Coleccin: Manuales

universitarios

NDICEAum v i A i n i A S 13

i'it )i( ti u)

15

11MA

I,

D E R E C H O INMOBILIARIO RJEGISTRAL

17

i\uiej"iid f]i.tL-a rL'j5it>diijL-re, [ P l a g i a r e , d J s T f J h u y e r * : i coii\uiicare p b l i c t i i i e n i L ' , en iodo o e n parte, n i i a obv^ ]iw:\fin, artstica i tictuiTica. 'i}ada e n cti:tlquief tipo di" st>pt)rte. ,sn la anrorj/accn d e l o s ritiilaics tic los eorrespijiditnlt*>- tlcicclios ic pi-opiedatt tiitclccttial n tje JH.S tesioiiiti ios.

III.

IV.2 0 0 8 Pedfo f-HLidos Poiis. .\Iait';i Bcltti Gmez Valle, Isabel Gonzlez Garcii, Jos Igtiacio Martn Alias. Mnica Stiros Llofo 2 0 0 8 Ateiier Via l.aietnna 12. 0 8 0 0 3 HaicL-ltina e-inailCrifl.icliei'lib fos.es

I.S.B.N.; 978-84-96758-45-2 Depsito legal: B-17759-2008 Diseo y foto composicin: Addenda, Pau Claris 9 2 , 0 8 0 1 0 Barcelona www, ad d c nd a. es Impresin; Winihard Granes, SL

V.

I>i-echo inmobiliario legistral; concepto y denominacin . . . 1. C o n c e p t o 2, Denoniinacioncs El Registro de la Propiedad 1. C o n c e p t o 2. Caracteres del Registro de la Propiedad Funciones del Registro de la Propiedad Sistemas inmobiliarios regstrales; c o n c e p t o y clasificacin . . 1. C o n c e p t o de si.stema inmobiliario registral 2 . Cla.sificacin de los sistemas regstrales Evolucin histrica del sistema inurobiliario registral 1. Primeros precedentes 2. La Ley Hipotecaria de 1 861 3. La Ley de la Reforma Hipotecaria de 1 8 6 9 4. La reforma hipotecaria de 1 9 0 9 5. La reforma hipotecaria de 1 9 4 4 - 1 9 4 6 6. Otras reformas posteriores Principios que informan el sistema inmobiliario rcgi,stral espaol 1. C o n c e p t o de principios hipotecarios 2. Su finalidad y valor 3. Enumeracin de los principios hipotecarios

17 17 18 19 19 21 21 23 23 23 26 26 26 28 28 29 30 33 33 33 33

imlkc T L M A 2, SITUACIONES IURDICA*.; QDF INGRESAN . ^'^7

L'cricnh' di' Dt'irchn timoh'iUniw Ri-gitni!

V

EN EL REGISTRO Avuon Jost^' Igiiado Martn Al.is

I.. I.

El objeto de la publicidad registral ^ . Situaciones jtu'dicas inscribibles 1. Regla general; la publicidad registra! se extiend a los derechos reales v no a los derechos personales 2 . Las circunstancias del derecho real inscrito 3 . Situaciones jurdico-reales no inscribibles 4 . Derechos personales inscribibles 5 . Titularidades fiduiciarias 6. Resoluciones tidiciales que modifiquen la capacidad de las personas3. L A FINCA REGISTRAL

37 38 38 39 42 43 46 4647

Las modificaciones en la finca; e.-^cesos de cabida, de lea ra clones de obras nuevas; agrupacin, agregacin, di\isn \' segregacin de fincas 1. Excesos de cabida 2. Declaraciones de obra nueva 3. Agrupacin, agregacin, divisin y segregaciti4. E L TITULAR REGISTRA:

91 9! 95 100105

TEMA

Autor: IVcIvo Faudos Poirs

I.

IL

TEMA

Aiitoi': Pedro Faiidos Poiis

IIL

L

IL

IIL

IV.

La finca como base del Registro: concepto \' clases 1. Concepto de finca 2 . Caracteres 3 . Clases de fincas Fincas especiales. Estudio jiarticular de las concesiones administrativas v de la propiedad horizontal. Tratamiento registral de los garajes, conjuntos inmobiliarios V aprovechamiento por turno de bienes inmuebles 1, Introduccin 2. Concesiones admini.strativas 3 . Propiedad horizontal 4 , Tratamiento registral de los garajes 5, Tratamienio registral de los conjuntos inmobiliarios 6. Tratamiento registral del aprovechamiento ]ior turno de bienes imnuebles El catastro v su coordinacin con el Registio de la propiedad 1, El catastro 2, Su coordinacin con el Registro de la Propiedad Inmatriculacin de fincas: concepto, medios matricuiadores, estudio particular del ttulo pttbco adquisitivo. La doble inmatriculacin 1. C o n c e p t o 2 . Los medios matricuiadores 3 , Estudio particular 4 , La doble inmatriculacin

47 48 49 50

Ll titularidad registral; concepto y caracteres 1, C o n c e p t o 2. Caracteres La determinacin del titular registral 1. Determinacin inmediata 2. Determinacin mediata Situaciones juidicas y pluralidad de titulai-es 1. SitIlaciones jurdicas 2. Pluralidad de titulares ("onstancia registral de la incapacidad 1. Rgimen jurdico 2 . Fundamento 3 . El libro de incapacitados 4 . La anotacin preventivba de demanda de incapacidad 5 . La constancia registral del concurso5. L o s ASIENTOS REGISTIIALE.S

...

105 105 106 108 108 114 115 115 116 118 118 119 120 122 124137

52 52 53 57 61 65 70 75 75 76

TEMA

Autor: iVlan'.T Beln Ciiiic? Vallf

I.

IL 111. lY

80 80 81 83 88

V

El asiento vegisiral: concepto ) clases 1. C o n c e p t o 2. Clases 3. hiscripcin v asiento , Inscripciones declarativas}'constituti\'as Estmulos para la inscripcin; inadmisibilidad de doctinieiuos no inscritos El asiento de inscripcin; concepto, clases y circunstancias 1. C o n c e p t o 2. Clases 3 . Circunstancias generales de las inscripciones El asiento de presentacin: concepto, circunstancias, efectos, duracin. Modalidades de presentacin 1. C o n c e p t o 2, Circunstancias

137 137 137 138 138 140 1 42 142 143 146 150 150 151

..

VL

VIL

3 . Efectos 4 . Duracin y prrroga 5. Modalidades de presentacin El asiento de anotacin preventiva: concepto, naturaleza y clases. Efectos. Su extincin, caducidad y conversin. Estudio particular de ta anotacin preventiva de demanda y la de embai^go 1. C o n c e p t o V naturaleza 2 . Clases , El asiento de cancelacin; concepto y caracteres, cancelacin total y parcial. Cancelaciones practicadas con, contra o sin el consentimiento del titular registral. El expediente de liberacin de cargas. La purga de cargas posteriores o no preferentes

151 152 153

III.

155 155 157 IV. V 163 163 165 167 169 VL Vil.

1. El asiento de cancelacin: concepto y caracteres, cancelacin total y parcial 2 . Cancelaciones practicadas con, contra, o sin el consentimiento del titular registral 3 . El expediente de circulacin de cargas y gravmenes 4 . La purga de cargas posteriores o no preferentes V I I L Las U i t a s marginales: naturaleza, ciases y efectos. Nota de haberse expedido certificado de cargas en los procedimientos de ejecucin 1. Las notas marginales: Naturaleza 2 . Ciases y efectos 3 . N o t a de haberse expedido certificado de cargas en los procediinientos de ejecucinT E M A 6. INEXACTITUD Y RCTIHCACIN DEL RLGISTRO Autor; Maia Beln Gmez Valle

2. Consecuencias procesales 3 . Presunciones posesorias v presuncin de exactitud Hl principio de fe pblica registral: examen del artculo 3 4 de la LH; excepciones a la fe pi'iblica registral; la nocin de tercero en jiuestro sistema hipotecario; requisitos para que el tercero goce de la proteccin de la fe pblica registral . . . . 1. Excepciones a la fe pblica registral 2 . La nocin de tercero en nuestro sistema hipotecario 3 . Requisitos para que el tercero gt)ce de la proteccin de la fe pblica registral Efectos de la inscripcin respecto del acto o c o n t r a t o nulo , . Acciones rescitorias, resolutorias y revocatorias en relacin con el Registro La prescripcin adquisitiva y extintiva y el Registro de la Propiedad La publicidad formal; notas siinples informativas y certificaciones

191 192

193 195 196 197 197 199 200 203205

T E M A 8. L A PRIORIDAD REGISTRAL Autor: Mnica Santos Lloro

L 171 171 172 73 IL175

ordenacin de los derechos reales. El principio registral la prioridad Principio de prioridad. C o n c e p t o Carcter exckiyente y de m e j o r rango de la prioridad . . . . Principio de prioridad y su conexin con otros principios registales 4 . Asiento de presentacin y fuentes de acceso al Registro . . Examen del artculo 1 7 de la Ley Hipotecaria, El cierre registral EL rango hipotecario. Posposicin, reserva y permuta, C!oncepto 1. Planteanento 2 . Sistemas de rango 3 . Posposicin. Concepto. Requisitos y efectos 4 . Permuta. Conceptos. Requisitos 5 . Reserva

La de 1. 2. 3.

205 205 206 207 207 209 211 211 212 213 213 214215

III, 175 177 180 181189

L IL IIL IV

La inexactitud registral: c o n c e p t o y causas Modificacin del registro Efectos de la rectificacin Los errores en los asientos y su rectificacin

T E M A 7. PRINCIPIO HIPOTECARIOS Autr: Isabel Gonzlez Garda

I. II.

La presuncin de exactitud del Registro: el principio registral de publicidad El principio de legitimacin registral: consecuencias sustantivas y procesales; presunciones posesorias 1. Consecuencias sustantivas

189 190 191

T E M A 9. E L PROCEDIMIENTO REGISTRAL Antor: Mnica Santos Lloro

I. II.

Presupuestos del procedimiento registral: titulacin ordii\aria y tracto sucesivo El ttulo formal

215 215

11.

IV,

V,

Vi.

Vil.

DocuuifiUs pblics .. ,. Dcuiiieiuo privado D o c u m e n t o extranjero El tracto sticesivo 1. C o n c e p t o 2. Examen del artculo 2 0 de la l.ey Hipotecaria 3 . Tracto abreviado 4 . Excepciones al principio de tracto sucesivo 5. Medios de subsanar la falta de tracto Procedimiento registral; naturaleza y caracteres 1. Naturale/a 2. Caracteres El principio de rogacin 1. Siginificado del principio 2. Excepciones al principio de rogacin 3 . El pacto de no inscribir 4 . El desistimiento El principio de legalidad: calificacin registra! 1. C o n c e p t o y f u n d a m e n t o de la calificacin registral 2 . Caracteres de la calificaicn registral .. 3 . Medios de la calificacin registral 4 . mbito de la calificacin registral w. . 5. El plazo para calificar 6. Efectos de la calificacin. Paltas subsanables e insubsanables Recursos contra la calificacin del registrador 1. Recurso gubernativo 2 . Recurso ante el rgano jurisdiccional civil ,.

