LA VALUACION DE
BIENES PATRIMONIALES
ARQº MARÍA EMILIA PEREIRA
SOITAVE Venezuela
“ CADA HOMBRE DESCUBRE ELPATRIMONIO DETODOS LOS HOMBRES ”
El concepto de
patrimonio cultural es
subjetivo y dinámico, no
depende de los objetos o
bienes sino de los valores
que la sociedad en general
les atribuyen en cada
momento de la historia y
que determinan qué bienes
son los que hay que
proteger y conservar para
la posteridad.
Instituto de Patrimonio Andaluz
PATRIMONIO
BIEN ÚNICO SIN SUSTITUCIÓN
PÉRDIDA EMPOBRECIMIENTO CULTURAL
CONSERVACIÓN DECLARATORIADE BIENPATRIMONIAL
ANTECEDENTES
Carta de Atenas 1931: Entorno Monumental
Declaración UNESCO. París 1962:
“Adoptar medidas para salvaguardar la belleza, elcarácter de los paisajes y de los sitios naturales yurbanos”
Carta de Venecia (1964): Noción de Monumento
Carta de Quito: Normas de Preservación
Coloquio ICOMOS. Maracay 1968: Adopción de lasNormas de Quito a nivel Internacional
Ley de Protección y Defensa del Patrimonio Cultural(Venezuela 1993)
ICOMOS: International Council on Monuments and Sites. Varsovia 1965
VALORES PATRIMONIALES
CENTROS HISTORICOS
Asociados con eventos históricos o que handefinido el patrón general de la historia
VALOR CORAL
Espacio urbano de especial relevancia osignificado por su localización, trama urbana,materiales de construcción, morfologíacaracterística
MAPA FUNDACIONAL DE CARACAS
Barrio Santa Lucía. Maracaibo. Venezuela
Plaza Independencia. Montevideo
EDIFICACIONES, SITIOS O ESTRUCTURAS AISLADAS
Carácter, interés o valor para la herenciacultural del país
Lugar de ocurrencia de hecho histórico
Identificación con persona significativa
Representación de estilo arquitectónico
Identificación con el trabajo de un creador
Innovación en diseño, materiales
Localización única que lo convierte en hitoBarclay Jones y Stephen Jacobs
PALACIO SALVO MONTEVIDEO
El Palacio Salvo se construyó entre 1923 y 1928.Fue realizado por el arquitecto Mario Palanti , el ingeniero Lorenzo Gori Salvo y decorado por el pintor Enrique Albertazzi.
www.wikipedia.com
PALACIO MUNICIPAL DE CARACAS
FUNCION SOCIAL DE LA
PROPIEDAD
LIBERTADES ECONOMICAS
PAPEL REGULADOR DEL ESTADO
ESTIMULOS E INCENTIVOS
• Estados Unidos
• Inglaterra
• España
• Cesión de Derechos a una o varias propiedades hasta agotarlos
VALORACION DEL
PATRIMONIO EDIFICADO
FACTORES QUE DEFINEN EL VALOR
ESCASEZ
1
UTILIDAD
2
DESEABILIDAD
3
PODER DE INTERCAMBIO Y TRANSFERENCIA
4
ESCASEZ Y UTILIDAD
GEOGRAFICA
MUNDIAL
CONTINENTAL
NACIONAL
REGIONAL
LOCAL
IMPACTO SOCIAL
GLOBAL
CONTINENTE
PAÍS
REGIÓN O ESTADO
CIUDAD
BARRIO
ATRIBUTOS PATRIMONIALES
HISTORICOS
ARTISTICOS
ARQUITECTONICOS
CULTURALES
TRADICIONALES
TURISTICOS
POLITICOS
AMBIENTALES
CARACTERIZACION
CULTURAL
FISICA
LEGAL
DECLARATORIA PATRIMONIAL
United NationsEducational, Scientific and Cultural Organization(Organización de las Naciones Unidas para la Educación, la Ciencia y la Cultura). Organismo de la ONU fundado en 1945 cuya sede principal está en París (Francia).
