Arriendo Vivienda Con Promesa de Compra

8/19/2019 Arriendo Vivienda Con Promesa de Compra

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UNIVERSIDAD CENTRAL. FACULTAD DE DERECHO

ANÁLISIS DE LA LEY Nº 19.281, SOBRE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA DE COMPRAVE

Memo !"#$" % LUC&A ME'A O(EDAPABLO SILVA NUYENS

P o)e"o *+ $% He - - S$-/+e0$ R$m e0

A ! , 1993

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&NDICE

INTRODUCCIONOrígenes históricos 2Naturaleza jurídica del contrato de leasing 7Clases de leasing 10

tendiendo a la !inalidad " la !or#a $ue ado%ta la o%eración 10 tendiendo a su naturaleza 12 s%ectos legislati&os 1'

(I)TORI *ID+DI,N D+- +)T .-+CI/I+NTO D+ - -+ 22

C ITU-O I

+- CONTR TO D+ RR+ND /I+NTO D+ I I+ND ) CON RO/+) D+ CO/ R +NT 30Características del contrato 34

C ITU-O II

)U5+TO) D+- CONTR TO 60

artes $ue inter&ienen en esta institución 63ersonas naturales 66)ociedades in#o iliarias 64Instituciones autorizadas 68)ociedades ad#inistradoras de !ondos %ara la &i&ienda '0/inisterio de i&ienda " Ur anis#o '1Co#%a9ías de seguro '2)ociedades securitizadoras '6-os in&ersionistas ''

C ITU-O III

O.5+TO D+- CONTR TO '4i&iendas so re las cuales %uede recaer el contrato 41i&iendas ter#inadas 41i&iendas en construcción 42i&iendas $ue %ueden ad$uirirse con su sidio ha itacional %ara el

arrenda#iento de &i&iendas con %ro#esa de co#%ra&enta 4:

C ITU-O I

+*+CTO) D+- CONTR TO 76+l contrato de arrenda#iento 77O ligaciones del arrendador 7:O ligaciones del arrendatario 84+l contrato de %ro#esa 100

+l contrato de co#%ra&enta 104O ligaciones del &endedor 104O ligaciones del co#%rador 110Cuentas de ahorro %ara el arrenda#iento de &i&iendas co# %ro#esa de co#%ra&enta 113Contratos de seguro 114Contrato de ad#inistración 120Cesión de derechos deri&ados del contrato 123+!ectos del contrato %ara el /inisterio de

i&ienda " Ur anis#o 127)ituación de los e#%leadores 12:

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+;ce%ción de contrato no cu#%lido 133Resolución %or inejecución 138Teoría de los riesgos 160

C ITU-O

)I)T+/ D+ )O-UCI281 163Tri unal ar itral de segunda instancia 167Registro de 5ueces ?r itros 1'0

entajas del siste#a de ar itraje 1'1

CONC-U)ION+) 1''

N+@O)

Cuadro de cuotas leasing esti#adas 144Contratos ti%os 173-e" N= 1:>281 #odi!icada %or la -e" N= 1:>601 18:Regla#ento de la -e" N= 1:>281 218.I.-IO,R *A 23:

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INTRODUCCI4N

+l %lantea#iento de nuestra tesis radica en el an?lisis del -easing(a itacional regido %or la -e" N= 1:>281B su %osterior #odi!icación #ediante la -e" N1:>601 " su regla#ento %u licado con !echa 1' de dicie# re de 1::'>

+l leasing es reci ido en Chile con #u" uenos ojos " sin #a"oresincon&enientes tanto econó#icos co#o legislati&os> +n lo $ue se re!iere a ienes#ue lesB su desarrollo ha sido acelerado " e;itosoB sin e# argoB no ocurrió lo #is#otrat?ndose de ienes in#ue les %rinci%al#ente %or $ue las e#%resas $ue se dedican aeste giro no #ostraron #a"or inter s en este sectorB de ido a la #a"or in&ersión $uesigni!ica " al largo %lazo de recu%era ilidad del ca%ital in&ertido>

Co#o contra%artida a esta !alta de inter s de las co#%a9ías deleasingB e;istió sie#%re una gran inter s de %arte de los chilenos de todos los sectoreseconó#ico sociales de acceder a la &i&ienda %ro%ia a tra& s de esta #odalidad " huta# i n %or %arte de los distintos go iernos la %reocu%ación de estudiar la !or#a i#%le#entar este siste#a " así solucionar en alguna #edida el eterno d !icitha itacional del %aís> +ste anhelo de los ha itantes del %aís &iene a $uedar satis!echcon la dictación de la le" en estudio " de#ostrado %or la e;celente res%uesta $ue hatenido a %oco tie#%o de su %uesta en #archa>

+sta le" %resenta la &entaja de %ro%orcionar acceso a la &i&ienddistintos sectores socioeconó#icosB %ues se regla#entaB %or una %arte el contrat#is#oB " ade#?s esta lece el siste#a de su sidio ha itacional a tra& s de esta#odalidad>

ara llegar a este an?lisis $uere#os introducirnos al te#a #edianteuna e;%licación de sus antecedentes históricos " legislati&osB tanto en el ?# itonacional co#o en el internacionalB %ara luego es ozar las discusiones doctrinarias $uese han suscitado en lo relacionado con la naturaleza jurídica de esta instituciónB te#a$ue se ha agotado en nuestro %aís con la dictación de la le" 1:>281 $ue deno#inatajante " de!initi&a#ente esta institución co#o un contrato de arrenda#iento con%ro#esa de co#%ra&enta>

de#?sB $uere#os hacer un an?lisis de la naturaleza jurídica de losdistintos contratos $ue acceden al contrato de arrenda#iento con %ro#esa deco#%ra&entaB %or eje#%loB los de seguroB tales co#o el de incendioB de desgr?&ade dese#%leo " da9osE " otros de garantíaB co#o el de hi%oteca>

ORA,+N+) (I)T


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relación con la co#%ra de escla&os %ara luego darlos en arrenda#iento %ara ela oreo de #inas>

+n la %oca #oderna se %uede a%reciar con #a"or claridad estainstitución a %artir de las %ostri#erías del siglo @I@ " co#ienzos del @@>

)in e# argoB su a%arición #asi&a en el ?# ito internacionalco#ienza con %osterioridad a la )egunda ,uerra /undialB %articular#ente en +stadosUnidos> +l !unda#ento de su naci#iento " e;itoso desarrollo se encuentra en razonesde ti%o neta#ente econó#ico> Resulta econó#ica#ente #?s atracti&o " %roducti&o!inanciar la ad$uisición de ienes de ca%ital #ediante el arrenda#iento $ue a tra& s dela co#%ra de los #is#os> +l %roductor no se &e en la necesidad de in#o&ilizar grandescantidades de dinero %ara ad$uirir la %ro%iedad de una #?$uina $ue #?s tarde de er?desechar co#o consecuencia de su deterioro o del a&ance tecnológico $ue latrans!or#a en una herra#ienta ine!iciente " %oco co#%etiti&aB e&itando los %eligroso solescencia de la #a$uinaria> de#?sB %resenta la &entaja de desentenderse de losriesgos de % rdida o deterioro a los $ue se &ería e;%uesto el industrial si de hechoco#%rara el ien de ca%italB los $ue %ertenecen a la e#%resa arrendadoraB $#antiene la %ro%iedad del ien #ientras no se hace e!ecti&a la o%ción de co#%ra " $ureci eB co#o contra%restación a los riesgos $ue asu#eB una renta %eriódica #a"or a la$ue le signi!icaría el #ero arrenda#iento del ien>

or su %arteB desde el %unto de &ista del e#%resarioB lo $ue inter" %roduce los ene!icios %ara el industrialB es el uso del ien de ca%ital " no%ro%iedadB lo $ue se o tiene clara#ente con este #odo de !inancia#iento>

+n 1:'2 se crea la %ri#era co#%a9ía de leasing en +stados UnidosBlla#ada G U>)> -easingH> Con %osterioridad a 1:40 se consolida de!initi&a#ente esiste#a de !inancia#iento " au#enta el n #ero de e#%resas dedicadas a este giro>+s así co#o en 1:40 se creó la %rinci%al e#%resa de leasingB deno#inada GUnites)tates -easing Cor%orationHB nacida en la ciudad de )an *ranciscoB la $ue e;tendiósus o%eraciones a di&ersos %aísesB dando lugar a la creación de la G/ercantile -easingen el Reino Unido en 1:40B la GDeutsche -easingH de la Re% lica *ederal

le#aniaB en 1:42B " la GOrient -easingH en 5a%ón en 1:42>+n sia la incor%oración de leasing !ue %osteriorB %ero no #en

e;itosaB "a $ue ha tenido un acelerado creci#iento asado en la e;%eriencia de los%aíses euro%eos> +n la India la %ri#era e#%resa de leasing co#enzó a !uncionar en1:73B en la Re% lica o%ular China B en Corea " en Indonesia en 1:80>

+n -atinoa# rica el leasing co#enzó a introducirse alrededor de1:78B siendo .rasil el %aís con #a"or creci#iento en la #ateria> )e crea en los a9os 80la *ederación -atinoa#ericana de -easingJ G*elaleaseH>

+n un co#ienzoB en los +stados UnidosB sólo se tu&o en &ista eso%eración en relación a los ienes #ue lesB %rinci%al#ente ienes de ca%i

'


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#a$uinariasB co#%utadorasB etc>B " %or esta razón e;istió la tendencia de tildar a esacti&idad de neta#ente e#%resarial> 1

+n cuanto a los sujetos inter&inientes en esta acti&idad en un%rinci%io era la %ro%ia co#%a9ía %roductora la $ue arrenda a los ienes de ca%ital industriales $ue lo re$ueríanB %ero %osterior#ente " con el %er!ecciona#iento dsiste#aB se !ueron creando co#%a9ías es%ecializadas en el arrenda#iento de ienesde ca%ital $ue ad$uirían el ien %ara luego darlo en arriendoB ado%tando la calidadinter#ediarios entre el industrial " la co#%a9ía %roductora>

(acia 1:6' se co#ienza a e;tender esta !or#a de !inancia#iento alos in#ue lesB a tra& s de una !igura deno#inada G)ale and lease acKH $ue consisten $ue el %ro%ietario de un in#ue le lo enajena a a una co#%a9ía de leasingin#o iliarioB #anteniendo su usoB #ediante la cele ración de un contrato dearrenda#iento con el co#%rador>

+n +uro%a se !ue ado%tando esta #odalidad de !inancia#ientoB enun %rinci%io re!erida a ienes in#ue les " a #edida $ue se !ue %er!eccionando see;tendió a ienes de ca%ital " a todo ti%o de ienes #ue les> Con res%ecto a loin#ue les se intentó ado%tar el siste#a de )ale and -ease acKB ideado en +stadosUnidosB sin resultados %ositi&osB rescatando sus as%ectos !unda#entales %ara crlas !ór#ulas necesarias %ara ejecutar esta o%eración tanto res%ecto de ienes#ue les co#o in#ue les>

+n *rancia se inicia esta acti&idad en 1:40 con la creación de lasociedad G-oca!ranceH>

+n ChileB el -easing a%arece alrededor del a9o 1:77 con la creaciónde la +#%resa -easing ndino %or iniciati&a de una e#%resa es%a9ola !ilial del .ancde isca"aB dedicada %rinci%al#ente al !inancia#iento %ara la ad$uisición de ienes dca%ital> )u i#%le#entación coincide con una eta%a de creci#iento de la econo#íanacional " con un au#ento del %roducto geogr?!ico ruto2> No o stante " sólo de#anera ocasionalB en 1:80 se e;tiende al ca#%o in#o iliarioB li#itado a in#ue les "aconstruidosB ajenos " dirigido e;clusi&a#ente al sector e#%resarial>

+l arrenda#iento !inanciero ha tenido #u" uena acogida "desarrollo en nuestro %aís> Desde la %oca de su introducción se han constituidnu#erosas e#%resas dedicadas a este giroB algunas !iliales de ancos nacionales oe;tranjeros " otras co#%a9ías inde%endientesB " $ue juntas !or#an la sociaciónChilena de +#%resas de -easingB organis#o $ue tiene la tarea coordinar lasacti&idades de las e#%resas de leasing " de di!undir este ti%o de !inancia#iento atra& s de la organización de !orosB se#inarios " con!erencias tendientes a %ro#o&er %er!eccionar el siste#a>

