Etxebizitzaren finantzaketari buruzko txostena: bilakaera, egungo … · 2016. 1. 25. ·...

Etxebizitzako Behatokia- "Etxebizitzaren finantzaketari buruzko txostena" 1

Etxebizitzaren finantzaketari buruzko txostena: bilakaera, egungo egoera

eta aukerak


Aurkezpena

EAEn etxebizi tzaren finantzaketari buruzko txostenaren kapituluen eskema eta Estatu osoarekiko

alderaketa zehaztuko da ondoren. Txostena bi atal edo kapi tulu nagusitan egi turatzea interesekotzat

jo da:

Etxebizi tzaren finantzaketarekin lotuta dauden adierazle nagusi batzuk aurkezten ditu

lehenengo kapituluak. Horrela, 2007-2008tik gaur egunera arte etxebizi tzaren

finantzaketarako funtsezkoak diren adierazle nagusiek izan duten bilakaera aurkezten da,

besteak beste: interes-tasen dinamika, kredi tu-bolumenaren bilakaera, etxebizitza eskariaren

bilakaera, eta baita hipoteka-jarduera eta familien finantza-ahaleginean duen eragina ere.

Aurreko kapituluan aurkeztutako esparru kuanti tatiboari begiratu osagarria eskaintzean datza

bigarren kapi tulua. Horretarako, prospekzioa egin da hainbat funtsezko eragileengandik,

besteak beste:

o Hipoteka-merkatuko kuota handiena hartzen duten EAEko finantza-erakunde

nagusiak.

o Banku etikoarekin lotutako finantza-erakundeak.

o Gizarte-eduki garrantzitsua duten proiektuak bultzatzearen alde azaldu diren eragile

sustatzaileak, besteak beste, erabilera lagatzeko kooperatibak edo antzekoak.

o Bankuen kontsumitzaileak edo erabiltzaileak ordezkatzen dituzten elkarteak .

o Foru-ogasunetako arduradunak .

Azkenik, azken kapituluak txostenaren ondorioak jasotzen ditu.


1.- EAEn etxebizitzaren finantzaketaren funtsezko

adierazleak 1.1. Finantzaketari buruzko testuinguru-ikuspegia EAEn eta Estatuan

2007an dezelerazio ekonomikoaren lehenengo

susmoak hautematen hastean, politika monetario

hedatzailea bultzatu zuen Europako Banku

Zentralak, eta horrek erreferentziazko interes -

tasak murriztea ekarri du, %0 inguru kokatuz. Bi

urte eskasetan (2007-2009) erreferentziazko tasak

zorrotz murriztu dira (% 4,7 2007. urtean eta % 1,2

2009. urtean).

2009tik 2014ra luzatu da politika monetario

hedatzaile hori. Hartara, politika hedatzaile hori 7

urtez mantenduz, atzeraldian dagoen EBaren

ekonomia bul tzatzeko zuen jarduteko tartea agortu

du Banku Zentralak .

Euribor %0 inguruan kokatzen bada ere, hipoteka-

kredi tu berrien tasa efektiboa 2009. urteaz geroztik

ez dela murriztu da bereziki garrantzi tsua txosten

honetarako.

Horrela, finantza-erakundeen bitartekotzarako

tartea gehitu da, hipoteka-kreditua eskuratzeko

irizpideak gogortzen diruen politika aplikatzen

zuten bitartean, hurrengo kapi tuluan zehazten den

bezala.

Finantza-krisiaren eta ondorengo atzeraldiaren ondorioz, etxebizitza erostera bideratutako kreditu-

bolumena % 61 murriztu da Estatuan 2010. urteaz geroztik. Jai tsiera gogor hori urtean behingo

berrikuspena barnean hartzen duten mailegu aldakorrek biltzen dute; hau da, etorkizunean igoerak

jasan di tzaketenak, politika monetarioak interes-tasak igotzen badi tu, datozen urteetan posiblea

dirudienez.

4,7 3,4

1,2 1,5 2,0 0,5 0,5

0,3

-20

-15

-10

-5

0

5

10

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Euribor urte bat (Ekitaldi bakoitzeko abendua)

5,4

5,6 2,5 2,6 3,6

2,8 3,0 2,6

-20

-15

-10

-5

0

5

10

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Etxebizitza kredituetarako eragiketa berriak

5,2

5,7 3,3 2,7 3,1 2,6

2,1 1,9

-20

-15

-10

-5

0

5

10

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Etxebizitza kredituen saldo biziak


Iturria: Espainiako Bankua

Zorpetzearen bilakaera: zor publikoa eta pribatua

Estatuan 2007-2014

Iturria: Espainiako Bankua

1.2.- Etxebizitza-merkatuaren eta -eskariaren bilakaera EAEn

Agertoki makroekonomiko horren aurrean, etxebizi tza -merkatuaren jardueraren uzkurdura gogorra

ekarri du krisiak; hortaz, EAEn erregistratutako salerosketak murriztu di ra 2007. urtearekin

alderatuz (-% 55,0 2014. urtean eta -% 58,9 Estatuan).

