LA DEMANDA Y LA OFERTA DE LA VIVIENDA

DE LA TEORIA A LA REALIDAD

Jessica MarcosEsther GarciaEva GarballoMicroeconomia AvIGRUPO 51

LA CURVA DE DEMANDALA CURVA DE DEMANDA

LA DEMANDA DE LA VIVIENDALA DEMANDA DE LA VIVIENDA

• DEPENDE DEL PRECIO Y DE LA CANTIDAD

• PENDIENTE NEGATIVA

• INELASTICA

DE QUE DEPENDE LA DE QUE DEPENDE LA DEMANDA DE LA VIVIENDADEMANDA DE LA VIVIENDA

• FACTORES DEMOGRAFICOS Y SOCALES– MIGRACION– CAMBIOS EN LA ESTRUCTURA FAMILIAR– INVERSION EXTRANJERA EN ESPAÑA– INVERSION EN 2ª RESIDENCIA

• FACTORES ECONOMICOS– EL PARO – EL NIVEL DE RENTA– EL TDI – LOS CREDITOS HIPOTECARIOS

FACTORES SOCIALES FACTORES SOCIALES Y DEMOGRAFICOSY DEMOGRAFICOS

LA MIGRACIONLA MIGRACION• LOS FLUJOS

MIGRATORIOS HACEN VARIAR LA CANTIDAD DEMANDA DE VIVIENDAS.

• LA ENMIGRACION HACE DISMINUIR LA CANTIDAD DEMANDADA

• LA INMIGRACION HACE AUMENTAR LA CANTIDAD

LA INMIGRACIONLA INMIGRACION

LA INMIGRACIONLA INMIGRACION• El cuadro muestra como se compone la poblacion extranjera en Barcelona de 1991 al 2006.

• Latino americanizacion es el elemento mas importante en la variación.

• A partir de 1996 es mas importante la entrada de las mujeres comporta incremento de la población

CAMBIOS EN LA ESTRUCTURA CAMBIOS EN LA ESTRUCTURA FAMILIARFAMILIAR

• LA DIVISION DEL NUCLEO FAMILIAR HACE AUMENTAR LA CANTIDAD DE VIVIENDAS DEMANDADAS.

CAMBIOS EN LA ESTRUCTURA CAMBIOS EN LA ESTRUCTURA FAMILIARFAMILIAR

• El divorcio ▲demanda de casas pequeñas.

• Hogares unipersonales: 8% (2000) a 25-30% en 2004.

INVERSION EXTRANJERA EN INVERSION EXTRANJERA EN ESPAESPAÑÑAA

• Euro compra vivienda y dejar hoteles

• 1 de cada 3 viviendas• Turismo residencial es

un negocio en expansion

• En el 2000 52000• En el 2002 90000• Problema ▲precio de

la costa (18%)

INVERSION EN 2INVERSION EN 2ªª RESIDENCIARESIDENCIA

• Interes de ahorro fiscal y salida dinero negro.

• En Cataluña: 500000 y el 42% en zona litoral.

• 1 de cada 3 familias dispone de 2ªresidencia.

• Pirineo: 90% de las viviendas son 2ªresidencia.

FACTORES FACTORES ECONOMICOSECONOMICOS

LA RENTALA RENTA• ▲ DEL PRECIO DE LA VIVENDA EN UN %

MUCHO MAYOR QUE EL PRECIO DE LA RENTA

EL NIVEL DE RENTAEL NIVEL DE RENTA• SE HA MODIFICADO

SU FUNCION DE UTILIDAD DE LOS INDIVIDUOS, DEDICANDO AHORA MAS PARTE DE SU CESTA A LA ADQUISICION DE LA VIVIENDA.

EL PAROEL PARO

• UNA ▼ DE LA TASA DE PARO ▲ Q →DESPLAZA LA CURVA DE DEMANDA A LA DERCHA →▲ EL PRECIO.

EL PARO

• LA TASA DE PARO VARIA DE MANERA INVERSA AL PRECIO DE LA VIVIENDA.

