Universidad Cristiana del SurEscuela de Derecho

Bachillerato en Derecho

Curso Derecho Reales I

Tema:La defensa de la Propiedad en general

Derecho de restitución e indemnizaciónPlan regulador: Como afecta el derecho a la propiedad

ProfesorLic. Mario Segura

Estudiantes:

Karla Jiménez Velázquez Allan Vargas Chacón

Valerie Villalobos Jiménez

Hatillo, San José Costa RicaSábado 14 de Julio del 2012

V Cuatrimestre

INTRODUCCIÓN

Con el presente trabajo que desarrollaremos pretendemos abarcar por completo el tema a desarrollar, el cual corresponde a la defensa de la propiedad en general, los derechos de restitución e indemnización, el plan regulador, y como este afecta el derecho a la propiedad.

Pretendemos identificar puntos como: la definición de defensa de la propiedad, los diferentes modos de defender la propiedad, el concepto de restitución e indemnización, el significado de plan regulador, su función, planes reguladores de diferentes municipalidades, como regula o afecta el plan regulador el derecho a la propiedad y restricciones que hace el plan regulador a la propiedad.

Esperamos cubrir de manera amplia todas nuestras expectativas ya que es indispensable para nuestra carrera el conocimiento de este tema.

LA DEFENSA DE LA PROPIEDAD

La defensa de la propiedad es cuantitativa y cualitativamente uno de los derechos más vulnerados por lo cual se le da al propietario una serie de acciones para protegerla.

Anteriormente se realizaba a través de la reivindicatio pero ésta se utilizaba contra los ataques a la propiedad con lesión total. Es decir cuidar nuestra propiedad, como titular que somos, de cualquier individuo que quiera apoderarse de ella para usarla y explotarla.

Modos para defender una propiedad:

La acción de mera declaración

La acción reivindicatoria

La acción publiciana

La acción Negatoria

El interdictos (amparo, derribo, deslinde y amojamiento)

Legitimación ( Activa y Pasiva )

La acción reivindicatoria

Esta palabra de origen latín reivindicatio significa el reclamo de la cosa . Tenía por objeto proporcionar al propietario los medios legales de recobrar lo suyo fuera que el reclamo se referiese a una cosa corpórea.

En el derecho moderno la reivindicación se refiere solo a bienes corporales, muebles o inmuebles y puede definirse la acción por medio de la cual una persona reclama la restitución de un objeto que le pertenece o el libre goce de alguno de los derechos que la propiedad comprende.

Es el derecho que tenemos de reclamar lo que se nos ha quitado ya que es nuestro y somos los propietarios del bien.

No se pierde, sea cual fuere el tiempo que transcurra sin ejercitarse, siempre que otro no haya consolidado la propiedad de la cosa mediante la prescripción del poseedor del precario, inquilino, usuario. Etc.

Acción Reivindicatoria: Características

Es una acción de naturaleza real, porque recae sobre un bien

Puede dirigirse contra el poseedor o incluso contra el tenedor

Es una acción recuperadora, puesto que frente al despojo de que ha

sido víctima el propietario, tiene por fin la reintegración o restitución del

bien (específicamente de su posesión)

Es una acción de condena ya que el fallo, en la hipótesis de ser

favorable, impone al poseedor vencido «un determinado comportamiento de

restitución»

Es una acción imprescriptible, puesto que ella no se extingue por el

transcurso del tiempo.

La acción publiciana

Es la acción que protege al poseedor de mejor derecho frente a otro poseedor de peor derecho, con el objeto de reivindicar la posesión sobre un bien inmueble en litigio.

De hecho en Costa Rica se le ha denominado “acción del mejor derecho de posesión”.

La acción publiciana y la reivindicatoria : Coinciden casi en absoluto, pero difieren en cuanto a sus condiciones de ejercicio. El promovedor de la reivindicatoria debe probar su dominio mientras que el de la publiciana cumple con demostrar que tiene una posesión hábil para la usucapión. La reivindicatoria puede ejercitarse contra cualquier detentador, mientras que la publiciana sólo puede ser dirigida con éxito contra el detentador sin título o con título inferior al del demandante.

Permite al poseedor despojado, no propietario, reaccionar frente al despojo, más allá de los límites del interdicto de recobrar. Sería la acción que compete al poseedor civil de una cosa contra el que la posee, con título o sin él, pero con menso derecho, para que la sea restituida con sus frutos y accesorias. Ejemplo: Un inquilino que se quiera apoderar de un bién el cual no le pertenece y el propietario es el dueño de la propiedad.

