EL CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA - icab.cat2010-11-11 · EL CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA Por:...

EL CONTRATO DE EL CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRAEJECUCIÓN DE OBRA

Por: Francisco M. Echeverría Summers

Doctor en Derecho – AbogadoProf. Asociado de la Universitat de BarcelonaSecretario de la Asociación Española de Derecho de la Construcción

DEFINICIÓNDEFINICIÓN

““Es aquel contrato por el que una persona, Es aquel contrato por el que una persona, el el contratista o empresario,contratista o empresario, se obliga se obliga respecto de otra, respecto de otra, el comitente o el comitente o propietariopropietario, mediante , mediante precio ciertoprecio cierto a la a la obtención de un obtención de un resultadoresultado al que, con o sin al que, con o sin suministro de material (art. 1588 cc), se suministro de material (art. 1588 cc), se encamina la actividad creadora del mismo, encamina la actividad creadora del mismo, asumiendo el contratista asumiendo el contratista los riesgos de su los riesgos de su cometidocometido

AP BARCELONA, DE 23-12-1974AP BARCELONA, DE 23-12-1974

DEFINICIÓN: El contrato de DEFINICIÓN: El contrato de obra inmobiliariaobra inmobiliaria

El contrato de obra inmobiliaria, sea para El contrato de obra inmobiliaria, sea para construir un edificio, para rehabilitarlo o para construir un edificio, para rehabilitarlo o para reformarlo, introduce una importante reformarlo, introduce una importante particularidad, y es la de que la obra se particularidad, y es la de que la obra se ejecuta conforme a un proyecto elaborado y ejecuta conforme a un proyecto elaborado y presentado a instancias del comitente o presentado a instancias del comitente o propietariopropietario

Disposiciones legales de interés Disposiciones legales de interés para la elaboración y aplicación para la elaboración y aplicación

del contrato de obradel contrato de obra- Código civil, arts 1588 a 1600, ambos inclusiveCódigo civil, arts 1588 a 1600, ambos inclusive- Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de

la Edificaciónla Edificación- RD 314/2006, de 17 de marzo, por el que se RD 314/2006, de 17 de marzo, por el que se

aprueba el Código Técnico de la Edificaciónaprueba el Código Técnico de la Edificación- Ley 32/2006, de 18 de octubre, de la Ley 32/2006, de 18 de octubre, de la

SubcontrataciónSubcontratación- Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del

Sector Público.Sector Público.- Ley catalana 3/2007, de 4 de julio, de la obra Ley catalana 3/2007, de 4 de julio, de la obra

pública pública

Otras disposiciones legales de Otras disposiciones legales de interés para la elaboración y interés para la elaboración y

aplicación del contrato de obraaplicación del contrato de obra- Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se

aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas (en especial arts. 120 a 153)Administraciones Públicas (en especial arts. 120 a 153)

- Ley 31/1995, de 8 de noviembre de Prevención de Riegos Ley 31/1995, de 8 de noviembre de Prevención de Riegos Laborales y RD 1627/1997, de 24 de octubre, de disposiciones Laborales y RD 1627/1997, de 24 de octubre, de disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción.mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción.

- Ley catalana 18/2007, de 28 de diciembre, de la vivienda en Ley catalana 18/2007, de 28 de diciembre, de la vivienda en Catalunya.Catalunya.

- RD 515/1989, de 21 de abril, sobre el deber de información a los RD 515/1989, de 21 de abril, sobre el deber de información a los consumidores y usuarios en promoción, construcción y venta de consumidores y usuarios en promoción, construcción y venta de viviendas. (RD Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que viviendas. (RD Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes complementariasConsumidores y Usuarios y otras leyes complementarias

ELEMENTOS DEL CONTRATO ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: Los sujetosDE OBRA: Los sujetos

1.- Comitente, propiedad, dueño, promotor 1.- Comitente, propiedad, dueño, promotor (quien encarga la ejecución de la obra)(quien encarga la ejecución de la obra)

2.- Contratista, Constructor (el jefe de obra)2.- Contratista, Constructor (el jefe de obra) 3.- Dirección Facultativa (Proyectista, 3.- Dirección Facultativa (Proyectista,

Director de obra, Director de Ejecución – Director de obra, Director de Ejecución – aparejador -)aparejador -)

4.- Suministradores de productos, 4.- Suministradores de productos, subcontratistas, fabricantessubcontratistas, fabricantes

