Informe Anual

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Panorama de 2018

Millones de cuartos noche

2.7

Tasa de ocupación del portafolio estabilizado

65.9%

Incremento en RevPAR del portafolio estabilizado

+6.0%

Hoteles en operación

85

Hotel en desarrollo

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Millones de pesos distribuidos a los

Tenedores

Incremento en el margen de contribución hotelera total

849

+295bps

Millones de pesos: deuda financiera al 31 de diciembre de 2018

3,516

cuartos de la apertura del hotel Live Aqua San

Miguel de Allende

+153

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Contenido

Página

Carta del Director General

Introducción a FibraHotel Presentación Historia de FibraHotel Estructura Equipo de dirección

Panorama general de la industria La industria hotelera en México y oportunidades de mercado Oportunidades de mercado relevantes para FibraHotel

Estrategia de FibraHotel Fortalezas competitivas Estrategia Adquisiciones Desarrollos

Portafolio de FibraHotel Presentación del portafolio Mapa del portafolio Detalle del portafolio Afiliacionesconmarcas Segmentos de los hoteles del portafolio Indicadores operativos del portafolio

Secciónfinanciera Resultadosfinancierosparaelaño2018 Flujo de efectivo y posición de liquidez Gastos de capital Distribuciones de efectivo Fondo de recompra

Sustentabilidad Enfoque Inversión Responsable CertificadosyPremios Código de Ética Materialidad

Gobierno corporativo de FibraHotel Comité Técnico y Comités de FibraHotel

FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores Precio del CBFI Tendencia accionaria

Eventosposterioresalaño2018

Estados Financieros Consolidados

4

6681012

141419

2020232627

28293032353738

404145484848

494949505050

5151

545454

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56

NOTA:LafechadepublicacióndelpresenteInformeAnualesel20dejuniode2019.

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El año 2018 fue muy importante paraFibraHotel, ya que agregamos cuatro ho-teles estratégicos a nuestro portafolio, los cuales representan una inversión superior

a los4,500millonesdepesos.Estosactivossonprincipalmente generadores de dólares, lo que nos permite diversificar el ingreso y posicionarmejor a nuestro portafolio hacia el futuro. Estoscuatro hoteles, son: Fiesta Americana Condesa Cancún, mismo que representó nuestra entrada al segmentoderesorts,con507habitaciones;elicó-nico hotel Live Aqua San Miguel de Allende, con 153habitacionesdelujo,asícomolaaperturadedos hoteles en el área metropolitana de la Ciudad deMéxico,CourtyardbyMarriottToreocon146habitaciones y el hotel Fiesta Americana Satélite con223habitaciones.

Con la apertura de estas propiedades estamos finalizandounaprimeraetapadecrecimiento in-orgánico y a la fecha sólo mantenemos un hotel en desarrollo, Fiesta Americana Viaducto cuya aper-turaseestimaparafinalesde2019.

En2018obtuvimosingresospormásde4,000mi-llonesdepesos,unEBITDAde1,155millonesdepesos y un AFFO de 935millones de pesos, loscuales representan un crecimiento de 20%, 28%y40%añoconañorespectivamente.ElAFFOporcertificadoy ladistribucióndelaño2018 fuedePs.$1.05.Durante2018nuestroportafolioesta-bilizado, presentó un crecimiento en RevPAR de 6%,aunqueesinferioraloobservadoenañosan-teriores, continúa siendo sano, manteniendo una ocupación superior al 66%. Estos números refle-jan la mezcla entre un primer semestre sólido y un segundo semestre complicado, tendencia que se-guimosobservandoalafecha.

En 2019 estamos percibiendo una gran incerti-dumbre en el mercado, lo que ha derivado en una menor actividad económica y turística. En Can-cún nos afectaron las noticias negativas en temas de inseguridad, el sargazo y una disminución im-portante en las llegadas de viajeros y grupos americanos, lo que ha creado presión sobre la ta-rifapromediodeldestino.

Estamos enfocados en mantener un balance sóli-do, con un bajo nivel de endeudamiento. El índicede apalancamiento es de 21%, sin importantesamortizaciones de capital en el corto plazo y con coberturascontramovimientosenlatasadeinterés.Estoyconvencidodequelacompañíaestábienpo-sicionadaconunportafoliodehotelesdiversificadoy que contamos con el mejor equipo de adminis-tración para poder manejar el negocio a través del cicloeconómico.

El precio de certificado mantiene un importan-te descuento sobre su valor intrínseco, durante el2018 el precio del certificado cayó 14%, y apro-vechamos el fondo de recompra en su totalidad, adquiriendo41millonesdeCBFIsquerepresenta-ronel5%delacompañía.

Me complace agradecer a todos nuestros emplea-dos, tenedores y socios por su esfuerzo durante 2018.Estoyconvencidodequevamosporbuenca-mino aún en el entorno de incertidumbre actual, confiadosen la calidadde nuestroportafolio ydenuestro equipo para obtener los mejores resultados posibles. En 2019 redoblaremos nuestros esfuer-zosparaquecadahotelsealíderensumercadoyaprovecharemos las oportunidades que este ciclo económiconosbrindeparaposicionarlacompañíabuscandocumplirlosobjetivosdelargoplazo.

Simón GalanteCEO FibraHotel

Carta del Director General

Junio2019

EstimadosTenedoresdeCertificadosFibraHotel:

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Introducción a FibraHotel

Presentación

F ibraHotelesunfideicomisomexicanoconstitui-do principalmente para desarrollar, adquirir y poseerhotelesenMéxico.SomoselpropietariodehotelesmásgrandedelPaísyelprimerfidei-

comiso de inversión inmobiliaria en la industria hotelera (también conocidos como FIBRAs) en Latinoamérica.Los hoteles del portafolio de FibraHotel brindan servi-cio a viajeros de negocios y de placer, tanto nacionales como internacionales. Por esta razón, lamayoría delos hoteles se ubican en sitios estratégicos, donde exis-te una actividad empresarial e industrial o turísticasignificativayademásse localizancercaodentrodecentros de usos mixtos, centros comerciales, parques industriales, aeropuertos, terminales de autobuses y centrosturísticos,loquebrindaaloshuéspedesacce-soaunagranvariedaddeamenidadesyservicios.

El objetivo de FibraHotel es proporcionar retornos atractivos ajustados por los riesgos a sus tenedores de CBFIs, a través de distribuciones en efectivo y la apre-ciación del valor de los bienes inmuebles y del propio CBFI.Pretendemoslograresteobjetivoatravésdela

titularidad,expansiónylaoperacióneficazdeunpor-tafolio de hoteles de alta calidad, de diversas marcas reconocidasygeográficamentediversificadoen todoMéxico,cubriendodistintossegmentoshoteleros.

Nos destacamos por ser únicamente propietario de hoteles, y no operadores, lo que nos permite contar con una arquitectura abierta para poder trabajar con el operador o la marca hotelera que más se apegue a lasnecesidadesdecadaunodenuestroshoteles.

A partir de nuestra Oferta Pública Inicial, en noviem-bre de 2012, hemos ampliado nuestro Portafolio deAportaciónconformadopor21hoteles,operadosbajocuatro marcas y dos Compañías Operadoras, conactivos totales de Ps. $5,000 millones aproximada-mente,aunportafolioquealafechaincluye86hotelesdiversificados estrategicamente por: ubicación, seg-mentohotelero,tamaño,marca,operadoraybasedeclientes, operados bajo 13 marcas, tres CompañíasOperadorasyactivostotalesdePs.$17,108millonesaproximadamentealfinalde2018.

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El número de habitaciones de nuestros hoteles se haincrementadode2,810a12,555,multiplican-doelPortafolioInicialen4.5x.

Este significativo crecimiento es producto denuestra capacidad de identificar oportunida-des de creación de valor en toda la gama de activosdealojamientoenMéxico,así comodeestructurar inversiones y expandirnos a través de adquisiciónydesarrollodenuevoshoteles.Adi-cionalmente, nuestro acceso al mercado público de capitales, nuestra plataforma establecida de manejo de activos y estrategia de arquitectura abierta, ha facilitado este importante crecimien-to.Loshotelesseencuentran localizadosen26estados de la República y están relacionados con prestigiadas marcas hoteleras, lo cual pro-porciona ventajas competitivas e incrementa la demanda debido a: i) calidad de su servicio, ii) programas de lealtad, iii) sistemas modernos de reservación, iv) canales de distribución nacional e internacional y v) creciente demanda de los via-jerosenMéxico.

hotelesenoperaciónqueteníaFibraHotelal31dediciembrede2017.

hoteles del portafolio en desarrollo fueron abiertosduranteelejercicio2018-Courtyard

by Marriott Toreo, Fiesta Americana México Satélite,LiveAquaSanMigueldeAllende.

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85 hoteles en operación:

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Tres

hotel en operación fue adquirido durante elejercicio2018-FiestaAmericana

CondesaCancún.

hotelendesarrollo.

Hastael31dediciembrede2018,elportafoliodeFi-braHotelestabaconformadopor86hoteles:

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2012

2014

Historia de FibraHotelEl31dejuliode2012seconstituyóelfideicomisoFibraHotel.Desdeelmomentodesuconstitución,añoconaño,havenido incrementandosuportafoliodehoteles.Acontinuación,sepresentaunacronologíaquemuestra laevolución del Patrimonio Fideicomitido que ha tenido FibraHotel a lo largo de su historia:

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Alolargode2013,FibraHotelincrementóelnúmerodehotelesenoperaciónydeproyectosdehoteles en desarrollo debido a los siguientes factores:

> Laadquisiciónde14hoteles(2,050habitaciones)alGrupoPosadas.> Laadquisicióndecincohoteles(749habitaciones)aotrospropietarioshoteleros.> Laaperturadedoshoteles(281habitaciones)delPortafoliodeAportaciónenDesarrollo.> Laadquisicióndeseisproyectosdehotelesendesarrollo(676habitaciones)yelincrementoenelinventariodehabitacionesparaCaminoRealHotel&SuitesPuebla(15habitaciones).

El30demayode2013,FibraHotelrealizódemaneraexitosaunaOfertaSubsecuente(Follow-on)consistenteenunaofertapúblicaenMéxico,asícomounaofertaprivadainternacionaldeCBFIs,obteniendorecursosporlacantidaddePs.$4,878millones.

Alfinalizar2013,elPatrimoniodeFibraHotelestabacompuestodelasiguientemanera:> 39hoteles(5,547habitaciones)enoperación.> Ochohoteles(899habitaciones)endistintasetapasdedesarrollo.

Durante 2014, FibraHotel incrementó el número de hoteles en operación y de proyectos dehoteles en desarrollo gracias a:> Laadquisiciónde13hoteles(1,831habitaciones)enoperación.> Laaperturadecuatrohoteles(274habitaciones)delPortafoliodeDesarrollo.> Laadquisiciónde10proyectosdehotelesendesarrollo(1,201habitacionesadicionales),deun hotel enprocesode reposicionamiento (142 habitaciones), la cancelacióndel proyectodehoteldeEstanciaProlongadaenCancún(74cuartos)yeldecrementoenelinventariodehabitacionesparaalgunoshoteles(sietehabitaciones).

Alfinalizarelaño2014,elPatrimoniodeFibraHotelestabaconformadodelasiguientemanera:> 56hoteles(7,656habitaciones)enoperación.> 13hoteles(1,741habitaciones)endistintasetapasdedesarrollo.> Unhotel(142habitaciones)enreposicionamiento.

El 30 de noviembre de 2012, FibraHotel realizó demanera exitosa suOferta Pública InicialconsistenteenunaofertapúblicaenMéxico,asícomounaofertaprivadainternacionaldeCBFIs,obteniendorecursosporlacantidaddePs.$4,137millones.

Alfinalizarel2012,elPatrimoniodeFibraHotelestabaconformadodelasiguientemanera:> 18hoteles(2,467habitaciones)seencontrabanenoperación.> Cuatrohoteles(489habitaciones)estabanendistintasetapasdedesarrollo(elPortafoliodeAportaciónenDesarrollo).

Número de Cuartos al final del periodo2012 2013 2014 2015 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018

Habitaciones en operación 2,467 5,547 7,656 8,507 10,422 10,812 10,812 10,980 11,273 11,926 11,924 12,147 12,300

Habitaciones en desarrollo 489 899 1,883 2,466 1,601 1,227 1,239 1,237 943 797 797 408 255

Habitaciones totales 2,956 6,446 9,539 10,973 12,023 12,039 12,051 12,217 12,216 12,723 12,721 12,555 12,555

Número de Hoteles al final del periodo2012 2013 2014 2015 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018

Hoteles en operación 18 39 56 62 75 78 78 79 81 83 83 84 85

Hoteles en desarrollo 4 8 14 18 10 7 7 7 5 4 4 2 1

Hoteles totales 22 47 70 80 85 85 85 86 86 87 87 86 86

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Durante2015,FibraHotel incrementóelnúmerodehotelesenoperaciónydeproyectosdehoteles en desarrollo gracias a:> Laadquisicióndeunhotel(159habitaciones)enoperación.> Laaperturadecincohoteles(670habitaciones)delPortafoliodeDesarrollo.> Laadquisiciónde10proyectosdehotelesendesarrollo(1,349habitacionesadicionales),lacancelacióndeunproyectodehotel(100habitaciones)yelincrementoenelinventariodecuartosparaalgunoshoteles(26habitaciones).

Alfinalizarelaño2015,elPatrimoniodeFibraHotelestabacompuestodelasiguientemanera:> 62hoteles(8,507habitaciones)enoperación.> 18hoteles(2,466habitaciones)endistintasetapasdedesarrollo.

En2016,FibraHotel incrementóelnúmerodehotelesenoperacióndebidoa lossiguientesfactores:> Laadquisicióndedoshoteles(397habitaciones)enoperación.> Laaperturade11hoteles(1,518habitaciones)delPortafoliodeDesarrollo.> Laadquisicióndecuatroproyectosdehotelesendesarrollo(660habitacionesadicionales).> Ajustesennúmerodecuartosenhotelesendesarrollocondisminucióndesietecuartos.> Laadquisicióndecuatroproyectosdehotelesendesarrollo(660habitacionesadicionales),

mientras el inventario disminuyó de siete cuartos por ajustes en número de cuartos en hotelesendesarrollo.

Alfinalizar2016,elPatrimoniodeFibraHotelestabaconformadodelasiguientemanera:>75hoteles(10,422habitaciones)enoperación.>10hoteles(1,601habitaciones)endistintasetapasdedesarrollo.

En2017,FibraHotel incrementóelnúmerodehotelesenoperacióndebidoa lossiguientesfactores:> Abriócincohoteles(683habitaciones).> Adquirióunhotel(168habitaciones).

El14deseptiembrede2017,FibraHotelrealizódemaneraexitosaunaOfertaSubsecuente(Follow-on) consistente en una Oferta Pública en México, así como una Oferta PrivadainternacionaldeCBFIs,obteniendorecursosporlacantidaddePs.$4,505millones.

Alfinalizarel2017,elPatrimoniodeFibraHotelestabaconformadopor86hotelesy12,216habitaciones, de los cuales: >81hoteles(11,273habitaciones)enoperación.>Cincohoteles(943habitaciones)endistintasetapasdedesarrollo.

Entreel1ºdeeneroyel31dediciembrede2018FibraHotel:

Incrementó el número de hoteles en operación debido a los siguientes factores:> Abriótreshoteles(522habitaciones).> Adquirióunhotel(507habitaciones).

Al finalizar 2018, el Patrimonio de FibraHotel estaba compuesto por 86 hoteles y 12,555habitaciones, de los cuales: > 85hoteles(12,300habitaciones)enoperación.> Unhotel(255habitaciones)endesarrollo.

Hasta la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con 86 hoteles y 12,555habitaciones (el Portafolio Actual), de los cuales: > 85hoteles(12,300habitaciones)enoperación.> Unhotel(255habitaciones)endesarrollo.

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Estructura

El siguiente diagrama muestra la estructura de FibraHotel:

Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A.deC.V.(Asesor)

Deutsche Bank México,S.A.(Fiduciario)

Empresas operadoras de hoteles

Contratos de Operación

Ingresos por servicios hoteleros diferentesahabitaciones.

CompañíasdeServicios

Ingresos por Rentas (alojamiento)

Contrato de Administración

> Proveenserviciosdepersonal.> Empleados: personal operativo delportafoliohotelero.

EldiagramamuestralaestructuradeFibraHotelal31dediciembredel2018.

ContratodeAsesoríayPlaneación.

ComisióndeAsesoría:1%anual del valor en libros de los activos sin depreciar neto de deuda, pagadera trimestralmente.

Contratos de Servicios

ComisióndeServicios5%delanóminabruta.

> Elige miembros del Comité Técnico y nombra al RepresentanteComún.

> Facultadesparamodificarel Contrato de Fideicomiso o liquidar los activos del fideicomiso.

> Facultad para rescindir el ContratodeAsesoríay Planeaciónsin“causa”.> Aprueba la emisión, desliste o cancelacióndeCBFIs.

> Aprueba transacciones relevantesdeinmuebles.

> Recibe ingresos por renta de habitaciones, paga gastos y costos relacionados,asícomogastosinmobiliarios.

> Recibe dividendos después de impuestos por parte del Administrador y cubre cualquier faltante de efectivo relacionado congastos.

> Provee servicios hoteleros y de administración de propiedades (lamayoríasubcontratadosconterceros).

> Recibe ingresos por servicios no relacionados a habitaciones de hotel, paga costos y gastos relacionados.

> Paga gastos relacionados con su propiaoperación.

> Sujetoalpagodeimpuestos.> Pago de dividendos después de

impuestos a FibraHotel o recibe distribuciones de FibraHotel para cubrir cualquier faltante de efectivorelacionadoagastos.

Asamblea de Tenedores de CBFI

Tenedores

de CBFI

Fideicomiso

de Control

FibraHotelera,S.C.(Administrador)

84.2% 15.8%

Huéspedes

CIBanco,S.A. (Representante

Común)

Portafolio de hoteles

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La estructura de FibraHotel cuenta con las siguientes entidades:

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Administrador

FibraHotel está administrado, internamente, por Fibra HoteleraS.C.,elAdministrador.Fueconstituidoel5deoctubre de 2012 con el objeto de asumir la responsa-bilidadde laadministracióndeldíaadíade losnego-cios.ElAdministradorcontaba,a la fechadelpresenteInformeAnual,conunequipode28personas(equipodeDirección,AdministraciónyFinanzas, Jurídico,Desarro-llo,Operación yMantenimiento). Es responsable, entreotras funciones: de la administración diaria de los nego-cios de FibraHotel, del mantenimiento de los inmuebles y hoteles, de obtener los permisos y licencias necesarias, realizarlaauditoríapreviasobrelasposiblesoportunida-desdeadquisiciónydesarrollo,asícomodesupervisarlos proyectos de renovación / desarrollo / re-desarrollo, supervisar los asuntos relativos a los seguros de los ac-tivos, negociar en nombre de FibraHotel y organizar la celebración de los contratos de administración hotelera relacionadosconloshoteles.

También es responsable de prestar algunos servicios no relacionados con la renta de habitaciones, como: ali-mentos y bebidas, telefonía, Internet y otros similares,por lo que factura a los huéspedes de los hoteles por separado, estando los ingresos de éstos sujetos al pago deimpuestos.ElAdministrador,alnosersujetoalaes-tructurafiscalde laFIBRA,paga impuestoscomocual-quierotrasociedad.Conlautilidadgeneradaporlasac-tividades no relacionadas con la renta de habitaciones, paga su parte proporcional de los gastos generales de FibraHotelysusimpuestos.FibraHotelquienesrespon-sableporcualquierdéficitentrelosgastoseingresosdelAdministrador.

LasCompañíasdeServicios

Son responsables de proporcionar a FibraHotel el per-sonal requerido para la operación de los hoteles, en ocasiones excluyendo al personal del comité ejecutivo del hotel (gerente general, contralor, gerente de ventas y ama de llaves), que en algunos casos es proporcionado directamente por la empresa de administración hotele-racorrespondiente.Encadacaso, sujetoa supervisióny vigilancia del Administrador.De conformidad con lostérminosdeloscontratosdeservicios,lasCompañíasdeServicios tienen derecho a recibir una contraprestación del5%calculadasobreeltotaldelanóminaqueadmi-nistranparacubrirsuscostosygastosoperacionales.

Mensualmente, FibraHotel reembolsa a las compañíasde servicios los salarios que pagan a los empleados que prestansusserviciosaloshoteles.Paraelcierredel2018contabaconaproximadamente5,600empleadosdentrodelasCompañíasdeServicios.

Asesor

FibraHotel está asesorado externamente por Ad-ministradoraFibraHotelera,S.A.deC.V.,elAsesor.Fueconstituidoel20deseptiembrede2012conelobjetodebrindarasesoría.ElAsesoresresponsa-ble, entre otros aspectos, de: orientar y asesorar a FibraHotel en la estrategia de desarrollo y adqui-siciones de proyectos hoteleros, en la planeación estratégicayfinancieralaesdelargoplazo,enim-plementar las decisiones importantes y de llevar a cabo las relaciones con inversionistas, entre otros factores indispensables para el correcto desempe-ñodeFibraHotel.ElAsesortienederechoarecibiruna comisión anual, pagadera trimestralmente, equivalente al 1.0% (uno por ciento) del valor enlibros de los activos sin depreciar, neto de deuda, delosactivosdeFibraHotel.Norecibeningunaotracomisión (sobre activos adquiridos, por desarrollo o cualquierotrotipodecomisión).

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Equipo de dirección

Asesor de FibraHotel

Administrador de FibraHotel

Roberto Galante Simón GalanteAlberto Galante

Eduardo LópezDirector General

El equipo completo del Administrador de FibraHotel está conformado, hasta la fecha del presente Informe Anual,por28personasincluyendoelequipodirectivo,desarrollo, operación, contraloría, tesorería, adminis-tración, jurídico,mantenimiento y activo fijo. Algunasfunciones de contabilidad y sistemas se realizan de manera externa con CONECTUM, un centro de servi-ciocompartidoconmásde17añosdeexperienciaenlaindustriahotelera.

El equipo directivo de FibraHotel está integrado por las siguientes personas:

> SimónGalanteZaga. Director Ejecutivo (Chief Execu-tiveOfficer) del Asesor de FibraHotel y miembro del ComitéTécnicodeFibraHotel.MiembroFundadoryDirectorEjecutivodeGrupoGDI.Cuentaconmásde20añosdeexperienciaen los segmentoshotelero,comercial y residencial, también como desarrolla-doryadministradordebienesraíces,asícomoenlaadquisición,eldesarrolloyelfinanciamientodeestetipodeproyectos.EsmiembrodelconsejodeFondoHotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, las cualessonempresasdeGrupoGDI.Cuentaconunaespecialización en Administración de Empresas del IPADEycursosdeAdministraciónenHarvard.

> Eduardo López García. Director General (Chief ExecutiveOfficer)delAdministradordeFibraHotel.

Fungió como Director de Inversiones Hoteleras y De-sarrollo en Grupo Posadas, hasta que se unió como DirectordelÁreadeHotelesaGrupoGDIen2006,cuando contaba con sólo seis hoteles. Asímismo,negoció un contrato con un desarrollador mexica-no,líderenbienesraícesyconGrupoPosadasparadesarrollar hoteles adicionales para ser operados

>Contraloría>Tesorería> Activos Fijos> Administración

> Operación> Mantenimiento> Capex

> Desarrollo> Adquisiciones> Relación con

Inversionistas

> Procesos legales

Edouard BoudrantDirector

Financiero

José Luis JácomeDirector de

Operaciones de hoteles de Servicio Completo y Resort

Guillermo BravoDirector de Inversiones

LorenaGarcíaDirector

Legal

César ChávezDirector de

Operaciones de hoteles de Servicio Completo y Marcas

Internacionales> Operación> Mantenimiento> Capex

> Operación> Mantenimiento> Capex

Isaac AguilarDirector de

Operaciones de hoteles de Servicio Limitado y Selecto

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porGrupoPosadas.Cuentaconmásde20añosdeexperiencia en el desarrollo y la administración de hoteles.

> EdouardBoudrant. Director Administrativo y de Fi-nanzas (Chief Financial Officer) del Administrador deFibraHotel.Cuentaconuna licenciaturaenAd-ministración de Empresas por la Universidad de las Américas (UDLA) en Puebla y del Centre d’Études Supérieures Européennes de Management (CE-SEM)enReims,Francia,yunamaestríaenDerechoCorporativo en el École Supérieure des Sciences ÉconomiquesetCommerciales(ESSEC)deParís.Suexperienciaprofesionalincluyeochoañostrabajan-do en banca de inversión tanto en Francia (Société Générale y Lazard-NATIXIS) como en México (BBVA Bancomer).

> Guillermo Bravo Escobosa. Director de Inversio-nes (Chief Investment Officer) del Administrador de FibraHotel. Cuenta con más de seis años deexperiencia en Bienes Raíces en FibraHotel enestructuración,financiamiento,auditoríaynegocia-ción de contratos de operación hotelera. Tambiéntiene experiencia en relaciones con inversionistas y finanzas, ya que trabajó en J.P.Morgan´s Diver-sified Industries and Latin America M&A teams enNueva York. El Sr. Bravo es Ingeniero Industrial dela Universidad Iberoamericana y tiene un MBA de la UniversidaddeChicagoBoothSchoolofBusiness.

> Lorena García Núñez. Directora Jurídica (Legal Counsel) del Administrador de FibraHotel. Se in-

corporóaGrupoGDIen2002ycuentaconmásde15añosdeexperienciaenelnegociohoteleroeinmobiliario.

> JoséLuisJácomeHerrera. Director de Administra-ción de Activos de hoteles Resort del Administrador de FibraHotel (Resort Asset Manager Director).Cuenta con una licenciatura en Administración de Empresas Turísticas por la Universidad Anáhuacdel Sur y de la École Supérieure de Gestion (ESG) deParís,Francia,especializándoseenHotel Inter-national and Luxury Marketing. Cuenta con unamaestría en Administración de Empresas (MBA)en alta dirección en el IPADE en conjunto con un curso de Value Investing por Columbia University, Nueva York. Su experiencia profesional incluyemásdeochoañosen laoperacióndehotelesdediferentes cadenas hoteleras como Fairmont, Po-sadas y Las Brisas, entre otros, ocupando diversos cargos desde Director de Hotel, Gerente General hasta Gerente de Recepción y Gerente de Alimen-tos&Bebidas.

>IsaacAguilar. Director de Administracion de Activos de hoteles de Servicio Limitado y Selecto (Limi-ted & Select Service Asset Management Director) del Administrador de FibraHotel. Cuenta con unalicenciatura en administración de empresas espe-cializadaenhoteleríaporlaEscuelaPanamericanade Hotelería. Ha tomado diversos seminarios definanzas,marketing y operación hotelera. CuentaconcertificacionescomercialesdePosadaseIHG.Suexperienciaprofesionalincluyemásde14añoscolaborando en diversas cadenas hoteleras como IHG y Posadas, ocupando diferentes puestos, des-de Ejecutivo y Gerente de Ventas hasta Director ComercialyDirectordeVentas.IngresóaFibraHo-telen2015comoSubdirectordeOperaciones.

>CésarChávez. Director de Administración de Ac-tivos de hoteles de Servicio Completo y Marriott (Full Service & Marriott International Management Asset Management Director) del Administrador de FibraHotel. Cuenta con una licenciatura enAdministración de Empresas Turísticas por laUniversidadAnáhuacdelSur,unaMaestríaenAd-ministración de Empresas (MBA) en alta dirección por IPADE en conjunto con un curso de Value In-vesting por Columbia University. Además, cuentacon un diplomado en Hotel Real Estate and Asset ManagemetporlaUniversidaddeCornell.Suexpe-rienciaprofesionalincluyemásde10añosenReal Estate. Comenzó en Cushman &Wakefield comobroker consultor en el área de Hospitality y Turis-mo.IngresóaFibraHotelen2013comoGerentedeDesarrolloyAdquisiciones.

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2,829 2,775 2,717 2,072 1,868 1,711 1,631 1,619 1,426 1,418 1,223

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Panorama general de la industria

Fuente:BasededatosdelosIndicadoresdeDesarrolloMundial,BancoMundial.

De acuerdo con información del Banco Mundial, México está considerado como la segunda eco-nomíamásgrandedeLatinoaméricayla15ªdelmundo.Asimismo,elpaíshamantenidounaestabilidad macroeconómica a través de las últimas décadas, resultando en una reducción de suriesgocrediticio.Duranteesteperiodo,Méxicohadiversificadosusrecursosprincipalmentea

través del desarrollo de sus sectores de manufactura, servicios y turismo, lo que le ha permitido enfrentar lareducciónenlospreciosdelpetróleoysuproducciónenelpaís.Suubicacióngeográficaúnica,juntocon su amplia infraestructura y sus tratados comerciales, han estimulado el rendimiento económico de lasúltimasdécadas.AcordeconinformacióndeOxford Economics, el crecimiento potencial del PIB de Méxicoparalapróximadécadadeberápromediar2%.Lossectoresdemanufacturayturismocontinua-ránsiendoesencialesparaelfuturodesarrollodelaeconomíamexicana.

En loquese refierea laeconomíamexicana,éstasehafortalecidoenlaúltimadécada.Enlosañosrecien-tes, de acuerdo con cifras del INEGI, tanto el consumo como las exportaciones se han consolidado como los principalesmotoresdelcrecimiento.En2018lasexpor-taciones han presentado un dinamismo muy importante impulsado principalmente por la expansión global mo-deradayporelincrementodecompetitividad.

Enlosúltimosaños,lademandadelconsumidormexi-cano se ha visto fortalecida por varios factores y, al mismo tiempo, ha fomentado y nutrido la evolución de laeconomía.Desde2010elsectorlaboralhapresen-tadounimportantedinamismo.Latasadedesempleosecontrajode5.2%,enelprimertrimestrede2010,a3.5%enelcuartotrimestrede2018.Adicionalmente,apartirdefinalesde2017,comenzóapresentarseunarecuperaciónenelcréditoalconsumo.Deacuerdocon

La industria hotelera en México y oportunidades de mercadoSituación económica de México

Las15nacionesmásricasporPIB(Millones de dólares)

la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNVB), la cartera vigente de crédito al consumo creció a una TCaC (Tasa de Crecimiento Anual Compuesta) de 12.8%de2014a2018.Asímismo,elpromediode latasa de crecimiento mensual anual de 2018 fue de6.4%y/y.Al31dediciembrede2018el saldode lacarteravigenteascendióa1,012milmillonesdepesos.

Es importante considerar que le economíamexicanaenfrenta riesgos domésticos y externos que pueden vulnerarelritmodesuactividad.Dentrodelosfactoresdomésticosseencuentranlafragilidaddelasfinanzaspúblicas que pudieran ocasionar una reducción en la calificación soberanaen elmedianoplazo, así comoproblemas de inseguridad, entre otros aspectos. En-tre los riesgos externos, están eventos geopolíticos,procesos electorales, así como la desaceleración ocontraccióndealgunaseconomíasemergentes.

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Fuente: DataTur

Participación del turismo en el PIB total

Turismo en México

México es uno de los más importantes destinos turísticosdelmundoyenlosúltimosañosestain-dustriahacrecidosignificativamente.Loanteriorse atribuye a la diversa oferta de alojamiento y derecreaciónenelPaís,ademásdesuvisibilidadcomopuntoturísticoenelextranjero.Deacuer-doconinformacióndelaSecretaríadeTurismo,duranteel2018,México recibiómásde41mi-llones de viajeros internacionales, un incremento del 6% a la observada en 2017 y 71% mayorqueenel2012.Asímismo, recibió ingresosporUS $21,333 millones, un incremento de 8.6%contra2016.Ante esto,Méxicoyaes conside-rado como uno de los más importantes destinos turísticosenelmundoyen losúltimosaños, suindustria turísticahacrecidosignificativamente.En2018seubicóenel6°lugarenelrankingmun-dialdelaWTO,pasandodellugarnúmero15en2013al7°entansólocincoaños.

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PIB Nacional Variación % AnualPIB Turístico Variación % Anual

PaísRanking Millones de

turistas 2018Aumento

20182017 2018Francia 1 1 93.6 8%España 3 2 81.9 1%Estados Unidos 2 3 80.1 4%China 4 4 62.1 2%Italia 5 5 61.2 5%Turquía 7 6 46.1 23%México 6 7 41.4 6%

Fuente: Fuente: Organización Mundial de Turismo

Lasiguientetablapresentaelrankingglobaldepaísespornú-merodellegadasdeturistasinternacionalesentre2017y2018.

Actualmentelaactividadturísticamexicanaenfrentaunpa-trón de desaceleración, lo que en una industria cíclica norepresentaun comportamiento inusual. LapublicaciónPa-noramade laActividadTurísticadeMéxico menciona que dicha tendencia de desaceleración obedece principalmen-tealtemadeinseguridadmagnificadaporelTravel Advisory delgobiernodeEstadosUnidos.

La OMT estima que el turismo mundial continuará su expan-siónaunatasadeentre3%y4%en2019,mientrasqueenMéxicoelcrecimientodeberíaserunpocomáslento.

ElturismoesuncomponentemuyimportanteenlaeconomíadeMéxico,representacasiel9%desuPIBygenera4.1mi-llonesdeempleosdirectos.

LasiguientegráficamuestracómoelPIBnacionalyelPIBturísticoestáncorrelacionados.Entre2015y2016elPIBtu-rísticoalcanzónivelesdecrecimientodel7%anual.Paraeltercertrimestrede2017podemosverunadisminucióncon-siderableenlosnivelesdecrecimiento.Sinembargo,desdeelsegundotrimestrede2018observamosunatendenciapo-sitivadecrecimiento.

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La siguiente gráfica clasifica a los turistasinternacionales por nacionalidad:

A pesar de que Estados Unidos si-gue siendo el principal mercado de viajerosaMéxico,enelaño2018disminuyó su ritmo de crecimiento alregistrarunincrementode1.7%conlallegadademásde10.7mi-llones de turistas, enfrentando una reducción en la participación por-centual delmercado de 60.9% a59.2%, posicionándose como elsegundo destino de viajes aéreos de los estadounidenses después de Europa con una pérdida de par-ticipaciónde0.6puntos.Canadá,es el segundo mercado significa-tivo para México registrando un incrementode10.7%alreportarsecercade2.2millonesde turistas,su participación porcentual creció de11.3%a11.9%.ReinoUnidoseubicó como el tercer mercado de turismodelpaís,registrando556,827turistasconunaparticipaciónporcentualdel3%seguidodeColombiayArgentina.

Méxicosiempresehavistobeneficiadoenelgastoendivisasdelturismo.En2018losgastosendivisasdelosvisitantesinternacio-nales registraron un incremento de 5.5%, lo que representa 22.5millonesdedólares.LasiguientegráficamuestraelcrecimientodelgastodelosturistasinternacionalesenMéxicode2013a2018:

59%21%

12%

3%3%

3%

Estados Unidos

Fuente:UnidadPolíticadeMigraciónSEGOB

Canadá

Reino UnidoColombia

Argentina

Otros

Ingreso de divisas producto del gasto efectuado por los visitantesinternacionalesenMéxico(mdd).

Fuente: Balance de Pagos, Banco de México

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Industria de alojamiento en México

ElPaíscuentaconunaposiciónprivilegiadaparabeneficiarsedelturismointernacionalalargoplazodebidoasucercaníaalosEsta-dosUnidosyCanadá.Enconjuntorepresentanaproximadamente359millonesdepersonasqueseencuentran,enpromedio,a3-5horasporvíaaéreadelosprincipalesdestinosturísticosdeMéxico.

TenemoslafirmeconvicciónquelaindustriahoteleraenMéxicose-guirápresentandounpanoramaprometedorenelcortoplazo.SegúnJones Lang LaSalle (JLL), el mercado de alojamiento de México ha experimentadounfuertecrecimientoenlosúltimosseisaños,prome-diando un crecimiento anual de ingresos por habitación disponible (RevPAR)decasiel5.3%,loqueilustralaresilienciadelaindustria

Plan Europeo Todo Incluido

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turísticadelpaísysucapacidadparahacerfrenteasi-tuaciones imprevistas como huracanes o advertencias deviajes.Creemosque lademandadecuartosde losmercados tiene espacio para continuar creciendo más rápido que la oferta en el mediano plazo, y que este crecimiento en la demanda resultará en un incremento nacional en RevPAR, sin embargo, en el corto plazo, las condiciones económicas recientes y los cambios en las tendencias de viajes han sido demostrados por el creci-mientomáslentoquehemosvistoenañosanteriores.Apesar de que los inversionistas están siendo cautelosos debidoalaincertidumbreencuantoalambientepolíticoylaspolíticas,seprevéquelosinversionistascontinúenbuscando oportunidades estratégicas de alojamiento enMéxico.

Por otro lado, según datos de JLL, el volumen total de transacciones a finales de 2018 alcanzarón los 980millones de dólares, lo que representa un aumento del26%con respectoalañoanterior.Además,2018registró un promedio de precio por llave de 466,000dólares,elpromedioanualmásaltoenlosúltimos10años, impulsado principalmente por varias ventas dehotelesdelujo.

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La constante expansión de la industria automotriz, que de acurdo a datos de JLL, los viajes a los principa-les destinos de México están impulsando gran parte delcrecimientoeconómicodelPaís,y lamayoríadelos visitantes se dirigen a lugares como la Ciudad de México,LosCabosyCancún.SegúnelsecretariodeTurismo, Miguel Torruco Marques, se prevé que los tu-ristas gasten aproximadamente 23,200 millones dedólares en 2019, lo que representa un aumento decasiel4%conrespectoalañoanterior.Lossiguientestres tipos de hoteles son los favoritos por el público in-versionista últimamente:

> Hoteles de uso mixto ubicados en ciudades con fuer-te presencia corporativa, como la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara. Más allá de capturar elsegmentodenegocios,tenerunáreadeoficinaesvis-tocomounaestrategiadediversificación.

> Resorts (Todo Incluido o Plan Europeo) ubicados en destinos vacacionales con gran capacidad de transporte aéreo y un fuerte modelo de negocios integrado verticalmente como Cancún, Riviera Na-yarityLosCabos.

> Hoteles de Servicio Completo en las principales ciu-dades que tienen altas barreras de entrada y reciben unmayorcomponentedesusingresosendólares.

Las siguientes tablas muestran los destinos más visita-dosporlosviajerosmexicanosyextranjeros.

Fuente: DataTur

Posición Centro Turístico Turistas (millones)2018

1 Ciudad de México 9.42 Acapulco 6.43 Guadalajara 3.34 Veracruz 2.75 Puebla 2.56 Cancún 2.57 Monterrey 2.38 Mazatlán 1.89 León 1.710 Puerto Vallarta 1.4

Total 34.0

Posición Centro Turístico Turistas (millones)2018

1 Cancún 6.02 Riviera Maya 4.63 Ciudad de México 2.24 Los Cabos 1.65 Mazatlán 0.96 Puerto Vallarta 0.77 Riviera Nayarit 0.68 Guadalajara 0.59 Cozumel 0.510 Monterrey 0.5

Total 18.1

Mexicanos:

Extranjeros:

Nota:DataTurtomacomoreferencia25destinos.

Evolución de la oferta y de la ocupación

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58.7% 60.5% 62.8% 63.9% 65.4% 66.3%

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Cuartos Disponibles Cuartos Ocupados % Ocupación

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El crecimiento en el sector mexicano de alojamiento

En la actualidad, el mercado hotelero mexicano tiene un número limitado de propietarios con portafolios importan-tes,algunosdeloscualessonoperadoresconmarcasfranquiciadas.Enresumen,elmercadohoteleroseencuentrasignificativamentefragmentado.

AcordeaDataTur,hay20,038hotelesenMéxicocon794,581habitacionesdisponiblesysegúnHVShay2.796hotelescon345.621habitacionesenelsegmentodecuatroycincoestrellas.

El crecimiento en el sector mexicano de alojamiento

Uno de los principales motores del sector turístico del País lo constitu-ye Cancún-Riviera Maya, que cuenta con el mayor número de habitacio-nes, seguido por Los Cabos y Puerto Vallarta. En los últimos años se hapresentado un cambio en la oferta hotelera, ya que los hoteles tradi-cionales de Plan Europeo también se han complementado con hoteles operados bajo el modelo All Inclusi-ve.Losoperadoreshotelerosenestacategoríaofrecenproductosenfoca-dos a las familias en ciertos lugares, mientras que en otros se enfocan en recibirsóloalosadultos.

A pesar del crecimiento del con-cepto All Inclusive, los hoteles del Plan Europeo mantienen su re-levancia al brindar experiencias posicionadas y asociadas con ca-denas hoteleras con gran prestigio a nivel internacional. Las principa-les cadenas internacionales ofrecen programas de fidelidad a millonesdeparticipantes.

Ambos planes representan diferentes oportunidadesycaracterísticas,quea su vez dependen de las preferen-ciasdeloshuéspedes.Sinembargo,los hoteles que ofrecen un plan All Inclusive tienden a tener tasas de ocupación y márgenes más altos en comparación con los hoteles que uti-lizanPlanesEuropeos.

