Juicio de Arriendo

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Manual de Derecho Procesal

I. Generalidades

899. Fuentes legales. Los juicios es-peciales del contrato de arrendamientose hallan reglamentados en el Título VIdel Libro III del Código de Procedimien-to Civil, o sea, en los artículos 588 al 616.

Estos preceptos, a su vez, están modi-ficados o complementados por las siguien-tes disposiciones:

a) Decreto Ley N° 964, de 12 de abrilde 1975, cuyo texto refundido, coordina-do y sistematizado se fijó por Decreto Su-premo de Vivienda y Urbanismo N° 357,de 2 de junio de 1978, publicado en elDiario Oficial de 22 de agosto del mismoaño, que señala los procedimientos a quedeben sujetarse los conflictos derivadosde los contratos de arrendamiento de bie-nes raíces urbanos;

b) Decreto Ley N° 993, de 21 de abrilde 1975, publicado en el Diario Oficialde 24 del mismo mes, que señala los pro-cedimientos a que deben sujetarse los con-flictos a que den origen los contratos dearrendamiento de predios rústicos;

c) Decreto Ley N° 1.505, de 14 de ju-nio de 1976, publicado en el Diario Ofi-cial de 25 de junio del mismo año, quefija normas sobre arrendamiento y lanza-miento de viviendas;

d) Ley N° 18.101, de 7 de enero de1982, publicada en el Diario OficialN° 31.178, de 29 de enero del mismo año,con las rectificaciones salvadas en la edi-ción N° 31.183, del mismo Diario, de 4

Capítulo Segundo

LOS JUICIOS ESPECIALES DEL CONTRATODE ARRENDAMIENTO

SUMARIO: I. Generalidades; II. El juicio de desahucio; III. El juicio de restitución de lacosa arrendada por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arrendamiento,o por la extinción del derecho del arrendador; IV. El juicio de terminación inmediata delcontrato de arrendamiento en los casos expresamente señalados por el legislador; V. Eljuicio de terminación inmediata del contrato de arrendamiento por falta de pago de larenta; VI. El juicio destinado a atajar el mal uso o la deterioración del fundo arrendadoexigiendo fianza u otra seguridad competente, y aun en casos graves, para hacer cesarinmediatamente el arriendo; VII. El juicio sobre terminación del contrato de arrendamientode servicios inmateriales; VIII. El derecho legal de retención en favor del arrendador;IX. El derecho legal de retención en favor del arrendatario; X. El juicio relativo a loscontratos de arrendamiento de bienes raíces urbanos; XI. El juicio relativo a los contratos

de arrendamiento de predios rústicos.

de febrero de 1982, la que fija normasespeciales sobre arrendamiento de pre-dios urbanos.*

900. Clases de juicios especiales delcontrato de arrendamiento. En atencióna la innegable importancia económica ysocial del contrato de arrendamiento y,al mismo tiempo, a su carácter esencial-mente transitorio, el legislador debióconsiderar procedimientos judiciales es-peciales para el ejercicio de determina-dos derechos emanados del referidocontrato, a riesgo de ser ilusorios si nolos establecía.

Estos juicios o procedimientos espe-ciales son los siguientes:

a) El de desahucio (arts. 588 al 596CPC);

b) El de restitución de la cosa arrenda-da por la expiración del tiempo conveni-do para la duración del arrendamiento,o por la extinción del derecho del arren-dador (art. 604 CPC);

c) El de terminación inmediata del con-trato de arrendamiento en los casos expre-samente señalados por el legislador(arts. 607 al 610 CPC);

d) El de terminación inmediata del con-trato de arrendamiento por falta de pago de larenta (art. 611 CPC);

* El procedimiento contemplado en la LeyN° 18.101, que fija normas especiales sobre arren-damiento de predios urbanos, fue modificado porLey N° 19.866, de 11 de abril de 2003.

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Mario Casarino Viterbo

e) El destinado a atajar el mal uso odeterioración del fundo arrendado, exigien-do fianza u otra seguridad competente, yaun en casos graves, para hacer cesar elarriendo (art. 612 CPC);

f) El de terminación del contrato dearrendamiento de servicios inmateriales(art. 613 CPC);* y

g) El destinado a hacer valer el derecholegal de retención que la ley concede enfavor del arrendador o del arrendatario,según el caso (arts. 597, 598 y 599 CPC).

Sin embargo, no todos los derechosemanados del contrato de arrendamien-to, al ser ejercitados judicialmente, pue-den encasillarse en los anteriores juicioso procedimientos especiales. De ahí quese sostenga, y con razón, que las accionesemanadas del contrato de arrendamien-to, que no tengan señalada en la ley unatramitación especial, deberán ajustarse alprocedimiento ordinario o al sumario, segúncorresponda.

Claro está que como la mayoría deestas acciones requieren de un procedi-miento rápido para que sean eficaces, afalta de norma especial, el legal y ade-cuado a que deben ajustarse en su trami-tación será el sumario.

Los juicios especiales del contrato dearrendamiento antes señalados, son losque contempla el Código de Procedimien-to Civil; pero, fuera de ellos, existen otrosdos más en la legislación especial, de ma-yor importancia práctica que aquéllos porsu objeto y campo de aplicación.

Tales son: a) el juicio relativo a loscontratos de arrendamiento de bienes raí-ces urbanos; y b) el juicio relativo a loscontratos de arrendamiento de prediosrústicos.

901. Características generales de losjuicios especiales del contrato de arren-damiento. Las características más sobre-salientes de esta clase de juicios son lassiguientes:

a) Son de la competencia de los jue-ces de letras (en única instancia cuyacuantía no exceda de 10 UTM y en pri-mera instancia cuando excedan de dichacantidad) (art. 45 COT); y de los juecesde Policía Local en las ciudades compues-tas de una o más comunas en que notenga el asiento de sus funciones un Juezde letras, siempre que aquéllos sean abo-gados (en única instancia hasta $ 3.000)(art. 14 letra A, Ley N° 15.231).*

b) El valor de lo disputado se deter-minará en conformidad a la siguiente re-gla: en los juicios de desahucio o derestitución de la cosa arrendada, por elmonto de la renta o del salario conveni-do para cada periodo de pago; y en losde reconvenciones, por el monto de lasrentas insolutas (art. 125 COT);

c) Son juicios declarativos, especiales yde aplicación particular. Declarativos, por-que la sentencia se limita a declarar oreconocer derechos controvertidos; espe-ciales, porque su estructura difiere abier-tamente de los procedimientos ordinarios;y de aplicación particular, porque su cam-po de actuación está expresamente seña-lado en la ley para casos también particu-lares;

d) Su tramitación es muy breve y con-centrada, puesto que se reduce a la inter-posición de la demanda, la notificacióndel demandado, la celebración de uncomparendo, en que se oye a las partes yse reciben todas las pruebas de rigor, y alpronunciamiento de la sentencia defini-tiva, en el más corto espacio de tiempoposible;

e) Las apelaciones de las sentencias enque se ratifique el desahucio o se ordeneel lanzamiento, las que den lugar a laretención, las que dispongan la restitu-

* Este artículo no tiene aplicación en el casodel art. 1989 del Código Civil, que fue derogadopor el art. 174 del Decreto con Fuerza de LeyN° 178, de 13 de mayo de 1931, del Ministerio delTrabajo; ni en el caso del art. 2009 del Código Ci-vil, cuando los servicios a que éste se refiere danlugar a un contrato de trabajo.

* Actualizado Depto. Derecho Procesal Univer-sidad de Chile.

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ción de la cosa arrendada, y las que denlugar a la terminación del arrendamien-to, sólo serán apelables en el efecto devo-lutivo, y el recurso se tramitará como enlos incidentes (arts. 606 y 614 CPC);

f) Las sentencias que en ellos se pro-nuncien dejan a salvo a las partes el ejer-cicio de las acciones ordinarias a que tenganderecho, sobre las mismas cuestiones re-sueltas por aquéllas (art. 615 CPC); y

g) Para iniciar la gestión de desahu-cio o cualquier juicio de arrendamiento,el demandante deberá acompañar, juntocon presentar su demanda, el recibo de con-tribuciones correspondiente al último se-mestre o un certificado de la Direcciónde Impuestos Internos que indique el ava-lúo de la propiedad en que incide la ges-tión o juicio, sin cuyo requisito el juez nodará curso a la demanda (art. 3°, LeyN° 9.910, de 22 de mayo de 1951).

II. El juicio de desahucio

902. Concepto. Se define el desahu-cio como la noticia anticipada de la vo-luntad de cualesquiera de las partes paraponer término al contrato de arrenda-miento.

Ahora bien, el desahucio tiene lugar:a) Cuando no se ha fijado tiempo

para la duración del arriendo; ob) Cuando habiéndose fijado, este

tiempo no es determinado por el servicioespecial a que se destina la cosa arrendadao por la costumbre (art. 1951, inc. 1°, CC).

Por regla general, la anticipación conque debe darse la noticia de la voluntadde poner término al contrato de arrien-do, o sea, el desahucio, será ajustándoseal periodo o medida de tiempo que regu-la los pagos. En consecuencia, si se arrien-da a tanto por día, semana, mes, eldesahucio será respectivamente de un día,de una semana, de un mes (art. 1951,inc. 2°, CC); y empezará a correr al mis-mo tiempo que el próximo periodo(art. 1951, inc. 3°, CC).

Ejemplo: si arriendo un inmueble pormeses, digamos de primero a primero, y

mi arrendador me desahucia el día 20, elaviso de un mes sólo produce efecto des-de el primero del próximo mes.

Sin embargo, tratándose del arrenda-miento de casas, almacenes u otros edifi-cios, el desahucio en los casos en quetenga lugar deberá darse con anticipaciónde un periodo entero de los designadospor la convención o la ley para el pagode la renta (art. 1976 CC); y del arrenda-miento de predios rústicos, con la antici-pación de un año (art. 1985 CC).

903. Clases de desahucio. El desahu-cio se clasifica en judicial y extrajudicial,según si se hace con o sin intervenciónde los tribunales de justicia (art. 588,inc. 1°, CPC).

Desahucio judicial, por consiguiente, esel que se efectúa por intermedio o a tra-vés de los tribunales de justicia; y desahu-cio extrajudicial, por el contrario, el quese hace de cualquier modo, sin interven-ción alguna de los órganos judiciales.

La clasificación anterior tiene sumaimportancia, por la diversa forma o mane-ra como se practican cada uno de estosdesahucios y el diverso procedimiento quese sigue con uno y otro; si bien ambosdesahucios, a la postre, producen idénti-cos efectos legales.

904. El desahucio judicial. Desde lue-go, se efectúa notificando al arrendador oarrendatario de conformidad al artícu-lo 553 el decreto en que el juez mandaponer en conocimiento de uno u otro lanoticia anticipada a que se refiere el ar-tículo 1951 del Código Civil (art. 588,inc. 3°, CPC).

Por consiguiente, la parte contratan-te interesada en poner término al arren-damiento mediante desahucio judicial sepresentará por escrito ante el tribunal res-pectivo, pidiendo que ordene poner enconocimiento de la otra su voluntad deponer término a dicho contrato y la fe-cha en que, también a su juicio, debeentenderse terminado.

El tribunal accederá a esta presenta-ción y deberá ser notificada personalmen-

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te al desahuciado; pero, en caso que nofuere habido y sea necesario notificarlode conformidad al artículo 44, bastará conacreditar cuál es su morada sin que seanecesario también probar que se encuen-tra en el lugar del juicio (arts. 553 y 588,inc. 3°, CPC).

En otras palabras, la notificación deldesahucio judicial se efectúa del mismomodo que en las querellas de amparo,destitución y restablecimiento.

Una vez notificado el contratante aquien se le ha dado desahucio, puedeadoptar dos actitudes, según creyere con-veniente a su derecho: reclamar del de-sahucio, o no.

Estas diversas actitudes influyen en latramitación que, en seguida, experimen-tará el juicio; y debemos, por lo tanto,analizarlas separadamente.

905. El desahuciado reclama. La re-clamación al desahucio sólo podrá enta-blarse dentro de los diez días subsiguientesa la noticia del desahucio (art. 590 CPC).

Este plazo, en consecuencia, presen-ta las siguientes características:

a) Se cuenta desde la notificación deldesahucio;

b) Es legal y, por consiguiente, no essusceptible de prórroga (art. 67 CPC);

c) Es fatal, dada la expresión “den-tro de” empleada por el legislador al es-tablecerlo y, por consiguiente, el derechoa oponerse al desahucio se extinguirá porsu solo vencimiento (art. 64 CPC); y

d) Es de días, y por hallarse estableci-do en el Código de Procedimiento Civil,se entenderá suspendido durante los fe-riados (art. 66 CPC).

Una vez presentada la reclamación aldesahucio por el arrendador o el arren-datario, según el caso, el tribunal citará alas partes para la audiencia del quinto díahábil después de la última notificación, afin de que concurran con sus medios deprueba y expongan lo conveniente a susderechos (art. 589 CPC).

