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Análisis de Transacción a Valores de Mercado

COMPAÑÍA DE SEGUROS CORPVIDA S.A.

EMILIO VENEGAS, Socio Finanzas Corporativas y Transacciones

JOSÉ ANTONIO FERRER, Analista Finanzas Corporativas y Transacciones

PRISCILLA MATOS, Analista Finanzas Corporativas y Transacciones

Agosto, 2015

Tel: +562 2729 5000 Av. Vitacura 5093, Piso 3 – Vitacura

Fax: + 562 2729 5095 Santiago – CHILE

www.bdo.cl Postcode: 7630281

Santiago, 07 de agosto 2015

Señores

Compañía de Seguros Corpvida S.A.

Atención: Antonio Lagos

Jefe de Inversiones Inmobiliarias

Presente

De nuestra consideración:

Tenemos el agrado de adjuntar el informe del evaluadorindependiente (en adelante “el Informe”) que contiene losresultados del análisis de condiciones de mercado de tasa para unfinanciamiento vía leasing financiero a Newco SpA para elfinanciamiento de un activo en contrato de financiamiento. Con elobjetivo de dar cumplimiento a lo estipulado en la Ley Nª 18.046 deSociedades Anónimas, se requiere la opinión independiente si elcrédito se encuentra bajo condiciones de mercado.

El presente Informe corresponde a nuestra propuesta de trabajo,con fecha 6 de Julio de 2015, la cual comprende la entrega delInforme del evaluador independiente, y las discusiones con laadministración .

Se ha considerado el análisis de la situación, variada información demercado, y la información provista por Cia de Seguros Corpvida S.A.

Cabe destacar que la información proporcionada no ha sido objetode auditoria por nuestra parte. Por lo tanto, como se estableció ennuestra propuesta, es responsabilidad de la administración laveracidad y confiabilidad de los datos proporcionados, quedando lasconclusiones de nuestro trabajo sujetos a dicho alcance.

El presente Informe está dirigido a la administración superior deCorpvida, y, por lo tanto, no debe ser considerado para ningún otropropósito. Por lo que la entrega de éste a terceros debe contar connuestra autorización, ya que como se indicó en nuestra propuesta,en ese caso particular, se deberá firmar una “carta de entrega deinformes a terceros” que delimita las condiciones de su utilizacióny nuestra responsabilidad al respecto. Esta limitación no aplica alos requisitos de la Ley Nª 18.046.

Limitaciones de nuestro alcance

Este trabajo tuvo por objetivo obtener una estimar una tasa de

endeudamiento a valores de mercado, asociada a la compraventa

de un inmueble y contrato de leasing descrito en este documento.

Sujeto a nuestra obligación de realizar nuestro trabajo con cuidado

y habilidad razonable, no tendremos ninguna responsabilidad por

cualquier pérdida o daño de cualquier naturaleza, derivadas de

información que se haya retenido, ocultado o tergiversado a

nosotros por parte de los directores o empleados de Corpvida o

cualquier otra persona a las cuales nosotros hemos realizado

consultas, exceptuando en la medida en que dicha pérdida o daño

se produce como consecuencia de nuestra mala fe o dolo en la

retención, ocultamiento o tergiversación que debería ser evidente

para nosotros, sin una nueva petición de la información

proporcionada y requerida a nosotros para ser considerada por

nosotros bajo los términos de nuestro compromiso.

Saludamos atentamente a usted,

BDO Auditores y Consultores Ltda.

1. RESUMEN EJECUTIVO

2. VALUACIÓN DEL ACTIVO

3. METODOLOGÍA VALUACIÓN ACTIVO

4. SUPUESTOS Y CONSIDERACIONES VALUACIÓN DE ACTIVO

5. DESCRIPCIÓN DEL ACTIVO

6. FLUJOS PROYECTADOS

7. COMPARABLES DE MERCADO

8. DESCRPCIÓN DEL FINANCIAMIENTO

9. DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE

10. CONCLUSIONES

11. ANEXOS

CONTENIDO

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GLOSARIO

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Corpvida Compañía de Seguros Corvida S.A.

ADT S.A. ADT Security Services S.A.

Préstamo Contrato de leasing financiero a NewCo SpA

UF Unidad de Fomento

Compañía de Seguros Corpvida - Tasa Financiamiento - Final

RESUMEN EJECUTIVO

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RESUMEN EJECUTIVO

Página 5


Introducción

El objetivo de nuestro trabajo ha sido el de preparar una

evaluación independiente, de acuerdo al Título XVI de la Ley Nª

18.046 de Sociedades Anónimas.

