Comuna 1 INFORME TERRITORIAL San Telmo, Constitución ... · Retiro, San Nicolás, Puerto Madero,...

Comuna 1Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Monserrat, San Telmo, Constitución

INFO

RME

TERR

ITO

RIA

L

Ministerio de Desarrollo UrbanoSecretaría de Planeamiento

GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMADE BUENOS AIRES

Jefe de GobiernoIng. Mauricio Macri

Vicejefa de GobiernoLic. María Eugenia Vidal

Jefe de Gabinete de MinistrosLic. Horacio Rodriguez Larreta

Ministro de Desarrollo UrbanoArq. Daniel Chain

Secretario de PlaneamientoArq. Héctor Lostri

Director General de PlaneamientoMg. Fernando Álvarez de Celis

Elaboración de contenidos: Fernando Álvarez de Celis / Bárbara Pasik / Julián Álvarez Insúa / Yanina Garcia / Sol Belacin / Federico Tripoli / Agustín Grigera / Luciana Madoery / María Cristina Ansaldo/ Sebastian Shaller / María Belén Talia / Sebastián Musachi. Diseño gráfico: Alejandro Ambrosone.

Índice

7

9

13

43

71

111

Introducción

Metodología

Descripción territorialEstructura territorial PoblaciónNormativa urbanística ConstrucciónValor del suelo

Los usos del suelo en la Comuna 1EdificaciónEdificiosEdificios de destino único Edificios productivos Galpones Lotes Garages privados y comerciales

Situación actual de la ocupación de locales comerciales en la Comuna 1Distribución territorial de locales activos Distribución territorial de locales inactivosComposición de locales por sectores de actividadLocales del sector comercialLocales del sector serviciosLocales gastronómicosLocales del rubro automotorLocales del sector industrialLocales en galería

IndicadoresUso ResidencialComplejidad UrbanaLocales por calleSuperficie afectada por obraCompacidad corregidaMixtura residencialCaminabilidad

7Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Monserrat, San Telmo, Constitución

INTRODUCCIÓN

El presente informe da cuenta de la estructura territorial de la Comuna 1 localizada en el centro de la Ciudad de Buenos Aires. La misma está compuesta por seis barrios, de norte a sur, los barrios de Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Montserrat, San Telmo y Constitución. Se intentará identificar la distribución en el área de los diferentes usos del suelo con el fin de comprender los patrones que hacen a la dinámica económica, social y territorial de la Comuna.

En el capítulo 2 del informe se realiza una caracterización de la estructura territorial de la zona, buscando reconocer la influencia de la normativa que rige el uso del suelo, se caracteriza la estructura de la población así como la densidad edilicia y las condiciones actuales de la construcción y el mercado inmobiliario. Este apartado permite distinguir las diferencias territoriales que se producen al interior de la Comuna.

En el capítulo 3 se examinan los datos obtenidos en el relevamiento de usos del suelo (RUS). Se estudian los usos del suelo a partir del análisis de tamaño, edificación y uso específico de cada parcela en función de las actividades que se desarrollan. Además, se describe la distribución territorial para cada uno de los usos analizados a fin de mostrar la estructura edilicia y socio - territorial de la Comuna.

En el capítulo 4, se busca definir el perfil económico de la Comuna 1, identificando la im-portancia de los diferentes sectores y sus tendencias. De esta forma, se intenta describir y analizar la distribución de los locales emplazados en la Comuna y sus distintos agru-pamientos según actividad. El análisis pormenorizado del relevamiento de campo cons-tituye una parte central del informe y la cuantificación de los datos pretende ser una herramienta útil para la gestión y la investigación académica de este tipo de fenómenos.

En el capítulo 5 se presentaron algunos indicadores elaborados a partir de la información obtenida del Relevamiento de Usos del Suelo, el indicador de total de locales por lado de manzana, el de compacidad corregida, el de complejidad urbana y el de mixtura residencial.

1 Metodología

Comuna 110

La Comuna 1 esta ubicada en el Centro de la Ciudad. Sus límites están determinados por la traza de las calles Borde Sur de la dársena D, avenida Tomás Edison, Acceso Wilson, avenida Presidente Ramón Castillo, bajada de la Autopista Dr. A. Illia (acceso portuario), hasta intersección con Autopista Illia, prolongación virtual de Juan Bibiloni, Brig. Gene-ral Facundo Quiroga, Montevideo, Guido, Uruguay, Avenida Córdoba, avenida Callao, avenida Entre Ríos, avenida Caseros, Paracas, prolongación virtual Ituzaingó (puente), Guanahani, Dr. Enrique Finochietto, General Hornos, avenida Caseros, avenida Defensa, avenida Martín García, avenida Paseo Colón, avenida Brasil, prolongación avenida Elvira Rawson de Dellepiane, avenida Elvira Rawson de Dellepiane hasta intersección con el paredón de la Costanera Sur, límite catastral sur de la Reserva Ecológica, Río de la Plata, con un total de 13.761 parcelas distribuidas en 937 manzanas. La Comuna 1 tiene como límites barriales al barrio de Recoleta al Noroeste, hacia el Oeste los barrios de Balvane-ra, San Cristóbal y Parque Patricios, mientras que hacia el Sur limita con los barrios de Barracas y La Boca.

En la etapa de relevamiento en campo se utilizó la base cartográfica y parcelaria elabo-rada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. El relevamiento realizado barrió la totalidad de las parcelas emplazadas la Comuna y permitió determinar el o los usos de cada una de ellas. A tal fin, se elaboró una tipología que se aplicó a las construcciones encontradas, atendiendo al tipo de edificación hallada y a su uso.

La parte referente a los precios inmobiliarios también se basó en relevamientos propios, mientras que para la elaboración del apartado sobre construcción se emplearon datos de permisos de obra elaborados por Dirección General de Fiscalización de Obras y Catas-tro, pertenecientes al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, para obtener el precio de oferta de venta y alquiler de locales y precio de departamentos y casas se realizaron re-levamientos que recolectan información del precio, dimensiones y otras características de los inmuebles ofertados.

Se estableció una primera gran división entre construcciones de uso residencial, las de uso no residencial, de uso mixto y las parcelas sin construcción. Dentro de las construc-ciones de uso residencial se encuentran dos categorías: casa y vivienda; las construccio-nes de uso no residencial se dividen en siete categorías: local, local en galería, edificio de oficinas, edificio de destino único, edificio productivo, galpón y garage; mientras que las construcciones de uso mixto comprenden tres categorías: edificio de departamentos, uso mixto con vivienda y uso mixto. Se tomó nota además cuando los tipos mencionados se encontraban cerrados o en construcción. Finalmente a las parcelas sin construcción se las identificó como lotes. A continuación se presenta un cuadro con la definición de cada uno de los tipos mencionados1.

A todos los tipos anteriores en los que se desarrollaba alguna actividad económica al momento del relevamiento se los clasificó de acuerdo a su actividad principal, utilizando la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (ClaNAE). Para el caso de los locales, se pudo obtener, a partir del registro de los inactivos, la proporción de establecimientos ocupados y vacantes.

1/ Se tipificó como garages privados a las

construcciones destinadas a la guarda/

entrada y salida de vehículos, pero que

no atienden al público. Generalmente

forman parte complementaria de otra

construcción, como una casa u otro edifi-

cio, y pueden o no ser utilizados en el de-

sarrollo de alguna actividad económica.

Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, Monserrat, San Telmo, Constitución 11

2 Descripción territorial

Comuna 114

EsTRUCTURa TERRITORIal

El área de la comuna en estudio se localiza en el Centro de la Ciudad de Buenos Aires, limitando con la Comuna 2 al noreste, con la Comuna 3 al oeste, con la Comuna 4 al su-roeste y con el Río de la Plata al este.

El trazado urbano de esta Comuna es en forma de alargada en sentido norte sur con importantes ejes de circulación bien consolidados en todas direcciones cumpliendo la

MapaComuna 1

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.


función de conectar el norte, sur y oeste de la ciudad con el area central. En este sentido se destacan como principales arterias en sentido norte sur las avenidas Callao, 9 de Julio, Av. Libertador, Paseo Colon y Huergo Madero y en sentido oeste este se observan las avenidas Caseros, San Juan, Belgrano, Rivadavia, Corrientes, Córdoba y Santa Fé.

Por otro lado cuenta con la presencia tanto hacia el eje norte como en el sur de dos cen-tros neurálgicos de tránsito de gran importancia que son las estaciones de ferrocarril de Retiro y de Constitución, líneas ferroviarias encargadas de unir al conurbano con el centro administrativo y financiero. Como así también las autopistas Arturo Illia, autopis-ta 25 de Mayo y autopista Buenos Aires La Plata Asimismo todas las líneas de subte se encuentran presente teniendo sus estaciones terminales presentes.

En esta Comuna se observan zonas diferenciadas por sus características particulares. El micro y macrocentro porteño concentra gran parte de la actividad laboral de la Ciudad, servicios avanzados, edificios de la administración pública Nacional y del Gobierno Mu-nicipal, la actividad gastronómica y hotelera, motivada por el intenso desarrollo turís-tico. Su edificación tradicional convive con modernas construcciones realizadas en los últimos años que la convierten en un área de mucho contraste, verificable si oponemos los barrios de san Nicolás y San Telmo, cunas históricas de la ciudad, con el barrio de Puerto Madero, el último de los barrios porteños, en pleno auge edilicio.

Comuna 116

Mapa Barrios que

conforman la

Comuna 1



MapaFoto aérea.

Comuna 1


Comuna 118

POBlaCIÓN

La población registrada en el Censo 2010 para la comuna es de 197.226 personas la cual presenta una variación positiva del 11, 28% con respecto al Censo del año 2001. El índice de masculinidad de la misma es de 92,1.


Gráfico 2.1Pirámide poblacional. 2010


Gráfico 2.2Tasas de natalidad, mortalidad,

crecimiento vegetativo e hijos nacidos

vivos por mujer. 2006



Gráfico 2.3Tasa de hacinamiento (2010) y hogares

con NBI

Cuadro 2.1Indicadores de 2º grado

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia

Territorial, Secretaría de Planeamiento,

MDU. GCBA.

Cuadro 2.2Estratificación social

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia

Territorial, Secretaría de Planeamiento,

MDU. GCBA.

PromediosIndicador Comuna CiudadDensidad de población (hab/ha.) 93,9 173Viviendas por grilla (200 metros) 128 Régimen de tenencia de viviendas - Propietarios (%) 50,4 Hogares con hacinamiento crítico (%) 5 2Nivel educativo: Tasa de analfabetismo 6,9 0,5Construcción residencial (m2) 160.515 9,1Construcción no residencial (m2) 24,7 201.465 24,7Relación m2 construidos residenciales/ no residenciales 0,8 2,2Precio de terrenos (USD/m2) 2.905 1.155Precio de locales (USD/m2) 2.777 1.507Precios de venta de departamentos (USD/m2) 2.470 1.267Precio de venta de casas (USD/m2) 2.416 1.087Ingresos ($) 1.495 1.356Tasa de desempleo 6,5 7,0

Indicador Promedio por comunaEstratificación social: estrato bajo (%) 15,8Estratificación social: estrato medio-bajo (%) 33,8 Estratificación social: estrato medio (%) 22,6 Estratificación social: estrato medio-alto (%) 18,3Estratificación social: estrato alto (%) 9,6Tendencias demográficas: Tasa de crecimiento poblacional (10 años) 3,3Incidencia usos residenciales (% del total de usos) 25,6Tasa de vacancia de locales 20,0Complejidad 1,6Compacidad corregida 105,5Superficie de espacio verde por hab. (m2) 4,5

Comuna 120


Gráfico 2.4Distribución poblacional

por estrato socioeconómico


Gráfico 2.5Desocupados y subocupados. 2010



Gráfico 2.6Empleo según categoría. 2010


Gráfico 2.7Empleo según rama de actividad. 2010

Comuna 122

Gráfico 2.8Nivel de instrucción máximo alcanzado

en población mayor a 25 años. 2010



Gráfico 2.9Sector educativo según tipo de gestión.

2010



Gráfico 2.10Tipo de cobertura de salud y grupos de

edad bajo cobertura pública. 2010


Gráfico 2.11Tipología y propiedad de la vivienda.

2010

Comuna 124

DENsIDaD POBlaCIONal

En cuanto al análisis de la distribución territorial de la población al interior de la Comu¬na, se observa un mayor nivel de densidad hacia el Oeste de la avenida 9 de Julio siendo es-casa la población desde esta avenida hacia el este dado que en general es un espacio ad-ministrativo y de servicios. No obstante, hacia el Sur de la avenida Belgrano, es decir en el barrio de San Telmo la densidad aumenta notablemente. Cabe destacar que los máximos niveles se registran en el barrio de Retiro, donde predomina la construcción en altura.


Mapa 2.1Densidad de

población de

la Comuna 1

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.

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NORMaTIVa URBaNÍsTICa

De acuerdo a la actualización en diciembre 2010, la normativa del Código de Planeamiento Urbano establece los usos del suelo permitidos en el área de análisis. Se observa que la superficie de la Comuna 1 se encuentra principalmente regida por tierras ferroviarias que suman el 21,3% del total. La importancia del ferrocarril resulta central en esta comuna ya que comunica a casi toda la Ciudad y al Gran Buenos Aires con el área central. El distrito Puerto (P) también presenta gran relevancia en tanto constituye un 14,5% del área total. El distrito característico de esta comuna es el (C) que tiene que ver con el predominio de actividades terciarias a escala regional, nacional y urbana. Para poder desarrollar estas actividades la zona se encuentra dotada de las mejores condiciones de accesibilidad para todo tipo de transporte de pasajero. Si se tienen en cuenta todos los distritos de centrali-dad (C1 C2 C3I C3II C3I2) estos conforman en total un 19,4% del total del área de la comu-na. La Reserva Ecológica (ARE) constituye el 6,3% del área total del territorio.

El Área de Protección Histórica (APH) se encuentra en el entorno de avenida De Mayo, y desde la Plaza de Mayo hasta avenida San Juan entre Perú y Paseo Colón. El entorno al Parque Lezama también se encuentra protegido por ésta normativa. Pero a su vez, además de la protección general (distritos APH) existen normativas de protección pa-trimonial especial, edilicia y ambiental. En el primer grupo se encuentran las fachadas de Arquitectura Especial (AE): Entorno Plaza San Martín (AE 12), Diagonal Norte, Perú y diagonal Sur (AE 3), Paseo Colón y L. N. Alem (AE 14), Entorno Plaza de Mayo (AE 8), y las manzanas comprendidas por Florida, Paraguay, Reconquista, Córdoba, San Martín y Viamonte (AE 16). La protección edilicia se realiza sobre parcelas específicas catalogadas con diferentes criterios y valorizaciones (estructural, cautelar, integral).



Cuadro 2.3Código de Planeamiento Urbano.

Comuna 1

Distrito Área %UF 11.490.987,75 21,3P 7.821.981,79 14,5C2 4.556.636,92 8,4C3 I 3.966.291,14 7,3RUA 3.834.369,04 7,1NE 3.546.466,09 6,6ARE 3.381.917,24 6,3I1 2.664.686,51 4,9C1 1.976.355,16 3,7UP 1.930.387,73 3,6R2a I 1.453.957,64 2,7APH 1 1.401.076,46 2,6E3 1.393.257,90 2,6U11 946.659,60 1,8U10 784.213,77 1,5APH 18 651.973,13 1,2R2a II 648.217,88 1,2RU 402.508,93 0,7E1 250.503,20 0,5APH 50 198.405,58 0,4C3 II 170.510,45 0,3E4 49 146.965,90 0,3U13 116.503,58 0,2APH 16 78.649,06 0,1C3 I 2 66.716,99 0,1U31 h 64.583,06 0,1APH 30 46.834,08 0,1E4 44 32.664,00 0,1APH 12 754,15 0,0C3 I 2 80,59 0,0Total 54.025.034,84 100,0

La comuna también presenta distritos de Urbanizaciones Determinadas (U), en el 3,2% del área total. Estas son objeto de regulación integral para establecer o preservar conjun-tos urbanos de características diferenciales, como en este caso la Villa 31 (U31), espacio verde (UP), entre otros.

