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Una cosa que se encuentra sometida a la voluntad de una persona.

Tipos:

Perfecto: cuando no está sujeto a ningún plazo ni condición;

Imperfecto: cuando está sujeto a un plazo o condición;

Ejemplos:

✅ Venta de inmueble hipotecario: transferencia de dominio imperfecta porque si el que sacó el

crédito no paga, el comprador puede perderlo.

✅ Contrato de fideicomiso: imperfecto, sujeto a plazo en el que muchas veces el fiduciante entrega

una propiedad al fiduciario para que éste último la venda a terceros beneficiarios en determinado

plazo de tiempo. Si no se obra, se revocan o quedan sin efecto las transmisiones de dominio.

Supongamos que una persona, que es propietaria de un terreno baldío, quiere construir una

propiedad horizontal de 12 pisos, entonces contrata a una empresa constructora, un fideicomiso en

el que el fiduciante (propietario) entrega la propiedad del inmueble al fiduciario (la empresa) para

que en determinado tiempo construya un edificio de 12 pisos, le pague la suma de X pesos y

además parte de ese pago se lo haga con 3 departamentos en ese edificio y el fiduciario venda el

resto de los departamentos en determinado plazo.

Absoluto: se da contra todos los miembros de la comunidad.

Exclusivo: significa que dos o más personas no pueden simultáneamente ser dueñas de

toda la cosa, sí dos o más personas pueden ser dueñas de una cuota parte indivisa de la parte

(condominio).

Perpetuo: que la propiedad se transmite con los mismos derechos (gozar, poseer y disponer

de la cosa). Se rompe con la expropiación. Ésta es la facultad que tiene en Estado, mediante una ley

formal y por razones de utilidad pública, de, previa indemnización al particular, sacar del dominio

privado una cosa o un bien y hacerlo regresar al dominio público. Desde ese momento, no se puede

transmitir más ese dominio.

La expropiación:

Por razones de utilidad pública

Mediante declaración de una ley formal

Indemnización previa al particular

El estado, o sujeto expropiante, debe obtener una ley de la legislatura que declara la utilidad pública y,

antes de tomar posesión, debe pagar la indemnización al particular. Los sujetos expropiantes pueden ser: el

Estado nacional, el Estado provincial, las entidades autárquicas y las empresas privadas autorizadas por el

Estado para expropiar. Los sujetos expropiados son los particulares. El objeto de la expropiación pueden ser

cosas y los bienes en sentido estricto.

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El valor de la indemnización previa: el Estado siempre paga valor objetivo del bien prescindiendo de

cuestiones afectivas o del mayor valor que el inmueble pueda adquirir por la realización de la obra.

El estado no puede tomar posesión del bien si antes no ha pagado la indemnización al particular. Si el

particular no acepta el valor que le ha asignado el Estado, y no recibe la indemnización, el Estado consigna

el monto en la Justicia a través de una demanda por consignación.

El Estado puede expropiar el subsuelo con independencia del suelo.

Todas las limitaciones del dominio que se está expropiando pasan automáticamente sobre la

indemnización.

Existen dos acciones:

Retrocesión: es la acción que tiene el particular expropiado, que ha cobrado la indemnización, de

retrotraer la expropiación haciendo que el Estado le devuelva la cosa o bien y devolviendo él el

monto de la indemnización, actualizado pero sin intereses. Se da solamente en dos casos: cuando

el Estado le da un fin distinto al de la expropiación, y cuando intimado para que comience la obra,

pasados 2 años no la inicia.

Acción de expropiación irregular o “inversa”: es el derecho que tiene el particular de accionar

contra el Estado, exigiéndole que le expropie. Se da en los siguientes casos: primero, cuando el

Estado toma posesión del bien y no ha depositado la indemnización previa; segundo, cuando el

Estado deja una porción o parte de la cosa inutilizable; tercero, cuando el Estado por ley establece

la expropiación pero no la efectiviza, con lo cual se afecta el derecho de propiedad del particular,

ya que por ejemplo desde la sanción de la ley de expropiación no va a poder vender el inmueble, no

va a poder construir, etc.