1 /O-IN CLC+R+)B *R NCI)COB /e#oria de rue aB +l contrato de -easing *inanciero (a itacionalB Uni&ersidadde ChileB 1:84>2 C /U) .RU,,+/ NNB C- UDI B /e#oria de rue aB +l -easing " su !iscalización en ChileB Uni&ersidad Católicade al%araísoB 1::2>

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+n lo $ue res%ecta al leasing in#o iliario su introducción en Chil!ue reci ida con te#or %or razones de índole tanto econó#icasB insu!iciencia de ca%ita%or %arte de las e#%resas de -easing %ara ad$uirir el in#ue le al contadoB co#

jurídicasB la lesión enor#e $ue %odría su!rir el co#%rador al &ender el in#ue le #o#ento de la o%ciónB los %ro le#as $ue %odrían crearse res%ecto del &alor de %ro#esa unilateral de cele rar un contrato ilateralB a#%lia#ente rechazado %or ldoctrina nacionalB razones tri utariasB etc>>

N TUR -+M 5URADIC D+- CONTR TO D+ -+ )IN,

Deter#inar la naturaleza jurídica de una institución signi!icacali!icarla dentro de las categorías %reesta lecidas en la legislación co# n de un %aís+n lo $ue res%ecta al leasingB la estructura de este contrato est? co#%uesta %odistintas !iguras jurídicas inde%endientesB tales co#o el arrenda#ientoB la %ro#esa " lco#%ra&entaB %or lo $ue ca ríaB o ien cali!icar esta institución co#o cada uno deti%os $ue co#%rende " de ería regirse %or las nor#as se9aladas %or stasB o iecali!icar esta institución co#o un contrato inno#inadoB una !igura atí%icaB $ue con!or#a las reglas generales de ería regirse %or las nor#as del contrato no#inado #?sse#ejante>

-a di!icultad del trata#iento jurídico $ue de e d?rsele al leasing " lanecesidad de en#arcarlo en las distintas !iguras conte#%ladas en la teoría general delos contratosB ha conducido a $ue la doctrina ha"a discutido a#%lia#ente si estaco# inación de contratos con!or#a un contrato co#%lejoB uno #i;toB o si#%le#ente setrata de di&ersos contratos inde%endientes entre sí> -a gran %arte de la doctrina%rinci%al#ente es%a9olaB citada %or el ro!esor es%a9ol /anuel Rueda rez3B hconcluido $ue se trata de un contrato co#%lejoB esto esB el resultado de la !usión d&arias !iguras jurídicas " no de la su#a de ellas> +l leasing es un contrato co#%lejoBunitarioB en $ue las %restaciones de las %artesB aislada#enteB %ertenecen a un ticontractual %ree;istente %ero $ue juntas !or#an %arte de una unidad contractual " en$ue los distintos ti%os $ue inter&ienen son de%endientes los unos de los otrosB #anera $ue la &alidez o e;tinción de uno acarrea necesaria#ente la &alidez o e;tincióndel otro> +sta es la unidad $ue e;iste entre el arrenda#ientoB la o%ción de co#%ra " laco#%ra&entaE no %ueden e;istir inde%endiente#enteB sino co#o un conjunconstituti&o de un contrato nico> )in e# argoB esto no signi!ica $ue se trate dcontratos accesorios sino $ue de un contrato co#%lejoB es la &oluntad " la causaunitaria de las %artes la $ue lo con!igura>

Otra %arte de la doctrina esti#a $ue se trata de un contrato #i;toBesto esB un contrato nico en el $ue sus ele#entos esenciales se rigen %or las nor#asde los distintos ti%os $ue inter&ienen>

+n lo $ue res%ecta al an?lisis doctrinario nacionalB el ro!esor Ll&auel#a ccorsi co#%arte la %osición de $ue esta#os en %resencia de un contrato

3 RU+D R+MB / NU+-B s%ectos sustanti&os del -easing so re in#ue lesB %onencia Uni&ersidad de Na&arraB

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co#%lejoE se9ala $ue el leasing es un solo negocio jurídico atí%ico> *unda#enta s%osición en $ue la !igura del leasing altera enor#e#ente los ele#entos característicosdel contrato de arrenda#ientoB %or eje#%loB la o ligación de restituir la cosa al !inalarrenda#ientoB el %ago de las e;%ensas de conser&ación de la cosaB etc>> )e9aade#?sB $ue Gsi los e!ectos del negocio nicoB su%uesta#ente co#%uesto de doactosB i#%ortan #odi!icación de los actos interligadosB en !or#a tal $ue ellos carezcande ele#entos $ue les son %ro%ios o naturalesB nos %arece $ue la conclusión correct!rente a esa situación es $ue esta#os en %resencia de un negocio nico de car?cter atí%icoH6>

Contrario a esta %osición se #ani!iesta ntonio Ort zar )olar ' B $uiesostiene $ue en el leasing e;isten dos contratosB arrenda#iento " o%ción de co#%raB$ue act an uno inde%endiente del otro>

Conclu"endo $ue se trata de un contrato co#%lejoB nicoestructurado en ase a los distintos contratos $ue inter&ienenB la doctrina ha discutida#%lia#ente $u ti%o de contrato es el leasing>

/a"oritaria#ente la doctrina ha cali!icado al leasing co#o uncontrato de arrenda#ientoB no o stante ace%tar la ati%icidad de este contrato> +st%osición %lantea $ue el ele#ento #?s característico del leasing es la cesión del uso

ele#ento esencial del arrenda#ientoP " $ue los ele#entos atí%icos $ue se leincor%oranB co#o la o%ción de co#%raB el o jeto so re el cual recae la cesión del ussu !inalidad neta#ente !inancieraB no des&irt an la !iguraB "a $ue resultan irrele&andesde el %unto de &ista jurídico>

Otra %arte de la doctrina ha cali!icado al leasing co#o unaco#%ra&enta a %lazo con reser&a del do#inio %or %arte de la e#%resa de leasing>cliente o usuario de e %agar a la e#%resa de leasing una deter#inada cantidad%eriódica#ente " al !inal o%tar %or co#%rar la %ro%iedad %or el &alor residualB e$ui&aldría a una cuota #?s del %recio de la co#%ra&enta> )e9alan los adherentes aesta %osición $ue la o%ción de co#%ra %or un &alor residual no altera esta naturale

jurídica>Otro sector de la doctrina o%ina $ue la naturaleza jurídica del leasing

es neta#ente crediticiaB si#%le#ente un %r sta#o con cesión de la %ro%iedad engarantía de la de&olución del dinero> +n este sentido se ha to#ado la !igura del leasingen el derecho !ranc sB $ue lo deno#ina Gcredit ailHB arrenda#iento !inancieroB $ue #?s $ue un arrenda#iento e;iste un cr dito con la %articularidad de $ue elacreedor conser&a el do#inio del ien con !ines de garantía>

C- )+) D+ -+ )IN,>

-a !igura de leasing ad#ite las siguientes clasi!icacionesJ

6 U+-/ CCOR)IB L- ROB Contratación Co#ercial /odernaB +ditorial 5urídica de ChileB 1::1>' ORTQM R )O- RB NTONIOB +l Contrato de -easingB +ditorial ,uidoB )antiagoB 1::0>

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> tendiendo a la !inalidad " a la !or#a $ue ado%ta la o%eració%uede ser leasing o%erati&oB leasing !inancieroB lease acKB renting>

+l %ri#ero consiste en el arrenda#iento de ienes directa#ente %or la e#%resa %roductora o ien %or una e#%resa $ue ad$uiere deter#inados ienes %araluego darlos en arrenda#iento " su !inalidad es colocar ienes en el #ercado> +s uncontrato de arrenda#iento $ue %uede ter#inar en cual$uier %oca %or &oluntad dearrendatarioB general#ente a causa de la o solescencia de los ienes " $ue se %acta acorto %lazo de #anera $ue los ienes arrendados %ueden !?cil#ente ser recolocadosen el #ercado>

+l leasing !inanciero consiste en $ue el cliente o usuario solicita a lae#%resa de leasing $ue ad$uiera un ien deter#inado al %roductor " luego le ceda eluso de dicho ien ajo la !or#a de arrenda#iento con o%ción de de&ol&er el ieree#%lazarlo %or otro con #ejor tecnología o co#%rarlo %or su &alor residual> o jeti&o es dar una !or#a de !inancia#iento distinta del cr dito co# n " $ue %er#itead$uirir el ien al !in del arrenda#iento o ien sustituirlo %or otroB lo $ue %resenta&entaja de contar %er#anente#ente con e$ui%os o #a$uinarias de lti#a generación "ada%tarse a las necesidades del #ercado>

+l lease acK es una #odalidad de leasing en $ue el %ro%ietario dlos ienes los &ende a la e#%resa de leasing " esta luego se los da en arriendo con lao%ción de co#%ra> Tiene la &entaja de $ue el due9o original de los ienes s%ro%orciona ca%ital " %uede seguir contando con el uso de esos #is#os ienes>

+l renting se ase#eja al leasing o%erati&oB la e#%resa de leasinarrienda al usuario ienes deter#inadosB aco#%a9ando al arriendo una serie deser&icios en !a&or del arrendatarioB co#o #anteni#iento o re%aración de los ienes incluso sustitu" ndolos cuando stos no sir&an %ara los !ines con&enidos en el contrat

.> tendida la naturaleza del ien so re el $ue recae el contrato seclasi!ica en #o iliario e in#o iliario>

+;isten nu#erosas di!erencias entre el leasing de ienes #ue les "el de in#ue lesB %artiendo o &ia#ente %or el o jeto so re el $ue %uede recaer escontrato>

+l %ri#ero recae so re ienes #ue lesB general#ente ienes deca%ital de ti%o industrialB agrícola " de uso %ro!esional> )e encuentra regido %oestatuto de los ienes #ue lesB %or lo $ue no e;isten !or#alidades en su cele ración>

+n cuanto al %lazo %or el cual se cele ra el contratoB el leasing dienes #ue les se %acta a corto %lazoB general#ente 2B 3 ó ' a9osB "a $ue %or l

naturaleza de estos ienes est?n e;%uestos a deterioros #?s r?%idos> de#?sB est?ne;%uestos al riesgo de o solescenciaB consecuencia del a&ance tecnológicoB so re toden los ienes #ue les con destino industrial> or estas razonesB al contratarB e#%resa de leasing to#a en consideración una cuota de a#ortizaciónB la $ue alcanzanor#al#ente el 10 anualB si el %lazo es de#asiado e;tenso %uede so re%asar la &ida

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til del ien " no e;istiría un &alor residual %or el cual hacer e!ecti&a la o%ciónco#%ra>

+l segundo recae so re ienes in#ue lesB est? so#etido al estatutode los in#ue les %or lo $ue de e cele rarse %or escritura % licaB la $ue deinscri irse en el registro conser&atorio %ara dar %u licidad al acto " hacer $uecontrato sea o%oni le a tercerosB lo $ue resulta necesario %ara la &alidez de esinstitución> +n cuanto al %lazo %or el $ue se cele ra el contrato ste es natural#ent#a"or> )e trata de ienes $ue #antienen su integridad a lo largo del tie#%o " $ue nosu!ren #a"ores alteraciones de &alor %or su usoB estos contratos son cele rados a%lazos #?s largosB general#ente de 1' ó 20 a9os> +n cuanto a su !inalidadB e;isteuna di!erencia !unda#ental con el leasing de ienes #ue les "a $ue no e;iste en elleasing in#o iliario un !in neta#ente lucrati&oB tan e&idente en el %ri#eroB sino $ue #

ien tiende a la %ro#oción de la &i&ienda hu#ana>+stas son las clasi!icaciones $ue #?s interesan a nuestro estudioB

"a $ue el leasing a $ue se re!iere la le" 1:>281 $ue regula esta instituciónB " atendidaslas distinciones reciente#ente e;%uestasB es de car?cter in#o iliario " !inanciero>

