INFORME VALORACIÓN DE PARCELA - erandio.eus · PROBINTZIA / PROVINCIA: BIZKAIA DATA / FECHA:...

Hirigintza, Etxebizitza, Obrak, Zerbitzuak eta

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Urbanismo, Vivienda, Obras, Servicios y

Medio Ambiente

VALORACION PARCELA MUNICIPAL R3 DE LA UE Nº 31 DE ASTRABUDUA. ERANDIO

INFORME VALORACIÓN DE PARCELA MUNICIPAL “R3” DE LA UNIDAD DE EJECUCION Nº 31 DE ASTRABUDUA

ERANDIO

SUSTATZAILEA / PROMOTOR: AYUNTAMIENTO DE ERANDIO

UDALERRIA / MUNICIPIO: ERANDIO

PROBINTZIA / PROVINCIA: BIZKAIA

DATA / FECHA: 2017ko AZAROA / NOVIEMBRE 2017


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VALORACION PARCELA MUNICIPAL R3 DE LA UE Nº 31 DE ASTRABUDUA. ERANDIO

ÍNDICE

1 ANTECEDENTES ............................................................................................................. 1

1.1 OBJETO Y FINALIDAD DEL DOCUMENTO ...................................................................................... 1

2 CONDICIONES DE LA LOCALIDAD Y ENTORNO ................................................................ 1

2.1 EMPLAZAMIENTO ......................................................................................................................... 1

2.2 OCUPACION LABORAL .................................................................................................................. 1

2.3 NIVEL DE RENTA ........................................................................................................................... 1

2.4 NUMERO DE HABITANTES ............................................................................................................ 1

2.5 RASGOS URBANOS ........................................................................................................................ 1

2.6 EQUIPAMIENTO ............................................................................................................................ 1

2.7 COMUNICACIONES Y APARCAMIENTO ......................................................................................... 2

3 SITUACIÓN URBANÍSTICA DEL TERRENO O FINCA: .......................................................... 2

4 OBTENCIÓN DEL VALOR EN VENTA ................................................................................ 4

4.1 VALORACIÓN: USO VIVIENDA COLECTIVA PROTECCIÓN OFICIAL Y USOS ANEJOS A LA VIVIENDA 9

4.2 VALORACIÓN: USO LOCAL COMERCIAL ...................................................................................... 10

4.2.1 DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN Y TIPOLOGÍA ................................................................... 10

4.2.2 SUPERFICIES DE LA EDIFICACIÓN .......................................................................................... 10

4.2.3 CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS DE LA EDIFICACIÓN ..................................................... 10

4.2.4 ANÁLISIS DE MERCADO: OFERTA, DEMANDA Y EXPECTATIVAS ........................................... 10

4.2.5 DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS. .................................................................. 11

5 VALOR DE REPERCUSIÓN DEL SUELO DE LOS DIFERENTES USOS DEL ÁMBITO ESPACIAL HOMOGÉNEO .................................................................................................................... 18

6 VALOR DEL SUELO. VALOR DE LA PARCELA .................................................................. 25


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VALORACION PARCELA MUNICIPAL R3 DE LA UE Nº 31 DE ASTRABUDUA. ERANDIO V2 Página 1 de 26

1 ANTECEDENTES

1.1 OBJETO Y FINALIDAD DEL DOCUMENTO

El objeto de este documento es la elaboración de un Informe de Valoración de una parcela municipal

“R3” de la Unidad de Ejecución nº 31 de Astrabudua en Erandio.

2 CONDICIONES DE LA LOCALIDAD Y ENTORNO

2.1 EMPLAZAMIENTO

La parcela objeto de valoración se sitúa en el barrio de Astrabudua de Erandio, un barrio, junto a Altzaga

de mayor porcentaje de población de Erandio. Este barrio se sitúa al norte del municipio y linda con el

municipio de Leioa.

2.2 OCUPACION LABORAL

La ocupación laboral del municipio de Erandio es múltiple, cuenta con industria varias industrias.

2.3 NIVEL DE RENTA

Tipo de renta media.

2.4 NUMERO DE HABITANTES

La Población del municipio de Erandio según el sexo y los componentes de la variación a 01/01/2016

según datos de Eustat es de 24.053 personas. De las cuales 12.356 eran mujeres y 11.697 varones.

2.5 RASGOS URBANOS

El municipio de Erandio cuenta con un sector económico predominante sobre los demás que se basa en

la actividad industrial. Dos terceras partes del municipio centran su productividad en ella.

- Uso Predominante: Residencial

- Otros usos: Industrial, comercial y recreativo.

- Ordenación: Edificación en edificios exentos y manzanas cerradas.

- Consolidación: 90%

- Renovación: Consolidada

- Desarrollo: En desarrollo

2.6 EQUIPAMIENTO

- Comercial: Suficiente, pequeño, mediano comercio y grandes superficies.

- Escolar: Suficiente


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- Deportivo: Suficiente

- Religioso: Suficiente

- Lúdico: Suficiente

- Asistencial: Suficiente

- Zonas verdes: Suficiente

El municipio dispone de instalaciones culturales e instalaciones deportivas, incluso instalaciones

sanitarias. Erandio tiene una oferta variada de centros escolares y de formación, sean públicos o

privados.

2.7 COMUNICACIONES Y APARCAMIENTO

- Urbanas: Suficientes

- Interurbanas: Suficientes

- Aparcamientos: Insuficientes

Erandio se encuentra a 12,3 Km. de Bilbao. Los principales ejes que unen Erandio con los municipios

cercanos núcleos y sus barrios son:

- Autovía de la avanzada, BI-637

- Carretera de la ría BI-711

- Carretera perimetral al núcleo urbano de Astrabudua que une la carretera de la ría con la autovía

de la avanzada y se prolonga hasta el Campus de la Universidad del País Vasco de Leioa, carretera

BI-647.

La cercanía del aeropuerto de Loiu (a 7,6 km.) y del puerto de Bilbao (a 2 km.) convierten al municipio en

un lugar estratégicamente situado.

Las comunicaciones mediante transporte público se realizan por medio del servicio de metro de Bilbao,

los autobuses de EuskoTren y los autocares de Bizkaibus).

3 SITUACIÓN URBANÍSTICA DEL TERRENO O FINCA:

La titularidad de la parcela “R3” de la Unidad de ejecución nº 31 de suelo urbano residencial en

Astrabudua, es del Ayuntamiento de Erandio.

Según datos registrales, la Finca es la nº 23946, Tomo 2033, Libro 486, Folio 115.

La parcela objeto de valoración, es de forma sensiblemente rectangular, con destino a la construcción

de vivienda protegida. Cuenta con una superficie de cuatrocientos ochenta y un metros con seis


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decímetros cuadrados (481,06 m2), que habrá de entenderse como como superficie construida sino

como aprovechamiento urbanístico homogeneizado o edificabilidad ponderada.