Esta audiencia, en consecuencia, esde contestación y de prueba a la vez; y lamanera de proveer el escrito de reclama-

ción al desahucio será: “Santiago, 30 dejulio de 1985. Por formulada reclamaciónal desahucio, vengan las partes a compa-rendo para la audiencia del quinto díahábil después de la última notificación, alas 15 horas, con sus medios de prueba.Juez. Secretario”.

En atención a que se trata de unaresolución que ordena la comparecenciapersonal de las partes, y a falta de dispo-sición especial al respecto, se notificará porcédula (art. 48 CPC). Por el contrario, laforma de notificación de la resolución querecae en la reclamación, contemplada enel artículo 591 del Código de Procedi-miento Civil, por su finalidad, que no esotra que poner en conocimiento perso-nal de la parte que ha dado el desahucioel hecho de haber sido reclamado, comose comprende, es propia del desahucio ex-trajudicial.

La audiencia señalada tendrá lugar consólo la parte que concurra; pero si ha derendirse prueba testimonial, se procederáde conformidad con lo dispuesto en losartículos 554 al 560, inclusive (art. 592CPC). En otras palabras, el comparendose llevará a efecto en rebeldía del inasis-tente; y si se desea rendir prueba testi-monial, se ajustará en todo a las reglasespeciales ya estudiadas dentro de las que-rellas de amparo, restitución y restableci-miento (ver N° 863).

La referencia de los artículos 592 al554 del Código de Procedimiento Civildemuestra, pues, que la oportunidadpara presentar lista de testigos en el jui-cio de desahucio, para ambas partes, nopuede ser otra que antes de las docedel día que preceda al designado parala audiencia.

Como se trata de una actuación judi-cial, habrá que dejar constancia escritaen el proceso del comparendo realizado(art. 61 CPC) en un acta, en la que, porexpresa disposición de la ley, se mencio-narán con brevedad las alegaciones delas partes, a más de las pruebas acompa-ñadas (art. 593, parte 1ª, CPC).

Sin otro trámite, el tribunal citará alas partes a oír sentencia, la que dictará

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inmediatamente, o a más tardar dentrode tercero día (art. 593).*

En dicha sentencia definitiva el tribu-nal tendrá que optar entre estas dos solu-ciones:

a) Desechar la reclamación, mantenien-do el desahucio y designando, al mismotiempo, el día en que deba hacerse larestitución de la cosa arrendada; o

b) Acoger la reclamación, declarando sinlugar el desahucio.

¿Cuándo adoptará uno u otro camino?Desechará la reclamación si aparece in-

terpuesta fuera del plazo legal, o si losfundamentos en que se apoya no son le-gales, o si no resultan probados; la acoge-rá en caso contrario (art. 594 CPC).

El día para la restitución de la cosaarrendada será el mismo señalado por laparte que da el desahucio, si aún no hu-biere llegado y, en caso contrario, el queprudencialmente señale el tribunal. Ejem-plo: dentro de tercero día a contar de lanotificación de la sentencia.

906. El desahuciado no reclama. Estasituación se producirá cuando la parte no-tificada de desahucio, llámese arrendata-rio o arrendador, deja transcurrir el plazode diez días señalado en el artículo 590del Código de Procedimiento Civil paraoponerse a este desahucio judicial, sin ha-cerlo.

Acerca de la manera como continúaadelante el negocio judicial de que se tra-ta, se han formulado dos opiniones mani-fiestamente divergentes:

a) Según unos, en este caso, el de-sahuciante debe limitarse a pedirle al tri-bunal que dicte de inmediato sentenciadefinitiva, sin más trámite; y

b) Según otros, tan pronto ha venci-do el plazo de diez días, sin haberse for-mulado reclamación, el desahuciantedebe pedir que se tenga por “ratificado”el desahucio y que se dicte sentencia de-finitiva, sin más trámite.

Esta última opinión se fundamenta enel artículo 595 del Código de Procedi-miento Civil, el cual comienza disponien-do “Si, ratificado el desahucio...”; y,además, en la historia fidedigna del esta-blecimiento de la ley, de la que se infierela necesidad de cumplir con el trámitede la ratificación.

Ahora bien, cualquiera que sea la opi-nión que se adopte, lo cierto es que eltribunal debe dictar sentencia definitiva y,por lo que respecta a las actitudes queaquel debe adoptar, nuevamente se divi-den las opiniones de los intérpretes. Enefecto:

a) Según unos, en este caso, la sen-tencia debe desestimar el desahucio porcuanto nadie puede ser creído bajo susola palabra, ya que la existencia y condi-ciones del contrato de arrendamiento, alque se pretende poner término median-te desahucio, aparecerían acreditadas conla mera afirmación del desahuciante; y aéste no le quedaría otro camino que elejercicio posterior de la acción ordinariacorrespondiente; y

b) Según otros, es cierto que en prin-cipio nadie puede ser creído bajo su solapalabra, pero esta regla tiene excepciones,y una de ellas la constituye precisamenteeste caso, en el cual al desahuciado se leha dado la oportunidad legal para opo-nerse bajo el apercibimiento o riesgo deque, al no hacerlo, el desahuciante ratifi-que el desahucio y el tribunal, en definiti-va, tenga que darlo por aceptado; a todolo cual se agrega que no es posible colo-car en mejor situación al litigante rebeldeque al que comparece a defenderse, tra-tándose, sobre todo, de un juicio tan suigéneris como es el de desahucio.

En consecuencia, de acuerdo con esteúltimo criterio –que es el que comparti-mos– la sentencia definitiva tendrá quedar por ratificado el desahucio y designar,al mismo tiempo, el día en que deba ha-cerse la restitución de la cosa arrendada.

907. Los recursos. La sentencia defini-tiva de primera instancia, que tiene por ra-tificado el desahucio y fija día para la

* Artículo sustituido por el artículo 1°, N° 63,Ley N° 18.705, de 24 de mayo de 1988.

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restitución de la cosa arrendada, lo mis-mo que la que declara sin lugar el des-ahucio, serán susceptibles de los recursosde casación en la forma y de apelación.

El recurso de casación en la forma nosuspenderá la ejecución de la sentencia,sin que el demandado vencido pueda exi-gir del demandante fianza de resultas, porestarle vedado este derecho expresamen-te por el legislador (art. 773, inc. 2°, delCPC).

En cuanto al recurso de apelación, seránecesario distinguir si la sentencia ratifi-ca el desahucio o, por el contrario, lodeniega: en el primer caso, el recurso seconcederá sólo en el efecto devolutivo yse tramitará como en los incidentes; enel segundo, a contrario sensu, la apela-ción se concederá en ambos efectos(art. 606 CPC).

La sentencia definitiva de segunda ins-tancia será susceptible de casación en laforma y, si ha sido pronunciada por Cor-te de Apelaciones, será susceptible, ade-más, de casación en el fondo; pero estosrecursos no suspenderán la ejecución dela sentencia, ni autorizarán al vencidopara exigir del vencedor la correspondien-te fianza de resultas (arts. 767 y 773,inc. 2°, del CPC).

908. La ejecución de la sentencia de-finitiva. Al respecto se hace un claro dis-tingo según sea la clase del bien sobre elcual versaba el arrendamiento y que lasentencia ordena restituir.

En efecto:a) Si el arrendatario desahuciado re-

tarda la restitución de la cosa mueble arren-dada, se procederá a la ejecución de lasentencia, de conformidad a las reglas ge-nerales, esto es, mediante el auxilio de lafuerza pública (arts. 235, N° 1°, y 596CPC); y

b) Si ratificado el desahucio, llega eldía señalado para la restitución sin queel arrendatario haya desalojado la fincaarrendada, éste será lanzado de ella a sucosta, previa orden del tribunal notifica-da en la forma establecida por el artícu-lo 48 (art. 595 CPC).

En consecuencia, mientras la senten-cia que ratifica el desahucio y ordena res-tituir una cosa mueble arrendada seejecuta en conformidad a las reglas gene-rales; la que ratifica el desahucio y orde-na restituir una cosa inmueble arrendada,se cumple mediante un procedimientoespecial llamado lanzamiento.

Según Escriche, lanzamiento es eldespojo ordenado y ejecutado por man-dato judicial, arrojando a alguno de laposesión o tenencia por ministerio de lajusticia. Para nosotros, en cambio, es elprocedimiento especial señalado por elCódigo del ramo para obtener el cumpli-miento de la sentencia que acoge el de-sahucio y ordena restituir la finca o cosainmueble arrendada.

Dictada, pues, la sentencia que da lu-gar al desahucio y que ordena restituir elinmueble arrendado, se pide el corres-pondiente lanzamiento, no obstante lainterposición de recursos; puesto que,como hemos visto, tanto la apelacióncomo la casación se conceden sólo en elefecto devolutivo (arts. 606 y 773, inc. 2°,del CPC).

Acogida esta solicitud por el tribunal,debe ser notificada al arrendatario retar-dado en el cumplimiento de la senten-cia, por cédula (arts. 48 y 595 CPC). Estanotificación implica requerimiento judi-cial, y, en consecuencia, desde ese mo-mento queda aquél constituido en mora,no obstante haber precedido el desahu-cio (art. 1949 CC), con las consecuenciaslegales consiguientes.

Y si aun se resiste, se procede mate-rialmente al lanzamiento, o sea, desalojan-do al arrendatario de la finca arrendadamediante el auxilio de la fuerza pública,tanto en lo que se refiere a su persona,cuanto a los bienes muebles con que lohubiere amoblado, guarnecido o provis-to, a su costa.

No olvidemos, en todo caso, que lasentencia que ordena el lanzamiento sóloserá apelable en el efecto devolutivo, y laapelación se tramitará como en los inci-dentes (art. 606 CPC).

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909. El desahucio extrajudicial. Esaquel que se efectúa, como su nombre loindica, sin intervención de la justicia.

La prueba del desahucio extrajudicialse sujetará a las reglas generales delTítulo XXI, Libro IV, del Código Civil y alos procedimientos que establece el Có-digo del ramo (art. 588, inc. 2°, CPC).

Desde el momento en que se trata deun hecho, puede probarse por cualesquie-ra de los medios de prueba que contem-pla la ley para acreditarlo en juicio,incluso por medio de testigos, pues noexisten limitaciones legales al respecto(art. 341 CPC).

Pero el desahucio extrajudicial se dacon el objeto de que produzca un resul-tado práctico útil, cual es, que el arren-datario desahuciado restituya la cosamueble o inmueble arrendada al arren-dador. ¿Cómo se obtiene, pues, esta fina-lidad?

A nuestro juicio, será necesario dis-tinguir según sea la actitud que asuma elcontratante a quien se ha notificado ex-trajudicialmente de desahucio, esto es, sidentro del término legal deduce o no re-clamación:

a) Sabemos que el término para recla-mar del desahucio, sea judicial o extraju-dicial, es dentro de los diez días subsi-guientes a la noticia del desahucio, o sea,de la fecha en que fue dada (art. 590CPC).

Si dentro de este plazo el desahucia-do extrajudicialmente reclama ante la jus-ticia, el tribunal proveerá la reclamacióncitando a las partes a una audiencia paradentro del quinto día hábil después de laúltima notificación, a fin de que concu-rran con sus medios de prueba y expon-gan lo conveniente a sus derechos(art. 589 CPC).

La reclamación se notificará al quehace el desahucio en la forma que dis-pone el artículo 553 (art. 591, parte 1ª,CPC). En otras palabras, la solicitud quecontiene la reclamación y su correspon-diente proveído serán notificadas perso-nalmente al que dio el desahucio, y si sepractica de conformidad al artículo 44,

sin necesidad de acreditar que se encuen-tra en el lugar del juicio. La razón deser de esta notificación personal, al quehizo el desahucio, no es otra que se tra-ta a su respecto de la primera que sepractica dentro de una gestión judicial,cuya iniciación, además, ha debido ig-norar (art. 40 CPC).

En estos casos, si la persona que hadado el desahucio no se ha hecho parteen la primera instancia antes del pronun-ciamiento de la sentencia definitiva, sepondrá ésta en conocimiento del defensorde ausentes, quien podrá deducir y seguirlos recursos a que haya lugar (art. 591,parte 2ª, CPC).

Si la reclamación aparece interpuestafuera del plazo, o si los fundamentos enque se ha apoyado no son legales, o noresultan comprobados, será desechada porel tribunal, manteniéndose el desahucioextrajudicial y designándose en la mismasentencia el día en que deba hacerse larestitución de la cosa arrendada (art. 594,inc. 1°, CPC).

En caso contrario, se acogerá la recla-mación y se declarará sin lugar el de-sahucio extrajudicial de que se trate(art. 594, inc. 2°, CPC).

