CENTRO EMPRESARIAL Y CULTURAL PARQUE CENTRAL BAVARIA

ANDRES CARDOSO LEAL

UNIVERSIDAD PILOTO DE COLOMBIA FACULTAD DE ARQUITECTURA Y ARTES

PROGRAMA DE ARQUITECTURA BOGOTA, D. C.

2007

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CENTRO EMPRESARIAL Y CULTURAL PARQUE CENTRAL BAVARIA

ANDRES CARDOSO LEAL

TRABAJO DE GRADO PARA OPTAR AL TÍTULO DE ARQUITECTO

DIRECTOR WALTER LOPEZ. ARQUITECTO

UNIVERSIDAD PILOTO DE COLOMBIA FACULTAD DE ARQUITECTURA Y ARTES

PROGRAMA DE ARQUITECTURA BOGOTA, D. C.

2007

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DEDICATORIA A Dios, a mis papas y mis hermanos, porque fueron las personas que de alguna u otra manera también se volvieron arquitectos al acompañarme, trasnocharse, y ayudar a dar opiniones en cada uno de los semestres que curse en la universidad. Sin ellos no hubiera sido tan fácil terminar mi carrera de la cual me siento totalmente satisfecho por haber elegido y de la que estoy seguro me dará grandes frutos para mi futuro. Por esta razón les doy infinitas gracias y es para ellos a quien va dedicado mi título. Gracias y solo gracias.

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Nota de Aceptación

__________________________________

__________________________________

__________________________________

__________________________________

__________________________________ Arq. Edgar Camacho Camacho

Decano Facultad de Arquitectura y Arte

__________________________________ Arq. Luís Antonio Guzmán

Coordinador Área de Diseño

__________________________________ Arq. Walter López Borbón

Director Trabajo de Grado Bogotá D.C, 01 de Agosto de 2007.

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CONTENIDO

Pág. RESUMEN 13 INTRODUCCION 14 1 PARQUE CENTRAL BAVARIA 15 1.1 EQUIPAMENTOS 16 1.2 ADMINISTRACION PÚBLICA 16 1.3 PATRIMONIOS 16 1.4 ACTIVIDAD ECONOMICA 16 2. NORMATIVA 18

2.1 USOS 18 2.2 LOTE 19 2.3 VIENTOS 19

2.4 CLIMA 20

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2.5 TEMPERATURA 21

2.6 HUMEDAD 22

2.7 MORFOLOGIA 22

2.8 SERVICIOS ACTUALES 24

2.9 MECANISMOS DE GESTIÓN 25

2.10 ESPACIO PÚBLICO 25 2.11 SERVICIOS DE INFRAESTRUCTURA 25

3. FACTIBILIDAD ECONOMICA 26 3.1 FLUJOGRAMA 26 3.2 VIABILIDAD 27 3.3 FACTIBILIDAD ECONOMICA 27 3.4 VALOR PROPUESTA PROYECTO URBANO 28 3.5 VALOR ESTUDIOS PRELIMINARES 29 3.6 COSTO PROYECTO 29

4. MATRIZ DE GESTION 31

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BIBLIOGRAFÍA 35 ANEXOS 36

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LISTA DE GRÁFICAS

Pág. Gráfico 1 Precipitación 21 Gráfico 2 Temperatura máxima absoluta 21 Gráfico 3 Humedad relativa media 22

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LISTA DE TABLAS

Pág.

Tabla 1 Principales parámetros meteorológicos, Bogotá. 24

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LISTA DE DIBUJOS

Pág.

