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Ifi/lilulo Tecnológico de lo Construcción. A.C.
"PROPUESTA DE MÉTODO DE VALUACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO MEDIANTE HOMOLOGACIÓN DE VENTAS EN EL FRACCIONAMIENTO DE INTERÉS SOCIAL "RANCHO DON ANTONIO" DEL MUNICIPIO DE TIZAYUCA, HIDALGO."
T E S I S
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
P R E S E N T A
ARQ. JOSÉ FRANCISCO CRUZ LOZANO
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA CONFORME AL ACUERDO No. 2005122, DE FECHA 18 DE MAYO DE 2005.
PACHUCA DE SOTO, HGO. JULIO 2007.
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ÍNDICE. PAG.
DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA Y JUSTIFICACIÓN. 1
OBJETIVO 3
METODOLOGÍA 4
CAPITULO 1 MARCO FILOSÓFICO - ANTROPOLÓGICO. 6
1.1. Valuador Profesional 6
1.2. Deberes y obligaciones primordiales del valuador 6
CAPITULO 2 MARCO TEÓRICO - CONCEPTUAL. 12
2.1 Concepto de Valuación 12
2.2 Concepto de Avalúo 13
2.3 Bases de Valuación 13
2.3.1 Valor de mercado 13
2.3.2 Valor de reposición depreciado 14
2.4 Teoría del Valor 15
2.4.1 Conceptos de Valor 15
17
18
18
18
2.4.1.1
2.4.1.2.
2.4.1.3
2.4.1.4
Valor de mercado
Precio demandado
Precio ofrecido
Precio de venta
2.4.2 Valor utilizado en valuación 19
2.5 Principios económicos de la valuación 20
2.5.1 Principio de cambio 21
2.5.2 Principio de conformidad 21
2.5.3 Principio de mayor y mejor uso 21
2.5.4 Principio de contribución 22
2.5.5 Principio de equilibrio 22
2.5.6 Principio de balance entre terreno y edificaciones 23
2.5.7 Principio de progresión y regresión 23
2.5.8 Principio de sustitución 23
2.6 Procedimientos y Métodos para la Valuación de Inmuebles. 23
2.6.1 Enfoques o métodos de valuación. 24
2.6.2 Enfoque o método de mercado. 24
2.6.3 Enfoque o método físico. 25
2.6.4 Enfoque o método residual. 27
2.6.5 Enfoque o método de capitalización de rentas. 28
CAPITULO 3 DESCRIPCIÓN DE METODOLOGÍA DE MERCADO ACTUAL 32
3.1 Metodología Actual 32
3.1.1 Ofertas de inmuebles en venta en la zona o zonas similares. 34
3.1.2 Consideraciones a los precios de oferta. 37
3.1.3 Homologación por CU.S. 38
3.1.4 Análisis y justificación de los factores empleados en la comparación
de inmuebles similares. 40
3.1.5 Análisis del enfoque de comparación. 43
3.1.6 Resultados del enfoque de comparación. 44
3.2 Reglas SHF 44
3.3 Ejemplo de aplicación a una casa habitación 46
CAPITULO 4 PROPUESTA DE MÉTODO. 50
4.1 Propuesta 50
4.1.1 Ofertas de inmuebles en venta en la zona o zonas similares. 51
4.1.2 Consideraciones a los precios de oferta. 53
4.1.3 Homologación por C.U.S. 53
4.1.4 Análisis y justificación de los factores empleados en la comparación
de inmuebles similares. 54
4.1.5 Análisis del enfoque de comparación. 55
4.1.6 Resultados del enfoque de comparación. 55
4.2 Segunda propuesta (Modelo Exponencial Ponderado) 56
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. 64
ANEXOS 68
GLOSARIO DE TÉRMINOS 89
BIBLIOGRAFÍA 92
DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA Y JUSTIFICACIÓN.
El proceso valuatorio independientemente del método elegido, de la clase de
avalúo requerido y del tipo de propiedad que se este valuando, requiere del
seguimiento de una serie de procedimientos y métodos.
El valuador debe conocer la propiedad a valuar: su ubicación, datos legales,
verificar si la propiedad se encuentra libre de gravamen, considerar cual es el
propósito del avalúo, conocer su valor para solicitar un crédito hipotecario
garantizado a la vivienda, para realizar una venta o una compra, etc.. Una vez que
se conoce el propósito del avalúo se podrán seleccionar los métodos o el método
que se practicará. Los valuadores utilizan tres métodos generalmente aceptados,
los cuales deberán analizarse con el fin de comparar los diferentes resultados
obtenidos y llegar a una conclusión respecto al valor de la propiedad valuada. En
algunas ocasiones no será posible la aplicación de todos los métodos, por la
cantidad limitada de información que pudiera existir sobre ciertas propiedades.
Los métodos de valuación generalmente aceptados: valor físico o directo, valor
de mercado y valor de capitalización de rentas, se establecen en un mercado
ideal, transparente y perfecto. Por lo cual, la formulación del problema se
establece con la siguiente pregunta: ¿Cuáles son los puntos fuertes de cada uno
de los métodos de valuación?
En este caso en particular se analizará lo ocurrido en el fraccionamiento
"Rancho Don Antonio" que se ubica en el municipio de Tizayuca, Estado de
Hidalgo. Dicho fraccionamiento se encuentra a orillas de la autopista México-
Pachuca, en medio de un sin fin de terrenos con uso de suelo meramente
agrícola. Lo anterior nos da la pauta para entender que no contamos con
comparables para la realización del método de mercado, así como tampoco es
muy factible realizar el método de capitalización de rentas debido a la misma
circunstancia. Finalmente el método que más se adecúa a las necesidades es el
1
físico o directo, por ello la necesidad de identificar los puntos débiles y fuertes
dentro de cada uno de los métodos para finalmente obtener de manera objetiva el
resultado más veraz posible de las viviendas construidas en el Fraccionamiento en
cuestión. Cabe hacer mención que los avalúos practicados a este tipo de vivienda
es con la finalidad de obtener créditos garantizados a la vivienda, es decir,
hipotecarios.
ESQUEMA DEL PROBLEMA.
DEDUCCIÓN.
Si hay puntos débiles, entonces el resultado no es veraz. Existen puntos débiles
(por lo tanto) el resultado no es veraz.
INDUCCIÓN.
El resultado no es veraz, existen puntos débiles, (por lo tanto), Si existen puntos
débiles entonces el resultado no es veraz.
ABDUCCIÓN.
El resultado no es veraz (hecho a explicar), Si existen puntos débiles entonces el
resultado no es veraz (marco teórico), (por lo tanto) Existen puntos débiles
(hipótesis).
2
OBJETIVO
El objetivo general de este trabajo es diseñar un formato de avalúo por
comparación de mercado que mediante la homologación de ventas de inmuebles
similares o no, de cómo resultado un método de valuación de mercado valido para
aplicarlo en el fraccionamiento "Rancho Don Antonio" con base en los puntos
fuertes de este enfoque.
Como objetivos particulares planteo:
1.- Elaborar un marco teórico sobre el actuar de los Valuadores Profesionales
respecto a los procedimientos y métodos de valuación.
2.- Analizar los resultados obtenidos según el método de valuación a partir de un
mercado ideal, transparente y perfecto.
3.- Analizar los resultados obtenidos según el método de valuación a partir de un
mercado que no es ideal, transparente y perfecto.
4.- Diseñar un instrumento de medición y/o comparación de puntos fuertes con
que cuenta el método de valuación de mercado mediante la homologación de
ventas.
5.- Identificar las acciones emprendidas por los Valuadores Profesionales ante las
dificultades presentadas por los procedimientos y métodos de valuación.
3
METODOLOGÍA
Teniendo como objetivo general el análisis de la veracidad de los resultados
obtenidos en el enfoque de mercado aplicado a las viviendas construidas en el
Fraccionamiento Rancho Don Antonio, es menester darse a la tarea de identificar
los puntos débiles y fuertes del enfoque a partir del marco conceptual con que se
cuenta.
El tipo de investigación entraría en el campo de la Investigación explicativa o
causal, así como estudio de caso, principalmente en este segundo tipo ya que la
primera analiza las causas y efectos de la relación entre variables y los estudios
de caso contemplan un análisis para posteriormente mostrar una descripción y
finalmente un diagnóstico mediante el cual se obtienen las recomendaciones
pertinentes para la mejora en la veracidad de los resultados.
Prácticamente se tendría que analizar el método o enfoque de mercado
empleado para la obtención del valor de las casas de interés social desarrolladas
en el Fraccionamiento Rancho Don Antonio. La vivienda desarrollada dentro de
este fraccionamiento es meramente de interés social, y contempla tres prototipos
diferentes:
1) Clásica, 2) ilusión y 3) ilusión + cocina.
Clásica Ilusión
4
Ilusión + cocina
Difícilmente se pueden determinar las variables, ya que estas irán resultando
conforme se avance en el análisis del método o enfoque de mercado aplicado, no
así cuando posteriormente se realice la descripción, para que como consecuencia
queden plasmadas en el diagnostico y finalmente se les otorgue la importancia y
consideración debida para la emisión de las recomendaciones.
Por todo lo anteriormente expuesto el diseño de Investigación encuadraría
dentro de las de tipo preexperimental.
El mecanismo de comprobación consistirá en realizar un ejercicio sobre el
desarrollo del enfoque o métodos de mercado que se considera como
generalmente aceptado y en la medida en que los valores obtenidos se aproximen
al valor de reposición nuevo o valor neto de reposición según sea el caso, se
podrá establecer si los puntos débiles y/o fuertes fueron bien detectados y si las
medidas recomendadas y/o tomadas fueron las correctas. Lo anterior se podrá ver
reflejado a través de diferentes herramientas estadísticas.
5
CAPITULO 1 MARCO FILOSÓFICO - ANTROPOLÓGICO
1.1 Valuador Profesional
El valuador es un profesional, persona de prestigio intachable, que1
a) Posee amplio conocimiento de los procesos económicos, sociales y
políticos que condicionan y afectan el valor de los bienes;
b) Ha recibido grado de licenciatura idónea con la Valuación, de
universidad o institución educativa de nivel superior debidamente
autorizada;
c) Ha cursado y completado estudios de especialización o maestría en
Valuación, en programa acreditado o debidamente autorizado y
reconocido, que validen su competencia en el área o áreas de valuación
a las que se dedica y,
d) Ha demostrado poseer la experiencia adecuada y ser competente en el
área o áreas de Valuación en que practica.
1.2 Deberes y obligaciones primordiales del valuador
El valuador profesional está obligado a actuar con sujeción a las leyes, a las
Normas Profesionales y al Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de
la valuación en México.
El valuador profesional deberá desarrollar su labor de una manera competente e
independiente; en el ejercicio de sus funciones; no podrá recibir de las partes
interesadas ningún beneficio personal, obsequios o prebendas, con la excepción
de los honorarios que hayan quedado estipulados. Tales honorarios,
preferentemente, no deberán estar relacionados con o condicionados por el valor
resultante para el bien en estudio. 1 Cfr. H<»wP^iie**iUi<U\ltL*¿¿», México, Asociación Nacional de Institutos Mexicanos devaluación, 1996 (Norma II).
6
El valuador debe describir las fuentes, el tipo y las características de la
información usada para el avalúo. Estas pueden provenir de documentos, tales
como las inscripciones en los registros de la propiedad, de comercio, catastrales,
documentación geodésica, fallos judiciales, fallos o determinaciones de
autoridades administrativas, contratos civiles relacionados con los inmuebles, etc.,
en el caso de los bienes muebles, maquinaria y equipo, los que sean pertinentes y
utilizables de acuerdo al bien que se valúa.2
Deberá realizar personalmente una inspección local y documentarse con base
en la fecha en que se precise el informe de valuación. No se limitará
observaciones, sino que buscará determinar el tipo y características de la
estructura y el grado de depreciación de los edificios, plantas, obras
complementarias en el terreno y el uso que da al inmueble el propietario o el
ocupante. La inspección local que se realice en el predio deberá dar como
resultado por lo menos:
• Descripción detallada
• Formalización de la opinión sobre su uso óptimo.
• Comparación con otros inmuebles.
La información obtenida de otros valuadores, de organismos públicos,
descentralizados o privados, agencias inmobiliarias, etc., puede ser fuente de
información de apoyo para el Valuador. Si éste considera que la información
obtenida debe ser verificada y no le es posible hacerlo, debe incluir una nota clara
en tal sentido.
El establecimiento de un Código de Ética, así como los principios que regulan el
ejercicio de la valuación son con la finalidad de que los usuarios de los servicios
de valuadores profesionales tengan certidumbre con relación a lo que constituye el
ejercicio competente y ético de la valuación.
2 Ibid. (Subcapitulo 3.2).
7
Orienta a los Valuadores profesionales para que sean más competentes en el
ejercicio de la Valuación y se adhieran a los cánones de ética.3
Es obligación del Valuador determinar, describir y definir la expresión de valor
adecuada. Toda vez que existen diferentes expresiones de valor, cada una de las
cuales tiene validez en la conclusión final dependiendo del trabajo de valuación
solicitado, es obligación del Valuador establecer cuál de éstas es la adecuada al
caso particular.
Al cumplir con esta obligación, el Valuador puede considerar las instrucciones de
su cliente o puede buscar asesoría legal ó profesional, pero la selección de la
expresión correcta de valor es responsabilidad única del valuador. Es también su
obligación explicar y describir claramente el significado de la expresión de valor
especifico que él ha determinado con el propósito de obviar un malentendido y así
evitar la aplicación equívoca, incorrecta o mala, ya sea en forma deliberada ó no
deliberada.
El valuador tiene la obligación de determinar los resultados numéricos
adecuados y aplicables con el grado de exactitud que exige el propósito mismo de
la valuación. Debe evitar dar un resultado numérico falso y obviamente evitar
informar una cantidad falsa, todo esto de manera ética.
Los principios que regulan el ejercicio de la valuación se refieren al objeto
primordial de una valuación que es determinar el resultado numérico adecuado al
grado de exactitud que las circunstancias permitan o requieran; mientras que los
principios que se refieren al establecimiento y mantenimiento de la confianza de
los clientes y de terceros que están interesados en la validez del resultado de la
valuación van en sentido opuesto con las prácticas contrarias a la ética e
indicativas de ejercicio no profesional.4
3 Ibid (Subcapitulo 1 3) i Ibid (Subcapitulo2 1)
8
El capítulo VI de las Reglas de carácter general relativas a la autorización como
valuador profesional de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda
emitido por Sociedad Hipotecaria Federal hace mención de las obligaciones y
prohibiciones de los valuadores profesionales y de las unidades de valuación.
Fracción decimoctava. Obligaciones de los valuadores profesionales. Los
valuadores profesionales tendrán las siguientes obligaciones:
/.- Guardar confidencialidad respecto con la información que conozcan y manejen
con motivo de la realización de los avalúos, salvo que la utilicen con fines
estadísticos;
II.- Poner en conocimiento de la sociedad y de la unidad de valuación respectiva,
en un plazo de diez días hábiles bancarios, contados a partir de que tenga
conocimiento de cualquier acto o situación que, en el ejercicio de la función
valuatoría, pudiera traducirse en beneficio, daño o perjuicio para éstas, o para
cualquiera de las personas involucradas en los avalúos que realicen.
III.- Firmarlos avalúos que realicen.