ELEMENTOS DEL CONTRATO ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: Los sujetos (otros DE OBRA: Los sujetos (otros

agentes)agentes) El Project ManagerEl Project Manager Las Entidades de Control de CalidadLas Entidades de Control de Calidad Entidades AseguradorasEntidades Aseguradoras Coordinador de Seguridad y SaludCoordinador de Seguridad y Salud Consumidores y usuariosConsumidores y usuarios

ELEMENTOS DEL CONTRATO ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: El objeto (el precio)DE OBRA: El objeto (el precio)

CONCEPTO: Contraprestación que ha de CONCEPTO: Contraprestación que ha de entregar el comitente a cambio del resultado entregar el comitente a cambio del resultado prometido por el contratista.prometido por el contratista.

NOTAS: Precio cierto # a Precio determinadoNOTAS: Precio cierto # a Precio determinado El hecho de que el cc diga que tiene que ser un El hecho de que el cc diga que tiene que ser un

precio cierto no significa que haya de estar precio cierto no significa que haya de estar determinado en el momento de celebración del determinado en el momento de celebración del contrato, sino que basta con que sea contrato, sino que basta con que sea determinable con una simple operación determinable con una simple operación aritmética.aritmética.


NOTAS: Precio cierto # a Precio fijoNOTAS: Precio cierto # a Precio fijo Es habitual la inclusión de cláusulas de revisión Es habitual la inclusión de cláusulas de revisión

de precios, especialmente en las obras que vayan de precios, especialmente en las obras que vayan a prolongarse durante un largo período temporal.a prolongarse durante un largo período temporal.

FALTA DE DETERMINACIÓN DEL PRECIO FALTA DE DETERMINACIÓN DEL PRECIO (o falta de prueba por tratarse de un contrato (o falta de prueba por tratarse de un contrato verbal)verbal) ““En el caso de que no se fije el precio, ni siquiera En el caso de que no se fije el precio, ni siquiera

sus bases, o no se pueda probar el mismo, habrá sus bases, o no se pueda probar el mismo, habrá de acudirse a la determinación pericial (aplicación de acudirse a la determinación pericial (aplicación del art. 1284 cc) del art. 1284 cc) STS DE 14 DE OCTUBRE 1996STS DE 14 DE OCTUBRE 1996


Formas de Determinación del Precio:Formas de Determinación del Precio: 1.- Contrato a Precio Alzado1.- Contrato a Precio Alzado 2.- Contrato por piezas o fases ejecutadas2.- Contrato por piezas o fases ejecutadas 3.- Contratos por Unidades de medida3.- Contratos por Unidades de medida 4.- Contrato por Administración4.- Contrato por Administración

Esta clasificación no impide que puedan Esta clasificación no impide que puedan utilizarse varios sistemas en un mismo utilizarse varios sistemas en un mismo contratocontrato


PRECIO ALZADOPRECIO ALZADO El arquitecto o contratista que se obligan a El arquitecto o contratista que se obligan a

ejecutar una obra por precio alzado, no pueden ejecutar una obra por precio alzado, no pueden exigir aumento de precio, aunque varíe el precio exigir aumento de precio, aunque varíe el precio de los materiales o de la mano de obra (otra cosa de los materiales o de la mano de obra (otra cosa es que exista una modificación de la obra en es que exista una modificación de la obra en cuanto a lo inicialmente proyectado). Art. 1593 Cc cuanto a lo inicialmente proyectado). Art. 1593 Cc y art. 216 de la Ley 30/2007.y art. 216 de la Ley 30/2007.

INCLUSIÓN DE CLÁUSULAS DE REVISIÓN INCLUSIÓN DE CLÁUSULAS DE REVISIÓN PARA SALVAR LOS INCONVENIENTES Y PARA SALVAR LOS INCONVENIENTES Y RIESGOSRIESGOS


