Estudio de Mercado Oficinas e Inversión 3T 2012

Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona / Madrid & Barcelona Office Market Report

En Madrid las rentas Prime siguen disminuyendo y la contratación continúa con niveles muy bajos. En Barcelona, trimestre atípico con una contratación un 45% superior al trimestre anterior y protagonismo del centro ciudad. Ausencia de transacciones en el mercado de inversión de ofi cinas este trimestre.

Prime rental levels in Madrid continue to fall and take-up remains very low. In Barcelona, the quarter was atypical; take-up was up 45% quarter on quar-ter, with most activity in the city centre. There were no transactions in the offi ce investment market this quarter.

Offi ce Market ReportMadrid & Barcelona3rd Quarter 2012

Informe del Mercadode Ofi cinas Madrid y Barcelona3er Trimestre 2012

2T/ 2Q 2012 3T/ 3Q 2012Tendencia a 12

meses/ 12 Month Outlook

Stock / Stock 5.945.742 5.951.046

Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate 13,57% 13,89%

Contratación / Take up 42.732 61.992

Rentas en €/m2/mes / Rents in €/m2/month

2T/ 2Q 2012 3T/ 3Q 2012 Tendencia a 12 meses/

12 Month OutlookMin. Max. Min. Max.

Pº de Gracia- Diagonal / Pº de Gracia- Diagonal 14,25 18,00 14,00 18,00

Centro Ciudad / City Center 10,00 15,50 9,75 15,50

Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 9,25 15,75 9,00 15,25

Periferia / Periphery 6,75 9,50 6,50 9,25

INFORME DE MERCADO DE OFICINAS 3erT 2012OFFICES MARKET REPORT 3RDQ 2012

Oficinas MadridRentas La renta Prime sigue disminuyendo hasta un 2% trimestral, motivada por la escasez de transacciones y el nivel elevado de producto disponible.No obstante se produce ocasionalmente alguna transacción a precios muy elevados por las especiales características de demandas puntuales. Como en trimestres anteriores, los mínimos de las zonas Secundaria y Satélite siguen manteniendo los precios, mientras que la Periferia sigue disminuyendo a un ritmo del 4,2% por la disponibilidad existente.

Oferta La tasa de disponibilidad general aumenta un 2,1% hasta alcanzar el 11,4%. En general la disponibilidad tanto de oficinas como de edificios high-tech se mantiene relativamente estable en todas las zonas, y probablemente mantenga la tendencia a medio plazo aumentando tan solo en casi un 3,5%, mientras se sigue esperando que tanto algún gran inquilino con sede en construcción y algunos inmuebles de la administración pública se liberen a corto plazo.

Transacciones El nivel de contratación se sigue manteniendo en niveles muy bajos, sumando un total de 61.000 m².Este trimestre sigue habiendo solo un par de operaciones de más de 5.000 m², una en Alcalá 65 y en Almagro 40 ambas en el CBD. El número de operaciones por encima de 1.000 m² sigue siendo muy bajo y el cómputo total de transacciones se mantiene a la baja, por lo que el promedio de m² alquilados sigue disminuyendo hasta algo menos de los 800 m².

Oficinas BarcelonaRentas Las rentas de oficinas en Barcelona este tercer trimestre del año se han mantenido estables debido a operaciones puntuales de pequeña superficie en edificios de calidad excepcional y ubicación privilegiada. Por ello la renta máxima en Paseo de Gracia/Diagonal se mantiene en los 18 €/m²/mes. Lo que está provocando la situación económica actual es que muchos inmuebles de oficinas no siguen una política de rentas acorde a la evolución de la zona donde se encuentran y la renta de cierre responde más a los objetivos particulares de cada propietario que a los parámetros de máximos y mínimos de una zona concreta.