Acción negatoria

Es una acción real que se concede al propietario contra toda persona que pretenda tener sobre esa cosa un derecho de servidumbre predial o personal. Cuando se le concede esa acción el propietario se encuentra casi siempre en posesión de la cosa. Del demandante sólo tiene que proba el titulo que tiene sobre la cosa mientras que el demandado tiene que asumir la carga de todas las demás pruebas.

Es cuando una persona quiere pasar por encima de los derechos de otro queriendo ocasionar un mal a la propiedad ajena para beneficio de él.

Esta acción es una acción protectora de la propiedad en tanto que busca garantizar su integridad frente cualquier pretensión de otros sujetos que afirmen la existencia de un derecho real limitativo sobre una cosa. La acción negatoria es un medio para obtener una resolución judicial que determine que la cosa no está gravada en una determinada forma.

Esta acción tiene varios efectos:

La declaración judicial de que la cosa se encuentra libre de ese derecho que se pretende.

Cese de toda acción perturbadora del derecho del propietario.

La restitución de la cosa a su estado primitivo.

Ejemplo: Si mi vecino pretende tener sobre mi fundo un derecho de paso, sin darse las condiciones exigidas por la ley, “ una servidumbre que no existía”, me corresponde ejercer la acción negatoria para hacer cesar esa perturbación.

Los Interdictos

Son procesos sumarios posesorios, por lo que se definen como: Proceso en que no disputamos sobre la propiedad, dominio o cuasidominio de alguna cosa o derecho, sino sobre la retención o recobro de la posesión o cuasiposesión de una cosa. 

O sea que el Dominio queda excluido, no se toma en cuenta en los juicios posesorios, pues la controversia debe desarrollarse exclusivamente sobre el hecho puro y simple de la posesión.

La acción negatoria sólo se concede en ciertos casos y el demandado tiene que prestar una fianza que es la cautio de no amplius turbando, se trata de asegurar que no volverá a molestar al propietario en la pacífica posesión de la cosa.

La protección interdictal es cuando un poseedor de una cosa o derecho que se ve perturbado o despojado de su posesión por un tercero puede ejercitar unas acciones judiciales especiales que tradicionalmente se han denominado “interdictos de retener y de recobrar” para obtener rápidamente, y sin necesidad de acudir a un juicio ordinario, la restitución de la cosa o derecho.

Los interdictos están sometidos a un plazo de caducidad de un año desde que se produjo la perturbación o el despojo; y son juicios sumarios, porque concluyen por sentencia que no produce el efecto de cosa juzgada, por lo que no impide que las partes vuelvan a plantear el fondo de la cuestión posteriormente en un juicio ordinario.

Los interdictos solo procederán respecto a bienes inmuebles y de ninguna manera afectarán las cuestiones de la propiedad o de la posesión definitiva, sobre las cuales no se admitirá discusión alguna.

Los interdictos son:

De amparo de posesión

De restitución

Reposición de mojones

Suspensión de obra y derribo.

 Deslinde

Es cuando dos o más predios vecinos están con una línea de separación incierta por no haber lo hecho antes de manera formal conforme a la ley su objeto es trazar una línea que divide dos propiedades confinantes.

En lo privado y común acuerdo: es por partes y obligatorias si hubo convenio y se fijo un límite definitivo en cuanto a lo patrimonial.

En lo público: el contrato es ley entre partes, la división es provisional para el efecto de la explotación y uso, si no se prueba en derecho convenio.

El amojamiento

Es la colocación de signos materiales, setos vivos o muertos o cualquier otra señal que indique la línea que existe de una propiedad a otra.

Consta de cuatro partes:

Examen de títulos y pruebas que determinen el límite de fondo Medida de los terrenos. Colocación de mojones debe ocupar por iguales partes de terreno de ambos predios. Sentar el acta en que se especifique la operación practicada.

Ejemplo: Cercas, zanjas, paredes y tapias que permitan ver la división entre fincas. Interdicto de amparoLos derechos reales de servidumbre, usufructo o habitación pueden hacer que se conviertan en perturbaciones contra la posesión.

