Cuadernillo_reales 2010- SEGUNDA PARTEb

8/7/2019 Cuadernillo_reales 2010- SEGUNDA PARTEb

1/36

[Comision 7922 Derechos Reales Highton Molina Quiroga v.2010 2 PARTE]

DERECHOS REALES 2 parte

PROPIEDAD HORIZONTAL

ESQUEMA LEY PROPIEDAD HORIZONTAL (13.512)

Distintas unidades de un mismo edificio que sean INDEPENDIENTES Y CON SALIDA A LA VA PBLICA

ART. 1 : OBJETO del derecho real de Propiedad HorizontalCimientos, muros maestros, techo, patios, galeras, servicios centrales, alojamiento del portero, ascensores, etc.

Stanos y azoteas tambin, salvo pacto en contrario.

ART. 2: concurrencia de partes exclusivas y PARTES COMUNES

ART. 3: facultad de cada propietario de usar de los bienes comunes. Parte exclusiva + bienes de uso comn = inseparables.ART. 4: facultades amplias sobre parte exclusiva.

ART. 5: obligaciones inherentes a las partes exclusivas (gastos de conservacin y reparacin).

1


2/36


PROHIBICIONES

Innovacin/ modificacin que afecte la seguridad o servicios comunes

Cambiar la fachada.

ART. 6: PROHIBICIONES

Destinar la parte exclusiva a un uso contrario a la moral o buenas costumbres.

Destinar la parte exclusiva a un destino distinto del estipulado en el reglamente de copropiedad.

Perturbar con ruidos o de cualquier modo a los vecinos.

Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmuebles.

ART. 7: Propietario del ltimo piso NO elevar nuevas construcciones, salvo consentimiento de copropietarios

Propietario de planta baja o subsuelo NO obras que afecten la seguridad del edificio.

Toda OBRA NUEVA que afecte el inmueble comn UNANIMIDADART. 8: Obligacin de contribuir con el pago de EXPENSAS, PRIMAS DE SEGURO DEL EDIFICIO. NO se liberan por el ABANDONO

EXTRAORDINARIAS

1


3/36


costo excesivo contrarias al reglamento o ley perjudiciales a la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto exterior/ interior del edificio Administrador ausente

NO hay oposicin del resto de los copropietarios- Reparaciones urgentesJefe de personal

Para afrontar gastos de ADMINISTRACIN Para afrontar gastos porINNOVACIONESY REPARACIN de partes comunes en partes comunes

Funciones propias del ADMINISTRADOR interdicto de obra nueva, s...

las puede realizar un propietario +s...

Hay accin de reembolsopor los gastos

ART. 9: REGALMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN (escritura pblica, inscripcin en el Reg. de la Propiedad).MODIFICACIN: mayora no menor a 2/3 (tambin escritura + inscripcin)

CONTENIDO OBLIGATORIO:

1


4/36


5/36


ART. 15: en caso de violacin del art. 6 por parte de un propietario u ocupante DENUNCIA (Administrador o propietarios afectados)Se prevn sanciones (multa y arresto), y el juez adems debe adoptar las medidas necesarias para que cesen las infracciones (puede allanar y usarla fuerza pblica). Infractor = ocupante + reincidencia = desalojo.

ART. 16: VETUSTEZ mayora que represente ms de la mitad del valor total

Demolicin y venta de materiales

Reconstruccin (pero NO puede obligar a la minora,s adquirir su parte)

ART. 17: Obligaciones del art. 8 siguen al dominio de las partes exclusivas, an las devengadas antes de la adquisicin de sta. El mismo es uncrdito privilegiado. Cuestin: en qu medida se responde por las deudas devengadas con anterioridad a la adquisicin?, y las devengadasdurante el perodo de titularidad?, las expensas son obligaciones propter rem? Ver plenario YPF C/ YABRA SERVICIOSEFICIENTES

PERSONALIDAD JURIDICA DEL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS

La personalidad del consorcio ha torturado a la doctrina y a la jurisprudencia nacional. El problema se ha planteado fundamentalmente tratndosede acciones laborales (v.fallo plenario CNTrab, 2/12/65 ED 13-665); por daos y perjuicios causados por las cosas comunes del edificio, contrael administrador, por cobro de expensas comunes, etc. (Kemelmajer de Carlucci, voto del 18/12/91 en ED 28-4-92 (ap.6):En realidad, si bien el tema implica nociones jurdicas fundamentales, propias de la teora general del derecho, como es la personalidad, y an lanaturaleza jurdica de la propiedad horizontal, lo cierto es que la jurisprudencia ha sido fuertemente condicionada por cuestiones procesalesprcticas, tales como la representacin procesal y extraprocesal del llamado consorcio, su legitimacin activa o pasiva para intervenir endeterminados asuntos, y los efectos vinculatorios de ciertas sentencias en el orden patrimonial. (Laquis-Siperman).* La tesis que admite la personalidad jurdica del consorcio de copropietarios admite dos variantes: una que la otorga en forma amplia y otrarestringida.Puede sintetizarse esta posicin en esta definicin: "el consorcio de propietarios a que se refiere el art.9 de la ley (13.512) es un sujeto de derechocon personalidad propia, distinta de los miembros que lo integran y al cual la ley ha confiado la gestin de los fines que hacen a su creacin,

1


6/36


constituyendo el centro de imputacin de las relaciones inherentes al grupo" (CNEspCyC,Sala VI,28/12/78,LL Rep.1979-JZ,1645 sum.38) citadopor Papao,Kiper,Dillon,Cause t.II,p.44).- (Bendersky; Racciati; (LL 1991-D-979); Highton (Ds.Reales, t.4 N 246 y ss); Alterini Jorge (ED 56-729); Borda ; Bittar, Amara; ConstantinoJuan; Mariani de Vidal, Marina (ED 45-867); Gabas, Alberto; Laje (LL 99-430); Palmiero Andrs; Flah-Smayevsky (LL 1991-A-1039);

Papao,Kiper,Dillon, Cause; Causse; Gutirrez Saldvar Alvaro; Musto Nstor; Cichero, Nstor ( ED 61-227); Alberto G. Spota; Jorge J.Llambas; Chavarri y Andorno; Eduardo J. Laje;* Mientras que se han expresado en contra de la personalidad del consorcio:Laquis-Siperman ; Adrogu y Romanelli; Zannoni (voto CNCiv,Sala A, 5/6/84); Molinario; Silvestre de Aimo y Quintana;Sofanor NovilloCorvaln (LL 64-1951-860);Roberto E. Greco;Acdeel E. Salas; Argaaraz; PoirierTambin la CNCiv.Sala B, 1990 (voto de la Dra.Teresa Estevez Brasa) ;CNCrim y Correc.Sala VII (1981);CNCiv,Sala A (1986).ARGUMENTOS Y ACLARACIONES SOBRE LA PERSONALIDAD DEL CONSORCIO:a) Capacidad: tiene capacidad de derecho que es la nica a que se puede aludir al hablar de personas jurdicas, pues no se concibe eldesdoblamiento entre la titularidad de derechos y su ejercicio. Pero de acuerdo al principio de la especialidad, la capacidad de la persona jurdicaslo puede ejercerse en orden a los fines de la institucin. Al margen de los fines de la institucin, la persona jurdica carece de capacidad,porque en verdad carece de personalidad. Es decir que la personalidad no se puede detentar de manera disminuida sino que lo que se puede tener

