicarle usos y contenidos plurales y distintos.
Carácter perpetuo de la propiedad, en contraste con derechos reales transitorios,
como el uso, la habitación o el usufructo. Esta concepción resalta que la
propiedad del bien depende de la existencia del mismo: la propiedad dura tanto
como dura la cosa.
37 Buezo Contreras, María José.Op.Cit. Pág.45
47
Facultad de exclusión, la indeterminación de medio para gozar de la cosa
('posibilidades de acción protegidas en el orden jurídico'), y
La autonomía frente al Estado.38
3.3.4 Derechos, obligaciones y prohibiciones
De la propiedad emanan derechos así como obligaciones. Por derecho se debe
entender, las facultades que tiene el propietario respecto a su propiedad, por
obligaciones las normas o reglamentos que debe cumplir el propietario, y por
prohibiciones las cosas que el dueño no tiene permitido realizar.
3.3.4.1 Derechos
Defensa de la propiedad: Este derecho se refiere a que el dueño se puede valer de
todos los medios legales para proteger su propiedad, y éste derecho no se le puede
quitar mientras no haya sido citado, oído y vencido en juicio. Este derecho se encuentra
estipulado en el artículo 468 del Código Civil.
Reivindicación: Manuel Ossorio lo define como “recuperación de lo propio tras despojo
ajeno o indebida posesión.”39 El Código Civil en su artículo 469 establece este derecho
como: “el propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de cualquier
poseedor o detentador”. Debido a que este derecho tiene por objeto que el legítimo
propietario recupere su propiedad no hay plazo para hacerlo valer, es decir es
imprescriptible. Este derecho también es conocido como “Acción Publiciana”, según lo
establece Manuel Ossorio, “en el Derecho Romano, la que podía ser ejercitada por
quien adquiría de buena fe, para reclamar del poseedor actual la restitución o
devolución de la cosa que tenía sin derecho o con título dudoso.40
38 Derecho de Propiedad. Microsoft Encarta 2008 C 1993-2007 Microsoft Corporation39 Ossorio Manuel.Op.Cit. Pág. 85940 Ibid. Pág. 38
48
Percibir los frutos de los bienes: Este derecho le otorga al propietario la propiedad sobre
los frutos y a cuanto se incorpora por accesión a su propiedad. Este derecho se
encuentra regulado en los artículos 471 y 655 del Código Civil “El propietario de un
bien tiene derecho a sus frutos y a cuanto se incorpore por accesión…“Los frutos
naturales y civiles pertenecen al propietario de la cosa que los produce.”
Demolición de la obra: Este derecho es aquel que posee el propietario dueño del
terreno en el cual se construye de mala fe, tiene el derecho a solicitar la demolición de
la obra y la reposición de las cosas a su estado primitivo a costa del edificador. Este
derecho se encuentra en el artículo 663 del Código Civil.
Derecho a hacer suya la obra: Este consiste en el derecho del dueño del terreno en que
se edificare de buena fe, a hacer suya la obra, previa indemnización al que la edificó o
bien, de obligar al que edificó a pagarle el precio del terreno o bien la renta del mismo.
Este derecho se encuentra regulado en Código Civil en el artículo 661.
Deslinde y amojonamiento: Este derecho consiste en obligar a los colindantes a tener el
amojonamiento debido en sus propiedades o bien de mantener a prorrata las obras que
separen las propiedades. Este derecho se encuentra regulado en el Código Civil en el
artículo 475.
Derecho a exigir que se arranquen los árboles: Si el o los árboles se encuentran a
menos de tres metros de su propiedad, y peligra que las raíces dañen su propiedad, el
propietario del fundo afectado puede solicitar que el árbol sea arrancado para prevenir
los posibles daños. Este derecho se encuentra regulado en el artículo 481 y 482 del
Código Civil.
Ramas que se caen en propiedad vecina: Este derecho consiste en que si ramas de
algún árbol de la vecindad se pasan o caen a la propiedad de otra persona, tiene el
derecho de solicitar a que dichas ramas sean cortadas para que ya no ocurra este
hecho. Este derecho se encuentra regulado en el artículo 483 Código Civil.
49
3.3.4.2 Obligaciones
De cerrar el fundo: Esta consiste en la obligación de todo propietario de cercar su fundo
o terreno según las disposiciones legales o municipales.
Pagar los impuestos: Además de cancelar el pago del Impuesto al valor agregado
(I.V.A) cuando lo compra, cada año tiene la obligación de pagar el impuesto único sobre
inmuebles (I.U.S.I).41
3.3.4.3 Prohibiciones
Hacer excavaciones que dañen al vecino: En un predio no pueden hacerse
excavaciones o construcciones que debiliten el suelo de la propiedad vecina, sin que se
hagan las obras de consolidación indispensables para evitar todo daño ulterior. Esta
prohibición se encuentra regulada en el artículo 474 del Código Civil.
Construcciones no permitidas: Nadie puede construir a menos de dos metros de
distancia de una pared ajena o medianera, aljibes, pozos, cloacas, letrinas, acueductos,
hornos, fraguas, chimeneas, establos ni depósitos de agua ni de materias corrosivas,
sin construir las obras de resguardo necesarias. Esta prohibición se encuentra regulada
en el artículo 479 del Código Civil.
Actos que dañen la pared medianera: No se puede poner contra una pared medianera
que divida dos predios de distinto dueño, ninguna acumulación de basura, tierra,
estiércol u otras materias que puedan dañar la salubridad de las personas y la solidez y
seguridad de los edificios. Esta prohibición se encuentra regulada en el artículo 480 del
Código Civil.
41 Buezo Contreras, María José. Op.Cit. Pág.47
50
Siembra de árboles cerca de heredad ajena: No se debe plantar árboles cerca de una
heredad ajena, sino a distancia no menor de tres metros de la línea divisoria, si la
plantación se hace de árboles grandes y de un metro si la plantación es de arbustos o
árboles pequeños. Esta prohibición se encuentra regulada en el artículo 481 del Código
Civil.
El derecho de propiedad se encuentra relacionado intrínsecamente con el Plan de
Ordenamiento Territorial debido a la facultad de la Municipalidad para otorgar licencias
de uso del suelo, esta licencia es la que autoriza el cambio de uso del suelo o la
ampliación de la superficie de un uso del suelo existente; el Código Municipal en su
artículo 143 le da la facultad a cada municipio de disponer del uso del suelo dentro de la
circunscripción territorial del municipio, por lo que el derecho de propiedad, en los casos
de solicitar licencia de uso de suelo, limita la libre disposición de los bienes lo que se
desarrolla más adelante.
3.4 Copropiedad y condominio
Actualmente dentro de la doctrina y las distintas legislaciones los términos Copropiedad
y Condominio se utilizan como sinónimos, por lo que no quedan perfectamente
definidas sus diferencias conceptuales. Sin llegar satisfactoriamente a establecer
consenso al respecto. Aunado a lo anterior, algunas legislaciones equiparan el
concepto de condominio con el de propiedad horizontal, por lo que se tratan dentro del
presente estudio, conforme el tratamiento que le brinde la legislación extranjera que sea
analizada.
3.4.1 Definición de copropiedad y condominio
51
La propiedad en sí puede tener algunas variantes ya que se puede dar el caso de la
copropiedad, tal y como lo define el Código Civil en su artículo 485 donde dispone que
“Hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenece pro indiviso a varias
personas...” Esta copropiedad existe en aquellos casos en que dos o más personas
adquieren la propiedad sobre una misma cosa o un derecho.
En cuanto al condominio, “Derecho real de propiedad que pertenece a varias personas,
por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble. Se trata de una institución
que siempre a tenido importancia, pero que actualmente la ha adquirido mucho por el
régimen de la propiedad horizontal, en el cual los adquirientes de pisos o
departamentos son propietarios exclusivos de ellos, pero mantienen un condominio,
inevitable sobre el terreno, muros exteriores, techos del edificio, escaleras comunes,
ascensores, calefacción central, etc. Este condominio se rige por normas especiales”,
según lo expresa Manuel Ossorio. 42
De esta manera se puede intentar definir el condominio como un inmueble, construido
en forma vertical, horizontal o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente,
perteneciente a distintos propietarios y con elementos o partes comunes de carácter
indivisible.
Se trata de una forma de propiedad que muestra variantes que la hacen única y que
persiguen un fin distinto al de la propiedad común como anteriormente se hacía
mención, ya que por las necesidades de la sociedad actual, la propiedad ha tenido que
adaptarse a los cambios que se han ido presentando, surgiendo ésta como una
consecuencia de la realidad.
Estas definiciones hacen alusión a los distintos elementos del condominio, como el
hecho de referirse a la composición, por decirlo así de propiedad individual y a la vez
propiedad colectiva, que forman parte de la esencia de este sistema de propiedad tan
utilizado.
42 Ossorio, Manuel. Op.Cit. Pág. 210
52
El Código Civil Argentino en su artículo 2673 establece que es “El derecho real de
propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa
mueble o inmueble”. La legislación Argentina no muestra mayor especificación en
cuanto al sistema, ya que se limita a establecer que dicho sistema pertenece a más de
un dueño y la relación que estos propietarios tendrán con el inmueble.
Areán de Díaz define el Condominio como “La comunidad que se da cuando varias
personas tienen derechos de la misma naturaleza y en forma conjunta sobre uno o más
bienes”.43 Al referirse a derechos de la misma naturaleza, esta definición hace
referencia que cada propietario se encontrará básicamente en la misma situación, es
parte de este sistema, es una integración de distintas formas de propiedad, como lo
sería la individual incluyendo a su vez la vez colectiva, en síntesis esta figura cumple un
objetivo que le dio origen, teniendo en su esencia una doble característica que la hace
única.
Se puede concebir el condominio como un derecho único con un sujeto plural, o bien,
considerar que hay tantos derechos como titulares. Pero en realidad es más acertado
indicar que debido a que en la doctrina se señalan las facultades de cada uno de los
titulares respecto de la parte indivisa y respecto de la cosa común, el derecho es
autónomo y como consecuencia cada uno de los condóminos tiene un derecho real
cuyo contenido y ejercicio está limitado por el derecho de los otros miembros.44
3.5 Propiedad horizontal
Esta forma se da cuando un edificio se divide en unidades construidas una sobre la otra
en plano horizontal, susceptible de propiedad exclusiva teniendo copropiedad en
determinadas partes que le sirvan a las unidades y que le son comunes. Es decir que
en este régimen coexisten dos clases de propiedad: La propiedad individual
propiamente dicha en cada una de las unidades y la copropiedad sobre los elementos
43 Diaz de Vivar, Arean, “Condominio”; Argentina, Editorial Salvat, 2000.Pág 844 Muñoz Barnoya, Analuisa Isabel. Op.Cit. Pág. 38
53
o cosas comunes. En este régimen se da una copropiedad muy especial, pues en ella
todos los copropietarios tienen derecho a gozar de la cosa común, pero sus
obligaciones son o pueden ser distintas.45
Esta figura jurídica es considerada una exigencia de la actualidad, surgiendo paralela a
la concentración urbana en aumento. La regulación legal sobre la división de la
propiedad por planos horizontales, se impone al legislador con una fuerza imperativa
sobre la necesidad de realizar e implementar determinados cambios en los distintos
marcos jurídicos, para lograr adaptarse a la realidad de hoy en día y llegar a funcionar
con mayor eficacia.
Así lo pudo percibir el legislador al emitir la Ley de Propiedad Horizontalmente Dividida
(Decreto del Congreso de la República de Guatemala, Número 1318, actualmente
derogado por el Código Civil vigente) al establecer” Como motivos para su aprobación...
CONSIDERANDO: Que es urgente e inaplazable dictar normas que regulen la división
de inmuebles edificados, en unidades singulares que pertenezcan a distintos dueños...”.
Este sistema contribuye a solucionar diversos problemas, tales como distancia, tiempo
y servicios entre otros. El régimen de propiedad horizontal surge ante la necesidad de
obtener mayor espacio habitacional en menor territorio, ya que actualmente el
crecimiento de la población va en aumento y así como el costo de la vida. Debido a
estos factores, una persona por sus propios medios no podría obtener los mismos
beneficios que adquiere al comprar un departamento, ya que el costo de la construcción
de estas obras resulta gravoso para los particulares que difícilmente podrán obtener el
financiamiento necesario; es por eso que la estructuración de un sistema de propiedad
horizontal era imprescindible y así lo corroboran los distintos antecedentes legislativos
originados en diversos países.46
45 Carrillo Marroquín, Analucia, “Condominios Urbanizados, Necesidad de su regulación Legal”, Guatemala, 1992, Tesis de
Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad Francisco Marroquín. Pág. 25
46 Muñoz Barnoya, Analuisa Isabel. Op.Cit. Pág. 38
54
3.5.1 Terminología
Se han originado diversas denominaciones para designar a la propiedad que recae
sobre una unidad funcional de un edificio, tales como propiedad por pisos, propiedad
por departamentos o dominio horizontal, entre otras. Entre ellas, la más común y
abreviada que ha ganado el prestigio suficiente para ser adoptada por el lenguaje
común y técnico, con independencia de otras designaciones, es la de “propiedad
horizontal “.
Manuel Ossorio en su diccionario establece que: “La división de la propiedad horizontal
ha sido un tema muy debatido, hasta el punto de que algunas legislaciones, como el
Código Civil Argentino, la Prohibían. No obstante, la realidad y las necesidades sociales
se han impuesto y países que la rechazaban han terminado por admitirla (la Argentina
entre ellos), y puede decirse que actualmente la mayor parte de las viviendas se
construyen y se adquieren en propiedad horizontal en las grandes ciudades”.
3.5.2 Definición
Manuel Ossorio, manifiesta que la propiedad horizontal “Llámese así la división entre
distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes
departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan
salida a la vía pública, directamente o por pasaje común. Cada propietario es dueño
exclusivo de su piso o departamento y copropietario del terreno y de todas las cosas de
uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad. 47
Para precisar con claridad el concepto de la propiedad horizontal es necesario
establecer en un primer plano las diversas concepciones que sobre el mismo han
realizado diversos autores de la doctrina y la legislación guatemalteca, las cuales se
citan a continuación.
47 Ossorio Manuel, Op.Cit. Pág 811
55
Según José Alberto Garrone “La propiedad horizontal es una forma de designar la
propiedad cuando corresponde a un inmueble dividido dominicalmente en pisos,
departamentos o unidades de vivienda u otros usos”. 48
Básicamente Garrone se refiere a que es una designación, porque en el fondo de lo que
se trata es de una forma de propiedad, es una manera de atribuirle otra denominación o
acepción, en base a ciertas características que la hacen estar dividida en pisos o
departamentos.
María T. Acquarone define la propiedad horizontal como el “Sistema por el cual los
distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de una misma planta, que sean
independientes entre sí y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje
común, pueden pertenecer a propietarios distintos, y cada piso o departamento a más
de una persona en condominio”.49 Esta definición es más específica en cuanto a la
división que se puede hacer de los distintos pisos y departamentos, pero también hace
referencia a los propietarios, indicando que parte de las características de este sistema
es el hecho de que la propiedad en cuestión esté dividida tanto en pisos como en
propietarios.
Complementando con otra definición se puede establecer a la propiedad horizontal
como “El derecho real que consiste en el dominio de una unidad de un inmueble con
facultades exclusivas, pero moderadas en función del conjunto y un condominio forzoso
sobre las partes comunes con características especiales, esas partes comunes, sobre
las cuales cada propietario de unidad tiene una porción indivisa o un derecho
proporcional al valor de su unidad, tienen la finalidad de hacer posible o facilitar el
ejercicio funcional de su derecho exclusivo y hacer más confortable el uso y goce de la
cosa.
48 Garonne, Jose Alberto, “Diccionario Jurídico”, Buenos Aires Argentina, Editorial Abeledo Perrot, 1987, Tomo III. Pág. 19349 Aquarone T. María “Las Nuevas Urbanizaciones y Aspectos del Tiempo Compartido”, Buenos Aires, Argentina, Editorial Abaco, 1998, Pág.
56
De esa forma se pone de manifiesto una de las finalidades o ventajas de este sistema
de propiedad, como lo es facilitar la vida de cada propietario, compartiendo las
responsabilidades por el mantenimiento del edificio, aunque en ciertos casos es difícil
hacer cumplir a cada uno de sus integrantes con sus respectivas obligaciones, ya que a
pesar de contar con un administrador, se encuentra desprovisto de un poder coercitivo,
por medio del cual constriña a cada uno de los condóminos a cumplir con sus
respectivas obligaciones derivadas de la comunidad, pues en principio el objetivo es
distribuir las cargas comunes entre todos los integrantes.50
Por su parte el Código Civil guatemalteco en su artículo 528 establece que “Los
distintos pisos, departamentos y habitaciones de un mismo edificio de más de una
planta, susceptibles de aprovechamiento independiente, pueden pertenecer a diferentes
propietarios, en forma separada o en condominio, siempre que tengan salida a la vía
pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía“. Como se ve,
establece que se trata de una propiedad singular, fuera de lo común, o bien, con
características propias que la hacen parte de un tipo de propiedad. A través de este
artículo se hace una descripción física del edificio y de su forma de división, sin entrar
en mayor detalle en otro tipo de aspectos que le incumben al régimen.
Debido a la amplitud de definiciones con que doctrinariamente y legalmente se describe
a la propiedad horizontal, para llegar a una conclusión se precisa decir que es el
régimen al que una o varias personas someten un edificio o futura construcción, con el
fin de establecer áreas de propiedad individual y áreas comunes con un carácter
indivisible, dividido en pisos o departamentos.
El Código Civil en su artículo 533 manifiesta que “Cada titular es dueño exclusivo de su
piso y copropietario de los elementos y partes comunes del edificio total. Son
elementos comunes, además del terreno, las cosas necesarias para la seguridad,
conservación y servicios generales para el uso y goce de todo el inmueble y de cada
50 Muñoz Barnoya, Analuisa Isabel. Op.Cit. Pág. 40
57
planta”. Este artículo manifiesta las características únicas de este régimen como lo son
la propiedad singular y el condominio.
Se trata de un derecho sobre cosa propia que, a pesar de ser único, se proyecta en
forma privativa sobre un sector del inmueble, sobre el cual el propietario tiene un
señorío exclusivo con las limitaciones impuestas por su naturaleza, por la ley y por el
reglamento de copropiedad y administración y, al mismo tiempo, se proyecta también
en una relación comunitaria respecto de otros sectores considerados comunes por la
ley o la reglamentación, o bien, declarados tales por el acuerdo de los componentes del
condominio.
3.5. 3 Teorías sobre la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal
Se ha discutido por la doctrina la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal,
intentando enmarcarla algunos dentro de un derecho real, considerándola otros como
una especie de comunidad o sociedad con diversos matices, y optando la mayoría por
considerarlo como un derecho real autónomo, como se mencionará a continuación
algunas de las teorías predominantes.51
a) Servidumbre: “El Código Francés ha ubicado la propiedad horizontal en la sección
correspondiente a la servidumbre, la cual no ha tenido mayor aceptación, ya que
dicha servidumbre sería únicamente respecto de los pasillos, ascensores y otros
accesorios, pero no frente a la unidad de uso exclusivo”. Además de lo anterior las
servidumbres presuponen la existencia de dos predios, de los cuales uno asume la
posición de dominante y el otro de sirviente. En cambio en la propiedad horizontal
los propietarios están en igualdad de condiciones entre sí y respecto de las cosas
comunes sobre las cuales ejercen derechos como copropietarios.
b) Condominio: A pesar de tratarse de figuras distintas existen algunos autores que
consideran apropiado ubicar a la propiedad horizontal dentro del Condominio, porque
51 Muñoz Barnoya,Ana Luisa Isabel. Op.Cit. Pág. 42
58
en ambas se cuenta con un conglomerado de personas relacionadas de una u otra
forma con una propiedad, pero parece más importante destacar la principal diferencia
al “considerar a la propiedad horizontal como un derecho autónomo, en la que existe
un dominio sobre partes materiales y no sobre partes ideales”. Quien es propietario
de un departamento u otra unidad funcional tiene un ámbito preciso donde ejerce un
derecho exclusivo y amplias facultades de disposición sobre esa parte material.
c) Concepción Mixta: Esta posición es sostenida por muchos autores, “representa a la
propiedad horizontal como una combinación de dos derechos reales: un dominio
sobre las partes o superficies exclusivas y un condominio de indivisión forzosa sobre
las partes comunes”.52
d) Derecho Real Autónomo: Esta teoría trata de explicar la naturaleza jurídica de la
propiedad horizontal, aclara que “si bien no puede prescindir de las formas clásicas,
las rebasa, ya que se crean nuevas estructuras jurídicas que no se dejan atrapar
por las antiguas instituciones”. Ya que no les parece posible a los autores que
soportan esta corriente “que se trate de asimilar a un derecho real existente, ya que
aquel cuenta con características propias bien definidas”, éstas responden a una
necesidad económica social que tiene y merece una regulación específica como
sucede en la mayoría de legislaciones.