217 218 219 220 220 221 223 224 225 225 226 227 227 227 228 229 229 231 231 232 233 234 236 238 239 240 241

ABREVIATURASArt. AIF AFIE Articulo Agrupaciones de nteres E c o n m i c o Agrupaciones Europeas de Inters E c o n m i c o C d i g o Civil e s p a o l de 1 8 8 9 Cdigo de Comercio C o n s t i t u c i n epaolii de 1 9 7 8 D i r e c c i n Cieneral d e los Registros y del Notariado D o c u m e n t o N a c i o n a l d e Identidad Ley d e A r r e n d a m i e n t o s U r b a n o s Ley C o n c u r s a l Ley H i p o t e c a r i a Ley del N o t a r i a d o Ley d e O r d e n a c i n d e la Edificacin Ley O r g n i c a del p o d e r Judicait Ley d e P r o p i e d a d H o r i z o n t a l Ley d e l Registro Civil Ley d e S o c i e d a d e s A n n i m a s Ley d e S o c i e d a d e s de R e s p o n s a b i l i d a d Limitada Ley d e l Suelo de 1 9 9 8 Ley del Suelo de 1 9 5 6 Texto Retiindido d e la Ley del Suelo de 1 9 7 6 Real D e c r e t o 1 0 9 3 / 1 9 9 7 , de 4 d e julio, p o r ei que se a p r u e b a n las norma.s c o m p l e m e n t a r i a s al RH s o b r e inscripcin e n el RP d e a c t o s d e n a t u r a l e z a u r b a n s t i c a . Nnero de Identificacin del Extranjero N n e r o tie I d e n t i f i c a c i n Fiscal Real D e c r e t o Real D e c r e t a Ley Real D e c r e t o Legislativo

ce ecoCE DGRN ONI LAU LC I-H LN LOE LC3PJ LPH LRC LSA LSRL LS 1 9 9 8 L.S 1 9 5 6 LS 1 9 7 6 NCRH

RD RD-L RD-Lcg

piedad catalanes, demostrando que en esta tierra est profundamente arraigada esta institucin. Todo ello me llena de orgullo como Director del Servei d'Estudi.'i Registris de Catalunya. Es de agradecer que en estos tiempos confusos y borrascosos, hayan dedicado parte de su tiempo a esta labor. Igualmente agradezco de fr)rma intiy especial a la editorial Atelicr por permitirnos poner en el rnercado esta obra. Antonio Giner Gargallo Director SERC Registradors de Catalunya

TEMA 1 D E R E C H O INMOBILIARIO REGISTRALI. DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL: CONCEPTO Y DENOMINACIN

1. Concepto

Desde un punto de vista amplio, el Derecho imnobiliario puede ser definido como el conjunto de normas jurdicas que regulan la propiedad y dems derechos reales constituidos sobre bienes inmuebles, Sin einbargo, semejante definicin, dada su amplitud, no proporciona una idea exacta de lo que es este Derecho, imponindose, por tanto, la tarea de abordarla con mticha mayor precisin, para lo que vamos a utilizar, siguiendo a Sanz Fernndez, los siguientes elementos de delimitacin conceptual: objeto del Derecho inmobiliario, regulacin de las relaciones jurdicas que integran su contenido y relaciones jurdicas mismas que son reguladas. Objeto dc Derecho Inmobiliario lo constituyen los bienes inmuebles [>or naturaleza, esto es las fincas; por tanto, en una primera aproximacin, este Derecho se nos presentara como el conjunto de normas jurdicas relativas a las fincas. En cuanto a los derechos reales sobre bienes inmuebles, los mismos constituyen parte del eoiitenitlo, que no del objeto, del Derecho inmobiliario. La regulacin de los derechos reales sobre bienes inmuebles la aborda el Derecho inmobiliario desde la perspectiva del Derecho civil (sin perjuicio de las miiltiples conexiones del mismo con otras ramas del Derecho, como el Derecho procesal, el administrativo o el fiscal). Por otra parte, al Derecho inmobiliario no le interesa el aspecto interno de los derechos reales inmobiliarios, aspecto que tiene que ver con la estructura y contenido de los mismos, sino tan slo, su lado externo, es decir, los actos por los que se adquieren, modifican i 1,7

y extinguen. Siendo todava ms precisos, el Derecho Inmobiliario no se ocupa de la naturaleza y requisitos de tales actos y s de sus formas de publicidad, las cuales se articulan a travs de un instrumento URDICG que es el Registro de la Propiedad, razn pnr la que la definicin de nuestra disciplina tiene que contener una referencia obligada a este Registro. Partiendo por tanto de lo que hasta ahora se ha indicado, podramos conceptuar ei Derecho inmobiliario como c! conjunto de normas de Derecho civil que regulan las formas de publicidad de los actos de constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales sobre fincas, a travs del Registro de la Propiedad. Por lo que se refiere a las relaciones jimiiicas mismas que son reguladas y que conforman el contciiido del Derecho inmobiliario, Sanz Fernndez distingue entre los derechos reales sobre bienes inmuebles y determinados derechos personales que pueden repercutir sobre aqullos, fundamentalmente en el aspecto de garanta, y afectar a terceros en virttid de la anotacin preventiva de los mismos. Dicho autor propone, en consecuencia, la siguiente definicin del Derecho inmobiliario: conjunto de normas de Derecho civil que regulan las formas de publicidad de los actos de constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales sobre fincas y las garantas de ciertos derechos personales o de crdito, a travs del Registro de la Propiedad.

del dt'RH'ho leal de hipoteca, siendo as que el mi.snio .. Hay que diferenciar entre concesin y autorizacin, que desde el punto de vista hipotecario, es importante, pues la concesin tiene cabida en los libros regstrales, no as la autorizacin, que no crea yin derecho luievo para el titular, el derecho nace y existe antes de la autorizacin, que lo que hace es exigir una serie de condiciones para su ejercicio, y tienen carcter personal e intransferible inter vivos. La concesin, crea un derecho ex novo para sti titular. Sin embargo, con relacin a los permisos que regtila la Ley de Minas, segn la doctrina tales permisos tiene el carcter de autcjrtzacin, y con relacin a ellos, el artculo 62 del Reglamento Hipotecario prrafo 4 " , establece los permisos y aiuorizaciones de ex|iIotacin c investigacin podrn ser objetos de anotacin preventiva, y el artculo 63 se refiere a la iransmisin y gravamen que sern objeto de la inscripcin o anotacin preventiva que proceda. C) Reglas generales de inscripcin Los artculos 3 1 , 6 0 y 61 RH regulan la inscripcin de las concesiones en general, los artculos 62 y 6 3 . a de Lis concesiones mineras, y el artculo 67 la de explotaciones industriales de produccin y distribucin de energa elctrica. Roca Sastre considera que son inscribibles todas las concesiones administrativas que tengan trascendencia real inmobiliaria, es decir las que con. arreglo al artculo 334 CC!. tenga la ctjndcin de bienes inmuebles (concesiones administrativas de Obras Pblica), quctlando marginatlas los contratos sobre servicios pblicos, que conforme con el artculo 3 3 6 tel Cdigo Civil, son bienes mtiebics. Imcriftan en folio independiente C'omo finca especial, la Concesin accede al Registro independientemente de los terrenos o fincas normales a que pueda afectar, por lo que se inscribirn bajo un solo nmero, si los interesados lo solicitaren, considerndose como una sola finca, excepto las que sean

accesorias de otra finca o concesin, (art. 4 4 . 6 RH). Adems no se exige la previa inscripcin a efectos de tracto sucesivo a favor de la entidad concedente, lo cual se justifica por el carcter originario del derecho concedido. Inscripcin de concesiones administrativas inmuebles Sujeto y condiciones de la inscripcin. Artculo 3 1 . 1 :Las concesiont'S adminUlrativa.s que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles se inscribirn a favor del concesionario con la extensin y condiciones que resulte de! ttulo correspondiente.

que afecten o recaigan sobre

La afectacin y

desafectacin

a) Afectacin Artculo 3 1 . 2 y 3 RH:La adquisicin por expmpiacin forzo.sa o por cualquier otro medio de fincas o derechos inscritos que hsyan quedado afectos a la concesin se inscribir a favor del concesionario, hacindose constar en l.i.s inscripciones respectivas su afectacin, y en la inscripcin de la concesin la incoiporacin de aquellos, por nota marginal. Tambin se har constar en las inscripciones y notas marginales respectivas que las fincas incorporadas quedan gravadas con las cargas a que est sujeta o .se stijcte en el futuro la concesin. Sobre las fincas o derechos inscritos afectes a una concesin, no se podrn inscribir otras cargas o gravmenes que los que recaigan sobre sta y hayan sido autorizados por la Administracin concedente.

b) Desafectacin Artculo 3 1.4 y 5 RH:Extinguida la concesin, si las fincas deben IT\'enit a la Administracin cedente, se inscribirn a favor de esta cancelndose los asientos concontradictorios,

sin perjuicio de lo que dispone el artculo 1 7 5 . Cuando resultasen parcelas o fincas sobrantes de una concesin que no deban revertir al concedente, el concesionario podr hacer cotistar en el Registro aqulla circunstancia y su desafectacin de la concesin, mediante certificacin librada por el Organi.smo qne otorg la concesin en la que se exprese la fecha de la resolucin que haya declarado la desafectacin, la circunstancia de no haber lugar a !a reversin y d derecho del concesionario a disponer libremente de !a finca. Si la parcela o finca hubiese sido adquirida en virtud de expropiacin forzosa, la constancia registral de la desafectacin no perjudicar el derecho de reversin que asista al propietario expropiado y, en caso de practicarse segregacin, se har constar en la nueva inscripcin la adquisicin originaria por expropiacin,

Lecdmia d( fivchv liniiohlliarln Rtpstmt

Ttulo inscribible. Artculo 60.1 RH;La inscripcin de concesiones admiin'strativas se practicar en vinud de escritura pliiica, Y en lo.s C.^SF^^ en los tue no se rc(|iiiera el otorgamiento de esta, mediante el ttulo nusmo de m concisin Y DCIICRI expresar literalmente, el pliego de condiciones genvrales, el uasladi do la t.ey o resolucin administrativa de la concesin Y las con.liciones partictjlares y cct>nniicas. Tambin J. -1

Cuando se hubiere intenumpido el tracto sucesivo en las citadas concesiones podr reaiuidarse mediante expediente de dominio o acta de notoriedad en las que conste incorporada o a las que se acompae la indicada certificacin.