en ms o en menos es la capacidad. (Llambas, t.II,ps.33/34,61).El consorcio tiene aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones: adquiere derechos de crdito, por el cobro de expensas y fondo dereserva; y contrae obligaciones, por ejemplo cuando contrata trabajos o respecto de crditos de cajas previsionales, aportes a sindicatos; o frente alos consorcistas cuando estos emprenden reparaciones necesarias o urgentes (art.8 prr.3)b) Nombre: se distingue por con la calle y nmero correspondiente, o nombre del edificio, cuando es muy conocido, con el aditamento"consorcio de propietarios".c) Domicilio: est dado por la ubicacin del edificio, aun cuando pueda constituir otro domicilio especial (administrador, letrado, etc).d) Patrimonio: (el conjunto de bienes de una persona- art.2312 CC). Est constituido por el conjunto de los derechos (personales o reales) y de lasobligaciones susceptibles de apreciacin pecuniaria. Se trata de una universalidad jurdica que forma un todo complejo independiente de losbienes particulares que lo componen (Llambas)No forman el patrimonio del consorcio las partes comunes ni menos los objetos exclusivos que pertenecen individualmente a los propietarios, seaen condominio, sea en dominio. Si existe una unidad para renta esta no pertenece al consorcio sino en condominio a los propietarios, puescreemos que es una de las partes comunes. No es el caso de una unidad para renta, ni la publicidad, ni el crdito por medianera (pertenecen a lospropietarios). S es el caso de las expensas, fondos de reserva que pueden estar invertidos en cuenta bancarias o en ttulos, los intereses quedevenguen estas sumas, los crditos frente a los consorcistas o a terceros.(sostiene que el nico titular del crdito por expensas es el consorcio).

1


7/36


TESIS NEGATORIA:Laquis: la ley no inviste al consorcio con este carcter, y no existen en ella elementos que la configuren ni an imperfectamente. El consorciocarece de los atributos de la personalidad y de entidad patrimonial. Por eso no constituye un sujeto de derecho diferenciado de sus miembros, conaptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones.

Los elementos individualistas que componen el condominio excluyen la idea de una personalidad distinta. Derechos del condmino sobre suparte indivisa (2676 y conc) y a la divisin de la cosa comn (2692) contradicen la concepcin de un sujeto de derecho. La ausencia de soportepatrimonial cuya titularidad pudiera imputarse a esta suerte de persona condominial resulta decisiva para su rechazo. En crtica a la posicin deRacciatti, descarta que la naturaleza jurdica del condominio pueda tomarse como criterio orientador para aplicarlo por extensin a la PH.Es verdad que la 13512 evidencia una reduccin del "jus prohibendi" y que bien nmero de decisiones se toman por mayora, pero ello no hacesurgir un sujeto de derecho, ya que subsisten los derechos de cada uno de los propietarios sobre las partes privativas y comunes, sin que seadvierta su sustitucin por la titularidad de algn presunto ente dotado de capacidad jurdica propia y diversa de la de sus componentes. Recuerdaque el condominio sobre las partes comunes es de indivisin forzosa (2710: cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de doso ms heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condminos podr pedir la divisin; 2711: Los derechos que en talescasos corresponden a los condminos no son a ttulo de servidumbre, sino a ttulo de condominio; 2712: cada uno de los condminos puede usarde la totalidad de la cosa comn y de sus diversas partes como de una cosa propia, bajo la condicin de no hacerla servir a otros usos que

aquellos a que est destinada, y de no embarazar el derecho igual de los condminos; 2713: el destino de la cosa comn se determina, nohabiendo convencin, por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada; 2714: los copropietarios de la cosa comn no pueden usar deella sino para las necesidades de las heredades en el inters de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa"; 2715: habr tambin indivisin forzosacuando la ley prohibe la divisin de una cosa comn...).Dice que no hay discrepancias sobre el rechazo a la idea de personalidad en el condominio de indivisin forzosa (Lafaille y Spota).Los propietarios tienen el dominio de sus partes exclusivas (2,4,14 LPH), y cada copropietario puede usar de los bienes comunes conforme a sudestino sin perjudicar el derecho de los dems, y si esos derechos sobre las cosas comunes son inseparables del dominio, uso y goce de surespectiva unidad, es claro que no han delegado en persona alguna ni en la menor medida la expresin patrimonial de su derecho.Pone como ejemplos de la propia ley: - cualquiera de los propietarios puede actuar por s (art.12: en caso de destruccin...); (8 prr.2: interdictoobra nueva); l0 asambleas; denuncias judiciales violacin ley (15); art.13: pago individual de impuestos; Expensas: (8); obligaciones contradasse soportan en proporcin al valor de sus pisos o departamentosobligaciones propter rem (art.17)Son obligaciones mancomunadas divisibles que excluyen la idea de una entidad consorcial personificada. Los gastos por administracin yreparacin no escapan a la regulacin de los arts.2687 y 2688 CC:("a las deudas contradas en pro de la comunidad y durante ella, no estobligado sino el condmino que las contrajo, el cual tendr accin contra los condminos para el reembolso de lo que hubiere pagado"; Si la

1


8/36


deuda hubiere sido contrada por los condminos colectivamente, sin expresin de cuotas y sin haberse estipulado solidaridad, estn obligados alacreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de ms, respecto a la cuota quele corresponda").El administrador es definido como representante de los copropietarios y no del consorcio (art.9 inc a);

El art.11 (facultad del administrador para actuar en sede administrativa) insiste en caracterizarlo como mandatario legal y exclusivo de los"propietarios" (es un caso de unificacin forzosa de la personera).El art.15 se limita a conferir personera para denunciar infracciones al estatuto de la propiedad y a las normas de la convivencia. (por comodidadse habla de representante del consorcio)No puede encontrarse soporte patrimonial alguno. No es titular de ningn derecho, ni puede contraer obligaciones, ya que estas son soportadasindividualmente por los titulares de las respectivas unidades. Dice que ni aun en el caso que existiera un fondo de reserva integrado por loscopropietarios para hacer frente a los gastos de mantenimiento del edificio, ni aun en la hiptesis que la deuda de algn propietario por expensasfuera computada al eventual activo del consorcio se habra caracterizado una persona de existencia ideal. Se trata de situaciones evidentementeno equiparables al aporte del socio, ya que se trata simplemente de formas episdicas relativas al modo de contribucin para los gastos deconservacin y reparacin del edificio, a los que se aplican los principios referentes a los gastos en pro de la cosa comn.El reglamento no puede ser asimilado al acta de nacimiento jurdico del consorcio