En cuanto a los datos catastrales, el número fijo es el, N1409545P.

Los datos urbanísticos referentes son en el régimen aplicable, la Modificación Puntual NNSS referida al

Sector “C2” (M30), la clasificación es, suelo urbano residencial con destino a la construcción de vivienda

de protección oficial, y el número de viviendas es de 20, según el anteproyecto edificatorio aportado

junto PR.

La edificabilidad es la siguiente:

- Uso residencial en vivienda protegida de régimen general: 1.751,50 m2/c

- Uso de locales comerciales: 324 m2/c

- Uso bajo rasante: 2 Plantas de Sótano.

Los criterios generales para la valoración de inmuebles se regulan en el artículo 35 TRLS 7/2015, donde

se determina en el apartado primero que, el valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de

toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad.

El apartado 1 del artículo 37 TRLSRU 7/2015, establece las siguientes determinaciones para la valoración

del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución sea

ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

- Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la

ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección

que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

- Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se

les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en

que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

- Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente,

determinado por el método residual estático.

- De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y

cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

- Indicar el valor del suelo a los efectos de su inclusión en procesos de beneficios y cargas.

El método a emplear para la realización del presente informe es el Método Residual por el

Procedimiento Estático, concretado en el artículo 22 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de

Suelo.(RVLS)

El valor por el método residual se calculará siguiendo el procedimiento de análisis de inversiones con

valores actuales.


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Para el cálculo del Valor de Repercusión del suelo obtenido por el Método Residual por el Procedimiento

Estático se seguirán los siguientes pasos:

- a) Se obtendrá el Valor en venta del uso considerado, por el método de comparación,

considerando una base de un estudio de mercado estadísticamente significativo. (Vv)

- b) Se obtendrá el Valor de la construcción, como sumatorio de todos los costes y gastos

necesarios para la construcción del inmueble. (Vc)

- c) Se aplicará la fórmula de cálculo, considerando el coeficiente que pondera la totalidad de los

gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio

empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización

de la edificabilidad, y que con carácter general tiene un valor de 1,40. (K)

El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se calculará aplicando la

siguiente fórmula:

VRS = (Vv / K) - Vc

En donde:

VRS = Valor de repercusión del suelo del uso considerado.

Vv = Valor en venta del uso considerado.

K = Coeficiente que pondera lo gastos generales, beneficio y financiación.

Al efecto de realizar el siguiente informe de valoración y establecer el valor de repercusión del suelo se

procederá a valorar el uso o los usos considerados.

4 OBTENCIÓN DEL VALOR EN VENTA

De acuerdo a la fórmula del valor residual estático, propuesta por el Reglamento de Valoraciones de la

Ley de Suelo, para operar y hallar el valor de repercusión del suelo del uso considerado, se obtendrá

previamente el Valor en Venta del uso considerado, que será el de los inmuebles que puedan

promoverse en la parcela con el criterio de mayor y mejor uso.

Para obtener el Valor en Venta o de mercado del inmueble, se utilizará el método de comparación

siguiendo las siguientes reglas generales:


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- a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor.

- b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en

informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente

corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos

inmuebles.

- c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en el apartado anterior, una

muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el

procedimiento de homogeneización necesario.

En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a

fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las

condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como, los que puedan

incluir elementos especulativos.

Homogeneización:

El apartado 2 del artículo 24 RVLS establece que en aquellos casos en los que no existen suficientes

comparables que satisfagan la totalidad de las condiciones de semejanza o equivalencia básicas

establecidas en el apartado 1 del artículo 24 RVLS, podrán utilizarse técnicas de homogeneización de

precios. En atención al apartado 3 del artículo 24 RVLS, las técnicas de homogeneización empleadas

serán la tasadas o establecidas en el RVLS como lo es la homogeneización por antigüedad y estado de

conservación y los justificados mediante procesos estadísticos.

Homogeneización por antigüedad y estado de conservación:

1) Una vez efectuada la eliminación de inmuebles no comparables se realizará una homogenización

de la muestra resultante, valorando parcialmente sus características diferentes con el inmueble en

cuestión. Ahora bien, considerando que los inmuebles elegidos y posteriormente seleccionados para

poder utilizarlos como comparables mantienen características análogas al inmueble a valorar, solo se

tiene en cuenta como características diferenciadoras la antigüedad y estado de conservación establecida

en el artículo 24.2 RVLS así como la superficie construida del inmueble y con la consideración de estas

variables como únicos elementos diferenciadores que afectan a la valoración del inmueble, y que por

tanto y en base a los mismos se procederá a realizar las correspondientes homogeneizaciones.

La homogenización por antigüedad y estado de conservación queda establecida con concreción en el

artículo 24.2 RVLS mediante la siguiente fórmula:


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𝑉𝑣 = 𝑉𝑣𝑖 1 − 𝛽 𝐹

1 − 𝛽𝑖 𝐹

Siendo 𝑉𝑣𝑖 , el valor en venta de la muestra; 𝛽𝑖 , el coeficiente corrector por antigüedad y estado de

conservación de la muestra; y F el factor de relación del valor de la construcción respecto del valor en

venta. Ahora bien, a los efectos de aplicar tal formulación se considera más adecuada, sin que suponga

una alteración de la aplicación de la fórmula el operar con cada uno de los comparables en vez de con el

conjunto de la muestra.

Por otro lado, los factores que más afectan al valor de los inmuebles son la situación y el tamaño. Ahora

bien los valores obtenidos son todos los de la misma zona o situación por lo que no se utilizará esta

variable para la homogenización por lo que el valor solo quedará afectado por la variable de tamaño. En

consecuencia los valores obtenidos se homogenizarán respecto a su tamaño o superficie construida

Homogenización por superficie

La homogenización o corrección de valor se realizará partiendo de los valores unitarios mediante

funciones estadísticas matemáticas que relacionen los diferentes valores unitarios respecto al tamaño

del inmueble considerado.

Las gráficas obtenidas de dispersión de puntos en el espacio bidimensional, al trabajar solamente con

dos variables (tamaño y precio unitario), se analizarán y a partir de las mismas se desarrollará una

formulación general de obtención del valor mediante regresión simple de tipo lineal, cuadrática,

exponencial, logarítmica, o cualquier otra que mejor se adapte en los entornos, de acuerdo a la variable

de tamaño, de la valoración.

De todos los modelos de regresión el que mejor se adapta será el que tenga un índice de correlación

más próximo al valor 1 o -1.

De todas las regresiones se considera la más adecuada para su justificación y explicación posterior a los

afectados, la del modelo de regresión lineal simple del valor unitario por unidad de superficie, que se

convertirá por en regresión cuadrática del valor total por aplicación de la superficie.

Las razones de tomar esta decisión se basan en la experiencia de inspección de las representaciones

gráficas de este tipo de datos en un entorno no muy amplio de superficies de las muestras obtenidas y

que las superficies de los inmuebles a valorar se encuentran dentro de ese entorno o en otro caso no

presentan valores muy dispersos respecto al entorno de las muestras.