Esta idea de autonomía tiene la ventaja de dar vida a una nueva concepción que la
desliga de las formas clásicas y resulta adaptar esta figura como un derecho
autónomo que tiene determinadas características que la hacen única, y que a pesar
que la misma posee elementos que podrían encuadrarse en otras figuras jurídicas,
por ser ya tan utilizada, tiene una fisonomía propia, por lo que se establece que
esta orientación es la más acertada.53
3.6 De los Núcleos de Vivienda que conforman el Condominio y definición de
Townhouse
52 Ibid. Página 4353 Ibid. Pág. 44
59
3.6.1 Conveniencia de efectuar los núcleos de vivienda
El condominio es considerado como una salida al problema habitacional, porque el
espacio es cada día más reducido y la necesidad de la vivienda es mayor, por lo que se
han establecido como soluciones inmediatas en la actualidad la propiedad horizontal y
los Condominios, conformados estos últimos por pequeños núcleos habitacionales, que
en toda su configuración gozan de las comodidades necesarias para un adecuado
desarrollo de la convivencia humana. A este tipo de comunidad, se le debe diferenciar
del régimen de propiedad horizontal, que se le dé una regulación propia como un
régimen especial de comunidad.
Esa comunidad tiene dos grandes aspectos de tipo doctrinario, la llamada comunidad
de tiempo compartido y la comunidad que tiene derechos y obligaciones como todo un
régimen de propiedad. En el primer caso varias personas comparten el uso de los
núcleos habitacionales que forman un condominio, por determinado tiempo sin
trasmitirse ningún derecho real de propiedad sobre los bienes inmuebles y demás áreas
que lo conformen, lo cual sería conveniente que se tratara como tema especial dentro
de la legislación.
El tiempo compartido viene a ser, una figura del derecho de uso que por un tiempo
limitado, puede hacer la persona, tanto del núcleo habitacional, siendo un ejemplo de
este tipo de condominios, los utilizados para vacacionar, razón por la cual la persona no
está adquiriendo en ningún momento la propiedad de la unidad que ocupe, como
tampoco ningún derecho sobre el resto de áreas comunes que conforman al mismo. 54
Y el segundo caso que trata de una comunidad especial en la cual una persona
adquiere el pleno derecho de propiedad sobre un determinado bien pero que todos sus
elementos, tanto comunes y generales de los otros bienes que conforman esa
comunidad, así como los particulares que podrán llegar a tener cada uno, al reducir las
54 Reyna Mendez, Juan Carlos, “El Régimen de Comunidad Especial de Condominios”, Guatemala 2004, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad Rafael Landívar. Pág. 15
60
áreas afectadas por la construcción de cada grupo habitacional, representan una
ventaja en cuanto aspectos como lo son, sus entradas privadas, estacionamientos,
jardinización y así otros más que se pudieran dar y que quedan en propiedad dentro de
la misma comunidad de la cual son condóminos cada uno de los propietarios de la
unidad habitacional. Con eso se logra que en espacios de apariencia más reducida, los
habitantes de los mismos puedan contar con las condiciones mínimas tanto en la
infraestructura recreacional como en la habitacional, satisfaciéndose con esto una de
las necesidades más básicas y principales a las que se enfrenta el hombre hoy en día y
además el de proporcionar seguridad por ser en su mayoría áreas de extensión
reducida debidamente cercadas y vigiladas, por lo que es necesario darle una
legislación propia y no una simple aplicación supletoria, de las normas que regulan a la
propiedad horizontal.
3.6.2 Ventaja de los núcleos habitacionales
1. Que en un espacio de tierra no muy grande se puede aprovechar los mismos
para la construcción de viviendas en condominio, con todas y cada una de las
comodidades que la tecnología de la construcción tiene a la fecha, para la
comodidad y bienestar de los habitantes.
2. Solución al problema que tanto las áreas verdes, como de circulación, demás
elementos generales y particulares quedan sujetas en su mantenimiento a la
supervisión de un administrador que fungirá como el representante legal del
condominio, al ser nombrado por la junta de condóminos, siendo el encargado
de mantener en la mejor forma esos servicios los cuales inciden dentro de
toda la planificación del municipio ya que con esto se quita costos a las
municipalidades respectivas para ese mantenimiento.
3. Se reconoce como propiedad privada en el área donde se encuentra
construido uno de los núcleos habitacionales. 55
55 Ibid. Pág. 16
61
4. Se reconoce como propiedad comunal o copropiedad el área restante que
forma parte del complejo habitacional, la cual corresponde en una proporción
a cada uno de los comuneros conforme el número de construcciones
individuales (núcleos habitacionales) que posea. En el entendido de que esta
área se conforma por accesos, estacionamientos, jardines, guarderías,
sistemas de drenajes, red de distribución de energía eléctrica, red de
distribución de agua potable, teléfonos, cables de televisión y cualquier otra
red que conforme a la tecnología tuviera que ser contratada por esta clase de
comunidad.
5. Que el pago de los impuesto, de la finca que soporta las áreas comunes del
complejo, cómo los correspondientes a cada finca individual, dentro de la
comunidad, será a través del administrador del condominio, por mandato de la
junta directiva de condominios, siendo este quien será el encargado de
efectuarlo a las municipalidad correspondientes, evitándose en esta forma la
evasión del tributo que corresponde a cada condómino.
6. Ofrece ventaja sobre la propiedad de tipo compartido, en el sentido de que en
la adquisición de este tipo de inmuebles es en forma definitiva, trasmitiéndose
el derecho real sobre la finca individual que soporta el núcleo habitacional, así
como la trasmisión de los derechos y obligaciones a la finca que queda
sometida el régimen especial de comunidad. En cambio el tiempo compartido
lo que ofrece es el uso, y la prestación de un servicio de determinado tiempo,
no se trasmite en ninguna forma derechos de propiedad sobre los bienes que
prestan este servicio ni sobre la unidad habitacional, recordando que el tiempo
compartido, tiene un empleo más para las situaciones de carácter vacacional,
que de carácter habitacional de forma permanente.
7. La seguridad de que gozan los habitantes de la comunidad, al edificarse esta
dentro de un perímetro que está cercado, regularmente con muros de paredes
62
sólidas, construyendo una garita que controla el acceso y egreso que realizan
las personas, a todo el complejo habitacional y áreas comunes.56
3.6.3 Definición de Townhouse
El término Townhouse, dentro del idioma inglés, al cual pertenece el mismo, se
constituye en una palabra compuesta por otras dos que tienen un significado propio por
si solas, razón por la cual se definirá cada una, para poder definir posteriormente la idea
que dicha palabra quiere dar a entender. Esto se hace, por la razón de que dicho
vocablo se ha vuelto muy utilizado en nuestro medio, en lo que respecta a la
comercialización de viviendas, específicamente a las que conforman un condominio.
3.6.3.1 Town
Población densa con muchos edificios, tan grande como una villa y pequeña como una
ciudad. Una gran área urbana, dentro o fuera de una ciudad o municipio. Centro
poblado dentro o fuera de la ciudad. Concentración de casas, algo más grande que una
vía. 57
3.6.3.2 House
Casa, domicilio; Lugar que ocupan las personas quienes están en la casa todo el
tiempo, particularmente las personas quienes usualmente viven en ella. Lugar que
ocupa un familia en línea, incluyendo ascendientes o descendientes de una familia
real.58
56 Ibid.Pág. 1757 Diccionario. Microsoft Encarta 2008 C1993-2007 Microsoft Corporation58 Loc.Cit.
63
Ambas palabras tienen relación, en cuanto que su significado tiene que ver con la
vivienda, o el lugar donde se asientan estas, conformando todo un pueblo o complejo
habitacional, según las características que se conforme el mismo.
3.6.3.3 Townhouse
Una casa en un pueblo ciudad o villa, que se diferencia de una casa de campo; ciudad
residencial que aloja a ciudadanos, provenientes de otros países, por un tiempo
determinado, estando bajo el cuidado de un jefe de residencia. Una unidad en un
complejo de varias moradas; moradas de dos niveles.
Habiéndose desarrollado la definición de cada uno de los términos que conforman la
palabra townhouse, así como este último, se concluye que el townhouse identifica a
unidad habitacional dentro de un área determinada, que según en este caso puede ser
en un condominio, haciendo la diferencia de el townhouse es una construcción más
formal que la casa de campo, como las que comúnmente se construyen, por citar un
ejemplo en los Estados Unidos.
Buscar una definición precisa para entender que es un townhouse, resulta un tanto
difícil, pues se ha tomado como base para su análisis el empleo que se hace en los
Estado Unidos de América del referido termino, llegando a la conclusión que, su
significado está supeditado a la consideración que haga cada Estado, dentro de su
propia legislación, siendo la coincidente, de que todos hacen la referencia como
unidades habitacional, haciendo la salvedad en que inclusive puede ser de dos niveles.
Se puede concluir, que es válido identificar a las unidades habitacionales que
conforman un condominio como townhouses, pudiendo ser de uno o dos niveles,
destinados a la vivienda.59
3.7 Necesidad de Legislar respecto al régimen de propiedad de los condominios
59 Reyna Mendez, Juan Carlos, Op.Cit. Pág. 19
64
3.7.1 De la Inscripción del régimen en el Registro de la Propiedad
Por lo anteriormente expuesto y analizando el libro segundo capítulo tercero, párrafo
primero relativo a la copropiedad artículos del 485 al 504 del Código Civil Vigente y el
libro cuarto título primero del Registro de la Propiedad y de las inscripciones en general
contenidas en los artículos 1124 al 1150 del mismo texto legal, no se encuentra
normada o legislada ninguna disposición legal respecto a la inscripción de esta clase
de comunidad, más que de una forma muy general lo que hace que se enfrente a la
falta de seguridad registral para esos casos, por lo que es imperativo y necesario
actualizar el Código Civil en esos aspectos en una forma parecida a la que se dio con
motivo de la propiedad horizontal, ya que en Registro de la Propiedad se procede a
inscribir el condominio en la siguiente forma:
1) Forma tantas fincas individuales como casas (núcleos habitaciones) que
contenga el complejo.
2) La finca de donde se hacen las desmembraciones sigue siendo individual, y en la
cual se hacen las inscripciones de traspaso del porcentaje que le corresponde a
cada uno de los comuneros es conforme al núcleo o núcleos adquiridos, es decir
que esa finca es una constante en la cual se hacen las inscripciones conforme
los núcleos individuales sean vendidos, traspasados, cedidos o donados,
ofreciendo la dificultad del respectivo gravamen hipotecario porque al efectuarse
esta operación tendría que hacerse tanto la finca individual como en los
derechos que le corresponde al comunero, todo esto ocasionas que el Registro
de la Propiedad la finca; que contenga los elementos comunes a todo el
complejo llegue a tener tantas inscripciones de dominio como operaciones
registrales se hagan sobre la misma, lo que ocasiona que su consulta sea tan
onerosa para las partes interesadas en esa clase de comunidad como para el
propio Registro, el cual el que por la magnitud a que puede llegarse sería una
65
pérdida de tiempo lo cual ocasiona un retraso en la inscripción de esa clase de
documentos, por mejor medio de tecnología que pudiera utilizarse.60
3.7.2 Tributación fiscal
Es conveniente por la necesidad que se tiene e imperativo legal de que toda persona
que posee bienes debe tributar en una forma ordenada y justa a favor del Estado para
el desarrollo social y económico del mismo, a través de su adecuada inversión social.
Así mismo para los efectos de la Ley del Impuesto Único sobre inmuebles en sus
artículos 8 y 9 establece que, “son contribuyentes las personas propietarias o
poseedoras de bienes inmuebles y los usufructuarios de bienes del Estado.” “Son
responsables solidarios y mancomunados con los contribuyentes referidos en el
artículo anterior, por el pago del impuesto: 1…2…3…4. Las personas individuales o
jurídicas por el impuesto y multas que se adeuden a la fecha de la adquisición de
bienes inmuebles a cualquier título.”
Es necesario además hacer las respectivas propuestas al Congreso de la República, a
efecto de legislar, con respecto de la obligación de esas tributaciones en una forma
técnica, ya que los individuos obligados a tributar en cuanto a la comunidad se refiere,
han dejado el peso de esa tributación en dos o tres personas, quienes al cumplir con
esa carga tributaria, están protegiendo a aquellos irresponsables que dentro del
complejo se abstienen de cumplir la obligación fiscal que tienen. Situación que es muy
común que se observe en cuanto al bien inmueble que se soporta todas las áreas de
servicio y recreación que goza el núcleo habitacional. Y basta recordar que una vez se
forman las fincas que soportan una unidad habitacional, se les somete a su
correspondiente obligación fiscal, siendo el propietario de la misma quien tiene interés
en cumplir con su tributo ya que su patrimonio se puede ver afectado, pero como no le
afecta tan próximo a él en cuanto a las obligaciones que generan las áreas comunes,
60 Ibid.Pág.21
66
es donde el fisco debe entrar a regular a las mismas a manera de que un propietario no
cause daño al patrimonio de otro.
Es importante establecer que las municipalidades son el ente encargado de recaudar el
(IUSI) tal como lo establece la Ley en su artículo 2: “El impuesto y multas a que se
refiere la presente ley, corresponde a las municipalidades del país, para el desarrollo
local, y al Estado, para el desarrollo municipal…”. Es importante que las
municipalidades hagan las propuestas de cambio a donde corresponda para que se
actualicen en este tema y lograr una mayor recaudación de los impuestos de este tipo
de régimen especial de comunidad y así mismo determinar de forma rápida el
cumplimiento de la obligación fiscal en cuanto a la propiedad individual, para el efectivo
pago del impuesto Único Sobre Inmuebles.
3.7.3 Obligaciones del propietario o propietarios de un bien inmueble que se
someterá a un régimen especial de comunidad
Al hacerse la planificación de la constitución de una comunidad especial, el o los
dueños del fundo o finca donde se construirá el complejo habitacional con todos o cada
uno de sus elementos comunes generales del complejos y particulares de cada una de
las fincas individuales que se formen por esa razón, deberá acudirse a la municipalidad
respectiva y adecuarse a las normas establecidas en el reglamento que para estos
casos tengan dichas instituciones y mientras en algunas de ellas no se tiene nada al
respecto, salvo los casos de la ciudad capital y Mixco, por citar algunos ejemplos, se
propone adicionar la ley en el sentido de que en el caso de que algunas de ellas no
contemplen un reglamento especifico (como el caso del municipio de Salcajá) puede
tomarse como base para la creación de su propio reglamento, por tener una base para
trabajar, y además las consabidas obligaciones en cuanto a que el bien inmueble reúna
las condiciones mínimas de habitabilidad, se encuentre libre de gravámenes,
anotaciones y limitaciones que pudieran afectar la constitución del régimen de
comunidad especial de condominios.
67
Por otra parte la Ley de Impuesto Único Sobre Inmuebles en su artículo 10 establece
las obligaciones de los propietarios de la forma siguiente:” Los propietarios,
poseedores, arrendatarios o encargados de inmuebles, están obligados a:
1. Concurrir personalmente o por medio de representante legal, a las citaciones que le
sean cursadas por el ente administrador, expresando el objeto de la diligencia; y,
2. Proporcionar toda la información pertinente que les sea requerida, para el
establecimiento, actualización y mantenimiento de la matrícula fiscal.”
3.7.4 Obligación de cada uno de los comuneros
Toda persona tiene derecho a ser propietaria de una fracción de la superficie terrestre,
que al momento de construir o hacer reformas sobre la misma, deberá solicitar la
respectiva licencia de construcción a la municipalidad a la cual pertenece
jurisdiccionalmente el bien inmueble, con el consentimiento de los demás condóminos,
ya que las construcciones que se pretendan edificar en esos complejos, podrían variar
parcialmente o totalmente la estructura de los mismos, lo cual podría afectar a los
demás comuneros. Debiéndose aprobar en asamblea general, regida por su propio
reglamento la forma en que se podrán realizar esas nuevas construcciones o bien las
modificaciones que se le pretendan hacer a las ya existentes. El pago del impuesto
único sobre bienes inmuebles de la propiedad individual y el respectivo pago de los
servicios individuales que son prestados a cada núcleo habitacional (agua, luz teléfono,
etc.) con la consabida anuencia de los demás condóminos, serán a cargo del titular de
esos derechos en lo particular. Y sobre su porcentaje de las áreas comunes que
complementan al régimen ya establecido, con sus consecuentes servicios generales
(alumbrado de calle, garita de seguridad, etc.) y otros que en determinado momento
contrate el condómino para uso general de los condominios, a través de la
administración del complejo habitacional.
3.7.5 Porcentaje de obligación para el mantenimiento de lo que forma áreas
comunes
68
El porcentaje que corresponde a cada uno de los comuneros, deberá ser determinado,
de acuerdo con los derechos de propiedad que adquiere de una o más unidades
habitacionales, determinadas en forma individual, dentro de lo que conforma el resto de
la propiedad en común y que contiene los elementos generales que son comunes de
una unidad y por consiguiente los elementos generales del complejo habitacional. Se
presenta con una simple operación matemática y de conformidad con el reglamento
que al respecto se cree para complejo habitacional, siendo coherente que quien posea
más núcleos habitacionales tendrá que aportar mayor cantidad de dinero para el
sostenimiento de las áreas comunes, debiendo aclarar que no es que se pague más
que los demás sino que simplemente del valor de la cuota de mantenimiento que se le
de a cada núcleo habitacional, él pagará por todos los que posea dentro del complejo
general.
Al respecto el Código Civil en sus artículos 486 y 488 manifiesta que: “Las cuotas de
los copartícipes se presumen iguales. El concurso de los comuneros, tanto en los
beneficios como en las cargas de la comunidad, será proporcional a sus respectivas
cuotas.” “Cada partícipe debe contribuir a los gastos necesarios para la conservación
de la cosa común, salvo la facultad de liberarse de esta obligación con la renuncia de la
parte que le corresponde en el dominio.”
Como consecuencia de lo anterior sería conveniente que el Congreso de la República,
emita un decreto que reforme la ley del impuesto único sobre inmuebles, a efecto que
se le diera la facultad de ser agente fiscal, al representante legal de esta clase de
condominios convirtiéndolos, en recaudadores directos del impuesto único sobre
inmuebles, a efecto de que todos los condóminos, cumplan con cada una de las
obligaciones del pago de su respectiva cuota, que les corresponda conforme a lo
adquirido dentro de dicha comunidad. Se tendría la ventaja de que siendo el
responsable directo del cobro de ese impuesto, así como de la aplicación de las
respectivas multas que diere lugar el mismo, las municipalidades se verían favorecidas
a no tener que nombrar personal para el cargo de recaudadores fiscales, ya que la
categoría que se le diera al representante legal del condominio, conllevaría la
69
representación de las municipalidad para la recaudación de impuestos, teniendo la
ventaja las municipalidades de no tener que erogar el pago de personal para el ejercicio
de ese cargo, pues la ley misma haría la indicación que la representación que se
ejercita, es a título gratuito, debiendo adicionarse en el reglamento de condominios,
dentro de las facultades del administrador único o representante legal, las que la ley le
señale para el ejercicio de esas funciones. 61
3.8 Forma de terminar con la comunidad
Todas las cosas tienen una creación, una forma de darle vida jurídica. En este caso, así
como fueron creadas también pueden disolverse, siguiendo las mismas formalidades
que le dieron vida. El Código Civil en su artículo 503 manifiesta que” La copropiedad
cesa por la división de la cosa común; por su pérdida, destrucción o enajenación; y por
la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario.”
Siendo esta clase de comunidad especial creada a través de un instrumento público
ante un notario es decir la escritura constitutiva de un régimen de la misma manera y
por medio de su respectivo reglamento que debe de tener los modos de disolución de la
comunidad es como se le pondrá término a esta. En igual forma de cómo se ha hecho
para la propiedad horizontal podría aplicarse para este régimen para su disolución. El
Código Civil en el artículo 558 establece que: “La cancelación del régimen de
propiedad horizontal de un inmueble, deben hacerla constar los propietarios en
escritura pública que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Las fincas filiales
se refundirán en la finca matriz en la cual se harán las inscripciones respectivas a favor
de los comuneros y los gravámenes y anotaciones que pesaren sobre las fincas
canceladas, en su caso.
CAPITULO IV
DIFERENCIA ENTRE LOTIFICACIONES Y CONDOMINIOS
61 Reyna Mendez, Juan Carlos, Op.Cit. Pág. 26
70
El Concejo Municipal de Guatemala ha contribuido con los reglamentos que ha emitido,
a regular la construcción de lotificaciones y condominios, los cuales en la actualidad
ayudan a atender la demanda de vivienda que los pobladores de las ciudades,
específicamente de la capital de la república, hacen para satisfacer sus necesidades
mínimas de vivienda, así como también poder optar a la compra de un espacio
específico de tierra para acrecentar su patrimonio.
Es necesario definir qué se entiende en la actualidad por lotificación y condominio,
dejando únicamente constancia de las principales diferencias que caracterizan a cada
uno de ellos.
