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ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA DE COPROPIETARIOS -EDIFICIO BAVARIA-

Informe de gestión 2014

Respetados señores:

Para nosotros es una satisfacción presentar el informe de la gestión adelantada durante el

año 2014. Se realizaron las obras de mantenimiento rutinarias junto con obras extraordinarias para mejorar las condiciones de nuestra copropiedad. Gracias a nuestro boletín, La página, hemos mantenido informada a la comunidad sobre las distintas actividades desarrolladas

durante el año.

OBRAS EXTRAORDINARIAS

Mantenimiento y restauración de las fachadas

Durante el primer semestre del año se continuó con la obra de restauración y mantenimiento de las fachadas, en especial la de la torre A y zona comercial. Allí se realizaron

las siguientes actividades:

Reparación de más de 1300 averías en el concreto de la torre A.

Lavado general de la fachada.

Impermeabilización de la piedra muñeca. Sellado marco de ventanas.

Limpieza de vidrios. Recubrimiento del concreto con Sika color C.

Recubrimiento de Sika color C en las culatas de las torres B y C.

Reforzamiento en las alfajías contorno terraza tercer piso. Lavado de la fachada zona comercial.

Recubriendo Sika color C en la zona comercial.

El 15 de julio de 2014 se firmó el acta de entrega de la obra con la empresa Creando

Espacios. Se recibieron los 14 A-Z, que contienen las memorias de cada uno de los ítems desarrollados, los registros fotográficos del antes y después, el procedimiento de reparación y el

lugar de cada una de las averías reparadas.

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Montaje de alfajia Pintura zona en concreto

Recuperación del plafón

Con el personal de mantenimiento del Edificio se recuperó uno de los espacios más

significativos de nuestro condominio. Este es un espacio público/privado que comunica las

carreras trece y décima.

Inicialmente se usó la iluminación de la época, pero muy pronto esta quedó en desuso por

el alto consumo de energía de sus casi 400 bombillos. Ahora se instaló el sistema de iluminación LED, que permite un ahorro significativo en el consumo de energía de 2,2Kw/h. Se instaló con

un temporizador para que la luz se encienda automáticamente a las 6:00 pm y se apague a la

medianoche; asimismo, se cambiaron los 264 acrílicos y se resanó y pintó para darle un mejor realce a este espacio.

Valor materiales……………………………………………………$12.000.000

CUADRO DE COSTOS DE LA OBRA DE RESTAURACIÓN Y MANTENIMIENTO DE FACHADAS TORRES A, B, C Y ZONA COMERCIAL

Contrato restauración, mantenimiento, recubrimiento fachadas y emboquillada piedra muñeca

643.139.962

Andamios 107.137.600

Instalación de 76 anclajes 16.532.740

Interventoría 51.451.197

Aseguramiento de 130 alfajías flotantes contorno edificios

2.040.000

VALOR TOTAL PROYECTO 820.301.499

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Modernización del sistema eléctrico de ventilación

El sistema eléctrico de ventilación, por su vetustez, no cumplía con las normas del RETIE

(Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas), por lo que fue necesario modernizar tres de

los cinco sistemas que tienen las torres B y C. Esto permitió minimizar riesgos y optimizar el consumo de energía. Además, se cambiaron los motores existentes por motores de alta

eficiencia y los controles por variadores de velocidad de última tecnología.

Valor……………………………………………….58.057.464

Antes Después

Inspección ascensores

Cumpliendo con lo establecido por las Normas Técnicas Colombianas (NTC) vigentes desde el 3 de abril del 2014, que obligan a los propietarios de los equipos de trasporte vertical a

realizar anualmente la inspección de los ascensores, se contrató la empresa Servimeters S. A. Se trata de una empresa certificada por el Departamento de Prevención y atención de emergencias,

DPAE. En su certificación hicieron las siguientes recomendaciones:

o Cambiar las siete puertas de ingreso a los fosos de ascensores por puertas de metal (son de madera).

o Separar cada uno de los fosos de los ascensores de la torre A. o Los cables de la T.V. que van por los fosos de los ascensores de las torre B y C deben ir

por canaletas.