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+n ChileB ta#%oco ha sido !?cil deter#inar un estatuto jurídico $uregule la acti&idad> -a !le;i ilización de la legislación no hizo necesaria la creación duna nor#ati&a es%ecial $ue go ernara la #ateriaB sino $ue astaron los di&ersoinstitutos jurídicos e;istentes en la legislación co# nB %rinci%al#ente la co#%ra&entaBarrenda#iento " el contrato de %ro#esaB todo esto ins%irado en el %rinci%io autono#ía de la &oluntad> De esta #aneraB %uede a%reciarse $ue se ha seguido unsiste#a di&erso al &enezolanoB "a $ue en Chile no se considera al leasing co#o unainstituciónB sino co#o un conjunto de contratos ligados %or una !inalidad nica>

+n cuanto a la !or#a de constitución de las sociedades dedicadas aeste giro ta#%oco !ue necesario legislar al res%ectoE stas &oluntaria#ente ado%taroel ti%o de sociedades anóni#as>

)in e# argoB el creci#iento " generalización de este ti%o de!inancia#ientoB hizo necesario crear un #arco legal dentro del cual se desen&uel&a laacti&idad de leasing sin dictar una nor#ati&a es%ecí!ica> ara estoB !ue #enest#odi!icar distintas le"esB $ue dicen relación sólo con la %artici%ación $ue les ca e eesta acti&idad a las e#%resas ancariasB co#o %or eje#%loB las #odi!icaciones $ue shan introducido a la -e" ,eneral de .ancos -e" 18>'74 de 27 de no&ie# re de 1:84B$ue autoriza a los ancos %ara realizar o%eraciones co#%le#entarias de su giroB tra& s de sociedades !ilialesB entre otrasB la %restación de ser&icios !inancierosPBdistintas circulares dictadas %or la )u%erintendencia de .ancos e Instituciones*inancieras Circular N= 22'7 de 22 de #a"o de 1:87B Circular N= 23:2B de : dese%tie# re de 1:88B Circular *ilial N= 8 de 20 de dicie# re de 1:8:B circular *ilial N= de 30 de julio de 1::1P " otras dictadas %or la )u%erintendencia de alores " )eguros

Circular N= :3: de 14 de a ril de 1::0P enca#inadas a regular el ejercicio de estaacti&idad %or %arte de las co#%a9ías dedicadas a este giro>

De este #odoB Chile ha tratado sólo tangencial#ente el te#aB%reocu%?ndose sólo de regular la acti&idad de las e#%resas $ue se dedican a estaacti&idadE sin e# argo esta regulaciónB desde un %unto de &ista contralorB no ha uni!or#e %ara los distintos sujetos $ue o%eran en este siste#aB algunas est?n sujetasal control de la )u%erintendencia de .ancos e Instituciones *inancierasB !iliales de

ancosP otras al de la )u%erintendencia de alores " )eguros sociedades $ue&oluntaria#ente se han inscrito en el Registro de &alores de esta )u%erintendenciaP "otrasB lisa " llana#enteB no est?n sujetas a control alguno>

%esar de la regulación de $ue ha sido o jeto la acti&idad dleasingB a tra& s de las distintas circulares de la )u%erintendencia de .ancos " de la de

alores " )egurosB ho" no e;iste una nor#a es%ecí!ica $ue rija el te#a en lo $ueres%ecta a ienes #ue les>

)in %erjuicio de lo antes #encionadoB " o edeciendo a una %olíticde &i&ienda del go iernoB se ha dictado la -e" 1:>281 de 27 de dicie# re de 1::3B#odi!icada %or -e" 1:>601 de 28 de agosto de 1::'B $ue esta lece nor#as so rearrenda#iento de &i&iendas con %ro#esa de co#%ra&enta>

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-a dictación de esta le" no !ue !?cilB re$uirió de un a#%lio " ?s%erde ate %arla#entarioB "a $ue la concreción de la le" se &eía tra ada %or cuestioneeconó#icas tales co#o la inca%acidad de las e#%resas de -easing " de .ancos eInstituciones *inancieras %ara !inanciar las o%eraciones de leasing in#o iliarioB razón del gran ca%ital re$ueridoB %or esto !ue necesarioB co#o en otros %aísincenti&ar a las e#%resasB entre otras cosasB con !ran$uicias tri utarias>

+sta le" res%onde a la necesidad de los sectores #edios de la%o lación de Chile de contar con la &i&ienda %ro%ia " al deseo del go ierno actual los anterioresB de a#inorar el d !icit ha itacional $ue se arrastra desde tie#%osin#e#oriales> %esar de $ue los es!uerzos de los go iernos anteriores se dirigieronBcon relati&o ;itoB a dis#inuir este d !icitB actual#ente e;iste una carencia su%eriorlas '00>000 &i&iendasB no o stante ha erse incre#entado durante 1::' en un 4B' laacti&idad de la construcciónB lo $ue e$ui&ale a 120>000 &i&iendas>

-a le" no est? %recisa#ente en!ocada a dar solución a los %ro le#asha itacionales de los ni&eles sociales ajosB lo $ue $ueda de #ani!iesto al analizar los%recios de las &i&iendas a las $ue %uede o%tarse #ediante el su sidio ha itacional> %or eje#%loB en el tra#o in!eriorB se %odría acceder a una &i&ienda de un %rechasta '00 unidades de !o#entoB %ara lo cual se re$ueriría una renta #ensual de

200>000> B lo $ue su%era el ingreso de las %ersonas consideradas dentro de sectores econó#ica#ente #?s ajosB so re todo si %ensa#os $ue el ingreso #íni#oalcanza alrededor de 7'>000> > de#?sB la renta en el contrato de arrenda#iento de&i&iendas con %ro#esa de co#%ra&entaB seg n e;%resa dis%osición de la le"B no %e;ceder al 2' del salario de una %ersonaB to#ando en cuenta todos los ingresos#encionados en el Código del Tra ajo>

or lo tantoB cree#os $ue la le" est? dirigida a solucionar la%ro le#?tica ha itacional de los ni&eles socio econó#icos #edios altosB " res%ondela %olítica $ue en este as%ecto el go ierno ha %retendidoB esto esB au#entar el accesola &i&ienda %ro%ia a las !a#ilias $ue carecen de ca%acidad de ahorro " $actual#ente arriendan una &i&iendaB %ero e;clu"e a los sectores #?s ajosB $ue nsi$uiera %ueden acceder a los %lanes de &i&ienda e;istentes hasta la !echa>

+sta le" resulta astante co#%leja de ido a las innu#era lesre!erencias a otras le"es " decretosB tales co#o D*- N= 2B D- 3>'00B D- 2'2B -e"18>064B -e" 18>06'B -e" ,eneral de Ur anis#o " ConstruccionesB -e" ,eneral de.ancosB -e" de uie rasB etc>>

rinci%al#ente la le" regula la acti&idad de los sujetos $ue o%eradentro de este siste#aB enu#era $uienes %ueden ser e#%resas de leasingB $u !or#ade en ado%tar en su constituciónB $ue o%eraciones %ueden desarrollarB dónde %uein&ertir sus !ondosB $uienes %ueden ser GclientesH de estas e#%resasB $u sucedecaso de $uie ra de las #is#asB se crean las sociedades ad#inistradoras de !ondos%ara la &i&ienda * PB " se regulan las relaciones entre ellas " las in#o iliarias "

ancos o cajas de co#%ensación de asignación !a#iliarB su !iscalizaciónB los #edios de

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solución de contro&ersias entre las %artesB se i#%le#entan di&ersos contratos dseguroB tales co#o desgra&a#enB incendioB %or da9os " actos terroristas Betc>

de#?sB se crea un no&edoso siste#a de seguro de dese#%leoB $uetiende a !a&orecer al arrendatario %ro#itente co#%radorB en caso de %erder su !uentde ingresos>

Una de las críticas $ue se le hizo al siste#a de leasing era $ue lase#%resas $ue desarrolla an esta acti&idad no esta an so#etidas a la !iscalización deuna nica entidad contraloraB crítica $ue de e seguir &igenteB "a $ue la le" no #odi!iel siste#a de !iscalización de las instituciones autorizadas %ara realizar estaso%eracionesB entregando a di&ersos organis#osB tales co#o la )u%erintendencia de.ancos e Instituciones *inancieras " la )u%erintendencia de alores " )eguros>

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(I)TORI *ID+DI,N D+- +)T .-+CI/I+NTO D+ - -+

ara iniciar la re&isión de la discusión %arla#entaria $ue se sostu&con #oti&o de la %resentación del %ro"ecto de le" so re arrenda#iento de &i&iendcon %ro#esa de co#%ra&entaB hare#os una re&e rese9a del /ensaje residencialen&iado al arla#entoB con #oti&o de esta lecer cu?les !ueron los antecedentes " lasdistintas !acetas de la %ro le#?tica social $ue se %retende solucionar con la dictaciónde esta le">

+l /ensaje residencialB de !echa 13 de enero de 1::2B %artealudiendo al conocido d !icit ha itacional $ue su!re nuestro %aísB el $ue se incre#entsiste#?tica#enteB constitu"endo una Ggra&e lacra $ue i#%ide el sano desarrollo de la&ida !a#iliar e incide !unda#ental#ente en la de!iciente calidad de &ida $ue a!ecta a#illones de co#%atriotasH> +sta carencia se #ani!iestaB %or una %arteB en $ue e;iste d !icit de 600 a 800 #il &i&iendasB $ue se arrastra desde hace d cadasE " %or otraBcreci#iento del n #ero de hogares #?s la !alta de re%osición de &i&iendas $ue $uedano soletasB es alrededor de 80>000 anualesB %or lo $ue resulta necesario incre#entar en #ero de soluciones ha itacionalesB tanto %ara dis#inuir el d !icit históricoB co%ara a sor er el $ue se genera anual#ente>

+l creci#iento econó#ico sostenido $ue ha e;%eri#entado el %aís hasigni!icado un #ejora#iento en la calidad de &ida de los chilenosB " ellnecesaria#ente de e traducirse en au#entar la calidad de la &i&iendaB lo $uere%resenta una de las %reocu%aciones del go ierno al legislar en este as%ecto>

de#?sB el /ensaje se9ala $ue las %olíticas de go ierno esta lecenBhasta ahoraB un siste#a nico de su sidio estatal %ara el acceso a la &i&ienda#ediante el cual se hace %ro%ietario in#ediata#ente al ene!iciario> +sto genera $uelos sectores #?s des%oseídos de la sociedad $ueden e;cluidos del siste#aB%roduci ndose situaciones de Gallega#ientoH " #arginalidadB de ido a $ue no e;iste u#ercado de arriendo adecuado %ara esos sectores>

or otra %arteB e;iste el %ro le#a de las !a#ilias $ue %or sdese#%e9o la oral inde%endiente "So in!or#alB tienen di!icultades de acceder al cr dcon lo $ue &en li#itadas sus %osi ilidades de o tener los ene!icios del su sidha itacionalB $ue %resu%one un !inancia#iento co#%le#entario #ediante cr dihi%otecario>

or estas causas se hace necesario a#%liar los siste#as actualesde acceso a la &i&ienda con un #ecanis#o alternati&o $ue %er#itaB %or una %argenerar un au#ento de la in&ersión %ri&ada en &i&iendaB creando condiciones atracti%ara este sectorB " %or otraB a%o"ar a las !a#ilias de ingresos ajos " #edio!o#entando el ahorro con el !in de satis!acer sus necesidades ha itacionales>

)e %retende ta# i nB a%ro&echar el #ercado de ca%itales " tecnología !inanciera desarrollada %or el sector %ri&adoB a tra& s de los in&ersioninstitucionales >*> >B d#inistradoras de *ondos /utuosB Cajas de Co#%ensación

signación *a#iliarB )ociedades )ecuritizadorasB .ancosB etc>PB utilizando la ca%acid

