LA FUNCION NOTARIAL EN MATERIA AGRARIA Notario Pedro Pablo Prado Blagg. En noviembre de 1998 publiqu mi libro LA FUNCIN NOTARIAL EN MATERIA AGRARIA. De entonces a la fecha (ms de ocho aos) muchas cosas han sucedido y habida cuenta que la segunda edicin de mi libro se agot y que cada da hay ms operaciones de compraventa, aportacin a sociedades o fideicomiso de inmuebles provenientes del Rgimen Ejidal, he credo conveniente publicar un extracto del libro citado, manteniendo el texto donde no ha sido necesario, actualizando los conceptos que en el transcurso del tiempo han sufrido modificaciones o bien ampliando, particularmente en el tema fiscal, los comentarios y prevenciones que a la actuacin Notarial convienen. As las cosas y esperando que sea de utilidad a mis colegas, a continuacin entrego a Ustedes comentarios sobre dieciocho artculos de la Ley Agraria, siguiendo el mtodo de, transcribir el artculo y en seguida comentarlo. A fin de lograr una mejor comprensin de la Ley, sus alcances y contenido, analizaremos algunos de los artculos1

de la ley en lo que desde mi personal perspectiva, se debe o puede tener participacin el notario. Artculo 2.- En lo no previsto en esta ley, se aplicar supletoriamente la legislacin civil federal y, en su caso mercantil, segn la materia de que se trate. El ejercicio de los derechos de propiedad a que se refiere esta Ley, en lo relacionado con el aprovechamiento urbano y el equilibrio ecolgico, se ajustar a lo dispuesto en la Ley General de Asentamientos Humanos, la Ley del Equilibrio Ecolgico y la Proteccin al Ambiente y dems leyes aplicables. Es este el primero de muchos conceptos diferentes y hasta contrastantes que encontraremos en esta Ley Agraria de 1992. Ya no es ms la cuestin agraria un asunto de excepcin, sigue siendo una materia regida por una ley federal, pero ahora el derecho comn asiste, suple a la Ley Agraria, de tal manera que la forma adecuada de aplicar la ley, se dar con una correcta y puntual interpretacin de la legislacin civil federal o incluso de la legislacin mercantil, cosa impensable e imposible hasta antes de 1992.

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Artculo 46. El ncleo de poblacin ejidal, por resolucin de la Asamblea, y los ejidatarios en lo individual, podrn otorgar en garanta el usufructo de las tierras de uso comn y de las tierras parceladas, respectivamente. Esta garanta solo podrn otorgarla en favor de instituciones de crdito, o En de aquellas de personas con las de la que tengan relaciones de asociacin o comerciales. caso incumplimiento obligacin garantizada, el acreedor, por resolucin del Tribunal Agrario, podr hacer efectiva la garanta de las tierras hasta por el plazo pactado, a cuyo vencimiento volver el usufructo al ncleo de poblacin ejidal o al ejidatario, segn sea el caso. Esta garanta deber constituirse ante fedatario pblico e inscribirse en el Registro Agrario Nacional. Otra barrera ms que cae, ahora ya es posible que la parcela del ejidatario en lo individual o las tierras de uso comn del ejido en lo general, sean otorgadas en garanta, si bien esto se reduce solo al usufructo. Detengmonos aqu para hacer dos consideraciones:

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La primera, es que para que se pueda celebrar un contrato donde se otorgue la garanta a que se refiere este artculo, es necesario que el ejido de encuentre delimitado, tanto hacia el exterior respecto a los colindantes, como hacia el interior donde se hubiere delimitado e inscrito en el Registro Agrario Nacional, tanto las parcelas individuales, como las tierras de uso comn. En tanto el ejido no est delimitado e inscrito en el Registro Agrario Nacional, no ser posible celebrar este tipo de contratos. La segunda consideracin que cabe hacer al respecto es que, habida cuenta de las arduas circunstancias en que se encuentra la agricultura en Mxico, difcilmente ser interesante para una institucin de crdito o para algn socio comercial, recibir en garanta el usufructo de una parcela o potrero de agostadero, del que para recobrar lo debido, deber de usufructuarlo tantos ciclos agrcolas cuantos sean necesarios para obtener el pago. En este supuesto el acreedor debera de contar con un departamento o rea agropecuaria que se encargara de cultivar o explotar las tierras en cuestin.

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El prrafo final de este artculo seala expresamente que la garanta deber de otorgarse ante fedatario publico y hace un smil respecto a la hipoteca o del censo que regula el derecho civil, ms no debemos de olvidar que esta es una rea de la vida nacional que recin inicia su incorporacin al derecho comn y que los usos y costumbres del campo difieren radicalmente de la prctica del derecho a que estamos acostumbrados. Algunos colegas me han comentado respecto de embargos de terrenos ejidales practicados por la justicia civil, a lo que me referir muy brevemente. No debemos de olvidar que si bien los vientos de fronda que impulsaron la Ley Agraria provienen del neoliberalismo, esta no lleg al extremo de desaparecer el ejido, las tierras siguen siendo ejidales y si bien, mediante el procedimiento que la propia Ley seala, las parcelas ejidales pueden ser objeto de enajenacin a ejidatarios o avecindados del ejido, no ocurre lo mismo con los terceros. Los terrenos ejidales no estn sujetos al comercio ni al derecho comn y por tanto no pueden ser objeto de actos jurdicos que no les corresponden, si bien comentamos que la legislacin civil

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federal es supletoria en lo no previsto en la ley, resulta claro que esto no incluye actos de dominio de parcelas ejidales. La Ley seala s, en este artculo 46, que los ejidatarios en lo particular y el ejido en lo general podrn otorgar en garanta el usufructo de las tierras de uso comn o parceladas, segn sea el caso, pero esta garanta solo podr otorgarse en favor de instituciones de crdito o de aquellas personas con las que tenga relaciones de asociacin o comerciales. En caso de incumplimiento de la obligacin garantizada, el acreedor, por resolucin del tribunal agrario, podr hacer efectiva la garanta hasta por el plazo pactado, a cuyo vencimiento volver el usufructo al ncleo de poblacin ejidal o al ejidatario, segn sea el caso. Luego entonces, no puede sustraerse mediante un procedimiento civil o mercantil la posesin o propiedad de una parcela ejidal, sino a travs de una resolucin del tribunal agrario y slo respecto al usufructo, por un plazo determinado, siempre y cuando la obligacin se encuentre inscrita ante el Registro Agrario Nacional o haya sido otorgada ante notario pblico.

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Artculo 61.-

La asignacin de tierras

por la

Asamblea podr ser impugnada ante el Tribunal Agrario, directamente o a travs de la Procuradura Agraria, por los individuos que se sientan perjudicados por la asignacin y que constituyan un veinte por ciento o ms del total de los ejidatarios del ncleo respectivo, o de oficio cuando a juicio del Procurador, se presuma que la asignacin se realiz con vicios o defectos graves o que pueda perturbar seriamente el orden pblico, en cuyo caso el Tribunal dictar las medidas necesarias para lograr la conciliacin de intereses. Los perjudicados en sus derechos por virtud de la asignacin de tierras, podrn acudir igualmente ante el Tribunal Agrario para deducir individualmente su reclamacin, sin que ello pueda implicar la invalidacin de la asignacin de las dems tierras. La asignacin de tierras que no haya sido impugnada en un trmino de noventa das naturales posteriores a la resolucin correspondiente de la Asamblea ser firme y definitiva.

