** Directivos Abril 2007 www.directivosconstruccion.

e n p o r t a d a

La Ley del Suelo choca con la nueva situación del sector

A

www.directivosconstruccion.com 23Directivos ConstrucciónOctubre 2007

Autor: Raúl García García. Director general de Grupo i

Título: La Ley del Suelo choca con la nueva situación del sector

Fuente: Directivos Construcción nº 204 pág. 22. Octubre 2007.

Resumen: La entrada en vigor de la Ley del Suelo ha coincidido en el tiem-po con un momento de incertidumbre del sector inmobiliario. De ahí la dificultad de medir sus efectos sobre el merca-do que viene a regular. De momento, lo que sí que se ha notado es una ralentización en las operaciones de compra-venta ante la incertidum-bre que genera esta ley respecto a la valoración del suelo.

Descriptores: Ley/ Suelo/ Valoración/ Desarrollo urbano

ctualmen-te, el mercado de suelo se está viendo influenciado tanto por la nueva Ley como por el punto del ciclo inmobiliario en el que se encuentra el sector residencial. En este sentido, desde hace meses no se muestra la alegría en las operacio-nes de compra venta que era la tónica habitual hasta el año pasado. ¿Es una consecuencia de la entrada en vigor de la nueva Ley?

En parte sí, sobre todo en las operaciones que no corresponden a suelo urbano o coloquialmente “finalista”. Ante las dudas que genera el desarrollo de la Ley respec-to a la valoración del suelo, el promotor no presenta una especial predisposición a comprar suelos urbanizables o en desarro-llo, salvo que su estado de planeamiento actual garantice, entre comillas, que se van a acoger a los criterios aplicados en la antigua Ley de 1998. En definitiva, el suelo rústico no interesa.

Muchos de los proyectos de desarro-llo de suelo se han llevado a cabo soportados en un elevado porcentaje por entidades financieras, que basan la concesión de préstamos en la valo-

ración del suelo. El nuevo criterio que establece la Ley no deja del todo claro, hasta que no se desarrolle la misma por parte de las Comunidades Autónomas, cómo se van a poder valorar este tipo de operaciones. El espíritu de la Ley se encamina de forma clara a no permi-tir que proliferen desarrollos de suelo con un fuerte componente especulativo, por el que se promueven actuaciones residenciales sobre terrenos que no se encuentran dentro del entramado de los núcleos de población existentes. Esta intencionalidad es una muestra de las buenas intenciones que la Ley recoge en su preámbulo y, quizá en este caso, pueda evitar este tipo de actuaciones, pero puede perjudicar de hecho otras que no tienen ese carácter.

El otro motivo importante de la desace-leración de operaciones en suelos con poco desarrollo urbanístico es la des-aparición de la clasificación del suelo que existía anteriormente y la nueva situación de suelo urbano o rural, que ha generado una escenario de incertidum-bre importante por cuanto, hasta que no se adapten las diferentes legislaciones autonómicas al texto de la Ley estatal, no

La nueva Ley del Suelo ha llegado en un momento de mercado en el que su valoración y consecuencias se mezclan con una situación general que enturbia una correcta evaluación de la misma y, sobre todo, de los cambios que la normativa pretende introducir y que pueden venir derivados de otros factores de tipo estructural

se conoce con certeza el alcance final y su repercusión en el desarrollo de suelos rústicos o urbanizables.

Además, dentro del propósito estableci-do por la Ley respecto al desarrollo sos-tenible, se pretende minimizar el impacto ambiental del crecimiento urbanístico, “apostando por la regeneración de la ciudad existente” y estableciendo como modelo ideal de crecimiento el de la ciudad compacta, en detrimento de la urbanización dispersa. En este sentido, la promoción llevada a cabo sobre sue-los que no se encuentren en el entrama-do de los actuales núcleos de población, puede resultar complicada (sirva como ejemplo el, tan publicitado y tratado en los medios de comunicación, desarrollo de Seseña). Por este motivo, y a la espera de lo que se pueda establecer en la legislación autonómica, este tipo de suelos ha dejado de tener el interés que se les suponía en pasados años.