INCLUSIÓN DE CLÁUSULAS DE REVISIÓN PARA INCLUSIÓN DE CLÁUSULAS DE REVISIÓN PARA SALVAR LOS INCONVENIENTES Y RIESGOSSALVAR LOS INCONVENIENTES Y RIESGOS Objetivo: restablecer el equilibrio económico en contratos Objetivo: restablecer el equilibrio económico en contratos

de larga duraciónde larga duración Utilización de índices de referencia como el IPC (Índice Utilización de índices de referencia como el IPC (Índice

general de Precios al Consumo)general de Precios al Consumo) La carga de la prueba corresponde al contratista o La carga de la prueba corresponde al contratista o

constructorconstructor Ejemplo de fórmula de revisión (contratación de obras Ejemplo de fórmula de revisión (contratación de obras

públicas):públicas): Sólo cuando se haya ejecutado más de un 20% de la Sólo cuando se haya ejecutado más de un 20% de la

obraobra Sólo cuando haya transcurrido más de 1 año desde la Sólo cuando haya transcurrido más de 1 año desde la

adjudicación adjudicación


Contratos por piezas o partidas de obra (art. Contratos por piezas o partidas de obra (art. 1592 cc)1592 cc) Exige previsión expresa en el contratoExige previsión expresa en el contrato Exige la existencia de partes o partidas de obra separadas Exige la existencia de partes o partidas de obra separadas

o independientes entre sío independientes entre sí Fórmula habitual para la determinación del momento de Fórmula habitual para la determinación del momento de

pago en las obras públicas (unidades de obra)pago en las obras públicas (unidades de obra) También es habitual que se incluyan cláusulas de revisión También es habitual que se incluyan cláusulas de revisión

de precios, en los casos de ejecución durante larga de precios, en los casos de ejecución durante larga duraciónduración

Facultad del contratista de exigir que se reciba la obra por Facultad del contratista de exigir que se reciba la obra por partes y se abone en proporción (salvo pacto en contrario partes y se abone en proporción (salvo pacto en contrario en el propio contrato)en el propio contrato)


Contratos por unidades de medida (art. Contratos por unidades de medida (art. 1592 cc)1592 cc) En estos casos, el precio se fija por unidad (metro En estos casos, el precio se fija por unidad (metro

cúbico de excavación, metro cuadrado de pared). cúbico de excavación, metro cuadrado de pared). El cobro se lleva a efecto previa justificación, El cobro se lleva a efecto previa justificación, normalmente a través del sistema de normalmente a través del sistema de certificaciones de obra aprobadas por la dirección certificaciones de obra aprobadas por la dirección facultativa de la obrafacultativa de la obra


Contratos por el sistema de Contratos por el sistema de administraciónadministración El comitente o propietario se obliga a pagar el El comitente o propietario se obliga a pagar el

coste efectivo de la obra, más el beneficio coste efectivo de la obra, más el beneficio empresarial inicialmente pactadoempresarial inicialmente pactado

En estos casos es frecuente establecer un En estos casos es frecuente establecer un sistema de rendición periódica de cuentassistema de rendición periódica de cuentas

El contratista tiene que probar la realidad y El contratista tiene que probar la realidad y alcance del gasto, así como el beneficio alcance del gasto, así como el beneficio empresarial pactadoempresarial pactado

Es habitual, también, el uso de las certificaciones Es habitual, también, el uso de las certificaciones de obrade obra


Las CERTIFICACIONES DE OBRALas CERTIFICACIONES DE OBRA Título Título que legitima al contratista a hacer efectivos que legitima al contratista a hacer efectivos

los derechos económicos derivados del contrato los derechos económicos derivados del contrato de obra, cuando así se haya pactadode obra, cuando así se haya pactado

Documento probatorioDocumento probatorio cuanto exista aprobación cuanto exista aprobación por la dirección facultativa y por la propiedad por la dirección facultativa y por la propiedad (admite prueba en contrario). No suponen (admite prueba en contrario). No suponen aprobación de la obraaprobación de la obra

Elaboración:Elaboración: Se elaboran por el contratista, se Se elaboran por el contratista, se conforman por la dirección facultativa y se conforman por la dirección facultativa y se aprueban y abonan por la propiedadaprueban y abonan por la propiedad


Las CERTIFICACIONES DE OBRALas CERTIFICACIONES DE OBRA AbonoAbono Se abonan conforme a los plazos determinados en Se abonan conforme a los plazos determinados en

el contratoel contrato Ejemplo: obra pública:Ejemplo: obra pública: Las certificaciones se deben abonar Las certificaciones se deben abonar

en el plazo máximo de SESENTA DÍAS a contar desde la en el plazo máximo de SESENTA DÍAS a contar desde la expedición, que se producirá en los primeros 10 días de expedición, que se producirá en los primeros 10 días de cada mes (vid. art. 200 y 215 de la Ley 30/2007).cada mes (vid. art. 200 y 215 de la Ley 30/2007).