Fuente: HVS

Hoteles Cuartos Hoteles Cuartos Hoteles Cuartos Hoteles Cuartos

México / Guadalajara / Monterrey 491 64,469 30% 39% 20% 25% 51% 35%Otras ciudades Industriales 1,584 134,209 17% 27% 18% 26% 65% 48%Áreas de Resorts 721 146,943 34% 57% 13% 18% 63% 25%Total 2796 345621 24% 42% 17% 22% 59% 36%

% Marcas IndependientesCiudad No. de

% Marcas Internacionales

% Marcas Nacionales

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Consideramos que estamos sólidamente posicio-nadoscomounvehículodeinversiónparaofreceralos inversionistas una plataforma de crecimiento y degeneracióndevalor.Estamosconvencidosqueel mercado hotelero en México brinda oportunida-des interesantes a mediano y largo plazos tanto para nuestro Fideicomiso como para nuestros Te-nedores por las siguientes razones:

Alternativa de inversión en el sector hotelero

> Somos uno de los propietarios del portafo-lio de hoteles más grandes en México y uno de los primeros fideicomisos de inversión inmobiliaria en la industria hotelera en La-tinoamérica. Existe un número limitado dejugadores independientes en esta industria enelPaís,siendounreducidonúmerolasem-presasquecotizanenmercadospúblicos.Elmercado cuenta con escasas alternativas de inversión en la industria hotelera y conside-ramos ser la FIBRA enfocada en la industria hotelera mejor posicionada en la Bolsa Mexi-canadeValores(BMV).

Crecimiento sostenible

> Penetración hotelera en México per cápita baja encomparaciónconotrosmercadosmaduros.

> Alta fragmentación del mercado hotelero en el Paísconescasosvehículosparaparticiparac-tivamenteensuconsolidación.

> Dinamismode laeconomíamexicanayde suactividad industrial con altos niveles de inver-sión extranjera directa, así como procesosfundamentales sólidos de largo plazo del sec-

tor turismo, como factores para impulsar la industria hoteleraurbanaydeturismoenMéxico.

> Oportunidad y experiencia para adquirir hoteles sin marcaoadministradosdeformadeficiente,asícomopararenovarlosyreposicionarlos.

> Gran plataforma hotelera establecida y probada mediante una sólida trayectoria y potencial de creci-miento con un portafolio de hoteles de alta calidad, manejo de múltiples marcas y geográficamente diver-sificado,difícildereplicar.

Dinámico crecimiento del portafolio bajo un modelo de operación eficiente. A partir de las transacciones dela creación de FibraHotel y hasta la fecha del presen-teInformeAnual,crecióde21a86hotelesqueintegrannuestro Portafolio Actual y de 2,321 a 12,555 habita-ciones.Elcrecimientodelportafolioylamaduracióndenuestros hoteles se ha reflejado en un fuerte incremento de nuestro AFFO (Adjusted Funds From Operations por sussiglaseninglés)ydistribuciónporcertificado.

Creemos que podemos seguir aprovechando estas opor-tunidades debido a la experiencia de nuestro Asesor y equipo directivo, sus relaciones con miembros de la in-dustria hotelera mexicana, nuestra arquitectura abierta, el acceso al capital y a las ventajas fiscales para futuros contribuyentesdeactivosinmobiliarios.

Creemos que nuestras ventajas competitivas, incluyendo nuestra plataforma hotelera con un fuerte crecimiento, nuestro portafolio de hoteles de alta calidad difícil dereplicar, que se diversifica geográficamente y a través de múltiples estrategias que tenemos y seguiremos im-plementando, nos diferencian de nuestros competidores en México y nos permitirá seguir creciendo en nuestro portafoliodeactivosinmobiliariosdealtacalidad.

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Oportunidades de mercado relevantes para FibraHotel

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Estrategia de FibraHotel

Fortalezas competitivas FibraHotel cuenta con las siguientes fortalezas competitivas:

L íderenelmercadoconunportafoliodehotelesdealtacalidad,múltiplesmarcasygeográfica-mentediversificado,difícildereplicar. Poseemos unportafoliodehotelesenMéxicodiversificado

por segmento hotelero, geografía, marca, CompañíaOperadoraybasedeclientes.Contamosconunpor-tafolio bien equilibrado entre hoteles estabilizados que nos proporcionan sólidos flujos de efectivo y hotelesque están en proceso de estabilización o bajo desa-rrollo, los cuales nos proporcionan un potencial de crecimiento significativo que está estructurado paradesempeñarseenunavariedaddecondicionesdemer-cadoyciclosdenegocio.

Consideramos que la calidad de nuestros hoteles, en combinación con la diversidad de nuestro portafo-lio, es difícil de replicar lo que nos diferencía de loscompetidores. Nuestras propiedades incluyen hote-les emblemáticos como el Live Aqua San Miguel de Allende, el Grand Fiesta Americana y Live Aqua Tré-bol Monterrey, el Fiesta Americana Condesa Cancún, el AC Hotel by Marriott Guadalajara y el Fiesta Ame-ricana Pabellón M. Además, operan en segmentosatractivos dentro de la industria mexicana del aloja-miento y se caracterizan por el potencial de generar retornos atractivos sobre el capital invertido y la opor-tunidadparauncrecimientosignificativo.

Estimamos que actualmente existe una demanda sig-nificativaporel tipode instalacionesyserviciosquebrindan nuestros hoteles y nos encontramos en una posición única para capturar esta demanda debido a la alta calidad y a la ubicación estratégica de los ho-

telesqueconformannuestroPortafolio,asícomopornuestrorigurososistemadeadministracióndeactivos.

Otra ventaja es que nuestros hoteles se localizan, principalmente, en mercados que cuentan con una im-portanteactividadindustrial,empresarialy/oturística,lo que genera demanda de hoteles para viajeros de ne-gociosydeplacer.Además,estánsituadosenlugaresestratégicos con una variedad de barreras de entrada, incluyendo su ubicación en, o muy cerca de centros comerciales, industriales, aeropuertos y terminales de autobuses, donde generalmente hay escasez de tierra disponible para desarrollo. La ubicación de nuestroshotelesenestos lugaresestratégicosesdifícilde re-plicar y ofrece a nuestros huéspedes conveniencia y acceso a una amplia gama de servicios complemen-tariosyotrosquemejoranlaexperienciadelcliente.

Asimismo, son administrados por las principales Com-pañías Operadoras como Grupo Posadas, Marriott

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International y Grupo Real Turismo y operan bajo marcas reconocidas a nivel nacional e internacional, incluyendo Live Aqua, Live Aqua Boutique, Sheraton, Grand Fies-ta Americana, Fiesta Americana, Camino Real, AC by Marriott,CourtyardbyMarriott,Fiesta Inn,Fairfield Inn& Suites by Marriott, One Hoteles, Camino Real Hotel & SuitesyFiestaInnLofts.Estamosconvencidosquenues-tra asociación con estas fuertes marcas fortalece la demanda de nuestros hoteles por su calidad de servicio, programas de lealtad, sistemas modernos de reservas y plataformasdemercadotecnianacionaleinternacional.

Gran plataforma hotelera establecida con una sólida trayectoriaypotencialdecrecimiento.Contamos con unasólidaplataforma,líderenelmercadoyaltamenteescalable,incluyendomásdecincoañoscomounaem-presapública,asícomolacombinacióndeunequipodirectivo experimentado, relaciones sólidas, profun-doconocimientodelaindustriayunaposiciónlíderenla industriadelmercadohoteleroenMéxico.Nuestroequipo directivo cuenta con un gran conocimiento del mercado inmobiliario mexicano, experiencia de varios añostantoenlaadquisición,desarrollo,financiamien-to,comoenlarenovación,reposicionamiento,rediseñoy administración de hoteles y relaciones duraderas con dueños de hoteles, Compañías Operadoras, institu-ciones financieras, inversores institucionales, marcashoteleras globales, abogados, desarrolladores y otros participantesclavedelaindustria.

Nuestra plataforma, que aprovecha la amplia red de contactos de nuestro equipo directivo, nos permi-

te buscar e identificar oportunidades para adquirirydesarrollar hotelesdealtacalidad.DesdenuestraOfertaPública Inicialennoviembrede2012,hemosampliadonuestroPortafoliodeAportaciónde21ho-teles con 2,810 habitaciones a un Portafolio Actualquehoyincluye86hotelescon12,555habitacionesyestádiversificadaporsegmentohotelero,ubicación,marca,compañíaoperadoraybasedeclientes.

Nuestra dinámica plataforma nos ha permitido lo-grar este crecimiento tanto por la adquisición de hoteles en operación, como por el desarrollo de nuevos hoteles, la adquisición e integración en distintos segmentos como hoteles de Servicio Com-pleto, los cuales obtienen ingresos sustanciales en dólares,ennuestroportafolio.Además,ampliamosnuestras relacionescon lasprincipalesCompañíasOperadorasparaincluirnuevascompañíasdeestetipo y marcas. Estimamos que nuestra plataformanos diferencia de muchos de nuestros competido-res y continuará apoyando nuestra estrategia de crecimiento mientras buscamos expandir nues-tro negocio y capitalizar las numerosas atractivas oportunidades que consideramos que existen en el mercadodelhospedajeenMéxico.

Fuerte balance general y acceso a diversas fuentes decapitalparafondearnuestrocrecimiento.Al31dediciembrede2018,elmontodenuestradeudainsolu-taascendióaPs.$3,516millones, loquerepresenta20.6%delosactivostotales,porcentajemenoralpro-mediodelasFIBRAsmexicanas.Aesamismafecha,elsaldodisponibledelíneasdecréditonodispuestasesdePs.$1,000millones.

Contamos con un robusto historial crediticio con instituciones comerciales privadas a costos que consideramos altamente competitivos que constitu-yen también una fuente de financiamiento a la quetenemosacceso.Adicionalmente,conbaseaquenu-nestros CBFIs están listados en la Bolsa Mexicana de Valores, tenemos la posibilidad de adquirir propieda-des a cambio de nuestros CBFIs brindándoles a los vendedoresunaopciónadicionalfiscalmenteeficientedeliquidez.Losrecursosobtenidosconlasemisionesrealizadas al amparo del Programa de Emisor Recu-rrentenospodríanayudarafortaleceraúnmásnuestrobalancegeneralynospermitiránfinanciaroportunida-des de inversión adicionales, brindándonos también la oportunidad de incrementar sustancialmente la liqui-dezdenuestrosCBFIs.

De acuerdo a lo anterior, conjuntamente con nues-tra sólida base de activos, bajo apalancamiento, escala de operaciones y el Programa de Emisor Re-currente, consideramos que estamos sólidamente posicionados para tener acceso a diversas fuentes de capital para continuar ejecutando nuestra estrategia de crecimiento de manera eficiente, aprovechandolasoportunidadesdeadquisición.

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Sólidomodelodenegocios. Consideramos que nues-tros intereses se encuentran alineados con aquellos de las Compañías Operadoras, de acuerdo con loscontratos que celebramos en los cuales pagamos co-misiones fundamentalmente variables con base en la utilidadbrutadeoperación,locualnosbrindaflexibi-lidad para minimizar nuestros costos y operar con un punto de equilibrio económico relativamente bajo en ciclosdenegociodesfavorables.

De igual forma, contamos con una plataforma de de-sarrollo internalizada que no cobra comisiones por desarrolloyquetienelosprocesos,asícomoequiposadecuados para realizar el desarrollo de nuestros ho-teles, además de usar subcontratistas independientes con gran experiencia para la construcción y equipa-miento de hoteles, mitigando conflictos de interés ymaximizando su capacidad de desarrollar diferentes hoteles en México, pero al mismo tiempo mantenien-do estratégicamente la estructuración y supervisión de proyectoshoteleros.Consideramosqueestacombina-ción ayuda a determinar los proyectos más rentables, desde la selección de la ubicación más conveniente paraelproyecto,lamejormarcayCompañíaOpera-dora,hastael tamañodelhotel, incluyendoáreasdecuartosyamenidades.

La selección de subcontratistas la realizamos a través de un proceso competitivo y transparente, conside-randoelcostoproyectado,asícomolaexperienciaycapacidadtécnicadelosproveedores.Realizamoslasupervisión de los subcontratistas buscando que éstos seapeguenalosdiseñosyespecificacionesdeacuer-do con los estándares de las marcas de hoteles y que el proceso de desarrollo cumpla con las expectativas

depresupuestoy tiempo.Eneste sentido,buscamosque nuestros hoteles se desarrollen maximizando el uso de espacios generadores de ingresos y minimizan-do los costos de operación y los gastos operativos, acorde con cada concepto demarca. La existenciade procedimientos preestablecidos y sistemáticos de desarrollo, juntoconel tamañodenuestroPortafolioActual y la experiencia de nuestro equipo directivo nos permitenbeneficiarnosdeeconomíasdeescalaydetérminos preferenciales en cuanto a contratación y preciosdeinsumos,loquehapermitidodesarrollar31hotelesdesdenuestraOfertaPúblicaInicial.

Nuestro modelo de negocios también está basado en una administración de activos rigurosa que busca mejorarnuestro rendimientooperativo.Porejemplo,vigilamos y asesoramos proactivamente a nuestras Compañías Operadoras externas en la mayoría delos aspectos de la operación de nuestros hoteles, in-cluyendo el posicionamiento y reposicionamiento deinmuebles,análisisdeoperaciones,diseñofísico,renovación y mejoras fundamentales, tarifas de ha-bitaciones, experiencia de los huéspedes y dirección estratégica en general.Como resultado de lo ante-rior, estamos convencidos que hemos desarrollado unmodelooperativoeficientequebrindaunapalan-camiento operativo sustancial en una variedad de condicionesyciclosdelmercado.

Consideramos que existe un potencial de incre-mento en los niveles de RevPAR, principalmente en tarifas de habitación, lo que conjuntamente con nuestro apalancamiento operativo, esperamos que nos ayudará a incrementar la rentabilidad de nues-tro Portafolio Actual. También podremos continuar

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aumentando los RevPAR principalmente a través de los ADRs de nuestros hoteles Estabilizados tan-to a través de la tasa de ocupación como de los ADRs de nuestros hoteles No Estabilizados, lo que nos ayudará a incrementar nuestra rentabilidad.Continuaremos incrementando el de los RevPAR y márgenes de rentabilidad de los hoteles que adqui-ramos en el futuro, conforme vayamos integrando nuevoshotelesanuestraplataformaoperativa.

AsociaciónconmarcasdehotelesyCompañíasOpe-radoras líderes. Consideramos que el uso de marcas altamente reconocidas y nuestra relación con Compa-ñíasOperadoraslíderes,nacionaleseinternacionales(Grupo Posadas, Marriott International y Grupo Real Turismo), nos proporcionan importantes ventajas deri-vadas de su prestigio, programas de lealtad, calidad de servicio, modernos sistemas de reservaciones, reco-nocimiento de marca, plataformas de mercadotecnia, segmentación efectiva de productos, que considera-mos resultará en mayores tasas de ocupación, ADR y RevPAR, distribución nacional e internacional, y un profundo conocimiento de las necesidades de los huéspedes, las cuales pueden ser utilizadas para cap-turarmayordemandaporalojamiento.

Nuestra arquitectura abierta nos permite relacio-narnos con la Compañía Operadora y la marca dehoteles que resulte más conveniente para cada ho-tel y circunstancia, posicionándonos mejor para continuarcreciendodemaneradiversificadayrenta-ble, generando valor para los Tenedores de nuestros CBFIs.Asimismo,consideramosque lassólidas rela-ciones de nuestro equipo directivo con CompañíasOperadoras líderesnosproporcionanvaliososcono-cimientos relacionados con el concepto de la marca y nos dan acceso a oportunidades de desarrollo y de adquisición,variasdelascualespodríannoestardis-poniblesparanuestroscompetidores.

Alineación de intereses a largo plazo con el Gru-podeControlyladirección.Al31dediciembremásdel15%denuestrosCBFIsencirculaciónsonpropie-dad del Fideicomiso de Control, junto con nuestros ejecutivos relevantes y algunos miembros de las fa-milias relevantes.Hemosestructurado las relacionescon nuestro Asesor y Grupo GDI de manera que nues-tros intereses y los de nuestro Asesor y Grupo GDI esténcercanamentealineados.Másaún,conformeanuestro Contrato de Fideicomiso y los Convenios de Adhesión, los Fideicomitentes Adherentes Relevan-tes han acordado otorgarnos el derecho preferencial para adquirir cualquier oportunidad de inversión en hospedaje a futuro generada por cualquiera de ellos, en la medida que dicha oportunidad cumpla sustan-cialmente con todos los requerimientos de elegibilidad para inversión establecidos en nuestro Contrato de Fideicomiso, siempre y cuando el Fideicomiso de Controlseatenedordecuandomenosel15%(quinceporciento)denuestrosCBFIsencirculación.

EstrategiaNuestras estrategias de inversión y desarrollo

Nuestro objetivo es generar atractivos rendimientos ajustados a riesgos para los Tenedores de nuestros CBFIs principalmente a través de distribuciones de efectivo provenientes de nuestro Resultado Fiscal, según determine nuestro Comité Técnico y la aprecia-ción de capital del propio CBFI. Pretendemos lograreste objetivo a través de la titularidad, expansión y la operación eficaz de un portafolio de hoteles de altacalidad, de diferentes marcas y geográficamente di-versificados, operados por Compañías Operadorasindependientes de reconocido prestigio en todo Mé-xico que puede generar atractivos rendimientos sobre la inversión y una apreciación de valor a largo plazo a través de una administración de activos eficiente.Pretendemos alcanzar este objetivo a través de las si-guientes estrategias de inversión y desarrollo:

Continuar nuestra expansión a los segmentos de Re-sort y hoteles de Servicio Completo, particularmente en aquellos que atienden también a los viajeros de placer y a los viajeros en grupo que tienen capaci-daddecobrartarifasendólares.Enlosúltimosañosexpandimos nuestro alcance al segmento de Resort, capitalizando los procesos fundamentales de corto y largoplazosdelaactividadturísticaenMéxico,yconti-nuar incrementando nuestra presencia en el segmento de hoteles de Servicio Completo, fundamentalmente dentro de las principales áreas metropolitanas del País.LaindustriahoteleraenMéxicosehabeneficia-do de niveles récord de turistas en los últimos cinco años,inversiónsignificativaeninfraestructurarelacio-nada con el turismo, incrementos en las llegadas de vuelos internacionales, alta conectividad con merca-dos clave en Estados Unidos y Canadá a través de modernosyeficientesaeropuertos,yuncrecimientosostenido en el gasto de turistas internacionales en México.Asimismo,elnúmerodeviajerosdomésticosha registrado un incremento importante en años re-cientes, lo que se atribuye al crecimiento del número de hogares con solvencia económica, así como lascampañas implementadas por el Gobierno Federalparaelviajerodeplacermexicano.

En este sentido, tenemos la intención de enfocarnos particularmenteenhotelesubicadosendestinosturís-ticos clave y en las principales áreas metropolitanas delPaísparaatendertantoalosturistasdenegocioscomo de placer nacionales e internacionales y en ho-teles con capacidad para albergar eventos como bodas y convenciones e incrementar el número de ho-teles de nuestro portafolio que generen la mayor parte desusingresosdenominadosendólares.

Buscamos enfocarnos en hoteles Resort y de Servicio Completo en las principales áreas metropolitanas del Paísporlassiguientesrazones:

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> Una demanda significativa de viajeros extranje-ros con respecto a Resorts y hoteles de Servicio Completo, particularmente de Estados Unidos y Canadá, lo que representa una mayor oportuni-dad de obtener porcentajes atractivos de ingresos no sólo denominado, sino también generado en dólares, manteniendo la mayor parte de los gastos operativos en pesos, brindándonos la oportunidad de tener acceso a fondeo a un costo potencial-mentemáscompetitivo.

> Crecimiento potencial significativo en ADR yRevPAR. En los últimos tres años, la evoluciónreciente del segmento de Resorts y hoteles de Ser-vicio Completo ha sido más atractivo que la de los segmentosdeServicioLimitadoyServicioSelecto.

> Consideramos que la demanda por alojamiento de Resorts y Servicio Completo, particularmen-te laqueserefiereadestinosturísticos,obedecea factores diferentes a los del alojamiento de Ser-vicio Limitado y Servicio Selecto, ofreciendo una dinámica contra-cíclica con respecto a estos úl-timos, en ciclos bajos del negocio, fortaleciendo nuestraestrategiadediversificaciónderiesgo.En

este sentido, los hoteles de Servicio Completo en ubicacionesestratégicassebeneficiantantodelademanda de viajeros de negocios como de placer, brindando el potencial de incrementar tasas de ocupaciónyRevPAR.

> Los hoteles de Resorts y Servicio Completo cuen-tanconelpotencialparadiversificarlosingresosyson generadores de demanda debido a que pueden ofrecer instalaciones y amenidades para alber-gar bodas, convenciones y otros eventos de gran escala, brindando el potencial de hacer los flujosoperativosmenos sensiblesa loscambioscíclicosdelademandadeviajerosdeplacerynegocios.

Por ello, consideramos que los hoteles de Resort y de Servicio Completo cuentan con un potencial mayor de re-valuación en el futuro, a diferencia de los hoteles en otrossegmentos.

Buscaremos expandir nuestra presencia en resorts localizados en los principales destinos turísticos delPaís, incluyendoCancúnyRivieraMaya,LosCabos,PuertoVallartayRivieraNayarit.

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Consideramos que con nuestro objetivo de exten-dernos al segmento de Resorts e incrementar nuestra presencia en el segmento de Servicio Completo en ubicaciones clave, lograremos complementar nuestra plataforma hotelera actual de manera estratégica, au-mentar nuestra base de clientes y mejorar la calidad denuestrosingresosyactivos.Deestamanera,con-sideramos que estaremos en una sólida posición para reforzar la trayectoria creciente en nuestra Distribu-ción de Efectivo por CBFI, a través de inversiones que generen valor, y continuaremos administrando riesgos demaneraefectiva.Asimismo,losResortsyhotelesdeServicio Completo representan mayores inversiones que aquellas necesarias para los hoteles de segmen-tos de Servicio Limitado y Servicio Selecto, por lo cual, consideramos que podemos adquirir y/o desarrollar un menor número de propiedades para incrementar de manerasignificativanuestroflujodeefectivo.

Continuar creciendo nuestra presencia líder en elmercadohotelerodenegocios. Planeamos continuar enriqueciendonuestroportafoliolídermediantelaad-quisición, desarrollo, y reposicionamiento de nuestros hotelesqueatiendenaviajerosdenegocios.

Con una estructura y capacidad de desarrollo pro-bados, tenemos varias ventajas para continuar desarrollando particularmente hoteles de Servicio Completoúnicos.Porunlado,hemosestablecidore-laciones con desarrolladores que tienen un interesante

pipeline de proyectos de usos mixtos a ser desarrolla-dosenlospróximosañosyconloscualesestamosenpláticas, y por otro lado contamos con relaciones con operadoresymarcaslíderesquebuscancontinuarpe-netrando el mercado mexicano y que están dispuestos a continuar creciendo con FibraHotel en potenciales proyectos y con productos tropicalizados al mercado nacional. El planes incrementar nuestrapresenciaatravés de la adquisición o el desarrollo de hoteles en los que existe un mercado sólido de alojamiento como, por ejemplo, las principales áreas metropolitanas del País,ydentrodeubicacionesestratégicasencomple-josdeusosmixtos.

Asimismo, buscamos continuar invirtiendo, de mane-raselectiva,enactivosdenuestroportafolio,asícomoen nuevos hoteles en los que podamos mejorar el valor a través de estrategias de inversión proactivas como: renovación,reposicionamientoocambiodemarca.Adi-cionalmente, seguiremos buscando oportunidades de inversión en las que podamos crear valor dentro de pro-piedades selectas, a través de la venta o conversión de hotelesadiferentessegmentosyalosprecioscorrectos.

También se revisan, regularmente, oportunidades para invertir en los hoteles con la finalidad demejorar sucalidad y atractivo, aumentar su valor a largo plazo y generaratractivosrendimientossobrelainversión.Seaplicará el mismo enfoque riguroso de administración deactivosahotelesadquiridosenelfuturo.

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Aprovechar oportunidades de crecimiento orgánico y la estabilización de hoteles de reciente apertura. Consideramos que podemos aprovechar oportunida-des de crecimiento orgánico debido a (i) la calidad de nuestros hoteles, que consideramos superior a sus conjuntos competitivos respectivos, y su ubicación es-tratégica en centros comerciales e industriales que nos permitirá continuar beneficiándonos del crecimientode la demanda por arriba de la oferta de alojamiento denegocios; (ii) el crecimientode la industriadel tu-rismo a corto y largo plazo continuará apoyando el crecimiento de nuestros hoteles de servicio comple-toenoperación,asícomoaquellosqueseencuentranactualmenteendesarrollo; (iii)nuestrarigurosaadmi-nistración de activos, que busca continuamente hacer nuestraoperaciónmáseficienteymejorarlaexperien-ciadenuestroshuéspedes;(iv)nuestrarelaciónconlosmejores operadores y marcas hoteleras, la cual nos da acceso a sus estrategias comerciales y sus progra-masde lealtad;y (v)economíasdeescaladerivadasdenuestromayortamaño,quenosdanventajasparabuscar mejoras en los márgenes operativos de nues-troshoteles.

Adquisiciones Una parte central del crecimiento de FibraHotel se basa en su estrategia de adquisiciones de hoteles en opera-ción a un precio correcto y que pueden incorporarse al portafolio en operación, agregando valor a sus Tenedo-rese incrementando ladistribuciónporcertificado.Laestrategia también está basada en una disciplina de

comprar sólo hoteles de alta calidad en ubicaciones es-tratégicas y al precio correcto que cumplan tanto con laadecuadageneracióndeflujodeefectivo(cap rate), comoelcorrectocostodereposición(precioporllave).Todas las adquisiciones son evaluadas internamente, asegurandoqueañadanvaloralosTenedores.

FibraHotel busca adquirir tanto hoteles estabilizados que sean incorporados al portafolio bajo esquemas de operación con comisiones predominantemente va-riables como hoteles independientes con alto valor inmobiliario en el que se presente una oportunidad de ser reposicionado bajo una nueva marca y transferido aunoperadorprofesionalparamaximizarlosflujosdeefectivoalserincorporadosalportafolio.

FibraHotel cuenta com un equipo de desarrollo que con-tinuamente está generando oportunidades que cumplan con los requisitos de inversión. Una parte importantede éstas es que son únicas de FibraHotel y están ba-sadas en relaciones del equipo directivo y del Asesor con participantes de la industria hotelera y de bienes raícesenMéxico.Asímismo,buscahotelesdealtaca-lidad en ubicaciones estratégicas a lo largo de todo el PaísquecomplementenelportafolioygenerenvaloralosTenedores.Todas lasalternativasde inversiónsonanalizadas por un comité de adquisiciones interno y se actualizan con base a las diferentes negociaciones que lleva a cabo el equipo directivo, seleccionando so-lamente las mejores oportunidades que generen valor enellargoplazo.FibraHotelestáconvencidoquetieneuna estrategia de adquisiciones sostenible que le per-mite capitalizar en oportunidades a través del ciclo de

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manera sostenible y lograr continuar creciendo a través deadquisicionesdehoteles.Elnúmerodeadquisicio-nes que FibraHotel pueda realizar está directamente ligado con las situaciones de mercado y la disponibili-daddealternativasaadquiriralpreciocorrecto.

Desarrollos FibraHotel busca desarrollar hoteles en ubicaciones estratégicas, principalmente dentro de proyectos de usos mixtos, en plazas con alto dinamismo y que maxi-micenel retornode la inversiónenel largoplazo.Laestrategia de desarrollo funciona como un comple-mento a la de adquisición. En escenarios similares,le otorga preferencia a las adquisiciones de hoteles enoperaciónsobredesarrollosdehotelesnuevos.Secontinuará desarrollando hoteles en situaciones simi-lares, en el caso que no se logra entrar a una plaza a través de una adquisición atractiva (en términos de rendimiento y costo por llave), y se logre obtener una ubicación que tenga ventajas competitivas como estar dentrodeunproyectodeusosmixtos.Aldesarrollar

FiestaAmericanaViaducto(Vía515) Ubicación:CiudaddeMéxico,dentrodelproyectodeusosmixtosVía515Marca: Fiesta AmericanaOperador: Grupo PosadasSegmento: Servicio CompletoNúmerodecuartos:255Fechadeapertura:Finalesde2019

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Inversion para FibraHotel (Ps. $ millones)

Hotel EstadoFecha

esperada de terminación

Número de cuartos en

construcción Total*

Invertido a diciembre

31 2018 Remanente

FiestaAmericanaViaducto(VIA515) CDMX T42019 255 650 185 465Otros proyectos Varios       238  Total     255 650 423 465

nuevos hoteles, FibraHotel espera recibir un retorno mayoraunaadquisición.

El proceso de desarrollo de un hotel inicia con la identificación de las plazas estratégicas y los gran-des proyectos de usos mixtos que se están llevando a cabo.Unavezqueseseleccionalaubicación,sede-termina el proyecto de hotel a través de un estudio de mercado,definiendoelsegmentodeserviciodelhotel,eltamañoy lasamenidadesqueseesperatener,asícomo las diferentes opciones de marcas y operado-resdisponibles.Eldesarrollodehotelesnuevosayudaa diversificar el portafolio a través del crecimientocon marcas y operadores internacionales con hoteles edificadosalamedidaconbasealosrequerimientosdeestasmarcas.

El Asesor y el equipo directivo de FibraHotel cuentan con una amplia experiencia en el desarrollo de hoteles y de acuerdo al volumen de hoteles se están logran-do costos atractivos por llave, manteniendo también la supervisión general y estructuración de los proyec-toshoteleros.

Hasta la fecha del presente reporte, el portafolio de hoteles en desarrollo de FibraHotel es el siguiente:

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Portafolio de FibraHotel

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FibraHotel inició el año 2018 con 86 hoteles y 12,216cuartos, de los cuales:

> 81hoteles(11,273cuartos)seencontrabanenoperación.> 5hoteles(943cuartos)estabanendistintasetapasdede-

sarrollo.

Alolargode2018,FibraHotelcambióelnúmerodehotelesenoperación y de proyectos de hoteles en desarrollo gracias a:

> Laadquisicióndeunhotel(507cuartos)enoperación.> Laaperturadetreshoteles(522cuartos)delportafoliode desarrollo.> La cancelación del proyecto Fiesta Americana Villa del

MarVeracruz.

FibraHotelcerró2018con86hotelesy12,555cuartos,deloscuales:

> 85hoteles(12,300cuartos)seencontrabanenoperación.> Unhotel(255cuartos)estabaendesarrollo.

Hasta la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta conunportafoliodiversificadoenformaconveniente,dentrodelaRepúblicaMexicanaconpresenciaen26estadosylarepar-tición del portafolio de los hoteles en operación es la siguiente:

Presentación del portafolio

SEGMENTO Hoteles Cuartos

# % # %Servicio Limitado 22 25.9% 2,792 22.7%Servicio Selecto 43 50.6% 6,270 51.0%Servicio Completo 14 16.5% 2,355 19.1%Resort 1 1.2% 507 4.1%Estancia Prolongada 5 5.9% 376 3.1%TOTAL 85 100.0% 12,300 100.0%

REGIÓN Hoteles Cuartos

# % # %Bajío 13 15.3% 1,883 15.3%Noreste 15 17.6% 1,949 15.8%Noroeste 16 18.8% 2,333 19.0%Oeste 7 8.2% 1,107 9.0%Sur 20 23.5% 2,992 24.3%CDMX 14 16.5% 2,036 16.6%TOTAL 85 100.0% 12,300 100.0%

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Lasiguientegráficamuestralareparticióndel portafolio de FibraHotel hasta la fecha del presente Informe Anual:

Mapa del portafolio

Desarrollo

Estabilizados

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Nuevo León3

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México

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Núm. Hotel1 FiestaInnCuliacán2 FiestaInnDurango3 OneMonterrey4 One Acapulco 5 OneToluca6 One Coatzacoalcos7 FiestaInnTepic8 OneAguascalientes9 FiestaInnHermosillo10 OneCuliacán11 FiestaInnEcatepec12 FiestaInnPerinorte13 FiestaInnNuevoLaredo14 FiestaInnNaucalpan15 FiestaInnCuautitlán16 FiestaInnPerisur17 CaminoRealPuebla18 FiestaInnChihuahua19 FiestaInnGuadalajara20 OneQuerétaro21 FiestaInnAguascalientes22 FiestaInnMonterreyAeropuerto23 FiestaInnQuerétaro24 FiestaInnSaltillo25 OnePatriotismo26 FiestaInnCiudadJuárez27 FiestaInnMexicali28 FiestaInnLeón

29 FiestaInnMonclova30 FiestaInnTorreón31 FiestaInnMorelia32 CaminoRealPueblaSuites33 OneTapatío34 FiestaInnPueblaFINSA35 FiestaInnOaxaca36 OnePueblaFINSA37 GammaGuadalajara38 FiestaInnTlalnepantla39 FiestaInnTolucaTollocan40 RealInnMexicali41 FiestaInnLoftsMonclova42 OneMonclova43 GrandFiestaAmericanaMonterreyValle44 Live Aqua Monterrey Valle45 CourtyardVallejo46 FairfieldInnVallejo47 FiestaAmericanaAguascalientes48 FiestaInnXalapa49 OneXalapa50 FairfieldInnVillahermosa51 FiestaInnCiudadObregón52 FiestaInnLoftsQuerétaro53 GammaLeón54 CourtyardCiudaddelCarmen55 FiestaInnLoftsCiudaddelCarmen56 GammaValleGrande57 FarifieldInnLosCabos58 FiestaInnSanLuisPotosíOriente59 GammaTijuana60 FairfieldInnSaltillo61 ACHotelACbyMarriottTorreAméricasGuadalajara62 ACHotelACbyMarriottAnteaQuerétaro63 OnePerisur64 Sheraton Ambassador Monterrey65 LiveAquaBoutiquePlayadelCarmen66 Fiesta Inn Los Mochis67 FiestaInnCuernavaca68 OneCuernavaca69 FairfieldInn&SuitesJuriquilla70 OneDurango71 ACHotelbyMarriottVeracruz72 FairfieldInn&SuitesNogales73 FiestaInnLoftsMonterrey74 FiestaAmericanaViaducto(Vía515)75 OneCuautilán76 FiestaAmericanaPabellónM77 FiestaInnVillahermosa78 FiestaInnPuertoVallarta79 FiestaAmericanaHermosillo80 FiestaInnBuenavista81 FiestaInnMonterreyValle82 LiveAquaSanMigueldeAllende83 FiestaAmericanaSatélite84 CourtyardbyMarriottToreo85 FiestaAmericanaHaciendaGalindo86 FiestaAmericanaCondesaCancún

86 hoteles(85 en operación)

12,555 cuartos

(12,300 en operación)

26 estados

(Presencia)

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LassiguientestablasygráficasmuestranlaevolucióndelportafoliodeFibraHoteldesde2012hasta2018:

Detalle del portafolio

Número de cuartos al final del periodoSERVICIO SELECTO - ADMINISTRADOS

Fecha de Adquisición 2012 2013 2014 2015 2016 2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 % de

cuartos

1 * Fiesta Inn Aguascalientes 21/01/13   125 125 125 125 125 125 125 125 125 1.0%2 Fiesta Inn Buenavista 21/11/17           129 129 129 129 129 1.0%3 Fiesta Inn Ciudad del Carmen1 25/11/15       133 133 133 133 133 133 133 1.1%4 * Fiesta Inn Ciudad Juárez 21/01/13   166 166 166 166 166 166 166 166 166 1.3%5 * Fiesta Inn Ciudad Obregón 07/04/14     123 141 141 141 141 141 141 141 1.1%6 * Fiesta Inn Chihuahua 21/01/13   152 152 152 152 152 152 152 152 152 1.2%7 * Fiesta Inn Cuernavaca 15/12/14     155 155 155 155 155 155 155 155 1.3%8 * Fiesta Inn Culiacán 01/12/12 142 142 146 146 146 146 146 146 146 146 1.2%9 * Fiesta Inn Durango 01/12/12 138 138 138 138 138 138 138 138 138 138 1.1%

10 * Fiesta Inn Ecatepec 01/12/12 143 143 143 143 143 143 143 143 143 143 1.2%11 * Fiesta Inn Guadalajara 21/01/13   158 158 158 158 158 158 158 158 158 1.3%12 * Fiesta Inn Hermosillo 01/12/12 155 155 155 155 155 155 155 155 155 155 1.3%13 * Fiesta Inn León 21/01/13   160 160 160 160 160 160 160 160 160 1.3%14 * Fiesta Inn Mexicali 21/01/13   150 150 150 150 150 150 150 150 150 1.2%15 * Fiesta Inn Morelia2 01/03/13   155 155 155 155 155 155 155 155 155 1.3%16 * Fiesta Inn Los Mochis 05/12/16         125 125 125 125 125 125 1.0%17 * Fiesta Inn Monclova 28/02/13   121 121 121 121 121 121 121 121 121 1.0%18 * Fiesta Inn Monterrey La Fe 21/01/13   161 161 161 161 161 161 161 161 161 1.3%19 * Fiesta Inn Monterrey Valle 01/08/16         177 177 177 177 177 177 1.4%20 * Fiesta Inn Naucalpan 01/12/12 119 119 119 119 119 119 119 119 119 119 1.0%21 * Fiesta Inn Nuevo Laredo 01/12/12 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 1.0%22 * Fiesta Inn Oaxaca 05/07/13   145 145 145 145 145 145 145 145 145 1.2%23 * Fiesta Inn Perinorte 01/12/12 123 123 123 127 127 127 127 127 127 127 1.0%24 * Fiesta Inn Puebla FINSA 03/07/13   123 123 123 123 123 123 123 123 123 1.0%25 Fiesta Inn Puerto Vallarta 30/01/17           144 144 144 144 144 1.2%26 * FiestaInnQuerétaro 21/01/13   175 175 175 175 175 175 175 175 175 1.4%27 * Fiesta Inn Saltillo 21/01/13   149 149 149 149 149 149 149 149 149 1.2%

28 * FiestaInnSanLuisPotosíOriente 21/07/14     140 140 140 140 140 140 140 140 1.1%

29 * Fiesta Inn Tepic 01/12/12 139 139 139 139 139 139 139 139 139 139 1.1%30 * Fiesta Inn Tlalnepantla 24/06/13   131 131 131 131 131 131 131 131 131 1.1%31 * Fiesta Inn Torreón 18/12/12 146 146 146 146 146 146 146 146 146 146 1.2%32 * Fiesta Inn Toluca 30/04/13   144 144 144 144 144 144 144 144 144 1.2%33 * Fiesta Inn Villahermosa 02/12/15       159 159 159 159 159 159 159 1.3%34 * Fiesta Inn Xalapa 27/03/14     119 119 119 119 119 119 119 119 1.0%35 * Real Inn Mexicali 01/08/13   158 158 158 158 158 158 158 158 158 1.3%

36 * Gamma Ciudad Obregón (Valle Grande) 30/05/14     135 135 135 135 135 135 135 135 1.1%

37 * Gamma Guadalajara Centro3 01/07/13   197 197 197 197 197 197 197 197 197 1.6%38 * GammaLeón(Fussion5) 22/05/14     159 159 159 159 159 159 159 159 1.3%

39 * Gamma Tijuana (Lausana Tijuana) 27/07/14     140 140 140 140 140 140 140 140 1.1%

40 Courtyard Vallejo 01/03/17           125 125 125 125 125 1.0%41   Courtyard Toreo 01/02/17             146 146 146 146 1.2%

Subtotal 1,225 3,795 4,770 5,084 5,386 5,784 5,930 5,930 5,930 5,930 48.2%

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Número de cuartos al final del periodoSERVICIO LIMITADO - ADMINISTRADOS

Fecha de Adquisición 2012 2013 2014 2015 2016 2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 % de

cuartos

42 * One Acapulco 01/12/12 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.0%43 * One Aguascalientes 01/12/12 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.0%44 * One Coatzacoalcos 01/12/12 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.0%45 * One Cuernavaca 15/12/14     125 125 125 125 125 125 125 125 1.0%46 * One Cuautitlán 17/11/16         156 156 156 156 156 156 1.3%47 * One Durango 29/02/16         126 126 126 126 126 126 1.0%48 * One Culiacán 01/12/12 119 119 119 119 119 119 119 119 119 119 1.0%49 * OneGuadalajaraTapatío 24/06/13   126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.0%50 * One Xalapa 27/03/14     126 126 126 126 126 126 126 126 1.0%51 * One Monclova 01/11/14     66 66 66 66 66 66 66 66 0.5%52 * One Monterrey 01/12/12 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.0%53 * One Puebla FINSA 02/07/13   126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.0%54 * OneQuerétaro 21/01/13   126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.0%55 * One Toluca 01/12/12 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 1.0%56 * One Patriotismo 21/01/13   132 132 132 132 132 132 132 132 132 1.1%57 * One Perisur 16/07/15 144 144 144 144 144 144 144 1.2%58 * FairfieldInn&SuitesJuriquilla 28/01/16         134 134 134 134 134 134 1.1%59 * FairfieldInnLosCabos 20/06/14     128 128 128 128 128 128 128 128 1.0%60 * FairfieldInn&SuitesNogales 08/11/16         134 134 134 134 134 134 1.1%61 * FairfieldInn&SuitesSaltillo 31/03/15       139 139 139 139 139 139 139 1.1%62 FairfieldInn&SuitesVallejo 01/03/17           121 121 121 121 121 1.0%

63 * FairfieldInn&SuitesVillahermosa 09/12/15       134 134 134 134 134 134 134 1.1%

Subtotal 749 1,259 1,704 2,121 2,671 2,792 2,792 2,792 2,792 2,792 22.7%

Número de cuartos al final del periodoSERVICIO COMPLETO - ADMINISTRADOS

Fecha de Adquisición 2012 2013 2014 2015 2016 T4 2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 % de

cuartos

64 * Fiesta Americana Aguasca-lientes 15/01/14     192 192 192 192 192 192 192 192 1.6%

65 * Fiesta Americana Hermosillo 01/05/16         220 220 220 220 220 220 1.8%

66 Fiesta Americana Hacienda Galindo 03/07/17           168 168 168 168 168 1.4%

67 * Fiesta Americana Pabellón M 31/03/16         178 178 178 178 178 178 1.4%68 Fiesta Americana Satélite4 24/09/18                 223 223 1.8%

69 * Grand Fiesta Americana Monterrey Valle 13/06/16         180 180 180 180 180 180 1.5%

70 * Live Aqua Monterrey Valle 13/06/16         74 74 74 72 72 72 0.6%

71 Live Aqua San Miguel de Allende 5 11/09/18                   153 1.2%

72 * Camino Real Puebla 01/12/12 153 153 153 153 153 153 153 153 153 153 1.2%73 * Sheraton Ambassador 18/11/14     229 229 229 229 229 229 229 229 1.9%74 * ACByMarriottQuerétaro 21/03/16         175 175 175 175 175 175 1.4%75 * AC By Marriott Guadalajara 01/06/16         188 188 188 188 188 188 1.5%76   AC by Marriott Veracruz 13/11/17           164 164 164 164 164 1.3%

Subtotal 153 153 574 574 1,589 1,921 1,921 1,919 2,142 2,295 18.7%

Número de cuartos al final del periodoESTANCIA PROLONGADA - ADMINISTRADOS

Fecha de Adquisición 2012 2013 2014 2015 2016 T4 2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 % de

cuartos

77 * Camino Real Hotel & Suites Puebla 01/03/14     121 121 121 121 121 121 121 121 1.0%

78 * FiestaInnLoftsCiudaddelCarmen 08/09/15       120 120 120 120 120 120 120 1.0%

79 * FiestaInnLoftsMonclova 01/11/14     37 37 37 37 37 37 37 37 0.3%

80 * FiestaInnLoftsMonterreyLa Fe 19/07/16         48 48 48 48 48 48 0.4%

81 * FiestaInnLoftsQuerétaro 01/11/14     50 50 50 50 50 50 50 50 0.4%Subtotal - - 208 328 376 376 376 376 376 376 3.1%

Info

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Evolución del número de hoteles en operación

vs.2017

Evolución del portafolio con número de hoteles y cuartos en operación

Evolución del número de cuartos en operación

vs.2017

Núm.dehotelesendesarrollo

Núm.dehotelesenoperación

Núm.decuartosendesarrollo

Núm.decuartosenoperación

2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 Informe AnualOperación 81 83 83 84 85 85Desarrollo 5 4 4 2 1 1Total 86 87 87 86 86 86

2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 Informe AnualOperación 11,273 11,926 11,924 12,147 12,300 12,300Desarrollo 798 797 797 408 255 255Total 12,071 12,723 12,721 12,555 12,555 12,555

+4.9%

+9.1%

HOTELES EN ARRENDAMIENTO 82 * Fiesta Inn Cuautitlán 01/12/12 128 128 128 128 128 128 128 128 128 128 1.0%83 * Fiesta Inn Perisur 01/12/12 212 212 212 212 212 212 212 212 212 212 1.7%

84 * Fiesta Americana Condesa Cancún 01/01/18             507 507 507 507 4.1%

85 * Live Aqua Boutique Playa del Carmen 19/11/14     60 60 60 60 60 60 60 60 0.5%

Subtotal 340 340 400 400 400 400 907 907 907 907 7.4%

TOTAL HABITACIONES EN OPERACIÓN 2,467 5,547 7,656 8,507 10,422 11,273 11,926 11,924 12,147 12,300 100.0%

TOTAL HOTELES EN OPERACIÓN 18 39 56 62 75 81 83 83 84 85

DESARROLLO APERTURA        

86 Fiesta Americana Viaducto (VIA515) 2019       269 255 255 255 255 255 255 2.1%

  Other (expansions, opened hotels, etc.)   489 899 1,883 2,197 1,346 543 542 542 153    

DESARROLLO TOTAL 489 899 1,883 2,466 1,601 798 797 797 408 255 2.1%

PORTAFOLIO TOTAL FIBRAHOTEL 2,956 6,446 9,539 10,973 12,023 12,071 12,723 12,721 12,555 12,555

NÚMERO DE HOTELES 22 47 70 80 85 86 87 87 86 86

Número de cuartos al final del periodoFecha de

Adquisición 2012 2013 2014 2015 2016 T4 2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 % de cuartos

Númerodehoteles/cuartosalfinaldelperiodo

*2018PortafolioEstabilizado(75hotelesenoperación-estabilizados)-IncluyeFACondesaCancún1Elprimerodeenerode2018,CourtyardCiudaddelCarmen,seconvirtióenFiestaInnyesoperadoporGrupoPosadas.2Elprimerodemarzode2018RealInnMorelia,seconvirtióenFiestaInnMoreliayesoperadoporGrupoPosadas.3Elprimerodejuliode2018RealInnGuadalajara,seconvirtióenGammaGuadalajarayesoperadoporGrupoPosadas.4 El24deseptiembrede2018FibraHotelabrióelhotelFiestaAmericanaMéxicoSatéliteoperadoporGrupoPosadas.5El9denoviembrede2018FibraHotelabrióelhotelLiveAquaUrbanResortSanMigueldeAllendeoperadoporGrupoPosadas.