Si ahora no se producen situaciones de desarrollo urbanístico como las que pre-tende evitar la Ley, estaremos hablado dentro de poco de su eficacia. Pero, por

una lado ya existían anteriormente meca-nismos que podrían evitar este tipo de situaciones, cuya existencia ha dependi-do de las decisiones que se han tomado por parte de los gobiernos autonómicos y municipales, como ha ocurrido en el caso reseñado anteriormente. Por otro, la Ley se olvida en su contenido de un aspecto fundamental de nuestro mercado residencial, como es la vivienda vacacio-nal. Un segmento del mercado que supo-ne casi el 25% de la producción anual y de su demanda potencial debería haber tenido por parte de la Ley un tratamiento expreso. ¿Cómo se encaja dentro del espíritu que defiende la Ley la promoción de vivienda vacacional? Pero, sobre todo, ¿queremos que España continúe siendo el destino residencial de vaca-ciones de Europa? Si la respuesta a esta pregunta es negativa, esta Ley ayudará a conseguir el objetivo. Pero si no lo es, defendiendo que la promoción de vivien-da vacacional debe estar íntimamente relacionada con un desarrollo sostenible y la preservación del medio ambiente y nuestros recursos rurales y naturales, no podemos impedir la promoción de proyectos situados fuera de los núcleos

2424 Directivos Construcción Octubre 2007

urbanos establecidos, en localizaciones que cumplan los requisitos medioam-bientales necesarios y que aportan una dinamización económica importante a los municipios donde se llevan a cabo, además de mejorar el entorno, como

ocurre con muchos desarrollos residen-ciales que se han promovido cuidando hasta el mínimo detalle estos aspectos. En caso contrario, no quedará más reme-dio que continuar masificando nuestras playas como continuación de los núcleos urbanos vacacionales ya existentes.

Como ejemplo de que ya existían meca-nismos que podían paliar la degrada-ción medioambiental, existe un hotel que ha diluido regueros de tinta en la prensa de los últimos meses y que ha significado el estandarte de la lucha de las organizaciones de defensa del medioambiente en nuestro país. ¿Quién

concedió todos los permisos y licencias para esta obra? ¿El promotor priva-do?, ¿el dueño del suelo? Entonces, ¿dónde está realmente el problema, en el promotor especulativo o en la admi-nistración?

Lo que sí es una realidad es que actual-mente los promotores no están dispuestos a entrar en este tipo de operaciones urba-nísticas, tanto por su posible veto admi-nistrativo, como por las dificultades de financiación que pueden encontrar, al no disponer de una valoración adecuada al uso final del suelo hasta no haberse trans-formado el mismo en urbano. Además, las entidades financieras están en una situación de mayor prevención ante el mercado inmobiliario español, por lo que la concesión de créditos dirigidos a la promoción de este tipo de suelos, resulta también mucho más complicada.

EviTAR LA ESpEcuLAción

Estos puntos, recogidos en los artículos 12, 21 y 22, tienen como objetivo fun-damental evitar la especulación y bajar el precio final del suelo. Al tratar de evitar, si la legislación autonómica no lo impide, el desarrollo de grandes bolsas de suelo mediante la transformación del mismo de rural en urbano, parece lógico pensar que este tipo de negocio, que muchas empresas promotoras descubrie-ron e incorporaron en sus negocios con el inicio del pasado ciclo inmobiliario, como poco se ha transformado, no exis-tiendo tanta materia prima para comer-ciar con ella como antes. Pero no evitará que, una vez transformado el suelo, se siga comerciando con él y alcanzando el precio que, por el mero funcionamien-to de la Ley de oferta y demanda, el promotor final esté dispuesto a pagar.

Es más, si la puesta en marcha de la Ley produce una falta de materia prima en el mercado, es incluso posible que su

www.directivosconstruccion.com 25Directivos ConstrucciónOctubre 2007

El descenso actual en el precio del suelo es consecuencia de la menor demanda y de la venta de suelo

por parte de promotores para generar liquidez

2626 Directivos Construcción

precio se dispare, consiguiendo el efecto contrario del que se pretende.

