LA VALUACION DE

BIENES PATRIMONIALES

ARQº MARÍA EMILIA PEREIRA

SOITAVE Venezuela

“ CADA HOMBRE DESCUBRE ELPATRIMONIO DETODOS LOS HOMBRES ”

El concepto de

patrimonio cultural es

subjetivo y dinámico, no

depende de los objetos o

bienes sino de los valores

que la sociedad en general

les atribuyen en cada

momento de la historia y

que determinan qué bienes

son los que hay que

proteger y conservar para

la posteridad.

Instituto de Patrimonio Andaluz

PATRIMONIO

BIEN ÚNICO SIN SUSTITUCIÓN

PÉRDIDA EMPOBRECIMIENTO CULTURAL

CONSERVACIÓN DECLARATORIADE BIENPATRIMONIAL

ANTECEDENTES

Carta de Atenas 1931: Entorno Monumental

Declaración UNESCO. París 1962:

“Adoptar medidas para salvaguardar la belleza, elcarácter de los paisajes y de los sitios naturales yurbanos”

Carta de Venecia (1964): Noción de Monumento

Carta de Quito: Normas de Preservación

Coloquio ICOMOS. Maracay 1968: Adopción de lasNormas de Quito a nivel Internacional

Ley de Protección y Defensa del Patrimonio Cultural(Venezuela 1993)

ICOMOS: International Council on Monuments and Sites. Varsovia 1965

VALORES PATRIMONIALES

CENTROS HISTORICOS

Asociados con eventos históricos o que handefinido el patrón general de la historia

VALOR CORAL

Espacio urbano de especial relevancia osignificado por su localización, trama urbana,materiales de construcción, morfologíacaracterística

MAPA FUNDACIONAL DE CARACAS

Barrio Santa Lucía. Maracaibo. Venezuela

Plaza Independencia. Montevideo

EDIFICACIONES, SITIOS O ESTRUCTURAS AISLADAS

Carácter, interés o valor para la herenciacultural del país

Lugar de ocurrencia de hecho histórico

Identificación con persona significativa

Representación de estilo arquitectónico

Identificación con el trabajo de un creador

Innovación en diseño, materiales

Localización única que lo convierte en hitoBarclay Jones y Stephen Jacobs

PALACIO SALVO MONTEVIDEO

El Palacio Salvo se construyó entre 1923 y 1928.Fue realizado por el arquitecto Mario Palanti , el ingeniero Lorenzo Gori Salvo y decorado por el pintor Enrique Albertazzi.

www.wikipedia.com

PALACIO MUNICIPAL DE CARACAS

FUNCION SOCIAL DE LA

PROPIEDAD

LIBERTADES ECONOMICAS

PAPEL REGULADOR DEL ESTADO

ESTIMULOS E INCENTIVOS

• Estados Unidos

• Inglaterra

• España

• Cesión de Derechos a una o varias propiedades hasta agotarlos

VALORACION DEL

PATRIMONIO EDIFICADO

FACTORES QUE DEFINEN EL VALOR

ESCASEZ

1

UTILIDAD

2

DESEABILIDAD

3

PODER DE INTERCAMBIO Y TRANSFERENCIA

4

ESCASEZ Y UTILIDAD

GEOGRAFICA

MUNDIAL

CONTINENTAL

NACIONAL

REGIONAL

LOCAL

IMPACTO SOCIAL

GLOBAL

CONTINENTE

PAÍS

REGIÓN O ESTADO

CIUDAD

BARRIO

ATRIBUTOS PATRIMONIALES

HISTORICOS

ARTISTICOS

ARQUITECTONICOS

CULTURALES

TRADICIONALES

TURISTICOS

POLITICOS

AMBIENTALES

CARACTERIZACION

CULTURAL

FISICA

LEGAL

DECLARATORIA PATRIMONIAL

United NationsEducational, Scientific and Cultural Organization(Organización de las Naciones Unidas para la Educación, la Ciencia y la Cultura). Organismo de la ONU fundado en 1945 cuya sede principal está en París (Francia).

