Derechos Reales I (Musto)

7/28/2019 Derechos Reales I (Musto)

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BJA - BIBLIOTECA JURIDICA ARGENTINA - Copia Privada para uso Didctico y Cientfico
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DERECHOSREALES

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NSTOR JORGE MUSTO

DerechosrealesTomo 1

a D D EDITORIAL ASTREADE ALFREDO Y RICARDO DEPALMACIUDAD DE BUENOS AIRES

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EDITORIAL AST READE ALFREDO Y RICARDO DEPALMA SRLLavalle 1208 - (C 1048 AAF) Ciudad de Buenos Aires

ISBN: 950-508-536-2Queda hecho el depsito que previene la ley 11.723I M P R E S O E N L A A R G E N T I N A




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A mi madre,ejemplo de fortaleza espiritual y moral.




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PRLOGOHace casi dos dcadas me propuse publicar una obra quefuera una contribucin para la enseanza del derecho civil, enla especialidad de los derechos reales, ctedra que, en ese entonces se encontraba a mi cargo en la Facultad de CienciasJurdicas y Sociales de la Universidad del Litoral, la que contino desempeando desde 1985 como titular por concurso renovado en 1995.La obra no tena la intencin de ser un tratado, pero, segn algunas opiniones recogidas, exceda en volumen lo quese designa como manual y poda ser til tambin a los abogados y jue ces. Esa fue la razn por la que se llam simplemente "Derechos reales".El paso de los aos, el acogimiento que recibi como texto de estudio en algunas facultades -especialmente en la Universidad Nacional de Crdoba y, por supuesto, en la Universidad Nacional del Litoral-, me han impulsado a redactar unanueva obra, con la finalidad especfica de servir como texto deestudio para las facultades de derecho en la materia que nosocupa.Mi primer objetivo, en consecuencia, es utilizar el lenguaje ms claro y sencillo posible, sin renunciar por ello a la pretensin de que sea, a la vez, preciso y rigurosamente cientfico.El hombre de derecho en sus distintas situaciones o estamentos -como legislador, como juez, como abogado y tambin comoautor de obras jurdicas, profesor o investigador- toma lamayora de las palabras del lenguaje corriente y, a veces, las




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X PRLOGOutiliza con el mismo significado que le atribuye el diccionariode la leng ua esp ao la; o tra s les da un s ignificado especf icoque dif iere en mayor o menor grado del a tr ibuido por e l hablavulgar , y o t ras ms t iene la neces idad de c rea r expres ionesnuevas para des ignar ac t i tudes , ins t i tuc iones o ac tos para losc ua les no e nc ue n t ra a de c ua da s la s e x i s t e n te s . Se c om poneas un lengua je c ien t f ico que neces i ta cons tan temente se r de purado y prec isado para que en lo pos ib le cada concepto ju r dico tenga una representacin oral o escri ta que lo indique concer teza . Esa es una ta rea mp roba y nun ca acabada , semejante al martirio de Ssifo.

Aparte de e l lo , se debe tener en cuenta que cada palabraadquie re una connotac in d is t in ta segn e l con tex to en quese invo lucra . Se ge ne ra as lo que W it tge ns te in llama un"juego de lengua je" que adquie re su va lor p rop io segn lacienc ia social en que se aplique . Po r ejemplo, la pa lab ra "prop iedad" adquie re una connotac in va lora t ivamente d is t in ta s ise inserta en e l lenguaje de la economa, del derecho o de lasociologa , e tc te ra . La mism a nocin de pro pied ad cam biade matiz en e l lenguaje del derecho s i nos referimos a la propiedad del empresario o a la del suje to que t iene ese derechosobre su vivienda nica .Pero como en un manua l no podemos en t ra r en es tas d is quis ic iones en forma permanente , aun a r iesgo de caer en c ierta actitud dogmtica, a veces necesitamos fijar una terminologapa ra que s e c ompre nda c la ra me n te e l c onc e p to que a pun ta mos , aunque ese s ign i f icado no sea pac f icamente acep tadopor la doc t r in a . Por ejemplo , an tes de t ra t a r los de r ech os dega ra n t a t r a t a mos de de te rmina r qu e n te nde mos po r ob l iga c in , o qu por db i to o deuda , por incumpl imien to , e tc te ra .Ot ro ob je t ivo ha s ido p re s e n ta r un o rde n me todo lg ic oacorde con los programas univers i tarios , que generalmente parten de la explicacin de conceptos doctr inarios que luego s irve n c omo he r ra mie n ta pa ra e s tud ia r nue s t ra s no rma s pos i t iva sa la luz de ta les princ ipios . La s is tem atizac in del es tu dio d elas ins t i tuc iones ex ige mantener un orden en e l t ra tamien tode la mate r ia que respe te e l mtodo de l Cdigo y de sus leyesc o m p l e m e n t a r i a s .




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PRLOGO XIAdems, s i b ien no se debe abusar de una terminologa ded if c i l comprens in , o que ex i ja recurr i r pe rmanentemente a

la consulta del d iccionario , e l es tudiante de es ta materia en lacarrera de abogaca debe familiarizarse con esa terminologa ,a l igual que con a lgunas sentencias o proloquios la t inos quesue len repr ese n ta r una s n tes is marav i l losa de ideas . No envano su e laboracin ha l levado s iglos a los jurisconsultos , g los a do re s y ju r i s t a s .D i re mos a lgo s ob re e l m todo in te rp re ta t ivo que e s e lcampo de ba ta l la donde pugnan una mir ada de escue las quep r e t e n d e n i m p o n e r s u t e s i t u r a . E n e s t e s e n t i d o , t r a t a m o sde ac tuar s in pre-juicios, p e n s a n d o q u e n o p u e d e h a b e r u nc a mino n ic o pa ra l a l a bo r in te rp re ta t iva , pue s t a mpoc o e suniforme el es t i lo o tcnica empleados por e l legis lador queut i l iza conceptos que s lo dan lugar a una subsunc in exentade c r i te r ios va lora t ivos , aunque pueda re fe renc ia rse te leo lg i-camente , o t ras veces desa rro l la una t ipo log a con rasgos o notas dis t in t ivas que pueden ser esencia les o no -y aqu la in tegrac in de l t ipo con d ichos rasgos no puede quedar a jena ala va lorac in de l in t rpre te - , y o t ras ms acude a pau tas devaloracin como, por e jemplo, la buena fe o la justa causa,e t c t e r a .Es en la materia que tra tamos donde la t ipologa de cadaderecho rea l , con sus ca rac te res y rasgos esenc ia les y na tura les , t i e nde a c i rc uns c r ib i r l a e s fe ra de c a da de re c ho re a l , oel mbito de cada accin real o posesoria , con c lara expres inen el numerus clausus y en la part icularizacin de cada defensa .

Tambin las pau tas va lora t ivas t ienen ampl ia cab ida y p royeccin; por e jemplo, la buena o mala fe en materia posesoria ,en la que la de te rminac in prec isa t iene ml t ip les consecuencias prct icas , en los efectos de la poses in con referencia alos d is t in tos rubros ( f ru tos , p roduc tos , mejoras , e tc te ra ) .Encontramos , por supues to , e l camino desbrozado por msde un s iglo de exgesis , pero no podemos prescindir del examen de la rea l idad soc ia l , cuya vorg ine cambian te se acen tada a da con e l impacto tecnolgico y la enorme incidencia dela l lamada globalizacin y la comunicac in ciberespacial.


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XII PRLOGOEsta obra est dedicada a los estudiantes de derecho, especialmente a aquellos que demuestran verdadera vocacin por

la ciencia del derecho, a quienes, desde la perspectiva quedan ms de cuatro dcadas de experiencia, alternadas en laprofesin de abogado y en la magistratura, pero siempre ejerciendo la docencia, exhorto a estudiar y trabajar con la mirapuesta en los valores cardinales del derecho: la justicia, laequidad, el orden.NS TOR J OR GE MUS TO




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NDICE GENERALTomo 1

Prlogo IX

P A R T E P R I M E R ANOCIONES GENERALES

CAPTULO PRIMEROCARACTERIZACIN Y METODOLOGA

1. Mtodo del Cdigo 3 2. Mtodo del Libro III del Cdigo Civil 5 3. Concepto de derechos reales 6 4. Teoras. Su crt ica 8a) Clsica 8b) Doctrinas monis tas 101) Doctrina personalista u obligacionista 102) Teora unitar ia realista 15c) Teora de la institucin 17d) Teoras que aceptan la existencia de un sujetopasivo determinado 20e) Otras teor as modernas 22




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X I V NDICE GENERAL 5 . A spe c to s in t e rn o y ex t e rn o de los de re cho s rea les 25 6. N ue stra posic in 28

C A P T U L O I IU B I C A C I N D E L O S D E R E C H O S R E A L E SE N L A S C L A S I F I C A C I O N E S D E L O S D E R E C H O SS U B J E T I V O S