EL TDIEL TDI• UN ▲ DEL TDI NOS

HACE ▼ NUESTRA RENTA, CREANDO UN EFECTO RENTA Y NOS HACE DEMANDAR BIENES COMPLEMENTARIOS, CREANDO EL EFECTO SUBSTITUCION

EL TDIEL TDI• LA ▼ DEL TDI Y EL ▲ DE LOS PLAZOS DE LOS

CREDITOS HA HECHO ▲ MUCHO EL ENDEUDAMIENTO DE LAS FAMILIAS

Periodo Importemedio

Plazo Tipo deinterés

Pagos totales a lolargo de la vida del

préstamo

Interesespagados

% deintereses

1990 44.786 12 16,72 104.023,5 59.237,5 56,9%

1992 48.790 14 15,02 117.085,2 68.295,2 58,3%

1994 45.000 16 10,42 92.614,9 47.614,9 51,4%

1996 47.378 18 9,45 98.751,1 51.373,1 52,0%

1998 55.887 20 5,65 93.412,8 37.526,0 40,2%

2000 69.063 22 5,76 122.015,1 52.951,7 43,4%

2002 85.458 24 4,80 144.016,5 58.558,5 40,7%

2004 110.226 25 3,19 160.030,0 49.804,3 31,1%

2006 137.114 26 3,76 215.057,3 77.943,0 36,2%

EL TDIEL TDI

• EN EL ULTIMO AÑO EL CICLO A CAMBIADO Y LOS TDI HAN PASADO A IR AL ALZA LO QUE A CREADO UN PARO EN LA DEMANDA DE VIVIENDAS

LOS CREDITOS HIPOTECARIOSLOS CREDITOS HIPOTECARIOS• UNA MAYOR

FACILIDAD HIPOTECARIA PARA LA ADQUISICION DE LA VIVIENDA HA HECHO AUMENTAR LA DEMANDA Y LOS PRECIOS DE ESTA

EL PRECIO DEL PIB Y LOS TDIEL PRECIO DEL PIB Y LOS TDI

• LA VARIABLE QUE HA TENIDO MAS IMPORTANCIA EN LA SUBIDA DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA HA SIDO LA BAJADA DEL TDI

LA CURVA DE OFERTALA CURVA DE OFERTA

OFERTA DE LA VIVIENDAOFERTA DE LA VIVIENDA

• Características generales:

- creciente- inelástica a c/p

CANTIDAD OFRECIDA

Aumento espectacular del número de viviendas

CANTIDAD OFRECIDACANTIDAD OFRECIDA

OFERTA DE VIVIENDAOFERTA DE VIVIENDALa oferta de vivienda esta sujeta a las

variables siguientes:Costes de construcción:

- costes de producción- costes del suelo- costes de financiación

Ingresos:- precio de la vivienda

COSTE DE CONSTRUCCIONCOSTE DE CONSTRUCCION

COSTE DE PRODUCCIONCOSTE DE PRODUCCION• Coste mano de obra• Coste materiales

(cemento, hierro, plomo, etc)

• Licencias y visados

PRECIO DEL SUELOPRECIO DEL SUELO

PRECIO DEL SUELOPRECIO DEL SUELO

• Suelo urbano en manos de:– Ayuntamientos:

• Subastas (tienen necesidad de financiación)

• Recalificación del suelo• Protección de espacios verdes

– Particulares y empresas:• Máximo beneficio

COSTE DE FINANCIACIONCOSTE DE FINANCIACION

BENEFICIARIOSBENEFICIARIOS

• Promotoras• Inmobiliarias volumen negocios• Ayuntamientos• Proveedores

• Ayuntamientos especulación• Vendedores particulares

LA OFERTA Y LA DEMANDA DE LA OFERTA Y LA DEMANDA DE LA VIVIEDALA VIVIEDA

demanda = oferta demanda > oferta

demanda < oferta

EVOLUCIEVOLUCIÓÓN DE LOS PRECIOS N DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDADE LA VIVIENDA

EVOLUCIEVOLUCIÓÓN DE LOS PRECIOS N DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDADE LA VIVIENDA

PRECIO MEDIO EN ESPAÑA:

EVOLUCIEVOLUCIÓÓN DE LOS PRECIOS N DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDADE LA VIVIENDA

LA ESPECULACILA ESPECULACIÓÓNN• UNA DE LAS CAUSAS DEL

AUMENTO DE LA DEMANDA DE LA VIVIENDA SON LAS FUERTES ESPECTATIVAS DE RENTABILIDAD EN UN MERCADO QUE SE CREIA MUCHO MAS SEGURO QUE LA BOLSA. LOS AÑOS DE AUMENTO DE DEMANDA DE LA VIVIENDA CORRESPONDEN A LOS DE BAJADA DE RENTABILIDAD DE LA BOLSA.

ESPECULACIESPECULACIÓÓNN• VIVIENDA COMO

INVERSIÓN • DIFERENCIA ENTRE

PRECIO TEORICO Y PRECIO CORRIENTE

• ESTALLIDO DE LA BURBUJA= CRISIS