Melco de Colombia, empresa que realiza el mantenimiento preventivo, manifestó que las no conformidades que surgieron en la inspección, son básicamente para regirnos a la NTC5926-1

de diciembre del 2012.

Melco de Colombia y la administración del Edificio procedieron a hacer las adecuaciones

solicitadas para que otorguen la respectiva certificación.

Iluminación fachada torre A

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Durante dos años se analizó el proyecto para iluminar las cuatro fachadas de la torre A, siempre se buscó la mejor opción para no afectar la arquitectura de la fachada y minimizar sus

intervenciones. Se contactaron diferentes empresas especializadas en el tema de iluminación

como Sylvania, Philips, Enertotal, Schedere y Fiberline. Los valores cotizados oscilaban entre los 270 y los 800 millones de pesos.

Después del análisis de cada una de estas propuestas, se determinó realizar el proyecto con la empresa Sylvania. Dicho proyecto comprendía la instalación de 76 lámparas en brazos de

1.50 m en el contorno de la fachada, entre los pisos 3, 11 y 19. Para obtener la autorización del Ministerio de Cultura se remitió el proyecto al Departamento de Patrimonio. Los profesionales de

la oficina de Patrimonio tuvieron objeciones sobre las intervenciones a las que serían sometidas

las cuatro fachadas para la instalación de las 76 lámparas con su cableado eléctrico, que iría a la vista, además de la contaminación visual que sufriría la fachada.

Por todo lo anterior, y en miras de la conservación de los valores de la Edificación, los miembros del Consejo y la administración analizaron otras opciones de luminarias que no afectaran la

fachada, que ya había sido restaurada. Se ubicaron unas luminarias de mayor potencia y,

haciendo varias pruebas para determinar su rendimiento lumínico, se decidió contactar directamente a la empresa fabricante de este tipo de lámparas en China y hacer los trámites

ante las entidades correspondientes para que autorizara la importación.

Están programadas para encenderse a las 6:00 p. m y apagarse a medianoche. Gracias a su tecnología LED el consumo de energía no es significativo.

Valor proyecto…………………………………………………… $136.811.418

Análisis del cambio tubería de aguas residuales y sanitarias

Los repetidos taponamientos en las zonas de lavandería y rupturas de tubería de las

bajantes de la zona de cocinas, además de los malos olores que se presentan constantemente, en las Torres B y C, habían llevado a la Administración a contactar empresas especializadas en

este tema para determinar la opción más adecuada. Las empresas contactadas fueron Hidrogómez, Trabajo Sucio, Hidroobras, Grupo C3S, Hydroline.

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Algunos de los expertos contactados manifestaron la necesidad de un cambio total de las tuberías, una obra de gran envergadura porque afectaría con obra civil los apartamentos. El

ingeniero Andrés Romero representante de la empresa Biodyne Bogotá S.A.S recomendó un

plan de choque con bacterias especiales para minimizar los olores y remover los materiales solidificados.

Posteriormente, la empresa Plomeros Bogotá R.J realizó el lavado de las bajantes de aguas residuales de la zona de lavandería, con una maquina especial llamada Hidrojet, que permite

desprender los materiales solidificados que hacen que las tuberías pierdan gran parte de su diámetro. Después de ejecutar el citado mantenimiento, la empresa entregó un video donde se

evidencia que las bajantes quedaron limpias, con un diámetro más amplio y que la tubería se

encuentra en buen estado y que no hay necesidad de reemplazarla.

En cuanto a la tubería en HF de las zonas de cocina y shut basuras se encuentra en mal

estado y es necesario reemplazarla por tubería en PVC sanitaria. Esta obra está prevista para el primer semestre de 2015 y la está realizando la empresa Hidrogomez.

Se realizó mantenimiento a la tubería sanitaria de 8 pulgada de diámetro que se encuentra en el

sótano y semisótano y se evidenció que está en muy buen estado y que no es necesario su cambio.