Por otra parte, se puede mencionar la baja presencia de los distritos relacionados al equi-pamiento, constituyendo el 3,5% de la superficie de la comuna. Los distritos de equipa-miento (E) son áreas en las que se localizan actividades que sirven al conjunto urbano pero que no deben localizarse en zonas comerciales o residenciales, por las molestias que pueden generar o por el tamaño necesario para dicha actividad.

Comuna 128

Mapa 2.2Código de

Planeamiento

Urbano de la

Comuna 1



CONsTRUCCIÓN

En el cuadro 2.4 se presenta la cantidad de permisos y la evolución de los m2 permisados nuevos en la Comuna 1 y la Ciudad entre los años 1998 y 2013. En cuanto a lo primero, se puede apreciar que la cantidad total de permisos para construcciones nuevas para todo el período representa el 2,9% del total de la Ciudad. La evolución en los valores absolutos denota un descenso desde el inicio de la serie que se profundiza y llega a su mínimo en el año 2003 con sólo 20 permisos otorgados. En los cinco años siguientes los niveles serán bajos, si bien los permisos aumentan en número los porcentajes con respecto a la Ciudad serán similares al 2003. A partir del año 2007 hasta el 2010 se inicia un período fluctuan-te hasta llegar al año 2010 donde se otorgan sólo 13 permisos, los cuales representan el 2,1% siendo el menor valor presentado a lo largo de la serie. Para los últimos dos años se observa una pequeña suba en la cantidad de permisos para el año 2011 pero que luego vuelve a caer a tan solo 8, el valor más bajo de toda la serie.

En cuanto a los metros cuadrados la serie permanece similar a los valores de los per-misos otorgados, siendo unos dependientes de los otros. Como es de esperarse el valor de m2 más bajo se observa en 2002, con 237.364 m2 para la Ciudad y 39.771 m2 para la Comuna 1. En el total de la serie se observa que la comuna representa un 12,1 % del total de la Ciudad.


Cuadro 2.4 Permisos y superficie total. Construcciones nuevas. 11998-2012

Permisos m2 Permisos/m2

año Total Ciudad Comuna 1 (%) Ciudad Total Ciudad Comuna 1 (%) Ciudad Total Ciudad Comuna 1

1998 1.534 44 2,9 1.992.179 320.999 16,1 1.298,7 7.295,4

1999 1.270 37 2,9 1.275.659 101.500 8,0 1.004,5 2.743,2

2000 1.128 46 4,1 1.381.962 273.817 19,8 1.225,1 5.952,5

2001 666 35 5,3 776.276 174.925 22,5 1.165,6 4.997,9

2002 354 22 6,2 237.364 39.771 16,8 670,5 1.807,8

2003 982 20 2,0 1.119.432 113.119 10,1 1.140,0 5.656,0

2004 1.185 25 2,1 1.185.240 82.961 7,0 1.000,2 3.318,4

2005 1.452 34 2,3 1.954.598 313.065 16,0 1.346,1 9.207,8

2006 2.014 41 2,0 2.782.329 210.022 7,5 1.381,5 5.122,5

2007 1.800 56 3,1 2.809.535 305.293 10,9 1.560,9 5.451,7

2008 1.458 51 3,5 2.319.549 356.224 15,4 1.590,9 6.984,8

2009 1.149 35 3,0 1.519.447 179.240 11,8 1.322,4 5.121,1

2010 890 13 1,5 1.147.699 91.399 8,0 1.289,5 7.030,7

2011 1.567 37 2,4 2.259.266 216.520 9,6 1.441,8 5.851,9

2012 1.068 29 2,7 1.705.137 132.170 7,8 1.596,6 4.557,6

2013 481 8 1,7 713.188 43.168 6,1 1.482,7 5.396,0

1998-2013 18.517 533 2,9 24.465.672 2.954.193 12,1 1.321,3 5.542,58

Comuna 130

Cuadros 2.5Participación de los metros

permisados residenciales y

no residenciales. 1998-2012


ValOR DEl sUElO

El relevamiento sobre el precio de los terrenos en la Ciudad de Buenos Aires realizado por la secretaria de planeamiento urbano, en el mes de Diciembre de 2012, permitió advertir 80 terrenos ofertados en la Comuna 1 frente a 1491 terrenos para el total de la Ciudad, lo que equivale solamente a un 5,3 % de ese total. El valor del suelo de la comuna 1 para Diciembre 2012, presento un mínimo de US$ 334,2 y un máximo de US$ 8.500,0 el m2. Mientras que el precio promedio es de US$ 2.160,9. En cuanto a la superficie de los terre-nos ofertados, se observan dimensiones que van desde los 92,0 m2 hasta los 3.700,0 m2, siendo el tamaño promedio de 542,3 m2.

En lo que concierne a la evolución general de los valores se observa un crecimiento regu-lar a lo largo del período relevado. Luego de la fuerte caída producto de la crisis económi-ca en el comienzo del periodo, donde se registra un mínimo en marzo de 2002, comienza

Total Ciudad Comuna 1año Residencial (%) No residencial (%) Residencial (%) No residencial (%)1998 68,6 31,4 4,8 95,2 1999 69,9 30,1 58,0 42,0 2000 77,1 22,9 53,6 46,4 2001 68,4 31,6 41,1 58,9 2002 72,2 27,8 19,0 81,0 2003 91,1 8,9 85,7 14,3 2004 84,9 15,1 78,4 21,6 2005 83,6 16,4 83,7 16,3 2006 87,0 13,0 63,3 36,7 2007 80,1 19,9 37,4 62,6 2008 76,5 23,5 45,0 55,0 2009 70,7 29,3 15,6 84,4 2010 81,1 18,9 34,0 66,0 2011 78,0 22,0 28,7 71,3 2012 74,9 25,1 18,5 81,52013 72,3 27,7 33,9 66,1

1998-2013 75,2 24,8 43,7 56,3

El cuadro que sigue a continuación describe la relación entre los destinos residenciales y no residenciales en la actividad de la construcción en la Comuna 1, así como también se incluyen los datos respectivos al conjunto de la Ciudad. De tal forma, es posible observar el predominio general de las construcciones no residenciales, representando el 66,1% del último año. Por el contrario, lo registrado para el total de la Ciudad muestra un predomi-nio de construcciones residenciales y una participación de los destinos no residenciales del 24,8%. En el cuadro se observa cómo la tendencia a la construcción no residencial en la Comuna 1 y residencial en la Ciudad se mantiene en los últimos años.


GráficoValor promedio del suelo en la

Comuna 1 y en el total de la Ciudad.

2001 – 2012

Fuente: Secretaría de Planeamiento,

Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.

una tendencia de ascenso generalizado del valor promedio del suelo con leves caídas pero con inmediatas recuperaciones hasta llegar a los valores actuales.

En lo que respecta al precio promedio del suelo obtenido en los diversos relevamientos, los datos disponibles permiten advertir que los valores en la comuna 1 son en general mayores a los observados en el total de la Ciudad. En diciembre de 2001 el valor del suelo para el total de la urbe es de US$ 550, mientras que en la Comuna 1 la cifra se ubica en US$ 939,5 el m2. A partir de este momento comienza un importante descenso de los pre-cios del valor del suelo vinculado a la crisis económica. Durante este periodo encontra-mos el mínimo en los valores promedio del suelo, de US$ 201,1 para la comuna en marzo de 2002 y US$ 213,0 para la Ciudad en junio del mismo año.

A partir de Diciembre de 2003 es muy marcada la consolidación de los ascensos del pre-cio del suelo en la ciudad y la comuna 1, lo que se mantiene hasta el último relevamiento de diciembre de 2012, siempre siendo un tanto mayor el crecimiento de la comuna al de la Ciudad. Para el último relevamiento se observa el valor del suelo de la comuna en torno a los U$S 2.160,9 el m2, siendo un 1,2 veces mayor que el de la Ciudad, situado en U$S 1.843,8 el m2.

El mapa 2.2 muestra la distribución del precio de venta de los 80 terrenos relevados, se puede apreciar que los precios tanto elevados como los mas bajos se localizan de una manera mas uniforme en comparación con otras comunas. El hecho de contener una oferta mas dispersa se produce por ser la comuna que contiene la mayor demanda co-mercial y de infraestructura de servicios, por ende es entendible que se observen este tipo de dispersión.

Vinculando las ofertas de terrenos en venta con la normativa urbanística es posible ob-servar que la mayoría las ofertas se localizan en áreas potenciales para la construcción en altura, muchas de ellas coinciden con los distritos de altas densidad ya sean residen-ciales (R), centrales (C) o de equipamiento (E) lo que permite pensar en futuros empren-dimientos inmobiliarios. Se destaca en importancia el distrito C1 y C2.

Comuna 132


Ciudad Comuna 1

Precio del suelo (U$s)

Variación trimestral (%) Variación anual (%) Precio del suelo

(U$s)Variación

trimestral (%) Variación anual (%)

2001 Diciembre 555,0 939,5 2002 Marzo 272,0 -51,0 201,1 Junio 213,0 -21,7 358,5 Septiembre 242,0 13,6 317,5 -11,4 Diciembre 274,0 13,2 -50,6 537,8 69,4 -42,82003 Marzo 294,0 7,3 8,1 402,5 -25,2 Junio 330,0 12,1 54,9 387,6 -3,7 8,1Septiembre 342,0 3,8 41,3 591,4 52,6 86,3Diciembre 388,0 13,5 41,6 380,3 -35,7 -29,32004 Marzo 434,0 11,8 47,6 543,8 43,0 35,1Junio 459,0 5,8 39,1 632,1 16,2 63,1Septiembre 510,7 11,3 49,3 951,1 50,5 60,8Diciembre 533,9 4,6 37,6 1.407,8 48,0 270,22005 Marzo 550,6 3,1 26,9 1.100,9 -21,8 102,4Junio 591,0 7,3 28,8 1.153,7 4,8 82,5Septiembre 631,2 6,8 23,6 1.232,0 6,8 29,5Diciembre 722,1 14,4 35,3 1.407,8 14,3 0,02006 Marzo 741,8 2,7 34,7 1.412,1 0,3 28,3Junio 809,1 9,1 36,9 1.547,8 9,6 34,2Septiembre 863,7 6,7 36,8 1.544,8 -0,2 25,4Diciembre 904,8 4,8 25,3 1.588,0 2,8 12,82007 Marzo 981,7 8,5 32,3 1.904,9 -1,3 11,0Junio 982,0 0,0 21,4 1.567,4 -18,6 -17,6Septiembre 985,1 0,3 14,1 1.275,6 34,8 11,3Diciembre 1.037,9 5,4 14,7 1.718,9 3,0 11,52008 Marzo 1.058,0 1,9 7,8 1.770,0 93,2 5,4Junio 1.043,0 -1,4 6,2 1.652,7 -16,7 7,9Septiembre 1.142,0 9,5 15,9 1.375,9 74,9 40,0Diciembre 1.148,0 0,5 10,6 2.407,0 -36,1 -13,22009 Marzo 1.130,3 -1,5 6,8 1.537,0 18,1 9,9Junio 1.154,9 2,2 10,7 1.815,8 -4,0 26,6Septiembre 1.199,9 3,9 5,1 1.742,4 -7,2 -32,9Diciembre 1.171,3 -2,4 2,0 1.616,3 -7,2 -32,92010 Marzo 1.285,0 9,7 13,7 2.042,4 26,4 12,5Junio 1.267,4 -1,4 9,7 1.708,1 -16,4 -2,0Septiembre 1.311,9 3,5 9,3 1.928,9 12,9 19,3Diciembre 1.459,9 11,3 24,6 2.322,3 20,4 43,72011 Marzo 1.515,0 3,8 17,9 2.279,2 -1,9 11,6Junio 1.704,5 12,5 34,5 2.210,9 -3,0 29,4Septiembre 1.510,3 -11,4 15,1 2.066,7 -6,5 7,1Diciembre 1.680,7 11,3 15,1 2.152,1 4,1 -7,32012 Marzo 1.503,4 -10,5 -0,8 2.055,4 -4,5 -9,8Junio 1.817,8 20,9 6,6 2.294,3 11,6 3,8Septiembre 1.862,6 2,5 23,3 2.201,3 -4,1 6,5Diciembre 1.843,8 -1,0 9,7 2.160,9 -1,8 0,4

Cuadro 2.6Evolución del precio de terrenos en la Comuna 1 y en la Ciudad de Buenos Aires en el período Diciembre 2001 – 2012



Mapa 2.3Distribución

del precio de

venta de los

terrenos por m2

en la Comuna 1

Diciembre 2012

VENTa y alqUIlER DE lOCalEs

El relevamiento del mes de diciembre de 2012, arrojo un resultado de 200 locales en venta para la Comuna 1, frente a los 940 ofrecidos en la ciudad, representando el 21,3% de este total, siendo una de las de mayor demanda y actividad comercial, lo que se evi-dencia en los precios del m2 analizados a continuación.

Es importante entonces analizar en profundidad el comportamiento del precio del m2 para los locales en venta de esta comuna durante todo el periodo registrado. Partiendo del relevamiento de marzo de 2005, donde se registró un valor de US$ 1.041,0 el m2, se ha observado, en los sucesivos relevamientos, una tendencia de alza con bruscas fluc-tuaciones hasta alcanzar un pico de US$ 2.450,9 en diciembre 2012. Resulta interesante destacar que a lo largo de este corte temporal, en la Ciudad se observan leves caídas del precio del m2, aunque con una marcada tendencia general ascendente. En este sentido el valor mas bajo del m2 se registra durante junio de 2005, lo que no coincide, superficial-mente al menos, con un momento de crisis que haga disminuir los precios. El período de


Cantidad Precio del m2 en dólares Variación anual

Comuna 1 Total Ciudad % Comuna 1 Total Ciudad % Comuna 1 Ciudad

2005

Marzo 192 1.260 15,2 1.621,1 1.041,0 155,7

Junio 179 1.118 16,0 1.190,8 955,2 124,7

Septiembre 138 996 13,9 1.244,7 990,6 125,7

Diciembre 81 982 8,2 1.405,3 1.008,1 139,4

2006

Marzo 161 1.112 14,5 1.520,8 1.154,5 131,7 -6,2 10,9

Junio 157 1.046 15,0 1.494,8 1.094,2 136,6 25,5 14,6

Septiembre 142 915 15,5 1.265,1 1.168,3 108,3 1,6 17,9

Diciembre 165 1.093 15,1 1.387,4 1.186,2 117,0 -1,3 17,7

2007

Marzo 177 1.055 16,8 1.304,8 1.171,4 111,4 -14,2 1,5

Junio 143 999 14,3 1.443,6 1.253,0 115,2 -3,4 14,5

Septiembre 134 966 13,9 1.471,1 1.319,1 111,5 16,3 12,9

Diciembre 229 1.262 18,1 1.461,1 1.365,4 107,0 5,3 15,1

2008

Marzo 145 950 15,3 1.695,1 1.416,4 119,7 29,9 20,9

Junio 136 871 15,6 1.547,8 1.390,5 111,3 7,2 11,0

Septiembre 173 942 18,4 1.579,2 1.388,8 113,7 7,3 5,3

Diciembre 150 730 20,5 1.807,1 1.597,4 113,1 23,7 17,0

2009

Marzo 273 1.266 21,6 1.574,8 1.507,4 104,5 -7,1 6,4

Junio 217 1.219 17,8 1.701,7 1.547,1 110,0 9,9 11,3

Septiembre 233 1.196 19,5 1.737,0 1.625,6 106,9 10,0 17,1

Diciembre 254 1.248 20,4 1.635,9 1.594,8 102,6 -9,5 -0,2

2010

Marzo 187 738 25,3 1.910,6 1.695,0 112,7 21,3 12,4

Junio 275 1.109 24,8 1.878,0 1.750,3 107,3 10,4 13,1

Septiembre 288 1.101 26,2 1.926,1 1.836,2 104,9 10,9 13,0

Diciembre 237 1.117 21,2 1.778,2 1.779,6 99,9 8,7 11,6

2011

Marzo 288 1.177 24,5 2.219,4 2.152,8 103,1 16,2 27,0

Junio 242 1.569 15,4 2.143,4 2.086,3 102,7 14,1 19,2

Septiembre 208 1.057 19,7 1.935,5 2.056,4 94,1 0,5 12,0

Diciembre 222 960 23,1 2.257,9 2.348,1 96,2 27,0 31,9

2012

Marzo 247 1.338 18,5 2.519,2 2.532,3 99,5 13,5 17,6

Junio 206 1.009 20,4 2.131,7 2.299,6 92,7 -0,5 10,2

Septiembre 231 1.584 14,6 2.421,2 2.596,9 93,2 25,1 26,3

Diciembre 200 940 21,3 2.162,9 2.450,9 88,2 -4,2 4,4

Cuadro 2.7Evolución del precio del m2 de los locales en venta en la Comuna 1 y en total Ciudad. Marzo 2005 - Diciembre 2012


análisis finaliza con un valor para la comuna de US$ 2.162,9 el m2, el cual es similar al del valor de la Ciudad, situado en US$ 2.450,9 para diciembre de 2012. Al igual que los valores correspondientes a los terrenos, de destaca para los locales en venta la característica de ser parecidos en la mayoría de los casos tanto el precio de la comuna con el de la Ciudad, lo cual demuestra el peso que tiene históricamente esta comuna, siendo una de las que mejor evolución presenta desde los primeros años de relevamiento, tanto para terrenos como para locales en venta y alquiler.