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Si la pretensión es predecir la variable dependiente,(valor unitario del inmueble) en función de la

variable independiente o explicativa, (superficie construida de los inmuebles) la expresión genérica de la

recta de regresión será:

𝑦 = 𝑎 𝑥 + 𝑏

Que en nuestro caso particular toma la expresión siguiente:

𝑣𝑚 = 𝑎 s + 𝑏

Siendo “vm”, el valor de mercado o valor del inmueble unitario y “s” la superficie construida del

inmueble.

El valor de “a” es la pendiente de la recta y el valor de “b” es el valor de la ordenada en el origen, ósea,

cuando el valor de “s” es igual a 0, y habrá que entenderlo como el valor unitario máximo al que pueden

llegar los inmuebles por muy pequeños que estos sean, ya que el valor unitario de mercado del

inmueble crece cuando disminuye la superficie construida del inmueble.

Hemos de obtener los valores de “a” y “b” que hagan que los errores acumulados sean mínimos, con el

fin de obtener la recta que mejor se adapte a la dispersión, para lo cual habrá de hallarlos despejándolos

de las correspondientes ecuaciones igualadas a “0”, previamente obtenidas por las correspondientes

derivadas respecto de las variables “a” y “b” de la función que establece los errores acumulados entre

los valores de ordenadas (valores de mercado) de la muestra y los valores de la hipotética recta.

Por lo que tenemos, que la función de errores acumulados es la siguiente:

∑ 𝒆𝒊

𝒏

𝒊=𝟏

= ∑[𝒚𝒊 – (𝒂𝒙𝒊 + 𝒃)]

𝒏

𝒊=𝟏

Ahora bien, los valores de los errores que toma la variable “y” que en nuestro caso es la variable “vm”,

pueden ser de signo distinto por lo que puede producirse una compensación de los mismos, por lo cual

se utiliza siempre en estos casos el método de los mínimos cuadrados de tal forma que siempre sean los

valores de los errores de signo positivo y no puedan de esta forma compensarse, con lo que se obtiene

la siguiente función:

𝑯 = ∑ 𝒆𝒊𝟐

𝒏

𝒊=𝟏

= ∑[𝒚𝒊 – (𝒂𝒙𝒊 + 𝒃)]𝟐

𝒏

𝒊=𝟏

Que en nuestro caso es la siguiente:

𝑯 = ∑ 𝒆𝒊𝟐

𝒏

𝒊=𝟏

= ∑[𝒗𝒎𝒊 – (𝒂𝐬𝒊 + 𝒃)]𝟐

𝒏

𝒊=𝟏


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Derivando la función respecto a “b” se obtiene:

𝝏𝑯

𝝏𝒃= ∑{−𝟐[𝒗𝒎𝒊 – (𝒂𝐬𝒊 + 𝒃)]}

𝒏

𝒊=𝟏

Igualando a cero la función, se obtiene la condición en que la función derivada o función de pendientes

es igual al valor “0”, por lo que la función primitiva presenta un valor máximo y un valor mínimo:

∑{−𝟐[𝒗𝒎𝐢– (𝒂𝐬𝒊 + 𝒃)]}

𝒏

𝒊=𝟏

= 𝟎

− ∑ 𝒗𝒎𝒊

𝒏

𝒊=𝟏

+ 𝒂 ∑ 𝒔𝒊

𝒏

𝒊=𝟏

+ ∑ 𝒃

𝒏

𝒊=𝟏

= 𝟎

𝒂 ∑ 𝒔𝒊

𝒏

𝒊=𝟏

+ 𝒃𝒏 = ∑ 𝒗𝒎𝒊

𝒏

𝒊=𝟏

Derivando nuevamente la función inicial “H”, ahora respecto a “a” se obtiene:

𝝏𝑯

𝝏𝒂= ∑ 𝟐[𝒗𝒎𝒊 – (𝒂𝐬𝒊 + 𝒃)]

𝒏

𝒊=𝟏

(𝐬𝐢)

Igualando a cero la función, se obtiene:

∑ 𝟐[𝒗𝒎𝒊 – (𝒂𝐬𝒊 + 𝒃)]

𝒏

𝒊=𝟏

(𝐬𝐢) = 𝟎

− ∑ 𝒗𝒎𝒊

𝒏

𝒊=𝟏

𝒔𝒊 + 𝒂 ∑ 𝒔𝒊𝟐

𝒏

𝒊=𝟏

+ ∑ 𝒃

𝒏

𝒊=𝟏

𝒔𝒊 = 𝟎

𝒂 ∑ 𝒔𝒊𝟐

𝒏

𝒊=𝟏

+ 𝒃 ∑ 𝒔𝒊

𝒏

𝒊=𝟏

= ∑ 𝒗𝒎𝒊

𝒏

𝒊=𝟏

𝒔𝒊

Se obtienen en consecuencia un sistema de 2 ecuaciones con las incógnitas “a” y “b” a hallar:

𝒂 ∑ 𝒔𝒊

𝒏

𝒊=𝟏


𝒏

𝒊=𝟏


𝒏

𝒊=𝟏

+ 𝒃 ∑ 𝒔𝒊

𝒏

𝒊=𝟏

= ∑ 𝒗𝒎𝒊

𝒏

𝒊=𝟏

𝒔𝒊


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4.1 VALORACIÓN: USO VIVIENDA COLECTIVA PROTECCIÓN OFICIAL Y USOS ANEJOS A LA VIVIENDA

El valor en venta del uso de vivienda de protección oficial, se obtendrá de acuerdo a la Orden de 3 de

noviembre de 2010 del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, sobre determinación de los

precios máximos de las viviendas de protección oficial, en el cual se establece el sistema de cálculo de

los precios máximos determinado en el artículo 7 y el precio base de las viviendas de protección oficial

de régimen general edificadas en propiedad plena establecido en el artículo 9.

La superficie construida media de la vivienda se ha obtenido dividiendo la edificabilidad destinada al uso

residencial de vivienda protegida (1.751,50 m2c) entre el número de viviendas ( 20 viviendas) según

anteproyecto edificatorio aportado junto con el Proyecto de Reparcelación.