INMUEBLE PATRIMONIAL

SINGULARIDAD

RAZONES QUE CORRESPONDEN A LAS VARIABLES FORMADORAS

DE SU VALOR ECONOMICO

VALOR PATRIMONIAL

VALOR INMUEBLE

FACTOR VALOR PATRIMONIAL

+

VALOR TERRENO

VALOR EDIFICACION

*

VALOR INMUEBLE PATRIMONIAL

PROCEDIMIENTO

El inmueble puede generar renta

El inmueble no es productivo, o lo es de manera marginal

Por comparación directa de inmuebles de similar uso, según las condiciones del mercado

Por capitalización de la renta que produce el inmueble u otro análogo

Viviendas

Teatros

Hoteles

Oficinas

INMUEBLES SUSCEPTIBLES DE PRODUCIR RENTA

Castillos

Museos

Puentes

Iglesias

INMUEBLES QUE NO PRODUCEN RENTA O LA RENTA ES MARGINAL

LA INFORMACIÓN EN LOS MÉTODOS DE TASACIÓN: ASPECTOS CIENTÍFICOS Y PROFESIONALES Dr. Vicente Caballer Mellado. Centro de Ingeniería Económica.

Universidad Politécnica de Valencia. España XXIII° Congreso Panamericano de Valuación. San José Costa Rica (2008)

DEFINICIONES

VALOR DE MERCADO

Cantidad estimada por la que un activo puede ser intercambiado ala fecha de la valuación, entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto, en una transacción desinteresada, después de un apropiado tiempo en plaza, en la cual cada una de las partes actúa con conocimiento, prudentementey sin compulsión

IVSC

VALOR DE USO

El que tiene una propiedad

específica para un uso específico y un usuarioespecífico, y por tanto ajena al mercado.

Dictionary of Real Estate

Appraisal. 1995

El término “mercado” connota pluralidad y se

define como “Un conjunto de providencias en

el cual compradores y vendedores son unidos

a través del mecanismo del precio”. Además,

la definición de valor de mercado alude al

precio que una propiedad puede alcanzar en

un mercado abierto y competitivo.

David Rothermich, MAI., “Propiedades de diseño especial: Identificando el “mercado” en el Valor de

Mercado” (Special Design Properties: Identifying the “Market” in Market Value. The Appraisal Journal. Octubre 1998),

XXXII° CONGRESO PANAMERICANO DE VALUACIONPUNTA DEL ESTE – URUGUAY 2017

CLASIFICACION GENERAL DE LOS METODOS DE VALUACION

DIRECTOS

Por comparación directa

de antecedentes

Por comparación directa

del costo de reposición o

reemplazo de las

bienhechurías

Son más laboriosos en su ejecución, pero de resultados

más seguros

INDIRECTOS

Por cálculo de rentabilidad

Capitalización de la renta

Métodos involutivos

Valor residual

De cálculo más directo y rápido, perode resultados más imprecisos porsensibilidad a la variación de las tasas

Manual de TasacionesIng° Dante Guerrero - 1974

XXXII° CONGRESO PANAMERICANO DE VALUACIONPUNTA DEL ESTE – URUGUAY 2017

METODOS UNIVERSALES DE VALUACION

COMPARACION DIRECTA

• Nadie está dispuesto a

pagar por un bien, más de lo que pagaría por

un bien sustituto

APROXIMACION AL COSTO

Nadie pagaría por un bien, más de

lo que le costaría reproducirlo

CAPITALIZACION DE LA RENTA

Un bien vale por el ingreso que es capaz de producir

La aplicación de la metodología más

adecuada depende fundamentalmente de

las condiciones del mercado, las

informaciones colectadas en ese mercado

y la naturaleza del servicio que se pretende

desarrollar …

… Cuando se basa en información de

mercado, cada método es un método

comparativo. El valuador considerará

cada situación, y determinará cual es el

más apropiado de acuerdo con la

naturaleza de la propiedad y las

circunstancias bajo las cuales podría

negociarse en un mercado abierto.

Rubens Alves Dantas

IBAPE-Brasil

TECNICAS DE TASACION

COMPARATIVAS

EL PRECIO DE LOS INMUEBLES URBANOS

Enrique Ballestero - J.A. Rodríguez España - (2000)

METODOS

“BETA”

METODOS

SINTETICOS

ANALISIS

DE

REGRESION

CON VARIOS SIGNOS EXTERNOS

CON UN SIGNO EXTERNO O ATRIBUTO

REGRESION

SIMPLE

REGRESION MULTIPLE LINEALES O NO

LINEALES

EVALUACIONES ESPECIALES

ANALISIS MULTICRITERIO

METODOLOGIA FINALISTA

COSTO DE REEMPLAZO

COSTO DE REPOSICION

CLASICO

MODELOS

BAJO INFLACION

OPTIMIZACION DEL HORIZONTE TEMPORAL

METODO

DE

COSTO

METODO DEL VALOR RESIDUAL

METODO DE CAPITALIZACION

ANALITICAS

TECNICAS DE TASACION

APLICABILIDAD Norma IVS 230 (2013)

Derechos sobre inmuebles

Su uso principal es la valuación de propiedades especializadas, que son aquellas que se venden raramente o no se venden nunca en el mercado,excepto por medio de la venta de la empresa o entidad de la que formaparte.