3. Propiedad horizontal A) ConceptoLa Propiedad Horizontal puede ser definida, con Martn Granizo, como una propiedad especial que, constituida sobre edificios divididos por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, adems de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

Inscripcin principal y de referencia Artculo 6 L 1 y 2 RH;La inscripcin de la concesin se practicara cu ei Registro donde radique dicha concesin o, en su case, r ! punto de arranque designado por la Administracin concdeme. Esta inscripcit'm principal expresar sin);ularmenLe adems de lo previsto en ei artculo anterior, la naiiiraUv.a v licnontinaciu de la concesin, su plazo de duracin, condiciones sobre la iv-vcrsion, v. en su caso, puntos de arranque y tnnino o lnniuus immicipaies que airavie.se la obra o .servicio pbltctj. Tambin se practicar inscripcin de reea-ncia en lo.s dems Registros, Ayuntamientos o Secciones . que se extienda la concesin o en los que existan fincas o derechos afectos a ella. En esias nscri|)cioncs se consignar la naturaleza de la concesin y su denominacin, la fecha del titulo con las particularidades de SI autorizacin, y el libro, folio, nmero y registro en ei que !a inscripcin principal se baya piatlicado. Estas inscri|icio))cs de referencia se practicarn en virtud de certificacin literal de la inscripcin nincipai, que quedar archivada en el ltimo registro, con>erv;ndosc copia simple de la misma en los dems donde dichas certificacin sea preseiuada.

B) Reglas de inscripcinSe regula en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y en los artculos 3 9 6 y 401 del Cdigo civil. Adems, en Catalufia hay que tener en cuenta la regulacin contenida en los artculos 553-1 y siguientes del Libro quinto del Cdigo civil de Catalua, de 10 de mayo de 2 . 0 0 6 . Sus repercusiones regstrales se contemplan bsicamente en el artctdo 8. 3, 4 y 5 LH vistos, que determinan la forma de practicar la inscripcin, mediante la tcnica del doble folio registral, que constituye una de las excepciones del sistema de unidad de folio registral. As se distingue la inscripcin del edificio matriz y de los pisos o locales: 7. Inscripcin matriz de edificio La Ley hipotecaria contempla la inscripcin unitaria del edificio en tres fases: edificio concluido, comenzado e inscripcin del edificio o del solar con pisos meramente proyectados. De otra parte, exi.sten dos casos: edificio perteneciente a un solo dueo o a varios titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales. Edificio concluido. Las reglas de su inscripcin son las siguientes: a) En la escritura publica de constitucin del rgimen de propiedad horizontal, se har constar:

Inscripciones posteriores Artculo 61.3 RH;Los derechos reales, que en cada trmino Municipal graven la concesin se inscribir bajo el mismo nmero que lleve la inscripcin principal o de referencia.

Imnatriculacin por ttulo pblico y reanudacin dei tracto sucesivo Artculo. 301.1 RH:De conformidad con lo prevenido en el A. 2tl5 Lll podr practicarse la inmatriculacin de concesiones admnisirativas, mediante os documentos a que se refiere el A . 2 9 8 , acompaados de la certificacin que acredite, en su caso, la t o m a de razn en el regi.stro adminisirativo correspondiente. Tambin se ptiblicara ios edictos prevenido.s en dici^o artculo.

t.eittDiiis

de D'nvhi) InimhUmiii Rgismtl J

Las circunstancias de ios artculos 9 LH y 51 RH, relativas al inmueble en su conjunto, con los elementtis comunes. Segn la doctrina mayoritaria, la enumeracin del artculo 3 9 6 C:C es eimnciativa. La descrijKin de los pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independeme, con ex|>resin tic su extensin, linderos, platua en que se hallare v k)S anejos tales como garaje, buhanliila o stano.La cuota de participacin de cada piso o local en relacin al total del iiuiuicblc, referida a centsimas del mismo, que se fijar tomando por base, la superficie til de cada piso o local en relacin con el total del inmueble, su empla/amicnto interior o exterior, su situacin v el uso que racionalmente se presuma que vaya a bacer de los elementos comunes, conforme a los artculos 3 y 5 LPH. Las reglas estatutarias que rigen el contenido v ejercicio de esta propiedad, que no perjudican a tercero si no estn inscritas en el Registro de la Propiedad (art, 5 LPH), al formar parte del ttulo constitutivo de la propiedatl horizontal. No debemos confundirlas con las ordenan/as de rgimen interno que rcgulait detalles de cimvivencia y la adecuada utilizacin de los elementos comunes, que no tienen acceso al Registro de la Propiedad, pues no forman parte del ttulo constitutivo y que afectan a todo adquircnte aunque los desconozca (art. 6 LPH). Edificio comenzado A este caso se refiere el artculo 8, 4", de la Ley Hipotecaria, al hablar de pisos cuya construccin est concluida o, por lo menos, comenzada. A nuestro entender, tambin la norma citada se refiere a ese supuesto al hablar de la inscripcin del edificio en conjunto r, donde debern hacerse constar los pisos meramente proyectados, lo que indica una construccin comenzada, pues .se habla de edificio. Las normas son iguales para estos casos. En este caso hay que cumplir con los requisitos del artculo 19 de la LS 8/2007 y del artculo 19 LOE 5-XI-1999, en su caso, Edificio perteneciente a un solo dueo o a varios condueos Conforme al artculo 8,4 LH, ultimo inciso, dispone la inscripcin se practicar a favor del dueo del inmueble constii:uyente del rgimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pi,sos o locales,

Con ello, la constitucin del rgimen de propiedad horizontal puede hacerse por el propietario nict) titular registral, a travos de la venta o enajenacin de un piso o local. En la prctica se suele otorgar simultneamente la escritina de obra nueva y constitucin del rgimen de propiedad horizontal, La otra posibilidad de inscripcin es la de la pertenencia a varios propietarios proindiviso del edificio construido. Lo normal, sin embargo, es que simultneamente al acto de constitucin de la propiedad horizontal, los comuneros extingan comunidad, adjudicndose la propiedad exclusiva de los diferentes pisos. Para Monet Antn estamos ante un caso de tracto abreviado, anlogo al que ofrece el artculo 2 0 de la Ley hipotecaria para la previa adjudicacin hereditaria. 2. Inscripcin independiente de os pisos o locales Conforme al artculo 8, 5", de la LH, la inscripcin de los mismos requiere la previa inscripcin del edificio. Ello cabe plantea tres principales problemas: DiiMfd de folios Tal y como est concebido en la actualidad el rgimen de propiedad horizontal es prcticamente imposible inscribir en forma independiente y separada el piso o local sin que previamente, o a la vez, figure inscrito el edifico en su conjunto, con la constitucin del rgimen. La posibilidad de la inscripcin de piso o local como finca independiente sin la previa del edificio en su conjunto que prevea el artculo 2 1 8 del Reglamento Hipotecario, en su apartado c), supone un residuo de la legislacin anterior y debe entenderse derogado por el artculo 8.4 LH, o bien hay que entenderlo referido a pisos inscritos de conformidad con la legislacin anterior Tanto la legislacin hipotecaria como la especial parten de la base de que el piso como el local que pueden formar finca indepcndienic, estn construidos, admitiendo excepcionalmente que en la inscripcin del solar o del edificio en conjunto se hagan constar los pisos meramente proyectados. Con ello se pretende dar una solucin publicitaria registral al problema de la prehorizontalidad. Respecto a circunstancias de las inscripciones independientes habr que estar a la doctrina general de los artculos 9 de la Ley y 51 del Reglamento, sin perjuicio de hacer una referencia al edificio en que est situado el piso, descripcin del mismo, cuota de parti5S

2. Itiscriprhi udcKndcnte

ik pisos meramente proyectados

Lmitium tk Dcmh limwiiil'mra Ri'ghtitttT

cipacin y N U T N E M correlativo, con la inevitable referencia a la inscripcin principal o extensa del edificio en su conjunto. C) Supuestos no incluidos en la normativa Jumo a estos supuestos, se hace preciso sealar, aunque sea en forma esquemtica, ima seria de supuestos que la prctica y los estudios doctrinales han tratado de incluir en el mbito de aplicacin de la ley de propiedad horizontal. La enumeracin no puede, por supuesto, ser exhaustiva, sino demostrativa; y debe comenzar con el tratamiento de una cuestin previa, como: 1) Problemas de capacidad y legitimacin La Ley de Propiedad Horizontal no dice nada sobre la naturaleza o configuracin jurdica que se da al acto de constitucin de la propiedad horizontal. En la doctrina se configura: Como un acto de riguroso dominio, que slo puede realizarlo el titular registral (Cainy). Como acto dispositivo, sin que el mismo entrae enajenacin, lo cual lleva a exigir poder expreso, innecesidad de autorizacin judicial pai"a realizarlo por quien ejerza la patria potestad, posibilidad de realizarlo por el menor emancipado y por el contador-partidor y, en el supuesto de gananciales, debera aplicarse el artculo 1.377 CC (Monet -Antn). Cmara lo considera un acto configurativo neutro para el que basta capacidad general 2) Casos posibles de constitucin de propiedad horizontal Junto a los casos contemplados por el artculo fi, 4", de la LH y la Ley de propiedad horizontal, la practica ha desarrollado otros supuestos como: a) Permuta de solar por obra futura. b) Construccin sobre la base de un .sistema de cooperativas. c) La comunidad valenciana, que supone la construccin de un edificio por quienes van a ser duefios de sus pisos o locales, sin que pueda considerarse existente una situacin intermedia de proindiviso, sino que cada comunero contribuye a la construccin de su propio piso o local dentro de un rgimen de propiedad horizontal existente ya durante la edificacin, aunf) g) h) i) d)

e)

que la formalizacin del titulo constitutivo tiene lugar a la terminacin de la obra, o bien durante su construccin, juntamente con la correspondiente declaracin de obra nueva terminada en construccin. Uc lif Ciinitird estima lactihle la organizacin del rgimen como una .societlatl, en la cpie la piopiedad del edificio y de los diferentes pisos pertciuxe a la sociedad, ])ero cada socio tiene derecho al goce exclusivo de su piso, el cual ser adjudicado en pleno dominio ctuuido la sociedad se tlistielva. La constitvicin a consecuencia de un derecho de vuelo o de un derecho de superficie, que tendran su desarrollo legislativo a travs de los artculos 16 del RH, 1.611 CC y del artculo 3 6 de la Ley del Suelo. Los complejos inmobiliarios y las urbanizaciones privadas, a travs del sistema del triple folio. El aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, a travs del triple folio registral. Las cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje o estacionamiento de vehculos. La inscripcin de aguas privadas, que se realiza en pluralidad de folios; uno para el agtia privada y otro para las cuotas. Artculo 66.6 RH.

4. Tratamiento registral de los garajesEn los edificios de nueva construccin o de rehabilitacin es ordinario que los planes urbansticos prevean c impongan el dcstintj de parte de ellos a garajes que son espacios o locales destinados a la guarda generalmente de vehculos de motor de cualquier clase. La configuracin jurdica y el tratamiento registral inmobiliario de los garajes en rgimen de propiedad horizontal pueden responder a alguna de las situaciones jurdicas bsicas siguientes: A) Garaje configurado como elemento comn del edificio en rgimen de propiedad horizontal Se regir por las reglas generales de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto a su administracin y utilizacin y por las normas especificas establecidas al efecto por el titulo constitutivo. En su defecto, el uso corresponde a todos los propietarios de pisos o locales del edificio y ser personal.