A ) C O N S I D E R A C I O N E S G E N E R A L E S 7 . In t rod ucc i n 31 8. Clas ificacin por su co nte nid o y grado de oponibi-lid ad ". 33a) D erech os de la pe rso na l idad 35b) D ere ch os de familia 36c) D erech os rea les 36d) De recho s c red i to r ios 36e) De recho s in te lec tua les 37

B ) C O M P A R A C I N E N T R E L O S D E R E C H O SR E A L E S Y L O S P E R S O N A L E S

9 . In t ro duc c in 38 10. Es enc ia 38 11 . N a tura leza 40 12. Ca rac te res fund am enta les . Rgimen lega l 41a ) Enu me ra c in 42b) O pon ibilidad y eficacia 43c) Pu blic ida d 44d) " Ius per seq uen di" o de rec ho de perse cuc i n .. 44e) "Ius pre fere nd i" 44 13 . Es t ruc tu ra y e le me n tos . Nm e ro 45a) El obj eto 45b) Suje to 46




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NDICE GENERAL X V 14. Vic isitude s 46a) Con s t i tuc in 46

b ) Pe rm a ne nc ia y du ra c in 47c) Fo rm a de e jerc ic io 47d) Ext inc in 47 15. Incide ncia sob re e l de rec ho real 48a) Ley aplica ble 48b) Co m petenc ia 50c) Presc r ipc i n 50d) M uerte del t i tu la r 51 16. V nculo s 52C A P T U L O I I I

I N S T I T U T O S D E N A T U R A L E Z AC O N T R O V E R T I D A Y P R E T E N S A SS I T U A C I O N E S I N T E R M E D I A S 17. Intr od ucc in 55

A ) C O N T R O V E R T I D O S 18. D erec hos de gar ant a en gen eral 56 19. H ipo teca 56 20. A nticres is 57 21 . Locacin. D erec ho del locatario 57 22. Privilegio 58 23 . De recho de re ten c in 59 24 . Dere cho sobre pa r te s de l cuer po hum ano 61 25 . Dere cho sobre sepulc ros 63 26. La po ses i n 63

B ) P R E T E N S A S S IT U A C I O N E S I N T E R M E D IA S 27. La cue st in 63




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XVI NDICE GENERAL 28. "Ius ad rem " 64 29. D ere ch os real es "in faciend o" 65 30 . Obl igac iones rea les o "pr op t e r rem " 66

C ) D E F I N I C I N D E L D E R E C HO R EA L 31 . In t roduc c in 68 32 . N ues t ras p rec is ion es 68

C A P T U L O I VRGIMEN LEGAL DE LOS DERECHOSREALES

33 . S is tem as 71 34. Cre acin y fuen te . Dis t incin 74 35 . Enu m e ra c in 77 36. Clas ificacin de los de rec ho s reale s 80a) Con re lacin a su car cte r princ ipal o accesorio 81b) Con re lacin a su du rac in 81c) En re laci n a l obje to 811) Cosas m uebles o inm uebles 822) Co sas fungibles y no fungibles 82d) En re laci n con su trans m is ibi l id ad 82 37 . Pr inc ip a les de rech os rea les p roh ib ido s por e l Cdigo Civil 82

a) Enf teusis 83b) Superfic ie 83c) Vincu lac iones 84 38 . D erech os rea les res t r ing idos . Censos y ren tas . .. 85 39 . D erech os rea les con s t i tu ido s con an te r io r idad a lasanci n del Cdigo y no adm itido s por s t e 87 40 . Adqu is ic in , t rans fe renc ia y pr d ida de los de r e chos rea les 87




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NDICE GENERAL XVII 41. Con secuencia de la creacin o consti tucin dederech os reales no recono cidos. Conversin .... 91 42. Convalidacin 92

C A P T U L O VPANORAMA DE LOS DERECHOS REALESFUERA DEL CDIGO CIVIL

43 . Introduccin 95 44. Propieda d horizontal 95 45. Prehorizontalidad 96 46. Hipoteca ban caria 96 47. La preanotacin hipotecaria y la anotacin directa 97 48. En el derec ho comercial 98a) Pre nd a con desplazam iento 98b) Prend a sin desplazam iento 98c) W arrants 99d) Deb entures 99 49. Hipo teca naval 101 50. Prend a naval 102 51 . Hipoteca aeron utica 102 52. Copropiedad naval 102 53. Otros derec ho s reales o mo dalidades de los estudiados 103

C A P T U L O V IC O S A SA ) LlNEAMIENTOS GENERALES

54. Introduccin 105II . Musto, 1.




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X V I I I NDICE GENERAL 55. Concepto 105 56. Caracterizacin 107 57. Concepto legal de bien 109 58. Concepto de patrimonio 111

B) CLASIFICACIN DE LAS COSAS 59. Muebles e inmuebles 112a) Criterio bsico y subclasificacin 1121) Inmuebles por su naturaleza 1132) Inmuebles por accesin 114a) Accesin fsica 114b) Accesin moral 1153) Inmuebles por carcter representativo ... 1154) Cosas muebles: por su naturaleza 1165) Carcter representativo en materia de cosas mu ebles. Cu estiones al respecto .... 116b) Trascendencia e importancia prctica de ladistincin 1171) Ley aplicable 1172) Competencia de los jueces 1183) Derechos reales que se pueden constituir 1184) Formas de instrumentacin 1185) Efectos de la posesin 1186) Prescripcin 1197) Facultades de los representantes legales 1198) Capacidad de derecho 1209) Zonas de seguridad 12010) La enajenacin de inmuebles por el heredero 120 60. Regmenes especiales 120 61. Fungibles y no fungibles. Importancia de la distincin 121 62. Consumibles y no consumibles 122 63. Divisibles y no divisibles. Aplicaciones prc ticas 124




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NDICE GENERAL X I X 64. Principales y accesorias 125 65. En el com ercio y fuera del com ercio 127 66. Muebles registrables y no registrables 129

C) LAS COSAS CONSIDERADAS CON RELACINA LAS PERSONAS A QUE PERTENECEN

67. Introd ucci n 129 68. Bienes del dominio pblico del Es tad o. Caracteres 130 69. Bienes del dominio privado del Es tad o o Estado s 132 70. Cosas suscep tibles de apropiacin privada 134 71 . Bienes mu nicipales 135 72. Bienes de la Iglesia Catlica 135 73. Bienes de iglesias no catlicas 135 74. Cosas pa rticu lares 136

P A R T E S E G U N D AP O S E S I N Y T E N E N C I ACAPTULO V II

LA POSESINA ) CARACTERIZACIN

75. Introducci n 139 76. Concepto 140 77. Etimologa 141 78. Definiciones 141




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XX NDICE GENERAL 79. An lisis de la definicin del Cdigo 142 80. Term inologa 144 8 1 . Re lacion es de la pe rso na con la cosa 146

a) Yu xtaposic in local o m ero con tact o 146b) Ten enc ia 1461 ) Te ne do re s de s in te re s a d os 1472 ) Te ne do re s in te re s a dos 147c) La po ses i n 147 82 . Fu nc io nes que cum ple la poses in 147 83 . D octr inas 149a) Te ora clsica 149b) Teo ra objetiva 151c) Te ora de la cau sa. Crtica 155d) N ues t ra pos ic in 159 84 . Pose s in y prop iedad . Com parac in 160 85 . Te nen cia 162 86. Int erv ers i n de t tu lo 163

B ) N A T U R A L E Z A D E L A P O S E S I N 87. Te ora s 167 88 . E le m ento s de la poses in 170a) "Co rpus" 171b) "An imus" 172 89. Po sici n del Cdigo 174 90. Refo rma s intr od uci da s po r la ley 17.711 174

C ) C L A S I F I C A C I N L E G A L D E L A P O S E S I N 91 . In t ro duc c in 175

1 ) PO SE SI N LEGTIMA E ILEGTIMA 92 . Im por ta nc ia 176




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GENERAL X X I 93 . Reform a al art cu lo 2355 178 94. La pr esu nc in de legitimidad: su ine xis ten cia . . .. 181

2 ) SUBCL ASIFIC ACIN DE LA POSESIN LEGTIMA 95. Pos es in de bu en a o mala fe 182a ) Po s e s i n de bu e n a fe. E l e l e m e n to s ub je tivo 183b) El em en to obje t ivo 184c) Pre sun c in de bu en a fe 184d) Im po rtan cia pr ct ic a de la c las if icacin 186e) La bu en a fe y el ttulo pu tat iv o 186

f) La cop oses in 187g) Co rporac ione s y soc iedad es 188 96. Po sesi n de m ala fe 189a) Mala fe sim ple 190b) Mala fe vicio sa 1901) Inm ueb les 190a) Violencia 190b) Cland es t in idad 191c) Abu so de confianza 1922) M uebles 192a) Hurto 192b) Este l iona to 193c) Ab uso de confianza 1933) C ar c te r de los vicios 1944) Pu rg a de los vicios de la po se si n 1945) Acc esin de po ses io nes 194