La apropiación es el modo de adquirir dominio sobre cosas muebles que han sido abandonadas por sus

dueños y que no han sido robadas ni perdidas. Por ejemplo, un tesoro.

Accesión significa la incorporación material de una cosa mueble a una cosa inmueble.

Aluvión es cuando un río, de manera insensible y constante, va sacando tierra o suelo de una rivera y la va

depositando en la contraria.

Avulsión es cuando una corriente de agua, de manera súbita, saca de una rivera un trozo de tierra y lo

adjunta o deposita en la rivera contraria.

Especificación o transformación se da cuando una persona es dueño de una materia o sustancia y otra

persona, que no es dueña, transforma o especifica esa sustancia. Por ejemplo, Juan es dueño de un bloque

de mármol y Pedro, que es escultor, lo transforma en una escultura. Cuando no es posible deshacer el

trabajo, y volver las cosas al estado anterior, queda como dueño (o adquiere dominio) el especificador

(escultor) que a su vez se transforma en deudor por un crédito por el valor del bloque de mármol.

Edificación o plantación es cuando una persona construye en un inmueble de otro o siembra o planta en

inmueble ajeno, entonces el dueño del inmueble adquiere dominio sobre todo lo edificado o plantado,

pero es deudor por el valor de lo edificado o plantado. Hoy en día, en nuestra legislación, esta forma de

adquirir dominio se está rompiendo por el derecho real nuevo DERECHO FORESTAL.

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Derecho forestal

La esencia de este derecho es que una persona dueña de un inmueble (forestal zona rural) puede vender

la superficie para que otra persona foreste o realice agricultura sobre esa superficie y sea propietario

exclusivo de los forestado, con independencia del dueño del suelo (del terreno).

Prescripción adquisitiva es la posibilidad de que, por el paso del tiempo, una persona que no es el

propietario del inmueble…

La prescripción adquisitiva es una institución de orden público (las parte no lo pueden modificar) por

medio de la cual, por el transcurso del tiempo (elemento objetivo), y la inacción por parte de quien tenía

derecho (elemento subjetivo), se puede adquirir o perder el dominio o liberarse de deudas. Ejemplo: en

una sucesión se reparten los viene inmuebles entre los dos hermano, mitad y mitad, se anotan en el

registro a nombre de cada hermano el inmueble que le corresponde y, al cabo de un tiempo, aparece

medio hermano extramatrimonial, que nadie conocía, que pide su parte. Si han transcurrido 10 años desde

a sentencia que le adjudicó los inmuebles a los hermanos matrimoniales, éstos pueden oponer la

prescripción adquisitiva decenal y evitar que los inmuebles reingresen al acervo hereditario (al patrimonio

hereditario).

Tradición es la entrega voluntaria y efectiva de la cosa y la aceptación voluntaria y efectiva por la otra

parte.

Percepción de frutos. En derecho se define al fruto como la cosa que periódicamente produce algún bien.

Hay dos tipos de frutos:

Naturales: son aquellos que, de manera espontánea, son producidos por la cosa periódicamente.

Por ejemplo, las manzanas, naranjas, crías del ganado, etc.

Civiles: son las rentas de un capital, que también se producen periódicamente. Por ejemplo, si

tengo un capital en plazo fijo todos los meses produce intereses, una casa alquilada el alquiler, etc.

Cuando son frutos naturales se adquiere el dominio cuando se cortan. Para los civiles, se adquiere desde

que son devengados, aunque no sean retirando.

Por sucesión:

Por causa de muerte: los herederos continúan la persona del causante y son propietarios, deudores

y acreedores de todo lo que el causante era propietario, deudor o acreedor.

Entre vivos: cuando alguien transmite la propiedad de una cosa, por ejemplo a través de un

contrato de compra-venta, a través de una donación. El comprador es sucesor singular o particular

del vendedor porque va a quedar en el lugar del vendedor respecto de la cosa vendida. Si estaba

alquilado el inmueble, debe respetar el contrato de alquiler.

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Derechos reales

Dominio: es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y

acción de una persona.