Etxebizitzen salerosketa-jardueraren bilakaera EAEn eta Estatuan.

Iturria: Sustapen Ministerioa

Merkatuaren jardueraren uzkurdurarekin batera, etxebizitzaren prezioa jaitsi da (“w” i txurakoa).

2011. urteti k aurrera merkatuko prezioen jaitsierarako joera agerian geratzen da. 2007tik 2014ra

etxebizitza erabiliaren prezioek nabarmen behera egin dute (-% 28 EAEn eta -% 26 Estatuan), eta

jai tsiera hori bereziki handia izan da etxebi zitza berriaren kasuan (-% 42 EAEn eta -% 45

Estatuan).

69.4

79

37.5

02

32.2

76

21.8

53

26.8

18

60.0

39

30.6

67

25.1

08

14.8

00

17.3

05

9.4

40

6.8

35

7.1

68

7.0

53

9.5

13

0

20.000

40.000

60.000

80.000

2010 2011 2012 2013 2014Guztira

Urteko tasaren berrikuspena

Gainerako maileguak (berrikuspena urtez haratago duten mailegu aldakorrak etatasa finkoa dutenak)

775.300

552.080

413.393

439.591 359.824

318.534 312.593

318.830

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Estatua

383

439 568

649

743 890

966

1033

934

959

947

954

927

889

842

809

1.0

80

1.1

16

1.0

79

1.0

80

1.0

70

1.0

42

1.0

31

1.0

41

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Estatuko AAPPen zorra Familien zorra (milioi euro) BPGd

26.140

19.167

15.316

19.216

15.451

12.329

10.802

11.752

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

EAE


Etxebizitzaren prezioen bilakaera EAEn tipologien arabera (urteko aldaketa -tasak)

Iturria: Sustapen Ministerioa

Finantza-krisiak sortutako atzeraldi ekonomikoaren inpaktuak etxebizitza erosteko eskari

kaudimendunaren uzkurdura ekarri du. Inpaktua EAEn Estatuan baino txikiagoa izan bada ere,

adierazgarria izan da. Langabezia-tasak gehi tu dira baita EAEn ere: atzeraldiaren aurreko urteetan %

4-5 inguru kokatzen ziren eta 2014an % 15 erdietsi dute. Krisiaren ondorioak bereziki gogorrak izan

dira biztanle gazteengan (% 40tik gorako tasak), etxebizi tza eskariaren osaketan funtsezko taldea

dena, hain zuzen ere.

Langabezia-tasak adin-tarte askotarikoen arabera 2008-2014

Iturria: BJA Eustat

Erosteko ahalmenari dagokionez, krisiaren inpaktua nabarmendu da euskal familiengan. 2009. urteaz

geroztik, errenta pertsonalaren jai tsierak % 6 gainditu du balio nominetan, eta KPIren bilakaera

aplikatuz gero, beherakada hori % 11 areagotu da balio errealetan.

Familien errentaren bilakaera EAEn (2001-2013 aldaketa-tasak)

Iturria: Eustat

11,9

4,2

-4,1 -2,7

-5,2

-12,3 -10,4

0,9

9,5

1,7

-6,1 -4,1

-5,1

-15,6

-3,8

1,5

-25

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Etxebizitza berria

Estatua EAE

8,2

-6,2 -9,0 -1,2 -9,4

-14,8 -10,9

0,1

7,5

-6,6

-13,0

0,6

-9,6 -14,7

-11,3

-2,3

-25

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bigarren eskuko etxebizitza

Estatua EAE

4,6

8,7

10,0

11,2

12,8

15,3

14,5

11,8

25,4

28

24,2

39,3

36,9

40,1

5,2

9,6

10,7

12,7

13,8

16,6

16,3

2,6

4,9

6,6

7,6

9 11,5

9,9

0

10

20

30

40

50

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Guztira 16-24 25-44 45 eta gehiago

8,7%

19,1%

10,0%

-1,3% -4,8%

8,5% 13,7%

8,8% -0,7%

-7,5%

9,0%

21,1%

8,2%

-1,7% -3,0%

8,2%

18,4%

13,6%

-0,8%

-6,3%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

2003 2006 2009 2011 2013

Euskadiko AE Araba Bizkaia Gipuzkoa


Familien errentaren jaitsiera hori bereziki

gogorra izan da gazteengan; 2009. eta 2013.

urteren bitartean, murrizte tasek % 20 inguruko

balioak erdietsi dituzte 30 urtetik beherako

gazteen artean, eta balio hori -% 8,5 izan da

30-34 urte bitarteko gazteen artean.

Testuinguru horretan, iturri estatisti ko nagusien

arabera, etxebizitza-eskaerak EAEn murrizteko

joera azaldu du 2009 urteaz geroztik.

Etxebizi tza behar duten pertsona guztiei baizik,

informazio hori etxebizitza-eskariari dagokiola

hartu behar da kontuan, Etxebideren

erregistroan egoteko zein, Eusko Jaurlaritzaren

EBEIren arabera, lehenengo etxebizitzaren

eskatzailea izateko, gutxieneko diru-sarrerak

eduki tzea eskatzen bai tute informazio-i turri

biek.