3 ) POSESIN PERFECTA O IMPERFECTA 97 . Fu en te 195 98. Ca racter izaci n 195

4 ) POSE SIN E N SENTIDO ESTRICTO Y EN SENTIDO LATO 99. Ba ses de la dist inc in 196




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XXII NDICE GENERALD ) A D Q U I S I C I N D E L A P O S E S I N

1) GENERALIDADES100. Importanc ia 197101. Princ ip io gene ra l 198102. Ele m ento s de la adquis ic in 199

2 ) M OD OS DE ADQUIRIR LA POSESIN

103. Clasificacin 201104. La ocupa c in 201105. La t rad ic in 203106. "Trad i t io b rev i m anu" 209107. "C ons t i tu to posse ssor io" 210108. Adquis ic in de la poses in por medio de repre s e n ta n te 211a) Cap acidad pa ra adq uirir la pose s in 213b ) Ca pa c ida d o inc a pa c ida d de l l e p re s e n ta d o yd e l r e p r e s e n t a n t e 2 1 3

3 ) OBJETO DE LA POSESIN109. Re quis i to s . Individualizacin de la cosa 214110. Pose s in fundada en t tu lo 216111. Exclus iv idad de la pos es in 217112. Coposes in 218113. Pose s in y cuas iposes in 219

4 ) CONSERVACIN Y PRDIDA DE LA POSESIN114. In t roduc c in 220115. Conservac in 222116. P rd ida 224a) Po r cau sa re la t iva a l obje to 224




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NDICE GENERAL XXIIIb) Por la vo lu n tad de l po see do r 225c) Po r la accin de un te rc er o 226

E ) E F E C T O S 117 . In t rod ucc i n 227

1) EF EC TO S DE LA POSESIN DE COSAS MUEBLES 118. Ca racter izaci n 229 119. En unc iaci n del principio 230 120. Na tura leza ju r d ica 231 121 . Fu nda m e n to s de la no rm a 233 122. Na turale za de la pr esu nc in 233 123. Ttulo on ero so 234 124. Re quis i tos 234 125 . Art cu los com plem enta r io s 235 126. Ex cepc ione s 236a) El art cu lo 241 5 del Cdigo Civil 236

b) El Cdigo de Comercio y leyes espec ia les . .. 2381) Bu ques 2392) Ae ronaves 2393 ) Au tomo to re s 2414) Equ inos de pu ra sangre de ca r re ra 2425) Sem ovien tes 2432 ) EF EC TO S DE LA POSESIN MIENTRAS SUBSISTE

127 . D erecho s que a t r ibuye 2453 ) EF EC TO S DE LA POSESIN SUCEDIDA.LA REIVINDICACIN DE LA COSA

128. Intr od ucc in 246 129. Prec io paga do e indem nizac in 247




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X XIV NDICE GENERAL 130. Frutos 248a) Poseedor de buena fe 250b) Poseedor de buena fe que no la conserva ... 251

c) Poseedor citado a juicio de reivindicacin ... 251d) Poseedor de mala fe simple 252e) Poseedor de mala fe vicioso 253 131. Productos 253 132. Mejoras y gastos 253a) Poseedor de buena fe 254b) Poseedor de mala fe 255c) Poseedor de mala fe vicioso 257 133. Destruccin o deterioro de la cosa 257a) Poseedor de buena fe 257b) Poseedor de buena fe notificado de la demanda 258c) Poseedores de mala fe 258 134. Disposicin de cosas muebles 258 135. Sucesor 2594 ) D E LAS O B L I G A C I O N E S Y D E R E C H O S

I N H E R E N T E S A LA P O S E S I N 136. Concepto 259 137. Obligaciones 259a) De restituir la cosa 259b) De exhibir 260c) Obligaciones de vecindad y respecto de terceros 261d) Cargas reales 261 138. Derechos inherentes a la posesin 262

CAPTULO V I I ILA TENENCIA

139. Concepto 263




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GENERAL XXV 140. Tenencia y precaried ad 266 141. Clasificacin 266 142. Casos de tene ncia 267 143. Adquisicin 268 144. Efectos 268a) Obligaciones del ten ed or 2681) Con servar la cosa 2682) Nom brar al posee dor 2693) Restituir la cosa 269b) Derechos 269

C A P T U L O I XD E F E N S A D E L A P O S E S I NY D E L A T E N E N C I A

A ) NO CIO NES LUMINARES 145. Carac terizacin 271 146. Fu nda m ento de la proteccin posesoria 272a) Teoras relativas 2751) La interd iccin de la violencia 275a ) Savigny 275b) Posicin de Rudorff 2762) Posicin de Thibau t 2773) Presun cin de probidad 2774) En funcin de la proteccin de la propiedad 278

a ) Como propied ad probable o posible .. 278b) Propiedad que comienza 279c) La teora de Ihering 279b) Teoras absolutas 2801) Teoras de la volun tad 2812) Teora de Stahl 2813) Teora de Saleilles 282c) Nuestra posicin 282




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XXVI NDICE GENERALB ) A C C I O N E S P O S E S O R IA S

1 ) CON SIDERAC IONES GENERALES 147 . Co ncep to 285 148 . A nte ce de nte s h is t r icos 288a ) De re c ho roma no 288b) D erec ho cannico 291c) De recho medieva l 293d) D erech o f rancs 293e) D erech o espaol 294f) D erech o pa t r io 294g) El "Esbog o" de Fr ei ta s 295 149 . Pr inc ip ios fund am enta les 295 150 . Co ncep to de tu rbac in 298 151 . De fensa extra judic ia l 299 152 . Pro tecc in jud ic ia l de la poses in 301a) Cara c te r izac in 302b) Legi t imac in para obra r y e fec tos re iperse -cuto rios . Dis t incin 304 153. Re lacione s en tr e e l poseso rio y e l pet i torio 307

2 ) REG LAS COMUNES AL EJER CICIO DE LAS ACCIONES POSESORIASPROPIAMENTE DICHAS 154. In t ro duc c in 309 155. Po ses i n 310 156. A nua lidad 310 157. Au sencia de vic ios 311 158. P blica 311 159. Pacfica 312 160. No pr ec ari a 313 161 . Co nt inu ida d 313 162 . No in te r rup c in 314 163 . Obje to . Ex tens in a la s cosas m uebles 315




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NDICE GENERAL XXVIIC ) L A S ACCIO NE S EN PARTICULAR

164 . In t ro duc c in 3171 ) POSESORIA DE MANTENER

165. Objeto 317 166 . Pr esu pu es t os 317 167. Legit im acin act iva 317 168. Legit im acin pas iva 317 169 . Efec to re ip erse cu to r io 317

2 ) POSESORIA DE RECUPERAR 170. Ca racter izaci n 318 171 . Objeto 318 172. Pr es up ue st o y legit imaci n act iva . Rem isin .. 318 173. Legit im acin pas iva 318 174. Efec to re ip ersec u to r io 318

3 ) ACCIONES POLICIALES 175. Co nce pto 319a ) De m a nu te nc in 3191) Legit im acin act iva 3202) Leg it imacin pas iva 320b) De reco bra r o despojo 3201) Legit im acin act iva 3212) Legit im acin pas iva 3213 ) E fe c to re ipe r s e c u to r io 3214) C ar cter del ju ic io 322

4 ) D E OBRA NUEVA 176 . In t rod ucc i n 322




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XXVIII NDICE GENERALa) Obra nueva en terrenos del poseedor afectado 3231) La legitimacin activa 3232) La legitimacin pasiva 3243) El objeto de la accin 324b) Obra nueva en terrenos que no son del poseedor 3241) Legitimados activamente 3252) Legitimados pasivamente 3253) Objeto o finalidad de la accin 3254) Procedimiento 325

5) DE DAO TEMIDO 177. Concepto 326 178. Naturaleza 328 179. Legitimacin activa 328 180. Legitimacin pasiva 329 181. Presupuestos .329 182. Objeto y finalidad 329

PARTE TERCERAP R O P I E D A D Y D O M I N I O

CAPTULO XCARACTERIZACIN

183. Importancia del estudio 333 184. Terminologa 335A) DERECHO A LA PROPIEDAD

185. Fundamentos y teoras 336




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NDICE GENERAL X X I Xa) El individu alismo 3381) Co ntrac tua l ism o 3382) His trico 339

3) Legal 339b) M arx ismo 340c) Socia l ismo 342c) Uto pas 342e) Do c tr ina de Dugui t 343f) Teora de la ins t i tu cin 344g) La do ct rin a social de la Iglesia 344h) N ues t r a pos ic in 350 186. S is tem as de pro p ied ad 351a) S is tem a rom ano 352b) Sis tem a feudal 353c) Pro p ied ad ind iv idua l 355d) Sis tem a socia l is ta 356B ) D E L D O M IN IO