Esta sentencia definitiva será suscep-tible de los mismos recursos y se cumpliráen idéntica forma que la pronunciadadentro de la gestión a que ha dado ori-gen el desahucio judicial, de suerte quees innecesario insistir sobre ello; y

b) En cambio, si el contratante de-sahuciado extrajudicialmente guarda dis-creto silencio dentro del término legal quetenía para reclamar de esta noticia anti-cipada de poner término al arriendo, alcontratante que ha dado el desahucio nole queda otro camino que recurrir a lostribunales de justicia; y ¿qué pedirá al res-pecto?

A nuestro juicio, deberá solicitar quese tenga por ratificado el desahucio extra-judicial y como éste se prueba en confor-midad a las reglas generales del derecho ya los procedimientos establecidos por elCódigo de Procedimiento Civil (art. 588,

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inc. 2°, CPC), el tribunal proveerá seme-jante presentación, citando a las partesinteresadas a una audiencia para dentrodel quinto día hábil después de la últimanotificación, a fin de que concurran consus medios de prueba y expongan lo con-veniente a sus derechos.

Esta resolución se notificará personal-mente al arrendador o arrendatario de-sahuciado, según el caso (art. 40 CPC); yla audiencia estará destinada fundamen-talmente a que la persona que ha dadoel desahucio extrajudicial lo acredite porlos medios legales de prueba que corres-pondan, si desea que el tribunal, en defi-nitiva, tenga por ratificado el desahucioextrajudicial y fije día para la restituciónde la cosa arrendada.

La sentencia definitiva que ratifique eldesahucio extrajudicial, o lo declare sinlugar, será también susceptible de los mis-mos recursos y se cumplirá en idéntica for-ma que la pronunciada dentro de lagestión a que dio origen el desahucio ju-dicial.

910. Reserva de la acción ordinaria.Sea que la sentencia definitiva se hayapronunciado dentro de una gestión dedesahucio judicial, que se haya pronun-ciado dentro de una gestión de desahu-cio extrajudicial, que mantenga o ratifiqueel desahucio, o que lo declare sin lugar,lo cierto es que dicha sentencia no priva-rá a las partes del ejercicio de las accionesordinarias a que tengan derecho, sobrelas mismas cuestiones resueltas por aqué-lla (art. 615 CPC).

En otras palabras, esta sentencia secumple y no puede ser modificada den-tro de la gestión judicial en que fue pro-nunciada; pero no hay inconvenientelegal alguno para que por la vía ordina-ria se discuta entre las mismas partes idén-tica cuestión ventilada en el juicio dedesahucio.

Constituye este caso, en consecuen-cia, un claro ejemplo de lo que llamába-mos en su oportunidad cosa juzgadaformal.

III. El juicio de restitución de la cosaarrendada por la expiración del tiempo

estipulado para la duracióndel arrendamiento, o por la extinción

del derecho del arrendador

911. Objeto y campo de aplicaciónde este juicio. Dispone el inciso 1° delartículo 604 del Código de Procedimien-to Civil, que “el procedimiento estableci-do en este párrafo (alude al juicio dedesahucio) se observará también cuandose exija la restitución de la cosa arrenda-da por la expiración del tiempo estipula-do para la duración del arrendamiento,o por la extinción del derecho del arren-dador”.

Agrega el artículo 605 que “cuandola terminación del arrendamiento resul-te de sentencia judicial, en los casos pre-vistos por la ley, podrá adoptarse elprocedimiento del artículo anterior o elque corresponda para la ejecución de di-cha sentencia, a elección de la parte aquien ella favorezca”.

En consecuencia, el objeto preciso ydeterminado de este juicio especial delcontrato de arrendamiento es pedir la res-titución de la cosa arrendada, llámesemueble o inmueble; y el fundamento deesta petición puede consistir en:

a) La expiración del tiempo estipuladopara la duración del arrendamiento. Ejem-plo: arriendo por tres años y vencido elplazo exijo la restitución de la cosa arren-dada; la simplicidad de la petición y desu fundamento sólo requieren de un jui-cio especial, breve y sencillo, como el queestamos analizando (art. 1950, N° 2°, CC);

b) La extinción del derecho del arrenda-dor. Ejemplo: el arrendador era usufruc-tuario y el usufructo se extingue porvencimiento del plazo por el cual fueconstituido; luego el propietario tienederecho a exigir del arrendatario la res-titución de la cosa arrendada. El arren-dador vende la cosa arrendada y el nuevodueño no está obligado a respetar elarrendamiento; luego, este último pue-de pedir del arrendatario la restitución

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de la cosa arrendada (arts. 1950, N° 4°,1958 y 1961 CC);

c) La dictación de una sentencia judi-cial de la que resulte la terminación del arren-damiento, en los casos previstos por la ley(art. 1950, N° 4°, CC). Éste es otro modode terminación del contrato de arrenda-miento que obliga al arrendatario a resti-tuir la cosa arrendada al arrendador. Sino lo hace, este último puede valerse deljuicio o procedimiento que estamos tra-tando. La sentencia judicial que declaraexpirado el arriendo ha podido pronun-ciarse en cualquier clase de juicio, seaordinario o sumario, y el arrendador fa-vorecido con ella podrá exigir la restitu-ción de la cosa arrendada de acuerdo conel procedimiento señalado en el artícu-lo 604 del Código de Procedimiento Ci-vil, o en conformidad a las reglasgenerales sobre ejecución de sentencias,a su elección; o sea, de acuerdo a losartículos 231 y siguientes de este Código.Es evidente que este último camino leserá más fácil y expedito, pues le permiti-rá recuperar la cosa arrendada medianteel simple auxilio de la fuerza pública; y

d) No obstante, la jurisprudencia haagregado un cuarto caso en que puedeser utilizado este juicio especial de arren-damiento: nos referimos a la terminacióndel arrendamiento producido por la estipula-ción de un pacto comisorio con la cláusula determinación “ipso facto”.

El pacto comisorio consiste en esti-pular expresamente que el no pago de larenta de arrendamiento convenida hacecesar el correspondiente contrato. Comose ve, es la condición resolutoria ordina-ria que puede pactarse válidamente entodo contrato bilateral, la que una vezcumplida opera de pleno derecho, estoes, sin declaración judicial previa.

Si a la estipulación anterior agrega-mos que la resolución se producirá ipsofacto, con mayor razón producido el even-to del no pago de la renta, deberá enten-derse resuelto el arrendamiento de plenoderecho; y puede, por consiguiente, exi-girse la restitución de la cosa arrendada,en conformidad a lo preceptuado en el

artículo 604 del Código de Procedimien-to Civil, del mismo modo que si se trata-ra de la terminación del contrato por laexpiración del término estipulado parasu duración.

912. Su procedimiento. Este juicio es-pecial del contrato de arrendamiento setramita como el juicio de desahucio, salvopequeñas modificaciones.

En la demanda se pedirá la restituciónde la cosa arrendada y se invocará, ade-más, su correspondiente fundamento, osea, la expiración del tiempo estipuladopara la duración del arrendamiento, laextinción del derecho del arrendador, ladictación de una sentencia que declareterminado el arriendo, o el evento delpacto comisorio ipso facto, todo ello, se-gún el caso.

El tribunal ordenará poner esta deman-da en conocimiento del demandado;quien, notificado en conformidad al artícu-lo 553 del Código de Procedimiento Ci-vil, tendrá el plazo de diez días paraoponerse a dicha restitución; continuandoel juicio adelante lo mismo que si se tra-tara del desahucio judicial (art. 604,inc. 2°, CPC).

Cuando se trate de bienes inmuebles, lamisma sentencia que deseche la reclama-ción ordenará además el lanzamiento, siestá vencido el plazo del contrato; salvoque existan retenciones decretadas a fa-vor del arrendatario por no haberse otor-gado las cauciones a que se refiere elartículo 600 (art. 604, inc. 3°, CPC).

De donde se deduce que este juiciopuede iniciarse preventivamente, esto es,antes de estar vencido el plazo estipula-do para la duración del arrendamiento; ya fin de tener de antemano una senten-cia firme que ordene restituir la cosaarrendada al momento del vencimientode dicho plazo; faltando sólo pedir y de-cretar el lanzamiento, si de bienes inmue-bles se tratare.

La sentencia que disponga la restituciónde la cosa arrendada sólo será apelable enel efecto devolutivo; y la apelación se tra-mitará como en los incidentes (art. 606

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CPC). A contrario sensu, si la sentenciaacoge la reclamación, o sea, niega lugara la restitución de la cosa arrendada, seráapelable en ambos efectos.

En cuanto a la casación, en conformi-dad a las reglas generales, no suspenderála ejecución de la sentencia recurrida; yel vencido no podrá exigir del vencedorfianza de resultas para poder cumplirla,ya que este derecho le está vedado al de-mandado en los juicios de desahucio, yel que estamos tratando se tramita comoeste último (art. 773, inc. 2°, del CPC).

No hay que olvidar que la sentenciano privará a las partes del ejercicio de lasacciones ordinarias a que tengan derechosobre las mismas cuestiones resueltas poraquélla (art. 615 CPC).

IV. El juicio de terminación inmediatadel contrato de arrendamiento en los casosexpresamente señalados por el legislador

913. Objeto y campo de aplicaciónde este juicio. El objeto de este juicio es-pecial del contrato de arrendamiento espedir al tribunal que declare inmediata-mente terminado el contrato de arrien-do, o sea, lo que el actor pretende es queel contrato expire, por medio de senten-cia judicial obtenida a través de un pro-cedimiento rápido y especial (art. 1950,N° 4°, CC).

El fundamento de la petición de termi-nación del arriendo será el incumplimientopor parte del arrendatario de determina-das obligaciones que le impone el con-trato, siempre y cuando ella no sea elpago de la renta; pues, en tal caso, elarrendador tendría que recurrir a otrojuicio especial, al cual nos referiremos másadelante.

Junto con pedir la terminación inme-diata del arriendo, fundada, como hemosdicho, en la infracción por parte del arren-datario de determinadas obligaciones quele impone el contrato, se solicitará tam-bién, consecuencialmente, la restituciónde la cosa arrendada.

Ahora bien, ¿en cuáles casos se utilizaráeste procedimiento especial?

Contesta la interrogación la parte pri-mera del artículo 607 del Código de Pro-cedimiento Civil, al decir: “Cuando la leyautorice al arrendador para pedir la ter-minación inmediata del arrendamiento,como en los casos previstos por los artí-culos 1972 y 1973 del Código Civil, seña-lará el tribunal la audiencia...”.

Este precepto, de sencilla apariencia,ha dado origen a diversas interpretacionesen su aplicación práctica; porque se discu-te arduamente en doctrina y ante la juris-prudencia de nuestros tribunales sobre elcampo de aplicación de este juicio.

En efecto, tres opiniones se han formu-lado al respecto:

a) Unos piensan que este juicio se apli-ca única y exclusivamente a los dos casosseñalados por el artículo 607 del Códigode Procedimiento Civil, o sea, a los casosen que la terminación inmediata delarriendo se funde en lo dispuesto en losartículos 1972 y 1973 del Código Civil

El primero de estos preceptos autori-za al arrendador para pedir la termina-ción inmediata del arrendamiento cuandoel inquilino es negligente en el cumpli-miento de sus obligaciones de mantenerlas paredes, los pavimentos y demás par-tes interiores del edificio medianamenteaseados, de mantener limpios los pozos,acequias y cañerías y de deshollinar laschimeneas.

El segundo, en cambio, autoriza alarrendador para expeler al inquilinocuando empleare la casa o edificio en unobjeto ilícito, o cuando teniendo facul-tad para subarrendar, subarriende a per-sonas de notoria mala conducta, las que,en este caso, podrán ser igualmente ex-pelidas;

b) Otros consideran que este juicio es-pecial se aplica nada más que a aquelloscasos en que la legislación civil, por ex-presa disposición, autoriza al arrendadorpara pedir la “terminación inmediata” delarriendo.

Tal sería el caso del artículo 1979 delCódigo Civil que autoriza al arrendador

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para hacer cesar “inmediatamente” elarriendo, en casos graves, cuando el co-lono o arrendatario rústico no goza delfundo como buen padre de familia; y

c) Por último, hay quienes sostienen quela terminación del arrendamiento por me-dio de este juicio especial puede obtener-se no sólo cuando el legislador la autoriza“inmediatamente”, o sea, valiéndose de estapalabra, sino también cuando emplea ex-presiones equivalentes; y, todavía más, cuan-do opera la condición resolutoria tácitaenvuelta en todo contrato bilateral, valedecir, por infracción del arrendatario a cua-lesquiera de sus obligaciones, naturalmen-te siempre que no sea la de pagar la rentaconvenida, que origina, como ya lo hemosexpresado, otro juicio especial.

La primera opinión la rechazamos, porcuanto la simple lectura del artículo 607del Código de Procedimiento Civil per-mite apreciar que la referencia a los ar-tículos 1972 y 1973 del Código Civil esmeramente ilustrativa, o sea, por vía deejemplo; y la tercera, por ser demasiadoamplia y no cuadrar con el objeto preci-so y determinado de este juicio, cual espedir la terminación inmediata del arrien-do en los casos expresamente señaladospor el legislador.