Imagen 1 Usos 18 Imagen 2 Rosa de Vientos 20 Imagen 3 Morfología 23

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LISTA DE ANEXOS

Pág. Plano A ESTUDIO URBANO, LOCALIZACION, MORFOLOGIA. 37 Plano B PROPUESTA URBANA, FLUJO VEHICULAR, LOTES. 38 Plano C PROPUESTA URBANA ESC 1:1000. 39 Plano D PLANTA DE CUBIERTAS, CUADRO DE AREAS, IMAGEN. 40 Plano E CRITERIOS DE DISEÑO URBANO – ARQUITECTONICO. 41 Plano F PROYECTO PRIMER PISO ESCALA 1:200– LOCALIZACION. 42 Plano G PLANTA CINES, CUADRO DE AREAS. 43 Plano H PLANTAS TORRE OFICINAS Y HOTEL. 44 Plano I PLANTAS TORRE HOTEL. 45 Plano J PLANTAS TORRE OFICINAS. 46 Plano K PLANTA ESTRUCTURAL TORRE Y CINES 47 Plano L PLANTAS ARQUITECTONICAS CENTRO COMERCIAL. 48 Plano LL PLANTAS CENTRO COMERCIAL. 49 Plano M PLANTAS SOTANOS Y PARQUEADEROS. 50 Plano N PLANTA PARQUEADEROS SOTANO 2, 3, 4,5. 51 Plano Ñ CORTE FACHADA. 52 Plano O IMAGEN – PERSPECTIVAS PROYECTO. 53 Plano P ESTUDIOS – FACTIBILIDAD Y RENTABILIDAD. 54

RESUMEN El Centro de Bogotá es un lugar históricamente muy importante para la ciudad, su alta actividad económica, su movilidad y su funcionamiento urbano hacen de este lugar uno de los puntos más importantes para la ciudad, donde se concentra allí algunos sitios económicos y de progreso para la misma. La alta congestión vehicular y peatonal son algunos de los puntos que se quieren mejorar con la formulación del proyecto de grado, por esta razón se tendrá en cuenta estas debilidades de la zona para dar solución a problemas no solo arquitectónicos si no de espacio. La renovación urbana a la que se ha venido sometiendo el centro de la ciudad no es una tarea fácil para los organismos distritales y requiere de un seguimiento social y urbano, donde la decisión de la comunidad, las autoridades y los ciudadanos en general harán parte de este camino largo, donde el resultado final será un espacio urbano arquitectónico agradable para todo tipo de habitante y visitante.

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INTRODUCCION

El centro de Bogotá se mueve entre la belleza arquitectónica de sus calles y la restauración de sus andenes por parte del Distrito, en la búsqueda por lograr una mejor calidad de vida. Entre su gran riqueza arquitectónica encontramos una vocación turística y cultural y la falta de explotación de estos valores. Su representatividad para la ciudad y el bajo sentido de pertenencia de los bogotanos frente a ella, hace que encontremos sus atractivas condiciones para vivir y su escasa población residente; entre la alta concentración de gente en el día y la soledad de la noche. El centro de Bogotá es hoy una mezcla de grandes potenciales inexplorados y de una problemática compleja, cuya solución depende de decisiones a nivel distrital o inclusive nacional. Como vías de acceso encontramos las excelentes conexiones viales de su localización, la presencia del sistema de Transporte masivo Transmilenio en sus inmediaciones, que facilitan el acceso a todos los ciudadanos que quieran llegar al proyecto, ya que se encuentra ubicado en una zona de la ciudad que cuenta con accesos de doble calzada tanto en sentido norte / sur, y en sentido oriente-occidente; como complemento a la actual infraestructura vial, en el año 2005 la Calle 33, desde la Avenida Caracas por el oriente creó una conexión directa a la Avenida Circunvalar, facilitando de esta manera la circulación desde y hacia el norte, quedando la calle 92 a menos de 25 - 30 minutos al proyecto ubicado en el Parque Central Bavaria.

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1. PARQUE CENTRAL BAVARIA

El parque Central Bavaria es una amplia extensión localizada estratégicamente, con accesos diversos en los cuatro puntos cardinales, por lo que su situación es atractiva para cualquier tipo de comercial e industrial, al igual que sus alrededores. Tenemos un área Bruta: 1.850 Hectáreas. Compuesta en 63 barrios agrupados en 4 localidades. La población Flotante en el centro de bogota: 1´707.745 de los cuales: 36,12% son estudiantes y 15,33% son empleados; 5,85% del Área total de la ciudad1. Concentra casi el 90% de las actividades económicas de la ciudad repartido de la siguiente forma: (Dato suministrado por planeacion Distrital para el centro de Bogota)

Comercio: 52,18% (23.868 empresas)

Industrial Manufacturera: 12,06% (5.516 empresas)

Actividad Inmobiliaria: 9,15% (4.186 empresas)

Transporte y Almacenamiento: 4,72% (2.160 empresas)