187. Definicin legal. Crtica 357 188. Clases 358 189. Dom inio plen o o pe rfe cto . Rem isin 360 190. Dom inio m en os pleno o im perfe cto 360a) Rev ocable 360b) F iduc ia r io 364c ) D e s m e m b r a d o 3 6 5d) Otros casos de dominio im perfec to 366 1 9 1 . El fideicom iso y el dom inio fiduc iario. La ley24.441 367a ) A n te c e de n te s h i s t r ic os 368

1) Rom a 3682) De re c ho ge rm n ic o 3693) D erec ho anglosa jn 369b) A nte ce de nte s nac iona les de la ley 24 .441 . .. 370c) Definicin legal 371d) Suje tos 371e) Fo rm as de cons t i tuc in 372f) Ob jeto 373




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X X X NDICE GENERALg) El contrato constitutivo 373h) El fiduciante 375i) El fiduciario 375j) El beneficiario 378k) El fideicomisario 379Y) Efectos del fideicomiso 3791) Propiedad fiduciaria 3792) Patrimonio de afectacin 3803) Extincin del fideicomiso 382 192. Propiedad sobre bienes inmateriales 382 193. Propiedad y dominio del Estado 383a) El dominio eminente 386b) Dominio internacional 387 194. Caracteres del dominio 388a) Carcter absoluto (exclusin) 388b) Carcter exclusivo 389c) Carcter perpetuo 391 195. Contenido del derecho de dominio 392a) Actos materiales de uso y goce 392b) Derecho de poseer 394c) Derecho de usar o servirse 394d) Derecho de gozar la cosa 394e) Actos de disposicin 395f) Facultades de exclusin y cerramiento 395g) Facultades de administracin 396 196. Extensin del dominio 396a) Regla general 397b) Presunciones 398c) Accesorios y frutos 399CAPTULO XI

GARANTAS DEL DERECHO DE PROPIEDADA) GARANTAS CONSTITUCIONALES

197. Estructura 401




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NDICE GENERAL X X X I 198 . Re spec to de los pa r t ic u la re s 402 199 . Re spec to de l po der pbl ico 402

B ) EX PRO PIA CIN EN PARTICULAR 200. Aclarac in l iminar 403 20 1. Nocin 404 202 . A nte ced en tes h is t r icos 404 203 . Fu nd am en to de la exprop iac in 407 204 . Na tura leza de la exprop iac in 411 205. Co nce pto de ut i l idad pb lica 412 206. Po de r calificador 414 207 . Su je to exp rop ian te 415 208 . Su je to exp rop iado 416 209. Objeto de la exp rop iaci n 416 210 . Indem nizac in prev ia 419 211 . Noc in de l p roc ed im ien to expro pia tor io 423 212 . Exp ropiac i n i r regu la r 425 213 . Re troces in 429 214 . Ocup ac in tem po rn ea 433 215 . Reserva de inm ueble s pa ra p lan es de e jecuc indiferida 435 216 . Aban dono de la expro piac in 436

C A P T U L O X I I

A D Q U I S I C I N Y E X T I N C I N D E L D O M I N I OA ) M O D O S D E A D Q UI RI R E L D O M I NI O

1) INTRODUCCIN 217. Ttulo y m od o 439




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XXXII NDICE GENERAL 218 . En um e ra c i n 440 219 . Clasificacin 441 220 . Insc r ipc in reg is t ra l . Rem is in 442

2 ) APROPIACIN 22 1 . Carac te r izac in . Requ is i tos 443a) Ido neid ad del obje to 443b) Ca pacid ad del suje to 444c) Ap rehe ns in 444d) nim o de adqu irir 444 222. Caza y pe sca 446 223 . Rgim en de los te so ros 449a) N atu rale za de la adq uis ic in 452b ) Bs q ue da o de s c ub r imie n to 452c) D erech os de l desc ubr idor 453d) Cr t ica a las soluc ione s del Cdigo 454 224. Rg imen de las cosas per did as . M todo del Cdigo. Rem isin , 454

3 ) ESPEC IFICAC IN O TRANSFORMACIN 225 . Nocin 454 226. D is t intos casos 455

4 ) A C C E S I N 227 . Noc in y gen era l ida des 457 22 8. Aluvin 459a) Cauce des cub ie r to y aba ndo no de lecho 461b) Aluvin en com n 462 229 . Av ulsin 462 230. Edificacin, s iem bra y pla nta ci n 464a ) E m p l e o d e m a t e r i a l e s p r o p i o s e n f u n d oajeno 4641) De bu en a fe 464




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NDICE GENERAL XXXIII2) Mala fe 4653) Mala fe de a m b o s 465b) Empleo de materia les a jenos en fundo propio 4661) De b u e n a fe 4662) De ma la fe 466c) Materia les a jenos en t e r re no a je no 466 231. Migracin de a n ima le s 468 232. Adjuncin, mezcla y confusin 4695 ) T R A D I C I N T R A S L A T I V A DEL D O M I N I O

233. Na tu ra le z a 472 234. Requis i tos 476a) Capac idad de las p a r t e s 476b) Ttulo sufic iente para transmitir la p r o p i e d a d 477 235. Efec tos 477 236. Tradic in e insc r ipc in 478 237. M o m e n t o de la t rad ic in 480 238. Tradic in y conva l idac in 481 239. Otra s e xc e pc ione s 481 240. Clases 482

6) PRESCRIPCIN ADQUISITIVA 241. Distincin 482 242. Conc e p to 484 243. Origen h is t r ico 484 244. F u n d a m e n t o y ut i l idad prc t ica 486 245. Definicin legal 488 246. Clases 488 247. Sujetos de la us uc a p in 489 248. Objeto 490 249. E l e m e n t o s c o m u n e s a las pre s c r ipc ione s a dqu i sitivas 493a) La pos e s in 493b) Curso de la pre s c r ipc in 495III. Musto , 1.




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XXXIV NDICE GENERAL1) Iniciacin del cu rso de la pr esc rip ci n . .. 4962) Tra nscu rso de la p resc r ipc i n 4993) Susp ens in . Causa les 500

a) Matrimonio 502b) Tu te la y cr a te la 503c) H ered ero benef ic ia rio 5034) In te r r upc in . Causa les 504 250 . Pres c r ipc i n de inm ueble s 508a) Pres c r ipc i n ord inar ia o b reve 5081) Ju s to t tu lo 5082) Ju s to t tu lo y reg is tro 5113) Ttulo suje to a cond icin 5124) Nulidad re la t iva 5135) La bu en a fe 5136) Suces in en los de rec ho s 5157) Plazo de la pr esc rip ci n breve 5158) La regu larizaci n dom inial. Ley 24.374 .. 516b) Presc r ipc in ex t ra ord inar i a o la rga 5181) Cons iderac in gene ra l 5192) Plazo 520c) El ju ic io de pre scri pc in adquis i t iva 5201) An tec ed ent es . Ley 14 .159 y dec re to ley5756/58 5202) N atura leza y valor de la sen ten cia 525 25 1 . Pres c r ipc i n de cosas m ueb les 526a) La norma del 4016 bis 527b) Po seed ore s de mala fe 529c) Ex cepc ione s 530

B ) M O D O S D E E X T I N C I N D E L D O M IN IO

252 . In t ro duc c in 531 25 3. A bsoluto s 532a) D estr ucc in de la cosa 532b) Cosas fuera del com ercio 533c) A nimales que re cu pe ran su natura l l ibertad .. 533d) Aba ndono 534 254. Ex tinc in re la t iva o tran si t iva 535




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NDICE GENERAL XXXVC A P T U L O X I I I

R G I M E N D E L A S C O S A S P E R D I D A S 255 . Co ncepto 537 256 . Dis t in tos sup ues tos 538 2 5 7 . De re c hos de l ha l l ado r 539 258 . Pro ced im ien to 540 259 . Cosa corru p t ib le o de con serva c in d isp end iosa 541 260. San cione s 541 261 . Monto de la reco m pen sa 542

C A P T U L O X I VR E S T R I C C I O N E S Y L M I T E S A L D O M I N I O

A ) C O N S I D E R A C I O N E S G E N E RA L E S 262 . In t rod ucc in 545 26 3. Re str icc i n y l imitacin 546 264 . Clasificacin 546 265 . Res t r icc iones a l domin io y se rv id um bre . Diferenc ias 547 266. Restr icc io nes adm inis tra t ivas y servid um bres admin is t ra t ivas . Com parac in 549

B ) R E S T R I C C I O N E S E N I N T E R S P B LI CO 267 . In t rod ucc i n 549 268 . Ad min is t ra t ivas 550 269. R estr ic c io nes a la l ibre dispon ibil idad jurd ica .. 552a) Clusu las de inalienabilida d. El prin cipio . .. 552




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XXXVI NDICE GENERALb) Las exce pc io nes 553c) Efe ctos y a lca nce de la inal ienabil idad 556