Cualquier copropietario puede reclamar para que se le ampare contra un extraño y contra otro co-dueño que le moleste su uso de su derecho. Los juicios requieren prueba de la posesión y prueba de las perturbaciones , la demanda tiene lugar siempre y cuando se le perjudique el derecho del poseedor .

Ejemplo:

Quitándole parte del terreno. Privándole de una servidumbre que goza. Haciendo una servidumbre sin derecho

Interdicto de derriboEs cuando un objeto esta en mal estado, ya sea en contrucción, un árbol, portón y amenaza la propiedad ajena o a las personas que transita por el lugar. Cualqueira tiene derecho de demandar que se hagan los trabajos o se tomen la medidas necesarias para inpedir el daño que pueda ocasionar, si el objeto es ruinoso se destruye.

LegitimaciónEn el Registro de la propiedad es el verdadero titular del derecho inscrito, y además lo posee y ejercita efectivamente. De este modo, el titular registral sólo tiene que presentar una certificación del Registro para poder ejercitar su derecho, tanto en juicio como fuera de él; y también dispone de una acción judicial especial para ver protegido derecho a través de un procedimiento especialmente rápido y sumario.

La legitimación, es la aptitud o capacidad para exigir o para cumplir la obligación mencionada en el título. Tiene un doble aspecto: legitimación activa y legitimación pasiva

Legitimación Activa

De lo expuesto se deduce que la acción reivindicatoria sólo puede interponerse por quien demuestre ser dueño de la cosa. No se exige, en cambio, que la haya poseído nunca, ni importa que tenga sólo la nuda propiedad, o que el derecho esté sometido a condición o término. Asimismo el condueño puede reivindicar la cosa común usando los derechos de los otros partícipes, y también puede hacerlo el enfiteuta, que a efectos del ius posssidendi funciona como dueño.

Legitimación Pasiva

La acción reivindicatoria ha de dirigirse contra la persona que tenga la posesión de la cosa sin ostentar ningún derecho que la faculte para la posesión, o bien un derecho de menor entidad que el del reivindicante. Esta afirmación, sin embargo, debe matizarse.

DERECHO DE INDEMNIZACIÓN

Este derecho consiste en que el afectado o interesado podrá solicitar una indemnización económica cuando, a consecuencia de un incumplimiento por parte del responsable de lo dispuesto u pactado, sufra daño o lesión en sus bienes o derechos.

La indemnización se exigirá de acuerdo a la legislación reguladora del régimen de responsabilidad de las Administraciones Públicas, cuando la lesión provenga de organismos públicos, se podrá exigir responsabilidad patrimonial a la Administración Pública causante del perjuicio.

Cuando la lesión provenga de entidades privadas se solicitará ante la jurisdicción ordinaria.

Consiste en resarcir de un daño ocasionado, voluntaria o involuntariamente, o como consecuencia de una sentencia judicial.

Es el principio por el cual toda persona tiene derecho a ser indemnizada conforme a la ley en caso de haber sido condenada en sentencia firme por error judicial.

Este concepto está establecido en el Capítulo VI del Código Civil a partir del artículo 316.

Para el tema de la indemnización, debemos indicar que existen varias formas de indemnizar:

Indemnización de daños y perjuicios: Evaluación en dinero de la totalidad del daño

resarcible, que el responsable debe satisfacer a valor del damnificado, aludiéndose

separadamente al daño emergente y al lucro cesante.

Indemnización en seguro plural: Obligación del asegurado de no pretender, en el

conjunto, una indemnización que supere el monto del daño sufrido.

Indemnización por expropiación: Resarcimiento de todo lo necesario para que el

patrimonio del expropiado quede en la situación que tenía antes de la expropiación.

Valor objetivo del bien y de los daños que sean una consecuencia directa e inmediata de

la expropiación

En nuestro ordenamiento, el artículo 324 del Código Civil indica que la indemnización

deberá realizarla quien viole, usurpe o perjudique los bienes o derechos de otro. Dicha

indemnización corresponderá, según el caso, en restitución de la cosa o derecho usurpado y

en el pago de los daños y perjuicios Si la cosa no se puede restituir, el culpable deberá

cancelar el valor total de la propiedad al dueño legalmente establecido.

No procederá la indemnización si el poseedor es de buena fe, ni a responder por los

deterioros de la cosa, que sin su culpa hubieren sobrevenido.

También tendrá derecho el poseedor de buena fe a que el reivindicador le pague el precio

que él haya pagado por la cosa y de cualquier mejora que se le haya realizado a la cosa.