REFUTACIN DE LA TESIS NEGATORIA: que el condominio no sea persona jurdica no es bice para que el consorcio lo sea, en atencin aque el derecho real de propiedad horizontal es autnomo y distinto al dominio y condominio.Desde el punto de vista esttico puede ser similar, pero en su funcionamiento es distinto. La ley mira con disfavor al condominio y aprecia ytonifica la PH y otorga dinamismo a las relaciones entre los titulares de distintos derechos reales de PH independientes que son diversos a latitularidad de cuotas partes ideales cuya suma forma un dominio.La frase de la ley (art.9) que alude al representante de loscondminos o propietarios tampoco es definitoria porque una mera cuestin determinologa no modifica la naturaleza jurdica de una institucin; Por otra parte la ley tambin habla de administrador o representante sinagregados en los arts.9 inc.b) y 8,tercer prrafo.El argumento del cobro individual de impuestos y que a estos efectos se computa la parte proporcional de las cosas comunes, no es importante,porque justamente pertenecen en dominio o condominio individual a los consortes.- En caso de deudas del consorcio, la responsabilidad de los consorcistas es subsidiaria y no se puede ejecutar su patrimonio en formadirecta (Mariani de Vidal entiende que hay responsabilidad directa). El beneficio de excusin debe ser alegado por el socio (consorcista)perseguido en sus bienes, pues no funciona de pleno derecho. Incumbe al socio que alega la existencia de bienes sociales, probarlo.

1


9/36


De lo contrario habra que admitir que el nico responsable es el administrador, por aplicacin de las reglas del condominio. (2687 CC) "a lasdeudas contradas en pro de la comunidad y durante ella, no est obligado sino el condmino que las contrajo, el cual tendr accin contra loscondminos para el reembolso de lo que hubiere pagado".An desconociendo personalidad al consorcio, antes de la ley 17711 podan aplicarse las reglas de las asociaciones sin personalidad jurdica

(art.46 CC) que se gobernaban por analoga con los principios aplicables a las sociedades. Cada miembro responda por su porcin viril(art.1747: "Los socios no estn obligados solidariamente por las deudas sociales, si expresamente no lo estipularon as. Las obligacionescontratadas por todos los socios juntos, o por uno de ellos, en virtud de un poder suficiente, hacen a cada uno de los socios responsables por unaporcin viril y slo en esta proporcin, aunque sus partes en la sociedad sean desiguales, y aunque en el contrato de sociedad se haya estipuladoel pago por cuotas desiguales, y aunque se pruebe que el acreedor conoca tal estipulacin"). Los asociados responderan por su parte despus dedeclarada judicialmente la responsabilidad de la asociacin. Si bien la reforma oscureci el panorama al calificar a las asociaciones de sujetos dederecho, sin aclarar el contenido de esta categora, como al constituirse el consorcio existe escritura pblica, de todos modos se aplicaran lasnormas de las sociedades..Nunca corresponde el embargo de cosas comunes que son de propiedad (condominio) de los titulares y que son inescindibles de lo principal(art.3,prr.3). S podran embargarse cuentas bancarias a nombre del consorcio o los crditos por expensas a favor de este. (No seranindispensables:? art.3878,prr.2: cualquiera sea el privilegio del acreedor no podr ejercerse sobre el lecho cotidiano del deudor y de su familia,

las ropas y muebles de su indispensable uso y los instrumentos necesarios para su profesin, arte u oficio. Sobre estos bienes tampoco podrejercerse el derecho de retencin")La reforma de la ley 17711 facilita la admisin de la personalidad jurdica del consorcio pues el art.33 inc.2 establece que son personas jurdicasde carcter privado "las sociedades civiles y comerciales o entidades que conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos ycontraer obligaciones, aunque no requieran autorizacin expresa del Estado para funcionar".Jurisprudencia:a) Justicia Civil: al principio se pronunci por la personalidad limitada, y fue evolucionando hacia un reconocimiento de personalidad propia.Actualmente las Salas A y B tienen una posicin negatoria; Salas C y ,F1G a favor (CNCiv, Sala D (1979, y 1981); Sala B (mayora)(1981 y1984); Sala A (1960);Sala C (1961 y 1972 y 1983);Sala G (ED 97-624 y 109-701 y 1987)

1 "El consorcio de propietarios se encuentra legitimado para exigir al constructor y a la empresa constructora-vendedora de la obra el pago de

los daos y perjuicios que afectan las partes comunes y que producidos en las unidades se derivan en vicios". cncIV, sALA f, 29/9/91: LL, 1992-B-25 (votos de Conde y adhesin de Bossert)

1


10/36


b) Justicia del Trabajo: reconoci la personalidad propia, distinta de la cada uno de sus componentes (Plenario, por unanimidad, 2/12/65 JA:1966-I-346, LL 121-335. (CNTrab (plenario N100); Sala IV (1983);c) Justicia Comercial: reconoce personalidadd) Especial en lo Civil y Comercial: reconoce personalidad y patrimonio propios (CNECC Sala VI (1978);Sala V (1980);Sala I (1979 y

1982);Sala IV (1978)e) Prov.Bs.As.: Idem (;SCBsAs (1978);C1CC M.del Plata (1979);dem Sala II (1984); Morn,

Trabajo Prctico N 6: Lectura y anlisis del fallo Servicicios eficientes vs Yabra, Cmara Nac. En lo Civil, en Pleno, 1999i, LA LEY1999-B,384

PREHORIZONTALIDAD

IMPORTANTE: NO es un derecho real (no est en el art. 2503), es un DERECHO PERSONAL, una etapa previa a la Propiedad Horizontal. Selegisl como modo de proteger a los adquirentes de estas futuras unidades funcionales, atentos a que se est comprando algo que an no existe y

a la precaria proteccin que esto supona.

FALLOS PLENARIOS (SUMARIOS)

1. Cotton, Moiss D. y otros c/ Tutundjian, Simn (CNCiv., en pleno, 28/2/79, LA LEY, 1979A, 528 JA, 979I559ED, 82142)a. El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectacin del inmueble al rgimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con

la inscripcin registral de los contratos que otorgare con relacin a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes elcumplimiento de sus obligaciones o la resolucin del contrato.

b. Los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables.

2. Alvear 1850, S. R. L. c. Taub, Luis (CNCiv., en pleno, 26/3/85, LA LEY, 1985B, 424 DJ, 9853233 JA, 985II153 ED, 113264)a. La posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin en los trminos de la ley 13.512 (ADLA, VIII, 254), no

hace inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien al rgimen de prehorizontalidad e inscripcin de los respectivosboletos en el Registro de la Propiedad que prev la ley 19.724, salvo que el enajenante ofreciere contemporneamente la entregade la posesin y escrituracin, estas prestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato.