4.1 Condominio
El Condominio es: “el derecho real de propiedad, que pertenece a varias personas, por
una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble.”62
En esta definición se encuentra la base que sustenta la constitución de un régimen de
comunidad, partiendo del punto de vista doctrinario, basándose en el hecho de que un
grupo de individuos en conjunto son dueños de todo el complejo (entendiéndose el
núcleo habitacional que en forma particular les pertenece), y la correspondiente parte a
la que tienen derecho en las áreas comunes.
4.2 Lotificación
62 Op.Cit. Ossorio, Manuel, Pág. 210
71
La Ley de Preliminar de Urbanismo en el artículo 1 literal b) establece que Lotificación
“es todo fraccionamiento de terreno en más de cinco lotes con apertura de nuevas
calles.”
La ley de parcelamientos urbanos de Guatemala, en su considerando primero establece
que: “Que la escasez de viviendas ha llegado a constituir actualmente un problema
nacional por el constante crecimiento de las poblaciones urbanas, el que a su vez ha
dado lugar a una intensa demanda de parcelas destinadas a la construcción de casas,
situación que dio oportunidad a la iniciativa privada, para dedicarse a la creación y
negocio de parcelamientos en zonas urbanas y suburbanas;...”
La ley anteriormente referida le da el carácter de parcelamiento urbano, lo que en
tiempos más reciente se conoce como lotificación, siendo esta la que contiene las
normas de observancia general para la planificación de la misma, y de conformidad con
su artículo 1 deja siempre la obligación a las municipalidades para que elaboren sus
propio reglamentos de urbanismo y planes reguladores conforme la autonomía de su
régimen, para la correspondiente ejecución de la obra.
Manuel Ossorio da algunas definiciones como: Parcela: “Porción pequeña de terreno,
de ordinario sobrante de obra mayor que se ha comprado, expropiado o adjudicado”
Parcelario. “Referente a las parcelas o lotes de terreno...”63 Lote “parte de un todo que
ha de distribuirse entre varios.” Loteo “Acción de dividir en parcelas un bien inmueble
para su venta o locación. Generalmente el loteo tiene que ajustarse, en cuanto a
apertura de calles e instalación de servicios sanitarios, a las normas municipales
preestablecidas.”64
La dimensión del terreno en el cual se edificará el complejo, es determinante para
considerar cuando se desarrolla una lotificación o un condominio. Esto tomando como
base el artículo 1 del reglamento de construcción del municipio de Guatemala el cual
63 Op. Cit. Ossorio, Manuel, Pág. 71364 Ibid. Pág. 588
72
manifiesta que:”El presente reglamento regula el desarrollo en terrenos hasta de diez
mil metros cuadrados…”
Actualmente se puede hacer referencia a varios elementos para hacer la diferencia de
una forma propiedad, de la otra, siempre tomando como la principal la considerada en
el párrafo anterior, siendo estos elementos los siguientes:
1. El condominio esta circundado por una pared perimetral, para darle un carácter
de privacidad, brindar seguridad a sus habitantes y restringir el ingreso a su área
interna, valiéndose para ello, por lo regular de una garita de seguridad. La
lotificación por sus dimensiones no cuenta con una pared perimetral que la
delimite, aún y cuando si pueda gozar de cierto acceso restringido por medio de
una garita que controle al mismo, pero en determinado momento por utilidad o
necesidad puede ser eliminada, para facilitar el paso de los habitantes de otras
cercanas.
2. El servicio de agua potable, mantenimiento de calles, de áreas recreacionales,
por lo general lo tienen a su cargo el administrador del condominio, que puede
ser un mismo condómino, nombrado por la junta de condóminos, en asamblea
general. Los servicios anteriormente descritos, en la lotificación la tiene a su
cargo, en su mayoría de las veces, la municipalidad jurisdiccional del lugar en
donde se encuentre ubicado el bien inmueble sobre el que se ha edificado este.
3. En las lotificaciones las áreas destinadas a la recreación (áreas verdes, parques,
canchas deportivas) calles de acceso pasan al manejo y ciudad de la
municipalidad jurisdiccional correspondiente, mientras que en el condominio las
áreas de jardinización, canchas, calles internas, pasan en copropiedad, al
dominio de cada uno de los dueños de las unidades habitacionales, en forma
proporcional.
4. En el condominio existe un reglamento que contiene las normas de convivencia,
así como las normas que implican derechos y obligaciones para los condóminos,
73
facultándose a través del mismo, la conformación de la asamblea de
condóminos, con potestad de elegir una junta directiva, que a su vez sea la
encargada directamente o bien por medio del nombramiento de un administrador
de la administración del complejo; mientras que en la lotificación, no existe este
tipo de órganos, que se encarguen de la administración de toda ella. 65
CAPITULO V
ANÁLISIS DE LA LEY DE PARCELAMIENTOS URBANOS
65 Reyna Mendez, Juan Carlos, Op.Cit. Pág. 42
74
5.1 Análisis Comparativo de la Ley de Parcelamientos Urbanos con las de
otros países
Previo al análisis, es necesario determinar la razón de ser del surgimiento de esta ley y
su efectividad actual en el derecho guatemalteco vigente.
De conformidad, con la parte considerativa de la Ley de Parcelamientos Urbanos, las
causas por las cuales fue creada, son las siguientes:
La escases de viviendas en el área urbana, que constituía un problema nacional;
El constante crecimiento de las poblaciones urbanas;
El interés de la iniciativa privada, para dedicarse a la creación y negociación de
parcelamientos en zonas urbanas y suburbanas;
La carencia de una legislación adecuada;
El Estado y sus instituciones no han podido intervenir en las primeras
parcelaciones;
La falta de regulación legal, acerca de los derechos y obligaciones de
vendedores y compradores de parcelas;
La falta de regulación legal, acerca de los requisitos de urbanización;
Que es deber del Estado regular por medio de una ley específica las operaciones
de parcelamientos y la venta de parcelas, derivadas del fraccionamiento de
fincas urbanas y suburbanas, a fin de establecer y garantizar los requisitos
legales provenientes de tales operaciones.
El decreto número 1427 del Congreso de la República en su artículo 1, define como
parcelamiento urbano “es la división de una o varias fincas, con el fin de formar otras
áreas menores. Tal operación debe ajustarse a las leyes y reglamentos de urbanismo y
a los planos reguladores que cada municipalidad ponga en vigor de conformidad con la
autonomía de su régimen.”
75
El diccionario Enciclopédico Ilustrado define la palabra parcelar como “Medir, señalar
las parcelas para el catastro. Dividir una finca grande para venderla o arrendarla en
porciones más pequeñas”66, por consiguiente, en un sentido amplio, la parcelación
consiste en la partición o fraccionamiento de un terreno en dos o más por voluntad de
su dueño.
En España, el Código Civil consideraba la posibilidad de dividir una finca en dos o más
lotes como una facultad inherente del derecho de propiedad privada; derecho que la
constitución española de 1978 reconoce en su Artículo 33, pero cuyo contenido vendrá
delimitado por su función social.
A este respecto, la ley española, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (6-1998 de
13 de abril)cuyo objeto, según dispone en su artículo 1, es definir: el contenido básico
del derecho de propiedad del suelo de acuerdo con su función social, regulando las
condiciones que aseguren la igualdad esencial de su ejercicio en todo el territorio
nacional, establece, acto seguido, en su artículo 2 numeral 1: las facultades
urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán siempre dentro de los límites y con
el cumplimiento de los derechos establecidos en las leyes o, en virtud de ellas, por el
planeamiento con arreglo a la clasificación urbanística de los predios.67
La primera consecuencia que de ello se deriva es que la Ley sobre Régimen del Suelo
y Valoraciones de 1998, al igual que hicieron sus predecesoras, no permite que ninguna
parte del territorio nacional quede fuera de su ámbito de aplicación en esta materia, con
lo que, en cada caso habrá de estarse a lo dispuesto en la misma, con carácter de
legislación básica y prioritaria y, a continuación, a lo que señale la legislación de
ordenación del territorio y la urbanística de cada comunidad autónoma, así como la
sectorial que, en su caso, resulte aplicable y a lo que dispongan los instrumentos de
66 Diccionario Enciclopédico Ilustrado Océano Uno. Colombia. Editorial Océano, S.A., 1990
67 Canel Monroy, Luis Armando. “Análisis Legal de la Ley de Parcelamientos Urbanos y la Necesidad de que se modifique la Sanción para la Persona Individual o Jurídica que no cumpla con los Requisitos Mínimos en Protección del Desarrollo Urbano”. Guatemala. 2007. Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad de San Carlos de Guatemala. Pág.2
76
planeamiento general a los que las leyes remitan la aplicación del régimen jurídico del
suelo en cada caso concreto a través de la técnica de la clasificación.
Una segunda consecuencia deriva del hecho de que la ley estatal (Ley sobre Régimen
del Suelo y Valoraciones) sólo puede limitarse a regular las condiciones básicas del
derecho de propiedad, pues la materia urbanística propiamente dicha es competencia
de las comunidades autónomas, es que habrá de estarse a lo que establezca la
legislación aplicable en cada una de éstas en todo lo relacionado con las parcelaciones
urbanísticas y las que se pueden denominar parcelaciones agrarias, que algunas
legislaciones autónomas denominan rústicas, si bien, en este último caso, sin perder de
vista determinados preceptos de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias
(19-1995, de 4 de julio) referido al régimen de las unidades mínimas de cultivo, que,
bien por su carácter de legislación básica o bien, de legislación plena, han de ser
respetados por las leyes autónomas.
La ley estatal sobre Régimen del Suelo y valoraciones no define lo que haya de
entenderse por parcelación sólo alude a ella en el artículo 20 numeral 2 para señalar
que “En suelo no urbanizable queden prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin
que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos
de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar
naturaleza”.68
El precepto contiene dos prohibiciones, por lo demás clásicas en el derecho urbanístico,
concretamente: La prohibición de efectuar parcelaciones urbanísticas en suelo no
urbanizable y la prohibición de efectuar fraccionamientos de terrenos rústicos en contra
de lo dispuesto en la legislación agraria, que constituyen limitaciones a las facultades
dominicales.
La primera prohibición citada obliga al estudio de las divisiones o segregaciones de
terrenos con fines urbanísticos, conocidas como parcelaciones urbanísticas y que en
suelo rústico o no urbanizable han estado tradicionalmente prohibidas, tanto en el texto
68 Ibid. Pág.3
77
refundido fe la Ley del Suelo 1976, como en el texto refundido de la Ley de suelo de
1992, por supuesto, en la Ley sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones de 1998;
prohibición que se mantiene, también, en las legislaciones autónomas, a cuya
regulación habrá de estarse cuando de parcelaciones urbanísticas en suelo urbano se
trate.
La segunda prohibición mencionada obliga a hacer referencia al régimen de las
unidades mínimas de cultivo, concepto que sirve de base, precisamente, para
establecer la prohibición de fraccionamientos o segregaciones de terrenos con fines
agrícolas.
Partiendo de la definición amplia de parcelación dada al comienzo de los fines que la
misma persiga puede establecerse dos tipos de parcelaciones: por un lado, la
parcelación urbanística, y por otro, la parcelación agraria o rústica.69
El texto refundido de la Ley del Suelo de 1976, definía la primera en los siguientes
términos “Se considerará parcelación urbanística la división simultanea o sucesiva de
terrenos en dos o más lotes cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de
población en la forma en que éste se defina reglamentariamente”.
Por su parte, el texto refundido de la Ley de Suelos de 1992 de definía, aunque sin la
referencia a la definición reglamentaria del núcleo del población, de la siguiente
manera: “Parcelación urbanística es la división simultanea o sucesiva de terrenos en
dos o más lotes”.
En el ámbito autónomo, algunas legislaciones únicamente definen la parcelación
urbanística, como en el caso de:
La Ley de División Urbanística en Baleares, (de 10-1990, de 23 de octubre) que se
refiere a la parcelación urbanística como: “El fraccionamiento simultáneo o sucesivo de
terrenos, cuando vaya destinado a la creación o implantación de usos edificatorios que
69 Ibid. Pág. 4
78
no contradigan las normas sobre posibilidad de formación de núcleo de población o no
vulnere las previsiones del planteamiento urbanísticos en cuanto a parcela mínima o
destino del suelo”.70
La Ley de Edificaciones y Usos en el Medio rural del principado de Asturias, (de 20 de
diciembre de 1990), define la parcelación urbanística como: “La división simultánea o
sucesiva de terrenos en dos o más lotes cuando pueda dar lugar a la constitución de
núcleos de población”.
La Ley de Urbanismo de Castilla y León (de 5-1999, de 8 de abril) define a la
parcelación como: “La división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, o
cuotas indivisas de los mismos, con el fin manifiesto o implícito de urbanizarlos o
edificarlos total o parcialmente, salvo que se deriven de la aplicación de la normativa
sectorial o del planeamiento urbanístico”.
De las definiciones anteriores puede extraerse la consecuencia de que los dos
elementos que integran el concepto de parcelación urbanística y que han de concurrir
para apreciar la existencia de ésta, son los siguientes:
Un elemento genérico, relativo a la división simultánea o sucesiva de una finca
en varias independientes ;
Un elemento específico que es, precisamente, el que cualifica la parcelación
como urbanística, que es la susceptibilidad de constituir un núcleo de población.
Como contrapunto de lo señalado, la parcelación agraria o rústica es: aquella que
puede dar lugar a la formación de un núcleo de población y que se realiza a los fines
del aprovechamiento agrario o de la explotación de los recursos naturales de las fincas.
Para controlar el cumplimiento de las normas sobre división de este tipo de suelos,
algunas legislaciones autonómicas exigen licencia municipal previa para poder efectuar
70 Ibid. Pág. 5
79
cualquier tipo de división o segregación de terrenos calificados como suelo rústico o no
urbanizable, como el caso de:
La Ley de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de
Madrid (9-1995, de 28 de marzo);
La Ley Valenciana del Suelo no Urbanizable ( 4-1992 de 5 de junio);
Ley del Suelo Rústico de las Islas Baleares (1-1997, de 8 de julio); y
Ley de Urbanismo de Castilla y León (5-1999, de 8 de abril).
Estableciendo algunas de ellas la nulidad de los actos de división o segregación que se
realizan sin dicha licencia (ejemplo, Madrid y Baleares).71
5.2 Análisis Legal
El objeto de la Ley de Parcelamientos Urbanos, que data del año de 1961, era y que así
lo es, hoy en día, de regular los derechos y obligaciones entre los vendedores y los
compradores de parcelas, denominas así, a lo que hoy se conoce como lotes, que se
refieran a la construcción de viviendas, tomando en consideración el incremento que
en ese entonces, es decir, en los años sesenta, se sentía de carencia de vivienda y el
volumen de pobladores que habitaban la ciudad capital, es por ello, que se había
denominado a la ley de parcelamientos de carácter urbano. Del articulado de la Ley de
Parcelamientos Urbanos, se transcriben y analizaran los artículos siguientes:
El artículo 2 indica que “Toda persona individual o colectiva que directa o
indirectamente se dedique con ánimo de lucro a efectuar operaciones de las
conceptuadas en el artículo anterior (artículo 1), queda obligada a registrarse en la
municipalidad a cuya jurisdicción corresponda el inmueble que se va a parcelar”.
“Articulo 3. Las disposiciones de la presente ley son de orden público y de interés
social, siendo nulos ipso jure los contratos que en todo en parte las disminuyan,
restrinjan o tergiversen”.
71 Ibid.Pag.9
80
En el Capítulo II. De los Parcelamientos Urbanos se encuentra regulado el artículo 4 el
que literalmente dice: “Las personas comprendidas en el Artículo 2 de esta ley deberán
solicitar autorización a la municipalidad jurisdiccional, donde se encuentre el o los
inmuebles destinados a ser parcelados. A toda solicitud de autorización deberán
acompañar lo siguiente:
a) Certificación de fecha reciente expedida por el Registro General de la Propiedad
Inmueble correspondiente, haciendo constar la primera y última inscripción de
dominio, desmembraciones, gravámenes, anotaciones y limitaciones del inmueble
o inmuebles que se pretenda parcelar;
b) Testimonio de la escritura pública que establezca la personería con que actúa el
solicitante, en su caso;
c) Promesa formal de garantizar la construcción o el pago de las obras de
urbanización y demás que establezcan los reglamentos o disposiciones de la
municipalidad respectiva; y
d) Planos del parcelamiento urbano que contenga la distribución de los lotes, vías
públicas y áreas de uso común y de servicios públicos, debidamente acotadas y
en curvas a nivel, así como localización del parcelamiento en relación con la
cabecera municipal de que se trate, marcando las vías de acceso y su ajuste a los
planos reguladores. Los planos que se presenten deberán ceñirse a las
condiciones y requisitos que establezcan los reglamentos o disposiciones de la
municipalidad autorizante. Los planos deberán ser certificados por ingeniero
colegiado.
Una vez cumplidos los requisitos anteriores, la municipalidad correspondiente acordará
la autorización para llevar a cabo el parcelamiento, pero la venta de las fracciones de
terreno se sujetará a nueva autorización”.
Así mismo dentro de ese capítulo se encuentra el artículo 5 y 6 los que manifiestan que
“Las ventas de fracciones de terreno sólo podrán efectuarse con la previa autorización
municipal, y para ello se comprobará antes de entregarlas:
81
a) Que las obras de urbanización que figuran en los planos aprobados al concederse
la autorización para el parcelamiento, se han realizado o que por lo menos se han
ejecutado los trabajos de introducción de energía eléctrica, agua potable y
drenajes para cada lote y pavimento de las calles. En su defecto, deberá prestarse
garantía suficiente a juicio de la municipalidad, de su realización o bien contratar
con ésta la ejecución de los mismos;
b) Que el propietario o gestor del parcelamiento ha fijado el precio de cada parcela
de acuerdo con el valor de la totalidad del terreno, los gastos de urbanización, la
libre competencia y otros factores que sean aplicables;
c) Que se ha efectuado la nueva declaración fiscal del o de los inmuebles que van a
ser parcelados con base en la revalorización a que se refiere el inciso anterior,
para los efectos fiscales y catastrales; y
d) Que han sido satisfechos todos los demás requisitos que establezcan los
reglamentos municipales respectivos.
Todos los trabajos a que alude el inciso a, deberán realizarse de conformidad con las
exigencias municipales para la zona en que esté ubicado y el tipo de parcelamiento de
que se trate”. “La municipalidad que corresponda procederá de oficio a solicitar la
inscripción en los registros correspondientes de las áreas que se hayan traspasado a la
misma para uso común y servicios públicos, de conformidad con los reglamentos de la
materia y a solicitar en igual forma la cancelación de los registros de impuestos y
contribuciones fiscales, y a cancelar de oficio los registros que se refieran al pago de
tributos municipales”.
El Capítulo III contiene lo referente a la Contratación, regulado en los artículos del 7 al
13, los que dicen lo siguiente: “Artículo 7.- Todo contrato que tienda a realizar
cualesquiera de las operaciones a que se refiere la presente ley, debe constar en
escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble, pero en todo
caso puede acreditarse la existencia del contrato, si fuere otorgado en distinta forma,
por confesión judicial o documento privado reconocido, para exigir su cumplimiento del
82
obligado, la indemnización de daños y perjuicios y las demás responsabilidades que
procedan según las circunstancias”. “Artículo 8.- Para que pueda operarse en los
registros respectivos la negociación realizada sobre una fracción de terreno, la escritura
pública, además de los requisitos comunes a toda escritura, deberá contener:
a) Identificación de la parcela y estipulación de la extensión, precio total y precio por
metro cuadrado de la fracción de terreno, y que han sido satisfechos los requisitos
establecidos en los incisos c) y d) del Artículo 5 de esta Ley;
b) Determinación del tipo de venta. En caso de tratarse de compraventa con saldo
deudor, podrá exigir el acreedor la constitución de gravamen hipotecario sobre el
inmueble como garantía del cumplimiento de las obligaciones del comprador. Si se
trata de compraventa a plazos, deberá fijarse claramente la cuantía y el plazo de
los abonos. El plazo que se fije para que pueda darse por rescindido el contrato o
ejercitarse la acción judicial en contra del comprador de la parcela por incurrir en
mora en el cumplimiento de sus obligaciones, no podrá ser menor de seis meses
de retraso en el pago de los abonos convenidos;
c) La clase de las obligaciones de restitución que adquieren las partes en caso de
rescisión del contrato por incumplimiento en el pago de acuerdo con los artículos
15 y 16 de esta ley; y
d) Constancia de haber tenido a la vista la autorización de la municipalidad
respectiva para el parcelamiento de que se trate.
El contrato de promesa de venta sobre parcelas urbanas, queda sujeto a las mismas
formalidades y requisitos estipulados en este capítulo y deberá forzosamente inscribirse
en los registros respectivos.