Mientras esto no se dé, el poseedor de buena fe puede mantener la cosa en su poder. El

poseedor de mala fe no tiene estos derechos.

Ley 1448

ARTÍCULO 133.-INDEMNIZACIÓN JUDICIAL, RESTITUCIÓN E INDEMNIZACIÓN ADMINISTRATIVA.

En los eventos en que la víctima no acepte de forma expresa y voluntaria, que la entrega y recepción de la indemnización administrativa se entiende realizada en el marco de un contrato de transacción en los términos del artículo anterior, y el Estado sea condenado judicialmente a repararla, se descontarán de dicha condena la suma de dinero que la víctima haya recibido de cualquier entidad del Estado y que constituyan reparación. De igual forma, de la condena judicial se descontará el valor monetario de los predios que sean restituidos, de conformidad con la tasación monetaria que se realice de los mismos.

DERECHO DE RESTITUCIÓN

Concepto

Es una acción de naturaleza real, con efecto erga omnes (frente a todos), que se ejerce sobre bienes corporales, muebles e inmuebles, por medio de la cual una persona reclama la restitución de un objeto que le pertenece, o el libre goce de alguno de los derechos que la propiedad comprende.

Es la actio in rem (contra la cosa) por excelencia mediante la cual el propietario ejercita el ius possidendi (derecho a poseer) inserto en su derecho de dominio

Este término consiste en volver algo a quien lo tenía antes o devolver lo que ha sido tomado u que se posee indebidamente, reintegrar de nuevo una cosa al estado que ya estuvo antes. 

Se llama restitución la consolidación del usufructo con la nuda propiedad.

El concepto de restitución se enarbola desde el momento que el legislador establece que todo propietario tiene la facultad de reclamar en juicio la cosa objeto de su propiedad si ha sido despojado indebidamente, y una vez que se le dé gozar libremente de todos y cada uno de los derechos que ésta comprende.

Dicha restitución puede ser solicitada por el poseedor o propietario, que pruebe el hecho de la posesión y de que fue ilegalmente despojado de ella, siempre y cuando su reclamo corresponda y no tenga mejor oposición de parte del que mantenga la cosa.

Finalidad y efecto esencial

Dos aspectos importantes de esta figura consisten en que la restitución se funda, en la existencia del derecho de propiedad, y que tiene por objeto la obtención de la posesión.

Es decir su función principal consiste en la restitución de la cosa a su propietario legítimo, y de la cual ha sido despojado por un tercero quien la posee ilegítimamente.

Características

Es de naturaleza real, porque el derecho también es real y además se ejerce contra el poseedor ilegítimo. Es ejercida por el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario. Recae de manera directa e inmediata sobre el objeto.

Es restitutoria, toda vez que, lo que se pretende es obtener la posesión material de la res.

Es condenatoria, ya que la sentencia declarativa a favor del reivindicante impone al demandado una obligación de dar.

Se puede hacer valer erga omnes

Efectos1. Indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

2. En principio, devolución de los frutos percibidos, o indemnización en su defecto.

3. Indemnización de los deteriores sufridos por la cosa.

La restitución se encuentra tipificada en los artículos 464 y 465 del Código Procesal Civil, así como en el Capítulo VI del Código Civil en los artículos del 316 al 334.

En el Art. 320 del Código Civil establece que la acción reivindicatoria subsiste mientras otro no haya adquirido la propiedad por usucapión.

CÓDIGO PROCESAL CIVIL

Artículo 464. Despojo.

Corresponderá este interdicto al que, estando en posesión pacífica de una cosa, ha sido despojado de ella.

Artículo 465. Sentencia.

En la sentencia estimatoria se ordenará que inmediatamente se reponga al demandante en la posesión, y se condenará al demandado a pago de los daños y perjuicios.

En el Código Civil tanto la indemnización como la restitución se encuentran en los siguientes artículos:

CAPÍTULO VI

De los derechos de restitución e indemnización

ARTÍCULO 316.Todo propietario tiene la facultad de reclamar en juicio la cosa objeto de su propiedad, y el libre goce de todos y cada uno de los derechos que ésta comprende.