No obstante, en el momento actual sí se está produciendo un descenso en el pre-cio que el suelo alcanza en el mercado, salvo en las localizaciones céntricas de los núcleos de población, dónde el pre-cio viene marcado por la exclusividad del producto. Pero este descenso en el precio no es una consecuencia de la entrada en vigor de la Ley, sino, princi-palmente de dos factores: el descenso en el empuje de la demanda que provoca la bajada de los ritmos de venta, y la necesidad de algunos promotores de generar liquidez mediante la venta de suelo. En este sentido, el cambio que se está produciendo en el mercado es pasar de poner un precio al suelo y esperar que alguien lo pague, si éste era elevado o que surjan ofertas al alza si estaba por debajo del precio óptimo, a poner un precio al suelo y esperar a recibir la oferta que más se aproxime a lo que pides, ya que el mercado inten-

tará adquirir el suelo con una oferta a la baja.

pRomoción DE vpp

Otro de los grandes objetivos de la Ley es la promoción de vivienda protegida, ante la necesidad de facilitar el acceso a la vivienda a los hogares que no pueden comprar en el mercado de vivienda libre y garantizar así un derecho constitucio-nal. El mecanismo que se prevé en el artí-culo 10 con una reserva mínima del 30% de la edificabilidad residencial para este uso, ya estaba siendo llevado a la práctica en algunas legislaciones autonó-micas, en las que incluso este porcentaje es superior. Por este motivo, el promotor ya ha convivido con la obligación de edificar vivienda protegida en los suelos de nuevo desarrollo, no afectándole en exceso esta “nueva obligación”.

De hecho, hay un buen número de promotores que buscan suelos para edifi-car vivienda protegida, producto refugio

para muchos de ellos en la situación actual del ciclo inmobiliario, contando con una demanda potencial creciente. A partir de ahora, se vivirá en el mercado un incremento de la promoción de vivien-da con algún tipo de protección, pero no como consecuencia de la aplicación de la Ley, sino como una consecuencia lógica del momento de mercado.

Es pronto para conocer los efectos rea-les que la nueva Ley vaya a tener en el mercado, especialmente en el segmento residencial, máxime cuando está recurri-da por varias comunidades autónomas y su aplicación efectiva llevará a la modifi-cación de las legislaciones autonómicas. Sobre todo el mercado se verá afectado por la aplicación real del nuevo criterio de valoración, en tanto que afecta a la posibilidad de financiar desarrollos de suelo no urbano, si bien surgirán, como ya está pasando, mecanismos que permitan llevar a cabo esta financiación a pesar del criterio valorativo. No obs-tante, resultará complicado eliminar el concepto de “expectativas” que figura en la mente de cualquier persona del sector y que realmente refleja una realidad en el momento en que un suelo queda iden-tificado por un Plan General como “trans-formable” desde su uso rural, lo que, inevitablemente influirá en su precio.

No obstante, muchas de las buenas intenciones previstas por la Ley, se deben llevar a cabo desde los propios ayunta-mientos y administraciones autonómicas. La rapidez en los plazos de gestión (ele-mento que provoca un porcentaje eleva-dísimo de culpa en el incremento del precio del suelo), los criterios que se utili-zan a la hora de incrementar el suelo urbanizable de cada municipio (y la financiación para los ayuntamientos que de ello se deriva) y la necesidad de la vivienda protegida que es acorde con la situación sociodemográfica de cada municipio o región, son algunos elemen-tos que suficientemente analizados y gestionados con rigidez y con criterios de sostenibilidad y garantía de las premi-sas constitucionales, podrían corregir, con la legislación actual, la situación anómala de algunos mercados.

Octubre 2007

A partir de ahora, los promotores buscarán suelo para edificar vivienda protegida, producto refugio ante el actual ciclo inmobiliario