OTRAS APLICACIONES

En inmuebles especiales o “singulares”, cuando no sea posible conseguir valores de comparación para la aplicación del Método del Mercado, como es el caso de iglesias, hospitales, campos deportivos, edificios públicos e institucionales que no son sujetos de compraventa, o lo son raramente.

METODO DEL COSTO

Es un método de valoración “alternativo”, que sebasa en la obtención del valor del inmueble por lasuma o superposición de valores de suscomponentes:

Valor del terreno

Valor de la construcción

Otros (Instalaciones, mejoras, extras)

También se denomina Método de Composiciónde Valores de Mercado o de la Suma.

APROXIMACION AL VALOR DEL TERRENO

Comparación directa de ventas

Método de Incidencias a través de su “valor en uso”

Comparación de la renta que genera un inmueble con uso análogo

MÉTODOS DE VALORACIÓN DE LA TIERRA

COMPARACIÓN DIRECTAMétodo sintético o clásicoAnálisis de regresión simple o múltiple

AJUSTESLocalizaciónAprovechamientoValor “Punto”ZonificaciónUso mejor y más productivoIncidenciasOtros

APROXIMACION AL VALOR DE LA CONSTRUCCION

EDIFICACIONES CONEDAD MENOR

O IGUAL A 100 AÑOS

Costo de Reposición a Nuevo, sea de Reproducción o de Reemplazo, depreciado por edad y estado de conservación

CRITERIO ROSS-HEIDECK

COSTO DE REPOSICIÓN

O DE REEMPLAZO(100 %)

VALOR DEPRECIADO(70 %)

Depreciación acumulada

(70 %)

EDAD MAYOR DE 100 AÑOS

Se requiere determinar:

Edad y época a la que corresponde

Estilo arquitectónico o decorativo

Regulaciones especiales de uso y conservación

Grado de intervenciones al inmueble

Disponibilidad de materiales y mano de obra

DEPRECIACIÓNESTADO ACTUAL DE LA

CONSTRUCCIÓN

Obras a realizar para alcanzar el óptimo

PRESUPUESTO DEREPARACIONES,

REFACCIONES

CONDICIÓN OBSERVADA

Deterioro

y II Encuentro Panamericano de Valuación Rural

Caputto, Herrera y SilvaCaracas 1999

LAS EDADES DE UN EDIFICIO: UN ESTUDIO PARA LA

DETERMINACIÓN TÉCNICA DE LA VIDA UTIL, LA

VIDA EFECTIVA Y LA VIDA REMANENTE EN

EDIFICACIONES TIPIFICABLES EN VENEZUELA, BAJO

CONDICIONES NORMALES Y EXTREMAS

FACTOR DE VALOR PATRIMONIAL

FACTOR DE VALOR PATRIMONIAL*

ARQUITECTONICO

TIPOLOGIA EXCEPCIONAL

HISTORICO

AMBIENTAL

SIMBOLICO

SOCIO-REFERENCIAL

ANTIGÜEDAD

* Reconocidos por el Instituto de Patrimonio Cultural. Venezuela

ESTADO DE CONSERVACION Original Intervenciones Calidad de intervenciones

EMPLAZAMIENTO Accesibilidad Relación con el entorno Percepción o visibilidad

USO Frecuencia Densidad Cobertura

AGENTES INCIDENTES Medio ambiente

Geológicos Climatológicos Biológicos Contaminantes Humedad

Acciones del hombre Directas Negligencia Modificaciones Socio-económicos Políticos

INDICE DE VALOR PATRIMONIAL

ESCALA GENERAL - PROYECCION

• VECINAL

• LOCAL

• REGIONAL

• NACIONAL

• INTERNACIONAL

HISTORICOEscenario de algún hecho registrado como importante (Se relaciona con la historia oficial)

SIMBOLICOIdentificación con la comunidad ( Sentimiento de

arraigo, pertenencia, orgullo).