ARTÍCULO 317. El poseedor, de cualquiera clase que sea, tiene también derecho para reclamar la posesión de que ha sido indebidamente privado, y una vez repuesto en ella se considera, para los objetos de prescribir, como si no hubiera sido desposeído. No podrá tomarse la posesión de una manera violenta, ni por aquel a quien legalmente corresponde; mientras el actual poseedor se oponga, debe reclamarse judicialmente.

ARTÍCULO 318. Para ser restituido en el goce de un derecho, basta que el poseedor pruebe el hecho de la posesión y de haber sido privado de ella ilegalmente.

ARTÍCULO 319. No será atendible el reclamo del poseedor, si se dirigiere contra otro que tenga mejor derecho de poseer, salvo que se le hubiese despojado de la posesión con fuerza o violencia.

ARTÍCULO 320. La acción reivindicatoria puede dirigirse contra todo el que posea como dueño, y subsiste mientras otro no haya adquirido la propiedad de la cosa por prescripción positiva.

ARTÍCULO 321. También procede la acción reivindicatoria contra el que poseía de mala fe y ha dejado de poseer y aunque el reivindicador prefiera dirigirse contra el actual poseedor, respecto del tiempo que ha estado la cosa en su poder, tendrá las obligaciones y responsabilidades que corresponden al poseedor de mala fe, en razón de frutos, deterioros y perjuicios.

ARTÍCULO 322. La acción ordinaria sobre el derecho de posesión, puede dirigirse contra cualquiera que pretenda tener mejor derecho de poseer.

ARTÍCULO 323. La acción sumarísima para recobrar la posesión puede dirigirse contra quien indebidamente hubiere privado de ella al poseedor, y contra el que actualmente posea la cosa o derecho de que se trata.

ARTÍCULO 324. El que viola, usurpa o perjudica los bienes o derechos de otro, es obligado a indemnizar al ofendido de los daños y perjuicios que por su culpa se ocasionen a éste.

ARTÍCULO 325. La indemnización por ofensa a los derechos ajenos consistirá, si hubo usurpación o despojo, en la restitución de la cosa o derecho usurpado y en el pago de los daños y perjuicios.

Si la restitución de la cosa no fuere posible, pagará el culpable el valor de ella, y si el valor no pudiere fijarse y liquidarse, se estará al dicho del perjudicado, salvo que la estimación hecha por éste fuese notoriamente excesiva, pues en tal caso se reducirá por el juez a términos equitativos.

ARTÍCULO 326. Caso de que el acto u omisión que motive la indemnización fuere de dos o más individuos, todos quedarán solidariamente obligados a indemnizar.

ARTÍCULO 327.- El poseedor de buena fe que deba restituir alguna cosa, no estará obligado a pagar daños y perjuicios ni a devolver los frutos que hubiere percibido antes de la notificación de la demanda ni a responder de los deterioros que sin su culpa hubieren sobrevenido a la cosa.

ARTÍCULO 328. Además tendrá derecho el poseedor de buena fe a que el reivindicador le pague el precio que él haya dado por la cosa, el valor de las mejoras necesarias y el de las útiles, y a retirar los materiales de las de puro adorno, con tal que la separación pueda hacerse sin detrimento de la cosa reivindicada y de que el propietario rehusé pagarle el valor que tendrían dichos materiales después de separados. Mientras no se le haga el pago de lo que se le debe, puede retener la cosa en su poder.

ARTÍCULO 329. El poseedor de mala fe es responsable de los deterioros que haya sufrido la cosa, salvo que provengan de la naturaleza o de un vicio de la misma cosa, o que justifique que habrían ocurrido aún hallándose ésta en poder del dueño, y está obligado a restituir frutos, no solamente los percibidos, sino los que el dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad, teniendo la cosa en su poder. Si no existen los frutos, deberá el valor que tenían o hubieran tenido al tiempo de la percepción.

ARTÍCULO 330. El poseedor de mala fe tiene derecho a que se le abone el valor de las mejoras necesarias; respecto de las útiles tiene los mismos derechos, menos el de retención, que el poseedor de buena fe; las de puro adorno no puede retirarlas ni reclamar nada por ellas.

ARTÍCULO 331. Se entenderá que la separación de los materiales es en detrimento de la cosa reivindicada, cuando hubiere de dejarla en peor estado que antes de ejecutarse las mejoras, salvo que el poseedor vencido pueda y quiera reponerla inmediatamente a su estado anterior.

ARTÍCULO 332. Se tendrán como mejoras necesarias todos los gastos indispensables para la conservación de la cosa, y como útiles las que hayan aumentado el valor venal de la cosa.