INMUEBLE PATRIMONIAL
SINGULARIDAD
RAZONES QUE CORRESPONDEN A LAS VARIABLES FORMADORAS
DE SU VALOR ECONOMICO
VALOR PATRIMONIAL
VALOR INMUEBLE
FACTOR VALOR PATRIMONIAL
+
VALOR TERRENO
VALOR EDIFICACION
*
VALOR INMUEBLE PATRIMONIAL
PROCEDIMIENTO
El inmueble puede generar renta
El inmueble no es productivo, o lo es de manera marginal
Por comparación directa de inmuebles de similar uso, según las condiciones del mercado
Por capitalización de la renta que produce el inmueble u otro análogo
Viviendas
Teatros
Hoteles
Oficinas
INMUEBLES SUSCEPTIBLES DE PRODUCIR RENTA
Castillos
Museos
Puentes
Iglesias
INMUEBLES QUE NO PRODUCEN RENTA O LA RENTA ES MARGINAL
LA INFORMACIÓN EN LOS MÉTODOS DE TASACIÓN: ASPECTOS CIENTÍFICOS Y PROFESIONALES Dr. Vicente Caballer Mellado. Centro de Ingeniería Económica.
Universidad Politécnica de Valencia. España XXIII° Congreso Panamericano de Valuación. San José Costa Rica (2008)
DEFINICIONES
VALOR DE MERCADO
Cantidad estimada por la que un activo puede ser intercambiado ala fecha de la valuación, entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto, en una transacción desinteresada, después de un apropiado tiempo en plaza, en la cual cada una de las partes actúa con conocimiento, prudentementey sin compulsión
IVSC
VALOR DE USO
El que tiene una propiedad
específica para un uso específico y un usuarioespecífico, y por tanto ajena al mercado.
Dictionary of Real Estate
Appraisal. 1995
El término “mercado” connota pluralidad y se
define como “Un conjunto de providencias en
el cual compradores y vendedores son unidos
a través del mecanismo del precio”. Además,
la definición de valor de mercado alude al
precio que una propiedad puede alcanzar en
un mercado abierto y competitivo.
David Rothermich, MAI., “Propiedades de diseño especial: Identificando el “mercado” en el Valor de
Mercado” (Special Design Properties: Identifying the “Market” in Market Value. The Appraisal Journal. Octubre 1998),
XXXII° CONGRESO PANAMERICANO DE VALUACIONPUNTA DEL ESTE – URUGUAY 2017
CLASIFICACION GENERAL DE LOS METODOS DE VALUACION
DIRECTOS
Por comparación directa
de antecedentes
Por comparación directa
del costo de reposición o
reemplazo de las
bienhechurías
Son más laboriosos en su ejecución, pero de resultados
más seguros
INDIRECTOS
Por cálculo de rentabilidad
Capitalización de la renta
Métodos involutivos
Valor residual
De cálculo más directo y rápido, perode resultados más imprecisos porsensibilidad a la variación de las tasas
Manual de TasacionesIng° Dante Guerrero - 1974
XXXII° CONGRESO PANAMERICANO DE VALUACIONPUNTA DEL ESTE – URUGUAY 2017
METODOS UNIVERSALES DE VALUACION
COMPARACION DIRECTA
• Nadie está dispuesto a
pagar por un bien, más de lo que pagaría por
un bien sustituto
APROXIMACION AL COSTO
Nadie pagaría por un bien, más de
lo que le costaría reproducirlo
CAPITALIZACION DE LA RENTA
Un bien vale por el ingreso que es capaz de producir
La aplicación de la metodología más
adecuada depende fundamentalmente de
las condiciones del mercado, las
informaciones colectadas en ese mercado
y la naturaleza del servicio que se pretende
desarrollar …
… Cuando se basa en información de
mercado, cada método es un método
comparativo. El valuador considerará
cada situación, y determinará cual es el
más apropiado de acuerdo con la
naturaleza de la propiedad y las
circunstancias bajo las cuales podría
negociarse en un mercado abierto.
Rubens Alves Dantas
IBAPE-Brasil
TECNICAS DE TASACION
COMPARATIVAS
EL PRECIO DE LOS INMUEBLES URBANOS
Enrique Ballestero - J.A. Rodríguez España - (2000)
METODOS
“BETA”
METODOS
SINTETICOS
ANALISIS
DE
REGRESION
CON VARIOS SIGNOS EXTERNOS
CON UN SIGNO EXTERNO O ATRIBUTO
REGRESION
SIMPLE
REGRESION MULTIPLE LINEALES O NO
LINEALES
EVALUACIONES ESPECIALES
ANALISIS MULTICRITERIO
METODOLOGIA FINALISTA
COSTO DE REEMPLAZO
COSTO DE REPOSICION
CLASICO
MODELOS
BAJO INFLACION
OPTIMIZACION DEL HORIZONTE TEMPORAL
METODO
DE
COSTO
METODO DEL VALOR RESIDUAL
METODO DE CAPITALIZACION
ANALITICAS
TECNICAS DE TASACION
APLICABILIDAD Norma IVS 230 (2013)
Derechos sobre inmuebles
Su uso principal es la valuación de propiedades especializadas, que son aquellas que se venden raramente o no se venden nunca en el mercado,excepto por medio de la venta de la empresa o entidad de la que formaparte.