1.3.- Etxebizitzaren finantzaketa-jardueraren bilakaera EAEn

Testuinguru horretan, hipoteka-merkatuaren

jarduerak bat-bateko jaitsiera jasan zuen EAEn

zedin Estatuan 2006 urteaz geroztik, hau da,

2008an krisia egiaztatu baino aurreko urteetan.

2006 urteaz geroztik o urteetan segidako

jaitsierak gertatu dira eratutako hipoteka

kopuruan (EAEn 2010 urteko eki taldian izan

ezik). 2012tik aurrea, joera horren indarra

arinduz joan da.

2006-2014 aldian zeharreko murrizketa

hainbestekoa izan da, non 2006an sinatutako

hipoteka guztien % 26 EAEn sinatzen baitziren

2014an; Estatuan, aldiz, jai tsiera are eta

handiagoa izan da, hortaz, 2014an eratutako

hipoteken portzentajea 2006an sinatutako

guztien % 15 besterik ez da izan.

Iturria: EIN

91.353

125.514

108.131

88.128

65.346 40.000

90.000

140.000

2008 2009 2010 2011 2013

80.0

10

84.6

95

87.2

43

89.1

76

92.0

84

86.8

96

84.3

76

84.7

80

86.6

59

54.0

42

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Es

pe

die

nte

kop

uru

a

36.693

37.208 41.060 43.328

37.977

31.712 27.447

30.230

23.065

16.920 12.146

11.469 0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

EAE

989.439

1.107.664

1.257.613 1.342.171

1.238.890 836.419

650.889

607.535

408.461 273.873 199.703

204.302 0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Estatua


Hipoteken kopuruaren murrizketaz gain, etxebizi tza erostera bideratutako kredi tu-bolumenak

jasandako uzkurdura adierazgarria agerian geratu da 2007. urteaz geroztik eratutako hipoteken

batez besteko zenbatekoaren bilakaera aztertzerakoan. 2007ri dagokionez, murrizketa % 26,8

izan da. Estatuaren kasuan, hipoteken batez besteko zenbatekoaren jaitsiera handiagoa da berriro

(-% 30,2).

EAEn eta Estatuan eratutako hipoteken batez besteko zenbatekoare n bilakaera. 2003-2014

Iturria: EIN

2014an eratutako hipoteken batez besteko zenbateko txikiagoa amortizazio-epeak laburtzera

bideratu da partzialki. 2007an EAEn eratutako hipoteken batez besteko iraupena 337 hilabetetakoa

(28 urte) bazen ere, 2014an 53 hilabete murriztu da, 284 hilabetetan kokatuz (24 urte inguru), hau da,

% 151 jaitsi da.

Etxebizitzen gainean eratutako hipoteken batez besteko iraupenaren bilakaera. EAE eta Estatua . 2004 -

2014

Iturria: Espainiako Jabego-, Merkatari tza- eta Ondasun Higiezinen Erregistratzaile en Elkargo a. Higiezine n Erregist ro Estatistika

Ildo horretan, 2014an EAEn eta Estatuan eratutako hipotekak ordaintzeko egin beharreko finantza-

ahalegina modu adierazgarrian murriztu da 2007rekin alderatuz (ia 18 portzentajezko puntu).

Eratutako hipoteken soldata-kostuaren gaineko hipoteka-kuotaren bilakaera (finantza-ahale gina ). EAE eta

Estatua. 2004-2014

Iturria: Espainiako Jabego-, Merkatari tza- eta Ondasun Higiezinen Erregistratzaile en Elkargo a. Higiezine n

Erregist ro Estatistika

1 Ia hipoteka guztietan aplikatu ohi den frantses sistemaren kasuan (kuota iraunk orra eta inte resen p isu erlatibo handiagoa lehenengo urteetan zehar), epearen murrizketa horrek epe horretan zehar orda indu beharreko interes-karga osoaren jaitsiera dakar, antzeko

interes-tasa baterako.

289 302 321 333

321

292 301 298 280 269 272

296 292 327 337

311

304 320 316 299 284 284

0

100

200

300

400

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014Estatua EAE

37,9 37,1 41,7 48,8 47,6

36,6 31,9 31,9 30,7

30,4 29,9 39,1 39,8 38,8 47,2 47,1

35,3 31,1

33,8 31,5 29,7 28,3

0102030405060

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Estatua EAE

97.202 110.275

124.797 140.324

148.865 139.655 117.804 116.934 111.922 103.438 100.011 103.766

115.243 128.362

140.544 155.715 164.406 162.832

144.272 146.258 145.446 133.015

120.535 120.988

0

50.000

100.000

150.000

200.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Estatua EAE


2.- Egungo egoera, joerak eta aurreikuspenak etxebizitzaren finantzaketa kontuan

Aurreko adierazleek ematen duten ikuspegi integrala abiapuntutzat hartuta, azterketa-prozesua egin

da funtsezko eragile batzuei elkarrizketa eginez. Adierazleen analisiak ematen dituen diagnostikorako

osagarri nagusiak kontrastatzea eta politi ken eta etxebizitzaren finantzaketa-praktiken egungo egoera

kokatzea izan da helburua.