A continuación se obtiene los valores en venta del usos de vivienda protegida y de los anejos (garajes y

trasteros):

art.3.2.a

art. 7.2.a

art.3.2.b

art. 7.2.b

art.3.2.c

art. 7.2.c

art.3.2.d

art. 7.2.d

art.3.2.e

art. 7.2.e

0 m² útiles 45 m² útiles 60 m² útiles 75 m² útiles 90 m² útiles

1,15 1,10 1,00 0,80 0,80

Propiedad

plena

art. 9 a 1.629,31 €/m² util 1.873,71 €/m²l 1.792,24 €/m²l 1.629,31 €/m²l 1.303,45 €/m²l 1.303,45 €/m²l

USO

Superficie

construida

Relación

superficie

construida /

superficie util Superfice útil 45,00 m² 15,00 m² 5,85 m² 0,00 m² 0,00 m²

VIVIENDA

COLECTIVA

PROTECCION

OFCIAL 87,575 1,33 65,85 €/m² util 84.316,79 € 26.883,62 € 9.524,73 € - € - €

1.378,53 €/m² c

art. 9 d 0,40 651,72 €/m²l

USO

Superficie

construida

Relación

superficie

construida /

superficie util

Superfice útil incluidas

zonas comunes 28,57 m²

ANEJO VIVIENDA

COLECTIVA

PROTECCION

OFICIAL 30 1,05 28,57 €/m² util 18.620,69 €

620,69 €/m² c

Anejos de viviendas de protección

oficial de régimen general en

propiedad plena.

VALOR VENTA VIVIENDA COLECTIVA PROTECCION OFICIAL (unitario por cada metro cuadrado construido)

VALOR VENTA ANEJO VIVIENDA COLECTIVA PROTECCION OFICIAL (unitario por cada metro cuadrado construido)

BOPV N.º 222 -

jueves 18 de noviembre de 2010

ORDEN de 3 de noviembre de 2010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y

Transportes, sobre determinación de los precios máximos de las viviendas de

protección oficial.

MUNICIPIO

ERANDIO

Viviendas de protección oficial de

régimen general en propiedad

plena. Municipios anexo I.


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4.2 VALORACIÓN: USO LOCAL COMERCIAL

4.2.1 DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN Y TIPOLOGÍA

Se trata de una tipología de local comercial en planta baja.

4.2.2 SUPERFICIES DE LA EDIFICACIÓN

La superficie construida de local comercial en planta baja se considerará 100 m².

4.2.3 CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS DE LA EDIFICACIÓN

Edificación de bloque abierto o manzana cerrada, con estructura de hormigón armado tanto para

elementos verticales o pilares, como para elementos horizontales o forjados. La cimentación se realiza

mediante zapatas aisladas y vigas riostras también de hormigón armado, así como muros de sótano

perimetrales.

Las cubiertas serán planas o a cuatro aguas, con estructura de hormigón armado y acabado de teja

cerámica. El cerramiento exterior será de fábrica de ladrillo hueco sin revestir.

El cerramiento se entrega en bruto sin acabados interiores, exteriores ni carpintería.

4.2.4 ANÁLISIS DE MERCADO: OFERTA, DEMANDA Y EXPECTATIVAS

4.2.4.1 OFERTA

Se ha analizado la situación de oferta de local actual en el municipio mediante la recopilación de

muestras de local, obteniendo los datos mostrados en la tabla incluida en el correspondiente anejo.

4.2.4.2 DEMANDA

Las unidades funcionales de esta tipología de locales más demandadas son locales de superficie de 80 m².

4.2.4.3 EXPECTATIVAS

Como se ha citado anteriormente el municipio de Leioa, no tiene grandes expectativas de crecimiento.

4.2.4.4 PARÁMETROS DE HOMOGENIZACIÓN

Los valores de las muestras comparables se homogenizarán por antigüedad y estado de conservación,

así como por superficie construida del local, corrigiendo su afectación mediante la aplicación a los

valores unitarios obtenidos por regresión lineal simple.


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4.2.5 DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS.

4.2.5.1 CÁLCULO DEL VALOR DE MERCADO POR COMPARACIÓN (VM):

Teniendo en cuenta que los valores de los precios de oferta han sido obtenidos del mercado de ofertas

de empresas inmobiliarias y publicaciones de ventas se ha determinado en atención al artículo 24.1

RVLS que a los efectos de obtener los diferentes valores de mercado a partir de los precios de oferta o

transacción se corregirán los mismos aplicándoles una reducción estimada en un 5%, como

consecuencia de la rigidez de la oferta en la coyuntura actual del mercado inmobiliario. Para ello se

aplicará un coeficiente corrector de 0,95 al conjunto de los testigos para calcular el valor de mercado

corregido.

Para obtener los diferentes valores de mercado a partir de los precios de oferta o transacción se

corregirán los mismos aplicándoles una reducción estimada en un 5%, como consecuencia de la rigidez

de la oferta en la coyuntura actual del mercado inmobiliario. Para ello se aplicará un coeficiente

corrector de 0,95 al conjunto de los testigos para calcular el valor de mercado corregido.

A continuación se presentan los datos ordenados de las diferentes muestras de testigos de locales en el

municipio de Erandio con indicación, en su caso, de la fuente de información, la localización concreta del

inmueble, la antigüedad y el estado de conservación, el precio de oferta, el precio unitario, el

coeficiente corrector general por diferencias entre el precio de oferta y el valor de mercado y por último

el valor de mercado corregido:


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mínimo máximo

0,70 1,00

Nº

DE

MU

ESTR

A

OP

ERA

CIÓ

N

USO

TIP

OLO

GIA

ZONAA

NTI

GÜ

EDA

D

AN

TIG

ÜED

AD

EST

IMA

DA

ESTADO

GENERAL

INMUEBLE

SUPERFICIE

CONSTRUIDA

PRECIO

OFERTA

PRECIO

UNITARIO

CO

EFIC

IEN

TE C

OR

REC

TOR

VALOR

MERCADO

CORREGIDO

1/W O LOCAL Polg/ Axpe, 11 C 13 13 NORMAL 227,0 m2 307.000 € 1.352 €/m2 0,95 1.285 €/m2

2/W O LOCAL Polg/ Axpe, 11 13 13 NORMAL 240,0 m2 270.000 € 1.125 €/m2 0,95 1.069 €/m2

3/W O LOCAL c/ San Lorenzo 15 15 REGULAR 44,0 m2 34.500 € 784 €/m2 0,95 745 €/m2


5/W O LOCAL c/ San Lorenzo 15 15 REGULAR 79,0 m2 80.400 € 1.018 €/m2 0,95 967 €/m2



8/W O LOCAL c/ Mezo 19 19 REGULAR 230,0 m2 101.300 € 440 €/m2 0,95 418 €/m2

9/W O LOCAL Polg/ Axpe, 11 A 11 11 NORMAL 154,0 m2 275.000 € 1.786 €/m2 0,95 1.696 €/m2

10/W O LOCAL Cm/ Aldaieta, 3 39 39 NORMAL 100,0 m2 100.000 € 1.000 €/m2 0,95 950 €/m2

11/W O LOCAL Astrabudua 32 32 NORMAL 47,0 m2 70.000 € 1.489 €/m2 0,95 1.415 €/m2

12/W O LOCAL c/ Alkonena, 8 39 39 REGULAR 115,0 m2 49.000 € 426 €/m2 0,95 405 €/m2

13/W O LOCAL c/ Getxo, 78 39 39 REGULAR 121,0 m2 129.000 € 1.066 €/m2 0,95 1.013 €/m2

14/W O LOCAL c/ Mezo, 13 42 42 NORMAL 25,0 m2 20.000 € 800 €/m2 0,95 760 €/m2

15/W O LOCALc/ Consulado de

Bilbao45 45 REGULAR 110,0 m2 160.000 € 1.455 €/m2 0,95 1.382 €/m2

O: OFERTA / T: TRANSACCION

USO LOCAL COMERCIAL COMPARABLES CORREGIDOS

TESTIGOS

CORRECION POR DIFERENCIAS

ENTRE PRECIOS DE OFERTA Y

VALORES DE MERCADO

TIPO DE MUESTRA TIPO DE OPERACIÓN


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A partir de los valores de mercado corregidos de las diferentes muestras podremos aplicar la

homogenización por antigüedad y estado de conservación y la homogenización por tamaño del

inmueble o superficie.

