LIBRO FINANZAS INMOBILIARIAS

CÁMARA NACIONAL DE LA INDUSTRIA DE DESARROLLO Y PROMOCIÓN DE VIVIENDA

LIBRO FINANZAS INMOBILIARIASALBERTO BAZ GARCÍA DE LEÓN

S e p t i e m b r e 1 , 2 0 2 1

LAS MEJORES DÉCADASEN LA HISTORIA DE

MÉXICO

1

México se convertirá en una nación mayormente habitada por personas adultas en edad de trabajar

Los segmentos con edades entre 25 y 55 años concentrarán la mayor cantidad de población, desde ahora y hasta el año 2040

En este rango de edades se ubica la época de consumo pico en la vida de las personas

La industria inmobiliaria, como otras tantas en el país, se beneficiará por esta demanda creciente

Consumo Pico

Consumo pico25 a 55 años

2

Bono Demográfico

La dinámica demográfica indica que en los próximos 20 años el perfil de la población presentará el menor número de dependientes económicos en 100 años (1950 – 2050)

El Bono Demográfico significa mayores recursos disponibles por familia que, entre otros destinos, será dinero que podrá canalizarse al mercado inmobiliario

Total Dependientes

Bono Demográfico

Menoresde edad

0 – 14 años

Dependientes Mayores65 años o más

3

Crecimiento Económico

De acuerdo con el estudio “PWC World in 2050”, se estima que hacia mediados del siglo XXI la economía mexicana se posicionará como la séptima a nivel mundial en términos de Paridad en el Poder de Compra:

El siglo XXI se perfila como un mundo multipolar dominado por 4 grandes bloques económicos, en uno de los cuales quedará incluido nuestro país: China, la India, Europa y Norteamérica

País PIB a PPC País PIB a PPC País PIB a PPC

1 China 21,269$ China 38,008$ China 58,499$

2 Estados Unidos 18,562$ Estados Unidos 23,475$ India 44,128$

3 India 8,721$ India 19,511$ Estados Unidos 34,102$

4 Japón 4,932$ Japón 5,606$ Indonesia 10,502$

5 Alemania 3,979$ Indonesia 5,424$ Brasil 7,540$

6 Rusia 3,745$ Rusia 4,736$ Rusia 7,131$

7 Brasil 3,135$ Alemania 4,707$ México 6,863$

8 Indonesia 3,028$ Brasil 4,439$ Japón 6,779$

9 Reino Unido 2,788$ México 3,661$ Alemania 6,138$

10 Francia 2,737$ Reino Unido 3,638$ Reino Unido 5,369$

11 México 2,307$ Francia 3,377$ Turquía 5,184$

Clasificación 2016 Clasificación 2030 Clasificación 2050Lugar

4

Entorno Favorable

El crecimiento de la economía mexicana combinado con una población relativamente estable, convertirá a México en una nación de renta media:

La economía de consumo se detona una vez que las naciones alcanzan la cota de renta media, en función de la mayor capacidad de compra de sus habitantes

Ch

ina

Ind

ia

Ind

on

esi

a

Su

dá

fric

a

Bra

sil Mé

xic

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Tu

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ía

Fra

nci

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Ita

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Esp

añ

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Irla

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Gre

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0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

PIB per cápita como % de los Estados Unidos

2011 2060

5

Mercado de Nichos

El mercado futuro será de nichos, antes que masivo, como resultado de la mayor diversidad de grupos familiares y con una participación creciente de los siguientes perfiles:

• Parejas jóvenes sin hijos(DINKS, “double income no kids”)

• “Nido vacío”, padres con más de 60 años

• Padres divorciados o separados con hijos de uniones anteriores

• Madre o padre soltero

• Parejas del mismo sexo

Asimismo, se estima que hacia el año 2050 uno de cada tres hogares mexicanos serán unipersonales

Todos estos nichos representan nuevas posibilidades para la industria inmobiliaria y, muy probablemente, el segmento de productos inmobiliarios represente la mayor oportunidad de crecimiento

6

La Vivienda como Generador de Plusvalía

Los bienes raíces representan una de las mejores opciones para preservar la riqueza patrimonial de las familias

El mercado de bienes raíces representa la mayor concentración de riqueza en el mundo

Bienes Raíces49%

Oro1%

Tierras Agrícolas y Forestales

6%

Acciones15%

Bienes Raíces Comerciales

7%

Deuda22%

Distribución del Valor de los Activos en el Mundo(2018)

LIBROFINANZAS

INMOBILIARIAS

La industria inmobiliaria es un negocio eminentemente financiero caracterizado por los siguientes factores:

• Altos requerimientos de Capital

• Tiempo prolongado de ejecución

• Riesgo derivado de la interacción de múltiples variables

Para maximizar el rendimiento sobre su propio capital patrimonial el desarrollador inmobiliario requiere aplicar 4 ideas financieras que en realidad son muy simples, pero sumamente poderosas:

• Minimizar sus aportaciones de capital

• Diferir sus pagos a proveedores y anticipar la cobranza de clientes

• Distribuir el riesgo entre los aportantes de capital

• Utilizar recursos de deuda de manera adecuada

7

El Nombre del Juego

8

Minimizar Aportaciones de Capital

Potencialmente, todo desarrollo inmobiliario puede financiarse a partir de 4 fuentes distintas de capital con las cuales es necesario negociar los montos de aportación y rendimientos

Idealmente, las fuentes de capital de mayor importancia corresponden a la aportación de los terrenos donde se desarrollarán los proyectos y la contratación de créditos puente