“Articulo 9.- En el caso de compraventa de parcelas a plazos, el interés anual que se
pacte sobre cualquier clase de saldo no podrá exceder del ocho por ciento”. “Artículo
10.- La persona a cuyo cargo corre el parcelamiento podrá hipotecar, con autorización
del propietario del terreno en su caso, el total o parte del parcelamiento, con el
propósito de adquirir fondos para utilizarlos en urbanización o de prestar la garantía
83
exigida por la municipalidad”. Para garantizar los derechos de los compradores de
parcelas, se presentará a la municipalidad copia simple legalizada de la escritura
pública, en la cual se hará constar expresamente la anuencia del acreedor hipotecario
para recibir los pagos parciales de parte del parcelador para la amortización de la
hipoteca, así como la autorización para que éste pueda otorgar escrituras de
compraventa a plazos, libres de la hipoteca original. Se exceptúa de estas
disposiciones el caso de cédulas hipotecarias emitidas de conformidad con la ley,
siempre que el comprador de la parcela sea facultado para cubrir el valor de ésta
mediante la adquisición de cédulas hipotecarias, por precio no mayor del valor nominal
de las mismas.” “Artículo 11.- En caso de adjudicación originada de ejecución de una
hipoteca que grave un parcelamiento urbano, el acreedor o adjudicatario adquirirá con
respecto al Estado, la municipalidad o terceros, todas las obligaciones y derechos del
parcelador.” “Artículo 12.- Las áreas que de acuerdo con los planos autorizados se
hayan destinado para uso común y servicios públicos, no podrán ser hipotecadas en
ningún caso.” Y el Artículo 13.- La persona que por cualquier título adquiera los
derechos y obligaciones del parcelador deberá llenar asimismo los requisitos que en
esta ley exige.
El Capítulo IV de la Rescisión de Contratos y Desahucio, del mismo cuerpo legal
contiene los artículos siguientes: “Articulo 14.- Vencido el término establecido en el
inciso b, del Artículo 8 de esta ley, o el plazo mayor que contractualmente se fije el
parcelador podrá dar por rescindido el contrato haciéndolo saber al comprador por la
vía voluntaria. A partir de la notificación a que se refiere el párrafo anterior, el
comprador gozará de un plazo no menor de tres meses a efecto de enajenar libremente
el inmueble, debiendo pagar al parcelador cualquier saldo insoluto en el momento de la
enajenación. Para este efecto, el parcelador deberá concurrir también a otorgar la
escritura traslativa de dominio. Consumado el lanzamiento, el parcelador podrá pedir al
Registro de la Propiedad Inmueble la inscripción a su nombre de la parcela de que se
trate y la cancelación por confusión de las personas del acreedor y el deudor de la
garantía hipotecaria. Para este efecto, con su solicitud, deberá acompañar certificación
de las diligencias voluntarias de notificación al comprador, de la rescisión del contrato y
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de la sentencia firme de desahucio, y del auto que decretó el lanzamiento así como del
acta de ejecución del mismo o en su defecto del informe respectivo de la Policía
Nacional.”
“Articulo 15.- Transcurrido el plazo de tres meses estipulado en el Artículo 14, si el
comprador no hubiere enajenado el inmueble, corresponderá al parcelador como
indemnización un 25% del total de los abonos comprendidos entre la fecha de
otorgamiento del contrato y el de la efectiva desocupación, que se demandará en la vía
sumaria. De haber saldo en favor del comprador o del parcelador, su pago será
convenido libremente entre ellos, pero en ningún caso los abonos serán mayores que
los ajustados en el contrato, si el obligado es el comprador. Mientras no haya sido
ejecutado el lanzamiento, el comprador con el objeto de salvar el inmueble, podrá pagar
íntegramente al parcelador los abonos adeudados, sus intereses correspondientes y las
costas del juicio de desahucio, novándose en esta forma automáticamente el contrato
original.”
“Articulo 16.- En los casos comprendidos en los artículos anteriores, el comprador podrá
retirar las construcciones, obras y mejoras removibles que hubiere hecho por su cuenta
en el inmueble. Las que no tuvieren tal carácter no podrán ser destruidas ni tampoco
podrá retirarse los materiales en ellas empleados. En todo caso, el comprador tendrá
derecho a recibir del parcelador el 80% del valor de los bienes removibles o no, que
hubieren quedado en el raíz. Tal valor se fijará de común acuerdo por las partes y, en
caso de que no hubiere avenimiento, se establecerá mediante peritaje judicial que se
ventilará en forma de incidente. El pago del valor correspondiente se hará en la forma
que convinieren el parcelador y el comprador, pero en ningún caso los abonos serán
inferiores al equivalente al número de mensualidades que este último hubiere
necesitado para pagar la cantidad sujeta a devolución, según el contrato.”
Así mismo en el Capitulo V, se regula lo referente a la Intervención de los
parcelamientos, para lo que el artículo 17 manifiesta que: “ARTICULO 17.- Los
parcelamientos en que no se cumpla con las obligaciones y requisitos que esta ley, sus
85
reglamentos y ordenanzas municipales establecen, serán intervenidos por la
municipalidad jurisdiccional. La intervención se mantendrá inicialmente por un período
de tres meses a contar de la resolución municipal que así lo establezca, pero si
transcurridos éstos el parcelador no ha cumplido con sus obligaciones, la intervención
continuará hasta terminar todos los trabajos de urbanización y demás requeridos
legalmente. En ambos casos se procederá en la siguiente forma:
a) La intervención se verificará por medio del Instituto de Fomento Municipal, el
Crédito Hipotecario Nacional o cualquiera otra institución bancaria nacional, con
la cual, para el efecto, hubiere celebrado convenio la municipalidad
correspondiente. La institución bancaria a cuyo cargo corra la intervención, previa
formulación del balance respectivo, manejará los fondos del parcelamiento y hará
los cobros por cuenta del parcelador actuando como fideicomisario. Todo pago
hecho directamente a un parcelador intervenido se reputará como no efectuado,
sujetándose el que lo reciba a las sanciones establecidas por esta ley, sin
perjuicio de las responsabilidades civiles y penales en que incurra;
b) Para los efectos de la intervención, el interventor destinará las cuotas recaudadas
en la forma siguiente: 60% al pago de las obras de urbanización; 25% al pago del
terreno en que se efectúe el parcelamiento y el 15% al pago de comisiones y
otros gastos derivados de la intervención. Si el parcelador es el propietario del
terreno o éste se encuentra totalmente pagado en su valor o si en el curso de la
intervención se terminara de pagar, el 25% correspondiente se agregará a la
amortización de los gastos de urbanización;
c) La municipalidad jurisdiccional, por administración o por contrato, realizará todas
las obras de urbanización a que estuviere obligado el parcelador, girando contra
la cuenta bancaria constituida por los fondos recaudados durante la intervención.
Los trabajos de urbanización deberán iniciarse cuando la institución interventora
haya recaudado el 30% del costo de los mismos;
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d) Al concluir los trabajos de urbanización en el parcelamiento y si no hubiere saldo
pendiente de pago, la institución interventora, con autorización de la
municipalidad jurisdiccional procederá a levantar la intervención, deduciendo de
la cuenta respectiva los honorarios correspondientes y devolviendo al parcelador
el saldo que le correspondiere recobrando éste sus derechos como tal;
e) En caso de que el parcelador no tenga otra clase de ingresos sino únicamente
aquellos provenientes del parcelamiento, comprobará este extremo para el efecto
de que se disminuyan proporcionalmente los porcentajes a que se refiere el
inciso b), del presente artículo y que mensualmente le sea entregada para su
subsistencia una suma que no excederá del 10% de lo recaudado, según el caso;
y
f) La municipalidad al intervenir un parcelamiento urbano, estimará los ingresos a
percibirse, resultantes de las sumas adeudadas y de las parcelas no vendidas,
para determinar si el parcelamiento puede costear los trabajos de urbanización. En
caso negativo podrá exigir al parcelador el pago correspondiente por la vía
económico coactiva.”
De las anteriores normas contenidas en la Ley de Parcelamientos Urbanos, se puede
manifestar que debido a la fecha en que entró en vigencia dicha ley, que fue, en el año
de 1961, y por el incremento poblacional y de hacinamiento en que se encuentran los
ciudadanos guatemaltecos, esta ley resulta casi inoperante o poco efectiva, ya que
como lo incida el artículo 2, se refiere a que le es aplicable lo contenido en esta ley, a
toda persona individual o colectiva que directa o indirectamente se dedique con la
finalidad de lucro a efectuar operaciones referidas a parcelar terrenos con el objetivo de
que existan compradores y que éstos lo constituyan con el ánimo de vivienda o
habitación, comprende no solo a pequeños proyectos, sino también a proyectos
habitacionales de gran magnitud, pese a que el artículo 3 se refiere a que las
disposiciones de la ley son de orden público y de interés social, en muchos caso no se
cumplen.
87
Se refiere, a los contratos de compraventa que se efectúen entre vendedores y
compradores de parcelas, referidas a parcelamientos de terrenos para ubicación de
viviendas.
Con respecto a la solicitud de autorización municipal, resulta limitativo este accionar, en
función de los compradores, no así de los vendedores, porque no ofrece mayores
formalidades la solicitud de autorización, y con respecto a los requisitos, en cuanto al
contenido en el inciso c) del artículo 4 que dice: “ que debe adjuntar promesa formal de
garantizar la construcción o el pago de las obras de urbanización y demás que
establezcan los reglamentos o disposiciones de la municipalidad respectiva”, es muy
ambiguo y de fácil cumplimiento, porque no obliga al solicitante a dar efectivo
cumplimiento a lo aquí contenido, siempre en perjuicio de los compradores de las
parcelas o fracciones de terreno.
Con la figura del gestor del parcelamiento, quien puede actuar en defecto del
propietario, hace suponer de cierta informalidad en cuanto a la identificación del
propietario y en determinado momento del responsable del parcelamiento y de los
compromisos que se hayan contraído en el contrato que sirvió de base para la solicitud
de autorización. Con la regulación que hace la Ley de Parcelamientos Urbanos, acerca
de la parcelación o división de fincas, a la municipalidad, solo le corresponde exigir lo
que respecta a los asuntos formales y no de fondo, como la inspección o supervisión de
lo convenido por el solicitante, efectividad de que no lesione otras leyes o cometa
infracciones de las reguladas en esta ley, etc., esto ha provocado que en
oportunidades, no solo no se cuente con la autorización municipal sino al contar con
ella, no se cumplan con las normas mínimas de habitabilidad, iluminación, etc. De las
que regula el Código Municipal, Código de Salud y otras leyes relacionadas al tema de
las construcciones, como en el caso de las leyes ambientales (Ley de Protección del
Medio Ambiente), aunque si bien es cierto existe en la ley, figura de la intervención,
ésta es letra muerta, por los requisitos que se exigen en la misma.
88
5.3 Necesidad de adecuar la Ley de Parcelamientos Urbanos a la Realidad
En virtud de lo explicado anteriormente y el análisis de la Ley de Parcelamientos
Urbanos, se hace necesario que dicha ley, que data del año 1961, se adecue a la
realidad y a las operaciones en materia de construcciones, lotificaciones y
urbanizaciones que se han experimentado recientemente, que provocan en el usuario,
perjuicios, porque de acuerdo a esta ley, no se cumplen con los requisitos mínimos
necesarios. Así también, el hecho de que existan leyes dispersas, provoca también ese
vacío legal que tiende a provocar perjuicio para los particulares.
Dentro de los elementos que deben considerarse con el objeto de reforma de la Ley de
Parcelamientos Urbanos o bien de la creación de una Ley de Urbanismo, que regule
todos los ámbitos que se necesitan para adecuarla a las realidades concretas de la
construcciones , lotificaciones, urbanizaciones y parcelaciones, como primer punto seria
el cambio de nombre de la ley a Ley de Urbanismo, por adecuarse a las construcciones,
lotificaciones, urbanizaciones y parcelamientos, las que son llevadas a cabo en
cualquier parte del país, sean estas áreas urbanas o no.
Es de suma importancia que esta ley pueda regular aspectos sobre la protección del
medio ambiente, en especial el uso adecuado del suelo, debiendo clasificarlos en
urbanos y rústicos, con características propias de cada una, así como el fin para las que
deben ser destinados.
Los requisitos de urbanismo y los deberes que se adquieren al llevar a cabo
operaciones de construcción, lotificación, urbanización y parcelación, con frecuencia no
son cumplidos, esto debido a que no se regulan como delitos o faltas, que tengan una
sanción severa, que pueda provocar cierto temor para el cumplimiento de la normativa
legal existente, lo que provoca irregularidades por parte de quienes deberían de
cumplir con ellos.
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Podría evitarse este tipo de infracciones o irregularidades a los preceptos legales,
creándose un procedimiento legal específico para exigir el cumplimiento de la ley, y
que este permita la pronta reparación de los daños ocasionados por los infractores,
estableciendo así mismo él o los órganos competentes para conocer y sancionarlos.
Así mismo el Estado podría desarrollar un sistema urbanístico adecuado para el país y
que se adapta a la realidad social, estructural y económica que existe actualmente,
auxiliándose de las municipalidades, quienes conocen más de cerca la realidad y la
evolución de sus comunidades, así como las necesidades de sus pobladores. Por otra
parte es necesario incluir a las municipalidades como entes de control sobre las
operaciones de construcción, lotificación, urbanización y parcelación para que estas no
se lleven a cabo con el único fin de obtener ganancias por parte de personas
individuales o colectivas y que no infrinjan otras leyes que regulen aspectos que se
relacionen con estas operaciones.
CAPITULO VI
ANÁLISIS DE LA LEGISLACIÓN GUATEMALTECA EN CUANTO AL CONDOMINIO
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Sin perjuicio que anteriormente se ha hecho referencia a algunos aspectos de la
legislación guatemalteca relacionados con el tema, en el presente capítulo trata de
forma más específica, para establecer la situación dentro de la cual el legislador
guatemalteco encuadró ésta figura. Se destaca antes de iniciar el desarrollo del
análisis, la necesidad de mencionar y citar diversos artículos que tiene relevancia con la
copropiedad.
6.1 Código Civil Decreto Ley 106
Dentro del derecho guatemalteco vigente, es el Código Civil el que se ocupa de
desarrollar dentro de su articulado lo referente a la copropiedad regulado en el libro II
“De los bienes de la propiedad y demás derechos reales”, Capítulo III “De la
copropiedad” y Párrafo I.
6.1.1 Generalidades
El artículo 485 del Código Civil establece que “Hay copropiedad cuando un bien o un
derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contrato o disposición
especial, se regirá la copropiedad por las disposiciones del presente capítulo.”
Como se ha mencionado, es importante puntualizar en qué momento se considera
legalmente que se establece la copropiedad, que es según el citado artículo cuando
concurre la integración de una pluralidad de sujetos a los cuales les pertenece un bien o
un derecho con la característica de la indivisibilidad.
Según lo establece el artículo 486 Las cuotas de los copartícipes se presumen iguales.
El concurso de los comuneros, tanto en los beneficios como en las cargas de la
comunidad, será proporcional a sus respectivas cuotas. Es decir, que son equitativas de
conformidad a lo que proporcionalmente les pertenece. Así mismo el artículo 487
establece que cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que
91
disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la
comunidad ni impida a los copropietarios usarla según su derecho. Este artículo, genera
un derecho, el uso, pero también conlleva una obligación el cuidado de la cosa
conforme a su destino y sin perjudicar a otros copropietarios.
Lo mencionado en el párrafo anterior genera una obligación esencial que contempla el
artículo 488, la cual es la siguiente: Cada partícipe debe contribuir a los gastos
necesarios para la conservación de la cosa común, salvo la facultad de liberarse de
esta obligación con la renuncia de la parte que le corresponde en el dominio. La
contribución que debe dar cada participe es proporcional a lo que le corresponda dentro
de la copropiedad, porque si es poseedor de mucho más terreno dentro de la
copropiedad así será su contribución.
Por otra parte, el artículo 489 establece que Ninguno de los condueños podrá sin el
consentimiento de los demás, hacer alteraciones que modifiquen la cosa común,
aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos, a no ser que fueren aprobadas
por la mayoría de los copropietarios que represente por lo menos las dos terceras
partes del valor total de la misma. Por la clase de régimen, cualquier innovación que se
realice afecta a todos los condóminos.
6.1.2 Derechos de cada Condueño
a) Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponda
y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia, enajenarla, cederla o
gravarla y aun ceder únicamente su aprovechamiento, salvo si se tratare de
derecho personal. Pero el efecto de la enajenación o gravamen con relación a
los condueños, estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al
cesar la comunidad. Los condueños gozan del derecho de tanteo, que podrán
ejercitar dentro de los quince días siguientes de haber sido notificados del
contrato que se pretende celebrar.(artículo 491)
92
b) Derecho de pedir la división. Ningún copropietario estará obligado a permanecer
en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se
divida la cosa común, salvo los casos en que la indivisión esté establecida por la
ley. Acordada la división, cada comunero tendrá derecho preferente a adquirir
las partes de los otros si ellos quisieran venderla. (Artículo 492)
c) Cada uno de los comuneros en una tierra podrá pedir que se acote una parte
proporcional a su cuota, para explotarla con labores agrícolas. Si los demás
comuneros se negaren a concedérsela podrá acudir al juez local para que
resuelva. Otorgada la parcela, los gastos y los frutos de ella pertenecerán
exclusivamente al comunero que la haya obtenido.(artículo 496)
d) Si se hubiere de poner en explotación todo o parte de la cosa común, cualquiera
de los comuneros tendrá derecho preferente a obtenerla en igualdad de
condiciones del que ofrezca la mejor propuesta. Si pidieren el arriendo dos o
más comuneros y no lograren ponerse de acuerdo, se hará la adjudicación a
todos ellos en proporción a sus respectivas cuotas en el condominio. (artículo
498)
e) Los acreedores de uno o más condueños, tienen derecho para hacer embargar y
vender la porción correspondiente a sus deudores, pero sin dividir por ello la
cosa común.(artículo 499)
6.1.3 Pacto de indivisión
Será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado que no
exceda de tres años, plazo que podrá prorrogarse por nueva convención. La
autoridad judicial, sin embargo, cuando lo exijan graves y urgentes circunstancias,
puede ordenar la división de la cosa común aun antes del tiempo convenido.
(artículo 493)
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Los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla
resulte inservible para el uso a que se destina. En este caso, si los condueños no
convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se
procederá a su venta y se repartirá su precio. (artículo 494)
La división de la cosa común no perjudicará a tercero que hubiere inscrito su
derecho antes de la partición.(artículo 502)
6.1. 4 Administración
El artículo 490 manifiesta que: “Para la administración del bien común, serán
obligatorios los acuerdos de la mayoría de los participes, que represente por lo menos
las dos terceras partes del valor total de la cosa”.
6.1.5 Facultades del Administrador y Representación Legal
De acuerdo al artículo 548:” El administrador es el representante legal de los
propietarios en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales comunes relacionados con
el edificio, sea que se promuevan a nombre o en contra de ellos”.
Para cumplir con los objetivos de esta investigación, analizar el artículo anterior es
básico, ya que a primera vista la legislación en cuestión regula la representación legal,
al nombrar al administrador como representante legal de los condóminos. Como se ha
comentado, a pesar de que se le atribuye al administrador la representación legal no
queda claro en la práctica la forma en que esa representación se llevará a cabo, ni de
qué forma se acreditará para poder válidamente tener la representación de los mismos.
¿Cómo acreditará dicha representación? ¿Cuál será la forma en que se procederá si se
tiene varios administradores?. En realidad el problema estriba en que para que la
actuación de una persona en representación de otra surta efectos frente a terceros es
necesario:
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a) Que exista legalmente, una persona jurídica a la que representará el
Administrador, pues de lo contrario, como se ha dicho antes, su representación
se limitará a la de un Mandatario ejerciendo un Mandato personal de cada uno
de los condóminos, si no se encuentran integrados todos en una sola persona
jurídica; y
b) Que la representación reúna los requisitos legales y doctrinarios necesarios para
su acreditamiento y validez. Su fuerza legal sólo puede derivar por estar inscrita
en un Registro Público, tanto la persona representada como el nombramiento o
título acreditador de la representación.
Según el texto del artículo 549: “El administrador tendrá las facultades generales que la
ley otorga a todo mandatario, y las que requieran cláusula especial que se le confieran
por el reglamento de copropiedad y administración, o en disposición tomada por los
propietarios con el voto favorable de la mayoría”.
De la misma manera que en el artículo anterior, se establecen ciertos parámetros para
encuadrar la actuación del administrador, disposición que se encuentra regulada dentro
del Código Civil, dándole las facultades de un mandatario, por lo que queda obligado
por la aceptación a desempeñar con diligencia el mandato y a responder de los daños y
perjuicios que, de no ejecutarlo, se ocasionen al mandante. Así mismo, debe sujetarse
a las instrucciones del mandante, y no separarse ni excederse de las facultades y
límites del mandato.
Conforme lo establece el artículo 550: “Los asuntos de interés común que no se
encuentren comprendidos dentro de las facultades conferidas al administrador, así
como aquellos que correspondan a éste pero que los propietarios estimen conveniente
conocer personalmente, deben ser resueltos por la mayoría de los mismos
propietarios”.