La homogenización por antigüedad y estado de conservación queda concertada en el apartado 2 del

artículo 24 RVLS, de acuerdo con la fórmula siguiente:

𝑉𝑣 = 𝑉𝑣𝑖 1 − 𝛽 𝐹

1 − 𝛽𝑖 𝐹

Siendo Vv: Valor en venta del inmueble, ya homogenizado

Vvi: Valor de la muestra (comparable) no homogenizado

𝛽 : Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación del inmueble

𝛽𝑖 ∶ Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación de la muestra (comparable)

F: Factor de relación del valor de construcción respecto al valor en venta.

El coeficiente β, corrector por antigüedad y estado de conservación se obtendrá de acuerdo a la siguiente expresión:

𝛽 = 1 − [1 − (𝑎 + 𝑎2)

2] 𝐶

Siendo: a: Antigüedad en porcentaje transcurrido de la vida útil de la edificación

C: Coeficiente corrector según estado de conservación:

Normal: 1

Regular: 0,85

Deficiente: 0,50

Ruinoso: 0


Ingurumena


Medio Ambiente


Se obtiene la tabla siguiente:

PORC

ENTA

JE

TRA

NSC

URR

IDO

VID

A U

TIL

vida útil

máxima

100 años

1 O 1285 €/m2 13 13 NORMAL 1,00 13% 0,0735 0,40 1.324 €/m2

2 O 1069 €/m2 13 13 NORMAL 1,00 13% 0,0735 0,40 1.101 €/m2

3 O 745 €/m2 15 15 REGULAR 0,85 15% 0,2233 0,40 818 €/m2

4 O 436 €/m2 15 15 REGULAR 0,85 15% 0,2233 0,40 479 €/m2

5 O 967 €/m2 15 15 REGULAR 0,85 15% 0,2233 0,40 1.062 €/m2

6 O 948 €/m2 15 15 REGULAR 0,85 15% 0,2233 0,40 1.041 €/m2

7 O 947 €/m2 15 15 REGULAR 0,85 15% 0,2233 0,40 1.040 €/m2

8 O 418 €/m2 19 19 REGULAR 0,85 19% 0,2461 0,40 464 €/m2

9 O 1696 €/m2 11 11 NORMAL 1,00 11% 0,0611 0,40 1.739 €/m2

10 O 950 €/m2 39 39 NORMAL 1,00 39% 0,2711 0,40 1.066 €/m2

11 O 1415 €/m2 32 32 NORMAL 1,00 32% 0,2112 0,40 1.545 €/m2

12 O 405 €/m2 39 39 REGULAR 0,85 39% 0,3804 0,40 477 €/m2

13 O 1013 €/m2 39 39 REGULAR 0,85 39% 0,3804 0,40 1.195 €/m2

14 O 760 €/m2 42 42 NORMAL 1,00 42% 0,2982 0,40 863 €/m2

15 O 1382 €/m2 45 45 REGULAR 0,85 45% 0,4273 0,40 1.667 €/m2

HOMOGENIZACION POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN

Nº

DE

MU

ESTR

A

OPE

RACI

ÓN

VALOR

MERCADO

CORREGIDO

AN

TIG

ÜED

AD

AN

TIG

ÜED

AD

DE

CALC

ULO

ESTA

DO

CO

NSE

RVA

CIO

N E

STIM

AD

O

COEF

ICIE

NTE

EST

AD

O C

ON

SERV

ACI

ON

COEF

ICIE

NTE

CO

RREC

TOR

POR

ESTA

DO

DE

CON

SERV

ACI

ON

Y A

NTI

GÜ

EDA

D

FACT

OR

DE

RELA

CIO

N D

EL V

ALO

R D

E

LA C

ON

STRU

CCIO

N Y

VA

LOR

TOTA

L

VA

LOR

MER

CAD

O H

OM

OG

ENEI

ZAD

O

POR

AN

TIG

ÜED

AD

Y E

STA

DO

DE

CON

SERV

ACI

ON

CORRECCION POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION

Vv = Vvi (1 - β F) / (1 - βi F)ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION


Ingurumena


Medio Ambiente


Con los valores en venta homogenizados por antigüedad y estado se ordenan los datos para poder ser

homogenizados por superficie, tras realizar una selección para eliminar los testigos que se consideran no

comparables, obteniendo la siguiente tabla de comparable depurados:

Nº DE

MUESTRA

VALOR EN VENTA

HOMOGENEIZADO POR

ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE

CONSERVACION

SUPERFICIE (s) s2 vm x s

1 /W

2 /W 1.101 €/m² 240 m² 57.600 264.264

3 /W

4 /W

5 /W 1.062 €/m² 79 m² 6.241 83.872

6 /W 1.041 €/m² 136 m² 18.496 141.560

7 /W 1.040 €/m² 148 m² 21.904 153.869

8 /W

9 /W

10 /W 1.066 €/m² 100 m² 10.000 106.552

11 /W 1.545 €/m² 47 m² 2.209 72.636

12 /W

13 /W 1.195 €/m² 121 m² 14.641 144.543

14 /W

15 /W

Con los datos ordenados y con la obtención de ciertos datos, como la superficie construida elevada al

cuadrado o el producto del valor unitario por la superficie construida de cada comparable se obtienen

los siguientes datos estadísticos y otros necesarios para la resolución del sistema de ecuaciones

resultante de igualar la derivada de la función primitiva del sumatorio de errores al cuadrado.


Ingurumena


Medio Ambiente


Estos valores estadísticos que nos servirán para valorar las condiciones de la muestra y obtener la

ecuación de la recta de regresión lineal simple:

VALOR MERCADO

UNITARIO (vm)SUPERFICIE (s) s2 vm x s

sumatorio 8.049 871 131.091 967.297

numero muestras 7

promedio 1.150 124

sumatorio^2 64.784.125 758.641

promedio^2 1.322.125 15.482

desviación 169 57

El valor de mercado se obtendrá mediante la recta de regresión lineal simple, considerando una variable

dependiente, valor de mercado del inmueble (vm), de otra variable independiente, superficie construida

del inmueble (s).