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de gestión de la red de instituciones !inancierasB sin crear ni a#%liar los costos degestión estatal> síB se esti#a $ue el otorga#iento de hasta 60>000 su sidiosanuales durante 1' a9osB %agados en !or#a di!eridaB haría %osi le la construcción eese la%so de 400>000 &i&iendas sociales adicionales a las $ue se constru"enor#al#enteB seg n la %ro"ección del ,o ierno> ara $ue el %aís %ueda dejar atr?de!initi&a#ente el d !icit ha itacionalB con un creci#iento econó#ico %ro"ectado en u' anualB el %rogra#a %odría lle&arse a ca o en el d ci#o $uinto a9o de su &igenciacon un es!uerzo !iscal no su%erior al 0B24 del >,>.> " sin co#%ro#eter #?s all? del1 del gasto !iscal>

or tales consideracionesB el ,o ierno ha ela orado el %resente%ro"ecto de le"B cu"o o jeto es el otorga#iento de un su sidio estatal %eriódicoB %a"udar al ene!iciario a !or#ar un ahorro su!icienteB con el !in de $ue o tenga l%ro%iedad de la &i&iendaB en un %lazo razona leB $ue en el intertanto el siste%osi ilita arrendar en condiciones de #ercadoB " %or la cual ha cele rado un contrade %ro#esa de co#%ra&enta> +l siste#a ta# i n es a%lica le a &i&iendas de #a"o&alor $ue no gocen de su sidio>

+l ene!iciario del su sidio har? un a%orte #ensual !ijo en U>*> $se deter#ina al #o#ento de ingresar al siste#a> +l su sidio se %agar? en cuotas %or el+stadoB ta# i n e;%resadas en U>*>B en un %lazo de hasta 20 a9osB $ue es si#ilar#onto total del su sidio tradicional>

+l a%orte del su sidio junto al a%orte %ersonal del ene!iciariohar? en una cuenta de ahorro indi&idualB a ierta es%ecial#ente %ara este o jetoB en u

>*> > o en un anco> +l ene!iciario %odr? hacer de%ósitos &oluntarios adicionalecargo a esta cuenta>

+l anco o la >*> > %agar? la renta #ensual %actada a in#o iliaria o a la %ersona natural %ro%ietaria de la &i&iendaB el saldo "ca%italizaciones constitu"en el !ondo %ara la co#%ra de la &i&iendaB la $ue se lle&ae!ecto al ca o de %lazo esti%uladoB no su%erior a 20 a9osB o al enterar el #onto de esal&o $ue al &enci#iento de dicho %lazo no se hu iere co#%letado el !ondo necesarien cu"o caso de er? %agarse en ese #o#ento> -a o%eración se realiza #ediante lacele ración de un contrato de %ro#esa de co#%ra&enta entre el %ro%ietario "

ene!iciario del su sidio o un arrendatario en el caso de $ue no o%ere el su sidio>+l siste#a co#%rende regulaciones legales $ue inclu"en descuentos

%or %lanillas del a%orte del ene!iciarioB sie#%re $ue se acuerde con el e#%leador "el caso $ue ste no e!ectuara el %agoB se %uede %erseguir su co ro del #is#o #odo$ue las cotizaciones %re&isionalesE a%licación de los a%ortes en el !ondo indi&idual caso de #ora o da9os al in#ue leB cuando se trate de deterioros i#%uta les alarrendatario " $ue no est n cu iertos %or los seguros o es%eci!icados en las cl?usulasdel contrato de arrenda#iento con %ro#esa de co#%ra&entaE %rohi ición de girar en cuenta indi&idual con otros !inesB ine# arga ilidad de los !ondos %or causas $ue %ro&engan del incu#%li#iento del contrato de arrenda#iento con %ro#esa deco#%ra&entaE " un %rocedi#iento %ara %oner t r#ino a los contratos de arrenda#ien

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con %ro#esa de co#%ra&entaB " otro un #edio de solución de con!lictos entregado a?r itros de derechoB tanto en %ri#era co#o en segunda instanciaB $ue !or#en %arte deuna nó#ina es%ecial con!eccionada %or el /inisterio de i&ienda " Ur anis#o>

de#?s se conte#%la la %osi le cesión de los derechos delene!iciario " la a#%liación de las &i&iendas>

-os di&ersos tr?#ites constitucionales de la a%ro ación de la le"7B sdiscusión en )ala " en la Co#isión de i&ienda " Desarrollo Ur anoB siguieron en sus%lantea#ientos los #is#os del /ensaje residencialB sin %erjuicio de lo cual se acordósolicitar in!or#e a di&ersos organis#os in&olucrados en el te#aB tanto del sector % lico#o del %ri&ado> De esta #anera se consideró la o%inión de los )u%erintendentes de.ancos e Instituciones *inancierasB de alores " )eguros " de )eguridad )ocialB*iscalía Nacional de uie rasB de los /inisterios del Tra ajo " re&isión )ocialB d

i&ienda " Ur anis#oB de O ras licasB de +cono#íaB *o#ento " ReconstrucciónB(aciendaB del .anco del +stadoB sociación de .ancosB de la C?#ara Chilena de laConstrucciónB sociación Chilena de +#%resas de -easingB al Colegio de r$uitectosColegio de IngenierosB Instituto -i ertad " DesarrolloB cu"os in!or#es t cnicsigni!icaron la #odi!icación de algunos as%ectos del %ro"ecto original %resentado %or+jecuti&oE así %or eje#%loB se eli#inó la %artici%ación de las >*> > al acogo%inión del )u%erintendente del ?rea asada en $ue estas instituciones no %uedendedicarse a acti&idades ajenas al giro %re&isional " se las ree#%laza %or )ociedade*inancieras " Cajas de Co#%ensación de signación *a#iliarE ta# i n se eli#inó la%rohi ición de retiro de los !ondos ahorrados en las cuentasB %or esti#arse $ue son d%ro%iedad del a%ortanteB %or lo $ue %uede dis%oner li re#ente de ellos> )e #odade#?sB el c?lculo de la renta #íni#a necesaria %ara acceder al siste#aB haciendo $uela %artici%ación de !iadores " codeudores solidarios in!lu"a en la deter#inación de 2'de la renta lí$uida del %ostulante al su sidioB $ue constitu"e el lí#ite #?;i#o %ara !ijael &alor del di&idendo $ue de er? %agar el arrendatario %ro#itente co#%radorEesta lece ta# i n un derecho %re!erente del de%ositante en caso de $uie ra del .ancoo de la )ociedad d#inistradoraE se #odi!ica el %ro"ecto en el sentido $ue el %lazo%ara la cele ración del contrato %ro#etido se contar? desde la !echa de la entrega#aterial del in#ue le " no desde la cele ración del contrato de %ro#esa> Res%ecto dela cesión de los derechos e#anados del contrato de arrenda#iento con %ro#esa deco#%ra&entaB se #odi!ica en el sentido $ue ella se de er? co#unicar al cesionario "$ue el Regla#ento esta lecer? las !or#alidades de esta noti!icación>

Con !echa 28 de agosto de 1::' se dictó la le" N= 1:>601B#odi!icatoria de la -e" N= 1:>281 $ue regula el arrenda#iento de &i&iendas con%ro#esa de co#%ra&enta> +n t r#inos generales esta nue&a le" esta lece lossiguientes #odi!icacionesJaP Crea las d#inistradoras de *ondos %ara la i&iendaB $ue tienen %or o j#antener la estructura de las di!erentes entidades $ue %artici%an en el #ercado de7 *uenteJ ersión O!icial de la -egislatura 32'a>B +;traordinaria de la C?#ara de Di%utados> )esiones 33 " 60B de !echa22 de dicie# re de 1::2 " 13 de enero de 1::3B res%ecti&a#ente>

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ca%italesB en la $ue cada una de ellas cu#%le !unciones %ara las cuales se re$uierees%ecialización> +llas se relacionan directa#ente con las instituciones #encionadas enel artículo 1= de la le">

P l crear las d#inistradoras de *ondos %ara la i&ienda se esta lece losinstru#entos en $ue de en in&ertir los recursos " su di&ersi!icaciónB $uedandso#etidas a la )u%erintendencia de alores " )eguros>cP )e a%lica a las )ociedades In#o iliarias un #ecanis#o de !inancia#iento lo #?sse#ejante %osi le al esta lecido %ara las )ociedades )ecuritizadoras> De este #odolas )ociedades In#o iliarias $ue no sean !iliales de .ancos o )ociedades *inancierasB%ueden e#itir onosB con !or#ación de %atri#onios se%arados $ue tengan co#ogarantía las &i&iendas " los contratos de arrenda#iento con %ro#esa de co#%ra&enta$ue ha"an cele radoB lo $ue genera condiciones de seguridad %ara $ue estos onos%uedan ser ad$uiridos %or los in&ersionistas institucionales>dP )e %er#ite a las sociedades in#o iliarias ceder sus acti&os a otras entidadesB entreellasB a las )ociedades )ecuritizadoras>eP ara !acilitar la incor%oración de otros agentes a la gestión in#o iliariaB se autorizalas Cajas de Co#%ensación de signación *a#iliar %ara !or#ar %arte de )ociedadesIn#o iliarias de este giro " %ara e!ectuar a%ortes a las #is#as>!P )e tiende a generar las condiciones necesarias %ara $ue los in&ersionistasinstitucionales est n dis%uestos a arriesgar sus !ondos en la co#%ra de onos congarantía de las &i&iendas " de los contratos de arrenda#iento con %ro#esa deco#%ra&enta>

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CAP&TULO

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDASCON PROMESA DE COMPRAVENTA

-a dictación de la le" N= 1:>281 ha introducido en el #undo!inanciero " jurídico una !igura nue&aB cual es el contrato de arrenda#iento de &i&iendcon %ro#esa de co#%ra&entaB la $ue ha sido corriente#ente deno#inada co#o leasingin#o iliarioB sin e# argoB a# as !iguras no son e$ui&alentesB "a $ue entre a# ae;isten di!erencias su stanciales $ue las a%artan una de la otra>

+l contrato de leasing nace to#ando co#o !unda#ento el contratode arrenda#iento tal co#o est? conce ido en los artículos 1>:1' " siguientes delCódigo Ci&ilB sin e# argoB se le introducen deter#inadas cl?usulas $ue lo trans!or#aen una institución distintaB %rinci%al#ente las o%ciones $ue tiene el arrendata%ro#itente co#%rador de ad$uirir el ien al !inal del arrenda#ientoB restituirlo a e#%resa arrendadora o ca# iarlo %or uno di&erso> +stas o%ciones son las $ucaracterizan a la o%eración de leasing " $ue la di!erencian del contrato dearrenda#iento %ro%ia#ente tal>

No o stante tratarse de instituciones di&ersasB la estructura jurídicde a# as es si#ilar> +n a# as inter&ienen di&ersos contratos %ro%ios del derechco# nB co#o el arrenda#ientoB la %ro#esa " la co#%ra&entaB los $ue se a%lican co#odi!icaciones $ue alteran los ele#entos esenciales de cada uno de ellosB %or lo $uenaceB necesaria#enteB un contrato nue&o $ue es #enester analizar>

-a le" N= 1:>281 no se detiene a de!inir el contrato de arrenda#ientocon %ro#esa de co#%ra&entaB %or lo $ue de e recurrirse a los conce%tos dados %orderecho co# nB haciendo un an?lisis de cada uno de los contratos inter&inientes enesta !iguraB es%ecial#ente de sus ele#entos esencialesB los $ue tienen la &irtud dedarles una !isono#ía es%ecí!ica a cada uno de ellosB con!or#e lo se9ala el artículo1>666 del Código Ci&il> síB %ara de!inir el arrenda#ientoB la %ro#esa " la co#%ranos astan los conce%tos dados %or los artículos 1>:1'B 1>7:3 " 1>''6 del CódigoCi&ilB $ue sin de!inirB se9ala los re$uisitos necesarios %ara la &alidez del contrat%ro#esa> +stos conce%tos con!or#an la estructura !undante del contrato dearrenda#iento de &i&iendas con %ro#esa de co#%ra&entaB sin e# argoB no %ueconce%tualizarse esta nue&a institución en ase a la unión de estos conce%tosB %or$ue de e#os analizar los conce%tos ela orados %or la doctrinaB tanto nacional co#oe;tranjera>