Oferta La tasa de disponibilidad media en Barcelona ha aumentado muy ligeramente situándose cerca de los 13,9%. No se ha entregado oferta nueva este trimestre ni tampoco se entregará ningún proyecto para la libre comercialización este año. Para el 2013 están previstos 66.000 m² de oferta nueva especulativa en 5 proyectos (a destacar Porta Firal de Iberdrola y Cornerstone de Bream).

Transacciones Después de un segundo trimestre muy poco activo, la contratación de oficinas ha aumentado considerablemente este tercer trimestre del año alcanzando los 62.000 m², un 45% superior al trimestre anterior. La cifra de contratación acumulada en 2012 es de casi 160.000 m². Por zonas, el comportamiento de la demanda ha sido muy atípico este trimestre. Concretamente, la contratación en centro ciudad ha sido casi el doble de los m² contratados en los últimos dos años. Operaciones de alquiler como la protagonizada por Endesa o Incasol han contribuido a este fenómeno. Por otra parte, ha sido el segundo trimestre con menor contratación en nuevas áreas de negocio desde el año 2003, únicamente 9.300 m². También se ha producido una reactivación de la demanda en Periferia con un aumento del 200% este trimestre ( de 2.800 m² el trimestre anterior a 8.500 m² este trimestre).

Madrid OfficesRental levels Prime rental levels continue to fall up to 2% per quarter, driven by the lack of transactions and the high level of available supply.However, occasional transactions are taking place at very high prices due to the particular characteristics of the demand that has arisen. As in previous quarters, minimal rental levels in the secondary and satellite areas remain stable, whilst levels in the periphery fell by 4.2% due to the available supply.

Supply The overall vacancy rate increased by 2.1% to 11.4%. In general, the availability of offices and high-tech buildings has remained relatively stable across all areas and this trend is likely to continue in the medium term, increasing by no more than 3.5%, until the space currently occupied by a certain large tenant with headquarters under construction and a number of buildings occupied by the public administrations are vacated.

Transactions Take-up remains very low, totalling 61,000 m².Once again this quarter, only a couple of transactions of over 5,000 m² took place: one at Alcalá 65 and one at Almagro 40, both in the CBD. The number of transactions for spaces over 1,000 m² remains very low and the total number of transactions continues to fall. As a result, the average space taken up has continued to fall, to slightly under 800 m².

Barcelona OfficesRental levels Office rental levels in Barcelona remained stable in Q3 2012 due to occasional, small-scale transactions in exceptional quality buildings in highly privileged locations. Maximum rental levels in Paseo de Gracia/Diago-nal therefore remain at €18/m²/month.The current economic situation means that the rental level policy of many office buildings is not in line with evolution of the area in which they are located, and final rental levels reflect the particular objectives of each owner rather than the maximum and minimum rental level parameters of a specific area.

Supply The average vacancy rate in Barcelona has increased very slightly, reaching almost 13.9%. No new supply has been handed over this quarter and no projects will be completed for general sale this year. In 2013, 66,000 m² of new speculative supply is expected, divided across 5 projects (two examples worth highlighting are Iberdrola’s Porta Firal and Bream’s Cornerstone)

Transactions After a very inactive second quarter, the take-up of office space increased considerably in Q3, reaching 62,000m², up 45% on the previous quarter. Accumulated take-up for 2012 to date stands at almost 160,000 m². By area, the demand has been highly atypical this quarter. Take-up in the city centre was almost twice the take-up registered in the third quarters of 2010 and 2011. Rental transactions such as those undertaken by Endesa and Incasol contributed to this pattern. Elsewhere, 2012 registered the Q2 with the lowest take-up levels in New Business Areas since Q2 2003: just 9,300 m². Demand picked up in the periphery, registering an increase of 200% quarter on quarter (from 2,800 m² in Q2 to 8,500 m² in Q3).