270 . P ro h ib ic i n de c on s t i tu i r de re c ho s re a le s noenumerados 556 27 1 . Proh ib ic in de d iv idi r hor izon ta lm ente la p rop iedad 557 272 . Cam ino de sirga 557C ) R E S T R I C C I O N E S E M E R G E NT E SDE LAS RELACIONES DE VECINDAD

273 . Carac te r izac in 559 274 . Fu nd am en tos . Teor as 560a) Cu as ico ntra to 560b) Culpa y r iesgo 560c) Abuso de l de r ech o 562d) Serv idum bre 562e) Conf l ic tos de der ech os 563f) Exp ropiac in 563g) La inmis in 563h) Co nclusin 564 275 . Ca rac te res com une s de las res t r icc ione s fundadas en vec ind ad 565a) Rec ipro c idad 565b) No indem nizac in 565c ) Inde p e nde nc ia 565d) Inm anenc ia 566e) Im prese r ip t ib i l idad 566f) Dispon ibil idad 566 276. Re str icc ion es en part icu lar , ord ena cin y c las if icacin 566a) De prev enc i n 5671) De conso lidacin 5672) De a is lacin 5673) De dis tan cia 567b) Proh ib ic io nes 569c) De scarga de tech os 571d ) Pe rmis in 572




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NDICE GENERAL X X X V I I 277 . Inmis iones inm ate r ia les 573a) El a r t cu lo 2618 . In te rpr e tac in 574b) Las luce s y vis tas 577

C A P T U L O X VD O M I N I O S O B R E L A S A G U A S

278 . In t rod ucc in 581 279 . Na tura leza y com pete nc ia de la leg islac in deaguas 582 280. Sis tem as de gob ierno y adm inis tr aci n de aguas 583 28 1. N atura leza jur dica del agua 584 282 . Clasificacin de las agu as 585a) M art imas terr i tor ia le s 586b) M ar timas in te r io res 587c) Co rr ien tes 588d) D urm ien tes o lacu s t res 591e) Su rgen tes o ver t ien t es 593f ) Sub te r r ne a s 595g) Plu viales 596 283 . El l ibre esc urr im ien to de las agu as 598

C A P T U L O X V IC O N D O M I N I O

A ) E L CO NDO MINIO EN GENERAL 284 . In t rodu cc in 603 285 . Na tura leza ju r d ica 603 286 . Com unidad o condom inio 605




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X X X V I I I NDICE GENERAL 287 . Unidad o p lura l idad de de rec ho s 605 288 . S is tem as de condom inio 606a) Rom ano 606

b) Germ nico 607 289 . Definicin legal 608 290 . E le m e n tos 609a) Suje tos 609b) Objeto 609c) Pa rte indivisa 609 29 1 . Com parac in con o t ras f iguras ju r d icas 609a) Soc iedad 610b ) Com un ida d he re d i t a r i a 611c) Pro p ied ad hor izon ta l 612d) Otros der ech os rea les 6131) Usufru cto 6132) Serv idu mb re 614e) Socie dad cony ugal 614 292 . Co ns t i tuc in de l condom inio . Fu en tes 614a) Co ntra to 614b) Actos de l t ima vo lu n tad 614c) Dis posic in de la ley 615d) Presc r ipc in adquis i t iva 615e) Trans form ac in de la com unid ad here d i ta r ia 616 293 . M odos de adqu is ic in 617 294. Clases de cond om inio 617

B ) CO N DO M INIO CO MN O DE REPARTO 295 . In t ro duc c in 618

1 ) FACULTADES DE LOS CONDMINOS 296. Dis t incin 618 297. R esp ec to de la pa rte indivisa 619a ) Fa c u l t a d de e na je na r y fa c u l t a de s de lo sa c re e do re s 619




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NDICE GENERAL XXXIXb) Hip otecar 620c) Co ns t i tuc in de usufruc to 622d) Ac ciones 623

2 ) FACULTA DES SOBRE LA COSA 298 . Co ns iderac ion es gener a les 623 299 . Ac tos ju r d ico s . Proh ib ic in y exc epc io nes 625 300. En ajenar 626 30 1 . Serv idum bres 626 302. H ipotec a 627 303 . Locac in y a r r end am ien to 627

3 ) OBLIG ACIO NES DE LOS CONDMINOS 304 . Con tr ibuc in de gas tos 627 305. Obligaciones en pro de la com uni dad 630 306 . Condm ino inso lven te 631 307 . Fru tos y da os 632

4 ) ADM INISTRACIN DE LA COSA COMN 308 . In t rod ucc in 633 309 . Des ignac in de adm in is t rado r 634 310 . A rren dam ien to de la cosa 635 31 1. Ge stin de neg ocios 635

5 ) EXT INC IN DEL CONDOMINIO 312. M odos 636 313 . Par t ic in en gen era l 636 314. Reglas sob re par t ic i n 637 315. Par t ic i n prov is ional 638 316. Efecto s de la par t ic i n 638 317. N atura leza jurd ica de la accin de divis in 640




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XL NDICE GENERALC ) C O N D O M I N I O C O M N O D E REPARTO

1 ) NOCIONES GENERALES 318 . Carac te r izac in 641 319 . Fu en tes 642a) O rigen legal 642b) Decis in judic ia l 644c ) Ac u e rdo e n t re los c ondom inos 645d) Impos ic in de l do nan te 645e) Im posic in del te s ta do r a l legatario 646

f) Impo sic in del ca us an te a sus he red ero s . .. . 646g) Imp osic in de la viuda o viudo 647 320. D ere cho s y obligaciones de los cond m inos 6482 ) CONDO MINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS

32 1 . Clasificacin 649a) En cuanto a su ub icac in o em plaza m ien to . . 650b) En cu an to a la t i tu l arid ad del dom inio 650 322 . Rgim en de los m uros separa t iv os 652a ) F a c u l t a d d e l v e c i n o d e a s e n t a r l a m i t a dde l a pa re d p rop ia s ob re e l t e r re no c on t i guo 652b) Ce rram ien to . Fac u l tad u ob l igac in 653c) Fa cul tad de quien edif ica prim ero 6541) Op inin de Tobal 6572) Tesis de Salvat 6583) Te sis de Lafaille 6594) Tesis de Sp ota 659

5) N ues t r a op in in 660d) Requer imien to prev io y opor tun idad de abandono 661e) Presc r ipc i n 661 323 . La pa red cont igua 662 324. Ad quis ic in de la m ed ian er a 664a) Na tura leza de la adquis ic in 665




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NDICE GENERAL XLIb) Perso nas legitimadas para adquirir 666c) Prue ba de la m edianera 667 325 . Valor de la m edian era 670 326. Prescripcin 672 327. Facu ltades y cargas em ergen tes de la m edianera 673a) Na turaleza de la accin 674b) Medianera rura l 676c) rboles m edianero s 676

3 ) C O N D O M I N I O P O R C O N F U S I N D E L M I T E S 328. Solucin legal 678 329. Accin de deslin de. Distincin con la accinreivindicatora 679 330. Legitimacin activa y legitimacin pasiva 681

C A P T U L O X V I IN U E V A S F O R M A S D E D O M I N I O Y C O N D O M I N I OC OM O P R E T E N S O S D E R E C H O S R E A L E S 331 . Introduccin 683 332. Mu ltipropiedad o tiempo com partido 683a) Term inologas 686b) Na turaleza jurdica 686c) Con cepto 687

d) Objeto 688e) Sujetos 688f) Modalidades 689 333. Clubes de campo 689a) An teceden tes 690b) Modalidades 690 334. Cem enterios privados 693a) Modalidades 693




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XLII NDICE GENERALb) Como derechos personales 6931) Locacin 6942) Comodato 6943) Sociedad 6944) Contrato innominado 695c) Como derecho real 6951) Dominio 6962) Condominio 6963) Usufructo, uso y habitacin 6974) Propiedad horizontal 697 335. Centros de compras 698

336. Parques industriales 699 337. Barrios privados 700C A P T U L O X V I I I

P R O P I E D A D H O R I Z O N T A LA) LA INSTITUCIN

1 ) C O N S I D E R A C I O N E S G E N E R A L ES 338. Introduccin 701 339. Terminologa 702 340. Concepto 703 341. Antecedentes histricos 704 342. Antecedentes nacionales 706 343. Importancia de la institucin y ventajas que reporta 708 344. La reglamentacin 710

2) NATURALEZA JURDICA. DISTINTAS POSICIONES 345. Introduccin 710




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NDICE GENERAL XLIII 346 . Serv idum bre 711 347. Usu fructo 712 348 . Sup erficie 713 349. Enf i teusis 714 350. Co m unid ad pro diviso 714 35 1. Con dom inio forzoso 715 352 . Con cepc in m ix ta 715 353 . Soc iedad 716 354. Otras teo ra s 717 355 . De recho rea l au tno m o 717

B ) R G I M E N L EG A L1) INTRODUCCIN

356 . Nac im ien to de l de re cho 719 357. Modos de adqu is ic in o con sti tu ci n 7212 ) E L REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN

358 . Fun c in 723 359 . Form al idade s cons t i tu t ivas 724 360 . Na tura leza ju r d ica de l reg lam ento 724 361 . Con ten ido 726a ) Enu m e ra c in 726b) Co ntr ibu c ion es 727c) O tras exigen cias 727 362. Cl usulas de estilo 728 363 . Reforma de l reg la m ento 728 364. Revis in judic ia l del reg lam en to 729 365 . Form a 730 366. Re quis i to s par a la inscripcin del reg lam ent o .. . 730




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X L I V NDICE GENERAL

3 ) O B J E T O 367 . Cara c te r izac in 731 368 . Req uis i tos que deb e reun ir 731 369. P ar te exclus iva 732 370 . Las pa r te s com unes 733a) El te r ren o 733b) Cim ientos 734c) Muros m aes t ros 735d) Tech os 735e) Pat ios solares 735f) Pr t icos , ga le r as y ves t bu lo s com une s 735g) Esc a le ras 736h) Ja rd ines 736i) Locales e ins ta laciones de servic ios centrales , como calefaccin, agua caliente o fra,re f r ige rac in , e tc te ra 736j) Locales para a lojamiento del portero y portera 737k) Tabiques o muros divisorios de los dis t in tos

d e p a r t a m e n t o s 7 3 71) Ascensores, montacargas, incineradores de res iduos y en general todos los artefactos einstalaciones existentes para servicios de beneficio com n 738m ) Casos dud osos 738n) Posib i l idades de con vers in 7394 ) CON SORCIO DE PROPIETARIOS

371 . Co ncep to 740 372 . Na tura leza ju r d ica 7405 ) RGAN OS DEL CONSORCIO

373 . E l adm in is t ra dor 742




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GENERAL XLVa) Fu nc io nes 744b ) Re p re s e n ta c in e n ju i c io de l c ons o rc io 745 374. Asa m bleas 747a) Clases 747b) Con voca tor ia 748c ) Fun c iona m ie n to 749d) R gim en de m ayoras 7501) Un animidad 7502) Dos terc ios o m s 7513) M ayora abso luta 751e) Nu lidad de la asam blea 752

6 ) CONT ENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD HORIZONTAL 375 . Fac u l tad es 753a) En gen era l 754b) Fa cu l t ade s ju r d icas 754c) Fa cu l t ade s m ate r ia les 755d) Ex tens i n m ate r ia l 756e) Proh ib ic iones 757f) Infraccione s 761 376. Cargas y obligaciones de los t i tu lar es 762a ) Ex pe n s a s c om une s 763b ) Ex pe n s a s e x t ra o rd ina r i a s 763c) Au senc ia de l adm in is t rador y u rge nc ias 764d ) N a t u r a l e z a j u r d i c a d e l c r d i t o p o r e x p e n sas 764e ) P roc e d imie n to pa ra e l c ob ro de l a s e xpe n sas 765f) Privi legio y de rec ho de re t en ci n 766

7 ) EXT INCI N DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 377. Modos en ge ne ral 766 378 . Modos t p ico s 767a) De s t rucc in 767b) V etustez 768c) Desafec tac in 768




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XLVI NDICE GENERALC ) P R E H O R I Z O N T A L I D A D

1) GENERALIDADES 379 . In t ro duc c in 769 380. A nt ec ed en te s de la ley 19.724 770 38 1 . Co ncepto y te rminolog a 772

2 ) L A AFECTACIN 382 . Na tura leza 773 383 . Re quis i to s 775 384. Co nstan cias de la esc ri tu ra 776 385 . Re caud os de la esc r i tu ra 777 386. Efe ctos 778 387. Pub lic idad de la afectaci n y de be r de informacin 778

3 ) L O S C O N T R A T O S D E A D Q U I S I C I N 388 . Norm as sobre con ten ido y reda cc in de con tra tos 780 389. Cesin de co ntr a to s 782 390. Inscrip cin de los co nt ra t os 782

4 ) RETRA CCIN Y DESAFECTACIN 39 1. Casos 783

5) HIPOTECAS 392 . Im por ta nc ia 785 393 . Re c a ud os 785




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NDICE GENERAL XLVII6 ) CA SOS DE EJECUCIN

394 . R gimen legal 787 395 . Concursos 7887 ) TRA NSICIN A LA PROPIEDAD HORIZONTAL

396 . Ad m inis t rador p rov isor io 788 397 . Preco nsorc io 789 398 . Obras por adm in is t rac in 7898) PENALIDADES

399. Dero gacin 790




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PARTE PRIMERANOC I ONES GENER ALES

1. Musto. 1.http://bibliotecajuridicaargentina.blogspot.com



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C A P T U L O P R I M E R OC A R A C T E R I Z A C I N Y M E T O D O L O G A

1. MTODO DEL CDIGO. -Antes de comenzar e l es tudio especf ico de los derechos reales resultar ti l haceruna breve referencia al plan general del Cdigo Civil recordando que, en este aspecto, el codificador se apart de sumodelo, el Esbogo de Freita s. Este proy ecto de CdigoCivil, elaborado para el entonces Imperio del Brasil (que nologr sancin legislativa) , despus de un t tulo preliminaren que trata del lugar y del t iempo, desarrolla la parte general en el Libro I, bajo el Ttulo "De los elementos", enque trata de las personas (Secc. I), de las cosas (Secc. II)y de los hechos (Secc. III).Al no prever una parte general que reuniera los elementos que son comunes a los derechos subjet ivos (sujeto , objeto y causa), Vlez Srsfield se hizo pasible de lascrticas de la doctrina civilista imperante, que adverta latendencia -en e l derecho comparado- a este modo de s istematizacin, que tuvo sus primeras manifestaciones legislativas en el inicio del presente siglo con el Cdigo alemn(ao 1900) , a l que s iguieron numerosos cdigos, entreellos el Cdigo brasileo de 1916, redactado por Clovis Be-vilaqua y, entre nosotros, en proyectos legislativos como elde 1936, el de Bibiloni y el llamado proyecto Llambas de1954.




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4 NOCIONES GENERALESEs claro que el esfuerzo sistemtico desatado a partirde las corrientes partidarias de la codificacin que prevale

can, no sin resistencias, en el siglo xix, no hubiera sidocompleto s i no se hubieran implementado las par tes generales de los cdigo s. Por eso dice De los Mozos que "laspar tes generales de muchos cdigos modernos no ser animaginables sin la obra de sistematizacin que llev a caboel racionalismo"1.Pero ello, de manera alguna debe implicar una crt icaa la obra de nuestro codificador que puede calificarse deavanzada en la medida en que, si bien no estructur -comodecimos- la parte general, trat los elementos del derecho detal modo que es fcil reunirlos a los efectos de la enseanza y, fundamentalmente, porque analiz en una sola seccin lo referente a los hechos y actos jurdicos.En tal sentido, Moisset de Espans expresa que "el Cdigo Civil argentino -sancionado en 1869, y en vigencia desde el 1/1/871- es el primer Cdigo Civil que legisla sobretodos los elementos consti tutivos de la Parte General, sujetos (personas), en la Secc. Ia del Libro I; objeto (cosas ybienes), en el Ttulo I del Libro III; y causa generadora(hechos y actos jurdicos) , en la Secc. 2 a del Libro II, aunque no los haya reunido en el primer libro del Cdigo" 2.Agrega el autor citado que la gran novedad introducidapor Vlez Srsfield, que se inspir en Freitas, es la de haberlegislado sobre los "hechos y actos jurdicos", anticipndoseen casi treinta aos al Cdigo Civil alemn, aunque por razones prcticas no los haya agrupado con los otros elementos,destacando que la distribucin de las materias es similar a laque adoptara, cuarenta aos despus, el Cdigo Civil suizo3.

1 De los Mozos, Metodologa y ciencia del derecho privado, p. 12.2 Moisset de Espans, Notas sobre el problema de la parte general y loslibros preliminares en la legislacin civil, JA, doctrina 1970-528 y siguientes.3 Moisset de Espans, Notas sobre el problema de la parte general y loslibros preliminares en la legislacin civil, JA, doctrina 1970-528.