Es importante que dentro de las funciones del administrador se encuentre una amplia
gama de atribuciones, para llevar a cabo de una manera eficaz el cumplimiento de sus
95
fines, que él sea el vocero de los condóminos y no sólo eso, que su función cumpla con
todas las necesidades que son establecidas dentro del reglamento correspondiente y
que son comunes a ese conglomerado que él representa por designación de los
mismos, siempre y cuando se encuentren unificados en una persona jurídica que
cumpla con todos los requisitos legales para poder ser considerada así.
6.1.6 Regulación Legal de la Propiedad Horizontal aplicado supletoriamente a la
figura del condominio en cuanto a su reglamento y administración
De acuerdo al artículo 559: “Para la regulación de las recíprocas relaciones de vecindad
y condominio, así como lo referente a la administración y atención de los servicios
comunes, deberán los otorgantes del régimen aprobar e incluir en la escritura
constitutiva el reglamento de copropiedad y administración y determinar en él las
formas de mayoría para los casos de aprobación de los actos y negocios que requiera
el voto de los propietarios. El reglamento puede ser modificado en la misma forma y a
sus disposiciones deben sujetarse los nuevos adquirentes, inquilinos y ocupantes”.
El reglamento dentro del funcionamiento de un condominio es básico, ya que en él se
plasma todo lo relativo a su manejo, incluyendo puntos fundamentales para lograr la
convivencia armoniosa por tratarse de un sistema que incluye derechos personales y
derechos colectivos. Este reglamento plasma la voluntad de los condóminos,
desarrollado con el fin de establecer las formas de actuar en casos concretos y que
serán de uso diario, tan importantes asuntos como lo es la administración y las
facultades con las que se pueda contar, para desarrollar sus funciones logrando el
cumplimiento de sus fines a cabalidad. En Guatemala el cumplimiento de este
reglamento de hecho queda sujeto sólo a la buena voluntad de los condóminos,
pudiendo este ser ampliado o reformado cuando lo consideren necesario, para el mejor
desempeño de las funciones del administrador y para una adecuada convivencia entre
los condóminos.
Por los vacíos legales que se han demostrado, es evidente que los condóminos
necesitan ser legalmente considerados una unidad, un solo ser jurídico, inscrito y
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constituido, para que al momento de ser representados se incluya a todos como uno
solo y no en la forma en que actualmente se regula, pues lo único que está inscrito es el
régimen, no así los condóminos como una persona jurídica establecida.
6.1.7 Registro
El artículo 1125 del Código Civil, enumera puntualmente los casos que deben ser objeto
de inscripción en el Registro de la Propiedad, dentro de los cuales “2) “Los títulos
traslativos de dominio de los inmuebles...”
Con lo anterior queda clara la importancia de la sujeción registral del régimen, dándole
un carácter de obligatoriedad al mismo para poder surtir efectos y ser oponible frente a
terceros, tal como lo indica el artículo 1148 del Código Civil conforme el cual
“Únicamente perjudicará a tercero lo que aparezca inscrito o anotado en el Registro.
Por tercero se entiende el que no ha intervenido como parte en el acto o contrato. Los
títulos inscritos o anotados surtirán efectos contra tercero y aun contra los acreedores
singularmente privilegiados, desde la fecha de su entrega en el Registro.” Como se
puede apreciar es parte de los principios registrales básicos y que por el hecho de
cumplir con este precepto legal, se otorga una protección erga omnes, dándole lugar de
primacía y fuerza al derecho reconocido dentro del propio Registro.
Específicamente sobre el Registro del régimen de propiedad horizontal, los artículos
1195 al 1205 del Código Civil desarrollan los requisitos especiales y necesarios que se
debe cumplir para ello. No obstante, se advierte ver la inconsistencia en la regulación y
en ello radica parte del objetivo de este trabajo, en el sentido que debería existir una
disposición específica que indique que por el hecho de su inscripción en el Registro de
la Propiedad el conglomerado de condóminos constituyen una persona jurídica, la cual
deberá ser inscrita en forma separada del inmueble sometido a régimen de propiedad
horizontal y de condominios como un ente separado con existencia jurídica propia.
6.2 Ley del Impuesto al Valor Agregado Decreto Número 27-92
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A pesar de que las leyes fiscales no tratan lo relativo a los condominios y la propiedad
horizontal, deberían vincularse en una forma más puntual para el propio beneficio del
fisco y respectivamente de los condóminos, como se justificará a continuación tomando
como base algunos artículos que son relevantes con el tema.
6.2.1 Objeto y campo de aplicación
Según el artículo 1. “Se establece un Impuesto al Valor Agregado sobre los actos y
Contratos gravados por las normas de la presente ley, cuya administración, control,
recaudación y fiscalización corresponde a la Dirección General de Rentas Internas”.
Por mandato legal esta atribución corresponde ahora a la Superintendencia de
Administración Tributaria (SAT) por lo que, es la institución gubernamental encargada
de todo lo relativo a este impuesto. Tal como lo establece la Ley Orgánica de la
Superintendencia de Administración Tributaria, Decreto 1-98 en su artículo 3 “Es objeto
de la SAT, ejercer con exclusividad las funciones de Administración Tributaria
contenidas en la legislación tributaria, la recaudación, control y fiscalización de todos los
tributos internos y todos los tributos que gravan el comercio exterior, que debe percibir
el Estado, con excepción de los que por ley administran y recaudan las
municipalidades.”
Para dar mayor claridad en el cambio de funciones tributarias, es conveniente citar el
artículo 49 del mismo cuerpo legal el cual establece: “La SAT deberá ir asumiendo de
forma gradual, total o parcialmente, las funciones, atribuciones y competencias que
tengan asignadas a la fecha de entrar en vigencia la presente ley, la Dirección General
de Rentas Internas y la Dirección General de Aduanas. También asumirá las funciones
de fiscalización tributaria que están asignadas a la Superintendencia de Bancos. Para
los efectos de dicha ley se entenderá, según su artículo 2: “1) Por venta: Todo acto o
contrato que sirva para transferir a título oneroso el dominio total o parcial de bienes
muebles o inmuebles situados en el territorio nacional, o derechos reales sobre ellos,
independientemente de la designación que le den las partes y del lugar en que se
98
celebre el acto o contrato respectivo; 2) Por servicio: La acción o prestación que una
persona hace para otra y por la cual percibe un honorario, interés, prima, comisión o
cualquiera otra forma de remuneración, siempre que no sea en relación de
dependencia; …6) Por contribuyentes: Toda persona individual o jurídica, incluyendo el
Estado y sus entidades descentralizadas o autónomas, las copropiedades, sociedades
irregulares, sociedades de hecho y demás entes aun cuando no tengan personalidad
jurídica, que realicen en el territorio nacional, en forma habitual o periódica, actos
gravados de conformidad con esta ley.”
El artículo citado parcialmente permite establecer lo que esta ley comprende como
venta y servicio. Esto aplicable específicamente a las operaciones realizadas por los
condominios y a los condóminos como parte del régimen de propiedad horizontal, ya
que dentro de ese conglomerado al cual pertenecen, podrán realizar ventas de cosas
comunes y podrán contratar servicios que sean necesarios para el correcto desempeño
de su propio edificio.
Los contribuyentes son determinados específicamente, con lo que se indica la
posibilidad que los condóminos que forman parte del condominio, al conformar una
persona jurídica bajo un solo número de finca, folio y libro estarían afectos a este
impuesto y, por lo tanto, podrían recuperar el crédito fiscal que se obtenga por medio de
las acciones derivadas de esta ley.
6.2.2 Hecho generador
Al tenor del artículo 3 se establece: “El impuesto es generado por...2) La prestación de
servicios en el territorio nacional”. Lo que hace que este impuesto se genere y se
considere una obligación fiscal, es el hecho de contratar servicios dentro del territorio
guatemalteco. A pesar que este artículo hace una enumeración más detallada, se cita
este numeral a manera de ejemplo para establecer que la Ley del Impuesto al Valor
Agregado no contempla dentro de su articulado su aplicación al régimen de
condominios como tal, pero sí la posibilidad de hacerlo mediante la constitución de una
99
persona jurídica. Cabe preguntarse la conveniencia que tendría para los condóminos la
incorporación de los inmuebles sujetos a este impuesto, ya que tendría como
consecuencia el beneficio de recuperar el crédito fiscal por el IVA que pagan con motivo
de su aplicación.
6.3 Ley del Impuesto sobre la Renta Decreto Número 26-92
6.3.1 Objeto y Campo de Aplicación
El artículo 1 de la citada Ley dispone “Se establece un impuesto sobre la renta que
obtenga toda persona individual o jurídica, nacional o extranjera, domiciliada o no en el
país, así como cualquier ente, patrimonio o bien que especifique esta ley, que provenga
de la inversión de capital, del trabajo o de la combinación de ambos”.
Como advierte, se produce el hecho generador de este impuesto por todas las “rentas”;
lo especial que se puede destacar es el hecho que menciona a las personas
individuales o jurídicas, siendo contribuyentes tanto en lo individual como en lo colectivo
una misma persona, situación que es relevante para el presente estudio. Según su
artículo 2.”Quedan afectas al impuesto todas las rentas y ganancias de capital
obtenidas en el territorio nacional”, así como que “Son contribuyentes del impuesto, las
personas individuales y jurídicas domiciliadas o no en Guatemala, que obtengan rentas
en el país, independientemente de su nacionalidad o residencia y por tanto están
obligadas al pago del impuesto cuando se verifique el hecho generador del mismo. Para
los efectos de esta ley, los entes, patrimonios o bienes que se refieren a continuación,
se consideran como sujetos del Impuesto Sobre la Renta: los fideicomisos, los
contratos en participación, las copropiedades, las comunidades de bienes, las
sociedades irregulares, las sociedades de hecho, el encargo de confianza, la gestión de
negocios, los patrimonios hereditarios indivisos, las sucursales, agencias o
establecimientos permanentes o temporales de empresas o personas extranjeras que
operan en el país y las demás unidades productivas o económicas que dispongan de
patrimonio y generen rentas afectas”, según el artículo 3.
100
Con esto se puede demostrar que a pesar de poder ser objeto del pago de este
impuesto, la legislación en materia tributaria no establece propiamente a estos sujetos
como contribuyentes. De hacerlo así, o bien, por medio de la constitución de la persona
jurídica de todos los condóminos, el fisco se vería beneficiado en la recaudación de
este impuesto.
Finalmente el artículo 4 dispone que “Se considera renta de fuente guatemalteca todo
ingreso que haya sido generado por capitales, bienes, servicios y derechos de cualquier
naturaleza invertidos o utilizados en el país, o que tenga su origen en actividades de
cualquier índole desarrolladas en Guatemala, incluyendo ganancias cambiarías,
cualquiera que sea la nacionalidad, domicilio o residencia de las personas que
intervengan en las operaciones y el lugar de celebración de los contratos.”
6.4 Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles
6.4.1 Objeto y campo de aplicación
Conforme lo establece el artículo 1 “Se establece un impuesto anual cuyo hecho
generador es la propiedad o posesión de un bien inmueble ubicado en el territorio de la
República de Guatemala, independientemente de que el inmueble se encuentre inscrito
o no en el Registro de la Propiedad. Para los efectos de la determinación del impuesto,
se comprende terreno y construcción en el área urbana y solamente extensión territorial
en las áreas suburbana y rural”.
Para el caso de los inmuebles sujetos al régimen de condominios, este impuesto
establece la obligación anual de pago sobre la propiedad o posesión de bienes
inmuebles. Por lo tanto están obligados a efectuar el pago correspondiente. En la
actualidad, como régimen en sí, no se lleva a cabo dicho pago.
El artículo 3 de la misma ley, establece e identifica los sujetos pasivos del impuesto
dentro de los cuales se incluyen como contribuyentes a las personas individuales o
101
jurídicas propietarias o poseedoras de bienes inmuebles situados en el territorio de la
República.
Asimismo las copropiedades, las sociedades irregulares o de hecho, y los demás entes
que conformen la figura de sujeto pasivo del impuesto, aún cuando no tengan
personalidad jurídica propia entre otros. Para el caso objeto de este estudio, los
condominios aun cuando no tenga establecida legalmente su personalidad jurídica se
encuentra afecta a este impuesto. No se debe olvidar que el propietario catastral no es
la persona jurídica, sino más bien, cada propietario es dueño de la finca filial que se
derivó de la división de la finca matriz, por lo que el hecho de pagar como
copropietarios y además como miembros de la persona jurídica podría considerarse
doble tributación.
A pesar de lo anterior, es importante señalar que no se establece claramente el efecto
que sobre las áreas comunes tendrá este impuesto, ya que al momento y en la práctica,
al no estar unificado el inmueble sujeto a este régimen en una sola persona jurídica el
impuesto se cubre únicamente sobre las partes privativas de cada uno de los
condóminos.
El hecho de reunir en una sola figura legal al conglomerado de condóminos sujetos a
este régimen podría beneficiar la recaudación fiscal, previendo las áreas comunes de
estos inmuebles, los cuales al momento no cumplen con esta disposición legal.
A pesar que la mención de la legislación tributaria se hace de una manera parcial, se
pretende determinar que si un régimen de propiedad horizontal no realiza los trámites
para conformarse como una unidad válidamente reconocida por la ley, no se encontrará
afecta a dicho impuesto, siendo una pérdida tanto para el fisco como para los mismos
condóminos.
6.5Análisis de legislación comparada
102
6.5.1 México
6.5.1.1 Ley de Propiedad en condominio de inmuebles
En el Distrito Federal de México rige la Ley de propiedad en condominio de inmuebles,
publicada en el Diario Oficial de la Federación el 31 de diciembre de 1998. Al entrar a
analizar en detalle la mencionada legislación es necesario citar algunas de las normas
que ésta contiene, para llegar a determinar en su contenido las áreas que interesan a la
presente investigación.
Conforme el artículo 1 de la Ley en referencia, sus disposiciones “... son de orden
público e interés social, tienen por objeto regular la constitución, modificación,
organización, funcionamiento, administración y terminación del régimen de propiedad
horizontal. Así mismo regula las relaciones entre los condóminos y entre éstos y su
administración, estableciendo las bases para resolver las controversias que se susciten
con motivo de tales relaciones...”
Por lo tanto, es la mencionada Ley la que se encarga de regular todo lo relativo al
régimen de condominio en el Distrito Federal y, lo que es de interés en el presente
estudio, lo relativo a su administración.
Según el artículo 2 de la Ley “Se entiende por: administrador profesional: Es la persona
física o moral, que no resida en el condominio, que demuestre capacidad o
conocimientos en administración de condominios y que sea nombrado administrador”.
De lo anterior se puede extraer que en la legislación mexicana el administrador puede
ser una persona natural o bien una persona moral con personalidad jurídica, que posea
conocimientos en la materia, tenga experiencia en la misma y no viva dentro del edificio
objeto de administración.
Al tenor del artículo 3 de la Ley “Se le denominará condominio al grupo de
departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en forma
103
vertical, horizontal o mixta, para uso habitacional, comercial o de servicios, industrial o
mixto, y susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un
elemento común de aquel o a la vía pública y que pertenecieran a distintos propietarios,
los que tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de
propiedad exclusiva y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y
partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute...”.
El anterior concepto se cita para establecer cuál es la definición que ésta legislación
tiene sobre el condominio, para tener claro que al analizar los presentes artículos se
esté en concordancia con lo que se entiende ya sea en la legislación guatemalteca o en
la doctrina, en relación con el concepto de condominio.
En un artículo aún más específico se establece lo que se entiende por propiedad
horizontal, incorporando -como se verá a continuación- los elementos básicos que
integran el régimen.
En efecto, conforme el artículo 5 literal b) de la Ley, un condominio horizontal “...Se
constituye en inmuebles con construcción horizontal donde el condómino tiene derecho
de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación establecida en
el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un
derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones
e instalaciones destinadas al uso común...”
Se advierte de la definición anterior que concuerda con las analizadas anteriormente en
este trabajo, al incluir dentro de la misma la bipolaridad de derechos, al conformarse el
régimen por derechos exclusivos y comunes. En este tema no existe mayor aporte o
novedad, por tratarse simplemente de una definición que menciona los elementos
característicos de la figura.
104
Según el artículo 31 de la Ley “La escritura constitutiva es la que establece las
características y condiciones para la organización y funcionamiento social del
condominio.
El órgano supremo del condominio es la Asamblea General de condóminos.” De tal
norma se destaca la importancia que la legislación mexicana le concede a la escritura
constitutiva del régimen, ya que dentro de ésta se debe incluir todo lo relativo a la forma
de manejar del mismo. Tal importancia podría compararse a la fuerza legal que posee
la escritura pública de constitución de una sociedad anónima, porque dentro de ésta se
establecen todos los parámetros para regular su funcionamiento y desempeño.
Además, es importante señalar que el órgano supremo lo es la asamblea general de
condóminos.
Según se dispone en el artículo 35 “La asamblea general tendrá las siguientes
facultades: …II. Nombrar y remover libremente al administrador o administradores, en
los términos de la presente ley, de la escritura constitutiva y el reglamento;.... IV.
Precisar las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros y las
necesarias respecto de los condóminos, de acuerdo a la escritura constitutiva y el
reglamento del condominio.”
Queda claro de tal disposición que por ser la asamblea el órgano superior dentro del
condominio, será ésta la facultada de designar a la persona encargada de representar a
los condóminos, de determinar las facultades que posea el administrador atendiendo
por supuesto a lo preceptuado por la escritura constitutiva y en el reglamento del
condominio.
Según preceptúa el artículo 37 “Los condominios serán administrados por la persona
física o moral que designe la Asamblea General en los términos de esta ley y el
Reglamento...” Se hace énfasis en la posibilidad que sea una persona moral o jurídica
la que funja como administrador del condominio.
105
De conformidad con el contenido del artículo 38 en su último párrafo “… II. Al contratar
un administrador profesional ya sea persona física o moral, deberá acreditar
experiencia en administración de condominios. “
Parece interesante señalar que éste administrador profesional deberá cumplir con
varios requisitos previos y posteriores a su nombramiento definitivo, como lo es
protocolizar dicho nombramiento y presentarlo a registro en la Procuraduría General de
la Nación.
Como se señala en este trabajo, es necesario llevar a cabo la inscripción del
nombramiento en un ente público -en este caso, en la Procuraduría General de la
Nación, con lo cual se le confiere una legitimidad registral de reconocimiento jurídico.
Así mismo, el nombrado como tal deberá someterse en un plazo máximo de treinta días
posteriores a su nombramiento a una capacitación o actualización que imparte la
mencionada Procuraduría en esta materia. La anterior disposición es válida y
justificada, ya que beneficia a todos los condóminos y asegura el mejor desarrollo de la
administración, contando además con personalidad jurídica por tratarse de una persona
moral que, como se verá adelante, cuenta con facultades de representación para llevar
a cabo su función en una forma más completa.
Por su parte, el artículo 43 dispone que corresponderá al administrador: “XVI Exigir, con
la representación de los demás condóminos, el cumplimiento de las disposiciones de
esta Ley y el reglamento y de la escritura constitutiva... XVII. En relación con los bienes
comunes del condominio, el administrador tendrá facultades generales para pleitos,
cobranzas y actos de administración de bienes, incluyendo a aquellas que requieran
cláusula especial conforme a la Ley.” Si a ello se le agrega que tiene la legitimidad de
representación legal se puede establecer que en caso de incumplimiento de dichas
disposiciones también tiene la fuerza coercitiva necesaria para hacerlas cumplir por la
vía judicial.
106
La norma citada ilustra que dentro de la legislación mexicana las funciones del
administrador están revestidas de una amplia representación, pues aún cuando se
necesite cláusula especial se encontrará investido de esas facultades generales por
mandato de la propia Ley.
El administrador acreditará su calidad como tal por medio de la escritura constitutiva del
condominio y, también, con la protocolización del acta de asamblea por la cual fue
nombrado, la cual deberá inscribirse en el registro que especifica la propia Ley. Esta
posibilidad de inscripción marca una evidente diferencia con lo establecido en la
legislación de Guatemala que, como se ha mencionado anteriormente, si bien establece
que la representación jurídica le corresponde al administrador, no regula lo relativo a la
inscripción de dicha representación.72
6.5.2 Argentina
6.5.2.1 Ley 13.512 Propiedad horizontal
En Argentina rige la Ley de propiedad horizontal identificada como Ley 13.512, la cual
fue sancionada el 30 de septiembre de 1948 y promulgada el 13 de octubre del mismo
año.
De la misma manera en que se expuso en relación a la Ley mexicana, se procede a
citar y comentar solamente los artículos más importantes que guardan relación con este
trabajo y que tienen referencia al reglamento de copropiedad y la administración, que
pueden ser aplicados de forma comparada con el tema de estudio como lo es el
condominio, para que posteriormente se establezcan las similitudes y diferencias en
relación con la legislación guatemalteca.