Galdetuak izan diren eragile-aniztasuna ikusita, haien profilaren arabera sailkatzea erabaki da,

ikuspegi partekatuen eta berezko alderdien eta ñabarduren sintesia eskaintzeko asmoarekin.

2.1.- Etxebizitzaren finantzaketa-politika finantza-krisitik gaur egun arte. Erakunde

tradizionalen ikuspegia.

Higiezin- eta finantza-krisiaren ondorioz finantza-sektorea berregituratze-prozesuan dagoela eta,

ondorioz, finantza-talde nagusien inguruan biltzen ari dela, bulegoak ixten ari direla eta enplegua

murrizten ari dela adieraztean bat datoz EAEko hipoteka-merkatuko kuota nagusia duten finantza-

erakunde tradizionalen arduradunak.

Europar Bankuak politika monetario hedatzailea abian jarri badu ere, handizkako merkatuan dirua %

0 inguruko prezioan eskaintzea ekarri duena, hori mailegu berrien finantzaketara ez dela eraman

konfirmatu dute galdetutako erakundeetako arduradunek.

Banku Zentralak erakunde horiei egiten dizkien kapital -eskakizunak gogortzeak eta baita krisiaren

aurretiko urteetan zehar emandako mailegu-zorroaren (partikularrei, kreditu sustatzailea, etab.) eta

higiezinen zorroaren hondatzeak finantza-marjina handi tzera behartu ditu erakunde horiek eta,

ondorioz, etxebizitza finantzatzeko kreditu berrien finantzaketa-tasa efektiboek gora egin dute.

Galdetutako erakundeek adierazten dute kredi tu-jarduerak behera egi n duela kredi tuaren eskariaren

murrizketaren ondorioz, hainbat aldagai direla kausa, besteak beste:

Higiezinen burbuilaren eztanda; horren ondorioz, etxebizitzaren prezioak behera egin zuen eta

horrek erosteko erabakia atzeratzea ekarri zuen, zetozen urteetan prezioak jaitsiko zirelakoan zain.

Aipatu langabezia-tasen eta enpleguaren kalitatearen hondatzea.

Helburu espekulatiboak dituen eskariaren jaitsiera; erakundeen ustez, epe laburrean saltzeko

asmoarekin etxebizitza erosteko helburua zuen hipoteka-eskariaren osagarri adierazgarria zen.


Krisiaren ostean kredi tu-politika erabat aldatu zela adieraztean bat datoz erakunde horiek; hortaz,

etxebizitza-merkatuaren katearen maila guztietan (lurzorua erostea, etxebizi tzaren sustapenaren

finantzaketa eta bai ta partikularren erosketaren finantzaketa ere) finantzaketa eskuratzeko

eskakizunak gogortu ziren, ondorengo alderdietara lotutako ikuspegi berria ekarriz:

Hipoteka-kredituak emateko irizpideen gogortzea: nagusiki, tasatze-balioarekiko % 80tik gainetik

maileguak ez ematea, bizitegi-merkatuaren balorazioen balio-galera dela eta.

Eskatzailearen errenta erabilgarria eta hipoteka-kreditua bat etortzea, oso epe luzeko finantzaketa

baitira, non ziklo ekonomikoa aldatuko baita. Lotutako maileguak dakarren ahaleginaren kuotek ez

lukete zentzuzko parametroak (errenta osoaren % 35) eta ez litzateke finantzatu behar proiektuaren

% 100 (kostua edo tasatzea).

Baldintzen gogortze orokorra zabalagoa izan da kreditu sustatzailearen kasuan. Aspaldian kreditu

horiek malgutasun handiagoarekin eman ohi ziren; etapa berri honetan, aldiz, proyect finance gisa

hartzen da etxebizitzen sustapenaren finantzaketa; hortaz, sustatzaileei eskatzen zaie lurzorua jar

dezatela proiektuaren ondarezko ekarpen edo gutxieneko “kapital” gisa.

Horrez gain, finantzaketa haren bideragarri tasunarekin ondo lotuta egon behar du, eta, agerikoa

denez, bideragarri tasun horrek aurretiko salmenta kopuru on baten edo komertzializazio

adierazgarriaren beharra du. Hortaz, salmenten % 80ko gutxieneko estaldura-tasa eta eraikuntza-

fasean zehar erosleak jarraituko direla ziurtatuko duten ekarpenak (azken kostuaren % 20

ingurukoak) behar dira.

Finantza-erakunde nagusiak bat datoz adieraztean nolabai teko joera-aldaketa sumatu dutela kreditu-

jardueran 2015ean. Edozelan ere, ziklo-aldaketa horren sendotasuna zuhurtziaz hartzeko beharra

adierazten dute egungo jarduera-maila apalek. 2015erako, sinatutako hipoteka kopurua % 20 inguru

haziko dela aurreikusten dute; 2016rako, aldiz, hazkunde-tasa neurritsuagoak espero dira (+% 15).