La distribución territorial de los 200 locales registrados en diciembre de 2012 muestra que la concentración de tiende a estar en el barrio de San Nicolás. El local de mas alto valor se sitúa en la calle Maipú al 400 a un precio de U$S 4.600.000. El segundo mas alto se encuentra en la avenida Córdoba al 700 a un precio de U$S 3.700.000. Los locales de menor valor se encuentran sobre las calle Lavalle al 1700 y Talcahuano al 400 con un precio de U$S 23.000 y U$S 20.081 respectivamente.



del precio

de venta de

locales por m2

en la Comuna 1

Comuna 136

En lo que respecta a los locales en alquiler, durante el relevamiento de diciembre de 2012, se registraron 407 ofrecidos en la comuna, lo que equivale al 25,5% del total de la oferta relevada en toda la Ciudad. Las dimensiones de las ofertas van de los 5,0 m2 a los 3.553,0 m2, con una superficie promedio de 269,0 m2. Los valores de alquiler del total de locales se valúan en precios que van de $ 400 a los $ 430.000 con un promedio de $ 22.139. Este valor es mayor que el de la Ciudad donde el promedio fue de $ 16.659. Esto se aprecia también en el valor del m2, tal como se desprende del siguiente análisis.

Los precios por m2 para la Ciudad muestran desde 2001 una caída generalizada debido a la crisis económica, y comienzan a recuperarse a partir de comienzos del año 2005, donde comienzan un ascenso franco, con leves oscilaciones, se mantiene en torno a los $ 25 - $ 60 el m2, y supera los $ 100 en los últimos dos trimestres. El precio en pesos del m2 de los locales en alquiler, en diciembre de 2001, es de $16,0 llegando a un mínimo de $15,8 en Diciembre de 2002. Por otra parte el pico máximo de este segmento temporal se registra en diciembre de 2012 donde el valor del m2 será de $ 103,7, esto representa un incremento del 716,5 % respecto a los valores registrados al comenzar el recorte temporal analizado. Respecto de diciembre de 2011 a diciembre 2012 la variación del precio del m2 es del 25,5 % en la comuna 1, mientras que para el total de la Ciudad la variación anual fue positiva de 25,7 %. Este patrón sobre la variación anual del valor del m2 coincide con lo analizado para el valor de los locales en venta.



Cantidad Precio del m2 en pesos Variación anual

Comuna 1 Total Ciudad % Comuna 1 Total Ciudad % Comuna 1 Ciudad2001 Diciembre 120 1.612 7,4 16,1 12,7 126,8 2002 Marzo 20 207 - 15,4 12,9 - Junio 52 345 15,1 23,2 18,2 127,5 Septiembre 57 286 19,9 15,7 15,6 100,6 Diciembre 55 397 13,9 15,7 13,3 118,0 -2,5 4,72003 Marzo 85 435 19,5 12,9 12,6 102,4 -16,2 -2,3Junio 39 363 10,7 16,0 14,4 111,1 -31,0 -20,9Septiembre 42 394 10,7 14,4 14,8 97,3 -8,3 -5,1Diciembre 37 379 9,8 19,8 16,3 121,5 26,1 22,62004 Marzo 54 376 14,4 32,2 17,3 186,1 149,6 37,3Junio 87 856 10,2 26,5 18,4 144,0 65,6 27,8Septiembre 104 957 10,9 19,7 19,4 101,5 36,8 31,1Diciembre 114 1.032 11,0 33,4 21,5 155,3 68,7 31,92005 Marzo 127 1.085 11,7 36,7 25 146,8 14,0 44,5Junio 123 1.097 11,2 24,5 22,5 108,9 -7,5 22,3Septiembre 82 1.014 8,1 29,2 25,7 113,6 48,2 32,5Diciembre 127 1.125 11,3 45,0 27,8 161,9 34,7 29,32006 Marzo 163 1.232 13,2 41,5 32,2 128,9 13,1 28,8Junio 161 1.260 12,8 53,6 33 162,4 118,8 46,7Septiembre 114 1.046 10,9 40,1 31,7 126,5 37,3 23,3Diciembre 184 1.302 14,1 42,5 34 125,0 -5,6 22,32007 Marzo 170 1.228 13,8 43,2 34,9 123,8 4,1 8,4Junio 166 1.126 14,7 47,4 36,9 128,5 -11,6 11,8Septiembre 174 1.296 13,4 42,2 38,4 109,9 5,2 21,1Diciembre 241 1.433 16,8 44,3 41,3 107,3 4,2 21,52008 Marzo 132 1.176 11,2 52,9 43,3 122,2 22,5 24,1Junio 161 1.153 14,0 53,6 43,6 122,9 13,1 18,2Septiembre 216 1.232 17,5 57,7 45,5 126,8 36,7 18,5Diciembre 247 1232 20,0 54,5 48,9 111,5 23,0 18,42009 Marzo 286 1893 15,1 48,5 47,5 102,1 -8,3 9,7Junio 291 2181 13,3 60,7 50,7 119,7 13,2 16,3Septiembre 376 2018 18,6 69,3 54 128,3 20,1 18,7Diciembre 445 2206 20,2 56,2 50,3 111,7 3,1 2,92010 Marzo 346 1645 21,0 61,0 58,3 104,6 25,8 22,7Junio 323 1552 20,8 68,7 59,5 115,5 13,2 17,4Septiembre 181 1122 16,1 59,2 57,8 102,4 -14,6 7,0Diciembre 269 1632 16,5 62,1 62,7 99,0 10,5 24,72011 Marzo 319 1589 20,1 69,4 68,5 101,3 13,8 17,5Junio 366 1685 21,7 76,5 72,1 106,1 11,4 21,2Septiembre 409 1752 23,3 77,6 75,0 103,5 31,1 29,8Diciembre 568 2564 22,2 84,3 82,5 102,2 35,7 31,62012 Marzo 215 1898 11,3 95,0 90,7 104,7 36,9 32,4Junio 497 2088 23,8 97,9 92,4 106,0 28,0 28,2Septiembre 621 2651 23,4 100,5 102,2 98,3 29,5 36,3Diciembre 407 1596 25,5 105,8 103,7 102,0 25,5 25,7

Cuadro 2.8Evolución del precio del m2 de los locales en alquiler en la Comuna 1 y en el total Ciudad. Diciembre 2001 – 2012

Comuna 138

GráficoEvolución del precio promedio de

alquiler de locales. Comuna 1.

2001 - 2012



Cuadro 2.9Precios de referencia de viviendas en

venta en San Telmo. Diciembre 2012

El patrón de distribución de los locales en alquiler, se muestra con un grado de concen-tración en torno al norte de la comuna. El mayor precio se registra sobre la calle Mire, Bartolomé al 400 a $ 430.000. El segundo local ya con menos de la mitad del valor an-terior, se encuentra sobre la calle Esmeralda al 100 a un precio de $ 240.000. Los locales con valores inferiores se encuentran sobre la avenida Corrientes al 800 un local ofertado a $ 600 y luego sobre la avenida Alvear, Marcelo T. al 600 un local a un valor de $ 400.

El cuadro siguiente presenta una descripción cuantitativa de los precios de referencia de viviendas en venta en la comuna 1 para el periodo de diciembre de 2012. De acuerdo al rele-vamiento realizado, se encontraron 1051 departamentos y 47 casas. En el caso de los depar-tamentos la superficie promedio es de 90,1 m2, mientras que para las casas es de 487,5 m2.

Como ejemplo para la comuna se tomo al barrio de San Telmo, el cual presentó para diciembre de 2012 un total de 202 ofertas de departamentos y 19 casas. Estas presenta-ron una superficie promedio de 79,5 m2 y 510,2 m2 respectivamente. Los departamentos demostraron un valor del m2 de $ 2.003,1 mientras que las casas $ 1.463,7.

Tipo de vivienda Cantidad superficie promedio m2 Us$ / m2 Us$ / m2

máximoUs$ / m2

mínimo

Departamentos 202 79,5 2.003,1 12.272,7 772,6

Casas 19 510,2 1.463,7 2.511,8 842,1

La distribución territorial de los departamentos evidencia que la mayor concentración de estos se encuentra en el sector norte de la comuna, predominando los barrios de Monse-rrat, San Nicolás y Retiro. Los departamentos se encuentran principalmente ubicados den-tro de las zonas que se destinaron para uso residencial que determina el Código de Planea-miento Urbano así como en distritos de equipamiento y centrales. Se observa también una concentración de departamentos con valores elevados al norte de la avenida Belgrano.




del precio de

alquiler de

locales por m2

en la comuna

1. Diciembre

2012

Comuna 140


de los Depar-

tamentos en

venta y precio

del m2 en la

Comuna 1.

Diciembre de

2012

En lo que respecta a los departamentos, el relevamiento de diciembre de 2012 mostró que la mayor cantidad correspondió a los de tres ambientes (230), seguidos por los de dos (220) y los de cuatro (139). Los de uno y más de cinco ambientes presentaron 123 y 97 unidades en total cada uno. También se obtuvieron una gran cantidad de registros (242) sin datos sobre ambientes. Por otro lado el precio promedio permite verificar que en los departamentos de tres ambientes se observa el mayor valor, siendo progresivo el des-censo del valor en cuanto el departamento tenga mas ambientes. Los departamentos que tienen uno, dos y tres ambientes presentan valor similares. Los departamentos de tres ambiente presentaron un valor de U$S 2.697,2 el m2.




de las casas en

venta y precio

del m2 en la

Comuna 1.

Diciembre de

2012

Cuadro 2.10 Precios de referencia de departamentos en venta en la Comuna 1. Diciembre 2012

Cantidad superficie promedio m2

superficie máxima m2

superficie mínima m2 Us$ / m2 Us$ / m2

máximoUs$ / m2

mínimoUs$ / m2

mínimo

1 ambiente 123 35,7 95,0 20,0 2.414,9 8.846,2 1.121,2 772,6

2 ambientes 220 54,6 121,0 25,0 2.677,4 7.381,1 772,6 842,1

3 ambientes 230 94,3 312,0 40,0 2.697,2 10.614,1 828,9

4 ambientes 139 142,5 380,0 55,0 2.477,8 10.750,0 966,7

5 a 7 ambientes 97 206,1 644,0 77,0 2.010,0 6.404,2 751,1

Sin datos 242 69,3 300,0 17,0 1.919,8 12.272,7 949,4

Total Comuna 1 1.051 90.1 644,0 17,0 2.388,6 12.272,7 751,1

Promedio Ciudad 8.828 87,8 798,8 17,0 2.405,7 19.142,9 173,0


La distribución de las casas en la comuna no se asemeja a la distribución de los depar-tamentos, siendo esta bastante más homogénea. Las ofertas de casas se presentan a lo largo de los barrios que componen el sur de la comuna, observándose los valores más

Comuna 142

altos en torno al límite entre los barrios de San Telmo y Monserrat con el barrio de Puerto Madero. Se observa también valores medios hacia el oeste del barrio de Monserrat. Los valores más bajos se sitúan en el barrio de Constitución, así como algunos en el sur del barrio de San Telmo.

La mayor cantidad de casas en venta según tamaño corresponde a una superficie cu-bierta de más de 300 m2 con 30 unidades y a las de entre 201 - 300 m2, con 12 unidades. Le siguen las de 101 - 150 m2, con 4 unidades. En los extremos con 1 y ninguna oferta, las casas con 151 - 300 m2 y 60 - 100 m2 respectivamente. La relación entre el tamaño de las unidades y el precio del m2 es similar al caso de los departamentos, aunque aquí el contraste es más marcado, así es que los precios mayores corresponden a las superficies menores. Para este trimestre sucedió lo mismo que en anteriores, donde el mayor valor del m2 se observó en las casas de menor superficie. De esta manera, el máximo valor de U$S 2.541,7 el m2 corresponde a las unidades de 101-150 m2 cubiertos y el mínimo de U$S 1.578,9 el m2, a las casas de entre 151 - 200 m2.

Cuadro 2.11Precios de referencia de casas en venta

en la Comuna 1. Diciembre 2012

superficie cubierta Cantidad Us$ / m2 Us$ / m2 máximo Us$ / m2 mínimo

60-100 - - - -

101-150 4 1.498,1 2.541,7 1.000,0

151-200 1 1.578,9 1.578,9 1.578,9

201-300 12 1.377,5 2.511,8 666,7

+ de 300 30 1.193,1 2.213,5 656,0

Total Comuna 1 47 1.274,3 2.541,7 656,0

Promedio Ciudad 2.616 1.467,7 8.709,7 144,6



3 Estructura territorial de la Comuna 1 de la Ciudad de Buenos Aires

Comuna 144

UsOs DEl sUElO2

El Relevamiento de Usos del suelo permitió asignar una actividad a cada una de las par-celas de la Comuna. La base de datos obtenida a partir de este operativo cuenta con 28.291 datos de usos del suelo para este recorte territorial. La categoría que reúne la ma-yor parte de estos registros es el de locales comerciales con un total de 15.433, pudiendo distinguirse 12.325 (43,6%) que son a la calle y 3.108 (11,0%) que están emplazados en las galerías comerciales de la Ciudad, grupo en el que se incluyen los shoppings centers. Le sigue en cantidad la categoría de edificios con 7.872 unidades (27,8%).

Se registraron también 1.684 de garajes privados (6,0%) y 620 garajes comerciales (2,2%). Últimos en cantidad se encontraron 567 lotes (2,0%), 108 edificios productivos (0,4%), 94 galpones (0,3%) y 24 estaciones de servicios (0,1%), lo que en suma representa un 2,8% de la totalidad.

Se relevaron 1.889 edificios de destino único para el total de la Comuna 1, lo que significa un 6,7% del conjunto de los usos relevados.

GráficoUsos del suelo 2010-2011



2/ Ver anexo metodológico.