IV.- Observar buena conducta en el desarrollo de las acciones necesarias para la
realización del avalúo, tratando con respeto, diligencia, imparcialidad y rectitud a
las personas con las que tengan relación con motivo de dicho avalúo, y
V. Las demás contenidas en estas Reglas, así como las que al efecto determine la
Sociedad.
Fracción decimonovena. Prohibiciones de los peritos valuadores. Los peritos
valuadores no podrán:
9
/.- Transmitir total o parcialmente, bajo cualquier título, los efectos que deriven de
la autorización;
II.- Ostentarse como tales en tanto no tengan la autorización correspondiente, o
cuando ésta no tenga vigencia o esté suspendida;
III.- Realizar avalúos al amparo de la autorización que les otorgue la Sociedad,
respecto de bienes diferentes a los Inmuebles;
IV.- Realizar avalúos sobre inmuebles respecto de los que la unidad de valuación
que tramitó su autorización, los socios, directivos o empleados de ésta, así como
su cónyuge, sus parientes por consanguinidad dentro del cuarto grado, por
afinidad o civiles, tengan interés que pueda influir en la imparcialidad que debe
imperar en los avalúos;
V.- Realizar avalúos en los que pueda resultar algún beneficio ilícito para ellos, los
socios, directivos o empleados de la unidad de valuación que tramitó su
autorización; o bien cuando estén implicadas personas con las que su cónyuge o
sus parientes consanguíneos hasta el cuarto grado, por afinidad o civiles tengan
enemistad manifiesta;
VI.- Cuando se trate de peritos valuadores que sean socios de alguna unidad de
valuación, no podrán realizar avalúos respecto de inmuebles que sean propiedad
de la misma unidad de valuación, y
VIL- Realizar avalúos de inmuebles, con documentación o información falsa;
VIII.- Realizar avalúos de inmuebles, en el que se determine su valor como
terminado, estando en proyecto o construcción;
10
IX.- Realizar avalúos con el fin de alcanzar un valor predeterminado para, de
forma enunciativa mas no limitativa, ajustar el avalúo a un determinado monto de
crédito o con el fin de que el valor del avalúo incluya el enganche y/u otros gastos
y comisiones relacionados con una operación de crédito determinada.
11
CAPITULO 2 MARCO TEÓRICO - CONCEPTUAL
2.1 Concepto de Valuación
La valuación es una actividad cuyo objeto es determinar el valor de una propiedad
o bien, para lograr este objetivo, se utilizan procedimientos valuatorios con un
propósito determinado, siempre apoyados por técnicas y criterios ejecutados con
un alto grado de ética profesional.
El ejercicio de la valuación es una actividad profesional que se realiza para
cualquiera de los siguientes propósitos:
Determinación del valor de mercado de la propiedad (Investigación,
comparación y ponderación).
Determinación del valor de reposición
a) Producir el valor de un bien, analizando los elementos que la componen.
b) Reposición de un bien existente mediante la compra de un bien
equivalente.
c) Reproducción de un bien existente a través de la compra o creación de
un bien idéntico
Determinar el potencial de productividad de los bienes
Determinar los factores ó características que contribuyen al valor.
(Méritos ó Deméritos)
12
2.2 Concepto de Avalúo
Un avalúo es la estimación del valor de una propiedad o bien a una fecha
determinada, el mérito de cualquier avalúo depende en gran parte de la habilidad,
experiencia y buen juicio de la persona por lo que es necesario conocer y dominar
algunas técnicas o disciplinas que ayudan a la realización de un dictamen técnico.
El avalúo debe incluir una descripción de la propiedad o bien en cuestión, la
opinión del valuador acerca de las condiciones en las que se encuentra,
disponibilidad para un propósito dado, su valor expresado en unidad monetaria en
condiciones de libre mercado y la fecha en que se realizo dicho avalúo.
2.3 Bases de Valuación
Como regla general será "Valor de Mercado Abierto" o "Costo de Reposición". El
valuador debe seleccionar la base de valuación atendiendo a su objeto y a las
exigencias legales y reglamentarias, cuidando de no dejarse influenciar en este
aspecto por el cliente. Si el valuador elige la adopción de una base de valuación
distinta a las recomendadas, deberá sustentar en detalle tal decisión. Si el valor
para el uso existente difiriera notablemente de un valor de uso alterno y si el
cliente tiene interés en el uso alterno, el valuador también deberá determinar el
valor para el uso alterno.
2.3.1. Valor de Mercado
Es el precio más probable que podría obtenerse por un bien en el mercado
suponiendo:
• Una operación directa en la que cada parte actúa de manera racional y sin
motivación especial.
• Hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos).
13
• Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el
valor.
• Que las partes actúan sin presión alguna.
• Que transcurren tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el
mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la
venta, teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del
mercado.
2.3.2 Valor de Reposición Depreciado
El costo de reposición depreciado se aplica como base de Valuación de
inmuebles:
• Si se requiere por reglamentación o normatividad especial.
• Para inmuebles especiales que rara vez o nunca, se venden en el
mercado para su uso actual
La valuación de una propiedad sobre la base de costo de reposición depreciado
exige:
• La determinación del valor de la tierra para el uso actual,
• Una estimación del costo de los edificios y de los demás elementos
de la propiedad
• La valoración de la depreciación de los edificios y demás elementos
como resultado de su edad, obsolescencia económica y funcional y
factores ambientales de otro tipo,
• Establecimiento del costo neto de reposición después de que se
deducen del costo bruto de reposición los importes que
corresponden a depreciación.
14
2.4 Teoría del Valor
La riqueza esta integrada por todas aquellas cosas que pueden estar sujetas a la
propiedad del hombre, los cuales pueden ser objetos materiales o ser
representativas de esos objetos como los títulos de propiedad.
Los principios de la utilización de la tierra están fundados en la economía. Por
ser la valuación una estimación de valor de los derechos de uso de la propiedad
raíz, los principios básicos de la economía también rigen a los principios
valuatorios. La comprensión de estos principios es esencial en el entendimiento de
los propósitos, técnicas y procedimientos de valuación.
2.4.1 Conceptos de Valor
Para efectos de definición la palabra valor significará: grado de utilidad de las
cosas, cualidades de las cosas que las hace objeto de aprecio, y a partir de ello se
emplearán las palabras avalúo, valuación y valoración como derivadas de este
concepto.
Valor objetivo, valor subjetivo, valor comercial, valor presente, valor catastral, valor
de mercado, valor de venta, valor de contado, valor potencial, valor económico,
valor intrínseco, valor extrínseco, valor verdadero, valor real, valor justo, valor
estable, valor de renta, valor especulativo, valor anual, valor de reposición, valor
social, valor de recuperación, valor de capital, valor depreciado, valor de seguro,
valor de liquidación, valor de préstamo, valor mejorado, etc.
Hasta la fecha no hay definición única de valor. Sin embargo en el medio de la
valuación existe una idea clara y, generalmente aceptada del concepto de valor.
15
El valor implica aspectos extrínsecos y es el hombre quien crea el valor, pero,
también los bienes tienen ciertas características que determinan su valor y
aumentan su deseabilidad.
• Utilidad: El poder de un bien de dar un servicio o de satisfacer una
necesidad.
• Demanda: La presencia de una necesidad real o artificial y la existencia del
poder para satisfacer esa necesidad.
• Escasez: Característica relativa a oferta y demanda que influyen en el
suministro de un bien y que crea el deseo de demanda.
• Transferibilidad: El concepto legal de poder transferir un bien parcial o
totalmente.
La determinación se ve influida por las siguientes fuerzas:
• Fuerzas sociales, como lo son el comportamiento de la población, sus
actitudes y su distribución.
• Fuerzas económicas, como lo son recursos naturales, tendencias
comerciales, industriales y de empleo, disponibilidad de dinero y créditos,
nivel de ingresos, precios, impuestos, intereses, etc.
• Fuerzas urbanas, como lo son la naturaleza de las colonias y de la ciudad
misma, tendencias de la población y uso del suelo, planes y medidas
económicas del crecimiento de la comunidad.
• Fuerzas políticas, como son el sistema político, el régimen y la política
hacia la propiedad.
• Fuerzas regionales, como pueden ser las condiciones estatales y locales.
• Fuerzas físicas naturales y humanas, que pueden ser el clima y topografía,
recursos naturales, fertilidad de la tierra, factores comunitarios como el
transporte, escuelas, templos, parques y áreas de recreo, etc.
16
El concepto de valor debe ser diferenciado de los de costo y precio, pues por
costo entendemos que se trata de la cuantía monetaria que debe erogar el
productor de un bien y/o servicio para producirlo y ponerlo a disposición en el
mercado; y por precio nos referimos a la cuantía también monetaria que pretende
recibir dicho productor del bien y/o servicio por su venta, es decir, por su
intercambio.
Esto significa que el precio está formado por el costo más una cuantía monetaria
adicional que es referida en términos contables como "utilidad", aunque en
realidad puede ser entendida también como "plusvalía", la cual es originada por la
existencia de ciertos factores que hacen atractivo el adquirir una cosa.
Lo anterior hace entender que las cuantías del valor, del costo y del precio son
¡guales únicamente al momento de llevar a cabo el intercambio del bien y/o
servicio entre el oferente y el demandante del mismo, pues desde el momento en
que una persona paga por adquirirlo, por esa simple acción, queda establecido su
valor en un instante dado; después, por distintas circunstancias (inflación, cambio
en las condiciones de mercado, oferta y demanda, etc.), éste puede cambiar,
aunque el hecho histórico contable se conserva y mantiene el monto del precio y
del costo para el vendedor y el comprador respectivamente.
No obstante, en momentos de recesión económica, el precio puede llegar a ser
igual o menor que el costo, en la inteligencia que se tiene urgencia y premura por
vender el bien, llevando esta situación a su remate.
2.4.1.1 Valor de mercado
El valor de mercado de un bien inmueble es el precio más probable que un
comprador está dispuesto a pagar a un vendedor por un inmueble en una
operación normal de mercado. Obsérvese que el valor de mercado no es el precio
17
más alto posible para una determinada propiedad, sino el precio probable que el
inmueble podrá alcanzar en una transacción libre.
2.4.1.2. Precio demandado
Es lo que el vendedor piensa que será una oferta aceptable por su propiedad. Con
frecuencia, el precio demandado se fija en alguna cifra por arriba del precio que el
vendedor está dispuesto a aceptar, para dar margen a algún tipo de negociación.
Incluso el precio que el vendedor está dispuesto a aceptar no necesariamente
refleja exactamente el valor de mercado del inmueble.
2.4.1.3. Precio ofrecido
Es lo que un comprador ofrece realmente por ella y con frecuencia hará una oferta
inferior al precio máximo que está dispuesto a pagar, para dar un margen a algún
tipo de negociación. También el precio que el comprador está dispuesto a pagar
no necesariamente refleja exactamente el valor de mercado del inmueble.
2.4.1.4 Precio de venta
Es el que acuerdan en último término el vendedor y el comprador, éste debería ser
casi siempre igual al precio de mercado. Desafortunadamente, entran en juego
demasiados factores en una transacción promedio como para que un valuador sea
capaz de hacer una estimación de valor de mercado que concuerde exactamente
con el precio final de venta del inmueble.
Todos estos pueden ser diferentes del valor de mercado del inmueble, según lo
determina un valuador, y ninguno de ellos ser exactamente igual al valor de
mercado estimado.
18
2.4.2 Valor utilizado en valuación
Los bienes inmuebles tienen valor sólo cuando satisfacen los deseos y
necesidades de la humanidad. La deseabilidad colectiva les da valor.
Por tener muchas interpretaciones, es importante comprender la palabra valor,
cuando se utiliza en valuación de bienes inmuebles.
Se ha definido, en términos valuatorios, como la relación entre un objeto
deseado y un comprador en potencia. Lo importante de esta definición es la
relación. Esto significa que el valor de un objeto esta relacionado a algo. Se ha
señalado que además debe existir una necesidad por un objeto para darle valor;
pero además se debe incluir otros factores. La creencia de que únicamente la
necesidad crea el valor, implica que el valor es una característica inherente al
objeto.
Un objeto no tendrá valor, a menos que sea útil; o sea, a menos que posea la
habilidad de despertar el deseo de posesión y tenga el poder de dar satisfacción.
Esta habilidad casi siempre depende de la utilidad del objeto; pero la utilidad
comprende algo más que la utilidad pragmática. Un objeto útil para un individuo,
puede ser inútil para otro.
Aún cuando el valor no pueda existir sin la utilidad, la utilidad no es suficiente
para darle valor a un objeto. La escasez deberá estar presente para que el valor
exista.
El valor de un bien inmueble es medido en parte por su grado de utilidad y por la
escasez de sus beneficios comparables. La tierra que se localiza en sitios remotos
y que está lejana de la actividad humana; no tiene valor.
19
Esa tierra podrá ser fértil, podrá alojar minerales abundantes; podrá estar
beneficiada con un clima agradable y con belleza escénica; pero carecerá de valor
hasta que el hombre pueda utilizarla a un costo razonable; el valor se
incrementará cuando el deseo y la posesión hagan que esta escasee.
Ningún objeto, incluyendo un bien inmueble puede tener valor a menos que
posea en algún grado, los dos factores de utilidad y escasez. La utilidad solamente
no proporciona valor a un objeto. Deberá ser también relativamente escaso. De
manera que utilidad más escasez son dos elementos que crean valor.
Otro factor indispensable para que un objeto tenga valor como lo entiende y
define un valuador es el poder de compra o poder adquisitivo, o la capacidad de
una persona para participar en el mercado de manera que satisfaga su deseo.
Por lo tanto utilidad y escasez unidas no confieren valor, a menos que
despierten deseos de los compradores que cuentan con recursos para comprar.
La característica de permanencia en los bienes inmuebles complica su
estimación de valor, ya que los beneficios de los bienes inmuebles, se obtienen
durante un tiempo muy prolongado. El valor total de los bienes inmuebles es igual
a los presentes y futuros beneficios y utilidad que otorgue la propiedad. Cualquier
estimación del valor debe considerar las tendencias sociales y económicas que
pueden influenciar el valor de los posibles beneficios. El valuador debe
comprender claramente las actuales condiciones y debe estar perceptivo para
reconocer las fuerzas que modifican y cambian esas condiciones.
2.5 Principios económicos de la Valuación
El método comparativo o de mercado, requiere de un análisis cuidadoso de los
factores que inciden en la comparación de bienes similares o más o menos
similares.
20
Asimismo es necesario tener presente el conocimiento y correcta interpretación
de los principios económicos de la valuación. De su aplicación, depende la
congruencia entre el informe y la conclusión de todo avalúo.
El enfoque comparativo o de mercado, toma en cuenta los siguientes principios:
2.5.1 Principio de cambio.
El valor de los bienes raíces cambia constantemente por diversos agentes físicos,
económicos, políticos y sociales.
Los inmuebles se ven afectados en el tiempo, en general, aumentando su valor
(inflación, mejoras en la zona, plusvalía, renovación, etc.) o disminuyéndolo
(deterioro físico, social, económico, sobreoferta o contaminación ambiental).
Disposiciones relativas al cambio de uso del suelo o reglamentos de construcción
también afectan el valor de los bienes raíces.
2.5.2 Principio de conformidad.
Para lograr un valor máximo de un bien raíz se necesita un razonable grado de
homogeneidad social y económica.
En la comercialización de desarrollos inmobiliarios, el máximo valor se observa
cuando los inmuebles habitacionales en un vecindario son relativamente similares
en tamaño, estilo, calidad, uso y/o tipo.