Epe ertaineko eta luzeko begiratuaren arabera, kredi tu-jarduerak krisi aurretik izandako mailak ez

direla erdietsiko aurreikusten da.

2.2.- Kreditua eskuratzeko baldintzen gogortzea, kontsumitzailea babesteko

elkarteen ikuspuntutik

Kontsumi tzailea babesteko elkarteak galdetuta, hipoteka-kredi tuaren joera-aldaketaren eta

gorakadaren ondorioz sortutako agertoki berrian gehiegizko banku-praktikak zabal tzen ari direla

azpimarratzen da, kreditua eskatzen duten pertsonei lotura-baldintzak eta berme osagarriak eskatzen

ari baitzaie.


Kontsumi tzaileak kredi tua eskura dezan kostua handitzen dute praktika horiek, eta hipoteka-

kredi tuaren interes-tasarekin eta finantza-produktua izateagatik lotuta di tuen komisioekin lotutako

kostu zuzenean ez da gehitze hori ikusten.

Horrela, di ferentzial “murritz” horiei etekina ateratzeko asmoarekin, hainbat aseguru (bizi tza-

aseguruak edo ordainketa babestekoak) kontrata di tzala, ordainagiriak edo lansaria helbideratzea,

pentsio-planak kontratatzea edo kreditu- txartelaren bitartez urtean 5.000€tik gora erosketetan

gastatzea eskatzen diote bankuek hipotekadunari. Osagarri gisa, bankuen hipoteka berriek % 1,25

eta % 1,95 bitartean dauden di ferentzialak eskaintzen dituzte hainbat lotura-produktu kontratatzearen

ordez, Euribor indizearekiko diferentzial adierazgarria izanik.

Edozelan ere, epe ertainera (epe laburrera Euribor indizeak tasa negatiboak erdietsiko dituela espero

da) Euribor indizeak gehikuntzak jasango dituela aurreikusten duen agertokian zera da

garrantzitsuena: familia hipotekadun gehienei (tasa aldakorra dutenak) kuotak eta horiek dakarten

finantza-ahalegina gehituko zaizkie modu adierazgarrian.

Halaber, erakunde horien iri tziz bereziki kezkagarria da atzeraldiaren aurretiko urteetan hipoteka-

zorra egin zuten familien palanka-efektua kentzeko prozesu geldia; garai hartan, interes-tasaren

diferentzialak murri tzak ziren Euribor indizearekiko eta kreditua emateko finantza-erakundeek

ezarritako irizpideak bigunegiak ziren.

2.3. Politika fiskalaren garrantzia etxebizitzaren finantzaketan

Etxebizi tzako Behatokiak berriki ekin dio politika fiskalari buruzko analisiari alokairuaren

sustapenaren kontuetan; etxebizi tza eskuratzearekin2

lotutako gastu fiskalerako hurbilketa

konparatua egin da analisi horretan.

Etxebizi tza erosteagatik egindako kenkarien eta ondoriozko gastu fiskalaren garrantzi kuantitatiboa

azpimarratzen du egindako analisiak, eta baita horrek dakarren pizgarri indartsua ere, alokairuaren

kontra erosketaren alde egi teko, finantza-kostua murriztu bai tu eta amortizazio-kuota baliabide

publikoekin ordaintzea ahalbidetzen baitu.

Analisi-ildo horretatik, interesgarritzat jo da Foru-ogasunetako arduradunen ikuspuntua txostenean

sartzea, adierazgarri gisa; horrela, ohiko etxebizitzaren finantzaketarekin3 lotutako finantza-ikuspegi

fiskala sartu da.

Erosketarako kenkari fiskala gastu fiskal adierazgarria dela eta aspaldian izan dela ko nfirmatzen dute

arduradun horiek. Hala ere, ia ez dute eraginik etxebizi tza-merkatuan; hortaz, haien bi tartez,

etxebizitza politiketan eraginkortasun eta zuzentasun helburuak lortzera ez da lagundu .

2 http://www.garraioak.ejgv.euskadi.eus/informazioa/alokairua-sustatzeko-politika-fiskala-aaeeetan/r41 -ovad02/eu/ 3 Gutxienez hiru urtetako epe jarra ituan zehar zergadunaren ohiko bizitokia den etxebizitza gisa definitua. Ohiko etxebizitza ez diren etxebizitzak eskuratzeagatik onura fiskalak aplikatzeko aukera aur reko mendeko 90 ham arkadaren hasie ran desagertu zen, ba ina

aurreko araudiaren arabera kenkari hori aplikatu ohi zuten zergadunei manten du zaie.