La estimación de las mejoras necesarias se hará, si dejan un resultado material permanente, por el valor que tengan al tiempo de la restitución o por el efectivo costo, según convenga al reivindicador; y si no dejan un resultado material permanente, por el efectivo costo o por el provecho que reporte al reivindicador, según éste elija.

Las mejoras útiles, respecto del poseedor de buena fe, se estimarán por lo que valgan, al tiempo de la restitución, las obras en que consistan las mejoras, o por el mayor valor que en virtud de éstas tenga la cosa en dicho tiempo, a elección del reivindicador.

ARTÍCULO 333. El que después de contestada la demanda se hubiere puesto por su culpa en la incapacidad de restituir la cosa, se considerará para los efectos de la restitución e indemnización como poseedor de mala fe.

ARTÍCULO 334. La restitución que se haga al poseedor en virtud de un juicio sumario, no afecta en nada las cuestiones sobre propiedad o sobre mejor derecho de poseer.

PLAN REGULADOR: DEFINICIÓN

El Plan Regulador es un instrumento de planificación que orienta, fomenta y regula el desarrollo urbanístico del territorio municipal, en especial de sus centros poblados y sus sistemas de espacios públicos, y tendrá como base el plan de desarrollo regional y el plan comunal de desarrollo.

Las disposiciones del Plan Regulador son elaboradas por el municipio y se refieren a la estructuración del sistema de centros poblados de la comunidad; al límite urbano de los mismos; la infraestructura, la vialidad, sistema de aguas lluvias y causes naturales, áreas verdes y equipamiento de nivel comunal; la zonificación y el establecimiento de condiciones para la ocupación del territorio comunal; los usos del suelo, constructibilidad, densidades, condiciones de subdivisión y demás normas urbanísticas aplicables a las zonas o subzonas; a las condiciones para los Proyectos Urbanos Condicionados; y los accesos a los bienes nacionales de uso público.

Nuestro ordenamiento jurídico nos define un plan regulador de la siguiente forma:

Ley de Planificación Urbana No. 4240

Artículo 1.-

Para los fines de esta ley se entenderá que:

Plan Nacional de Desarrollo Urbano, es el conjunto de mapas, gráficos y documentos, que describen la política general de distribución demográfica y usos de la tierra, fomento de la producción, prioridades de desarrollo físico, urbano-regional y coordinación de las inversiones públicas de interés nacional.

Planificación Urbana, es el proceso continuo e integral de análisis y formulación de planes y reglamentos sobre desarrollo urbano, tendiente a procurar la seguridad, salud, comodidad y bienestar de la comunidad.

Plan Regulador, es el instrumento de planificación local que define en un conjunto de planos, mapas, reglamentos y cualquier otro documento, gráfico o suplemento, la política de desarrollo y los planes para distribución de la población, usos de la tierra, vías de circulación, servicios públicos, facilidades comunales, y construcción, conservación y rehabilitación de áreas urbanas…”

Otros conceptos que nos facilita dicho artículo nos ayuda a entender más claramente los términos y los aspectos que están inmersos en dicha planificación municipal:

“….Uso de la tierra, es la utilización de un terreno, de la estructura física asentada o incorporada a él, o de ambos casos, en cuanto a clase, forma o intensidad de su aprovechamiento.

Zonificación, es la división de una circunscripción territorial en zonas de uso, para efecto de su desarrollo racional.

Fraccionamiento, es la división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye

tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derecho indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.Urbanización, es el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante apertura de calles y provisión de servicios.

Mapa Oficial, es el plano o conjunto de planos en que se indica con exactitud la posición de los trazados de las vías públicas y áreas a reservar para usos y servicios comunales.

Renovación Urbana, es el proceso de mejoramiento, dirigido a erradicar las zonas de tugurios y rehabilitar las áreas urbanas en decadencia o en estado defectuoso; y la conservación de áreas urbanas y la prevención de su deterioro.

Construcción, es toda estructura que se fije o se incorpore a un terreno; incluye cualquier obra de edificación reconstrucción, alteración o ampliación que implique permanencia.

Reglamentos de Desarrollo Urbano, son cuerpos de normas que adoptan las municipalidades con el objeto de hacer efectivo el Plan Regulador.

Área Urbana, es el ámbito territorial de desenvolvimiento de un centro de población.