81 83 83 84 85 85

5 4 4 2 1 186 87 87 86 86 86

2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 Informe Anual

2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 Informe Anual

11,273 11,926 11,924 12,147 12,300 12,300

798 797 797 408 255 255

12,071 12,723 12,721 12,555 12,555 12,555

81 83 83 84 85 85

5 4 4 2 1 186 87 87 86 86 86

2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 Informe Anual

2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 Informe Anual

11,273 11,926 11,924 12,147 12,300 12,300

798 797 797 408 255 255

12,071 12,723 12,721 12,555 12,555 12,555

Número de cuartos al final del periodo

2012 2013 2014 2015 2016 T4 2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 % de cuartos

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AfiliacionesconmarcasLos hoteles del portafolio de FibraHotel operan bajo marcas sólidas deprimernivel.HastalafechadelpresenteInformeAnual,loshotelesoperaban bajo las siguientes marcas:

> One Hoteles (servicio limitado) de Grupo Posadas> Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas> FiestaInnLofts(estanciaprolongada)deGrupoPosadas> Gamma de Fiesta Inn (servicio selecto) de Grupo Posadas> Fiesta Americana (servicio completo) de Grupo Posadas> Grand Fiesta Americana (servicio completo) de Grupo Posadas> Live Aqua Boutique (servicio completo de playa) de Grupo Posadas > Live Aqua (servicio completo) de Grupo Posadas> Real Inn (servicio selecto) de Grupo Real Turismo> Camino Real (servicio completo) de Grupo Real Turismo> Camino Real Hotel & Suites (estancia prolongada) de Grupo Real Turismo> FairfieldInn&SuitesbyMarriott(serviciolimitado)deMarriottInternational> Courtyard by Marriott (servicio selecto) de Marriott International> AC Hotels by Marriott (servicio completo) de Marriott International> Sheraton (servicio completo) de Marriott International

La siguiente tabla establece las afiliaciones de marca de los hoteles de FibraHotel en operación hasta la fecha del presente Informe Anual:

Empresas operadoras de hoteles

Creemosen laafiliacióndenuestroshotelesconempresas líderesy reco-nocidascomoGrupoPosadas,Marriott InternationalyGrupoRealTurismo.Creemosquelautilizacióndecompañíaslíderesenlagestiónhotelerapro-porcionaventajassignificativasdebidoasufuertereconocimientodemarca,calidad de servicio, programas de lealtad, canales de distribución naciona-les, plataformas de mercadotecnia, modernos sistemas de reservación y una efectiva segmentación, lo que impulsa la demanda y puede traducirse en ma-yorestasasdeocupación,tarifapromedioytarifaefectiva.

Actualmente contamos con acuerdos con tres empresas que nos proporcio-nan servicios de administración hotelera y que utilizan sus propias marcas paraloshotelesqueoperan.Enelfuturo,ademásdecontinuarasociándonosconellas,podriamosutilizarotrascompañíaslíderesquepodránusarmarcasfranquiciadas,propiedaddeterceros.

ASÍ ES MI MUNDO DE LOS NEGOCIOS.

ASÍ ES MI MUNDO DE LOS NEGOCIOS.

 Número de

hoteles

% de número de

hoteles

Número de habitacio-

nes

% de número de

hab.

One Hoteles 16 18.80% 2,002 16.30%Fiesta Inn + Gamma 40 44.50% 5,841 47.50%FiestaInnLofts 4 4.70% 255 2.10%Fiesta Americana 7 8.20% 1,668 13.60%Live Aqua 3 3.50% 285 2.30%

Grupo Posadas  70 82.40% 10,051 81.70%         

Real Inn 1 1.20% 158 1.30%Camino Real 1 1.20% 153 1.20%Camino Real Suites 1 1.20% 121 1.00%

Grupo Real Turismo 3 3.60% 784 3.50%         

Marriott International 12 14.10% 1,683 14.80%Otras operadoras 12 14.10% 1,683 14.80%         Total FibraHotel 85 100.00% 12,300 100.00%

Info

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Esquema operativo

En cada uno de nuestros hoteles, la operadora es res-ponsabledelagestióndelaoperacióndelhotel.Adicio-nalmente, con nuestra supervisión, nuestras operadoras son responsables, entre otras cosas, de establecer un plan de negocios anual y un presupuesto de ingresos y gastos, determinar las tarifas de las habitaciones, descuentos y gastos de operación, cubrir los gastos de administraciónreflejadosennuestrascuentas,prepararplanes de mercadotecnia y contratar a los empleados decadaunodenuestroshoteles.Deconformidadconlos contratos, pagamos a cada operadora una comisión variable basada en la utilidad de operación y una tasa deinterésfijaestablecidoencadacaso.

> Las Compañías Operadoras de hoteles realizanlas siguientes tareas: administración con su propio equipo de operación, establecimiento de los pla-nes de negocio anuales de los hoteles (ingresos y costos / gastos), determinación de la política detarifas,asícomodecomercializacióndelastarifas,

estrategiasdeventasdealimentosybebidas,asícomo de otros ingresos, correcto mantenimiento preventivo de los equipos mayores y mantenimien-to general de las propiedades, proponer gastos de capitalparamantenerelestadofísicodeloshote-les en óptimas condiciones, y contratar al personal paraoperarlasunidadesdenegocio.

> FibraHotel realiza las siguientes tareas: aprobación de los planes de negocio anuales de los hoteles y la revisión de sus resultados, aprobación de los gastos de capital paramantener el estado físicode los hoteles, responsabilidad de las actividades inmobiliarias (predial y seguros, etc.) y fondeodegastosoperativosdeloshoteles,entreotros.

Hasta la fechadelpresente InformeAnual,de los85hoteles en operación del portafolio de FibraHotel:

> 81 hoteles se encuentranbajo contratodeadmi-nistración hotelera con Compañías Operadorasde hoteles, las cuales los operan en beneficio de

Grupo Posadas. Es la operadora hoteleramexicanamás grande en el País conmás de 170hotelesy28,500habitacionesendestinosdeplayayciudad,ubicadosen todos losestadosdelPaís.GraciasalposicionamientodesusmarcascomoLiveAqua,GrandFiestaAmericana,FiestaAmericana,TheExploreanbyFiestaAmericana,FiestaInnyOneHoteles.Posadasesunaempresa mexicana con gran prestigio internacional y también es propietaria de Fiesta Rewards, elprogramadelealtadyrecompensasmásimportantedeMéxico,asícomosusclubesvacacio-nales: Fiesta Americana Vacation Club, Live Aqua Residence Club, un club residencial privado yKIVAC.

GrupoReal Turismo.HotelesCamino Real es una compañíamexicana de hoteles fundada en1958porelBancoNacionaldeMéxico(Banamex)yungrupodeinversionistasprivados.En1962secelebróunacuerdodeafiliaciónconWesternInternationalHotels(quedespuésseconoceríacomoWestin),paraestablecerelprimergrupodehotelesdelujoenMéxicoconunarepresenta-cióninternacional.En1993,despuésde30añosdeexitosasoperaciones,larelaciónconWestinfinalizóyenjuniode2000lacompañíafueadquiridaporelGrupoEmpresarialÁngeleseincorpo-radacomoGrupoRealTurismo.Actualmente,CaminoRealesdueñodetresmarcas:QuintaReal,CaminoRealyRealInn.Operan39hotelesconaproximadamente6,500habitaciones,incluyen-dovarios restaurantesde renombremundial.Tienenpresenciaen23estadosde laRepública,incluyendoalaCiudaddeMéxico.

Marriott International, Inc. (NASDAQ:MAR). Es la compañía hotelera más grande del mundocon sede en Bethesda,Maryland, EE. UU., conmás de 6,900 propiedades en 130 países yterritorios. Marriott opera y franquicia hoteles y licencias de complejos turísticos. Las 30marcasprincipalesdelacompañíaincluyen:Bulgari®,TheRitz-Carlton®,andTheRitz-CarltonReserve®St.Regis®,W®,EDITION®,JWMarriott®,TheLuxuryCollection®,MarriottHotels®,Westin®,LeMéridien®,Renaissance®Hotels,Sheraton®,DeltaHotelsbyMarriottTM, Marriott Executive Apartments®, Marriott Vacation Club®, Autograph Collection® Hotels, TributePortfolio®,DesignHotels™,GaylordHotels®,Courtyard®,FourPoints®bySheraton,SpringHillSuites®,FairfieldInn&Suites®,ResidenceInn®,TownePlaceSuites®,ACHotelsbyMarriott®,Aloft®,Element®,Moxy®Hotels,yProteaHotelsbyMarriott®.Lacompañíatambiénoperalosprogramasdelealtadpremiados:MarriottRewards®queincluyeelprogramaTheRitz-CarltonRewards®yStarwoodPreferredGuest®.

Actualmente contamos con acuerdos con tres empresas que nos proporcionan servicios de admi-nistraciónhotelerayqueutilizansuspropiasmarcasparaloshotelesqueoperan.Enelfuturo,ade-másdecontinuarasociándonosconellas,esperamosutilizarotrascompañíaslíderesquepodránusarmarcasfranquiciadas,propiedaddeterceros.

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FibraHotel y le entregan mensualmente el resultado operativo de los hoteles, su remuneración siendo variable y correspondiendo a un por-centajedelresultadooperativodecadaunodeellos.

> Cuatro hoteles están bajo contrato de arrendamiento con Grupo Posa-das, los cuales pagan una renta a FibraHotel: Fiesta Americana Condesa Cancún, Fiesta Inn Cuautitlán, Fiesta Inn Perisur y Live Aqua Boutique PlayadelCarmen.EnloshotelesFiestaAmericanaCondesaCancúnyLiveAquaBoutiquePlayadelCarmen,FibraHotelrecibeunarentafijaen dólares y un componente variable sobre los ingresos dependiendo de laocupacióndecadahotelyestáacargodelosgastosinmobiliarios.

Políticademantenimientodelaspropiedades

Como propietario de los hoteles, FibraHotel busca mantener a las propie-dadesenunóptimoestadofísico,porloqueserealizamantenimientopre-ventivodeéstas.LapolíticainternadeFibraHotelesdereservarhastaun5%delosingresostotalesdeloshotelesenadministraciónpararealizargastos de capital con la intención de mantener las propiedades y sus equi-pos.Porsuparte,losOperadoresHotelerosestánacargodeprepararunpresupuestoanualdegastosdecapitalaserejecutadosalolargodelañoquevalidaFibraHotel.

En forma periódica, FibraHotel realiza visitas de inspección a los hote-lesconel findecertificar suaspecto físicoycorrectomantenimientodeequipos.Almismo tiempo,estas inspeccionessecomparanconelreportequecadacompañíahotelerarealizaatravésdeunaempresaajena a éstas, que efectúan revisiones calendarizadas de las condicio-nesfísicasdecadaunidaddenegocio.

Segmentos de los hoteles del portafolio

El tipo de hoteles que integra el portafolio de FibraHotel, conformado a través de adquisiciones y desarrollos, se describe a continuación:

cuales incluyen la oferta de alimentos y bebidas, res-taurantes, bares y room service 24 hrs, salonesparaeventossocialesyjuntasdetrabajo,asícomoserviciosadicionalesdentrodelahabitación.

Hasta la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuentacon43hotelesdeServicioSelectoenoperación,querepresentan6,270habitaciones(aproximadamen-te51.0%deltotaldehabitacionesenoperación),40delos cuales son operados por Grupo Posadas bajo las marcasFiestaInnyGammadeFiestaInn,asícomounooperado por Grupo Real Turismo bajo la marca Real Inn y dos por Marriott International bajo la marca Cour-tyardbyMarriott.

Servicio Completo

Los hoteles de Servicio Completo cuentan con una oferta de alimentos y bebidas robusta con varios centros de consumo (restaurantes y bares), salas de juntas y salones de conferencias para eventos sociales y empresariales con capacidad para más de500personasyserviciosadicionalesrelacionadoscon hoteles de Servicio Completo: spas, servicio

Servicio Limitado

Los hoteles de Servicio Limitado brindan un servicio de hotelería conveniente, los cuales tradicionalmentenocontaban con bares, restaurantes o salas de conferen-ciasyjuntas,noofrecíanserviciosadicionales,peroenlosúltimosaños, la tendenciahasidoqueestaclasede hoteles ofrezcan una mezcla de estos servicios, in-cluyendo centros de negocios, gimnasios, piscinas, con una selección limitada de alimentos (desayuno inclui-do)yespacioslimitadosdesalasdejuntas.

Hasta la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuentacon22hotelesde servicio limitadoenopera-ción,querepresentan2,792cuartos(aproximadamen-te22.7%del totaldehabitacionesenoperación), 16de los cuales están operados por Grupo Posadas bajo la marca One Hoteles y seis por Marriott International bajolamarcaFairfieldInn&SuitesbyMarriott.

Servicio Selecto

Los hoteles de Servicio Selecto brindan ciertos servi-cios adicionales a los hoteles de Servicio Limitado, los

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Info

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Indicadores operativos del portafolioHastael31dediciembrede2018,loshotelesenoperacióndelportafoliodeFibraHotel(84hoteles)reportaron lo siguiente:

> Tasadeocupaciónde64.0%.> TarifapromediodePs.$1,188.> TarifaefectivadePs.$761.

La siguiente gráfica muestra los indicadores operativos de los 74 hoteles estabilizados en operación deFibraHotelportrimestreentrelosaños2017y2018:

Ocupación Tarifa Promedio Tarifa Efectiva

Trimestre 1 Trimestre 2 Trimestre 3 Trimestre 4 Año

$1,105 $1,166 $725 $768

65.6% 65.9%

AÑO 2017 AÑO 2018

$1,122 $1,189 $752 $789

67.0% 66.4%

T4 2017 T4 2018

$1,060 $1,129$719 $748

67.8% 66.3%

T3 2017 T3 2018

$1,114 $1,186 $746 $787

67.0% 66.3%

T2 2017 T2 2018

$1,128 $1,161 $682 $747

60.5% 64.4%

T1 2017 T1 2018

Ocupación 3.9pp Ocupación -0.6pp Ocupación -1.5pp Ocupación -0.6pp Ocupación 0.3ppTarifa Promedio +3.0% Tarifa Promedio +6.5% Tarifa Promedio +6.4% Tarifa Promedio +5.9% Tarifa Promedio +5.5%Tarifa Efectiva +9.6% Tarifa Efectiva +5.5% Tarifa Efectiva +4.1% Tarifa Efectiva +4.9% Tarifa Efectiva +6.0%

a habitaciones en horario amplio, valet parking, concierge,botones,yáreaspúblicasmásamplias.

A la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuen-tacon14hotelesdeserviciocompletoenoperación,querepresentan2,355habitaciones(aproximadamen-te19.1%deltotaldehabitacionesenoperación),unooperado por Grupo Real Turismo bajo la marca Camino Real, nueve operados por Grupo Posadas bajo las mar-cas Fiesta Americana, Grand Fiesta Americana y Live Aqua, cuatro operados por Marriott International bajo lasmarcasACHotelsbyMarriottySheraton.

Estancia Prolongada

Los hoteles de Estancia Prolongada se caracterizan por unformatodesuite,enconfiguracionesdeestudiodeunao dos recámaras, casi siempre con una cocina completa yunespaciodecomedoryáreade trabajo.Entre losservicios que brindan estos hoteles se encuentran áreas de lavado y secado de ropa para el uso de los huéspedes y áreas públicas para esparcimiento, no cuentanconrestaurante.

Hasta la fecha del presente Informe Anual, FibraHotel cuenta con cinco hoteles de estancia prolongada en ope-ración,querepresentan376habitaciones(aproximada-mente3.1%deltotaldehabitacionesenoperación),cua-

tro operados por Grupo Posadas bajo la marca Fiesta InnLoftsyunooperadoporGrupoRealTurismobajolamarcaCaminoRealHotel&Suites.

Resort

Es el segmento del mercado hotelero en México integrado por hoteles de Servicio Completo, gene-ralmentecon400habitacionesomás,ubicadosendestinos turísticos clave con gran conectividad yflujo de visitantes nacionales e internacionales, in-cluyendo hoteles que operan bajo la modalidad de Todo Incluido y Plan Europeo, con servicios y acti-vidades recreativas que buscan proporcionar a los clientes una agradable experiencia de vacaciones, así como instalacionesparaacoger grandeseven-tos.DadoquelosResortsatiendenaviajerosinter-nacionales, y en menor medida a viajeros domésti-cos, generan principalmente ingresos denominados endólares. Hasta la fecha del presente Informe Anual, FibraHo-tel cuenta con un hotel de Resort en operación (Fies-ta Americana Condesa Cancún), que representa 507habitaciones(aproximadamente4.1%deltotalde habitaciones en operación). Este hotel todo in-cluido es operado por Grupo Posadas bajo la marca FiestaAmericana.

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Inn

Villa

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La siguiente tabla muestra la información operativa por segmento para los 64 hoteles estabilizados en operación delportafoliodeFibraHotelparalosejerciciosconcluidosel31dediciembrede2016,2017y2018:

Lasiguientetablamuestrainformaciónoperativaporregión1paralos64hotelesestabilizadosenoperacióndelportafoliodeFibraHotelparalosejerciciosconcluidosel31dediciembrede2016,2017y2018:

(1) Bajío:Querétaro,Aguascalientes,GuanajuatoySanLuisPotosí.Noroestecorrespondealasentidadesfederativas:BajaCaliforniaNorte,BajaCaliforniaSur,Chihuahua,Durango,SinaloaySonora.Norestecorrespondealasentidadesfederativas:Coahuila,NuevoLeónyTa-maulipas.CDMX:CiudaddeMéxicoyEstadodeMéxico.Surcorrespondea lasentidadesfederativas:Campeche,Guerrero,Michoacán,Morelos,Oaxaca,Puebla,QuintanaRoo,TabascoyVeracruz.Oestecorrespondealasentidadesfederativas:JaliscoyNayarit.

Total de hoteles Estabilizados (74)* Portafolio Total (84)*Año 2016 Año 2017 Año 2018 Año 2018

Segmento Ocup. ADR RevPAR ADR RevPAR Ocup. Ocup. ADR RevPAR Ocup. ADR RevPARServicio Limitado 58.9% $805 $475 62.6% $868 $543 64.0% $910 $582 63.5% $947 $601Servicio Selecto 69.2% $1,012 $700 69.2% $1,071 $741 67.7% $1,112 $752 66.5% $1,123 $747Servicio Completo 50.7% $1,424 $722 59.1% $1,673 $989 64.3% $1,808 $1,162 58.4% $1,792 $1,047Estancia Prolongada 52.3% $999 $523 61.7% $1,007 $621 59.2% $1,001 $593 59.2% $1,001 $593 Total 63.4%   $ 1,011   $ 641 65.6%   $ 1,105   $ 725   65.9%   $ 1,166   $ 768   64.0%   $ 1,188   $ 761 Contraañoanterior 221bp 9.3% 13.1% 28bp 5.5% 6.0%

*No incluye Fiesta Americana Condesa Cancún

  Total de hoteles Estabilizados (74)* Portafolio Total (84)*Año 2016 Año 2017 Año 2018 Año 2018

Región Ocup. ADR RevPAR ADR RevPAR Ocup. Ocup. ADR RevPAR Ocup. ADR RevPARBajío 62.0% $1,073 $665 70.1% $1,159 $813 71.9% $1,228 $883 68.8% $1,278 $879Noreste 60.0% $1,119 $671 65.5% $1,312 $858 69.5% $1,434 $996 69.5% $1,434 $996Noroeste 63.2% $936 $592 62.1% $1,012 $629 64.0% $1,070 $684 64.0% $1,070 $684Oeste 67.1% $943 $633 67.3% $1,096 $737 63.2% $1,135 $717 64.0% $1,168 $747Sur 60.8% $922 $561 63.5% $953 $605 60.7% $953 $579 57.8% $966 $559CDMX 73.2% $1,113 $815 68.9% $1,141 $786 67.2% $1,180 $794 62.1% $1,246 $773

Total 63.4% $ 1,011   $ 641 65.6% $ 1,105   $ 725 65.9% $ 1,166   $ 768 64.0% $ 1,188   $ 761 Contraañoanterior 221bp 9.3% 13.1% 28bp 5.5% 6.0%

*No incluye Fiesta Americana Condesa Cancún

Info

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Sección financiera2

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Resultadosfinancierosparaelaño2018

Ingresos totales

Los resultados financieros que se describen eneste apartado están relacionados con los esta-dos financieros que comprenden 85 hoteles enoperaciónal31dediciembrede2018:

> 81hotelesbajocontratodeoperación.> Cuatrohotelesbajocontratodearrendamiento.

Durante2018,losingresostotalesdeFibraHotelfueronPs.$4,107millones,contraPs.$3,436millonesparaelaño2017(incrementodel19.5%):

> Ps.$3,040millonesdeingresosporrentadehabita-ciones(74.0%delosingresostotales),enincrementode13.1%.

> Ps.$689millonesdeingresosporalimentosybebi-das (16.8%de los ingresos totales),en incrementode10.9%.

> Ps. $350 millones de ingresos por arrendamientode (i) tres hoteles3 y (ii) locales comerciales / ante-nas (enconjunto,8.5%de los ingresos totales), enincremento de 277%, principalmente debido a laincorporación del hotel Fiesta Americana Condesa Cancúnbajoesquemadearrendamiento.

> Ps.$27.9millones(0.7%delosingresostotales)deotrosingresos,endisminuciónde(18.4%).

En lo que respecta a los hoteles bajo contrato de ope-ración,losingresosseincrementaronun12.4%,dePs.$3,343millonesaPs.$3,756millones,debidoalossi-guientes factores:

> El incremento en la Tarifa Efectiva de los hoteles esta-bilizados(+6.0%paralos74hotelesestabilizados).

> La adquisición de un hotel en operación durante el año(FiestaAmericanaCondesaCancún).

> Laaperturadetreshotelesdelportafoliodedesarrollo.> La aceleración de los hoteles que abrieron durante

elaño2017y2018.

Entreelprimeryelcuartotrimestrede2018,losingre-sostotaleshanvenidocreciendo.FibraHotelhaestadosumando hoteles al portafolio:

> Enero2018:adquisicióndelhotelFiestaAmericanaCondesa Cancún

> Febrero2018:aperturadelhotelCourtyardbyMa-rriottToreo.

> Septiembre2018:aperturadelhotelFiestaAmeri-canaMéxicoSatélite.

> Noviembre2018:aperturadelhotelLiveAquaUr-banResortSanMigueldeAllende.

Por lo tanto, los ingresos trimestrales de FibraHotel han venido creciendo cada trimestre:

  T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 AÑO 2018

Ingresos Totales 1,008.60 1,042.30 981.1 1,075.30 4,107.30Habitaciones 715.7 769.3 747.7 806.7 3,039.50Alimentos y Bebidas 160 174.3 166.1 189 689.4Arrendamiento 129.4 88.8 61.8 70.5 350.4Otros 3.5 9.9 5.5 9.1 27.9

Ingresos–HotelesAdmin. 879.2 953.4 919.3 1,004.40 3,756.30%deingresostotales 87.20% 91.50% 93.70% 93.40% 91.50%

# de Hoteles en operación 83 83 84 85 85

# de Hoteles administrados 79 79 80 81 81

*Cifrasenmillonesdepesos,exceptoporlainformacióndelnúmerodehoteles.

(2) Exceptocuandosemenciona,todaslascifrasenelreportefueronpreparadasdeacuerdoconlasNormasdeInformaciónFinancieraInterna-cionales(IFRS),expresadasenpesosmexicanosnominales.Portemadepresentaciónalgunosrubroscontablesdelosresultadosfinancierospresentadosenesasecciónpuedendiferirde losestadosfinancierosconsolidadosauditadosporelaño2018sinquesemodifiquen losresultadosylaposiciónfinancieradeFibraHotel.

(3) Loshotelesarrendadosduranteel2018sonFiestaInnCuautitlán,FiestaInnPerisur,LiveAquaBoutiquePlayadelCarmenyFiestaAmeri-canaCondesaCancún.

Info

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Costos y gastos generales totales

En 2018, los costos y gastos generales totales delos hoteles administrados de FibraHotel fueron Ps.$2,664millonescontraPs.$2,330millonesdel2017:

> Ps.$1,606millonesdecostosygastosindirectos(60.3%deloscostosygastosgeneralestotales).Se trata de los costos de administración, pu-blicidad y promoción, mantenimiento, recursos humanos, de los energéticos y de honorarios de lasCompañíasOperadorasdehoteles.

> Ps.$629millonesdegastosdehabitaciones(23.6%deloscostosygastosgeneralestotales).Setratadelos gastos directamente relacionados con la renta dehabitaciones.

> Ps.$429millonesdecostosygastosdealimentosybebidas(16.1%deloscostosygastosgenera-les totales). Se trata de los gastos directamente

no relacionados con la renta de habitaciones (ali-mentosybebidasyotros).

Contribución hotelera

La contribución hotelera ascendió en el 2018, a Ps.$1,443millones,representando35.1%delosingresostotales,contraPs.$1,106millonesparaelaño2017,representando32.2%delosingresostotales:

> Ps. $1,092 millones correspondieron a los hote-les administrados (margen de 29.1%), contra Ps.$1,013millonesen2017(margendel30.3%).

> Ps.$350millonescorrespondieronaloshotelesenarrendamiento y a los locales comerciales (margen del100%),contraPs.$93millonesen2017.

Las siguientes tabla y gráficamuestran la evoluciónde los ingresos y de la contribución de los hoteles ad-ministradosnoestabilizadosdurante2018:

Ps.$miles T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 AÑO 2018

Total de hoteles administrados no estabilizados 8 8 9 10 10

Ingresos hoteles admin. no estabilizados 89,729 103,813 104,103 134,860 432,505   %delosingresosdeloshotelesadministrados 8.9% 10.0% 10.6% 12.5% 10.5%           

Contrib. hoteles admin. no estabilizados 23,464 31,125 27,664 28,776 111,029   Margen 26.1% 30.0% 26.6% 21.3% 25.7%  %delacontribucióndeloshotelesadministrados 6.1% 8.2% 7.3% 7.6% 8.0%

Año 2018 Cuartos Dispo. Cuartos Ocup. Ocup. Ingreso Cuartos Ps. $ Millones Tarifa promedio Tarifa efectiva

Trimestre1 983,315 614,728 62.5% $716 $1,164 $728Trimestre2 917,296 598,679 65.3% $769 $1,285 $839Trimestre3 1,015,125 656,639 64.7% $748 $1,139 $737Trimestre 4 1,043,259 665,257 63.8% $807 $1,213 $773

 Total 3,958,995 2,535,303   64.0%   $ 3,040   $ 1,199   $ 768

La siguiente tablamuestra los indicadoresoperativosy financierosde loshotelesenadministracióndurante loscuatrotrimestresdel2018,considerandoúnicamenteloshotelesquegeneraroningresoporrentadehabitacionesaFibraHotel (desde fecha de adquisición o de apertura / sin incluir los hoteles arrendados):

Fies

ta In

n Vi

llahe

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a C

enca

lli

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Fibr

aHot

el

$63.2

$89.7$103.8 $104.1

$134.9

$14.3 $23.5$31.1 $27.7 $28.8

0.226016709

0.2614952630.299822459

0.265737801

0.21337732

T4 2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018

Hoteles no estabilizados: evolución ingresos / contribución

Ingresos Contribución Margen

millones)contra(Ps.$1,562millones)al31dediciem-brede2017(ladeudatotaleradePs.$3,166millones).

Durante2018,ladeudafinancieradeFibraHotelgene-róuncostofinancierodePs.$312millones.Enconfor-midad con las normas IFRS, los intereses relativos a la deuda asociada con los desarrollos que se encuentran en etapa de construcción son capitalizados como par-tedelainversióndecadaproyectoespecífico.Durante2018,aproximadamenteel35%de ladeudaha sidorelacionado con proyectos en desarrollo y FibraHotel hacapitalizadoPs.$110millonesde intereses.Cabedestacar que los intereses se han pagado con efecti-vodisponiblepara losdesarrollos.Unavezquecadadesarrollo sea abierto al público se dejarán de capi-talizar los intereses respectivos, y en ese momento el costofinancieropasaráporelestadoderesultadosdeFibraHotelenconformidadconlasnormasIFRS.

Utilidad neta consolidada

DespuésdeimpuestosdePs.$2.3millones,aniveldela Sociedad Civil, sobre las utilidades generadas por los ingresos no vinculados con el alojamiento (alimen-tos y bebidas, entre otros), la utilidad neta consolida-daalcanzóPs.$615millones.Lautilidadnetaconso-lidadaporCBFIascendióa78.23centavosporCBFI(excluyendo los CBFIs adquiridos por el fondo de re-compraalcierredecadatrimestredelaño2018).Para2017, lautilidadnetaconsolidadaalcanzóPs.$438millones y la utilidad neta consolidada por CBFI as-cendióa53.86centavosporCBFI.Elincrementoenlautilidadnetaconsolidada(45%contra2017)sedebeprincipalmente al aumento de hoteles en operación y alosingresosdelosmismos,asícomoamejoresresul-tadosdeloshotelesabiertosdurante2017y2018yala incorporación del hotel Fiesta Americana Condesa Cancún, bajo esquema de arrendamiento, con margen del100porciento.

Utilidad de operación

Los otros gastos operativos de Ps. $749 millones seconforman principalmente tanto de los gastos inmobi-liarios(Ps.$59.7millones),comodelosadministrativosdeFibraHotel (Ps.$60.5millones),de lacomisiónporasesoría(Ps.$151millones),deladepreciacióndelpe-riodo(Ps.$419millones),elPlandeCompensacióndeempleadosconCBFIs(Ps.16.7millones),ydedeterioroen el valor de los activos de Ciudad del Carmen por (Ps.41.9millones).Para2017esosotrosgastosope-rativos ascendían a Ps. $572millones. El incremento(+30.9%)seexplicaprincipalmenteporladepreciación(mayor número de activos inmobiliarios) ya que los gas-tosadministrativos(paraacompañarelcrecimientodeFibraHotel) y los gastos inmobiliarios (mayor número de activos inmobiliarios) aumentan en una menor propor-ciónquelacontribuciónhoteleratotal.

LautilidaddeoperaciónascendióaPs.$694millones,representando16.9%delosingresostotales,contraPs.$534millones(15.5%delosingresostotales)en2017.

Utilidad de operación ajustada

Durante2018,FibraHotelpresentógastosnooperati-vosporPs.$71.6millonesquecorrespondenprincipal-mente a gastos relacionados con las adquisiciones y desarrollo de hoteles (impuestos, avalúos, auditoríastécnicasygastospre-operativos,entreotros).En2017,éstosascendieronaPs.$34.5millones.

LautilidaddeoperaciónajustadaascendióaPs.$623millonescontraPs.$499millonesen2017.

Resultadointegraldefinanciamiento

FibraHotelcerróelañoconunaposicióndedeudanetadePs.$3,035millones(ladeudatotalfuedePs.$3,516

T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 AÑO 2017 AÑO 2018

IngresosCuartos 715,729 769,329 747,711 806,745 2,687,525 3,039,513Alimentos y Bebidas 159,990 174,288 166,083 189,007 621,345 689,369Arrendamientos 129,358 88,833 61,788 70,464 92,919 350,443Otros 3,500 9,866 5,479 9,081 34,207 27,926

INGRESOS TOTALES 1,008,577 1,042,317 981,061 1,075,297 3,435,995 4,107,252

Ingresos - Hoteles Administrados 879,211 953,368 919,253 1,004,448   3,342,755 3,756,281%deingresostotales 87.2% 91.5% 93.7% 93.4%   97.3% 91.5%

Costos y gastosCuartos 144,898 154,707 154,974 174,885 542,136 629,464Alimentos y bebidas 101,647 106,292 104,405 116,663 379,294 429,008Gastos administrativos 379,198 402,148 401,852 422,472 1,408,685 1,605,670

Costos y gastos totales 625,743 663,148 661,232 714,020 2,330,115 2,664,142

CONTRIBUCIÓN HOTELERA TOTAL 382,834 379,169 319,830 361,277 1,105,879 1,443,110Margen de contribución hotelera total 38.0% 36.4% 32.6% 33.6% 32.2% 35.1%

Contribución hotelera - hoteles administrados 253,468 290,221 258,022 290,429   1,012,640 1,092,139

Margen 28.8% 30.4% 28.1% 28.9%   30.3% 29.1%

Gastos Inmobiliarios 14,631 15,085 15,456 14,526 43,311 59,698

UTILIDAD DE LA OPERACIÓN (NOI) 368,203 364,085 304,374 346,751 1,062,569 1,383,412Margen 36.5% 34.9% 31.0% 32.2% 30.9% 33.7%

Gastos administrativos de FibraHotel 16,300 15,998 15,447 12,776 54,060 60,522Plan de incentivos para empleados con

CBFIs - - - 16,612 - 16,612

Comisióndeasesría 38,010 37,744 37,555 37,619 106,813 150,927

EBITDA 313,893 310,342 251,372 279,744 901,696 1,155,351Margen 31.1% 29.8% 25.6% 26.0% 26.2% 28.1%

Depreciación 100,617 105,284 106,852 106,285 367,926 419,037Deterioro de propiedad, mobiliario y

equipo del hotel - - - 41,890 - 41,890

RESULTADO DE LA OPERACIÓN 213,276 205,059 144,520 131,570 533,770 694,425Margen 21.1% 19.7% 14.7% 12.2% 15.5% 16.9%

Gastos extraordinarios 9,697 4,617 18,658 38,647 34,457 71,619

RESULTADO DE OPERACIÓN AJUSTADO 203,579 200,442 125,862 92,923 499,313 622,806

Ingresos no operativos 450 957 385 109 10,053 1,901Ajustes al valor rasonable de

propiedades de inversión - - - 143,795 - 143,795

Resultadointegraldefinanciamiento (30,285) (25,516) (38,720) (56,989) (66,331) (151,510)

RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS 173,744 175,882 87,528 179,837 443,036 616,992

Impuestos (1,622) 51 (617) 4,470 5,316 2,282

RESULTADO NETO 175,366 175,830 88,145 175,368 437,720 614,710Margen 17.4% 16.9% 9.0% 16.3% 12.7% 15.0%

Info

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Resumendelosresultadosdelaño2018portrimestre(milesdepesos)

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el

Flujo de efectivo y posición de liquidezFlujo neto de efectivo de actividades de operación

Durante2017,FibraHotelgeneróunflujonetodeefec-tivodeactividadesdeinversiónnegativopor(Ps.$799millones):

> (Ps.$706millones)conrespectoalportafolioende-sarrollo(sincontabilizarlosinteresescapitalizados).

> (Ps.$136millones)conrespectoalasadquisicionesdelaño2017.

> (Ps.$79.4millones)conrespectoalasadquisicionesdelaño2017.

> Ps. $1.4 millones respecto a ingresos de inversión(ventadeactivofijo,etc.).

> Ps.$122millonesconrespectoalosinteresesgene-radosduranteelperiodo.

Flujo neto de efectivo de actividades definanciamiento

En2017, FibraHotel generó un flujo netode efecti-vodeactividadesdefinanciamientoporPs.$3,375millones:

> Ps.$341millonesconrespectoalosrecursosdelaslíneasdecrédito.• Ps.$457millonesconrespectoalasdisposicio-

nesdelaslíneasdecrédito.• (Ps.$116millones)conrespectoalospagosde

amortizacionesdelaslíneasdecrédito.> (Ps.$876millones)conrespectoalasdistribuciones:

• (Ps.$234millones)conrespectoaladistribucióndelcuartotrimestrede2017.

• (Ps.$241millones)conrespectoaladistribucióndelprimertrimestrede2018.

• (Ps.$235millones)conrespectoaladistribucióndelsegundotrimestrede2018.

• (Ps.$167millones)conrespectoaladistribucióndeltercertrimestrede2018.

> (Ps.$298millones)con respectoa los interesesenresultadosyotrosgastosfinancieros.

> (Ps.$102millones)conrespectoalosinteresescapi-talizadospagados.

> (Ps.$0.7millones)conrespectoalaadquisicióndecoberturasparaladeuda.

En2017, FibraHotel generó un flujo netode efecti-vodeactividadesdefinanciamientoporPs.$3,976millones:

> La emisión de CBFIs neto de gastos de emisión de Ps.$4,339millones.

> Ps.$469millonesconrespectoalosrecursosdelaslíneasdecrédito.• Ps.$700millonesconrespectoalasdisposicio-

nesdelaslíneasdecrédito.• (Ps.$231millones)conrespectoalospagosde

amortizacionesdelaslíneasdecrédito.