EDIFICaCIÓN

En relación a la edificación por cantidad de pisos para la Comuna 1 se evidencia un leve predominio de las bajas alturas de edificación, puesto que el 36,7% del total de las edi-ficaciones relevadas cuenta con 1 y 2 pisos. Sin embargo, no hay demasiada diferencia entre la cantidad de éstos y las construcciones de mayor altura. Es así como los que al-canzan entre los 3 a 5 pisos representan el 23,9%, los que poseen entre 6 y 9 pisos repre-sentan el 22,0%, y los de 10 a 15 pisos constituyen un 15,5% del total. Si se toma en con-sideración el conjunto de los edificios de menos de 15 pisos, éstos representan el 98,0% del total de los relevados.


Cabe destacar que, los extremos de la categorización realizada son los menos represen-tativos alcanzando un 0,1% los que se encuentran en obra y un 1,9% aquellos que supe-ran los 15 pisos.

Del total de 9.869 edificaciones contabilizadas, se repartieron entre 7.872 edificios de vivienda, (casas, oficinas, departamentos o aquellos edificios que fueron catalogados como edificios de uso mixto sin vivienda); 1.889 edificios de destino único y 108 edificios productivos.

Cuadro 3.1Edificaciones por cantidad de pisos



Cantidad de pisos Total % Edificios % Edificios de

Destino Único % Edificios Productivos %

en obra (0 pisos) 14 0,1 10 0,1 4 0,2 0 0,0

1 – 2 3.617 36,7 2.757 35,0 799 42,3 61 56,5

3 – 5 2.359 23,9 1.737 22,1 579 30,7 43 39,8

6 – 9 2.171 22,0 1.856 23,6 312 16,5 3 2,8

10 - 15 1.525 15,5 1.364 17,3 160 8,5 1 0,9

Más de 15 183 1,9 148 1,9 35 1,9 0 0,0

Total 9.869 100,0 7.872 100,0 1.889 100,0 108 100,0

El siguiente mapa permite apreciar a escala de parcela como se manifiesta al interior de la Comuna la altura de las edificaciones. En este sentido, en relación a la distribución te-rritorial, se evidencia una disminución de la altura en sentido Norte – Sur. De este modo, aquellas que cuentan con mayor cantidad de pisos se encuentran en su mayoría hacia el Norte de la Avenida Belgrano, intensificándose entre las avenidas Córdoba y Del Liberta-dor, y entre los diques y la Reserva Ecológica. Es decir que los mismos predominan en los barrios de Retiro y Puerto Madero, mientras que en Constitución y San Telmo predomi-nan edificaciones de 1 a 5 pisos. Cabe destacar también que la Comuna 1 es en donde se han registrado la mayor cantidad de edificaciones de alturas máximas.

Comuna 146

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA, 2012.

Mapa 3.1Cantidad

de pisos

edificados por

parcela


EDIFICIOs

En relación a la edificación por cantidad de pisos para la Comuna 1 se evidencia un leve predominio de las bajas alturas de edificación, puesto que el 36,7% del total de las edi-ficaciones relevadas cuenta con 1 y 2 pisos. Sin embargo, no hay demasiada diferencia entre la cantidad de éstos y las construcciones de mayor altura. Es así como los que al-canzan entre los 3 a 5 pisos representan el 23,9%, los que poseen entre 6 y 9 pisos repre-sentan el 22,0%, y los de 10 a 15 pisos constituyen un 15,5% del total. Si se toma en con-sideración el conjunto de los edificios de menos de 15 pisos, éstos representan el 98,0% del total de los relevados.

GráficoTipología de edificios 2010-2011



La distribución territorial de los edificios de uso residencial permite ver el predominio de las viviendas multifamiliares que se distribuyen en toda la Comuna 1 pero con menor intensidad en la zona Centro de la misma; ya que allí, dentro de un área de influencia de 7 cuadras a la redonda del Obelisco, se localizan mayormente oficinas y edificios de usos mixtos con viviendas. De este modo, las oficinas se distribuyen en el entorno in-mediato a la Plaza de Mayo formando una especie de anillo alrededor de la misma, que se ensancha hacia el Norte. Hacia el Noroeste del mismo se puede observar claramente cómo se concentran las edificaciones que fueron catalogadas como usos mixtos con vivienda. Cabe mencionar que las casas se localizan principalmente hacia el sur de la Comuna analizada.

Comuna 148

Mapa 3.2 Distribución

de edificios

de vivienda y

casas



Mapa 3.3 Distribución de edificios de oficina


EDIFICIOs DE OFICINa

En cuanto a los 1.339 edificios de oficina se puede apreciar en el mapa a continuación como su distribución territorial es más bien concentrada en la zona Centro de la Comu-na, entre las avenidas Belgrano, Callao, Santa Fe y Leandro N. Alem aproximadamente. Se pueden detectar dos focos donde se concentran los edificios de oficinas en los barrios de San Nicolás y de Montserrat, uno más grande entorno a la Plaza de Mayo, y otro, en el área del Palacio de Tribunales.

Comuna 150

Mapa 3.4Distribución de edificios en obra


EDIFICIOs EN OBRa

La cantidad de edificios en obra para la Comuna analizada al momento en que se realizó el relevamiento fue de 122. Teniendo en cuenta los valores totales de la Ciudad, cabe des-tacar que en la Comuna 1, se encuentran el 3,4% del total de edificios en obra; dato que la coloca entre las tres Comunas con menor cantidad de edificios en obra.La distribución territorial de los mismos es homogénea, esparciéndose por toda el área estudiada.


Mapa 3.5Distribución de edificios abandonados


EDIFICIOs aBaNDONaDOs

En el mapa a continuación, se pueden apreciar los 122 edificios abandonados que se han registrado en la Comuna 1. Los mismos se distribuyen por toda el área analizada, a excep-ción de los barrios de Retiro y Puerto Madero.

Comuna 152

EDIFICIOs DE DEsTINO ÚNICO

En la Comuna 1 hay un total de 1.889 Edificios de Destino Único, entre los cuales sólo se hallaron sin actividad unos 72, siendo el 3,8% del total. Aquellos en funcionamiento se agruparon en 15 rubros diferentes, destacándose como el de mayor importancia el de ho-telería y gastronomía, con un total de 400 edificios que representan el 21,2% del total. Le siguen en cantidad los dedicados a la administración pública y las asociaciones, con 293 (15,5%) y 213 unidades (11,3%) respectivamente. Por su parte, los edificios destinados a la enseñanza abarcan el 9,4% del total de los Edificios de Destino Único, contando con 178 registros; mientras que los 168 edificios de oficinas, representan el 8,9%. Se relevaron tam-bién 104 edificios en los que se desarrollan actividades de esparcimiento y cultura (5,5%).

Se registraron a su vez, 96 usos de servicios financieros (5,1%), 64 servicios de transporte y complementarios (3,4%), 61 destinados a servicios sociales y de salud (3,2%). A estos se le agregan 20 edificaciones destinadas a servicios públicos, 16 de servicios empresariales y 5 de servicios inmobiliarios, que representan 1,1%, 0,8% y 0,3% respectivamente.

Cabe mencionar que en la categoría “otros” se han identificado 13 registros (0,7%), mien-tras que no se han registrado edificios destinados a la construcción en esta Comuna. Por último, se registraron 186 edificios sin identificar, lo que representa un 9,8% del total de los Edificios de Destino Único.

Rubro Cantidad %

Hotelería y Gastronomía 400 21,2

Administración pública 293 15,5

Asociaciones 213 11,3

Edificios de destino único sin identificar 186 9,8

Enseñanza 178 9,4

Oficinas 168 8,9

Esparcimiento y cultura 104 5,5

Servicios financieros 96 5,1

Cerrado 72 3,8

Servicios de transporte y complementarios 64 3,4

Servicios sociales y de salud 61 3,2

Servicios públicos 20 1,1

Servicios empresariales 16 0,8

Servicios inmobiliarios 5 0,3

Otros 13 0,7

Total 1.889 100


Cuadro 3.2Locales por ramas

de actividad. Comuna 1

En el siguiente mapa se puede observar que tanto los usos que se registraron en la ca-tegoría de administración pública como la de servicios financieros, poseen una distri-bución similar a la de los edificios de oficinas descriptos anteriormente. Se evidencia también que las edificaciones destinadas al uso de esparcimiento y cultura se localiza


especialmente sobre la Avenida Corrientes; así como también se ve una concentración de las de uso de servicios de transporte y complementarios entorno al nodo de transpor-te de Constitución. En el mismo mapa, se puede observar como los edificios destinados a la hotelería y gastronomía aumentan su agrupación en las cercanías de la estación de trenes Constitución al igual que en las inmediaciones de la plaza San Martín en Retiro

Mapa 3.6Distribución territorial de Edificios

de Destino Único


Comuna 154

HOTElERÍa y GasTRONOMÍa

Los edificios de destino único ocupados por actividades vinculadas a la hotelería y gas-tronomía son un total de 400. Del total, casi tres cuartos corresponden a la categoría de hoteles turísticos (71,8%). A los que le siguen en importancia los hoteles familiares que representan un 17,8% de este rubro. Por su parte, los albergues transitorios ocupan el 8,0% del total, y las residencias suman sólo un 2,5%.

En relación a los hoteles familiares, en esta Comuna se registraron 2.778 personas por cada una de estas edificaciones. Con esta cifra, el recorte territorial analizado se posicio-na entre una de las áreas con mejor proporción de esta clase de hoteles en relación a su población. A su vez, estamos en presencia de la Comuna con mayor cantidad de hoteles turísticos, ya que se ubican dentro de ella 287 de los mismos. Es importante mencionar que se cuenta con 687 personas por cada hotel, lo que hace que esta Comuna sea la que mejor proporción de población y hoteles tiene respecto del resto. En cuanto a los alber-gues transitorios, una vez más se destaca esta Comuna por ser la que tiene una mejor proporción entre éstos y la población. Por último, es preciso señalar que la Comuna 1 representó en el momento del relevamiento un 32,2% de la categoría de hoteles y gas-tronomía del total de la Ciudad.

subrubro Cantidad %

Hotel 287 71,8

Hotel familiar 71 17,8

Albergue transitorio 32 8,0

Residencia 10 2,5

Total 400 100


Cuadro 3.3Edificios de destino único de hotelería

y gastronomía

Si se aprecia la distribución de las diferentes categorías de hoteles y gastronomía en el espacio, se verifican diferencias importantes. Por un lado los hoteles turísticos dan cuen-ta de una concentración en el polígono conformado por las Avenidas Corrientes, 9 de Julio, Santa Fe y Leandro N. Alem; otro grupo menor se encuentra cercano a la Plaza Del Congreso y entorno al Obelisco; un conjunto se localiza distribuido en el barrio de Cons-titución; y otro se ubica en el centro de San Telmo. El peso que esta Comuna presentó en el momento del relevamiento en relación a los hoteles turísticos es del 44,8% del total de los mismos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En cuanto a los hoteles familiares y los albergues transitorios muestran una localización concentrada en el barrio de Cons-titución, extendiéndose hacia el Suroeste de Montserrat, y en menor medida el extremo Sur de San Telmo. Por último, en relación a las escasas residencias que se encuentran en la Comuna 1, cabe señalar que algunas se ubican cercanas a la intersección de la Avenida Córdoba y Uruguay, y otras en la zona aledaña a la Plaza Rosario Vera Peñaloza ubicada en el barrio de San Telmo.




territorial de

Edificios de

destino único

de hotelería

por Comuna

Comuna 156

asOCIaCIONEs

Los edificios de destino único de asociaciones sumaron 213 y participan en un 11,3% del total de la Ciudad. Dentro de los mismos, las actividades religiosas ocupan el mayor nú-mero de edificios con un 28,2% del total, donde se incluyen iglesias, sinagogas, mezqui-tas y todos los establecimientos en los que se realiza alguna actividad relacionada con el culto religioso. Le siguen en orden de importancia los edificios donde se desarrollan asociaciones profesionales y sindicatos que significan el 24,9%; luego se encuentran las asociaciones culturales y sociales representando el 10,8%, entre las que se incluyen cen-tros culturales y centros de jubilados, entre otros.

En menor proporción se hallaron las asociaciones civiles, los locales partidarios y las aso-ciaciones deportivas, que entre las tres suman un 7,0%. Es preciso mencionar que, por un lado, no se encontraron en esta Comuna asociaciones vecinales, y, por otro, que la categoría de otras asociaciones representó un 29,1% del total.

Cabe destacar que estamos en presencia de una de las Comunas que están mejor pro-vistas de asociaciones en relación a la cantidad de personas que en ellas viven, siendo el dato de 832 personas por cada uno de estos edificios.

subrubro Cantidad %

Actividades religiosas 60 28,2

Asociaciones profesionales y sindicatos 53 24,9

Asociaciones culturales y sociales 23 10,8

Asociaciones civiles 10 4,7

Local partidario 3 1,4

Asociaciones deportivas 2 0,9

Otras 62 29,1

Total 213 100,0


Cuadro 3.4Edificios de destino único de

asociaciones

Respecto a su distribución en el territorio, los edificios de asociaciones muestran una tendencia a encontrarse dispersos por toda la Comuna. En términos generales se encon-traron mayor cantidad de las mismas en el barrio de Montserrat, seguido en cantidad por Constitución y San Nicolás. Las edificaciones destinadas a usos de asociaciones reli-giosas registraron una leve concentración en el barrio de Constitución (30,0% de ellas), mientras que las que tienen uso de asociaciones profesionales y sindicatos se estable-cieron mayormente (el 35,9% de las mismas) en Montserrat. Cabe mencionar que en el barrio Puerto Madero solo se registraron tres registros de asociaciones, siendo dos de ellas religiosas y una que se incorporó dentro de la categoría de asociaciones profesio-nales y sindicatos.




territorial

de Edificios

de destino

único de

asociaciones

Comuna 158

EDIFICIOs DE DEsTINO ÚNICO DE ENsEñaNza

LLos edificios de enseñanza sumaron para esta Comuna al momento del relevamiento un total de 178. Si se tienen en cuenta el conjunto de colegios primarios, secundarios y jardines de Infantes se obtiene el 47,8% del total de estos establecimientos. Por otra parte, el subrubro que les sigue en importancia es el de enseñanza terciaria y universita-ria con 31,5%. La enseñanza en general representa el 13,5% y corresponde a edificios sin identificar.

Por último, se puede hallar construcciones destinadas a escuelas de artes plásticas, mú-sica y danzas que significan el 5,1% del total; y las que se dedican a la enseñanza de idio-mas que alcanzan el 2,2%. Cabe mencionar que en esta Comuna durante el relevamiento no se halló ninguna edificación que entrara dentro de la categoría de otros, en la cual se incluye a las escuelas de manejo, de artes marciales, de yoga, entre otras.

En cuanto a la proporción de edificios de enseñanza respecto a la población de la Comu-na 1, la misma es la mejor provista en relación a la población que vive en ella con 996 personas por cada edificio de enseñanza.

subrubro Cantidad %

Colegios primarios y secundarios 68 38,2

Enseñanza terciaria y universidad 56 31,5

Enseñanza general 24 13,5

Jardín de infantes 17 9,6

Escuela de artes plásticas, música y danzas 9 5,1

Enseñanza de idiomas 4 2,2

Otros 0 0,0

Total 178 100,0


Cuadro 3.5Edificios de destino único dedicados a

la enseñanza

Si se observa la distribución geográfica de los establecimientos destinados a la enseñan-za en el mapa a continuación, puede destacarse que los colegios primarios y secundarios poseen una distribución relativamente homogénea en el territorio en términos genera-les, a excepción del área entorno a la Estación de Constitución y al Palacio del Congreso en donde no se encontraron edificaciones con estos usos. A su vez, es preciso mencionar que la distribución de los jardines de infantes es más bien esporádica. Se observa una mayor presencia de establecimientos vinculados a la enseñanza superior en el sector de la Comuna cercano a la intersección con las Comunas 2 y 3, es decir al noroeste del barrio de San Nicolás y el extremo sureste de Retiro. De manera más general en lo que hace a este tipo de establecimientos, puede apreciarse la localización de varios de ellos en el barrio de San Telmo y en la zona cercana a sus límites con otros barrios. Cabe mencionar que hay una cantidad menor de edificios con este uso distribuidos de modo disperso por el resto de la Comuna.




territorial de

Edificios de

destino único

de enseñanza

Comuna 160

Mapa 3.10Distribución territorial de Edificios

de destino único de servicios

complementarios al transporte


sERVICIOs COMPlEMENTaRIOs al TRaNsPORTE

En este rubro se contabilizaron 59 registros dentro de la Comuna 1 al momento del re-levamiento. Es de destacar que en su totalidad, los mismos son edificios destinados a almacenamientos y depósitos. Su distribución territorial presenta una estrecha asocia-ción con la presencia de actividades productivas, y se localiza de manera concentrada


principalmente al Suroeste de las avenidas 9 de Julio y Juan de Garay. No obstante, se encuentran edificios destinados a servicios complementarios al transporte distribuidos irregularmente por el resto de la Comuna pero en menor medida.