Hoteles y Restaurantes: 10,51% (4.808 establecimientos) La actividad inmobiliaria del sector tienen una gran demanda por apartamentos usados en la Macarena y Bosque Izquierdo, en arriendo o en venta de los cuales podemos citar dos proyectos en venta llegaron a punto de equilibrio en solo tres meses mientras que en el Norte se demoran entre 6 y 10 meses y la Demanda de centros comerciales: con la población flotante se justifican por lo menos con tres centros comerciales de más de 20.000 m2 de área útil2. La localización estratégica del parque central bavaria, se beneficia además por la presencia en más de un millón y medio de personas que llegan diariamente a cumplir sus compromisos en dependencias del gobierno, entidades financieras, empresariales, universitarias y culturales, ubicadas en este sector que en la actualidad no cuenta con un complejo arquitectónico importante que esta en

1 Datos suministrados por Planeación Distrital.

2 Ideam.

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capacidad de satisfacer de manera apropiada las necesidades de compras, de comidas y de entretenimiento, tanto de la población local como flotante. 1.1 EQUIPAMIENTOS 33 Universidades 35 Colegios Oficiales 38 Colegios Privados 21 Hospitales 1.2 ADMINISTRACION PÚBLICA

97 de nivel Nacional 8 de nivel Departamental 18 de nivel Distrital 8 de nivel local

1.3 PATRIMONIO

103 Monumentos Nacionales 2.537 Inmuebles culturales 1.4 ACTIVIDAD ECONOMICA 32.8% activos brutos 17.8% ventas netas 45.741 empresas consolidadas en un 65% en los últimos 5 años A diferencia de los proyectos localizados en zonas no concéntricas, el proyecto de grado goza de acceso a infraestructuras de servicios públicos domiciliarios que ya se encuentran desarrolladas, dejando de ser necesario realizar elevadas inversiones en el tendido de nuevas redes. Según el estudio de planeacion Distrital, la zona del centro requiriere al menos de tres centros comerciales con un área minina de 20.000 M2 cada uno. Dado que

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actualmente no existe ningún centro comercial de estas características en la zona, esta necesidad es atendida por el Centro Comercial galerías, ubicado a más de veinte cuadras del lugar del Complejo.

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2. NORMATIVA El desarrollo de los lotes debe seguir de acuerdo a la resolución 388 de 1989, cuyas especificaciones urbanísticas y arquitectónicas están enfocadas al desarrollo del proyecto general parque central bavaria.

ZONIFICACION: USOS:

Área de Actividad Múltiple. Vivienda multifamiliar. Código: 08107 y 08106. Comercio Tipo A. Estrato Socio Económico E-6. Comercio Tipo B.

Institucional. Recreativo. 2.1 USOS

Imagen 1. Usos

Fuente: Autor

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En este lugar se encuentran la mayoría de los usos existentes, por ejemplo en la parte norte, se encuentra todo lo referente a las actividades empresariales y financieras; convirtiéndolas en un potencial a explotar. En la parte sur se aprecian grandes cantidades de comercio informal y desorganizado, escenarios dispuestos para el desarrollo de la cultura y vivienda. Los cuales conforman igualmente un potencial.

Lo ideal seria explotar estos potenciales de una forma mas organizada para elevar la calidad del sector en todos sus aspectos. 2.2 LOTE Dos lotes que hacen parte del gran conjunto del parque central bavaria, del cual no se tiene un planteamiento especifico por parte de planeacion distrital, por esta razón resulta atractivo proyectar una visión arquitectónica para el futuro de la ciudad y así terminar de consolidar urbana y arquitectónicamente el proyecto parque central bavaria. 2.3 VIENTOS Teniendo en cuenta la rosa de vientos para Bogotá y para el sector específicamente, los vientos la mayor parte del año son de velocidades medias altas entre 3 y 4 metros por segundo, esto obliga a que el edificio utilice vidrios de seguridad con filtro UV y resistencia a los impactos para evitar inconvenientes.

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Imagen 2 Rosa de Vientos

Fuente: Ideam

2.4 CLIMA

En el Centro Internacional (Parque Central Bavaria) se presentan dos periodos de lluvia y dos de sequía. El primer periodo del año comprende enero y febrero y se caracteriza por presentar condiciones de sequía; los meses de abril y mayo son lluviosos; julio y agosto tienen nuevamente condiciones de sequía; octubre y noviembre son lluviosos. Los meses de marzo, junio, septiembre y diciembre son periodos de transición.

