CONCEPTO DE COMPRA-VENTA

Según el código civil la compra venta es el contrato mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador, y este a su vez, se obliga a pagar su precio en dinero.

En virtud a concepto antes señalado, el contrato de compra venta no puede ser confundido con la traslación de dominio y nada impide que dicha traslación de dominio se pueda dar en un momento distinto, conforme sucede con la tradición o entrega posterior de los bienes muebles o con la compra venta de inmuebles con "pacto de reserva de propiedad".

TRASLATIVO DE DOMINIO

Los actos o contratos traslativos de dominio son aquellos que se perfeccionan, entregando "la cosa"-compraventa: se entrega la cosa, a cambio de dinero-permuta: se entrega la cosa a cambio de otra-donación: se entrega la cosa a título gratuito. Lo que se hace a medio de estos contratos es trasladar el dominio de una cosa a favor de un tercero, que la recibe.

CONTRATOS PRINCIPALES

Son aquellos que pueden existir por si solos sin necesidad de obligación o convención independiente a la cual adherirse.

CONTRATO BILATERAL

El contrato Bilateral es de acuerdo de voluntades que da nacimiento a derechos y obligaciones en ambas partes. El contrato es bilateral cuando las partes se obligan recíprocamente.

CONTRATO ONEROSO

Es oneroso el contrato que impone provechos y gravámenes recíprocos.

CONTRATO CONMUTATIVO

Conmutativo, cuando los provechos y los gravámenes son ciertos y conocidos desde la celebración del contrato; es decir, cuando la cuantía de las prestaciones puede determinarse desde la celebración del contrato.

CONTRATO ALEATORIO POR EXCEPCION

Aleatorios, cuando los provechos y los gravámenes dependen de una condición o termino, de tal manera que no pueda determinarse la cuantía de las prestaciones en forma exacta, sino hasta que se realice la condición o termino.

CONSENSUAL EN OPOSICION AL REAL

Cuando se dice que un contrato es consensual, en oposición a real, simplemente se indica que no se necesita la entrega de la cosa para la constitución del mismo. Son contratos consensuales en oposición a reales, todos los que reglamenta nuestro derecho respecto a prestaciones de cosas.

CONSENSUALES EN OPOSICION AL FORMAL

Es aquel que para su validez no requiere que el consentimiento se manifieste por escrito y, por lo tanto, puede ser verbal, o puede tratarse de un consentimiento tácito, mediante hechos que necesariamente lo supongan, o derivarse del lenguaje mímico, que es otra forma de expresar el consentimiento sin recurrir a la palabra o a la escritura.

CONTRATO FORMAL

Son contratos formales aquellos en los que el consentimiento debe manifestarse por escrito, como un requisito de validez, de tal manera que si no se otorga en escritura pública o privada, según el acto, el contrato estará afectado de nulidad relativa.

CONTRATO DE TRACTO SUCESIVO

Son aquellos en que el cumplimiento de las prestaciones se realiza en un periodo determinado.

CONTRATO VOLUNTARIO

El contrato de voluntariado también se conoce como el “compromiso del voluntario” y es un documento a través del cual una persona se compromete a realizar ciertas actividades para una organización de manera altruista.

El contrato de voluntario no es un tipo de contrato laboral y por lo tanto no es necesario formalizarlo.

CONTRATO FORZOSO

El contrato forzoso es aquél que el legislador obliga a celebrar o dar por celebrado.

CONTRATO CIVIL

Es aquel que es celebrado entre dos personas físicas por lo que estas no se dedican al lucro, o su actividad no es mercantil.

CONTRATO MERCANTIL

Es aquel celebrado entre persona física y moral o personas morales con fines de lucro y que su actividad es mercantil

ELEMENTOS ESENCIALES

OBJETO: El contrato de compra-venta es aquel contrato bilateral en el que una de las partes (vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra (compradora) a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que lo represente.

OBJETO: El contrato de compra-venta es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio especial.

LA COSA: objeto material, en oposición a los derechos creados sobre él y a las prestaciones personales. Son bienes o derechos que estén dentro del comercio.