Lmliws tk Dmefio InmobUUiro Hcgismil

RegistraImefUc en este supuesto el garaje, incluidas las plazas de aparcamiento v las zonas accesorias, se inscribir exclusivamente en el folio u hoja abiertos ai edificio en su conjunio como una de las inatnloatmcs y servicios a que se refiere el articulo. 5", prrafo 3*^ de la Ley de Propiedad Horizontal. En el mismo folio ii hoja registra) se harn cftnstar. si se han establecido, las normas del titulo constitutivo o estatutarias especficas o relativas al garaje. 6) Las plazas de garaje configuradas como anejos de los diferentes pisos o locales en rgimen de propiedad horizontal A esta configuracji jurdica se refiere el artculo 5, prrafo l*, de la Ley de Propiedad lori/ontal, que prev que en la descripcin de cada piso o local se describirn o expresaran los anejos, tales como garaje.... Deber estarse al titulo constitutivo o a los estatutos de la comunidad en cuanto a ta utilizacin de dichas plazas. La enajenacin o graxmmen del piso o local implica la ilel anejo consistente en la plaza de garaje, conforme as lo establece el artculo 3, prrafo ultimo, de la Ley de Propiedad Horizontal. Desde el punto de vista registra!, el anejo consistente en una o mas plazas de garajes se inscribir en la hoja registral del edificio en su conjimto y en tu de cada piso o local que tenga asignado dicho anejo, in.scribindose en aquella hoja o folio las reglas del titulo constitutivo o estatutarias especficas o relativas al garaje (arts. 5, prrafo 1", de la Ley de Propiedad Horizontal y 8, 4^ y 5 " LH). C) Las plazas de garaje configuradas como cuotas indivisas de un local procomunal Se irata de plazas integradas en un local procomunal. Adoptando generalmente el sistema de adscribir a cada piso o local del edificio el uso exclusivo y excluyente de ima o ms pla/as de garaje del mismo. Los problema.s son los propos de los pisos o locales ptocomitnales. En cuanto a la registracin de esta situacin, si se configura como un elemento comn por disposicin de los propietarios, figurar como tal en la inscripcin del edificio en su conjunto. Si se configura como un elemento privativo indcpcndieiue, vinculado ob rem a la titularidad de ios pisos o locales del edificio, se le abrir folio indepettdiente, practicndose la inscripcin a favor de todos los cotitulares, y expresando en la inscripcin el carcter procomunal de la finca.

D) Configuracin de todas y cada una de las plazas de garaje como elementos privativos independientes dentro del rgimen general de la propiedad horizontal sobre todo el edificio. Cada plaza de garaje se configura como finca independiente, como si fuese ordinariamente un piso o local del edificio. En este caso, habr de especificarse si los elemento comtmes destinados al servicio de las plazas d garaje, como son los accesos o rampas, pasillos y zonas de maniobra, constituyen elementos comunes del edificio sometidos al rgimen general o si, en cambio, se configura respecto de ellos una situacin de comunidad particular o exclusiva adscrita a las plazas de garaje. En cuanto a su registracin Casado De Cepeda propone las siguientes soluciones: Mantener las plantas como fincas independientes, pero relacionndolas entre si mediante las correspondientes servidumbres. Agrupar las diferentes plantas en una sola finca. Si bien tales agrupaciones son contrarias a la tcnica hipotecaria, existe cierta corriente favorable a ellas.

E) Configuracin de las plazas de garaje como cuotas indivisas de un local y atribucin a cada una de ellas det uso exclusivo y excluyente de una o ms plazas, susceptibles en su caso, de inscripcin separada o especial. Calificada por la RDGRN 18-V-1983, como Comunidad funcional en la que existe un destino comn, sin qtie quepa pedir la divisin ni ejercitar los derechos de tanteo y retracto. En cuanto a las reglas de inscripcin, en la hoja matriz del edificio en su conjunto se describir el espacio destinado a garaje y se abre un folio independiente a la finca destinada a garaje, inscribindose en su conjunto a favor de la comunidad de titulares. Caben dos modalidades: L Que la cuota del condominio no conlleve la asignacin de plazas. 2, Que la citada cuota de un derecho exclusivo y excluyente a una o varias plazas identificadas con un nmero, modalidad que ha alcanzado mayor difusin.

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Tras el RD 12 X 1982 el artculo. 6 8 RH, reformado por R D 4 IX 1998 contempla esta situacin: !a inscripcin de la transmisin de cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehculos podr practicarse en folio independiente que se abrir con el NTJINERO de la finca matriz y el corielativo ile cada cuota. La apertura del folio se har constar por nota al margen de la inscripcin de la finca matriz. La reforma de 4 IX 1998 iniridujo la necesidad de la incorporacin de planos pero se anul por la semencia del T.S 3 1 1 2()C1. No obstante, el artculo 5 3 b) WD 4 V i l 1997, que contint'ia vigente, exige la descripcin pormenorizada de las plazas y de ios elemcmos comunes. Segtjn Garca Garca, pese a la anulacin del artculo 68.3 cabe el mismo rgimen para la transmisin de cuotas indivisas de locales destinados a trastero, por analoga con el punto 1". Por su parte, el citado Real Decreto 1.09.3/1.997, de 4 de jtilio, sobre inscripcin en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanstica, dispone en el artculo 5 3 :AKT, 53, Requisito.s de los ttulos de eonsttuciu de piopiedad tiorizontal, t'ara inscribir lo.s ttulos de divisin horizontal o de tnodificacin del rgimen ya in.scrito, se aplicarn las siguientes reglas; a) No podrn constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente m.s de los que se hayan hecho constar en la declaracin de obra nueva, a menos que se acreditase mediante nueva licencia de acuerdo con his previsiones del paneamicnio urbanstico vigente que se permite mayor nmero. No ser de aplicacin lo dispuesto en e.sre nmero a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo qvie del te.MO de la licencia resulte que el nmero de locales comerciales O de plazas de GARAJE constituye condicin esencial de su concesin. b) Cuando el objeto de la transtnisin sea una participacin indivisa de finca destinada a garajes, que supongan ct uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deber incluirse en el ttulo la descripcin pormenorizada de la misma, con fijacin de su nmero de ordeit, linderos, dimensiones perimetrale.v y superficie tiltil, as como la descripcin correspondiente a los elementos comunes.

adquirentes de las distintas cuotas indivisas de dicho local mediante la aportacin social correspondiente.

G) Garajes construidos bajo suelo pblico.A estas posibilidades debemos aadir actualmente esta posibilidad, que reconoci la RDGRN 5-IV-2002, cuya doctrina se ha recogido por el artculo 17,4 LS 8/2007, que permite su configuracin como complejo inmobiliario, previa desafectacin y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la proteccin del dominio pblico, Segtn Chico Ortiz, la tcnica registral sera: Inscripcin de la concesin administrativa en favor del concesionario, haciendo constar las limitaciones temporales y la reversin. Sobre dicha finca declarar la obra nueva y dividir horizontalmente la finca, asignando a cada plaza el carcter de elemento privativo y a los accesos y zonas de maniobra carcter de elemento comn.

5, Tratamiento registral de los conjuntos inmobiliarios A) ConceptoBajo la denominacin de conjuntos inmobiliarios o complejos urbansticos se engloba una serie de supuestos heterogneos de organizacin permanente de la propiedad inmueble que vienen caracterizados por la complejidad de su objeto. En un sentido general, estos conjuntos: a) Suponen la existencia de una pluralidad de fincas que se ligan jurdicamente: Ya a travs de unos elementos comunes, vinculados ob rem, con la titularidad de las fincas. Ya a raz de la existencia de un rgimen comn de obligaciones o vinculaciones, de naturaleza pblica o privada, que recaen propter rem sobre las diferentes fincas. b) Estas situaciones determinan necesidad de organizar unitariamente la administracin y gestin de la comunidad que se articula jurdicamente a travs de normas estatutarias, que delimitan el contenido del dominio y enuncian el elenco de

F) Configuracin de las plazas de garaje mediante la constitucin de una sociedad. Se trata de constituir la comunidad del local-garaje en sociedad, bien por los promotores o constructores del edificio, bien por los

derechos, deberes y limitaciones que configuran la posicin jurdica de Itjs proj i erarios afectados por el complejo, c) Su delimitacin es requisito hiiprescindible para que todas sus caraciersticas puedan lener acceso al Registro de ta propiedad en orden n su publicidad formal y sustantiva. El problema radica en que el conjunto ijtmobiliario est constituido en su unidad por bienes y elementos muy heterogneos. En l se diferencian los siguientes objetos: 1. Las propiedades separadas, exclusivas o indepcruentes, parcelas edificadas o edificables. 2. Una comunidad sobre los elementos y servicios comunes destinados al servicio y utilidad de los elementos privativos esencial a la propiedad de ellos, Caractersticas bsicas de estos elementos comunes, son; Exterioridad: los elementos comunes son independientes y externos a las parcelas, cosa que no siempre ocurre en la propiedad horizontal. Dependencia funcional: los elementos comtmes estn destinados por naturaleza o destino al servicio o utilidad de los elementos privativos; sin que puedan ser objeto de transmisin separada y la propiedad de los elementos privativos lleve aparejada necesariamente la de los elementos comunes. Exclusividad: slo son elementos comunes los que se mantengan en el mbitt) de la propiedad privada y se destinen al servicio exclusivo de los propietarios de las parcelas o de quienes stos designen, pudiendo excluirse la utilizacin por [lersonas ajenas al conjimto.

mentos comunes a todos ellos, como jardines, piscinas, aparcamientos, o bien en la obligacin de contribuir al mantenimiento del rgimen de seguridad, 'i. Las urbanizaciones particulares stricto sensu. 4 . Los polgonos industriales con naves privativas y cletnentos comunes. 5. O, incluso, supuestos de divisin vertical del dominio, con coexistencia de inmuebles demaniales y otros de propiedad privada, que se dan en aquellos casos en que, en un mismo plano vertical, concurren superficies dedicadas a usos que imponen su naturaleza demanial, como viales, y espacios cbicos destinados a edificacin privada, como aparcamientos. La agrupacin de supuestos tan diversos dentro de la doctrina del conjunto inntobiliario se justifica por tres caractersticas bsicas que son comunes a estas figuras; 1, nexisteiicia de regulacin, al margen de! criterio del artculo 2 4 LPH. 2. Eficacia registral de las normas estatutarias, pues la organizacin del Conjunto Inmobiliario adquiere eficacia jurdica a travs de la publicidad registral, nica fuente de conocimiento por los terceros que adquieran derechos sobre las fincas de propiedad exclusiva y la delimitacin estatutaria inscrita queda amparada por el sistema presuntivo que integra el principio de publicidad, con su doble efecto de legitimacin y fe pblica. 3, Sistema de folio piramidal. A efectos regstrales, la Resolucin de 2 de abril de 1980 tiene lioy perfecta actualidad. Sienta la doctrina del TRIPLE E0Ll(3x., que consiste en la existencia del folio general de la finca matriz, base de todo el con^plejo inmobiliario, otro folio para cada una de las edificaciones o bloques del complejo, conectado con el folio general; y otro folio para cada una de las viviendas, locales o parcelas, conectados con el folio anterior y con el folio general. Este sistema tiene una repercusin formal o registral, pero tambin es manifestacin del principio de especialidad o determinacin, y supone que al informarse o adquirir cualquier persona una vivienda, local o parcela publicada en el tercer folio individualizado, a travs de la referencia de los otros folios ms generales, puede conocer