Erosteagatik egindako kenkaria ez bezala, alokairuaren pizgarri fiskalak ez die merkatuaren

gorabeherei hainbeste erreparatzen. Hortaz, pizgarri horiek pixka bat igo dira azken urteotan, eta

igoera hori hiritarrek alokairuarekiko jokaera-aldaketarekin lotuta dago. Osagarri gisa, alokairuko

kenkariek informazio oso baliagarria ematen diote Foru-ogasunari zerga-iruzurraren aurkako

borrokan.

Ildo horretan, logika konparatuaren ikuspegi tik, etxebizitza erosteagatik eta alokatzeagatik egindako

kenkariei buruzko hausnarketa sakona beharrezkotzat jotzen da. Hausnarketaren ondorioz uste

daiteke etxebizitza erosteagatik egindako kenkariak ez duela arraz oi sendorik aurrera jarraitzeko;

alokairuko kenkaria mantentzea, aldiz, beharrezkotzat jotzen da.

2.4. Banku etikoa eta etxebizitza eskuratzeko eredu berrien finantzaketa

Finantza-arriskua murrizteko ikuspegi tik, etxebizitza sustatzeko eredu berriak bereziki interesgarritzat

hartzen dituzte finantza-erakundeetako arduradunek.

Azken urteotan, sustapen-formula berriak indartuz doaz; kooperatibak besteak beste, non

partikularrak baitira haien jabetzakoak izango diren etxebizitzak eraikitzea sustatzen dutenak.

Fenomeno horrek duen garrantzia dela eta, Etxebizitzako Behatokiak txosten monografikoa egin du

berriki gai horren inguruan4.

Finantzaketa da banku etikoarekin lotutako finantza-erakundeen eginkizunaren muin nagusia, haien

estatutuen eta nortasunaren arabera. Erakunde horiek galdetuta, finantzaketa-eredu hori gero eta

garrantzitsuagoa dela konfirmatu dute; eredu horrek, irizpide ekonomiko hutsez gain, beste irizpide

osagarri batzuk hartzen ditu kontuan etxebizitzaren finantzaketarako.

Horrela, adibidez, EAEko erakunde garrantzi tsuenetariko baten kasuan, etxebizitza finantzatzeko

politika ondoren aipatzen diren bezalako biztanle-talde espezifikoei bideratuta dago:

Jabetz a partek atutako etx ebizitz ak eraikitzek o edo berregituratzek o edo eta elk arlanek o

hainbat bizimodu (auto-eraikuntz a eta co-housing).

Elkarteak, k ooperatibak, hiritar ahulenak laguntz en dituzten fundazioak, bai harreran bai

gizarte-alok airuk o edo prezi o tas atuko os tatua eskai ntz ean, giz arte-kudeatzaile gis a ari

direnak gizar te-etx ebizitza proiektuetan, os tatu huts az gai n, elkarlaneko bizi moduak garatzea

sustatuz.

Tokiko A dministrariak, s ektore pribatuarekin batera (irabazi-as moa dutenak eta ez dutenak),

etx ebizitz a esk uratzean laguntzek o, auz o-bitar tek otz arako eta ahulen babes erako proiek tuak

sustatzen dituztenak, askotan mikro-maileguen bitartez.

Etxebizi tza berriaren eraikuntza eta sustapen hutsaz haratago doazen proiekt uak ditu ardatz

erakunde mota horrek. Birgai tzearen eta energia-eraginkortasuna sustatzearen eremuetan

finantzaketa bultzatu nahi dute erakunde horiek, ondorengo alderdiei erreparatuz:

4 http://www.garraioak.ejgv.euskadi.eus/txostena_ikerketa/kooperatibei -eta-boe-en-sustapenar i-bu ruzko-txostena/r41-ovse04/eu/


Gizarte-erak undeen eta Tokik o A dministrazioen etx ebizitzak berresk uratz ea eta horien

energia-eragink ortas una.

Sektore pribatuak eskura jarritako etx ebizitzak berreskuratz ea alok airu tas atuan esk aintzek o

eta hiriko zein landako bizi-testuinguruak berreskuratzea.

Auzok oen erkidegoen al dek o fi nantz a-tres nak garatzea auz oaren harreman ek onomikoak

kudeatzeko modu mutualistak garatzeko.

Ingurumen- eta gizarte-auditoriak o irizpideak k ontuan hartz ea proiek tuen fi nantz a- eta ondare-

kaudi men tradizionalaren berrikus penaren aurretik o ebaluazioaren bitar tez ; perts ona juri diko

bez eroen gizarte- eta i ngurumen-erantz ukizuna eta bank u etikoaren5. balioak ez agutzea eta

partekatzea kontuan hartzea ekarriko du horrek.

Azkenik, lagapen-erregimeneko kooperatiben eta antzekoen kudeaketa ekonomikoa eta finantzarioa

egitean espezializatua dauden erakundeek proiektu mota horren laguntza teknikoko prozesuen

berezitasunak aipatu dituzte.

Seguruenez denboran zehar luzea (3-4) eta, bazkide sustatzaileen ikuspegi desberdinak bateratzea

eskatzen duen heinean, zaila izango den prozesuari ekitea aukeratzen duten pertsonak eta

bazkideak laguntzeko orduan ezin dira kudeaketa ekonomikoko eskema klasikoenak erabili.