EL PRECIO: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por una cosa o servicio. No es preciso que esté establecido en el momento de perfeccionar el contrato, ya que puede ser establecido posteriormente sin necesidad de realizar un nuevo contrato.

ELEMENTOS DE VALIDEZ

a) Capacidad de las partes: aptitud para ser titular de derechos y obligaciones(llamada de goce), y ejercerlos por sí mismos (de ejercicio).

b) Ausencia de vicios en el consentimiento: son vicios aquellas circunstancias particulares que dañan al consentimiento y lo suprimen.

•Error: conocimiento equívoco, inexacto de la realidad. Debe recaer sobre el motivodeterminante de la voluntad de cualquiera de las partes.

•Dolo: cualquier sugestión o artificio que se emplee para inducir al error y asíobtener la voluntad del contratante. Se traduce en la mentira.

•Mala fe: mantener en el error a la parte. Se traduce en el ocultamiento del error.

•Lesión: desproporción que se deben las partes en las contraprestaciones,aprovechándose de: Suma ignorancia, notoria inexperiencia, extrema miseria.

•Violencia: empleo de fuerza física o amenazas que impliquen el peligro de perder lavida, la honra, la libertad, la salud o una parte considerable de los bienes delcontratante.c)

Forma: es la manera de exteriorizar la voluntad; requisitos señalados en la ley paradarle estructura al acto jurídico y así produzca sus efectos o tenga validez. Damayor seguridad en el contrato.d)

Licitud en el objeto: se refiere a que el fin del contrato no sea contrario a las leyesde orden público ni a las buenas costumbres

PROHIBICIONES CONSTITUCIONALES ART. 27 FRACC. 1ª

I. Sólo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones o para obtener concesiones de explotación de minas o aguas. El Estado podrá conceder el mismo derecho a los extranjeros, siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones en considerarse como nacionales respecto

de dichos bienes y en no invocar por lo mismo la protección de sus gobiernos por lo que se refiere a aquéllos; bajo la pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la Nación, los bienes que hubieren adquirido en virtud del mismo. En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas. El Estado de acuerdo con los intereses públicos internos y los principios de reciprocidad, podrá, a juicio de la Secretaría de Relaciones, conceder autorización a los Estados extranjeros para que adquieran, en el lugar permanente de la residencia de los Poderes Federales, la propiedad privada de bienes inmuebles necesarios para el servicio directo de sus embajadas o legaciones.

PROIBICIONES DEL CODIGO CIVIL

*COMPRAVENTA ENTRE CONSORTES (CCQR)Artículo 2563.- Las personas jurídicas no pueden comprar bienes raíces, sino sujetándose a lo dispuesto en el Artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y en sus leyes reglamentarias.

Artículo 2564.- Los consortes no pueden celebrar entre sí el contrato de compraventa, si están casados bajo el régimen de comunidad de bienes; pero sí podrán hacerlo si éste es de separación, en cuyo caso se observará lo dispuesto en el Artículo 715.

Artículo 2565.- Los magistrados, los jueces, los funcionarios del Ministerio Público, los defensores oficiales, los abogados, los procuradores y los peritos no pueden comprar los bienes que son objeto de los juicios en que intervengan. Tampoco podrán ser cesionarios de los derechos que se tengan sobre estos bienes.

Artículo 2566.- Los hijos sujetos a patria potestad solamente pueden vender a sus padres, previa autorización judicial y la representación de un tutor especial, los bienes que aquéllos adquieran con el producto de su trabajo.

Artículo 2567.- Los peritos y los corredores no pueden comprar los bienes en cuya venta han intervenido.

Artículo 2568.- Las compras hechas en contravención a lo dispuesto en este capítulo serán nulas, ya se hayan hecho directamente, ya por interpósita persona.

LAS OBLIGACIONES DE LAS PARTES

*DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL VENDEDOR

Artículo 2569.- El vendedor está obligado:

I. A conservar y custodiar, con la diligencia de un buen padre de familia y mientras no lo entregue materialmente al comprador, el bien vendido;

II. A hacer dicha entrega;

III. A responder del saneamiento para los casos de evicción y de redhibición;

IV. A cumplir con todo lo que en el contrato se ha obligado; y que no sea contrario a las leyes de orden público ni a la moral o a las buenas costumbres; y

V. A cumplir con las demás obligaciones señaladas al respecto por la ley.

Artículo 2570.- La entrega puede ser real o ficta, y ésta puede ser jurídica, virtual o simbólica.