A los efectos de nuestro trabajo, entendemos como valor

razonable de mercado lo siguiente:

“es el valor al cual un activo cambiaría de manos entre un

potencial comprador y un potencial vendedor cuando ninguno

de éstos actúa bajo compulsión y cuando ambos tienen un

conocimiento razonable de los hechos relevantes”.

Para aplicar este concepto al Préstamo, se estimó cuanto

hubiese sido la tasa de interés aplicada por un participante de

mercado, para un Préstamo de condiciones similares,

considerando la naturaleza de la transacción y la información

de mercado disponible a la fecha.

Resultados

De acuerdo con el objetivo del presente trabajo y en virtud de

la información analizada, se obtienen las siguientes

conclusiones de nuestro trabajo:

1. Una tasa de mercado esperada para el Préstamo

analizado se encontraría en un rango entre 4,41% a

5,43% (real anual).

2. Un spread implícito se encontraría en un rango entre

2,47% a 3,49% (real anual).

3. El caso mas probable seria una tasa de 5,24% y un

spread de 2,96% (real anual).

4. Se considera la clasificación de riesgo del

corporativo de ADT (BBB-).

5. Las condiciones establecidas en el Préstamo son

similares a las observadas en créditos similares

6. El valor de mercado del activo analizado se

encuentra en línea con la valuación realizada por

Corpvida. Se reconoce una diferencia de -3,3% en

relación a la valuación de BDO versus la valuación de

Corpvida

VALUACIÓN DEL ACTIVO

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VALUACIÓN DEL ACTIVO


Estacionamientos (Und.) 55,0 - 10.286 257.120.906$ - 16.038

Bodegas 489,8 - 7.248 181.178.952$ - 11.426

VALOR ADOPTADO 209.635UF 5.240.103.610$

Valor Total Enfoque Mercado + Costos 197.184UF 4.490.574.143$

Valor Total Enfoque de Ingresos 209.635UF 5.240.103.610$

5%

Total Construido Útil 3.242,7 16,0 51.930 1.298.050.276$ 31,8 103.110

10%

OOCC - - 585 14.613.490$ - 756 20 14

10%

Terminaciones 3.242,7 3,3 10.673 266.786.729$ 5,4 17.399 12 6

Instalaciones 3.242,7 3,9 12.694 317.298.719$ 6,1 19.668 12 6

VUR %

Obra Gruesa 3.242,7 8,6 27.978 699.351.337$ 11,7 37.823 60 40 5%

Terreno - - 127.720 3.192.523.868$

Componente Superficie (m2)Enfoque de Costos

VALORIZACIÓN

Componente Superficie (m2)Enfoque de Mercado

UF/m2 Total UF Total CLP $

CRN Vida Útil VR

UF/m2 Total UF Total CLP $ UF/m2 Total UF VU

Providencia

Región: Metropolitana

Rol: Varios

ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD

Código: 1 La propiedad trata de un edificio ubicado en la calle Alfredo Barros Errázuriz N°1973, en

la comuna de Providencia. El edificio fue construido en el año 1995 en hormigón armado

y cuenta con un total de 12 oficinas con roles independientes, 55 estacionamientos y

una bodega.

Actualmente el edificio se encuentra arrendado en su totalidad por ADT Security, con

contrato a 5 años, el cual vence en el año 2018.

* El valor del activo no considera las habilitaciones.

*No se ha realizado visita al activo; tasación exterior.

Uso Actual: Edificio ADT

Dirección: Alfredo Barros Errázuriz 1973

Comuna:

METODOLOGÍA VALUACIÓN DE ACTIVO

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Metodologías de Valuación de Activos Aceptadas por IFRS

METODOLOGÍA

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Enfoque de Mercado

Basado en precios de mercado,

transacciones comparables o

múltiplos. Necesidad de un mercado

activo.

Enfoque de Ingresos

Modelo Residual Dinámico

Enfoque de Costos

Costo de Construir un ActivoPrecios Observables de Mercado

Transacciones Comparables

Enfoques de Valuación de Activos

Capitalización de Renta

Valor presente de los flujos que genera

un activo, dado su riesgoCosto de replicar un activo

Dependiendo del tipo de activo y de la información disponible, se

determina el enfoque de valuación mas acertado para el activo. En

general, IFRS recomienda al menos dos enfoques de valuación para

cada activo.

Para el terreno se utiliza el Enfoque de Mercado, determinando

precios observables homologados y precios de transacciones de

mercado.

En el caso de las edificaciones, para el componente obra gruesa,

terminaciones y obras exteriores, la depreciación se hace utilizando

el método de Ross – Heidecke, mientras que para las instalaciones se

utiliza el método de Marston y Agg.

Además hemos realizado un análisis de razonabilidad asociada al

Enfoque de Ingresos.