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CARACTERIZACIN Y METODOLOGA 5Ello conduce a sostener que nuestro Cdigo fue en sut iempo un verdadero e jemplo de t ransic in, aunque modernamente la tendencia a que aludimos se ha debili tado, alpunto que numerosos cdigos modernos no han diseadosu plan al esti lo del modelo alemn, comenzando por el suizo (1907), y siguiendo con Mxico en su Distr i to Federal(1928), I talia (1942), Venezuela (1942), Guatemala (1964),Bol iv ia (1975) , Per (1984) , Paraguay (1987) y Quebec(1992). 2. MTOD O DEL LIBRO III DEL CDIGO CIVIL. - El Li

bro III del Cdigo Civil, que trata de los derechos reales,no est dividido -como los dems- en secciones, sino directamente en t tulos, en nmero de diecisis .En los tres primeros se trata de las cosas (Tt. I), de laposesin (II) y de la proteccin posesoria (III), lo que anuncia la breve nota al Libro III cuando expresa: "Al tratar delas cosas y de la posesin antes que de los derechos reales,seguimos la opinin y el mtodo de Mackeldey, porque lascosas y la posesin son los e lementos de los derechosreales". Aco tamo s qu e las cosas son el ele m en to objetivoe inmediato de los derechos reales, pudiendo ser tambinobjeto mediato de los dere cho s creditorios. La posesin-en cambio- t iene funciones dis t intas destacndose la deser el contenido normal y forma de ejercicio de la mayorade ellos.En el Tt. IV, que consta slo de cuatro artculos (2502a 2505), se establecen normas generales que consti tuirnas la base, muy reducida por cierto, para una teora general de los derechos reales 4 .Recin el Tt . V trata del primer derecho real: el dominio, para continuar en el VI con las restr icciones y l mitesal dominio, el dominio imperfecto (VII) y el condominio

4 Gatti, Teora general de los derechos reales, p. 9.




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6 NOCIONES GENERALES(VIII) . De spu s de trata do s esto s dere cho s reales sobre lacosa propia y antes de legislar los derechos reales sobre cosano propia, en el Tt. IX el Cdigo trata de las acciones reales.Esta ubicacin ha sido crit icada puesto que las accionesdebieron reglarse al principio, antes de regular el primer derecho real, o al final del Libro III, ya que constituyen losmedios de proteccin de todos los derechos reales y no solamente de los que recaen sobre cosa propia 5.A partir del Tt. X, y siguiendo el orden del art. 2503,estn regulados los dems derechos reales: usufructo (X),uso y habitacin (XI), servidumbres (XII) , servidumbres enparticular (XIII), hipoteca (XIV), prenda (XV) y anticresis(XVI).Aparte de la crtica formulada en torno de la ubicacinde las acciones reales, se puede aadir que: a) el Cdigo dedica muy pocos artculos a sentar los principios generalesen la materia, los que deben ser extrados por el intrpretede normas dispersas en ste y otros l ibros; b) la reglamentacin demasiado casuista de algunos derechos reales comolas servidumbres, y c) la falta de armona de algunas soluciones, originada frecuentemente en las diversas fuentes consultadas por el codificador.

3 . CONCEPTO DE DERECHOS REALES. - Resulta difcildar un concepto del derecho real, sin oponerlo al del derecho personal, que consti tuye la otra especie principal dentro del gnero de los derechos patr imoniales .Tradicionalmente se ha concebido el derecho real como aquel que crea entre la persona y la cosa una relacindirecta e inmediata, de modo que el sujeto puede obtenerprov echo del objeto, sin interven cin de otra pers on a. El5 Allende, Panorama de derechos reales, p. 288. El proyecto de Bibilonitrata igualmente las acciones reales despus del condominio, mientras que el de1954 lo hace al final de la Secc. 1a del Libro V.


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CARACTERIZACIN Y METODOLOGA 7codificador6 en la nota al Tt. IV del Libro III, transcribe ladefinicin de Demolombe que puede considerarse como elms acabado exponente de la doctr ina clsica y segn lacual "derecho real, es el que crea entre la persona y la cosa una relacin directa e inmediata, de tal manera que nose encuentran en ella sino dos elementos, la persona quees el sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto";y corroborando lo expresado ms arr iba sigue diciendo lanota: "Se l lama, al contrario, derecho personal, aquel queslo crea una relacin entre la persona a la cual el derechopertenece, y otra persona que se obliga hacia ella, por razn de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que enesa relacin se encuentran tres elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho (el acreedor), lapersona que es el sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o elhecho que es el objeto".Antes haba expresado Vlez Srsfield que, en la notaal art. 497, defina los derechos reales pero all, en realidad, despus de cri t icar a la doctr ina francesa que hablade obligaciones reales, se limita a transcribir la definicin deOrtoln, para quien: "Derecho personal es aquel en queuna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho.Derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del de rech o. O en trm inos mssencillos, un derecho personal es aquel que da la facultadde obligar individualmente a una persona a una prestacin cualquiera, a dar, suministrar, a hacer o no hacer alguna cosa. Un de rec ho real es aqu el que da la facultad d esacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor".Destacamos la palabra individualmente, en la nocinde derecho personal, pues Ortoln revela conocer (o prea-

6 Cuando nos referimos a los conceptos vertidos en las notas decimos "elcodificador", para destacar que es la opinin de Vlez Srsfield, mientras que alcitar las disposiciones de los artculos y comentar sus soluciones, decimos "el Cdigo" para resaltar su carcter normativo que -a nuestro juicio- no tienen las notas.




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8 NOCIONES GENERALESnuncia) la teor a monista personal is ta que -como veremos-contrapone, para los derechos reales, la nocin del sujetopasivo universal al sujeto pasivo individual.

4. TEOR AS. SU CRTICA. - Aparte de la teora clsica, que encuentra una neta y sustancial diferencia entrelos derechos reales y los personales, hallamos otras doctr inas que niegan la existencia de tales diferencias, o bienparten de otros cri terios para efectuar la distincin entreambas clases de derechos patr imoniales, que dan por resultado agrupamientos de stos que no son totalmente coinciden te s .Tratando de clasificar estas teoras tendramos el siguiente cuadro sinptico.

Clsica Personalista u obligacionistaUnitaria realistaInstitucionalistaExistencia de un sujeto pasivo determ inadoOtras teoras modernas

Expondremos las principales, formulndoles la cr t ica.a) CLSICA. Llamada tambin dualista porque - comose ha expresado- encuentra una diferencia sustancial entrelos dere cho s reales y los pers on ales . Ya hem os tran scrip toanteriormente la opinin de Demolombe, como precipuo exponente de la doctr ina c lsica y que -para nosotros- reviste singular importancia porque a ella hace referencia el codificador, pr es tn do le adhes in . Ver no ta al Tt. IV do nd ese expresa: "Aunque en la nota al art. 497 definimos los derechos reales, tratando ahora especialmente de ellos, diremos con Demolombe, que derecho real . . ." .

Teoras No clsicas




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CARACTERIZACIN Y METODOLOGA 9La principal crtica que se le formula a este autor esque, para efectuar la distincin, no utiliza un mismo criter io clasif icatorio, pues mientras que para caracterizar al de

recho real, pone el punto de mira en el aspecto econmico,al hacerlo respecto del derecho personal, lo coloca en elaspecto jurdico 7 .Tambin se ha dicho que es criticable la alusin quehace de "sujeto activo", cuando no menciona (como elemento) sujeto pasivo alguno, correlato que presupone lacaracterizacin de activo.Otras crticas, como la formulada por la teora personalista, nos parecen excesivas en la medida en que pierdende vista que, al definir una categora de derechos subjetivos, se dan por supuestos todos los elementos que integraneste concepto (el de derecho) y se pone el acento, o el nfasis, en las diferencias especficas o caracteres distintivos.sta es la base de toda definicin conceptual rigurosa, osea por determinacin del gnero prximo y de la diferencia especfica8. Cu and o clasificamos lo anim ales en ve rtebrados e inver tebrados presuponemos que ambos gnerosparticipan de todos los caracteres del gnero animal y centramos la distincin en la presencia o ausencia de un elemento, despreocupndonos -por un momento- de otras notasdistintivas que nos imp ediran la generalizacin. Demolom-be parte de dos pautas: a) la relacin, que l no califica de"jurdica", y b~) el nmero de e lementos.

7 Gatti dice: "A nuestro modo de ver la distincin que Demolombe presenta entre el derecho real y el derecho personal incurre en el pecado de no habermantenido la unidad del fundam entum divisiones" (Teora general de los derechos reales, p. 50).8 En lgica se distinguen claramente las definiciones conceptuales de lasverbales y de las reales. Las primeras, en su acepcin rigurosa, consisten en determinar el gnero prximo y la diferencia que distingue esta especie de las otrascorrespondientes al mismo gnero (diferencia especfica). Las verbales son seu-dodefiniciones y, en las reales, se agrega una determinacin aunque sea mnima,que excede el contenido del concepto de modo que sobrepase el objeto formal(Romero - Pucciarelli, Lgica, p. 70).