OTRAS APLICACIONES
En inmuebles especiales o “singulares”, cuando no sea posible conseguir valores de comparación para la aplicación del Método del Mercado, como es el caso de iglesias, hospitales, campos deportivos, edificios públicos e institucionales que no son sujetos de compraventa, o lo son raramente.
METODO DEL COSTO
Es un método de valoración “alternativo”, que sebasa en la obtención del valor del inmueble por lasuma o superposición de valores de suscomponentes:
Valor del terreno
Valor de la construcción
Otros (Instalaciones, mejoras, extras)
También se denomina Método de Composiciónde Valores de Mercado o de la Suma.
APROXIMACION AL VALOR DEL TERRENO
Comparación directa de ventas
Método de Incidencias a través de su “valor en uso”
Comparación de la renta que genera un inmueble con uso análogo
MÉTODOS DE VALORACIÓN DE LA TIERRA
COMPARACIÓN DIRECTAMétodo sintético o clásicoAnálisis de regresión simple o múltiple
AJUSTESLocalizaciónAprovechamientoValor “Punto”ZonificaciónUso mejor y más productivoIncidenciasOtros
APROXIMACION AL VALOR DE LA CONSTRUCCION
EDIFICACIONES CONEDAD MENOR
O IGUAL A 100 AÑOS
Costo de Reposición a Nuevo, sea de Reproducción o de Reemplazo, depreciado por edad y estado de conservación
CRITERIO ROSS-HEIDECK
COSTO DE REPOSICIÓN
O DE REEMPLAZO(100 %)
VALOR DEPRECIADO(70 %)
Depreciación acumulada
(70 %)
EDAD MAYOR DE 100 AÑOS
Se requiere determinar:
Edad y época a la que corresponde
Estilo arquitectónico o decorativo
Regulaciones especiales de uso y conservación
Grado de intervenciones al inmueble
Disponibilidad de materiales y mano de obra
DEPRECIACIÓNESTADO ACTUAL DE LA
CONSTRUCCIÓN
Obras a realizar para alcanzar el óptimo
PRESUPUESTO DEREPARACIONES,
REFACCIONES
CONDICIÓN OBSERVADA
Deterioro
y II Encuentro Panamericano de Valuación Rural
Caputto, Herrera y SilvaCaracas 1999
LAS EDADES DE UN EDIFICIO: UN ESTUDIO PARA LA
DETERMINACIÓN TÉCNICA DE LA VIDA UTIL, LA
VIDA EFECTIVA Y LA VIDA REMANENTE EN
EDIFICACIONES TIPIFICABLES EN VENEZUELA, BAJO
CONDICIONES NORMALES Y EXTREMAS
FACTOR DE VALOR PATRIMONIAL
FACTOR DE VALOR PATRIMONIAL*
ARQUITECTONICO
TIPOLOGIA EXCEPCIONAL
HISTORICO
AMBIENTAL
SIMBOLICO
SOCIO-REFERENCIAL
ANTIGÜEDAD
* Reconocidos por el Instituto de Patrimonio Cultural. Venezuela
ESTADO DE CONSERVACION Original Intervenciones Calidad de intervenciones
EMPLAZAMIENTO Accesibilidad Relación con el entorno Percepción o visibilidad
USO Frecuencia Densidad Cobertura
AGENTES INCIDENTES Medio ambiente
Geológicos Climatológicos Biológicos Contaminantes Humedad
Acciones del hombre Directas Negligencia Modificaciones Socio-económicos Políticos
INDICE DE VALOR PATRIMONIAL
ESCALA GENERAL - PROYECCION
• VECINAL
• LOCAL
• REGIONAL
• NACIONAL
• INTERNACIONAL
HISTORICOEscenario de algún hecho registrado como importante (Se relaciona con la historia oficial)
SIMBOLICOIdentificación con la comunidad ( Sentimiento de
arraigo, pertenencia, orgullo).