SUPUESTOS Y CONSIDERACIONES

VALUACIÓN DE ACTIVO

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Enfoque de Ingresos

Se realizó un análisis de razonabilidad de los valores obtenidos

mediante el enfoque de ingresos, para los activos analizados en que

fue posible encontrar comparables de arriendos.

El enfoque de ingresos considera la actualización de los flujos

asociados a los activos bajo análisis.

El valor presente se estimó proyectando un flujo en base a los

ingresos obtenidos por los arriendos de las propiedades. Para la

proyección se consideraron cánones mensuales de arriendos de

activos similares, superficies potenciales arrendables, vacancias

estimadas, pagos al corredor de propiedades, administración de

contratos e impuestos esperados, para un periodo de 60 años de

proyección.

Matemáticamente se podría definir

Se considero un valor terminal, correspondiente a una perpetuidad

sin crecimiento, mediante la fórmula de Gordon.

En todos los casos se aplicó una tasa de descuento de 6,71% real

anual, en pesos chilenos, basada en comparables inmobiliarios en

Chile.

Supuestos utilizados para la proyección

Horizonte temporal: se considero un horizonte temporal perpetuo

para los activos.

Horizonte de proyección explícito: se proyectaron flujos durante

toda la vida útil de los activos, considerando mantenciones a 60 años.

Moneda: se proyectan flujos en pesos chilenos Reales al 7 de julio

del 2015.

Valor Residual: se considera como valor residual una perpetuidad,

calculada de acuerdo al teorema de Gordon con crecimiento de la

industria.

Periodicidad de los Flujos Estimados: se proyectaron flujos anuales

para cada activo.

Tasa de Descuento: se consideró una tasa de descuento para los

activos en pesos reales de Chile, a la fecha de valuación. El cálculo

de la tasa de descuento se asocia a la tasa inmobiliaria descrita

anteriormente y de un costo capital de 6,71%.


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𝑉𝐴𝑁 = 0 ↔

𝑡=1

𝑇𝐸𝑡 𝐹𝐶𝑡1 + 𝑟 𝑡

= 𝐼0


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Valor Terminal 1,00% %

Corredor de propiedades 2,00% %

Administración de contratos 2,5% %

Contribuciones anuales 1.506,04 UF

Año Recepción Final Ponderada 2.002 (Año)

Vida Útil Ponderada 60,00 años

CRN ponderado 23 UF/m2

Tasa WACC 6,71% %

Gasto Común 0,12 UF/m2

Provisión gasto común 1,00% %

Ingresos: los ingresos provienen de los cánones de arriendo

estimados de los activos. Se supusieron contratos a una duración de

5 años promedio para oficinas, estacionamientos y bodegas, con un

reajuste anual al término de los contratos, considerando una

vacancia estimada, en la renovación de los contratos. Las tarifas

iníciales de los arriendos están asociadas a información entregada

por la administración y estimaciones realizadas por BDO.

Egresos: se consideran como egresos una serie de variables asociadas

a la construcción como el pago de derechos municipales, medidas de

mitigación, honorarios profesionales, imprevistos, administración de

contratos, además de mantenciones, y depreciaciones tributarias. Se

consideró un efecto impositivo inicial del 22,5% al año 2015 y

aumentando paulatinamente en 1,5% anual hasta llegar al 27% para

el año 2018 en adelante. No se consideró inversión en capital de

trabajo, ni efectos de IVA en el flujo.

Mantenciones: se consideraron mantenciones de acuerdo a un

porcentaje creciente de la depreciación financiera de los activos,

comenzando el primer año, hasta considerar un 100 % de la

depreciación como mantención en el ultimo año de proyección.

asociados a los componentes terminaciones, instalaciones y obras

complementarias. se estimó una vida útil financiera de 60 años.

Mid year: se consideran que los flujos son recibidos en la mitad de

cada periodo de valuación.

Canon de Arriendo: para cada activo se le ha asociado un canon de

arriendo a sus metros útiles, con un canon promedio de 0,42 para

todo el activo.

Supuestos Generales:

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Enfoque de Ingresos (cont.)


* Año de Recepción Final Ponderada considera las mejoras hechas a la edificación.