Los abonos de las certificaciones tendrán la consideración Los abonos de las certificaciones tendrán la consideración de pago a cuenta del precio total de la obra, sujetos a de pago a cuenta del precio total de la obra, sujetos a retenciones y variaciones según medición final (art. 200 de retenciones y variaciones según medición final (art. 200 de la Ley 30/2007 y 145 del RD 2/2000)la Ley 30/2007 y 145 del RD 2/2000)


Las CERTIFICACIONES DE OBRALas CERTIFICACIONES DE OBRA Finalidad:Finalidad: Fórmula de ayuda financiera y Fórmula de ayuda financiera y

económica al contratista, evitando económica al contratista, evitando inmovilizacionesinmovilizaciones

La falta de pago de las certificaciones no legitima La falta de pago de las certificaciones no legitima ni retrasos ni incumplimientosni retrasos ni incumplimientos

Determinación contractual de la obligación de Determinación contractual de la obligación de satisfacer las certificaciones, así como del interés satisfacer las certificaciones, así como del interés de demora aplicablede demora aplicable


Las CERTIFICACIONES DE OBRALas CERTIFICACIONES DE OBRA Transmisión:Transmisión: El endoso de certificaciones no constituye un El endoso de certificaciones no constituye un

título abstracto a favor del cesionario, pudiendo el deudor título abstracto a favor del cesionario, pudiendo el deudor oponer las excepciones impeditivas de naturaleza causal. oponer las excepciones impeditivas de naturaleza causal. (arts. 201 de la Ley 30/2007 y 100 RD Legislativo 2/2000)(arts. 201 de la Ley 30/2007 y 100 RD Legislativo 2/2000)

Embargo:Embargo: Las certificaciones de obra son embargables en Las certificaciones de obra son embargables en su total importe, si bien sólo a fin de responder de unas su total importe, si bien sólo a fin de responder de unas concretas deudas del contratista (salarios devengados en concretas deudas del contratista (salarios devengados en la propia obra y cuotas sociales devengadas de los la propia obra y cuotas sociales devengadas de los trabajadores, art. 200 de la Ley 30/2007 y 99.7 del RD trabajadores, art. 200 de la Ley 30/2007 y 99.7 del RD Legislativo 2/2000)Legislativo 2/2000)


FORMA DE PAGOFORMA DE PAGO TIEMPOTIEMPO El precio se abonará en el momento en El precio se abonará en el momento en

el que se determine en el contrato; en su defecto, el que se determine en el contrato; en su defecto, según costumbre del lugar y, en último caso, en el según costumbre del lugar y, en último caso, en el momento de hacerse la entrega (1599 cc)momento de hacerse la entrega (1599 cc) Es usual hacer pagos parciales: derribo, cimentación, Es usual hacer pagos parciales: derribo, cimentación,

estructura, cerramientos y entrega). Estos pagos suelen estructura, cerramientos y entrega). Estos pagos suelen estar sujetos a retención (5% hasta transcurrido un año estar sujetos a retención (5% hasta transcurrido un año desde entrega)desde entrega)

LUGARLUGAR El que se haya pactado, y en su defecto, El que se haya pactado, y en su defecto, el lugar del domicilio del deudor (1171 cc)el lugar del domicilio del deudor (1171 cc)


CANTIDADES ANTICIPADASCANTIDADES ANTICIPADAS Ley 57/1968, de 27 de julio, modificada por la DA Ley 57/1968, de 27 de julio, modificada por la DA

Primera de la LOEPrimera de la LOE Aplicación a toda clase de promoción de viviendasAplicación a toda clase de promoción de viviendas Cantidades entregadas en efectivo o por efectos Cantidades entregadas en efectivo o por efectos

cambiarioscambiarios Domiciliación de las mismas en una cuenta especialDomiciliación de las mismas en una cuenta especial Garantía mediante seguro de caución o avalGarantía mediante seguro de caución o aval Cantidades garantizadas: las entregadas más interese Cantidades garantizadas: las entregadas más interese

legaleslegales Las multas por incumplimiento las imponen CCAA, Las multas por incumplimiento las imponen CCAA,

hasta un 25% de la cantidad entregadahasta un 25% de la cantidad entregada

ELEMENTOS DEL CONTRATO ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA: El objeto (la obra)DE OBRA: El objeto (la obra)

Concepto: Concepto: Resultado posible y determinado Resultado posible y determinado (papel fundamental para su determinación (papel fundamental para su determinación del proyecto)del proyecto)

Algunas clases de obrasAlgunas clases de obras: edificación, : edificación, cimentación, excavaciones, rehabilitación, cimentación, excavaciones, rehabilitación, reforma, conservación, demolición.reforma, conservación, demolición.