B) Posibilidades de configuracin1, Los llamados edificios complejos^, en los que se produce la distincin jurdica de espacios cbicos diferenciados y que suelen tener lugar en los casos de grandes equipamientos comerciales o de a))arcamientos subterrneos. 2. Las supracomunidades, que engloban diferentes solares y sus respectivas edificaciones independientes, normalmente constituidas en rgimen de propiedad horizontal y se apoyan en ele-

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los elementos comunes, obligaciones propter rem, servicios, etc. de los otros folios en los que respectivamente est integrado. C) Naturaleza jurdica Existen diversas teoras: Teora de la servidumbre, donde el predio dominante es el elemento privativo y el sirviente los elementos comunes. Teoia de la comunidad sobre los elementos comunes, Segn Bonet es una propiedad compleja, interdependicnte y funcional en la que coexisten un dominio ordinario stjbre cada vivienda o parcela y una copropiedad sui generis sobre los clemcnUis conuines. Teora de la sociedad civil. Segn Cntara, los propietarios aportan al Ente societario los terrenos destinados a la urlnuiizacin, constituyendo un fondo conu'm y se atribuye personalidad jurdica al Ente gestor de los elementos comunes. D) Rgimen jurdico Segn el artculo 2 4 LPH:El rcgitucii especia! de propiedad establecido en e! art, 3 9 6 CC ser aplicable a aquellos Coinpiejos Inmobiliarios Privados que renan los siguientes requisitos: Estar integrados por 2 o ms edificaciones o parcelas independientes enire sf Cuyo destino principa) sea viviendas o locales Que los titulares de estos mmuebles o de. las viviendas o locales en que se encuentren divididos hoiizontalmene participen con carcter inherente a dicho derecho, en tma co]>ropicdad indivisible sobre otros elemeiMos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios Los Complejos Inmobiliarios Privados que no adopten ninguna de estas formas jurdicas se regirn en primer lugar por los pactos que entre si establezcan tos propietarios, y supicioriamentc, las disposiciones que la Ley dedica a los Complejos inmobiliarios.

a) Comunidad nica a) El ttulo constitutivo, se regir en cuanto a la legitimacin para otorgarlo y a su contenido por las reglas generales de la Propiedad Horizontal, (Art, 5 LPH), pero con algima especialidad. As, no procede la aplicacin de la doctrina legal que considera comunes los elementos que no .sean privativos; ni la enumeracin del artculo 3 9 6 CC, pues no hay, razn para considerar el vuelo o el subsuelo de las fincas privativas como comn. Por ello, los estatutos han de individualizar esos elementos comunes, indicando su carcter esencial o accesorio. b) La Inscripcin se regir por el artculo 8.4 y 5 LH y el folio de la finca matriz reflejar la urbanizacin en su conjunto y los elementos comunes y reglas generales contenidas en el ttulo y en los estatutos. Inscrito el rgimen, se abrir folio independiente a los distintos pisos o locales. b) La agrupacin de comunidades a) El ttulo constitutivo ser otorgado por el propietario nico del complejo o los presidentes de las comunidades integradas, autorizados por acuerdo mayoritario de sus |untas, y contendr la descripcin del complejo en su conjuiuo, sus servicios e instalaciones, la cuota de Kuticipacin de las connmidades integradas, los Estatutos del complejo y ser inscribible en el Registro de la Propiedad. b) Su inscripcin se practicar siguiendo la tcnica del triple folio registral, vi,sto. E) La propiedad horizontal compleja y la propiedad horizontal compleja en el Libro quinto de\ Cdigo civil de Catalufia, El Libro quinto del Cdigo civil de Catalua regula, en sus artculos 5 5 3 - 4 8 y siguientes, la llamada propiedad horizontal compleja, configurndola como una situacin de comunidad horizontal que permite la coexistencia de subcomunidades integradas en un edificio o en un conjunto inmobiliario, formado por distintas escaleras o portales o por una pluralidad de edificios independientes y separados conectados entre ellos y compartiendo zonas ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes similares. Desde el punto de vista registral, se aplicar la tcnica del triple folio registral.

Estos complejos inmobiliarios privados podrn constituirse en una sola comunidad de propietarios sometida a la Ley de Propiedad Horizontal, o en una agrupacin de comunidades de propietarios.

Los artculos 5 5 3 - 5 3 y siguientes se ocupan de la propiedad horizontal por parcelas, caracterizada por proyectarse sobre un conjunto de solares vecinos fsicamente, edificados o no, que forman parte de una urbanizacin y innticipan con carcter inseparable de unos elementos de titularidad comn, entre los que se incluyen otras fincas o sei"vicios colectivos (/.onas ajardinadas y de recreo, instalaciones deportivas, locales stjciales...), as como de limitaciones sobre su goce a favor de todas o de algunas de las dems fincas del conjunto. Segn el artculo 5 5 3 - 5 8 , la escritura de constitucin del rgimen de propiedad horizontal por parcelas se inscribir en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislacin hipotecara, practicndose una inscripcin general para el conjunto y una inscripcin por cada una de las fincas privativas, y, si procede, de las fincas destinadas a uso y goce o a servicios comunes, para cada una de las cuales debe abrirse un folio registral separado. Caso de que la urbanizacin recayese total o parcialmente sobre varias fincas, debern efectuarse las operaciones regstrales necesarias para formar una sola.

C) Constitucin a) mbito objetivo La totalidad de un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos ;irquitcctnicamente diferenciado, que tenga tm mnimo de diez alojamientos. Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento gravar la total propiedad del alojamiento o del inmueble, segn est prevamenle constituida o no la propiedad horizontal del mismo. Este derecho no podr vincularse a cuota indivisa de la propiedad y no se extingue por reunin en una misma persona de la propiedad y el derecho de aprovechamiento. Los turnos han de tener todos la misma duracin. El perodo anual le aprovechamiento no podr ser inferior a 7 das seguidos. Deber quedar reservado para limpieza, reparaciones y otros fines comunes un perodo no inferior a 7 das por cada alojamiento. En relacin a su duracin, del artculo tercero resulta que ptiede ser de .3 a 5 0 aos desde la inscripcin de! rgimen jurdico, o desde la uiseripcin de la terminacin de la obra, si el rgimen se constituye vobre inmueble en construccin. Extinguido el rgimen por el transi tirso del plazo, los titulares no tendrn derecho a compensacin. b) Requisitos para la constitucin del rgimen.. (Conforme al artctilo 4 : En cuanto a la declaracin de obra nueva del edificio, es preciso que est inscrita en el Registro de la Propiedad la conclusin de la obra, o bien la declaracin de obra nueva en construccin. En este ltimo caso de constitucin del rgimen .sobre inmueble en construccin, el propietario deber contratar aval hancario o seguro de caucin que garantice a los adquirentes la devolucin de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisicin de los derechos. Licencia de la Comunidad Autnoma respectiva para ejercer la actividad turstica el propietario. (}uc el propietario haya celebrado contrato con empresa de servicios, o bien que el propietario se obligue a prestar l mismo ilichos servicios. (}uc haya concertado los seguros a que se refiere el artculo 7 lie a Ley.

6. Tratamiento registral del aprovechamiento por turno de bienes inmuebles A) ConceptoLa Ley de 15 XII 1998 lo define en su Artculo 1 como aprovechamiento que atribuve a su titular ia facultad de disfrutar durante un perotio es|)ccfico de cada ao un apartantento, vivienda o local de utilizacin independiente, que est dotado de modo permanente con el mobiliario adecuado al efecto.

I

B) Naturaleza jurdicaConforme al artculo 1. apartados I y 6 de la citada Ley, este derecho podr constituirse de dos maneras, como derecho real limitado o cotno arrendamiento de temporada que tenga por objeto ms de 3 de ellas y hasta un mximo de 5 0 aos, anticipndose las rentas correspondientes a todas o algunas de las temporadas contratadas, y estando especificado el edificio o conjunto inmobiliario. La Ley regua como fundamental la configuracin como derecho real limitado, siendo su rgimen legal el siguiente:

Pedro Faudo Pom

Desde el punto de mta formal, se exige: i) Otorgamicnio dtr esiritur phlica, concurriendo, en su caso, la empresa de servicios e inscripcin en el Registro de la Propiedad, que deber recoger las circunstancias exigidas en el ariculo 7 de la Ley; Descripcin de la finca sobre la que se constituye el rgimen. Descripcin del edificio o edificios que la componen. Descripcin de cada uno de los aUijamientos, nmero correlativamente con referencia a la finca. En cada alojamiento se expresar: El ni'unero de turnos, su nmero correlativo, su duracin y nwta. el mohUiaro y su valor, los estatutos del rgimen y su duracin del rgimen. Se acompaar de original o testimonio de los documento expresados en el artculo 4 , de los que se archivar en el Registro de la Propiedad copia autorizada. b)La inscripcin del rgimen, resulta del artculo 6: La constitucin del rgimen puede inscribirse en itimucble construido o en construccin. Si est cu construccin, la terminacin de la obra debe hacerse constar en el Registro en el plazo de los tres meses siguientes a la terminacin, aportando las licencias no aportadas al in.scribir la obra nueva en constrticcin. El Registrador rechazar la inscripcin de las clusulas de los Estatutos que impongan a los titulares de los derechos de aprovechamiento obligaciones o limitaciones contrarias a la Ley. Los alojamientos debern constar en folio independiente: Si, al inscribir el rgimen los alojamientos, no constaren en folio independiente, el registrador les abrir folio, aui\quc no exista divisin horizontal. En el folio abierto a cada alojamiento se indicarn los turnos y las dems circui^stancias, Inscrita la escritura, antes de restituir el ttulo al presentante, el registrador archivar ctjpia de los contratos incorporados a ella. El archivo se har constar en la inscripcin del rgimen y en toda la publicidad formal que de del inmueble y del alojamiento. Si se solicita expresamente, en las certificaciones relativas ai inmueble, se acompaar copia de tales contratos. Se depositar ei\ el Registro el contrato con la empresa de servicios o el acta de manifestaciones en que el propietario se haga cargo de su prestacin y del folleto informativo que debe editar el constituyente del rgimen, con carcter de oferta vinculante, y los requi.sitos del artculo 8.2. Todos los documentos deben tener las firmas legitimadas notarialmeiUe y cumplir los requisitos exigidos en la ley; en otro caso, debe suspenderse su archivo. Practicado el archivo, el registrador lo har constar pf)r nota al margen de la inscripcin del rgimen, con referencia al legajo de su archivo. D) Modificacin del rgimen Slo podr hacerse por el propietario registral con el consentimiento de la empresa de servicios y de la comunidad de titulares, con mayora de dos tercios. La modificacin debe constar en EP y para se vlida debe ser obligatoriamente inscrita en el Registro de la Propiedad. E) Inscripcin de la adquisicin del aprovechamiento La transmisin de los derechos de aprovechamiento requiere la edicin del folleto informativo antes aludido, la constitucin del rgimen en los trminos vistos y que el contrato tenga el contenido mnimo del artculo 9 de la Ley. La Inscripcin, se sujeta a las siguientes reglas: 1. El registrador debe abrir folio al turno o aprovechamiento que se transmita. 2. Ai inscribir la primera adquisicin del derecho de aprovechamiento, se expresar por nota marginal, la afectacin real del derecho al pago de las dos ltimas cuotas, desde la reclamacin judicial o notarial, y por todo el tiempo de vida del rgimen. 3. Adems, al inscribir la primera adquisicin del derecho de aprovechamiento, y si se hubiese pactado, podr inscribirse la subrogacin del adquircnte en la parte proporcional del crdito hipotecario que pese sobre la totalidad del inmueble, sin necesidad de consentimiento del acreedor hipotecario. Para ello ser necesario que al constituirse la hipoteca se hubiese pactado un sistema de distribucin entre todos los derechos de aprovechamiento del rgimen.

