CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLEPEDRO PABLO LUNA DONIS NO. 1031108.JUAN CARLOS ORTEGA RAMIREZ NO. 1030108.CARLOS ESTUARDO YONG GARCIA 1039708.

DEFINICIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA• 1) El doctrinario Carlos Vásquez Ortiz, define al contrato de

Promesa de la siguiente forma: “Aquél contrato por cuya virtud dos o más personas se comprometen a celebrar en un plazo cierto, determinado contrato, que por el momento no quieren o no pueden estipular.

• 2) De igual forma, Nery Roberto Muñoz lo define de la siguiente forma: Es aquél contrato preparatorio, que es de gran utilidad para asegurar la celebración de un contrato futuro, estableciendo por anticipado las condiciones y plazo para celebrarlos. Se hace promesa, cuando por alguna circunstancia no se puede llevar a cabo de una vez el contrato definitivo.”

REGULACIÓN LEGAL• El Código Civil, Decreto 106, regula el contrato de promesa en sus

artículos del 1674 al 1684.

• El artículo 1674 del cuerpo normativo ya mencionado, establece en su parte conducente que: “se puede asumir por contrato la obligación de celebrar un contrato a futuro. La promesa de contrato debe otorgarse de forma exigida por la Ley, para el contrato que se promete celebrar.”

• El artículo 1675 del mismo cuerpo normativo, establece: “La promesa de contrato puede ser unilateral y bilateral.” En el objeto que atañe el presente trabajo, la promesa tiene carácter de bilateral, ya que lo que se pretende contratar para futuro es un contrato de Compraventa de Bien Inmueble, donde comparecen dos o más personas, que en su momento estipulado figuraran como “PARTE VENDEDORA” y “PARTE COMPRADORA”;

REGULACIÓN LEGAL• La propia normativa vigente en su artículo 1679 del Código

Civil, Decreto 106 establece: “La promesa bilateral de contrato obliga a ambas partes y les da derecho a exigir la celebración del contrato prometido de entero acuerdo con lo estipulado.”

• Complementando lo anteriormente descrito, el propio Código Civil, Decreto 106 en sus artículos 1680 y 1681, establecen respectivamente, que cuando el contrato que es objeto de estudio verse sobre la enajenación de bienes inmuebles, el mismo debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad; así, como el establecimiento de que el contrato de promesa no debe exceder del plazo de dos años, si versare de bienes inmuebles.

NATURALEZA JURÍDICA• El Doctrinario Carlos Vásquez Ortiz, establece: “es necesario

distinguir el pre contrato de los tanteos y discusiones al margen que contractual tienen las partes, pues en ellos es licito el discernimiento por cualquiera de ellas. En cambio en el contrato preliminar las partes quedan vinculadas para la celebración del contrato definitivo, y su cumplimiento se provocará mediante determinadas consecuencias jurídicas.

CARACTERISTICAS DEL CONTRATO

1. Preparatorio (perfila un contrato futuro definitivo)2. Consensual ( se perfecciona por la simple voluntad)3. De forma bilateral y en ocasiones unilateral (opción de

compra).4. Proyecta la conclusión de otro contrato

ELEMENTOS PERSONALES • Elementos Personales: (promitente vendedor y el promitente

comprador)

• Promitente: Es la parte que se obliga en la promesa a celebrar el contrato a futuro, y a esta palabra se le agrega el nombre del respectivo contratante en el contrato definitivo, es decir (ejemplos): promitente comprador, promitente vendedor, entre otros.

• Promisorio: También llamado beneficiario, corresponde a la otra

parte quién puede obligar a cumplir el contrato a futuro. • Es esencial establecer, que en el momento que las dos partes se

obligan a celebrar el contrato a futuro, es decir en la promesa bilateral, ambos se denominan promitentes.

ELEMENTOS REALES • Elementos Reales: (de la cosa y del precio)

• El objeto real está constituido por su actividad a que están sujetas las partes o sea la celebración de su contrato, es decir, el contrato per se.

• El contrato a futuro: La celebración del contrato definitivo de acuerdo con los elementos característicos de éste previamente determinados. Dichos elementos característicos del contrato definitivo y que deben señalarse desde el contrato preliminar, son los elementos esenciales del contrato.

• El plazo: La falta de plazo haría nula la promesa. Cuando expira el plazo

sin que por culpa de alguna de las partes haya podido celebrarse dicho contrato a futuro, caducan los derechos de las partes, para exigir el cumplimiento de la promesa, es decir, el contrato prometido. (Artículo 1681 del Código Civil, Decreto 106)

ELEMENTOS FORMALES• Elementos formales: (la escritura pública, cuando se trata de

bienes inscribibles). La promesa del contrato debe otorgarse en la forma exigida por la ley para el contrato que se promete celebrar.

REQUISITOS DEL CONTRATO

1. Capacidad para obligarse por el contrato proyectado.2. Es necesario que tenga la forma propia del contrato

proyectado.3. La determinación del término durante el cual se pueda

recabar la prestación de la actividad necesaria, para la conclusión del contrato definitivo.

DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO DE PROMESA Y OPCIÓN

• La diferencia esencial entre el contrato de promesa y opción, radica en que la opción es un contrato unilateral, donde una persona otorga a otra la opción y facultad de adquirir una cosa o un derecho, en las condiciones pactados y por tiempo convenido.

• Mientras que en el contrato de promesa, existe bilateralidad, ya que ambas partes promitentes se obligan y se les atribuye el derecho a exigir la celebración del contrato prometido, de forma íntegra según lo estipulado en la promesa. (Artículos 1676 y 1679 del Código Civil, Decreto 106, respectivamente).

OPCIÓN DE COMPRA

PROMESA DE COMPRAVENTA

DE LOS EFECTOS 1. La obligación que contraen ambas partes de celebrar un contrato

dentro del plazo convenido y prometido.

2. El plazo en el contrato no puede exceder de dos años si se trata de bienes inmuebles o de derechos reales sobre los mismos, y de un año si se trata de otros bienes o prestaciones.

3. Si una de las partes se niega a celebrar el contrato para dar forma legal al contrato en su rebeldía, lo debe realiza el juez; salvo que la cosa haya pasado a tercero de buena fe, en cuyo caso la promesa se resolverá en el pago de daños y perjuicios.

4. Debe exigirse el cumplimiento de la promesa, dentro de tres meses siguientes al vencimiento del plazo estipulado, sino caduca la acción

DE LA EXTINCIÓN • El contrato de promesa se extingue por la conclusión del

contrato definitivo, por la reducción del mismo a la presentación del id quo interest en caso de cumplimiento y por las causas generales de extinción de las obligaciones.

DE LAS OBLIGACIONES

• De las Obligaciones Previas: 1. Las cédulas de vecindad o documento personal de identificación

de los otorgantes, si no fueren conocidos por el Notario.

2. El título con que acredita la propiedad o el derecho que va darse en promesa.

DE LAS OBLIGACIONES • De las Obligaciones Posteriores:

1. Testimonio Especial al Archivo General de Protocolos dentro

de los veinticinco días hábiles siguientes a la autorización de la escritura. (Artículo 37, literal A), del Código de Notariado).

2. Testimonio o primer testimonio para el cliente, el cual se presenta al Registro de la Propiedad con duplicado, para su respectiva inscripción. (Artículo 69, último párrafo del Código de Notariado y artículo 1132 del Código Civil, Decreto 106.

EJEMPLO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE

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