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Este artculo y el siguiente, resumen de manera breve y clara lo que la Ley Federal de la Reforma Agraria regulaba en su libro V, titulo VI, captulo II, artculos del 426 al 433, si bien remite a los tribunales agrarios el procedimiento que anteriormente competa a las comisiones agrarias mixtas. De esta manera el proceso se agiliza, si antes era necesario substanciar todo un procedimiento ante la Comisin Agraria Mixta, ahora el slo transcurso del tiempo (90 das naturales) sin impugnacin, vuelve firmes y definitivos a los acuerdos de la Asamblea que regula el artculo 56 y slo aquellos que sean impugnados en lo general, por cuando menos el 20% de los ejidatarios, o en lo individual respecto a la parcela o parcelas impugnadas, sern sujetos de juicio ante el tribunal agrario de la jurisdiccin. Los tribunales agrarios han establecido criterios de que, si bien los ejidatarios puedan impugnar la asamblea referida en los trminos comentados, esto no aplica para los posesionarios, quienes aun despus de ese termino legal puedan impugnar ante los tribunales este tipo de asambleas. Artculo 69. La propiedad de los solares se acreditar con el documento sealado en l artculo anterior, y los actos jurdicos subsecuentes sern regulados8

por el derecho comn. Para estos efectos los ttulos se inscribirn en el Registro Pblico de la Propiedad de la entidad correspondiente. Aunque la Ley Federal de Reforma Agraria contemplaba en el artculo 100, el que la Secretara de la Reforma Agraria expedira los ttulos de propiedad de los solares y que estos se inscribiran en los registros agrarios y de la propiedad, lo cierto es que en razn de la tendencia estatizante de la poca, muy pocos fueron los ttulos de esta caracterstica que se expidieron. Desde el inicio del programa PROCEDE, en casi todos los ejidos donde se ha celebrado la asamblea que prescribe el artculo 56, se han aprobado la emisin de ttulos de propiedad, los que se han entregado, previa inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad, a sus legtimos titulares. Cada da es ms frecuente que algn ejidatario o avecindado, concurra ante un notario a celebrar un contrato de compraventa o a otorgar garanta respecto a un inmueble ubicado en las zonas urbanas ejidales que han sido regularizadas y exhiba para ello ttulos de propiedad expedidos por el Registro Agrario Nacional y sujetos al derecho comn.9

Segn lo prescribe este artculo 69 de la Ley, el ttulo de propiedad de un solar urbano deber de ser inscrito en el Registro Pblico de la Propiedad, y a partir de ese momento los actos jurdicos subsecuentes sern regulados por el derecho comn, a diferencia de los ttulos de propiedad de las parcelas, los de solar urbano no requieren para su transmisin o venta de notificacin de derecho del tanto, tiene los mismos alcances y efectos que cualquier escritura pblica. Dicho de otra manera, el ttulo de propiedad de solar urbano ser nuestra escritura de antecedente y puede ser transmitido sin necesidad de notificacin de derecho del tanto, con la regulacin y limitaciones que el Cdigo Civil o la legislacin mercantil sealan para el acto jurdico de que se trate. Motivo de constante confusin entre abogados y notarios es el tratamiento fiscal que se le deber de dar a las operaciones en las que el bien objeto de la operacin sea un lote urbano de origen ejidal y que cuenta con un ttulo de propiedad expedido por el Registro Agrario Nacional. Y la confusin nace de que algunos colegas pretenden aplicar en este tipo de operaciones la exencin a que se refiere el artculo 86 de la Ley en comento y que se refiere a la primera10

enajenacin

de

parcelas

ejidales

que

hubiesen

sido

transferidas al dominio pleno. Habr que considerar, primero, que el derecho fiscal es de aplicacin estricta y no admite interpretacin alguna, segundo, que tanto el artculo 86 de la Ley Agraria, como el artculo 109, fraccin XXV de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, se refiere a parcelas no a lotes urbanos, que los ttulos de propiedad a que se refiere este artculo 69 que comentamos, ampara lotes urbanos y que stos, dice la Ley, en todos los actos jurdicos subsecuentes sern regulados por el derecho comn y por tanto no les es aplicable exencin alguna y en toda operacin de este tipo deber calcularse, retenerse y enterar el Impuesto Sobre la Renta que resulte conforme lo dispone la fraccin II del artculo 195 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Artculo 75.- En los casos de manifiesta utilidad para el ncleo de poblacin ejidal, ste podr transmitir el dominio de tierras de uso comn a sociedades mercantiles o civiles en las que participen el ejido o los ejidatarios conforme al siguiente procedimiento:

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I.- La aportacin de las tierras deber ser resuelta por la Asamblea, con las formalidades previstas a tal efecto en los artculos 24 a 28 y 31 de esta Ley; II.- El proyecto de desarrollo y de escritura social respectivos sern sometidos a la opinin de la Procuradura Agraria, la que habr de analizar y pronunciarse sobre la certeza de la realizacin de la inversin proyectada, el aprovechamiento racional y sostenido de los recursos naturales y la equidad en los trminos y condiciones que se propongan. Esta opinin deber ser emitida en un trmino no mayor a 30 das hbiles para ser considerada por la Asamblea al adoptar la resolucin correspondiente. Lo anterior, sin perjuicio de que, para los efectos de esta fraccin, el ejido pueda recurrir a los servicios profesionales que considere pertinentes. III.- En la Asamblea que resuelva la aportacin de las tierras a la Sociedad, se determinar si las acciones o partes sociales de la Sociedad corresponden al ncleo de poblacin ejidal a los ejidatarios individualmente considerados, de acuerdo con la

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proporcin que les corresponda segn sus derechos sobre las tierras aportadas. IV.- El valor de suscripcin de las acciones o partes sociales que correspondan al ejido o a los ejidatarios, por la aportacin de sus tierras, deber ser cuando menos igual al precio de referencia que establezca la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales o cualquier institucin de crdito; V.- Cuando participen socios ajenos al ejido, ste o los ejidatarios, en su caso, tendrn el derecho irrenunciable de designar un Comisario que informe directamente a la asamblea del ejido, con las funciones que sobre la vigilancia de las sociedades prev la Ley General de Sociedades Mercantiles. Si el ejido o los ejidatarios no designaren Comisario, la Procuradura Agraria, bajo su responsabilidad, deber hacerlo. Las sociedades que conforme a este artculo se constituyan debern ajustarse a las disposiciones previstas en el ttulo sexto de la presente Ley. En caso de liquidacin de la Sociedad, el ncleo de poblacin ejidal y los ejidatarios, de acuerdo con su13

participacin en el capital social, y bajo la estricta vigilancia de la Procuradura Agraria, tendrn preferencia, respecto de los dems socios, para recibir tierra en pago de lo que les corresponda en el haber social. En todo caso el ejido o los ejidatarios, segn corresponda, tendrn derecho de preferencia para la adquisicin de aquellas tierras que aportaron al patrimonio de la sociedad. Siguiendo el esquema descriptivo de algunos casos anteriores, analizaremos este artculo fraccin por fraccin, a fin de lograr una mayor claridad y frescura en el comentario. Por lo que respecta al primer prrafo, conviene precisar que como muchas otras, esta es una autntica modificacin al estatus normal de los ejidos que, en la prctica, consideran a la zona comn como la de menor calidad de las tierras del ejido, donde pasta el ganado de los ejidatarios o de quienes se lo arriendan al Comisariado Ejidal. As como en el captulo de las tierras parceladas y de solares urbanos, la Ley prev la posibilidad de las tierras ejidales puedan trasladarse a la propiedad privada, en este artculo la Ley prev la posibilidad de que parte o el total de las tierras14