MODIFICACIONES DE OBRA

La obra debe ejecutarse conforme La obra debe ejecutarse conforme a Proyectoa Proyecto (memoria, planos, pliego de condiciones y (memoria, planos, pliego de condiciones y presupuesto general). No obstante, el director de la presupuesto general). No obstante, el director de la obra está obligado a elaborar eventuales obra está obligado a elaborar eventuales modificaciones al mismomodificaciones al mismo

En materia de obra pública el “En materia de obra pública el “Ius variandiIus variandi” está ” está consagrado en el art. 202 y 217 de la Ley 30/2007 y consagrado en el art. 202 y 217 de la Ley 30/2007 y en el art. 150 RD Legislativo 2/2000en el art. 150 RD Legislativo 2/2000

En el derecho privado está reconocido en el art. En el derecho privado está reconocido en el art. 1593 cc1593 cc

MODIFICACIONES DE OBRA

REQUISITO PARA QUE LA MODIFICACIÓN REQUISITO PARA QUE LA MODIFICACIÓN IMPLIQUE AUMENTO DEL PRECIOIMPLIQUE AUMENTO DEL PRECIO Que la modificación implique cambio de proyecto, Que la modificación implique cambio de proyecto,

no previsible en el momento de su elaboraciónno previsible en el momento de su elaboración Que la modificación implique un aumento de obra Que la modificación implique un aumento de obra

(no mera sustitución de partidas)(no mera sustitución de partidas) Consentimiento previo del propietario a la obra y Consentimiento previo del propietario a la obra y

al aumento de precio (expreso o tácito)al aumento de precio (expreso o tácito)

ELEMENTOS TEMPORALES DEL CONTRATO DE OBRA

(Plazos) En el contrato de ejecución debe fijarse un PLAZO INICIAL y un PLAZO FINAL para la realización de la obra

Es habitual, también, que se estipulen CLÁUSULAS PENALES para el caso de incumplimiento, tanto para el cumplimiento total, como para el cumplimiento de los distintos hitos intermedios

En el caso de AUSENCIA DE PLAZO hay que estar a lo dispuesto en el art. 1128 cc, esto es el que prudencial y equitativamente determine el juez


(Plazos) Algunas consideraciones sobre la cláusula penal en los contratos de obra La pena sustituye la indemnización de daños y perjuicios y

abono de intereses, salvo pacto en contrario (1152 cc) La cláusula penal puede ser objeto de moderación por

parte del juez, cuando la obligación principal haya sido parcialmente o irregularmente cumplida (art. 1154 cc)

La cláusula penal se encuentra vigente en tanto en cuanto se mantengan las condiciones objetivas inicialmente pactadas, esto es, las modificaciones introducidas en la obra pueden justificar retrasos, así como la inaplicación de la cláusula penal STS DE 25 DE NOVIEMBRE DE 1997


(Plazos) La cláusula penal suele pactarse como una sanción pecuniaria por cada día de retraso respecto del fijado en el contrato.

La cláusula penal se entiende renunciada cuando se concede sin reserva un nuevo plazo para el cumplimiento

Se requiere retraso culpable, más intimación (art. 1100 cc).

CLÁUSULA “A SATISFACCIÓN DEL DUEÑO DE LA OBRA”

Art. 1598 cc A falta de conformidad, la aprobación se entiende reservada al juicio pericial. No se trata de una facultad caprichosa, que altera lo dispuesto en el art. 1256 cc. El perito resolverá si la obra se acomoda o no a la comprometido

Aprobación de Tercero: Puede dejarse la aprobación de la obra a juicio de un tercero. En caso de que no acepte el encargo, deberán designar otra persona. Esta persona suele ser el Director de la obra. Vid., entre otras, STS de 22 de julio de 1995