1


11/36


LEY 19.724 DE PREHORIZONTALIDAD

Art. 1.-Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio, que seproponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escriturapblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen.(AFECTACIN = OBLIGACIN DEL PROPIETARIO)Art. 2.-En la escritura a que se refiere el artculo anterior se dejar constancia de:a) Estado de ocupacin del inmueble;b) Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier ndole a la fecha de su otorgamiento;c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenacin, en un plazo cierto, de un nmero determinado de ellas;dicho plazo no podr exceder de un (1) ao ni el nmero de unidades ser superior al cincuenta (50) por ciento;d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el artculo 3 de esta ley.Art. 3.-Al otorgarse la escritura de afectacin, el propietario del inmueble debe entregar al escribano la siguiente documentacin

que se agregar a aqulla:a) Copia ntegra certificada del ttulo de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido a la vista;b) Plano de mensura debidamente aprobado;c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobacin por la autoridad competente;d) Proyecto de plano de subdivisin firmado por profesional con ttulo habilitante;e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administracin.Asimismo se agregarn certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble y oficina catastral correspondiente en sucaso, de los cuales resulten las condiciones de dominio del inmueble, sus restricciones, as como que ste y su propietario noestn afectados por medidas cautelares.La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no impedir la afectacin, si el propietario acreditadocumentadamente en el mismo acto, que estn cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca.Art. 4.-La escritura de afectacin se anotar en el Registro de la Propiedad Inmueble, y ste har constar esa circunstancia en loscertificados que expida.Efectos:

1


12/36


La anotacin inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley,salvo los casos de retraccin o desafectacin a que se refieren los artculos 6 y 7.Enajenacin del inmueble:La enajenacin total o parcial del inmueble a terceros no afectar los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos

estn registrados en la forma prevista en el artculo 12.Art. 5.-El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simple autenticada de la escritura de afectacin,con certificacin de la existencia de los elementos mencionados en el artculo 3.Art. 6.-La desafectacin proceder en el supuesto previsto en el inciso c) del artculo 2, cuando se hubiere cumplido la condicin.En tal caso, el propietario podr retractar la afectacin mediante declaracin que constar en escritura pblica, otorgada dentro delos diez (10) das de expirado el plazo establecido en la escritura de afectacin, ante el mismo registro notarial, la que seranotada en el Registro de la Propiedad Inmueble.A dicha escritura el escribano interviniente agregar certificado expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble del que resulteque no existen contratos registrados, o de que su nmero no alcanza al mnimo previsto. Tambin dejar constancia, en su caso,que han sido restituidas a los adquirentes las sumas entregadas como seas o anticipo, con ms un inters igual al fijado por elBanco de la Nacin Argentina para las operaciones normales de descuento.

Art. 7.-El propietario tambin puede solicitar judicialmente la desafectacin, si acredita sumariamente que:a) Transcurridos seis (6) meses de registrada la afectacin, no ha enajenado unidades:b) Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados;c) Transcurrido un (1) ao de registrada la afectacin, la obra no lleg a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad dereanudarla, siempre que medie justa causa.En los supuestos de los incisos b) y c) deber asimismo acreditar que est debidamente asegurada la restitucin a los adquirentesde todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con ms un inters igual al fijado por el Banco de la Nacin Argentina paralas operaciones normales de descuento.Art. 8.-El propietario debe hacer constar la afectacin del inmueble y su registracin, nmero del registro notarial y fecha en quese efectu:a) En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible;b) En toda oferta o invitacin que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda a subdividir por el rgimen de propiedadhorizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodsticas, transmisiones radiotelefnicas, de televisin,proyecciones cinematogrficas, colocacin de afiches, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas ocualquier otro procedimiento de difusin;

1


13/36


c) En los contratos que celebre a los fines de la enajenacin o adjudicacin de unidades.Art. 9.-Queda prohibido, en cualquier forma de oferta:a) Anunciar el precio de venta, o parte de l, en forma que induzca a error, o no indicar el precio total si se menciona una parte.b) Anunciar en forma incompleta los planes de financiacin y plazos de pago;

c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiacin por terceras personas o instituciones de crdito que no hayansido efectivamente convenidos o acordados.Art. 10.-El propietario debe tener a disposicin de los adquirentes de unidades:a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorg la escritura de afectacin de los elementosenumerados en el artculo 3 y de las escrituras de hipoteca;b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotacin en el Registro de la Propiedad Inmueble;c) La informacin relativa al desarrollo material de la obra;d) La informacin relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derechode exigir la exhibicin de los comprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al da aquellos servicios o impuestos puederetener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravmenes, deducindose de su deuda hacia el vendedor.Art. 11.-Todas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la presente ley, estn obligadas respecto de

terceros a precisar:a) Carcter en que acten;b) Identidad del propietario del inmueble;c) La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que invoque y los instrumentos que lo acrediten.Art. 12.-El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueblecorrespondiente a la jurisdiccin del inmueble afectado, ponindose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquiertiempo, registrar el contrato. (OBLIGACIN DEL PROPIETARIO, FACULTAD DEL ADQUIRENTE)Preferencia de los contratos registrados:Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s a ste contra el enajenante, sin perjuicio deno ser oponibles a terceros.La posesin otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de uncontrato debidamente registrado.Art. 13.-Los contratos de enajenacin o adjudicacin de unidades deben contener:a) Los siguientes datos de las partes:

1


14/36


I.- Cuando se tratare de personas de existencia visible, su nombre, domicilio, estado civil, nacionalidad y nmero de documento deidentidad;II.- Cuando se tratare de personas jurdicas, la razn social o denominacin y el domicilio, acreditndose la existencia de laentidad, su inscripcin en el Registro Pblico de Comercio cuando fuere exigible, y la representacin de quienes comparecieren

por ella.En cualesquiera de los dos casos cuando invocare mandato o representacin, debe dejarse constancia del documento que lopruebe;b) Datos correspondientes al dominio de lo enajenado, con las constancias de su inscripcin;c) Constancia de la escritura de afectacin, de su anotacin y de que en poder del escribano obra copia simple certificada para eladquirente;d) La individualizacin y caractersticas de la unidad enajenada, su ubicacin y el porcentual estimado que se asigne a ella;e) Forma de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas, el nmero de ellas y si son documentadas total oparcialmente en pagars u otros ttulos de crdito;f) Plazo, monto y condiciones de los gravmenes que el propietario hubiere constituido o se proponga constituir y que afecten alinmueble;

g) El plazo y condiciones en que se otorgar la posesin;h) En su caso, la condicin prevista en el inciso c) del artculo 2.

Trabajo Prctico N 7: Lectura obligatoria de los fallos plenarios Cotton vs Tutundjian y Alvear vs Tabu

1


15/36


HIPOTECA

HIPOTECA Derecho real

Caracteres AccesoriedadConvencionalidadPublicidadEspecialidad objeto

crditoIndivisibilidad

Objeto Cosas inmuebles

Constitucin Por contrato (escritura pblica)

Publicidad

Inscripcin Registro PropiedadPlazo para hacerlo: 45 dasLa insc. caduca a los 20 aos, pero puederenovarse

Enajenaciones del inmueble

hipotecado

tercer adquirente: asume deudatercer poseedor: no asume deuda

puede abandonarExtincin Causal indirecta: se extingue el crdito

principal.Causales directas: renuncia expresa,

1


16/36


destruccin del inmueble, expropiacin delinmueble y confusin.

CancelacinPor voluntad del acreedor, por cumplimientode los 20 aos sin renovacin, por extincin

de la hipoteca.