de uso comn, mediante sancin de la asamblea general de ejidatarios en la que se cumplan los requisitos establecidos por los artculos del 24 al 28 y 31, sean aportadas a una sociedad mercantil, transformando su situacin ejidal por de dominio pleno o de propiedad privada. Al tenor de lo especificado por el artculo 56 los ejidos pueden delimitar cada una de las reas del ejido: comn, parcelada o urbana, aunque ser necesario que el ejido que desee aportar sus tierras a una sociedad mercantil, primero delimite cuando menos sus tierras de uso comn, de acuerdo al procedimiento dispuesto por el propio artculo 56 y despus de titulada la tierra podr ser objeto de aprobacin, no antes. Toda vez que ms del 50% de la tierra del pas se encuentra sujeta al rgimen ejidal o comunal y a sabiendas de que en esas tierras se ubican grandes extensiones de bosques o agostadero, no es remota la posibilidad de que se den este tipo de sociedades, por lo que cuando se encuentren ante un caso para la constitucin de sociedades de este tipo, menester ser primero informarles respecto a que la superficie a aportarse deber de estar debidamente regularizada e inscrita en el Registro Agrario Nacional, con los ttulos correspondientes.15

I.- La aportacin de las tierras deber ser resuelta por la Asamblea, con las formalidades previstas a tal efecto en los artculos 24 a 28 y 31 de esta Ley. No debe prestarse a confusin el texto de esta fraccin, pues lo que debe de resolver la asamblea que aqu se prev es la aportacin y no son la delimitacin que comentamos Uno es la anteriormente; procesos diferentes.

delimitacin de la zona comn y otra la aportacin a la sociedad, si bien ambas asambleas deben de reunir los mismos requisitos y formalidad. II.- Los proyectos de desarrollo y de escritura social respectivos, sern sometidos a la opinin de la Procuradura Agraria, la que habr de analizar y pronunciarse sobre la certeza de la realizacin de la inversin proyectada, el aprovechamiento racional y sostenido de los recursos naturales y la equidad en los trminos y condiciones que se propongan. Esta opinin deber ser emitida en un trmino no mayor a 30 das hbiles para ser considerada por la asamblea al adoptar la resolucin correspondiente. Lo anterior, sin perjuicio de que, para los efectos de esta fraccin,

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el ejido pueda recurrir a los servicios profesionales que considere pertinentes: La emisin de la opinin por parte de la Procuradura Agraria es un requisito indispensable en este proceso y dado que la mayor parte de las tierras sujetas al rgimen ejidal, son de uso comn, es probable que este esquema se repita cada vez ms. Si bien no es responsabilidad del notario, desarrollar o llevar a cabo el procedimiento, s lo es, a fin de garantizar la seguridad jurdica a nuestros clientes, conocer el proceso y cerciorarnos que el o los inmuebles provenientes del rgimen ejidal, hayan cubierto los extremos que la Ley Agraria requiera para cada caso. De esta manera podramos concluir respecto de este punto que para que una aportacin de tierras ejidales o comunales a una sociedad mercantil, sea jurdicamente vlida y comercialmente segura, el proceso de aportacin deber de haberse celebrado previa opinin emitida por la Procuradura Agraria, leda en asamblea general de formalidades especiales y que de los acuerdos emanados de esa asamblea tales como la aportacin de tierras, hayan sido

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debidamente protocolizadas ante notario e inscritas en el Registro Publico de la Propiedad y del Comercio. III.- En la Asamblea que resuelva la aportacin de las tierras a la Sociedad, se determinar si las acciones o partes sociales de la sociedad corresponden al ncleo de poblacin ejidal o a los ejidatarios individualmente considerados, de acuerdo con la proporcin que les corresponda segn sus derechos sobre las tierras aportadas. Esta fraccin tiene por objeto prever la posibilidad de que la superficie aportada a una sociedad mercantil sea una parte del total de las tierras de uso comn. Me explico: cuando se celebra la asamblea de delimitacin que regula el artculo 56, en ella se define el porcentaje a que tiene derecho cada ejidatario respecto a la zona comn. En trminos de derecho civil diramos que es una copropiedad y a cada ejidatario o copropietario le puede corresponder una fraccin o porcentaje indiviso igual o diferente a los dems segn resuelva la propia asamblea. As las cosas, en el supuesto de que las tierras que se aportan equivalgan a una fraccin del total, la asamblea de ejidatarios puede determinar si la aportacin corresponde al18

ejido como persona jurdica que es, o a un grupo de ejidatarios, lo que equivaldra en este ltimo caso a una divisin de copropiedad, si se tratase del derecho civil. En todo caso y a partir de la inscripcin en el Registro Agrario Nacional y en el Registro Pblico de la Propiedad, las tierras aportadas por el ejido o los ejidatarios segn sea el caso, se convertirn al dominio pleno y por lo tanto estaremos ante la transmisin de un derecho real de propiedad con las caractersticas del derecho comn. IV.- El valor de suscripcin de las acciones o partes sociales que correspondan al ejido o a los ejidatarios, por la aportacin de sus tierras, debern ser cuando menos igual al precio de referencia que establezca la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales o de cualquier institucin de crdito. Siguiendo con lo comentado en la fraccin anterior, si la decisin de la asamblea es que sea el ejido el aportante, ste ser el titular de las acciones T, si es un grupo de ejidatarios, slo los que la asamblea reconozca como aportantes. Podr darse entonces una nueva subdivisin de copropiedad, pues las acciones o partes sociales sern adjudicadas a cada uno de stos en la proporcin que la propia asamblea hubiese19

autorizado y las acciones tendrn cuando menos el valor de avalo que resulte de sus tierras, derivado del avalo que al efecto practique la Comisin Nacional de Avalos o cualquier Institucin de Crdito debidamente autorizada. Puede darse el caso tambin que la sociedad adquirente de tierras no tenga como objeto social la actividad agrcola, forestal o ganadera, si no que sea otra cualquiera, por ejemplo la inmobiliaria o turstica en ese supuesto, no ser necesario que se emitan las acciones T y la estructura accionaria de la sociedad deber de sujetarse a lo dispuesto por la legislacin mercantil correspondiente. V.- Cuando participen socios ajenos al ejido, ste o los ejidatarios, en su caso, tendrn el derecho irrenunciable de designar un Comisario que informe directamente a la asamblea del ejido, con las funciones que sobre la vigilancia de las sociedades prev la Ley General de Sociedades Mercantiles. Si el ejido o los ejidatarios no designaren Comisario, la Procuradura Agraria, bajo su responsabilidad, deber hacerlo. Esta fraccin contiene la proteccin que al derecho de las minoras tutela la legislacin mercantil, adecundose la figura20

sustituta de la Procuradura Agraria y, finalmente, remite al ttulo VI de la Ley todo lo relativo a su conformacin, operacin y liquidacin. Artculo 80. Los ejidatarios podrn enajenar sus derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo ncleo de poblacin. Para la validez de la enajenacin a que se refiere este artculo, bastar la conformidad por escrito de las partes ante dos testigos y la notificacin que se haga al Registro Agrario Nacional, el que deber expedir sin demora los nuevos certificados parcelarios. Por su parte el Comisariado Ejidal deber realizar la inscripcin correspondiente en el libro respectivo. El cnyuge y los hijos del enajenante, en ese orden, gozarn del derecho del tanto, el cual debern de ejercer dentro de un trmino de treinta das naturales, contados a partir de la notificacin, a cuyo vencimiento caducar tal derecho. Si no se hiciese la notificacin, la venta podr ser anulada. Hasta 1992 para nadie era un secreto que la compraventa de parcelas ejidales era prctica comn en los ejidos, a pesar de