Para obtener la función de la regresión o ecuación de la recta partiremos del sistema de ecuaciones

igualados a cero, obtenido en los apartados anteriores, mediante la doble derivación de la función del

sumatorio de los errores cuadráticos.

𝒂 ∑ 𝒔𝒊

𝒏

𝒊=𝟏


𝒏

𝒊=𝟏


𝒏

𝒊=𝟏

+ 𝒃 ∑ 𝒔𝒊

𝒏

𝒊=𝟏

= ∑ 𝒗𝒎𝒊

𝒏

𝒊=𝟏

𝒔𝒊

Sustituyendo los datos anteriores en el sistema de ecuaciones se obtiene:

871 a + 7 b=8.049

131.091 a +871 b=967.297

Operando se obtienen los siguientes valores, aproximados, de la pendiente “a” de la recta de regresión

y el punto de corte con eje “b” cuando la superficie es igual a cero.

a = -1,51

b = 1337,25

Como se ha comentado anteriormente se ha elegido la regresión lineal frente a otro tipo de regresión

por su simplicidad de explicación y porque como se puede demostrar no presenta excesivas distorsiones

frente a otro tipo de regresiones con mejores índices de correlación.


Ingurumena


Medio Ambiente


La gráfica con indicación de los valores de los inmuebles comparables, la función de la recta de regresión

lineal y su representación así como el valor del índice de correlación es la siguiente:

y = -1,5062x + 1337,2

0 €/m²

200 €/m²

400 €/m²

600 €/m²

800 €/m²

1.000 €/m²

1.200 €/m²

1.400 €/m²

1.600 €/m²

1.800 €/m²

0 m² 50 m² 100 m² 150 m² 200 m² 250 m² 300 m²

valo

r e

n v

en

ta o

de

me

rcad

o

superficie construida

VALOR EN VENTA HOMOGENEIZADO POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION

VALOR EN VENTA HOMOGENEIZADO PORANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION

Lineal (VALOR EN VENTA HOMOGENEIZADO PORANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION)

Por lo tanto el valor de mercado obtenido por el método de comparación es el que se recoge en el

siguiente detalle y depende de la superficie construida del inmueble a valorar, dentro del entrono

aproximado entre 50 m² construidos y 250 m² construidos:

VALOR VENTA

PROMEDIO

COMPARABLES

SUPERFICE

PROMEDIO

COMPARABLES

CONSTRUIDOS

SUPERFICE MEDIA

USO CONSIDERADO

HOMOGENIZACION

POR SUPERFICIE

DESVIACIÓN DE

SUPERFICE

RESPECTO A LA

SUPERFICE

PROMEDIO

Superfice local Superfice local

Coeficiente de

afección a la

desviación

LOCAL COM ERCIAL 1.149,84 €/m²c 124,43 m² 100,00 m² -1,51 -24,43 m²

USO Y TIPOLOGIA

CONSIDERADO

VALOR VENTA OBTENIDO POR EL METODO COMPARACION

Se obtiene el valor en venta en función de la superficie.


Ingurumena


Medio Ambiente


Considerando un tamaño superficial de construcción de promoción modal igual a 100,00 m² construida

se obtiene el valor en venta indicado en el detalle de la tabla que se presenta a continuación:

SUPERFICE MODAL DEL

USO CONSIDERADO

Superfice media local

ámbito considerado

100,00 m² -24,43 m² 1.149,84 €/m²c -1,51 s 1.186,63 €/m²c

VALOR EN VENTA

UNITARIO POR

SUPERFICIE

CONSTRUIDA

INCLUIDOS EE. CC.

DESVIACIÓN DE

SUPERFICE RESPECTO A

LA SUPERFICE

PROMEDIO

VALOR VENTA POR COMPARACION (€/m2

construida)

USO LOCAL COMERCIAL

El valor en venta de los inmuebles a valorar con uso de local, que se obtiene mediante aplicación del

método de comparación es igual 1.186,63 €/m²c.

5 VALOR DE REPERCUSIÓN DEL SUELO DE LOS DIFERENTES USOS DEL ÁMBITO

ESPACIAL HOMOGÉNEO

Los valores de repercusión del suelo de los usos de la parcela, se han obtenido por el método residual

por el procedimiento estático, tal y como se determina en el artículo 22 RVLS.

a) VALOR EN VENTA:

USO DE VIVIENDA COLECTIVA PROTECCIÓN OFICIAL RÉGIMEN GENERAL:

Propiedad

plena

art. 9 a 1.629,31 €/m² util 1.873,71 €/m²l 1.792,24 €/m²l 1.629,31 €/m²l 1.303,45 €/m²l 1.303,45 €/m²l

USO

Superficie

construida

Relación

superficie

construida /

superficie util Superfice útil 45,00 m² 15,00 m² 5,85 m² 0,00 m² 0,00 m²

VIVIENDA

COLECTIVA

PROTECCION

OFCIAL 87,575 1,33 65,85 €/m² util 84.316,79 € 26.883,62 € 9.524,73 € - € - €

1.378,53 €/m² cVALOR VENTA VIVIENDA COLECTIVA PROTECCION OFICIAL (unitario por cada metro cuadrado construido)

Viviendas de protección oficial de

régimen general en propiedad

plena. Municipios anexo I.


Ingurumena


Medio Ambiente


USO DE LOCAL COMERCIAL:

SUPERFICE MODAL DEL

USO CONSIDERADO

Superfice media local

ámbito considerado

100,00 m² -24,43 m² 1.149,84 €/m²c -1,51 s 1.186,63 €/m²c

VALOR EN VENTA

UNITARIO POR

SUPERFICIE

CONSTRUIDA

INCLUIDOS EE. CC.

DESVIACIÓN DE

SUPERFICE RESPECTO A

LA SUPERFICE

PROMEDIO

VALOR VENTA POR COMPARACION (€/m2

construida)

USO LOCAL COMERCIAL

USO DE GUARDERÍA DE VEHÍCULOS PROTECCIÓN OFICIAL RÉGIMEN GENERAL:

art. 9 d 0,40 651,72 €/m²l

USO

Superficie

construida

Relación

superficie

construida /

superficie util Superfice útil 28,57 m²

ANEJO VIVIENDA

COLECTIVA

PROTECCION

OFICIAL 30 1,05 28,57 €/m² util 18.620,69 €

620,69 €/m² c

Anejos de viviendas de

protección oficial de régimen

general en propiedad plena.