2.5.3 Principio de mayor y mejor uso.
Si un inmueble está en transición de uso, no debe valuarse considerando ambos
para la tierra y las mejoras.
21
Su inadecuada aplicación tiene lugar en aquellos casos en que se pretende
valuar el terreno basado en su mayor y mejor uso (tal vez comercial), mientras las
edificaciones son valuadas con un uso diferente (residencial).
2.5.4 Principio de contribución.
El costo de las mejoras no contribuye en la misma medida al valor final de un bien
raíz.
La inadecuación o gasto excesivo de obras adicionales, origina que un inmueble
no se pueda vender en una cifra igual o mayor a su costo original, más de la
inversión adicional. Análisis económicos previos (costo - beneficio), basados en el
principio de conformidad, conducen a una inversión razonada y a maximizar el
valor del bien para su venta o renta.
2.5.5 Principio de equilibrio
Armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio súbito entre oferta y demanda
afectan el valor de los inmuebles. Las investigaciones del mercado inmobiliario,
serán más confiables en un mercado activo, en el que se observe un equilibrio
entre los bienes ofertados y las operaciones consumadas.
Este principio es fundamental en la selección de comparables. Si los datos del
mercado inmobiliario pertenecen a fechas distantes, en las cuales el
comportamiento de la oferta y la demanda variaron en exceso o disminución de la
primera respecto a la segunda, o viceversa, los datos de partida para la
homologación, conduce a resultados inconsistentes.
22
2.5.6 Principio de Balance entre terreno y edificaciones
También se le puede denominar de conformidad y establece que el valor máximo
de un bien raíz, se logra cuando está presente un balance razonable entre los
valores del terreno y de las edificaciones.
Asimismo, es recomendable tener presente aquellos casos que no atienden este
principio como son:
Desarrollo de una construcción de alto valor en un terreno de precio reducido.
Construcciones inadecuadas o de bajo costo en predios de alto valor.
2.5.7 Principio de progresión y regresión.
Entre inmuebles de calidad semejante, la de inferior valor sacará ventaja de su
asociación con la de mayor valor.
2.5.8 Principio de sustitución
Cuando dos o más inmuebles semejantes están disponibles, la que tiene el menor
precio recibirá probablemente la mayor atención.
Un comprador prudente no podrá justificar razonablemente el pagar más por un
inmueble que el costo de comprar uno semejante.
2,6 Procedimientos y métodos para la valuación de inmuebles.
La valuación es una actividad cuyo objeto es determinar el valor de un bien,
delimitado en un reporte justificativo, para llevarlo a cabo, se utilizan
procedimientos valuatorios generalmente aceptados y con un propósito
23
determinado, siempre apoyados en criterios validos por su razón y lógica, además
de ser ejecutados con un alto grado de ética profesional.
2.6.1 Enfoques o métodos de valuación.
Los enfoques o métodos para la valuación de bienes inmuebles están
fundamentados en estudios exhaustivos de mercado, abarcando además de los
precios comercializados y ofertados, todas las demás características y atributos
que ejercen valor como son: localización, infraestructura urbana, características
constructivas, comercialización, estados de conservación, edad en los edificios,
uso de los mismos, entorno, etc.
La metodología valuatoria se puede dividir en:
Método físico o directo
Método de valor de mercado
Capitalización de rentas
2.6.2 Enfoque o método de mercado
El enfoque de mercado o comparación, donde se considera el valor del inmueble,
en función de los valores de otros con características similares, es el que más se
utiliza en la valuación de bienes inmuebles habitacionales, por que considera
implícitamente todos los deméritos que el bien pueda tener.
Cuando se emplea, se obtiene una estimación de valor de un inmueble,
comparando el bien que se valúa (el inmueble sujeto) con ventas recientes de
inmuebles cercanos, similares, llamados comparables. La teoría detrás de esta
técnica es que el valor del inmueble sujeto está relacionado directamente con los
precios de venta de inmuebles comparables. Por lo que el valuador debe reunir,
clasificar, analizar e interpretar un conjunto de datos que arroja el mercado.
24
El razonamiento detrás de este método es que un comprador bien informado no
pagará por un inmueble más que el precio de un inmueble comparable (principio
de substitución).
Para trabajar con este método, el valuador localiza seis inmuebles que hayan
sido vendidos recientemente y que sean similares al inmueble sujeto. El valuador
encuentra cualquier diferencia en los precios de venta de estos inmuebles y ajusta
cada una de ellas aplicando la fórmula siguiente.
Precio de venta de la propiedad comparable + ó - ajustes= Valor indicado de los
inmuebles sujetos
Los precios de venta que se compararon representan el rango probable del valor
del inmueble sujeto, a partir de este rango, se puede llegar a un estimado del valor
de mercado del inmueble en venta.
Los principales ajustes que se llevan a cabo incluyen los relacionados con las
características físicas del predio, su ubicación, condiciones de venta y el tiempo en
que se realizará la operación a partir de la fecha de venta.
Un inmueble comparable se ajusta siempre ya sea en + ó en - para hacerlo tan
parecido al inmueble sujeto como sea posible. Esto significa que si un inmueble
tiene mejores características que el inmueble sujeto se debe ajusfar para a bajo y
un inmueble que tiene peores características que el inmueble sujeto se debe
ajusfar para arriba.
2.6.3 Enfoque o método físico.
Con este método, el valuador hace una estimación del costo actual que
significaría reproducir el sujeto a valuar más cualquier otra mejora que se le haya
añadido como si fuera nueva. Resta luego cualquier pérdida de valor causada por
25
la depreciación de la construcción y la depreciación incluye todos los factores que
reducen el valor del sujeto por debajo de su costo actual de reproducción. Por
último, el valuador suma el valor estimado del terreno mismo, que resulta de un
análisis de ventas de lotes baldíos similares.
El razonamiento base de este método es que un comprador bien informado no
pagará más por una casa que el costo que le significaría construir otra casa
parecida, en un lote similar y en condiciones semejantes.
Concluyendo, si al costo de la construcción y las mejoras le restamos la
depreciación de construcción y mejoras, y finalmente le sumamos el valor del
predio obtenemos el valor del inmueble.
La depreciación puede ocurrir por deterioro o por obsolescencia. El deterioro es
una pérdida del valor de una vivienda como resultado del desgaste ordinario por
uso, desintegración y exposición de los elementos componentes a lo largo del
tiempo.
La obsolescencia puede ser funcional o externa. La obsolescencia funcional es
una pérdida de valor causada por deficiencia dentro del inmueble, tales como
pasillos mal diseñados, deficiente distribución de habitaciones y presencia de
sistemas y aparatos en malas condiciones. La obsolescencia externa es una
pérdida de valor causada por condiciones negativas fuera del inmueble, tales
como falta de demanda de viviendas en el área, cambios en el uso o el
surgimiento de inconvenientes, peligros y exposición a contaminantes tales como
ruido excesivo, humo y tráfico.
26
2.6.4 Enfoque o método residual
El concepto del residual no es nuevo, y es intuitivo."
Aún el comerciante más sencillo sabe que su ganancia es la diferencia entre lo
que él obtiene por la venta (precio) y lo que le cuesta lo que vende (costos y
gastos), en términos de flujo de efectivo, y visto hacia delante en el tiempo.
Se trata de ver cuanto se le debe de invertir a lo que ya tiene y a como se puede
vender, y la diferencia, o residuo, es lo que realmente vale para uno. De allí el
nombre de residual.
Para un terreno que ya se tiene, no importa como, cuando, ni a que costo se
adquirió, lo que importa es cuanto le tengo que meter de aquí en adelante, y
cuanto le puedo sacar y la diferencia es el valor actual. Un residual es, por lo
tanto, un análisis marginal.
Las normas de valuación (nacionales e internacionales) obligan a que se usen
los tres enfoques de valor, el de costos, el del ingreso y el comparativo de
mercado.
El enfoque del ingreso tiene dos métodos, el de capitalización (que considera
que los flujos netos van a ser iguales cada período y a perpetuidad), y el de flujo
de efectivo descontado (que considera los flujos netos que hay en cada período, y
dentro de un horizonte de tiempo determinado).
Por tanto, podemos decir que el residual es un método de valuación por la vía de
los ingresos, marginal, que en los casos aplicables cubre el requerimiento de las
normas de valuación en cuanto a la aplicación del enfoque del ingreso para
estimar un valor.
• Cfr. www.valuador.org/residual.htm.
27
El método es también llamado "residual", y su premisa fundamental indica que
es posible encontrar el valor de cambio individual de un elemento que integre una
unidad económica en un momento dado, a partir del valor de uso o de cambio de
toda ella, pero reduciéndolo con el costo propio del complemento del conjunto; es
decir, que si se desconoce el valor de cambio de un elemento perteneciente a un
conjunto entendido como unidad económicamente divisible, éste puede
determinarse a través de la reducción del valor de cambio o de uso asociado con
dicha unidad, hecha con los costos netos de reposición de los componentes
restantes de la misma.
2.6.5. Enfoque o método de capitalización de rentas.
Esta técnica se basa en la relación entre el porcentaje del rendimiento que un
inversionista o comprador espera de un inmueble y el ingreso neto que produce el
mismo. Este método se usa principalmente para valuar inmuebles cuyo fin es
producir ingresos, tales como edificios de apartamentos, centros comerciales y
edificios de oficinas, lotes en renta, bodegas, pero también, aunque con ciertas
reservas en la valuación de viviendas.
Cuando se aplica este método, un valuador debe elaborar un informe para el
inmueble que se está valuando. Esto se puede lograr dando cinco pasos básicos.
1 Se obtiene una estimación del ingreso potencial bruto (alquiler más
todos los demás ingresos del inmueble.
2 Se deduce un margen por desocupación y no pago de alquiler (se
acostumbra estimar como porcentaje del ingreso potencial bruto).
3 Se calcula la cantidad de ingreso bruto efectivo (ingreso potencial bruto
menos desocupación y no pago de alquiler).
4 Se hace una estimación de los gastos operativos.
5 Se deducen los gastos de ingreso bruto efectivo, para obtener el ingreso
neto de operación derivado del inmueble sujeto.
28
Una vez que se conoce el ingreso neto operativo de un inmueble, el valuador
debe buscar el porcentaje de rendimiento sobre la inversión que espera el
comprador. Este porcentaje de rendimiento se llama tasa de capitalización, y se
determina comparando la relación entre el ingreso neto de operación y el precio de
venta de inmuebles similares que han sido vendidos en el momento en que se
lleva a cabo el cálculo.
Este valor se puede calcular por medio de esta fórmula.
Ingreso neto de operación / Tasa de capitalización = Valor del inmueble.
Es evidente que esta técnica puede ser el método más técnicamente complejo
de valuación cuando se aplica a los inmuebles que producen grandes utilidades.
Para hacer tales valuaciones, es fundamental entender los flujos de ingreso bruto
y neto, normas impositivas aplicables y mecánicas de capitalización.
Para el avalúo de casas unifamiliares con la técnica del ingreso, se puede usar
un método mucho más sencillo como alternativa. Este método se basa en la
suposición de que el valor está relacionado con el valor de la renta que cabe
esperar del inmueble.
El alquiler de mercado es el ingreso por arrendamiento que el inmueble tendría
más probabilidades de obtener en el mercado abierto, de acuerdo con lo que
indican las rentas que se pagan por espacios comparables. Para encontrar el
alquiler de mercado, se deben conocer los montos que los inquilinos han pagado y
están pagando actualmente por inmuebles comparables. A través de la
comparación entre los rendimientos presentes y pasados de inmuebles similares
al inmueble sujeto, se debe poder determinar el potencial de alquiler del inmueble
sujeto. Por medio del análisis de precios de venta de inmuebles comparables, se
puede determinar el factor, Multiplicador de Alquiler Bruto (MAB) que representa la
relación entre el alquiler de mercado y el valor de mercado. Cuando se aplica el
29
multiplicador de alquiler bruto apropiado al ingreso por arrendamiento que se
espera que produzca el inmueble sujeto, el resultado es una estimación del valor
de mercado. Para el avalúo de viviendas unifamiliares, un multiplicador de alquiler
es una herramienta en este método para estimar el valor.
Los multiplicadores de alquiler bruto son simplemente números que expresan la
relación entre el precio de venta de un inmueble residencial y su alquiler bruto
mensual sin amueblar. Esta relación se puede expresar por medio de esta
fórmula:
Precio de venta / Alquiler bruto = MAB
Para Establecer un MAB razonablemente preciso, se deben obtener datos
recientes de ventas y alquiler provenientes de cinco o más inmuebles similares al
inmueble sujeto, que se hayan vendido en el mismo mercado y que hayan estado
alquiladas en el momento de la venta.
Relación entre los tres métodos.
En general, la técnica de comparación de mercado es de mayor utilidad cuando se
valúan viviendas unifamiliares. La técnica de cálculo de costos se aplica mejor a la
valuación de inmuebles no productoras de ingresos, tales como museos,
bibliotecas, iglesias, escuelas y otros edificios poco ofrecidos, de llegar a haber
alguno. La técnica de capitalización por ingresos resulta más útil cuando se valúan
inmuebles para inversión.
En cualquier dictamen de avalúo, se puede y debe usar los tres métodos
siempre que sea posible. Y esto, aunque sólo sirva para que cada uno corrobore
lo que dicen los otros. No debe olvidarse, sin embargo, que cada técnica se debe
basar en datos de mercado comprobados.
30
Independientemente de la técnica que se use, sin embargo, se debe recordar
que los resultados son solo estimativos. El valor de mercado justo de cualquier
vivienda se ve influido también, en gran medida, por la suma en que el propietario
está dispuesto a venderla y por lo que el comprador decide pagar por ella. Este
precio final acordado es, para todos efectos prácticos, el valor real del inmueble.
31
CAPITULO 3 DESCRIPCIÓN DE METODOLOGÍA DE MERCADO
ACTUAL
3.1 METODOLOGÍA ACTUAL
El método de comparación de mercado o también llamado de Comparación de
ventas, Enfoque de mercado, aplicado a los bienes inmuebles de interés social,
considera de manera importante que solo se deberán utilizar los datos de mercado
de inmuebles con características similares al bien sujeto a determinar su valor
comercial, esto aparte de otras consideraciones que posteriormente se
enunciaran, pero, lo anterior es una limitante, hasta hoy, que presenta la
aplicación de este método de valuación.
El método de comparación directa de ventas, como se describió anteriormente,
es uno de los tres indicadores de valor en el proceso de la valuación. El término
Método de Comparación Directa de ventas indica claramente que este método es
un proceso de comparar inmuebles semejantes vendidos en el mercado libre, o
sea, los precios pagados por inmuebles similares, precios solicitados por
propietarios, u ofertas hechas por compradores prospectos deseosos de comprar.
Este método reconoce que el comprador típico compara los precios que le piden
y trata de encontrar la mejor oferta disponible. El valuador actúa como observador
de las acciones de los compradores. El comprador compara los inmuebles de
cierto tipo y clase en el mercado. Un inmueble puede ser elegido porque tiene la
mejor ubicación, escuela cerca, jardín, mercados u otros servicios urbanos; otro
por tener la mejor distribución, número de recamaras, cochera cubierta, acabados
modernos, etc.; y un tercero será elegido por contar con el más favorable
financiamiento, un buen crédito donde sus mensualidades se acomoden a la
disponibilidad de pago del comprador. La mejor elección a cualquier nivel de
precios, será la del inmueble que posea el mayor número de elementos deseables
que el comprador típico esté buscando en ese tipo de propiedad.