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Tasa de Descuento Inmobiliaria


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Comparables Beta 5YM D/P Tax Bu

1,26 0,89 27,0% 0,764

1,17 1,01 27,0% 0,672

1,30 2,87 27,0% 0,419

1,14 1,75 27,0% 0,499

1,03 0,37 27,0% 0,814

Mediana de comparables 1,17 1,01 27,0% 0,67

Beta Desapalancado Ajustado 0,67 Tasa libre de riesgo (a) 1,80%

D/P 1,01 Spread (d) 2,96%

Tasa de impuesto ( a ) 27,0%

Costo de la deuda antes de impuestos 4,76%

Descuento por Tamaño ( e) 1,65% Tasa de impuesto 27,0%

Tasa libre de riesgo ( b ) 1,80% Costo de la deuda después de impuesto 3,47%

Prima por riesgo ( c ) 5,60%

Beta apalancado 116,80%

Costo del patrimonio 10,0% Capital 49,7% 10,0% 5,0%

Deuda 50,29% 3,47% 1,75%

WACC 6,71%

(a) Tasa de Impuestos Corporativa Chile

(b) BCU 30 años

(c) Fernandez para Chile, 2014

(d) Spread estimado ADT

( e) Ibbotson para Chile

Costo Promedio Ponderado del Capital

Rentabilidad exigida por los accionistas Costo de la deuda

Paz Corp S.A

Besalco SA

Socovesa S.A

Salfa Corp S.A

Parque Arauco S.A

DESCRIPCIÓN DEL ACTIVO

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Edificio ADT

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La propiedad se encuentra ubicada en la comuna de Providencia,

en la calle Alfredo Barros Errázuriz N°1973, entre la calle Marchant

Pereira y Avenida Pedro de Valdivia.

Se trata de un edificio de 6 niveles, con 3 subterráneos. La

propiedad cuenta con un total de 12 oficinas (2 oficinas por piso)

las cuales tienen roles independientes cada una. El edificio cuenta

con dos ascensores. Cada planta tiene hasta 521,4 m2 en total.

El edificio fue construido en el año 1995 en hormigón armado. Es

un edificio Clase B, el cual tiene un total de 3.242,70 m2 útiles, 55

estacionamientos y una bodega de 489,8 m2.

Actualmente ADT Security se encuentra arrendando y ocupando el

edificio en su totalidad, con contrato a 5 años, el cual vence en el

año 2018.

* Todas las fotos fueron aportadas por la administración de CorpVida


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Edificio ADT

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Edificio ADT

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FLUJOS PROYECTADOS

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FLUJOS PROYECTADOS

Flujo Oficinas ADT

* Por efectos de presentación, se han ocultado algunos períodos


Flujos Proyectados Años 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031

Superficie Oficinas m2 3.243 3.243 3.243 3.243 3.243 3.243 3.243 3.243 3.243 3.243 3.243 3.243 3.243 3.243 3.243 3.243 3.243

Unidades Estacionamientos Und. 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55 55

Superficie Bodegas m2 490 490 490 490 490 490 490 490 490 490 490 490 490 490 490 490 490

Canon Promedio 0,42 0,42 0,42 0,43 0,43 0,43 0,43 0,43 0,45 0,45 0,45 0,45 0,45 0,48 0,48 0,48 0,48

Ingresos Mensuales UF 1.573 1.573 1.573 1.636 1.636 1.636 1.636 1.636 1.720 1.720 1.720 1.720 1.720 1.807 1.807 1.807 1.807

Ingresos Anuales UF 18.880 18.880 18.880 19.635 19.635 19.635 19.635 19.635 20.636 20.636 20.636 20.636 20.636 21.689 21.689 21.689 21.689

Vacancia promedio % 0% 0% 0% 13% 0% 0% 0% 0% 13% 0% 0% 0% 0% 13% 0% 0% 0%

Arriendo Neto 18.880 18.880 18.880 17.129 19.635 19.635 19.635 19.635 18.003 20.636 20.636 20.636 20.636 18.921 21.689 21.689 21.689

Egresos

Corredor de propiedades UF 0 0 0 -4.681 0 0 0 0 -4.692 0 0 0 0 -4.702 0 0 0

Administración de contratos UF -472 -472 -472 -428 -491 -491 -491 -491 -450 -516 -516 -516 -516 -473 -542 -542 -542

Impuestos territoriales UF -1.506 -1.521 -1.536 -1.552 -1.567 -1.583 -1.599 -1.615 -1.631 -1.647 -1.664 -1.680 -1.697 -1.714 -1.731 -1.748 -1.766

Mantenciones UF -169 -179 -188 -198 -208 -217 -227 -236 -246 -256 -265 -275 -284 -294 -304 -313 -323

Provisión de Gasto Común UF -55 -55 -56 -57 -57 -58 -59 -60 -61 -61 -62 -63 -64 -65 -65 -66 -67

Egresos Netos -2.202 -2.227 -2.253 -6.916 -2.323 -2.349 -2.375 -2.402 -7.079 -2.480 -2.507 -2.534 -2.561 -7.248 -2.642 -2.670 -2.698

Flujo bruto 16.678 16.653 16.627 10.213 17.311 17.285 17.259 17.233 10.924 18.156 18.129 18.102 18.075 11.673 19.046 19.019 18.991

Depreciación del Ejercicio 5.164 5.173 5.181 5.190 5.199 5.208 62 71 80 90 99 109 119 129 139 149 160