Pensamos que la segunda doctrina esla que se ajusta más a la letra y al espíritude la legislación procesal civil; pero, almismo tiempo, dejando en claro que laacción de terminación del arriendo si noes inmediata, en virtud de disposiciónexpresa del legislador civil, podrá venti-larse ya en procedimiento ordinario, yaen procedimiento sumario, según su es-pecial naturaleza.

914. Su procedimiento. Presentada lademanda de terminación inmediata delarriendo, señalará el tribunal la audienciadel quinto día hábil después de la notifi-cación del demandado, a fin de que con-curran las partes con sus medios deprueba y expongan lo conveniente a suderecho (art. 607, inc. 1°, CPC).

Es aplicable a la notificación de la de-manda, en este caso, lo dispuesto por el

artículo 553 (art. 608 CPC). En otras pa-labras, la demanda se notificará al deman-dado personalmente; y, en caso de serlopersonal de conformidad al artículo 44,bastará con acreditar cuál es su morada,sin que sea necesario probar que tam-bién se halla en el lugar del juicio.

Tendrá lugar la audiencia con sólo elinteresado que asista (art. 607, inc. 1°,CPC). Por consiguiente, la ausencia deldemandante o del demandado no frus-tra el comparendo, el cual se llevará aefecto en rebeldía del inasistente.

Si ha de rendirse prueba testimonial, seprocederá con arreglo a lo establecidoen los dos últimos incisos del artículo 578(art. 607, inc. 2°, CPC). Quiere esto sig-nificar que las listas de testigos serán pre-sentadas por las partes antes de las docedel día que preceda al comparendo y quetodo cuanto hemos expresado acerca dela prueba testimonial en las querellas po-sesorias le será también aplicable a estenuevo juicio especial (ver N° 863).

Cuando el tribunal lo estime necesa-rio podrá, antes de dictar sentencia, nom-brar un perito que informe sobre loshechos alegados o practicar una inspec-ción personal (art. 609 CPC).

Terminada la audiencia o practicadaslas diligencias antes indicadas, el tribu-nal citará de inmediato a las partes a oírsentencia, la que deberá dictar dentro detercero día (artículo 610 CPC).*

Si la sentencia da lugar a la termina-ción del arrendamiento, sólo será apela-ble en el efecto devolutivo; y el recursose tramitará como en los incidentes(art. 614 CPC). A contrario sensu, si lasentencia niega lugar a la demanda, seráapelable en ambos efectos; y el recurso setramitará en la forma ordinaria.

Los recursos de casación no suspen-derán la ejecución de la sentencia recu-rrida; y la parte vencida tampoco podráexigir de la vencedora el otorgamientode fianza de resultas, porque dentro de

* Artículo sustituido por el artículo 1°, N° 19,Ley N° 18.882, de 20 de diciembre de 1989.

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la expresión “los de desahucio” tambiénse comprenden los juicios de terminacióninmediata del arrendamiento.

Para justificar esta última afirmaciónlos tribunales han recurrido a la historiafidedigna del establecimiento de la ley; yella nos demuestra que el actual artícu-lo 773 del Código de Procedimiento Civilfue tomado de la Ley de EnjuiciamientoCivil española, en la que los juicios dedesahucio son sinónimos de todos nues-tros juicios especiales del contrato dearrendamiento.

Por último, las sentencias que se pro-nuncien en conformidad a este juicio oprocedimiento especial no privarán a laspartes del ejercicio de las acciones ordina-rias a que tengan derecho sobre las mis-mas cuestiones resueltas por aquéllas(art. 615 CPC).

V. El juicio de terminación inmediatadel contrato de arrendamiento por falta

de pago de la renta

915. Objeto y campo de aplicaciónde este juicio. Entre las obligaciones queel contrato de arrendamiento impone alarrendatario sobresale la de pagar el pre-cio o renta convenida (art. 1942, inc. 1°, CC).

Si el arrendatario no cumple con estaobligación sobreviene la condición reso-lutoria tácita que va envuelta en todocontrato bilateral, consistente en no cum-plirse por uno de los contratantes lo pac-tado, y que autoriza al otro contratantepara pedir la resolución del contrato oel cumplimiento del mismo, en amboscasos con indemnización de perjuicios(art. 1489 CC).

Esta acción resolutoria, en los contratosde tracto sucesivo, como es el de arren-damiento, equivale a su terminación; y, enatención a que no tiene señalada en laley una tramitación especial, se ajustaráal procedimiento ordinario o sumario, segúncorresponda.

Sin embargo, tratándose del arrien-do de casas, almacenes u otros edificios,“la mora de un periodo entero en el pago

de la renta, dará derecho al arrendador,después de dos reconvenciones, entre las cua-les medien a lo menos cuatro días, parahacer cesar inmediatamente el arriendo,si no se presta seguridad competente deque se verificará el pago dentro de unplazo razonable, que no bajará de treintadías” (art. 1977 CC).

En consecuencia, este otro juicio es-pecial de arrendamiento tiene por objetoobtener su terminación inmediata, median-te sentencia judicial, fundado en la faltade pago de la renta o precio convenido,y siempre que el contrato verse sobre ca-sas, almacenes u otros edificios

Pero, al ejercitarse esta acción, podrádeducirse también la de cobro de las rentasinsolutas en que aquélla se funde, y la de losconsumos de luz, gas, energía eléctrica, aguapotable, riego u otras prestaciones análo-gas que se adeuden (art. 611, inc. 2°, CPC).

Todavía más: demandadas estas pres-taciones, se entenderán comprendidas en laacción las de igual naturaleza a las recla-madas que se devenguen durante la tra-mitación del juicio hasta la expiración delplazo que se haya fijado para la restitu-ción o para el pago (art. 611, inc. 4°, CPC).

Si no existieran estas disposiciones,el arrendador tendría que haber cobra-do las rentas y demás prestaciones en eljuicio ordinario correspondiente. El hechode comprenderse, además el cobro de lasprestaciones que se devenguen entre lainterposición de la demanda y la expira-ción del plazo que se haya fijado para larestitución o para el pago, es un ejemplotípico de acción y de sentencia sobre con-dena futura.

916. Su procedimiento. Cuando la ter-minación del arrendamiento se pida porfalta de pago de la renta, de conformi-dad a lo dispuesto por el artículo 1977del Código Civil, la segunda de las recon-venciones a que dicho artículo se refierese practicará ocurriendo al tribunal res-pectivo, el que citará a las partes a unaaudiencia inmediata y procederá en lo de-más con arreglo a lo establecido en losartículos precedentes, o sea, en confor-

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midad al juicio especial de terminacióninmediata del contrato de arrendamien-to anteriormente analizado (art. 611,inc. 1°, CPC).

El legislador parte, pues, de la baseque la primera reconvención a que alude elartículo 1977 del Código Civil se ha efec-tuado extrajudicialmente, y que la segun-da deberá hacerse ante el tribunalrespectivo; de suerte que si el arrendata-rio no paga la renta adeudada o no daseguridades de pago, y el arrendadorprueba la efectividad de haberse efectua-do la primera reconvención, el tribunaldeclarará terminado inmediatamente elarrendamiento y fijará fecha para la resti-tución de la cosa arrendada.

Sin embargo, en la práctica, siemprela primera reconvención se efectúa por in-termedio de la justicia, para precaver di-ficultades posteriores de prueba. Enconsecuencia, el juicio comienza por soli-citud del arrendador en la que pide seordene practicar al arrendatario morosola primera reconvención de pago, a locual el tribunal accede. Esta primera re-convención la realiza el Receptor; y, porser la primera notificación que se practi-ca en el proceso, se efectúa personalmen-te (art. 40 CPC).

Una vez transcurridos cuatro días(art. 1977 CC), el arrendador presentaráuna nueva solicitud, en la que pedirá quese ordene practicar al arrendatario mo-roso la segunda reconvención de pago. El tri-bunal la proveerá, citando a las partes auna audiencia para dentro del quinto díahábil después de la notificación del de-mandado. Esta resolución, en confor-midad a las reglas generales, se notificaráa las partes por cédula (art. 48 CPC).

Se trata de una audiencia de contesta-ción y de prueba que se regirá en todo porlo que ya hemos expuesto, al tenor de losartículos 607, 608, 609 y 610 del Códigode Procedimiento Civil; pero, como la se-gunda reconvención de pago aún no seha efectuado al arrendatario, la audien-cia se comenzará practicando el tribunalal demandado dicha reconvención.

Esta audiencia, por consiguiente, tie-

ne una triple finalidad: reconvenir por se-gunda vez al demandado a objeto de quepague las rentas adeudadas, o bien, deque otorgue seguridades competentes; es-cuchar las alegaciones de las partes, enespecial la defensa del demandado; y, porfin, recibir las pruebas que las partes de-seen ofrecer y rendir.

Así también quedó claramente esta-blecido en la historia fidedigna de la ley;pues se pensó que al efectuar la segun-da reconvención en la audiencia, se lepermitiría al demandado pagar las ren-tas, o, por lo menos, ofrecer segurida-des de pago, las que podrían tambiénser discutidas por el actor, y, en definiti-va, ser apreciadas por el juez en orden asu suficiencia.

La sentencia rechazará la demanda determinación inmediata del arrendamien-to, sea porque no se logró probar el con-trato, en caso de haber sido desconocidopor el arrendatario, sea porque este últi-mo pagó las rentas insolutas, o bien pres-tó seguridades competentes de pago ajuicio del juez.

En caso contrario acogerá la deman-da, esto es, declarará inmediatamente ter-minado el contrato de arrendamiento yfijará fecha de restitución de la cosa arren-dada; y en el evento de que el arrendadortambién hubiere comprendido en su de-manda el cobro de las rentas insolutas, delos consumos y demás prestaciones análo-gas, también la sentencia deberá contenerexpresa declaración sobre estas peticiones.

Cuando la sentencia definitiva dé lu-gar a la terminación del arrendamiento,sólo será apelable en el efecto devolutivo;y el recurso se tramitará como en los inci-dentes (art. 614 CPC). A contrario sensu,la que niegue lugar a la terminación delarrendamiento, será apelable en ambosefectos; y el recurso se tramitará en la for-ma ordinaria.

Los recursos de casación no suspen-derán la ejecución de la sentencia recu-rrida; y la parte vencida no podrá exigirdel vencedor el otorgamiento de fianzade resultas, por las mismas razones da-das al tratar esta materia dentro del an-

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terior juicio especial de arrendamiento(art. 773 CPC).

Las sentencias que se pronuncien enconformidad a este juicio o procedimien-to especial, no privarán a las partes delejercicio de las acciones ordinarias a quetengan derecho sobre las mismas cuestio-nes resueltas por aquéllas (art. 615 CPC).

VI. El juicio destinado a atajarel mal uso o la deterioración del fundo

arrendado exigiendo fianza u otraseguridad competente, y aun

en casos graves, para hacer cesarinmediatamente el arriendo

917. Objeto y campo de aplicaciónde este juicio. El artículo 1979 del Códi-go Civil establece que “el colono o arren-datario rústico es obligado a gozar delfundo como buen padre de familia; y siasí no lo hiciere, tendrá derecho el arren-dador para atajar el mal uso o la deterio-ración del fundo, exigiendo al efectofianza u otra seguridad competente, y aunpara hacer cesar inmediatamente elarriendo, en casos graves”.

Por otra parte, el artículo 612 del Có-digo de Procedimiento Civil prescribe que“el arrendador que pretenda hacer usode los derechos concedidos por el artícu-lo 1979 del Código Civil, se ajustará a loestablecido en el Título XI de este Librosobre procedimiento sumario”.

De donde se desprende que los obje-tos de este juicio especial del arrenda-miento son dos:

a) Exigir por parte del arrendador alarrendatario de predio rústico, fianza uotra seguridad competente; o

b) Pedir la terminación inmediata delcontrato de arrendamiento de predio rús-tico, en casos graves.

En ambos casos, el fundamento de lasacciones deducidas será el mal uso o de-terioración del fundo por parte del arren-datario, esto es, en suma, la infracción asu más elemental obligación de gozar deaquél como buen padre de familia.

918. Su procedimiento. Cualquiera delas dos acciones antes señaladas que de-duzca el arrendador de predio rústico encontra del arrendatario o colono, serásubstanciada en conformidad al procedi-miento sumario; o sea, al procedimientoespecial señalado en los artículos 680 al692 del Código de Procedimiento Civil,que ya conocemos.

La sentencia que da lugar a la termi-nación del arrendamiento sólo será ape-lable en el efecto devolutivo; y el recursose tramitará como en los incidentes(art. 614 CPC). A contrario sensu, en losdemás casos, la apelación se concederá enambos efectos; y su tramitación se ajustaráa las reglas generales.