Obras varias de mantenimiento

Mantenimiento de las áreas comunes del edificio, algunos halles de las torres B y C, pintura de techos, columnas y paredes del semisótano, sótano (Materiales y mano de obra en casos específicos, ya que gran parte de estas obras fue realizada por el personal de la copropiedad)

$13.673.858

Mantenimiento e Impermeabilización terrazas torres B y C $10.315.500

Mantenimiento puertas ingreso parqueadero $3.712.000

Resane y pintura muros terraza piso 28 torre A $14.180.000

Mantenimiento preventivo sistema de ventilación torres B y C (chumaceras, poleas entre otros)

$11.805.320

Reparación y mantenimiento puertas de vidrio Torres A, B y C $2.088.000

Lavado y desinfección de tanques subterráneos y de las terrazas de las torres A, B y C con su respectiva prueba bacteriológica, dos veces al año

$3.200.000

Instalación de bicicletero $2.030.000

Mantenimiento preventivo de las plantas eléctricas y condensadores $11.057.976

Mantenimiento de pozos eyectores, sumideros y canales recolectores, sifones, rejillas, colectores, tres veces al año. Instalación ductos de inspección para tubería aguas residuales Torres B y C

$8.459.000

Fumigación de las zonas comunes, dos veces al año $1.624.000

Mantenimiento de jardines $10.027.608

Abonos, matas y arreglos florales recepciones y halles ascensores $9.231.850

Remodelación baño oficina administración $18.735.042

Aplicación de Bacterias a bajantes, sifones y sanitarios $3.864.000

Lavado de bajantes zona de lavandería $1.480.000

TOTAL OBRAS VARIAS DE MANTENIMIENTO $125,484,154

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Ingreso Parqueadero Mantenimiento Riel y Pared Torre A

Retiro Encerramiento Torre A Impermeabilización Terraza B y C

SERVICIOS PÚBLICOS

Energía

La gráfica 1 muestra el comportamiento del valor del KW/H. Desde el mes de julio empezó una disminución en el precio del KW/h, que permitió una reducción en la factura.

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Grafica No. 1

En cuanto al consumo de energía, la gráfica 2 muestra el comportamiento del consumo 2013 Vs 2014 donde se evidencia que entre los meses de septiembre a diciembre del 2014

empezó a bajar el cosumo, debido al cambio de iluminacion de las zonas comunes de la

copropiedad al sistema LED.

A mediados del mes de septiembre en torres B y C el consumo se redujo significativamente

despues de haber realizado la modernizacion del sistema de ventilacion por controles de variadores de velocidad y el cambio de motores por motores de alta eficiencia,.

Con todos estos cambios que se han venido haciendo paulatinamente en la parte energética, se ha conseguido incorporar la copropiedad en la proteccion del medio ambiente.

Grafica No. 2

Acueducto

La gráfica 3 muestra el consumo de las tres cuentas que maneja la copropiedad durante el

año 2014, donde se refleja que el comportamiento mes a mes se mantiene estable. En la torre A hubo un pequeño de incremento en los meses de abril a mayo por la obra de restauración de la

fachada.

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Grafica No. 3

En la gráfica 4 del consumo de las zonas comunes se puede observar que el medidor de la torre B es el de mayor consumo, debido a que suministra el agua para el aseo de la zona

comercial.

SEGURIDAD

Seguridad física

Durante el año 2014 se continuó con la alianza entre la Policía Nacional, la Corporación Tequendama, el Hotel Tequendama y el Edificio de las Fuerzas Militares, para seguir contando

con el CAI móvil en el bulevar Tequendama, donde permanecen dos patrulleros de 8:00 a.m. a

8:00 p.m.

Para fortalecer la seguridad de la Copropiedad se continúa con la ampliación y

modernización del Circuito Cerrado de Televisión, por lo que durante el año se cambiaron dos DVR con discos duros de 4 Teras, lo que permite una grabación en tiempo más real y mayor

tiempo de grabación. Asimismo se repusieron cuatro (4) cámaras ya que estaban en mal estado.

Para reforzar el compromiso de las labores de los guardas de seguridad, se están realizando reuniones bimensuales, donde se capacita y evalúa el desempeño de cada uno de ellos y se

premia al guarda que durante los dos meses haya resaltado su responsabilidad y cumplimiento en su puesto de trabajo.