Efecto impositivo -2.591 -2.755 -2.919 -1.356 -3.270 -3.261 -4.643 -4.634 -2.928 -4.878 -4.868 -4.858 -4.848 -3.117 -5.105 -5.095 -5.084

Flujo Neto 14.087 13.897 13.708 8.857 14.041 14.025 12.616 12.599 7.996 13.278 13.261 13.244 13.227 8.556 13.941 13.924 13.906

Valor terminal

Mid Year 0,50 1,50 2,50 3,50 4,50 5,50 6,50 7,50 8,50 9,50 10,50 11,50 12,50 13,50 14,50 15,50 16,50

Factor de descuento 0,97 0,91 0,85 0,80 0,75 0,70 0,66 0,61 0,58 0,54 0,51 0,47 0,44 0,42 0,39 0,37 0,34

Flujo descontado 13.637 12.607 11.653 7.056 10.482 9.811 8.271 7.740 4.603 7.163 6.704 6.274 5.872 3.560 5.435 5.087 4.761

Valor Justo Total UF209.635

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ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD

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Oficinas ADT

209.635,4 7,71% 7,21% 6,71% 6,21% 5,71%

0,37 178.558 192.113 208.062 227.108 250.252

0,38 179.334 192.894 208.849 227.900 251.049

0,39 180.110 193.675 209.635 228.692 251.847

0,40 180.886 194.456 210.422 229.484 252.644

0,41 181.662 195.238 211.208 230.275 253.441

Valor total (UF)

Tasa WACC (%)

Canon Inicial

Oficinas

(UF/m2)

209.635,4 7,71% 7,21% 6,71% 6,21% 5,71%

17% 179.965 193.519 209.467 228.509 251.647

15% 180.038 193.597 209.551 228.600 251.747

13% 180.110 193.675 209.635 228.692 251.847

11% 180.182 193.753 209.720 228.783 251.946

9% 180.255 193.831 209.804 228.874 252.046

Valor total (UF)

Tasa WACC (%)

Vacancia

Oficinas (%)

209.635,4 7,71% 7,21% 6,71% 6,21% 5,71%

3,0% 176.094 189.384 205.035 223.740 246.494

2,5% 178.102 191.530 207.335 226.216 249.171

2,0% 180.110 193.675 209.635 228.692 251.847

1,5% 182.118 195.820 211.936 231.168 254.523

1,0% 184.118 197.956 214.223 233.627 257.178

Valor total (UF)

Tasa WACC (%)

Corredor de

Propiedades (%)

209.635,4 7,71% 7,21% 6,71% 6,21% 5,71%

0,50% 166.522 177.989 191.334 207.078 225.956

0,75% 173.086 185.551 200.137 217.449 238.345

1,00% 180.110 193.675 209.635 228.692 251.847

1,25% 187.639 202.419 219.903 240.903 266.587

1,50% 195.723 211.845 231.022 254.192 282.712

Valor total (UF)

Tasa WACC (%)

Variación del

Canon


COMPARABLES DE MERCADO

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N° Dirección Comuna Superficie (m2)Valor Unitario

(UF/m2)

Valor Total

(UF)Fuente

1 Marchant Pereira 201 Providencia 320,0 0,39 123,5 PI: 2234464

2 Metro Los Leones Providencia 508,0 0,36 183,4 PI: 1900792

3 Metro Los Leones Providencia 500,0 0,32 161,5 PI: 2198273

4 Metro Pedro de Valdivia Providencia 201,0 0,43 85,9 PI: 1927045

5 Metro Pedro de Valdivia Providencia 170,0 0,43 72,7 PI: 1927046

6 Metro Pedro de Valdivia Providencia 2.100,0 0,38 798,0 PI: 1927096

170,0 0,32 72,7

2.100,0 0,43 798,0

633,2 0,38 237,5

410,0 0,38 142,5

Mínimo

Máximo

Promedio

Mediana

ARRIENDO DE OFICINAS - PROVIDENCIA

COMPARABLES ARRIENDO OFICINA


Página 22

Todos los comparables corresponden a activos ofertados para el arriendo en la comuna de Providencia, ubicados en un radio de 2 km

del activo analizado. Todos los comparables corresponden a oficinas sin habilitar y usadas. Se ha considerado un ajuste a los valores

de un 5% por concepto de negociación.


www.bdo.cl

N° Dirección ComunaSuperficie

Constr. (m2)

Valor Unitario

(UF/m2)