Artículo 2571.- Los gastos de la entrega del bien vendido son de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación, de cargo del comprador, salvo convenio en contrario.

Artículo 2572.- El vendedor debe entregar el bien vendido en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.

Artículo 2573.- Debe también entregar el vendedor, todos los frutos producidos desde que se perfeccione la venta, y los rendimientos, accesiones y títulos del bien.

Artículo 2574.- La entrega del bien vendido debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiere lugar designado en el contrato, en el lugar en que se encontraba el bien en la época en que se vendió.

*DE LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL COMPRADOR

Artículo 2576.- El comprador debe cumplir todo aquello a que lícitamente se hubiere obligado o la ley le mande, especialmente pagar el precio en el tiempo, lugar y forma convenidos, en la inteligencia de que si no se han fijado tiempo y lugar al respecto, el pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue el bien.

Artículo 2577.- Si ocurre duda sobre quién de los contratantes deberá hacer primero la entrega, el uno del bien vendido y el otro del precio, ambos harán el depósito en manos de un tercero.

Artículo 2578.- El comprador debe intereses por el tiempo que medie entre la entrega del bien y el pago del precio, en los tres siguientes casos:

I. Si así se hubiere convenido;

II. Si el bien vendido y entregado produce fruto o renta;

III. Si se hubiere constituido en mora.

Artículo 2579.- En las ventas a plazo sin estipular intereses, no los debe el comprador por razón de aquél, aunque entre tanto perciba los frutos del bien, pues el plazo hizo parte del mismo contrato, y debe presumirse que en esta consideración se aumentó el precio de la venta.

Artículo 2580.- Cuando el comprador a plazo o con espera del precio fuere perturbado en su posesión o derecho, o tuviere justo temor de serlo, podrá suspender el pago si aún no lo ha hecho, mientras el vendedor no le asegure la posesión o le dé garantía suficiente al respecto, salvo si hay convenio en contrario.

GARANTIAS DEL VENDEDOR Y DEL COMPRADOR

Artículo 1950.- La resolución del contrato fundado en falta de pago por parte del adquirente de la propiedad de bienes inmuebles u otro derecho real sobre los mismos, no surtirá efecto contra tercero de buena fe, si no se ha estipulado expresamente y ha sido inscrito en el Registro Público en la forma prevenida por la ley.

Artículo 1951.- Respecto de bienes muebles no tendrá lugar la rescisión, salvo lo previsto para las ventas en las que se faculte al comprador a pagar el precio en abonos.

Artículo 1952.- Si la rescisión del contrato dependiere de un tercero y éste fuese dolosamente inducido a rescindirlo, se tendrá por no rescindido.

MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA

*VENTA CON PACTO DE NO VENDER A DETERMINADA PERSONA

Se puede pactar que el objeto del contrato no se venda a una determinada persona. Sin embargo por acuerdo de las partes no es válido pactar que el adquiriente quede impedido para enajenar el objeto. El pacto de comerciabilidad de un objeto o la limitación al derecho de propiedad va en contra de las normas de orden público que regulan la capacidad y el derecho de propiedad.

*VENTA CON PACTO DE PREFERENCIAArtículo 2584.- Puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto, para el caso de que el comprador quisiere vender el bien que fue objeto del contrato de compraventa.El vendedor está obligado a ejercer tal derecho dentro de tres días, si el bien fuere mueble, después que el comprador le hubiere hecho saber, bajo pena de perder su derecho si en ese tiempo no lo ejerciere, la oferta que al respecto se le tenga hecha. Si el bien fuere inmueble, tendrá el término de diez días para ejercer el derecho, bajo la misma pena. En ambos casos está obligado a pagar el precio que el que quiere comprar ofreciere, y si no lo pudiere satisfacer, quedará sin efecto el pacto de preferencia.Debe hacerse saber de una manera fehaciente al que goza del derecho de preferencia, lo que ofrezcan por el bien, y si éste se vendiere sin dar ese aviso, la venta es válida; pero el vendedor responderá de los daños y perjuicios causados.