SOCIO-REFERENCIAL Cualidades que recrean en la actualidad fenómenos culturales del pasado o referencias a la vida de personajes (Incluye

el quehacer artístico o circunstancias especiales).

TIPOLOGICO EXCEPCIONALRepresentación de un rasgo cultural o ausencia de éste de manera destacable. Originalidad, singularidad.

CIUDAD UNIVERSITARIA DE CARACAS – VENEZUELAPatrimonio Mundial de la Humanidad – 2000

Integración de la Arquitectura y las Artes

ALGUNAS PROPUESTAS

TABLA DE COEFICIENTES QUE AFECTAN EL VALOR NUEVO DE REPOSICION (VNR)

PARA ENCONTRAR EL VALOR ESTIMATIVO DEL INMUEBLE

SIGLO XX XIX XVIII XVII XVI CONDICION

CLASIFICADO 0.6 0.8 1 1.01 1.02 DETERIORADO

EN 0.8 1 1.01 1.02 1.03 RECONSTRUIDO

"C" 1 1.01 1.02 1.03 1.1 RESTAURADO

1.01 1.02 1.03 1.1 1.2 ORIGINAL

ELEMENTOS CLASIFICADO 1 1.02 1.03 1.05 1.1 DETERIORADO

DE EN 1.02 1.03 1.05 1.1 1.2 RECONSTRUIDO

CONSTRUCCION "B" 1.03 1.05 1.1 1.2 1.5 RESTAURADO

1.05 1.1 1.2 1.5 2 ORIGINAL

CLASIFICADO 1 1.1 1.15 1.2 1.5 DETERIORADO

EN 1.1 1.15 1.2 1.5 2 RECONSTRUIDO

"A" 1.15 1.2 1.5 2 2.5 RESTAURADO

1.2 1.5 2 2.5 3 ORIGINAL

Ing° RAFAEL ARELLANO OCAMPO y ARQ° MARIBEL ARELLANO MERINO. Versión del original presentado

en la Ponencia "VALORACION DE UN INMUEBLE CATALOGADO, EN ESTADO RUINOSO.

17° Congreso UPAV. Chicago 1996.

VALORACIÓN DE UN INMUEBLE CATALOGADO EN ESTADO RUINOSOIngº Rafael Arellano Campos. (México. UPAV Chicago 1996)

FACTOR JERARQUICO PATRIMONIAL (FJP)

VALOR PATRIMONIAL

NIVELES

LOCAL REGIONAL NACIONAL INTERNACIONAL

IPC 1 - 2 2 -3 3 - 4 4 -5

0 - 25 1.25 2.25 3.25 4.25

25 - 50 1.50 2.50 3.50 4.50

50 - 75 1.75 2.75 3.75 4.75

75 -100 2.00 3.00 4.00 5.00

Clasificación jerárquica desarrollada por el Instituto de Patrimonio Cultural

Y1 = b0 + (b1*x1) + (b2*x2) + (b3*x3)

Y1 = Índice de valoración histórica

X1 = Edad del bien

X2 = Época a la que pertenece

( 1 al 7 según clasificación del autor)

X3 = Interés o atractivo (Poco, medio, mucho)

( 1 = 0,5 % 2=0,75% 3= 1%)

VALORACION DE UN BIEN HISTORICO/SENTIMENTALIngº Claudio Sosa Alves. (Brasil. UPAV Sao Paulo 1997)

PERIODOS HISTORICOS REPRESENTATIVOS

Renacimiento – de 1320 a 1530 – movimiento ocurrido en Europa, sin grandesrepercusiones en Brasil;

Manierismo – de 1530 a 1680 – adaptación de la arquitectura clásica portuguesa,a las condiciones brasileñas del siglo XVI, teniendo características rústicas y sinpretensiones;

Barroco – de 1670 a 1750 – la grandiosidad, la riqueza e la extravagancia deéste, quebraron las reglas del arte clásico;

Rococó – de 1750 a 1880 – contiene un poco el lujo del barroco, encuadrando elrebuscamiento de las decoraciones dentro de las líneas arquitectónicas;

Neo-Manierismo – de 1880 a 1900 – después de un gramn fausto, hubo unretroceso a las raíces, después de la independencia del Brasil. En este períodoecléctico, se procuraba una afirmación nacional, evitándose toda lo que pudieserecordar la influencia reciente colonizadora;

Neo-Colonialismo – de 1900 a 1930 – fue una reacción al eclecticismo del

neomanierismo, aparecido debido a la influencia extranjera;

Moderno – de 1939 en adelante – predominio del concreto armado.

y II Encuentro Panamericano de Valuación Rural

OTROS METODOS

COSTO DE VIAJE

Se basa en la premisa de cuánto estádispuesto a sacrificar alguien para disfrutar de un bien, ya sea por su valor de uso, valor de opción, de legado o de tradición.