Durante2018,FibraHotelgeneróunflujonetodeefec-tivodeactividadesdeoperacióndePs.$1,095millo-nescontraPs.$1,103millonesen2017.Excluyendolasactividades relacionadas con las de inversión (gastos no operativos, pago y recuperación del IVA relaciona-doconlosdesarrollosylasadquisiciones),elflujonetode efectivo de actividades de operación fue de Ps.$1,262millonescontraPs.$940millonesen2017.

Flujo neto de efectivo de actividades de inversión

En2018,FibraHotelgeneróunflujonetodeefectivodeactividadesdeinversiónnegativopor(Ps.$4,067millones):

> (Ps. $3,034millones) respectoa laadquisicióndelhotel Fiesta Americana Condesa Cancún, registra-docomoPropiedaddeInversión.

> (Ps.$752millones)respectoalportafolioendesarro-llo(sincontabilizarlosinteresescapitalizados).

> (Ps.$391millones)conrespectoalCAPEXdeman-tenimientoyalasremodelacionesdehoteles.

> Ps.$110millonesrespectoalosinteresesgeneradosduranteelperiodo.

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Ps.$miles Año 2017 Año 2018 Comentario

Efectivoyequiv.deefectivoyefectivorestringido 4,727,981 481,404   

  Efectivoyequiv.deefectivodisponible-Operación 292,687 186,302 Capital de trabajo de los hoteles

  Efectivoyequiv.deefectivorestringido-Operación 98,640 127,090 Disponible para CAPEX de

mantenimiento         Efectivoyequiv.dedisponible-Inversión 4,336,655 168,012 Efectivo disponible para invertir   Posición de efectivo sin efectivo restringido 4,629,342 354,314

> (Ps.$585millones)conrespectoalasdistribuciones:• (Ps.$134millones)conrespectoaladistribución

delcuartotrimestrede2016.• (Ps.$150millones)conrespectoaladistribución

delprimertrimestrede2017.• (Ps.$121millones)conrespectoaladistribución

delsegundotrimestrede2017.• (Ps.$172millones)conrespectoaladistribución

deltercertrimestrede2017.> (Ps.$160millones)con respectoa los interesesen

resultadosyotrosgastos financierospagados (so-breuntotaldePs.$186millonesparaelaño2017).

> (Ps.$80.2millones)conrespectoalosinteresesca-pitalizadospagados.

> (Ps.$1.6millones)conrespectoalaadquisicióndecoberturasparaladeuda.

Flujo de efectivo operativo ajustado

Durante2017,FibraHotelgeneró:

> Un flujo de efectivo operativo o Funds FromOpe-rations (FFO por sus siglas en inglés) de Ps. $948

millones,contraPs.$806millonesen2017,unincre-mentode17.7porciento.

> UnflujodeefectivooperativoajustadooAdjustedFunds From Operations (AFFO por sus siglas en in-glés)dePs.$849millones,contraPs.$669millonesen2016,unincrementode27.0porciento.

Posición de liquidez

FibraHotelcerróelaño2018con:

> Una posición de efectivo y equivalentes de efectivo dePs.$481millones,contraPs.$4,728millonesal31dediciembrede2017.

> Una posición de deuda total de Ps. $3,516millo-nes contraPs. $3,166millonesal 31dediciembrede2017.LaposicióndedeudanetaesdePs.3,035millones.

> Aproximadamente Ps. $1,000 millones disponiblesenlíneasdecréditonodispuestas.

La siguiente tabla presenta a detalle de la posición de efectivo de FibraHotel:

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Hastael31dediciembrede2018,yacordeconloscon-tratos de crédito, FibraHotel ha celebrado varios instru-mentos financieros destinados a cubrir las variacionesdelatasaTIIE.El68.4%deladeudadeFibraHotelestácubierta. Esos productos, de vencimiento a cinco años,fueron pagados al momento de cerrar las operaciones y cuentanconlassiguientescaracterísticas:

La tabla siguiente presenta el detalle el calendario de las amortizaciones de capital de la deuda de FibraHotel:

Regulación aplicable a las FIBRAs

Durante2014,laComisiónNacionalBancariaydeValoresemitióunaregula-ciónparamedirelniveldeapalancamientoyelíndicedecoberturadelserviciodeladeudadelasFIBRAs.

> Niveldeendeudamiento:FibraHotelcerróel2018conunendeudamientodePs.$3,516millonesyconun totaldeactivosdePs.$17,108millones,correspondiendoa un nivel de endeudamientodel 20.6%.Cabedestacarque el Contrato de Fideicomiso de FibraHotel estipula que el nivel de apa-lancamientonopuedeexcederel40%,mientrasquelaregulaciónaplicablealasFIBRAsindicaqueesteindicadornopuedesermayora50porciento.

> Índice de cobertura de servicio de la deuda: Se calcula tomando la capa-cidad por parte de FibraHotel de enfrentar los pagos de sus compromisos contra sus recursos disponibles4para losseispróximos trimestres.Paraelprimero,segundo,terceroycuartotrimestrede2018,elíndicedecoberturadeserviciode ladeudadeFibraHotel fuede1.06x,1.43x,1.78xy1.53x,respectivamente.

Años Amortización %

2019 413.5 11.8%2020 281.1 8.0%2021 376.7 10.7%

2022yadelante 2,444.6 69.5%Total 3,515.9 100.0%

$ millones T4 2018 Moneda Tasa de interés Vencimiento

BBVABancomer1 151.7 MXN TIIE28d+150bps oct-27BBVABancomer1 104.3 MXN TIIE28d+150bps oct-27BBVABancomer1 130.0 MXN TIIE28d+150bps oct-27BBVABancomer1 172.9 MXN TIIE28d+150bps nov-27BBVABancomer1 295.8 MXN TIIE28d+150bps nov-27Banorte1 946.4 MXN TIIE91d+200bps oct-24Banorte2 996.4 MXN TIIE91d+200bps* jul-26BBVABancomer2 252.9 MXN TIIE28d+160bps jun-20BBVABancomer2** 255.5 USD LIBOR91d+180bps jun-20Sabadell (Revolvente) 210.0 MXN TIIE28d+150bps jun-19

Posición de deuda total 3,515.9      

*EnJuliode2020incrementaa250bps.**EquivalenteenpesosaUSD$13.0millonesaunT.CdePs.$19.6566

$millones Tasa de interés Moneda Disposición Tipo Piso Strike Límite Vencimientos

BBVABancomer1 TIIE28d MXN 558.9 Cap Spread 5.0% 9.0% Oct/Dic.2020BBVABancomer1 TIIE28d MXN 295.8 Cap Spread 5.0% 7.0% Mar.2021Banorte1 TIIE91d MXN 946.4 Collar 4.5% 6.0% Jul.2020BBVABancomer2 TIIE28d MXN 252.9 Cap 8.0% Nov.2021Banorte2 TIIE91d MXN 996.4 Collar 7.3% 10.0% Jun.2023BBVABancomer2 LIBOR91d USD 13.0 Cap 4.0% Sep.2021

(4)ParaFibraHotel, loscompromisoscorrespondena i) serviciode ladeuda (principale intereses);ii)gastosdecapital(CAPEXdemantenimientodeloshoteles);yiii)gastosdedesarrollosnodis-crecionales(proyectosendesarrollo).Losrecursosdisponiblescorrespondena:i)efectivoyequi-valentesdeefectivo(excluyendoefectivorestringido); ii) IVAporrecuperar; iii)utilidadoperativadespuésdepagodeladistribución;yiv)líneasdecréditodisponibles.

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Gastos de capital

Hastael31dediciembrede2018, lareservadegastosdecapitaldemantenimientodisponible,destinadaaconservarenóptimoestadoloshoteles,asícomosuscondicionesdeoperaciónyconstituidaconbaseenunporcentajedelosingresosbrutosdeloshotelesbajocontratodeoperaciónsumabaPs.$203millonescontraPs.$172milloneshastael31dediciembrede2017.

Duranteelaño,losgastosdecapitalmásrelevantesdeFibraHotelsonlossiguientes:

> Gastosdecapitaldemantenimientoparaconservarlosactivos:Ps.$166millones.> Gastosdecapitalde inversiónenhotelesactuales.FibraHotelconstantementeanaliza laoportunidadde

realizar inversiones de capital en los hoteles del Portafolio Actual cuando los retornos esperados de los mis-mosjustificanlainversión.Durante2018,invirtióPs.$138millonesengastosdecapitalderemodelacióndelos siguientes hoteles: • FiestaAmericanaCondesaCancún:remodelacióndeáreaspúblicasconunpresupuestodePs.$120

millones,Ps.$60.0millonesestánacargodeFibraHotel,deloscualesPs.$38.5millonessehaninvertidoal31dediciembrede2018.

• Fiesta Americana Hacienda Galindo: remodelación de (i) habitaciones y (ii) áreas públicas, que tiene un pre-supuestodePs.$166millones,deloscualesPs.$155millonessehaninvertidoal31dediciembrede2018.

Distribuciónen2018

FibraHotelbuscagenerarvalorparasustenedoresdeCBFIs.Porestarazón,paraelejercicio2018,elComitéTécnicodeFibraHotelaprobódistribucionesporunimportetotaldeaproximadodePs.$849millones,elcualsedetalla en la siguiente tabla:

Paraelejercicio2017,FibraHoteldistribuyóuntotaldePs.$668millones,representandoPs.$1.0523porCBFIs.ElincrementodeladistribuciónporCBFI,entre2017y2018,fuede0.2%porciento.

Fondo de RecompraEl14denoviembrede2017,laasambleadetenedoresdeFibraHotelautorizólacreacióndeunFondodeRecom-pradeCBFIsFIHO12atravésdelaaprobacióndelacompradehastael5%delatotalidaddelosCBFIsemitidosporFibraHoteldurante2018.Alafecha,FibraHotelharecomprado41’353,714CBFIsaunpreciopromediodePs.$10.62.Al31dediciembrede2018,FibraHoteltenía41’353,714CBFIsrecompradosequivalenteal5%delosCBFIsemitidos.EstosCertificadosBursátilessonresguardadosenTesoreríadelFideicomisoydejandecontarconderechoseconómicos(distribución)ycorporativos(voto)apartirdelmomentodesucompra.

Distribuciones de efectivo

  T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 AÑO 2018

Utilidad Neta Consolidada 175.4 175.8 88.1 175.4 614.7

Número de CBFIs (millones)Con derechos económicos 815.6 809.5 805.9 785.7 785.7

Resultado por CBFI $0.22 $0.22 $0.11 $0.22 $0.78           

T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 AÑO 2018

Distribución Total 240.6 234.9 167.2 206 848.7Resultado Fiscal 124.9 120.5 78.9 - 324.2Retorno de Capital 115.7 114.4 88.3 206 524.4

Número de CBFIs (millones)Totales 827.1 827.1 827.1 827.1 827.1Con derechos económicos 815.6 809.5 805.9 785.7 785.7

Distribución por CBFI $0.30 $0.29 $0.21 $0.26 $1.05Resultado Fiscal $0.15 $0.15 $0.10 $- $0.40Retorno de Capital $0.14 $0.14 $0.11 $0.26 $0.65

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Sustentabilidad

EnfoqueEnFibraHotelnosfijamoselcompromisodelograrquetoda nuestra operación esté siempre comprometida conunentornosostenible.Estecompromisoestába-sado en un programa que nos permite agregar valor y rentabilidad a nuestro portafolio y al mismo tiempo reducirymitigarriesgosenelmedianoylargoplazo.De la mano de nuestros operadores, hemos logrado identificar oportunidades de desarrollo sustentabley prácticas ecológicas que reducen nuestro impac-toambientalynosayudanamejorarlaeficienciaenel gastooperativo, y así impulsar la rentabilidaddenuestrosinversionistas.

EnFibraHotelestamosdefiniendoobjetivosclarosdedisminución del impacto ambiental y conduciendo nuestras inversiones de manera responsable, permi-tiendo mantener un crecimiento sustentable y de im-pactosocialdenuestroportafolioenelfuturo.

Estamosenfocadosenimplementaryutilizarenergíaslimpias, que nos ayuden tanto a reducir nuestra huella ambiental,asícomonuestrosgastosenmateriaener-gética, reflejándose en un portafolio más eficiente,que nos permita entregar mejores rendimientos y un mayordesempeñosustentable.

Inversion Responsable FibraHotel siempre ha considerado alternativas de inversión sustentables en la toma de decisiones de manerainformal.Alestablecerunapolíticaadecuadaparaelportafolionospermitiráunamayoreficienciayclaridad.Alafechadeesteinformeanual,estamosen proceso de desarrollar una política de inversión

sostenible que nos ayudará a tener una cartera más eficiente, reducir y mitigar riesgos, así como tenerviabilidad a largo plazo como compañía y mejorrendimiento e impacto social. De lamismamanera,tenemos la intención de asociarnos con fundaciones localesyregionalesasícomoorganizacionescomuni-tarias para apoyar iniciativas ambientales, prácticas educativas y compromiso social en las diferentes re-gionesdondeestamospresentes.

Estamos convencidos que, con estas acciones, incre-mentaremos nuestras utilidades, reduciremos costos de operación, aumentará la satisfacción de nuestros huéspedes, y agregaremos valor a nuestros inversio-nistas.Actualmente,comopartedenuestroprocesodeinversión,hacemosauditoríasentemaslegales,ambientales,financierosyfiscalesentreotros.Enestasauditorías,definimoscualquiertipoderiesgoenlainversión y se considera en los comités y órganos de gobiernorespectivos.

En FibraHotel estamos comprometidos a reducir el im-pacto ambiental de nuestros hoteles al:> Disminuir el consumo de Agua> ReducirelconsumodeEnergíaEléctrica> Migraraenergíaslimpias

Actualmentecontamosconciertasprácticasespecí-ficasquebuscancumplirconestándaresyprocesosambientales como: > Ahorradores de uso de agua> Limitar el uso de electricidad en iluminación> Uso de sensores de presencia para limitar uso

energético.> Automatización de cuarto de máquinas para

disminuir el uso del aire acondicionado> Vidriosconespecificacionestérmicas> Migración de gas LP a gas natural

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CertificadosyPremiosHoy en día más de 70 de nuestros hotelescuentanconlacertificaciónGreenKey,queesun estándar líder en la industria en el ámbitode la sostenibilidad y representa el compro-miso con el cumplimiento de estrictos criterios internacionales establecidos por la Fundación paralaEducaciónAmbiental(FEE).LoshotelesFiesta Americana Satélite y el AC By Marriot deVeracruzcuentanconlacertificaciónEDGE(Excellence in Design for Greater Efficiencies porsussiglaseningles).Paraobtenerestacer-tificación,senecesitacumplirconunahorrodemínimode20%enenergía,20%enaguay20%en energía incorporada en los materiales eneledificio.Estacertificaciónsóloesaplicableparalasnuevasconstrucciones.

Cabe destacar que varios de nuestros hoteles cuentanconelcertificadodeCalidadAmbien-talTurística,lacualselograconunaimportan-

te disminución de residuos, descargas, emi-sionesyconsumosdeenergía,combustiblesyagua, con la consecuente reducción en la pre-sión sobre los recursos naturales y los ecosiste-mas,asícomoenelmejoramientodelacalidadambiental.EstecertificadoesotorgadoporlaPROFEPA (Procuraduría Federal de Protec-ción al Medio Ambiente). Asimismo, nuestraspropiedades Fiesta Americana Monterrey Pa-bellón M, Fiesta Inn Periférico Sur, y Fiesta Inn Tlalnepantla cuentan con la distinción de Hote-lesHidroSustentablesporeldesempeñoenelusoeficientedelagua.

Código de ÉticaEn el grupo contamos con un Código de Ética, el cual consideramos como base estructural del comportamiento de los colaboradores en la compañía. Buscamos la adopción de losvalores, misión y visión organizacionales para construir un eje de lo que se debe hacer y lo quenoenlaorganización.Hemosunespecialénfasis en el respeto y el profesionalismo de nuestros colaboradores. Una adopción in-tegral de este código nos permitirá un mejor enfoque como organización y una mejora sus-tancial en la percepción de personas externas alacompañía,asícomoapropiciarunagra-dableclimalaboral.

Adicionalmente, las compañías operadorastienen sus distintos programas de educación y desarrollo.GrupoPosadasatravésdeFunda-ción Posadas, cuenta con un programa llamado “Una Oportunidad para Estudiar”, que consiste en otorgar becas para estudiantes de todos los niveles escolares que abarcan los siguientes: primaria, secundaria, preparatoria, licenciatu-raycarrerastécnicas.

MaterialidadDurante2019enFibraHotelpretendemosreali-zar un análisis de materialidad que nos permitirá comprender mejor los parámetros más signifi-cativos que deberemos atender y en un futuro reportar.Conelestudiodematerialidadsebus-cará extender nuestro panorama e intereses en lasostenibilidad.Además,elresultadodelaná-lisis de materialidad nos dará los conocimientos necesarios para que, con la colaboración de todas las partes involucradas, tengamos una mejoracontinuadurantelossiguientesaños.

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Comité Técnico y Comités de FibraHotel

Gobierno Corporativo de FibraHotel

Hasta la fecha del presente Informe Anual, el Comité Técnico de FibraHotel está integradopor11miembrospropietarios,deloscualescuatrosonmiembrosinde-pendientes(36%).

Informaciónbiográficadelosmiembros:

1. RobertoGalanteTotah.Co-PresidentedelComitéTécnicodeFibraHotel.Tambiénes Socio fundador y Presidente de Grupo GDI, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap,empresasdeGrupoGDI.

2. AlbertoGalanteZaga.PresidentedelConsejodeFibraHotel.TambiénesSocioyVice-presidente de Grupo GDI, y miembro ejecutivo del Consejo de Fondo Hotelero Mexi-cano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, empresasdeGrupoGDI.

3. SimónGalanteZaga.SociofundadoryCEOdeGrupoGDI.Cuentaconmásde20añosde experiencia en el ramo inmobiliario hotelero, residencial y comercial, como desarrolla-doryadministradordeinmuebles,asícomoenlaadquisición,desarrolloyfinanciamientodeproyectosinmobiliarios.EsmiembroejecutivodelConsejodeFondoHoteleroMexi-cano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, empresasdeGrupoGDI.CuentaconunaespecializaciónenDireccióndeEmpresasporelIPADEycursosdeadministracióndelauniversidaddeHarvard.

4. AdolfoBenjamínFastlichtKurián. CEO de Icon Group, una empresa mexicana de desa-rrolloinmobiliario.Fueco-fundadoryCo-CEOdeGrupoCinemex,hoylasegundaca-denadeexhibicióncinematográficadelpaís.ActualmenteesCEOdeTheLotPremiumCinemasenlaJolla,California.SehadesempeñadocomoPresidentedelaAsociaciónde Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), la principal Asociación de la industria de bie-nesraícesenMéxico,yparticipaenlosconsejosdediversasinstitucioneseducativas.CuentaconunB.S.enAdministraciónHoteleraporlaUniversidaddeBoston(1989)yunMBAdelaUniversidaddeHarvard(1993).

5. SandorValnerWatstein.FueCEOdeWaltonStreetCapitalAmericaLatina,DirectordeCredit Suisse First Boston en México y miembro del comité ejecutivo para América Lati-na.HasidosociodeEMVAyValorConsultores,bancosdeinversión,yhatrabajadoconJPMorganenfinanzascorporativasyM&A.EscofundadoryvicepresidentedelaAsocia-ción Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura y miembro del consejo de ad-ministracióndevariasempresasinmobiliariasenAméricaLatina.EsmiembroactivodelWorld’sPresidentsOrganization.CuentaconmaestríasenIngenieríayAdministracióndeEmpresasdelaUniversidaddeStanford.

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6. AlbertGalante Saadia. Es Ingeniero Industrial por laUniversidadAutónomaMetropolitanadeMéxico.Desde1991esmiembrodelConsejodeMexFactor,SofomE.N.R.EssociofundadordeNormalizaciónyCertificaciónElectrónica,S.C.,ydelorganismodecertificaciónenelectrónicaquefueestablecidoen2001.EsCFOymiembrodelConsejodeAmpliequi-pos,S.A.deC.V.LaboratoriosdePruebasdeSegu-ridaddesde1987ydesde1986CFOyasesordeAmpliaudio,S.A.deC.V.ImportaciónyExportacióndeEquiposdeElectrónicaySimilares.

7. MayerZagaBucay. Es el CFO de Grupo Industrial Miro,unaempresafabricantedetextilesyropa,asícomo un agente de importación y exportación para marcas como Nike, Adidas y Victoria’s Secret, entre otros,empleandoaalrededorde2,000personas.Fueco-fundadoren1983delagalardonadacom-pañíaderopaOceanPacific,abriendocercade50tiendasen todoelpaísysuministróa tiendasde-partamentales altamente reconocidas enMéxico.Actualmente es inversionista en varios proyectos debienesraíces,asícomosocioenGrupoGDI.

8. ManuelZepedaPayeras.Ha jugado un papel cla-veenlamayoríadelasprincipalesinstitucionesyel marco regulatorio de los sectores de vivienda e hipotecas en México. Entre otras actividades,presidió durante 12años el FondodeOperacióny Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI), un fideicomiso creado para proporcionar apoyofinancieroparalaadquisiciónyconstruccióndevi-viendaeconómicaeinteréssocial.Fuefundadorydirector general de Sociedad Hipotecaria Federal, una institución financieracreadaparadesarrollarlos mercados primario y secundario de hipote-cas;fuePresidentedeUniónInteramericanaparala Vivienda, una asociación que agrupa a más de 100 intermediarios financieros en América Latinaparaelfinanciamientohipotecarioyfueasesordediversos compañías de vivienda y compañías definanciamiento hipotecario como SARE Holding,MARHNOS Vivienda, ARKO Promoción Inmobilia-ria, Crédito Inmobiliario y el Fondo Inmobiliario IN-MESPdeBBVA.TambiénfueEconomistaenJefedelaOficinadeAsesoresdelPresidenteentre1976y1982,yhasidomiembrodevariasorganizacionesno lucrativasCuentaconunamaestríaenEcono-míayotraenAdministracióndeEmpresaspor laUniversidaddeChicago.

9. Jaime ZabludowskyKuper.Vicepresidente y Socio FundadordeIQOMInteligenciaComercial.Hasidoconsejero independiente en el Consejo de Adminis-tración de PEMEX Exploración y Producción, y en tal capacidad fungió como Presidente de su Comité de Adquisiciones,Arrendamientos,ObrasyServicios.También ha ocupado diferentes cargos públicos, in-cluidos, entre otros, Subjefe de la Negociación del TratadodeLibreComercioentreMéxicoyEE.UU.,Embajador de México ante la Unión Europea, Jefe

Negociador para el Acuerdo de Libre Comercio entre México y la Unión Europea y Economista del Comité de Asesores Económicos de la Presidencia deMéxico(1985a1988).FueAsesordegobiernosde Asia y América Latina, y organizaciones inter-nacionales multilaterales en comercio internacional ycompetitividad.Esmiembrodelconsejodease-sores de diversas empresas, asociaciones civiles einstitucionespúblicas.En2014recibiólapreseaCarrera al Universo, la mayor distinción que la So-ciedad de Alumnos del Instituto Tecnológico Autó-nomodeMéxico(ITAM)daaunodesusmiembros.EsDoctorenEconomíaporlaUniversidaddeYale.

10.Felipe de Yturbe Bernal. Fue Director General de la Casa de Bolsa de Grupo Financiero Scotiabank Inverlat, así como Director General Adjunto deBanca de Corporativa, Banca de Inversión y Mer-cados,BancadeEmpresas,TesoreríayFiduciariodeesamisma institución.FueGerenteGeneraldeDeutsche Bank México y Gerente General de Ban-coMexicano.HasidosociodeYturbe,LabordeyAsociados, una firma especializada en la gestióndeinversiones.Colaboró12añosenelBancoNa-cional de México, donde ocupó varios cargos, in-cluyendo, entre otros, Director General Adjunto de Banca Corporativa, Banca de Inversión y División Fiduciaria.Tambiénocupó loscargosdeTesoreroy Director Financiero de Cementos Anáhuac y fue Vicepresidente de The First National Bank of Chi-cagoenlaOficinadeRepresentaciónenlaCiudaddeMéxico.CuentaconunamaestríaenAdministra-cióndeEmpresasporlaUniversidaddeHarvard.

11.Pablo de la Peza Berrios. Colaboró en el Banco Banamex de 1976 a 2013 donde ocupó diversasposiciones tanto en México como en el extranjero: Directorde laTesorería Internacional,DirectorGe-neral de California Commerce Bank, Director de Pla-neación Financiera de Banamex, Director General de Seguros Banamex y de AFORE Banamex, Direc-tor Corporativo con Responsabilidad de Planeación Estratégica y Desarrollo Corporativo para México y losnegociosdeCitienAméricaLatina.DirectorCor-porativo con responsabilidad sobre los negocios de Aset Management de Banamex (Afore, Seguros, Pen-siones, Impulsora de Fondos de Inversión y Fiducia-rio).HasidomiembrodeConsejosdeAdministraciónde varias sociedades de inversión administradas por Banamex y Presidente de los Consejos de Seguros, AforeeImpulsoradeFondosBanamex.En2013sejubiló de Banamex, aunque sigue participando en el Consejo de Administración y Comités de varias de lasempresasdelGrupoFinanciero.Esmiembroindependiente del Comité Técnico y los comités de inversiones de algunas entidades listadas en la Bol-saMexicanadeValores.Esmiembrodelcomitédeinversionesdeunafundacióndegrantamaño.Tam-biénesMentorenEndeavor.Es Ingeniero IndustrialporlaUniversidadIberoamericana.

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Para mayor información sobre el funcionamiento de nuestros Comités (elección / destitución de los miem-bros, sesiones y votaciones, facultades de los Comités, remuneración de los miembros independientes, etc.),favordereferiralReporteAnual2018disponibleenespañolenlapáginawebdeFibraHotel(www.fibrahotel.com)oenlapáginawebdelaBolsaMexicanadeValores(www.bmv.com.mx).

Duranteel2018,elComitéTécnicosesionócincovecesparaaprobacióndelosEstadosFinancierosydelasdistribuciones,conaprobaciónpreviadelComitédeAuditoría.

Del1ºdeenerode2018alafechadelpresenteInformeAnual,elComitéTécnicosesionódosvecesparaaprobacióndeEstadosFinancierosydedistribuciones,conaprobaciónpreviadelComitédeAuditoría.

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La gráfica siguiente muestra la evolución del precio del CBFI de FibraHotel y sus volúmenes entreel1ºdeenerode2018ylafechadelpresenteInformeAnual:

FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores

Precio del CBFI

Tenencia accionariaHasta la fecha de presente Informe Anual, la tenencia accionaria de FibraHotel es la siguiente:

Fideicomiso de Control

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Resultadosdelcuartotrimestrede2018

El26defebrerode2019,FibraHotelanunciólosresultadosfi-nancierosyladistribucióndelcuartotrimestrede2018.

PresentaciónCiti2019GlobalPropertyCEOConference

Enmarzode2019, FibraHotelpresentóen laconferenciaCiti2018GlobalPropertyCEOConference.

Resultadosdelprimertrimestrede2018

El22deabrilde2019,FibraHotelanuncialosresultadosfinan-cierosyladistribucióndelprimertrimestrede2019.

Eventos posteriores alaño2018

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FideicomisoIrrevocableNo.F/1596(DeutscheBankMéxico,S.A.Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria

Estadosfinancierosconsolidadosporlosañosqueterminaronel31dediciembrede2018,2017,2016y1deenero2016(reformulados),eInformedelosauditoresindependientesdel8deabrilde2019

Informedelosauditoresindependientesyestadosfinancierosconsolidados2018,y2017,2016y1deenerode2016(reformulados)

Página Contenido

55 Informedelosauditoresindependientes58 Estadosconsolidadosdeposiciónfinanciera59 Estadosconsolidadosdeutilidadintegral60 Estadosconsolidadosdecambiosenelpatrimoniodelosfideicomisarios61 Estadosconsolidadosdeflujosdeefectivo62 Notasalosestadosfinancierosconsolidados

Estados Financieros Consolidados

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Informe de los auditores independientes al Comité Técnico y a la Asamblea de Tenedores del Fideicomiso Irrevocable No.F/1596(DeutscheBankMéxico,S.A.InstitucióndeBanca Múltiple, División Fiduciaria)Opinión

HemosauditadolosestadosfinancierosconsolidadosdelFideicomisoIrrevocableNo.F/1596(DeutscheBankMéxico,S.A. InstitucióndeBancaMúltiple,DivisiónFiduciaria)ySubsidiaria (“FibraHotel”o “elFideicomiso”),quecomprendenlosestadosconsolidadosdeposiciónfinancieraal31dediciembrede2018,2017,2016y1deenerode2016(reformulados),ylosestadosconsolidadosdeutilidadintegral,estadosconsolidadosdecambiosenelpatrimoniodelosfideicomitentesyestadosconsolidadosdeflujosdeefectivocorrespondientesalosañosqueterminaronel31dediciembrede2018,2017y2016,asícomolasnotasexplicativasdelosestadosfinancierosconsolidadosqueincluyenunresumendelaspolíticascontablessignificativas.

Ennuestraopinión,losestadosfinancierosconsolidadosadjuntospresentanrazonablemente,entodoslosaspectosimportantes,laposiciónfinancieraconsolidadadeFibraHotelal31dediciembrede2018,2017,2016y1deenerode2016 (reformulados),así comosudesempeñofinancieroconsolidadoysusflujosdeefectivoconsolidadoscorrespondientesalosañosqueterminaronel31dediciembrede2018,2017y2016,deconformidadconlasNormasInternacionalesdeInformaciónFinanciera(“IFRS”-International Financial Reporting Standard, por sus siglas en inglés) emitidas por el Consejo de Normas InternacionalesdeContabilidad(“IASB”).

Fundamentos de la opinión

Llevamos a cabo nuestra auditoría de conformidad con las Normas Internacionales de Auditoría(“NIA”). Nuestras responsabilidades bajo esas normas se explican más ampliamente en la secciónde Responsabilidadesde losAuditores Independientes sobre laauditoríade los estados financierosconsolidadosdenuestroinforme.SomosindependientesdeFibraHoteldeconformidadconelCódigo de Ética para Profesionales de la Contabilidad del Consejo de Normas Internacionales de Ética para Contadores (Código de Ética del IESBA) y con el emitido por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos (Código de Ética del “IMCP”), y hemos cumplido las demás responsabilidades de ética de conformidadconelCódigodeÉticadelIESBAyconelCódigodeÉticadelIMCP.

Consideramosque laevidenciadeauditoríaquehemosobtenidoproporcionaunabasesuficienteyadecuadaparanuestraopinión.

Cuestiones clave de la auditoría

Lascuestionesclavedeauditoríasonaquellascuestionesque,segúnnuestrojuicioprofesional,hansidodelamayorsignificatividadennuestraauditoríadelosestadosfinancierosconsolidadosdelperiodoactualyquefueronseleccionadosdeaquelloscomunicadosalaAdministraciónyalComitédeAuditoríadeFibraHotel,peronopretendenrepresentartodoslosasuntosdiscutidosconellos.Estascuestioneshansido tratadasenelcontextodenuestraauditoríade losestadosfinancierosconsolidadosensuconjunto y en la formación de nuestra opinión sobre éstos, y no expresamos una opinión por separado sobreesascuestiones.Hemosdeterminadoquelascuestionesquesedescribenacontinuaciónsonlascuestionesclavedelaauditoríaquesedebencomunicarennuestroinforme.

Cambio en política de valuación de propiedades de inversión

Como se menciona en la sección de “Eventos relevantes” de la Nota 1 de los estados financierosconsolidados, el 1dediciembrede2012, FibraHoteladquirió los hotelesdeFiesta Inn Cuautitlán y

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Fiesta InnPerisur,loscualesgenerabaningresosporarrendamiento(rentafijayvariable);en2016,sumóa su portafolio de hoteles bajo el esquema de arrendamiento el hotel Live Aqua Boutique Playa del Carmen.EstastrespropiedadesfueronreconocidasinicialmenteasucostodeacuerdoconlaNormaInternacionaldeContabilidad(“IAS”porsussiglaseninglés)40,PropiedadesdeInversión. Por último, enfebrerode2018,laAdministracióndeFibraHotelconcretólaadquisicióndelhotelFiestaAmericanaCondesa Cancún (HFACC), siendo esta última una adquisición relevante que opera también bajo el esquemadearrendamiento.

Conlaadquisiciónen2018delHFACC,FibraHotelconsideróapropiadocambiarsupolíticacontablede valuación de las propiedades de inversión arrendadas a valor razonable en lugar de continuar con costo, ya que consideró que el hecho de utilizar valor razonable para los cuatro hoteles arrendados proporcionará información financiera más confiable y relevante a los inversionistas, dado que losvalores representaránelmejorestimadodesuvaloractual.Antesde laadquisicióndelHFACC, lastres propiedades de inversión antes mencionadas, no se presentaban por separado en los estados financierosyaqueno representabanunporcentaje representativodel totaldeactivos.Estecambiose efectúa de manera retrospectiva, de acuerdo a la IAS 8, Políticas Contables, Cambios en lasEstimacionesContablesyErrores.

Conbaseen lascircunstanciasdescritas, losestadosfinancieroshansido reformuladosconefectosretroactivosal1deenerode2016paravaluarlasdospropiedadesdeinversión(FiestaInnCuautitlányFiestaInnPerisur)yconefectosretroactivosal31dediciembrede2016paravaluarlapropiedaddeinversión en Live Aqua Boutique Playa del Carmen a valor razonable utilizando el método de valuación deflujosfuturosdescontados.

Nuestrosprocedimientosdeauditoríaincluyeron,entreotros,elanálisisparasoportarqueelcambioenpolíticaenefectorepresentaunamejoraenlainformaciónfinancieradeFibraHotel.Enestesentido,concurrimos que la valuación de las propiedades de inversión a valor razonable representa una mejora enlosestadosfinancierosyaqueelvalorrazonablerepresentaelmejorestimadodelvaloractualdelaspropiedades;sediocumplimientoalospuntos1),2)y3)quesemencionanenlacuestiónclavedeauditoríade“Valuacióndepropiedadesdeinversión”.

Losefectosporreformulacióndeestadosfinancierosconsolidadosgeneraronunefectopositivoalosresultados de FibraHotel, para mayor detalle de los efectos de reformulación en el estado consolidado deposiciónfinancierayestadoconsolidadoderesultadosintegralesverNota1alosestadosfinancierosconsolidados.Cabemencionarqueelcambioenpolíticacontablenotieneimplicacionesenmateriafiscal.

Las pruebas de auditoría efectuadas a cada punto mencionado anteriormente fueron razonables,incluyendolosefectosporreestructura.

Evaluación de adquisiciones de propiedades como activos o negocios

La Administración de FibraHotel utiliza su juicio profesional para determinar si la adquisición de una propiedad, o un portafolio de propiedades, representan una combinación de negocios o una adquisición deactivos.Dichadeterminaciónpodríatenerunimpactosignificativoencómosecontabilizanlosactivosadquiridosylospasivosasumidos,tantoensureconocimientoinicialcomoenejerciciosposteriores.Lapruebadeeste juiciofuesignificativaparanuestraauditoría,debidoaqueelprocesodeevaluaciónrequiere probar los acuerdos de compra de las propiedades con base en los criterios de las IFRS para definirunnegocio,locualfueincluidoennuestrosprocedimientosdeauditoría.Conbaseennuestraspruebasdeauditoríasobreeste juiciode laadministracióny ladefinicióndenegocioquese incluyeen la IFRS 3 “Combinaciones de negocios”, hemos concluido que las adquisiciones de propiedadestratadas como activos por FibraHotel, son razonablemente correctas debido a que no se adquieren de losvendedoresdedichaspropiedades,niinsumosniprocesosendichastransacciones.

Valuación de las propiedades de inversión

Para estimar el valor razonable de las propiedades de inversión (propiedades en arrendamiento), la administración de FibraHotel practicó la técnica de valuación que considera más apropiada dadas lascircunstanciasparticularesdecadapropiedaddeinversión,lacualfueflujosfuturosdescontados.Los supuestos relativos a las estimaciones de los valores razonables de las propiedades de inversión incluyen entre otros, la obtención de las rentas contractuales, la expectativa de rentas futuras del mercado,loscostosdirectosdeoperación,lastasasdedescuentoquereflejenlasincertidumbresdelmercadoactuales,lastasasdecapitalizaciónylospreciosentransaccionesrecientes.

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Nuestros procedimientos incluyeron, entre otros:

1) ConfirmamosquelametodologíadevaluacióndecadapropiedaddeinversiónsehayarealizadodeconformidadconlaIFRS13“Medicióndelvalorrazonable”,siendoestametodologíaflujosfuturosdescontados.

2) Probamos el control interno asociado con la preparación y revisión de las proyecciones financierase informacióncontenidaen lavaluaciónde lapropiedadde inversión, incluyendolos ingresos y gastos de operación de las propiedades en arrendamiento. A su vez, dichainformación fue probada y corroborada contra los contratos de arrendamiento que estos estuvieran debidamente firmados y aprobados y revisando la documentación soporte segúncorresponda.DelmismomodoseobservólaevidenciautilizadaporFibraHotelparasoportarlosdiferentes insumos utilizados en la determinación del valor razonable, destacando factores de crecimiento,inflación,tiposdecambio,tasasdedescuentoydecapitalización.

3) De una muestra relevante de las propiedades de inversión, involucramos a nuestros especialistas internos de valuación quienes, utilizando insumos independientes y de mercado, realizaron réplicas del valor razonable el cual fue comparado contra la valuación determinada por FibraHotel.

4) Revisamos que los efectos registrados en el estado consolidado de utilidad integral correspondieranalasdiferenciasentrelosdiferentesvaloresalcierredecadaejercicio.

Con base en los procedimientos llevados a cabo, concluimos que los valores razonables de las propiedadesdeinversiónyefectosregistradossonrazonables.

Deterioro de propiedades hoteleras

FibraHotelha identificadoque lasunidadesgeneradorasdeefectivosoncadaunodesushotelesy,porlotanto,evalúaalfinaldecadaperiodosobreelqueseinforma,siexistealgúnindiciodedeteriorocomolomarcalaIAS36,Deterioro de activos.Siexistieradichoindicio,FibraHotelestimaelimporterecuperable del activo y dicho cálculo involucra estimaciones, el uso de supuestos y juicios por parte de laadministración.ConbaseenelanálisisdeFibraHotel,existierontreshotelesconindiciosdedeterioro:FairField Villahermosa, FiestaInnLoft Ciudad del Carmen y Fiesta InnCiudaddelCarmen.

Porloanteriormenteexpuesto,nuestrosprocedimientosdeauditoríaincluyeron,entreotros:

a) Revisar los controles específicos relacionados con la identificación de indicios de deterioroporcadaunidadgeneradoradeefectivo(porcadahotel).Nuestrosprocedimientosincluyeronla revisión de la evidencia proporcionada por la administración tomando en cuenta factores internos, externos y observables; así mismo consideramos el conocimiento de FibraHotel einformacióndelaindustria.

b) Confirmamosque lametodologíadedeterminacióndelvalor razonablesehayarealizadodeconformidadconlaIAS36,siendoestametodologíaflujosfuturosdescontados.

c) Probamos el control interno asociado con la preparación y revisión de las proyecciones financieraseinformacióncontenidaenlavaluacióndelostreshotelesconindiciosdedeterioro,incluyendo los ingresosygastosdeoperacióndedichoshoteles.Asuvez,dicha informaciónfueprobadaycorroboradacontra lascifrashistóricasmostradasenbalanzadecadahotel.Del mismo modo se observó la evidencia utilizada por FibraHotel para soportar los diferentes insumos utilizados en la determinación del valor razonable, destacando factores de crecimiento, inflación,tiposdecambio,tasasdedescuentoydecapitalización.

d) De una muestra de los tres hoteles con indicios de deterioro, involucramos a nuestros especialistas internos de valuación quienes, utilizando insumos independientes y de mercado, realizaron réplicas del valor razonable el cual fue comparado contra el valor razonable determinada por FibraHotel.

e) Revisamos que los efectos registrados en el estado de utilidad integral por deterioro correspondieranalasdiferenciasentrelosdiferentesvaloresalcierredecadaejercicio.

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Con base en los procedimientos llevados a cabo, concluimos que los valores razonables de los tres hotelesconindiciosdedeterioro,asícomolosefectosdedeteriororegistradosenelestadoconsolidadodeutilidadintegral,fueronrazonablementecorrectos.

Otra información distinta de los estados financieros y el informe de los auditores independientes

LaAdministracióndeFibraHotelesresponsableporlaotrainformación.Laotrainformacióncomprenderála información que será incorporada en el Reporte Anual que FibraHotel está obligada a preparar conformealArtículo33FracciónI,incisob)delTítuloCuarto,CapítuloPrimerodelasDisposicionesdeCarácter General Aplicables a las Emisoras y a otros Participantes del Mercado de Valores en México y alInstructivoqueacompañaesasdisposiciones(“lasDisposiciones”).Laotrainformaciónseesperaqueestédisponibleparanuestralecturadespuésdelafechadeesteinformedeauditoría.Nuestraopiniónde los estados financieros consolidados no cubrirá la otra información y nosotros no expresaremosningunaformadeseguridadsobreella.

Enrelaciónconnuestraauditoríadelosestadosfinancierosconsolidados,nuestraresponsabilidadseráleer la otra información, cuando esté disponible, y cuando lo hagamos, considerar si la otra información ahícontenidaesinconsistenteenformamaterialconlosestadosfinancierosconsolidadosoconnuestroconocimientoobtenidodurantelaauditoría,oqueparezcacontenerunerrormaterial.Cuandoleamoslaotrainformaciónemitiremoslaleyendasobrelalecturadelinformeanual,requeridaenelArtículo33FracciónI,incisob)numeral1.2delasDisposiciones.