VALOR VENTA ANEJO VIVIENDA COLECTIVA PROTECCION OFICIAL (unitario por cada metro cuadrado construido)


Ingurumena


Medio Ambiente


b) VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN:

COSTES DE EJECUCIÓN MATERIAL DE DIFERENTES USOS:

vivienda vpo

colectiva

comercial en

planta baja

garaje-trastero

en planta

sótano

Ficha resumen estadístico presupuestos a efectos de visado

COAVN. Módulo para el año 2011. (M) 370,00 €/m2c 370,00 €/m2c 370,00 €/m2c


COAVN. Factor de localización. Area geográfica 1 Bizkaia. (L) 1,1 1,1 1,1


COAVN Grupo 1. Subgrupo a. (a). Respuestas afirmativas. 6 0 0


COAVN Grupo 1. Subgrupo b. (b). Respuestas afirmativas. 1 0 0


COAVN Grupo 1. Subgrupo c. (c). Respuestas afirmativas. 0 0 0


COAVN Grupo 3. Subgrupo d. (d). Respuestas afirmativas. 0 0 2

Presupuesto de ejecución material viviendas, oficinas y

edificios comerciales (COAVN). P=MxLx[1+0,1x(a)+0,3x(b)] 773,30 €/m2c

Presupuesto de ejecución material sotanos para garajes

(COAVN). P=MxLx[0,8+0,1x(d)] 325,60 €/m2c 407,00 €/m2c

COSTE EJECUCION MATERIAL. RESUMEN

ESTADISTICO COAVN 773,30 €/m2c 325,60 €/m2c 407,00 €/m2c

Precio base considerado para su corrección 773,30 €/m2c 325,60 €/m2c 407,00 €/m2c

Coste de ejecución material repercutido. Precio resumen

estadístico COAVN 773,30 €/m2c 325,60 €/m2c 407,00 €/m2c

Coeficiente resultante Precio Centro 1,000 1,000 1,000

Coste de ejecución material repercutido. Precio centro del

COAAT de Guadalajara. C.E.M. 681,90 €/m2c

Coeficiente resultante Precio Centro 0,882

Coste de ejecución material repercutido. Revista EME-DOS.

C.E.M. 598,51 €/m2c

Coeficiente resultante EME-DOS 0,774

Coste de ejecución material repercutido. Generador precios

CYPE 350,81 €

Coeficiente resultante Generador Precios CYPE 0,862

Coeficiente corrector del Precio base considerado por

aplicación de la media de precios de publicaciones

especializadas y COAVN 0,885 1,000 0,931

C.E.M. medio resumen estadístico COAVN y publicaciones

técnicas 684,57 €/m2c 325,60 €/m2c 378,90 €/m2c

Coeficiente de adaptación de mercado 1,00 1,00 1,00

COSTE EJECUCION MATERIAL 684,57 €/m2c 325,60 €/m2c 378,90 €/m2c

CEM. Coste de ejecución Material


Ingurumena


Medio Ambiente


Los valores de construcción obtenidos por el método de coste en la valoración son los siguientes:

METODOS OBTENCIÓN COSTE ESTIMADO= 20% Vv SUPERFICIE

30,00 m2c CEM = 379 €/m2c VS = 12414 €/m2c LIBRE

32 inmuebles CEM = 364.550 €/m2c VS = 11.943.565 €/m2c 962 m2c

BASE DE REPERCUSION CEM VRS m2c

COSTE DE CONSTRUCCION 1,19 CEM 0,00 VRS 0,00 €/m2c

Coste de Ejecucion Material (seguridad y salud y programa de control de

calidad) 100%

Gastos Generales y Beneficio Industrial 19%

Urbanizacion privada y aneja, i/acometidas 0 €

GASTOS NECESARIOS 0,13 CEM 0,00 VRS 1,04 €/m2c

Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización

de la declaración de obra nueva del inmueble: 0,04% 0,04% - €

[Declaracion de obra nueva]. IAJD 0,00% 0,00%

[Declaracion de obra nueva]. R+N 0,04% 0,04%

[Constitucion Propiedad Division Horizontal]. IAJD 0,00% 0,00%

[Constitucion Propiedad Division Horizontal]. R+N 0,00% 0,00%

IBI: Impuesto de Bienes Inmuebles Anual 0,00%

Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios: 8,89% 0,00% - €

Proyecto de Edificacion (ESS Y PCC) 4,79%

Gestion de Residuos 0,00%

Direccion de Obra 4,10%

Coordinacion en materia de Seguridad y Salud 0,00%

Libro del Edificio 0,00%

Costes de licencias y tasas de la construcción: 3,00% 0,00% - €

Licencia de Construccion (ICIO) 3,00%

Tasa de Construccion 0,00%

Tasa sobre vallas y ocupacion de calle 0 €

Tasa primera ocupacion, utilización 0 €

Importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los

honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas: 1,05% 0,00% - €

Seguro Responsabilidad Civil (RC) 0,15%

Seguro Todo Riesgo Construccion (TRC) 0,10%

Seguro Decenal de la Construccion 0,50%

OCT: Organismo de Control 0,30%

Debidos a otros estudios necesarios: 0,00% 0,00% 1.000 €

Estudio geotecnico y topografía 0 €

Proyecto de Infraestructura de Telecomunicaciones 0 €

Proyecto de Actividad de Garajes 1.000 €

TOTAL GASTOS NECESARIOS REPERCUTIDOS 1,32 CEM 0,00 VRS 1,04 €/m2c

TOTAL GASTOS NECESARIOS = 487.069 € 481.141 € 4.927 € 1.000 €

VALOR DE LA CONSTRUCCION:

FACTOR VALOR CONSTRUCCION / CEM 378,90 €/m2c / 506 €/m2c = 1,34

VALOR DE LA CONSTRUCCION (RVLS ART. 22.2)

506,25 €/m2c

USO GARAJE TRASTERO Y ANEJOS BAJO RASANTE


Ingurumena


Medio Ambiente


METODOS OBTENCIÓN COSTE ESTIMADO= 20% Vv PLANEAMIENTO

100,00 m2c CEM = 326 €/m2c VS = 237 €/m2c

3 inmuebles CEM = 105.494 €/m2c VS = 76.894 €/m2c 324 m2c



Coste de Ejecución Material (seguridad y salud y programa de control de

calidad) 100%


Urbanización privada y aneja / acometidas 0 €






[Constitución Propiedad División Horizontal]. IAJD 0,50% 0,50%


IBI: Impuesto de Bienes Inmuebles (anual) 0,50%

Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros

necesarios: 8,85% 0,00% - €

Proyecto de Edificación (ESS Y PCC) 4,44%

Gestión de Residuos 0,10%

Dirección de Obra 3,81%

Coordinación en materia de Seguridad y Salud 0,40%


Los costes de licencias y tasas de la construcción: 5,00% 0,00% - €

Licencia de Construcción (ICIO) 5,00%

Tasa de Construcción

Tasa sobre vallas y ocupación de calle 0 €

Tasa primera ocupación, utilizacion 0 €

El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los



Seguro Todo Riesgo Construcción (TRC) (opcional) 0,10%

Seguro Decenal de la Construcción 0,50%


Los debidos a otros estudios necesarios: 0,00% 0,00% 0 €

Estudio geotécnico y topografia 0 €


Proyecto de Actividad de Garajes 0 €


TOTAL GASTOS NECESARIOS = 144.998 € 143.203 € 1.796 € 0 €



447,53 €/m2c

VALOR DE LA CONSTRUCCION (RVLS Art. 22.2)