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Gráfico 1 Precipitación

Fuente: Ideam

2.5 TEMPERATURA La temperatura media de estos meses secos es de 13.1º grados centígrados, oscilando entre 1.5ºC y 25ºC. Durante estos meses el cielo permanece con baja nubosidad originando temperaturas de 20ºC entre las 13 y 14 horas y de 7ºCentre las 5 y 6 horas.

Gráfico 2. Temperatura máxima absoluta

Fuente: Ideam

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2.6 HUMEDAD La humedad relativa media de los meses secos es de 73%, la cual varía en forma inversa con la temperatura del aire. De esta forma la máxima humedad en el día es de 90% entre las 5 y 6 horas y la mínima humedad a las 12 horas con valores de 49%.

En los meses secos las frecuencias de los vientos están entre 32 y 27% para enero y febrero y 20% para julio y agosto.

La precipitación media anual varia entre cerca de 1050 mm. En el limite oriental, hasta algo menos de 1000 mm. Gráfico 3 Humedad relativa media

Fuente: Ideam.

2.7 MORFOLOGIA El centro internacional esta marcado por dos vías principales, la carrera séptima y la quinta, donde se desprenden las demás calles formando una trama irregular, que da origen a cuadras de diferentes trazados y formas que albergan un sin numero de vivienda e instituciones que van desde la calle 32 hasta la calle 26, la

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cual delimita el sector con el centro de la ciudad, y mostrando en la ciudad la parte nueva de ella con la vieja.

No tiene una morfología clara en la que se pueda acentuar en una época definida de algún momento histórico de la ciudad. Imagen 3 Morfología

Fuente: Autor

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PRINCIPALES PARAMETROS METEREOLOGICOS (Dato suministrado IDEAM para el centro de Bogota) Tabla 1 Principales parámetros meteorológicos, Bogotá

Principales parámetros meteorológicos, Bogotá

Medios Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. Jul. Ago. Sep. Oct. Nov. Dic.

Precipitación 29.4 41.1 65.3 103 92.2 53.8 41.9 45.9 70 107 91.3 52.8

N° días 8 11 14 18 20 18 17 16 16 18 17 12

T. máx abs. 24.9 24.8 24.9 23.2 23.5 23.1 22.4 23.6 23.3 23.6 24 23.8

T. mín. abs. -3 -6.4 -3.2 0 0.7 1 0.4 -1.5 -0.2 0.5 -3 -6

T. máx. med. 19.9 19.9 19.9 19.5 19.2 18.7 18.3 18.6 19 19.2 19.3 19.5

Temperatura 13.1 13.4 13 14 13.7 13.3 13.2 13.3 13.4 13.4 13.4 13.1

T. mín. med. 5.5 6.4 7.6 8.5 8.7 8.3 7.7 7.3 7.1 7.6 7.9 6.3

Brillo 187.1 148.2 143.1 109.8 112.9 113.9 136.3 137.3 122.1 120.7 130.8 162.9

Evaporación 102.1 94.3 94.1 79.3 84.7 81.7 93.3 90.3 90.4 93.3 83.3 79.6

Nubosidad 5 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 5

Fuente: Ideam

2.8 SERVICIOS ACTUALES

La manzana cuenta con los servicios públicos básicos que presta la ciudad. Estos servicios son prestados con gran ineficiencia por lo deteriorados que estas los alumbrados y puesto que las tuberías de agua potable, aguas negras y lluvias son muy viejas y sufren de muchos desperfectos continuamente.

Los servicios que recibe la manzana son los siguientes:

Alcantarillado (aguas lluvias y aguas negras)

Luz

Teléfono

Gas

Servicio de agua potable

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2.9 MECANISMOS DE GESTIÓN

INFRAESTRUCTURA

Estrategias: consolidación y mejoramiento de los servicios públicos y la extensión de estos si es necesaria.

Actores: EEEB, EAAB, ETB, TELECOM, GAS NATURAL ESP, etc.

Mecanismo: mantenimiento e instalación de los servicios públicos.

2.10 ESPACIO PÚBLICO

Estrategia: Equipamiento de los distintos ejes, y en general de todos aquellos espacios que el proyecto requiera

Mobiliario urbano, arborización, tratamiento de pisos.