EJECUCION HIPOTECARIA (LEY 24.441)

a) MORA: sesenta das art.53Intimacin por 15 dasb)VERIFICACIONINMUEBLE:

a) acreedor se presenta al juezcon: letras o cuponescertificado de dominio inmueble

art.54

Verificacin fsica

inmueble

b) lo hace un escribano (no oficial justicia)

Intimacin ocupantes c) Si est ocupado, Escrib. intima a ladesocupacin dentro de los 10 das, bajoapercibimiento de lanzamiento

Lanzamiento d) Si no desocupan, Escrib. hace lanzamiento (esextrajudicial) y entrega tenencia al acreedor

Traslado al deudor e) el Juez da traslado por 5 das al deudorde lapresentacin del acreedor, para oponer excepc.

Carcter procedimiento No se suspende el lanzamientoTrmite es inaudita parte

c) INFORMES REG.PROP se solicitan directamente, extrajudicialmente art.55

Otros trmites segundo testimonio (puede pedirlo directamente)informe s/tasas, impuestos, expensasSi no se contestan, 10 das hbiles, se subastacomo si estuviera libre.

art.56

1


17/36


d) SUBASTAno hay sentencia previa

la hace martillero designado por acreedoravisos: 3 das BO y 2 diarios gran circulacin, dellugar como mnimo.ltimo aviso dos (2) das antes subasta

Est presente escribano que labra acta

art. 57

Base de la subasta 1 subasta: deuda (capital, intereses, etc)2 subasta: se disminuye 25%3 subasta: sin base y mejor postor

art.58

Contenido de los avisos desubasta

deben contener informacin s/inmueble, deudas,etc.

art.58

Notificacin a los afectados Debe notificarse a: (7 das anticipacin subasta)a. deudorb. propietario (tercer poseedor)c. titulares otros derechos realesd. otros afectados (acreed.embarg.,

inhibientes, etc)

art.59

e) TRAMITE POSTSUBASTA

dentro cinco (5) das de la subasta:a) el acreedor practica liquidacin s/contratob) los gastos no pueden superar el 3% crditoc) acreedor debe rendir cuentas documentadas

art.60

Se corre traslado al deudor por 5 das:puede impugnar o aceptarSi hay excedente de la subasta, y acuerdo departes, se le puede hacer entrega directa aldeudor.

art.63

Si no hay acuerdo, el martillero debe depositar enjuicio.Perfeccionamiento una vez pagado el precio y hecha la tradicin al

comprador. Ser oponible a 3s desde inscripcinart.63

1


18/36


f) EXCEPCIONES a) que no est en morab) que no ha sido intimado de pagoc) que no se ha pactado esta va extrajudiciald) vicios graves en la publicidad.

En caso de acreditarse uno de estos extremos, eljuez puede suspender cautelarmente el lanzamientoo la subasta

art.64

g)IMPUGNACIN POREL DEUDOR

una vez realizada la subasta(procedimiento ms abreviado)a) no concurrencia hechos que habilitan la ventab) liquidacin practicada por acreedorc) incumplimiento de los recaudos legales.Corresponde indemnizacin.

art.65

h)LETRAS

HIPOTECARIAS

son ttulos valores con garanta hipotecaria:

documento que contiene promesa incondicional eirrevocable de una prestacin y otorga a cadanuevo titular un derecho autnomo a esaprestacin.Es una excepcin al ppio. 3270 (nemo plus iuris)

art.35

No pueden garantizar a) crditos eventuales, condicionalesni futuros, ni obligaciones de hacer o no hacer

Novacin emisin letra extingue obligac,. garantizada por hipoteca (ojo: desaparece el carcteraccesorio)

La Ley 24.441 no es el nico sistema de ejecucin hipotecaria, ya que el Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin prev, a partir de suartculo 597, un sistema predominantemente judicial.

Trabajo prctico N 8: Lectura y anlisis del fallo Verardo vs. YPF SA, Cmara Nac. En lo Civil, sala J, 2005

1


19/36


FIDEICOMISO DOMINIO FIDUCIARIO LEY 24.441

El fiduciante

El beneficiarioFIDEICOMISO: puede ser Un 3FIDUCIANTEFIDUCIARIOPROPIEDAD FIDUCIARIABIENES DETERMINADOSBENEFICIARIO

FIDEICOMISARIO

Transmite al

de

recibe los bienes fideicomitidos alse ejerce en beneficio del FIN DEL FIDEICOMISO

cumplimiento de condicin

1


20/36


plazo

puede ser El fiduciante

Un 3

El fideicomiso puede constituirse por Contrato

TestamentoBENEFICIARIO

a- Individualizadob- Persona: fsica o jurdica: o no existir al tiempo contratoa. Si son ms de 1:

a) se benefician por igualb) sustitutivas

d- Orden: 1) Beneficiario2) Fideicomisario3) Fiduciante

El derecho del Beneficiario se transmite por actos inter vivos ( salvo dispos. en contra)mortis causa

Contrato debe contener (art. 4)Individualizacin del los bienes (imposibilidad de individualizacin: descrip.: requisitos o caractersticas)Modo incorporacin de otros. bs.Plazo o condicin: mx. 30 aos (excepto: incapaz)Destino de los bs al fin del fideicomisoDerechos; obligaciones. y modo de sustitucin del FIDUCIARIO

1


21/36


a) Persona: Fsica o Jurdica

b) Para ofrec. pblico: 1)ENTIDADES FINANCIERAS2)ENTIDADES AUTOR. aFUNC. c'TALES

3) PERS. JURDICAS AUTOR.por la CNV

Debe actuar: con la prudencia de un buen hombrenegocios

diligencia s/base confianza

NO puede haber dispensa: RENDIR CUENTASCULPA DOLO: Propia o

Depend.

Prohib. adq. bienes para s.

Rendicin cuentas (mnimo) 1 x ao

Retribucin y reintegro gastos: Contrato (sino Juez)

1


22/36


Remocin judicial x incumplim.: fiduciante. obeneficiario

CESE: Muerte, incap. dec. jud. (persona fsica)Disolucin (persona jurdica)Quiebra o liquidacinRENUNCIA cuando est autoriz. x contrato

Reemplaza al sustituto o entidad designada x el juez

EFECTOS: bienes fideicomitidos: prop. fiduciaria

Dominio FIDUC.: efectos frente a 3 al/cumplim. formalid.

Registros a nombre fiduciario

Los bienes que adquiridos con los frutos o por actos de disposicin de los bienes fiduciarios SON TAMBIN BS. FIDUCIARIOS.

LOS BS. FIDUCIARIOS SON UN PATRIMONIO SEPARADO del de Fiduciario(art. 14 )

Fiduciante

Respons. 1113 se limita al valor cosa, si no pudo razonablem. asegurarse.

BIENES FIDEICOMITIDOS: EXENTOS Acciones individuales o colectivas de los acreedores del FIDUCIARIO y FIDUCIANTE.

1


23/36


Acreed del Beneficiario: tienen accin sobre los frutos de los bienes fideicomitidosFiduciario NO responde con sus bienes por las obligaciones contradas en la ejecucin fideicomiso.

Inscripcin bs. fideicomitidos: LIQUID. X FIDUC.

Puede GRAVAR bs. fideicomitidos p/cumplir FINES FIDEICOMISO (excepto prohib.)