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la prohibicin expresa que el artculo 85, fraccin V de la Ley Federal de Reforma Agraria estableca. Ahora bien, la posibilidad de la enajenacin de derechos parcelarios, contempla en su texto algunos aspectos que si bien algunos son explcitos, otros no lo son tanto y conviene precisarlos, a fin de que se pueda diferenciar con claridad este tipo de operaciones que se refieren a terrenos sujetos al rgimen ejidal y por tanto son motivo de nuestra actividad cotidiana. As que primero deberemos analizar el fundamento legal que regula este tipo de operaciones, que para el caso concreto que nos ocupa es el artculo 80 de la Ley Agraria y que consta de tres prrafos, cada uno de contenido diferente, importante y secuencial, adems de un lenguaje tcnicojurdico que, para quien no est familiarizado con la materia, puede pasar desapercibido, as es que analicemos primero este punto, para as entender los subsecuentes. Dice el artculo 80, en su primer prrafo: los ejidatarios podrn enajenar sus derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo ncleo de poblacin.

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Aqu tenemos dos elementos de anlisis que son: quin puede enajenar y a quin puede enajenar. Veamos el primero. El trmino derechos parcelarios es de nueva creacin, y slo aparecen en el texto de Ley a partir de la Ley Agraria, esto quiere decir que slo el ejidatario que tenga reconocido un derecho parcelario, puede enajenar su parcela, en los trminos del artculo 80 referido. Parece de Perogrullo, sin embargo, debemos decir que hasta antes de 1992, se expidieron millones de certificados de derechos agrarios, y que slo los certificados parcelarios derivados de cualquiera de las asambleas a las que hemos concurrido, renen las caractersticas que textualmente seala el artculo 80. Las que regulaba la derogada Ley Federal de Reforma Agraria no son susceptibles de enajenacin, los derechos parcelarios expedidos con arreglo a la Ley Agraria s son susceptibles de enajenacin. Pasemos ahora a la segunda parte de nuestro anlisis del primer prrafo: a quin le puede vender. Slo pueden enajenarse los derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo ncleo de poblacin.

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Y cmo acreditarn tal calidad o personalidad? Esto se acredita, en el caso del ejidatario, en los trminos del artculo 16 de la Ley, con el certificado de derechos agrarios, con el certificado parcelario o de derechos comunes o con la sentencia o resolucin relativa del tribunal agrario. En el caso del avecindado, deber de estarse a lo dispuesto por el artculo 13 del mismo ordenamiento jurdico que precisa que, adems de residir en el poblado por ms de un ao, deber de haber sido reconocido como tal por la asamblea general de ejidatarios. Una vez superada la cuestin de quines pueden otorgar el contrato, veamos su forma. El prrafo segundo del artculo 80 nos dice que para que tenga validez la enajenacin, bastar la conformidad por escrito de las partes ante dos testigos, y la notificacin que se haga al Registro Agrario Nacional, para que ste expida los nuevos certificados de derechos parcelarios. Permtaseme hacer aqu un parntesis e insertar el texto del prrafo en estudio en el quehacer notarial. Hasta ahora me he referido slo a la Ley Agraria, sin embargo la simplicidad del texto del prrafo en estudio, me mueve a sospecha, es tan simple, que en tan slo cinco24

renglones se precisa que uno vende y otro compra, ante dos testigos y sin ms formalidades de Ley? El artculo 2 de la Ley Agraria dice textualmente que en lo no previsto en esta Ley, se aplicar supletoriamente la legislacin civil federal y en su caso mercantil, segn la materia que se trate y, si entendemos bien lo que este numeral expresa, la simplicidad del texto del artculo que analizamos, obedece a que la forma y fondo de tales contratos, deberemos de buscarlos en la legislacin civil federal, esto es, el contrato de enajenacin de derechos parcelarios, adems de guardar los extremos que prescribe la Ley Agraria, deber tambin cumplir con los supuestos que para estos contratos exige el Cdigo Civil Federal. Terminaremos con el desglose del artculo 80, con los comentarios correspondientes al tercer prrafo de este numeral, que se refiere a la notificacin al derecho del tanto y que entre notarios y abogados ha provocado confusin. La Ley Agraria se refiere al derecho del tanto en dos artculos, el 80 que ahora estudiamos, que se refiere exclusivamente a las tierras sujetas al rgimen ejidal y el artculo 84, que analizaremos ms adelante y que se refiere a las tierras que han salido del rgimen ejidal y se han25

transmitido a la propiedad privada. Dos momentos distintos que pueden referirse a la misma tierra, en circunstancias diferentes. Para el caso que ahora nos ocupa, las tierras ejidales, la notificacin al derecho del tanto deber de hacerse en los trminos dispuestos por la Ley Agraria y el Cdigo Civil Federal al cnyuge y a los hijos del enajenante, los que debern ejercer ese derecho en el trmino de treinta das naturales, a cuyo vencimiento caducar tal derecho. Si no se hiciere la notificacin, la venta podr ser anulada. Igualmente deber de notificarse al Comisariado Ejidal la enajenacin para que lo asiente en los libros de actas del ejido y finalmente deber de presentarse el contrato ante el Registro Agrario Nacional para que tome nota de la operacin, cancele el certificado parcelario del vendedor y expida uno nuevo a favor del adquirente. Artculo 81.- Cuando la mayor parte de las parcelas de un ejido hayan sido delimitadas y asignadas a los ejidatarios en los trminos del Artculo 56, la Asamblea, con las formalidades previstas a tal efecto por los Artculos 24 a 28 y 31 de esta Ley, podr resolver que los ejidatarios puedan a su vez adoptar26

el dominio pleno sobre dichas parcelas, cumpliendo lo previsto por esta Ley. La posibilidad de que las tierras ejidales puedan trasladarse a la propiedad privada o de dominio pleno, se regula en su aspecto general con el contenido de este artculo de la Ley. La asamblea que prev este numeral, convocada y desarrollada con los requisitos que en la misma se sealan, esto es, que debe convocarse cuando menos con un mes de anticipacin, debern asistir a la misma un representante de la Procuradura Agraria y un fedatario pblico, para constituir el qurum de primera convocatoria debern estar presentes cuando menos el 75% de los ejidatarios y el 50% ms uno en segunda convocatoria y las resoluciones que la asamblea tome debern ser aprobadas por cuando menos dos terceras partes de los asistentes a la asamblea. El desarrollo de la asamblea en s es sencillo, pues el punto medular de la orden del da ser si se autoriza o no a los ejidatarios para que adopten el dominio pleno y, de ser aprobado esto, el acta que al efecto se levante, deber ser inscrita en el Registro Agrario Nacional para los efectos de los artculos subsecuentes.