Responsabilidad de la Administración y de los responsables del gobierno del Fideicomiso en relación con los estados financieros consolidados

La Administración de FibraHotel es responsable de la preparación y presentación razonable de estos estadosfinancierosconsolidadosadjuntosdeconformidadconlasNormasIFRS,ydelcontrolinternoquelaadministraciónconsiderenecesarioparapermitirlapreparacióndeestadosfinancierosconsolidadoslibresdeerrormaterial,debidoafraudeoerror.

En la preparación de los estados financieros consolidados, la Administración es responsable de laevaluación de la capacidad de FibraHotel de continuar como empresa en funcionamiento, revelando, según corresponda, las cuestiones relacionadas con el Fideicomiso en funcionamiento y utilizando el principio contable de empresa en funcionamiento, excepto si la administración tiene intención de liquidarelFideicomisoodedetenersusoperaciones,obiennoexistaotraalternativarealista.

Los encargados del gobierno del Fideicomiso son responsables de la supervisión del proceso de informaciónfinancieraconsolidadadelFideicomiso.

Responsabilidades del auditor independiente en relación con la auditoría de los estados financieros consolidados

Nuestrosobjetivossonobtenerunaseguridadrazonabledequelosestadosfinancierosconsolidadosensuconjuntoestánlibresdeerroresmateriales,debidoafraudeoerror,yemitiruninformedeauditoríaquecontienenuestraopinión.SeguridadrazonableesunaltoniveldeseguridadperonoesgarantíadequeunaauditoríallevadaacabodeconformidadconlasNIA,siempredetecteunerrormaterialcuandoexiste.Loserrorespuedendeberseafraudeoerroryseconsideradasmaterialessi,individualmenteoenformaagregada,puedepreverserazonablementequeinfluyenenlasdecisioneseconómicasquelosusuariostomanbasándoseenlosestadosfinancierosconsolidados.

ComopartedeunaauditoríaejecutadadeconformidadconlasNIA,ejercemosnuestrojuicioprofesionalymantenemosunaactividaddeescepticismoprofesionaldurantetodalaauditoría.Nosotrostambién:

- Identificamos y evaluamos los riesgos de incorrección material de los estados financierosconsolidados,debidoafraudeoerror,diseñamosyaplicandoprocedimientosdeauditoríapararesponderadichosriesgos,yobtuvimosevidenciadeauditoríaqueessuficienteyapropiadaparaproporcionar lasbasesparanuestraopinión.El riesgodenodetectaruna incorrecciónmaterial debido a fraude es más elevado que en el caso de una incorrección material debido a un error, ya que el fraude puede involucrar colusión, falsificación, omisiones deliberadas,manifestacionesintencionalmenteerróneas,olaelusióndeuncontrolinterno.

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- Obtuvimosconocimientodel control interno relevantepara laauditoría conel findediseñarprocedimientosdeauditoríaqueseanadecuadosenfuncióndelascircunstancias,ynoconelfindeexpresarunaopiniónsobrelaefectividaddelcontrolinternodeFibraHotel.

- Evaluamos la adecuación de las políticas contables aplicadas y la razonabilidad de lasestimacionescontablesylacorrespondienteinformaciónreveladaporlaAdministración.

- Concluimos sobre lo adecuado de la utilización por la Administración, del principio contable de empresaenfuncionamientoy,basándonosenlaevidenciadeauditoríaobtenida,concluimossobre si existe o no una incertidumbre material relacionada con hechos o condiciones que pueden generardudassignificativassobrelacapacidaddeFibraHotelparacontinuarcomoempresaenfuncionamiento.Siconcluimosqueexisteunaincertidumbrematerial,serequierequellamemoslaatenciónennuestroinformedeauditoríasobrelacorrespondienteinformaciónreveladaenlosestadosfinancierosconsolidadoso,sidichasrevelacionesnosonadecuadas,queexpresemosunaopiniónmodificada.Nuestrasconclusionessebasanenlaevidenciadeauditoríaobtenidahasta la fecha de nuestro informe de auditoría. Sin embargo, hechos o condiciones futuraspuedensercausadequeFibraHoteldejedeserunaempresaenfuncionamiento.

- Evaluamos la presentación global, la estructura y el contenido de los estados financierosconsolidados, incluida la información revelada, y si los estados financieros consolidadosrepresentan las transacciones y eventos relevantes de un modo que alcancen una presentación razonable.

Comunicamos a los responsables del gobierno del Fideicomiso en relación con, entre otras cuestiones, la planeación, alcance y el momento de la realización de la auditoría planificados y los hallazgossignificativos de la auditoría, así como cualquier deficiencia significativa en el control interno queidentificamoseneltranscursodelaauditoría.

También proporcionamos a los responsables del gobierno del Fideicomiso una declaración de que hemos cumplido con los requerimientos de ética aplicables en relación con la independencia y les hemos comunicado acerca de todas las relaciones y demás cuestiones de las que se puede esperar razonablemente que pueden afectar nuestra independencia, y en su caso, las correspondientes salvaguardas.

Entre las cuestiones que han sido objeto de comunicaciones con los responsables del gobierno del Fideicomiso,determinamosquehan sidode lamayor significatividaden laauditoríade losestadosfinancieros consolidados del período actual y que son en consecuencia, las cuestiones clave deauditoría.Describimosesascuestionesenesteinformedeauditoría,salvoquelasdisposicioneslegalesoreglamentariasprohíbanrevelarpúblicamentelacuestióno,encircunstanciasextremadamentepocofrecuentesdeterminemosqueunacuestiónnosedeberíacomunicarennuestro informeporquecaberazonablementeesperarquelasconsecuenciasadversasdehacerlosuperaríanlosbeneficiosdeinteréspúblicodelamisma.

Galaz,Yamazaki,RuizUrquiza,S.C.Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited

C.P.C.AlexisHernándezAlmanza8deabrilde2019

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Estadosconsolidadosdeposiciónfinanciera

Al31dediciembrede2018,y2017,2016y1deenerode2016(Reformulados)(En miles de pesos)

Activos Notas 2018 2017(Reformulado)

2016(Reformulado)

1 de enero de 2016(Reformulado)

Activo circulante:Efectivo, equivalentes de efectivo y

efectivo restringido 5 $ 481,404 $ 4,727,981 $ 448,829 $ 376,825

Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar 6 267,717 320,837 242,685 207,912

Cuentas por cobrar a partes relacionadas - - - 3,190Impuestos por recuperar, principalmente

Impuesto al Valor Agregado 17,594 28,217 228,709 288,545

Pagos anticipados 43,988 23,499 16,627 5,788Total del activo circulante 810,703 5,100,534 936,850 882,260

Activo a largo plazo:

Propiedades, mobiliario y equipo de hotel – Neto 7 11,819,715 10,499,088 9,433,656 7,223,214

Propiedades en desarrollo 8 423,299 975,996 1,396,600 2,310,689Propiedades de inversión 9 3,948,227 770,595 751,159 509,027Depósitosengarantía 3,579 3,096 2,380 1,813Impuestos a la utilidad diferidos 12 2,981 3,055 3,298 4,055Instrumentosfinancierosderivados 13f 99,969 114,652 120,887 11,441

Total del activo a largo plazo 16,297,770 12,366,482 11,707,980 10,060,239

Total activos $ 17,108,473 $ 17,467,016 $ 12,644,830 $ 10,942,499

Pasivos y patrimonio de los fideicomisarios

Pasivo circulante:Porción circulante de la deuda a largo

plazo 11 $ 413,525 $ 115,544 $ 98,288 $ 7,849

Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 10 490,974 485,840 348,107 316,936

Impuestos por pagar 12,504 9,564 6,868 5,110Total del pasivo circulante 917,003 610,948 453,263 329,895

Pasivo a largo plazo:Deuda 11 3,102,409 3,050,362 2,598,743 844,619

Total pasivos 4,019,412 3,661,310 3,052,006 1,174,514

Patrimoniodelosfideicomisarios:Aportacióndelosfideicomisarios 15 11,701,675 12,669,151 8,737,636 9,160,109Patrimonio no exhibido - - - (15)Reserva de pagos basados en acciones 15f 16,612 - - - Resultados acumulados 1,333,984 1,084,375 795,146 610,963

Otros resultados integrales acumulados -Valuacióndeinstrumentosfinancierosderivados

13f 36,790 52,180 60,042 (3,072)

Total del patrimonio de los fideicomisarios 13,089,061 13,805,706 9,592,824 9,767,985

Total pasivos y patrimonio de los fideicomisarios $ 17,108,473 $ 17,467,016 $ 12,644,830 $ 10,942,499

Lasnotasadjuntassonpartedelosestadosfinancierosconsolidados.

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Estados consolidados de utilidad integral

Porlosañosqueterminaronel31dediciembrede2018,y2017y2016(Reformulados)(En miles de pesos)

Notas 2018 2017(Reformulado)

2016(Reformulado)

Ingresos por:Arrendamiento de habitaciones $ 3,039,513 $ 2,687,525 $ 2,057,257Alimentos y bebidas 689,369 621,345 468,397Arrendamiento de inmuebles 350,443 92,919 79,832Otros 27,926 34,207 29,519

Total de ingresos 4,107,251 3,435,996 2,635,005

Costos de:Habitaciones 629,464 542,136 402,676Alimentos y bebidas 429,064 379,294 285,813Costos indirectos 1,605,614 1,408,685 1,103,084

Total de costos 2,664,142 2,330,115 1,791,573

Utilidad bruta (contribución hotelera) 1,443,109 1,105,881 843,432

Gastos inmobiliarios 76,310 43,311 41,587Gastos corporativos 283,068 195,330 252,458Depreciación 7 419,015 354,678 289,443Deterioro de propiedades hoteleras 7 41,890 - - Otros ingresos (1,882) (10,053) (3,913)Ajuste al valor razonable de propiedades de

inversión 1b (143,795) (16,194) (10,725)

Utilidad de operación 768,503 538,809 274,582

Costos(ingresos)financieros:Ingresos por intereses (110,159) (121,827) (11,173)Gastos por intereses 234,521 186,311 40,282Otrosgastosfinancieros 11,021 5,040 13,948Resultado cambiario, neto 16,128 (3,193) (2,364)

Totaldecostos(ingresos)financieros 151,511 66,331 40,693

Utilidad antes de impuestos a la utilidad 616,992 472,478 233,889

Impuestos a la utilidad 12 2,282 5,316 1,787Utilidadnetaconsolidadadelaño 614,710 467,162 232,102

Otros resultados integrales, que se reclasificaránaresultados:(Pérdida) utilidad en valor razonable de

instrumentos de coberturas de interés (15,390) (7,862) 63,114

Utilidadnetaintegralconsolidadadelaño $ 599,320 $ 459,300 $ 295,216Utilidad neta por CBFIs con derechos

económicos (pesos), básica y diluida $ 0.7601 $ 0.7914 $ 0.4696

Utilidad neta por CBFIs en circulación (pesos), básica y diluida $ 0.7371 $ 0.7819 $ 0.4648

Promedio ponderado de CBFIs en circulación con derechos económicos 808,683,842 590,330,985 494,273,561

Promedio ponderado de CBFIs emitidos 833,947,220 597,473,995 499,401,766

Lasnotasadjuntassonpartedelosestadosfinancierosconsolidados.

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Estadosconsolidadosdecambiosenelpatrimoniodelosfideicomisarios

Porlosañosqueterminaronel31dediciembrede2018,y2017y2016(Reformulados)(En miles de pesos)

Número deCBFIs

Aportación de los fidei-comisarios

Patrimonio no exhibido

Resultados acumulados

Reserva de pagos

basados en certificados

Otros re-sultados

integrales acumulados - Valuación de instru-

mentos financieros derivados

Total del patrimonio

de los fidei-comisarios

Saldosal1deenerode2016,previamentereportado

499,401,766 $ 9,160,109 $ (15) $ 414,383 $- $ (3,072) $9,571,405

Reformulación por cambio enpolíticacontable - - - 196,580 - - 196,580

Saldosal1deenerode2016,reformulados 499,401,766 9,160,109 (15) 610,963 - (3,072) 9,767,985

Pago de patrimonio no exhibido - - 15 - - - 15

Distribución a tenedores - (422,473) - (47,919) - - (470,392)

Utilidad neta integral consolidadadelaño - - - 232,102 - 63,114 295,216

Saldosal31dediciembrede2016,reformulados 499,401,766 8,737,636 - 795,146 - 60,042 9,592,824

Colocación de certificadosbursátiles 334,545,454 4,505,497 - - - - 4,505,497

Gastos de emisión - (166,759) - - - - (166,759)

Distribución a tenedores - (407,223) - (177,933) - - (585,156)

Utilidad neta integral consolidadadelaño - - - 467,162 - (7,862) 459,300

Saldosal31dediciembrede2017,reformulados 833,947,220 12,669,151 - 1,084,375 - 52,180 13,805,706

Recompradecertificados - (439,046) - - - - (439,046)

Reconocimiento de pagos basadosencertificados - - - - 16,612 - 16,612

Cancelación de certificadosporintercambio de activos

- (17,315) - - - - (17,315)

Distribución a tenedores - (511,115) - (365,101) - - (876,216)

Utilidad neta integral consolidadadelaño - - - 614,710 - (15,390) 599,320

Saldosal31dediciembrede2018 833,947,220 $11,701,675 $- $1,333,984 $ 16,612 $ 36,790 $13,089,061

Lasnotasadjuntassonpartedelosestadosfinancierosconsolidados.

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el

Flujosdeefectivoporactividadesdefinanciamiento:Efectivorecibidoenemisióndecertificadosbursátiles - 4,505,497 - Costosporemisióndecertificadosbursátiles - (166,759) - Préstamos obtenidos 456,831 699,867 1,844,562Pago de préstamos (115,508) (230,991) - Pagodeprimadeinstrumentofinancieroderivado (707) (1,627) (46,332)Intereses pagados capitalizados (102,837) (80,154) (57,255)Intereses pagados (286,617) (159,906) (25,592)Distribución a tenedores (876,216) (585,156) (470,392)Recompradecertificados (439,046) - - Otrosgastosfinancierospagados (11,021) (5,040) (13,948)

Flujo neto de efectivo generado en actividadesdefinanciamiento (1,375,121) 3,975,731 1,231,043

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido:(Disminución) aumento neto de efectivo,

equivalentes de efectivo y efectivo restringido (4,246,577) 4,279,152 72,004

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringidoaliniciodelperíodo 4,727,981 448,829 376,825

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido alfinaldelperíodo(incluyeefectivorestringidopor$122,289,$4,455,181y$241,103al31dediciembrede2018,2017y2016,respectivamente)

$ 481,404 $ 4,727,981 $ 448,829

Lasnotasadjuntassonpartedelosestadosfinancierosconsolidados.

Estadosconsolidadosdeflujosdeefectivo Porlosañosqueterminaronel31dediciembrede2018,y2017y2016(Reformulados)(En miles de pesos)

2018 2017(Reformulado)

2016(Reformulado)

Flujos de efectivo de actividades de operación:Utilidad neta consolidada $ 614,710 $ 467,162 $ 232,102Ajustes por:

Impuestos a la utilidad reconocidos en resultados 2,282 5,316 1,787(Utilidad) pérdida en venta de mobiliario y equipo

de hotel 35 (1,381) (1,793)

Ajuste al valor razonable de propiedades de inversión (143,795) (16,194) (10,725)

Depreciación 419,015 354,678 289,443Deterioro de propiedades hoteleras 41,890 - - Ingresos por intereses (110,159) (121,827) (11,173)Gastos por intereses 234,521 186,311 40,282Costodepagosbasadosencertificados 16,612 - - Fluctuación no realizada 8,705 - - Otrosgastosfinancieros 11,021 5,040 13,948

1,094,837 879,105 553,871Cambios en el capital de trabajo en:

Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar 53,120 (78,152) (34,773)

Cuentas por cobrar a partes relacionadas - - 3,190Impuestos por recuperar, principalmente Impuesto

al Valor Agregado 10,623 200,492 63,061

Pagos anticipados (20,489) (6,872) (10,839)Depósitosengarantía (483) (716) (567)Cuentas por pagar a proveedores y gastos

acumulados 57,230 111,232 5,785

Otros impuestos por pagar 5,977 (695) 1,758Impuestos a la utilidad pagados (5,245) (1,682) (4,243)

Flujo neto de efectivo generado en actividades de operación 1,195,570 1,102,712 577,243

Flujos de efectivo de actividades de inversión:Adquisiciones de activos - - (244,826)Adquisión de propiedad de inversión (3,033,837) (3,242) (231,407)Adquisiciones de propiedades, mobiliario y equipo

de hotel (390,978) (212,991) (11,859)

Venta de mobiliario y equipo de hotel - 1,381 2,098Inversión en desarrollo de proyectos (752,370) (706,266) (1,261,461)Intereses cobrados 110,159 121,827 11,173

Flujo neto de efectivo utilizado en actividades de inversión (4,067,026) (799,291) (1,736,282)

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Notasalosestadosfinancierosconsolidados

Porlosañosqueterminaronel31dediciembrede2018,2017y2016(En miles de pesos)

1. Actividades y eventos relevantes

Actividades -

El Fideicomiso IrrevocableNo. F/1596 (Deutsche BankMéxico, S. A. Institución de BancaMúltiple, División Fiduciaria)(“Fideicomiso”) y Subsidiaria (en su conjunto “FibraHotel”) se estableció comoun fideicomiso inmobiliario el 31de juliode2012porConcentradoraFibraHoteleraMexicana,S.A.deC.V.,(el“Fideicomitente”)yDeutscheBankMéxico,S.A.,InstitucióndeBancaMúltiple,DivisiónFiduciaria(el“Fiduciario”).FibraHotelseestablecióprincipalmenteparadesarrollar,adquirir y poseer bienes inmuebles para ser destinados a la operación hotelera. Los servicios que ofrece pueden serlimitados,selectos,completosydeestanciaprolongada,deacuerdoconlaafiliaciónamarcasyoperadoresdeservicios.Los hoteles del portafolio de FibraHotel operan bajo las siguientes marcas:

Live Aqua One Sheraton Fiesta Americana Grand FiestaInnLofts FairfieldInn&SuitesbyMarriottFiesta Americana Live Aqua Boutique AC Hotels by MarriottFiesta Inn Camino Real & Suites Courtyard by MarriottGamma Real Inn

Paraeldesarrollodesuoperación,FibraHoteltienecelebradoscontratosdeasesoríaenplaneaciónconAdministradoraFibraHoteleraMexicana,S.A.deC.V. (“AdministradoraFibraHotelera”) (parte relacionada), loscualesestánbasadosenunhonorarioanualpagaderotrimestralmente,equivalenteal1%delvalorenlibrosdelosactivossindepreciar,netosde deuda; asimismoal 31 de diciembre de 2018, 2017 y 2016 tiene contratos para la operación hotelera conGrupoPosadas,S.A.B.deC.V.(“Posadas”),GrupoRealTurismo,S.A.deC.V.(“RealTurismo”),OperadoraMarriott,S.A.deC.V. (“Marriott International”),yal31dediciembrede2016teníacontratoconStarwoodHotels&ResortsWorldwide, Inc.(“StarwoodHotels”) (enconjunto las “Operadoras”).EstoscontratosestablecenunhonorarioqueFibraHotelpagaa losoperadores,basadoenlautilidadbrutadeloshotelesentreotros.AdicionalmenteFibraHoteltienecelebradoscontratosdearrendamiento(FibraHotelcomoarrendador)conPosadasquecorrespondearentasfijasy,ensucaso,rentasvariables.

FibraHotel no tiene empleados, por lo que no tiene obligaciones de carácter laboral, excepto por las obligaciones solidarias,quepudieransurgirocasionadaspor la faltadecumplimientode lasobligaciones laboralesyfiscalesde lasentidadesqueleprestanlosserviciosadministrativosdepersonalyoperación.Losserviciosadministrativosquerequierelesonproporcionadosporpartesrelacionadasyterceros.

ElFideicomiso,comounFideicomisodeInversionesenBienesRaíces(“FIBRA”),calificaparasertratadacomounaentidaddetraspasoenMéxicodeconformidadconlaLeydelImpuestoSobrelaRenta(“ISR”).Porlotanto,todoslosingresosdelaconducciónde lasoperacionesdelFideicomisoseatribuyena los titularesdesusCertificadosBursátilesFiduciariosInmobiliarios(“CBFIs”)yelFideicomisonoestásujetoaISRenMéxico.ParamantenerelestadodeFIBRAsehaestablecido,enlosartículos187y188delaLeydeISR,queelfideicomisodebe,entreotrosrequisitos,distribuiranualmentealmenosel95%desuresultadofiscalnetoalostitularesdesusCBFIs.Confechade12deoctubrede2012,elFideicomisoobtuvoresolucióndelaSecretariadeHaciendayCréditoPúblicopublicadaenelDiarioOficialdelaFederaciónquelepermiteoperarbajoestajurisdicción.

Fibra Hotelera, S. C. es subsidiaria del Fideicomiso, tenedor de 99.99% del patrimonio de la sociedad. Entre susresponsabilidades están la administración del negocio, mantenimiento de los inmuebles y hoteles, obtención de licencias y permisos necesarios, supervisión de proyectos de renovación, desarrollo y remodelaciones, lo correspondiente con seguros,vigilanciadeserviciospúblicosynegociacióndecontratosdeadministraciónhotelera.FibraHotelera,S.C.estásujetaaISR.

EldomiciliosocialdeFibraHotelseencuentraenSantaFeNo.481Piso7Col.CruzManca,CuajimalpadeMorelos,C.P.05349,CiudaddeMéxico.

Integración del Portafolio de hoteles

El detalle de hoteles del portafolio en administración y arrendamiento de FibraHotel a nivel operador es el siguiente:

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Número de hoteles al 31 de diciembre Operador 2018 2017 2016

Administrados Arrendados Administrados Arrendados Administrados Arrendados

Posadas 66 4 61 3 58 3Real Turismo 3 - 5 - 5 - Marriott International 12 - 12 - 8 - Starwoods Hotels - - - - 1 -

Total 81 4 78 3 72 3

Total de Hoteles en operación 85 81 75

Total de habitaciones 12,300 11,273 10,422

Al31dediciembrede2018,2017y2016loshotelesenportafoliodedesarrolloasciendena3,5y10,respectivamente.Existen contratos de obra celebrados con diversos desarrolladores inmobiliarios para llevar a cabo la construcción de los hotelesque integranelportafoliodedesarrollo.Las inversionesparaFibraHotelal31dediciembrede2018,2017y2016,asciendena$423,299,$975,996y$1,396,600,respectivamente,loscualessepresentanenelestadodeposiciónfinancieraenelrubrode“Propiedadesendesarrollo”.

Eventos relevantes -

a. Activos adquiridos

Durante2018y2016,FibraHotelconcluyóexitosamente laadquisicióndeunhotelencadaunode losejercicios;ambasadquisicionesfueronconsideradascomoadquisicionesdeactivosynoadquisicióndenegocios.

Confecha20defebrerode2018secumplieron lascondicionesy requisitosparaquesurtieraefectoselcontratode compra-venta del hotel Fiesta AmericanaCondesaCancún (HFACC); el precio de venta total por los activosfue de $2,892,000 más gastos relacionados con dicha adquisición por $95,119, para un total de $2,987,119.Simultáneamente entró en vigor el contrato de arrendamiento pactado a largo plazo sobre dicho hotel con Posadas, yambaspartesacordarondarleefectoseconómicosalacompra-ventayalarrendamientodesdeel1deenerode2018.Lossiguientessonlostérminosdelcontratodearrendamientofirmadoentreambaspartes:

(i) Plazoa15añosrenovablespor5añosadicionales,apartirdelafechaenquesurtaefectoselcontratodecompraventa.

(ii) Una rentaanual totalque seráequivalenteauna renta fijaanualdeUS$9,500actualizablecadaañoenfunción del Índice de Precios al Consumidor de los Estados Unidos de América más un componente variable enbasealaocupaciónylosingresosgeneradosporelhotel.

En2017FibraHotelnorealizóadquisicióndehoteles.

El valor razonable de los activos adquiridos (costo) más gastos de adquisición se presenta a continuación:

Año Terreno EdificioMobiliario y equipo

de hotel y otros Total

2018 $ 1,244,126 $ 1,520,598 $ 269,113 $ 3,033,8472016 $ 34,376 $ 203,533 $ 6,917 $ 244,826

Elvalorrazonabledelosactivosadquiridosen2018y2016,estádeterminadoconbasealenfoquedeingresos.Elenfoque de ingresos es comúnmente utilizado para determinar el valor de este tipo de inmuebles que son generadores deflujomediantelaoperaciónmismadelinmueble,yaqueseobtieneunvalorpresentedebeneficiosfuturos,conbaseenlascaracterísticaspropiasdelnegocio,talescomoingresos,costos,gastos,entreotras.

b. Cambio en política contable

El1dediciembrede2012elFibraHoteladquirióloshotelesdeFiestaInnCuautitlányFiestaInnPerisur, loscualesgeneraban ingresospor arrendamiento (renta fija y variable) y que contablemente fueron reconocidos inicialmenteasucostodeacuerdocon la IAS40.Posterioral reconocimiento inicial, laAdministracióndeFibraHotelconsideróvaluardichosactivosbajodelmodelodecosto,basadosen laopciónestablecidaen la IAS40.Afinalesdel2014FibraHotel sumó a su portafolio de hoteles arrendados el hotel Live Aqua Boutique Playa del Carmen entrando este mismohotelbajoesquemadearrendamientoapartirdelaño2016.Porúltimo,talycomoseexplicaenel incisobanterior,enfebrerode2018laAdministracióndeFibraHotelconcretólaadquisicióndelHFACC,siendoestaúltimaunaadquisiciónrelevanteparaFibraHotel;dichoHFACCoperatambiénbajoelesquemadeingresosporarrendamiento.

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Con la adquisición en 2018 del HFACC, siendo una adquisición relevante para los activos totales de FibraHotel,laAdministración consideróapropiado cambiar su política contable de valuaciónde las propiedadesde inversión(propiedades arrendadas) a valor razonable en lugar de continuar con costo ya que consideró que el cambio proporciona unapresentaciónmásapropiadadelossucesosytransaccionesen losestadosfinancierosdeFibraHotel.Elhechodeutilizarvalorrazonableparaloscuatrohotelesarrendadosproporcionaráinformaciónfinancieramásconfiableyrelevantealosinversionistas,dadoquelosvaloresrepresentaránelmejorestimadodesuvaloractual.Sibien,antesdelaadquisicióndelHFACClosactivosclasificadoscomopropiedadesdeinversiónsevaluabanbajoelmodelodecosto,éstosnosepresentabanporseparadoenlosestadosfinancierosyaquelostreshotelesnorepresentabanunporcentajerepresentativodeltotaldeactivosadquiridosytodosloshotelessevaluabanconelmodelodecosto.EstecambioseestáhaciendodeacuerdoalaIAS8,PolíticasContables,CambiosenlasEstimacionesContablesyErrores, yconbaseendichanormatividadelcambioesretrospectivo.

Conbaseen lascircunstanciasdescritas,y ladecisiónde laAdministracióndeFibraHotelacambiarsupolíticadevaluación,sereestructuraronlosestadosfinancierosconefectosretroactivosal1deenerode2016paravaluarlasdospropiedadesdeinversión(FiestaInnCuautitlányFiestaInnPerisur)yconefectosretroactivosal31dediciembrede2016paravaluarlapropiedaddeinversiónenLiveAquaBoutiquePlayadelCarmenavalorrazonableutilizandoelmétododevaluacióndeflujosfuturosdescontados.Elcambioantesmencionadoserealizaconsiderandoqueelvaluarunapropiedaddeinversiónasuvalorrazonableproporcionaráinformaciónfinancieramásconfiableyrelevantequeelmodelodecosto.

Lasreclasificacionesyefectosretroactivosal1deenerode2016yal31dediciembrede2016y2017enlosestadosconsolidados de posición financiera y estados consolidados de utilidad integral se muestran a continuación. Esimportanteseñalarquenosepresentanlascifrasreformuladasdelosestadosconsolidadosflujosdeefectivoal31dediciembrede2016y2017yaquenosevieronmodificadoslosflujosnetosdeefectivoenactividadesdeoperación,inversiónnifinanciamiento.

Estados consolidados de posición financiera

1 de enero de 2016, previamente

reportado

Reclasificaciones y ajuste inicial por cambio en política

contable

1 de enero de 2016(reformulado)

Ajusteporcambioenpolíticacontable:Propiedades de inversión $- $ 509,027 $ 509,027Propiedades, mobiliario y equipo

de hotel - Neto 7,535,661 (312,447) 7,223,214

Resultados acumulados (414,383) (196,580) (610,963)

Estados consolidados de posición financiera

31 de diciembre de 2016,

previamente reportado

Reclasificaciones y ajuste inicial por cambio en política

contable

Reclasificaciones y efecto por cambio en

política - Efecto en resultado de 2016

31 de diciembre de 2016

(reformulado)

Ajusteporcambioenpolíticacontable:

Propiedades de inversión $- $ 509,027 $ 242,132 $ 751,159Propiedades, mobiliario y

equipo de hotel - Neto 9,970,023 (312,447) (223,920) 9,433,656

Resultados acumulados (580,354) (196,580) (18,212) (795,146)

Ajuste en estados consolidados de utilidad integral por cambio en políticacontable

Depreciación 296,930 - (7,487) 289,443Ajuste al valor razonable

de propiedades de inversión

- - (10,725) (10,725)

Utilidad neta consolidada delaño 213,890 - 18,212 232,102

69

Fibr

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el

Estados consolidados de posición financiera

31 de diciembre de 2017, previamente

reportado

Reclasificaciones y ajuste inicial y 2016 por cambio

en política contable

Reclasificaciones y efecto por cambio en

política - Efecto en resultado de 2017

31 de diciembre de 2017

(reformulado)

Ajusteporcambioenpolíticacontable:

Propiedades de inversión $- $ 751,159 $ 19,436 $ 770,595Propiedades, mobiliario y

equipo de hotel - Neto 11,025,449 (536,367) 10,006 10,499,088

Resultados acumulados (840,141) (214,792) (29,442) (1,084,375)

Estados consolidados de posición financiera

31 de diciembre de 2017, previamente

reportado

Reclasificaciones y ajuste inicial y 2016 por cambio

en política contable

Reclasificaciones y efecto por cambio en

política - Efecto en resultado de 2017

31 de diciembre de 2017

(reformulado)

Ajuste en estados consolidados de utilidad integral por cambio en políticacontable

Depreciación 367,926 - (13,248) 354,678Ajuste al valor razonable

de propiedades de inversión

- - (16,194) (16,194)

Utilidad neta consolidada delaño 437,720 - 29,442 467,162

c. Aprobación de Fondo de Recompra

El14denoviembrede2017, laAsambleadeTenedoresdeFibraHotelautorizóelmontomáximoparael fondodeinversiónderecompradeCBFIs,porelperiodocomprendidodel1deeneroal31dediciembrede2017,elcualseráhastaun5%delatotalidaddelosCBFIsencirculaciónyduranteelperiododel1deeneroal31dediciembrede2018,lacantidadqueresultederecomprarhastael5%delatotalidaddelosCBFIsencirculación.

d. Aprobación de plan de compensaciones pagado en certificados

Enabrilde2017,seaprobómedianteAsambleadeTenedoreselplande incentivosa largoplazoqueseotorgaráaejecutivosqueprestanserviciosa travésdeoutsourcingaFibraHotel.El tamañodelplanaprobadoesdehasta4,994,018CBFIs,o1%deltotaldeCBFIsencirculaciónalmomentodelasautorizacionesyestásujetoalcumplimientodeciertasvariablesdedesempeño.

La estructura del plan propuesto es la siguiente:

Plan Periodo Número de CBFIsPeriodo de

cumplimiento de las condiciones

Alta dirección 2013-2016 1,679,58220%en201830%en201950%en2020

Plan2017 2017 1,578,303 100%en2020Plan2018 2018 1,736,133 100%en2021

4,994,018

e. Colocación de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (“CBFIs”)

El14deseptiembrede2017,FibraHotel terminósu terceraOfertaPúblicaen laBolsaMexicanadeValoresyunacolocaciónprivadaenelmercadointernacionalatravésdelaRegla144Ay laRegulacióndelaLeydeValoresdeEstadosUnidosdeAméricacolocandountotalde334,545,454CBFIsaunpreciode$13.75pesosporCBFIsparallegarauntotalde833,947,220.Al31dediciembrede2017,losCBFIsconderechoseconómicoseran821,946,083.

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14 de septiembre de 2017

CBFIs emitidos 833,947,220Menos -CBFIsentesorería (6,872,932)CBFIs relacionados con el portafolio en desarrollo (5,128,205)

(12,001,137)

CBFIs con derechos económicos 821,946,083

Los recursos netos de esta colocación fueron destinados para: (i) la adquisición del hotel Fiesta Americana Condesa Cancún, (ii) el fondeo de otras inversiones hoteleras en proceso, (iii) reducción temporal de deuda y (iv) otros usos corporativos.Estainversióncontribuyóaladiversificacióndelportafolioincluyendounaadquisiciónsignificativaenelsegmentode“resorts”quecontribuiráaunamejordiversificacióndelportafoliodeFibraHotelyalageneracióndeunamayorproporcióndeingresosendólaresypermitiráparticipardeldinámicosectorturísticoenMéxico.

f. Disposición de líneas de crédito

El23demayode2017,FibraHotelcontratóunalíneadecréditopor$210millonesdeunalíneadecréditorevolventecontratadaconSabCapital,S.AdeC.V.,SOFOMER(SabCapital)deloscualesdispuso$145millones,lascondicionesdelcontratoestablecenpagosde interéssobreunatasaTIIEa28díasmás1.50puntosporcentuales.Enelmismoperiodo FibraHotel liquidó la totalidad del saldo a cargo, esto gracias a los recursos recibidos por la colocación de CFBIs.

Enjuliode2017,FibraHotelcontratóunalíneadecréditopor$500millones,deloscualesdispuso$252.9millonesconBBVABancomer,S.A.,InstitucióndeBancaMúltiple,GrupoFinancieroBBVA(“BBVABancomer”),lascondicionesdelcontratosonaunatasaTIIEa28díasmás1.60puntosporcentuales.

Al31dediciembrede2017.FibraHoteldispusoensutotalidaddelaslíneasdecréditocontratadasdurante2017y2016conBBVABancomeryBancoMercantildelNorte,S.A.,InstitucióndeBancaMúltiple,GrupoFinancieroBanorte(“Banorte”)llegandoallímitedesusCréditosporuntotalde$3,000millones.

El26deseptiembrede2018,FibraHoteldispusodeUSD$13.0millones,representandoelremanentedelalíneadecréditode$500millonesconBBVABancomer.LasamortizacionesdedichadisposiciónserealizaránendólaresyelinteréssecalcularásobrelatasaLIBOR91d+180pbs.

El 3 de agosto y 14 de noviembre de 2018, FibraHotel contrató una línea de crédito por $100 y $110 millones,respectivamentedeunalíneadecréditorevolventecontratadaconSabCapital,S.AdeC.V.,SOFOMER(SabCapital),lascondicionesdelcontratoestablecenpagosdeinteréssobreunatasaTIIEa28díasmás1.50puntosporcentuales.

Paramantener unaestabilidaden las tasas, FibraHotel contrató instrumentos financierosde coberturade tasadeinterésrespectoalasdisposicionesdelaslíneasdecréditodeBBVABancomerydeBanorte.ParamayorinformaciónalrespectodeesosinstrumentosfinancierosdecoberturadetasadeinteresesreferirsealaNota11.

g. Promesa de compra del Hotel Fiesta Americana Hermosillo

El29deabrilde2016,FibraHotelfirmóuncontratodecompra-ventasujetoaplazo,condicionessuspensivasyopciónde compra para la adquisición del hotel denominado “Fiesta Americana Hermosillo” bajo las siguientes cláusulas: i) elplazodelcumplimientoseráel31deenerode2020,ii)lacontraprestaciónserálaqueresultedemultiplicar10.06veces el EBITDAdelhotelpromediodelosúltimos3años,menoslainversiónrealizadaamejorasydesembolsosporarrendamientos,sujetoaunlímiteinferiorde$80.5millones.Almismotiempodelafirmadelcontratodecompraventa,FibraHotelfirmóuncontratodearrendamientoaunplazoforzosoa2020por$10millones,deloscualeslaarrendadorase compromete a invertir ésta cantidad en mejoras al inmueble, por otro lado, FibraHotel se compromete bajo los mismos términosa invertir $75millonesendicho inmueble. La ventadel inmueble será reconocidaunavezque secumplanlascláusulasantesmencionadas,al31dediciembrede2018dichascláusulasnosehancumplido.

h. Promesa de compra del Hotel Fiesta Hacienda Galindo

Confecha3dejuliode2017,FibraHotelyPosadascelebraronuncontratodecompra-ventadelhotelFiestaAmericanaHacienda Galindo. Dicho hotel cuenta con 168 cuartos de servicios completos y convenciones. El hotel FiestaAmericana Hacienda Galindo se encuentra en operación y se llevó a cabo una remodelación del hotel en etapas y sin cerrarelhoteldurante2017.Lainversióninicialenelhotelseráde$130,000.Comopartedelacuerdo,estainversióninicialsedestinaráalarenovacióndelhotelincluyendoáreaspúblicasycuartos.FibraHotelharáelpagodelprecioporelhotelaprincipiosde2020,cuandosecumplanlascondicionesalasqueestásujetalaventaysedefinaelpreciodelatransacciónconbaseadiezveceselEBITDAde2019menoslainversióndeFibraHotel.Entretanto,FibraHotelfungecomoarrendatariodedichoinmueble,al31dediciembrede2018dichascláusulasnosehancumplido.

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2. Adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera nuevas y revisadas

a. Aplicación de Normas de Información de Financiamiento Internacional nuevas y revisadas (“IFRS” o “IAS”) que son obligatorias para el año en curso

EnelañoencursoFibraHotelaplicóunaseriede IFRSsnuevasymodificadas,emitidasporelConsejodeNormasInternacionales de Contabilidad (“IASB”) las cuales son obligatorias y entraron en vigor a partir de los ejercicios que iniciaronenodespuésdel1deenerode2018.

IFRS 9 Instrumentos Financieros

Enelejercicioencurso,FibraHotelhaaplicadolanormaIFRS9,InstrumentosFinancieros(comoserevisóenjuliode2014)y losajustes relacionadosconsecuencialmenteaotrasNormas IFRSquesonefectivasparaelejercicioquecomienceenodespuésdel1deenerode2018.LasdisposicionesdetransicióndelaIFRS9lepermitenalaentidadanoreexpresarlosestadosfinancieroscomparativos.ApesardetenerlaopciónFibraHotelnotuvoefectosquelollevaranareexpresarsusestadosfinancieroscomparativosrespectoalaclasificaciónymedicióndelosinstrumentosfinancieros.

Adicionalmente,laEntidadhaadoptadolosajustesdelanormaIFRS7,RevelacionesdeInstrumentosFinancieros:quefueronaplicadasalasrevelacionesde2018yalperiodocomparativo.

LaNormaIFRS9introdujonuevosrequisitospara:

1. Laclasificaciónymedicióndelosactivosfinancierosydelospasivosfinancieros,2. Deteriorodelosactivosfinancieros,y3. ContabilidaddeCoberturas.

Losdetallesdeestosnuevosrequisitos,asícomosuimpactoenlosestadosconsolidadosdeposiciónfinancierasedescriben a continuación:

FibraHotelhaadoptadolaIFRS9deacuerdoalasdisposicionesdetransicióncontempladasendichanorma.

(a) Clasificación y medición de los activos financieros

Lafechadeaplicacióninicialeseldía1deenerode2018.Delamismamanera,FibraHotelhaaplicadolosrequisitosdelaIFRS9alosinstrumentosquesiguenreconocidosal1deenerode2018ynolohaaplicadoalosinstrumentosquenofueronreconocidosparael1deenerode2018.Lascantidadescomparativasenrelaciónconlosinstrumentosquecontinúansiendoreconocidosalafechadel1deenerode2018hansidoexpresadosapropiadamente.

Todos los activos financieros reconocidos que se encuentren al alcance de la IFRS 9 deben ser medidossubsecuentemente a costo amortizado o valor razonable, con base en el manejo que la FibraHotel da a los activosfinancierosyalosflujosdeefectivocontractualescaracterísticosdelosactivosfinancieros.

Específicamente:

• Instrumentos de deuda que mantiene FibraHotel cuyo modelo de negocio tiene el objetivo de obtener flujoscontractualesdeefectivo,yqueposeenflujoscontractualesdeefectivoquesonúnicamentepagosdeprincipaleinteréssobreelmontodelprincipal,semidensubsecuentementeporcostoamortizado;

• InstrumentosdedeudaqueretieneFibraHotelcuyomodelodenegocioesobtenerflujoscontractualesdeefectivoyvenderinstrumentosdedeuda,yquemantieneflujoscontractualesdeefectivoquesonúnicamente pagos al principal y a los intereses del importe de principal pendiente de amortizar, se midensubsecuentementeporvalorrazonableatravésdeotrosresultadosintegrales.

• Cualquier otro instrumento de deuda y de inversión de capital se miden a través de valor razonable a travésderesultados.