ESTA LEGITIMADO para ejercer ac. c/3 o el beneficiario p/ DEFENSA BS. FIDEICOMITIDOS

FIDEICOMISO FINANCIERO

FIDUCIARIO: Entidades financieras

SOCIEDADES ESPECIALMENTE AUTORIZADAS por COMISION NACIONAL DE VALORES.

BENEFICIARIO titulares certif. de particip. en dominio

ver modificaciones a los artculos 2662 y 2670 Cd.Civil

1


24/36


SERVIDUMBRE

DEFINICION (2970): La servidumbre es el derecho real perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de

l o ejercer ciertos actos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedadEntonces:1. Es derecho real: hay una relacin inmediata y directa sobre la cosa: el titular de la servidumbre (fundo dominante) la ejerce directamente

sobre el fundo sirviente, sin la intervencin de su deudor (prop. fundo sirviente). Ver nota al 2970.2. Perpetuo (prediales)o temporario (personales): si nada se dice al constituirlo, se presume que es perpetua (art.3009). Las temporarias duran

lo que la vida del titular del fundo dominante, o 20 aos si son personas jurdicas.3. Es un derecho real sobre cosa ajena.4. Sobre un inmueble Recae exclusivamente sobre inmuebles, nunca sobre cosa mueble.5. Es una desmembracin del ius utendi: se puede usar de este inmueble ajeno (ver nota 2971).6. El prop. del fundo sirviente puede ser obligado a no hacer algo, o a sufrir que se haga algo, pero nunca a hacer algo (art.3010).7. Consiste en una cierta utilidad que presta o proporciona uno de los predios (fundo sirviente) en favor de otro (fundo dominante). Puede ser :

usar del predio. impedir el ejercicio de algn derecho por el propietario, o no hacer dejar hacer algo al propietario del fundo sirviente.CODIGO CIVIL: Libro III, Cap.XII (2970 y ss): a)Cmo se establecen y adquieren las servidumbres; b) Derechos del propietario del fundodominante; c) Obligaciones y derechos del propietario del fundo sirviente; d) Extincin de las servidumbres; Cap.XIII (3068 y ss): a)servidumbres de trnsito; b) servidumbre de acueducto; c) servidumbre de recibir las aguas de predios ajenos; d) servidumbre de sacar agua.Fuentes: Esbozo de Freitas, Digesto, Instituta, Aubry y Rau, Cdigo de Luisiana y Molitor, entre otros.

CLASIFICACION:8. A) ACTIVAS Y PASIVAS:Se necesita de dos fundos para su constitucin (activas para el fundo dominante y pasivas para el fundo sirviente).9. B) REALES Y PERSONALES:Servidumbres reales o prediales: necesitan de dos fundos (2971). Se constituye a favor de un predio, el dominante.

Servidumbres personales: se constituyen a favor de una persona, por lo que hay un predio sirviente, y una persona que se beneficia con dichaservidumbre.10. C) CONTINUAS Y DISCONTINUAS:Continuas:(2975): son aquellas cuyo uso puede ser continuo sin un "hecho actual" del hombre, como la servidumbre de vista.

1


25/36


Discontinuas: necesitan del "hecho actual" del hombre, como las de paso.11. D) APARENTE Y NO APARENTES:Aparentes:(2976) aquellas que se anuncian por signos exteriores (puerta, ventana).No aparentes: por ej.: la prohibicin de elevar un edificio.

12. E) AFIRMATIVAS Y NEGATIVAS.Afirmativa (3036): el titular del fundo sirviente est obligado a sufrir de parte del titular del fundo dominante todo lo que la servidumbre leautorice a hacer. Debe DEJAR HACER (recordar: nunca consiste en HACER).Negativa: cuando el prop. del fundo sirviente debe abstenerse de hacer algo, la servidumbre consiste en NO HACER (ej.: no edificar ms all decierta altura).

ATIPICIDAD (3000): significa que no hay una enunciacin taxativa de los tipos de servidumbres que se pueden constituir.

CONSTITUCIN: se establecen por contratos onerosos o gratuitos o por disposicin de ltima voluntad.Primer uso es la Tradicin (2977).

MODOS ESPECIALES DE ADQUISICIN DE SERVIDUMBRES:

13. DESTINO PADRE DE FAMILIA (2994): ambos fundos pertenecen a la misma persona, la dependencia de uno sobre otro la constituye elpropietario. Cuando es continua y aparente y hay desmembramiento aunque no este en el ttulo se considera servidumbre. Ej.: A espropietario de dos fundos lindantes. Constituye una servidumbre de acueducto (que es continua y aparente) en la cual el fundo X esdominante y Z, sirviente. Cierto da decide vender el predio X, sin hacer constar en el contrato la existencia de esta servidumbre. B(quien adquiere el predio X), adquiere la servidumbre igualmente, por destino de padre de flia.

14. SERVIDUMBRE QUE REVIVE (2995): servidumbre aparente que se extingue por confusin, RENACE si la propiedad pasa a distintaspersonas. Ej. A es propietario de un fundo que sirve al predio cuyo propietario es B. La servidumbre en cuestin es aparente. Cierto daA compra el inmueble de B, producindose as la extincin de la servidumbre por confusin. Luego de un tiempo vende a C el fundo

que antes fuera de B. Este adquirente se convierte en titular del fundo dominante, pues la servidumbre renace al extinguirse la confusin.PRESCRIPCIN: Continuas y aparentes : 20 aos.

15. EXTENSIN: comprende las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la servidumbre principal.

1


26/36


DERECHOS Y OBLIGACIONES

1. Del propietario del fundo dominante (3018 a 3035)

Ejercer las servidumbres accesorias Realizar trabajos necesarios para el ejercicio y conservacin

(se obliga a afrontar los gastos) NO puede mudar la servidumbre a otro predio de su titularidad NO puede ejercerla en una extensin mayor a la pactada NO puede darle un destino distinto al pactado Herederos: todos pueden usarla, sin perjudicar al fundo sirviente Tiene acciones reales y posesorias

2. Del propietario del fundo sirviente (3036 a 3044)

NO puede obstaculizar el ejercicio de la servidumbre(incumplimiento = daos y perjuicios + reestablecer al estado anterior) Puede ofrecer cambiar de lugar la servidumbre

(justas razones = no se puede negar el prop. del fundo dominante) Puede usar la servidumbre, contribuyendo a su conservacin

EXTINCIN Resolucin del derecho rescisin/ ttulo nulo Vencimiento del plazo Cumplimiento de la condicin resolutoria Renuncia del propietario del fundo dom. (expresa o tcita) No hay utilidad para el fundo dom. Ejercicio imposible (por causas ajenas a los propietarios de ambos fundos)

1


27/36


Confusin/ No uso durante 10 aos

Trabajo Prctico N 9: Lectura y anlisis del fallo Bassi vs Prov.Buenos Aires,

DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL LEY 25.509CONCEPTO: derecho real autnomo sobre cosa propia temporario (art. 2), constituido sobre un inmueble susceptible de forestacin ysilvicultura (art. 1).Entonces: DERECHO REAL AUTNOMO no es asimilable a ningn derecho real existente, con lo cual slo ser aplicable la ley 25.509 (NO

se aplicarn subsidiariamente las normas de los dems derechos reales). Sobre COSA PROPIA objeto = plantaciones (y no el terreno, que es ajeno al titular del derecho real de superficie forestal).