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Artculo 82.- Una vez que la asamblea hubiere adoptado la resolucin prevista en el artculo anterior, los ejidatarios interesados podrn, en el momento que lo estimen pertinente, asumir el dominio pleno sobre sus parcelas, en cuyo caso solicitarn al Registro Agrario Nacional que las tierras de que se trate sean dadas de baja de dicho Registro, el cual expedir el ttulo de propiedad respectivo, que ser inscrito en el Registro Pblico de la Propiedad correspondiente a la localidad. A partir de la cancelacin de la inscripcin correspondiente en el Registro Agrario Nacional, las tierras dejarn de ser ejidales y quedarn sujetas a las disposiciones del derecho comn. Es este el segundo y definitivo paso, en el cual el ejidatario deja de depender de la decisin de la asamblea respecto de su o sus parcelas, pues mediante el procedimiento administrativo que este numeral regula, el ejidatario en lo personal, sin requerir mayores autorizaciones de asamblea o autoridad alguna, podr tramitar la obtencin de su ttulo de propiedad debidamente inscrito en el Registro Pblico de la Propiedad.28

Para ello bastar con que formule solicitud dirigida al Registro Agrario Nacional, se refiera a la asamblea que autoriz el dominio pleno, acompae el original de su certificado parcelario, y pague los derechos correspondientes, para que, una vez substanciado el procedimiento que el Registro Agrario Nacional contempla en su reglamento interior, expida en sustitucin del certificado el ttulo de propiedad, que para todos los efectos legales tendr las caractersticas de ttulo original respecto del derecho comn. Ahora bien, qu hacer cuando nos presenten un ttulo de esos, quin puede adquirir, a qu rgimen se encuentran sujetas esas tierras, qu extremos legales debern cubrirse para la total seguridad del instrumento? A diferencia de cuando comentamos la enajenacin que autoriza el artculo 80, ahora no se trata de terrenos ejidales, se trata de terrenos sujetos, con la excepcin que enseguida comentaremos, al derecho comn; esto es, el ttulo de propiedad expedido por el Registro Agrario Nacional ampara terrenos sujetos a la propiedad privada y en ese tenor deberemos conducirnos. Lo que se debe de hacer es, previa notificacin del derecho del tanto y del derecho de preferencia al municipio y al29

estado, que en los trminos del artculo 84 de la ley se haga, otorgar escritura pblica de compraventa, fideicomiso, aportacin a sociedad, hipoteca, o la figura jurdica que autorizada por la legislacin vigente hubieran acordado las partes y para ello, naturalmente, se solicitara el certificado de libertad de gravamen al Registro Pblico de la Propiedad, certificado de no adeudo predial, identificacin de las partes y tantos cuantos requisitos de forma y fondo exija el instrumento que otorgan, tales como la notificacin por el derecho de preferencia al estado y municipio que prescribe la Ley General de Asentamientos Humanos, as como la constancia que acredite la calidad de ejidatario en los trminos que trataremos al comentar el Artculo 86. Artculo 84.- En caso de la primera enajenacin de parcelas sobre las que se hubiere adoptado el dominio pleno, los familiares del enajenante, las personas que hayan trabajado dichas parcelas por ms de un ao, los ejidatarios, los avecindados y el ncleo de poblacin ejidal, en ese orden, gozarn del derecho del tanto, el cual deber ejercer dentro de un trmino de treinta das naturales contados a partir de la notificacin, a cuyo vencimiento caducar tal30

derecho. Si no se hiciere la notificacin, la venta podr ser anulada. El comisariado ejidal y el Consejo de Vigilancia, sern responsables de verificar que se cumpla con esta disposicin. La notificacin hecha al Comisariado, con la participacin de dos testigos o ante Fedatario Pblico, surtir los efectos de notificacin personal a quienes gocen del derecho del tanto. Al efecto, el Comisariado bajo su responsabilidad publicar de inmediato en los lugares ms visibles del ejido una relacin de los bienes o derechos que se enajenan. Es con la aplicacin de lo dispuesto por este numeral, que los titulares de la propiedad y la tierra misma, tienen una ltima relacin con el ejido. Es claro y evidente que la notificacin del derecho del tanto en los trminos que prev el primer prrafo de este precepto resultara, en trminos prcticos, imposible de cumplir; sin embargo, lo dispuesto por el prrafo tercero simplifica el procedimiento y permite que por conducto del Comisariado se haga la notificacin correspondiente.

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Por los comentarios que sobre este tema he recibido, creo que es este uno de los puntos que ms inquietudes generan, as que vamos profundizando un poco en el texto de este artculo, y conocer cmo debe otorgarse la notificacin al derecho del tanto. Habida cuenta que resulte imposible cumplir en lo individual con lo que dispone el primer prrafo, la solucin la encontramos en el prrafo tercero que nos indica que la notificacin hecha al Comisariado ante dos testigos o ante notario pblico, surtir los efectos de notificacin personal quienes gocen del Derecho del Tanto. Esto es, el ejidatario o posesionario vendedor debe de notificar al Comisariado con 30 das de anticipacin a la operacin que pretende efectuar, mencionando el bien objeto de la operacin, a quien pretende vender, el precio pactado y la forma de pago. Como ejemplo de lo anterior transcribo a continuacin los formatos que se puedan utilizar para este tipo de operaciones. FORMATO I

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C.C. INTEGRANTES DEL COMISARIADO EJIDAL DEL EJIDO DE _____________ MUNICIPIO DE ______, JALISCO.PRESENTE.ASUNTO: NOTIFICACIN DEL DERECHO DEL TANTO. ____________ en los trminos del Artculo 84 de la Ley Agraria, vengo a notificar el Derecho del Tanto respecto de la parcela que mas adelante se describe, mis generales son: casado, agricultor, originario de _________y sealando domicilio para recibir toda clase de notificaciones en la Casa Ejidal de este Ejido, por medio de este escrito comparezco ante Usted a exponer: 1.- Que soy legtimo propietario y poseedor de la parcela identificada con el No. ______________ amparada por el ttulo de propiedad No. 00000000_______________ de fecha __de __de 200__ dos mil ___, expedido en esta ciudad de Guadalajara, Jalisco, por el Delegado del Registro Agrario _____ y debidamente registrado mediante su incorporacin bajo el documento No.___ folios del ___al ____ del libro _____ de la Seccin Inmobiliaria del Registro Pblico de la Propiedad de este Partido Judicial. La parcela de referencia tiene una superficie de _________ con las siguientes medidas y linderos: AL NORESTE.33

AL SURESTE.AL NOROESTE.2.- Que es mi deseo vender la parcela antes descrita, habiendo recibido por parte del seor ___________, en su carcter de Apoderado General de la Empresa denominada _______________ ANNIMA DE CAPITAL VARIABLE, la oferta de adquirirla cuando menos al valor del avalo que se practico por una institucin de crdito, en los trminos del Artculo 86 de la Ley Agraria. 3.- En razn de lo anterior y con base en lo dispuesto en el artculo 84 prrafo tercero de la Ley Agraria en vigor, informo a ustedes que he decidido enajenar la parcela descrita en el punto nmero 1 uno de este escrito, por lo que ruego a ustedes que en los trminos del numeral citado se publique de inmediato en los lugares mas visibles del ejido una relacin o descripcin de la parcela que se enajena, a efecto de mis familiares, las personas que hayan trabajado la parcela por ms de un ao, los ejidatarios y el ncleo de poblacin en general, hagan uso de as considerarlo del derecho que el Artculo 84 de la Ley Agraria les concede. Para el caso de que alguno o algunos de los que gozan del referido derecho del tanto, deseen ejercitarlo dentro del termino de Ley, podrn hacerlo mediante comunicacin por escrito dirigida al Comisariado Ejidal, en el domicilio de la Casa ejidal.Atentamente.34

________________, municipio del Arenal, Jalisco A ___de____del ao_____

______________________

EL COMISARIADO EJIDAL DE ____________, MUNICIPIO DE ___________, JALISCO. EL PRESIDENTE. EL SECRETARIO. EL TESORERO.