32
Este indicador de valor es, a menudo, el más confiable en la valuación de bienes
inmuebles de interés social. Sin embargo, depende de que se verifique y analice
correctamente la información sobre las ventas y otros datos del mercado.
En este método el valuador está interpretando las acciones de comparadores y
vendedores en un mercado abierto. Esto se explica ampliamente en el Principio de
sustitución que es la base del Enfoque de Mercado. Recordando que este principio
declara que cuando dos o más inmuebles semejantes están disponibles, el que
tiene el menor precio recibirá probablemente la mayor atención. También declara
que un comprador prudente no podría justificar razonablemente el pagar más por
un inmueble que el costo de comprar otro semejante.
La formula que se emplea en este Método es:
Precio de venta de la propiedad comparable + ajustes = Valor indicado para el
inmueble sujeto.
En forma general el enfoque de mercado contemplado por la shf considera los
siguientes pasos en su aplicación:
1.- Ofertas de inmuebles en venta en la zona o zonas similares.
2.- Consideraciones a los precios de oferta.
3.- Homologación por CUS.
4.- Análisis y justificación de los factores empleados en la comparación de
inmuebles similares.
5.- Análisis del Enfoque de comparación.
6.- Resultado del enfoque de comparación.
33
3.1.1 Ofertas de inmuebles en venta en la zona o zonas similares.
El método de mercado considera a través de su desarrollo una investigación de
mercado de ventas de inmuebles ya realizadas o en oferta, con las que genera un
banco de datos estadísticos que sirve como fundamento para que en función a su
"similitud" con algún inmueble que se requiera, determinar su valor comercial. Aquí
es importante señalar que el método de mercado que actualmente se utiliza es
limitada su aplicación por considerar exclusivamente ventas u ofertas de bienes
con cierto grado de "similitud" al bien sujeto de valuar.
Para la formación del banco de datos es necesario recopilar la información de
las diferentes fuentes disponibles, siendo estas: banco de datos del propio
valuador, otros valuadores, instituciones o asociaciones de valuación, registro
público de la propiedad, notarios, inmobiliarias dedicadas a la venta de casas, el
periódico, revistas especializadas en el ramo, Internet y de la entrevista
personalizada, considerando los datos más importantes de los bienes: zona donde
se ubica, características físicas del bien y forma de venta.
Formato para datos del lugar
Formato para datos del inmueble, (sujeto o comparables.)
Formato de homologación.
Lugar: nombre, identificación, localización, límites colindantes, ciclo de vida,
topografía, construcciones dominantes, características de los habitantes, servicios,
equipamiento urbano, distancias a lugares de importancia y vías de acceso.
Datos del inmueble: tipo de inmueble, monto y fecha de venta, áreas de terreno
y construcción, y en general los datos requeridos normalmente de acuerdo con los
formatos autorizados por la SHF con el siguiente orden de datos generales,
características urbanas, terreno y descripción del inmueble.
34
De los ajustes realizados en los bienes comparables y de la confiabilidad de la
información se ponderan cada uno de los valores ajustados totales, con el fin de
obtener un valor mas acertado del sujeto a valuar, así un inmueble con datos más
recientes, con mayor similitud al sujeto y que se encuentre en la misma zona,
tendrá una ponderación mayor, que otro que se haya vendido hace un año, y con
otras características físicas diferentes al sujeto.
"Todo bien inmueble puede ser comparable, haciendo en éste los ajustes
monetarios necesarios para lograr homologarlo al inmueble sujeto de avalúo".
Todos los avalúos de bienes inmuebles se basan en datos que se obtienen del
mercado. El valor probable de un bien inmueble puede verse afectado por
condiciones políticas, sociales, físicas y económicas de un país, incluso conflictos
de índole internacional. El clima, la topografía, el crecimiento demográfico,
políticas fiscales, reglamentos de construcción, tendencias de la economía,
inflación, altas tasas de interés y tipos de créditos disponibles en un momento
dado, son factores que influyen directamente en el valor de un inmueble.
El estudio de la zona en que se localiza el mismo es uno de los elementos más
importantes del avalúo. Todo inmueble es afectado por su entorno y por los usos a
los que se destinan otros inmuebles circundantes. En la estimación final de valor,
el análisis de la zona o barrio es tan importante como las características
especiales del inmueble que se está valuando.
Una problemática que tiene el valuador en este método valuatorio es el reunir los
datos significativos y relevantes acerca de cada propiedad comparable, y
enfrentarlos contra las partidas correspondientes del bien a valuar. Además de ser
un proceso en el cual, el procedimiento sistemático y ordenado es de gran
importancia, entonces, antes de analizar las diversas categorías de datos
35
comparativos, seria bueno considerar la organización del trabajo requerido para la
aplicación de este enfoque.
Finalmente la siguiente información es la contenida en este punto.
Clase de inmueble. Se anotara la clase de inmueble a la que pertenece el
comparativo inmobiliario (popular, interés social, medio, semilujo, residencial o
residencial plus).
Referencia de proximidad. Se anotara la referencia de proximidad urbana según
SHF (periférica, céntrica, intermedia, rural, etc.).
Ubicación. Se anotara la ubicación del inmueble comparado.
Edad. Se anotara la edad cronológica del inmueble comparable, en años.
Metros cuadrados de suelo. Se asentara la superficie vendible del inmueble
comparado, en metros cuadrados de terreno.
Metros cuadrados de construcción. Se asentara la superficie construida del
inmueble comparado, en metros cuadrados.
Coeficiente de utilización de suelo. Se anotará el coeficiente de utilización del
suelo del inmueble comparable, el cual se obtiene mediante la división de los
metros cuadrados de construcción entre los metros cuadrados del terreno del
inmueble.
Precio del comparable. Se asentara el precio de venta de la vivienda
comparable, en base a una investigación de mercado física o documental, en zona
o zonas similares al inmueble valuado.
36
Precio unitario /metro cuadrado. Se anotara en este espacio el precio unitario de
la vivienda comparable, derivado de la operación aritmética: precio total de venta
dividida entre los metros cuadrados construidos del inmueble comparable.
Nombre / teléfono. Se anotara el nombre del informante (persona, publicación,
sitio web) que aporto los datos de la vivienda comparable, así como el teléfono,
dirección, etc. Donde se consulto.
C.U.S. del inmueble sujeto. Se anotará el coeficiente de utilización de suelo del
inmueble sujeto del presente avalúo, derivado de la división de los metros
cuadrados de construcción entre los metros cuadrados de terreno del inmueble.
3.1.2 Consideraciones a los precios de oferta
Mediante estos datos podemos determinar el carácter y la amplitud de los datos
procesados en este enfoque.
Descripción del inmueble comparable. Información física, dimensiones, número
de habitaciones, condición, etc.; deseabilidad de ubicación, precio pagado,
ofrecido o pedido, y los términos: fecha de venta, posturas de vendedor o
propietario y comprador, condiciones económicas generales existentes en el
momento de la operación, cualquier necesidad especial para comprar o vender,
cualquier financiamiento obtenido. El formato contempla a grandes rasgos la
siguiente información contenido en este punto:
Otras consideraciones a los precios de oferta. Se anotaran las características
físicas y de ubicación del terreno donde se ubica el inmueble comparable, (uso de
suelo, configuración, topografía, vialidad primaria, secundaria, terciaria, ubicación
del lote en manzana, etc.).
37
Con frecuencia el valor del inmueble se ve más influido por el entorno que por el
inmueble mismo, por esto resulta importante analizar todo lo anterior.
3.1.3 Homologación por CUS
Después de que se han reunido todos los datos básicos acerca de la zona, el
valuador puede comenzar a hacer uso de la información referente a los inmuebles
que se están utilizando de comparables. Para hacer una estimación del valor de
un bien inmueble, el valuador reúne y analiza datos concernientes a cada uno de
los dos componentes físicos del inmueble comparable: el terreno y la construcción.
De la relación de estos dos elementos surge el COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN
DE SUELO y se realiza una homologación mediante CUS del sujeto y los
comparables.
Esta tabla considera los siguientes puntos:
Metros cuadrados de terreno. Superficie del terreno vendible del inmueble
comparable en metros cuadrados.
Metros cuadrados de construcción. Superficie construida del inmueble
comparable en metros cuadrados.
Precio unitario / metro cuadrado. Precio unitario de la vivienda comparable,
derivado de la operación aritmética: precio total de venta entre los metros
cuadrados construidos del inmueble comparable.
Valor unitario de suelo. Valor por metro cuadrado de terreno de la zona o zonas
similares del comparable.
38
Factor de eficiencia. La homologación por CUS considera las cualidades o
deméritos para el terreno del inmueble, afectando su valor con el coeficiente
numérico determinado según las características del mismo.
Valor unitario del suelo. Valor concluido del terreno del comparable, posterior a
la afectación con el factor de eficiencia determinado.
Superficie de terreno. Superficie de terreno necesaria, derivada de la operación
aritmética: superficie total de terreno del comparable entre el coeficiente de
utilización de suelo del sujeto a valuar.
Excedente o faltante. Superficie excedente o faltante, derivado de la resta de los
metros cuadrados totales del predio menos la superficie de terreno necesaria.
Importe excedente o faltante. Importe del terreno excedente o faltante, tomando
en cuenta la superficie afectada por el CUS multiplicado por el precio unitario de
terreno afectado.
Valor de inmueble homologado. Derivado de la resta del valor de mercado del
inmueble comparable menos ó más el importe del terreno excedente o faltante.
Valor unitario CUS / metro cuadrado. Valor unitario por metro cuadrado de
construcción afectado por CUS, resultado de la división del valor del inmueble
homologado entre los metros cuadrados totales de construcción del inmueble
comparable.
Valor unitario estimado para terreno del inmueble sujeto. Este espacio
contempla el valor promedio de investigación en precios de terrenos similares,
aplicable al valor del inmueble sujeto.
39
Promedio. Valor unitario promedio derivado de la homologación por coeficiente
de utilización de suelo.
3.1.4 Análisis y justificación de los factores empleados en la comparación de
inmuebles similares.
En la metodología actual del enfoque de mercado, es notorio, señalar que solo
contempla la homologación de bienes con características similares al bien sujeto
de avalúo. (6/87) 2
El enfoque de comparación de mercado se basa en los diferentes tipos de valor
aplicables al caso, así como los principios económicos de la valuación.
En la metodología actual de bienes inmuebles a través del enfoque de mercado
no existe la posibilidad que pueda homologarse valores de bienes inmuebles de
ventas ya realizadas u ofertadas, con diferentes características, para con esto
encontrar el valor del bien sujeto del avalúo, pues requiere de contar
principalmente, con dos características de análisis: a) la homogeneidad de los
bienes comparables y b) la presencia de un mercado dinámico, que aporte la
información necesaria y suficiente, esto aunado a que las investigaciones de
mercado que se realizan para el análisis valúa torio, no siempre proveen
información de inmuebles semejantes, sino que conocen las ventas realizadas de
inmuebles que no corresponden a las mismas características del inmueble sujeto
de estudio. Otra cuestión importante, es la falta de bibliografía que trate de este
tema, por lo que, lo que se propondrá servirá para enriquecer el acervo
bibliográfico al respecto. (11/87)
La metodología actual para la homologación o ajuste de bienes inmuebles en el
proceso valúatorio por el enfoque de mercado considera únicamente algunos
conceptos, como son el área de construcción, área de terreno, espacios
arquitectónicos de utilidad funcional solo en inmuebles con características muy
40
similares en cuanto a la zona, tamaño del lote, tipo y calidad de la construcción, en
los que son muy pequeñas las diferencias entre los inmuebles de estudio con un
mismo uso (habitacional, comercial u otro), pero no existe un método que pueda, a
través de los datos de mercado actual en la localidad, homologar bienes
inmuebles con características diferentes, es decir con valores conocidos de ventas
realizadas en fechas recientes de un tipo de inmueble, no necesariamente con
características semejantes (área de terreno, zona, ubicación, edad, área de
construcción, calidad de proyecto, calidad de construcción y con obras
complementarias, accesorios e instalaciones diferentes), para encontrar el valor de
un inmueble sujeto de estudio. (13/87)
Metros cuadrados de terreno. Superficie vendible del inmueble comparable, en
metros cuadrados.
Metros cuadrados de construcción. Superficie construida del inmueble
comparable, en metros cuadrados.
Precio unitario por metro cuadrado. Precio unitario de la vivienda comparable,
derivado de la operación aritmética: precio total de venta entre los metros
cuadrados construidos del inmueble comparable.
Factores de comparación para los inmuebles similares utilizados.
Coeficiente de utilización de suelo. Relación de cada comparable de valor
unitario homologado por coeficiente de utilización de suelo entre el precio unitario
de venta.
Zona. Para estipular este factor se considera un coeficiente de 1.00 para el
sujeto y entonces el factor de homologación del comparable será menor de 1.00
cuando la zona en que se encuentra el sujeto sea de menor calidad y viceversa;
41
superior a la unidad, cuando la zona del sujeto sea de mayor calidad a la muestra
recabada.
Ubicación. Factor de variación del valor de un terreno por su cercanía a la
esquina, salvo casos especiales, la asignación de un valor unitario seleccionado,
es aplicable también para todos los predios intermedios. Cabe mencionar que en
algunos casos, lejos de constituir un beneficio, la presencia de avenidas, vías
preferenciales o calles que delimitan fraccionamientos residenciales de zonas
decadentes comerciales, industriales o de otra especie, pudieran demeritar el valor
del inmueble. Los valores al igual que para la zona serán menores de 1.00 cuando
la ubicación del sujeto sea de menor calidad y mayor de 1.00 cuando la ubicación
del sujeto sea de mejor calidad; considerando lo anterior estos valores pueden ser
de hasta un 15% hacia abajo o arriba. Para terrenos o propiedades comerciales
los valores pueden ir hasta un 25% a la alza o bien a la baja.
Superficie. Factor obtenido mediante el producto de la división de la cantidad de
metros cuadrados de construcción del comparable entre los metros cuadrados de
construcción del sujeto.
Edad. Factor que no necesariamente es aplicable a los inmuebles, sin embargo
dada su sencillez, permite obtener una ¡dea de este concepto. Existen diversas
formas de obtenerlo, entre ellos: método de la línea recta, método de la parábola
de Kuentzle, método de Ross, método de Ross-Heidecke, método de exponencial
del ing. Felipe Ochoa, suma de dígitos, método del fondo de amortización y
finalmente el manual de procedimientos de la tesorería del D.F. establece la
siguiente expresión:
Fed = 0.100 VP + 0.900 (VP - E ) / VP
En donde: Fed = Factor de edad.
VP = Vida probable de la construcción nueva.
42
E = Edad de la construcción.
En la fórmula se advierte que la expresión 0.100 VP, es constante y corresponde
al Valor de Rescate, equivalente al 10% del Valor de Reposición Nuevo.
Otro. Factor de homologación sujeto a juicio del perito valuador, que en caso de
ser utilizado deberá ser justificado.
Factor resultante. Factor final a utilizar para cada comparable, producto de la
multiplicación de todos los factores entre si.
Valor unitario de suelo por metro cuadrado. Se obtiene multiplicando el precio
unitario del inmueble comparable por el factor resultante.
Promedio. Valor unitario de suelo por metro cuadrado promedio del resultado de
los valores de los seis comparables.