Seguridad Industrial

Seguridad empleados y contratistas Dando cumplimiento al decreto 1295 se realizó la actualización de la documentación legal

de la copropiedad referente al programa de salud ocupacional, panorama de riesgos, plan de

emergencia y análisis de vulnerabilidad.

Así mismo para evitar accidentes de trabajo se realizaron las siguientes actividades:

Grafica No. 4

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1. Se envió al personal de mantenimiento del Edificio a certificarse en trabajo seguro en alturas nivel avanzado.

2. Se instalaron guardas de protección a las poleas de los motores de ventilación.

3. Se realizan periódicamente inspecciones a los andamios colgantes instalados en las torres A, B, C y a los equipos de trabajo en alturas utilizados por los contratistas de

obra. 4. Se verifica que los contratistas cumplan con las normas de seguridad como: pago de

seguridad social, utilización de elementos de protección personal, certificación de trabajo en alturas.

Brigada de emergencia Continuando con la labor de entrenamiento de la brigada de emergencia integral del

Edificio, se realizan mensualmente capacitaciones en temas de prevención y atención de

emergencias. El personal de vigilancia y servicios generales está recibiendo también estas capacitaciones.

El 16 de octubre el Edificio participó en el simulacro distrital, con la intervención de 1.232 personas.

Para cumplir y responder frente a una emergencia se inspeccionan periódicamente

elementos de emergencia, como gabinetes contra incendio, extintores, luces de emergencia y vías de evacuación.

SEGUROS COPROPIEDAD

Se renovó la póliza de seguros de las zonas comunes, que cubre del 1 de enero al 31 de diciembre de 2015 la aseguradora ACE SEGUROS asume el riesgo del 50% compartiendo el

riesgo con AIG con el otro 50% por un valor total de $101.131.999 pesos.

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El valor de la prima tuvo un incremento del 7.78% con respecto al año 2014. No se hizo ningún incremento en los bienes asegurados debido a que cada tres años se hace el avalúo para

que en caso de un siniestro la aseguradora pague de acuerdo al avalúo.

Ingresos

Se recibieron ingresos por arrendamiento de bienes comunes por $864.695.100 pesos, el 4% por encima de lo presupuestado, debido a que se alquilaron zonas comunes que no estaban

incluidas en el presupuesto, como antenas, bodegas, entre otras. La grafica 5 muestra un comparativo entre los años 2012, 2013 y 2014 donde se evidencia que año a año han

incrementado los ingresos por este ítem.

Grafica No. 5

La gráfica 6 muestra los ingresos totales percibidos durante el año. Se observa que los arrendamientos de las zonas comunes equivalen a un porcentaje importante, que permite

sufragar los gastos y que las expensas comunes ordinarias no sean tan altas.

POLIZAS VALOR ASEGURADO

Áreas Comunes 56.188.525.372

Maquinaria y Equipos 4.915.621.496

Equipos Electrónicos 193.632.661

Muebles y Enseres 100.133.637

Responsabilidad Civil Extracontractual 2.000.000.000

Manejo Global 30.000.000

Total suma asegurada 63.409.441.404

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Grafica No. 6

PROCESOS JURIDICOS

1. Acción ordinaria de responsabilidad contractual contra William José

Contreras Chivata y otros:

Juzgado: 38 Civil del Circuito de Bogotá

Demandante: Edificio Bavaria-Davivienda P.H. Rad.: 2014-00020

Estado actual: Se radicó solicitud de curador ad litem el 12 de septiembre de 2014 y teniendo en cuenta que trascurrido el término legal para que los demandados se notificaran personalmente y

una vez realizado el emplazamiento, los mismos no lo hicieron, el proceso ingresó al Despacho

del Juez el 4 de febrero de 2015 para que el Juzgado designe curador.

Desde el día 16 de octubre de 2014 y hasta el 13 de enero de 2015 el Despacho estuvo

cerrado por Paro Judicial.