2T/ 2Q 2012 3T/ 3Q 2012Tendencia a 12

meses/ 12 Month Outlook

Stock / Stock 14.826.248 14.858.134

Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate 11,2% 11,4%

Contratación / Take up * 69.995 60.948

* incluyendo High-Tech / including High-Tech

Rentas en €/m2/mes / Rents in €/m2/month

2T/ 2Q 2012 3T/ 3Q 2012 Tendencia a 12 meses/

12 Month OutlookMin. Max. Min. Max.

CBD / CBD 13,75 24,75 13,50 24,25

Secundaria / Secondary 10,00 16,00 10,00 15,50

Periferia / Periphery 6,00 15,25 5,75 15,00

Satélite / Satellite 5,00 11,00 5,00 10,75

MA

DR

ID

BA

RC

EL

ON

A

Note• This diagram illustrates where

Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of September 2012.

• Markets can move around the clock at different speeds and directions

• The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle

• Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects.

• Their position refers to Prime Face Rental Values

Rental GrowthSlowing

RentsFalling

Rental GrowthAccelerating

RentsBottoming Out

Source: Jones Lang LaSalle IP, October 2012

Lisbon, RomeBudapest, MadridBarcelona, Brussels, Dublin

St. PetersburgLuxembourg

Bucharest, Edinburgh, Frankfurt, Istanbul, Kiev, Prague

Copenhagen

Athens

Manchester

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Düsseldorf, Moscow, Stockholm

Oslo, Stuttgart

Helsinki, London City Paris CBD, London West End

Amsterdam, Geneva

Warsaw Berlin, Cologne, Lyon

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2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1-3T/Q2012

‘000

Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation High-Tech / Hi-Tech

Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2012

0

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Oficina / Office Oficina / Office High-Tech / Hi-Tech Oficina / Office

2012 2013 2014

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Prealquiler / Pre-Letting

Ocupación propia / Owner Occupation

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Oficinas / Offices

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Disponibilidad anual / Annual Vacancy

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Milla

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‘000 m²


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2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3T/Q2012

€/m²/mes / €/m²/month


Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume

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2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1-3T/Q 2012

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Rentabilidades Prime / Prime Yields

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2T/Q

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2009

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2009

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4T/Q

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2011

4T/Q

2011

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2012

3T/Q

2012

Madrid

Barcelona

bonos a 10 años / 10 year bond yields

49


Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields

6,25

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London

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Barcelona

57

%Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2012

Contratación Anual / Annual Take up

Oferta Futura / Future Supply

Disponibilidad Anual / Annual Vacancy

Renta Prime / Prime Rent



Rentabilidades Europeas / European Prime Yields

Ciclo de Rentas 3T / Rental Clock 3Q

MadridPº de la Castellana, 51- 5ª. 28046

Tel.: 91 789 11 00Fax: 91 789 12 00

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José Miguel SetiénDirector Agencia Oficinas [email protected]

Juan Manuel OrtegaDirector Capital Markets Oficinas Madrid

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INFORME DE MERCADO DE OFICINAS 3erT 2012OFFICES MARKET REPORT 3RDQ 2012 Madrid

Inversión MadridDemanda Los inversores privados continúan su búsqueda de oportunidades de inversión de carácter defensivo, centradas en activos prime con inquilinos solventes. Debido a su capacidad para llevar a cabo operaciones con niveles muy bajos de deuda, son de los pocos inversores activos en el mercado, ello limita en gran medida alcanzar volúmenes de inversión elevados.El otro grupo de inversores con capacidad financiera son los internacionales dispuestos a entrar en el mercado español. Son inversores oportunistas, que debido a los altos retornos que les exigen a las inversiones, no han encontrado todavía operaciones acorde con sus perfiles de inversión.

Oferta Los precios de los activos siguen sin estar ajustados por lo que el diferencial entre oferta y demanda es aún muy amplio, con la consecuencia de que los activos en el mercado se encuentran en la mayoría de los casos a niveles de precios en los que no hay demanda.Los bancos cuentan con importante stock de producto terciario, parte de él empieza a ser ofrecido en el mercado a precios muy por encima de mercado. En este sentido será fundamental estudiar la regulación aplicable a la Sociedad de Gestión de Activos (SGA) –el llamado banco malo– para determinar el valor de transmisión de estos activos y optar, en su caso, por su venta en el mercado o su transmisión a la SGA.