A pesar de lo anterior, FibraHotel debe hacer la siguiente elección / designación irrevocable en el reconocimiento inicialdeunactivofinanciero:

• FibraHotel puede elegir irrevocablemente presentar cambios subsecuentes en el valor razonable de una inversión de capital que no se mantiene para negociar ni la contraprestación contingente reconocidaporunaadquirenteenunacombinacióndenegociosenotroresultadointegral;y

• FibraHotel puede designar irrevocablemente una inversión de deuda que cumpla con el costo amortizado o los criterios Valor razonable a través de resultados integrales medidos en Valor razonable atravésderesultadossialhacerloeliminaoreducesignificativamenteunadisparidadcontable.

SerevisóyevaluóalosactivosfinancierosexistentesdeFibraHotelapartirdel1deenerode2018basadoenloshechosycircunstanciasqueexistíanaesafechayseconcluyóquelaaplicacióninicialdelaIFRS9no

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habíageneradoimpactoenlosactivosfinancierosdeFibraHotelencuantoasuclasificaciónymedición:

• Los activos financieros clasificados comomantenidos para vencimiento, préstamos y cuentas porcobrar conforme la IAS 39 que eranmedidos a costo amortizado, continúan siendomedidos bajocosto amortizado conforme la IFRS 9mientras semantengan dentro del modelo de negocio paraobtenerflujoscontractualesdeefectivoyestosflujosdeefectivoconsistanúnicamenteenlospagosdelprincipaleinteresessobreelmontopendientedelprincipal.

NoexistieronreclasificacionesdeactivosfinancierosquehayantenidoimpactoenlaposiciónfinancieradeFibraHotel,gananciasopérdidas,otrosresultadosintegralesototaldeotrosresultadosintegradoseneseaño.

(b) Clasificación y medición de pasivos financieros

UncambiosignificativointroducidoporlaIFRS9enlaclasificaciónymedicióndelospasivosfinancierosserelacionaconlacontabilizacióndeloscambiosenelvalorrazonabledeunpasivofinancierodesignadocomovalorrazonableatravésderesultadosatribuiblealoscambiosenelriesgocrediticiodelemisor.

Específicamente, la IFRS9requiereque loscambiosenelvalor razonabledelpasivofinancieroatribuiblealos cambios en el riesgo de crédito de ese pasivo se presenten en otros ingresos integrales, a menos que el reconocimiento de los efectos de los cambios en el riesgo de crédito del pasivo en otros ingresos integrales crearíaoampliaríaunadisparidadcontableenresultados.Loscambiosenelvalor razonableatribuiblesalriesgodecréditodeunpasivofinancieronosereclasificanposteriormenteautilidadopérdida,sinoquesetransfierenaganancias(déficit)acumuladocuandoelpasivofinancierosedadebaja.Anteriormente,segúnlaIAS39,lacantidadtotaldelcambioenelvalorrazonabledelpasivofinancierodesignadocomovalorrazonableatravésderesultadossepresentabaengananciaopérdida.

ConbaseenunanálisisdelospasivosfinancierosdeFibraHotelal31dediciembredel2018yconbaseenloshechosycircunstanciasexistentesaesafecha,nohubounimpactoenlosestadosfinancierosdeFibraHotelsobrelaaplicacióndelosrequisitosdeIFRS9encuantoapasivos,debidoaqueelmodelodenegociosdeFibraHotel consiste en el pago de principal e intereses sobre el monto pendiente de pago, por lo tanto los pasivosfinancierossevalúanysecontinuaránvaluandoacostoamortizado.

(c) Deterioro de activos financieros

Enrelaciónconeldeteriorodeactivosfinancieros,laIFRS9exigeunmodelodepérdidacrediticiaesperado,adiferenciadeunmodelodepérdidacrediticiabajorequeridobajolaIAS39.Elmodelodeperdidacrediticiaesperada requiere que FibraHotel contabilice perdidas crediticias esperadas y cambios en aquellas pérdidas crediticias esperadas en cada fecha de reporte para reflejar los cambios en el riesgo de crédito desde elreconocimientoinicialdelosactivosfinancieros.Enotraspalabras,yanoesnecesarioqueuneventocrediticiohayasucedidoparaquelaspérdidascrediticiasseanreconocidas.

Específicamente,IFRS9requierequeFibraHotelreconozcaunainsolvenciaparapérdidascrediticiasesperadasen:

(1) Inversionesendeudamedidassubsecuentementeacostoamortizadooavalorrazonableatravésdeotros resultados integrales,

(2) Cuentasporcobrarporarrendamiento,(3) Cuentasporcobraryactivoscontractuales,y(4) Contratos de garantía financiera a los cuales aplican los criterios de deterioro de la

IFRS9.

Enparticular,laIFRS9requierequeFibraHotelmidasuinsolvenciadeuninstrumentofinancieroporunmontoigual al tiempo de vida de las pérdidas crediticias esperadas (PCE) si el riesgo crediticio en ese instrumento financierohaaumentadosignificativamentedesdesureconocimientoinicial,osiel instrumentofinancieroescompradoohaoriginadodeteriorocrediticiodeunactivofinanciero.Decualquiermodo,sielriesgocrediticiosobreuninstrumentofinancieronohaaumentadosignificativamentedesdesureconocimientoinicial/exceptoporunactivofinancierocompradoogeneradopordeteriorocrediticio),FibraHoteldebemedirlainsolvenciapara ese instrumento financiero por unmonto igual a 12meses de pérdidas crediticias esperadas. IFRS 9tambiénexigeunacercamientosimplificadoparamedirlainsolvenciaaunmontoigualaltiempodevidadelas pérdidas crediticias esperadas por cuentas por cobrar, activos contractuales y cuentas por cobrar por arrendamientoenciertascircunstancias.

ConbaseenunanálisisdelosactivosfinancierosdeFibraHotelal1deenerode2018y31diciembredel2018y con base en los hechos y circunstancias existentes a esa fecha, la Administración consideró que la aplicación delaIFRS9notieneunimpactosignificativoenlaposiciónfinancieraydesempeñodeFibraHoteldebidoaquenoexistencuentasporcobrarrelevantesalcierredecadaperíodoporlacualseespereunapérdidasurecuperación.

(d) Contabilidad General de Coberturas

Los nuevos requisitos generales de contabilidad de cobertura conservan los tres tipos de contabilidades de cobertura.Sinembargo,sehaintroducidounamayorflexibilidadenlostiposdetransaccioneselegiblesparala contabilidad de coberturas, específicamente ampliando los tipos de instrumentos que califican para los

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instrumentosdecoberturaylostiposdecomponentesderiesgodeelementosnofinancierosquesonelegiblesparalacontabilidaddecoberturas.Además,lapruebadeefectividadhasidoreemplazadaporelprincipiodeuna“relacióneconómica”.Tampocoserequiereunaevaluaciónretrospectivadelaefectividaddelacobertura.También se han introducido requisitos de revelación mejorados sobre las actividades de gestión de riesgos de FibraHotel.

LaaplicacióndelosrequisitosdecontabilidaddecoberturadelaIFRS9nohatenidoningúnotroimpactoenlosresultadosylaposiciónfinancieradeFibraHotelparalosañosactualesy/oanteriores.

(e) Revelaciones relacionadas con la aplicación inicial de la IFRS 9

NohuboactivosfinancierosopasivosfinancierosqueFibraHotel hayadesignadopreviamentecomovalorrazonableatravésderesultadossegúnlaIAS39queestuvieransujetosareclasificaciónoqueFibraHotelhayaelegidoparareclasificarenlaaplicacióndelaIFRS9.Nohuboactivosfinancierosopasivosfinancierosquela entidad haya elegido designar a valor razonable a través de resultados en la fecha de la aplicación inicial delaIFRS9.

Impacto de la aplicación de la IFRS 15 Ingresos de contratos con clientes

Enelañoencurso,FibraHoteladoptólaIFRS15Ingresosdecontratosconclientes(modificadaenabrilde2016)queesefectivaporunperíodoanualquecomienzaenodespuésdel1deenerode2018.LaIFRS15introdujounenfoquede5pasosparaelreconocimientodeingresos.SehaagregadomuchamásorientaciónnormativaenlaIFRS15paratratarconescenariosespecíficos.Acontinuación,sedescribenlosnuevosrequisitosysuimpactoenlosestadosfinancierosconsolidadosdeFibraHotel.

ElprincipiobásicodelaIFRS15esqueFibraHoteldebereconocerlosingresosquerepresentenlatransferenciadebienesyserviciosprometidosalosclientesporlosmontosquereflejelascontraprestacionesalaqueFibraHotelesperatenerderechoacambiodedichosbienesoservicios.Específicamente,lanormaintroduceunenfoquedecincopasospara reconocer los ingresos:

1: Identificacióndelcontratoocontratosconelcliente2: Identificarlasobligacionesdedesempeñoenelcontrato;3: Determinarelpreciodelatransacción;4: Asignarelpreciodelatransacciónacadaobligacióndedesempeño;5: Reconocerelingresocuandolaentidadsatisfagalasobligacionesdedesempeño.

ConformealaIFRS15,unaentidadreconoceelingresocuandosesatisfacelaobligación,esdecircuandoel‘control’delosbienesoserviciossubyacentesdelaobligacióndedesempeñohasidotransferidoalcliente.Asimismo,laIFRS15incluyeguíasparahacerfrenteasituacionesespecíficasyseincrementalacantidadderevelacionesrequeridas.

Además de proporcionar revelaciones más extensas para las transacciones de ingresos de FibraHotel, la aplicación de laIFRS15nohatenidounimpactosignificativoenlaposiciónfinancieray/oeldesempeñofinancierodeFibraHotel.

Impacto de la aplicación de Otras modificaciones a los estándares e interpretaciones IFRS

Enelañoencurso,FibraHotelhaaplicadounaseriedemodificacionesalasNormaseInterpretacionesIFRSemitidaspor el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB por sus siglas en inglés) que son efectivas por un períodoanualquecomienzaenodespuésdel1deenerode2018.Suadopciónnohatenidoningúnimpactoimportanteenlasrevelacionesoenlosmontosinformadosenestosestadosfinancieros.

IAS 40 (modificaciones) Transferencias de Propiedad de Inversión.

(i) FibraHotel haadoptado lasmodificacionesa la IAS40Propiedadde Inversión, porprimera vezenel añoencurso.Lasmodificacionesaclaranqueunatransferenciaaodesdeunapropiedadde inversiónnecesitaunaevaluacióndesiunapropiedadcumpleohadejadodecumplirladefinicióndepropiedaddeinversión,respaldada por evidencia observable de que se ha producido un cambio en el uso. Las modificacionesademásaclaranquelassituacionesenumeradasenlaIAS40nosonexhaustivasyqueuncambioenelusoes posible para las propiedades en construcción (es decir, un cambio en el uso no se limita a las propiedades completadas).Nohubotransferenciasdepropiedadesdeinversiónenlosañospresentados.

IFRIC 22 Transacciones en Moneda Extranjera y Consideración Avanzada

LaIFRIC22abordacómodeterminarla‘fechadelatransacción’conelpropósitodedeterminareltipodecambioautilizarenelreconocimientoinicialdeunactivo,gastooingreso,cuandolacontraprestaciónporeseartículosehayapagado o recibido por adelantado en una moneda extranjera que dio como resultado el reconocimiento de un activo no monetario o un pasivo no monetario (por ejemplo, un depósito no reembolsable o un ingreso diferido)

LaInterpretaciónespecificaquelafechadelatransaccióneslafechaenquelaentidadreconoceinicialmenteelactivonomonetariooelpasivonomonetarioquesurgedelpagoorecibodelacontraprestaciónanticipada.Sihayvariospagos o recibos por adelantado, la Interpretación requiere que una entidad determine la fecha de la transacción para cadapagoorecibodelacontraprestaciónanticipada.

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b. IFRS nuevas y revisadas emitidas no vigentes a la fecha

Enlafechadeautorizacióndeestosestadosfinancierosconsolidados,FibraHotelnohaaplicadolassiguientesNormasIFRS nuevas y revisadas que se han emitido pero que aún no están vigentes:

IFRS16 ArrendamientosModificacionesalaIFRS9 CaracterísticasdePrepagoconCompensaciónNegativaMejoras Anuales a los estándares IFRSparaelciclo2015-2017 ModificacionesalaIFRS3CombinacionesdeNegocios,IFRS11Arreglos

Conjuntos, IAS 12 Impuestos sobre la Renta e IAS 23 Costos de porpréstamos

IFRS10EstadosFinancierosConsolidadosyIAS28(modificaciones) Ventaocontribucióndeactivosentreun inversionistay suasociadao

negocio conjuntoIFRIC23 IncertidumbresobreeltratodelosImpuestossobrelarenta

La administración de FibraHotel no espera que la adopción de los Estándares mencionados anteriormente tenga un impactoimportanteenlosestadosfinancierosconsolidadosenperíodosfuturos,exceptocomoseindicaacontinuación:

IFRS 16 Arrendamientos

ImpactoGeneraldelaaplicacióndelaIFRS16Arrendamientos

LaIFRS16proporcionaunmodelointegralparalaidentificacióndelosacuerdosdearrendamientoysutratamientoen los estados financieros tanto para arrendadores como para arrendatarios. La IFRS 16 reemplazará la guía dearrendamiento actual que incluye la IAS 17 Arrendamientos y las Interpretaciones relacionadas cuando entre envigenciaparalosperíodoscontablesquecomiencenapartirdel1deenerode2019.LafechadelaaplicacióninicialdelaIFRS16paraFibraHotelseráel1deenerode2019.

Impactodelanuevadefinicióndearrendamiento

FibraHotelharáusodelexpedienteprácticodisponibleenlatransiciónalaIFRS16paranoreevaluarsiuncontratoesocontieneunarrendamiento.Enconsecuencia,ladefinicióndeunarrendamientodeacuerdoconlaIAS17ylaIFRIC4continuaráaplicándoseaaquellosarrendamientosregistradosomodificadosantesdel1deenerode2019.

Elcambioen ladefinicióndeunarrendamientose relacionaprincipalmenteconelconceptodecontrol.La IFRS16distingue entre arrendamientos y contratos de servicios sobre la base de si el uso de un activo identificado estácontroladoporelcliente.Seconsideraqueexistecontrolsielclientetiene:

• Derechodeobtenersustancialmentetodoslosbeneficioseconómicosdelusodeunactivoidentificado;y• Derechoadirigirelusodeeseactivo.

FibraHotelaplicará ladefinicióndeunarrendamientoy laguíaestablecidaen la IFRS16a todos loscontratosdearrendamientoregistradosomodificadosapartirdel1deenerode2019(yaseaunarrendadorounarrendatarioenelcontratodearrendamiento).ParalaaplicaciónporprimeravezdelaIFRS16,FibraHotelhallevadoacabounproyectodeimplementación.ElproyectohademostradoquelanuevadefiniciónenlaIFRS16nocambiarásignificativamenteelalcancedeloscontratosquecumplanconladefinicióndeunarrendamientoparaFibraHotel.

Impacto en la contabilidad del arrendatario

Arrendamientos Operativos

La IFRS 16 cambiará la forma en que FibraHotel contabiliza los arrendamientos previamente clasificados comoarrendamientosoperativossegúnlaIAS17,queestabanfueradebalance.EnlaaplicacióninicialdelaIFRS16,paratodoslosarrendamientos(exceptocomoseindicaacontinuación),FibraHotel:

a) Reconocerá los activos por derecho de uso y los pasivos por arrendamientos en el estado consolidado de posiciónfinanciera,inicialmentemedidosalvalorpresentedelospagosfuturosporarrendamientos;

b) Reconocerá la depreciación de los activos por derecho de uso y los intereses sobre los pasivos por arrendamiento enelestadoconsolidadoderesultados;

c) Separará la cantidad total de efectivo pagado en una porción principal (presentada dentro de las actividades definanciamiento)eintereses(presentadosdentrodelasactividadesdeoperación)enelestadodeflujodeefectivoconsolidado.

Losincentivosporarrendamiento(porejemplo,unperíodolibrederenta)sereconoceráncomopartedelamediciónde los activos por derecho de uso y los pasivos por arrendamiento, mientras que según la IAS 17, se obtuvo elreconocimiento de un incentivo de pasivo por arrendamiento, que se amortiza como una reducción de los gastos de arrendamientoenlínearecta

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Bajo la IFRS 16, los activos por derecho de uso se someterán a pruebas de deterioro de acuerdo con la IAS 36Deteriorodelvalordelosactivos.Estoreemplazaráelrequisitoanteriordereconocerunaprovisiónparacontratosdearrendamientoonerosos.

Para arrendamientos de corto plazo (plazo de arrendamiento de 12meses omenos) y arrendamientos de activosdebajovalor(comocomputadoraspersonalesymobiliariodeoficina),laEntidadoptaráporreconocerungastodearrendamientoenlínearectasegúnlopermitidoporlaIFRS16

Al31dediciembrede2018,FibraHotelnoestimatenerunimpactosignificativoporlaadopcióndeestanuevaIFRS.

Arrendamientos Financieros

LasprincipalesdiferenciasentrelaIFRS16ylaIAS17conrespectoalosactivosanteriormentemantenidosbajounarrendamiento financiero son lamedición de las garantías de valor residual proporcionadaspor el arrendatario alarrendador.LaIFRS16requierequeFibraHotelreconozcacomopartedesupasivoporarrendamientosololacantidadqueseesperapagarconunagarantíadevalorresidual,enlugardelacantidadmáximagarantizadasegúnlorequeridoporlaIAS17.Enlaaplicacióninicial,FibraHotelpresentaráelequipopreviamenteincluidoenlapropiedad,laplantay el equipo dentro de la partida para los activos por derecho de uso y el pasivo por arrendamiento, presentados previamentedentrodelpréstamo,sepresentaránenunalíneaseparadaparalospasivosporarrendamiento.

BasadosenelanálisisdelosarrendamientosfinancierosdeFibraHotelal31dediciembrede2018sobrelabasedeloshechos y circunstancias existentes en esa fecha, la administración de FibraHotel ha evaluado que el impacto de este cambionotendráunefectosignificativoenlosmontosreconocidosenlosestadosfinancierosconsolidadosdeFibraHotel.

Impacto en la contabilidad del arrendador

BajolaIFRS16,unarrendadorcontinúaclasificandolosarrendamientoscomoarrendamientosfinancierosuoperativosy tieneencuentaestosdos tiposdearrendamientosdemaneradiferente.Sinembargo, la IFRS16hacambiadoyampliado las revelaciones requeridas, en particular con respecto a cómo un arrendador administra los riesgos que surgendesuinterésresidualenlosactivosarrendados.

Bajo la IFRS16, unarrendador intermedio contabiliza el arrendamientoprincipal y el subarrendamiento comodoscontratosseparados.Serequierequeelarrendadorintermedioclasifiqueelsubarrendamientocomounarrendamientofinancierouoperativopor referenciaalactivoporderechodeusoquesurgedelarrendamientoprincipal (ynoporreferenciaalactivosubyacentecomofueelcasosegúnlaIAS17).

DadaslascaracterísticasdeloscontratosdondeFibraHoteleselarrendadoryconsiderandoquenoexistencontratosensubarrendamiento,noseprevénimpactosenFibraHoteldeestanuevanormadesdeelpuntodevistadearrendador.

Modificaciones a la IFRS 9 Características de Prepago con Compensación Negativa

Lasmodificacionesa la IFRS9aclaranque,paraelpropósitodeevaluarsiunacaracterísticadeprepagocumplecon la condición solo capital e intereses, la parte que ejerce la opción puede pagar o recibir una compensación razonableporelprepagoindependientementedelarazóndelprepago.Enotraspalabras,lasfuncionesdeprepagoconcompensaciónnegativanofallanautomáticamenteensoloacapitaleintereses.

Lamodificaciónseaplicaa losperíodosanualesquecomiencenapartirdel1deenerode2019,permitiéndose laaplicación anticipada. Existen disposiciones de transición específicas que dependen de cuándo se aplican lasmodificacionesporprimeravez,enrelaciónconlaaplicacióninicialdelaIFRS9.

LaadministracióndeFibraHotelnoanticipaquelaaplicacióndelasmodificacionesenelfuturotendráunimpactoenlosestadosfinancierosconsolidadosdelaEntidad.

Mejoras Anuales a los estándares IFRS para el ciclo 2015-2017 Modificaciones a la IFRS 3 Combinaciones de Negocios, IFRS 11 Acuerdos Conjuntos, IAS 12 Impuestos sobre la Renta e IAS 23 Costos por préstamos

LasMejorasAnualesincluyenmodificacionesa4normas.

IAS12Impuestossobrelarenta

Las modificaciones aclaran que una entidad debe reconocer las consecuencias del impuesto a la renta de losdividendos en resultados, otros ingresos integrales o capital según el lugar en el que la entidad reconoció originalmente lastransaccionesquegeneraronlasgananciasdistribuibles.Esteeselcaso,independientementedesiseaplicantasasimpositivasdiferentesalasgananciasdistribuidasynodistribuidas.

IAS23Costosporpréstamos

Las modificaciones aclaran que, si algún préstamo específico permanece pendiente después de que el activorelacionado esté listo para su uso o venta prevista, ese préstamo se convierte en parte de los fondos que la entidad tomaprestadosengeneralalcalcularlatasadecapitalizaciónsobrepréstamosgenerales.

IFRS10EstadosfinancierosconsolidadosyIAS28(modificaciones)Ventaocontribucióndeactivosentreuninversory su asociado o negocio

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LasmodificacionesalaIFRS10ylaIAS28serefierenasituacionesenlasqueexisteunaventaocontribucióndeactivosentreuninversorysuasociadaonegocioconjunto.Específicamente,lasmodificacionesestablecenquelasgananciaso pérdidas resultantes de la pérdida de control de una subsidiaria que no contiene un negocio en una transacción con una asociada o un negocio conjunto que se contabilice utilizando el método de participación, se reconocen en la utilidad de la matriz o pérdida solo en la medida de los intereses de los inversionistas no relacionados en esa asociada onegocioconjunto.

LafechadeentradaenvigordelasmodificacionesaúnnohasidoestablecidaporelIASB;sinembargo,sepermitelaaplicaciónanticipadadelasenmiendas.LaadministraciónanticipaquelaaplicacióndeestasenmiendaspuedetenerunimpactoenlosestadosfinancierosconsolidadosdelaEntidadenperíodosfuturosencasodequesurjantalestransacciones.

LaAdministracióndeFibraHotelnoanticipaquelaaplicacióndelasmodificacionesenelfuturotendráunimpactoenlosestadosfinancierosconsolidadosdeFibraHotel.

IFRIC 23 Incertidumbre sobre el trato del Impuesto sobre la renta

LaIFRIC23establececómodeterminarlaposiciónfiscalcontablecuandoexisteincertidumbresobrelostratamientosdelimpuestosobrelarenta.LaInterpretaciónrequierequeunaentidad:

- Determinarsialgunaposiciónfiscaldebeserevaluadaporseparadoocomounaentidad;y- Evaluarsiesprobablequelaautoridadfiscalvayaaaceptarunmétodofiscaldeincertidumbreosupropuesta,

por una entidad en sus declaraciones de impuestos:- Encasodequesi,laEntidaddebedeterminarsuposiciónfiscalcontableconsistentementeconeltratamiento

usadooplaneadoparalasdeclaracionesdeimpuestos.- Encasodequeno,laentidaddebereflexionarelefectodelaincertidumbrealdeterminarsuposiciónfiscal

contable. LaInterpretaciónesefectivaparalosperíodosanualesquecomiencenapartirdel1deenerode2019.LasentidadespuedenaplicarlaInterpretaciónconunaaplicaciónretrospectivacompletaounaaplicaciónretrospectivamodificadasintenerencuentalascomparativasdeformaretrospectivaoprospectiva.

LaAdministracióndeFibraHotelnoanticipaquelaaplicacióndelasmodificacionesenelfuturotendráunimpactoenlosestadosfinancierosconsolidadosFibraHotel.

3. Principales políticas contables

a. Declaración de cumplimiento

LosestadosfinancierosconsolidadosdeFibraHotelhansidopreparadosdeacuerdoconlasIFRSsemitidasporelIASB.

b. Bases de medición

LosestadosfinancierosconsolidadosdeFibraHotelhansidopreparadossobrelabasedecostohistórico,exceptoporlosinstrumentosfinancierosderivadosylaspropiedades,mobiliarioyequipodehotelypropiedadesdeinversión,comoseexplicaamayordetalleenlaspolíticascontablesincluidasmásadelante.

i. Costohistórico

El costo histórico generalmente se basa en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienesyservicios.

ii. Valorrazonable

El valor razonable se define como el precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría portransferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado a la fecha de valuación independientemente de si ese precio es observable o estimado utilizando directamente otra técnica de valuación.Alestimarelvalorrazonabledeunactivoounpasivo,laFibraHoteltieneencuentalascaracterísticasdelactivoopasivo,silosparticipantesdelmercadotomaríanesascaracterísticasalmomentodefijarelpreciodelactivoopasivoenlafechademedición.Elvalorrazonableparapropósitosdemedicióny/orevelacióndeestosestadosfinancierosconsolidadossedeterminadeformatal,aexcepcióndelastransaccionesconpagosbasadosenaccionesqueestándentrodelalcancedelaIFRS2,lasoperacionesdearrendamientoqueestándentrodelalcancedelaIAS17,ylasvaluacionesquetienenalgunassimilitudesconvalorrazonable,peronoesunvalorrazonable,talescomoelvalornetoderealizacióndelaIAS2oelvalorenusodelaIAS36.

Además,paraefectosdeinformaciónfinanciera,lasmedicionesdevalorrazonableseclasificanenNivel1,2ó3conbaseenelgradoenquesonobservableslosdatosdeentradaenlasmedicionesysuimportanciaenladeterminación del valor razonable en su totalidad, las cuales se describen de la siguiente manera:

• Nivel1Seconsideranpreciosdecotizaciónenunmercadoactivoparaactivosopasivosidénticosquelaentidadpuedeobteneralafechadelavaluación;

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• Nivel2DatosdeentradaobservablesdistintosdelospreciosdecotizacióndelNivel1,seadirectaoindirectamente,

• Nivel3Consideradatosdeentradanoobservables.

c. Bases de consolidación de estados financieros

LosestadosfinancierosconsolidadosincluyenlosestadosfinancierosdelFideicomisoyeldesusubsidiariaenlaquetienecontrol.ElcontrolseobtienecuandoelFideicomiso:

• Tiene poder sobre la inversión,• está expuesta, o tiene derecho, a rendimientos variables derivados de su participación con dicha entidad, y• tienelacapacidaddeafectartalesrendimientosatravésdesupodersobrelaentidadenlaqueinvierte.

El Fideicomiso reevalúa si tiene o no el control en una entidad, si los hechos y circunstancias indican que hay cambios aunoomásdelostreselementosdecontrolqueselistaronanteriormente.

LasubsidiariaseconsolidadesdelafechaenquesucontrolsetransfierealFideicomiso,ysedejadeconsolidardesdelafechaenlaquesepierdeelcontrol.

Cuandoesnecesario,serealizanajustesalosestadosfinancierosdelasubsidiariaparaalinearsuspolíticascontablesdeconformidadconlaspolíticascontablesdelFideicomiso.

Todoslossaldos,operacionesyflujosdeefectivointercompañíasehaneliminadoenlaconsolidación.

EntidadParticipación 2018,

2017 y 2016 Actividad

FibraHotelera,S.C. 99.99%

Prestacióndeserviciosdeasesoríayconsultoríatécnica,jurídica,fiscal,comercialyadministrativarelacionadoscon la compra-venta, administración, arrendamiento y subarrendamiento de toda clase de terrenos, casas,edificios,bodegas,hoteles,plazasylocalescomercialesyoficinas.

Como semenciona en laNota 1 FibraHotel no tiene empleados, sin embargo FibraHotel reevaluó si controla lasentidadesqueleprestan losserviciosadministrativosdepersonalyconcluyóquedeacuerdoconla IFRS10nosetiene el control de acuerdo a lo siguiente: (i) poder, FibraHotel no tiene la capacidad de decidir sobre las actividades relevantes, no está expuesta y no tiene derechos sobre los rendimientos variables y (ii) exposición (derechos) o rendimientos variables, los accionistas de las entidades de nóminas no han realizado distribuciones, ya que no es el objetodelaentidad.Además,elhonorarioporlaprestacióndeserviciosadministrativosesdel5%yseencuentraavalordemercadopordichosservicios.DichohonorarionoesmodificadoparabeneficiodeFibraHotel.Elhonorariocubrelosgastosefectuadosporlasentidadesdenóminasparaeldesempeñodesusoperacionesyessuficiente,porloquelasentidadesdenóminasnosonperdedoras.EnadiciónlosactivosdelasentidadesdenóminassondeunanaturalezatalquenopuedenutilizarseencombinaciónconFibraHotelparaeldesempeñodesuoperación.

d. Combinación de negocios

Lasadquisicionesdenegociossecontabilizanutilizandoelmétododeadquisición.Lacontraprestacióntransferidaen una combinación de negocios se mide a valor razonable, el cual se calcula como la suma de los valores pagados de los activos transferidos a FibraHotel más los pasivos incurridos por FibraHotel con los anteriores propietarios de la empresa adquirida y las participaciones de capital emitidas por FibraHotel a cambio del control sobre la empresa adquiridaa la fechadeadquisición. Los costos relacionadoscon laadquisición generalmente se reconocenenelestadoderesultadosconformeseincurren.

Alafechadeadquisición,losactivosidentificablesadquiridosylospasivosasumidossereconocenavalorrazonable.

El crédito mercantil se mide como el exceso de la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida, y el valor razonable de la tenencia accionaria previa del adquirenteen la empresaadquirida (si hubiere) sobreel netode losmontosdeactivosadquiridos identificables ypasivosasumidosalafechadeadquisición.Sidespuésdeunarevaluaciónelnetodelosmontosdeactivosadquiridosidentificablesypasivosasumidosalafechadeadquisiciónexcedelasumadelacontraprestacióntransferida,elmontode cualquier participación no controladora en la empresa adquirida (si hubiere), el exceso se reconoce inmediatamente enelestadoderesultadoscomounagananciaporcompraapreciodeganga.

e. Instrumentos financieros

Los activos y pasivos financieros se reconocen cuando FibraHotel se convierte en una parte de las disposicionescontractualesdelosinstrumentos.

Losactivosypasivosfinancierossevalúaninicialmenteasuvalorrazonable.Loscostosde latransacciónquesondirectamenteatribuiblesalaadquisiciónoemisióndeactivosypasivosfinancieros(distintosdelosactivosfinancierosavalorrazonableconcambiosenresultados)sesumanoreducendelvalorrazonabledelosactivosopasivosfinancieros,

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ensucaso,enelreconocimientoinicial.Loscostosdetransaccióndirectamenteatribuiblesalaadquisicióndeactivosypasivosfinancierosasuvalorrazonableconcambiosenresultadossereconoceninmediatamenteenresultados.

f. Activos financieros

Todaslascomprasoventasregularesdeactivosfinancierossereconocenysedandebajaenunafechadenegociación.Lascomprasoventasregularessoncomprasoventasdeactivosfinancierosquerequierenlaentregadeactivosdentrodelplazoestablecidoporlaregulaciónoprácticashabitualesenelmercado.

Todoslosactivosfinancierosreconocidossemidenposteriormenteensutotalidad,yaseaacostoamortizadoovalorrazonable,segúnlaclasificacióndelosactivosfinancieros.

Clasificacióndeactivosfinancieros

Instrumentos de deuda que cumplan con las siguientes condicionales se miden subsecuentemente a costo amortizado:

• Sielactivofinancierosemantieneenunmodelodenegociocuyoobjetivoesmanteneractivosfinancierosconelobjetivodeobtenerflujoscontractualesdeefectivo;y

• Lostérminoscontractualesdelactivofinancierodanlugarenfechasespecíficasaflujosdeefectivoquesonúnicamentepagosdeprincipaleinteréssobreelmontodelprincipal.

Instrumentos de deuda que cumplan las siguientes condiciones se miden subsecuentemente a valor razonable a través de otros resultados integrales:

• Elactivofinancieroesmantenidodentrodeunmodelodenegociocuyoobjetivosecumplealobtenerflujoscontractualesdeefectivoyvendiendoactivosfinancieros;y

• Lostérminoscontractualesdelactivofinancierodanlugar,enfechasespecíficas,aflujosdeefectivoquesonúnicamentepagosdeprincipalydelinteréssobreelmontopendientedelprincipal.

Pordefecto,todoslosotrosactivosfinancierossonmedidossubsecuentementeavalorrazonableatravésderesultados.

A pesar de lo anterior, FibraHotel puede hacer la siguiente elección /designación irrevocable en el reconocimiento inicialdeunactivofinanciero:

• FibraHotel puede elegir irrevocablemente presentar cambios subsecuentes en el valor razonable de una inversióndecapitalenotrosresultadosintegralessisecumplenciertoscriterios(ver(iii)posterior);y

• FibraHotel podrá designar irrevocablemente un instrumento de deuda que cumpla los criterios de costo amortizado o de valor razonable a través de otros resultados integrales si al hacerlo elimina o reduce significativamenteunaasimetríacontable(ver(iv)posterior).

(i) Costo Amortizado y método de interés efectivo

El método de interés efectivo es un método para calcular el costo amortizado de un instrumento de deuda y paraasignarlosingresosporinteresesduranteelperiodorelevante.

Para losactivosfinancierosquenofueroncompradosuoriginadosporactivosfinancieroscondeteriorodecrédito (por ejemplo, los activos que tienen deterioro de crédito en el reconocimiento inicial), la tasa de interés efectiva es la tasa que descuenta exactamente las entradas futuras de efectivo esperadas (incluidas todas las comisiones y puntos pagados o recibidos que forma parte integrante de la tasa de interés efectiva, los costos de transacción y otras primas o descuentos) excluyendo las pérdidas crediticias esperadas, a lo largo delavidaesperadadelinstrumentodedeudao,ensucaso,unperíodomáscorto,alimporteenlibrosbrutodel instrumentodedeudaen el reconocimiento inicial. Para los activos financieros condeterioro crediticiocompradosuoriginados,unatasadeinterésefectivaajustadaporcréditosecalculadescontandolosflujosdeefectivo futuros estimados, incluidas las pérdidas crediticias esperadas, al costo amortizado del instrumento dedeudaenelreconocimientoinicial.

Elcostoamortizadodeunactivofinancieroeselmontoalcualelactivofinancierosemideenelreconocimientoinicial menos los reembolsos del principal, más la amortización acumulada utilizando el método de interés efectivo de cualquier diferencia entre ese monto inicial y el monto de vencimiento, ajustado por cualquier pérdida.Elvalorbrutoenlibrosdeunactivofinancieroeselcostoamortizadodeunactivofinancieroantesdeajustarcualquierprovisiónparapérdidas.

Los ingresos por interés se reconocen usando el efecto de interés efectivo para los instrumentos de deuda medidossubsecuentementeacostoamortizadoyavalorrazonableatravésdeotrosresultados integrales.Para los activos financieros comprados u originados distintos de los activos financieros con deterioro decrédito, los ingresos por intereses se calculan aplicando la tasa de interés efectiva al valor en libros bruto de un activofinanciero,exceptoparalosactivosfinancierosqueposteriormentehansufridodeteriorodecrédito(verdebajo).Paralosactivosfinancierosqueposteriormentesehandeterioradoelcrédito,losingresosporinteresessereconocenaplicandolatasadeinterésefectivaalcostoamortizadodelactivofinanciero.Sienperiodosdereporteposterioreselriesgocrediticioenelinstrumentofinancierocondeteriorocrediticiomejora,demodoqueelactivofinancieroyanotienedeteriorocrediticio,losingresosporinteresessereconocenaplicandolatasadeinterésefectivaalvalorenlibrosbrutodelactivofinanciero.

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Paralosactivosfinancierosadquiridosuoriginadosquetengandeteriorocrediticio,FibraHotelreconocelosingresos por intereses aplicando la tasa de interés efectiva ajustada por crédito al costo amortizado del activo financieroapartirdesureconocimientoinicial.Elcálculonovuelvealabasebruta,inclusosielriesgocrediticiodelactivofinancieromejoraposteriormente,demodoqueelactivofinancieroyanotienedeteriorocrediticio.

Deteriorodeactivosfinancieros

FibraHotel reconoce pérdidas crediticias esperadas de por vida para las cuentas por cobrar comerciales, losactivoscontractualesylascuentasporcobrarporarrendamiento.LaspérdidascrediticiasesperadasenestosactivosfinancierosseestimanutilizandounamatrizdeprovisiónbasadaenlaexperienciahistóricadepérdidascrediticiasdeFibraHotel,ajustadaporfactoresquesonespecíficosdelosdeudores,lascondicioneseconómicas generales y una evaluación tanto de la dirección actual como de la previsión de condiciones en la fechadereporte,incluyendoelvalortemporaldeldinerocuandoseaapropiado.

Paratodoslosdemásinstrumentosfinancieros,FibraHotelreconocelapérdidacrediticiaesperadadeporvidacuandohahabidounaumentosignificativoenelriesgocrediticiodesdeelreconocimientoinicial.Sinembargo,sielriesgocrediticioenelinstrumentofinancieronohaaumentadosignificativamentedesdeelreconocimientoinicial,FibraHotelmidelaprovisiónparapérdidasparaeseinstrumentofinancieroenunacantidadigualalapérdidacrediticiaesperadaa12meses.

La pérdida crediticia esperada de por vida representa las pérdidas crediticias esperadas que resultarán de todos loseventosde incumplimientoposiblesdurante lavidaútilesperadadeun instrumentofinanciero.Encontraste,lapérdidacrediticiaesperadaa12mesesrepresentalapartedelapérdidaesperadadeporvidaque se esperaque resulte de los eventospredeterminados en un instrumento financieroque seanposiblesdentrodelos12mesesposterioresalafechadelinforme.

(ii) Incrementosignificativoenelriesgodecrédito

Al evaluar si el riesgo de crédito en un instrumento financiero ha aumentado significativamente desde elreconocimiento inicial, la Entidad compara el riesgo de que ocurra un incumplimiento en el instrumento financieroenlafechadereporteconelriesgodeunincumplimientoenelinstrumentofinancieroenlafechadeinicio.reconocimiento.Alrealizarestaevaluación,FibraHotelconsiderainformacióntantocuantitativacomocualitativa que sea razonable y fundamentada, incluida la experiencia histórica y la información prospectiva que está disponible sin costo o esfuerzo innecesario. La información prospectiva considerada incluye lasperspectivas futuras de las industrias en las que operan los deudores de la Entidad, obtenidas de informes deexpertoseconómicos,analistasfinancieros,organismosgubernamentales,gruposdeexpertospertinentesyotrasorganizacionessimilares,asícomolaconsideracióndevariasfuentesexternasdeinformaciónrealeinformacióneconómicaproyectadarelacionadaconlasoperacionescentralesdeFibraHotel.

(iii) Definicióndeincumplimiento

FibraHotelconsideraquelosiguienteconstituyeuneventodeincumplimientoparafinesdeadministraciónderiesgodecréditointerno,yaquelaexperienciahistóricaindicaquelosactivosfinancierosnosonrecuperablescuando cumplen con cualquiera de los siguientes criterios:

• Cuandoeldeudorincumplelosconveniosfinancieros;• la información desarrollada internamente u obtenida de fuentes externas indica que es improbable

que el deudor pague a sus acreedores, incluida FibraHotel en su totalidad (sin tener en cuenta ninguna garantíaquetengaFibraHotel).

Independientemente del análisis anterior, FibraHotel considera que el incumplimiento ha ocurrido cuando un activofinancierotienemásde90díasdevencimiento,amenosqueFibraHoteltengainformaciónrazonableyconfiableparademostrarqueuncriteriodeincumplimientomásatrasadoesmásapropiado.

(iv) Activosfinancieroscondeteriorocrediticio

Un activo financiero tiene deterioro crediticio cuando se han producido uno omás eventos que tienen unimpactoperjudicialenlosflujosdeefectivofuturosestimadosdeeseactivofinanciero.Laevidenciadequeunactivofinancierotienedeteriorocrediticioincluyedatosobservablessobrelossiguienteseventos:

(a) dificultadfinancierasignificativaporpartedelemisorodeldeudor;(b) elincumplimientodeuncontrato,comounincumplimientoouneventovencido(ver(ii)arriba);(c) losprestamistasdeldeudor,porrazoneseconómicasocontractualesrelacionadasconladificultad

financieradeldeudor, leotorganaldeudorunaconcesiónquelosprestamistasnoconsideraríandeotramanera;

(d) escadavezmásprobablequeeldeudorentreenbancarrotaoalgunaotrareorganizaciónfinanciera;o(e) laextincióndeunMercadofuncionalparaelactivofinancieroporsusdificultadesfinancieras.

(v) Políticadebajas

FibraHoteldadebajaunactivofinancierocuandohayinformaciónqueindiquequeeldeudorseencuentraenunadificultadfinancieragraveynoexisteunaperspectivarealistaderecuperación,porejemplo.cuandoel deudor ha sido colocado en liquidación o ha entrado en un proceso de quiebra, o en el caso de cuentas

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por cobrar comerciales, cuando los montos vencen a más de dos años, lo que ocurra antes. Los activosfinancierosdadosdebajaaúnpuedenestarsujetosaactividadesdecumplimientobajo losprocedimientosderecuperacióndeFibraHotel,teniendoencuentaelasesoramientolegalcuandoseaapropiado.Cualquierrecuperaciónrealizadasereconoceenresultados.