Distrito Urbano, es la circunscripción territorial administrativa cuya delimitación corresponda al radio de aplicación del respectivo Plan Regulador.

Área Metropolitana, es el conjunto de áreas urbanas correspondientes a distintas jurisdicciones municipales y que al desarrollarse en torno a un centro principal de población, funciona como una sola unidad urbana.Intensidad de uso, es el grado de aprovechamiento de los terrenos o estructuras, tomando en cuenta:

a) Tipo de actividad desarrollada; b) Porcentaje de cobertura y área de piso; c) Densidad de población; y d) Tránsito resultante.

Cobertura, es la proyección horizontal de una estructura o el área de terreno cubierta por tal estructura.

Área de Piso, es la superficie total de las plantas de una estructura.

Retiros, son los espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.

El Instituto, es la cita abreviada del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

PLAN REGULADOR: ACTORES

Conforme al precepto del artículo 169 de la Constitución Política, reconócese la competencia y autoridad de los gobiernos municipales para planificar y controlar el desarrollo urbano, dentro de los límites de su territorio jurisdiccional.

Consecuentemente, cada uno de ellos dispondrá lo que proceda para implantar un plan regulador, y los reglamentos de desarrollo urbano conexos, en las áreas donde deba regir, sin perjuicio de extender todos o algunos de sus efectos a otros sectores, en que priven razones calificadas para establecer un determinado régimen contralor.

En su elaboración existen al menos dos etapas.

La primera consiste en estudiar su espacio territorial y determinar las áreas donde se plantean modificaciones, aquí se recopila y analiza la información que existe, y luego se proponen alternativas para mejorar las condiciones de vida de los habitantes o bien se analiza las implicancias de las modificaciones para los vecinos.

La segunda fase corresponde a la aprobación, donde el Alcalde junto al Concejo Municipal y la comunidad, aprueban el Plan Regulador Comunal en un proceso de participación democrático.

Los Planes Reguladores Comunales son aprobados por el Concejo Municipal, previo informe del Asesor Urbanista de la Municipalidad y el conocimiento de los vecinos de las comunidades que le conforman.

Ante de que un municipio ponga en funcionamiento un Plan regulador el mismo debe de pasar por un proceso de consulta popular y acuerdo unánime como lo indica la Ley 4240:

Artículo 17.-

Previamente a implantar un plan regulador o alguna de sus partes, deberá la municipalidad que lo intenta:

1) Convocar a una audiencia pública por medio del Diario Oficial y la divulgación adicional necesaria con la indicación de local, fecha y hora para conocer el proyecto y de las observaciones verbales o escritas que tengan a bien formular los vecinos o interesados. El señalamiento deberá hacerse con antelación no menor de quince días hábiles.

2) Obtener la aprobación de la Dirección de Urbanismo, si el proyecto no se hubiere originado en dicha oficina o difiera del que aquélla hubiere propuesto, sin perjuicio de los recursos establecidos en el artículo 13;

3) Acordar su adopción formal, por mayoría absoluta de votos; y

4) Publicar en " La Gaceta " el aviso de la adopción acordada, con indicación de la fecha a partir de la cual se harán exigibles las correspondientes regulaciones.

Igualmente serán observados los requisitos anteriores cuando se trate de modificar, suspender o derogar, total o parcialmente, el referido plan o cualquiera de sus reglamentos.

PLAN REGULAR: ASPECTOS

Con la creación de un plan regulador los municipios buscan garantizar un mínimo estándar de control en diversos aspectos del desarrollo de su jurisdicción, entre los cuales se pueden destacar:

Cómo y qué podríamos construir en nuestros terrenos. Qué actividades podríamos realizar en dichas construcciones. Donde es peligroso vivir o construir nuestras casas. Indica las calles y las plazas necesarias para el desarrollo de la comunidad y sus

habitantes. Indica en que parte se podrían instalar, colegios, jardines infantiles, centros de

salud, talleres artesanales, locales comerciales, restoranes, farmacias, bancos, bomberos, carabineros, supermercados, etc.

Indica en qué lugar podemos construir casas y edificios y que características deben tener.

En resumen, el Plan Regulador es un instrumento legal, que muestra a los vecinos y a los distintos agentes que actúan en cada entorno, que podemos hacer y que no, de manera de vivir en armonía respetando los intereses de todos los vecinos en pos de una comunidad mejor.