Conforme el artículo 1 de la Ley argentina “Los distintos pisos de un edificio o distintos
departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta,
72 www.df.gob.mx/ley de propiedad en condominio. México, 2010, 13 de Julio.
107
que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un
pasaje común, podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las
disposiciones de esta Ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio
a más de una persona.”
El Código Argentino coincide así con otras legislaciones, las cuales sin dar una
definición concreta sí identifican en forma similar a través de su descripción lo que se
entiende por propiedad horizontal, incluyendo en la definición los elementos que le son
propios.
Tal y como lo establece el artículo 9 de la Ley que se comenta, “Al constituirse, el
consorcio de propietarios deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y
administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la
Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios,
mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también
consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad” La misma
norma dispone que: “El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los
siguientes puntos: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede
ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de
aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios
para tal fin...”.
Como se observa, la ley Argentina no tipifica al consorcio de propietarios ni define su
naturaleza jurídica, pero se sugiere el reconocer la existencia de un conglomerado, es
decir, no sólo se enfoca en el mero aspecto inmobiliario. Se entiende, sin embargo, que
el consorcio surge de la misma ley, toda vez que su propio texto la crea al imponer la
necesidad que los copropietarios constituyan un organismo distinto que tenga
capacidad para llevar a cabo los actos que les sean comunes.
Por consiguiente, ningún copropietario puede considerarse tercero en relación con el
consorcio, ya que participa de él en su calidad de comunero o copartícipe. Para los
108
efectos de este trabajo resulta muy importante destacar que dentro de las diversas
opiniones que existen entre los juristas argentinos, priva como mayoritaria en cuanto a
este tema la que sostiene que el consorcio de propietarios es un sujeto de derecho con
personalidad propia al que la ley ha otorgado la gestión de los fines que motivan su
creación, constituyendo el centro común de imputación de las relaciones inherentes al
grupo, lo que evidentemente es un aporte sustancial al régimen ya que se identifica
como un sujeto de derecho con personalidad propia.
Conforme lo anterior, en la legislación Argentina se establece que el consorcio es un
ente ideal con plena personalidad jurídica que puede adquirir derechos y contraer
obligaciones, siendo distinto y con carácter jurídico independiente de los miembros que
la componen.
Según los juristas argentinos su personalidad emerge de las entrañas del artículo 33 del
Código Civil (texto según ley 17.711) y del artículo 9 de la Ley que se comenta. Por lo
tanto, se afirma y coincide con la postura predominante que se trata de una persona
jurídica de carácter privado regida por las reglas concebidas en los artículos 35 a 50 del
precitado Código de fondo.
Es importante señalar que la voluntad de esta persona jurídica se manifiesta o expresa
por medio de la asamblea de copropietarios, la que pese a estar integrada por éstos
actúa en forma independiente, es decir, con personalidad distinta a cada uno de los
condóminos que la integran.
Entre los derechos que adquiere el consorcio se puede mencionar a título de ejemplo,
con especial referencia al tema de este trabajo, el reclamar judicial y extrajudicialmente
a inquilinos y terceros en general, el fiel cumplimiento de la ley de propiedad horizontal
y del reglamento de copropiedad.
En una frase: el consorcio posee aquellos derechos inherentes a toda persona que
tenga capacidad y legitimación jurídica dentro de los límites de su finalidad.
109
Lo cierto es que el consorcio de copropietarios nace como ente autónomo a partir de la
escritura de su formación y de la inscripción de tal instrumento en el Registro de la
Propiedad, teniendo a partir de entonces personalidad jurídica siempre dentro de los
fines de su propia institución y con las propias limitaciones que en este caso le imponen
las leyes argentinas como es el caso del Código Civil. La anterior solución que se da al
inscribir el documento de constitución en el Registro difiere de la legislación
guatemalteca.
La disposición de la ley Argentina es a criterio de la autora una solución que atribuye
mayor validez al consorcio de condóminos y, a la vez, fundamenta su personalidad
jurídica al encontrarse debidamente registrada.
En la legislación Argentina, el reglamento de copropiedad representa el vínculo que une
a los copropietarios en la gestión de los intereses comunes y constituye, en
consecuencia, el verdadero estatuto inmobiliario regulador de los derechos y
obligaciones de la comunidad. Desde otro punto de vista, pero con el fin de aclarar ésta
situación, se hace notar que la índole de la relación jurídica existente entre el consorcio
de copropietarios y los titulares de dominio de las distintas unidades del inmueble, se
consolida en el reglamento de copropiedad, el que conlleva una naturaleza contractual,
cuyas disposiciones obligan a las partes como la ley misma. La redacción del
reglamento implica la adopción de diversas cláusulas posibles que resultan de una
deliberación previa entre los condóminos, por lo que es un acto que, además de contar
con los requisitos mínimos que establece la ley, puede comprender otras disposiciones
que nazcan de la voluntad de los condóminos atendiendo a sus necesidades, siempre
que no contraríen la legislación aplicable al respecto y el derecho interno.
Por otra parte, conforme el artículo 10 “Los asuntos de interés común que no se
encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los
condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de
votos.”
110
No obstante las facultades del representante de los condóminos, cabe recordar que el
órgano supremo de éstos son ellos mismos conformando la asamblea general y, en
consecuencia, cuentan con un poder de decisión para cualquier asunto de su interés
que no se encuentre contemplado en el acto o documento constitutivo.
La Ley Argentina en cuestión se refiere sólo incidentalmente al administrador en el
citado artículo 9, cuando exige que al constituirse el consorcio se acuerde y redacte un
reglamento de copropiedad , teniendo como requisito el de proveer obligatoriamente la
designación de un representante de los propietarios. Pero en donde la figura del
administrador de consorcios se delinea es en el artículo 11 de la Ley, en la que se
establece que “El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante
las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo
de aquellos”.
Por otra parte, no podemos olvidar que el administrador es la persona legalmente
facultada para denunciar “ante juez competente”, los casos de violación cometidos por
cualesquiera de los propietarios u ocupantes, de aquellas disposiciones que contenga
las prohibiciones impuestas en el artículo 6 de la propia Ley (destinar las unidades a
usos contrarios a la moral o buenas costumbres, perturbar con ruidos molestos la
tranquilidad de los vecinos, etc).
De todo lo anterior, en la doctrina Argentina se ha sostenido una importante opinión
desde hace varios años, en el sentido que pese al silencio de la ley sobre la
representación que en general puede ejercer el administrador en los casos judiciales
promovidos contra el consorcio, o bien, por éste en contra de algún copropietario o
tercero, compete a dicho administrador representar judicialmente al consorcio. Esto
surge de la amplitud que en materia de representación le ha otorgado la Ley, ya fuere
en forma expresa o implícita. Como consecuencia, se estima que no corresponde
exigirle facultades especiales en un mandato posterior.
111
Como complemento de lo anterior y de acuerdo con las directivas generales que
emanan de los artículos 36 y 37 del Código Civil argentino, en cuanto a las personas
jurídicas que como el consorcio adquieren y ejercen sus derechos por medio de sus
representantes, corresponde entonces remitirse a las reglas del mandato en la relación
entre dicho consorcio y el administrador, según lo afirman los juristas argentinos. Así
mismo es importante aclarar que si bien el administrador cumple una función
representativa, no lo hace respecto a los miembros particulares del consorcio
(copropietarios) individualmente considerados, sino como representante del ente
(consorcio). Derivado de esto, si el administrador se extralimita en sus funciones
provocando un daño, será responsable de culpa en la medida de su extralimitación y
deberá responder por ella ante el consorcio y no ante los copropietarios en lo individual.
De la misma manera, debe quedar claro que el administrador del consorcio no es el
responsable directo frente al copropietario perjudicado por situaciones especiales, como
lo sería por ejemplo alguna filtración de agua en el departamento. Esto es así porque el
administrador desempeña un mandato y, por consiguiente, sus acciones y omisiones
deben ser imputadas a su mandante, es decir, al consorcio, siempre que aquel se
encuentre representando al ente administrativo dentro de la esfera de sus funciones.
En cambio, el administrador será responsable de todo daño ocasionado a su
representado, es decir, al consorcio, derivado de dolo, culpa o negligencia en el
ejercicio de sus funciones, pues se encuentra obligado a desenvolver sus actividades
de acuerdo con las facultades legales y contractuales que le fueron atribuidas.
Por otra parte, la Ley que se comenta dispone en su artículo 19 que “El Poder Ejecutivo
reglamentará esta ley estableciendo los requisitos de inscripción en el Registro de la
Propiedad de los títulos a que la misma se refiere, forma de identificación de los pisos o
departamentos, planos que será necesario acompañar, etc...”
Conforme tal disposición normativa, se denota la importante responsabilidad del Poder
Ejecutivo en cuanto a establecer los requisitos de inscripción que se deben cumplir para
estar válidamente respaldados por el Estado. Dentro de estos requisitos se puede
112
mencionar la redacción del reglamento de copropiedad, al ser necesaria su inscripción
en el Registro de la Propiedad.
La doctrina Argentina y la jurisprudencia dominante en ese país consideran que el
consorcio de propietarios posee personalidad jurídica, la que se expresa a través de
sus órganos. Asimismo, reconocen la capacidad del consorcio para comparecer en
juicio como actor o demandado, para lo cual será representado por el administrador al
que, de acuerdo a la propia Ley, le son conferidas en forma expresa y en algunos casos
en forma implícita las facultades de un mandatario.
6.5.2.2 Reglamentación de la Ley 13.512
La Ley anteriormente comentada ha sido objeto de reglamentación por medio del
Decreto 18.734/49, así como según Decreto 23.049/56 del 27 de diciembre de 1956,
publicado en el Boletín Oficial del 11 de enero de 1957.
El referido reglamento consta de 3 apartados y 30 artículos. En sus disposiciones
generales preceptúa en el artículo 1 que “Sin perjuicio de la obligación de redactar e
inscribir un reglamento de copropiedad y administración, impuesta al consorcio de
propietarios por el artículo 9 de la ley 13.512, dicho reglamento podrá también ser
redactado e inscripto en los registros públicos por toda persona, física o ideal, que se
disponga a dividir horizontalmente en propiedad , conforme al régimen de la Ley 13.512
un edificio existente o a construir y que acredite ser titular del dominio del inmueble con
respecto al cual solicite la inscripción del referido reglamento”.
Es muy importante señalar que el citado artículo reitera la obligación legal de registro
del reglamento y, por ende, la del representante legal que se designe en dicho
reglamento, reconociendo además la posibilidad de registro en el caso que se pretenda
dividir cualquier inmueble bajo el sistema de la propiedad horizontal. No deja dudas la
Ley en cuanto a la necesidad y obligatoriedad de inscripción, la cual sirve de asiento
113
legal para la actuación del consorcio y de su representante legal, así como del
reglamento.
Conforme el artículo 3 del Reglamento de la Ley, “El reglamento de copropiedad y
administración deberá proveer sobre las siguientes materias: ...7) designación de
representante o administrador; retribución y forma de remoción; facultades y
obligaciones....”.
Dentro del texto de éste artículo se hace una enumeración de once apartados, los
cuales deben incluir la redacción del reglamento, ya que se deja la posibilidad de
redactarlo en la forma en que mejor se apegue a las necesidades de los condóminos, o
bien, utilizar el modelo de reglamento elaborado por la Cámara Argentina de la
propiedad horizontal. Sin embargo existen ciertos aspectos que son obligatorios incluir
en el reglamento y, para el interés específico del presente tema, a manera de ejemplo
se citó la necesidad de designar al representante o administrador del consorcio.
En su artículo 17 el Reglamento de la Ley dispone que “El formulario del reglamento de
copropiedad y administración, sus eventuales modificaciones y el plano del edificio a
que se refiere el artículo 4, serán debidamente registrados”. Lo anterior hace mención a
los documentos que serán necesarios acompañar para poder llevar a cabo la
inscripción correspondiente.
Dispone el Reglamento en su artículo 23 que “Los escribanos de registro no autorizarán
escrituras públicas de constitución o traspaso de dominio, u otros derechos reales sobre
pisos o departamentos, si no se hubiese inscrito previamente el reglamento de
copropiedad y administración en el Registro de la Propiedad, o no se le presentase en
ese acto para ser inscripto simultáneamente con el título....”
Con la norma anterior, se reitera la obligatoriedad de registro del reglamento de
copropiedad, ya que se prohíbe al escribano autorizar la constitución o traspaso de
dominio, según sea el caso, si previamente no se ha cumplido con dicho requisito
114
esencial. Esto es así debido a la gran importancia que recae en el reglamento, en el
que se constituye el consorcio, se designa al administrador, se le atribuye la
representación legal y se determinan las obligaciones y facultades de éste.73
6.5.2.3 Reglamento de copropiedad y administración
De igual manera dentro del sistema jurídico de Argentina rige el Reglamento de
Copropiedad y Administración de fecha 21 de septiembre de 1967, que constituye un
modelo de reglamento estructurado por la Cámara Argentina de la Propiedad
Horizontal, mismo que ha sido objeto de tres ediciones, conforme ha sido aprobado en
la indicada fecha por el Consejo Directivo de la mencionada Cámara. Dicho modelo
sirve de base para que los consorcios que se constituyan lo tomen como parámetro
para su propio reglamento, ya sea utilizándolo exactamente igual, o bien, si fuera
necesario adicionando algún punto en concreto.
Dicho reglamento cuenta con veintidós apartados y treinta y siete artículos. Las
disposiciones en él incluidas son meramente enunciativas y están dirigidas a divulgar
entre el público en general la experiencia acumulada por la Cámara Argentina de la
propiedad horizontal, sobre los distintos temas que integran el documento, como
contribución al conocimiento de un aspecto importante del sistema de propiedad
horizontal regido por la Ley 13.512.
A pesar de que se trata de disposiciones que no tiene el carácter de obligatorias, su
importancia reviste en tanto contienen ciertos puntos importantes de mencionar para el
presente trabajo, como lo son los siguientes: En lo relativo al consorcio de propietarios,
el modelo propone en su artículo 1 que “A los efectos de este instrumento, de acuerdo a
lo dispuesto por el artículo 9 de la ley 13.512, queda constituido el consorcio que se
denominará: “Consorcio de propietarios edificio” integrado por los titulares del
dominio...” Del anterior artículo se puede observar que dentro del reglamento de
copropiedad y administración (en adelante llamado el reglamento) se constituye e
73 www.abcpedia.com.ley/leypropiedad horizontal.htm, Argentina, 2010, 13 de julio.
115
integra de manera formal el consorcio de copropietarios, reglamento el cual deberá
faccionarse por medio de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la
Propiedad. Como se ha mencionado, dicha inscripción le da la fuerza legal necesaria
para la constitución del “consorcio “y para poder atribuirle una unidad jurídica al grupo
de condóminos que lo integren.
Referente a la representación y administración, el modelo contempla en su artículo 25
que “Son órganos de representación y administración de la comunidad: a) el
administrador; b) la asamblea de propietarios…”. En este caso el administrador lleva a
cabo las decisiones tomadas por la asamblea de propietarios o consorcio.
Por su parte, en el artículo 27 del modelo se propone la norma según la cual: “El
administrador procederá como mandatario del consorcio de propietarios a los efectos
de las prescripciones de la ley 13.512. Son derechos y obligaciones del administrador,
además de los expresamente consignados en las normas citadas, los siguientes: a)
Ejecutar las resoluciones del consorcio e interpretar y hacer cumplir el presente
reglamento de copropiedad ... k) Representar al consorcio directamente o por medio de
apoderado, ante las autoridades públicas, sean ellas administrativas, fiscales, policiales,
municipales y o judiciales, nacionales y o provinciales, en cualquier gestión o asunto
que haga a los intereses del consorcio de propietarios..”
Como se denota, en el modelo de la Cámara Argentina de la propiedad horizontal se le
otorga al administrador facultades de un mandatario para cumplir con todas sus
obligaciones. Por otra parte, le confiere un amplio rango de representación para poder
actuar en nombre del consorcio en cualquier asunto judicial o de cualquier otra índole,
en el cual se vea involucrado por asuntos concernientes al mismo. Esta actuación lo
faculta por el sólo hecho de ser el administrador del consorcio, sin necesidad de un
mandato inscrito específicamente para los asuntos que deba tratar. Vale mencionar que
en forma similar el Código Civil guatemalteco reconoce tal facultad al administrador,
aunque no menciona el aspecto registral como se confirma de la lectura del artículo 548
de dicho Código.
116
Tal y como lo propone el modelo de reglamento en su artículo 28 “El administrador y
representante legal del consorcio queda expresamente facultado para actuar por sí o
por apoderado en representación del consorcio en todos los asuntos judiciales y o
administrativos que tenga pendientes o se le susciten en delante de cualquier fuero y
jurisdicción que sean, incluso tribunales de trabajo, municipal de faltas y de policía
administrativa y comisiones de conciliación, a cuyo efecto lo faculta para presentarse
ante los señores jueces y demás autoridades judiciales que correspondan...”
Este artículo es complemento del anterior y enumera de manera detallada todas las
facultades que posee el administrador, al grado que se trata de un mandato general en
el cual las posibilidades de actuación son amplias y abarca todo tipo de asuntos en los
que pueda requerirse su intervención por verse afectado algún derecho del consorcio.
Según el modelo de reglamento, en cuanto a la administración y seguro el artículo 37
propone que “a) Por este acto se designa administrador y representante legal del
consorcio de propietarios, a..., quién constituye domicilio en la calle..., que procederá
como mandatario a todos los efectos previstos en el presente y o en la ley 13.512 y sus
decretos reglamentarios. Asimismo en el indicado queda fijado el domicilio legal del
consorcio...”
Cabe destacar de forma particular algunos aspectos importantes del precitado artículo:
a) Se confiere la representación legal al administrador por medio del reglamento, el
cual al otorgarse por medio de escritura pública deberá inscribirse en el Registro
de la Propiedad ;
b) Se establece claramente la figura del administrador del consorcio identificándolo
con su nombre para que quede constancia de la persona sobre la cual ha
recaído el cargo; posteriormente, si por alguna causa dejare de serlo podrá
modificarse la designación en nueva escritura pública y, asimismo, proceder a su
inscripción en el Registro mencionado;
c) Se le atribuyen facultades de mandatario, según el reglamento y la Ley de
propiedad horizontal;
117
d) Como complemento, el artículo establece que de tal forma queda constituido el
domicilio legal del consorcio; y
e) Se hace mención al “consorcio de propietarios”, otorgándole de esa forma una
unidad jurídica, es decir, siendo los propietarios considerados uno solo.
Con base a lo anterior, se denota que dicho modelo está provisto de múltiples aspectos
regulatorios que benefician el correcto desempeño del consorcio y de su administración,
así como que a pesar de que se hace en una manera enunciativa y no de forma
obligatoria, presenta la posibilidad de adecuarse a sus normas, siempre y cuando los
condóminos estén de acuerdo en la redacción. La redacción propuesta muestra una
solución práctica al problema objeto de la presente investigación, al ser obligatoria la
inscripción del reglamento de copropiedad y dentro del cual queda constituido el
consorcio y la personalidad jurídica de su administrador. Sobra decir que este modelo
es la guía para contar con una normativa indispensable para la inscripción de un
reglamento de propiedad horizontal y del consorcio de propietarios y tomarse como un
modelo para el régimen de condominios.74
CAPITULO VII
PRESENTACIÓN Y DISCUSIÓN DE RESULTADOS
74 www.ar.v/ex.com/copropiedad-administración- camara argentina-38693432, Argentina, 2010, 13 de julio.
118
7.1 Presentación y discusión de resultados
El trabajo de campo realizado es esencial para la presente investigación, cuyo objetivo
primordial consiste en analizar la normativa existente en cuanto a la autorización
municipal de condominios y lotificaciones y para ello resulta ilustrativo tomar en cuenta
las diferentes opiniones que emitieron las personas que fueron entrevistadas.
Para esto se entrevistó a personas que se encuentran involucradas con el tema, con el
fin obtener mayor información derivado de los conocimientos y las experiencias que se
obtuvieron. Existieron diferentes puntos de vista respecto a la propuesta del presente
trabajo, siendo de gran utilidad las opiniones vertidas. Para luego con el resultado
obtenido, poder concluir el análisis propuesto, el cual es complementado con el trabajo
de investigación.
Este trabajo de investigación comprende el trabajo de campo en el que se entrevistó: al
Alcalde de la Municipalidad de Salcajá, al Miembro del Concejo que presida la Comisión
de Servicios, infraestructura, ordenamiento territorial, urbanismo y vivienda y Síndico I,
Asesor Jurídico de la Municipalidad y a la Juez de Asuntos Municipales, para lograr a
través de sus distintas opiniones un amplio panorama, debido a que cada opinión surgió
del rol que cada uno desempeña y de esta manera determinar si es posible llevar a
cabo la pregunta de la presente investigación.