Es posible encontrar relación entre la concentración de estos establecimientos y los principales ejes de circulación, particularmente en lo que respecta a las autopistas 25 de Mayo y 9 de Julio que atraviesan el territorio de la Comuna 1. También esa particular localización se asocia a la presencia de uno de los principales nodos de transporte de la Ciudad: Constitución.

sERVICIOs sOCIalEs y DE salUD

Los edificios de destino único dedicados a los servicios sociales y de salud alcanzan un total de 61 en esta Comuna, representando el 5,0% del total de la Ciudad. Respecto de los diferentes subrubros que constituyen esta categoría, se destacan los centros médicos por tener la mayor cantidad (16) y significando un 26,2% del total de edificios de este tipo. Le siguen en importancia los 14 Geriátricos, con el 23,0% del total. Además con una proporción algo menor, se contaron 9 consultorios (14,8%), 7 centros de salud (11,5%) y 6 edificios destinados a la clínica médica (9,8%). Los hospitales cuentan con un número bajo (2) en términos absolutos, pero hay que considerar que son centros de atracción de una porción muy grande de población.

Además, se contabilizaron al momento del relevamiento 2 unidades dedicadas a la asis-tencia social y otras 2 que ofrecen servicios de odontología. También, se registró un sa-natorio, un laboratorio de análisis clínicos y bioquímicos, y un centro de rehabilitación. Por último, cabe mencionar que no se han encontrado durante este relevamiento clíni-cas psiquiátricas ni edificios destinados a traumatología dentro de la Comuna 1.

La cantidad de población por cada Edificio de Servicios Sociales y de Salud en la Comuna 1 es de 3.233 por cada uno de estos establecimientos.

subrubro Cantidad %

Centro médico 16 26,0

Geriátrico 14 23,0

Consultorio 9 14,8

Centro de salud 7 11,5

Clínica médica 6 9,8

Hospital 2 3,3

Asistencia social 2 3,3

Odontología 2 3,3

Centro de rehabilitación 1 1,6

Sanatorio 1 1,6

Laboratorio análisis clínicos y bioquímicos 1 1,6

Total 61 100,0


Cuadro 3.6Edificios de destino único de servicios

sociales y de salud

Comuna 162

Mapa 3.11Distribución territorial de Edificios de

destino único dedicados a servicios

sociales y de salud por Comuna.


En cuanto a su distribución en el territorio, puede apreciarse que en general estos edi-ficios se localizan de modo disperso dentro de la Comuna 1. Encontrándose una mayor cantidad de los mismos hacia el Suroeste de las Avenidas Del Libertador y 9 de Julio, de modo que esta cantidad disminuye hacia el Este de este último eje de circulación has-ta llegar al barrio de Puerto Madero que no está provisto de ningún edificio destinado a servicios sociales y de salud. Siguiendo los patrones mencionados anteriormente, se puede decir que la concentración de los edificios analizados aumenta hacia los límites de la Comuna 1.


EDIFICIOs PRODUCTIVOs

El Relevamiento de usos del Suelo pudo constatar la presencia de 108 edificios producti-vos en la Comuna 1. Entre ellos, el 13,0% se halló sin actividad con un total de 14 estableci-mientos, mientras que los que no se logró identificar su actividad suman un 54,6%. Den-tro de los establecimientos activos identificados, la mayoría (14 unidades) está destinada

Mapa 3.12Distribución territorial de

Edificios productivos


Comuna 164

a la edición e impresión, seguidos por 6 que se dedican a la elaboración de alimentos y bebidas, y 5 destinados a la elaboración de productos textiles. El resto de los edificios productivos relevados se reparten en una serie de categorías de escasa representativi-dad numérica.

En este contexto, es preciso mencionar que la Comuna 1 es una de las que menor canti-dad de edificios productivos tiene respecto de la totalidad de la Ciudad.

Si se observa la distribución territorial, es posible apreciar que la localización de las acti-vidades productivas se encuentra en el sector sur de la Comuna, dentro de los barrios de Montserrat, San Telmo y Constitución. Mayormente, concentrada en el interior del polígo-no delimitado por las avenidas San Juan, Entre Ríos, Caseros y la calle Santiago del Estero.

GalPONEs

El relevamiento de usos del suelo realizado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires permi-tió identificar un total de 4.654 galpones, de los cuales 94 se encuentran ubicados dentro de la Comuna 1. Dentro de este grupo, el 43,6% son depósitos y el 16% son galpones desti-nados a servicios para automotores. En menor cantidad se localizan dentro del área analizada edificaciones de este tipo desti-nadas a servicios complementarios al transporte y materiales para la construcción.

Es preciso mencionar que el 4,3% del total de los galpones localizados dentro de la Comuna se encontraron cerrados o abandonados, mientras que el 30,9% no se ha logrado identi-ficar su rama de actividad. A su vez, no se han registrado para esta Comuna datos dentro de la clasificación de actividades deportivas, artísticas y culturales, tampoco de venta al público de artículos usados, plantas y flores, ni en obra.

subrubro Cantidad %

Depósitos 41 43,6

Servicios para automotores 15 16,0

Materiales para la construcción 2 2,1

Servicios complementarios al transporte 2 2,1

Actividades sin especificar 29 30,9

Cerrados/abandonados 4 4,3

Otros 1 1,1

Total 94 100,0


Cuadro 3.7Composición de tipologías de Galpones

En cuanto a su distribución territorial, se evidencia que los galpones siguen el mismo patrón de localización dentro de la Comuna 1 que los edificios productivos. Ubicándose en su gran mayoría en la zona Sur y concentrándose principalmente hacia el Oeste de la Avenida 9 de Julio y al Sur de la Avenida San Juan.




territorial de

Galpones

Comuna 166

lOTEs

En la Comuna 1 hay 208 lotes3, es decir, terrenos sin construcción registrada hasta el mo-mento. Los lotes vacantes, definidos como terrenos sin construcción ni uso, que pueden o no estar tapiados constituyeron al momento del relevamiento el 86,5% de los registros de este tipo. De estos últimos, se pudo identificar el 81,3% como lotes sin actividad espe-cífica, el 3,4% bajo autopista, puente o tren, y el 1,9% son terrenos ferroviarios. Por otro lado, los lotes que funcionan como depósitos, tanto de materiales como de automotores suman 7,2% del total de los lotes de la Comuna. Asimismo, solo en el 1,0% de los mismos se desarrollan actividades comerciales, y el 5,3% se ha relevado como otros.

subrubro Cantidad %

Lotes vacantes 180 86,5

Bajo autopista, puente o tren 7 3,4

Terrenos ferroviarios 4 1,9

Lotes sin actividad específica 169 81,3

Depósitos 15 7,2

Actividades comerciales 2 1,0

Otros 11 5,3

Total 208 100,0

Cuadro 3.8Composición de tipologías de Lotes


En relación a la distribución territorial de los lotes en la Comuna 1, se evidencia una lo-calización de los mismos principalmente hacia el Sur de la Avenida Belgrano y al Oeste de la Avenida Ingeniero Huergo. Esta distribución disminuye hacia el Norte y el Este de la Comuna, de modo que la ubicación de lotes dentro de los barrios de Retiro y Puerto Madero es prácticamente nula.

3/ El Relevamiento de Usos del Suelo de

la Ciudad de Buenos Aires se constató

6.037 lotes, incluidos 2.240 parques, pla-

zas, plazoletas, vías de premetro y tren

que no se incluyeron para el análisis en

cuestión. En tanto, para la Comuna 1 del

total de 567 lotes registrados, 359 de los

mismos pertenecen a plazas, parques,

plazoletas y vías del tren.




territorial de

Lotes

Comuna 168

EsTaCIONEs DE sERVICIO

Por último, en lo que refiere a la categoría estaciones de servicios, fueron hallados 24 de estos establecimientos; encontrándose 4 de ellos fuera de actividad. Cabe mencionar que para esta Comuna hay una relación de 8.218 personas por estación de servicio.

En relación a la distribución territorial de las estaciones de servicios relevadas dentro de esta Comuna, se evidencia una localización dispersa de las mismas hacia el Sur de la Avenida Belgrano, y un escaso número de estos establecimientos en el Norte del barrio de Retiro. Cabe destacar que hay una tendencia hacia la concentración en la zona aleda-ña a la intersección de las avenidas Independencia y 9 de Julio, es decir que se agrupan entorno a la subida de la Autopista 9 de Julio.

GaRaJEs PRIVaDOs y GaRaJEs COMERCIalEs

Se han relevado un total de 1.684 garajes privados y 620 garajes comerciales en toda la Comuna. Respecto a la construcción en altura de los garajes comerciales, la gran mayoría de los establecimientos encontrados (443 unidades) alcanza sólo 1 piso de altura, segui-dos en cantidad por 114 cocheras de dos pisos.

En cuanto a la relación entre los garajes comerciales y su población residente se puede decir que la Comuna 1 es una de las mejores provistas, respecto al resto de las Comunas, teniendo una relación de 318 personas por cada uno de estos establecimientos.Los garajes privados se distribuyen por el territorio siguiendo a las principales concentra-ciones de edificaciones en las que fueron registrados usos de tipo residencial. En térmi-nos generales, siguen esta tendencia hacia el Sur de la Avenida San Juan y hacia el Norte de Avenida Santa Fe. En relación a la distribución territorial de los garajes comerciales se visualiza la distribución de los mismos por toda la Comuna, concentrándose mayormen-te en la zona centro de la misma.



territorial

de Garajes

comerciales y

privados


Comuna 170



territorial de

Estaciones de

servicio

4 Situación actual de la ocupación de locales en la Comuna 1

Comuna 172

El relevamiento realizado en la Comuna 1 permitió detectar un total de 15.433 locales (aquí se incluyeron también a aquellos que se encuentran en obra), de los cuales 12.325 se sitúan con salida a la calle y 3.108 en galerías (se incluyen aquí los locales de los shop-pings). Del total relevado en la calle, 10.184 se hallaron abiertos, 2.130 cerrados y 11 locales se hallaron en obra, lo que equivale a una tasa de vacancia del 17,3%. Para el caso de los locales en galerías, 2.573 se registraron activos, mientras que 535 estaban cerrados. La tasa de vacancia para los locales en galería es del 17,2%.

DIsTRIBUCIÓN TERRITORIal DE lOCalEs aCTIVOs

La distribución geográfica de los locales en actividad abarca toda la Comuna, eviden-ciándose una mayor concentración en el Centro-Norte del área analizada. Esta tenden-cia disminuye en los barrios de Puerto Madero y Constitución, detectándose un vacío en relación a los mismos en el área inmediata a la Casa Rosada. Sin embargo, cabe destacar que en Puerto Madero hay una tendencia creciente en relación a la ubicación de los locales, ya que se relevaron en este informe un 12,3% (24 locales) más que en el relevamiento sobre usos del suelo que se realizó en 2008.

También es detectable la aglomeración de locales sobre algunas de las arterias más importantes, así como ejes de circulación de menor importancia. En este sentido se pue-den mencionar a las Avenidas Corrientes donde se localizan 244 locales dentro de la Comuna, Entre Ríos con 214 y Uruguay con 211. También se destacan en este sentido las Avenidas Independencia, De Mayo, Córdoba y San Juan con una concentración de entre 140 y 200 locales sobre las mismas. En esta misma línea se agregan los ejes peatonales Lavalle y Florida, con 302 y 273 locales respectivamente. Cabe mencionar también algu-nos ejes de circulación menores como calle Libertad en donde se aglomeran 320 locales, Salta con 276 y Talcahuano donde se localizan 221 locales.

A su vez, es preciso señalar que en el barrio de Constitución la concentración de los loca-les activos es más bien puntual en el entorno inmediato al principal nodo de transporte que se ubica en este barrio, así como cercanos a la intersección de la Avenida Caseros y Entre Ríos.

DIsTRIBUCIÓN TERRITORIal DE lOCalEs CERRaDOs

En el mapa de la página siguiente, se puede apreciar como la distribución de los locales cerrados de la Comuna 1 se extiende por casi toda esta área. Se concentran sobre todo en el barrio de Montserrat y el sector suroeste de San Nicolás, en el área cercana a la Plaza Del Congreso. Cabe mencionar que hay una escasez relativa de los mismos en el Norte de la Comuna, ya que hay una proporción de locales cerrados mucho menor que los activos en este sector. De este modo se puede concluir que la distribución de los locales cerrados es inversa a la de los locales activos.



territorial de

locales activos


Comuna 174



territorial

de locales

cerrados


Rubro Cantidad %

Comercio 5.495 54,0

Servicios 2.207 21,7

Gastronomía 1.809 17,8

Industrial 259 2,5

Automotor 193 1,9

Otros y sin identificar 221 2,2

Total 10.184 100,0

COMPOsICIÓN DE lOCalEs POR sECTOREs DE aCTIVIDaD

Como se mencionó anteriormente, hay en la Comuna un total de 10,184 locales a la calle en actividad. De ese total, el 54,0% corresponde al sector comercial, el 21,7% al sector servicios, y el 17,8% son locales gastronómicos. En menor medida se encuentran los loca-les industriales con un 2,5%, y finalmente los locales vinculados a la comercialización de automóviles y sus repuestos (así como actividades conexas de reparaciones varias) que representan un 1,9%. El porcentaje restante (2,2%), corresponde a aquellos locales en los que se desarrollaban actividades que quedaron por fuera de las categorías utilizadas y/o que no pudieron ser identificadas.


Cuadro 4.1Locales por sectores de actividad

lOCalEs DEl sECTOR COMERCIal

Tal como lo muestra el cuadro anterior, la mayor cantidad de locales activos correspon-de al sector comercial alcanzando un total de 5.495 establecimientos, clasificados en 13 categorías. Entre ellos, se destaca la venta especializada de productos alimenticios, que con 1.398 locales representa el 25,4% (que incluye, entre sus rubros más destacados, los kioscos y maxikioscos, los supermercados y autoservicios). En segundo lugar, se ubican los locales de venta de productos textiles, prendas y accesorios alcanzando el 15,4% del total de este sector, con 848 locales. En tercer lugar, se posicionan los 645 locales de venta al por menor especializada (11,7%), seguido por los 451 locales de venta de artículos para el hogar que representan el 8,2%. Luego se encuentran los destinados a la venta de libros y revistas con 395, significando un 7,2% del total. En sexto lugar, se encuentran 349 locales relacionados a la venta de artículos de óptica, fotografía, relojería y joyería, representando un 6,4%. Le siguen en cantidad 313 locales dedicados a la venta de calza-dos y marroquinería, 265 que venden materiales para la construcción incluyendo aquí las ferreterías y pinturerías, entre otros, y 240 que ofrecen productos farmacéuticos, per-fumería e instrumental médico, representando un 5,7%, 4,8% y 4,4% respectivamente.