íctor ,rani!o (ar#sB chilenoB de!ine el contrato de leasing en lossiguientes t r#inosJ G+l leasing es un contrato en &irtud del cual la co#%a9ía de leasinad$uiere a %etición e;%resa del clienteB deter#inados ienes %ara entreg?rselos en

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arrenda#ientoB #ediante una renta #ensual " con la o%ción %ara el arrendatario dead$uirirlos ajo ciertas condicionesH8

+sta de!inición se re!iere en !or#a si#%le al contrato de leasingB#encionando sus ele#entos ?sicosB sin e# argoB haciendo una co#%aración con lainstitución creada %or la le" N= 1:>281B resulta insu!icienteB "a $ue en cuanto al odel contrato sólo se9ala $ue recae so re Gdeter#inados ienesHB sin es%eci!icar naturaleza #ue le o in#ue le de los #is#osB cuestión de su#a i#%ortancia %ara la le"en estudioB $ue li#ita el contrato a los ienes in#ue lesB es%ecí!ica#ente a los $uetienen la !unción de ser&ir de &i&ienda> -a de!inición antes transcrita ta#%oco hare!erencia a esta !inalidad o destino $ue de e d?rsele al in#ue le>

Ta# i n resulta i#%recisa al deno#inar GrentaH a los %ag%eriódicos $ue de e hacer el clienteB "a $ue este t r#ino es utilizado restringida#ente%ara el contrato de arrenda#ientoB con!or#e al artículo 1>:17 del Código Ci&il> arale" N= 1:>281 los %agos %eriódicos $ue de e hacer el arrendatario %ro#itenco#%rador cu#%len una do le !inalidadJ ser&ir %ara %agar la renta #ensual arrenda#iento de la &i&ienda " ade#?s contri uir a la !or#ación de un !ondo $ue sedestinar?B al !inal del arrenda#ientoB a %agar el %recio de la co#%ra&enta %ro#etida>

de#?sB este conce%to sólo hace #ención a la o%ción de ad$uirir eienB en ciertas condicionesB al !inalizar el arrenda#ientoB sin re!erirse a las de#?

o%ciones $ue %ueden tener lugar en el contrato de -easing> +n el contrato dearrenda#iento de &i&iendas con %ro#esa de co#%ra&enta e;isten las o%ciones dead$uirir el in#ue le al !inal del arrenda#iento o de sustituirlo %or otroB elegidli re#ente %or el arrendatario %ro#itente co#%rador>

-a -e" *rancesa de 2 de julio de 1:44B N= 44 6''B de!ine en suartículo 1= la o%eración de leasing en los siguientes t r#inosJ G-as o%eraciones dCr dit .ailB consideradas en la %resente le"B son las o%eraciones de ienes de e$ui%herra#ientas o ienes in#o iliarios de uso %ro!esional es%ecial#ente co#%rados conel o jeto de este al$uilerB %or e#%resas $ue %er#anecen %ro%ietarias de tales ienecuando dichas o%eracionesB cual$uiera $ue sea su deno#inaciónB dan al arrendatariola !acultad de ad$uirir todo o %arte de los ienes al$uiladosB %or un %recio con&enteniendo en cuentaB al #enos en %arteB las entregas e!ectuadas a título de al$uileresH

-a legislación !rancesa deno#ina cr dit ail a la o%eración dleasingB de e tenerse %resente $ue la le" !rancesa tiene un #arcado car?cter!inancieroP con lo $ue se hace re!erencia a una o%eración de cr dito $ue consiste en el!inancia#iento $ue la e#%resa de leasing de e o tener %ara ad$uirir el ien %ara darlluego en arriendo al usuario> De #anera $ue este conce%to hace #ención a una eta%a$ue no tiene trascendencia en las relaciones entre la e#%resa de leasing " el usuario>

+l conce%to %resenta la &entaja de se9alar cu?les son los ieneso re los $ue %uede recaer el contratoB re!iri ndose tanto a ienes #ue les co#oin#ue lesE sin e# argoB estos lti#os de en estar a!ectados a !ines %ro!esionalesB a8 ,R NI*O ( R/)B ICTORB -easing *inancieroB )e#inario realizado %or el Centro de +studios %ara el Desarrollo dela +#%resa> 1:82>

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igual co#o lo hace la legislación es%a9ola> -a le" en estudio di!iere en este as%ectoBasada en $ue %retende solucionar la %ro le#?tica ha itacional de los chilenosB %

estoB los ienes in#ue les o jeto del contrato de en tener co#o !unción %rinci%al serde &i&ienda a una !a#iliaB " sólo accesoria#ente %ueden destinarse a tallerB %e$ueco#ercio u o!icina %ro!esional de alguna de las %ersonas $ue la ha itan>

Deja en claro ade#?sB $ue la e#%resa de leasing se #antiene co#o%ro%ietaria de los ienesB %ero no se9ala el %eriodo %or el cual #antiene esta calidadcu?ndo el arrendatario %uede ejercer la !acultad de ad$uirir el ienB ni hace #ención aotras o%ciones $ue ste %ueda ejercer> +n este %unto coincide con lo esta lecido %ole" N= 1:>281B las sociedades in#o iliarias #antienen el do#inio de los in#ue lesdurante el tie#%o $ue dure el arrenda#ientoB el $ue ser? deter#inado al #o#ento decele rarse el contrato corres%ondiente>

Carece la de!inición de toda re!erencia a los e!ectos del contratoBnada dice de los derechos " o ligaciones $ue nacen entre los sujetos $ue inter&ienenen l>

/anuel Rueda rezB es%a9olB de!ine la institución en los siguientet r#inosJ G+s un contrato consensualB de tracto sucesi&oB oneroso " unitario cucausa es la !inanciación del uso " ad$uisición de un in#ue le #ediante la cesión deluso de dicho in#ue leB elegido ste seg n las es%eci!icaciones del cesionarioBca# io del %ago a la entidad cedente de cuotas %eriódicasB con un derecho de o%cióde co#%ra ejercita le %or el cesionario al t r#ino de la relación contractualB " con a!ectación de este del in#ue le a deter#inados !ines e#%resarialesH> :

+ste autor es%a9ol de!ine " caracteriza es%ecí!ica#ente el contratode leasing in#o iliarioB se9alando $ui nes son las %artes $ue inter&ienen en lBo jeto so re el cual recae " su !inalidadB destacando esta de!inición el destino $ue de ed?rsele a los in#ue les o jeto del contratoB los $ue de en tener %or !inalidad edesarrollo de acti&idades e#%resarialesB dado $ue en +s%a9a el leasing in#o iliario nest? dirigido a la ciudadanía en generalB sino a e#%resariosB industriales %ro!esionalesB $ue re$uieren de un in#ue le %ara la instalación de un esta leci#ientco#ercialB una industria o una o!icina %ara un %ro!esional inde%endienteB %or endere&iste las características del arrenda#iento con %ro#esa de co#%ra&enta creado %orla le" N= 1:>281B la $ue se9ala $ue el in#ue le de e ser utilizado co#o &i&ienda a un!a#ilia " $ue accesoria#ente %uede destinarse a la instalación de un %e$ue9o negocio!a#iliar o de o!icina a un %ro!esional inde%endiente>

síB teniendo en consideración los conce%tos $ue a%orta la doctrintanto nacional co#o e;tranjera " la legislación !rancesa " es%a9olaB %ode#osa%ro;i#arnos a la siguiente conce%tualización del contrato en estudio>

V+l contrato de arrenda#iento de &i&iendas con %ro#esa dco#%ra&enta es un contrato co#%lejoB ilateralB sole#ne " onerosoB en &irtud del cu: RU+D +R+MB / NU+-B o%> cit>

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arrendatario %ro#itente &endedor sociedad in#o iliariaPB se o liga a %ro%orciongoce de un in#ue leB %or un tie#%o deter#inadoB " a %er#itir al arrendatario %ro#itenco#%rador el ejercicio de la o%ción de ad$uirir la &i&ienda al !inal del arrenda#ientoB$ue a su &ez se o liga a %agar %or este goce " derecho de o%ción un %recdeter#inado $ue tiene %or o jeto contri uir a %agar las rentas de arrenda#iento " a!or#ar un !ondo destinado al %ago del %recio de la co#%ra&enta %ro#etida V>

C$ $5#e "#!5$" 6e 5o-# $#o 6e $ e-6$m!e-#o6e 7!7!e-6$" 5o- ome"$ 6e 5om $7e-#$.

1> +s un contrato sole#ne di!erencia del contrato de arrenda#iento %ro%ia#ente talB $ue e

consensualB el contrato creado %or la le" N= 1:>281 es sole#ne> -a sole#nidadconsiste en $ue de e constar %or escritura % licaB seg n lo se9ala el artículo 24 este cuer%o legal> +sta sole#nidad es e;igida en atención a la naturaleza del actoB sineste re$uisito el contrato no %roduce ning n e!ectoB carece de &alorB %or lo tanto es na soluta#enteB con!or#e lo se9alan los artículos 1>663 " 1>481 del Código Ci&il>

de#?sB el contrato de arrenda#iento con %ro#esa de co#%ra&entare$uiere ser inscrito en el Registro de (i%otecas del Conser&ador de .ienes Raíces encu"o territorio se encuentre u icado el in#ue leB sin e# argoB esta !or#alidad no ese;igidaB co#o la anteriorB en atención a la naturaleza del actoB sino co#o #edida de%u licidadB de #anera $ue si se o#ite este re$uisito el acto contin a siendo &?lido%ero ser? ino%oni le !rente a terceros>2> +s un contrato ilateral>

+sto signi!ica $ue a# as %artes contraen o ligaciones recí%rocascon!or#e lo se9ala el artículo 1>63: del Código Ci&il>

+l arrendatario %ro#itente &endedor se o liga a entregar el in#ue le" a %ro%orcionar el goce tran$uilo " til de steB de e e!ectuar las re%aracionecesariasB " %er#itir a su contra%arte el ejercicio de la o%ción de co#%ra al !inal arrenda#iento>

or su %arteB el arrendatario %ro#itente co#%rador se o liga a %agel %recio del arrenda#iento " a las de#?s %restaciones %ro%ias del contrato dearrenda#iento %ara el arrendatarioB %or eje#%loB %agar las re%araciones locati&asB la cosa el uso $ue tiene seg n el es%íritu del contrato o seg n la naturaleza de la cosaBcuidar la cosa arrendada co#o un uen %adre de !a#iliaB etc>B ade#?s a ejercer lao%ción de co#%ra " %agar el %recio de la co#%ra&enta al !inal del contrato>

)o re las o ligaciones $ue contraen las %artes en &irtud de stecontratoB nos re!erire#os detallada#ente #?s adelanteB en un Ca%ítulo es%ecial>3> +s un contrato oneroso>

# as %artes se gra&an " ene!ician recí%roca#ente con el contratoEel arrendatario %ro#itente &endedor %ro%orciona el uso del in#ue le " reci e co#contra%restación el %recioE a su &ezB el arrendatario %ro#itente co#%rador de e %

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el %recio " goza a ca# io del in#ue le %or el %eriodo esta lecido> rtículo 1>660Código Ci&ilP6> +s un contrato con#utati&o>

-as %restaciones de las %artesB lo $ue cada una de e darB hacer o nhacer se #iran co#o e$ui&alentes a lo $ue la otra a su &ez de e darB hacer o no hacer>

rtículo 1>661 Código Ci&il>

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'> +s un contrato no#inado>Desde la dictación de la le" en co#entoB el contrato ha %asado a ser

un contrato no#inadoB tiene un trata#iento org?nico $ue regula los e!ectos $ue stegeneraB las !or#alidades de su cele raciónB sus consecuencias en caso de resoluciónBetc>