Actores: Cine Colombia. S.A.

Mecanismo: Mantenimiento e instalación 2.11 SERVICIOS DE INFRAESTRUCTURA El sector cuanta con todos los servicios de infraestructura que se necesitan como son agua, luz, teléfono, acueducto y alcantarillado y previstos algunos como gas y fibra óptica. También podemos decir que la conformación del terreno es totalmente óptima puesto que la falda de los cerros orientales de santa fe de Bogotá posee factores positivos de las capacidades portantes del terreno

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3. FACTIBILIDAD ECONOMICA 3.1 FLUJOGRAMA

Fiduciaria Proyecto Patrimonio Entidades Utilidad (10%) Títulos Valorización Valores Inversionistas Fuente: Autor

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Constitución de patrimonio autónomo de fiduciaria, entidades nacionales e internacionales.

Titularización (emisión de títulos)

Colocación entre inversionistas.

Recaudo del empréstito (obligación) por parte del patrimonio autónomo.

Transferencia de los recursos captados al proyecto. 3.2 VIABILIDAD

Valor de la tierra: Por estar ubicado en el Centro Internacional tiene un costo elevado, pero el servicio que se piensa prestar pretenderá bajar el costo de este.

Usos del suelo: En la actualidad es una zona mixta y permite el reordenamiento de este, respetando los valores históricos.

Infraestructura: Por ser un lugar completamente estructurado, presenta todos los servicios públicos y una infraestructura completamente desarrollada

Accesibilidad: por estar en un sector consolidado y de mucha importancia para la ciudad, cuenta con vías importantes como la Calle 26, carrera 5ª , carrera 7ª , carrera 10ª , avenida Caracas, avenida circunvalar, las cuales poseen sistemas de transporte publico y buen flujo vehicula

3.3 FACTIBILIDAD ECONÓMICA Área Construida lote: 54.8140m2 LOTE: MANZANA 4: 8.895,90 M2 El lote en este proyecto se encuentra es un sector urbanizado, donde la plusvalía del terreno es alta y su valor aproximado es de $950.000 pesos m2, Por estar ubicado en un sector estratégico como es el centro Internacional.

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VALOR PROYECTO (ACABADOS) Área construida x m2 acabado (aprox.) 54.8140m2 x $1.350.000ºº TOTAL $739.990´053.000° VALOR M2 TERRENO MANZANA 4: 8.895M2 Área total: 8.895m2 x $950.000 (metro cuadrado lote) TOTAL $ 8.450´630.000°° 3.4 VALOR PROPUESTA PROYECTO URBANO OBRAS EXTERIORES ANDENES 800M2 $40.000 ACABADO $32`000.000ºº JARDINES 400M2 $10.000 ACABADO $ 4`000.000ºº TABLETA EXTERIOR 800M2 $24.000 ACABADO $19`200.000ºº FAROLES EXTERIORES 65 UND $300.000 UND $19`500.000ºº PRADO 450M2 $1.500 ACABADO $ 675.000ºº BANCAS MADERA 100 UND $250.000 UND $25`000.000ºº