Completan el rubro comercial 194 locales de reparaciones en general (3,5%), donde se incluyen las cerrajerías, locales de compostura de calzado y arreglo de ropa, de repara-ción de audio, video y otros electrodomésticos, tapicerías, etc.; a lo que se le agregan 160 locales de venta de productos textiles no asociados a la indumentaria (por ejemplo,

Comuna 176

mantelería) y 147 unidades destinadas a la venta de artículos usados, los que significan el 2,9% y el 2,7% respectivamente. El rubro restante representa el 1,6% del total, con 90 locales destinados al comercio al por mayor.

subrubro Cantidad %

Productos alimenticios 1.398 25,4

Prendas y accesorios 848 15,4

Venta al por menor especializada 645 11,7

Artículos para el hogar 451 8,2

Libros y revistas 395 7,2

Óptica, fotografía, relojería y joyería 349 6,4

Calzado y marroquinería 313 5,7

Materiales para la construcción 265 4,8

Farmacias, perfumerías e instrumental médico 240 4,4

Reparaciones en general 194 3,5

Productos textiles no indumentaria 160 2,9

Artículos usados 147 2,7

Comercio al por mayor 90 1,6

Total 5.495 100,0


Cuadro 4.2Composición de locales del sector

comercial

En relación a la distribución de los locales del sector comercial por rubro, a pesar de su homogeneidad en términos generales y de abarcar a toda la Comuna, se pueden evi-denciar tendencias hacia la concentración de algunos rubros debido a las economías de aglomeración. Tal es el caso de la venta de artículos usados en calle Defensa, entre las avenidas San Juan e Independencia aproximadamente, en las cercanías de la Plaza Do-rrego ubicada en el corazón del barrio de San Telmo. También se ve una tendencia simi-lar con el ofrecimiento de ventas de productos textiles no asociados a la indumentaria, sobre la calle Adolfo Alsina entre 9 de Julio y San José. Del mismo modo, sobre la calle Libertad entre Bartolomé Mitre y Corrientes se concentran locales de venta de artículos de óptica, fotografía, relojería y joyería. A su vez, se aglomeran librerías sobre la Aveni-da Corrientes entre Callao y Libertad, del mismo modo en que se concentran locales de venta de indumentaria y accesorios sobre calle Florida y también en la Avenida Santa Fe.



de locales

del sector

comercial


Comuna 178

locales de venta especializada de productos alimenticios

LEl subrubro alimenticio cuenta con 1.398 locales que representan el 25,4% del sector comer-cial. En cuanto a la composición de los mismos, se posicionan en el primer lugar, represen-tando más de la mitad del total (56,2%), kioscos y maxikioscos con 786 locales. Le siguen en cantidad los supermercados y autoservicios con 176 unidades y una participación del 12,6%. En tercer lugar, se relevaron 126 almacenes y despensas, y 117 verdulerías y fruterías, con el 9,0% y el 8,4% del total.

En menor medida se encuentran 42 locales destinados a la venta de vinos (3,0%), 37 carni-cerías (2,6%), 33 panaderías –sólo venta- con el (2,4%), 21 dietéticas (1,5%), y 19 fiambrerías y queserías (1,4%).

Las categorías que restan poseen una participación inferior al uno por ciento (pescaderías, bombonerías, tabaquerías, granjas, galleterías, venta de café, miel de abejas y bebidas).

Cuadro 4.3Locales del rubro alimenticio

En cuanto a la dimensión territorial, los locales del subrubro alimenticio se encuentran distribuidos de manera bastante homogénea a lo largo y ancho de la Comuna, disminu-yendo su cantidad hacia el Norte y el Este. Cabe mencionar que el barrio de Puerto Ma-dero presenta una escasa cantidad de locales de este rubro, lo cual hace a una excepción respecto a la Comuna. A su vez, la distribución de los mismos se reduce en la zona del microcentro porteño.

Cantidad %

Kioscos y maxikioscos 786 56,2

Supermercados 176 12,6

Almacenes y despensas 126 9,0

Verdulerías y fruterías 117 8,4

Vinos 42 3,0

Carnicerías 37 2,6

Panaderías (venta, no elaboración) 33 2,4

Dietéticas 21 1,5

Fiambrería y quesería 19 1,4

Granja 9 0,6

Tabaquerías 9 0,6

Bombonerías 7 0,5

Pescaderías 6 0,4

Venta de café 4 0,3

Galletitería y golosinerías 3 0,2

Miel de abejas 2 0,1

Venta de bebidas 1 0,1

Total 1.398 100,0



Mapa 4.4Distribución territorial de locales del

rubro alimenticio


Kioscos y maxikioscos

La Comuna analizada es una de las que cuenta con mayor cantidad de kioscos en pro-porción a la población que contiene, siendo los barrios de San Nicolás y Montserrat los que se destacan por ser los mejor provistos en relación a su población. A su vez, es una de las Comunas que posee mayor cantidad de empleados por cada kiosco y maxikiosco.

Comuna 180

La cantidad de kioscos y maxikioscos en la Comuna (786), como también en la Ciudad, es destacable por sí misma, por lo que se presenta un mapa que permite visualizar su distribución con mayor detalle. Se puede observar como se distribuyen por prácticamen-te todo el territorio de la Comuna 1 aumentando significativamente su concentración en el entorno al Centro de la misma, en el barrio de San Nicolás y Norte de Montserrat. Nuevamente cabe mencionar que en Puerto Madero hay una escasa ubicación de locales destinados a este rubro. A su vez, se evidencia una concentración a lo largo de las arterias comerciales más importantes que atraviesan la Comuna, como las Avenidas Rivadavia, Corrientes, Callao/Entre Ríos, Independencia, entre otras.

Mapa 4.5Distribución territorial de kioscos y

maxikioscos




Supermercados


supermercados

La Comuna 1 se encuentra entre las 3 mejores provistas de supermercados en proporción a la cantidad de población. Es preciso mencionar que esta Comuna se destaca porque es la que presenta la mayor cantidad supermercados (176).

Los supermercados se localizan de forma general extendidos en toda la Comuna, excep-tuando el barrio de Puerto Madero que no presenta ningún local de este rubro.

Comuna 182

locales del rubro textil, indumentaria y accesorios

Como fue mencionado, este rubro cuenta con 848 locales dentro de la Comuna 1, lo que representan el 15,4% de los correspondientes a la rama comercial en la Ciudad autónoma de Buenos Aires. La mayoría de los locales se encuentra asociado a la venta de indu-mentaria, que suman 733 (86,4%). En el cuadro que se presenta a continuación puede apreciarse su composición, dentro de los que prevalecen los locales de indumentaria fe-menina con 300 unidades y una proporción de 35,4%, seguidos de aquellos dedicados a la venta de indumentaria en general (200) que representan el 23,6%. Luego se destacan los 160 locales que orientan su venta a la vestimenta masculina, seguidos por los que ofrecen indumentaria para bebés y niños, y luego por los de ropa deportiva, significando un 18,9%, 5,8% y 2,8 respectivamente.

El rubro textil se completa con las casas de venta de lencería que presentan 59 locales y el 7,0%, y las de venta accesorios y bijouterie que cuentan con 39 unidades y representan el 7,6% del total. Por último, el rubro “otros” cuenta con 17 comercios (2,0%), compuesto por locales de uniformes escolares y ferias americanas, entre otros.

En cuanto a la cantidad de empleados por local del rubro textil, indumentaria y accesorios, la Comuna 1 es una de las que sobresale ya que esa relación es de 768 empleados por local.

Cuadro 4.4Locales del rubro textil, indumentaria

y accesorios

En cuanto a la distribución de los locales del rubro textil, el mapa siguiente permite apre-ciar la particularidad del mismo de ubicarse en arterias específicas o parte de ellas, en las que prácticamente domina la escena. Tal es el caso de la Avenida Entre Ríos entre Hipólito Yrigoyen y San Juan aproximadamente, las peatonales Florida y Lavalle entre 25 de Mayo y 9 de Julio, la Avenida Uruguay desde Marcelo T. De Alvear hasta su final, el tramo de la Avenida Santa Fe hasta la 9 de Julio principalmente, y la intersección de Brasil y Salta (zona aledaña al nodo de transporte de Constitución).

Cantidad %

Indumentaria 733 86,4

Indumentaria femenina 300 35,4

Indumentaria en general 200 23,6

Indumentaria masculina 160 18,9

Indumentaria bebes y niños 49 5,8

Indumentaria deportiva 24 2,8

Indumentaria femenina y niños 0 0,0

Lencería 59 7,0

Accesorios y bijouterie 39 4,6

Otros 17 2,0

Total 848 100,0





territorial de

locales del

rubro textil,

indumentaria

y accesorios

Comuna 184

locales de venta de artículos para el hogar

Se encontraron 451 locales dedicados a la venta de artículos para el hogar, que con una participación del 8,2% ocupan el cuarto lugar de la rama comercial. Encabezan el grupo los locales asociados a la venta de bazar con el 15,7%, seguido por los que ofrecen mue-bles con el 14,2%. Luego se encuentran locales de artículos de iluminación que represen-tan el 8,9%, y de electrodomésticos que significan el 4,4%.

También se relevaron negocios de venta de colchones (2,9%). Completan este rubro las casas de otros artículos para el hogar en general (30,2%), y otros locales del rubro (23,7%).

En relación a la cantidad de población que tiene la Comuna 1 respecto a cada local de venta de artículos para el hogar el dato arrojado es de 438, siendo una de las Comunas mejor provistas de este rubro en general por ser céntrica.

Cuadro 4.5Locales de venta de artículos para el

hogar

Cantidad %

Bazar 71 15,7

Venta de muebles 64 14,2

Iluminación 40 8,9

Electrodomésticos 20 4,4

Venta de colchones 13 2,9

Artículos para el hogar en general 136 30,2

Otros 107 23,7

Total 451 100,0


En cuanto a la distribución territorial que presentan los locales de artículos para el hogar, se puede observar una tendencia hacia la concentración de los mismos en ciertos puntos de la Comuna debido a las economías de aglomeración. En este sentido, los que se dedican a la venta de muebles presentan una localización marcada sobre la Avenida Belgrano cercana a la intersección con Callao. Cabe mencionar que la concentración de los locales con este des-tino tiene lugar principalmente en la Comuna 3 y se extiende hacia la Comuna 1 casi hasta llegar a la Avenida 9 de Julio. Respecto a este mismo rubro, es destacable la agrupación terri-torial de los mismos e el polígono conformado por las avenidas Córdoba, Uruguay, 9 de Julio y Juncal. En relación a los locales de venta de bazar se evidencia un pequeño grupo que se concentra sobre la calle Salta, entorno a la estación de trenes de Constitución; mientras que otro grupo se ubica cercano a la intersección de Lavalle y Florida. El rubro de artículos para el hogar en general, se localiza de modo agrupado entre las avenidas 9 de Julio, Rivadavia, Callao y Lavalle. Mientras que la categoría de otros se ubica principalmente sobre la calle Tal-cahuano entre la Avenida Rivadavia y Sarmiento, extendiéndose por esta última calle hacia la Avenida Callao. Cercanamente se encuentran los locales dedicados a la venta de ilumina-ción, sobre calle Paraná entre Bartolomé Mitre y Sarmiento, explayándose hacia esta última calle hasta Talcahuano. El resto de las clasificaciones de los locales de venta de artículos para el hogar se encuentran dispersas en el resto de la Comuna.




territorial

de Locales

de venta de

artículos para

el hogar

Comuna 186

Venta de calzado

La Comuna 1 es la que mayor cantidad de locales de venta de calzado presenta, con un número muy significativo (160), dentro de la cual se destaca ampliamente el eje formado sobre la calle Florida. A su vez, hay una concentración de los mismos sobre Avenida Entre Ríos entre Independencia y Alsina, también entorno al nodo de transporte de Constitu-ción, sobre San José entre Venezuela y México, y sobre Santa Fe entre Uruguay y Libertad.


Locales de venta de calzado



Farmacias

La Comuna 1 es la que mayor cantidad de farmacias presenta, con un total de 158 unidades. Su distribución es dispersa, abarcando toda la Comuna en general, aunque en el barrio de Puerto Madero la cantidad de las mimas es bastante menor en relación al resto de los barrios.

Cabe mencionar esta Comuna no solo es una de las que presenta una menor cantidad de población por cada farmacia, sino que también es una de las que proveen a mayor cantidad de empleados por farmacia.

Mapa 4.10Distribución territorial de Farmacias


Comuna 188

lOCalEs DEl sECTOR sERVICIOs

Los servicios ocupan la segunda rama en cuanto a la composición de los locales activos con una participación del 21,7% (con un total de 2.207 registros). Este total tiene una im-portante dispersión por rubros, que se clasifican aquí en 21 categorías principales.

Como se observa en el cuadro que sigue a continuación, los locales destinados a pelu-quería y salón de belleza son el rubro más importante con 311 locales (14,1%), en segundo lugar se ubican los servicios de correos y telecomunicaciones con 297 locales (13,5%), se-guidas por 260 locales de intermediación financiera (11,8%) y 246 de servicios empresa-riales (11,1%), que incluyen entre otros las casas de fotografía y las de fotocopias. En quin-to lugar se ubican los 226 locales de esparcimiento y cultura (10,2%), categoría dentro de la cual se ubican las loterías. En sexto lugar se encuentran los negocios destinados a servicios complementarios al transporte (6,8%), seguidos por locales que se dedican a la edición y la impresión (6,2%), y por los que ofrecen lavados y limpieza de artículos de tela (5,9%). En menor proporción se encuentran los servicios inmobiliarios (5,6%), las asocia-ciones (4,1%) y los servicios sociales y de salud (2,2%). Estos son los grupos principales, que acumulan más de tres cuartos del total de los servicios. El resto de los rubros presentan menos de 40 locales cada uno, sumando entre todos cerca del 8,5% restante del sector servicios. En este grupo se destacan los de servicios de transporte (1,8%), los locales de dedicados a los seguros y fondos de jubilaciones y pen-siones (1,7%), los de servicios de alquiler (1,4%), y los de enseñanza (1,0%). En este orden continúan rubros que no alcanzan el 1,0% respecto del total, entre los que se incluyen


servicios

subrubro Cantidad %Peluquería y tratamientos de belleza 311 14,1Servicios de correos y telecomunicaciones 297 13,5Intermediación financiera 260 11,8Servicios empresariales 246 11,1Esparcimiento y cultura 226 10,2Servicios complementarios al transporte 149 6,8Edición e impresión 137 6,2Lavado y limpieza de artículos de tela 130 5,9Servicios inmobiliarios 123 5,6Asociaciones 90 4,1Servicios sociales y de salud 49 2,2Servicios de transporte 39 1,8Seguros y fondo de jubilaciones y pensiones 38 1,7Servicios de alquiler 32 1,4Enseñanza 23 1,0Servicios informáticos 22 1,0Administración pública 17 0,8Construcción 10 0,5Mantenimiento físico corporal y Otros 5 0,2Pompas fúnebres 3 0,1Eliminación de desperdicios 0 0,0Total 2.207 100,0



locales dedicados servicios informáticos, los de pompas fúnebres, los de construcción, administración pública y los de mantenimiento físico corporal; en conjunto todas estas categorías suman el 1,6%. El rubro de eliminación de desperdicios no posee ningún local dentro de esta Comuna.

La distribución territorial de los locales del sector servicios muestra una relativa homo-geneidad por un lado, mientras que por otro se puede apreciar una mayor concentración de los mismos en el Centro-Norte de la Comuna.

Mapa 4.11Distribución territorrial de locales

del sector servicios


Comuna 190

locales de peluquería y belleza

Las peluquerías y salones de belleza componen un servicio con un desarrollo particu-larmente importante y constituyen el rubro más significativo en cuanto a la cantidad. Como se observa en el cuadro que sigue a continuación, casi el 90,0% de los locales que entran en esta categoría corresponden a peluquerías, con 278 unidades. A éste le siguen los 16 centros de estética relevados (5,1%), los 9 locales de pedicuría y depilación (2,9%), y 8 que se agrupan en la categoría otros (2,6%). A su vez, no se han identificado locales dedicados al servicio de masajes.