3.1.5. Análisis del Enfoque de comparación.
En este apartado se presentan dos cuadros en los cuales se presentan en primer
lugar el resultado natural de la investigación de inmuebles similares en
cuanto a un mínimo, máximo y promedio de los valores por metro cuadrado; en
segundo lugar el resultado del análisis de homologación de inmuebles
comparables de igual manera con un mínimo, máximo y promedio de los valores
por metro cuadrado. El valor promedio por metro cuadrado de este segundo
cuadro es el que se considera posteriormente para obtener el resultado final.
Factor comercial. Utilizado para el margen de negociación es estimado con base
en la información del nicho de vivienda y de zona.
43
Monto unitario aplicable. Se deberá justificar el valor unitario aplicable
coincidiendo con la información presentada para el mercado en el propio avalúo.
Superficie vendible. Se deberá hacer mención de cualquier diferencia
considerada para la variación de la superficie vendible, (señalando la justificación
en su caso); de lo contrario se asienta la cantidad de metros de construcción del
sujeto valuado.
3.1.6. Resultado del enfoque de comparación.
Finalmente en este espacio se asentara el valor final de mercado del inmueble
sujeto, derivado de multiplicar el valor unitario aplicable por la superficie vendible.
3.2 Reglas de SHF
Sociedad Hipotecaria Federal emite las "Reglas de carácter general que
establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos
garantizados a la vivienda." Y establece en el CAPITULO V, fracción
Decimosegunda lo siguiente:
Enfoque de mercado. Para la utilización de este enfoque se deberá disponer de
información suficiente del mercado local de que se trate; a efecto de contar con al
menos seis transacciones u ofertas de inmuebles similares que reflejen en el
avalúo, adecuadamente, la situación actual de dicho mercado. Al mismo tiempo se
deberán identificar, en su caso, parámetros necesarios para realizar una
homologación de comparables:
Decimotercera. Procedimiento para realizar un avalúo mediante el enfoque de
mercado. Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque:
44
/. Se analizará el mercado de comparables, para obtener precios
actuales de operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en
su caso, de ofertas en firme.
II. Tras el análisis previsto en la fracción anterior, se seleccionará entre
los precios obtenidos, una muestra representativa de los que
correspondan como comparables, a la que se aplicará el
procedimiento de homologación correspondiente.
III. Se realizará la homologación de comparables con los criterios que
resulten adecuados y justificables para el inmueble de que se trate.
IV. Se estimará el valor del inmueble, libre de gastos de
comercialización, en función de los precios homologados.
En el capítulo Vil, fracción vigésimo séptima se estipula. Estructura del avalúo. El
avalúo deberá contener las siguientes secciones:
El punto III correspondiente a Enfoque de mercado enlista.
1.- Información de mercado. Se deberá identifícar un mínimo de seis comparables
vendidos u ofertados recientemente.
2.- Fuentes de información para obtener valores. Se deberá dejar constancia o
referencia en el avalúo de las fuentes de información, proveedores, catálogos,
manuales, cotizaciones telefónicas o cualquier otra que se haya utilizado, así
como las direcciones de los comparables. Se deberán utilizar fuentes de
información actualizadas que permitan opiniones de valor confiables y soportadas.
3.- Análisis por homologación y ajustes correspondientes. Se deberán emplear
factores que permitan una justificación adecuada para el inmueble de que se trate.
4.- Resultado del análisis de valor comparativo de mercado.
45
3.3 Ejemplo de aplicación de la metodología actual a una casa habitación.
SUJETO A VALUAR
PRIVADA DEL REBOZO No. 152, MZA. XXI, LOTE 93.
FRACC. RANCHO DON ANTONIO 3RA. SECCIÓN.
TIZAYUCA, HGO.
TERRENO: 90 M2 CONSTRUCCIÓN: 51.51 M2
FACHADA PRINCIPAL
SALA-COMEDOR BAÑO
m
COCINA RECAMARA
46
1.- Ofertas de inmuebles en venta en la zona o zonas similares.
III.l. INFORMACIÓN DE MERCADO Ofertas de inmuebles similares en venta en la zona
Clase de inmueble
INTERÉS SOCIAL
Referencia de proximidad Ubicación
PRADERAS DE TIZAYUCA
Edad
0
m !
Suelo
105
m !
71 PERIFÉRICA
CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR. TOPOGRAFÍA PLANA. CONFIGURACIÓN REGULAR, LOTE
INTERÉS SOCIAL
REAL DE SAN JERÓNIMO PERIFÉRICA JbKUNIIWJ o 105 64
CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR. TOPOGRAFÍA PLANA, CONFIGURACIÓN REGULAR, LOTE
INTERÉS SOCIAL
FRACC LA CAÑADA
PERIFÉRICA 0 105 53
CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PLANA, CONFIGURACIÓN REGULAR, LOTE
C.U.S. ($) P.unit. ($/m')
0 676 350,000 4,933.05
INTERMEDIO EN VIALIDAD TERCIARIA
0 610 320 000 5,000.00
INTERMEDIO EN VIALIDAD TERCIARIA
0 505 285000 5,377.36
INTERMEDIO EN VIALIDAD TERCIARIA
INTERÉS SOCIAL PERIFÉRICA
RESIDENCIAL SAN ÁNGEL 105 70 0663 335,000 4,811.14
CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PLANA, CONFIGURACIÓN REGULAR, LOTE INTERMEDIO EN VIALIDAD TERCIARIA
INTERÉS SOCIAL
LOMAS DE TIZAYUCA PERIFÉRICA llíATUOA o 105 71
CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PLANA, CONFIGURACIÓN REGULAR, LOTE
PRIVADA PERIFÉRICA DIAMANTE g 1 0 5 6 9
CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PLANA, CONFIGURACIÓN REGULAR, LOTE
Promedios 0.00 105.00 66.34
Conclusiones
INTERÉS SOCIAL
0.676 325,000 4,580.69
INTERMEDIO EN VIALIDAD TERCIARIA
0 662 315000 4,533.68
INTERMEDIO EN VIALIDAD TERCIARIA
0.632 4,872.65
Nombre/teléfono
VAMEZCO S.A. DE C.V
GUILLERMO VEGA GUASCO
RINCONADA ARROYO BUGAMBILIA
015556966352 CASAS KOALA S.A.
DEC V.
015554889990
VAMEZCO S.A. DE CV.
ARO RUIZ QUEBRADO
017717193201
CUS. Inmueble sujeto
| Í | | |
t'í'
S M
~ :
47
2.- Consideraciones a los precios de oferta.
Otras consideraciones a los precios de oferta
1 Venta N°1 _
Venta N° 2
Venta N° 3 _
Venta N° 4
Venta N° 5
Venta N° 6
SALA COMEDOR COCINA UN BAÑO DOS RECAMARAS PATIO DE SERVICIO Y COCHERA INTERÉS SOCIAL _ SALA COMEDOR COCINA UN BAÑO DOS RECAMARAS ALCOBA PATIO DE SERVICIO Y COCHERA
JNTERES SOCIAL SALA COMEDOR COCINA UN BAÑO DOS RECAMARAS PATIO DE SERVICIO Y COCHERA INTERÉS
SOCIAL SALA COMEDOR COCINA UN BAÑO DOS RECAMARAS ALCOBA PATIO DE SERVICIO Y COCHERA INTERÉS SOCIAL SALA COMEDOR COCINA UN BAÑO DOS RECAMARAS PATIO DE SERVICIO Y COCHERA INTERÉS
SOCIAL SALA COMEDOR COCINA UN BAÑO TRES RECAMARAS ALCOBA PATIO DE SERVICIO Y COCHERA INTERÉS SOCIAL
3.- Homologación por CUS.
M* m* Valor unit del Terre constru P unit Valor unit Factor de suelo
no cción ($/m!) del suelo eficiencia comparable necesaria o fallante faltante
105 j 71 4 933 I 650 00 100 650 00 123 97 18 97 12 328
Sup Importe Valor inmueble terreno Excedente excedente o homologado Valor unitario
105 64 S 5 000 650 00
105 53 , 5 377 600 00
105 70 4 811 70000
71 4 581
105 69 4 534 700 00
Valor Unitario estimado para terreno del Inmueble
700 00
650 00
700 00
SS8.33
12 40
CUS C U S ($/m')
362 328 _ 5,106 81
324 435 5,069 30
PROMEDIO
48
4.- Análisis y justificación de los factores empleados en la comparación de
inmuebles similares.
Análisis y Justificación de los factores empleados en la comparación de inmuebles similares _ _ ^
¡ } Factores de comparación para los inmuebles similares utilizados Resultante
M» Terreno m : Construcción P.unit. ($/m!) C.U.S. Zona Ubicación Superficie Edad Otro
105 | 71 4,933 , 1 0 4 0 95 100 Justificación en el caso de utilizar factores de homologaciondiferentes a la unidad
105 _ 64 5 000 1 01 0 90 1 00 Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad
105 ' 53 _ 5 377 0 97 0 95 _ 100 Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad
105 | 70 4,811 103 0 95 100 Justificación en el casode utilizar factores de homologación diferentes a la unidad
105 I 7_1_ 4,581 _ 1 04 0 90 100 Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad
i 105 | 69 4,534 1 04 0 95 1 00
Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad
5.- Análisis del Enfoque de comparación.
6.- Resultado del enfoque de comparación.
1 24
1 35
1 38
1 00 0 90
1 00 0 90
1 00 0 90
1 00 0 90
1 00 0 90
1 35 1 1 00 0 90
Valor unitario suelo ($/m")
122
0 86
1 16
1 20
S 166 K
l l l . : . A \ M 1»Í | * Í |> I1 I.NKKJI 1 DI t ( )MI 'AK\( IOS
Resultado natural de la investigación de inmuebles similares
$/m2 de mínimo 4,534 referencia
$/m2 de promedio 4,873 referencia
$/m2 de máximo 5,377 referencia
Aplicación del enfoque de mercado
— _ _
—
Resultado del análisis de homologación de inmuebles comparables
mínimo 4,607 $/m2 de referencia
promedio 5,367 $/m2 de referencia
máximo 6,014 $/m2 de referencia
| factor comercial monto unitario
aplicable
1.00
5,366.82
superficie ! _, vendible | 51.51
l l l . l KISLI 1 ADO DI I I M O g U DI ( (>\1r ' \ l<\( ION $276,444.84
49
CAPÍTULO 4. PROPUESTA DE MÉTODO, EJEMPLO DE APLICACIÓN.
SUJETO A VALUAR
PRIVADA DEL REBOZO No. 152, MZA. XXI, LOTE 93.
FRACC. RANCHO DON ANTONIO 3RA. SECCIÓN.
TIZAYUCA, HGO.
TERRENO: 90 M2 CONSTRUCCIÓN: 51.51 M2
FACHADA PRINCIPAL
SALA-COMEDOR BAÑO
COCINA RECAMARA
50
1.- Ofertas de inmuebles en venta en la zona o zonas similares.
J1I.1. INFORMACIÓN DE MKRCADO Ofertas do inmuebles similares en venta en la zona
Clase de inmueble
INTERÉS SOCIAL
Referencia de proximidad
INTERMEDIA
Ubicación 2DA D t PIRITA NO
46, MZA XVII, LTE 11, UNIDAD
HABITACIONAL TIZAYUCA, TIZAYUCA,
HGO
Edad
4
m" Suelo
112
m* Const.
72
P.B P.A C.U.S.
0 6429
Precio (í)
335,000
P.unit. ¡ (S/m1)
4,652.78
INTERÉS SOCIAL INTERMEDIA
CIRCUITO DEL REY No 8, MZA ÚNICA, LTE 4, QUINTA DEL
REY, BO. DE ATEMPA, TIZAYUCA, HGO 0 105 68 0 6497 325,000 4,764.00
INTERÉS SOCIAL INTERMEDIA
AZAHAR No 38, MZA 33, LTE. 7, UNIDAD
HAB. TIZAYUCA, TIZAYUCA, HGO 12 93 108 68 40 0 7332 520,000 4,813.03
POPULAR PERIFÉRICA
C 21 DE ABRIL, No 7, LTE 29, BO ATEMPA, FRACC 6 DE MARZO,
TIZAYUCA, HGO 0 114 73 0 6404 350,000 4,794.52
INTERÉS SOCIAL INTERMEDIA
TULIPÁN No 34, LTE 3, MZA 16, FRACC 6 DE MARZO, UNIDAD
HABITACIONAL, TIZAYUCA, HGO 10 93 52 0 5580 255,000 4,924.68
INTERÉS SOCIAL INTERMEDIA
NARDO No 79, LTE. 35, MZA 26, FRACC
NVO TIZAYUCA, TIZAYUCA, HGO 10 93 52 0 5603 250,000 4,807.69
Promedios
Conclusiones
6.00 101.57 70.84 0.63 4,792.78
C.U.S. Inmueble
Nombre/teléfono
LAZCANO MEJIA RAYMUNDO
EN EL LUGAR
CONSTRUMEGA SA DECV
EN EL LUGAR
CORTEZ ESPINDOLA ALEJANDRO
EN EL LUGAR
DURAN JIMENEZ ESPERANZA
EN EL LUGAR
HERNANDEZ ESPINO JOSÉ
CESÁREO ALBERTO
EN EL LUGAR
FUENTES ARRIAGA LETICIA
VIRGINIA
EN EL LUGAR
0.5723
51
Jl COMPARABLE 1
COMPARABLE 2
» » — . « * » « g ^ ^ ^ » ^
^m^A COMPA COMPARABLE 3
;W COMPARABLE 5
I M COMPARABLE 6
52
2.- Consideraciones a los precios de oferta. Otras consideraciones a los precios de oferta
Venta N° 1
Venta N° 2
Venta N° 3
Venta N° 4
Venta N" 5
Venta N° 6
| CASA DE INTERÉS SOCIAL COMPUESTA POR SALA, COMEDOR, COCINA, BAÑO COMPLETO, DOS RECAMARAS, PATIO
DE SERVICIO Y COCHERA, CONSERVADA UNA SOLA PLANTA, 4 AÑOS DE EDAD CASA DE INTERÉS SOCIAL NUEVA, COMPUESTA POR SALA, COMEDOR, COCINA, BAÑO COMPLETO, TRES RECAMARAS, PATIO DE SERVICIO Y COCHERA, UNA SOLA PLANTA CASA DE INTERÉS SOCIAL MODIFICADA POR USUARIOS, COMPUESTA ACTUALMENTE POR SALA, COMEDOR, COCINA,
TRES RECAMARAS, BAÑO, PATIO DE SERVICIO Y COCHERA 12 AÑOS DE EDAD CASA DE NIVEL MEDIO, AUTOCONSTRUCCIÓN, COMPUESTA POR SALA, COMEDOR, COCINA, BAÑO, DOS RECAMARAS, PATIO DE SERVICIO Y COCHERA. LE FALTAN ACABADOS CASA DE INTERÉS SOCIAL COMPUESTA POR SALA, COMEDOR, COCINA, BAÑO, DOS RECAMARAS, PATIO DE SERVICIO
Y COCHERA 10 AÑOS DE EDAD, MODIFICADA POR USUARIOS. CASA DE INTERÉS SOCIAL COMPUESTA POR SALA, COMEDOR, COCINA, BAÑO, DOS RECAMARAS, PATIO DE SERVICIO
Y COCHERA 10 AÑOS DE EDAD, MODIFICADA POR USUARIOS
3.- Homologación por CUS Hoinologaci on por C.U.S:
m* Terreno
112.00
105 00
92 80
114 00
92 80
92 80
m* constru
72 00
68 22
108 04
73 00
51 78
52.00
Valor Unitario es
P.unit
($ím*)
4652 78
4764 00
4813. 03
4794 52
4924 68
4807. 69
>timad<
Valor unit, del
suelo
800 00
750 00
800.00
750 00
750 00
750 00
3 para ter inmueb
Factor de eficienci
1 00
1 00
1 00
1.00
1 00
1 00
reno del e sujeto
Valor unit, del
comparable
800 00
750 00
800 00
750 00
750.00
750.00
766.67
Sup. terreno
necesaria
125 80
119 20
11881
127 55
90 47
90 86
Excedent
faltante
-13 80
-14 20
-26 01
-13.55
2 33
1 94
Importe excedente o
faltante
-11,041
-10,647
-20,810
-10,161
1,746
1,458
Valor inmueble homologado
CUS
346,041
335,647
540,810
360,161
253,254
248,542
PROMEDIO
Valor unitario
C.U.S. ($/m!)