En cuanto a la casación, de acuerdo alas reglas generales, no suspenderá la eje-cución de la sentencia recurrida; y el ven-cido no tendrá derecho a exigir delvencedor fianza de resultas, por tratarse deun juicio de desahucio, en conformidad ala interpretación histórico-jurisprudencialoportunamente señalada (art. 773 CPC).

Las sentencias que se pronuncien, entodo caso, no privarán a las partes delejercicio de las acciones ordinarias a quetengan derecho sobre las mismas cuestio-nes resueltas por aquéllas (art. 615 CPC).

VII. El juicio sobre terminacióndel contrato de arrendamiento de servicios

inmateriales

919. Objeto y campo de aplicaciónde este juicio. Dispone el artículo 613 delCódigo de Procedimiento Civil, que “enlos casos de los artículos 1989 y 2009 delCódigo Civil, la terminación del arrenda-miento se someterá a las disposiciones delartículo 604”.

Ahora bien, el artículo 1989 del Có-digo Civil trata de la terminación del con-trato de arrendamiento de criados do-mésticos, disposición que se encuentraderogada tácitamente por las pertinentesdel Código del Trabajo; de suerte que lareferencia a dicho precepto es legalmen-te inoperante.

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En cuanto al artículo 2009 del Códi-go Civil, versa sobre la terminación delcontrato de arrendamiento de serviciosinmateriales; y sobre el particular dispo-ne que a esta clase de contratos puedeponérsele fin cuando se quiera, o con eldesahucio que se hubiere estipulado.

Pero como la mayoría de los contra-tos de arrendamiento de servicios inma-teriales, hoy día, frente a la legislaciónsocial constituyen verdaderos contratos detrabajo, su terminación se halla reglamen-tada por el Código del ramo; y la manerade pedirla será en conformidad a las nor-mas que en él se contienen y no a las deljuicio especial que estamos tratando.

En resumen, este juicio especial tie-ne por objeto pedir la terminación de aque-llos contratos de arrendamiento queversen sobre servicios inmateriales que nose hallan reglamentados por el Códigodel Trabajo; en otras palabras, de aque-llos arrendamientos de servicios inmate-riales que no constituyen efectivamentecontratos de trabajo.

920. Su procedimiento. La termina-ción de estos contratos de arrendamientose ajustará a lo dispuesto en el artícu-lo 604 del Código de Procedimiento Ci-vil; y como esta disposición se remite, asu vez, al juicio de desahucio, a la postre,quiere decir que este otro juicio especialse ajustará al procedimiento señalado paraesta última clase de juicios.

La sentencia que dé lugar a la termi-nación del arrendamiento será apelablesólo en el efecto devolutivo; y el recursose tramitará en conformidad a los inci-dentes (art. 614 CPC). A contrario sensu,en los demás casos, la apelación se conce-derá en ambos efectos.

En cuanto a la casación, no suspende-rá la ejecución de la sentencia recurrida;y el vencido no podrá exigir del vence-dor fianza de resultas por las razones tan-tas veces dadas (art. 773 CPC).

No hay que olvidar, en todo caso, quelas sentencias que se pronuncien no pri-varán a las partes del ejercicio de las ac-ciones ordinarias a que tengan derecho

sobre las mismas cuestiones resueltas poraquéllas (art. 615 CPC).

VIII. El derecho legal de retenciónen favor del arrendador

921. Concepto. La principal obliga-ción que pesa sobre el arrendatario es lade pagar el precio o renta del arrenda-miento (art. 1942, inc. 1°, CC).

Ahora bien, para la seguridad de estepago y de las indemnizaciones a que ten-ga derecho, podrá el arrendador retener to-dos los frutos existentes de la cosaarrendada, y todos los objetos con que elarrendatario la haya amoblado, guarneci-do o provisto, y que le pertenecen, a me-nos de prueba en contrario (art. 1942,inc. 2°, CC).

Pero para que sea eficaz el derechode retención que en ciertos casos conce-den las leyes, es necesario que su pro-cedencia se declare judicialmente a peti-ción del que pueda hacerlo valer; en estecaso, del arrendador cuyo arrendatarioes moroso en el pago del precio o rentaconvenida, o le adeuda determinadas in-demnizaciones originadas por el mismoarriendo (art. 545, inc. 1°, CPC).

Cabe, entonces, preguntar ¿cuál es elprocedimiento que tiene el arrendador paraobtener que se declare en su favor el de-recho legal de retención antes indicado?

922. Su procedimiento. La verdad esque nada ha dispuesto expresamente ellegislador sobre el particular.

Empero, en conformidad al espíritugeneral de la legislación, a nuestro jui-cio, este derecho legal de retención pue-de solicitarse por vía de acción principal, opor vía de incidente.

Si es por vía de acción principal, podrádeducirse aisladamente o en unión deotra acción; y, en ambos casos, el proce-dimiento será el ordinario, el sumario oel especial, según corresponda.

Por el contrario, si es por vía inciden-tal, este derecho legal de retención reves-tirá el carácter de una medida precautoria,

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destinada a asegurar los resultados de laacción principal; ejemplo, de cobro derentas insolutas, en cuyo caso se proce-derá conforme a lo dispuesto en los ar-tículos 299, 300 y 302 (art. 545, inc. 2°,CPC).

La sentencia que dé lugar a la reten-ción sólo será apelable en lo devolutivo; yla apelación se tramitará como en los in-cidentes (art. 606 CPC).

923. Medida provisional de orden po-licíaco. Si el arrendatario pretendiera bur-lar el derecho de retención que concedeal arrendador el artículo 1942 del Códi-go Civil, extrayendo los objetos a quedicho precepto se refiere, podrá el arren-dador solicitar el auxilio de cualquier fun-cionario de policía para impedir que sesaquen esos objetos de la propiedad arren-dada.

El funcionario de policía prestará esteauxilio sólo por el término de dos días;salvo que, transcurrido este plazo, le ex-hiba el arrendador copia autorizada dela orden de retención expedida por eltribunal competente (art. 598 CPC).

¿A qué orden se referirá esta disposi-ción legal?

Evidentemente a la que expida el tri-bunal con el carácter de medida precauto-ria; o bien fallando el derecho legal deretención, cuando ha sido interpuestocomo acción principal.

IX. El derecho legal de retención en favordel arrendatario

924. Concepto. En todos los casos enque se debe indemnización al arrendata-rio, no podrá éste ser expelido o privadode la cosa arrendada, sin que previamen-te se le pague o se le asegure el importepor el arrendador (art. 1937, inc. 1°, CC).

Se trata, como se ve, de un verdaderoy legal derecho de retención; pero comotal, para que pueda ser eficaz, es necesa-rio que su procedencia se declare judi-cialmente a petición del que pueda hacerlovaler, o sea, del arrendatario en contra

del arrendador para asegurar o garanti-zar el pago de indemnizaciones deriva-das del contrato de arriendo (art. 545,inc. 1°, CPC).

Ejemplo típico: cobro de indemnizacio-nes por concepto de mejoras.

925. Su procedimiento. Cuando elarrendatario desahuciado reclame indem-nizaciones, haciendo valer el derecho deretención que otorga el artículo 1937 delCódigo Civil, deberá interponer su reclamodentro del plazo de diez días que concedeel artículo 590 del presente Código; y setramitará y fallará en la misma forma quela oposición al desahucio. El tribunal, sinperjuicio de lo que establezca sobre el de-sahucio, resolverá si hay o no lugar a laretención solicitada (art. 597 CPC).

En otras palabras, la oportunidad quetiene el arrendatario para invocar el de-recho de retención sobre la cosa arren-dada, para garantizarse del pago dedeterminadas indemnizaciones, tratándo-se del juicio de desahucio, será en el mis-mo plazo que tiene para oponerse a él,esto es, dentro de diez días a contar des-de su notificación.

Este derecho legal de retención se tra-mitará y fallará juntamente con la cues-tión principal, o sea, con el desahucio;debiendo el tribunal pronunciarse, en de-finitiva, tanto sobre aquél, cuanto sobrela retención solicitada.

El derecho legal de retención hechovaler por el arrendatario en el juicio dedesahucio no es propiamente fundamen-to o motivo de oposición a este último;pues bien puede el juez acoger ambos,rechazar ambos, o aceptar solamente eldesahucio y denegar la retención.

En la práctica suele existir confusiónal respecto. Se fundamenta la oposiciónal desahucio, invocando el arrendatarioel derecho legal de retención de la cosaarrendada, en circunstancias que, comoya se ha visto, él no enerva el desahucio:sólo impide ejecutar la sentencia o retar-darla.

En efecto, si ratificado el desahucio yllegado el momento de la restitución exis-

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te retención decretada en favor del arren-datario, y el arrendador no ha cauciona-do el pago de las indemnizaciones debidas,no podrá éste pedir lanzamiento sin quepreviamente pague dichas indemnizacio-nes o asegure su pago a satisfacción deltribunal (art. 600 CPC).

La sentencia que dé lugar a la reten-ción sólo será apelable en lo devolutivo; yel recurso se tramitará como en los inci-dentes (art. 606 CPC). A contrario sensu,la que lo deniegue será apelable en ambosefectos.

Los gastos hechos por el arrendatarioen la cosa arrendada con posterioridadal desahucio no le autorizarán para pedirsu retención (art. 599 CPC).

926. Labores o plantíos, o mejoras úti-les. Si hay labores o plantíos que el arren-datario reclame como de su propiedad,o mejoras útiles cuyos materiales puedeseparar y llevarse sin detrimento de lacosa arrendada, se extenderá diligenciaexpresiva de la clase, extensión y estadode las cosas reclamadas (art. 601, inc. 1°,CPC).

Esta reclamación no será un obstáculopara el lanzamiento (art. 601, inc. 2°, CPC).

En seguida, se procederá al avalúo delas labores, plantíos o materiales recla-mados, por peritos nombrados en la for-ma que expresa el artículo 414, o sea, enla forma ordinaria (art. 602 CPC).

Practicada esta diligencia, podrá elarrendatario reclamar el abono de la can-tidad en que haya sido apreciado lo quecrea corresponderle, o que se le permitaseparar y llevarse los materiales (art. 603,inc. 1°, CPC).

Esta nueva reclamación se tramitarácomo incidente (art. 603, inc. 2°, CPC).

927. El derecho legal de retención delarrendatario en función de los juicios es-peciales del contrato de arrendamiento.Las normas sobre el derecho legal de re-tención que puede invocar el arrendata-rio cuando reclama indemnizaciones departe de su arrendador, o bien cuandoreclama labores o plantíos de su propie-

dad, o mejoras útiles cuyos materiales pue-den separarse y llevarse sin detrimento dela cosa arrendada, hasta aquí estudiadas,aparecen dentro de la reglamentación deljuicio de desahucio y, por consiguiente, sonaplicables sólo a esta clase de juicio espe-cial del contrato de arrendamiento.

Sin embargo, en los juicios de restitu-ción de la cosa arrendada por la expiracióndel tiempo estipulado para la duracióndel arrendamiento, o por la extinción delderecho del arrendador, también tienenaplicación aquellas normas, desde el mo-mento en que esta última clase de juiciosespeciales se tramitan en conformidad alprocedimiento de desahucio (art. 604,CPC) y ninguna razón legal valedera exis-te para excluirlas.

Otro tanto podemos decir respectode los demás juicios especiales del contrato dearrendamiento, como ser los que reglamen-tan los artículos 607 y 611 del Código deProcedimiento Civil, en los cuales la ju-risprudencia ha aceptado que el arrenda-tario demandado puede pedir derecholegal de retención sobre la cosa arrenda-da en los mismos términos y por igualesmotivos que en los juicios de desahucio.

X. El juicio relativo a los contratos dearrendamiento de bienes raíces urbanos

928. Fuentes legales. Tanto el DecretoLey N° 964, de 12 de abril de 1975, comola Ley N° 18.101, de 7 de enero de 1982,contienen normas de derecho sustantivoo de fondo acerca del contrato de arren-damiento de bienes raíces urbanos; igual-mente establecen reglas de competenciasobre los tribunales llamados a conocer delos juicios que se deriven de dichos con-tratos y del procedimiento a observar enesos mismos juicios. El procedimiento con-templado en la Ley N° 18.101, que fija nor-mas especiales sobre arrendamiento depredios urbanos, fue modificado por LeyN° 19.866, de 11 de abril de 2003.*

* Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.