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10 NOCIONES GENERALESTambin es considerada clsica la definicin dada porlos autores franceses Aubry y Rau, para quienes: "Hay de

recho real cuando una cosa se encuentra sometida, tota l oparcia lmente a l poder de una persona, en vir tud de unarelacin inmediata oponible a toda otra persona" 9. En estadefinicin se perfilan ya con claridad los dos aspectos del derecho real: interno y externo, y aparece la nocin de oponi-bil idad, cuya importancia veremos ms adelante.En sntesis, la doctrina clsica distingue al derecho realpor su carcter absoluto en el sentido de que es oponibleerga omnes, agregando que se puede hacer valer contratodos , mientras que el derecho personal slo puede hacersevaler frente al deudor y slo puede ser infringido por ste.b ) DOCTRINAS MONISTAS. Llamamos "doctr inas monistas"a las que tienden a unificar en una sola categora los derechos personales y los derechos reales, ya sea considerandoque todos los derechos patr imoniales pueden ser refundidos en la primera de ellas (por eso denominamos a esta tesis "monista-personalista" o "monista-obligacionista"), ya sea

que la fusin se opere sobre la base de la segunda categora ( tesis realis ta) . O, en otras palabras, para la prim eratodos los derechos patr imoniales son personales o credi to-rios; para la segun da, todo s son reales. Pasam os a hac ersu exposicin y crtica.1) DOCTRINA PERSONALISTA U OBLIGACIONISTA. Aunque sesuele sindicar a Planiol como uno de los iniciadores de estateora, cabe sealar que no slo era conocida con anterioridad, sino que haba sido refutada con firmeza por juristasde la talla de Savigny y Fre itas. Pero se deb e rec on oce rque Planiol y sus discpulos fueron quienes, formulando lams formidable crtica a la doctrina clsica, dieron difusina esta doctr ina y la expusieron con mayor sistematizacin,aunque -y esto tambin debe destacarse- ms tarde advir -

9 Citados por Molinario, Derecho patrimonial y derecho real, p. 43.


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CARACTERIZACIN Y METODOLOGA 11tieron que no era posible evitar la distincin entre los derechos reales y los personales, aceptando que existen importantes diferencias entre ambas clases de derechos10 .Estas ideas parten de la observacin hecha por Kant,en 1797, en sus Principios metqfsicos del derecho, segn la cual es absurdo suponer la obligacin de una persona respecto de una cosa y recprocamente , aunque sea corr iente hacer sensible una relacin jurdica mediante estaimagen. No hay, pro piam ente hab lando , ningn de rech o(directo) a una cosa; pero se l lama as lo que correspondea uno respecto de una persona que est en comunidad deposesin (en estado de sociedad) con todas las dems.Explicitando esto diremos que el derecho slo se daen sociedad (ubi societas ibi ius) y viceversa donde no haysociedad no hay derecho (ubi non est societas ibi no po-test esse ius). Si imaginamos un hombre completamenteaislado sobre la tierra, respecto de l la existencia del derecho no t iene sentido 11. La relacin jurd ica slo se daen tre perso nas y no en tre una perso na y una cosa. En este lt imo caso podr haber una relacin de hecho pero node derecho12 . No existe -dic e esta esc ue la- derecho respecto a los bienes, porque el derecho es la facultad de exigir a otro una conducta determinada en procura de la satisfaccin del inters de su titular13.En la tesis de Planiol, que fue profundizada por algunos de sus discpulos, especialmente Michas, se destaca quela concepcin clsica incurre en error al omitir la mencin,en la relacin real, del sujeto pasivo. ste lo con stituy entodas las personas que se encuentran obligadas a abstenerse de todo acto capaz de turbar la posesin pacfica, que la

10 Ver Ripert - Boulanger, Tratado de derecho civil. Parte general, t. I,p. 467 y siguientes.11 Rigaud, El derecho real, p. 93, con cita de Kant.12 Molinario, Derecho patrimonial y derecho real, p. 100.13 Diez Picazo - Gulln, Sistema de derecho civil, vol. III, p. 41.




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12 NOCIONES GENERALESley quiere aseg urar al t i tular de un derec ho real. De talmanera que el derecho real viene a configurarse como unarelacin obligatoria, en la cual el sujeto activo es dicho titulary el pasivo comprende a todas las personas que integran lacomunidad social , dentro de la cual se ejerce el derecho.En tal sentido, Ripert y Boulanger, siguiendo las enseanzas de Planiol, dicen: "El derecho real debe concebirseentonces bajo la forma de una relacin obligatoria, en lacual el sujeto activo es simple y est representado por unasola persona, mientras que e l suje to pasivo es i l imitadoen nmero y comprende a todas las personas que entran enrelacin con el sujeto activo.Esta oponibilidad absoluta hace que el derecho real seams complejo que e l derecho de crdi to, pero esta complejidad es pu ram en te terica. En efecto, se nec esita queuna persona oponga una pretensin contraria a la del t i tular del de rech o para que pu ed a nac er un a controv ersia. Yen este caso, el t i tular del derecho acta contra quien violsu derech o debiendo respetar lo . En otros trminos aparece en la accin judicial. El sujeto pasivo se de term ina a smismo al no resp etar el derecho ajeno. En este m om ento seadvierte que l ha infringido la obligacin que le incumba" 14.No se justif ica la inusitada repercusin que -en su momento- caus la teora de la obligacin pasiva universalatr ibuida a Planiol, si se t iene en cuenta -como bien lo sealan Gatti y Alterini- que ya Savigny, no slo la haba expuesto con claridad sino que la haba calificado de errneay censurable, en tanto oscurece la diferencia natural de lasideas jurdicas y emplea la expresin "obligacin", en unsent ido completamente extrao al que le asignaron t radi-cionalmente las fuentes romanas15 .

14 Riper t - Boulanger , Tratado de derecho civil. Parte general, t. I,p . 4 7 0 .1 5 Gatti - Alterini, El derecho real. Elem entos para una teora general,p. 38 .




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CARACTERIZACIN Y METODOLOGA 13A su vez, Freitas, en la Consolidacin de las leyes civiles, ms de cuarenta aos antes de Planiol, haba expuesto y refutado con diafanidad este criterio y Vlez Srsfieldhace referencia a la obl igacin pasiva general en la notaal art. 2507, al referirse y caracterizar el dominio internacional16 .All expresa: "Hay otro dominio que se llama dominiointernacion al. Todo lo que ante s hem os dicho de los de rechos absolutos y de los derechos reales, es exactamenteaplicable al dominio internacional, o propiedad de Estado aEsta do . No con siste en un a relacin especial de acree do r

y de deudor entre una nacin y otra, sino en una obligacin general de todas las naciones, obligacin pasiva, comotoda la que es relativa a los derechos reales, obligacin deinercia, de respetar la accin de cada pueblo sobre su terr itorio, no turbarla, ni imponerle obstculo alguno ...".En cuanto a la crtica de la teora personalista, se haexpresado que en el concepto de derecho est nsita la relacin entre personas y, por lo tanto, ello es dado por supuesto en la doctr ina clsica que de ningn modo sostiene-como parecen afirmarlo sus cr t icos- que es sobre la cosaque recaen las obligaciones.Esta teora ( la personalista) otorga una extensin a lapalabra "obligacin" que es ajena al concepto autntico deltrmino -como ya lo seal Savigny- oscureciendo as , sussostenedores, el prstino significado de la palabra y confundindolo con el deber genrico de respetar los derechosajenos17.La obligacin es ligazn (ligatio~), vnculo que conectaa dos sujetos y por el cual uno de ellos (sujeto pasivo) debe a otro (sujeto activo) un a pres tacin . Ello no ocurre16 Gatti - Alterirt, El derecho real. Elementos para un a teora general,p. 38. 17 Gatti, Teora general de los derechos reales, p. 38.




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14 NOCIONES GENERALESen los de rech os rea les. As dispo ne el art . 497 del Cd.Civil: "A todo derecho personal corresponde una obligacin personal. No hay obligacin que corresponda aderechos reales".Tal aspecto se patentiza en la observacin de que laobligacin pasiva universal no f igura -como deuda- en elpasivo del patr imon io de los sup ue stos obligados. LacruzBerdejo coincide diciendo que "nadie incluye en el debe desus libros de contabilidad la obligacin de respetar la propiedad ajena"18 .El mismo Planiol -se seal- ha reconocido la insuficiencia del concepto de obligacin pasiva universal para caracterizar el derecho real, advirt iendo la necesidad de tener en cuenta el derecho conferido al t i tular de conseguirde term ina da s ventajas sobre la cosa. En tal sen tido , afirma Molinario que "se tiene que admitir forzosamente queel derecho real comporta una potestad sobre el bien objetode l , con lo cual toda la pretendida novedad queda reducida a sealar la existencia de una obligacin de respetar elderecho ajeno que, por ser comn a todos los derechos, nopuede ser erigida en nota caracterst ica de una categorade ellos19. A esto se replica que los dere cho s pers on ales y,en general, los relativos slo pueden ser violados por laspersonas particularmente obligadas y no por los terceros, yque si stos quisieran impedir el cumplimiento de la obligacin del deudor, slo podran hacerlo llevando a cabo unaaccin contra la persona del deudor (o aun del acreedor) ocontra la cosa objeto mediato del derecho creditorio, con locual siempre se vera violado un derecho absoluto y que, sien tal caso se lesiona el crdito, se lo lesiona como "propiedad", o sea como derecho absoluto y no relativo 20.

18 Lacruz Berdejo, y otros, Derechos reales, p. 15.19 Molinario, Derecho patrim

Derechos Reales I (Musto)

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