LOCAL EXTERIOR PLANTA BAJA


Ingurumena


Medio Ambiente


METODOS OBTENCIÓN COSTE ESTIMADO= 20% Vv SUPERFICIE

30,00 m2c CEM = 379 €/m2c VS = 124 €/m2c

32 inmuebles CEM = 364.550 €/m2c VS = 119.436 €/m2c 962 m2c



Coste de Ejecucion Material (seguridad y salud y programa de control de

calidad) 100%


Urbanizacion privada y aneja, i/acometidas 0 €







[Constitucion Propiedad Division Horizontal]. R+N 0,44% 0,44%

IBI: Impuesto de Bienes Inmuebles Anual 0,00%

Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios: 8,90% 0,00% - €

Proyecto de Edificacion (ESS Y PCC) 4,79%

Gestion de Residuos 0,01%

Direccion de Obra 4,10%

Coordinacion en materia de Seguridad y Salud 0,00%


Costes de licencias y tasas de la construcción: 3,00% 0,00% - €

Licencia de Construccion (ICIO) 3,00%

Tasa de Construccion 0,00%

Tasa sobre vallas y ocupacion de calle 0 €

Tasa primera ocupacion, utilización 0 €

Importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los



Seguro Todo Riesgo Construccion (TRC) 0,10%

Seguro Decenal de la Construccion 0,50%


Debidos a otros estudios necesarios: 0,00% 0,00% 2.000 €

Estudio geotecnico y topografía 0 €


Proyecto de Actividad de Garajes 1.000 €


TOTAL GASTOS NECESARIOS = 485.169 € 483.394 € 775 € 1.000 €



VALOR DE LA CONSTRUCCION (RVLS ART. 22.2)

504,27 €/m2c

USO GARAJE TRASTERO Y ANEJOS BAJO RASANTE


Ingurumena


Medio Ambiente


c) VALOR RESIDUAL

La formulación para la obtención del valor de repercusión por el método residual, procedimiento

estático es la siguiente:

VRS = (Vv / K) - Vc

VRS = Valor de repercusión del suelo del uso considerado

Vv = Valor en venta de edificación del uso considerado

K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales

Vc = Valor de la construcción del uso considerado

Los valores obtenidos para su sustitución en la formula son los siguientes:

vivienda colectiva

( protección oficial

regimen general)

local almacen en

planta baja

guarderia de vehiculos

(proteccion oficial

regimen general)

VALOR EN VENTA DEL

USO CONSIDERADO 1.378,53 €/m2c 1.186,63 €/m2c 620,69 €/m2c

Vv. VALOR EN VENTA

vivienda colectiva


regimen general)

local almacen en

planta baja

guarderia de vehiculos

(proteccion oficial

regimen general)

VALOR DE LA

CONSTRUCCION DEL

USO CONSIDERADO 913,15 €/m2c 447,53 €/m2c 504,27 €/m2c

Vc. VALOR DE LA CONSTRUCCION


Ingurumena


Medio Ambiente


Los valores de repercusión obtenidos considerando un factor de ponderación de los gastos generales de

promoción, de financiación y beneficio igual a 1,20 para el uso de vivienda colectiva de protección

oficial, 1,4 para el uso de local almacén o trastero, por la consideración de una reducción de los gastos

generales para este tipo de uso, son los siguientes:

vivienda colectiva


regimen general)

local almacen en

planta baja

guarderia de

vehiculos

(proteccion oficial

regimen general)

Vv 1.416,91 €/m2c 1.186,63 €/m2c 620,69 €/m2c

K 1,20 1,50 1,20

Vc 943,04 €/m2c 444,23 €/m2c 506,25 €/m2c

VRS

Valor repercusión

suelo (Vv/K) - Vc 237,72 €/m2c 346,86 €/m2c 11,00 €/m2c

Valor en venta del uso

considerado

Ponderación de gastos

generales y beneficio

VALOR REPERCUSION SUELO. METODO RESIDUAL ESTATICO

Valor de la construcción del uso

considerado

6 VALOR DEL SUELO. VALOR DE LA PARCELA

El valor del suelo se obtendrá aplicando la edificabilidad de referencia el valor de repercusión del suelo

según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión:

VS = ∑ Ei · VRSi

Siendo:

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros

cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros

por metro cuadrado edificable.


Ingurumena


Medio Ambiente


Por lo anterior el valor unitario del suelo en unidades de euro por cada metro cuadrado de superficie de

parcela es igual a 1.115,23 €/m²s, de acuerdo al siguiente detalle:

vivi

end

a co

lect

iva

( p

rote

cció

n o

fici

al r

egim

en

gen

eral

)

loca

l alm

acen

en

pla

nta

baj

a

guar

der

ia d

e ve

hic

ulo

s

(pro

tecc

ion

ofi

cial

reg

ime

n

gen

eral

) (3

0%

de

vivi

end

as)

UE 31 PARCELA R-3 EDIFICABILIDAD

URBANISTICA POR USO1.751,50 m²c 324,00 m²c 962,12 m²c

SUPERFICE PARCELA R-3 UE-31

EDIFICABILIDAD DE LOS USOS

CONSIDERADOS (Ei)3,64 m²c/m²s 0,67 m²c/m²s 2,00 m²c/m²s

VALOR DE REPERCUSION SUELO

(VRSi)235,63 €/m²c 343,56 €/m²c 12,97 €/m²c

VALOR DE REPERCUSION DEL

SUELO SEGUN EL USO

CORRESPONDIENTE

(Vs= Ei * VRSi) 857,90 €/m²s 231,39 €/m²s 25,94 €/m²s 1.115,23 €/m²s

SUMATORIOS

∑ Ei * VRSi

USOS CONSIDERADOS

481,06 m²s

Por lo anterior y teniendo en cuenta que la superficie de parcela es igual a 481,06 m²s, el valor de la

parcela asciende a la cantidad de 536.493,14 € , de acuerdo al siguiente detalle:

VALOR PARCELA R-3 1.115,23 €/m²s x 481,06 m²s = 536.493,14 €

Se concluye que el valor del suelo a los efectos de mercado es igual a “quinientos treinta y seis mil

cuatrocientos noventa y tres euros y catorce céntimos de euro”( 536.493,14 € ).

En Erandio a 18 de noviembre de 2017

Firmado: Borja Gonzalez de Mendibil Alzola

Arquitecto asistencia técnica externa. Ayuntamiento de Erandio

INFORME VALORACIÓN DE PARCELA - erandio.eus · PROBINTZIA / PROVINCIA: BIZKAIA DATA / FECHA:...

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