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Al respecto, es necesario dejar en cla-ro que, si bien el artículo 25 de la LeyN° 18.101 deroga el Decreto Ley N° 964,de 1975, sobre arrendamiento de bienesraíces urbanos, es necesario citarlo comofuente legal en esta materia, ya que elartículo primero transitorio de la citadaley, hace aplicables las disposiciones delDecreto Ley N° 964, de 1975, a los con-tratos de arrendamiento de bienes raícesurbanos celebrados con anterioridad a lavigencia de dicha ley, vale decir, al 29 deenero de 1982, entendiéndose subsisten-te en todas sus partes para tal fin.*

Asimismo, en materia de procedimien-to, conforme con el inciso 2° del artícu-lo 1° transitorio de la Ley N° 18.101, sesustanciarán y fallarán con arreglo a lasdisposiciones del DL N° 964 los siguien-tes juicios:

a) Los juicios iniciados antes del 29de enero de 1982 y que se encuentrenactualmente pendientes; y

b) Los juicios que se promuevan enel futuro y que digan relación con con-tratos de arrendamiento celebrados an-tes del 29 de enero de 1982.*

Por lo tanto, los juicios especiales delcontrato de arrendamiento hasta aquí es-tudiados, ante esta nueva legislación so-bre los contratos de arrendamiento debienes raíces urbanos, han perdido, engran medida, su aplicación e importan-cia prácticas, puesto que ella ahora que-da reducida a los juicios especiales decontratos de arrendamiento que versensobre cosas muebles propiamente tales,locales comerciales o industriales, etc., osea, sobre todo aquello contrapuesto abienes raíces o inmuebles urbanos.*

929. Competencia. Para saber conexactitud cuál es el tribunal llamado aconocer de esta clase de juicios, es nece-sario remitirnos al artículo 17 de la LeyN° 18.101, que dispone: “Los jueces le-trados de mayor cuantía serán competen-tes, conforme a las reglas generales del

Código Orgánico de Tribunales, para co-nocer en única o en primera instancia delos juicios a que se refiere este Título, sinperjuicio de las atribuciones que compe-tan en la materia a los jueces de policíalocal que sean abogados”.*

Recordemos que los jueces de letrasconocen de las causas de arrendamientoen única instancia cuya cuantía no excedade 10 UTM y en primera instancia cuan-do excedan de dicha cantidad (art. 45COT); y que los jueces de policía localque sean abogados conocen de las causasde arrendamiento en única instancia has-ta $ 3.000 en las ciudades compuestas deuna o más comunas en que no tenga elasiento de sus funciones un Juez de letras(art. 14 letra A, Ley N° 15.231).**

Tratándose, ahora, de esta clase de jui-cios en que el Fisco fuere parte o tuviereinterés, conocerán siempre de ellos los Jue-ces de letras de asiento de Corte en pri-mera instancia (art. 18 Ley N° 18.101). Enotros términos se trata de una regla espe-cial de competencia, en ciertos y deter-minados juicios de hacienda, que primasobre la norma general contenida en elartículo 48 del Código Orgánico de Tri-bunales; y que en suma se traduce enotorgarles competencia a los jueces letra-dos con sede en la ciudad de asiento deCorte de Apelaciones, sin que tenga im-portancia determinar si el Fisco es de-mandante o demandado, y no pudiendorecurrirse al juez del domicilio del de-mandado, a menos que ello fuera proce-dente a virtud de la regla especial decompetencia antes señalada.**

Por último, ya que de reglas de com-petencia se trata, es del caso recordar queninguna importancia tendrá el factor fue-ro para determinar el tribunal llamado aconocer de esta clase de juicios, porque,según veremos más adelante, el procedi-miento a seguir es el sumario; y en esta


* Artículo 17 de la Ley N° 18.101 modificadapor art. 1° N° 7 de la Ley N° 19.866, de 11 de abrilde 2003.

** Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.

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última clase de juicios, no hay fuero paralos litigantes que venga a alterar la com-petencia normal de los tribunales llama-dos a conocer de ellos (art. 133 COT).*

930. Objeto y campo de aplicaciónde este juicio. Para los efectos de uncabal entendimiento de esta materia, esnecesario hacer la siguiente distinción:1) Ámbito de aplicación de la LeyN° 18.101; 2) Aplicación de las leyes deprocedimiento; 3) Aplicación de la nue-va normativa en materia de arrendamien-to; 4) Arrendamiento a los cuales no seaplica la Ley N° 18.101; 5) Normas de laLey N° 18.101 que regirán sólo respectode los contratos que se celebren en loscuatro años siguientes al 29 de enero de1982; y 6) Modificaciones introducidaspor la Ley N° 19.866.

1) Ámbito de aplicación de la LeyN° 18.101. La Ley N° 18.101 contiene unanormativa de carácter especial que rigeel contrato de arrendamiento de bienesraíces urbanos y que, supletoriamente, enlo contenido en ella, hace jugar las dis-posiciones del Código Civil (Libro IV,Título XXVI, Arts. 1916 a 1977). Lo ante-rior se desprende del artículo 1° de laLey N° 18.101 que establece: “El contra-to de arrendamiento de bienes raíces ur-banos, entendiéndose por tales losubicados dentro del radio urbano respec-tivo, se regirá por las disposiciones espe-ciales de esta ley y, en lo no previsto enella, por el Código Civil.

La misma norma se aplicará a losarrendamientos de viviendas situadas fue-ra del radio urbano, aunque incluyan te-rreno, siempre que su superficie noexceda de una hectárea”.

Al respecto, existe una diferencia sus-tancial en cuanto al ámbito de aplicaciónentre la Ley N° 18.101 y el DL N° 964,toda vez que la primera se aplica sólo alarrendamiento de bienes raíces urbanos,y el segundo se aplicaba en general a todoacto o contrato fuese nominado o inno-

minado que implicara la entrega del uso ygoce de un inmueble de aquellos de quetrataba la ley a cambio de una renta.*

2) Aplicación de las leyes de procedimien-to. Dentro de las disposiciones transito-rias de la Ley N° 18.101, en especial en elinciso 2° del artículo 1°, se establece laaplicación de las leyes de procedimiento,para lo cual es necesario distinguir entre:a) Juicios en tramitación al 29 de enerode 1982, los que se rigen por el DecretoLey N° 964; b) Juicios posteriores al 29de enero de 1982, pero relativos a con-tratos de arrendamiento anteriores a esafecha, se rigen por el Decreto Ley N° 964;y c) Juicios de arrendamientos posterio-res al 29 de enero de 1982 y relativos acontratos de arrendamiento posterioresa esa fecha, se rigen por la Ley N° 18.101.*

Sin perjuicio de lo expuesto anterior-mente, es necesario tener presente la nor-ma del inciso 2° del artículo 2° de la LeyN° 18.101, la que hace aplicables las nor-mas de procedimiento establecidas en elTítulo III de la Ley N° 18.101 a los juiciosque se originen en relación con los con-tratos de: a) viviendas que se arriendenpor temporadas no superiores a tres me-ses, por periodos continuos o discontinuos,siempre que lo sean amobladas y para fi-nes de descanso o turismo; y b) estaciona-mientos de automóviles y vehículos. Encuanto a la legislación de fondo en losdos casos anteriormente señalados, no serigen por la Ley N° 18.101, por estable-cerlo así expresamente el inciso 1° delartículo 2° de la citada ley.

Por su parte, el procedimiento con-templado en la Ley 18.101 fue modifica-do por la Ley N° 19.866. de 11 de abrilde 2003, norma que no dispuso reglasespeciales relativas a su vigencia y aplica-ción, motivo por el cual rigen plenamen-te las disposiciones de los artículos 22 y24 de la Ley Sobre Efecto Retroactivo delas Leyes, conforme los cuales las leyesconcernientes a la sustanciación y rituali-dad de los juicios prevalecen sobre las

* Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile. * Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.

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anteriores desde el momento en que de-ben empezar a regir, pero los términosque hubieren empezado a correr y lasactuaciones y diligencias que ya estuvie-ren iniciadas se regirán por la ley vigenteal tiempo de su iniciación.*

3) Aplicación de la nueva normativa enmateria de arrendamiento. Para los efectosde un cabal entendimiento, es necesariohacer una triple distinción: a) Contratosde arrendamiento de bienes raíces urba-nos celebrados con anterioridad al 29 deenero de 1982, continuarán regidos porla ley antigua, esto es, por las disposicio-nes del Decreto Ley N° 964, de 1975, elque se entenderá subsistente en todas suspartes para tal fin; b) Contratos de arren-damiento de bienes raíces urbanos quese celebren durante los cuatro años si-guientes a la fecha de publicación de laLey N° 18.101, esto es, entre el 29 de ene-ro de 1982 y el 30 del mismo mes delaño 1986, se regirán por la Ley N° 18.101,incluyendo además las normas relativas arentas y garantía contenidas en los 10 pri-meros numerales del artículo 2° transito-rio de dicha ley; y c) Contratos dearrendamiento de bienes raíces urbanosque se celebren a partir del 30 de enerode 1986, se regirán también por la LeyN° 18.101, pero a ellos no se les aplica-rán las disposiciones del artículo 2° tran-sitorio, las que desde ese momentoperderán todas su vigencia.*

Finalmente, y en relación con los con-tratos de arrendamiento de bienes raícesurbanos que se celebren durante el cua-drienio enero de 1982 y enero de 1986, esnecesario dejar en claro que existen 4 ti-pos de bienes raíces que, no obstante es-tar regidos por la Ley N° 18.101, no lesson aplicables las normas sobre renta ygarantía contenidos en los primeros dieznumerales del artículo 2° transitorio de laLey N° 18.101, y que son: I) Edificacionescuyo certificado de recepción final se hayaotorgado por la Municipalidad respectivacon posterioridad al 12 de abril de 1975

(art. 2° transitorio, N° 11, letra a); II) In-muebles construidos conforme al Decretocon Fuerza de Ley N° 2, de 1959, o la LeyN° 9.135 (art. 2° transitorio, N° 1, letra d);III) Viviendas cuyo avalúo para los efectosdel pago de impuesto territorial sean su-periores a 406 UF; y IV) Inmuebles desti-nados a locales comerciales o industriales,oficinas, teatros y cines, y, en general, aactividades lucrativas.*

4) Arrendamiento a los cuales no se apli-ca la Ley N° 18.101. Esta materia se en-cuentra reglamentada en el artículo 2° dela Ley N° 18.101 que establece: “Esta leyno se aplicará a los siguientes bienes raí-ces urbanos: 1. Predio de cabida superiora una hectárea y que tenga aptitud agrí-cola, ganadera o forestal o estén destina-dos a ese tipo de explotación; 2. Inmue-bles fiscales; 3. Viviendas que se arriendenpor temporadas no superiores a tres me-ses, por periodos continuos o disconti-nuos, siempre que lo sean amobladas ypara fines de descanso o turismo; 4. Ho-teles, residenciales y establecimientos si-milares, en las relaciones derivadas delhospedaje; 5. Estacionamiento de auto-móviles y vehículos;* 6. Las viviendas re-gidas por la Ley N° 19.281.**

Todos estos inmuebles, no obstantetener el carácter de urbanos, no se rigenpor la Ley N° 18.101, ni por el DecretoLey N° 964, sino por lo que pacten laspartes libremente y en silencio de éstasse aplican en forma supletoria las dispo-siciones contenidas en el Código Civil; y*

5) Normas de la Ley N° 18.101 que regi-rán sólo respecto de los contratos que se cele-bren en los cuatro años siguientes al 29 deenero de 1982. Estas normas se refieren almonto máximo de la renta y a las garan-tías que puede exigir legítimamente elarrendador, y son las siguientes:

1) La renta anual máxima no podráexceder de 11% del avalúo vigente parael pago del impuesto territorial.


* Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.** Número agregado por art. 1° N° 1 de la Ley

N° 19.866, de 11 de abril de 2003.

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Si se modificaren los avalúos vigentespara el pago de dicho tributo, la rentamáxima de arrendamiento se ajustará au-tomáticamente en la misma proporciónen que se hubieren modificado los ava-lúos respectivos, pudiendo el arrendadorcobrar hasta dicha renta sin necesidadde convención modificatoria especial.*

El Servicio de Impuestos Internos es-tablecerá de oficio en el rol general delavalúo y en los recibos de contribucionesla renta anual máxima de arrendamientoaplicable a los inmuebles en general.*

2) La renta del inmueble que searriende por piezas, secciones o depen-dencias se determinará separadamentepor cada una de ellas y no podrá exce-der, en conjunto, de la renta máxima to-tal de todo el inmueble.

Cualquiera de las partes podrá solici-tar al Servicio de Impuestos Internos lafijación de la renta de la o las piezas, sec-ciones o dependencias del inmueble.

3) El subarrendador sólo podrá co-brar al o a los subarrendatarios la rentaproporcional a la renta máxima legal co-rrespondiente a todo el inmueble, aumen-tada hasta en un 10%.

No obstante, si se subarrendara todoel inmueble, se estará a lo dispuesto enel número anterior.

4) Si el arrendamiento o el subarren-damiento incluye bienes muebles, la ren-ta de estos últimos se fijará separadamentedel inmueble y no podrá exceder del 30%de la renta máxima. Sin embargo, si larenta máxima no excediere de una uni-dad de fomento, no podrá cobrarse ren-ta alguna por el arriendo de los bienesmuebles.

5) El arrendador no podrá, directa oindirectamente, exigir al arrendatario, con-venir con éste, ni percibir una renta supe-rior a la máxima legal, ni el pago anticipadode más de un mes de dicha renta.