Horregatik, interesgarria da hainbat osagarri eta irizpide ekonomiko eta finantzario identifikatzea,

proiektu horiek bultzatzeko eta parte hartzeko orduan.

5 Lurzorua berreskuratzeari, hiri -ber roneratzear i eta energ ia-e raginkortasunari dagokionez, proiektuek iraunkortas un maila altua

erakusten duten kasuetan interes -tasen murrizketa aztertzen da.


COHOUSING PROIEKTUEN FINANTZAKETARI EKITEKO PRINTZIPIOAK ETA IRIZPIDEAK

1. Bazkide kooperatibisten hasierako ekarpenen beharra beste sustapen tradizionalen kasuan

baino handiagoa da. Bazkide bakoi tzaren sustatzaile gisako hasierako jarrerak lehenengo unetik ekonomikoki konprometitua egotea eskatzen du.

2. Cohousing proiektu bat gauza dadin osagarriri k garrantzitsuena lurzoruaren, lursailaren edo

lur-zati eraikigarriaren titulartasuna eskuratzea da, eta bai ta ordainketa-planaren nahikotasuna ere, lurzorua arrakastaz eskuratzea edo Administrazio lagatzaileak ezarritako erabilera-kanona ordaintzea ahalbidetuko duena.

3. Finantzaketaren zati bat kanpoko baliabideen bi tartez egiteko finantza-erakunde baten parte

hartzea beharrez gero, hurrengo printzipioak hartuko dira kontuan:

Finantza-bideragarritasuneko hasierako planak berezko finantzaketa portzentaje adierazgarria aurreikusi behar du edozein finantza-erakunderekin negoziatzen hasteko eta proiektua bera berma gisa eskainiz.

Edozein arrazoiengatik nahikoa ez bada edo, kooperatibaren diruzaintzaren kudeaketa optimizatzeko,

kanpoko finantzaketa-bolumen handiagoa erabiltzeko interesa badago, gerta daiteke beharrezkoa izatea berma osagarrietara jotzea.

Finantza-erakundeak, lehenengo eta behin, kooperatibak sozietate gisa eskaini ditzakeen kaudimen

baldintzak eta bermeak aztertuko ditu, kooperatiba hori pertsona fisiko talde batek osatzen duela jakinda.

Haien berezko baliabideen eta, bereziki, xedaezinak diren edo nahitaezko erreserbaren funtsen ezaugarritzea da kooperatibek eskaintzen duten abantaila, beste motatako sozietateekin alderatuz.

Helburu kooperatiboak erdiestera bideratuta dauden bazkideen ekarpenek hornitu behar dute, eta ezin dira kooperatiba deuseztatu arte banatu..

4. Finantza-erakundeen artean, banku etikoa osatzen dutenak dira Cohousing proiektuei erantzuteko finantza-produktu espezifikoak garatzen hasi direnak. Funts batzuk mota horretako proiektuetara bideratzea aurreikusten dute erakunde horiek haien helburuen artean . Horrela, egiteke Cohousing eragiketa kopurua pixkanaka gehitzea aurreikusten dute.

5. Proiektu osoan zehar aholkular itza espezializatua eduki tzea komeni da.Horrela, bankuen finantzaketatik abiatuta, kooperatibistek beste heren bat jarri behar dute dirutan, eta, aldi

berean, ekonomia- eta finantza-kudeaketan laguntza behar dute prozesu luze horren zehar; gainerako zenbatekoa lehendik badiren ondare-aktiboen (etxebizitzen salmenta, …) . kudeaketa egokiaren bitartez lortuko dira.


3.- Ondorioak

Hipoteka-jarduerak EAEn jaitsiera nabaria jasan du 2088. urteaz geroztik. 2015ean ziklo-aldaketaren

hasiera nabari tzen hasten da, % 20ko gehikuntza-tasak aurreikusiz. Hala ere, joera-aldaketa hori

zuhurtziaz proiektatu behar dela azpimarratzen dute finantza-erakundeek, abiapuntu-maila kontuan

hartuta hainbat urtetan zehar hainbat jaitsiera eman baitira.

Europar Banku Zentralaren finantza-politika hedatzailearen indarra eta iraupena adierazten du

txostenak. Politika horren bitartez, finantza-krisiak finantza-sektorean izandako eragin gogorra leundu

nahi izan du kostu zeroko interes-tasen bitartez. Salbuespeneko politi ka horrek % 0 inguruko interes-

tasak ekarri dizkio finantza-sektoreari eta zazpi urtez mantendu da. Hala ere, azken urteotan,

finantza-sektoreak ez die etxebizitza finantzatzeko kredi tu nahikoa eman etxebizitza eska

dezaketenei, hainbat faktore direla kausa..

Horrela, sektorearen finantza-marjinak nabarmen handi tu dira eta azken urteetan hipoteka-bermedun

mailegua lortu duten familiei eskatutako interes-tasa efektiboak ez dira behar bezain murriztu.