Pedro F a i i d s l ^ I R

4. Los derechos de desistimiento y resohicin se harn constar en la inscripcin. El desistimiento se iiar constar en Acta notarial, que ser ttulo bastante para verificar la reinscripcin del aprovechamiento a favor del transmitente. (Art. 10). La resolucin de la transmisin por impago de las cuotas exige que se acredite la prctica de requerimiento fehaciente y la ctjnsignacin ntegra de las canridades abonadas por el titular del derecho, aunque exista clusula penal. (Art. I I ) . Sin perjuicio de lo anterior, todos los regmenes preexistentes tendrn una ilinacin mxima tic 5 0 aos de.sde la entrada en vigor de la Ley, salvo que .sean de diuacin inferior, o declaracin expresa de continuidad por tiempo indefinido o pla/.o cieno en la escritura de adaptacin. F) La comunidad especial por turnos del Libro quinto del Cdigo civil de Catalua Los artculos 5 5 4 - 1 y siguientes del Libro quinto del Cdigo civil de ('aialua regulan la comunidad por turnos configurndola como una comunidad especial en la que sus titulares tienen el derecho de gozar del bien sobre el que recae, con carcter cxclusivo, por unidades tentporales discontinuas y peridicas. Pueden ser objeto de esta comunidad los edificios destinados a viviendas unifamiljares dotados del mobiliario y las instalaciones suficientes que, por su naturaleza, sean susceptibles de u.so reiterado y divisible en turnos, as como los barcos, aeronaves no comerciales y bienes muebles claramente idcntificables y adecuadamente equipados, que sean .susceptibles de un uso reiterado y divisible en turnos. Segi'm el artculo 554-7, el rgimen de comunidad por turnos debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, o, si procede, en el de Bienes Muebles que corresponda, por meto del si.vtema de pluralidad de hojas, de acuerdo con lo establecido por ta legislacin hii)otecaria.

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E L CArASTRO v su COORDINACIN CON EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1. El catastroA) Concepto a) Legal. Segn el Artculo 1.1 de la Ley vigente, el Catastro Inmobiliario es un Registro Administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda, en el que se describen los bienes inmuebles rsticos, urbanos y de caractersticas especiales tal y como se definen en esta Ley. b) Doctnnl Segn Roca Sastre, el Catastro es un Registro, Censo, Padrn, Catalogo o Inventario de la riqueza territorial de un pas en el que se determinan las fincas, rsticas o urbanas del mismo, mediante su descripcin o expresin grfica, as como su evaluacin o estimacin econmica, al fin primordial del tipo fiscal o tributario y a los fines auxiliares de orden econmico, administrativo, social y civil. B) Naturaleza y mbito Es un organismo autnomo, adscrito al Ministerio de Economa y Hacienda. En el Pas Vasco son las Diputaciones Forales las que asumen estas competencias. Y en Navarra, se atribuyen al llamado Registro Fiscal de la riqueza territorial. El Centro de Gestin Catastral se encarga de diferentes funciones tcnicas, estadsticas y fiscales. Sus tres funciones bsicas son la formacin, conservacin y revisin de los catastros; la elaboracin de los sistemas de valoracin de inmuebles y la gestin e inspeccin del IBI.

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C) FinesDe la Ley resulta que la finalidad esencial del catastro es fiscal, sin perjuicio de sus fines auxiliares de tipo econmico, administrativo, social y civil, cual es la representacin grfica e indivitiualizacin fsica de la jiarcela, a diferencia del Registro de la Propiedad que persigue la concrecin jurdica de los inmuebles y la determinacin de los derechos sobre los que se hubiese constituido. Segn el artculo 2 . 1 , lo dispuesto en la Ley se entiende sin perjuicio de las competencias y funciones del Registro de la Propie-

IIIV

dad y de los efectos jurdicos sustantivos derivados de la iiiscripcjn de inmuebles en dicho Registro. Y, segn el artculo 3 a los solos efectos catastrales, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurdicos prevalecern, los datos contenidos en el Catastro inmobiliario sumen ciertos. Se pre2. Su coordinacin con el registro de la propiedad A) Planteamiento La coordinacin entre el catastro y el regiitro. segn repite la tloctrina, debe basarse en un intercambio de datos; el catastro debe proporcionar al Registro sustancia fsica, y el Registro al C'atastro sustancia jurdica. Es lo que Gragera Ibez denomina principio del doble suministro. El actual marco de colaboracin entre el Catastro y el Registro de la Propiedad se basa en una necesidad de coincidencia grfica entre las fincas regstrales y las parcelas catastrales, criterio legislativo errneo, a juicio de Vzquez Asenjo, dadas las diferencia.^ entre ambas. El reconocimiento concepitial de la existencia de bases grficas regstrales independientes de las catastrales v de titularidades caiastiales vlidas no coincideiucs con las titularidades regstrales, implica un nuevo planteamiento en la relacin cutre ambas instituciones. Segn este autor, el marco de colaboracin deseable debe consistir en el intercambio de informacin constante, a travs de una herramienta de informacin territorial grfica que permitiera al Catastro conocer on Une la configuracin constante de las bases grficas regstrales y el escueto dato de la titularidad registral, tambin ccmstantemente actualizado y al Registro las titularidades y el i>arcelario catastral para los fines que le son propios. E.sta situacin que sera la deseable, no es la que sigue la actual legislacin.

Los sistemas de cooniinacin perfecta, seguidos en Alemania y Suiza, donde la inmatriculacin de las fincas se realiza tomando como base los datos fsicos catastrales. Y los sistemas de coordinacin imperfecta, que pretenden un acercamiento entre las instituciones, con soluciones mas o menos eficaces, grupo en el que se encuadra la legislacin espaola. C) Evolucin de sus relaciones con el RP 1. La Ley de 1906 Inteiuo suplantar el Registro por el Catastro. As. prevea, la figura del ttulo real, inspirad) en el Acta 'Ibrrens y la inatacahilitlad de la inscrijcin catasti"al transcurridos IOat)s sin c o n t r a L c c i n . Pero esttt qued en una declaracin de intenciones, pues no se aplic en absoluto. 2. La Ley Hipotecaria de 1 8 6 1 , careca de previsiones al ser anterior ai Catastro; el prembulo de la Ley Hipotecaria de 1909, aluda a la coordinacin, sin medidas concretas. 3. La reforma hipotecaria d e l 9 4 4 - 4 6 , exigi referencia catastral en los expedientes de dominio, inmatriculacin por titulo pblico o acta de notoriedad, constatacin de los excesos de cabida o reanudacin del tracto. 4. La Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 12-111-1973, prev la constancia de la concentracin parcelaria en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. 5. El R D 3-V-1980 dicta por primera vez normas de coordinacin, conforme al cual, la coordinacin entre finca registral y parcela catastral supone la conformidad de la Administracin con los datos descriptivos de la finca contenidos en el folio registral, y se extiende la presuncin de titularidad y de posesin a los datos fsicos descriptivos de las fincas (art. 3 8 LH). 6. El Decreto de 30-111-1990, introdujo en los Artctdos 3 9 8 y siguientes del RH la obligacin de utilizar bases grficas del Catastro e implant el ndice General Infnrmatizadtj de las fincas V derechos inscritos, con referencias catastrales. 7. La Ley de 30-XII-l 9 9 6 , iiurodujo importantes modificaciones, incorporadas a la actual legislacin. 8. El R D de 4-IX-1998, modific el Artculo 298,1 RH, exigiendo, para la inmatriculacin por ttulo pblico, referencia y certificacin catastral descriptiva y grfica de la finca, como luego veremos.

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B) Derecho comparadoDesde el punto temas legislativos: de vista del derecho comparado, existeit tres sis El sistema de fusin, seguido en Australia, donde catastro y registro estn unidos en una sola oficina.

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MIDS DI' Di'n-dw Iinitiihiinno Hipsiriil

9. La Ley de 27-X-200 introdujo en el aniculo 9 LH la posibilidad de completar la dcntifieaeion de la linca mediante la incorporacin al ttulo inscribible de una base grfica catastral o urbanstica, Y )>odr obtenerse el archivo de la base grPica como operacin registral especfica mediante acta notarial en la t(ue se describa la finca y se incorpore la base grfica. Lsio e desarrull en la Instruccin, de la DGRN. de 2-111-2000 .sobre la imjMantacin de la ba.se cartogrfica en el Registro de la Prctpiedad. y, en la Resolucin de la DCAIN de 28-IV-2003 sobre cl servicio de consultas y certificados para Notaras y Registros y la solicitud de autorizacin concreta para obtener datos del Catastro por va telemtica por parte de dichas Notaras y Registros. 10. La evolucin culmina con la Ley de Catastro de 2 0 0 2 , .sustituida por el e.\tf) Refimdido 1/2004, de 5 de Marzo v su Reglameitm de 2 0 0 6 desarrollado por el RD 417/2006 ci 7 de Abril. Adems la Lev de Prevencin del fraude fiscal 36/2006 modifica el T R de la Ley del Catastro Inmobiliario, que extiende la obligacin de aportar la referencia catastral para todo tipo de inmueble a los contratos de arrendamiento, cesin de tiso por cualquier ttulo, suministro de energa elctrica, proyectos tcnicos y cualquier otro documento relativo a bienes inmuebles que regiamentaiiamente se determinen, y el plazo para aportarla para los imnuebles que carezcan de ella es de un mes.