4,806.12
4,920.07
5,005.64
4,933.71
4,890.96
4,779.66
4.889 36
Superficie de terreno necesaria. Resulta de dividir los M2 de construcción del
comparable entre el CUS del sujeto a valuar.
Excedente o faltante. Resulta de restarle a los M2 del terreno comparable la
superficie de terreno necesaria.
Importe excedente o faltante. Resultado de multiplicar el excedente o faltante
por el valor unitario del suelo del comparable.
Valor inmueble homologado CUS. Resulta de restarle el importe excedente o
faltante al precio del comparable.
53
4.- Análisis y justificación de los factores empleados en la comparación de
inmuebles similares. Análisis y justificación de los factores empleados en la comparación de inmuebles similares
m1
Terreno
112 00
Construcción
72 00
P.unit. ( í /m' l
4652 78
Factores de comparación para los inmuebles similares utilizados
CU. S.
1 03
F. TERRENO
1 01
SUPERFICIE DE CONST.
1.40
EDAD
1 09
CALIDAD DE
CONST.
1 00
CONSERVACIÓN
1 05
Factor Resultant
1 09
Valor unitario
<$/nV)
5,065 10
Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad
105 00 68 22 4764 00 1 03 1 00 1 32 1 00 100 1 00 1 05 5,021 63
Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad
92.80 108 04 4813 03 104 1 00 2 10 1 32 1 00 1 11 1 21 5,839 31
Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad
114 00 73 00 4794.52 1.03 1 02 142 1.00 1.00 1 00 107 5,121 33
Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad
92 80 51 78 4924.68 0.99 1.00 101 1 25 1 00 1 11 1 06 5,200 39
Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad
92 80 52 00 4807.69 0 99 1 00 1 01 1 25 1 00 1 05 1 05 5,035 73
Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad
5,213.92
La comparación se lleva con respecto a las características del lote valuado
Sup. m2
112.00
105.00
92.80
114.00
92.80
92.80
Unit (Slm2) __
800.00
750.00
800.00
750.00
750.00
750.00
Zona
0 95
1 00
0.95
0 95
0 95
0 95
Ubic.
1 00
1.00
1.00
100
1 00
1 00
Frente
1 00
1 00
1.00
1.10
100
1.00
Forma
0 87
0 85
0 91
0 65
0 91
0.91
Superf
1 00
100
100
1.14
1 00
1 00
Topograf.
1 00
1 00
1 00
1 00
1.00
1 00
F. resultante
0 97
0.97
0 98
096
0.98
0 98
Promedio
V. Unit. ($/m2)
774.99
729.96
780.82
718.71
732.02
732.02
"'-' V 748
Factor de eficiencia en inmueble valuado
Zona
Ubicación
Frente
Forma
Superficie
Otro
F Resultante
Banda de valor
0.95
1.00
1.00
0.91
1.00
1.00
0.98
0.98 Lote tipo 90.00 Valor Unitario Aplicado al
Suelo 745 Area de valor 67,027.74
54
5.- Análisis del Enfoque de comparación.
6.- Resultado del enfoque de comparación.
1112. W-M ISIS 1)1-1 I M O g i l DUOMl'AR-UlClN
Resultado natural de la investigación de inmuebles similares
mínimo
promedio
máximo
4,653
4,793
4,925
$/m2 de referencia
$/m2 de referencia
$/m2 de referencia
Resultado del análisis de homologación de inmuebles comparables
mínimo 5,022 $/m2 de referencia promedio 5,214 $/m2 de referencia
máximo 5,839 $/m2 de referencia
Aplicación del enfoque de mercado
factor comercial: 1.00
monto unitario aplicable: 5,213.92
superficie vendible: 51.51
II!.'5. Kl s i 1 I \1H) IJIT I NHK.U I 111 í OMl'AK-\( ION $268,568.81
55
SEGUNDA OPCIÓN.
Modelo Original (EMPÍRICO)
F = F * F * F * F * F * F rT rZ rU rFE rFO rS 2 TO
Modelo Exponencial Ponderado (PROPUESTO)
FT=Fz*Fu*FFE*FFO*Fs*FTO
Donde: F'z =
Fu-
1 FE
p~~ 1 FO
Fs =
p~ 1 TO
: F / '
-FvXl
= F x* 1 FE
- F X* 1 FO
: F / 5
- p x<> 1 TO
Por lo tanto el modelo será:
p~ - p x ' p x* p x> p x* p x* p x<> l T — 1 z 1 u 1 FE 1 F 0 1 s 1 TQ
MODELO 1
Por experiencia se sabe que ¥T debe estar en el intervalo:
0.90 <FT< 1.09
Es posible encontrar los exponentes X, (¿ = 1,2,3,4,5,6) tales que el modelo *
cumpla con el intervalo cerrado [0.9,1.09].
CASA 4
CASA1
CASA 2
CASA 3
CASA 5
CASA 6
0.9 =
0.95 =
0.99 =
1.02 =
1.05 =
1.05 =
Usando los valores de las "F" para las seis casas que se toman como base de
comparación, se tendrá:
0.95* * l J f í * 1.10^3 *0.65Xi * 1.14^5 *lx< - A
0.95Xl * lXl * 1* * 0.87x* * lXi * lx" — B
1*' * i** *i*3 * 0.87*4 * 1* * lx" - C
0 .95* * l*2 * l*3 * 0.91*4 * 1.07*' * l*6 - D
0.95*1 * 1*2 * i*' * 0.91*4 * \Xs * lx" — E
0.95* * lXl * 1* * 0.91*4 * 1* * \x" — F
Tomando logaritmos naturales en cada ecuación del sistema anterior y usando la
propiedad:
Lna" =nLna
Se puede escribir:
Ln(Q.9)-Xl Ln{0.95)+ X3Ln(l.10) + X4Ln(0.65)+X5Ln(\.15)
Ln(0.95) = XlLn(0.95) + X4Ln(0.87)
Ln(0.99)= + X4Ln(0.8l)
Ln(\.02)=Xl Ln(0.95) + X4Ln(0.9l)+X5Ln(l.07)
Ln(l.05) = Xl Ln{0.95) + X4Ln(0.9\)
Ln(l.09) = Xy Ln(0.95) +X4Ln(0.9Í)
Del sistema anterior se puede notar que hay 6 ecuaciones con 4 incógnitas
{XXX3 X4X5). Usando las primeras 4 ecuaciones (pues los demás son
redundantes) se tiene:
Xx= 0.804061
X, = -2.43059
X4= 0.072168
X5= 1.002855
57
Finalmente el modelo queda como:
=r _ T-, 0 804061 _ j - , . j - , -2 43059 ^ ,-, 0 072168 . ,-, 1 002855 . ,-, ,T~tz * bu * FE * Vo * As * *V
PRIMER MODELO
Solve[{Log[0.9]üxl*Log[0.95]+x3*Log[l.l]+x4*Log[1.65]+x5*Log[1.14],
Log[0.95]Dxl*Log[0.95]+x4*Log[0.87] ,
Log[0.99]Dx4*Log[0.87],
Log[1.02]Dxl*Log[0.95]+x4*Log[0.91]+x5*Log[1.07]},{xl,x3,x4,x5}]
{{xl->0. 804 061,x3-»-2.43059,x4->0.0721685,x5->l. 00286}}
xl: =0.8040614085426969 x3:=-2.4305921571461266 x4:=0.07216850967343964 x5:=1.0028554892020598
Casa 1 EA(xl*Log[0.95]+x3*Log[l.l]+x4*Log[1.65]+x5*Log[1.14]) 0.9
Casa 2 EA(xl*Log[0.95]+x4*Log[0.87]) 0.95
Casa 3 EA(x4*Log[0.87]) 0.99
Casa 4 EA(xl*Log[0.95]+x4*Log[0.91]+x5*Log[1.07]) 1.02
Casa 5 EA(xl*Log[0.95]+x4*Log[0.91]) 0.953087
Casa 6 EA(xl*Log[0.95]+x4*Log[0.91]) 0.953087
58
FACTOR FRENTE - FACTOR FORMA (1ER MODELO) ForrtH
0.8 Terreno
1.1 0.1
Frente
FACTOR FRENTE - FACTOR ZONA (1ER MODELO) 0_9 Zcna
FACTOR FORMA - FACTOR ZONA (1ER MODELO)
59
MODELO 2
Por experiencia se sabe YT debe estar en el intervalo:
1.02 <FT< 1.20
Entonces es posible encontrar los exponentes X, (z = 1,2,3,4,5,6) tales que el
modelo * se cumpla con el intervalo cerrado [l .02,1.20].
Tomando en cuenta los valores de los factores "F" para las seis casas que se
toman como base de comparación, se tendrá:
0.99*1 * l*2 * 1.01*3 * 1.25*4 * l*5 * 1.05^6 - A
1.03*' * l*2 * 1.32*3 * l*4 * l*5 * lx" - B
0.99*' * i* i *1.01*3 *1.25*4 * 1 * 5 *1 .11*6 - C
1.03*' * 1.02*2 * 1.42*3 * l*4 * l*5 * l*6 - D
1.03*' * 1.01*2 * 1.40*3 * 1.09*4 * l*5 * 1.05*6 - E
1.04*' * 1 * 2 *2.10*3 *1.32*4 * 1 * 5 *1 .11*6 - F
Tomando logaritmos naturales en cada ecuación del sistema A - F y teniendo en
cuenta la propiedad:
Ln a" = n Ln a
Se puede escribir:
Ln{l.02) = Xl Ln(0.99)+ X3Ln(l.0Í) + XALn(l.25) + X6Ln(l.05)
Ln(l .05) = Xy Ln(l .03) + X3Ln(\ .32) +
Ln(l.\0)=XlLn(0.99)+ X 3Ln(l.OÍ)+ X,Ln(\.25) + X6Ln{\.\\)
Ln(\A3) = Xl Ln(im)+X2 Ln(l.02)+X3Ln(lA2)
Ln{\..\l)=Xx Ln(l.03)+X2 Ln(l.0Í)+X3Ln(l.40) + XiLn{l.09)+ X6Ln(\.05)
Ln(l.20) = XlLn(l.04)+ +X3Ln(2A0) + X4Ln(l.32)+ X6Ln{l.\l)
CASA 6
CASA 2
CASA 5
CASA 4
CASA1
CASA 3
1.02 =
1.05 =
1.10 =
1.13 =
1.17 =
1.20 =
60
Del sistema anterior se puede notar que hay 6 ecuaciones con 5 incógnitas
{XXX2 X3X4 X6). Puesto que la segunda ecuación solo contempla a Xx y X3, es
posible resolver las 5 ecuaciones restantes sin perder generalidad y asi obtener:
^=3 .4897
X2= 2.9565
X3=-0.11259
XA= -0.04615
X6= 1.35878
Finalmente el modelo queda como:
\=Fcur91 *iV29565 *^-°11259 *^°° 4 6 1 5 *FC *F¿
SEGUNDO MODELO
Solvet{Log[1.02]Dxl*Log[0.99]+x3*Log[1.01]+x4*Log[1.25]+x6*Log[1.05], Log[1.10]Dxl*Log[0.99]H-x3*Log[1.01]+x4*Log[1.25]+x6*Log[l.ll], Log[1.13]Gxl*Log[1.03]+x2*Log[1.02]+x3*Log[1.42], Log[1.17]Dxl*Log[1.03]+x2*Log[1.01]+x3*Log[1.40]+x4*Log[1.09]+ x6*Log[1.05],Log[l.2]Dxl*Log[l.04]+x3*Log[2.10]+x4*Log[l.32]+ x6*Log[l.ll]},{xl,x2,x3,x4,x6}]
{{xl->3. 4 8 969, x2-»2. 95652, x3->-0.11259, x4-»-0. 04 61581, x6->l. 35879}}
xl:=3.489693801390148 x2:=2.956523126979972 x3:=-0.1125900132202718 x4:=-0.046158075091481204 x6:=1.3587863011867785
Casa 1 EA(xl*Log[0.99]+x3*Log[1.01]+x4*Log[1.25]+x6*Log[1.05]) 1.02
Casa 2 EA(xl*Log[l.03]+x3*Log[l.32]) 1.07454
Casa 3 E A ( x l * L o g [ 0 . 9 9 ] + x 3 * L o g [ 1 . 0 1 ] + x 4 * L o g [ 1 . 2 5 ] + x 6 * L o g [ l . l l ] ) 1.1
Casa 4 E A ( x l *Log [ 1 . 03 ]+x2*Log [1 . 02 ]+x3*Log [1 . 42 ] ) 1.13
Casa 5 E A ( x l *Log [1 . 03 ]+x2*Log [1 . 01 ]+x3*Log [1 . 40 ]+x4*Log [1 . 09 ]+x6*Log [1 . 05 ] ) 1.17
Casa 6 E A ( x l * L o g [ 1 . 0 4 ] + x 3 * L o g [ 2 . 1 0 ] + x 4 * L o g [ 1 . 3 2 ] + x 6 * L o g [ l . l l ] )
1 .2
62
FACTOR FRENTE - FACTOR FORMA (2DO. MODELO)
FACTOR FRENTE - FACTOR ZONA (2DO. MODELO)
FACTOR FORMA - FACTOR ZONA (2DO. MODELO)
63
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
Un bien inmueble que se conoce su valor de venta u oferta puede homologarse
con otro que se quiere saber su valor y que tiene diferentes características que
pueden ser: forma y fecha de venta, área cubierta, área de terreno, calidad de la
construcción, calidad del proyecto, valor de terreno, ubicación, servicios y
equipamiento urbano, edad, vista panorámica, estado de conservación, mejoras
realizadas en la construcción, accesorios e instalaciones especiales, haciendo los
ajustes correspondientes para cada concepto, con el fin de obtener el valor de
inmueble de estudio.
• Un inmueble con fecha de venta diferente puede homologarse con otro
ajustando su valor través de índices inflacionarios.
• Un inmueble con tipo de venta diferente puede homologarse con otro
ajustando su valor de acuerdo al tipo de venta realizada, crédito, obligado u
oferta.
• Un inmueble con área de construcción diferente puede homologarse con
otro ajustando su valor, en función de la relación de áreas, del sujeto con
los comparables.
• Un inmueble con terreno diferente puede homologarse con otro ajustando
su valor, en función de la relación del terreno, del sujeto con los
comparables, en cuanto a su área, forma, topografía, localización con
respecto a la calle, zona.
• Un inmueble con calidad de construcción diferente puede homologarse con
otro ajustando su valor, en función de la relación de la calidad del sujeto
con los comparables.