El Comisariado, una vez recibida la notificacin, deber de publicar en los lugares ms visibles del poblado una relacin de los bienes o derechos que se enajenan. FORMATO IIEn la poblacin de ___________, Municipio de el _____, Jalisco, a ___ das del mes de ____del ao 200__, los suscritos integrantes del Comisariado Ejidal del ejido ______, Municipio de_______, Jalisco, en el uso de las atribuciones que nos otorga la Ley Agraria en vigor, hacemos pblica la siguiente:

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CEDULA NOTIFICATORIA.

Con fundamento en lo dispuesto por el artculo 84 de la Ley Agraria en vigor y con la participacin de dos testigos que al final firman, junto con los suscritos, con esta fecha hemos sido notificados que el seor _______, despus de haber adoptado el Dominio Pleno desea enajenar su parcela que es la numero No. ________ superficie de __________ con las siguientes medidas y linderos: AL NORESTE.-__________. AL SURESTE.__________ AL NOROESTE.- ____________ a la Empresa denominada __________ SOCIEDAD ANNIMA DE CAPITAL VARIABLE. La operacin ha sido propalada al valor de avalo que se practico por una institucin de Crdito, en los trminos a lo dispuesto por el Artculo 85 de la Ley Agraria, dicha enajenacin se realizara despus de 30 treinta das, contados a partir de que surta efectos esta notificacin. Se hace del conocimiento de los familiares del enajenante, las personas que hayan trabajado personalmente dicha parcela por mas de un ao, a los ejidatarios, a los avecindados y al ncleo de poblacin ejidal, que en este orden gozaran DEL DERECHO DEL TANTO, mismo que debern de ejercer en un termino no mayor de 30 treinta das naturales a partir de la notificacin, a cuyo vencimiento caducara tal derecho.

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Para el caso de que alguno o algunos de los que gozan del referido derecho del tanto, deseen ejercitarlo dentro del trmino de Ley, podrn hacerlo mediante comunicacin por escrito dirigida al Comisariado Ejidal, en el domicilio de la Casa Ejidal.

Atentamente. ________________, municipio del Arenal, Jalisco A ___de____del ao_____

EL COMISARIADO EJIDAL DE ____________, MUNICIPIO DE ___________, JALISCO. EL PRESIDENTE. EL SECRETARIO. EL TESORERO.

Y aun cuando la Ley no lo prev, es conveniente para mayor seguridad jurdica recabar del propio Comisariado, la constancia de que transcurridos los 30 das que la Ley seala, no se present persona alguna a ejercer ese derecho. Con estos tres documentos, de preferencia insertos en la escritura de antecedentes, podremos estar seguros de que contamos con la transmisin de un terreno que fue ejidal y que cumpli con todos los trminos de la Ley en su venta. Por otra parte la Ley Agraria y la Ley de los Asentamientos Humanos, obliga al derecho de preferencia respecto de los37

terrenos de origen ejidal sobre los que se asigna el dominio pleno y al respecto cabe precisar que si bien la falta de u omisin de la notificacin del derecho del tanto puede ser causal de nulidad, la falta o deficiencia en la notificacin del derecho de preferencia no causa nulidad pero s puede obligar al pago de los daos y perjuicios a quien incumpla en este precepto. FORMATO IIIEn la poblacin de_________, Municipio de______, Jalisco, en punto de las ___ horas, del da __ de ___ del ao 200_, los suscritos Presidente, Secretario y Tesorero del Comisariado ejidal del ejido __________ Municipio de _____, Jalisco, CERTIFICAMOS: que la cdula notificatoria que obra en el anverso de este escrito fue puesta en los lugares mas visibles del poblado, as como en la casa ejidal y que habiendo transcurrido el termino que fija el artculo 84 de la Ley Agraria ninguna persona interesada se presento a deducir derechos o a ejercitar el derecho del tanto respecto de la parcela referida en el mismo.Atentamente. ________________, municipio de _________, Jalisco A ___de____del ao_____38

EL COMISARIADO EJIDAL DE ____________, MUNICIPIO DE ___________, JALISCO.

EL PRESIDENTE. EL SECRETARIO. EL TESORERO.

Artculo 86.- La primera enajenacin a personas ajenas al ncleo de poblacin de parcelas sobre las que se hubiere adoptado el dominio pleno, ser libre de impuestos o derechos federales para el enajenante, y deber hacerse cuando menos al precio de referencia que establezca la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales o cualquier institucin de crdito. El rpido proceso de regularizacin de los ejidos en los trminos de la Ley Agraria, ha propiciado un fenmeno indito que genera confusin particularmente entre los ejidatarios, adquirentes y notarios. Como resultado del proceso previsto por el artculo 56 de la Ley, el ejido delimita sus tierras en tres grandes reas, una es la zona parcelada, otra es la zona comn y una tercera es la zona urbana. A cada una de estas reas se les titula de forma diferente: a las parcelas, con el certificado individual correspondiente; a la39

zona comn con el certificado respecto al porcentaje que le corresponde en la zona comn y, a la zona urbana, se le entrega un ttulo de propiedad al titular de cada lote, sea este ejidatario o avecindado. El texto de este artculo de la Ley que seala la exencin fiscal, se refiere, atendiendo a la literalidad de la ley, a las parcelas, sin importar que sean stas de zona parcelada o de zona comn, cuando son aportadas a sociedades mercantiles y por tanto los ttulos de propiedad respecto a los solares de la zona urbana o los lotes urbanos resultantes de la subdivisin de parcelas, no le es aplicable este beneficio. La Ley Agraria y la Ley del Impuesto Sobre la Renta en su artculo 109, fraccin XXV slo se refieren a parcelas, no a lotes, y por tanto no se puede inferir que el hecho de que ambos provengan del rgimen ejidal resultan sujetos al mismo beneficio. Son figuras jurdicas diferentes y por tanto requieren de diferente tratamiento. A mayor abundamiento, diremos que el artculo 69 de la Ley, que ya comentamos, precisa que una vez expedido el ttulo de propiedad del solar urbano, los actos jurdicos subsecuentes se regularn por el derecho comn, sin hacer excepcin alguna, como lo hace el artculo 86.40