D) Medidas concretas de coordinacin) Obligacin de consignar referencia catastral conforme al artculo 3 8 del texto refundido ( T R L C I ) , salvo las excepciones del artculo 3 9 , en todos los documentos pblicos y privados referentes a inmuebles y en las inscripciones y anotaciones en los Registros de la Propiedad, debe constar referencia catastral, por quienes soliciten la prctica de un asiento registral relativo a bienes inmuebles, (Artculo 4 0 ) , que se acreditar mediante certificacin catastral electrnica, certificado expedido por el Catastro, o Escritura pblica o informacin registral, en qtie conste la referencia catastral, y por la aportacin del ltimo recibo de pago del IBI, (Art, 41 ERLCJ), En caso de incumplimiento de la obligacin de aporn

tar referencia catastral, el Registrador deber advertirlo a los interesados, de forma expresa y escrita, (ArL. 4 3 T R L C I ) y se har constar por nota a! margen del asiento y al pie del ttulo inscrito, (Art. 4 4 T R L C I ) . La falta de constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles, o su falta de aportacin no impedir la prctica de los asientos correspondientes. La constancia registral de la referencia catastral tiene por objeto, posibilitar el trasvase de informacin entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario. El Registrador, calificada la documentacin presentada, recoger en el asiento, como uno ms de los datos descriptivos de la finca, la referencia catastral atribuida por los otorgantes en el documento inscribible, cuando exista correspondencia entre la referencia catastral y la finca. No obstante, se podr reflejar registralmente la identificacin catastral de las fincas como operacin especfica, de acuerdo con lo legalmente previsto. (Art. 4 8 T R L C I ) . b) Correspondencia de la referencia catastral con le Identidad de la finca, pues conforme al artculo 45 TRLCI, se entender que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca, siempre que de los datos de situacin, denominacin y superficie si constare, coincidan con los del ttulo y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad, o si existen diferencias de superficie que no sean superiores al 10% y siempre que, adems, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos, o se justifica el cambio de nombre o de nmero de la calle. c) Si no hay coincidencia con la referencia catastral, conforme al artctdo 4 9 ERLCl. cuando el Registrador consitlere que la referencia catastral tpie resulte de los documentos a|)oriados por el interesado, puede no coincidir con la finca registral. lo comunicar al Catastro, solicitando certificacin o docuntento informativo. El Registrador, cuando le sea remitido, har constar la referencia en el asiento, o, si ya se hubiera practicado, por nota al margen, consignndolo tambin por nota al pie del ttulo, d) Respecto a las fincas rsticas, segn la D T 3^ TRLCI, no ser de aplicacin lo dispuesto respecto de la referencia catastral a los bienes inmuebles rsticos situados en los municipios en los que no hay finalizado la renovacin del Catastro rstico conforme a lo previsto en la DA nica de esta Ley (que se remi-

te para ello a la Ley de 27-XIJ-20O1). Aunque segn la Instruccin de la DGRN de 2 6 - I 1 M 9 9 9 si ser aplicable para la inmatriculacin por ttulo pblico de fincas rsticas, conforme al artculo 2 9 8 , J RH. c) La inmatriculacin de fincas exige certificacin catastral descriptiva y grfica, lo cual ba sido criticado por V/quez Asenu, pues puede obligar al propietario a cambiar la descripcin de su finca, que no tiene porque coitstttuir con la parcela catastral, para poder in.scribrla en el Registro. f) Tambin se requiere certificacin catastral descriptiva y grfica para inscribir determinadt>s excesos de cabida, como veremos posteriormente,

Roca Sastre sostiene que el concepto de primera inscripcin es ms amplio que el de inmatriculacin, pues en los supuestos de modificacin de entidades hipotecarias, hay pritncra inscripcin pero no inmatriculacin, ya que a las fincas resultantes se les abre folio registral propio (y por tanto, hay primaria inscripcin), pero estas fincas resultantes no son nuevas en el Registro, sino que estn en conexin con los asientos de la finca o fincas principales (y por ello no hay inmatriculacin), Lacruz discrepa de estas posiciones y distingue: Inmatriculacin, que es el ingreso de una finca en cl registro, pero de una finca en sentido material, es decir, todo aquello que abre folio registral. Primera inscripcin en sentido formal, sera el primer asiento que se practica en el folio registral destinado a una finca, y a l se refiere cl artculo 7 de la Ley Hipotecaria. Primera inscripcin en sentido sustantivo o registral, que es el asiento que carece de soporte causal en otro anterior, y a l se refiere el artculo 2 0 5 de la Ley Hipotecaria, que luego trataremos, Roca Sastre define inmatriculacin como el ingreso de una finca en la vida registral, realizado en virtud de una primera inscripcin de dominio en favor del inmatriculante, la cual abre folio registral propio, es obtenida por medios peculiares j surte efectos especficos.

IV.

INMATRICULACIN DE FINCAS: CONCEPTO, MEDIOS INMATRICULADORES, ESTUDIO PARTICULAR DEL TTULO PUBLICO ADQUISITIVO. LA DOBLE INMATRICULADOR

1. ConceptoA la hora de dar un concepto de inmatriculacin, el primer problema que se plantea es el de perfilar las relaciones entre inmatriculacin y primera inscripcin. As el artculo 7,1 de la LH dispone:ART 7 . La primera insaipciii de cada finca en cl Rcgi.stro de la Propiedad ser de dominio y se practicar con arreglo a los procedimientos regulados en el ttulo VI de e s t a L e y , ( . )

El legislador al decir que la primera in.scripcin se practicar conforme a los prtjcetlimientos det Titulo VI de la ley, que regula los metilos inmatriculadores etiuipara inmatriculacin y primera inscripcin, postura seguida por parte considerable de imestra doctrina. Frente a esta posiciJi se alza un gran sector doctrinal: Sanz Fernndez seala que, en miestro Derecho, no puede hablarse de inmatriculacin tcnicamente j>osibIe en sistemas como el alemn o el suizo, donde la finca ingresa de oficio en el Registro previamente basndose en datos catastrales y limitndose el asiento a la descripcin de la finca, pero no en Derecho espaol, pues cuando el legislador habla de inmatriculacin se refiere a la primera inscripcin de dominio de la finca sin conexin con asiento anterior.

2. Los medios matricuiadoresConforme al artculo 199 LH:La inmatrculaciiA de Fincas que no estn inscritas a favot de persona alguna se practicarr a) Mediante expediente de dominio b) Mediante cl ttulo publico de su adquisicin, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el ttulo adquisitivo del transmitente o enajenante. c) Mediante el certificado a que se refiere el artculo 2 0 6 , slo en los casos que en el mismo se indican.

Pcdm Faudos Pons, , j

El artculo 2 9 9 RH dispone:Tnmhin poiinhi hisniMiw \i7i ti requisito ile la prvviii imcripdn los ltiiios. aiftl(ukra que iffi su ferim. (iie Jiiereii inseribihks ilirertameute aw arreghi o leyes o disposiducs especiales.

D) Las resoluciones judiciales que declaran la propiedad de fincas segn la doctrina de la DGRN Pero la Resolucin de 3 0 de Abril de 2 0 0 5 , declara que un Sentencia declarativa de dominio no es ttulo nmatriculable, dado que aunque histricamente se ha afirmado, con cierta ligereza, que s es ttulo nmatriculable, pues tal procedimiento implica un juicio contradictorio que goza de mayores garantas que el expediente de dominio, esto no es as, puesto que el expediente de dominio, supone mayores garantas de proteccin a los terceros, como son las citaciones a los mismos, la publicacin de edictos, y sobre todo, la intervencin del Ministerio Fiscal. As pues, aunque las sentencias constitutivas firmes son inscribibles en los Registros pblicos, (art. 5 2 1 . p . 2 L E C ) , los requisitos para inmatricular son superiores a los exigidos para la inseribilidad de un docimiento; [lor lo que, aunque se establece la obligatoriedad de acatar las Sentencias por los Registradores, (art, 5 2 2 LEC), la legislacin especifica aplicable es tm condicionamiento de la afirmacin anterior y esta exige requisitos aadidos que no cumple la Sentencia declarativa, 3. Estudio particular del ttulo pblico adquisitivo De los medios inmatriculadores del artculo 199 LH, vamos a ocuparnos en cl presente tema del ttulo pblico, regulada especialmente en el artculo 2 0 5 de la Ley Hipotecara, complementado por los artculos 2 9 8 y 3 0 0 a 3 0 2 del mismo Reglamento Hipotecario, kART 205. Sern inseribible. comprende no slo los incluidos en el artculo 3 de la Ley, sino los que, segn el artculo 1227 CC, luiga prueba, contra terrero de su feclia. El documento fehaciente ieluru contener siempre, como circunstancias esenciales, la descripcin de la finca o dcreclio, naturaleza del acto o contrato, nombre y apellidos del transmitente y adquircnte, fimcioitaro autorizante, en stt caso,y feclia del documento,

4 . Que ta finca no est inscrito a nombre de persona distinta del transmitente Conforme a los artculos 3 0 0 y 3 0 6 del Reglamento Hipoteca-

rio:ART. 300. En el caso de exstr algn asiento contradictorio de dominio o posesin de finca o derechos real cuya descripcin coincida en algunos detalles con la contenida en cl ttulo que se pretenda inscribir, se aplicar lo dispuesto en el artculo li06. ART. 306. (...) los Registradores suspendern la in.scripein solicitada, extendiendo anotacin preventiva si la pidiera el interesado, y remitirn copia de los asientos contradictorios a ta Autoridad, que mya firmado aqullas certificaciones. Dicita Autoridad, si lo estimare procedente, comunicar al Juez de Primera Instancia

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lili Hu'ltitii Cl! tjiw ituitpte ( 7 tnmtu'hk cimndu tuvcn de ste, y de sti titular arrale el expediente uiniinistrativa. neompaanda In eopia del asiento remitida por ei llegntrador El uez de Primera maufia dar vista de estos antecedentes a la persona tjue, segn dictw asiento, pueda tener algn dereelia sohre el inmueble, y, con su audieucut, dictar auto deriarando o no itiscrihihk cl documento de ijue se trate.

el Registrador para resolveras, sino demanda.

el ]uez competente en virtud de

C) EfectosPracticada la inscripcin, la finca accede al Registro de la Propiedad y adems: a) El titular registral viene protegido por el principio de legitimacin, lo que supone que puede disponer de la finca o derecho inscrito, constituir gravmenes sobre el mismo. b) Sin embargo, en tanto no transcurran dos aos desde la constancia en el Registro de la publicacin del Edicto, no estar protegido por cl principio de/f mbiica, tratndose de tui supuesto de excepcin por va de suspensin, conforme a lo tlispuesto en el artculo 2)7 de a Ley Hipotecaria que dispone; Las inscripciones de inmatriculacin practicadas con arreglo a lo establecido en ios dos artculos anteriores no surtirn efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos aos desde .su fecha. c) A pesar de los importantes efectos que produce la inmatriculacin, aquellos que pudieran considerarse perjudicados por la misma, pueden contender ante los Tribunales en defensa de su Derecho, as ya lo dispona cl artculo 2 9 8 in fine, cuya redaccin revive tras la anulacin establecida por la sentencia y dispone:ARJ. 298. (...) 4. (...) Los que se crean con derecho a la fnwa o parte tk ella cuya tie la Ley, podrn alegarlo ante cl preventiva. inscripcin se ha practicado conforme al artculo 205 fuzgado o Tribunal amipetente en juicio declarativo, y tlebcr el fuez ordenar que de la demanda se tome en e! registro la correspondiente anotacin

Si la coincidencia no es de detalles, sino absoluta o cuasi-absoluta, la Direccin General entiende que proceder denegar la inscripcin al amparo del artculo 2 de la Ley Hipotecaria. 5. Inscripcin El nuevo artculo 2 9 8 del Reglamento Hipotecario, dispone:AliT. 298 2. La inscripein que se realice contendr, adems de las circunstanciasgenerales, las esenciales del ttulo del irunsmiteme o del acta de notoriedad complementaria. Adems expresar que el asiento se practica eonfome al artculo 205 de lu Ley, con la limitacin del 207 de la misma Ley, y quedando supeditada sa eficacia a la constancia registral de ta publicacin del edicto regulado en el apartado 4 siguiente. Iguales extremos se liarn anistar en ta noia de despacho al pie det ttulo. (...)