Dentro de la presentación y discusión de resultados de las entrevistas se indican los
resultados a través de porcentajes y el análisis correspondiente de cada pregunta,
siendo estas las siguientes:
Pregunta No.1, Se consultó a los entrevistados: “¿Actualmente el municipio de Salcajá
cuenta con un plan regulador?“. A lo que respondieron: el 100% en que NO, existe
ningún plan regulador dentro del municipio, esto debido a que se está trabajando en un
reglamento de construcción, y que en la actualidad solamente existen algunos acuerdos
119
municipales que fueron publicados y algunas leyes relacionadas con el tema y que se
aplican al momento de autorizar construcciones.
Pregunta No. 2, se consultó a los entrevistados: “¿Al momento de que alguien solicita la
autorización de un condominio o lotificación en el municipio de Salcajá en que leyes se
basan para resolver a lo solicitado? “ A lo que respondieron:
25% Constitución Política de la República de Guatemala
75% Código Municipal
50% Código Civil
75% Ley de Parcelamientos Urbanos
50% Ley Preliminar de Urbanismo
25% Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos
25% Reglamento Municipal
Esta variante se da según el caso en concreto, conforme a lo solicitado y también
según la experiencia y el puesto que desempeña dentro de la municipalidad cada uno
de los entrevistados.
Pregunta No. 3, se consultó a los entrevistados: “¿Existe algún reglamento municipal
para autorizar los condominios o lotificaciones en el municipio?” A lo que respondieron:
el 100% que NO. Esto se ha dado debido a que las anteriores administraciones no lo
han elaborado y que en la actualidad se encuentra en proceso de su creación y que en
el caso específico de los proyectos de urbanización son un tema relativamente nuevo
que se ha dado durante los últimos años y que para resolver cualquier solicitud se
basan en la normativa legal vigente.
Pregunta No. 4, se consultó a los entrevistados: “¿Han emitido en los últimos años
algunos acuerdos municipales que sirvan de base para la autorización de condominios
y lotificaciones?” A lo que respondieron: el 100% que NO. Esto es por el cambio de
administración municipal que se da a cada cuatro años, y cada Concejo emite acuerdos
que quizás no conocen o no toman en cuenta las nuevas administraciones, sino que
120
aplican sus nuevos criterios conforme a cada caso y según lo establecido en la
normativa legal vigente. En las anteriores administraciones si se han dado este tipo de
acuerdos en algunos proyectos de urbanización que ya fueron autorizados, vendidos y
actualmente se encuentran habitados.
Pregunta No. 5, se consultó a los entrevistados: En cuanto a la ley de parcelamientos
urbanos, ¿considera que esta ley es lo suficientemente amplia en el tema de
parcelamientos o lotificaciones? ” A lo que respondieron: el 100% que NO. Esto se da
debido a que, es una ley general que no se adapta a la realidad del municipio, ni mucho
menos a su crecimiento poblacional, por lo que si sirve de base al momento de emitir
alguna resolución en específico pero se debe siempre aplicar supletoriamente otras
leyes, para llenar algunas lagunas legales
Pregunta No. 6, se consultó a los entrevistados: “¿Considera usted que la ley de
Parcelamientos Urbanas debería ser reformada?” A lo que respondieron: el 100% que
SI. Esta ley debe ser reformada ya que no específica anchos de calles, plantas de
tratamiento, medidas de protección al medio ambiente, prohibición de construcción en
áreas vulnerables, la obligación de realizar estudios de suelo, áreas verdes, recreativas,
escolares y deportivas, la obligatoriedad de garantizar el suministro de los servicios
básicos, establecer las especificaciones técnicas correspondientes, no establece con
claridad y precisión el aspecto registral y no contiene sanciones severas en caso de
incumplimiento de algún requisito.
Pregunta No. 7, se consultó a los entrevistados: “¿Considera usted que los artículos
que establece el Código Civil en cuanto a la regulación de la Copropiedad son
suficientes para lo amplio que es este tema?” A lo que respondieron:
25% que SI
75% que NO
En el caso de los condominios, por ser una figura especial requiere de una regulación
mucho más específica, ya que existen lagunas legales que permiten que se realicen
121
actos ilícitos o a conveniencia de alguna de las partes y no existe alguna sanción que
los castigue, favoreciendo en la mayoría de los casos a los ejecutores de los proyectos,
desprotegiendo a los condóminos, ante cualquier abuso o arbitrariedad que se comete
en base a un reglamento que es emitido sin la fiscalización o aprobación de alguna
autoridad competente.
Pregunta No. 8, se consultó a los entrevistados: “¿Cree que el tema de la regulación de
condominios y lotificaciones sea un problema que deba resolver el gobierno municipal?”
A lo que respondieron: el 100% que SI. Las autoridades municipales son quienes
conocen la realidad del municipio, por lo tanto son quienes pueden mejorar el desarrollo
urbanístico del mismo, el primer paso para esto es la creación de un reglamento
municipal que regule todo lo referente a este tema. Así mismo, es necesario que la
municipalidad pueda trabajar de la mano del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos
Naturales, a manera que existan criterios uniformes al momento de autorizar un
condominio o una lotificación
Pregunta No. 9, se consultó a los entrevistados: “¿Considera que es importante que el
Congreso de la República emita una ley que regule en específico estos temas?” A lo
que respondieron: el 100% que SI. Serviría de apoyo para las municipalidades que no
cuentan con un reglamento municipal, por lo que sirve de base legal para que el
Concejo Municipal emita los acuerdos correspondientes. Así mismo, la aprobación y
publicación de un reglamento resulta muy oneroso para las municipalidades, y en la
mayoría de los casos las comunas no cuentan ni con el recurso económico ni con el
personal suficientemente calificado para la elaboración de un reglamento que solucione
los problemas.
Pregunta No. 10, se consultó a los entrevistados: “¿Cree usted que el artículo 5 de la
Ley de Parcelamientos Urbanos es lo suficientemente amplio en cuanto al tema de la
autorización de venta de las fracciones de terrenos que conforman una lotificación?” A
lo que respondieron:
25% que SI
122
75% que NO
La minoría establece que este artículo es lo suficientemente amplio en este tema, ya
que establece los servicios básicos y en la literal d) se da apertura a la aplicación de
los reglamentos municipales los cuales contienen algunos otros requisitos. La mayoría
de los entrevistados opina que no es lo suficientemente amplio, debido a que también
se debería de exigir el dictamen favorable de un ingeniero que avale los trabajos de
ejecución a manera de garantizar que los mismos se ejecuten conforme a los planos
aprobados; así mismo no establece que es necesario que se establezca un precio
razonable a cada lote según su ubicación, sanciones específicas si se incumple con
algún requisito, la obligatoriedad de garantizar la prestación de servicios básicos y el
pago de los servicios municipales.
Pregunta No. 11, se consultó a los entrevistados: “Salcajá es un municipio en constante
cambio y desarrollo ¿Qué propuesta daría usted para mejorar la regulación de la
autorización de condominios y lotificaciones, por ser un problema vigente?” A lo que
respondieron:
Crear un Plan Regulador 25%
Crear un Plan de Ordenamiento Territorial 25%
Crear un Reglamento Municipal 100%
El cien por ciento de los entrevistados establecen que para una mejor regulación de la
autorización de condominios y lotificaciones, es fundamental la creación del
Reglamento Municipal, el cual actualmente se encuentra en proceso.
Conclusiones
1. Existen diversas leyes y reglamentos relativos a la autorización para
desmembrar bienes inmuebles con el objeto de desarrollar proyectos
habitacionales (condominios y lotificaciones), los que desde su creación no han
123
sufrido ningún cambio en su normativa la cual continua vigente, pero no está
actualizada, por lo que es necesaria que sea reformada o que se creen otras
leyes que sean específicas y que atiendan a la realidad actual.
2. Se puede establecer que aunque existen varias leyes que regulen lo referente a
este tema, las lotificaciones tienen su base en la ley de parcelamientos urbanos
y los condominios en los artículos que regula el Código Civil referente a la
copropiedad, sin embargo la legislación actual no es suficiente para cubrir o
controlar de una mejor forma los proyectos de urbanización.
3. En la actualidad el municipio de Salcajá no cuenta con un Reglamento de
Construcción, lo que dificulta la tarea de las autoridades ediles al momento de
que alguna persona individual o jurídica requiera la autorización correspondiente
de algún proyecto de urbanización, por lo que deben acudir a otras normas que
contengan los artículos relacionados con este tema.
4. En cuanto al Código Civil, los artículos 485 al 504 en los que se regula lo
referente a la copropiedad son muy pocos, así mismo la figura de los
condominios debería ser regulada en una ley específica por ser una figura
especial.
5. El tema de la regulación de condominios y lotificación, es relativamente nuevo,
por lo que no existe suficiente doctrina en Guatemala, y es necesario consultar a
autores de otros países que se encuentran mucho más desarrollados y
actualizados en este tema.
6. La ley de Parcelamientos Urbanos, es una ley muy arcaica, ya que data de los
años sesenta, donde únicamente se daba el desarrollo en su mayoría en el área
urbana pero pocas veces en el área rural, por lo que desde su nombre denota
atraso en el concepto de parcelamiento y de urbanismo, así como la escasa
regulación de faltas o sanciones. El país está teniendo un crecimiento acelerado,
124
existen más personas y menos propiedades, por lo que surgen las figuras de las
lotificaciones para dar una solución ya que de divide un gran espacio para ser
habitado por muchas familias. Así mismo, los estudios de impacto ambiental son
imperativos para todo proyecto, obra o industria que pueda producir deterioro a
los recursos naturales renovables o no, por lo que es de suma importancia que
sea exigido por esta ley al momento de parcelarse un bien y querer ponerse en
venta.
Recomendaciones
1) Debe actualizarse y armonizarse la legislación relativa al tema, de la
autorización de condominios y lotificaciones, ya que durante los últimos años, el
país ha tenido un gran crecimiento poblacional, por lo que es necesaria que sea
125
reformada o que se creen otras leyes que sean específicas y que atiendan a la
realidad actual.
2) Es de suma importancia que las autoridades municipales de Salcajá, continúen
con la elaboración del Reglamento de Construcción, y que no únicamente se
quede en un plan o proceso de creación, ya que este municipio requiere de
forma inmediata contar con un reglamento debidamente actualizado y publicado
que le permita resolver la problemática actual, en cuanto al tema de condominios
y lotificaciones.
3) Es muy importante que el Estado de Guatemala, a través del Congreso de la
República emita una ley que regule lo referente a la figura especial de
condominios, ya que en la actualidad únicamente se cuentan con algunos
artículos de la copropiedad que se aplican supletoriamente a esta figura y que se
encuentran regulados en el Código Civil, los cuales no son lo suficientemente
amplios o específicos en cuanto a esta figura en especial.
4) Es necesario que tanto los estudiantes de derecho, abogados, Licenciados en
Ciencias Jurídicas y Sociales, catedráticos y estudiosos del derecho en nuestro
país se sumen al estudio e investigación de este tema y que hagan propuestas
para que exista un mayor conocimiento y desarrollo en el derecho urbanístico en
especial en el tema de la regulación de condominios y lotificación, ya que
actualmente es un tema que ha quedado relegado y que por lo tanto no se
cuenta con mucha doctrina nacional, lo que obliga a consultar a autores de
otros países que se encuentran mucho más desarrollados y actualizados en este
tema, pero que no es la realidad del país.
5) Debido al crecimiento acelerado que está sufriendo el país, es necesario que la
Ley de Parcelamientos Urbanos sea reformada y actualizada, partiendo en
cambiar su nombre por ejemplo a Ley General de Urbanismo y que además de
lo que regule se incluya: a) La política de ordenamiento territorial establecida por
los Ministerios de Agricultura, Ganadería y Alimentación y el Ministerio de
126
Ambiente y Recursos Naturales: b) Las bases urbanísticas y tecnológicas que
propicien el efectivo desarrollo comunitario del país; c) Que sea imperativo para
todo proyecto los estudios de impacto ambiental, d) Establecer faltas y los delitos
que se cometan en esta materia, por infracción o incumplimiento de los
preceptos legales en esta materia; e) Establecer sanciones administrativas y
penales, más graves por la comisión de faltas o delitos o incumplimiento de los
preceptos legales en esta materia; f) Establecer el procedimiento legal y las
autoridades competentes y sus atribuciones en materia administrativa y penal ,
para sancionar a los responsables de la comisión de faltas o delitos e
incumplimiento de los preceptos legales en esta materia, y así mismo exigir el
cumplimiento de tales preceptos y la reparación e indemnización de los daños y
perjuicios en su caso.
Listado de referencias
BIBLIOGRÁFICAS
127
Castillo González, Jorge Mario. Derecho Administrativo Guatemalteco. Tomo I
Edición 16 Guatemala Editorial Impresiones Gráficas. 2009.
Diccionario de la Lengua Española. Tomo II. España Editorial Espasa Calpe,
S.A. 1992 Vigésima Primera Edición.
Diccionario Enciclopédico Ilustrado Océano Uno. Colombia. Editorial Océano,
S.A., 1990.
Parada Vásquez, R. Derecho administrativo Volumen III Séptima edición
España Editorial Ariel 1998.
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Puig Peña, Federico. Compendio de Derecho Civil Español. España. Tomo II
“Derechos Reales”, segunda edición Editorial Aranzadi. 1972.
Musto, Nestor Jorge, “Derechos Reales”, Buenos Aires, Argentina, Editorial
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Argentina, Editorial Heliasta, 2001.
NORMATIVAS
Constitución Política de la República de Guatemala
Código Civil Decreto Ley 106
Código Municipal Decreto No.12-2002
128
Código de Salud Decreto No. 90-97
Ley de Parcelamientos Urbanos Decreto No. 1427
Ley Preliminar de Urbanismo Decreto No. 583
Ley de los Consejos de Desarrollo Urbano y Rural Decreto No. 11-2002
Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos Decreto 120-96
Reglamento de la Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos, Acuerdo Gubernativo
No. 286-98
Ley del Deporte Decreto No.76-97
Ley Nacional de Educación Decreto No. 12-91
Ley de Protección y Mejoramiento del Medio Ambiente Decreto No.68-86
Ley de Áreas protegidas Decreto No. 4-89
Ley Forestal Decreto No. 101-96
Ley Preliminar de Regionalización Decreto No. 70-86
Ley del Impuesto Sobre la Renta Decreto No. 26-92
Ley del Impuesto Único sobre Inmuebles Decreto No. 15-98
Ley del Impuesto al Valor Agregado (IVA) Decreto No.27-92
129
LEGISLACIÓN COMPARADA
México: Emitida por el Congreso de los Estados Mexicanos por la Asamblea
Legislativa del Distrito Federal, II Legislatura.
Ley de Propiedad en condominio de inmuebles para el Distrito Federal.
Argentina: Emitidos por la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal
Ley 13.512 Propiedad horizontal
Reglamentación de la Ley 13.512
Reglamento de copropiedad y administración
ELECTRÓNICAS
Microsoft, Encarta 2008 C 1993-2007 Microsoft Corporation
www.google.com.mx –www.df.gob.mx/ley de propiedad en condominio. México,
2010,13 de julio.
www.google.com.gt
www.abcpedia.com.ley/ley propiedad horizontal.htm, Argentina, 2010, 13 de
julio.
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Argentina, 2010, 13 de julio.
OTRAS REFERENCIAS
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ordenamiento territorial del municipio de Guatemala”, Guatemala 2010, Tesis de
130
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Rafael Landívar.
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Urbanos y la Necesidad de que se modifique la sanción para la persona
individual o jurídica que no cumpla con los requisitos mínimos en protección del
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y Sociales, Abogado y Notario, Universidad de San Carlos de Guatemala.
Carrillo Marroquín, Analucia, “Condominios Urbanizados, Necesidad de su
regulación Legal”, Guatemala, 1992, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas
y Sociales, Abogado y Notario, Universidad Francisco Marroquín.
Giraldo Salgado, Ana María, “Análisis Comparativo de la Política Reciente de
Ordenamiento Territorial Entre Colombia y Guatemala (1997- 2006): Los Planes
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Quetzaltenango, 2009, Tesis de Maestría en Acondicionamiento Territorial y
Turismo, Universidad Rafael Landívar.
Gómez García, Rudy, “Análisis Jurídico social del artículo 23 de la Ley de
Parcelamientos Urbanos y sus efectos en relación a las políticas de
reordenamiento territorial”, Guatemala 2001, Tesis de Licenciatura en Ciencias
Jurídicas y Sociales, Abogado y Notario, Universidad de San Carlos de
Guatemala.
Gómez Macario, Jorge Mario Taumaturgo, “Ordenamiento Territorial Rural del
Municipio de Olintepeque”, Quetzaltenango, 2001, Tesis de Maestría en
Acondicionamiento Territorial y Turismo, Universidad Rafael Landívar.
Landaverde Coy, Darwin Rodolfo, “Propuesta de Ordenamiento Territorial para la
Finca Marbella Cunguinic, Alta Verapaz, Guatemala, 2009, Tesis de Maestría en
Acondicionamiento Territorial y Turismo, Universidad Rafael Landívar.
131
LA MU NICIP AL IDAD ESTABLECE EL INCUMP LIMIENTO DEL LOTIF ICADOR
MUNICIPAL IDAD NOTIF ICA AL LOTIFICADOR DE LA POSIBLEINTE RVENCION Y DA AUDIENCIA
ACE PTA EXPL ICACIONESDEL LOTIFICADOR,
Y RES UELVE NO INT ERVE NIR
MU NICIPALIDAD RESU ELVE
LOTIF ICADOR E VACUALA AUDIENCIA CONCEDIDA
MU NICIPALIDAD ACUERDA LA
INTERVENCION
INTERVENTOR:- ELABORA INVENTARIO DE LOT ES- ELABORA BALANCE- ABRE CAT AST RO DE LOT ES- ESTABLECE CART ERA DE PROPIET ARIOS DEUDORES DE LOT ES- DET ERMINA PRESUPUESTO DE OBRAS DE URBANIZACION A REALIZAR- INFORMA DE T ODO ELLO A LA CORP ORACION MUNICIP AL- PROGRAMA EJ ECUCION DE T RABAJ OS, ET C
ALCALDE NOMBRA INTERVENTOR
NOTIFICA A L LOTIFICADOR SOBRE L OTES CANCELADOS Y SOLIC ITA QUE OT ORGUE LA ESCRITUR A T RASL ATIVA DE DOMINIO. EN CASO DE REBELDIA, Y PREVIA NOT IFICACION, OT ORGA LA ESTRITURA TRASLATIVA DE DOMINIOO LA CA RTA DE P AGO SEGUN CORRESPONDA.
Morales Cifuentes, Jorge Luis “La autorización de Lotificaciones y su intervención
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en Ciencias Jurídicas y Sociales, Abogado y Notario, Universidad de San Carlos
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Muñoz Barnoya, Analuisa Isabel, “La factibilidad de dotar de Personalidad
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Abogada y Notaria, Universidad Rafael Landívar.
Reyna Mendez, Juan Carlos, “El Régimen de comunidad especial de
Condominios”, Guatemala 2004, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y
Sociales, Abogado y Notario, Universidad Rafael Landívar.
Entrevista al Alcalde Municipal de la Municipalidad de Salcajá, Quetzaltenango
Prof. Anselmo de Jesús Soto Estrada. (Realizada durante el mes de julio).
Entrevista al Miembro del Concejo que presida la Comisión de Servicios,
infraestructura, ordenamiento territorial, urbanismo y vivienda y Síndico Primero,
el señor Nery Francisco Estrada López. ((Realizada durante el mes de julio).
Entrevista Asesor Jurídico de la Municipalidad, Licenciado Oscar Josué de León
Manrique. (Realizada durante el mes de julio).
Entrevista a la Juez de Asuntos Municipales, Glenda Josefina de León Ovalle
(Realizada durante el mes de julio).
Anexos
Pasos de una intervención (Grafica)
132
MODELOS DE ESCRITURAS Y CONTRATOS
Escritura de garantía de construcción de obras de urbanización
133
NUMERO UNO (01). En el municipio de Salcajá, departamento de Quetzaltenango, el
día cinco de julio de dos mil diez, ante mi: LISBETH DEL ROSARIO SOTO DE SOTO,
Notaria, comparece el señor: PEDRO PEREZ PEREZ, de cuarenta años de edad,
casado, guatemalteco, comerciante, de este domicilio, persona de mi anterior
conocimiento, quien asegurándome encontrarse en el libre ejercicio de sus derechos
civiles y ser de los datos de identificación relacionados me manifiesta que por este acto
otorga ESCRITURA DE GARANTIA DE CONSTRUCCIÓN DE LAS OBRAS DE
URBANIZACIÓN DE LA “LOTIFICACIÓN PRADOS DEL SUEÑO”, contenida dentro de
las siguientes cláusulas: PRIMERA: Manifiesta el señor PEDRO PEREZ PEREZ, que es
legitimo propietario de un inmueble ubicado en jurisdicción de este municipio, el cual
tiene una extensión de treinta y cuatro mil novecientos treinta y cinco metros cuadrados
(34,935 mts2) equivalente a cincuenta mil varas cuadradas (50,000 Vrs2) que
representan cinco manzanas, todos ellas con una superficie plana en un noventa y
cinco por ciento (95%), inscrito en el Registro de la Propiedad como finca número CIEN
(100) folio cincuenta (50) del libro DIEZ (10) del departamento de Quetzaltenango, el
cual se entra libre de gravámenes, anotaciones y limitaciones. SEGUNDA: Continúa
manifestando el otorgante, que después de haber ejecutado estudios de prefactibilidad,
mercado e impacto ambiental, ha decidido dedicar dicho inmueble para la ejecución de
un proyecto de lotificación que se ha denominado “Prados del Ensueño”, proyectando
desmembrar ochenta lotes con medidas de diez metros de frente por veinte de fondo,
con un área de doscientos metros cuadrados (200 mts2) cada uno, reportando todos
ellos un espacio superficial a utilizar de dieciséis mil metros cuadrados (16,000 mts2), el
saldo, o sea la suma de dieciocho mil novecientos treinta y cinco mil metros cuatros
(18,935 mts2) será dedicado para áreas verdes, calles y otras áreas exigidas por la ley,
así como áreas en donde estarán localizados: el tanque elevado para la distribución de
agua potable y las fosas sépticas para el tratamiento de excretas y aguas servidas.