Artículo 2585.- Si se ha concedido un plazo para pagar el precio, el que tiene el derecho de preferencia no puede prevalerse de este término si no da las seguridades necesarias de que pagará el precio al expirar el plazo.

Artículo 2586.- Cuando el objeto sobre el que se tiene derecho de preferencia se venda en subasta pública, debe, bajo pena de nulidad en caso de contravención, hacerse saber al que goza de ese derecho el día, la hora y el lugar en que se verificará el remate.

*VENTA DE COSA FUTURA

La compraventa de cosas futuras puede ser objeto de contrato tomando el comprador el riesgo de que no lleguen a existir

*VENTA EN ABONOS

El contrato de compraventa a plazos se utiliza para la adquisición de bienes duraderos, en el que el pago del precio no se hace en el momento de la adquisición del bien, sino que se difiere en el tiempo a través de una serie de pagos denominados "plazos", "cuotas" o "abonos".

La compraventa a plazos normalmente se utiliza cuando los bienes objeto de la compraventa tienen precios elevados, tratando mediante la utilización de este contrato, que el acceso del comprador a estos bienes sea más asequible.

*COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO

El pacto de reserva de dominio es aquel pacto que suele incluirse en ciertos contratos de compraventa por el que el vendedor se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta haber recibido la totalidad del precio, normalmente aplazado.De este modo, el vendedor no transmite la propiedad del bien, sino sólo su posesión.Se entiende que lo que existe en estos casos es una condición suspensiva, de manera que hasta que no se cumpla tal condición (es decir, hasta que no se pague la totalidad del precio), no se transmite la propiedad. Una vez satisfecho el precio, la propiedad del bien se transmitirá de forma automática.

*COMPRAVENTA A VISTAS

Se denomina así a la compraventa de una cosa que se acostumbra gustar, pesar o medir. La interrogante surge para precisar el momento en que se forma el consentimiento del contrato. Una tesis sostiene que se trata de un contrato condicional sujeto a que las partes pesen, midan o gusten el objeto y cuya condición una vez realizada dará origen al nacimiento del contrato. Otra sostiene que la compraventa se realiza desde el momento en que las partes se ponen de acuerdo en el objeto, aunque este no se haya gustado, pesado o medido. La legislación civil acepta la primera hipótesis al señalar que el contrato de compraventa producirá sus efectos solo cuando las partes hayan gustado, pesado o medido. Esta modalidad tiene el inconveniente en la acción de gustar, ya que constituye un fenómeno de apreciación subjetiva y de imposibilidad probatoria, al no poderse demostrar si el objeto fue el agrado del adquiriente.

*COMPRAVENTA SOBRE MUESTRAS

La compraventa sobre muestra se encuentra recogida por el Código Civil en un mismo capítulo junto con la compraventa a satisfacción del comprador y la compraventa a prueba. Pese a esta cercanía la compraventa sobre muestra posee características especiales que la distinguen nítidamente de las otras dos. En esta se compara la calidad del bien o los bienes entregados con la de una muestra, debiendo coincidir con este referente objetivo. De lo contrario, el comprador tendrá derecho a resolver el contrato.

*COMPRAVENTA POR ACERVO

Se entiende por tal, la venta que se refiere a un conjunto de bienes homogéneos o heterogéneos de la misma especie y calidad, o de especies y calidades distintas que estén especialmente determinadas, tomando como punto de referencia no el contenido sino el continente, es decir, no se compran determinados bienes por lo que estos sean en realidad, se adquiere un acervo contenido en una vasija, en un granero en una bodega, en un carro de ferrocarril, en un fundo mercantil y se compra a la vista sin precisar el contenido sin que tenga importancia para la venta que las partes o el comprador hayan imaginado un contenido mayor o menor.