Transacciones y rentabilidades No ha habido transacciones relevantes en el mercado de oficinas de Madrid en el 3er trimestre del año. Existen transacciones en curso, aunque no parece que vayan a formalizarse a corto plazo ya que el proceso de cierre es cada vez más largo, sin descartar que alguna de las mismas pueda materializarse antes de fin de año. La expectativa sobre la evolución de rentabilidades prime es estable, si bien no se descarta un repunte de las mismas a finales de año.

Inversión BarcelonaDemanda Durante los meses estivales el mercado de inversión de oficinas en Barcelona se ha caracterizado por su poca actividad. Los inversores siguen centrados en activos muy bien ubicados y con buenos contratos, por ello continúan sin cubrir sus expectativas de inversión. Los inversores privados están activos pero sin una presión compradora que les obligue a realizar inversiones arriesgadas. Respecto al inversor internacional, sólo los oportunistas están mostrando actividad analizando con detalle las operaciones. El inversor core internacional ha desaparecido de momento del mercado.

Oferta La oferta de activos en rentabilidad es escasa. Si a eso le añadimos que hay un “gap” considerable entre los elevados precios que piden los vendedores y los precios que están ofertando los compradores, nos encontramos en una situación en la que materializar operaciones es muy complicado. El mensaje es muy claro: un propietario que quiere vender y pone su activo en valor real actual conseguirá la venta. El que sólo teste el mercado para ver si alguien está dispuesto a pagar un sobreprecio por su activo está equivocando la estrategia y el tiempo se lo demostrará. Siguen sin concretarse las ventas de los edificios de la Generalitat y no se espera grandes oportunidades ni procesos importantes y de cierto volumen en lo que resta de año.

Transacciones y Rentabilidades Este tercer trimestre del año no se ha llevado a cabo ninguna operación de inversión en el mercado de Barcelona. En lo que va de año el volumen acumulado es de 122,5 mill €. Las rentabilidades para este tercer trimestre aumentan 25 puntos básicos en todas las zonas, situándose la rentabilidad en Paseo de Gracia/Diagonal en 6,50%.

Madrid InvestmentDemand Private investors continue to seek investment opportunities of a defensive nature, focusing on prime assets with credit-worthy tenants. Thanks to their capacity to carry out transactions with very low debt levels, these are among the few investors that are active in the market, which means it is difficult to reach high investment volumes. The international investors prepared to enter the Spanish market also have financial capacity. These are opportunistic investors who, given the high returns they demand on their investments, have not yet found transactions that suit their investment profiles.

Supply Asset prices have still not adjusted to the market so there is a broad gap between the supply and the demand, with the outcome that assets on the market are, in most cases, priced at levels which do not interest the demand.The banks have a substantial stock of commercial property, part of which is beginning to be put up for sale at well above market prices. In this respect, banks will need to study the regulations surrounding the bad bank to determine the transfer value of these assets, and depending on that value, either put them on the market or transfer them to the bad bank.

Transactions and yield levels There were no significant transactions in the Madrid office market in the third quarter of the year. There are transactions underway but these do not look likely to go through in the short term as the deal closing process is increasingly long. That said, it is not impossible that some of these transactions could close before the end of the year. Prime yield levels are expected to remain stable, although they may rise at the end of the year.

Barcelona InvestmentDemand During the summer, the Barcelona office investment market was marked by a lack of activity. Investors remain focused on very well located assets with solid contracts in place, and their investment expectations therefore remain unsatisfied.Private investors are active, but they are not under buying pressure which would force them to carry out risky investments. As for international investors, only the opportunists are proving active, analysing opportunities in detail. Core international investors are not currently active in the market.