ENTREGA, VERIFICACIÓN, APROBACIÓN Y RECEPCIÓN

Entrega: Desplazamiento de la posesión de una cosa. Es una mera actividad física, mientras que la recepción es una manifestación de voluntad de conformidad a la obra

Con la mera entrega vence la obligación de pago de precio y se transmiten los riesgos del contratista al comitente


VERIFICACIÓN: Conjunto de operaciones dirigidas a examinar y comprobar la obra y el cumplimiento del contrato y de las reglas de la LEX ARTIS

Trámite no regulado, pero sobreentendido en la LOE, art. 6, y en la LCAP art. 147

Conveniencia de regularlo con detalle en la redacción del contrato


APROBACIÓN: Manifestación de satisfacción con la obra, previa a la recepción. No se trata de un acto discrecional, sino que tiene que estar justificado. Puede ser expresa o tácita

La tácita se produce cuando se paga el precio íntegramente, se toma posesión del bien sin reserva, se dispone de la obra, etc

Excepción; dolo incidental


RECEPCIÓN: Acto por el que el comitente se hace cargo de la obra (art. 6.1 LOE). Regulada para la obra pública en el art. 218 de la Ley 30/2007

Normalmente se realiza con posterioridad al certificado final de obra

Obra civil y obra pública: Dentro de los 30 días siguientes a la terminación acreditada por el certificado final de obra (a contar desde notificación)


ACTA DE RECEPCIÓN: EFECTOS: Marca el inicio de plazos de responsabilidades y

garantías Debe firmarse por el promotor y el constructor Contenido: Identificación de partes, fecha del

certificado final de obra, coste final de ejecución, declaración de recepción y garantías

Este acta se incorpora a la documentación que integra el Libro del Edificio (art. 7.2 LOE)

CLASES: Provisional y definitiva

ACCIONES JUDICIALES PARA EXIGIR EL CUMPLIMIENTO DE

UN CONTRATO DE OBRA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN

Art. 1098,1101, 1104 y 1124 cc Requisitos

Incumplimiento grave Incumplimiento de una obligación principal Incumplimiento culpable Incumplimiento definitivo (voluntad decidida de

incumplir)


UN CONTRATO DE OBRA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DEFECUOSO (ALIUD PRO

ALIO) Art. 1091, 1098,1101 y 1258 cc Requisitos

Se está en presencia de cosa diversa o «aliud pro alio» cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1101 y 1124 del CC y sin que sea aplicable el plazo semestral que señala el art. 1490 para el ejercicio de las acciones edilicias, porque tales acciones resultan inaplicables en las que la demanda no se dirige a obtener reparaciones por vicios ocultos, sino los derivados del defectuoso cumplimiento al haberse entregado cosa distinta o con defectos impropios, cuyo plazo es el de quince años (art. 1964 CC).


UN CONTRATO DE OBRA ACCIONES DERIVADAS DE LA LOE y DE RUINA

DEL 1591 Plazo de 1 año para defectos de acabado Plazo de 3 años para defectos de habitabilidad y

conducciones Plazo de 10 años para defectos de estructura que hagan

temer por la caída del edificio Plazo de prescripción de acción de reclamación y acciones

de repetición 2 años desde la producción del daño o desde el pago o condena judicial

RIESGOS EN EL CONTRATO DE OBRA

Arts. 1589 y 1590 cc. Si el que contrató una obra se obligó a poner el material, debe sufrir la pérdida del mismo en el caso de destruirse la obra antes de ser entregada, salvo que hubiese existido morosidad en recibirla

Si se comprometió sólo a poner trabajo o industria, no podrá reclamar estipendio alguno por dicho trabajo si la obra se destruye, salvo que haya existido morosidad en recibir la obra, o la misma se hubiere destruido por la mala calidad de los materiales aportados por el propietario o comitente, con tal de que el contratista lo haya advertido convenientemente

RIESGOS EN EL CONTRATO DE OBRA

El riesgo incluye la carga de soportar la mayor onerosidad de la ejecución, y los daños que puede suponer tener que volver a ejecutarla

El riesgo se transmite al comitente o propietario en el momento en que el constructor le entrega la obra construida

GARANTÍAS DEL CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL

CONTRATISTA CRÉDITO REFACCIONARIO: Inicialmente previsto para la reconstrucción, se

extiende también a la construcción Se le dota del carácter de crédito privilegiado

especial (arts. 1923.3 para los inscritos y 5 para los no inscritos)