6. Publicacin de edictos El prrafo 4 " al que .se refiere el apartado 2 " citado, fue anulado por la Sentencia del T S 31-1-2001 por la interpretacin que haca del artculo 205 LH, pert dicha inierprciacin se entiende que no es vinculante, y que la anulacin del prrafo supone que revive la redaccin anterior, conforme a la cual:4. Las inscripciones practicadas en virtud de los documentos expresados en los cuatro primeros Hmeros.(...), se notificarn a todos los que pudieran eslar interesados C/I ella, por medio de edictos que autorizar el Registrador, comprendern la\ referidas eirrunslancias esenciales y se fijarn por espacio de un mes en cl tabln de annnch'i del Avuutamiento donde radique ta finca, acreditndose este hecho por eeriificacin o diligencia V V Wcrita por el Secretario del mismo Ayuntamiento a continuacin del edicto. Este w arcliii'arA en el registro despus de extendida la nota al margen de la inscripcin expresiva del cumplimiento de ta anterior formalidad. Si no se presentase cl edicto en cl Registro dentro de los tres nieses siguientes a la fecha de la insripcin. se cancelar sta de oficio por nota marginal.

Exantinados estos requisitos generales, hay que tener en cuenta: a) En cuanto al derecho que se inscribe, ste puede ser, adems del pleno dominio, la nuda propiedad, en cuyo caso resultar mencionado cl usufructo, siendo una excepcin al principio de no acceso al Registro de estas menciones, o una cuota indivisa de la nuda propiedad o del pleno dominio. b) En cuanto a la finca, existen limitaciones en orden a la proteccin del dominio pblico, en sus diferentes manifestaciones, as: El dominio pblico martimo viene protegido por los artcu-

La cancelacin por la no publicacin del edicto determina la posibilidad de que pueda solicitarse nuevamente la inmatriculacin con nueva publicacin de edicto sujeta a los mismos requisitos. Las circunstancias del edicto son las esenciales que resulten del ttulo pblico inscribible y del ttulo previo, y las discrepancias de los interesados respecto al contenido del Edicto, no es competente

los 15 y 23 de la Ley de Costas, que exigen para la inmatriculacin de fincas lindantes el demanio pblico, certificacin del Servicio Perifrico de Costas de que no se est invadiendo este dt)niinio o que sohre l lu) pesa servidumbre legal, El dominio pblico forestal, por el ariculo 77 del Reglamento de Montes, que exige tambin igual certificacin cuando se pretenda inmatricular finca colindante con montes pblicos no deslindados.

4, La doble inmatriculacinA. Concepto Como dice Roca Sastre, la doble inmatriculacin constituye un estado patolgico o irregular que se produce cuando una finca o parte de ella ingresa dos veces en el Registro bajo nmeros distintos y en distintos folios. La causa de que se pueda producir tal irregularidad radica, segn la doctrina mayoritaria, en la falta de un buen Catastrt) coordinado con el Registro que permita identificar las fincas po-fectamente, pues la inmatriculacin de la finca acta, la mayora de las veces, stibre simples tleclaraciones de los interesados en documentos auttuicos que, con slo alterar alguna de las circuitstancias descriptivas de la finca, posibilitan la doble inmatriculacin. La legislacin hipotecaria prev la posibilidad de la doble inmatriculacin y una serie de tnedios cautelares para evitarla, as resulta del artculo 3 0 0 RH y de la doctrina de la f)GRN, de los que resulta que cuando se solicite la inmatriculacin de las fincas, el Registrador deber examinar cuidadosamente los ndices y asientos respectivos del Registro y si duda acerca de la ideinidad de la finca a inmatricular, con otra ya in.scrita, no practicar la inmatriculacin, y contra su decisin se puede actrdir al Juez de Primera Instancia que resolver conforme con los artculos 3 0 0 a 3 0 6 RH. La nueva redaccin al artculo 3 1 3 , se caracteriza por: Regidar con mayor precisin el supuesto de doble inmatriculacin, recogiendo el supuesto de doble inmatriculacin de participaciones indivisas de tma misma finca. Establecer reglas especiales para el sttpuesto de que la doble inmatriculacin afecte a los mismos titulares o de ser distintos la posibilidad de acuerdo entre ellos consignado en escri-

tura pblica, siguiendo los postulados de la Direccin General de los Registros y del NtJtariado y de la doctrina. Fijar un plazo de caducidad de un afto para la nota n\arginal expresiva de la doble inmatriculacin que hasta ahora, en principit), era indefinida a falta de norma expresa. La Sentencia del TS 20-IX-1999 seala que cl artculo 313 RH no pretende establecer un procedimiento declarativo especfico de doble inmatriculacin, sino una va de jurisdiccin voluntaria para que se extienda nota suficientemente expresiva de la doble inmatriculacin al margen de ambas inscripciones, facilitando la publicidad registral.

B) Rgimen Jurdico,La problemtica que plantea es distinta segn se refiere al mismo litular o a distintos: a) Si se refiere al mismo titular La irregularidad es fcil de corregir, pues el Registrador tan pronto como descubra la irregularidad registral, proceder de oficio meiliante nota marginal a cancelar la inscripcin ms moderna. Dicho criterio ha sido recogido en el artculo 3 1 3 del Reglamenlo Hipotecario redactado por el Real Decreto 1.867/1.998, de 4 de septiembre, que establece en su primer punto:

(

En el caso de doble inmatrcuiacin de una misma finca o de parte de ella en folios registralas diferentes, la concordancia del Registro con la realidad podr conseguirse eonJ'iirme a las siguientes reglas: 1". Cuando la fnca, o en su caso, tas cuotas o participaciones indii'isas insciitns en diferentes folios, lo cstineren a faror de la misma persona, ta contradiccin podr salvarse, a vilicitud de este mediante el traslado en su caso por el Registrador, de las inscripciones o asiento', posteriores alfolio registral ms antiguo, extendiendo al final dei ms moderno un asiento de ciee del mismo, Si hubiese titulares de asientos posteriores afectados por el traslado vr preciso el consentimiento de stos expresado en esaitura pblica. (.,)

b) Si afe:ta a distintos titulares: Hay que distinguir, segn haya o no acuerdo entre los interesailiis, sobre el asiento que ha de subsistir: Si hay acuerdo, una vez comprobada la identidad de la finca y justificado el consentimiento de los ititeresados, el Registrador c;mcelar la inscripcin convenida y dejar subsistente la otra.

En este sentido, dispone la segunda regla del citado artculo 3 1 3 del Reglamento Hipotecario:2". Si lu ilablv iumiitriatlitcin lo jiicn- a fiuw tic personas distintas y existiere acuerdo entre ellas, a solicitud suya y con la conformidad, en su caso, de todos los interesados, a-presada en escritura phlica, se proceder a cancelar o rectificar el folio convenido.

ambas iiiscripcijnes. Eit el auto se reservarn a los interesados las acciones de que se consideren asistidos solire declaracin del mejn la titularidad extrarregistral. Sin embargo, este aspecto formal ct lie la titularidad registral no debe exagerarse, dado que el ritular segn el Registro ostenta siempre una determinada posicin tabular que produce los efectos prestmttvos, defensivos y legitimadores que son propios de nuestro sistema de publicidad. 5. Sus efectos hipotcanos son: a) Legitimacin, A todos los efectos legales, se presumir que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, conforme al artculo 38,1 LH, b) Fe pblica. Si el titular registral no es titular extrarregistral, aunque no est legitimado para disponer, goza de una legitimacin extraordinaria. El tercero que adquiera del titular registral e inscriba con los requisitos del artculo 3 4 LH adquiere a non domino; a titularidad registral se equipara a la civil y deviene inatacable,

1.2. Caracteres1, Recae sobre un sujeto de derecho As resulta del artculo 4 RHSern inscribibles los bienes inmuebles y los dcrcclio.s sobre los mismos sin distincin de la persona fsica o jurdica a que pertenezcan y, por tanto, los de las Administraciones pblicas y ios de las entidades civiles o eclesisticas.

Este artculo fue redactado por el Ri:> 1867/1998 de 4 de Septiembre, que utiliza una terminologa ms precisa que la anterior, al aludir a persona fsica o jurdica, en lugar de persona individual o colectiva que utilizaba la anterior redaccin. Ese sujeto de derecho es el sujeto activo de la relacin jurdica inmobiliaria, frente al que no existe un sujeto pasivo determinado sino universal, constituido por toda la colectividad que ha de respetar la relacin jurdica publicada oficialmente.

Si no hay adquisicin a non domino, ei titular inscrito tiene justo ttulo para la usucapin secwidum tabulas, conforme al artculo 35 LH, O Tracto sucesivo. Impide el acceso al Registro de titleos no emanados del titular registral, conforme al artculo 2 0 LH, lo que nos permite ver la relacin del principio de tracto sucesivo con la titularidad registral. pues el primero no es ms que una sucesin encadenada de titularidades regstrales legtintas, por lo que no se puede inscribir un negocio jurdico que no baya sido otorgado por su ritular registral, para evitar su indefensin, conforme al artculo 2 4 CE. pues el titular registral es el que tiene el poder de disposicin del derecho inscrito. Para finalizar. Manzano Solano ha destacado el carcter complejo de la titularidad registral, dada la integracin en el folio registral de todas las situaciones jurdicas registradas afectantes a una misma finca.11. L A DETEFiMINACIrj DEL TITULAR REGISTRAL

El titular registral ha de estar plenamente identificado, por exigencias del principio de especialidad, exigindose su deternunacin con los datos necesarios para determinar su identidad, de modo que no pueda confundirse con ningn otro. La determinacin del ritular inscrito puede ser inmediata y mediata.

9, La persona a cuvo favor se practique la inscripcin y aquella de quien proceda el bien o derecho que ,c inscriba se determinarn con arreglo i las siguientes reglas: a) Si se trata de personas fsicas, se expresarn el nombre y apellidos; cl DNl, si es mayor de edadi o en otro caso, la edad que tuviera precisando de estar emancipado la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad convugal, el rgimen econmico mauimonial y el nombre, apellidos y doaiicilio del otro cnyuge; la nacionalidad y vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan y domicilio con las circunstancias que lo concreten. b) Si se trata de personas jurdicas, se consigJTarn, su cla.se, su denominacin; el NIF, la inscripcin, en su caso, en ei Registro correspondiente, la nacionalidad si fuere una entidad extianjera, y el domicilio con las circunstancias que lo concreten. Se expre.sarn tambin, en su caso, las circunstancias de la representacin legal o voluntaria, las personales que identifiquen al representante, el poder o nombramiento que confieran la representacin y, cuando proceda, su inscripcin en cl Registro correspondiente. Cuando las circunstancias de la persona constaren en otro asiento del mismo folio registral )}odr consignarse e