Bajadeactivosfinancieros

FibraHoteldadebajaunactivofinancierosolocuandolosderechoscontractualesdelosflujosdeefectivodelactivoexpiran,ocuandotransfiereelactivofinancieroysustancialmentetodoslosriesgosybeneficiosdelapropiedaddelactivoaotraentidad.SiFibraHotelnotransfiereniretienesustancialmentetodoslosriesgosybeneficiosdelapropiedadycontinúacontrolandoelactivotransferido,FibraHotelreconocesuinterésretenidoenelactivoyunpasivoasociadoporlosmontosquedebapagar.SiFibraHotelretienesustancialmentetodoslosriesgosybeneficiosdelapropiedaddeunactivofinancierotransferido,FibraHotelcontinúareconociendoelactivofinancieroytambiénreconoceunpréstamogarantizadoporlosingresosrecibidos.

Aldarsedebajadeunactivofinancieromedidoalcostoamortizado,ladiferenciaentreelvalorenlibrosdelactivoy lasumade lacontraprestaciónrecibidayporcobrarsereconoceenresultados.Además,aldarsede baja de una inversión en un instrumento de deuda clasificado como valor razonable a través de otrosresultados integrales, la ganancia o pérdida acumulada previamente acumulada en la reserva de revaluación deinversionessereclasificaautilidadopérdida.Encontraste,enlabajadeunainversiónenuninstrumentode capital que la Entidad eligió en el reconocimiento inicial para medir en valor razonable a través de otros resultados integrales, la ganancia o pérdida acumulada previamente acumulada en la reserva de revaluación deinversionesnosereclasificaautilidadopérdida,sinoquesetransfiereautilidades(déficit)acumulado.

Pasivosfinancierosycapital

Clasificacióncomodeudaocapital

Losinstrumentosdedeudaydecapitalseclasificancomopasivosfinancierosocomocapitaldeacuerdoconelcontenidodelosacuerdoscontractualesylasdefinicionesdeunpasivofinancieroyuninstrumentodecapital.

Instrumentos de capital

Un instrumento de capital es cualquier contrato que evidencie un interés residual en los activos de una entidad despuésdededucirtodossuspasivos.LosinstrumentosdecapitalemitidosporFibraHoelsereconocenalosingresosrecibidos,netosdeloscostosdirectosdeemisión.La recompra de los instrumentos de capital propios de la Entidad se reconoce y se deduce directamente en elcapital.Nosereconoceningunagananciaopérdidaenutilidadopérdidaenlacompra,venta,emisiónocancelacióndelosinstrumentosdecapitalpropiosdeFibraHotel.

g. Pasivos Financieros

Todoslospasivosfinancierossemidensubsecuentementeacostoamortizadoutilizandoelmétododeinterésefectivooenvalorrazonableatravésderesultados.

Bajadepasivosfinancieros

FibraHoteldadebajalospasivosfinancierossi,ysolosi,lasobligacionesdeFibraHotelsecumplen,cancelanohanexpirado.Ladiferenciaentreelimporteenlibrosdelpasivofinancierodadodebajaylacontraprestaciónpagadaypagaderasereconoceenresultados.

Cuando FibraHotel intercambia con el prestamista existente un instrumento de deuda en otro con términos sustancialmentediferentes, dicho intercambio se contabiliza comounaextincióndel pasivo financierooriginal y elreconocimientodeunnuevopasivofinanciero.Demanerasimilar,FibraHotelconsideralamodificaciónsustancialdelostérminosdeunpasivoexistenteopartedeélcomounaextincióndelpasivofinancierooriginalyelreconocimientodeunnuevopasivo.Seasumeque los términos son sustancialmentediferentes si el valorpresentedescontadodelosflujosdeefectivobajo losnuevostérminos, incluyendocualquier tarifapagadanetadecualquier tarifarecibidaydescontadautilizandolatasaefectivaoriginalesalmenosun10%diferentedelaactualdescontadaValordelosflujosdeefectivo remanentesdelpasivofinancierooriginal.Si lamodificaciónnoes sustancial, ladiferenciaentre:(1)elimporteenlibrosdelaresponsabilidadantesdelamodificación;y(2)elvalorpresentedelosflujosdeefectivodespuésdelamodificacióndebereconocerseenresultadoscomolagananciaopérdidapormodificacióndentrodeotrasgananciasypérdidas.

h. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido

El efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas de cheques e inversionesacortoplazo.Elefectivosepresentaavalornominalylosequivalentesseevalúanasuvalorrazonable.FibraHotel considera como equivalentes de efectivo a todos los instrumentos de deuda de alta liquidez adquiridos con unvencimientoa lafechadeadquisicióndetresmesesomenos.Losequivalentesdeefectivoestánrepresentadosprincipalmenteenvaloresgubernamentalesenlaquelosrecursossepaganalvencimiento.

El efectivo restringido consiste en efectivo corresponde al fondo para inversión en bienes inmuebles cual será utilizado para la adquisición de los bienes inmuebles del portafolio de adquisición, al fondo de reserva para gastos de capital el

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cual será utilizado para el pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital y al fondo de inversión pararecompradeCBFIs.

i. Propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel

Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se presentan al costo menos la depreciación acumulada ycualquierpérdidaacumuladapordeterioro.

Las propiedadesque están en procesode construcciónpara fines de explotación, suministro o administración, seregistranalcostomenoscualquierpérdidapordeteriororeconocida.Elcostoincluyehonorariosprofesionalesy,enelcasodeactivoscalificables,loscostosporpréstamoscapitalizadosconformealapolíticacontabledeFibraHotel.Dichaspropiedadesseclasificanalascategoríasapropiadasdepropiedad,plantayequipocuandoesténcompletasparasuusoplaneado.Ladepreciacióndeestosactivos,aligualqueenotraspropiedades,seiniciacuandolosactivosestánlistosparasuusoplaneado.

Ladepreciaciónsecalculabajoelmétododelínearectaconbaseenlavidaútilremanentedelosactivosnetosdesu valor residual y de sus mayores componentes ya que FibraHotel lo considera más apropiado y consistente con respectode losmétodosutilizadospor lascompañíasmásrepresentativasdelsector.BasadoenestudiostécnicosFibraHotelconcluyóquetantosusedificioscomosusdiferentescomponentes tienenvidasútilesdiferentesyseránsujetosareemplazoenperíodosdiferentes,desde10añosenelcasodeciertasáreascomuneshasta55añosparalasestructurasmetálicasdeledificio.Elvalorresidualesdel24%enelcasodelosedificios,losdemásactivosnotienenvaloresresidualessignificativos,segúnlodeterminadoporvaluadoresindependientes.

Losterrenosnosedeprecian.

El mobiliario y equipos se presentan al costo menos la depreciación acumulada

La depreciación se reconoce para llevar a resultados el costo o la valuación de los activos, menos su valor residual, sobresusvidasútiles.Lavidaútilestimada,elvalorresidualyelmétododedepreciaciónserevisanalfinaldecadaaño,yelefectodecualquiercambioenlaestimaciónregistradasereconocesobreunabaseprospectiva.

Lastasasdedepreciacióndelosedificios,mobiliarioyequipoal31dediciembrede2018,2017y2016son:

%

Edificioacabados 10Edificiomejoras 10Edificioinstalaciones 7Edificioobracivil 1Mobiliario y equipo 10

Unelementodepropiedades,plantayequiposedadebajacuandosevendeocuandonoseespereobtenerbeneficioseconómicosfuturosquederivendelusocontinuodelactivo.Lautilidadopérdidaquesurgedelaventaoretirodeunapartida de propiedades, mobiliario y equipo de hotel, se calcula como la diferencia entre los recursos que se reciben porventasyelvalorenlibrosdelactivo,ysereconoceenlosresultados.

j. Deterioro del valor de los activos de larga duración

Alfinaldecadafechadereporte,FibraHotelrevisalosvaloresenlibrosdesusactivostangiblesafindedeterminarsiexisteunindicativodequeestosactivoshansufridoalgunapérdidapordeterioro.Siexistealgúnindicio,secalculaelmontorecuperabledelactivoafindedeterminarelalcancedelapérdidapordeterioro(dehaberalguna).Cuandonoes posible estimar el monto recuperable de un activo individual, FibraHotel estima el monto recuperable de la unidad generadoradeefectivoalaquepertenecedichoactivo.Cuandosepuedeidentificarunabaserazonableyconsistentede distribución, los activos corporativos también se asignan a las unidades generadoras de efectivo individuales, o de locontrario,seasignanalgrupomáspequeñodeunidadesgeneradorasdeefectivoparaloscualessepuedeidentificarunabasededistribuciónrazonableyconsistente.

Elmontorecuperableeselmayorentreelvalorrazonablemenoselcostodevenderloyelvalordeuso.Alevaluarelvalordeuso,losflujosdeefectivofuturosestimadossedescuentanasuvalorpresenteutilizandounatasadedescuentoantesdeimpuestosquereflejelaevaluaciónactualdelmercadorespectoalvalordeldineroeneltiempoylosriesgosespecíficosdelactivoparaelcualnosehanajustadolasestimacionesdeflujosdeefectivofuturos.

Si se estima que el monto recuperable de un activo (o unidad generadora de efectivo) es menor que su valor en libros, elvaloren librosdelactivo (ounidadgeneradoradeefectivo)sereduceasumontorecuperable.Laspérdidaspordeteriorosereconoceninmediatamenteenresultados.

Posteriormente, cuando una pérdida por deterioro se revierte posteriormente, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se incrementa al valor estimado revisado de su monto recuperable, de tal manera que el valor enlibrosajustadonoexcedaelvalorenlibrosquesehabríadeterminadosinosehubierareconocidounapérdidapordeterioroparadichoactivo (ounidadgeneradoradeefectivo)enañosanteriores.La reversióndeunapérdidapordeteriorosereconoceinmediatamenteenresultados.

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k. Propiedades de inversión

Laspropiedadesdeinversiónsonpropiedadesmantenidasparaobtenerrentasy/oplusvalías.Laspropiedadesqueseencuentranenconstrucciónodesarrolloyquepretendanserdestinadasalarrendamientopuedencalificarcomopropiedadesdeinversión.

Las propiedades de inversión adquiridas y las mejoras a locales arrendados se registran al costo de adquisición, incluyendo los costos de transacción relacionados con la adquisición de activos. Las propiedades de inversiónadquiridasacambiodeinstrumentosdecapitalsevalúanasuvalorrazonable,comosedetallamásadelante.Conposterioridad al reconocimiento inicial, las propiedades de inversión se valúan a su valor razonable. Los valoresrazonables son determinados por la administración de FibraHotel considerando la metodología de flujos futurosdescontados y tomando en cuenta lo siguiente:

(i) Almenosunavezencadaperíodode12mesesapartirdelaadquisicióndelaspropiedadesdeinversióny,(ii) Cuandosedetectaunfactorqueimpactaenelvalordelapropiedaddeinversión.

Las ganancias y pérdidas del valor razonable se registran en la cuenta de “ajustes al valor razonable de propiedades deinversión”enlosestadosconsolidadosdeutilidadintegra,enelperíodoenqueseincurren.

Loscostosdirectosinicialesdearrendamientoincurridosenlanegociacióndelosarrendamientosseañadenalimporteenlibrosdelaspropiedadesdeinversión.

Cuando FibraHotel tiene una propiedad bajo arrendamiento operativo para obtener ingresos de alquiler o para obtener plusvalías,oambas,seclasificaycontabilizacomopropiedaddeinversión.

Una propiedad de inversión se da de baja a su disposición o cuando la propiedad de inversión quede permanentemente fueradeusoynoseesperenbeneficioseconómicosfuturosdesudisposición.

Cualquier ganancia o pérdida surgida al dar de baja la propiedad (calculado como la diferencia entre los ingresos netos yelvalorcontabledelosinmueblesdeinversión)seincluyeenelestadoconsolidadodeutilidadintegralenelperíodoenelcuallapropiedadsedadebaja,ensucaso.

l. Impuestos a la utilidad

ComosemencionaenlaNota1,elFideicomisocalificaypretendemantenerlacalificacióncomoFIBRAparafinesdelISR,y,porlotanto,noreconoceprovisiónporimpuestosalautilidad,exceptoporsusubsidiariaFibraHotelera,S.C.,queestásujetaalISR.VerNota12.

m. Provisiones

LasprovisionessereconocencuandoFibraHoteltieneunaobligaciónpresente(legaloimplícita)comoresultadodeuneventopasado,esprobablequeFibraHoteltengaqueliquidarlaobligaciónypuedehacerseunaestimaciónconfiableconelimportedelaobligación.

El importe que se reconoce como provisión es la mejor estimación del desembolso necesario para liquidar la obligación presente,alfinaldelperiodosobreelqueseinforma,teniendoencuentalosriesgosylasincertidumbresquerodeanalaobligación.Cuandosevalúaunaprovisiónusandolosflujosdeefectivoestimadosparaliquidarlaobligaciónpresente,suvalorenlibrosrepresentaelvalorpresentededichosflujosdeefectivo(cuandoelefectodelvalordeldineroeneltiempoesmaterial).

n. Arrendamientos

Losarrendamientosseclasificancomofinancieroscuandolostérminosdelarrendamientotransfierensustancialmentealosarrendatariostodoslosriesgosybeneficiosinherentesalapropiedad.Todoslosdemásarrendamientosseclasificancomooperativos.

- FibraHotel como arrendador

Elingresoporrentasbajoarrendamientosoperativossereconoceempleandoelmétododelínearectaduranteelplazodelarrendamiento. Loscostosdirectos iniciales incurridosal negociaryacordarunarrendamientooperativoseadicionanalvalorenlibrosdelactivoarrendado,ysereconocenempleandoelmétododelínearectaduranteelplazodelarrendamiento.

- FibraHotel como arrendatario

Lospagosporarrendamientosoperativossecarganaresultadosempleandoelmétododelínearecta,duranteelplazocorrespondientealarrendamiento.Lasrentascontingentessereconocencomogastosenlosperiodosenlosqueseincurren.

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o. Transacciones en moneda extranjera

Lastransaccionesenmonedaextranjeraseregistranaltipodecambiovigentealafechadesucelebración.Losactivosy pasivos monetarios en moneda extranjera se valúan en moneda nacional al tipo de cambio vigente a la fecha de los estadosfinancieros.Lasfluctuacionescambiariasseregistranenlosresultados.

p. Instrumentos financieros derivados

FibraHotelutilizainstrumentosfinancierosparamanejarsuexposiciónalosriesgosdevolatilidadentasasdeinterés,incluyendocontratosdecapspreaddetasadeinterés.EnlaNota13f)seincluyeunaexplicaciónmásdetalladasobrelosinstrumentosfinancierosderivados.

Los derivados se reconocen inicialmente a su valor razonable en la fecha en que se celebra un contrato de derivados y posteriormentesevuelvenamedirasuvalorrazonableencadafechadeinforme.Lagananciaopérdidaresultantesereconoce en utilidad o pérdida inmediatamente a menos que el derivado se designe y sea efectivo como un instrumento de cobertura, en cuyo caso el momento del reconocimiento en utilidad o pérdida depende de la naturaleza de la relacióndecobertura.

Underivadoconunvalor razonablepositivose reconocecomounactivofinanciero,mientrasqueunderivadoconunvalorrazonablenegativosereconocecomounpasivofinanciero.LosderivadosnosecompensanenlosestadosfinancierosamenosqueFibraHotel tenga tantoelderecho legal como la intencióndecompensar.Underivado sepresentacomounactivonocorrienteounpasivonocorrientesielvencimientorestantedelinstrumentoesmásde12mesesynoseesperarealizaroliquidardentrodelos12meses.Otrosderivadossepresentancomoactivoscorrientesopasivoscorrientes.

q. Contabilidad de coberturas

FibraHoteldesignaciertosinstrumentoscomodecobertura, loscualesincluyenderivadosdecoberturasdeflujodeefectivo.

Al inicio de la cobertura, FibraHotel documenta la relación entre el instrumento de cobertura y la partida cubierta, así como losobjetivosde laadministraciónde riesgos y su estrategiadeadministraciónparaemprenderdiversastransaccionesdecobertura.Adicionalmente,aliniciodelacoberturaysobreunabasecontinua,FibraHoteldocumentasi el instrumento de cobertura es altamente efectivo para compensar la exposición a los cambios en el valor razonable oloscambiosenlosflujosdeefectivodelapartidacubierta.

Coberturasdeflujodeefectivo

Laparteefectivadeloscambiosenelvalorrazonabledelosderivadosyotrosinstrumentosdecoberturacalificadosquesedesignanycalificancomocoberturasdeflujosdeefectivose reconocenenotros resultados integralesyseacumulan en el rubro de la reserva de cobertura de flujos de efectivo, limitada al cambio acumulado en el valorrazonabledelelementocubiertodesdeel iniciode lacobertura.Lagananciaopérdidarelacionadacon laporcióninefectivasereconoceinmediatamenteenresultados,yseincluyeenelítemdelalínea“otrasgananciasypérdidas”.

Lascantidadespreviamentereconocidasenotrosresultadosintegralesyacumuladasenelpatrimoniosereclasificanautilidadopérdidaenlosperíodosenquelapartidacubiertaafectalautilidadopérdida,enlamismalíneaquelapartidacubiertareconocida.Sinembargo,cuandolatransacciónprevistacubiertadacomoresultadoelreconocimientodeunactivonofinancieroounpasivonofinanciero,lasgananciasypérdidaspreviamentereconocidasenotroresultadointegral y acumuladas en el patrimonio se eliminan del patrimonio y se incluyen en la medición inicial del costo del activonofinancieroopasivonofinanciero.Estatransferencianoafectaotrosingresosintegrales.Además,silaEntidadesperaqueparteolatotalidaddelapérdidaacumuladaenlareservadecoberturadeflujodeefectivonoserecuperaráenelfuturo,esacantidadsereclasificaráinmediatamentearesultados.

FibraHotel interrumpe la contabilidad de coberturas solo cuando la relación de cobertura (o una parte de la misma) dejadecumplirloscriteriosdecalificación(despuésdelrebalanceo,sicorresponde).Estoincluyeloscasosenqueelinstrumentodecoberturavenceosevende,secancelaoseejerce.Lasuspensiónsecontabilizaprospectivamente.Cualquiergananciaopérdidareconocidaenotroresultadointegralyacumuladaenlareservadecoberturadeflujode efectivo en esemomentopermanece en el patrimonio y se reclasificaa utilidado pérdida cuando se producela transacciónprevista.Cuandoyanoseesperaqueocurraunatransaccióndepronóstico, lagananciaopérdidaacumuladaenlareservadecoberturadeflujodeefectivosereclasificainmediatamenteautilidadopérdida.

LaNota13fincluyedetallessobreelvalorrazonabledelosinstrumentosderivadosusadosparapropósitosdecobertura.

r. Reserva de pagos basados en certificados

TransaccionesconpagosbasadosencertificadosdeFibraHotel

Lastransaccionesconpagosbasadosencertificadosliquidablesmedianteinstrumentosdecapitalaejecutivosquesuministren servicios a FibraHotel, a través de un outsourcing, se valúan al valor razonable de los instrumentos de capital alafechaenqueseotorgan.LosdetallesrelacionadosconladeterminacióndelvalorrazonabledelastransaccionesconpagosbasadosencertificadosliquidadosmedianteinstrumentosdecapitalsepresentanenlaNota15f.

Elvalorrazonabledeterminadoalafechadeotorgamientodelospagosbasadosencertificadosliquidablesmediante

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instrumentos de capital se registra como gastos sobre la base de línea recta durante el periodo de adjudicación,con base en la estimación de FibraHotel de los instrumentos de capital que eventualmente se adjudicarán con un incrementocorrespondienteenpatrimonio.Alfinaldecadaperiodo,FibraHotelrevisasusestimacionesdelnúmerodeinstrumentosdecapitalqueesperanseradjudicados.Elefectodelarevisióndelosestimadosoriginales,sihubiese,sereconoceenlosresultadosdelperiododemaneraqueelgastoacumuladoreflejeelestimadorevisado,conelajustecorrespondientealareservadebeneficiosaempleadosliquidablesmedianteinstrumentosdecapital.

Lastransaccionesconpagosbasadosencertificadosliquidadasmedianteinstrumentosdecapitalconejecutivosquesuministren servicios similares se valúan al valor razonable de los bienes o servicios recibidos, excepto si no es posible estimarconfiablementeelvalorrazonabledelosserviciosrecibidos,encuyocasosevalúanalvalorrazonabledelosinstrumentosdecapitalotorgados,alafechaenquelaFibraHotelobtienelosbienesolacontraparteprestaelservicio.

Paralatransaccióndepagosbasadosencertificadosliquidablesenefectivo,sereconoceunpasivoporlosbienesoserviciosadquiridos,valuadosinicialmentealvalorrazonabledelpasivo.Alfinaldecadaperiododereporte,hastaqueseliquide,asícomoenlafechadeliquidación,FibraHotelreevalúaelvalorrazonabledelpasivoycualquiercambioensuvalorrazonablesereconoceenlosresultadosdelperiodo.

s. Reconocimiento de ingresos

FibraHotel reconoce sus ingresos como sigue:

i. Los ingresos por rentas de habitaciones, salones de usos múltiples y otros ingresos por servicios, son reconocidoscomounaobligacióndedesempeñoquesesatisfacealolargodeltiempo.Lospagosporlarentadehabitacionessonliquidados,enlamayoríadeloscasos,porloshuéspedeshastaquelosserviciosestáncompletos, por lo tanto, un activo es reconocido en el periodo en que los servicios son prestados, representando elderechodeFibraHotelareconocerelingresocuandoserealiza.

ii. Los ingresos relacionados con alimentos y bebidas, y otros ingresos que involucran la entrega de un producto se realizan en los diferentes centros de consumo de los hoteles y se reconocen cuando el control de bienes ha sidotransmitido,siendoestecuandoelhuéspedrecibesusproductos.

iii. LapolíticadeFibraHotelparaelreconocimientodeingresosporarrendamientosoperativossedescribeenlaNota3n).

t. Clasificación de costos y gastos

Loscostosygastospresentadosenelestadoconsolidadodeutilidadintegralfueronclasificadosdemaneracombinadaporsunaturalezayfunción.

u. Estado de flujos de efectivo

FibraHotelpresentasusestadosdeflujosdeefectivoutilizandoelmétodoindirecto.Losinteresesrecibidosseclasificancomo flujos de efectivo de inversión; intereses pagados y distribuciones y dividendos se clasifican como flujos deefectivodefinanciamiento.

v. Utilidad neta por CBFIs

Se determina dividiendo la utilidad consolidada entre el promedio ponderado de CBFIs en circulación durante el período.LautilidadnetaporCBFIsconderechoseconómicossedeterminaal31dediciembrede2018,2017y2016restandoaltotaldeCBFIsencirculación12,001,137,y5,128,205CBFIs(verNota15).

2018 2017 2016

CBFIs emitidos 833,947,220 833,947,220 499,401,766Menos -CBFIsentesorería (48,226,646) (6,872,932) - CBFIs relacionados con el portafolio

en desarrollo - (5,128,205) (5,128,205)

(48,226,646) (12,001,137) (5,128,205)

CBFIs con derechos económicos 785,720,574 821,946,083 494,273,561

4. Juicios contables críticos y fuentes clave para la estimación de incertidumbres

EnlaaplicacióndelaspolíticascontablesdeFibraHotel,lascualessedescribenenlaNota3,laAdministracióndebehacerjuicios,estimacionesysupuestossobrelosvaloresenlibrosdelosactivosypasivosdelosestadosfinancierosconsolidados.Lasestimacionesysupuestosrelativossebasanenlaexperienciayotrosfactoresqueseconsideranpertinentes.Losresultadosrealespodríandiferirdeestasestimaciones.

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Lasestimacionesysupuestosserevisansobreunabaseregular.Lasmodificacionesalasestimacionescontablessereconocenenelperiodoenqueserealiza lamodificaciónyperiodosfuturossi lamodificaciónafectatantoalperiodoactualcomoaperiodossubsecuentes.

a. Juicios críticos en la aplicación de políticas contables

Acontinuación, sepresentan juicioscríticos,apartedeaquellosque involucran lasestimaciones, realizadospor laAdministracióndurantelaaplicacióndelaspolíticascontablesdeFibraHotel.

Combinaciones de negocios

La administración usa su juicio profesional para determinar si la adquisición de una propiedad, o un portafolio de propiedades, representanunacombinacióndenegocioso unaadquisicióndeactivos. Enparticular, considera lossiguientes criterios:

i. Elnúmerodepropiedades(terrenosyedificios)adquiridos.

ii. La medida en la que adquiere los procesos importantes y la medida en que los servicios secundarios los provee la propiedad adquirida (por ejemplo, mantenimiento, limpieza, seguridad, contabilidad, otros servicios de la propiedad,etc.).

iii. La medida en la que la propiedad adquirida asigna a sus propios empleados para administrar la propiedad y/o llevar a cabo los procesos (incluyendo todos los procesos administrativos relevantes, según sea el caso, tales comofacturación,cobranzaygeneracióndeinformacióngerencialydeinquilinos).

Estadeterminaciónpuedetenerunimpactosignificativoenlaformadecontabilizarlosactivosypasivosadquiridos,tanto al inicio como posteriormente. Las transacciones que ocurrieron durante los períodos presentados en estosestadosfinancierossecontabilizaroncomoadquisicionesdeactivos.

Clasificacióndeunhotel(propiedaddeinversión/activo)

Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por lo tanto, una propiedad deinversióngeneraflujosdeefectivoindependientementedeotrosactivosposeídosporFibraHotel.Estodistinguealasinversionesinmobiliariasdelapropiedadocupadaporelpropietario.

Si FibraHotel es propietaria del inmueble y administra los servicios prestados a los clientes del hotel mediante la celebración de contratos de operación y arrendamiento y los servicios proporcionados a los huéspedes son significativos,noseclasificacomounapropiedaddeinversiónsinopropiedaddeFibraHotel.Unhotelgestionadoporeldueñoesunapropiedadocupada,enlugardeunapropiedaddeinversión.

Puede serdifícil determinar si los serviciosprestados son lo suficientemente significativosparaqueunapropiedadno califiquecomopropiedadde inversión.Por ejemplo, queel dueñode un hotel transfieraalgunas veces, ciertasresponsabilidadesatercerosenvirtuddeuncontratodeoperación.Laposicióndeldueñopodríaser,enesencia,ladeuninversionistapasivooeldueñopodríasimplementehabersubcontratadofuncionesdeldíaadía,peroconservandounaexposiciónsignificativaalasvariacionesenlosflujosdeefectivogeneradosporlasoperacionesdelhotel.

LaAdministraciónusasujuicioprofesionalparadeterminarlaclasificacióndeloshotelesaportadosyadquiridoscomopropiedad, mobiliario y equipo de hotel sobre la base de que el hotel es utilizado en el curso normal de los negocios, y, porlotanto,noespropiedaddeinversión.

Clasificacióndearrendamientos

Como se explica en la Nota 3 n), los arrendamientos se clasifican en función de la medida en que los riesgos ybeneficiosinherentesalapropiedaddelbienobjetodelcontratorecaenconFibraHoteloconelinquilino,dependiendodelasustanciadelatransacción,másquelaformadeloscontratos.FibraHotelhadeterminado,basándoseenunaevaluacióndelostérminosycondicionesdelosacuerdos,quemantienesustancialmentetodoslosriesgosybeneficiossignificativosinherentesalapropiedaddeestosbienesy,porlotanto,losclasificacomoarrendamientosoperativos.

b. Fuentes clave de incertidumbre en las estimaciones

A continuación, se discuten los supuestos clave respecto al futuro y otras fuentes clave de incertidumbre en las estimacionesalfinaldelperiodo.

Estimacióndevidasútilesyresidualesdelosactivosfijos

FibraHotel a través de la opinión de sus expertos internos del área de desarrollo evalúa a cada periodo la vida útil y residualdelosactivossegúnsuexperienciaoperativaylascaracterísticasdelosactivosysuoperaciónalafechaderevisión.Suimpactoestáenelrubrodeladepreciaciónacumulada,enelestadoconsolidadodeposiciónfinancierayenlosgastospordepreciacióndelejercicio.

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Estimación para cuentas de cobro dudoso

FibraHotel no ha reconocido estimación alguna para cuentas incobrables debido a que no ha habido cambio significativoen la calidadcrediticiay los importesaún seconsideran recuperables. FibraHotel nomantieneningúncolateral u otras mejoras crediticias sobre esos saldos, ni tiene el derecho legal de compensarlos contra algún monto queadeudeFibraHotelalacontraparte.

Mediciones de valor razonable y procesos de valuación

AlgunosdelosactivosypasivosdeFibraHotelsemidenasuvalorrazonableenlosestadosfinancierosconsolidados.

Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, FibraHotel utiliza los datos de mercado observables en la medidaenqueesténdisponibles.Cuandolosdatosdeentradadelnivel1noestándisponibles,FibraHotelcontrataráunvaluadorcalificadoindependienteparallevaracabolavaluación.ElAdministradortrabajademaneraconjuntaconelvaluadorcalificadoindependienteparaestablecerlastécnicasdevaluaciónylosdatosdeentradaapropiadosparaelmodelo.

La información acerca de las técnicas de valuación y los datos de entrada utilizados en la determinación del valor razonabledelosdistintosactivosypasivossedescribenenlasNota12.

5. Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido

2018 2017 2016

Efectivo y bancos $ 359,115 $ 272,800 $ 207,726Equivalentes de efectivo y efectivo restringido:

Fondo para inversión en bienes inmuebles (i) - 4,346,541 184,809Fondo de reserva para gastos de capital (ii) 122,289 98,640 56,294Fondo de inversión para recompra de CBFIs

(iii) - 10,000 -

$ 481,404 $ 4,727,981 $ 448,829

Efectivo restringido

(i) Consisteenunfondoparalaadquisicióndelosbienesinmueblesyparalainversiónenelportafoliodedesarrollo.Aligualquelosequivalentesdeefectivo,esteefectivorestringidoseencuentrainvertidoenvaloresgubernamentales.

(ii) Consiste en el efectivo correspondiente al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago dereparaciones, reemplazosmayoresyotrosgastosdecapital.Enel fondosedepositanel5%de los ingresosdeloshotelesenoperación.Aligualquelosequivalentesdeefectivo,esteefectivorestringidoseencuentrainvertidoenvaloresgubernamentales.

(iii) ConsisteenelfondodeinversiónpararecompradeCBFIsaprobadoporelComitéTécnicoel14denoviembre2018medianteAsambleaOrdinaria.EsteefectivoseencuentrainvertidoenFondosdeInversiónconBBVABancomer.

6. Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar

2018 2017 2016

Clientes $ 142,574 $ 146,638 $ 126,774Agencias de viaje 73,366 87,028 70,568Tarjetas de crédito 28,355 27,605 18,749Otras 17,061 54,062 20,784

261,356 315,333 236,875Rentas por cobrar a:

Posadas 6,361 5,504 5,810

$ 267,717 $ 320,837 $ 242,685

Antigüedad de las cuentas por cobrar

ActualmenteFibraHotelmantienenivelesdecobranzamensual igualesa superíodode facturaciónmensual; lasprácticascomercialesydenegociaciónpermitenaFibraHotelmantenerlamayoríadesuscuentasporcobrarconantigüedaddecobromenoresalos90días.Lascuentasporcobrarqueseencuentranenprocedimientosjudicialessonpocoimportantesparacrearunaestimacióndeincobrabilidad.

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2018 2017 2016

60-90días $ 6,095 $ 11,464 $ 11,768Másde90-120días 13,337 31,085 30,372

Total $ 19,432 $ 42,549 $ 42,140

Antigüedadpromedio(días) 54 86 84

7. Propiedades, mobiliario y equipo de hotel

2018 2017 2016

Terrenos $ 1,668,744 $ 1,606,669 $ 1,458,996Edificios 9,169,868 7,974,846 7,096,447Mobiliario y equipo de operación del hotel 2,504,953 2,022,408 1,628,370

13,343,565 11,603,923 10,183,813

Menos - Depreciación acumulada (1,523,850) (1,104,835) (750,157)

$ 11,819,715 $ 10,499,088 $ 9,433,656

Costo Terrenos Edificios Mobiliario y equipo de hotel Total

Saldosal1deenerode2016,previamente reportados $ 1,252,162 $ 5,701,739 $ 1,078,859 $ 8,032,760

Reformulaciónporcambioenpolíticacontable (65,510) (253,191) (17,405) (336,106)

Saldosal1deenerode2016,reformulado 1,186,652 5,448,548 1,061,454 7,696,654

Adquisiciones 34,376 70,047 473,424 577,847Traspasos de propiedades en

desarrollo 280,218 1,716,133 157,399 2,153,750

Traspaso a propiedades de inversión (42,250) (138,281) (62,855) (243,386)Bajas - - (1,052) (1,052)

Saldosal31dediciembrede2016,reformulados 1,458,996 7,096,447 1,628,370 10,183,813

Adquisiciones - 2,527 313,315 315,842Traspasos de propiedades en

desarrollo 147,673 875,872 80,723 1,104,268

Saldosal31dediciembrede2017,reformulados 1,606,669 7,974,846 2,022,408 11,603,923

Adquisiciones - 4,706 368,957 373,663Traspasos de propiedades en

desarrollo 62,075 1,232,206 113,623 1,407,904

Ajuste de deterioro - (41,890) - (41,890)Bajas - - (35) (35)

Saldosal31dediciembrede2018 $ 1,668,744 $ 9,169,868 $ 2,504,953 $ 13,343,565

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Depreciación acumulada Edificios Mobiliario y equipo de hotel Total

Saldosal1deenerode2016,previamentereportado $ 258,518 $ 238,581 $ 497,099

Reformulaciónporcambioenpolíticacontable (16,601) (7,058) (23,659)

Saldosal1deenerode2016,reformulado 241,917 231,523 473,440

Gasto por depreciación 134,953 154,490 289,443Traspaso a propiedades de inversión (2,562) (9,417) (11,979)Bajas - (747) (747)

Depreciación acumulada Edificios Mobiliario y equipo de hotel Total

Saldosal31dediciembrede2016 374,308 375,849 750,157

Gasto por depreciación 161,649 193,029 354,678

Saldosal31dediciembrede2017 535,957 568,878 1,104,835

Gasto por depreciación 180,338 238,677 419,015

Saldosal31dediciembrede2018 $ 716,295 $ 807,555 $ 1,523,850

AlgunosinmueblesdeFibraHotelestánotorgadosengarantíadelaslíneasdecréditodescritasenlaNota11,cuyovalorenlibrosaproximadoesde$6,072millones.

FibraHotelhaidentificadoquelasunidadesgeneradorasdeefectivossoncadaunodesushotelesy,portanto,efectuóunarevisióndelmontorecuperabledeéstas,dandocomoresultadoundesempeñobajoentresdesusunidadesgeneradorasdeefectivo.Estarevisióncondujoalreconocimientodeunapérdidapordeterioroendosdeestoshoteles,enlossegmentosdeservicioselectoyestanciaprolongada,porlacantidadde$41,890quesepresentóenelrubrode“Deteriorodepropiedadeshoteleras”dentrodelestadoconsolidadodeutilidadintegral.FibraHoteladicionalmenteestimóqueelvalorenusodelosdoshoteles, es menor que su valor en libros, por lo tanto, ha determinado que el valor recuperable de estos activos corresponde a $237,044millonesal31dediciembrede2018.FibraHotelutilizóelmodelodeflujosdeefectivodescontadosconsiderandolossiguientessupuestos:1)periododeproyecciónde1años,2)tasadedescuentodel11%anual,3)tasadecapitalizacióndel9%y4)gastosdecapitalizacióndel4%.Noserealizóunaevaluacióndedeterioroen2017nien2016debidoaquenohuboindiciosdelmismo.

8. Propiedades en desarrollo

2018 2017 2016

ProyectoFiestaAmericanaVia515 $ 185,229 $ 111,290 $ 100,871Proyecto Cencali 125,749 117,148 108,767Proyectos GICSA 92,885 76,454 302,559Proyecto Live Aqua San Miguel Allende - 215,107 137,419Proyecto Courtyard Toreo - 156,639 - Proyecto Fiesta Americana Tlalnepantla - 147,149 87,756Proyecto Courtyard Toreo - CBFIs Restringidos - 94,872 94,872Proyecto Fiesta Americana Veracruz - 41,805 36,838ProyectoCourtyardyFairfieldInnVallejo - - 272,227Proyecto Fiesta Inn Los Mochis - - 141,464Proyecto AC Veracruz - - 102,125Otros 19,436 15,532 11,702

$ 423,299 $ 975,996 $ 1,396,600

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Comoresultadodelaofertapúblicadel30denoviembrede2012GrupoGDIrealizóunaaportaciónde4hotelesrecibiendo9,697,897 de CBFIs, equivalentes a $179,411, como resultado de las negociaciones empresas afiliadas a Grupo GDI seobligaronarealizarlaconstruccióndeestoshoteleshastaserabiertosalpúblico,momentoenelcuallosCBFIsobtendríanderechoseconómicosyFibraHotelpagaríaladiferenciaentreelvalordelaaportaciónyelcostototaldecadaunodeloshoteles.Al31dediciembrede2017y2016losCBFIssinderechoseconómicosqueprovienendelaaportacióninicialasciendena5,128,205.

Confecha1defebrerode2018,FibraHotelanunciólaaperturadelhotelCourtyardToreobyMarriottenlaCiudaddeMéxico.Los5,128,205CBFIsusadoscomocontraprestaciónparcialalainversiónenelhotelgeneraronderechoseconómicosapartirdelprimertrimestrede2018.

Durante 2018, FibraHotel decidió cancelar el desarrollo del hotel Fiesta Americana Veracruz debido a cambios en lascondicionesdelmercado.ElhoteltodavíanoiniciabasuconstrucciónyFibraHotelrecibióunreembolsoporlahuella,porloqueúnicamentesetuvierongastosenproyectoylicenciaspormotivodelacancelación.

9. Propiedades de inversión

2018 2017 2016

Valor razonable de las propiedades de inversión $ 3,948,227 $ 770,595 $ 751,159

Saldosaliniciodelaño $ 770,595 $ 751,159 $ 509,027Adiciones 3,033,837 3,242 231,407Ajuste al valor razonable de propiedades de

inversión 143,795 16,194 10,725

Saldosalfinaldelaño $ 3,948,227 $ 770,595 $ 751,159

TodaslaspropiedadesdeinversióndeFibraHotelseconservanbajolosinteresesdedominioabsoluto.

Elvalorrazonabledelaspropiedadesdeinversiónal31dediciembrede2018,2017y2016fuedeterminadaporFibraHotelconbaseenlametodologíadeflujosfuturosdescontados,elcálculodelflujodeefectivoproyectadoqueFibraHotelconsiderófue a 9 años. Para estimar el valor de salida de las inversiones, FibraHotel tomó unCap rate (10.0%) para el últimoañoproyectadodecadaunadelasinversiones,posteriormente,lequitóelcostodetransacciónconsideradodel2.5%paratodaslasinversionesyfinalmente,adichoflujolesaplicóunfactordedescuentoconlafinalidaddetraeravalorpresenteelvalordesalidadelasinversiones.LatasadedescuentoqueaplicóFibraHotelfuebajolametodologíadeCostodeCapitalPromedioPonderado(“CCPP”o“WACC”porsussiglaseninglés).LajerarquíadelavaluacióndevalorrazonableesdeNivel3.

Nohahabidoningúncambioenlatécnicadevaluaciónduranteelaño.Laestimacióndelvalorrazonabledelosinmueblesconsideroelmayorymejorusodelaspropiedadesessuusoactual.

10. Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados

2018 2017 2016

Proveedores $ 339,014 $ 306,622 $ 210,807Gastos acumulados 90,985 58,873 79,258Otras cuentas por pagar incluye intereses porpagardedeudapor$1,804,$53,900y$27,407

60,975 120,345 58,042

$ 490,974 $ 485,840 $ 348,107

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11. Deuda

a. Los préstamos se integran como sigue:

2018 2017 2016Líneadecréditocongarantía

hipotecaria a largo plazo con Banorte.Al31dediciembrede2018y2017devengaaunatasaTIIEa91díasmás2.00puntosporcentuales. $ 946,364 $ 977,614 $ 1,000,000

Líneadecréditocongarantíahipotecaria a largo plazo con BanorteaunatasaTIIEa91díasmás1.30puntosporcentuales. 996,400 1,000,000 698,067

Líneadecréditocongarantíahipotecaria a largo plazo con BBVA BancomeraunatasaTIIEa28díasmás1.50puntosporcentuales. 854,702 935,359 998,964

Líneadecréditocongarantíahipotecaria a largo plazo con BBVA BancomeraunatasaTIIEa28díasmás1.60puntosporcentuales. 252,933 252,933 -

Líneadecréditocongarantíahipotecaria a largo plazo con BBVA BancomeraunatasaLIBORa91díasmás1.80puntosporcentuales. 255,535 - -

Crédito revolvente con Sabcapital S.A.deC.V.SOFOMERconvencimientoenjuniode2019 210,000 - -

3,515,934 3,165,906 2,697,031

Menos - Porción circulante de la deuda a largo plazo (413,525) (115,544) (98,288)

A largo plazo $ 3,102,409 $ 3,050,362 $ 2,598,743

b. Vencimientos de los préstamos:

Año Vencimientos

2020 $ 281,1482021 376,6942022 736,8062023 446,3572024 497,781

Másde5años 763,623

$ 3,102,409

Paramantenerunaestabilidadenlastasas,FibraHotelcontratóvariosinstrumentosfinancierosdecoberturadetasadeinterésrespectoalasdisposicionesdelalíneadecréditodeBBVABancomeryBanortedeacuerdoalossiguientessupuestos:

Cinco instrumentos, contratados con BBVA Bancomer, cubriendo $924.8 millones de la línea de crédito de BBVABancomerconlassiguientescaracterísticas:

- SilaTIIEesmenora5.0%,FibraHotelpagalatasaTIIE.- SilaTIIEseencuentraentreel5.0%yel9.0%,FibraHotelintercambialatasaTIIEypagaunnivelde5.0%.- SilaTIIEseencuentraarribadel9.0%,FibraHotelintercambialatasaTIIEcontraunniveldetasaTIIEmenos

unabonificacióndel4.0%.