Formas de inscripción: Como anotación preventiva mientras duran las obras, como hipoteca expresa con posterioridad (art. 42.8 LH)


CONTRATISTA CRÉDITO REFACCIONARIO: PROCEDIMIENTO

Crédito refaccionario en formación Finca inscrita a nombre del deudor Presentación del contrato del que se deriva la deuda (art. 59

LH) Bastará que contenga los datos suficientes para la liquidación

de la deuda al terminar la obra, no es necesaria su exacta fijación en el contrato (art. 60 LH)

Si existen derechos reales previos: necesidad de acuerdo en escritura pública entre el dueño y los titulares de las cargas previas sobre el valor del bien antes de las obras y el alcance de las obras (art. 61 LH) En su defecto se precisa resolución judicial


CONTRATISTA CRÉDITO REFACCIONARIO: PROCEDIMIENTO

Los titulares de las cargas anteriores sólo serán preferidos respecto del valor reseñado conforme al procedimiento anterior, en el exceso el acreedor refaccionario será tratado como acreedor hipotecario (art. 64 LH)

La anotación caducará a los 60 días desde la conclusión de la obra (arts. 92 y ss. LH)

Si llegado ese plazo, el contratista aún no hubiere cobrado podrá pedir la conversión de la anotación en hipoteca, previa liquidación de la deuda (mientras se realiza la liquidación quedará vigente la anotación preventiva). Para la conversión se requiere acuerdo entre constructor y comitente o resolución judicial


CONTRATISTA *108. SUBSANACION DEL 153 R.N. ANOTACIÓN DE CREDITO REFACCIONARIO. R. 6 de abril de 2006, DGRN. BOE de 1 de junio de 2006.

Respecto al defecto planteado en el recurso, es necesario definir el concepto de crédito

refaccionario; siguiendo la jurisprudencia del TS, señala la Dirección que es aquel que procede de dinero invertido fabricar o reparar algo, con provecho no solamente para el sujeto a quien pertenece, sino también para otros acreedores o interesados en ello; y aun cuando el TS tiene un concepto amplio del mismo, ello no autoriza a su extensión indiscriminada a todo crédito que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier tipo de relación con bienes inmuebles, sino que es necesario que el acreedor haya ejecutado la propia obra del edificio o suministrado elementos integrados de forma fija en el inmueble en cuestión y es dudoso establecer hasta qué punto la actividad del arquitecto supone un incremento de valor de la cosa. En todo caso para solicitar la anotación preventiva es requisito a acreditar la naturaleza refaccionaria del crédito, en este caso no ha tenido lugar teniendo en cuenta que: a) la situación registral de las fincas que aparecen como rústicas – teniendo el Registrador que calificar a la vista de los documentos presentados y de los asientos del Registro-; b) de la escritura sólo resulta que la sociedad deudora tiene contraída una deuda con la arquitecto y que a fin de llegar a un acuerdo hacen un “reconocimiento de deuda como crédito refaccionario” como si la naturaleza del crédito dependiera de la voluntad de las partes; c) y sobre las fincas tampoco se ha inscrito ninguna declaración de obra nueva y a la vista de la escritura no resulta que se hayan materializado las inversiones y por tanto una incorporación de las mismas al valor del bien que es lo que tradicionalmente justifica la preferencia reconocida a favor del crédito refaccionario.


CONTRATISTA DERECHO DE RETENCIÓN Novedad en el ordenamiento catalán prevista en

originalmente en la Ley 19/2002, de 5 de julio de derechos reales de garantía y trasladada al art. 569-3 a 11 del Libro Quinto del Código civil de Cataluña.

Concepto: Derecho real de garantía que se concede a quien posee de buena fe una cosa ajena, con obligación de entregarla, a mantenerla en su poder en tanto en cuanto no se le abone la deuda (art. 569-3 Cccat.)

Constitución: Comunicación notarial al deudor, al propietario (si son distintos) y a los titulares de derechos reales sobre el inmueble (art. 569-5 Cccat.) Contenido: Voluntad de retener, liquidación de deuda


CONTRATISTA DERECHO DE RETENCIÓN Los notificados pueden OPONERSE durante el plazo de

DOS MESES a contar desde notificación, Realizada la notificación: el contratista puede exigir de

comitente que otorgue escritura pública de reconocimiento del derecho real de retención, en la que conste (art. 569-5.4 Cccat.): Liquidación de la deuda Valor en que los interesados tasan la finca a efectos de

subasta Domicilios a efectos de notificaciones Pacto para venta directa en caso de impago, si existe

acuerdo entre las partes


CONTRATISTA DERECHO DE RETENCIÓN Obligaciones del retenido (art. 569-4 Cccat.)