Osagarri gisa, kontsumitzailea babesteko elkarteek adierazten dutenez, hipoteka-kredi tua eskatzen

duten familiek kreditua eskuratzeko kostua inplizituki igotzen zuten beste finantza-produktu eskatu

dira.

Zenbait finantza-erakundek hipoteka-zorroaren eta kreditu sustatzailearen hondatze-prozesua

kudeatu behar i zan dute; horrek haien kreditu-politika gogortzea ekarri du. Halaber, krisiak eragin

larria izan du etxebizi tzaren eskari efektiboaren kaudimenean. 2008. urteaz geroztik finantza -krisiak

familiengan izan duen inpaktuak eskari kaudimendunaren jai tsiera ekarri du, 2008 et a 2014 urteren

bitartean lehenengo etxebizitza eskuratu behar zuten taldeetan langabezia nabarmen handi tu den

bitartean.

Kreditua eskuratzeko eredu hedatuena, higiezinen boom urteetan aplikatu zirenak baino eskakizun

ortodoxoagoak hartzen ditu barnean:

Partikularren kasuan, maileguarengatik ordaindu behar dituzten ahalegin-kuotek ezin dute

arrazoizko parametrorik gainditu une honetan (errenta osoaren % 35), eta ez da finantzatu behar

proiektuaren % 100 (kostua edo tasatzea).

Kreditu sustatzailearen kasuan, etxebizitzen sustapenaren finantzaketa proyect finance bitartez

aztertzen dute erakundeek. Hortaz, sustatzaileei eskatzen zaie lurzorua jar dezatela proiektuaren

ondarezko ekarpen edo gutxieneko “kapital” gisa. Horrez gain, salmenten % 80ko gutxieneko

estaldura-tasa eta eraikuntza-fasean zehar erosleak jarraituko direla ziurtatuko duten ekarpenak

(azken kostuaren % 20 ingurukoak) behar dira.


Erosketarako kenkariak mantentzearen garrantzia eta alokairuarekin duen lotura osagarri inportantea

da etxebizitzaren eskariaren eraketan eta finantzaketa eskuratzean. Kenkari horien gastu fiskala ez

da makala EAEn, eta dakartzaten pizgarriak eztabaidagarriak dira erosketa hipoteka-kredituaren

bitartez egi tea aukeratzeko orduan, finantza-kostuen zati bat eta baita maileguaren printzipalaren

amortizazioa ere ordaintzen bai tira EAEn 300 milioi eurotik gorako zenbatekoa duen gastuaren

bitartez.

Finantza-krisiak familiengan izan dituen ondorio larrien aurrean, kontsumi tzail ea babesten duten

elkarteek azpimarratzen dute informazio, prestakuntza eta hezkuntza politi kak indartu behar direla

finantza-kontuetan, informazio eta hezkuntza horiek menpekotasunik ez dutela eta kriti koak izango

direla bermatuz.

Epe laburrera, kontsumi tzailearentzako informazio-bulegoen eta antzeko bideen bi tartez ematen den

informazio espezializatua oso garrantzitsua izan daiteke menpekotasunik gabe aholkua ematerakoan,

hipoteka eratzea bezalako finantza-erabakia garrantzitsua hartu aurretik. Horrelako zerbitzu baten

adibidea, kasu horretan hipoteka betearaztearen inpaktuaren kudeaketan aplikatua, Gainzorpetutako

familiei laguntzeko Eusko Jaurlaritzak 2012an abian jarritako zerbitzua da..

Eremu horretan, hezkuntza sektorearekin epe ertainera eta luzera lan egin ahal izatea interesgarria

izango litzateke, etorkizunean finantza-produktuak (hipoteka-bermedun maileguak, besteak beste)

kontsumi tuko di tuzten pertsonak izango diren haurrek haien etorkizunerako garrantzitsuak izango

diren erabakiak hartu ahal izateko ezagutza eta analisi -tresnak eskaintzeko asmoarekin.

Azkenik, txostenak azpimarratu ditu EAEn ezartzen ari diren etxebizitza eskuratzeko eredu berriak,

besteak beste, etxebizitza kooperatibak, bereziki andel edo erabileraren lagapen formatua dutenak.

EAEn tradizionala den ereduarekiko erabat ezberdina den ekonomia- eta finantza-kudeaketarako

ikuspegia ekarri dute eredu horiek, eta bazkideen bizi -bilakaerari egokitutako proiektu ezberdinaren

aldeko apustu pertsonala eta kolektiboa dakar berekin. Halaber, Eusko Jaurlaritzatik bertatik

etxebizitza eskuratzeko modu berriak bultzatzen ari dira, besteak beste, alokairua erosteko

aukerarekin eta beste antzeko batzuk, mailegu tradizionalaren bi tartez erostearekiko beste aukera

bat direnak.

Etxebizitzaren finantzaketari buruzko txostena: bilakaera, egungo … · 2016. 1. 25. ·...

Documents

Transcript of Etxebizitzaren finantzaketari buruzko txostena: bilakaera, egungo … · 2016. 1. 25. ·...