TERCERA: Sigue manifestando el otorgante que en cumplimiento con lo dispuesto por
el artículo cuatro de la ley de Parcelamientos Urbanos, se obliga ante la Municipalidad
de Salcajá, departamento de Quetzaltenango, a realizar en la lotificación “Prados del
Ensueño” las siguientes obras de urbanización: a) Apertura, nivelación, construcción de
bordillos y adoquinamiento de las calles y avenidas de la lotificación; b) Perforación de
134
un pozo mecánico, el cual estará debidamente entubado y con equipo de bombeo
accionado por energía eléctrica y con su respectivo clorador, para el suministro del
agua potable, así como la construcción del tanque elevado para la distribución de dicho
líquido; c) Diseño y construcción de la red de distribución de agua potable equipada
con cajas rompe presión y válvulas de emergencia, debiendo dejar en cada lote su
conexión extradomiciliar y caja de medidor; d) Diseño y ejecución de la red de drenaje
pluvial, así como la red de drenaje sanitario hasta las fosas sépticas comunales, las
cuales se constituirán con las técnicas que establecen las normas de ingeniería
sanitaria, obligándome también a dejar en cada lote una candela sanitaria para los
efectos de la conexión domiciliar; e) Diseño y ejecución de la red de energía eléctrica,
así como la instalación de transformadores y luminarias de mercurio para el alumbrado
público; f) canalización para la introducción en el futuro de red telefónica. CUARTA:
Expresa el otorgante que la ejecución de las obras de urbanización, que se han
señalado en la cláusula anterior, se llevará a cabo en un plazo no mayor de ocho
meses contados a partir de la fecha en que se le notifique por parte de la municipalidad
jurisdiccional, la autorización para lotificar y las mismas se llevarán a acabo de
conformidad con el cronograma de trabajo, que formara parte de este instrumento y que
se entregará oportunamente a la municipalidad. QUINTA: Declara el otorgante que
como garantía de la realización de las obras de urbanización antes referidas, constituirá
a favor de la Municipalidad de Salcajá, departamento de Quetzaltenango, fianza por la
suma total de los trabajos a realizar, los cuales ascienden a la cantidad de
SETECIENTOS CINCUENTA MIL QUETZALES (750,000.00), dicha fianza será emitida
por una de las afianzadoras autorizadas para operar en la República y se mantendrá
vigente durante todo el tiempo que dure la ejecución de las obras que garantiza, hasta
su total entrega a satisfacción de la municipalidad. Doy fe: de todo lo relacionado; que
he tenido a la vista el título de propiedad del inmueble en donde se ejecutarán las obras
de urbanización; que designado por el otorgante procedí a enterarlo del contenido de
este instrumento, para lo cual se lo leo íntegramente; que impuesto de su contenido
objeto, validez y efectos legales lo acepta, ratifica y firma con la Notario autorizante que
de todo lo relacionado da Fe.
135
Escritura de traspaso de áreas de uso común y servicios públicos
NUMERO DOS (02). En el municipio de Salcajá, departamento de Quetzaltenango, el
día seis de julio de dos mil diez, ante mi: LISBETH DEL ROSARIO SOTO DE SOTO,
136
Notaria, comparece el señor: PEDRO PEREZ PEREZ, de cuarenta años de edad,
casado, guatemalteco, comerciante, de este domicilio, persona de mi anterior
conocimiento, actuando por si y en su propia representación; y por la otra parte, el
señor JORGE TOBAR SANTIZO, de treinta y dos años de edad, casado, guatemalteco,
comerciante, de este domicilio, quien se identifica con cédula de vecindad numero de
orden I guión nueve (I-9) y de registro veinte mil cien (20,100) extendida por el alcalde
municipal de Salcajá, departamento de Quetzaltenango, quien actúa en representación
de la Municipalidad de Salcajá, departamento de Quetzaltenango, en su calidad de
Alcalde Municipal, lo que acredita con certificación de la resolución del Tribunal
Supremo Electoral, de fecha ocho de diciembre de año dos mil ocho, en donde se le
declara electo para dicho cargo, y con la certificación del acta de toma de posesión del
cargo, la cual lleva el número uno guión dos mil nueve, de fecha catorce de enero de
dos mil nueve DOY FE: que tengo a la vista la documentación antes referida; que la
representación que se ejercita es amplia y suficiente conforme la ley y a mi juicio para
este acto; y que los comparecientes en las calidades con que actúan me aseguran
encontrarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y ser de los datos de
identificación relacionadas, manifestándome que por este acto convienen en otorgar la
presente escritura de DESMEMBRACIÓN Y CESIÓN DE ÁREAS PARA USO COMÚN
Y SERVICIOS PÚBLICOS, de conformidad con las siguientes cláusulas: PRIMERA:
Manifiesta el señor PEDRO PEREZ PEREZ que es propietario de un inmueble ubicado
en el municipio de Salcajá, departamento de Quetzaltenango, inscrito en el Registro de
la Propiedad como finca número CIEN (100) folio cincuenta (50) del libro DIEZ (10) del
departamento de Quetzaltenango, sobre el cual se han efectuado trabajos de
lotificación y en base a ello se han desmembrado ochenta fracciones, formando nuevas
fincas, todas las cuales suman en conjunto la cantidad de dieciséis mil metros
cuadrados (16,000 mts2), extremo que se comprueba con la certificación extendida por
el Registro de la Propiedad con fecha treinta de junio del presente año; y como
resultantes de tales desmembraciones el referido inmueble tiene un área de dieciocho
mil treinta y cinco metros cuadrados (18935 mts2). SEGUNDA: Continúa manifestando
el señor PEDRO PEREZ PEREZ, que sobre dicho saldo de terreno antes indicado, por
este acto procede a desmembrar las siguientes fracciones: A) Fracción de cuatrocientos
137
metros cuadrados (400 mts2) que forman un cuadro perfecto mide en cada uno de sus
lados y rumbos veinte metro (20 mts2), colindo en cada uno de ellos con la finca matriz,
en el cual se encuentra construido el pozo de agua potable y el tanque elevado con su
respectiva caseta de control; B) Fracción de dos mil quinientos metros cuadrados
(2,500 mts2), que al igual que la fracción anterior forma un cuadrado perfecto
colindando en todos su lados con la finca matriz y midiendo en cada uno de ellos
cincuenta metros, destinados para que en el funcione las fosas sépticas colectivas; C)
Una fracción de seis mil metros cuadrados (6,000 mts2) que mide: al NORTE: cuarenta
metros (40 mts) con finca matriz; al SUR: sesenta y cinco metros (65 mts) con terrenos
de la finca Renacer; ORIENTE: ciento cincuenta y cinco metros (155 mts) con finca
matriz, calle al medio; y PONIENTE: ciento cuarenta y cinco metros (145 mts) con finca
matriz, destinándose dicha fracción para que en ella funcionen las áreas verdes y de
recreo de la lotificación. Todas las fracciones antes identificadas se encuentran
descritas en los planos que para el efecto levantó el ingeniero Luis Estrada de León,
colegiado número cinco mil. Los últimos diez mil treinta y cinco metros lo comprenden
las calles y avenidas de la lotificación. Asimismo declara que sobre todas y cada una de
las fracciones antes identificadas no pesan gravámenes, anotaciones ni limitaciones de
ninguna especie; y agrega que todas ellas , en este acto y en forma gratuita las cede y
traspasa a la Municipalidad de Salcajá, departamento de Quetzaltenango. TERCERA:
Por su parte, el señor JORGE TOBAR SANTIZO, en representación de la
Municipalidad de Salcajá, departamento de Quetzaltenango, expresamente acepta la
cesión que se le hace. Doy Fe: de todo lo relacionado; que he tenido a la vista el titulo
de propiedad y la documentación referida en este instrumento; que designado por los
otorgantes les leo íntegramente el contenido de este instrumento e impuestos de él, de
su objeto, validez, efectos legales y obligación de registro lo aceptan, ratifican y firman
con el Notario autorizante.
Contrato de reservación con opción de compra
NUMERO TRES (03). En el municipio de Salcajá, departamento de Quetzaltenango, el
día seis de julio de dos mil diez, ante mi: LISBETH DEL ROSARIO SOTO DE SOTO,
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Notaria, comparece el señor: PEDRO PEREZ PEREZ, de cuarenta años de edad,
casado, guatemalteco, comerciante, de este domicilio, persona de mi anterior
conocimiento, actuando por si y en su propia representación; y por la otra parte, el
señor JORGE TOBAR SANTIZO, de treinta y dos años de edad, casado, guatemalteco,
comerciante, de este domicilio, quien se identifica con cédula de vecindad numero de
orden I guión nueve (I-9) y de registro veinte mil cien (20,100) extendida por el alcalde
municipal de Salcajá, departamento de Quetzaltenango, documento que tengo a la
vista, quienes asegurándome encontrarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y
ser de los datos de identificación relacionados, por este acto me manifiestan que
voluntariamente otorgan CONTRATO DE RESERVACIÓN CON OPCIÓN DE COMPRA
contenido en las siguientes cláusulas: PRIMERA: Manifiesta el señor PEDRO PEREZ
PEREZ, quien en el transcurso de este instrumento será denominado indistintamente
“El propietario” o “El lotificador”, que es propietario de la lotificación denominada
“Prados del Ensueño” ubicada en la Jurisdicción del municipio de Salcajá,
departamento de Quetzaltenango, en la cual existe un lote de terreno identificado como
lote número siete (7) de la manzana F, inscrito en el Registro de la Propiedad cono
Finca número Dos mil (2,000) folio cuatrocientos (400) del libro cien(100) de
Quetzaltenango, con un área de doscientos metros cuadrados (200 mts2) cuyas
medidas lineales y colindancias constan en su primera inscripción de dominio, el cual se
encuentra libre de gravámenes, anotaciones y limitaciones. SEGUNDA: Sigue
manifestando el señor PEDRO PEREZ PEREZ, que el valor del referido lote es de
OCHENTA MIL QUETZALES EXACTOS (Q.80,000.00) a razón de Cuatrocientos
quetzales el metro cuadrado; y para el caso de ser vendido por abonos se ha fijado un
enganche de DIECISEIS MIL QUETZALES (Q.16,000.00); y el saldo o sea la suma de
SESENTA Y CUATRO MIL QUETZALES EXACTOS (Q.64,000.00) debe ser pagado
mediante sesenta y cuatro (64) pagos mensuales y consecutivos de UN MIL
QUETZALES (Q.1,000.00) cada uno. Sobre el saldo adeudado se aplicará una tasa
anual del ocho por ciento (8%) que será pagada mensualmente junto con los abonos al
precio pactado; y un seis por ciento (6%) anual, que en concepto de manejo de cuenta
será aplicado sobre saldos deudores, en forma mensual. TERCERA: El señor JORGE
TOBAR SANTIZO, quien en el transcurso de este instrumento será llamado “el optante
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comprador”, reserva para sí el lote descrito en la cláusula anterior y se obliga a comprar
dicho inmueble en el plazo, precio y condiciones especificadas, aceptando
expresamente tales estipulaciones. CUARTA: Si el optante comprador no hace efectivo
el pago de las sumas antes estipuladas en las fechas y condiciones pactadas, deberá
pagar, en concepto de cobranza, una cantidad equivalente al uno por ciento (1%) por el
valor de la cantidad resultante a la cuota o cuotas atrasadas más los intereses y
porcentajes por manejo de cuenta. QUINTA: El optante comprador acepta que todos los
pagos antes establecidos los hará efectivos, sin necesidad o cobro de requerimiento
previo, en quetzales, moneda de curso legal, en las oficinas de la lotificación ubicadas
en quinta avenida cinco guión diez zona dos de este municipio. SEXTA: El optante
comprador acepta que el lotificador podrá gravar el lote objeto de este contrato, pero
que al momento de otorgársele la escritura traslativa de dominio, el inmueble deberá
estar libre de todo gravamen, anotaciones o limitación. Asimismo acepta que los
derechos y obligaciones derivados del presente contrato pueden ser cedidos o
negociados por el lotificador sin necesidad de previo o posterior aviso. SÉPTIMA: Si al
momento de otorgarse la escritura traslativa de dominio, existiera un saldo pendiente
del precio, para garantizar el pago de dicho saldo optante comprador constituirá a favor
del señor PEDRO PEREZ PEREZ hipoteca que ocupará el primer lugar sobre el
inmueble objeto del contrato. OCTAVA: La lotificación está debidamente urbanizada,
extremo que se ha probado con la presentación de la licencia para la venta de lotes
otorgada por l municipalidad jurisdiccional, documento que el Notario tiene a la vista.
NOVENA: El optante comprador manifiesta que conoce el inmueble objeto de este
contrato, y está enterado de que el precio antes consignado no incluye el valor del
servicio de agua potable, su instalación, ni el valor de los otros servicios, los cuales se
compromete a pagar desde la presente fecha. DECIMA: LIMITACIONES EN EL USO
DEL LOTE: El optante comprador acepta y se obliga a observar las siguientes normas:
a) No subdividir el lote adquirido; b) No construir más de una unidad de vivienda familiar
en el lote; c) Dejar una franja en el frente del lote, con un fondo mínimo de tres metros,
para el funcionamiento de un jardín; d)No construir antes de que parcelador modifique
los mojones y medidas del lote y establezca sus servicios; e) No talar árboles, salvo que
se encuentren en el sector de construcción. DECIMA PRIMERA: El optante comprador
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está enterado que debe presentarse a firmar el contrato de compraventa y constituir las
garantías que sean necesarias a juicio del lotificador y ante el notario que este designe
en un plazo de treinta días a contar de la fecha de que se le notifique. Si el optante
comprador incumpliere con las obligaciones que por el presente contrato contrae acepta
que la empresa lotificadora pueda escoger entre las siguientes alternativas: a) Obligar
al optante comprador a cumplir este contrato en su totalidad; b) dejar sin efecto el
presente contrato debiendo en consecuencia el lotificador devolver al optante
comprador el saldo que resulte previa deducción de los gastos de administración,
financiamiento, manejo de cuenta y daños y perjuicios; c) suscribir un nuevo contrato
tomando como enganche las sumas de dinero abonadas a capital, conviniendo, deudor
y acreedor, las nuevas cuotas mensuales a amortizar y el plazo del nuevo contrato,
quedando vigente las garantías y obligaciones del contrato novado. DECIMA
SEGUNDA: El lotificador podrá dejar sin efecto este contrato y el optante comprador
acepta sin necesidad de previo aviso ni posterior notificación que éste disponga
libremente del lote para ofrecerlo en venta a cualquier persona en los siguientes casos:
a) Si no cumpliere con pagar el enganche total: b) si llegare a tener en mora tres pagos
consecutivos; c) Si no cumpliere con firmar la escritura de compraventa dentro de los
treinta días de ser notificado. En el caso de los incisos a) y b) anteriores el lotificador
hará suya una suma igual al diez por ciento (10%) del valor de venta del lote en
concepto de daños y perjuicios y del veinte por ciento (20%) del valor que a cuenta del
lote haya recibido en concepto de manejo de cuentas y gastos de administración.
Descontadas esas sumas se devolverá al optante comprador la suma que resulte a su
favor. DECIMA TERCERA: Si el incumplimiento del presente contrato fuera de parte del
lotificador, el optante comprador acepta que se le devuelvan las sumas pagadas a
cuenta de amortizaciones del capital, intereses, gastos de administración,
financiamiento y manejo de cuenta, más un diez por ciento (10%) del valor del lote en
concepto de daños y perjuicios. Inmediatamente de efectuados dichos pagos el
lotificador entrará nuevamente en posesión del inmueble objeto de este contrato.
DECIMA CUARTA: Los otorgantes aceptan expresamente las condiciones contenidas
en este contrato y para su interpretación, cumplimiento y ejecución, se someten a los
tribunales del orden civil del departamento de Quetzaltenango, y salvo que por escrito
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haya señalado lugar distinto para todas las notificaciones, avisos, emplazamientos y
citaciones, se harán en las siguientes direcciones: Para el lotificador en las oficinas
señaladas en el inciso de este instrumento; y para el otorgante comprador en la primera
calle uno guión cincuenta y cinco zona tres de este municipio. Yo, la Notario doy fe: de
todo lo relacionado; que he tenido a la vista la documentación referida en este
instrumento; que los otorgantes proceden a enterarse del contenido de este instrumento
leyéndolo personalmente que impuestos de su contenido, objeto, validez, lo aceptan,
ratifican y firman con el Notario que da fe.
Contrato de compraventa de un inmueble urbanizado
NUMERO CUATRO (04). En el municipio de Salcajá, departamento de
Quetzaltenango, el día diez de junio de dos mil once, ante mi: LISBETH DEL ROSARIO
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SOTO DE SOTO, Notaria, comparece el señor: PEDRO PEREZ PEREZ, de cuarenta
años de edad, casado, guatemalteco, comerciante, de este domicilio, persona de mi
anterior conocimiento, actuando por si y en su propia representación; y por la otra parte,
el señor JORGE TOBAR SANTIZO, de treinta tres años de edad, casado,
guatemalteco, comerciante, de este domicilio, quien se identifica con cédula de
vecindad numero de orden I guión nueve (I-9) y de registro veinte mil cien (20,100)
extendida por el alcalde municipal de Salcajá, departamento de Quetzaltenango,
documento que tengo a la vista, quienes asegurándome encontrarse en el libre ejercicio
de sus derechos civiles y ser de los datos de identificación relacionados, por este acto
me manifiestan que voluntariamente otorgan CONTRATO DE COMPRAVENTA DE
BIEN INMUEBLE URBANIZADO de conformidad con las siguientes cláusulas:
PRIMERA: Manifiesta el señor PEDRO PEREZ PEREZ, que es propietario de la
lotificación denominada “Prados del Ensueño” ubicada en la jurisdicción de este
municipio; y que con fecha seis de julio del año recién pasado celebró con el señor
JORGE TOBAR SANTIZO contrato de opción de compra del lote de terreno identificado
como lote siete (7) de la manzana F, inscrito en el Registro de la Propiedad cono Finca
número Dos mil (2,000) folio cuatrocientos (400) del libro cien(100) de Quetzaltenango,
con un área de doscientos metros cuadrados (200 mts2) cuyas medidas lineales y
colindancias constan en su primera inscripción de dominio, el cual se encuentra libre de
gravámenes, anotaciones y limitaciones. SEGUNDA: Agrega el señor PEDRO PEREZ
PEREZ que en este acto y por el precio ya recibido a su satisfacción, por este acto
vende, sede y traspasa a favor del señor JORGE TOBAR SANTIZO el inmueble antes
identificado incluyendo en dicha venta todo cuanto de hecho y por derecho corresponde
a dicho bien, sujetándose al saneamiento de ley en caso necesario. TRERCERA: Sigue
manifestando el señor PEDRO PEREZ PEREZ, que por parte de la Dirección de
Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles se fijo un nuevo avalúo al inmueble objeto de
este contrato, estando incluidas las obras de urbanización, las cuales se han realizado
cumpliendo con las exigencias de la municipalidad jurisdiccional. CUARTA: Por su parte
el señor JORGE TOBAR SANTIZO que acepta la venta que se le hace y declara que ya
se encuentra en posición del inmueble objeto de este contrato. DOY FE: de lo
relacionado, que tuve a la vista la autorización de venta de lotes otorgada por la
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municipalidad jurisdiccional; que los comparecientes proceden a enterarse del
contenido de este instrumento leyéndolo íntegramente; y que impuestos de todo ello, de
su objeto, validez y efectos legales, enterados de la obligación que tienen de inscribir el
testimonio de este escritura en el Registro de la Propiedad, así como del pago del
impuesto al valor agregado al que está afecto este contrato, conforme la ley, lo aceptan,
ratifican y firman junto con el Notario autorizante que da fe.
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