Compensar los gastos de conservación y gestión de la obra retenida

Compensar los daños y perjuicios producidos Los intereses de las obligaciones anteriores Abono del principal de la deuda garantizada

Obligaciones del retenedor (art. 569-6.2 Cccat.) Conservar la cosa retenida con la diligencia necesaria No usar la cosa, ni modificarla, salvo lo necesario para su

conservación


CONTRATISTA DERECHO DE RETENCIÓN Realización de valor del inmueble (reglas) (art. 569.8

Cccat.) Venta directa si existe acuerdo A falta de acuerdo, la venta se hará en subasta pública

siguiendo como pautas: Se llevará a efecto en notaría hábil en el lugar donde

esté sita la finca (o que por turno corresponda) Se inicia por acta de requerimiento notarial a la que se

acompaña la escritura de reconocimiento del derecho de retención, debidamente inscrita

Solicitud de certificación registral de dominio y cargas por parte del notario


CONTRATISTA DERECHO DE RETENCIÓN Realización de valor del inmueble (reglas)

Sin necesidad de requerimiento de pago, 5 días después de recibir la certificación, se notificará el inicio de la actuación al titular de la obra y su cónyuge (si es vivienda habitual)

Durante 20 días el propietario puede paralizar la subasta, depositando el principal debido, más intereses devengados, más gastos.

Transcurridos 20 días y con 15 de antelación a la fecha prevista para la subasta se anunciará la misma en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad y en el DOGC

En el caso de que en la subasta no se presente ninguna postura, se celebrará una segunda subasta, en el término que va entre los 3 y los 15 días siguientes al de la celebración de la primera


CONTRATISTA DERECHO DE RETENCIÓN FACULTAD DEL COMITENTE (art. 569-11.2 Cc cat.)

El comitente puede en todo momento obligar al retenedor a sustituir el derecho de retención por una garantía real o fianza solidaria suficiente de una entidad de crédito

Suficiente = cosa o importe del valor de la deuda más un 25% para intereses y gastos

SUBCONTRATACIÓN Y CESIÓN DEL CONTRATO

SUBCONTRATACIÓN. Contrato en virtud del cual el contratista, con la previa autorización del promotor, conviene con un tercero en que éste realice la ejecución de determinadas partes o instalaciones (amparada en el art. 1596 CC y Ley 32/2006, de 18 de octubre)

Facultad del constructor, salvo que se estipule otra cosa


Ejemplo de regulación: CONTRATO DE OBRA PÚBLICA (art. 210 de la Ley 30/2007y art. 115 y ss de la RD Legislativo 2/2000) Comunicación a la Administración Que las prestaciones subcontratadas no excedan

del 60% o las previstas en el pliego de condiciones

Que el pago del precio con subcontratistas y suministradores no sea perjudicial para la administración (art. 211 de la Ley 30/2007)


Cesión del Contrato: Contrato por el cual el contratista transfiere totalmente su posición contractual a un tercero, saliendo de la relación con el comitente

Ejemplo de regulación: Obra pública (art. 209 de la Ley 30/2007) Que la autorice el órgano de contratación Que se haya ejecutado más del 20% de la obra Capacidad y solvencia de cesionario Que se formalice la cesión en escritura pública

ACCIÓN DIRECTA DE LOS TRABAJADORES Y

SUMINISTRADORES Arts. 1597. Los que ponen su trabajo y

materiales en una obra ajustada alzadamente tiene acción directa contra el dueño de la misma hasta la cantidad que éste adeude al contratista cuando se hace la reclamación

STS de 10 de marzo de 1997 (también subcontratistas)

ACCIÓN DIRECTA DE LOS TRABAJADORES Y

SUMINISTRADORES Caracteres de la acción directa:

Judicial o extrajudicialmente Con carácter previo, simultáneo o posterior a la

reclamación del dueño Inoponibilidad de excepciones que pudiera tener

con el contratista El reclamante debe probar la realidad de su

crédito

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