• Un inmueble con valor de terreno diferente puede homologarse con otro
ajustando su valor, en función de la relación de los valores de calle, del
sujeto con los comparables.
• Un inmueble con ubicación diferente puede homologarse con otro ajustando
su valor, en función a la zona en que se ubica el inmueble.
64
• Un inmueble con servicios y equipamiento diferente puede homologarse
con otro ajustando su valor, en función del total de servicios y equipamiento
con que cuenta el sujeto y los comparables.
• Un inmueble con edad diferente puede homologarse con otro ajustando su
valor, de acuerdo al criterio de la tesorería del D.F.
• Un inmueble con proyecto diferente puede homologarse con otro ajustando
su valor, de acuerdo a la relación de proyectos entre los inmuebles sujeto y
comparable.
• Un inmueble con vista panorámica diferente puede homologarse con otro
ajustando su valor, aunque en forma subjetiva, por ser una condición no
medible monetariamente.
• Un inmueble con estado de conservación diferente puede homologarse con
otro ajustando su valor, en función al grado de conservación en que se
encuentre el sujeto y los comparables.
• Un inmueble con mejoras extras de la construcción puede homologarse con
otro ajustando su valor monetariamente en función de la mejora entre el
sujeto y los comparables.
• Un inmueble con accesorios diferentes puede homologarse con otro
ajustando su valor, de acuerdo al accesorio que se tenga entre el sujeto y
los comparables.
• Un inmueble con instalaciones especiales puede homologarse con otro
ajustando su valor, de acuerdo a la instalación especial que se tenga entre
el sujeto y los comparables.
"De acuerdo con los Principios Económicos de Valuación todo bien inmueble
puede modificar su valor, con el fin de ser comparable con otro"
Por lo tanto después de realizar las investigaciones de campo necesarias y
habiendo realizado los ajustes necesarios de cada inmueble comparable, en
cuanto al tiempo y forma de venta, áreas de terreno y construcción, edad,
proyecto, ubicación, vista, calidad y estado de conservación de la construcción, y
65
de todas las construcciones, accesorios e instalaciones que éste tenga con
respecto al sujeto, y el haber obtenido, después de estos ajustes, valores
cercanos entre sí, la conclusión a la que nos permite llegar este ultimo es que:
'Todo bien inmueble puede ser comparable, haciendo en éste los ajustes
necesarios para lograr homologarlo al inmueble sujeto del avalúo."
Y recomienda lo siguiente.
• Realizar, inicialmente, una investigación a fondo con las diferentes fuentes
de información disponibles en cada localidad, con el fin de formar un
adecuado banco de datos, de las ventas realizadas u ofertadas, de todos
los tipos de inmuebles, desde terrenos, casas, bodegas, oficinas, locales
comercial, edificios habitacionales, etc. Así también del desarrollo del
vecindario o zona habitacional, a través del tiempo. Esto parecerá tedioso y,
hasta cierto grado, sería de mayor volumen de trabajo que el proceso de la
valuación mismo, pero esto será, en los primeros trabajos a realizar, pues
con la actualización constante del banco de datos minimizará el volumen de
trabajo.
• De esta investigación y con valores de venta realizados encontrar los
valores de los factores de ajuste que pudieran en un momento parecer
"subjetivos", en el caso del Factor de Zona, con la relación que existe de las
ventas en las diferentes zonas de la localidad; para el caso del factor de
tipo de venta u oferta, se puede encontrar la relación que de del monto de
oferta con el monto de venta realizada.
• Mantener los valores de: calle, m2 cubiertos, obras complementarias,
accesorios e instalaciones actualizadas, para que al momento de su
aplicación pueda utilizarse sin reservas.
• El mismo trabajo realizado de obtener el valor del inmueble sujeto,
enriquecerá el banco de datos, logrando una información actualizada para
futuras aplicaciones.
66
• Realizar una serie de pruebas para determinar si este mismo método de
ajustes pudiera ser aprovechada para todo tipo de inmueble, no
necesariamente habitacional, y en la misma forma, su posible aplicación a
rentas de inmuebles.
67
ANEXOS
Formato SHF
Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda
Clava i " i . . | 0
Fecha del avalúo Feefia de caducidad
HFEne-Oü (iO-EneflO
1 GJave del Avalúo Número asignado por la Unidad de Valuación
2 Fecha deí Avalúo En formato DD/MM/AAAA
3 Clave Única (¿Vivienda (CUVI)
4 Número de registro tafónavaí (de ser aplícala
5 Número de registro del coniunto Infcnavit (de ser aplicable)
€ Clave del Controíador que certifico el Avalúo Número asignado por la Sociedad
T Clave del Pento Valuador que realizó el Avaluó Número asignado por la Sociedad
s Intermediar» financiero que otorga el crédito
s- Constructor para ei caso de vivienda nueva
18 Propósito
11 Tipo de Inmueble a valuar
12 Calle y número o su equivalencia.
13 Nombre del coniunto (de ser apScablel
w Cotonía
15 código Postal
16 Delegación o Municipio conforme a catálogo INEGI
17 Entidad Federativa conforme a catálogo INEGI
18 Número de cuenta predial
'3 Reíerenc 3 de proxtmiad urfesna
20 {reestructura disponible en la zona (en porcentaje)
-1 Clase del iTmueíste
22- Vida ira* Remanente en meses
23 .Vio de terminación o renocelactón de la oora en formato AAAA
ZA uratíades rentaísíes generales
~£ Jmdaoes rentaras
3& Superóle de terreno en m1
27 Superície de construida en m3
2? supérele accesoria en m1
29 Stiperiicle asentada inscrita o asértala en escritura puMca an rrr
30 SLperSoe veratete en n?
-1 Valor comparativo de merado
3? Valor flsfco del te*reno
33 valor físico de la construido"'
3* Valor físico de instalaciones y elementos comunes
3S Otros valores estudiados
35 ítioorte deí valor concluido
0
O de enes o de 1900 0 0 0 o o
o o .0 o o o o o 0.00% o o
o o 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0,00 0.00 0.00 _ '0.00
Valuador Clave SHF
CofltroUtdof Clave SHF
Especialidad INMUEBLES
68
Avalúo de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda i ; „ ; Féetiai«a«íao
,-í •-,. ',:* s FssNadeeadusütKS • . - . ~- «lí
• J a i v zx& -i$\ i-
Unidad de Valuación
Cédula de especialidad
Valuación ^ ¡
Cédula de especialidad SoJicitanfeT ^
f Sa^stfo otorgado por otra iortíWa T
|Rs^^áó7g¿doTp6roÍja bondad™ '""""
Clave única de vivienda JCUVIJ; *««»« «=«*«««« i i ^ u ^ f ^ ^ regstro]
Jtámerode registro de^c^juntOí
arsttfiía por; Clave SHF de VUhfadorf
Emi t idapop^
Clave entidad otorgante del crédito'
PTOJ¡OS3tod*UV3lÚO
Tconstmctor l Promotor {para el caso
| ^ I N F ^ J P a ^ ^ C ^ ^ e ^ p i ^ ^ E ^ - j p M p E S l ^ - -
Tipo de inmueble a valuar
Ubicación de] inmueble a valuar
Calle y número
Cotonía ¡
Cítenla Predial' ^CueMadeAguaJ
Conjunto I Código Posta);
Clave Entidad
I Prop^etorio
N" de Esentura
Dirección Cade y N4
Delegación o Mtiracipto
í"*"""* Régimen "¡M""" ¡ ^jgropiedadL f
de fecha \ Firmada ante Notario
Entidad CocfigojPostal
t ^ 5 M U P ^ I i m ¥?PHi$TiWaAS ' m&i Declaraciones:
Advertencias:
I AspectosGenerales Fagina 3 de #
69
Avalúo de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda htchJ ds aro io
F-ísciía de CÉKíi-'.-til:
tu.gmm&>^. o
ClasifrcaeiOTí efe la
Tipo de construcción predominante J l
Inclice efe saturacEon en fa zona j [ ^ Vías de acceso * n -
Referencia SHFdeproximidad urbana |
Densidad de población
1 infraestructura disponr&ie en %
Electrificación Vialidades f Alumbrado publico -¡Drenaje " Í ^tveJ efe infraestructura % 1
| ^ña f i zMi« fyn^n f f l í c^ ra
¡Nivel de infraestructura
lOÉros
En un iad© c
I AspecíosGenerales Pagina 4 de #
70
Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda
• • *. S»B»;stfFsfe»»f»li5<»j ! 0 =
/ ^ * Fefifa* *íe3 avalse ' ~v, Fis*aíise8*K*ia<s
ao-Bw-OS 00-Bie-SB
j g J U t i p j B B f i ?
Croquis de focaJJzación
Tramo de caite, caites transversales limítrofes y orientación
| Topografía y coftfiguraeién
Características panorámicas
^Usode suelo , ^ J L
Densidad habrtacionat ^ |
:S Servidumbres yj'o restricciones
I Irregular f -yswM w sss*ff&& K vvfvAX S.VSS.VSSSS&
fptano ] I Semipíano ^ í
\ No. de frentes
Í Pendiente
Coeftcteníe de Utilización del Sudo del inmueble valuado
I Medidas yjcolindancras^según
PJ* de Esentura j
Det terreno
NORTE
SUR
¡ORIENTE
^PONIENTE
Firmada ante Notario
* Privativas (en caso <fe condominios)
Fuente consultada para la obtención del indiviso í
11 Cat-acíerfeticasParticialares Página b de #
71
Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda -Fgg&adajgtptáo
•Fecjmdecariasiidací
4*y~;.í *v\ J\ \' > . w . - • :?,%•&''£...-
Uso actual y distribución det inmueble
I Calidad del proyecto
Clase jenera i : del inmueble
v Clasificación de fesjoonstruociones
TTT _ 2. _ T 2
• I " 4 ""-« % de avance de obra Unidades rentables generales
.j
j N° de niveles Estado de oonseivacion '
T ~ f- ~LT % de avance de obra en areas comunes ;
Unidades rentables
Superficie de terreno Superficie construida Superficie accesoria
, Superficie33sníaí)ai9i5í>scflíi*a
Superficie vendible
m3
mr ,<*ss. ...sao.?- "*:t?3t*&f~£fí?.
Cimentación
Muros, trabes y columnas Losas y entrepisos I i-osas y
Escaleras
™*™ ™, Acabados * Espacio arquitectónico
Recibidor I Estancia Comedor
I Patio de servicio
I Estacionamiento
Faenada
¡> r-W^WÍÍE^
II Oiractensticas^titiculares Pagina 7áe#
72
Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda
C avr- S i i - ( I I ! 3>Pdl¿u| 0
' . : Fecísit.tMssafytó = • E^ámcte^#gpJaí í
mBW-Bm-m **^m&t#m* *MÁ
insÉafacfones Hidráulico-saratanas
Carpintería
II CaracteiisftcasP&rhcutaees Pagina 8 de #
73
Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda
J ^ & ^ a w J t o T
Aacfetavatsio decadireSdacf
•Q0-SS8-OT i OO-Bn&tt)
I ^WM3Qa&a*#ttmMxstiipa.:\ Oftrtas tfe Inmueble» slmllsro* en vaffl&fifl sazona
CEas»d« Referencia de
»L 1 „i _
Puislt. (íimf
III 11 Ho-íRtsrftrtalsfono
fCtncüAftrxs
ornadlos]^ ^ ^ í c u s innwebit
,auj*to OSraiconslda-raeloneaaios JWACIOS de oferte yeitiaNM
Venta N'2 ívteilaNff3 V6|HaN*4 " " • - - — - - •
¿Venta N*D
i i j ^ IógaíánporCUS 1 _ 1 " *7 iff TBuano' m construction púmt ( f tnrf Valor unit del ' Faster ae
«ílel&irels Valor unit del «reto , Sup iwreso
contpara&l* t necesaria ; Exsefianfe o
rafianíe imperte exsflíísfiís o vaior fóunuetiie
faitartíe tiomologaaoci/s vatoí unitario c u s (Sim ,i
«4
^ ^ Vs^r'unl1sHóe8íl^do{rar8lBWiñó^ílnni1jébJe8uJflto • • " - - ' — --— ~" » ftaiasisis y jtisÜffcflcWt! d* ios tactores emgilasdós «ti üéómparáeífin de inmúteles stisiitaras ÍIS-T«STBIIO ms eortabudáfin P«nit (tfiis") \ " Factore8dteompgrssEftnpsraiosat!riusBEKaíinllaf9s«6llzai¡to8
C'U S " Zona Ubicación Superficie Edad
iL&iflicasssn KI el es» de i^zar factores de rítnaogactcei eiferei^s s ¡a unload
ibstllictfüisn en el casts de t .aar factores de ronotoigacun Ctfererí'es a a unidad
: ... i . J luliilcsc-ín ra e|í | í ! j de L*szar factores de ronoiogaci&i diíejetass a =a inidad
liísutlciossri en eTcascde alazarfactores de henofoijacJÉn aweleíiis: 3 ía unidad
iL4ífflcasSta en e H ^ ^ '
li¡*!tllc^6ri weíisísjsae L'^arfaCtarasde Mnc ogactóa GTsftter&ass ia unidad *
PROWEOfO
Factor Resultante Valor unitario suelo (Í.Wf
IH Enfocfttedelvíercado Pagina 11 de #
74
fecha jfeiwaKiaE TO)-Ewé-OP~
|IEiS,ANigIBffiPELEMK?gEB-DEOQl^RaSAaQl» 22 Resultado natural de la investigación de inmuebles simpares
mínsmo $ím= de referencia promedio Sím* de referencia
máxsmo Vm2 de referencia
Aglicacjón del enfoque de mercado
Resultado del análisis de homologación de inmuebles comparables míninio S/ro1 de ¡referencia
promedio 3/m* de referencia máximo Sftiü2 de referencia
^ factor comercial manto unitario ap&eabie
saperias vendaje
I M& MmmrAW^ym^^om^^^^^^Mmm''
HL EfifoquedeMffcado Pagsíia 12 áe #
75
Avaluó de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda
-Clase SHF tíalawífi&l^
•>;• . - F.-f.ha dd1 avalúa '•'•"-',- '•' \ Fpch-ide tjduc.dad
00-Bte-OO 0O»EBe-O»
IV.l. ENFOQUE MSICO
In so'.tifi .uün rin nní nnii tcmpaMUÍeE
.Ubicación Caiacícíjsitcas Precio ($J P unú
Nom&re&eíefono
Considerando el valor del terreno 2 partir de uti procedimiento residual estático f = [VI (1 bj] Prt Tipo de Pagos s Pagos Pagos Valor Unitario
inmueble b [VI (1 bjj {fcm1} Demento (Vm*) totales [Vljl BJ-Pn] $tnO} r 1
Precios de construcción de tipos simulares {con base «n manuales de costos)
P unrt ftíml
La conijiaíacíon se lleva COR respecte ajas características del lote valuado |o.m2 UnitfíJmZl Zsna s Ub« Frente _, Forna Superf ^ Tosograf F mi/teat», V Uíi ittfím2,
J" t f r f
¡Lotetipo _Ter«srio_ __ _ "FiacSáñde terreno T S w i i v í tor
§¥a§MUiiMtaijo Ag rado aiJSueto ¿rea de valor
" I-actores dé éíieiencia
™ZJ
Prmnedio
Factor de eficiencia en inmueble valuado
Zona
ÜHcacíorT 100,
Forma
JOtro |F Ressiátarae
tanda dewtor
JOB
100
10c
1 eo^
roo 100**
i > f Unifano, n i Unrt. zqna Ubic. Frente JFontis (Superficie O t r o _ t FRe_ j Nejo 1
""tutor™" fffcBso | Valor paraat
1
1 * A C
<W terreno
Superficie total terreno CaStrúoioi iés
4,"" 1 J ¡I™"1 ,....%
Valor total del terreno
os de construcción (clave! Uso Nweies Clase Edad Area , VR i Factorde F a c t a r d e ' Otro f FRe
leí maños ra! nuevo J «Jad
«w »• - l-^ -
conservación | je t ¡ *car^
_ _, im L_ Siiferficie total de construcciones
t
VR Neto ¡ Valorparaai (H/re) i coflslrucctortes
— _ _ — Vale* total de tas construcciones _____ Areas e instalaciones comunes {únicamente en condominios) *"~ Caive Qescripom Uradad Calf vTJÍ IScfi " B a d T~ fado fde Fac&de k FRe "~ V R Neteltiiyiso
^ nuevo Remte enanos edad conservación í & n t l Vator parcial
areas comunes
í —l.„ jt „ „ L „,. • - 111 Valor total por areas e instalaciones comunes
IV BifoquesAchcionalesEmpleaclos Pagma 14 de #
76
Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda
. i ' - - . c*mm¡émmi; ^ M I É P
1 •'-' Fecha del awlflo Fecha de catiycrdad
OB-Bte-W QO-Eae-Ou.