SOCIO-REFERENCIAL Cualidades que recrean en la actualidad fenómenos culturales del pasado o referencias a la vida de personajes (Incluye
el quehacer artístico o circunstancias especiales).
TIPOLOGICO EXCEPCIONALRepresentación de un rasgo cultural o ausencia de éste de manera destacable. Originalidad, singularidad.
CIUDAD UNIVERSITARIA DE CARACAS – VENEZUELAPatrimonio Mundial de la Humanidad – 2000
Integración de la Arquitectura y las Artes
ALGUNAS PROPUESTAS
TABLA DE COEFICIENTES QUE AFECTAN EL VALOR NUEVO DE REPOSICION (VNR)
PARA ENCONTRAR EL VALOR ESTIMATIVO DEL INMUEBLE
SIGLO XX XIX XVIII XVII XVI CONDICION
CLASIFICADO 0.6 0.8 1 1.01 1.02 DETERIORADO
EN 0.8 1 1.01 1.02 1.03 RECONSTRUIDO
"C" 1 1.01 1.02 1.03 1.1 RESTAURADO
1.01 1.02 1.03 1.1 1.2 ORIGINAL
ELEMENTOS CLASIFICADO 1 1.02 1.03 1.05 1.1 DETERIORADO
DE EN 1.02 1.03 1.05 1.1 1.2 RECONSTRUIDO
CONSTRUCCION "B" 1.03 1.05 1.1 1.2 1.5 RESTAURADO
1.05 1.1 1.2 1.5 2 ORIGINAL
CLASIFICADO 1 1.1 1.15 1.2 1.5 DETERIORADO
EN 1.1 1.15 1.2 1.5 2 RECONSTRUIDO
"A" 1.15 1.2 1.5 2 2.5 RESTAURADO
1.2 1.5 2 2.5 3 ORIGINAL
Ing° RAFAEL ARELLANO OCAMPO y ARQ° MARIBEL ARELLANO MERINO. Versión del original presentado
en la Ponencia "VALORACION DE UN INMUEBLE CATALOGADO, EN ESTADO RUINOSO.
17° Congreso UPAV. Chicago 1996.
VALORACIÓN DE UN INMUEBLE CATALOGADO EN ESTADO RUINOSOIngº Rafael Arellano Campos. (México. UPAV Chicago 1996)
FACTOR JERARQUICO PATRIMONIAL (FJP)
VALOR PATRIMONIAL
NIVELES
LOCAL REGIONAL NACIONAL INTERNACIONAL
IPC 1 - 2 2 -3 3 - 4 4 -5
0 - 25 1.25 2.25 3.25 4.25
25 - 50 1.50 2.50 3.50 4.50
50 - 75 1.75 2.75 3.75 4.75
75 -100 2.00 3.00 4.00 5.00
Clasificación jerárquica desarrollada por el Instituto de Patrimonio Cultural
Y1 = b0 + (b1*x1) + (b2*x2) + (b3*x3)
Y1 = Índice de valoración histórica
X1 = Edad del bien
X2 = Época a la que pertenece
( 1 al 7 según clasificación del autor)
X3 = Interés o atractivo (Poco, medio, mucho)
( 1 = 0,5 % 2=0,75% 3= 1%)
VALORACION DE UN BIEN HISTORICO/SENTIMENTALIngº Claudio Sosa Alves. (Brasil. UPAV Sao Paulo 1997)
PERIODOS HISTORICOS REPRESENTATIVOS
Renacimiento – de 1320 a 1530 – movimiento ocurrido en Europa, sin grandesrepercusiones en Brasil;
Manierismo – de 1530 a 1680 – adaptación de la arquitectura clásica portuguesa,a las condiciones brasileñas del siglo XVI, teniendo características rústicas y sinpretensiones;
Barroco – de 1670 a 1750 – la grandiosidad, la riqueza e la extravagancia deéste, quebraron las reglas del arte clásico;
Rococó – de 1750 a 1880 – contiene un poco el lujo del barroco, encuadrando elrebuscamiento de las decoraciones dentro de las líneas arquitectónicas;
Neo-Manierismo – de 1880 a 1900 – después de un gramn fausto, hubo unretroceso a las raíces, después de la independencia del Brasil. En este períodoecléctico, se procuraba una afirmación nacional, evitándose toda lo que pudieserecordar la influencia reciente colonizadora;
Neo-Colonialismo – de 1900 a 1930 – fue una reacción al eclecticismo del
neomanierismo, aparecido debido a la influencia extranjera;
Moderno – de 1939 en adelante – predominio del concreto armado.
y II Encuentro Panamericano de Valuación Rural
OTROS METODOS
COSTO DE VIAJE
Se basa en la premisa de cuánto estádispuesto a sacrificar alguien para disfrutar de un bien, ya sea por su valor de uso, valor de opción, de legado o de tradición.