Recordar: plantaciones = cosa inmueble. TEMPORARIO plazo mximo de 50 aos. DESTINO LIMITADO slo forestacin y silvicultura (actividades que la ley busca promover).

CONSTITUCIN: contrato oneroso o gratuito (art. 5). Para adquirirlo se requiere de un ttulo (contrato) y del modo (tradicin). Adems, portratarse de inmuebles, se deber inscribir en el Registro de la Propiedad para lograr la oponibilidad frente a 3.

MODALIDADES:1. Al superficiario (que es el titular de este derecho real) se le concede la facultad de realizar sobre un terreno ajeno forestacin o

silvicultura, haciendo propio lo plantado.2. Al superficiario se le concede la propiedad de plantaciones ya existentes (ubicadas en un terreno ajeno).

En ambas modalidades se confiere el uso y goce del terreno ajeno para fines determinados (forestacin y silvicultura). Esto lleva a cuestionar lapropia ley que nos dice que se trata de un derecho real sobre cosa propia.El superficiario puede gravar (a las plantaciones) con derechos reales de garanta.

El propietario del terreno puede enajenar el mismo, debiendo el adquirente respetar el derecho en cabeza del superficiario. Sin embargo aquel nopuede constituir sobre ese terreno otro derecho de disfrute o de garanta durante el plazo que se extienda el derecho de superficie forestal.

EXTINCIN lo plantado pasa a ser de propiedad del dueo del terreno, debiendo ste indemnizar por el enriquecimiento.

1


28/36


NO se extingue por destruccin total de lo plantado. Renuncia expresa. Vencimiento del plazo. Cumplimiento de la condicin resolutoria pactada.

Confusin. No uso por 3 aos.

ACCIONES REALES

2756: Son los medios para hacer declarar en juicio la:16. existencia del derecho real: reivindicatoria17. plenitud del der. real: confesoria18. libertad en el ejercicio: negatoriaEl fundamento de estas acciones es el ius persequendi que otorgan los derechos reales, el cual asegura su oponibilidad frente a todo aquel quepretenda desconocer la potestad del titular.

EFECTOS:Efecto principal: declarativas (en tanto declaran la existencia, plenitud y libertad del derecho)19. condena (cesacin del ataque e indemnizacin del dao)Efectos accesorios:20. restitucin frutos percibidos por el poseedor de mala fe (2438 y cc)21. restitucin productos (2444)

Reivindicatoria EXISTENCIAEnumeracin: (2757) Confesoria PLENITUD

Negatoria LIBERTAD

Sin embargo, dicha enumeracin no es taxativa, ya que pueden agregarse: divisin de condominio

1


29/36


accin de deslinde accin hipotecaria c/3s poseedores accin de peticin de herencia ?

ACCION REIVINDICATORIA (2758)Tiene por objeto hacer declarar en juicio la existencia del derecho real cuando hay desposesin de la cosa, para obtener su restitucin y comoefecto accesorio la indemnizacin por los daos y perjuicios sufridos.Sirve para todos los derechos reales que se ejercen por la posesin.

FUENTE : Pothier

LEGITIMACIN ACTIVA:1. titular de un derecho real (en principio);1. tambin se admite, aunque no haya tradicin: cesionario de acciones y derechos (se cede accin): comprador sin tradicin pero con ttulo

suficiente c/el 3 (c/el vendedor la accin es personal, de origen contractual.)

Evolucin jurisprudencial:22. como cesionario de acciones y derechos (se opuso Salvat)23. Plenario Cm. Civil Capital: Arcadini c/Maleca (JA 1958-IV-427 y 1963-II-442, nota I). El comprador tiene la titularidad de la accin

reivindicatoria como cesionario implcito.24. otra tesis: accin subrogatoria

1. heredero: es poseedor de lo que el causante haya posedo (3417,3418 y 3421)2. legatario (3775)3. condmino: 2761contra sus coposeedores, contra 3 tesis restrictiva y amplia.

LEGITIMACIN PASIVA:25. poseedor (art. 2351) 2758 y 2772.26. Debe mediar despojo. No corre cuando hay abuso de confianza o desprendimiento voluntario de la posesin 2776OJO: muebles robadas o perdidas -no cuando. hay abuso confianza (arts. 2766 y 2767).27. tenedor: Para ALTERINI y MARIANI si es legitimado pasivo, para PAPAO, no. Cuando se dirige contra el que tiene la cosa a nombre de

otro, ste debe denunciar el nombre del poseedor (2782) 2464 y 94 CPCC.

1


30/36


OBJETO (2758/275):28. Deben ser cosas (2311), singularmente determinables, que son el objeto de los ds.reales, incluyendo las cosas por su carcter representativo,

como los ttulos de crdito que no fuesen al portador.

29. Estar en dominio privado.NO SON REIVINDICABLES (2762):30. bienes que no son cosas,31. cosas futuras,32. cosas accesorias,33. dinero,34. ttulos de crdito al portador,35. cosas fungibles,36. universalidad de bienes (sucesin cuestionada),37. cosas muebles adquiridas a titulo oneroso y de buena fe (2412), que no sean robadas o perdidas.

COSAS MUEBLES:2765: quin perdi, o se le rob una cosa mueble puede reivindicarla (dems casos: juega el 2412, no hay robo por abuso de confianza u otraestafa). Quien reivindica en alguno de estos supuesto no tiene obligacin de rembolsar al 3 poseedor de buena fe por el precio que ste pag porla cosa (robada o perdida), salvo: 1)la cosa se vendi junto con otras similares; 2)se vendi en venta pblica; 3)se vendi en una casa que vendecosas similares (en estos supuesto s hay derecho a reembolso) 2768-. El 3 poseedor no puede mejorar su situacin con la venta de la cosa.

2767:entreg cosa mueble a vendi a

A B C

NO puede reivindicar de C

1


31/36


Poseedor de buena fey a ttulo oneroso.

COSAS INMUEBLES :2777 PROCEDE LA REIVINDICACIN CONTRA poseed. de buena fe, a ttulo oneroso, cuyo enajenante fue de mala fe.

2778 PROCEDE CONTRA poseed. x ttulo nulo emanado del reivindicante

poseedor a ttulo gratuito, enajenante de buena fe, pero con obligacin de restituir la cosaa quien reivindica)

1051 transmiti x ttulo luego anulado transmiti

A B 3

A puede reivindicar contra el 3, salvo: 3 de BUENA FE, a TTULO ONEROSO.IMPORTANTE: este artculo no se aplica en los supuestos de NON DOMINO.

CUESTIN: cmo juegan el 2777 y el 1051?, posible solucin: NO PROCEDE CONTRA UN 3 DE BUENA FE, A TTULO ONEROSO,CUYO ENAJENANTE FUERA DE BUENA FE.