Compradores

Banco

Crédito Puente

Enganches yPlanes de

Pago

Dueño del Terreno

Aportación Terreno

Socios del Proyecto

Aportaciones Patrimoniales

Concepto Total Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8

Terreno -$10.00 -$10.00

Construcción -$40.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00

Cobranza $100.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $60.00

Flujo Remanente $50.00 -$10.00 $0.00 -$8.00 $2.00 $2.00 $2.00 $2.00 $60.00

Flujo Remanente Acumulado -$10.00 -$10.00 -$18.00 -$16.00 -$14.00 -$12.00 -$10.00 $50.00

Margen 50.00% Pico de Tasa de Capitalización 12.00%

TIR 25.7% Capital VPN $15.61


Terreno -$12.00 -$12.00

Construcción -$40.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00

Cobranza $100.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $60.00

Flujo Remanente $48.00 $0.00 $0.00 -$8.00 $2.00 $2.00 $2.00 $2.00 $48.00

Flujo Remanente Acumulado $0.00 $0.00 -$8.00 -$6.00 -$4.00 -$2.00 $0.00 $48.00



9

Gestión de Pagos y Cobranza

Al modificar los tiempos de pago a proveedores y anticipar la cobranza a clientes se incrementa la rentabilidad del capital, siempre y cuando estas políticas se mantengan en condiciones competitivas de mercado

Una gestión financiera eficiente requiere coordinar los tiempos de edificación de obra con los tiempos de venta y cobranza de modo de evitar construcciones terminadas y no vendidas o ventas sin construcciones


Terreno -$10.00 -$10.00

Construcción -$40.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00

Cobranza $100.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $60.00

Flujo Remanente $50.00 -$10.00 $0.00 -$8.00 $2.00 $2.00 $2.00 $2.00 $60.00





Terreno -$10.00 -$2.00 -$2.00 -$2.00 -$2.00 -$2.00

Construcción -$40.00 -$10.00 -$10.00 -$10.00 -$10.00

Cobranza $100.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $40.00

Flujo Remanente $50.00 -$2.00 $8.00 $8.00 $8.00 -$2.00 $0.00 $0.00 $30.00

Flujo Remanente Acumulado -$2.00 $6.00 $14.00 $22.00 $20.00 $20.00 $20.00 $50.00

Margen 50.00% Pico de Pico de Tasa de Capitalización 12.00%

TIR 396.2% Capital Capital VPN $29.51

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Administración del Riesgo

Las fuentes de capital se estructuran de modo de recibir un rendimiento acorde a su participación en el proyecto

Normalmente, el riesgo se incrementa conforme la recuperación del capital y los rendimientos esperados ocupan posiciones más alejadas en la cascada de pagos

Si bien no hay reglas fijas para determinar el rendimiento que corresponde a cada fuente de capital, pues este rendimiento se define a partir de negociaciones, normalmente a mayor riesgo corresponderá un mayor rendimiento

Banco

VEHÍCULO DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

Propietario Terreno

Socios del Proyecto

$𝟏

$𝟐

$𝟑

VEHÍCULO DE PROPÓSITO ESPECÍFICO

BancoPropietario Terreno Socios del Proyecto

$𝑨 $𝑩 $𝑪

%α %β %γ

El apalancamiento incrementa el rendimiento sobre el capital patrimonial invertido toda vez que reduce el monto de las aportaciones requeridas para llevar a cabo un proyecto

Los recursos de capital liberados pueden utilizarse para financiar la puesta en marcha de otros proyectos inmobiliarios

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Uso Eficiente de la Deuda


Terreno -$10.00 -$10.00

Construcción -$40.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00

Cobranza $100.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $60.00

Flujo Remanente $50.00 -$10.00 $0.00 -$8.00 $2.00 $2.00 $2.00 $2.00 $60.00





Terreno -$10.00 -$10.00

Construcción -$40.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00 -$8.00

Cobranza $100.00 $10.00 $10.00 $10.00 $10.00 $60.00

Intereses -$1.20 -$0.08 -$0.16 -$0.24 -$0.32 -$0.40

Disposición de Crédito $40.00 $8.00 $8.00 $8.00 $8.00 $8.00

Amortización de Crédito -$40.00 -$40.00

Flujo Remanente $48.80 -$10.00 $0.00 $0.00 $9.92 $9.84 $9.76 $9.68 $19.60

Flujo Remanente Acumulado -$10.00 -$10.00 -$10.00 -$0.08 $9.76 $19.52 $29.20 $48.80



El libro tiene como propósito aportar los conocimientos necesarios para que los desarrolladores inmobiliarios analicen y evalúen sus proyectos inmobiliarios desde una perspectiva financiera

Y consta de cuatro partes:

• Herramientas Financieras: perpetuidades, anualidades, Tasa Interna de Rendimiento, Valor Presente Neto, etc.

• Proyectos de Inversión: proyectos patrimoniales y proyectos apalancados

• Inmuebles en Venta: vivienda unifamiliar, fraccionamientos, vivienda horizontal, edificios de departamentos, etc.

• Inmuebles en Renta: oficinas, plazas comerciales, hoteles, parques industriales, departamentos Airbnb, etc.

La obra propone ejemplos y matrices que permiten a los desarrolladores modelar sus proyectos inmobiliarios en Excel, así como las herramientas financieras necesarias para analizarlos y evaluarlos

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Propósito y Contenido

Demanda:Inversionistas y compradores

Oferta:Desarrolladores

COSTO

MARGEN

…

…

Flujos de Efectivo

TIRVPN

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¡¡¡¡MUCHAS GRACIAS!!!!

Agradezco de todo corazón a CANADEVI y a su distinguido Presidente, Gonzalo Méndez Ávalos, por haber patrocinado la publicación de este libro, así como su distribución a nivel nacional

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