El 4 de diciembre del 2006, se public en el Diario Oficial de la Federacin, la adicin al Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, del artculo 132, el cual especifica como obligacin del notario el solicitar al ejidatario que le acredite tal carcter, y con ello se beneficie de la exencin del Impuesto Sobre la Renta sobre lo que trata el artculo que comentaremos. Ahora bien por qu la Secretaria de Hacienda y Crdito Publico propuso esa modificacin al Reglamento de Renta? El motivo o la razn para adicionar tal requisito es que, habida cuenta que las asambleas ejidales reconocen a ejidatarios y posesionarios, y el Registro Agrario Nacional, expide ttulos de propiedad a ambos, en esta disposicin se precisa que los posesionarios no estn exentos del Impuesto Sobre la Renta, y no debemos de olvidar que los notarios somos responsables solidarios ante el fisco del clculo, retencin y entero de los impuestos, as que si por error algn notario asienta en su escritura que al celebrarse una primera operacin respecto del inmueble de origen ejidal y requiere al vendedor que le acredite su calidad de ejidatario y ste no se lo exhibe, deber de calcularse el impuesto a pagar en los

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trminos de los previsto por el artculo 195 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta. COMUNIDAD INDIGENA: Artculo 100.- La comunidad determinar el uso de sus tierras, su divisin en distintas porciones segn distintas finalidades y la organizacin para el aprovechamiento de sus bienes. Podr constituir sociedades civiles o mercantiles, asociarse con terceros, encargar la administracin o ceder temporalmente el uso y disfrute de sus bienes para su mejor aprovechamiento. La asamblea, con los requisitos de asistencia y votacin previstos para la fraccin IX del artculo 23 podr decidir transmitir el dominio de reas de uso comn a estas sociedades en los casos de manifiesta utilidad para el ncleo y en los trminos previstos por el Artculo 75. La reglamentacin de las tierras de comunidades indgenas ha sido tratada tanto en los diversos Cdigos Agrarios, en la Ley Federal de Reforma Agraria, como en la actual Ley Agraria, con una ambigedad y temor provenientes en unos

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casos del respeto y en otros del desconocimiento de la situacin general de las etnias. Les ha resultado difcil hasta ahora a legisladores y tratadistas imaginar como iguales a los indgenas. El contenido del captulo V que se refiere a las comunidades indgenas, si bien reconoce y regula las situaciones que de hecho se viven en stas, no llega tan lejos como para permitir abiertamente la liberalizacin total de las comunidades, so pretexto de proteger sus usos, costumbres y tradiciones. Este artculo, el nmero 100, de manera tangencial prev la posibilidad de que las tierras de uso comn puedan ser aportadas a sociedades mercantiles en los trminos previstos por el artculo 75 de esta Ley, y procedimiento que ya comentamos y que no requiere de mayor explicacin. Artculo 124.pequea Las tierras que conforme a lo individual, debern ser dispuesto en esta Ley excedan la extensin de la propiedad fraccionadas, en su caso, y enajenadas de acuerdo con los procedimientos previstos en las leyes de las entidades federativas. De acuerdo con lo dispuesto por la parte final del prrafo segundo de la fraccin XVII del artculo 27 de la Constitucin43

Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, cuando en la enajenacin de excedentes en pblica almoneda se hagan dos o ms ofertas iguales, tendrn preferencia, en el orden sealado: I.- Los ncleos de poblacin colindantes a las tierras de cuya enajenacin se trate; II.- Los municipios en que se localicen los excedentes; III.- Las entidades federativas en que se localicen los excedentes; IV.- La Federacin; V.- Los dems oferentes. Este artculo de la ley, que en su intencin es similar al 132 subsecuente, resulta de particular inters en su comentario. Es evidente que su inclusin en la Ley, obedece a la intencin de formular un valladar o limitacin que impida la concentracin de tierras en una persona o sociedad, mas all de los limites de la propiedad privada o pequea propiedad, mas la intencin queda inconclusa o varada ante lo dispuesto en la parte final del primer prrafo, que seala que los excedentes de la pequea propiedad o del lmite que concierne a las sociedades, sern fraccionadas o enajenadas de acuerdo con los procedimientos previstos en las Leyes de44

las entidades federativas leyes que por supuesto no existen y que al parecer deber de transcurrir un largo perodo de tiempo antes de que alguien se preocupe por crearlas. Artculo 125.- Las disposiciones de este Ttulo son aplicables a las sociedades mercantiles o civiles que tengan en propiedad tierras agrcolas, ganaderas o forestales. Asimismo, lo dispuesto en este Ttulo, ser aplicable a las sociedades a que se refieren los artculos 75 y 100 de esta Ley, excepto cuando se dediquen a actividades distintas a las sealadas en el prrafo anterior. Son varias y muy trascendentes las modificaciones que sufri el artculo 27 Constitucional, sin embargo la modificacin de la fraccin IV del artculo citado y que se refleja en este ttulo sexto de la Ley, fue un viraje total de 180 grados. De la prohibicin expresa para que las sociedades mercantiles pudiesen ser propietarias de tierras dedicadas a actividades propias del sector primario, se pas a la autorizacin plena hasta para extranjeros!, si bien con algunas limitaciones que analizaremos al revisar el texto de cada artculo. Por lo que respecta al artculo 125, su texto45

precisa que este ttulo solo le es aplicable a las sociedades mercantiles o civiles que tengan en propiedad tierras agrcolas, ganaderas o forestales o bien a aquellas sociedades que se asocien con ejidos o comunidades y stos, cumpliendo con lo dispuesto por los artculos 75 y 100, aporten a la sociedad mercantil sus tierras, ya transferidas a la propiedad privada, mediante la adopcin del dominio pleno. Artculo 126.- Las sociedades mercantiles o civiles no podrn tener en propiedad tierras agrcolas, ganaderas o forestales en mayor extensin que la equivalente a veinticinco veces los lmites de la pequea propiedad individual y debern cumplir con los siguientes requisitos: I.- Debern participar en la sociedad, por lo menos, tantos individuos como veces rebasen las tierras de la Sociedad los lmites de la pequea propiedad individual. Al efecto, se tomar en cuenta la participacin de cada individuo, ya sea directamente o a travs de otra Sociedad: II.- Su objeto social deber limitarse a la produccin transformacin o comercializacin de productos agrcolas, ganaderos o forestales y a los dems46

actos accesorios necesarios para el cumplimiento de dicho objeto; III.- Su capital social deber distinguir una serie especial de acciones o partes sociales identificadas con la letra T, la que ser equivalente al capital aportado en tierras agrcolas, ganaderas o forestales o al destinado a la adquisicin de las mismas, de acuerdo con el valor de las tierras al momento de su aportacin o adquisicin. Este numeral de la Ley precisa de manera clara la forma a que debern de sujetarse las sociedades mercantiles o civiles que tengan en propiedad tierras agrcolas, ganaderas o forestales. Siendo este un trabajo orientado a comentar y analizar el aspecto agrario, omitir los comentarios referentes a las sociedades mercantiles o civiles, su constitucin, nmero mnimo de socios y forma de estatutos, limitndonos exclusivamente a la cuestin agraria. Veamos en primer trmino que en concordancia con la fraccin IV del artculo 27 Constitucional, limita la extensin de tierra que una sociedad puede poseer, al equivalente a 25 veces los lmites de la pequea propiedad individual, lmites47

stos que regula el ttulo quinto de la Ley Agraria, en sus artculos del 115 al 123. Advertimos que en la prctica esto significa que una sociedad puede ser propietaria hasta de 2,500 hectreas de riego, 5,000 de temporal, 10,000 hectreas de agostadero, 20,000 hectreas de monte terrenos ridos o bosques y de acuerdo con lo dispuesto en la fraccin III del artculo 117 de la Ley Agraria, una sociedad puede ser tambin propietaria hasta de 7,500 hectreas que, dependiendo de las caractersticas del cultivo tambin pueden ser de riego. La fraccin primera precisa de manera clara que una sociedad slo puede tener en propiedad la tierra equivalente al mximo de la pequea propiedad, multiplicada por el nmero de socios participantes en la sociedad; dicho de otra manera y refirindonos a las cantidades que mencionamos anteriormente, el mximo de superficie que una sociedad puede poseer exigira que sta cuente al menos con 25 socios. As, una sociedad que se integra por tres socios multiplicar por tres el mximo de la pequea propiedad que regula el ttulo quinto de la Ley y esa ser la superficie mxima que la sociedad puede poseer.