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CAPITULO I

SU(ETOS DEL CONTRATO

ntes de analizar las %artes $ue inter&ienen en el contrato dearrenda#iento de &i&ienda con %ro#esa de co#%ra&enta $ue nos ocu%aB hare#os un

re&e rese9a doctrinaria %ara recordar lo $ue a la luz del Derecho Ci&il se entiende %%artes de un contrato " los %rinci%ios ?sicos $ue est?n en juegoB " &ere#os el conce%$ue nos da la ci&ilística de lo $ue se entiende %or %ersonas>

or el %rinci%io del e!ecto relati&o de los contratosB sa e#os $ue elsólo generan derechos " o ligaciones %ara las %artes contratantes $ue concurren a sucele raciónB sin ene!iciar ni %erjudicar a los terceros> Nuestro Código Ci&il no consde #anera e;%resa " a soluta el %rinci%io del e!ecto relati&o de los contratosB %erodoctrina " la juris%rudencia lo ad#iten sin titu eos>

+l %rinci%io en co#ento es una consecuencia lógica " necesaria deldog#a de la autono#ía de la &oluntad> )i se %redica de la &oluntad la ca%acidad de ser la!uente de los derechos " o ligaciones contractualesB eso sólo %uede concretizarse acondición $ue ha"a &oluntadE %ero $uienes nada dicenB los tercerosB no %ueden &a!ectados %or contratos ajenos>10

+l artículo '78 del Código Ci&ilB al de!inir el derecho %ersonal o cr ditoB se9ala $ue sólo %uede e;igirse Vde ciertas %ersonasVB destacando el car?c%ersonal de la o ligaciónB $ue di!erencia %recisa#ente el derecho %ersonal del real>

+stas %ersonasB $ue %ueden ser naturales o jurídicasB de en ser co##íni#o dosB %ero %ueden ser #?s en la o ligación con %luralidad de sujetosB en $uconcurren &arios acreedoresB &arios deudoresB o son #?s de unoB tanto los %ri#erco#o los segundos> +n otros casosB junto al deudor %rinci%alB e;iste otro $ue de e asu#la deuda en caso de incu#%li#ientoJ es el !iador o deudor su sidiario>

+l acreedor es el sujeto acti&o de la o ligaciónB el ene!iciario de ell$uien %uede e;igir su cu#%li#ientoE el deudor es el sujeto %asi&o de la o ligación $$ueda %uesto en la necesidad jurídica de cu#%lir la %restaciónB " de no hacerloB ares%onsa ilidad deri&ada de su incu#%li#iento11

l re!erirnos a %artes o sujetos de un contrato esta#osB entoncesBre!iri ndonos a las %ersonas $ue %artici%an en lB "a sea co#o acreedor o deudorB " s%ueden ser %ersonas naturales o jurídicas>

)on %ersonas naturales los ho# resB los seres hu#anos> +l artículo'' del Código Ci&il se9ala $ue Vson %ersonas todos los indi&iduos de la es%ecie hu#anacual$uiera $ue sea su edadB se;oB estir%e o condiciónV>

10-< +M ) NT / RI B 5OR,+> -os contratos> arte ,eneral> +ditorial 5urídica de Chile> ri#era +dición> 1:84>11 .+-IUW / N )+ IC(B R+N+> -as O ligacionesB +diar +ditores -tda>B )egunda +diciónB 1:83>

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+sta de!inición acent a la igualdad de los ho# res ante el derecho>uede %arecer redundante en su enu#eraciónE no lo esB sin e# argoB si %ensa#os en

condiciones históricasB a &eces #u" %ró;i#asB $ue la justi!ican>12+n cuanto a las %ersonas jurídicasB se trata de entidades $ue tienen

una %ersonalidad %ro%iaB inde%endiente de la %ersonalidad indi&idual de los seres $co#%onen> Nuestro Código Ci&il las trata en el Título @@@III del -i ro IB " en el artícudis%oneJ V)e lla#a %ersona jurídica una %ersona !icticiaB ca%az de ejercer derechocontraer o ligaciones ci&ilesB " de ser re%resentada judicial " e;trajudicial#enteV>

-as %ersonas jurídicas se clasi!ican en a$uellas $ue son de derecho% lico " las $ue son de derecho %ri&ado> su &ezB las %ersonas jurídicas de der%ri&ado se di&iden en a$uellas $ue %ersiguen !ines de lucroB $ue son las sociedad

tratadas en el -i ro I del Código Ci&ilB en el Código de Co#ercio " en le"es es%eciale" las $ue no %ersiguen !ines de lucroB di&ididas en cor%oraciones " !undacionatendiendo a si el ele#ento #?s i#%ortante son las %ersonas o los ienes>

ere#os $ue en el te#a $ue nos ocu%aB del -easing (a itacionalBinter&ienen tanto %ersonas naturales co#o jurídicasB " de estas lti#as tendre#os $uere!erirnos necesaria#ente a sus di&ersas clasesB $ue %ueden tener %artici%ación en lo%eración en estudio>

RT+) INT+R INI+NT+) +N +)T IN)TITUCI Otorga los su sidios regla#enta el siste#a>

4> Co#%a9ías de )eguro> Otorgan las %ólizas de seguro de incendiodesgra&a#en " otras $ue las %artes acuerden terre#otoB cesantíaB etc>P>

7> )ociedades securitizadoras> d$uieren las &i&iendas " los contratde arrenda#iento de las in#o iliariasB %ara e#itir títulos de deuda con cargo a esosacti&os>

8> In&ersionistas> Co#%ran los títulos $ue se e#itan>12DUCCI C- ROB C R-O)> Derecho Ci&ilB arte ,eneralB +ditorial 5urídicaB Cuarta +diciónB 1:87>

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1> L$" e "o-$" -$#+ $ e"-a -e" N= 1:>281B en su Título IB $ue &ersa so re las cuentas d

ahorro %ara el arrenda#iento de &i&iendas con %ro#esa de co#%ra&entaB esti%ula $ue titulares de estas cuentas sólo %odr?n ser %ersonas naturales> Res%ecto de las Cajas deCo#%ensación de signación *a#iliarB ellas %ueden a rir " #antener cuentas %ara sus%ro%ios a!iliados " %ara otras %ersonas $ue se lo soliciten>

-os interesados a rir?n su cuenta en la institución $ue deseenB%udiendo ca# iarse li re#ente dos &eces al a9oB dando a&iso con 30 días dantici%aciónB %ero o%erando con una sola institución> +l interesado a rir? una cuentuna de las instituciones a $ue hace #ención el artículo 1=B " con una sociedadin#o iliariaB constituida con!or#e lo esta lece el Título II de esta le"B al #o#ento dcele rar el contrato de arrenda#iento de &i&ienda con %ro#esa de co#%ra&enta>

Con cargo a los !ondos e;istentes en la cuentaB la institución %agar?#ensual#ente la renta de arrenda#iento al arrendador %ro#itente &endedorB " %or ello elcontrato de ahorro o liga al interesado a e!ectuar a%ortes %eriódicos %or el e$ui&alente%orcentaje corres%ondiente al %recio de co#%ra&enta de la &i&iendaB %recio $e;%resar? en unidades de !o#ento>

+s necesario tener en cuenta $ue e;iste una li#itación res%ecto de las%ersonas $ue cele ran el contrato de arrenda#iento con %ro#esa de co#%ra&enta atra& s de un su sidio otorgado %or el /inisterio de i&ienda " Ur anis#oB consistente e$ue el a%orte $ue realicen no %uede e;ceder de un 2' de la renta lí$uida #ensual $ueacredite tener al #o#ento de cele rar el contratoB incluida la de sus !iadores "codeudores solidarios> Res%ecto de los tra ajadores de%endientes cu"os e#%leadoresles hagan los descuentos %or %lanillaB stos no %ueden e;ceder del 30 de la rentlí$uidaB cuando no o%era el su sidio ha itacional>

de#?sB el Título de la -e"B en $ue se trata del su sidio ha itaciona%ara el contrato de arrenda#iento de &i&iendas con %ro#esa de co#%ra&entaB e;is%rohi ición de o%tar al su sidio %ara a$uellas %ersonas %ro%ietarias de la &i&ienda se trate " ta#%oco %ueden inscri irse si "a han sido !a&orecidos con otro su sidiha itacionalB "a sea tradicional o %or este nue&o siste#a> ara este e!ectoB el /inisteride i&ienda " Ur anis#o crear? una nó#ina de %ersonas !a&orecidas>

+n lo de#?s se a%lican las reglas generales del Derecho Ci&ilB &adecir en lo re!erente a ca%acidadB atri utos de la %ersonalidadB etc>

2> L$" "o5!e6$6e" !-mo ! !$ !$"+st?n regla#entadas en el Título II de la -e"B $ue en su artículo 11

diceJ V ara los e!ectos de esta le"B son sociedades in#o iliarias a$uellas $ue tenganco#o o jeto la ad$uisición o construcción de &i&iendas %ara darlas en arrenda#iento con%ro#esa de co#%ra&entaV>

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+stas sociedades in#o iliarias de en constituirse co#o sociedadesanóni#asE las $ue esta lecer?n en sus estatutos la o ligación de con!eccionar susestados !inancieros de acuerdo a las nor#as de las sociedades anóni#as " so#eterlos alcontrol de la )u%erintendencia de alores " )egurosB la $ue tendr? %ara estos !ines las!acultades $ue le con!iere la le" N= 18>064> Ta# i n se autoriza a las sociedades a $uese re!iere la letra jP del artículo :8B del D>-> 3>'00B de 1:80B %ara incluirB dentro de slas acti&idades $ue regula el Título II de la le" en estudio>

-os ancos " sociedades !inancieras %odr?n constituir !iliales co#osociedades in#o iliariasB las $ue se regular?n %or la -e" ,eneral de .ancos> -a)u%erintendencia de .ancos e Instituciones *inancieras %odr? ta# i n autorizar a las!iliales ancarias " a las instituciones !inancieras cu"o o jeto sea desarrollarha itual#ente el negocio de dar en arrenda#iento ienes con %ro#esa u o%ción deco#%ra leasing so re ienes #ue lesP %ara incluir dentro de su giro las acti&idades $uregula esta le"> +n este casoB los ancos e instituciones !inancieras cuentan con una&aliosa e;%eriencia en este ti%o de contratosB la $ue %odría a%licarse a los reglados %le" N= 1:>281>13

Ta# i n la le" autoriza a los agentes ad#inistradores de #utuoshi%otecarios %ara incluir dentro de su giro este ti%o de acti&idadesB $uedando sujetocontrol de la )u%erintendencia de alores " )egurosB la $ue %ara estos e!ectos tendr? lasatri uciones " !acultades $ue le con!iere la le" N= 18>064>

*inal#enteB las Cajas de Co#%ensación de signación *a#iliar %odr?n incluirB dentro del giro de sus acti&idadesB las #encionadas en el Título II de ele" " en lo $ue se re!iere a la ca%tación de ahorro estar?n so#etidas a la !iscalización dela )u%erintendencia de .ancos e Instituciones *inancieras>

Todas las sociedades in#o iliarias a $ue se ha hecho re!erencia%odr?n e#itir onos con!or#e a las le"es N= 18>06' " N= 18>064B cu"os #ontos " %ocde a#ortización sean concordantes con los %lazos " !lujos de ingresos contenidos en loscontratos de arrenda#iento con %ro#esa de co#%ra&enta>

3> I-"#!#+5!o-e" $+#o !0$6$"De con!or#idad con el artículo 1= de la le"B se autoriza a los ancos

sociedades !inancieras " cajas de co#%ensación de asignación !a#iliar %ara a rir "#antener cuentas de ahorro %ara el arrenda#iento de &i&iendas con %ro#esa deco#%ra&entaB con el o jeto de reci ir el ahorro #etódico " &oluntario $ue e!ect en stitularesB a !in de %agar la rentas de arrenda#iento " acu#ular !ondos su!icientes %ara!inanciar la co#%ra de &i&iendas arrendadas en el %lazo con&enido entre las %artes>

Con cargo a los recursos a%ortados #ensual#ente en la cuentaB lasinstituciones %agar?n la renta de arrenda#iento al arrendador %ro#itente &endedor "descontar?n una co#isiónB $ue corres%onde a una retri ución $ue ser? deducida con13(U.N+R N / RI +R, R B )O*I >> +l Contrato de rrenda#iento> To#o IB +ditorial 5urídica Cono )ur -tda>B

ri#era +diciónB 1::'>

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cargo a los saldos acu#ulados en las cuentas> $uí se esta lece un incenti&o tri utarioB"a $ue estas co#isiones est?n e;entas del I#%uesto al alor gregado> -as#odi!icaciones en las co#isiones %odr?n e!ectuarse dos &eces al a9o " regir?n no&entadías des%u s de co#unicadas al organis#o !iscalizador> ero es necesario tener claro$ue las instituciones no %ueden co rar co#isiones %or la trans!erencia de !ondos a otrainstitución ni %or el %ago del %recio de &enta %ro#etido a la sociedad in#o iliaria>