Valor Total

(UF)Fuente

1 Metro Pedro de Valdivia Providencia 240,0 46,23 11.095,4 PI: 1968559

2 Carlos Antúnez / Barros Errázuriz Providencia 243,0 45,81 11.132,5 PI: 2264151

3 Metro Manuel Montt Providencia 400,0 50,46 20.185,6 PI: 2065623

4 Metro Manuel Montt Providencia 396,0 49,40 19.562,4 PI: 2044114

5 Barcelona / Av. Pedro de Valdivia Providencia 210,0 49,40 10.374,0 PI: 1922994

210,0 45,81 10.374,0

400,0 50,46 20.185,6

297,8 48,26 14.470,0

243,0 49,40 11.132,5

Mínimo

Máximo

Promedio

Mediana

VENTA DE OFICINAS - PROVIDENCIA

COMPARABLES VENTA OFICINA


Página 23

Todos los comparables corresponden a activos ofertados para la venta en la comuna de Providencia, ubicados en un radio de 2 km

del activo analizado. Todos los comparables corresponden a oficinas sin habilitar y nuevas. Al valor unitario se le han hecho dos

ajustes: 5% de descuento por concepto de negociación y 20% de descuento el cual considera 1% de descuento por año de antiguedad,

dado que éste se trata de oficinas usadas y construidas en el año 1995, mientras que los comparables encontrados corresponden a

oficinas nuevas y sin usar.


DESCRIPCIÓN DEL FINANCIAMIENTO

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Página 25

DESCRIPCIÓN DEL FINANCIAMIENTO


Análisis de la situación

El Préstamo analizado corresponde a un Leasing Financiero Inmobiliario con las siguientes características:

Monto : Menor valor entre UF 159.900 y el 78% de la tasación.

Tipo de crédito : Leasing Financiero

Tasa : Mayor valor entre BCU + 2,80% y UF + 5,15%.

Arrendatario : Newco SpA

Deudor : FIP Atacama

Plazo : 300 meses

Activo : Calle Barros Errázuriz N°1973, Providencia

Valor de Activo : UF 209.635

Garantías : Prenda y mandato sobre el contrato de arriendo con ADT, negative pledge de cualquier otro contrato

que se suscriba y covenant de Propiedad y Administración directo o indirecto de Atacama Invest (fondo

de inversión).

Condiciones de Prepago : Sin prepago por refinanciamiento durante los primeros 7 años. Y después de esto el prepago será

posible sujeto a condiciones especificadas.

Características de Inversión

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Página 26

DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓN


NewCo SpACORPVIDA ADT S.A.

CONTRATO

ARRENDAMIENTOFINANCIAMIENTO

FIP Atacama

100%

Propiedad

Financiamiento de activo inmobiliario por parte de Newco SpA propiedad del FIP Atacama. Activo que se encuentra en situación de

arriendo a la empresa ADT S.A.

Estructura de la Inversión

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Año Intereses Amortización Cupón Anual (UF)

1 $ 8.235 $ 3.282 $ 11.516

2 $ 8.066 $ 3.451 $ 11.516

3 $ 7.888 $ 3.628 $ 11.516

4 $ 7.701 $ 3.815 $ 11.516

5 $ 7.505 $ 4.012 $ 11.516

6 $ 7.298 $ 4.218 $ 11.516

7 $ 7.081 $ 4.436 $ 11.516

8 $ 6.853 $ 4.664 $ 11.516

9 $ 6.612 $ 4.904 $ 11.516

10 $ 6.360 $ 5.157 $ 11.516

11 $ 6.094 $ 5.422 $ 11.516

12 $ 5.815 $ 5.702 $ 11.516

13 $ 5.521 $ 5.995 $ 11.516

14 $ 5.213 $ 6.304 $ 11.516

15 $ 4.888 $ 6.629 $ 11.516

16 $ 4.547 $ 6.970 $ 11.516

17 $ 4.188 $ 7.329 $ 11.516

18 $ 3.810 $ 7.706 $ 11.516

19 $ 3.413 $ 8.103 $ 11.516

20 $ 2.996 $ 8.520 $ 11.516

21 $ 2.557 $ 8.959 $ 11.516

22 $ 2.096 $ 9.421 $ 11.516

23 $ 1.611 $ 9.906 $ 11.516

24 $ 1.100 $ 10.416 $ 11.516

25 $ 564 $ 10.952 $ 11.516

DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓN

Página 27


$0

$2.000

$4.000

$6.000

$8.000

$10.000

$12.000

$14.000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

UF

Composición Cupones Anuales

Amortización Intereses

Tabla de Amortización

DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS

COMPARABLE

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Metodología

La metodología utilizada para la conformación de la tasa

exigida al Préstamo se basa en tres elementos: la tasa libre de

riesgo, el spread del préstamo exigido a una deuda de una

empresa con características similares y que transe en el

mercado y finalmente una prima por liquidez.