FIN DE UN PLAN REGULADOR

Para ordenar la comunidad.

Para que todos los vecinos tengan claridad sobre cómo pueden construir y que actividades pueden realizar en su domicilio o negocio.

Para que los habitantes nos informemos de cuáles son los lugares más aptos para casas, negocios, industrias, colegios, etc.

Para identificar las calles que necesitan ser mejoradas para que los vecinos puedan movilizarse sin dificultad. Así como dónde es necesario poner plazas para que jueguen los niños y se junten los adultos.

Para que los vecinos sepan en qué sectores del Cantón podrían construirse más casas o edificios, que reciban a nuevos vecinos y a sus familias.

Para que la municipalidad tenga claridad respecto a lo que todos quieren y pueda desarrollar sus proyectos.

PLANES REGULADORES: RESTRICCIONES

Como hemos visto, y en procura del bien común, los municipios acuden a la discrecionalidad que ostentan como entes rectores de la Administración Pública para determinar múltiples factores en cuanto al desarrollo y el curso que debe seguir territorial y socialmente su jurisdicción. Con esto, crean ciertas restricciones tanto a la propiedad pública, como a los terrenos de índole privada.

Para ejemplarizar esos factores, pondremos un cuadro comparativo de varios municipios que encierran de manera general, directrices que se deben, en teoría, acatar a la hora de realizar estructuras y actividades en terreno privada, en este caso, en lo que se conoce como Zona Mixta Comercial Residencial o en su efecto Zona Residencial Alta Densidad.

San Isidro Escazú Desamparados San José

Superficie Mínima 200 m2 250 m2 160 m2 100 m2

Frente Mínimo 10 6 8 7

Retiro Frontal 3 2 2.5 2*

Retiro Posterior 4 - 3 3

Retiro Lateral - - - 1.5 - 3

Distancia a Cause - 10 - -

Cobertura Verde 40% 30% 35% 35%

Altura Máxima 12 mt 11 – 21 mt 4 pisos 4 pisos

Se restringen también la realización de diversas actividades ajenas a dicha Zonificación como por ejemplo:

Bares. Restaurantes. Discotecas o similares. Oficinas de todo tipo, de más de 30 metros cuadrados. Comercio o servicios de más de 30 metros. Vallas publicitarias. Talleres automotrices, electromecánicos, etc. Parqueos públicos y privados. Juegos electrónicos.

Guarderías infantiles. Pooles y billares. Albergues. Asilos. Iglesias. Planteles. Moteles y casas de citas. Entre otros

No obstante se permite ciertas actividades comerciales como lo son:

Salón de belleza. Tienda. Bazar. Librería. Pulpería. Panaderia

Oficinas de profesionales propietarios de la vivienda, tales como:

Abogado. Ingeniero. Arquitecto. Dentista. Médico.

Siempre y cuando las mismas se realicen en un cubículo aparte de la vivienda principal y no representa la actividad principal del inmueble, además de no abarcar un área de construcción mayor a 30 m2. Deben estar frente a calle principal y garantizar entre otros servicios, dos espacios de parqueo para los usuarios y en el caso de los servicios profesionales, un espacio. Le es permitido solamente un rótulo comercial que no exceda de 0,5 mt2 (1* 0.5), el cual debe permanecer dentro del límite de la propiedad.

No se admitirán dentro de Zonas Residenciales los siguientes usos:

Clínicas de servicio médico Clínicas veterinarias Iglesias Juzgados Alcaldías Guarderías infantiles Escuelas y centros de enseñanza privada Entre otros

Estos solo son unos pequeños ejemplos de las limitantes que ofrecen a la propiedad privada los planes reguladores.

Para un caso específico es necesario referirse directamente al Plan Regulador del municipio y determinar la zona en la cual se encuentra la propiedad para tener con certeza lo que se aprueba o desaprueba en cada caso, y las posibilidades con las que se cuentan para disfrutar del bien.

Conclusión

Al finalizar este trabajo de investigación consideramos que logramos identificar algunos puntos relevantes de este tema como: el concepto de defensa de la propiedad, los distintos modos para defender la propiedad, las cuales son la acción de mera declaración, la acción reivindicatoria, la acción publiciana, la acción Negatoria, el interdicto y legitimación, además de aspectos relevantes en el derecho de restitución e indemnización e identificar en que aspecto afecta el plan regulador al derecho a la propiedad.