En cuanto a la cantidad de empleados por local de peluquería y belleza, estamos en pre-sencia de una de las Comunas menos favorecida respecto de dicha relación.


peluquería y belleza

Cantidad %

Peluquería 278 89,4

Centro de estética 16 5,1

Pedicuría y depilación 9 2,9

Masajes 0 0,0

Otros 8 2,6

Total 311 100,0


La distribución de los locales de peluquería y salones de belleza se encuentra dispersa por toda la Comuna, siendo la misma una de las que mas cantidad de estos locales. Esta tendencia disminuye en los sectores aledaños al Obelisco, a la Plaza de Mayo y hacia el este de la Avenida Leandro N. Alem/Paseo Colón.

Inmobiliarias

El recorte territorial analizado es uno de los que mayor población por local presenta (1.617) y, a su vez, es la que posee más cantidad de empleados por inmobiliaria, con valo-res que rondan en los 5.583 para esta relación.

La distribución de las inmobiliarias se extiende de modo concentrado en un área limita-do por las Avenidas San Juan, Entre Ríos/Callao, Uruguay/San José y Teniente J. D. Perón; y otra entre la avenidas Caseros, 9 de Julio, México y Balcarce. Cabe mencionar que hay una agrupación menor de locales destinados a este rubro en el Barrio de Puerto Madero, sobre la calle Juana Manso, entre la Avenida Vera Peñaloza y Petrona Eyle.




territorial de

locales de

peluquería

y salones de

belleza

Comuna 192



territorial de

inmobiliarias


locales de servicios empresariales

Cabe destacar que es en el recorte territorial que mayor cantidad de locales de este rubro de encuentra (251). Dentro de los mismos, se encuentra primero en cantidad el sector perteneciente a fotocopiadoras con 69 locales y una participación del 27,5%, seguido por 51 casas de fotografías que significan el 20,3%. En orden vienen luego los locales que se dedican al diseño gráfico y la publicidad con 44 unidades y una representación del 17,5% respecto del total. Por último, se encuentran 34 estudios profesionales (13,5%). Es preciso mencionar que en la categoría de otros sectores se registraron 53 locales, lo que repre-senta un 21,1% de la totalidad de los servicios empresariales.

La Comuna analizada es la que presenta una menor cantidad de habitantes por cada local de servicios empresariales (786). A su vez, es una de las que mas cantidad de em-pleados tiene en relación a los negocios destinados a este rubro.


Servicios empresariales

Cantidad %

Fotocopiadoras 69 27,5

Casa de fotografía 51 20,3

Diseño gráfico y publicidad 44 17,5

Estudios profesionales 34 13,5

Otros 53 21,1

Total 251 100,0


Este tipo de locales muestran una distribución espacial que responde a los centros de actividad financiero/empresarial por lo que se observa una importante concentración en el centro de la Comuna, con una extensión hacia el norte y el oeste de la misma.

Comuna 194



territorial

de locales

de servicios

empresariales


locales de fotocopias

Los locales que se dedican a las fotocopias son un total de 69 y presentan una distribución centrada particularmente en la zona Centro de la Comuna, lo que coincide con la localización de los edificios de oficinas y las sedes universitarias, ya que el rubro analizado responde a la demanda del centro financiero y económico de la Ciudad. La Comuna 1 es la que mayor cantidad de locales de fotocopiadoras presenta; en este sentido se destaca el barrio de San Nicolás, tanto a nivel Comuna como a nivel Ciudad, por la concentración de los mismos.

Mapa 4.15Distribución territorial de Casas

de fotocopia


Comuna 196

locutorios

La Comuna 1 es la que presenta mayor cantidad de locutorios con 153 locales, y dentro de ella se concentran en el barrio de San Nicolás (61), lo cual es esperable dada su localización céntrica, en un área en donde la intensa actividad comercial, financiera, empresarial y legal presenta una fuerte demanda de este servicio de telecomunicaciones.

Mapa 4.16Distribución territorial de Locutorios



locales con servicios de atención médica

Este tipo de locales son complementarios a los grandes establecimientos del sistema de salud tanto públicos como privados. Alcanzan un total de 26 locales, y como se observa en el cuadro que sigue a continuación, algo más de la mitad de los mismos brindan ser-vicios de odontología (16). Los locales de servicios de medicina en general son 7 y repre-sentan el 26,9%, seguidos se encuentran aquellos que realizan análisis clínicos contando con 3 locales (11,5%). Es preciso mencionar que esta Comuna no presenta ni centros de rehabilitación ni locales que correspondan a la categoría de otros.

En cuanto a la cantidad de empleados por local de atención médica, sobresale la Comuna 1 respecto del resto de la Ciudad ya que abastece a un total de 26.199.

Cuadro 4.9Composición de locales de Atención

Médica

Cantidad %

Odontología 16 61,5

Medicina general 7 26,9

Análisis clínicos 3 11,5

Centro de rehabilitación 0 0,0

Otros 0 0,0

Total 26 100,0


En relación a su distribución territorial, los locales de atención médica presentan una distribución dispersa dentro de la Comuna. Sin embargo, se evidencia una leve concen-tración de los mismos hacia el sur de la Avenida San Juan entre Santiago del Estero y Bolívar, así como también en el polígono conformado por las calles Adolfo Alsina, Entre Ríos, Belgrano y San José.

Comuna 198



territorial

de locales

de atención

médica


locales del rubro enseñanza

El rubro de servicios de enseñanza suele ofrecer actividades complementarias a la en-señanza oficial, como ser idiomas y arte; es decir, un servicio de educación privada que responde a la demanda de un público con un nivel socio-económico determinado. En el cuadro que sigue a continuación es posible observar que de los 23 locales que componen este rubro, el 43,5% corresponde a la suma de locales de enseñanza en general y apoyo escolar; mientras que el 34,8% a los destinados a idiomas. Le siguen en menor medida locales de enseñanza de arte, música y danza con el 21,7%. Es preciso mencionar que no se han evidenciado registros para esta Comuna dentro de las categorías de artes marcia-les y yoga, manejo e informática.

Ésta es la Comuna que posee mayor cantidad de empleados por cada local de enseñanza.

Cuadro 4.10Composición de locales del rubro

Enseñanza

Cantidad %

Enseñanza general y apoyo escolar 10 43,5

Idiomas 8

Arte, música y danza 5 21,7

Artes marciales y yoga 0 0,0

Conductores 0 0,0

Informática 0 0,0

Total 23 100,0


Se observa en el mapa a continuación una distribución dispersa y relativamente homo-génea en el territorio de toda la Comuna, a excepción de lo que ocurre en la franja si-tuada al oeste de la calle Uruguay/San José, al norte de la Avenida Santa Fe y al este de Leandro N. Alem/Paseo Colón, en donde los locales destinados a este rubro son muy escasos, prácticamente nulos.

Comuna 1100



territorial de

locales del

sector servicios

de enseñanza


lOCalEs GasTRONÓMICOs

Se registraron 1.809 locales gastronómicos, lo que representa el 17,8% del total de los locales activos de la Comuna. Este grupo se encuentra integrado principalmente por los bares, cafés y confiterías, de los que se registraron un total de 866 locales, representan-do el 47,9% del total. En segunda ubicación se encuentran los restaurantes, con 537 loca-les (29,7%), seguidos por 134 casas de comidas para llevar, 99 locales de comidas rápidas, 76 pizzerías, 56 parrillas y 41 rotiserías. Los servicios de catering no presentan ningún local dentro de esta Comuna.

Estamos en presencia de la Comuna que está mejor provista de locales de gastronomía en relación a su población.

Cuadro 4.11Composición de los locales del sector

gastronómicos

Cantidad %

Bares, cafés y confiterías 866 47,9

Restaurante 537 29,7

Comida para llevar 134 7,4

Comida rápida 99 5,5

Pizzerías 76 4,2

Parrilla 56 3,1

Rotisería 41 2,3

Servicio de catering 0 0,0

Total 1.809 100,0


La distribución territorial de los locales del sector gastronómico responde, por un lado, a la demanda cotidiana del ambiente laboral y consumo residencial, y por el otro, al tu-rismo. Tomando estos factores, se explica la localización predominante en el Centro con tendencia hacia el Norte de la Comuna, así como también en el Barrio de Puerto Madero y San Telmo. Esta Comuna es la que presenta la máxima cantidad de locales en rela-ción con el resto de la Ciudad. Se puede observar más claramente esta distribución en el mapa que se presenta a continuación.

Comuna 1102



territorial

de locales

gastronómicos


lOCalEs DEl RUBRO aUTOMOTOR

Si bien los establecimientos del rubro automotor corresponden al sector servicios, dada su importancia en el total se analizan de manera particular. En este caso, se encontraron 193 locales, representando el 1,9% del total de los locales activos a la calle.

Dentro de este rubro, los talleres mecánicos ocupan el primer lugar con 73 locales, te-niendo una participación del 37,8% en el total. A su vez, esta categoría se encuentra desagregada en diversas actividades, siendo la más destacada la que agrupa los talle-res mecánicos de automotores con 62 de los 73 locales. En segundo lugar se ubican 42 concesionarias que representan el 21,8% del total, seguidas por los locales de venta de repuestos y accesorios para el automotor con 41 locales y una participación del 21,2%. También se registraron 16 lavaderos de autos (8,3%), 13 gomerías (6,7%), 7 locales de lu-bricentro (3,6%) y 1 local de venta de automotores (0,5%). A su vez, dentro de la categoría de depósito de automotores no se han registrado locales en esta Comuna.

La Comuna 1 es una de las que proveen a mayor cantidad de empleados por local del rubro automotor.

Cuadro 4.12Composición de los locales del rubro

automotor

Cantidad %

Talleres mecánicos 73 37,8

Taller mecánico de automotores 62 32,1

Reparación de motos 3 1,6

Colocación de cristales y polarizado 2 1,0

Caños de escape (colocación y reparación) 2 1,0

Taller electrónica 2 1,0

Autorradio 1 0,5

Electricidad de automotores 1 0,5

Aire Acondicionado 0 0,0

Chapa y pintura 0 0,0

Cerrajería automotor 0 0,0

Equipos gnc (colocación y venta) 0 0,0

Inyección electrónica automotor 0 0,0

Taller de suspensión 0 0,0

Tapicería para autos 0 0,0

Taller de rectificación 0 0,0

Concesionaria 42 21,8

Venta de repuestos y accesorios 41 21,2

Lavaderos de autos y kiosco 16 8,3

Gomería 13 6,7

Lubricentro 7 3,6

Venta de automotores 1 0,5

Depósito de automotores 0 0,0

Total 193 100,0


Comuna 1104

Respecto a la distribución territorial de este rubro, se evidencia una localización predo-minantemente dispersa, que se expande principalmente hacia el Sur de la Avenida Bel-grano y el Oeste de la calle Perú. En este sentido, en el resto de la Comuna hay una escasa cantidad de locales destinados al rubro automotor.


rubro automotor



lOCalEs DEl sECTOR INDUsTRIal

La rama de locales con predominio de actividad industrial agrupa a aquellos que se dedi-can a la elaboración y venta de sus productos. Estos establecimientos suman 259, el 2,5% del total de los locales relevados. La composición de este sector se divide en siete cate-gorías, siendo la primera de la elaboración de productos alimenticios y bebidas con 168 locales (64,9%) dentro de la cual se incluyen heladerías y fábricas de pastas, entre otros; en segundo lugar se encuentran 26 vidrierías (10,0%). Le siguen en cantidad los locales dedicados a la fabricación de productos textiles con 21 unidades y una representatividad del 8,1% del total, y luego 16 fábricas de muebles y artículos en madera (6,2%), donde se incluyen las madereras y carpinterías.

Los locales relacionados a zinguerías, tornerías y producción de artículos metálicos re-gistran un total de 5 lo que significa un 1,9%. Finalmente, el 8,9% restante corresponde a la categoría de “otros”, en donde se incluyen por ejemplo los locales de elaboración de cerámicas y matafuegos, entre otros.

Cuadro 4.13Composición de los locales del sector

industrial

subrubro Cantidad %

Elaboración de alimentos y bebidas 168 64,9

Vidriería 26 10,0

Fabricación de productos textiles 21 8,1

Fab. de muebles y artículos de madera 16 6,2

Zinguería, tornería y artículos metálicos 5 1,9

Otros 23 8,9

Total 259 100,0


Se observa en su distribución territorial dispersa que abarca toda la Comuna en términos generales. Cabe destacar que del total de Comunas, la 1es una de las que contiene más locales que fabrican sus productos con un total de 259.

Comuna 1106

Panaderías

Dentro de la categoría panaderías se ha incluido tanto a los locales que realizan la elabo-ración como a los locales catalogados como venta no elaboración ya que al momento del relevamiento puede ser complicada su clasificación.También es preciso mencionar que la Comuna 1 es una de las que presenta mayor canti-dad de panaderías en relación a su población. A su vez, de que es la que abastece a mayor cantidad de empleados (6.487) por panaderías.



sector industrial


Mapa 4.22Distribución territorial de Panaderías


Las panaderías suman un total de 105 locales y presentan una distribución dispersa a lo largo del territorio de la Comuna 1, respondiendo al consumo cotidiano de las áreas residenciales y laborales. Cabe destacar que estamos en presencia de la Comuna que presenta el mayor número de locales de esta rama, destacándose el barrio de San Ni-colás por la concentración de las mismas respecto del resto de los barrios del recorte territorial analizado.

Comuna 1108

Asimismo, existe una serie de actividades de baja preponderancia en la Ciudad y por lo tanto en la Comuna analizada, pero que resultan igualmente destacables. Entre ellas se encuentran quince armerías; dos droguerías; un centro de abrochado y perforación; un local de hobbies; dos de banderas y uno de afiches y pósters, entre otros.

lOCalEs EN GalERÍa

El relevamiento realizado en el interior de las galerías y shoppings centers registra 3.108 locales, de los cuales 535 no se encuentran en funcionamiento, lo que significa una tasa de vacancia del 17,2%. Entre ellos la distribución por ramas demuestra una fuerte presen-cia de locales del sector comercial (75,1%), mientras que el sector servicios (16,8%) ocupa una participación menor que la que se registra para los locales a la calle. Asimismo los locales del rubro automotor, de gastronomía e industriales también tienen una partici-pación pero mucho menor que los que presentan los locales a la calle.

Cuadro 4.14Locales en galerías según sector de

actividad

Rubro Cantidad %

Comercio 1.932 75,1

Servicios 431 16,8

Gastronomía 121 4,7

Industrial 19 0,7

Automotor 3 0,1

Otros y sin identificar 67 2,6

Total 2.573 100,0


Los locales en galería están localizados, en su gran mayoría, al Norte de la Av. de Mayo, ubicándose buena parte de ellos en las calles Florida, Lavalle, Libertad, Corrientes y en torno a la Av. Santa Fe, lo que demuestra el carácter comercial de estas calles. Asimismo se deben mencionar los dos grupos al sur de la Av. de Mayo, en las cercanías de la calle Defensa en San Telmo y entorno a la estación de Constitución, marcando también el carácter comercial de la zona.




territorial de

las galerías

Comuna 1110

111

5 Elaboración de indicadores

Comuna 1112

La información obtenida a partir del Relevamiento de Usos del Suelo es muy valiosa para el conocimiento del territorio de la Ciudad, que enfocado en la Comuna brinda una visión distinta, mas profunda de su dinámica. En este sentido, la distribución de las diferentes actividades constituye por si misma, una fuente de indicadores de su estructura urbana. A su vez, los datos disponibles permitieron la elaboración de nuevos indicadores que aportan a un análisis de mayor profundidad.