Supply There is scarce supply of rental assets which, added to the fact that there is a major gap between the high prices required by sellers and the prices being offered by buyers, means that it is very difficult for transactions to take place.The message is very clear: owners that want to sell and that put their assets on the market for their real current value will find a buyer. Anyone who is simply testing the waters to see if a buyer might be prepared to pay over the odds is mistaken in their strategy; this will become clear over time.The sales of buildings by the Regional Government of Catalonia have not yet been finalised and no other major opportunities or important, large-scale processes are expected for the rest of the year.

Transactions and yield levels No investments were undertaken in the Barcelona market in the third quarter of 2012. The accumulated investment volume year to date stands at €122.5 million. Yield levels for Q3 increased 25 basis points in all areas, reaching 6.50% for Paseo de Gracia/Diagonal.

INFORME DE MERCADO DE OFICINAS 3erT 2012OFFICES MARKET REPORT 3RDQ 2012

13,8%

27,5%

5,8%

8,9%

Rivas Vaciamadrid

CBD / CBDSecundaria / SecondaryPeriferia / PeripherySatélite / Satellite


10,73 %

10,38 %

15,69 %

19,39 %

Paseo de Gracia / DiagonalCentro CiudadNuevas Áreas de NegocioPeriferia


MAD

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Note• This diagram illustrates where

Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of September 2012.

• Markets can move around the clock at different speeds and directions

• The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle

• Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects.

• Their position refers to Prime Face Rental Values

Rental GrowthSlowing

RentsFalling

Rental GrowthAccelerating

RentsBottoming Out

Source: Jones Lang LaSalle IP, October 2012

Lisbon, RomeBudapest, MadridBarcelona, Brussels, Dublin

St. PetersburgLuxembourg

Bucharest, Edinburgh, Frankfurt, Istanbul, Kiev, Prague

Copenhagen

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Manchester

Munich

Düsseldorf, Moscow, Stockholm

Oslo, Stuttgart

Helsinki, London City Paris CBD, London West End

Amsterdam, Geneva

Warsaw Berlin, Cologne, Lyon

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2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1-3T/Q 2012

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BarcelonaMadrid

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0 1 2 3 4 5 6 7

London

Paris

Hamburg

Frankfurt/M

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Amsterdam

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Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields


%

Volumen de inversión Total / Total Investment Volume

Rentabilidades Europeas / European Prime Yields

Ciclo de Rentas 3T / Rental Clock 3Q

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INFORME DE MERCADO DE OFICINAS 3erT 2012OFFICES MARKET REPORT 3RDQ 2012 Barcelona

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Alquiler/Lease Pre-alquiler/Pre-Letting Ocupación Propia/Owner Occupation

Contratación / Take upAnnual / Annual


Oferta Futura/Future Supply

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res Ocupacion Propia/Owner Occupation

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€/m²/mes / €/m²/month


Disponibilidad anual/Annual Vacancy

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Oferta Futura / Future Supply

Disponibilidad Anual / Annual Vacancy

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bonos a 10 años / 10 year bond yields

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Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) es una compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario.

La empresa ofrece servicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operaciones a través de la propiedad, el alquiler o la inversión en inmuebles.

Con unos ingresos mundiales de 3.6 billones de dólares en 2011, Jones Lang LaSalle atiende las necesidades de sus clientes en 70 países a través de una red de 1.000 oficinas en todo el mundo, incluidas 200 sedes corporativas.

La compañía es líder del sector en servicios corporativos de gestión patrimonial y facilities management gracias a una cartera de in-muebles en gestión de aproximadamente 2.1 billones de metros cuadrados en todo el mundo.

LaSalle Investment Management, el negocio de gestión de inversiones de Jones Lang LaSalle, es uno de los más grandes y diver-sificados del mundo en el sector inmobiliario y cuenta con más de 47.7 billones de dólares en activos.

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