Entre otros conceptos, toma en cuenta

§ Distancia recorrida

§ Costos de pasajes, traslados,alojamiento, comidas, tickets de entrada.

§ Tiempo invertido

Los supuestos del método son:

El visitante maximiza su utilidad sujeto a las restricciones de ingreso y de tiempo

No existen lugares alternativos (sustitutos) con características naturales (o atributos naturales) similares

Cada viaje de recreación persigue un solo propósito

Existe un costo de oportunidad del tiempo dedicado a la recreación.

VALOR CONTINGENTE

• Cambios percibidos en el bienestar de las personas ante una situación hipotética (contingente) de un bien o servicio ambiental.

• DAP = Disposición a pagar

• DAR = Disposición a recibir

• Se usa para la valoración de áreas naturales recreativas (función de utilidad familiar.

•

• Se basa en cuestionarios y encuestas, por lo cual algunos lo consideran método de valoración directa

METODO DE PRECIOS HEDONICOSDesarrollado por Ridker y Henningen 1967 (Saint Louis, MO) asume que el conjunto de características que componen un bien heterogéneo tienen un reflejo en su precio de mercado el cual puede ser descompuesto en función de sus diferentes atributos y, por tanto, se puede asignar un precio implícito a cada uno de dichos atributos una vez estimada la ecuación de precios hedónicos.

Residencia Kaufmann. Falling Water.

Frank Lloyd Wright. (1934-35) Reserva

Natural Bear Run, Pensilvania. USA

Mercado Inmobiliario

Mercado laboral

Valoración de los activos medioambientales

PROCEDIMIENTO

1. Determinar cuáles variables son de interés, asegurando ladisponibilidad de suficientes datos.

2. Estimar la función de precio hedónico.

3. Estimar la curva de demanda individual.

APLICACIONES

P = f (I, V, U, Z, S, E; w)

S. ROSEN (1974)

I = Características inherentes al inmueble V = Características del vecindarioU = Características de ubicación y accesibilidadZ = Zonificación urbana (planning)S = Equipamiento exterior, servicios e infraestructura E = Externalidades presentes en el entorno, positivas y

negativasw = Conjunto de parámetros que acompañan a cada

atributo. Constituyen los precios implícitos (sombra)de cada característica del inmueble.

MODELO DE PRECIOS HEDÓNICOS

Forma estimable del modelo

Pi = b0 + b1x1i + b2x2i + ........ + bmxmi + mi

donde k=1, 2, ....., m ; i=1,2,.....,n ;

Donde m variables xki corresponden a los argumentos de la función f incorporados en los grupos de atributos I, V, U, Z, E y S de la ecuación y los coeficientes b corresponden a los parámetros incluidos en el set w, y m es un error aleatorio. No necesariamente corresponde a una expresión lineal, pudiendo ser logarítmica o semi logarítmica.

El modelo desarrollado por Box-Cox (1964) provee una herramienta teórica para determinar la forma funcional exacta a partir de la siguiente expresión general:

Pa = c + aXa + bYa + dZa

LEVEL,G. Modelo de Precios Hedónicos. Consultado en http://www.ucipfg.com/Repositorio/MAES/PED/Semana4/PreciosHedonicos.pdf

ALGUNAS EXPERIENCIAS

• Casa de Los Gobernadores. Mérida. (S.XVI).

• Palacio Municipal de Caracas (S.XVII).

• Casa Blohm y Casa Cupello. Pampatar (S.XVIII).

• Casa de Hato. Punto Fijo (S. XVIII).

• Villa Zoila. Caracas (S.XIX).

• Nuevo Circo de Caracas (1919).

• Bloques El Silencio. Caracas (1940).

• Edificio Altamira (1941).

• Plaza de los Palos Grandes (2010).

y II Encuentro Panamericano de Valuación Rural

“DEFENDER LA MEMORIA DEL LUGAR, ES

SALVAGUARDAR LA HISTORIA DE LA CIUDAD”