UsOs REsIDENCIalEs sOBRE El TOTal DE UsOs DEl sUElO

En el mapa que se presenta a continuación se puede apreciar claramente el progresivo aumento de la residencialidad a medida que nos dirigimos al sur de la Comuna 1, en contraposición a la distribución de los locales. Es preciso mencionar que en las inmedia-ciones de los bulevares de las calles Azucena Villaflor y Rosario Vera Peñaloza, dentro del barrio Puerto Madero, hay algunos focos residenciales.

ÍNDICE DE COMPlEJIDaD URBaNa

Este índice elaborado a partir de los datos del Relevamiento de Usos del Suelo de la Co-muna, permite obtener una visión de la distribución en el territorio de la heterogeneidad de actividades presentes en el ámbito urbano. De tal forma, un valor mayor en la com-plejidad de un área da cuenta de un mayor número y diversidad de actividades, conside-rando también la distribución equitativa entre ellas.

Puede apreciarse, en general, que la Comuna 1 registra valores elevados debido a la gran diversidad de actividades que concentra el área central de la Ciudad. En menor medida se puede observar que el barrio de Puerto Madero, al Este de la Comuna, presenta valores menores por su carácter más residencial o de uso administrativo, a lo que se le agrega una concentración de locales del mismo rubro, en particular gastronómicos. Estas localizacio-nes se transforman en puntos de referencia de dichas actividades, debido al grado de con-centración de la de¬manda, o por la generación de economías de aglomeración; cumplien-do funciones muy diferentes de aquellas localizaciones en donde la diversidad es mayor.



porcentual

de usos

residenciales

sobre el total

de usos del

suelo


Comuna 1114

Mapa 5.2Índice de

complejidad

urbana



ÍNDICE DE lOCalEs POR CUaDRa

También es posible descubrir áreas de la Comuna donde existe una alta concentración de locales pertenecientes a un mismo rubro, definiendo consecuentemente zonas de baja complejidad. Sin embargo, estas localizaciones se transforman en puntos de referencia importantes para estas actividades a nivel Ciudad, ya sea por el grado de concentración de la demanda, o por la generación de economías especializadas, como puede ser la zona de restaurantes en Puerto Madero y la concentración sobre la calle Libertad de locales del rubro óptica, fotografía, relojería y joyería.

En el siguiente mapa se puede observar que en la zona al norte de Av. de Mayo se encuen-tran una gran cantidad de locales por cada lado de manzana, como sucede en las calles Libertad, Corrientes y Florida, entre otras. Por el contrario, en la zona sur se encuentran pocos locales por cuadra, por su característica más residencial.

sUPERFICIE PaRCElaRIa aFECTaDa POR OBRas

Los resultados del relevamiento permiten referirse a la utilización de las parcelas en el mo-mento de ser relevadas, debido a que se registraron aquellas en las que se realizaban obras de construcción de nuevos edificios y las que se encontraban sin un uso determinado, o sin edificaciones. De tal forma, es posible obtener una imagen sincrónica del grado en que el suelo urbano se encuentra subutilizado, asociando parcelas con edificaciones abandona-das, tapiadas, establecimientos productivos cerrados y también lotes, y al mismo tiempo una idea del nivel en que puede existir una renovación de los usos del área.

Aplicando la distribución según la grilla de 200 metros cuadrados, se puede identificar, en este caso, la distribución de aquellas zonas de la Comuna donde el mayor porcentaje de la superficie parcelaria se encuentra afectada por obras; entendiendo que éstas son un signo de renovación de los usos, puesto que implican la incorporación de nuevo valor a las áreas donde se localizan. De tal manera se puede observar una participación fuerte en la zona norte de la Comuna, particularmente entre Av. Corrientes y Av. Santa Fe y desde Av. 9 de Julio llegando hasta Puerto Madero.

Comuna 1116

Mapa 5.3Total de

locales por

lado de

manzana



Mapa 5.4Superficie

parcelaria

afectada

por obras

(porcentaje)


Comuna 1118

sUPERFICIE PaRCElaRIa sIN UsOs DETERMINaDOs

En contraposición, el mapa referido al peso de superficie parcelaria sin un uso deter-minado, en combinación con el mapa anterior, da cuenta de dos posibles situaciones diferentes. Por un lado muestra zonas con un cierto grado de degradación, con un dete-rioro de los usos que brindaban al área. No obstante, la existencia de parcelas en espera de un nuevo uso también puede arrojar valores elevados de este indicador, pero en el caso de aquellas zonas que dan muestras de un cierto dinamismo de los procesos de incorporación de valor; esta situación puede entenderse como parte de un proceso que incluye el cambio de usos por otros más intensivos y de mayor valor. Tal puede ser el caso de la porción más al Sur de la Comuna 1. Allí se pueden encontrar altos valores de superficie parcelaria sin un uso al momento del relevamiento, combinado con un alto porcentaje de parcelas que son objeto de obras. El Norte de la Comuna cuenta con más estabilidad que el resto, siendo una zona donde prácticamente no hay renovación de la estructura edilicia.

ÍNDICE DE COMPaCIDaD CORREGIDa

Este indicador permite analizar la relación que existe entre el espacio público de la Ciu¬dad y la superficie construida, logrando así una aproximación a la cantidad de es-pacio público útil que existe en las diferentes partes de la Comuna, es decir, aquél que presenta condiciones adecuadas para realizar actividades de esparcimiento. Metodoló-gicamente, este indicador se resuelve a partir de relacionar la superficie de la Ciudad construida (m2) con la superficie que ocupa el Espacio Publico Útil de la Ciudad, el cual excluye a la cal¬zada vehicular por no cumplir los estándares mínimos de utilidad, así como también no son consideradas las veredas, bulevares u otro tipo de acera menor a los 5 m. de ancho. A partir del análisis territorial del indicador de compacidad corregida en la Comuna 1 es posible distinguir que en general los valores para la misma son bastante bajos por no contar con buena cantidad y distribución de espacio público atenuante, además de poseer una importante densidad edilicia. Se pueden observar grandes áreas con exten¬siones de espacios verdes en el barrio de Puerto Madero, al Este del área analiza-da, que favorecen e inciden en que la compa¬cidad se acerque a 1, a lo que se le agrega el bulevar de la avenida 9 de Julio que también influye positivamente sobre el indicador. Es decir, que cuenta con valores aceptables en estas zonas pero en el resto de la Comuna la densidad edilicia provoca una menor compacidad.


Mapa 5.5Superficie

parcelaria

sin usos

(porcentaje)


Comuna 1120

Mapa 5.6Indicador de

Compacidad

corregida



ÍNDICE DE MIxTURa REsIDENCIal sOBRE El TOTal DE UsOs DEl sUElO

Este índice permite medir, a partir de los usos del suelo relevados, la mixtura de los usos residenciales sobre el resto de los usos. En el mapa que se presenta a continuación se puede apreciar con claridad la escasa incidencia que poseen el uso residencial sobre el Área Central, donde se localiza el centro financiero, oficinas, actividades administrativas y servicios avanzados. Esta tendencia va disminuyendo hacia el sur de la Avenida Inde-pendencia, en los barrios de Constitución y San Telmo, donde la zona se caracteriza por una mixtura más equilibrada entre usos residenciales y otros usos del suelo.

ÍNDICE DE CaMINaBIlIDaD

El índice sintético de caminabilidad permite analizar en términos de indicadores el nivel de caminabilidad de un área urbana o ciudad. La caminabilidad es el conjunto de carac-terísticas de un área urbana que hacen que los peatones prefieran caminar para alcanzar sus destinos en reemplazo de otro medio de transporte. Un nivel de caminabilidad alto indica que la ciudad reúne las condiciones necesarias para garantizar que cada habitante pueda desplazarse a pie en un contexto de confort y seguridad. El Índice sintético de ca-minabilidad evalúa las condiciones de la ciudad de Buenos Aires que hacen de un espacio urbano atractivo para ser recorrido a pie, siendo sus principales objetivos los siguientes:

• Evaluar las condiciones de caminabilidad a eje de calle para identificar aquellas que sean susceptibles de ser intervenidas en el contexto del Programa Prioridad Peatón.

• Detectar en la Ciudad de Buenos Aires las áreas que son potencialmente atractoras de peatones a partir del análisis de las condiciones básicas que hacen de un entorno urbano interesante para ser recorrido a pie.

• Identificar ejes de actividad económica a escala barrial a fin de evaluar la necesidad de mejorar las condiciones del espacio público que contribuyan a potenciar la actividad económica.

Comuna 1122

Mapa 5.7Índice de

mixtura

residencial



Mapa 5.8Índice de

Caminabilidad


Comuna 1124

sÍNTEsIs y CONClUsIONEs

Este informe es el resultado del Relevamiento de Usos del Suelo llevado a cabo entre los años 2010 y 2011 en el que se registraron los usos del suelo que corresponden a todas las parcelas que conforman la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La base de datos obtenida a partir de este operativo cuenta con 28.291 datos de los usos del suelo en la Comuna 1. El mismo pretendió dar cuenta detallada de los tipos de edificación y de los usos que se lle-van a cabo en esta Comuna particularmente. Esto hace posible observar las diferencias que encontramos en su distribución para entender su dinámica.

La categoría que cuenta con la mayor parte de los registros con un 43,6% es la de locales, con un total de 12.325. A su vez, los locales en galería suman 3.108, llegando a un 11,0%. Le siguen en importancia los edificios con un 27,8%, es decir que cuenta con 7.872. Los edificios de destino único representan el 6,7% del total, con 1.889 establecimientos. Por su parte, los garajes privados representan el 6,0% del total de usos relevados con 1.684 unidades y los garajes comerciales representan el 2,2%, con 620.

Entre los usos menos comunes se encuentran los lotes, que ocupan 567 parcelas (2,0%), Los edificios productivos suman un total de 108 (0,4%), en tanto que los galpo-nes, estructuras estrechamente relacionadas a las actividades productivas, dan cuenta de 94 unidades que representan el 0,3%. Por último, se encontraron 24 estaciones de servicios (0,1%).

Siguiendo estos datos podemos dar cuenta de que los usos comerciales tienen su mayor peso en esta Comuna, pasando los usos residenciales a un segundo plano. La gran canti-dad de locales al norte de Av. de Mayo hace al alto porcentaje de locales.

En cuanto a la altura de edificación puesto que el 36,7% de los edificios relevados cuenta con 1 o 2 pisos y los que tienen entre 3 y 5 pisos representan el 23,9%. La particularidad de esta Comuna es la presencia de una alta cantidad de edificios de gran altura. Tal como se observó en la distribución, la altura de la edificación aumenta progresivamen-te del sur hacia el norte, y por otro lado, cabe mencionar la altura de los edificios de Puerto Madero.

En cuanto a los edificios, se destaca la gran cantidad de oficinas, dando cuenta de que esta Comuna integra una gran cantidad de edificios destinados a la administración, tan-to pública como privada, y destinados a servicios.

Entre los 1.889 edificios de destino único relevados los más destacados en esta Comuna son los de hotelería y gastronomía y los de administración pública. Esto se debe a la cen-tralización de las actividades, tanto de la administración y gestión pública como de los servicios privados, lo que atrae a gran cantidad de población transitoria a esta Comuna, y la hotelería y gastronomía dependen en parte de esa población, sumado al turismo, que propició el crecimiento de los alojamientos de todos los niveles y gastronomía de alto nivel también, particularmente en el caso de Puerto Madero.


El relevamiento permitió detectar una baja cantidad de edificios productivos, sumando 108 en esta Comuna. Entre ellos, el 13,0% se halló sin actividad con un total de 14 estable-cimientos, mientras que los que no se logró identificar su actividad suman un 54,6%. En este contexto, es preciso mencionar que el recorte territorial analizado es uno de los que menor cantidad de edificios productivos tiene.

En cuanto a los galpones, el relevamiento permitió identificar un total de 4.654 galpo-nes, de los cuales sólo 94 se encuentran ubicados dentro de la Comuna 1. Dentro de este grupo, el 43,6% son depósitos y el 16,0% son galpones destinados a servicios para auto-motores. Los galpones se encuentran en un número alto en el barrio de Constitución, al Sur de la Comuna.

En la Comuna 1 hay 208 lotes, es decir, terrenos sin construcción registrada hasta el momen-to. Los lotes vacantes, definidos como terrenos sin construcción ni uso, que pueden o no estar tapiados constituyen el 86,5% de los usos de este tipo. Los lotes se encuentran principalmen-te en el Sur de la Comuna 1, zona que cuenta con buenas oportunidades de desarrollo.

Tanto los 1.684 garajes privados como los 620 comerciales tienen una distribución ho-mogénea dentro de la Comuna. No obstante, la presencia de garajes es más o menos eficiente en relación a la población residente o transitoria. Como esta Comuna concentra una gran cantidad de población transitoria durante el día y dada la tendencia al uso de automóviles particulares, la disposición de garajes comerciales es una cuestión a anali-zar profundamente mientras la tendencia mencionada continúe.

En la sección “Situación actual de la ocupación de los locales comerciales” se detalló la composición de los 12.325 locales a la calle y 3.108 locales en galería relevados, con una tasa de vacancia para los primeros del 17,3% y para el caso de los locales en galerías el 17,2%.

El análisis de locales por sector de actividad puso de manifiesto la preponderancia de la rama comercial, que corresponde al 54,0% de los locales activos, seguida por los estable-cimientos del sector servicios, que abarcan al 21,7%, demostrando la predominancia de estas actividades en la Comuna.

Dentro de la rama comercial, entre los rubros que más se destacan, la primera posición la ocupan los dedicados a la venta de productos alimenticios, que con 1.398 locales re-presenta el 25,4% del sector comercial. Este rubro incluye supermercados, autoservicios y kioscos y maxikioscos, siendo estos últimos más de la mitad de los locales del rubro alimenticio, dedicados claramente a la gran cantidad de transeúntes que circulan por esta Comuna durante el día.

Los servicios ocupan la segunda rama en cuanto a la composición de los locales activos con una participación del 21,7%, con un total de 2.207 registros. Los locales destinados a peluquería y salón de belleza son el rubro más importante de este sector con 311 locales (14,1%), aunque no mucho más que los servicios de correo y telecomunicaciones, servi-cios empresariales y de esparcimiento y cultura.

Comuna 1126

Los locales del rubro gastronómico se destacan en esta Comuna, ya que representan el 17,8% del total de locales activos registrados, con un total de 866 locales con este destino. Integran este grupo en primer lugar los bares, cafés y confiterías que significan un 47,9%, seguidos por los restaurantes (29,7%), las casas de comidas para llevar (7,4%), entre otros.

Los locales del rubro automotor representan una parte pequeña de los locales registra-dos con salida a la calle, con el 1,9% del total. Dentro de este rubro, los talleres mecánicos ocupan el primer lugar con una participación del 37,8%; le siguen los locales de venta de repuestos y accesorios para el automotor con un 21,2%; y en tercer lugar se encuentran las concesionarias que significan el 21,8% del total. Su distribución está concentrada en la zona Sur de la Comuna, tendencia que continúa pasando los límites de la Comuna hacia el Sur.

Por último se sitúa la rama que agrupa a los 259 locales industriales que representan el 2,5% del total de locales relevados, distribuidos homogéneamente en toda la Comuna. El subrubro más importante es, por lejos, el correspondiente a la elaboración de alimentos y bebidas que representan el 64,9%,

El relevamiento de los locales en galería, el cual incluye a los shoppings centres, registra 3.108 locales con una gran predominancia de los locales comerciales. Como hemos visto en el apartado correspondiente, los locales en galería son numerosos en la Comuna 1.

El Relevamiento de Usos del Suelo es entonces el resultado de un trabajo exhaustivo, que a partir del recorte Comunal, pretendió dar cuenta de la estructura dinámica y la conformación territorial que presenta la Comuna 1, los tipos de edificación y los usos que se llevan a cabo en la misma, con el objeto de planificar e intervenir en el ordenamiento, tanto de la Comuna como en la Ciudad en su conjunto.

Comuna 1 INFORME TERRITORIAL San Telmo, Constitución ... · Retiro, San Nicolás, Puerto Madero,...

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