Entre otros conceptos, toma en cuenta
§ Distancia recorrida
§ Costos de pasajes, traslados,alojamiento, comidas, tickets de entrada.
§ Tiempo invertido
Los supuestos del método son:
El visitante maximiza su utilidad sujeto a las restricciones de ingreso y de tiempo
No existen lugares alternativos (sustitutos) con características naturales (o atributos naturales) similares
Cada viaje de recreación persigue un solo propósito
Existe un costo de oportunidad del tiempo dedicado a la recreación.
VALOR CONTINGENTE
• Cambios percibidos en el bienestar de las personas ante una situación hipotética (contingente) de un bien o servicio ambiental.
• DAP = Disposición a pagar
• DAR = Disposición a recibir
• Se usa para la valoración de áreas naturales recreativas (función de utilidad familiar.
•
• Se basa en cuestionarios y encuestas, por lo cual algunos lo consideran método de valoración directa
METODO DE PRECIOS HEDONICOSDesarrollado por Ridker y Henningen 1967 (Saint Louis, MO) asume que el conjunto de características que componen un bien heterogéneo tienen un reflejo en su precio de mercado el cual puede ser descompuesto en función de sus diferentes atributos y, por tanto, se puede asignar un precio implícito a cada uno de dichos atributos una vez estimada la ecuación de precios hedónicos.
Residencia Kaufmann. Falling Water.
Frank Lloyd Wright. (1934-35) Reserva
Natural Bear Run, Pensilvania. USA
Mercado Inmobiliario
Mercado laboral
Valoración de los activos medioambientales
PROCEDIMIENTO
1. Determinar cuáles variables son de interés, asegurando ladisponibilidad de suficientes datos.
2. Estimar la función de precio hedónico.
3. Estimar la curva de demanda individual.
APLICACIONES
P = f (I, V, U, Z, S, E; w)
S. ROSEN (1974)
I = Características inherentes al inmueble V = Características del vecindarioU = Características de ubicación y accesibilidadZ = Zonificación urbana (planning)S = Equipamiento exterior, servicios e infraestructura E = Externalidades presentes en el entorno, positivas y
negativasw = Conjunto de parámetros que acompañan a cada
atributo. Constituyen los precios implícitos (sombra)de cada característica del inmueble.
MODELO DE PRECIOS HEDÓNICOS
Forma estimable del modelo
Pi = b0 + b1x1i + b2x2i + ........ + bmxmi + mi
donde k=1, 2, ....., m ; i=1,2,.....,n ;
Donde m variables xki corresponden a los argumentos de la función f incorporados en los grupos de atributos I, V, U, Z, E y S de la ecuación y los coeficientes b corresponden a los parámetros incluidos en el set w, y m es un error aleatorio. No necesariamente corresponde a una expresión lineal, pudiendo ser logarítmica o semi logarítmica.
El modelo desarrollado por Box-Cox (1964) provee una herramienta teórica para determinar la forma funcional exacta a partir de la siguiente expresión general:
Pa = c + aXa + bYa + dZa
LEVEL,G. Modelo de Precios Hedónicos. Consultado en http://www.ucipfg.com/Repositorio/MAES/PED/Semana4/PreciosHedonicos.pdf
ALGUNAS EXPERIENCIAS
• Casa de Los Gobernadores. Mérida. (S.XVI).
• Palacio Municipal de Caracas (S.XVII).
• Casa Blohm y Casa Cupello. Pampatar (S.XVIII).
• Casa de Hato. Punto Fijo (S. XVIII).
• Villa Zoila. Caracas (S.XIX).
• Nuevo Circo de Caracas (1919).
• Bloques El Silencio. Caracas (1940).
• Edificio Altamira (1941).
• Plaza de los Palos Grandes (2010).
y II Encuentro Panamericano de Valuación Rural
“DEFENDER LA MEMORIA DEL LUGAR, ES
SALVAGUARDAR LA HISTORIA DE LA CIUDAD”