La tasa libre de riesgo (Rf) representa el rendimiento de un

bono libre de riesgo. En este caso hemos considerado un Bono

del Banco Central en UF (BCU), a 25 años, en base al plazo del

Préstamo.

El Spread de Préstamo es determinado considerando 3

escenarios distintos, cada uno de los cuales aporta a la

razonabilidad del análisis y por ende se consideró el promedio

de los 3.

La prima por liquidez (RLiq) surge debido a que el Préstamo es

de carácter privado, y no puede ser liquidado por el

prestamista hasta el vencimiento. Por ésta característica, los

inversionistas piden un premio en la tasa de descuento de un

activo. En este caso se estimó el descuento por liquidez de

acuerdo al descuento estimado por activos de similar tamaño

en USA y a spread implícitos en operaciones comparables en

Chile. El primero se obtuvo, de acuerdo al estudio de Ibboston

Risk Premia Over Time Report 2010, dados los diferentes

tamaños de los activos relativos, se ajustó el tamaño de los

activos Americanos a los activos chilenos de acuerdo al tamaño

de las economías relativas. Mientras que el segundo de acuerdo

al premio por liquidez implícito asumiendo una clasificación de

riesgo constante para los comparables.

A partir de la suma de estos elementos generamos un rango

estimativo de posibles tasas de interés exigidas al Préstamo. Y

se consideró finalmente el promedio entre el mínimo y el

máximo de este rango.

DETERMINACIÓN DE LA TASA DE INTERÉS COMPARABLE

Página 29


Tasa de interés 𝑑𝑒 𝑀𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜: 𝑅𝑓+𝑆𝑝𝑟𝑒𝑎𝑑 + 𝑅𝐿𝑖𝑞

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• Se utilizó el bono del banco central denominado en UF (BCU) para estimar la tasa libre de riesgo. Para obtener la tasa libre de riesgo

de referencia se extrapoló a partir de las tasa de 20 y 30 años, 1,87% y 2,01% respectivamente. Obteniendo una tasa de 1,94%.


Tasa Libre de Riesgo

Página 30


Fuente: Bloomberg y

cálculos propios

1,87 2,01

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

2 años 3 años 5 años 10 años 20 años 30 años

%

Plazo

Tasa Libre de Riesgo (BCU y BCP)

BCU

BCP

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Promedio 3,37%

Promedio ponderado 3,58%

Mediana 3,36%

Percentil 20% 2,83%

Percentil 80% 3,90%

Max 4,26%

Min 2,42%

Min Max Promedio

BCU 25 años 1,94% 1,94% 1,94%

Real Estate USA 1,25% 2,54% 1,84%

A (1) 0,54% 1,58% 0,95%

BBB+ (2) 0,78% 2,20% 1,29%

BBB (3) 0,94% 2,52% 1,56%

BBB- (4) 1,20% 2,56% 1,90%

BB+ (5) 1,26% 2,69% 2,09%

BB- (6) 2,77% 3,70% 3,24%

Spread Bonos ADT (BBB-) 3,07% 3,07% 3,07%

El spread implícito en la tasa obtenida es el resultado del promedio

entre tres escenarios considerados para calcular la tasa. Se construyó

un rango para el spread y se consideró el promedio entre el limite

inferior y superior. Ahora procederemos a explicar el procedimiento a

través del cual se llegó a dichos escenarios:

1. En primer lugar, se utilizó el promedio de las clasificaciones de

riesgo del “Real Estate” en USA considerando las clasificaciones de

riesgo desde BB- hasta A. Obteniendo un limite inferior de 1,25% y

un limite superior de 2,54%.

2. En segundo lugar, se realizó un análisis de razonabilidad

calculando los spread de empresas comparables. Se tomó el

percentil 20% como limite inferior (2,83%) y el promedio como

limite superior (3,37%).

3. Finalmente, se consideró el spread de los bonos de la empresa

ADT S.A. en USA como comparable más directo de su filial en Chile

el cual asciende a 3,07%.


Spread del Préstamo

Página 31


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Spread del Préstamo

Página 32


0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

Spre

ad

Fecha de credito

Spread de Creditos Comparables(% sobre BCU comparable)

RENTAS LATAM II

LIRAY

PEÑAFLOR

DEPARTAMENTAL

INMOB SRR

INMOB BZ

SINDELEN II

BIO BIO CENTRO

RENTAS LA DEHESA

ICAFAL MAIPU

COPESA

INV FLEMING

INMOB LUTECIA

MCENTRO CHAGAVIA

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Adjusted Ibbotson (in millions US$)

DecileSmallest

Comp.