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Uninstrumento,contratadoconSantander,cubriendo$341.1millonesdelalíneadecréditodeBBVABancomerconlassiguientescaracterísticas:

- SilaTIIEesmenora5.0%,FibraHotelpagalatasaTIIE.- SilaTIIEseencuentraentreel5.0%yel7.0%,FibraHotelintercambialatasaTIIEypagaunnivelde5.0%.- SilaTIIEseencuentraarribadel7.0%,FibraHotelintercambialatasaTIIEcontraunniveldetasaTIIEmenos

unabonificacióndel2.0%.

Uninstrumento,contratadoconBanorte,cubriendo$2,000.0millonesdelaprimeralíneadecréditodeBanorteconlassiguientescaracterísticas:

- SilaTIIEesmenora4.5%,FibraHotelintercambialatasaTIIEypagaunnivelde5.0%.- SilaTIIEseencuentraentreel4.5%yel6.0%,FibraHotelpagalatasaTIIE.- SilaTIIEseencuentraarribadel6.0%,FibraHotelintercambialatasaTIIEypagaunnivelde6.0%.

Respecto a los contratos de crédito con BBVA Bancomer y Banorte, FibraHotel tiene que cumplir con ciertas obligaciones dehacerynohacer.Al31dediciembrede2018lasrestriccionesyobligacionesdehacerynohacerfueroncumplidas.

12. Impuestos a la utilidad

AfindecubrirlosrequisitosdelrégimenfiscaldeFIBRA,entérminosdeloprevistoenelOficiodelSAT,conformealosartículos187y188delaLISR,elFideicomisoldebedistribuiranualmenteporlomenosel95%delResultadoFiscalalostenedoresdelosCBFIsdelFideicomiso.

LasubsidiariaFibraHotelera,S.C.,estásujetaalISR,cuyatasaesdel30%.

a. Impuestosalautilidadreconocidosenlosresultadosal31dediciembre:

2018 2017 2016ISR:

Causado $ 2,208 $ 5,073 $ 1,030Diferido 74 243 757

$ 2,282 $ 5,316 $ 1,787

b. Al31dediciembrede2018,2017y2016,elprincipalconceptoqueintegraelimpuestosobrelarentadiferidoactivocorrespondeagastosacumuladospor$4,859,$3,055y$3,298,respectivamente.

13. Instrumentos financieros

a. Administración del riesgo de patrimonio

FibraHotel administra su patrimonio para asegurar que continuará como empresa en funcionamiento, a la vez que buscamaximizarelpatrimoniodesusfideicomisariosylasdistribucionesatravésdelaoptimizacióndelusodedeudaypatrimonio.LaestrategiageneraldeFibraHotelnohasidomodificadaencomparacióncon2018,2017y2016.

El patrimonio de FibraHotel consiste principalmente en el patrimonio de los fideicomisarios. Los objetivos de laAdministración de capital son manejar el patrimonio para asegurase que los fondos de operación se encuentren disponibles paramantener consistencia y sustentabilidad en las distribuciones a los fideicomisarios y fondear losgastosdecapital requeridos,asícomoproveer los recursosnecesariospara laadquisiciónydesarrollodenuevaspropiedades.

FibraHotelpuedeadquirirhotelessujetosahipotecasfinancierasexistentesuotrosadeudos,ypodránincurrirnuevadeudao refinanciardeudacuandoadquieranhotelessujetosalcumplimientocon laspolíticasdeapalancamiento,o en ciertas circunstancias, podrían estar obligados a pagar distribuciones superiores al efectivo disponible paradistribución y de ser necesario se utilizarán los recursos de futuras ofertas de deuda y capital, enajenación de activos uobtencióndecréditosparaefectuaralgunasdistribuciones.ElserviciodeladeudadedichofinanciamientooadeudotendráprioridadsobrecualesquierdistribucionesconrelaciónalosCBFIs.

- Índice de endeudamiento

Elíndicedeendeudamientodelperiodosobreelqueseinformaeselsiguiente:

2018Deuda (i) $ 3,515,934Activos totales $ 17,108,473

Índice de deuda neta a activos totales 20.55%

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(i) Ladeudasedefinecomopréstamosalargoycortoplazomásintereses(excluyendolosderivados),comosedescribeenlasNota11.

CabemencionarqueelcontratodefideicomisodeFibraHotelestipulaqueelniveldeapalancamientonopuedeexcederel40%,sinembargo,lanuevaregulaciónaplicablealasFIBRASindicaquenopuedesermayoral50%.

- Índice de cobertura de deuda

Al31dediciembrede2018,elíndicedecoberturadeserviciodeladeudadeFibraHotelesde1.53x,ylasmétricas para su cálculo son las siguientes:

• Compromisos:

- Serviciodeladeuda:$894millones.- Estimadodegastosdecapital(capexdemantenimiento):$313millones.- Estimadodegastosdedesarrollosnodiscrecionales:$465millones.

• Recursos disponibles:

- Efectivoyequivalentesdeefectivo(excluyendoefectivorestringido):$353millones.- IVAporrecuperar:$3millones.- Estimado de utilidad operativa después de pago de la distribución (incluyendo depreciación e

ingresosfinancieros):$1,200millones.- Líneasdecréditodisponiblesnodispuestas:$1,000millones.

b. Categorías de instrumentos financieros

2018 2017 2016Activosfinancieros:

Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido $ 481,404 $ 4,727,981 $ 448,829

Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar $ 267,717 $ 320,837 $ 242,685

Instrumentosfinancierosderivados $ 99,969 $ 114,652 $ 120,887

Pasivosfinancieros:Costo amortizado $ 4,006,908 $ 3,651,746 $ 3,045,138

c. Objetivos de la administración del riesgo financiero

El objetivo de la administración del riesgo financiero, es satisfacer las expectativas financieras, resultados deoperacionesyflujosdeefectivoquemejorenlasituaciónfinancieradeFibraHotel,tambiénparaasegurarlacapacidadderealizardistribucionesalostenedoresdeCBFIsyparasatisfacercualquierfuturaobligacióndedeuda.

LafuncióndelComitéTécnicodeFibraHotelesasesorareinstruiralfiduciarioenrelaciónconlaventaocancelacióndelos CBFIs, analizar y aprobar las posibles inversiones, enajenaciones y adquisiciones, prestar servicios empresariales, coordinarelaccesoalosmercadosfinancierosnacionales,monitorearygestionarlosriesgosfinancierosrelacionadoscon las operaciones de FibraHotel a través de informes internos de riesgo que analizan las exposiciones por grado y magnituddelosriesgos.Estosriesgosincluyenelriesgodemercado(incluyendoriesgodecambioyriesgodetasadeinterés),riesgodecréditoyriesgodeliquidez.

d. Riesgo de mercado

LasactividadesdeFibraHotelloexponenprincipalmenteariesgosfinancierosdecambiosentasasdeinterés.FibraHotelsubscribeunavariedadde instrumentosfinancierosderivadosparamanejar suexposiciónal riesgocambiarioyentasasdeinterés,incluyenCapSpreaddelastasasdeinterésparamitigarelriesgodelaumentodelastasasdeinterés.

Las exposiciones al riesgo del mercado se valúan usando el Valor en riesgo (VaR) complementado con un análisis de sensibilidad.

No ha habido cambios en la exposición de FibraHotel a los riesgos del mercado o la forma como se administran y valúanestosriesgos.

e. Administración del riesgo cambiario

FibraHotel realiza transacciones denominadas en dólares estadounidenses (“dólar”), por lo tanto, está expuesto a fluctuacionescambiariasentreeltipodecambiodelpesomexicanoyeldólar.

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i. Laposiciónmonetariaenmonedaextranjeraal31dediciembrees:

2018 2017 2016Miles de dólares:

Activos monetarios $ 3,125 $ 6,337 $ 2,508Pasivos monetarios 13,592 (553) (574)

Posición larga (10,467) 5,784 1,934

Equivalente en miles pesos $ (205,746) $ 114,150 $ 39,964

ii. Lostiposdecambio,enpesos,vigentesalafechadelosestadosfinancierosconsolidadosyalafechadesuemisión son como sigue:

31 de diciembre de 2018

31 de diciembre de 2017

31 de diciembre de 2016

8 de abril de 2019

Dólar $ 19.6566 $ 19.7354 $ 20.6640 $ 19.0805

- Análisis de sensibilidad de moneda extranjera

En la opinión de la Administración, no existe un riesgo cambiario real en función de que el efecto cambiario de la cuenta por cobrar que reciben por renta en dólares se contrarresta con efecto de la deudacontratadarecientementeenlamismamoneda.

Sieltipodecambiotuvierauncambiode$1pesopordólarhaciaarribaohaciaabajoytodaslasotrasvariablesfueranconstantes,elresultadodelañoyelpatrimoniodeFibraHotelporelperíodoterminadoal31dediciembrede2018,2017y2016,tendríaunincremento/decrementodeaproximadamente($10,467),$5,784y$1,934,respectivamente.

f. Administración del riesgo de tasas de interés - Instrumentos financieros derivados

FibraHotelseencuentraexpuestaa riesgosen tasasde interésdebidoaqueobtienepréstamosa tasasvariables.Este riesgoesmanejadopor la FibraHotelmanteniendocontratos cap spreadde tasade interés. Lasactividadesdecobertura seevalúan regularmenteparaque sealiniencon las tasasde interésyelapetitode riesgodefinido;asegurandoqueseapliquenlasestrategiasdecoberturamásrentables.Eldetalledelosinstrumentosfinancierosescomo sigue:

Instrumentosfinancierosderivadosdesignadoscomodecoberturasdetasasdeinterés

Contratos vigentes

Beneficio máximo

%Fecha de

celebraciónFecha de

vencimiento

Valor nocional Valor razonable

Institución31 de diciembre

201831 de diciembre

2018

Cap Spread Bancomer,S.A. 4 18/nov/15 30/oct/20 $ 180,000 $ 7,743Cap Spread Bancomer,S.A. 4 16/dic/15 30/nov/20 153,400 6,843Cap Spread Bancomer,S.A. 4 27/ene/16 31/dic/20 202,400 9,366Cap Spread Santander,S.A. 4 11/mar/16 1/mar/21 341,067 10,182Cap Spread Bancomer,S.A. 4 1/dic/15 30/nov/20 123,133 5,506Collar Banorte,S.A. 6 15/sep/16 20/nov/21 1,000,000 56,779Cap Spread Bancomer,S.A. 4 1/ago/17 31/jul/2020 252,933 3,155Cap Spread Banorte,S.A. 4 16/ene/18 30/jun/2023 1,000,000 287

$ 99,861

Cap Spread Bancomer,S.A. 4 26/sep/18 30/sep/2021 USD13,000 $ 108$ 99,969

Considerandolosinstrumentosfinancierosderivadosdescritosarriba,ladeudacubiertaal31dediciembrede2018asciendeal94%.

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- Análisisdesensibilidadparalastasasdeinterés-Instrumentosfinancierosderivados

Los siguientes análisis de sensibilidad han sido determinados con base en la exposición a las tasas de interés dedeudafinaldelperiodosobreelquese informa.Para lospasivosatasavariable,sepreparaunanálisissuponiendoqueel importedelpasivovigentealfinaldelperiodosobreelquese informahasidoelpasivovigenteparatodoelaño.Serealizóunanálisisdesensibilidadtomandoencuentalossiguientesescenariosde tasade interés (TIIE28díasyTIIE91días):+100puntosbase,+25puntosbase, -25puntosbase, -100puntosbase,considerandounrangodeconfianzaentre95%y99%paraunhorizontetemporalde1día,losresultandosdeestosefectosal31dediciembrede2018soncomosigue:

TIIE 28 días TIIE 91 díasEscenario Impacto

Menos100puntosbase 7.60% 7.63% (15,302)Menos25puntosbase 8.35% 8.38% (3,825)Al31/12/2018 8.60% 8.63% - Más25puntosbase 8.85% 8.88% 3,825Más100puntosbase 9.60% 9.63% 18,534

Deacuerdoalosresultadosquearrojaelanálisisdesensibilidadbajolosescenariosysegúnlascaracterísticasy estructura de las posiciones en derivados analizadas, se concluye que los riesgos de mercado a los que se enfrentalaposiciónenswapsdelaentidadseencuentranprincipalmenteen:a)TasaTIIEa28días;b)CurvaTIIE-IRSyc)Lacorrelaciónexistenteentre losfactoresderiesgo.Amayorcorrelaciónmayorvolatilidaddelportafoliodefactoresderiesgo.

g. Administración del riesgo de crédito

ElriesgodecréditoserefierealriesgodequeunacontraparteincumplasusobligacionescontractualesqueresultenenunapérdidafinancieraparaFibraHotel.PrácticamentetodoslosingresosdeFibraHotelsederivandelosingresosporprestacióndeservicioshoteleros.Comoresultadodeello,surendimientodependedesucapacidadparacobrarlosservicioshotelerosahuéspedesylacapacidaddeloshuéspedesparahacerlospagos.Losingresosylosfondosdisponibles para su distribución se verían negativamente afectados si un número significativo de los huéspedes, ocualquiera de los arrendatarios principales no realiza los pagos de alquiler a su vencimiento o cerrara sus negocios o sedeclararaenquiebra.

FibraHotelhaadoptadounapolíticadesolonegociarparaloshotelesenarrendamientoconcontrapartessolventesyobteniendolassuficientesgarantíascuandoesapropiado,loqueintentamitigarelriesgodepérdidasporfaltasdepago.

El riesgo de crédito es generado por saldos de efectivo y equivalentes de efectivo, cuentas por cobrar, otras cuentas porcobrareinstrumentosfinancieros.Lamáximaexposiciónalriesgodecréditoeslaquesemuestraenelestadodeposiciónfinanciera.

h. Administración de riesgo de liquidez

El riesgo de liquidez representa el riesgo de que FibraHotel se encuentre con dificultades para cumplir con susobligacionesasociadasconpasivosfinancierosqueseliquidenmediantelaentregadeefectivouotroactivofinanciero.La responsabilidad última de la administración del riesgo de liquidez se basa en FibraHotel, quien ha establecido un marco apropiado para la administración del riesgo de liquidez para la administración del financiamiento a corto,medianoylargoplazo,ylosrequerimientosdeadministracióndelaliquidez.Al31dediciembrede2018,lospasivoscirculantesexcedenen$106,300a losactivoscirculantes,sinembargo,FibraHoteladministrael riesgode liquidezmanteniendoreservasadecuadas,vigilandolosflujosdeefectivoproyectadosyrealesdelosingresos,yconciliandolosperfilesdevencimientodelosactivosypasivosfinancieros.Eldepartamentodetesoreríamonitorealosvencimientosdelospasivosparaprogramarlospagosrespectivos.

La siguiente tabladetalla los vencimientos contractuales restantes de FibraHotel para sus pasivos financieros conperíodos de reembolso acordados. La tabla ha sido diseñada con base en los flujos de efectivo proyectados nodescontadosdelospasivosfinancierosconbaseenlafechaenlacualFibraHoteldeberáhacer/obtenerlosrecursos.Latablaincluyelosflujosdeefectivodeinteresesproyectadostomandoencuentaladeudaal31dediciembredecadaaño,asícomolosdesembolsosdecapitaldeladeudafinancieraincluidosenlosestadosconsolidadosdeposiciónfinanciera.Lasdeudasfinancierasatasadeinterésvariableestánsujetosacambio,si loscambiosen lastasasdeinterésvariabledifierendeaquellosestimadosdetasasdeinteresesdeterminadosalfinaldelafechadereportesepresenta a valor razonable:

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Un año Entre 1 y 3 años más de 3 años TotalAl31dediciembrede2018

Deuda $ 413,525 $ 657,842 $ 2,444,567 $ 3,515,934Cuentas por pagar a

proveedores y gastos acumulados

429,999 - - 429,999

Intereses variables proyectados de la deuda, neto del instrumento financieroderivado

283,212 501,809 565,074 1,350,095

Total $ 1,126,736 $ 1,159,651 $ 3,009,641 $ 5,296,028

Al31dediciembrede2017Deuda $ 103,247 $ 460,218 $ 2,602,441 $ 3,165,906Cuentas por pagar a

proveedores y gastos acumulados

357,101 - - 357,101

Intereses variables proyectados de la deuda, neto del instrumento financieroderivado

257,818 472,055 737,670 1,467,543

Total $ 718,166 $ 932,273 $ 3,340,111 $ 4,990,550

Al31dediciembrede2016Deuda $ 98,288 $ 298,127 $ 2,300,616 $ 2,697,031Cuentas por pagar a

proveedores y gastos acumulados

227,591 - - 227,591

Intereses variables proyectados de la deuda, neto del instrumento financieroderivado

194,130 372,205 711,877 1,278,212

Total $ 520,009 $ 670,332 $ 3,012,493 $ 4,202,834

i. Valor razonable de instrumentos financieros

Valorrazonabledelosinstrumentosfinancierosregistradosacostoamortizado

Excepto por la deuda a largo plazo, los valores en libros de las cuentas por cobrar, cuentas por pagar y otros activos y pasivosfinancieros(incluyendocuentasporpagar/cobrarapartesrelacionadasypagosanticipados)sonacortoplazoy,enalgunoscasos,devenganinteréscontasasligadasaindicadoresdemercados.Porloque,Fibrahotelconsideraquelosvaloresenlibrosdelosactivosypasivosfinancierosreconocidosalcostoamortizadoenlosestadosfinancieros,seaproximaa su valor razonable.El valor razonablede ladeudaa largoplazoe inversionesgubernamentales sedemuestranabajo.

Valorrazonabledelosinstrumentosfinancierosquesevalúanavalorrazonablesobreunabaserecurrente

Activos y pasivos financieros

Valor razonable al 31 de diciembre de Jerarquía del valor razonable

Técnicas de valuación e inputs clave2018 2017 2016

Instrumentos financierosderivados acti-vos designados como cobertura de tasas

$ 99,969 $ 114,652 $ 120,887 Nivel2

Flujos futuros de efectivo descontados, se calculan sobre la base de las ta-sas de interés a plazo (a partir de las curvas de rendimiento observables al finaldelperiododereferencia)yta-sas de interés contractuales, descon-tadosaunatasaquereflejaelriesgodecréditodevariascontrapartes.

Inversiones en valor guberna-mentales

$ 122,289 $ 4,455,181 $ 241,103 Nivel1

Valordemercado.Elvalorrazonablede las inversiones es medido con precios cotizados (no ajustados) en mercados activos de instrumentos idénticos.

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Valorrazonablesobreinstrumentosfinancierosquesevalúanacostoamortizado

Pasivos financieros

2018 2017 2016 Jerarquía del valor razonable

Técnicas de valuación e inputs claveValor en

librosValor

razonableValor en

librosValor

razonableValor en

librosValor

razonable

Deuda $ 3,515,934 $ 3,432,209 $ 3,165,906 $ 3,148,419 $ 2,697,031 $ 2,517,135 Nivel3

Valor de mer-cado.Elvalorrazonable de la deuda es medido en información poco obser-vable

Técnicas de valuación y supuestos aplicados para propósitos de determinar el valor razonable

• Elvalorrazonabledelosactivosypasivosfinancieroscontérminosycondicionesestándarynegociadosenlosmercadoslíquidosactivossedeterminanconreferenciaalosprecioscotizadosenelmercado(incluyendolospagarésredimiblescotizados,lasletrasdecambio,obligaciones,bonosvitaliciosybonosgubernamentales).

• Elvalorrazonabledelosotrosactivosypasivosfinancieros(sinincluirlosdescritosarriba)sedeterminandeconformidad con modelos de determinación de precios de aceptación general, que se basan en el análisis deflujosdeefectivosdescontadosutilizandopreciosdetransaccionesactualesobservablesenelmercadoycotizacionespara instrumentossimilares.Enparticular,elvalor razonablede ladeudaa largoplazo,quese calcula solo para efectos de la revelación anterior y no para el registro contable de la deuda, la cual se consideradeNiveldemedición3,comosedescribeabajo,fuedeterminadoutilizandounmodelodeflujosdeefectivo descontados, utilizando estimaciones de tasas actuales de mercado basados en curvas observables de TIIE y un spread de crédito estimado utilizando créditos observables en entidades similares, el cual es ajustadosegúnseanecesario.

Losinstrumentosfinancierosquesonmedidossubsecuentementeasureconocimientoinicialalvalorrazonable,sonagrupadosen3niveles,conbaseenelgradoalqueelvalorrazonableesobservable:

• Nivel1lasvaluacionesavalorrazonablesonaquellasderivadasdelosprecioscotizados(noajustados)enlosmercadosactivosparaactivosopasivosidénticos;

• Nivel2 lasvaluacionesavalorrazonablesonaquellasderivadasdeinputsdistintosa losprecioscotizadosincluidosdentrodelNivel1,quesonobservablesparaelactivoopasivo,bienseadirectamente(esdecircomoprecios)oindirectamente(esdecirquederivandelosprecios);y

• Nivel3 lasvaluacionesavalorrazonablesonaquellasderivadasde lastécnicasdevaluaciónque incluyenlos inputs para los activos o pasivos, que no se basan en información observable del mercado (indicadores no observables).

14. Transacciones y saldos con partes relacionadas

a. Transaccionescomerciales

Durante el año FibraHotel realizó las siguientes transacciones comerciales con partes relacionadas que no sonmiembros de FibraHotel:

2018 2017 2016AdministradoraFibraHotelera,S.A.deC.V.:

Honorarios de administración $ 140,383 $ 100,045 $ 104,673

Grupo A:Gasto:

Servicios administrativos $ 98,730 $ 86,532 $ 51,572

El Grupo A se integra por Prestación de Servicios Hoteleros GG, S. A. de C. V., Soluciones yAdministración Estratégica, S. A. de C. V., Fibra Hotelera, S. C., Solución de Recursos Humanos, S. A. de C. V., Administradora GDI, S. A de C. V., Control y Desarrollo Administrativo, S. A. de C. V. FibraHotel paga un honorario por servicios administrativos correspondientes al importe de la percepcióneconómicadelpersonaleimpuestos,másun5%demargendeutilidad.

La operación antes mencionada, se encuentra documentada a través de contratos con vigencia de cinco años,renovables.

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15. Patrimonio de los fideicomisarios

Aportaciones y contribuciones-

a. Lasaportacionesdelosfideicomisariosavalornominalal31dediciembreseintegrancomosigue:

2018 2017 2016

Aportación de patrimonio inicial $ 15 $ 15 $ 15Emisión de CBFIs 14,348,386 14,348,386 10,009,645

Total $ 14,348,401 $ 14,348,401 $ 10,009,660

El5defebrerode2016,seexhibiólatotalidaddelpatrimonioporunmontode$15.

b. ElpatrimoniodeFibraHotelestárepresentadoporlaaportacióninicialde$15,elPortafoliodeAportación,elPortafoliodeAportaciónenDesarrolloyelmontodelosrecursosprovenientesdeemisionesdeCBFIs.

c. El14deseptiembrede2017,FibraHotel terminósu terceraOfertaPúblicaen laBolsaMexicanadeValoresyunacolocaciónprivadaenelmercado internacionalatravésde laRegla144Ay laRegulaciónde laLeydeValoresdeEstadosUnidosdeAméricacolocandountotalde334,545,454CBFIsaunpreciode$13.75pesosporCBFIsparallegarauntotalde833,947,220.

Los recursos netos de esta colocación se destinaron para: (i) la adquisición del hotel Fiesta Americana Condesa Cancún, (ii) el fondeo de otras inversiones hoteleras en proceso, (iii) reducción temporal de deuda y (iv) otros usos corporativos.Estainversióncontribuyóaladiversificacióndelportafolioincluyendounaadquisiciónsignificativaenelsegmentode“resorts”,quecontribuiráaunamejordiversificacióndelportafoliodeFibraHotelyalageneracióndeunamayorproporcióndeingresosendólaresypermitiráparticipardeldinámicosectorturísticoenMéxico.

Al31dediciembrede2018y2017existen833,947,220CBFIsencirculación,yal31dediciembrede2016ascendíana499,401,766.

Distribuciones-

d. Al31dediciembrede2018,2017y2016,elComitéTécnicodeFibraHotelhaaprobadoypagadodistribucionesdelascuentasdeingresosfiscales,alostitularesdelosCBFIsdelasiguientemanera:

Fecha de aprobación de distribuciones

Distribución por CBFI(Pesos)

Distribuciones de reembolso de

patrimonioDistribuciones del

resultado fiscal Total

distribuciones

26defebrerode2018 $ 0.2874 $ 192,723 $ 40,864 $ 233,58717deabrilde2018 0.2953 115,716 124,875 240,59113dejuliode2018 0.2901 114,353 120,499 234,852

18deoctubrede2018 0.2074 88,323 78,863 167,186

Totaladiciembrede2018 $ 511,115 $ 365,101 $ 876,216

Fecha de aprobación de distribuciones

Distribución por CBFI(Pesos)

Distribuciones de reembolso de

patrimonioDistribuciones del

resultado fiscal Total

distribuciones

27defebrerode2017 $ 0.3045 $ 150,485 $- $ 150,48525deabrilde2017 0.2443 63,602 57,174 120,77618dejuliode2017 0.3478 90,496 81,404 171,900

17deoctubrede2017 0.1728 102,640 39,355 141,995

Totaladiciembrede2017 $ 407,223 $ 177,933 $ 585,156

Fecha de aprobación de distribuciones

Distribución por CBFI(Pesos)

Distribuciones de reembolso de

patrimonioDistribuciones del

resultado fiscal Total

distribuciones

16defebrerode2016 $ 0.2380 $ 117,659 $- $ 117,65919deabrilde2016 0.2003 89,757 9,224 98,98119dejuliode2016 0.2408 119,008 - 119,008

18deoctubrede2016 0.2726 96,049 38,695 134,744

Totaladiciembrede2016 $ 422,473 $ 47,919 $ 470,392

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La distribución por CBFIs es el resultado de dividir el importe total distribuible entre el número de CBFIs en circulación con derechos económicos, el corte del número de CBFIs que tienen derecho a distribución se hace al momento de publicarelavisodedistribución.

La política de FibraHotel, para determinar el importe total distribuible, es distribuir aproximadamente el 100% delAdjusted Funds FormOperations (“AFFO”). El AFFO de FibraHotel se calcula de la siguientemanera: utilidad netaconsolidadamásladepreciaciónyamortización,menoslareservadeCAPEXymáslosajustesnooperativos.Al31dediciembrede2018y2017losCBFIssinderechoseconómicosascendíana12,001,137y5,128,205CBFIspara2016.

e. RecompradeCertificados-

Al31dediciembrede2018y2017Fibratelhanrecompradolossiguientescertificados:

2018

CBFIs en circulación 827,074,288Monto máximo de recompra 41,353,714

Número de CBFIs adquiridos 41,353,714Precio de adquisición promedio (Pesos) $ 10.62

Total de recompra $ 439,046

f. ReservadepagosbasadosencertificadosdeFibraHotel-

PlandeopcióndecertificadosaejecutivosqueprestanserviciosaFibraHotel

FibraHotel cuenta con un esquema de compensación con base en certificados a terceros que prestan servicios aFibraHotel(tercerosconejecutivosdealtorango).ComoseexplicóenlaNota1alosestaosfinancierosconsolidados,dichoplanfueautorizadoporlaAsambleadeTenedoresytienecomofinalidadincentivarymantenerlargoplazolosejecutivosqueprestanserviciosaFibraHotel.Elplanaprobadofuedehasta4’994,018CBFIs,o1%deltotaldeCBFIsencirculaciónalmomentodelasautorizaciones.

El otorgamiento del plan considera los siguientes factores:

1. Plan reconocimiento a la alta Dirección: otorgamiento automático2. Plan 2017 y 2018, decisión y determinación por parte del Comité Técnico en función de las métricas de

desempeñoaprobadoenelComitéTécnicoenabril2018.

Lasmétricasdedesempeñoparael planen los ejercicios recientes son: nivel delAdjustedFundsFromOperations(AFFO)yCBFIs(60%delplan),desempeñovsbenchmark(20%delplan)ytotalShareholdersReturn(20%delplan).

ElpreciopromedioponderadodeloscertificadosdeterminadoporFibraHotelalafechadelejercicioparalasopcionessobreelplancorrespondientealosejercicios2013-2016fuede15.53yparalosplanes2017y2018fuepor11.65y9.97,respectivamente.Elúltimootorgamientosedaráen2021.

ConbaseenlospreciosdeterminadosporFibraHotel,asícomoconelnúmerodecertificadosqueestimanliberar,sedeterminóqueelvalor razonableestimadototalde todas lasopcionesserápor$34,089elcualserá registradodemanera lineala lo largode los5añosqueduraenplan.Efectoregistradoenelejercicio2018ascendióa$16,612incrementadoelestadoconsolidadodecambiosenelpatrimoniodelosfideicomisarios.

16. Cobros mínimos en contratos de arrendamiento

Elvalordeloscobrosmínimosdearrendamientooperativos,descritospormarcahotelera,soncomosigue:

Año Fiesta Americana Fiesta Inn Live Aqua Boutique

Menosdeunaño $ 114,000 $ 53,687 $ 4,200Deunoa5años 570,000 268,437 21,000

$ 684,000 $ 322,124 $ 25,200

Loscontratosdehotelesenarrendamientoreflejantérminosquevandeunoacincoaños.

Cabe mencionar, que el resumen antes mencionado no considera ningún ajuste en el tiempo a los importes de renta, a los cuales setienederechocontractualmente,yqueenlamayoríadeloscasoscorrespondealefectodelainflación.Asimismo,tampocoseconsideraningunarentadecaráctervariable,nitampocoperíodosderenovación,sinoúnicamentelosplazosforzososparalosinquilinos,deconformidadconelconceptoantesmencionadoderentasfuturasmínimas.

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Fibr

aHot

el

17. Información por segmentos de negocio

a. Segmentos de información financiera

La información por segmentos que se informaba externamente, era analizada sobre la base de los tipos de ingresos por arrendamiento de habitaciones, ingresos por alimentos y bebidas, gastos de operación por los diferentes tipos de marcas de hoteles que integran el portafolio de inversión de FibraHotel. Sin embargo, la información que seproporcionaba al funcionario que toma las decisiones operativas del Fideicomiso para propósitos de asignar los recursosyevaluarelrendimientodelsegmento,seenfocabademaneramásespecíficaenlacategoríadelclienteparacadatipodeportafolio.Lascategoríasprincipalesdeclientesparaestosbienessonservicioproporcionadoymarca.LossegmentosainformardeFibraHoteldeacuerdoalaIFRS8sonlossiguientes:

Servicio selecto

Estos hoteles brindan ciertos servicios adicionales a los hoteles de servicio limitado, incluyendo la oferta de alimentos ybebidas,restaurantes,baresyservicioacuarto24horas,salonesparaeventossocialesyjuntasdetrabajo,asícomoserviciosadicionalesdentrodelahabitación.

Servicio limitado

Loshotelesde servicio limitadoofrecenun serviciocomosunombre lo indicadehoteleríaconveniente, loscualestradicionalmentenocontabanconbares,restaurantesosalasdeconferenciasyjuntas,tampocoofrecíanserviciosadicionales,peroenlosúltimosaños,latendenciahasidoqueestaclasedehotelesofrezcanunamezcladeestosservicios, incluyendo centros de negocios, gimnasios y piscinas, con una selección limitada de alimentos (desayuno incluido)yespacioslimitadosdesalasdejuntas.

Estancia prolongada

Loshotelesdeestesegmentosecaracterizanporunformatodesuite,enconfiguracionesdeestudiodeunaodosrecámaras,casisiempreconunacocinayunespaciodecomedoryáreadetrabajo.Entrelosserviciosquebrindanestoshotelessonáreaspúblicassimilaresaunhoteldeserviciosselectossinsalasdereuniones.

Servicio completo

Estos hoteles cuentan con una oferta de alimentos y bebidas robusta con varios centros de consumo (restaurantes y bares), salas de juntas y salones de conferencias para eventos sociales y empresariales asi como en ciertos casos servicios adicionales como spas, servicio a cuartos en horario amplio, valet parking, concierge, botones y áreas públicasmásextensas.

b. Ingresos y resultados por segmento

Se presenta un análisis de los ingresos y resultados del Fideicomiso de las operaciones continuas por segmento a informar:

2018Servicio selecto Servicio limitado Estancia

prolongadaServicio

completo Corporativo Total

Ingresos por:Arrendamiento de habitaciones $ 1,801,444 $ 606,003 $ 16,611 $ 615,455 $ - $ 3,039,513Alimentos y bebidas 458,075 2,617 - 228,677 - 689,369Arrendamiento de inmuebles 56,910 - - 263,850 29,683 350,443Otros 4,288 10,475 360 12,803 - 27,926

2,320,717 619,095 16,971 1,120,785 29,683 4,107,251Costos y gastos generales:

Habitaciones 355,021 141,044 5,812 127,587 - 629,464Alimentos y bebidas 278,809 3,936 207 146,112 - 429,064

Gastos administrativos 973,326 273,758 9,773 348,757 - 1,605,614

Gastos corporativos, inmobiliarios y otros ingresos - - - - 357,496 357,496

Depreciación - - - - 419,015 419,015Deterioro de propiedades

hoteleras

31,285 - 10,605 - - 41,890

Ajuste al valor razonable de propiedades de inversión (93,109) - - (50,686) (143,795)

1545,332 418,738 26,397 571,770 776,511 3,338,748Utilidad de operación 768,503

Costosfinancieros,netosyotros (151,511)

Utilidad antes de impuestos a la utilidad $ 616,992

Esta

dos

Fina

ncie

ros

100

2017Servicio selecto Servicio limitado Estancia

prolongadaServicio

completo Corporativo Total

Ingresos por:Arrendamiento de habitaciones $ 1,457,670 $ 550,271 $ 85,200 $ 594,384 $- $ 2,687,525Alimentos y bebidas 417,756 - - 203,589 - 621,345Arrendamiento de inmuebles 78,553 - - 14,366 - 92,919Otros 10,638 13,713 746 9,110 - 34,207

1,964,617 563,984 85,946 821,449 - 3,435,996Costos y gastos generales:

Habitaciones 287,828 128,830 9,112 116,366 - 542,136Alimentos y bebidas 241,881 3,802 - 133,611 - 379,294Gastos administrativos 812,289 249,368 9,270 337,758 - 1,408,685Gastos corporativos,

inmobiliarios y otros ingresos - - - - 228,588 228,588

Depreciación - - - - 354,678 354,678Ajuste al valor razonable de

propiedades de inversión (2,209) - - (13,985) (16,194)

1,339,789 382,000 18,382 573,750 583,266 2,897,187Utilidad de operación 538,809

Costosfinancieros,netosyotros (66,331)Utilidad antes de impuestos a la utilidad $ 472,478

2016Servicio selecto Servicio limitado Estancia

prolongadaServicio

completo Corporativo Total

Ingresos por:

Arrendamiento de habitaciones $1,252,953 $ 413,211 $ 67,985 $ 323,108 $- $

2,057,257Alimentos y bebidas 360,156 - - 108,241 - 468,397Arrendamiento de inmuebles 73,436 - - 6,396 - 79,832Otros - - - - 29,519 29,519

1,686,545 413,211 67,985 437,745 29,519 2,635,005Costos y gastos generales:

Habitaciones 234,077 93,643 11,961 62,995 - 402,676Alimentos y bebidas 205,384 2,846 - 77,583 - 285,813Gastos administrativos 704,060 192,021 7,564 199,439 - 1,103,084Gastos corporativos,

inmobiliarios y otros ingresos - - - - 290,132 290,132

Depreciación - - - - 289,443 289,443Ajuste al valor razonable de

propiedades de inversión (26,412) - - 15,687 - (10,725)

1,117,109 288,510 19,525 355,704 579,575 2,360,423Utilidad de operación 274,582

Costosfinancieros,netosyotros (40,693)Utilidad antes de impuestos a la utilidad $ 233,889

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Fibr

aHot

el

Losprincipalesactivosypasivosporsegmentoal31dediciembreson:

(1) La deuda contratada corresponde a contratos corporativos, mismos que por su naturaleza no pueden ser distribuidosaunsegmentoenespecífico.

18. Compromisos y contingencias

Ni el Fiduciario ni sus activos están sujetos a cualquier tipo de acción legal, excepto las derivadas de sus operaciones y actividades rutinarias.

19. Hechos posteriores al periodo sobre el que se informa

El7deenerode2019,FibraHotelanunciólacancelaciónde32,620,342CBFIsadquiridosporsufondoderecompraduranteelperiodocomprendidoentreel29dediciembrede2017al13dediciembrede2018.Aestafecha,laestructuradeCBFIsdeFibraHotel es la siguiente:

7 de enero de 2019

CBFIs sin derechos económicos 8,733,372CBFIs con derechos económicos 785,720,574

CBFIs en circulación 794,453,946

20. Aprobación de la emisión de los estados financieros consolidados

Losestadosfinancierosconsolidadosadjuntosfueronautorizadosparasuemisiónel8deabrilde2019,porelLic.EdouardBoudrant,DirectordeFinanzasyelLic.EduardoLópez,DirectorGeneraldeFibraHotel,consecuentementeestosnoreflejanlos hechos ocurridos después de esa fecha, y están sujetos a la aprobación del Comité Técnico y de la Asamblea General OrdinariadeTenedoresdeCertificadosBursátilesFiduciariosInmobiliarioslacualpodrámodificarlosestadosfinancieros.

* * * * * *

2018Servicio limitado Servicio selecto Estancia

prolongada Servicio completo Otros Total

Propiedad, mobiliario y equipo de hotel - Neto $ 1,684,163 $ 6,414,829 $ 447,463 $ 3,271,989 $ 1,271 $ 11,819,715

Propiedades en desarrollo $ 13,584 $ 159,745 $ 3,671 $ 246,299 $ - $ 423,299Deuda(1) $ - $ - $ - $ - $ 3,515,934 $ 3,515,934

2017Servicio limitado Servicio selecto Estancia

prolongada Servicio completo Otros Total

Propiedad, mobiliario y equipo de hotel - Neto $ 1,451,607 $ 5,792,382 $ 443,318 $ 2,810,854 $ 927 $ 10,499,088

Propiedades en desarrollo $ 14,066 $ 445,115 $ 1,464 $ 515,351 $- $ 975,996Deuda(1) $- $- $- $- $ 3,165,906 $ 3,165,906

2016Servicio limitado Servicio selecto Estancia

prolongada Servicio completo Otros Total

Propiedad, mobiliario y equipo de hotel - Neto $ 1,772,760 $ 4,926,750 $ 415,481 $ 2,317,739 $ 926 $ 9,433,656

Propiedades en desarrollo $ 145,507 $ 768,498 $ 94,872 $ 387,723 $- $ 1,396,600Deuda(1) $- $- $- $- $ 2,697,031 $ 2,697,031

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La Bolsa Mexicana hace constar el listado de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios denominados FIBRAS emitidos por Concentradora Fibra Hotelera Mexicana,

S.A. de C.V., en su carácter de Fideicomitente.

Intermediarios Colocadores:

Asesor y Agente Estructurador de la Oferta:

Características de la Emisión:

Clave de Cotización:

Fecha de Listado en la BMV:

Monto Total de la Oferta Global Inicial:(con sobreasignación)

Monto Total de la Oferta en México:(con sobreasignación)

Monto Total de la Oferta Internacional: (con sobreasignación)

FIHO

30 de noviembre de 2012

$ 4,136,805,535.00

$ 2,685,163,334.00

$ 1,451,642,201.00

FIHO

Evercore Casa de Bolsa, S.A. de C.V

Evercore Partners México, S. de R.L.

Casa de Bolsa Banorte IXE, S.A. de C.V. Grupo Financiero Banorte

Casa de Bolsa BBVA Bancomer, S.A. de C.V. Grupo Financiero BBVA Bancomer

J.P. Morgan Casa de Bolsa, S.A. de C.V. J.P. Morgan Grupo Financiero

Directorio

EMISORA:FibraHotel

TorreCorporativoWorldPlazaAvenidaSantaFe#481Piso7Colonia Cruz Manca, Delegación Cuajimalpa C.P.05349,CDMXwww.fibrahotel.comwww.twitter.com/FibraHotelwww.linkedin.com/company/fibrahotel

ASESOR:AdministradoraFibraHoteleraMexicana,S.A.deC.V.

TorreCorporativoWorldPlazaAvenidaSantaFe#481Piso7Colonia Cruz Manca, Delegación CuajimalpaC.P.05349,CDMX

FIDUCIARIO:DeutscheBankMéxico,S.A.,Instituciónde Banca Múltiple, División Fiduciaria

Blvd.ManuelÁvilaCamacho#40Piso17Torre Esmeralda I, Colonia Lomas de Chapultepec DelegaciónMiguelHidalgo,C.P.11000,CDMX

REPRESENTANTE COMÚN:CIBancoS.A.,InstitucióndeBancaMúltiple

Av.PaseodelasPalmas#215Piso2Col.LomasdeChapultepecDelegación Miguel Hidalgo, CDMX

AUDITOR EXTERNO:Deloitte–GalazYamazaki,RuizUrquiza,S.C.Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited

PaseodelaReforma#115,Piso6Colonia Cuauthémoc, Delegación CuauthémocC.P.06500, CDMX

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