6) Todo lo que el arrendatario paga-re o se obligare a pagar, sea en dinero oen especies, de una vez o periódicamen-

te, por cualquier concepto que, en for-ma directa o indirecta, aumentare la ren-ta, se considerará como tal.

7) El arrendador podrá exigir alarrendatario que caucione sus obligacio-nes mediante una garantía que deberáser en dinero y, en tal caso, ésta no po-drá exceder de un mes de renta.

Cuando procediere la devolución dela garantía, el arrendador deberá resti-tuirla reajustada en la misma proporcióna la variación que haya experimentado elÍndice de Precios al Consumidor, deter-minado por el Instituto Nacional de Esta-dísticas o por el organismo que haga susveces, entre el mes anteprecedente a laentrega de ella y el mes anteprecedenteal de su devolución.

8) Las convenciones y los pagos quecontravengan lo dispuesto en los núme-ros anteriores adolecerán de nulidad ab-soluta y las sumas que el arrendadorhubiese percibido con infracción a lo es-tablecido en dichos preceptos las devol-verá al arrendatario con más el interéscorriente, desde la fecha de su respectivapercepción.

9) La renta no comprende los gastospor los servicios de calefacción, agua po-table, agua caliente, gas, energía eléctri-ca, ni los gastos por servicios comunes deque goce el arrendatario, incluyéndoseen ellos los correspondientes a la admi-nistración de los bienes comunes.

El precio de estos servicios y gastosdeberá determinarse independientemen-te de la renta, no podrá significar lucro obeneficio para el arrendador y, cuandosea percibido por éste, deberá expresarseen el recibo pertinente, en forma separa-da de la renta de arrendamiento.

Si el arrendador hubiere percibidosumas superiores por los gastos y servi-cios a que se refiere este número, devol-verá el exceso al arrendatario, con más elinterés corriente desde la fecha de su per-cepción y el reajuste que proceda deacuerdo con el alza experimentada porel Índice de Precios al Consumidor, de-terminada por el Instituto Nacional deEstadísticas.* Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.

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10) El propietario que haya adquiri-do un bien raíz por intermedio del siste-ma nacional de ahorro y préstamo o através de cualquier institución o entidadque financie la compra de bienes raícesmediante la concesión de mutuos hipo-tecarios reembolsables periódicamente,que no posea otro dentro del mismo de-partamento, tendrá derecho a percibirpor tales inmuebles una renta igual aldividendo que pague a la respectiva aso-ciación u organismo y los gastos señala-dos en el número 9) que procedan.

Serán también de cargo del arrendata-rio los demás gastos en que incurra el com-prador con motivo del servicio de supréstamo durante el periodo correspon-diente y hasta la restitución del inmueble.*

931. Características generales de estejuicio. Pueden señalarse como tales lassiguientes:

a) Las partes podrán comparecer y de-fenderse personalmente, en primera ins-tancia, en los juicios cuya renta vigente altiempo de interponerse la demanda nosea superior a cuatro unidades de fomen-to (art. 8°, N° 7, Ley N° 18.101). En con-secuencia, esta situación excepcional seda sólo en primera instancia, ya que antelas Cortes de Apelaciones las partes de-berán comparecer patrocinadas por abo-gado habilitado para el ejercicio de laprofesión conforme con los arts. 398 delCódigo Orgánico de Tribunales y 1° y 2°de la Ley N° 18.120.*

b) En esta clase de juicios, siempreque se solicite la entrega del inmueblearrendado, el arrendador podrá hacer no-tificar la demanda a las empresas que sumi-nistren gas, energía eléctrica o aguapotable, y en tal caso el demandado seráel único responsable de los consumosmientras dure la ocupación del inmue-ble por el mismo o por las personas a sucargo. Las empresas no podrán excepcio-narse alegando ignorancia del domiciliodel deudor (art. 14, Ley N° 18.101).*

c) En la audiencia de rigor, el deman-dado podrá reconvenir al actor, y, en tal caso,se aplicarán las normas del Título VIII delLibro II del Código de Procedimiento Ci-vil, en cuanto fueren procedentes, deacuerdo con la naturaleza del procedi-miento de la Ley N° 18.101. Del trasladode la reconvención tendrá el actor 6 díaspara su contestación (art. 8°, N° 4, LeyN° 18.101).*

d) El llamado a conciliación será obli-gatorio (art. 8°, N° 5, Ley N° 18.101).*

Se trata de una clara excepción a laconciliación facultativa establecida en elart. 262 del Código de ProcedimientoCivil.*

Tampoco se señala la oportunidad enque ella será propuesta por el tribunal;luego, pensamos que el llamado para talfin podrá efectuarse en cualquier estadodel juicio.*

e) El tribunal, de oficio o a peticiónde parte, podrá decretar los medios proba-torios que estime pertinentes (art. 15, LeyN° 18.101).*

¿Cualquiera o sólo los medios proba-torios de que pueden valerse las partesen los juicios civiles, o las medidas paramejor resolver que pueden decretar lostribunales?

Estimamos que puede ser cualquiermedio probatorio, siempre que sea pro-cedente, a juicio del tribunal. Si ello nofuere así, esta norma de excepción care-cería de toda razón de ser frente a lasnormas generales que regulan los mediosprobatorios y las medidas para mejor re-solver y que, como tales, son de aplica-ción general.*

f) Y por último, la prueba se aprecia-rá en conciencia (art. 15, Ley N° 18.101).*

Lo cual significa que sólo los hechosse establecen mediante la ponderaciónen conciencia de los diversos medios depruebas que constan del proceso; pero lacontienda jurídica sometida a la decisióndel tribunal, a la inversa, se resuelve enconformidad a derecho.*


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932. Procedimiento. a) Los juicios aque se refiere el art. 7° de la LeyN° 18.101, se tramitarán conforme al pro-cedimiento sumario establecido en elTítulo XI del Libro III del Código de Pro-cedimiento Civil; con ciertas y determi-nadas modificaciones y algunas reglasespeciales, según fuere la clase de acciónen ellos ejercitada (art. 8°, inc. 1°, LeyN° 18.101).*

En efecto, la notificación de la demandase efectuará conforme a la norma delinc. 1° del art. 553 del Código de Procedi-miento Civil (art. 8°, N° 2, Ley N° 18.101);lo cual significa que en caso de que ellasea practicada personalmente en confor-midad al art. 44 del citado Código, no esmenester acreditar que el demandado seencuentre en el lugar del juicio.*

Tampoco procederá la ampliación delplazo a que se refiere el art. 683 (art. 8°,N° 3°, Ley N° 18.101); de suerte que laaudiencia de contestación se realizará for-zosamente el quinto día hábil siguiente ala notificación.*

Ella se llevará a efecto con sólo la par-te que asista y no se requerirá la concu-rrencia del defensor público (art. 8°, N° 4,Ley N° 18.101); y como no regirá en es-tos juicios lo dispuesto en el inc. 1° delart. 691 y los Arts. 681, 684, 685 y 689 delCódigo de Procedimiento Civil, no cabela posibilidad de cambio del procedimientosumario en ordinario y que se acceda pro-visoriamente a la demanda en rebeldía deldemandado, ni que sea menester oír a losparientes, alterándose, al mismo tiempo elrégimen de la apelación de la sentencia de-finitiva (art. 8°, N° 1°, Ley N° 18.101).*

Es así que la sentencia que dé lugaral desahucio, restitución o terminacióndel contrato será apelable en el solo efectodevolutivo (art. 8°, N° 6°, inc. 1°, LeyN° 18.101). A contrario sensu en los de-más casos, de acuerdo a la regla general,la sentencia definitiva será apelable enambos efectos.*

Tratándose de otra clase de resolu-ciones, esto es, que no sea sentencia defi-nitiva, la apelación se concederá en elsolo efecto devolutivo (art. 8°, inc. 1°, LeyN° 18.101, en relación con el art. 691,inc. 2°, CPC).*

Aún más: en los casos de desahucio yrestitución, el tribunal superior podrá de-cretar, a petición de parte, la suspensióndel cumplimiento de la sentencia por eltribunal inferior mientras se encuentrependiente la apelación, si se solicitase conjusta causa, petición que, tratándose deun tribunal colegiado, se resolverá en cuen-ta (art. 8°, N° 6°, inc. 2°, Ley N° 18.101).*

En cuanto al cumplimiento de las resolu-ciones, se regirá por las reglas generales;pero, cuando ellas ordenen la entrega deun inmueble, se aplicará lo prescrito enel artículo 595 del Código de Procedi-miento Civil, vale decir, el demandadoserá lanzado de aquél a su costa, previaorden del tribunal notificada por cédula.En estos juicios y en los de comodato pre-cario, el juez de la causa, decretado ellanzamiento, podrá suspenderlo en casosgraves y calificados por un plazo no supe-rior a seis meses (art. 13, Ley N° 18.101).*

b) Sabemos que, en conformidad alartículo 588 del Código de Procedimien-to Civil, el desahucio puede ser judicial oextrajudicial.*

Sin embargo, en esta clase de juiciosde desahucio, éste solamente puede ser ju-dicial. Así fluye de los artículos 3° y 4° dela Ley N° 18.101, disposiciones que noobstante distinguir entre contrato dearrendamiento pactado mes a mes, a pla-zo fijo siempre que no exceda de un añoy de duración indefinida, coinciden enque el arrendador sólo podrá poner tér-mino al arrendamiento o pedir la restitu-ción del inmueble, en su caso, a travésdel desahucio judicial.*

Respecto del motivo plausible, vale de-cir, de la causa que legitima al arrenda-dor para poner término al contrato de


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arrendamiento, existe una importantediferencia entre los contratos regidos porel DL N° 964 y los regidos por la LeyN° 18.101. En efecto, no se exige invocarun motivo plausible respecto de los jui-cios de desahucio relativos a contratos dearrendamiento celebrados a partir del 29de enero de 1982; en cambio, en los jui-cios de desahucio relativos a contratos dearrendamiento anteriores a dicha fecha,debe por regla general invocarse un moti-vo plausible (arts. 18 y 19 DL N° 964).*

Respecto del plazo de desahucio, tratán-dose de arrendamientos pactados mes ames, de duración indefinida y de plazofijo que no exceda de un año, éste siem-pre será de 4 meses, contados desde lanotificación de la demanda.*

En cuanto a la posibilidad de un au-mento o de un plazo adicional, y tratándosede contratos pactados mes a mes y deduración indefinida, dicho término decuatro meses se aumentará en dos mesespor cada año completo que el arrendata-rio hubiere ocupado el inmueble. Perodicho plazo más el aumento no podráexceder, en total, de doce meses (art. 3°,inc. 2°, Ley N° 18.101). En cambio, res-pecto de los contratos de plazo fijo queno excedan de un año, el arrendatariotendrá derecho solamente al término le-gal de desahucio (art. 3°, inc. 2° y art. 4°,inc. 1°, Ley N° 18.101).*

c) En lo que respecta a los juicios determinación del arrendamiento de bienes raí-ces urbanos, por falta de pago de rentas, semantienen las dos reconvenciones depago que contempla el artículo 1977 delCódigo Civil, al disponerse que la segun-da de ellas se practicará en la audienciade contestación de la demanda (art. 10,inc. 1°, Ley N° 18.101).*

Por consiguiente, la primera recon-vención tendrá que estar constituida porla notificación de la demanda, actuaciónque desempeñará un doble rol: emplazaral demandado y reconvenirlo de pago porlas rentas insolutas.

Al ejercitarse la acción antes aludida,podrá deducirse también, conjuntamen-te, la de cobro de las rentas insolutas enque aquélla se funde y las de pago deconsumos de luz, energía eléctrica, gas,agua potable y de riego; gastos por servi-cios comunes y de otras prestaciones aná-logas (art. 10, inc. 2°, Ley N° 18.101).*

Demandadas esas prestaciones, se en-tenderán comprendidas en la acción lasde igual naturaleza a las reclamadas quese devenguen durante la tramitación deljuicio y hasta que la restitución o el pagose efectúe (art. 10, inc. 3°, Ley N° 18.101).*

Finalmente, cabe tener presente res-pecto del procedimiento de arrendamien-to de bienes raíces urbanos, que el N° 5del artículo 1° de la Ley N° 19.866, de 11de abril de 2003, reemplazó el artículo 8°de la Ley N° 18.101, por el siguiente:

1) El procedimiento será verbal; perolas partes podrán, si quieren, presentarminutas escritas en que se establezcan loshechos invocados y las peticiones que seformulen. Deducida la demanda, citaráel tribunal a la audiencia del quinto díahábil después de la última notificación;

2) La notificación de la demanda seefectuará conforme a la norma del incisoprimero del artículo 553 del Código deProcedimiento Civil. Para los efectos delo dispuesto en el artículo 44 del mismoCódigo, se presumirá de pleno derechocomo domicilio del demandado el quecorresponda al inmueble arrendado;

3) En la demanda deberán indicarselos medios de prueba de que pretendevalerse la demandante. Sólo podrán de-clarar hasta cuatro testigos por cada partey la nómina, con la individualización delos que el actor se proponga hacer decla-rar, se presentará en el escrito de deman-da. La nómina con los testigos deldemandado, hasta antes de las 12:00 ho-ras del día que preceda al de la audiencia;

4) La audiencia tendrá lugar con sólola parte que asista, se iniciará con la rela-ción verbal de la demanda y continuará


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con la contestación verbal del demanda-do. Acto seguido se procederá obligato-riamente al llamado a conciliación;

5) En la contestación el demandadopodrá reconvenir al actor, debiendo enel mismo acto dar cuenta de los mediosde prueba que sustentan su pretensión.De la reconvención se dará traslado a lademandante, la que podrá contestar deinmediato o reservar dicha gestión parala audiencia a que se refiere el inciso fi-nal del número 6) del presente artículo.En ambos casos, la reconvención será tra-mitada y resuelta conjuntamente con lacuestión principal;

6) En caso de no producirse aveni-miento total, el juez establecerá lospuntos sustanciales, pertinentes y con-trovertidos que deban ser acreditados,procediendo de inmediato a la recep-ción de la prueba ofrecida en la deman-da y la contestación.