*COMPRA DE ESPERANZA

Se llama compra de esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir, por una cantidad determinada los frutos que una cosa produzca en el tiempo determinado, tomando el comprador para si el riesgo de que esos frutos no lleguen a existir; o bien, los productos inciertos de un hecho, que puedan estimarse en dinero. El vendedor tiene derecho al precio aunque no lleguen a existir los frutos o productos comprados y se restringe esta operación solo a frutos o productos futuros de una cosa.La compraventa de cosas futuras puede ser objeto de contrato, tomando el comprador el riesgo de que no lleguen a existir.

CONTRATO DE COMPRAVENTA

Cancún Quintana Roo a 5 de Julio de 20015 con esta fecha celebran el contrato de compra venta por una parte el sr. José Villanueva Gómez quien en lo sucesivo se le denominará el vendedor y por otra parte el sr. Arturo Moguel Hernández quien en lo sucesivo se le denominará el comprador, los cuales hacen las siguientes:

DECLARARACIONES

PRIMERA.- El vendedor que:

A) Es una persona física, mayor de edad, casado, con domicilio en la Sm 15 Mza 29 Lt 1 col. Bosques Cancún Quintana Roo, quien se identifica con credencial de elector con clave KYCMPD8405.

B) Ser legítimo propietario del terreno objeto del presente contrato con ubicacion en la Sm 40 Mza 8 Lt 2 Col Oriente Cancún Quintana Roo. con medidas de 50 M2.

C) Que dicha propiedad lo adquirió comprada al Consorcio Integral Sa de Cv, con escritura pública 5678 Folio 4567 del registro público de la propiedad.

D) Que se compromete y obliga a vender y entregar dicho inmueble objeto de este contrato.

E) Que para los efectos de este contrato el bien inmueble será llamado terreno.

SEGUNDA.- El comprador que:

A) Ser persona física, mayor de edad, casado con domicilio en la Sm 76 Mza 5 Lt 4 col Tulipanes Cancún Quintana Roo. quien se idéntica con credencial de elector con clave ZXTR457908733

B) Que conoce el terreno objeto de este contrato

C) Que se compromete y obliga a comprar y pagar el terreno.

TERCERA.- Ambas partes se comprometen y obligan a:

A) A llevar a cabo la compraventa del terreno al tenor de las siguientes:

CLAUSULAS

PRIMERA.- En este acto el vendedor se compromete a transmitir la propiedad del terreno al comprador, la cual se especifica en la declaración primera inciso B de este contrato.

SEGUNDA.- El plazo que se establece para este acto de compraventa será de 15 días a partir de la fecha de celebración del presente contrato.

TERCERA.- Se establece la cantidad a pagar por el terreno que es por la cantidad de $300,000.00 MXN (Trecientos mil pesos mn/100)

CUARTA.- El vendedor se obliga a entregar el terreno en la fecha señalada como plazo de compra venta en la cláusula segunda del presente contrato

QUINTA.- El comprador se compromete y obliga a pagar la cantidad establecida en una sola exhibición en la cláusula tercera.

SEXTA.- El presente contrato se regirá conforme al Código Civil del Estado de Quintana Roo con jurisdicción en el Municipio de Benito Juárez.

SEPTIMA.- Ambas partes se comprometen y obligan aún sin la presencia del otro a efectos de elevar a escritura pública el presente contrato.

OCTAVA.- En caso de incumplimiento por causas imputables a cualquiera de las partes, éstas convienen en fijar una pena convencional por la cantidad de $2000.00 (dos mil mil pesos 00/100 M.N.), que deberá ser pagada por la parte que origine el incumplimiento a su contraparte, en un plazo de 5 días naturales.

NOVENA.- Las partes se someten a los Juzgados y Tribunales del municipio de Benito Juárez Quintana Roo, lugar donde se ubica el terreno, para resolver cuantas divergencias pudieran surgir por motivo de la interpretación y cumplimiento de este contrato.

Leído el presente documento por ambas partes, y estando conformes con su contenido, lo firman por duplicado en todas las páginas en el lugar y fecha reseñadas en el encabezado.

______________________ ________________________ Sr. José Villanueva Gómez Sr. Arturo Moguel Hernández Vendedor Comprador