Largest

Comp.Size Premium

Mid - Cap (3-5) 26,37 97,69 1,08%

Low - Cap (6-8) 7,11 26,33 1,85%

Micro - Cap (9-10) 0,02 7,10 3,99%

Breakdown of Deciles 1- 10

1 - Largest 241,79 5.426,48 -0,37%

2 98,35 241,79 0,74%

3 57,31 97,69 0,85%

4 39,28 56,20 1,15%

5 26,37 39,24 1,69%

6 17,50 26,33 1,73%

7 11,28 17,50 1,73%

8 7,11 11,27 2,49%

9 3,53 7,10 2,85%

10 -Smallest 0,02 3,52 6,28%

Breakout of 10th decile

10a 0,00 0,00 3,99%

10b 0,00 0,00 9,73%

Fuente: Ibbotson Premia Over time Report, 2010, ajustado para Chile Colliers

CHILE

Dada la baja liquidez del Préstamo entregado (no existe un

mercado en el cual transar dicha deuda), es coherente aplicar una

prima por liquidez a la tasa de interés.

Basándonos en las estimaciones del Ibboston Risk Premia Over

Time Report 2010, podemos observar distintas primas que son

asignadas al retorno exigido de activos, dependiendo de su

tamaño.

Haciendo un símil entre el cobro que se aplica a estos activos,

considerando que uno de los principales factores del Size discount

es la liquidez, es posible generar un valor aproximado de prima

por liquidez para el Préstamo.

Para determinar el rango correspondiente de esta prima por

liquidez se utilizó como limite superior el premio asociado a las

grandes empresas en Chile (0,74%).

Por otro lado, como limite inferior se utilizó el promedio de los

descuentos por liquidez implícitos en los spread de los

comparables elegidos, tomando como supuesto que estos

comparables comparten una clasificación de riesgo BB-. Este

supuesto se sustenta en que el spread que exhiben los bonos de

ADT (3,07%) cae dentro del rango de spread de la clasificación BB-

en los datos de Real Estate de USA (2,77% - 3,70%).


Prima por Liquidez

Página 33


Estadísticos de Premios por liquidez Implícitos para

Comparables

Promedio 0,13%

Mediana 0,12%

Percentil 20% -0,41%

Percentil 80% 0,66%

Max 1,02%

Min -0,82%

CONCLUSIONES

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Min Max Promedio

BCU 25 años 1,94% 1,94% 1,94%

Real Estate USA 1,25% 2,54% 1,84%

A (1) 0,54% 1,58% 0,95%

BBB+ (2) 0,78% 2,20% 1,29%

BBB (3) 0,94% 2,52% 1,56%

BBB- (4) 1,20% 2,56% 1,90%

BB+ (5) 1,26% 2,69% 2,09%

BB- (6) 2,77% 3,70% 3,24%

Spread Bonos ADT (BBB-) 3,07% 3,07% 3,07%

Descuento Liquidez 0,13% 0,74% 0,44%

Tasa Promedio Real Estate USA ( a ) 3,32% 5,22% 4,22%

Tasa Comparables ( b ) 4,77% 5,31% 5,04%

Tasa ADT ( c ) 5,14% 5,75% 5,45%

Tasa Elegida ( d ) 4,41% 5,43% 4,90%

Spread Implicito 2,47% 3,49% 2,96%

( d ) Promedio de a, b y c

( a ) BCU 25 años + Promedio general del Real Estate USA + Descuento por

liquidez

( b ) BCU 25 años + Spread de comparables (percentil 20% y promedio dado que

el spread de ADT es más similar a este rango). Notar que el spread de

comparables ya considera el descuento por liquidez

( c ) BCU 25 años + Spread de los bonos de ADT USA + Descuento por liquidez

De acuerdo con el objetivo del presente trabajo y en virtud de la

información analizada, se obtienen las siguientes conclusiones de

nuestro trabajo:

1. Una tasa de mercado esperada para el Préstamo

analizado se encontraría en un rango entre 4,41% a

5,43% (real anual).

2. Un spread implícito se encontraría en un rango entre

2,47% a 3,49% (real anual).

3. El caso mas probable seria una tasa de 5,24% y un

spread de 2,96% (real anual).

4. Se considera la clasificación de riesgo del corporativo

de ADT (BBB-).

5. Las condiciones establecidas en el Préstamo son

similares a las observadas en créditos similares

6. El valor de mercado del activo analizado se encuentra

en línea con la valuación realizada por Corpvida. Se

reconoce una diferencia de -3,3% en relación a la

valuación de BDO versus la valuación de Corpvida.

CONCLUSIONES

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ANEXOS

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Página 37

ANEXOS


Spread Industria Real Estate EEUU

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ANEXOS


Spread Industria Real Estate EEUU

www.bdo.cl

Página 39

ANEXOS


Clasificación de Riesgo y Spread de ADT

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Página 40

ANEXOS


Valuación Activo realizada por Corpvida

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