TOTAL $ 100`375.000ºº

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3.5 VALOR ESTUDIOS PRELIMINARES Arquitectónicos: 2% $215`745.000ºº Estructurales 0.8% $ 99`242.700ºº Hidráulico 0.8% $ 99`242.700ºº Sanitario 0.8% $ 99`242.700ºº Especiales 0.8% $ 99`242.700ºº Suelos 0.8% $ 99`242.700ºº Topógrafo 0.8% $ 99`242.700ºº Presupuesto 0.8% $ 99`242.700ºº Programación 0.8% $ 99`242.700ºº Eléctricos 0.8% $ 99`242.700ºº TOTAL $ 1.078`725.000ºº 3.6 COSTO PROYECTO VALOR PROYECTO $739.990´053.000°° VALOR TERRENO $ 8.450´630.000°° VALOR ESTUDIO PRELIMINARES $ 1.078`725.000ºº VALOR PROPUESTA URBANA $ 100`375.000ºº GRAN TOTAL $ 749.619´783.000°° CENTRO COMERCIAL LOCAL 1,16,31 40.54M2 * 3: 121.62M2 x $1´500.000°°= $182´430.000 LOCAL 2,17,32 40.54M2 * 3: 121.62M2 x $1´500.000°°= $182´430.000 LOCAL 3,18,33 50.63M2 * 3: 151.89M2 x $1´500.000°°= $227´835.000 LOCAL 4,19,34 40.81M2 * 3: 122.43M2 x $1´500.000°°= $183´645.000 LOCAL 5,20,35 29.68M2 * 3: 89.04M2 x $1´500.000°°= $133´560.000 LOCAL 6,21,36 61.02M2 * 3: 183.06M2 x $1´500.000°°= $274´590.000 LOCAL 7,22,37 17.75M2 * 3: 53.25M2 x $1´500.000°°= $ 79´875.000 LOCAL 8,23,38 17.81M2 * 3: 53.43M2 x $1´500.000°°= $ 80´145.000 LOCAL 9,24,39 17.46M2 * 3: 52.38M2 x $1´500.000°°= $ 79´920.000 LOCAL 10,25,40 19.05M2 * 3: 57.15M2 x $1´500.000°°= $ 85´725.000 LOCAL 11,26,41 59.65M2 * 3: 178.95M2 x $1´500.000°°= $268´425.000 LOCAL 12,27,42 19.06M2 * 3: 57.18M2 x $1´500.000°°= $ 85´770.000 LOCAL 13,28,43 18.10M2 * 3: 54.32M2 x $1´500.000°°= $ 81´480.000 LOCAL 14,29,44 18.21M2 * 3: 54.63M2 x $1´500.000°°= $ 81´480.000 LOCAL 15,30,45 19.56M2 * 3: 58.68M2 x $1´500.000°°= $ 88´020.000

GRAN TOTAL: $ 2.115´330.000°°

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EDIFICIO OFICINAS (AREAS.) PRIMER PISO Piso 1 locales comerciales 528.33m2 x $2´500.000°° = $1.320´825.000 PISO 2 - 8 OFICINAS PISO 2-18 188,18M2 X 16 PISOS= 3010.00M2 X 2'000.000 = $6.020´000.000 OFICINAS PISO 18-27 99.62M2 X 9 PISOS= 856.98M2 X 2'000.000 = $1.793´160.000 GRAN TOTAL: $ 9.133´985.000

CAPACIDAD PROYECTO - SALAS DE CINE - RENTABILIDAD Salas de cine (3 entradas diarias) TOTAL ESPECTADORES: 276 Sillas 1 clase 176 esp. X $12.000 $2´112.000x 2 salas: $4´224.000°° Sillas 2 clase 100 esp. X $ 9000 $ 900.000 x2 salas: $1´800.000°° $4´224.000°° x 30 Días: $126'720.000°° $1´800.000°° x 30 Días: $ 54´000.000°° GANANCIA CINE $180´720.000 X 12 MESES: $ 2.168´640.000°°

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4. MATRIZ DE GESTIÓN

Para la formulación del proyecto se demuestran los actores que intervienen en el mismo de forma institucional, económica, financiera, social, técnica y legal. De esta forma podemos hacer una medición antes de formular y que acciones se deben cumplir para una perfecta formulación del proyecto arquitectónico.

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BIBLIOGRAFÍA

AGUILAR ZULUAGA, Ignacio. Las políticas de vivienda y urbanismo en Colombia. Pie Imprenta: Santafé de Bogotá. 1994

Museo de Desarrollo Urbano- Instituto Distrital de Cultura y Turismo. Bogotá CD. Icono multimedia. Santa Fe de Bogotá.

PONGUTA ROJAS, Natalia. Modelo tecnológico para el rescate de la arquitectura del barro y la madera. Tesis, Universidad Piloto de Colombia. Pie Imprenta: Bogotá, 2005

SALDARRIAGA, Alberto. Arquitectura para todos los días, la práctica de la cultura de la arquitectura. Bogotá. Editorial. Universidad Nacional de Colombia. 1988.

UNDP, ONU HABITAT, Metrovivienda, Fedevivienda. Políticas urbanas y legislación facilitadora : formulación y aplicación de la ley 388 de 1997 en Colombia una práctica colectiva hecha realidad. Pie Imprenta. Bogotá, 2005

WEBGRAFÍA www.ideam.gov.co www.planeacióndistrital.gov.co

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ANEXOS

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