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En el caso de que un individuo tenga en propiedad terrenos rsticos y participe en una sociedad mercantil como la que se comenta, slo podr participar o ser titular de acciones T de la sociedad, hasta por el mximo que la Ley permite para la propiedad privada, debiendo sumarse lo que tenga como persona fsica a lo que aporte a la sociedad. Por lo que respecta a las sociedades que no se dedican a cuestiones agrcolas, ganaderas o forestales, estimo debe de estarse a lo dispuesto por la fraccin I del artculo 27 Constitucional que dice genricamente, que slo los mexicanos por nacimiento o por naturalizacin, y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras... En lo que concierne a la fraccin III del artculo 126, la claridad de su texto no permite mayores interpretaciones, si acaso que siendo las acciones o partes sociales T una figura indita en la legislacin mexicana, su clasificacin en el texto de la escritura constitutiva, debe ser igualmente clara, identificando quin o quines aportan qu superficie, o bien, con el capital aportado qu tierras se adquirieron y a quin se le asignan las acciones T, el valor de estas y el equivalente en superficie y calidad de la tierra.49

Artculo 127.- Las acciones o partes sociales de serie T, no gozarn de derechos especiales sobre la tierra ni de derechos corporativos distintos a las dems acciones o partes sociales. Sin embargo, al liquidarse la Sociedad slo los titulares de dichas acciones o partes sociales tendrn derecho a recibir tierras en pago de lo que les corresponda en el haber social. La particularidad de las acciones T oblig al legislador a prever, primero, que si bien este tipo de acciones son de caractersticas y origen distintas a las acciones A o B, respecto a la tierra como patrimonio de la sociedad, no tendrn derechos especiales sobre sta, en referencia a las acciones serie A o serie B. Por otra parte se prev que en caso de liquidacin, slo los titulares de acciones o partes sociales T tendrn derecho a recibir tierra en pago de lo que les corresponda en el haber social. Artculo 128.Los estatutos sociales de las sociedades a que este ttulo se refiere, debern contener transcritas las prescripciones a que se refiere el Artculo 126.

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Hasta antes de la promulgacin de la Ley Agraria, en el texto de las actas constitutivas de las sociedades mercantiles o civiles, deba de transcribirse ntegro el texto del artculo 30 o 31 del Reglamento de la Ley para fomentar la inversin mexicana y promover la inversin extranjera, segn fuera el caso de que participaran o no extranjeros en la sociedad; ahora, en el caso de sociedades que adquieran tierras y se ajuste a lo preceptuado por el ttulo VI de la Ley Agraria, deber de transcribirse el texto del artculo 126 que analizamos con anterioridad. Tal vez el legislador pretenda con esto que los integrantes de la sociedad tengan siempre presente el marco jurdico que los cie. Artculo 129.- Ningn individuo, ya sea directamente o a travs de una sociedad, podr detentar ms acciones o partes sociales de serie T, ya sea de una o varias sociedades emisoras, que las que equivalgan a la extensin de la pequea propiedad. Ninguna Sociedad podr detentar ms acciones o partes sociales de serie T, ya sea de una o varias sociedades emisoras, que las que equivalgan a una

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superficie igual a veinticinco veces la pequea propiedad. Los dos prrafos de este numeral tienen por objeto precisar cul es la superficie de la que un individuo o sociedad puede ser propietario sin exceder los lmites de la pequea propiedad, la precisin se hace necesaria, pues como comentbamos al analizar el artculo 126, un individuo puede ser propietario de tierras en lo personal y adems ser titular de acciones T de varias sociedades. O bien una sociedad puede ser titular de acciones T de varias sociedades, y, ni en uno ni en otro caso pueden exceder los mximos a que nos referimos al comentar el artculo 126. Artculo 130.- En las sociedades a que se refiere este ttulo, los extranjeros no podrn tener una participacin que exceda del 49 por ciento de las acciones o partes sociales de serie T. El texto de este artculo nos permite inferir cuando menos dos formas de interpretacin, a saber: 1.- Los extranjeros con arreglo a la Ley de Inversin Extranjera y a la Ley Agraria pueden ser, en algunas ramas de actividad industrial, titulares hasta el 100% de las acciones. Sin embargo, en el caso de sociedades propietarias52

de tierras, en ningn caso podrn los extranjeros tener la titularidad de ms del 49% de las acciones T. 2.- Si en el monto total del capital social, las acciones T representan un porcentaje minoritario, de poco servir la prevencin que regula este artculo pues al no tener esta accin derechos especiales, su participacin en el destino de la sociedad pudiera ser irrelevante. En el texto de la Ley Agraria subyace una clara intencin de restarle fuerza a las autoridades polticas tradicionales, de manera que en los ejidos regularizados solo los ejidatarios pueden vender su parcela, ni el comisariado ejidal, ni la asamblea del ejido puede tomar decisiones respecto de las parcelas en lo particular; la asamblea general de ejidatarios para efectos de transmisin, solo puede resolver acerca de los terrenos de uso comn, bien sea para su aportacin a una sociedad mercantil, o para arrendarlas e incluso gravarlas. As las cosas vemos ahora que con quien debemos de tratar para la adquisicin o aportacin en fideicomiso de una o varias parcelas, es con el o los ejidatarios y no con el comisariado o la asamblea; que los documentos que nos debe exhibir es el certificado parcelario, o el ttulo de propiedad, donde aparezca delimitada la parcela y en53

cumplimiento al requisito exigido por la Ley, deber tambin de exhibirnos la renuncia o notificacin al derecho del tanto de quienes tengan derecho a ello, ya explicamos antes que una vez que cuentan con el certificado de derechos parcelarios, deben en el ejido celebrar asamblea donde los autoricen a asumir el dominio pleno y previo procedimiento, se inscriban en el Registro Pblico de la Propiedad. Quiero llamar su atencin en el sentido de que la Ley Agraria deposita toda o casi toda la responsabilidad en la asamblea general de ejidatarios, marginando a las que hasta ahora fueron las autoridades reguladoras, excepcin hecha de la Procuradura Agraria. Esto es, deja a la libre voluntad de los campesinos, despus de ms de 70 aos de tutela y a la de stos cesin constituidos de sus en asamblea, la venta todo de cambio parcelas, o la transformacin en el reconocimiento de nuevos ejidatarios, la derechos, transformacin del rgimen ejidal a propiedad privada y la asociacin con terceros. No estamos ante una situacin o contrato comn del derecho civil o mercantil; es nada ms, pero nada menos que la transmisin de bienes regulados por el derecho social al derecho comn, circunstancia poco vista en nuestra historia.54

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