De todas #aneras sie#%re $ueda la %osi ilidad de no o%erar conalguna de las instituciones se9aladasB sino hacerlo directa#ente con una sociedadin#o iliariaB a $uien se hacen los a%ortes " tiene la o ligación de i#%utar al %recio deco#%ra&enta %ro#etida la %arte del a%orte $ue e;ceda de la renta de arrenda#iento>

2:


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6> So5!e6$6e" $6m!-!"# $6o $" 6e o" )o-6o" $ $ $ 7!7!e-6$> %arte del ahorrante " %ro#itente co#%radorB en una o%eración de leasin

ha itacionalB no %ueden !altar ni las instituciones ad#inistradoras de la cuenta ni lsociedad in#o iliaria>

)í es %rescindi le la d#inistradora de los *ondos %ara la i&ienda >*> >PB %le" %er#ite $ue el ahorrante o%ere directa#ente con la in#o iliaria cuando o%ta $ue aella se le entregueB co#o a%orteB no sólo la %arte $ue corres%onde a arrenda#iento sinta# i n al %recio>

-as >*> > son así una alternati&a " un riesgoPJ su a%uesta es o tenerB con el !odestinado a enterar el %recioB una renta ilidad ca%az de co#%ensar el #a"or &alor $usigni!ica %agar al !inal todo el %recio de co#%ra " o tener un e;cedente i#%uta le a u%ago #?s %ronto o a una casa de #a"or &alor>

-as d#inistradoras de !ondos a%arecen "a en los a9os cincuenta con el !ondo#utuoB $ueB en uena #edidaB tiene los caracteres jurídicos $ue estructuran lo#ecanis#os %ara ad#inistrar !ondos de terceros> las >*> >B $ue son ad#inistradoras de !ondos de tercerosB se les a%lican res%onsa ilidades co#unes a todos los ad#inistradores de !ondos !iscalizados %or la)u%erintendencia de alores> Con todoB su estructura jurídica tiene una !uerte in!luencde un ti%o %articular de ad#inistrador de !ondos de terceros cual es el de la >*> >Ea# os casos el ahorrante no tiene injerencia alguna en la ad#inistración " en el caso dela >*> >B su relación es indirecta con ella a tra& s del ad#inistrador de cuentaPB $ue la %osi ilidad de tras%aso $ue d alg n grado de %artici%ación se da de un #odo #ure#oto>16

+n las >*> > e;iste una se%aración %atri#onial a soluta entre el o los !ondad#inistrados " el %atri#onio de la ad#inistradora> -a se%aración se %roduce %or line# arga ilidad a soluta de los acti&os " las cuotas $ue co#%onen " en $ue se di&idenlos !ondos ad#inistradosE incluso no %ueden ser o jeto de #edida %recautoria alguna>

-as >*> > son sociedades de o jeto e;clusi&o "a $ue tiene de!inida estricta#ente elti%o de acti&idad econó#ica $ue %uede desarrollar %ara o tener su !in social>

'> E M!-!"#e !o 6e V!7!e-6$ U $-!"mo-a %artici%ación de este /inisterio tiene ca ida cuando la %ersona natural ha sido

!a&orecida con un su sidio ha itacional " así o tiene una a"uda estatalB no ree# olsa le%ara !inanciar la co#%ra de la &i&ienda des%u s del %lazo esti%ulado> +ste su sid%aga en unidades de !o#entoB " se di&ide %or el n #ero de cuotas necesario %arco#%letar los #eses de arrenda#iento " se !racciona de igual !or#aB de tal #anera $ueel +stado de%ositaB #ensual#enteB en la cuenta del !a&orecido la cantidad en %esoe$ui&alente al #onto en U* $ue ser? una %arte de la renta de arrenda#iento>

de#?sB el /inisterio dictó el Regla#ento %ara la a%licación de esta le"Besta leciendo re$uisitos %ara acceder al su sidioB !or#ación de las nó#inas al e!ectoB lo16Cor%oración de +studios T cnicos de )eguridad )ocialB C+T+))B Tó%icos de )eguridad )ocial> Con!erencia so re lacreación de las >*> >B dictada %or don ndr s Cuneo /achia&elloB *iscal de la )u%erintendencia de * >

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&alores de las &i&iendas " #onto del su sidio seg n el casoB las #enciones $ue decontener el contrato de arrenda#iento de &i&iendas con %ro#esa de co#%ra&entaB etc>

or otra %arteB de er? con!eccionar las nó#inas de los a ogados $ue ser?n los?r itros %ara la solución de los con!lictos entre las %artesB distinguiendo seg n si tieneó 1' a9os de ejercicio de la %ro!esión si ser?n ?r itros de %ri#era o de segunda instancia>

4> Com $: $" 6e "e;+ o+l Título I de la -e" 1:>281 $ue analiza#osB esta lece la o ligación de contratar

seguros de incendio " desgra&a#en> -as %ri#as de estos seguros son de cargo delarrendatario %ro#itente co#%rador>

+l Código de Co#ercioB en su artículo '12B esta lece $ue el contrato de seguro esun contrato ilateralB condicional " aleatorio %or el cual una %ersona natural o jurídto#a so re sí %or un deter#inado tie#%o todos o algunos de los riesgos de % rdida odeterioro $ue corren ciertos o jetos %ertenecientes a otra %ersonaB o lig?ndoseB #edianuna retri ución con&enidaB a inde#nizarle la % rdida o cual$uier otro da9o esti#a le $su!ran los o jetos asegurados>

or su %arteB la doctrina se9ala $ue el seguro es un contrato ilateral %or el cuuna sociedad anóni#aB lla#ada Co#%a9ía de )eguros aseguradorPB to#a so re sí %orun tie#%o deter#inado todos o algunos de los riesgos de % rdida o deterioro $ue correnciertos ienes asegura les %ertenecientes a otra %ersona aseguradoPB o lig?ndose aseguradorB %or una retri ución con&enida %ri#aPB a inde#nizarle la % rdida o cuaotro da9o esti#a le $ue su!ran los ienes asegurados> )e le $uitan a esta de!iniciónalgunos ele#entos $ue da el artículo '12 del Código de Co#ercio> 1'

-a -e" N= 1:>281B ade#?s de los seguros de incendio " desgra&a#enB esta lece$ue ta# i n se %ueden %actar otros segurosB co#o dese#%leoB da9os %or actoterroristasB etc>B " las %ri#as son %agadas %or el arrendatario todos los #eses> Co#o de su%onerB #ientras #?s seguros sean los $ue se %actenB el &alor $ue se %ague %o%ri#as au#enta> or otra %arteB en caso $ue el arrendatario %ro#itente co#%rador nto#e los seguros res%ecti&osB la institución %odr? hacerlo a su costa> Res%ecto seguro de desgra&?#enB no es o ligatorio contratarlo cuando el arrendatario %ro#itenteco#%rador tiene #?s de 4' a9os de edad>

(a" $ue recordar $ue las co#%a9ías de seguro est?n !iscalizadas %or la)u%erintendencia de alores " )egurosB $ue tiene atri uciones " !acultades su!icientes%ara lograr un control e!ecti&o so re estas sociedades a !in $ue se %roteja la !e % liesta leci ndose un r gi#en de sanciones %ara a$uellas e#%resas $ue no cu#%lan conlo ordenado %or la le" " las instrucciones de la )u%erintendencia>

7> So5!e6$6e" "e5+ !#!0$6o $"+l artículo 30 de la -e" N= 1:>281 %er#ite a la sociedad in#o iliaria enajenar la

&i&ienda a un !ondo de in&ersión de cr ditos securitizados o a una sociedasecuritizadoraB $uienes est?n !acultados %ara ad$uirir los acti&os $ue resulten de l1' +) INOM C )TI--OB )+R,IOB %untes de Derecho Co#ercialB )egurosB Uni&ersidad de ChileB 1::2>

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cesión de los derechos deri&ados del contrato de arrenda#iento de &i&ienda con %ro#esade co#%ra&enta>

-a securitización o cr ditos securitizados es generar un instru#ento !inanciero a%artir de un conjunto de !lujos " otros instru#entos o de un conjunto de instru#entos de%oca li$uidez> -a le" de &alores -e" N= 18>06'P regula las sociedades securitizadora$ue e#iten %a%eles con cargo a los instru#entos $ue o tiene %or estas e#isiones> Cadae#isión genera un %atri#onio se%arado " cada %atri#onio genera cr ditossecuritizados>14

8> Lo" !-7e "!o-!"#$"+n el artículo 17 de la -e" N= 1:>281 se autoriza a las sociedades in#o iliarias a

e#itir onos de acuerdo a la le" N= 18>06'> +stos onos %ueden ser ad$uiridos %or lasociedades securitizadoras con el !in $ue e#itan títulos de deudaB $uienes %odr?nenajenar los ienes $ue con!or#an el res%ecti&o %atri#onio se%arado> +stos acti&%ueden ser ad$uiridos ta# i n %or los !ondos de in&ersión in#o iliaria> Res%ectocontrolB la )u%erintendencia de alores " )eguros regla#entar?B #ediante circularesB lascondiciones $ue de er?n cu#%lirse en estas &entas " cesiones>

+sta#os ha lando entonces de $ue estos títulos re%resentati&os de acti&os %uedenser enajenados en el #ercado !inanciero !or#alB " las %ersonas $ue los ad$uieran son losin&ersionistas> or el #o#ento esta#os re!iri ndonos a hi%ótesisB %or$ue es necesari$ue se cele ren los contratos regulados en la le"B " $ue ha"a una enajenación de losderechos e#anados de ellos> No sa e#os la renta ilidad de los títulos ni có#o seco#%ortar? el #ercado en este as%ectoB %or lo $ue de ere#os es%erar a $ue esos títulosse %ongan en el #ercado a dis%osición de los in&ersionistas %ara &er su &aloraci)u%one#osB %or eje#%loB $ue #ientras #a"or sea el &alor de la &i&ienda arrendadaBtítulos $ue se e#itan tendr?n #a"or &alor " #a"or li$uidez en el #ercadoB " %or lo tantoser?n #?s atracti&os %ara los in&ersionistas>

14 *+**+R UR UI , B *R NCI)CO> %untes de -egislación +conó#icaB Uni&ersidad Central> 1::6>

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CAPITULO I

OB(ETO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA DE COMPRAVENTA>

ntes de entrar al an?lisis del o jeto en el contrato de arrenda#ientode &i&iendas con %ro#esa de co#%ra&enta dire#osB a #odo recordatorioB $ue el o jede todo contrato est? constituido %or las o ligaciones $ue ste genera %ara las %artes $ue %ueden recaer en una cosa #aterialB en un hecho o en una a stención> +l artículo1>640 del Código Ci&il se9ala $ue VToda declaración de &oluntad de e tener %or ouna o #?s cosas $ue se trata de darB hacer o no hacer> +l #ero uso de la cosa o sutenencia %uede ser o jeto de la declaraciónV> su &ezB el artículo 1>66' del CóCi&il se9ala co#o uno de los re$uisitos necesarios %ara $ue una %ersona se o ligue aotra %or una declaración de &oluntadB $ue sta recaiga so re un o jeto lícito> consecuenciaB el o jeto de todo contrato o declaración de &oluntad se traduce en las%restaciones $ue el %ro%io contrato i#%one a las %artesB darB hacer o no hacerB " no de en encontrarse %rohi idas %or la le"B ni ser contrarias a las uenas costu# resni al orden % lico>

de#?sB de acuerdo al artículo 1>641 del Código Ci&ilB el o jetocontrato de e cu#%lir ciertas e;igenciasB asíB de e tratarse de un o jeto $ue e;ista o sees%era $ue e;istaB de e encontrarse dentro del co#ercio hu#ano " de e ser deter#inadoB a lo #enosB en cuanto a su g nero> de#?sB si la %restación consiste enun hechoB ste de e ser !ísica " #oral#ente %osi le>