MBITO DE PROCEDENCIA:38. DOMINIO Y CONDOMINIO (2758)39. USUFRUCTO, USO Y HABITACION (2863, 2876, 2950)40. PRENDA (3227, y 3890 -nico que nombra a la acc. Reivindicat.-)41. ANTICRESIS (3239, 3254)

1


32/36


JUICIO DE REIVINDICACIN:42. acreditar el derecho de dominio o derecho real que se ejerza por la posesin sobre la cosa objeto de la accin (exhibir el ttulo).43. debe haber ttulo suficiente, o por lo menos justo ttulo. No sirve ni el boleto, ni una sentencia que condena a escriturar.44. el ttulo debe ser de fecha anterior a la de la posesin (2789) aunque el demandado no presente ttulo alguno. Puede producir un ttulo ms

antiguo de sus transmisores (2790) cuando el poseedor no presenta ningn ttulo.Cuando el demandado tambin presenta ttulo:45. si ambos emanan de la misma persona, se reputa propietario el que primero fue puesto en posesin de la propiedad (2791). No interesa la

fecha del ttulo, salvo que haya mala fe.46. Cuando los ttulos emanan de distintos autores (2792) se presume que es propietario el que tiene la posesin.

ACCION CONFESORIA (2795/2799)Actos que de cualquier modo impidan la plenitud de:47. los derechos reales que se ejerzan por la posesin,48. las servidumbres activas (2795), para que se restablezcan.

MBITO DE PROCEDENCIA (2796):49. Cuando al poseedor de inmuebles se le impidiere ejercer los derechos inherentes a la posesin. Los derechos inherentes a la posesin son lasrestricciones y lmites al dominio y las servidumbres personales activas (cf. Allende segn el art. 3852 de Freitas)

FUENTE: Freitas (3992, 2795)

ACCIN NEGATORIA (2800/2806)Cuando por actos voluntarios o ilcitos se impide la libertad del ejercicio de derechos reales que se ejercen por la posesin (2800). Hay unalesin menos grave que en la reivindicacin

FUENTE: Freitas (4004/4009).

LEGIMTIMACIN ACTIVA:1. poseedor del inmueble,

1


33/36


1. acreedor hipotecario (de inmuebles cuyos poseedores sean impedidos de ejercer libremente sus derechos).

LEGITIMACIN PASIVA: cualquiera que impida un derecho a poseer, aun el propietario que se arrogue servidumbres indebidamente.

MBITO: todos los derechos reales.

CASO TIPICO : alguien pretende ejercer una servidumbre sobre mi fundo, o un acreedor hipotecario para que no se ejerza servidumbre sobre elinmueble hipotecado

Trabajo Prctico N 10. Lectura y anlisis del fallo Arcadini vs Maleca, Cmara Nac.. Civil en Pleno, 1958.

1


34/36


RGIMEN JURIDICO DEL AUTOMOTOR

1


35/36


URBANIZACIONES ESPECIALES

Las urbanizaciones especiales se caracterizan por:1. varias o numerosas parcelas independientes.2. una o ms parcelas destinadas a vas de comunicacin interna, recreacin, actividades deportivas, sociales y culturales, para brindar

confort, amenidad y disfrute.3. el complejo que se forma constituye un todo inescindible, de modo tal que quien sea titular de una parcela independiente, tendr derecho

tambin sobre las parcelas comunes y al enajenar las primeras quedarn comprendidas las segundas.Dependiendo del destino que se les de a las parcelas independientes podemos tener:

1. Parques Industriales: en cada parcela independiente se erige una industria.2. Centros Comerciales: en cada parcela independiente se instala un comercio.3. Complejos Residenciales: cada parcela independiente tiene destino residencial (se construyen casas). Dentro de este grupo, y dependiendo

de la extensin y/ o ubicacin, encontramos: Barrios Cerrados, Clubes de campo (alejados de los centros urbanos), Barrios cerrados de

Chacras (parcelas de gran extensin), Clubes Nuticos (en contacto con un ro) y hasta Pueblos cerrados (grandes extensiones de tierracon las caractersticas antes enunciadas).

El problema de estas urbanizaciones es la inexistencia de una norma nacional que los regule (hay normas provinciales ley 8912 de la pcia. deBs. As., decreto reglamentario de la ley provincial 9404/86, decreto 27/98-). Esta situacin lleva a la bsqueda, en el ordenamiento actual, de unencuadre legal. Se han intentado diversas alternativas, as:

1. SERVIDUMBRE PREDIAL: es la alternativa por la que optan las leyes de la pcia. de BS. As., tesis apoyada tambin por Colman Lerner(autor que ha estudiado bastamente este fenmeno). Esta opcin afirma que las parcelas independientes seran fundos dominantes que sesirven de las parcelas comunes. Mencionan quienes apoyan esta tesis que las ventajas son: asegura la perpetuidad (por ser unaservidumbre PREDIAL) del estado de conservacin, extensin y destino de las reas comunes (art. 3025 y 3026 del C. Civil) y quedaconstituido un todo inescindible.

2. PROPIEDAD HORIZONTAL: esta postura es la elegida en el proyecto de unificacin de los Cdigos Civil y Comercial. Las parcelasindependientes seras similares a las unidades funcionales de la 13.512, y las parcelas comunes, a las partes comunes. Esta tesis permite laformacin de un todo inescindible y asegura el ingreso de sumas de dinero (por el pago de expensas previsto en la ley) para laconservacin y reparacin de las zonas compartidas. Sin embargo se perciben ciertas incongruencias, as: la ley 13.512 nos habla de la

1


36/36


existencia de un edificio (art. 1), mientras que en los barrios cerrados no se verifica dicha construccin nica. A su vez, el art. 2 nos diceque el terreno es una parte comn en el rgimen de Propiedad Horizontal, realizar esta misma aseveracin para el caso de estasurbanizaciones resulta impensable.En la prctica diversos barrios cerrados han optado por organizarse mediante este sistema, lo cual los ha llevado a redactar reglamentos decopropiedad para ordenar el funcionamiento interno.

3. DOMINIO EN COMBINACIN CON EL CONDOMINIO DE INDIVISIN FORZOSA: esta tesis sostiene que hay un derecho real dedominio sobre cada parcela independiente y adems un condominio (cada propietario sera adems condmino) sobre las partescomunes, el cual sera de indivisin forzosa (pues vendran a ser accesorios necesarios para el resto de los inmuebles, 2710 C. Civil). Estaalternativa no posee tantos defensores como las anteriores, pues no queda constituido ese todo inescindible y perpetuo.

DOMINIO TOTAL EN CABEZA DEL PROMOTOR, QUIEN OTORGA A CADA MORADOR EL DERECHO REAL DE USUFRUCTO:quedara constituido ese todo perpetuo. Sin embargo salta a la vista el hecho de que, en la realidad, los moradores no son usufructuarios, sino queson titulares dominiales de sus parcelas.Muchos barrios en la prctica se han organizado como sociedades o asociaciones que conservan el total dominio del complejo.

1

Cuadernillo_reales 2010- SEGUNDA PARTEb

Documents

Transcript of Cuadernillo_reales 2010- SEGUNDA PARTEb