Elementos adicionales * Descripción
esgecralÉSjObrascojmptementajlasyeJemBntos^ccesor¡os)__ _ ___ fUraiaí CañFI VR~T Vida "'" Edad ¡ Factor de ¡Factor** FRe * VR'"Neto f Valor párese * nuevo i Remte > enanos edad Conserv W m 3 )_ Ba"BrÍS5slfc,HS£iJ
Elementos adicionales {Instalaciones especiales y obras complementarias)
[ RE'.ULT\no DEI i \ rnoLí i isrco'' I I | i\.¿. ENTEQUE n i CAVÍ TALT7 Q Ó N DE SEOTAS
Renta de inmuebles similares en la zana
inmueble ' Zona Ubicación P«*,o($) « t a j ^ í . NombreAeléfono
Estirracionde renta* acuerdoaja referencia^mmueb^jsimitoeSj^ j ™™. renta™* ' *' ¡""""¡feñta ¡ i ¡
^ N' w J ynida£rentebje J l ) ^ ™ _ » _ | J S ! i S Superficie mensual total
§ — — - — — — — — — ( —
Calculo por capitalización de rentas.
PMT El-fl+lJ*)
renta mensual bruta j I
Vc=-
Deduc^Ms^erra^ej^ t inmgsl PMT renta neta mensual I
tasa de capitalización Edad en meses n
| KfcSl L f r tUO DfcL EXFOO^Mgoa^AgCTAtaZACIOl i^ ^
Valor Uniterm aplicado ¡
Deducciones anuales estimadas
¡Porcentaje de desocupación (vacíos)! ¡vacíos _ _ _ f||lg|lag5|§|'í_ _ ^ ^ _ ^ ^ _^^ jilfyH¡Mteagua' "* ~""l *"** ™"" &nsemc!onyrMnteniirírento"* _ f _ _ , |3S1s1f8a3if ^ * ~ T ^ ^ lené^píelectriea"* __ ¡ " ™ ElSR.
Suma
I I
IV EnfoquesAdicionalesEmpleados Pagina 15 de #
77
Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda
m . C'ave^gUwaMa *X".S ^ J i ,
: .' . FseftaoetavsMo • * ' . ' •
Fecha de caducidad «J-BliH» 1
_„ü&£tie-D0
J u S M I c a o ó n d e l a j a s a A j c a p M E a c t ó n ^ ^ _ _ _ _ _ _ _
B-6 5-10 TO-1§ 15-20 20-25
EDAD
CONSERVACIÓN
| USO GENERAL
PROYECTO
| V U R (ANOS)
' UBICACIÓN
SiMAOEPL-WTOS
CAPrALIZACiOK
TASAS PARCIALES
TASA RESULTANTE
36 40 «DE 40
l i l i l í 1 I I I
KVO EXCEL M BUENA BUENA HES DÉFIC MALO MUYütALO SUIIÍOSO
l i l i l í 1 I I I OPTItSO EXCEL MStJEfiO BUEKO ADEC REG BEFIC MAIO SIN USO
l i l i l í 1 I I I OPTKOM BUENO BUEKO ADEC REGUL DEFIC iNADEC MAÍ.O PÉSIMO
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EXCLUS RESIO M BUENA BUENA MEDIA y SAJA BAJA PROLET SUBURB
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REDONDEANDO %
IV. EíifoquesAdictonalesEmpleados Pagina 16 sle #
78
Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda ,.....± „¿ssasu¡« ' g y - . j :
Revision del valor por parámetros fiscales (Otro valorl
Consideraciones previas a la conclusion
FacaiaJa principal cfel SnKiuefcle
Version 01 010205 V Conclusiones Página 19 de #
79
Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda
Clase SHF del avalSsI/,¿k,' $,f^'
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PQ-Ene-OÜ
CONOI;SION-
SALS. COMEDOR RECAMARA
BAÑO
Valuador Q Clave SHF 0
Especialidad INMUEBLES
Controlador Clave SHF O
Especialidad INMUEBLES
Versión 01 010205 V. Conclttsiones Página 20 de #
80
Avalúo jgj""Mjffrte objeto de crédito garantizado a la vivienda
Clave SHF del avalúo! <ssra. •*.•$%>
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Paginas necesarias para eJ reporte fotográfico óeJ inmueble (extenor, interior y en sy caso ofertas de contra.. ?: Croque del tnmuebie ífidentricar polígonos de terreno y de gas construcciones} Oíros estirólos reatféados (especificar)
CROQUIS DE LOTIFiCACION CROQUIS DE DISTWBUCiQN
Versión 01 010205 V. Conclusiones Página 21 de #
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FACTORES DE HOMOLOGACIÓN.
Factor de Negociación.- corresponde a la corrección que se realiza por la
diferencia que existe entre el valor de oferta de una operación y el precio de cierre
de la misma, sobre la base de una negociación a precio de contado (pago en
efectivo y a corto plazo), en condiciones normales en donde el vendedor y
comprador actúan libremente y sin presiones.
••-. .••• ' •*' AGISTS. .'J: i 7 J * ; ; ¡ ¡ Comercial 1.00 a 0.80
Habitacional 1.00 a 0.75
Industrial 1.00 a 0.70
Factor de Ubicación (Fub): Este factor dependerá de la posición del terreno en
estudio dentro de la manzana en que se ubica, considerando el número de frentes
y su relación con el mercado inmobiliario respectivo.
Tipo de Predio Terreno Oculto sin frente Terreno Intermedio 1 frente. Terreno en Esquina 2 frentes. Terreno Cabecero 3 frentes. Terreno Manzanero 4 frentes.
Comercial 1.00 a 0.50
1.00 1.00 a 1.30 1.00 a 1.35 1.00 a 1.50
'•;;duusm Habitacional 1.10 a 0.70
1.00 1.00 a 1.15 1.00 a 1.20 1.00 a 1.30
'"-' ií Industrial 1.00 a 0.80
1.00 1.00 a 1.05 1.00 a 1.10 1.00 a 1.20
Factor de Frente (FFr): Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los
frentes de un terreno con relación a los lotes tipo de la manzana.
Tipo de Terreno Frente mayor al terreno tipo o predominante Frente igual al terreno tipo o predominante Frente menor al terreno tipo o predominante
-Í " Í
Comercial 1.00 a 1.50
1.00 1.00 a 0.50
• A W T C ' ! Habitacional
1.00 a 1.30 1.00
1.00 a 0.70
5á¡l^.:-Mv' Industrial 1.00 a 1.20
1.00 1.00 a 0.80
82
Factor de Zona (Fzo): Es el factor que afecta el valor de un predio según su
ubicación dentro de un área de valor específica. Para la aplicación de este factor
se entenderá por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de
tránsito vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario
urbano, en su caso, se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en
donde se ubique el inmueble.
C A R A C T E R Í S T I C A S
Único frente a la calle tipo o predominante. Al menos un frente a calle superior a la calle tipo o predominante o a un parque o plaza . Único fférité 0 todos los trentes a callé inténór a la Callé tipo ó predominante.
U AJUSTE
1.00
1.00 a 1.20
1.00 a 0.80
83
Factor por Topografía: Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una
topografía accidentada o con pendientes ascendentes o descendentes, no
contempla la composición del suelo.
El Perito Valuador deberá analizar, si se debe aplicar o no el factor por topografía,
ya que habrá casos que en lugar de demérito se deberá premiar, como por
ejemplo, cuando se tiene una vista panorámica.
Para terrenos escarpados hacia arriba con respecto a su frente.
m <: 1 m Fm=1-
Fm = 0.50 para m > 1
2m Fm=1
para m < 1
Fm = 0.333 para m > 1
Para terrenos a nivel de calle Fm = 1.00
F m = Factor de la pendiente de la superficie media del terreno. m = Pendiente media del terreno expresada en forma decimal. 1 = Pendiente máxima (45°).
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Factor promedio aplicable al terreno sujeto: Esta fórmula tiene la función de
ofrecer un factor homologado en la que intervienen tres elementos ( frente,
profundidad y área ) con base en un lote tipo o predominante; parte del principio
de relacionar las tres variables de manera conjunta bajo el sistema de las raíces
cúbicas.
Cada factor puede ser utilizado de manera separada, dependiendo de lo que se
busque ajusfar (frente, profundidad o área).
Donde:
Fp = (FS FT
• \
(El) PS
( A T ) AS
>
j
Fp FS FT PT PS AT AS
Factor promedio Frente del lote sujeto. Frente del lote tipo. Profundidad del lote tipo. Profundidad del lote sujeto. Área del lote tipo. Área del lote sujeto.
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Factor de fondo: Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre
los lotes con diferentes fondos.
Ffd = PT PS
Donde:
Fpd : Factor de fondo. PT : Fondo del lote tipo. PS : Fondo del lote sujeto.
Factor de área: Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre
los lotes con diferentes áreas.
Fa = AT AS
Donde:
Fa : Factor de área. AT : Área del lote tipo. AS : Área del lote sujeto.
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Factor de forma: Este factor califica la irregularidad de un predio con respecto al
lote tipo o predominante y se aplica según sea el caso:
Para terrenos cuyo fondo sea igual o menor que tres veces el frente y cuya poligonal conforme ocho o menos ángulos: (2)
F fo = 2 (RL) Sto
Donde:
F fo Factor de forma
R i Rectángulo inscrito ( m2 )
Sto Superficie total del predio ( m2 )
Para terrenos cuyo fondo sea mayor que tres veces el frente o cuya poligonal conforme nueve o mas ángulos:
ESQUEMA NOMBRE EFICIENCIA DEFINICIONES
Porción anterior EPa = 1.00 SPa
ST
EPa = Eficiencia de la porción anterior
del rectángulo inscrito. SPa = Superficie de la porción anterior. ST = Superficie total del predio.
Porción posterior
EPp = i.oo SPE ST
EPp = Eficiencia de la porción anterior
del rectángulo inscrito. SPp = Superficie de la porción anterior. ST = Superficie total del predio.
87
ESQUEMA 1 «•
NOMBRE EFICIENCIA DEFINICIONES
Areas irregulares con frente a
la vía de acceso
EAc = 1.00 SAc ST
EAc = Eficiencia de la porción anterior
del rectángulo inscrito.
SAc • Superficie de la porción anterior.
ST = Superficie total del predio.
Areas irregulares
sin frente a la vía de acceso
EAi = 1.00 SAi ST
EAi = Eficiencia de la porción anterior
del rectángulo inscrito.
SAi = Superficie de la porción anterior.
ST = Superficie total del predio.
I ! I i I
F fo = EPa + EPp + EAc + EAi
88
GLOSARIO DE TÉRMINOS
Avalúo: Reporte justificativo de la estimación concerniente al valor de un bien
inmueble a una fecha determinada.
Bien: Toda aquella posesión que aumenta la riqueza, produciendo bienestar y
utilidad al ser usados por el hombre.
Bien inmueble: Son aquellos bienes que poseen características de tangibilidad,
inmovilidad y utilidad.
Demérito o Depreciación: Perdida de valor ocasionada por la depreciación
acumulada, originada por el deterioro físico así como por obsolescencias
funcionales y/o económicas, según el caso.
Deterioro Físico: Es la perdida de valor de una vivienda como resultado del
desgaste ordinario por uso, desintegración y exposición de elementos a lo largo
del tiempo.
Mayor y mejor uso: Este es el uso a la fecha del avalúo que sea el más
razonable y adecuado con el cual un bien inmueble producirá la mayor utilidad y
rentabilidad del mismo.
Obsolescencia funcional: Demérito o depreciación que se da por condiciones
internas del bien y estas pueden ser: falta de utilidad y eficiencia, cambios de
diseño y tecnología, nuevos materiales, exceso de capacidad, etc. La depreciación
funcional será equivalente al costo de la remodelación.
Precio de Mercado: La cantidad actualmente pagada, o que será pagada por una
propiedad en una transacción tradicional.
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Precio de Venta: El precio con el cual es vendida una propiedad.
Predio: Es un terreno al que se le suman mejoras que se hacen para prepararlo
para la construcción de una vivienda. Las mejoras del predio pueden incluir el
trabajo de desmonte, nivelación, relleno, compactado, mejoras de tipo estético,
instalación de servicios públicos (agua, gas, electricidad), guarniciones y
banquetas, caminos pavimentados ya existentes.
Terreno: Desde el punto de vista legal, el terreno se refiere tanto a la superficie de
un lugar como a todo lo que esta debajo o encima de él, incluyendo restricciones y
derechos.
Valor de Capitalización: Es el valor presente de las rentas netas futuras que
como negocio nos proporcionará el bien a valuar, en un mercado competitivo, en
un tiempo determinado y tasa de capitalización adecuada.
Valor de Mercado: Es la cantidad de dinero que representa el equilibrio de valor
para dos sujetos diferentes (vendedor y comprador) bien informados del mercado
y en condiciones equitativas sin presión alguna.
Valor de oportunidad: Este valor se determina en función del uso alternativo del
dinero que representa el precio del bien. Es la oportunidad de negocio que el
inmueble puede aportar, y este se mide en términos de rentabilidad.
Valor de Reposición Nuevo: Es el valor de las construcciones considerándolas
como nuevas, este valor considera los costos necesarios para reproducir una
construcción idéntica a la original, considerando las técnicas utilizadas, los gastos
de administración y utilidad para el constructor.
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Valor Físico o Directo: Es el valor de reposición o reproducción nuevo de un bien
idéntico o similar que aporte utilidad equivalente, menos el valor de depreciación
física del bien que se esta valuando.
Valor Neto de Reposición: Este valor será la diferencia que resulta de restarle al
valor de reposición nuevo, el demérito o la depreciación correspondiente.
Valor presente neto: El valor presente de los fondos invertidos y de los flujos
netos producidos en un periodo dado y una tasa mínima atractiva de retorno.
Valuación: Actividad cuyo objeto es determinar el valor de un bien, utilizando
procedimientos valúatenos apoyados por su razón y lógica.
Valuador: Es la persona que posee conocimientos teóricos y prácticos para
realizar un reporte valuatorio.
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BIBLIOGRAFÍA
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