Condominio: es cuando dos o más personas son propietarias en común de una misma cosa, siendo

cada una de ellas dueña de una cuota parte de derechos y acciones sobre la cosa (un inmueble, un

auto, etc.).

Usufructo: es el derecho real por el cual el propietario de un inmueble entrega la posesión del

mismo a otra persona, conservando el primero la ¿nuda? Propiedad.

Uso y habitación: Es cuando una persona, propietaria de un inmueble, se desprende de la

posesión. Entrega el uso para percibir los frutos a otra persona, aunque no posea el bien o para

obtener como fruto la habitación junto a su familia.

Servidumbres: es el derecho real perpetuo o temporal que se ejerce sobre un inmueble ajeno con

poder de disposición y sin que el dueño pueda impedirlo, sino que es una limitación o restricción a

su dominio. Las servidumbres pueden ser reales o personales. Reales: si un inmueble ha quedado

encerrado en el corazón de una manzana y no tiene salida, se establece una servidumbre real.

Personales: se dan mucho en la parte agrícola-ganadera; un campo tiene acceso a la ruta y otro no,

si los dueños son amigo, se puede establecer una servidumbre de paso.

Los derechos reales de garantía Son tres:

✅ Hipoteca

✅ Prenda

✅ Anticresis

La hipoteca es un derecho real de garantía por el cual un deudor o tercero acepta que se afecte un

inmueble en favor de un acreedor para garantizar un crédito en dinero. Es uno de los más importantes, se

constituye por instrumento público. El monto alcanza por lo general el 70% del valor del inmueble, el 30%

restante se destina a gastos judiciales.

Las características de la hipoteca son las siguientes:

1. Es formal, se constituye por instrumento público.

2. Es indivisible, porque pagando en parte el crédito no se puede pedir que se cancele parte de la

deuda.

3. La hipoteca caduca a los 20 años, si antes no se ha renovado.

4. La hipoteca no implica indisponibilidad del bien hipotecado, es decir, el dueño del bien puede

venderlo con la hipoteca.

5. La hipoteca implica un privilegio, es decir, una preferencia para el pago en caso de que el inmueble

se remate por otro crédito. Por ejemplo, por gastos de conservación de la cosa.

6. Existe también la posibilidad de hipotecas de distinto grado, debiendo advertir el deudor en el

momento de constituirla, que es su intención afectar el mismo inmueble con otra hipoteca.

La prenda es el derecho real de garantía que se constituye sobre un inmueble. En la hipoteca el inmueble

sigue en manos del deudor, en la prenda la cosa debe entregarse al acreedor en garantía de un crédito en

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dinero presente o futuro. Esta prenda con desplazamiento no se usa, lo que se usa es la prende agraria o

sin desplazamiento, que es la que se anota en el registro y que permite que el deudor tenga la cosa mueble

prendada y la utilice. El caso típico, cuando de compra un auto, se constituye una prenda por ell valor de la

deuda.

Prenda con garantía flotante Se da en el comercio porque se constituye sobre un stock de mercadería que el comerciante puede vender,

con la única obligación de siempre mantener el stock (reponiéndolo).

La propiedad horizontal es la situación jurídica en la que una persona es dueña exclusiva de su unidad

funcional y condómina de todas las partes comunes, incluido terreno, sótano, azoteas, ingresos, terrazas,

ascensores (Ley 13 512: es una mezcla de dominio con condominio). NO ES UN DERECHO REAL, ES UNA

SITUACIÓN JURÍDICA.

La anticresis es el derecho real de garantía por el cual una persona deudora entrega un bien a su acreedor

para que éste último perciba los frutos y los vaya imputando a la cancelación de los intereses y el capital, o

del capital si no hubiera intereses. No es necesaria ni siquiera la entrega de la posesión.

Derecho real de superficie forestal: el propietario de un inmueble puede entregar a otro la superficie del

mismo para que lo destine a la forestación o agricultura, pudiendo incluso disponer de la superficie el

superficiario. Es un derecho autónomo, independiente de la propiedad del suelo o del inmueble y tiene un

término máximo de duración de 50 años. El superficiario puede constituir garantías hipotecarias sobre la

superficie. El propietario puede hipotecar el inmueble.