ASPECTOS ADMINISTRATIVOS

IMPLEMENTACION NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA

(NIIF)

El Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP), emitió un concepto el día 10 febrero 2014

donde confirmó la obligatoriedad que tienen las propiedades horizontales de implementar las NIIF, ya que al estar estas entidades obligadas a llevar contabilidad, deben cumplir lo dispuesto

en la ley 1314.

Por lo anterior, revisando los ingresos anuales, los activos y número de personas que laboran para la Copropiedad, el Edificio se clasifico en el grupo 2, el cual debe iniciar su año de

preparación obligatoria durante el periodo comprendido entre el 1 de enero de 2014 a diciembre 31 de 2014, para el año 2015 deberá emitir dos juegos de Estados Financieros, es decir, bajo el

decreto 2649/93 y cumpliendo la NIIF para las Pymes (IFRS)

Para iniciar con la convergencia y implementación de esta norma, el Edificio contrato a los señores David Cohen, consultor sénior en Planeación Financiera y Valoración Económica y

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Yasnyr Estévez, contador público y especialista en Auditoria forense, quienes están realizando el acompañamiento a la administración para la implementación de las NIIF.

Arrendamiento espacio publicitario.

Después de varios años de gestiones en busca de un anunciante para el espacio publicitario de

la torre A, El señor Héctor Arcila logró que el 29 de diciembre se firmara el contrato por cinco años con la empresa Bavaria S.A. por la suma de 30 millones de pesos mensuales con un

incremento anual del IPC.

Por lo anterior, para obtener los diferentes permisos con las entidades correspondientes para la

instalación del aviso, fue necesario cambiar el nombre del Edificio, por el nombre del aviso que

se va a instalar, la nueva razón social de la copropiedad es “Centro Internacional Club Colombia”.

Derecho de petición Secretaria de Movilidad.

La administración solicitó a la Secretaria de Movilidad medidas que permitieran reducir la

velocidad de los vehículos que transitan por la renovada carrera séptima y décima, con el fin de evitar accidentes a los transeúntes.

En su respuesta manifestaron, que el diseño de esta vía contempla la construcción de un carril en concreto estampado, generando así una zona de circulación pasiva y/o restringida, es decir,

que al incorporarse un vehículo a este carril, cambia levemente el nivel del pavimento y el

texturizado obliga al conductor a reducir la velocidad, adicionalmente la zona esta demarcada con una barrera de bolardos, lo anterior es establecido en el numeral 6 literal A del Decreto

1538 de 2005.

De acuerdo a la repuesta de la Secretaria de Movilidad, se pasó nuevamente otro derecho de

petición en conjunto con la Asociación Cívica San Diego y otros Edificios del sector, donde se

evidencia con fotografías y estadísticas de los diferentes accidentes que se han venido presentado a peatones, con el fin de que tomen medidas contundentes al respecto.

Instalación semáforo carrera 13.

Desde el año 2000 la administración venía presentando solicitudes a las diferentes entidades

para la instalación de un semáforo peatonal en la carrera 13, frente al Parque Central Bavaria, semáforo que permite el tránsito de peatones en el sentido oriente-occidente. Felizmente se

consiguió que en mes de abril fuera instalado el semáforo, facilitando no solo el tráfico de transeúntes del sector sino también beneficiando a los residentes y usuarios del Condominio.

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Pago seguridad social Las obligaciones derivadas de la nómina, pagos de parafiscales y seguridad social de los

empleados fueron calculados y pagados oportunamente a las entidades correspondientes.

Licencia Software Los programas para su funcionamiento como el office, contabilidad, cartera y nómina se

encuentran actualizados y debidamente legalizados con su licencia correspondiente dando

cumplimento a la Ley 603 de 2003.

El Consejo y la Administración agradecen a los copropietarios y residentes por la colaboración y el apoyo

brindado durante este periodo.

Queremos manifestar el hondo pesar que sentimos por la ausencia definitiva de nuestros amigos y colaboradores del Edificio durante muchos años, los señores Jorge Enrique Grijalba Díaz, Marcelo Villa, Julio Cesar Bonilla y la señora María de los Ángeles Altuna de Demmer.