-a autono#ía de la &oluntad es el %rinci%io rector en esta #ateriaBVes la !uente " la #edida de los derechos " o ligaciones $ue el contrato %roduceV17B la%artes %ueden con&enir li re#ente acerca de cual$uier cl?usula del contrato " %osu%uesto acerca del o jeto de ste> )in e# argoB este %rinci%io no es a solutoB " en$ue dice relación con el o jetoB se &e li#itado %or nor#as de car?cter genera%rotectoras del orden % lico " las uenas costu# res " ade#?s %or otras de car?cter%articular $ue &ersan so re la licitud e ilicitud del o jetoB conte#%ladas en los artícu1>642 " siguientes del Código Ci&il>

+n &irtud del %rinci%io antes #encionadoB el o jeto %uede re&distintas características seg n sea el contrato de $ue se trate o los con&enios de las%artesB así %or eje#%lo %uede ser nico o # lti%leB si#%le o alternati&oB #uin#ue leB %resente o !uturoB etc>>

-a le" N= 1:>281 esta lece $ue sólo %ueden ser o jetos del contratode arrenda#iento de &i&iendas con %ro#esa de co#%ra&entaB %recisa#ente la&i&iendas> +n este sentido el contrato esta lece la li#itación de $ue sólo %uede recaeso re ienes in#ue lesB %ero no so re todas las clases de in#ue les a $ue hacenre!erencia los artículos '48 " siguientes del Código Ci&ilB sino $ue sólo a los $u%resentan la %eculiaridad de ser&ir de &i&ienda>17-< +M ) NT / RA B 5OR,+B o%> cit>

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+l in#ue le o jeto del contrato de arrenda#iento de &i&iendas con%ro#esa de co#%ra&enta de e ser deter#inadoB con!or#e lo se9ala el citado artículo1>641 del Código Ci&il " lo rati!ica el artículo '= del Regla#ento al se9alar $ue Vcontrato de arrenda#iento de &i&iendas con %ro#esa de co#%ra&enta de er? contenera lo #enosB las siguientes esti%ulacionesJN= 3J )ingularización de la &i&ienda o jeto del contratoV>

-a es%eci!icación del o jeto es de su#a i#%ortanciaB %ues deter#inael contenido de las o ligaciones de los contratantesB " se #aterializa en elesta leci#iento de los deslindes del in#ue leB sus di#ensiones " %articularidadesB de#anera $ue la sociedad in#o iliaria de er? entregar al arrendatario %ro#itenteco#%rador el in#ue le #encionado en el contrato " no otro>

No de!ine la le" el t r#ino &i&iendaB en consecuenciaB " seg nartículo 20 del Código Ci&ilB de e atenderse a su sentido natural " o &ioB $ue segdoctrina es el de!inido %or la Real cade#ia +s%a9ola de la -enguaB es decirB co#omo $6$ o /$ !#$5!

ara dilucidar este %ro le#aB de e#os recurrir a las nor#as deinter%retación de la le" $ue da el Código Ci&ilB el $ue en su artículo 22B incisodis%oneJ V-os %asajes o scuros de una le" %ueden ser ilustrados %or #edio de otrale"esB %articular#ente si &ersan so re el #is#o asuntoV>

-a le" N= 18>101 so re arrenda#iento de %redios ur anos se9ala$ue son ienes raíces ur anos los u icados dentro del radio ur ano " los u icados!uera de l sie#%re $ue su su%er!icie no e;ceda de una hect?rea> )e9ala ade#?sB $uelas dis%osiciones de esta le" no se a%licaran cuando se trate de ienes raíces deca ida su%erior a una hect?rea " $ue tengan a%titud agrícola> or lo tantoB esta le" sótiene a%licación cuando se trata del arrenda#iento de in#ue les u icados dentro delradio ur ano " de los u icados !uera del radio ur anoB $ue aun$ue inclu"an el terreno

ste no e;ceda de una hect?rea> or lo tantoB no interesa $ue el ien raíz este u icadodentro o !uera del radio ur anoB sino $ue tenga co#o destino %rinci%al el ser&ir ha itaciónB lo $ue %uede deducirse de su ca idaB "a $ue si ste tiene una su%er!isu%erior a una hect?rea se %resu#e su destino agrícolaB !orestal o ganadero>

Concordando los t r#inos de la le" N= 18>101 con las dis%osicionede le" N= 1:>281B $ue nada distingue al res%ectoB " a%licando el a!oris#o de $Vcuando la le" no distingue no es lícito al int r%rete distinguirVB %ode#os considerar

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tanto los in#ue les ur anos co#o los r sticos %ueden ser o jeto de este contrato> )ine# argoB %arece ser $ue la %reocu%ación %rioritaria $ue se ha tenido en consideracicon la dictación de esta le"B es dar solución a los %ro le#as ha itacionales de la ur esin %erjuicio de $ue se e;tienda %osterior#ente el inter sB tanto del go ierno co#o desector %ri&adoB %or !a&orecer al sector ruralB tal co#o se ha sucedido conotorga#iento de su sidios ha itacionales tradicionales a este sector de la %o lación>

Ta# i n se re!iere la le" al estado en $ue %ueden encontrarse las&i&iendas o jeto del contrato de arrenda#iento de &i&iendas con %ro#esa dco#%ra&entaB es así co#o el artículo 2' de la le" se9ala $ue ste %uede tener %oro jeto &i&iendas ter#inadasB nue&asB usadas o en construcción> grega el Regla#enen su artículo 1=B $ue las &i&iendas de er?n ser de %ro%iedad de la sociein#o iliariaB %unto al $ue aludire#os #?s adelante>

V!7!e-6$" e- $" =+e +e6e e5$ee 5o-# $#o e- e"#+6!o.

aP i&iendas ter#inadasJ )e entiende %or &i&iendas ter#inadaa$uellas $ue cuentan con el de ido certi!icado de rece%ción de o ra %or %arte de Dirección de O ras de la /unici%alidad res%ecti&aB esto esB del territorio en $ueencuentra u icado el in#ue le>

-as &i&iendas ter#inadas %ueden ser nue&as o usadas> -a le"%er#ite $ue este contrato %ueda recaer so re &i&iendas usadasB accediendo a $ue lasociedades in#o iliarias arrienden ienes in#ue les usados $ue son de su %ro%iedadBlo $ue se condice con la %osi ilidad $ue otorga la le" de sustituir la &i&ienda arrenda%or otraB o%ción $ue no tendría lugar de no %er#itirse $ue el contrato %ueda recaso re stos ienes> -a sociedad in#o iliariaB al acceder a la sustituciónB se &er%ri&ada de %oder arrendar la &i&ienda nue&a#ente> or lo de#?sB esta o%ción ta#%er#ite $ue una %ersona %ueda escoger li re#ente la &i&ienda de su agrado " $u%ueda dirigirse a la sociedad in#o iliaria %ara $ue sta ad$uiera tal &i&ienda " se arriende con %osterioridad>

Ta# i n esti%ula la le" la %osi ilidad de $ue el %ro%ietario de &i&ienda la &enda a una sociedad in#o iliaria " a su &ez cele ren entre ellas ucontrato de arrenda#iento de &i&ienda con %ro#esa de co#%ra&entaB situación $uta#%oco %odría tener lugar si no se %er#itiera el arrenda#iento de &i&iendas usadas>

P i&iendas en construcciónJ Con&iene #encionar $ueB con!or#eesta lece el artículo 1>641 de Código Ci&ilB el o jeto del contrato de e recaer eno jeto $ue e;ista o se es%era $ue e;istaB dando ca ida a la cele ración del contratoso re ienes !uturosB sin e# argoB el contrato sólo tendr? &alor cuando se cele re ala condición de $ue la cosa llegue a e;istirB de lo contrario el contrato ser? nuloB %!alta de o jeto> +sta es la situación $ue se %roduce cuando el contrato de

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arrenda#iento de &i&iendas con %ro#esa de co#%ra&enta recae so re una &i&ienda econstrucciónB si el in#ue le no llega a e;istirB %or cual$uier causaB el contrato ser? nu

or las razones reci n e;%uestasB la le" %er#ite $ue %uedcele rarse el contrato res%ecto de &i&iendas sin ter#inarB sie#%re $ue stas cuentecon el res%ecti&o %er#iso de construcciónB $ue el terreno se encuentre ur anizado $ue esta ur anización ha"a sido garantizada con!or#e al artículo 12: del Decreto con*uerza de -e" N= 68' de 1:7'B o -e" ,eneral de Ur anis#o " Construcciones>

-a le" antes #encionadaB en sus artículos 12:B 136 " siguientesBse9ala dos re$uisitos $ue de en cu#%lirse %ara $ue %ueda cele rarse el contrato so reesta clase de ienesJ

aP ue la e#%resa constructora de las &i&iendas cuente con eres%ecti&o %er#iso de construcción $ue es otorgado %or la /unici%alidad res%ecti&aB

P ue el terreno est de ida#ente ur anizado o garantizada suur anización>

+l terreno se encuentra ur anizadoB seg n las dis%osiciones de l-e" ,eneral de Ur anis#o " ConstruccionesB cuando el %ro%ietario del terreno haejecutadoB a su costaB la %a&i#entación de las calles " %asajesB las o ras de ornatoBinstalaciones sanitarias " el ctricas " las o ras de de!ensa " ser&icio del terreno> )i nose ejecutan las o ras antedichasB el %ro%ietario del terreno no %odr? enajenarB acoradjudicacionesB cele rar contratos de co#%ra&entaB de %ro#esa de &entaB reser&assitiosB " en general cual$uier acto o contrato $ue tenga %or !inalidad la trans!erencia dedo#inio de dichos terrenos> (echas estas o rasB el %ro%ietario %odr? solicitar certi!icado de ur anización corres%ondiente " $uedar? ha ilitado %ara cele rcual$uier ti%o de actos en relación al terreno>

)in %erjuicio de lo anteriorB esto esB cuando el terreno no encuentre ur anizado en los t r#inos descritos con anterioridadB la Dirección de O rade la /unici%alidad res%ecti&a %odr? e;tender el certi!icado de ur anizaciónB " %or enautorizar las &entas " adjudicaciones a $ue ha"a lugarB sie#%re $ue se garantice el#onto total de las o ras de ur anización %endientes> +stas garantías %ueden consistiren &alores hi%otecarios reajusta les u otros garantizados %or el +stadoB ole

ancarias o %ólizas de segurosB las $ue se har?n e!ecti&as con el sólo # rito decerti!icado de la Dirección de O ras en el sentido de $ue las o ras no se han ejecutadoBtotal o %arcial#enteB " $ue el %lazo %ara ejecutarlas se encuentra &encido>

hora ienB %ara $ue tenga lugar el contrato so re esta clase dienesB la -e" N= 1:>281 esta lece $ue en estos casos de er? cele rarse un contrato

de %ro#esa de arrenda#iento con %ro#esa de co#%ra&enta> +ste contrato %re&ioB %ro#esaB de e reunir los re$uisitos generales esta lecidos %or el artículo 1>''6 deCódigo Ci&il " ade#?sB con el re$uisito es%ecial $ue consiste en $ue el %ro#itenarrendatario sea titular de una cuenta de ahorrosB a ierta %ara tal e!ectoB " el %ro#itenarrendador sea una sociedad in#o iliaria>

No e;iste la %osi ilidad de $ue el %ro#itente arrendatario %ro#itente co#%rador a su &ezB %ueda o%tar %or realizar los a%

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directa#ente en la sociedad in#o iliariaB %uesto $ue el artículo 2' inciso %ri#ero de lale"B e;ige $ue ste sea titular de una cuenta de a$uellas a $ue se re!iere el Título I> +stere$uisito constitu"e una tra a %ara la cele ración del contratoB $ue se %uede su sanae!icaz#ente con la a%ertura a %osteriori de la cuenta de ahorro #encionadaB ade#?sBse contradice con el es%íritu de la legislación $ue trata de !a

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