Si el tribunal no estimare que existanpuntos sustanciales, pertinentes y contro-vertidos que deban ser acreditados, cita-rá de inmediato a las partes para oírsentencia.

Si se hubiere deducido demanda re-convencional, la demandante podrá soli-citar se cite a las partes a una nuevaaudiencia a realizarse dentro de los 5 díassiguientes, a objeto de proceder a la con-testación de la misma y a la recepción dela prueba que ofrezca. Las partes se en-tenderán citadas de pleno derecho a di-cha audiencia y se procederá en ella enconformidad a lo establecido en el pre-sente artículo. En este caso, cualquiera delas partes podrá solicitar se reserve paradicha audiencia el examen de la pruebaque no pudiere ser rendida en el acto;

7) La prueba será apreciada confor-me a las reglas de la sana crítica. La prue-ba testimonial no se podrá rendir anteun tribunal diverso de aquel que conocede la causa. Concluida la recepción de laprueba, las partes serán citadas a oír sen-tencia;

8) Los incidentes deberán promover-se y tramitarse en la misma audiencia,conjuntamente con la cuestión principal,

sin paralizar el curso de ésta. La senten-cia definitiva se pronunciará sobre la ac-ción deducida y sobre los incidentes, osólo sobre éstos cuando sean previos oincompatibles con aquélla;

9) Sólo serán apelables la sentenciadefinitiva de primera instancia y las reso-luciones que pongan término al juicio ohagan imposible su continuación.

Todas las apelaciones se concederánen el solo efecto devolutivo; tendrán pre-ferencia para su vista y fallo y durante sutramitación, no se podrá conceder ordende no innovar.

En segunda instancia, podrá el tribu-nal de alzada, a solicitud de parte, pro-nunciarse por vía de apelación sobre todaslas cuestiones que se hayan debatido enprimera para ser falladas en definitiva,aun cuando no hayan sido resueltas en elfallo apelado, y

10) Las partes podrán comparecer ydefenderse personalmente, en primerainstancia, en los juicios cuya renta vigen-te al tiempo de interponerse la demandano sea superior a cuatro unidades tribu-tarias mensuales.

Respecto de la posibilidad de suspen-der el lanzamiento, la Ley N° 19.866 re-dujo el plazo máximo de 6 meses a 30días (art. 13, modificado por N° 9 delart. 1° Ley N° 19.866).

En lo que respecta al desahucio laLey N° 19.866 sustituyó el artículo 3°, que-dando del siguiente tenor: “En los con-tratos en que el plazo del arrendamientose haya pactado mes a mes y en los deduración indefinida, el desahucio dadopor el arrendador sólo podrá efectuarsejudicialmente o mediante notificaciónpersonal efectuada por un notario.

En los casos mencionados en el inci-so anterior, el plazo de desahucio será dedos meses, contado desde su notificación,y se aumentará en un mes por cada añocompleto que el arrendatario hubiera ocu-pado el inmueble. Dicho plazo más elaumento no podrá exceder, en total, deseis meses.

El arrendatario desahuciado podrárestituir el bien raíz antes de expirar el

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plazo establecido en este artículo y, ental caso, estará obligado a pagar la rentade arrendamiento sólo hasta el día de larestitución”.

De igual forma en los contratos deplazo fijo que no exceden de un año, elplazo de restitución del inmueble fue re-bajado por la Ley N° 19.866 de 4 a 2meses.

933. Presencia de subarrendatarios.Queda, por fin, esclarecer si la sentenciaque se pronuncie en contra del arrendata-rio afecta a los subarrendatarios y puede,por tanto, cumplirse también en contrade estos últimos.*

Para que ello acontezca, se requiereque los subarrendatarios hayan sido noti-ficados de la demanda o se hayan aperso-nado a la causa, tratándose de juicios dedesahucio, de restitución o de termina-ción del arrendamiento por falta de pagode las rentas seguidos contra el arrenda-tario (art. 11, inc. 1°, Ley N° 18.101).*

Con tal fin, en dichos juicios, el mi-nistro de fe, en el acto de notificaciónpersonal de la demanda requerirá de ju-ramento al demandado acerca de la exis-tencias o no de subarrendatarios y, encaso afirmativo, de sus nombres. El mi-nistro de fe deberá dejar constancia es-crita de la notificación a una personaadulta ocupante del inmueble (art. 11,inc. 2°, Ley N° 18.101).*

Puede acontecer que la demanda nohubiere sido notificada personalmente,o sea, en forma personal propiamentedicha. En tal evento, el mismo requeri-miento acerca de la existencia de sub-arrendatarios deberá hacerle el tribunalal demandado en la audiencia de con-testación, si éste concurriere y, en casoque la respuesta sea afirmativa, se sus-penderá dicha audiencia, se ordenará no-tificar a los subarrendatarios y se citaráa una nueva, la que tendrá lugar unavez practicadas las respectivas notifica-ciones o una vez que los subarrendata-

rios se hayan apersonado a la causa(art. 11, inc. 3°, Ley N° 18.101).*

A su vez, en los juicios de termina-ción del arrendamiento por falta de pagode la renta seguidos en contra de un sub-arrendador, los subarrendatarios podránpagar al demandante, antes de la dicta-ción de la sentencia de primera instancia,las rentas adeudadas por el arrendatario.Si así lo hicieren, enervarán de este modola acción y tendrán derecho a ser reem-bolsados de ellas por el subarrendador,con más el interés corriente a contar desu pago, o a imputarlas a las rentas másinmediatas; todo ello, sin perjuicio de lasindemnizaciones que correspondan(art. 12, Ley N° 18.101).*

En relación con los subarrendatarios,es necesario dejar en claro que, confor-me con el artículo 22 de la Ley N° 18.101,todo lo dispuesto por dicha ley respectode los arrendadores y arrendatarios seaplicará, en su caso, a los subarrendado-res y subarrendatarios, respectivamente.*

Finalmente, en relación con la autori-zación para subarrendar, el artículo 32 delDL N° 964, de 1975, sancionaba con unamulta al arrendatario que, sin autoriza-ción o con expresa prohibición, subarrien-de total o parcialmente el inmueblearrendado. La Ley N° 18.101 no contie-ne en la materia norma alguna, con locual habría que aplicar en forma supleto-ria la contenida en el artículo 1946 delCódigo Civil que establece: “El arrenda-tario no tiene la facultad de ceder elarriendo ni de subarrendar, a menos quese le haya expresamente concedido; peroen este caso no podrá el cesionario o sub-arrendatario usar o gozar de la cosa enotros términos que los estipulados con elarrendatario directo”.*

Sin perjuicio, en relación con la fa-cultad del arrendatario de subarrendar,es necesario tener presente la situaciónconsiderada en el artículo 5° de la LeyN° 18.101 que establece: “En los contra-tos de arrendamiento de inmuebles des-


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tinados a la habitación con plazo fijo su-perior a un año, se entenderá siempreimplícita la facultad del arrendatario desubarrendar, salvo estipulación en con-trario, en cuyo caso éste podrá ponertérmino anticipado al contrato sin la obli-gación de pagar la renta por el periodoque falte”.*

XI. El juicio relativo a los contratosde arrendamiento de predios rústicos

934. Fuentes legales. El Decreto LeyN° 993, de 24 de abril de 1975, junto conlegislar acerca del contrato de arrenda-miento de predios rústicos y de cualquie-ra otra convención que tenga por objetosu explotación por terceros, así como lasmedierías o aparcerías, contiene reglasde competencia y de procedimiento so-bre las cuestiones o conflictos que surjanentre las partes con motivo de los contra-tos antedichos.

En su artículo 20, deroga el DFL N° 9,de 26 de enero de 1968, expedido a tra-vés del Ministerio de Agricultura, y susmodificaciones posteriores, que versabansobre estas mismas materias.

Asimismo, el Decreto Ley N° 2.567, de22 de marzo de 1979, publicado en el Dia-rio Oficial N° 30.333, de 5 de abril de 1979,modifica el Decreto Ley N° 993, de 1975,a través de su artículo único que se anali-zará al desarrollar el tema en cuestión.*

935. Competencia. Las cuestiones oconflictos que surjan entre las partes conmotivo de los contratos de arrendamien-to de predios rústicos o de cualquiera otraconvención que tenga por objeto su ex-plotación por terceros, así como las me-dierías, o aparcerías, serán sometidos alconocimiento y resolución del juzgado deletras** del departamento donde estuvie-

ra ubicado el inmueble o de cualquierade los departamentos si el inmueble es-tuviere ubicado en más de uno (art. 2°,inc. 1°, parte 1ª).

Sin embargo, las partes siempre po-drán someter a un árbitro el conocimien-to de los conflictos o cuestiones antesseñaladas (art. 2°, inc. 2°, parte 1ª). ¿Dequé clases de árbitros se trata? Ello estávinculado al procedimiento, de suerte quela respuesta adecuada deberá darse al co-nocer esta otra materia.

936. Objeto y campo de aplicaciónde este juicio. Lo hemos expresado yareiteradamente. Este juicio especial dearrendamiento versa sobre las cuestioneso conflictos, de todo género, que pue-den surgir entre las partes con motivode: a) los contratos de arrendamiento delos predios rústicos, entendiéndose portales los definidos en la Ley N° 16.640;b) cualquiera otra convención que tengapor objeto la explotación por terceros depredios rústicos; y c) así como las medie-rías o aparcerías (arts. 1° y 2°).

No obstante lo anterior, las cuestio-nes o conflictos que surjan con motivode los contratos de arrendamiento de pre-dios rústicos que estén ubicados en áreasurbanas y que tengan una cabida inferiora una hectárea física, de terrenos fiscalesy de terrenos indígenas, escapan al obje-to y campo de aplicación de dicho juicio(art. 1°, incs. 2° y 3°).

937. Procedimiento. Dependerá de laclase de tribunal llamado a conocer deljuicio respectivo.

En efecto, si lo es un juez de letras*se atendrá al procedimiento establecidopara el juicio sumario en el Título XI delLibro III del Código de ProcedimientoCivil (art. 2°, inc. 1°, parte 2ª).

En cambio si lo fuere un árbitro, seceñirá al procedimiento que señalen las

* Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.** Modificación introducida por el artículo

único del DL N° 2.567, de 22 de marzo de 1979.Actualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.

* Modificación introducida por el artículo úni-co del DL N° 2.567, de 22 de marzo de 1979. Ac-tualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.

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partes en el respectivo contrato o, en sudefecto, al que corresponde a los árbi-tros arbitradores (art. 2°, inc. 2°, parte 2ª).

Por tal razón, debemos colegir queestos árbitros sólo podrán ser arbitrado-res o mixtos, puesto que los de derechosiempre deben tramitar de acuerdo al pro-cedimiento que corresponda, según lanaturaleza de la acción instaurada.

Y si alguna de las partes impetra en sufavor el derecho legal de retención consa-grado en los artículos 1937 y 1942 del Có-digo Civil, la tramitación de su peticióndependerá de la clase de tribunal ante elcual se ventile el asunto principal:

a) si lo es ante un árbitro, se trami-tará por el procedimiento que fijen laspartes y, en subsidio, por el que aquéldetermine; y

b) si lo es ante la justicia ordinaria–ha querido naturalmente el legislador re-ferirse a los jueces de letras–* se sustancia-rá, en su caso, de acuerdo a lo establecidoen los artículos 597, 598 y 600 del Códigode Procedimiento Civil (art. 4°).

* Modificación introducida por el artículo úni-co del DL N° 2.567, de 22 de marzo de 1979. Ac-tualizado Depto. D. Procesal U. de Chile.

Juicio de Arriendo

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