noclaudiquis.cat

El model de cessió d’ús suposa una al-

ternativa intermèdia entre el lloguer i la

propietat que ofereix un cost assequi-

ble i estabilitat en el temps.

El model s’articula al voltant d’un edifici

que és propietat d’una cooperativa, la

qual no té finalitat lucrativa i per tant el

preu de l’habitatge no està subjecte als

preus del mercat especulatiu.

La cooperativa és la propietària dels

habitatges però la persona usuària té el

dret d’utilitzar-lo, un dret indefinit en el

temps i que es pot donar en herència.

Aquest dret s’adquireix amb una entra-

da inicial (retornable) i es manté amb

una quota d’ús, que és el pagament

mensual que fa la persona sòcia pel dret

de fer ús d’un habitatge i pot ser inferior

al valor del lloguer dels pisos de protec-

ció oficial. L’entrada és proporcional a la

superfície de l’habitatge, és susceptible

de ser finançada i el lloguer tou amb

tendència a la baixa està destinat a re-

tornar el deute de construir o rehabili-

tar l’habitatge, el manteniment i millora

de l’edifici i les despeses comunes.

La persona usuària no és propietària

d’un habitatge però sí que té el dret d’ús

i se li assegura un habitatge de qualitat

a llarg termini fugint de la transito-

rietat del lloguer i la inaccessibilitat

de l’habitatge de propietat. Ha de fer

una aportació inicial assequible que

es recupera en el moment de marxar i

gaudeix d’unes quotes mensuals més

econòmiques. A més, suposa la integra-

ció de la iniciativa privada en un mercat

no especulatiu, la construcció de baix

impacte energètic i amb materials de

construcció reciclats i reutilitzables, així

com la producció d’energia renovable i

local en l’habitatge; és a dir, és un model

eficient i ecològic.

No del tot. La Llei de Cooperatives de

Catalunya 18/2002, aprovada el juliol de

2002, té una secció, la setena, que re-

gula les cooperatives d’habitatge. Però

la llei no atorga naturalesa jurídica a la

cessió d’ús en règim de cooperatives

d’habitatge.

El model de cessió d’ús és una alterna-

tiva als models d’habitatge tradicional,

amb els quals és paral·lel i compatible,

però que suposa l’inici de la transforma-

ció ja que és aplicable tant a habitatge

social com a l’habitatge de mercat no

subvencionat. També es considera que

el model revalora la renda del treball ja

que disminueix l’esforç monetari neces-

sari per disposar d’un habitatge digne;

que lluita contra l’especulació, limita la

possibilitat de lucre i prestigia l’habitatge

social. També cal destacar que és un mo-

del participatiu ja que la cooperativa

està formada per les persones usuàries

dels habitatges i poden participar en les

decisions de tot el que afecta el seu hà-

bitat. Disseny, gestió de l’energia, aigua i

residus, gestió dels espais comunitaris...

Es solen establir sistemes col·lectius i

participatius en la gestió de l’energia,

l’aigua, els aliments i altres necessitats i

s’aposta per la flexibilitat en el disseny i

tipologies dels habitatges.

Les cooperatives d’habitatge en règim

de cessió d’ús van néixer a principis del

segle XX. Actualment, el model més des-

envolupat és l’Andel, el qual es va crear a

Dinamarca el 1911 i des de llavors està tal-

ment implantat que avui una de cada tres

persones que viuen a Copenhaguen ho fa

en un dels 180.000 habitatges Andel exis-

tents. El model està força estès a tots els

països escandinaus, Alemanya (Wohnpro-

jekte) i Llatinoamèrica (FUCVAM).

A Catalunya, aquest model va arribar el

2004 de la mà de Sostre Cívic, que di-

vulga el model i pressiona políticament

perquè la legislació ho normalitzi com un

tipus més d’accés a l’habitatge. També

impulsa experiències reals donant suport

i assessorament com la que s’està treba-

llant actualment a Can Batlló, al barri de

La Bordeta.

L’experiència més desenvolupada de mo-

del de cessió d’ús és el cas de Cal Cases,

una masia situada al terme municipal de

Santa Maria d’Oló (Bages) que es va ini-

ciar el 2007.

Què és?

Està regulataquest model?

Com funciona?

Quina filosofia hi ha darrera aquest model?

Quinesexperiències existeixen?

Quins avantatges té?

02

05

04

01

FITXA D’HABITATGE01

noclaudiquis.cat

Derivat del Model Andel, és un tipus

d’habitatge col·laboratiu que consis-

teix en viure en una comunitat inten-

cional però preservant la privacitat

i l’autonomia com a unitat familiar. És

a dir, combinen els espais comuns amb

els privats i promouen la racionalització

dels recursos. Les persones residents

són propietàries dels seus habitatges

particulars però comparteixen objectius

econòmics, mediambientals i socials

amb la resta d’habitants.

En el cohousing es marquen una serie

de normes de disseny que faciliten el

contacte social i la comunitat per tal

d’enfortir la interacció entre individus.

També es donen una sèrie de caracte-

rístiques:

• Processos participatius durant la

formació, disseny i desenvolupament

de la comunitat

• Nombrosos equipaments comuns

per aportar solucions col·lectives pràc-

tiques i facilitar objectius socials

• Completa gestió i sobirania veïnal.

El veïnat és corresponsable del mante-

niment de la comunitat

• Una estructura horitzontal, no jeràrquica

La propietat de l’habitatge és de la coo-

perativa però els seus membres gau-

deixen d’un ús indefinit d’aquest. No

és necessari fer una gran inversió de

capital d’entrada, la quota mensual és

assequible i a més les despeses són me-

nors en tant que es comparteixen béns

i serveis (bugaderia, xarxa wifi, inclús el

cotxe o la hipoteca de la cooperativa si

n’hi ha). Sovint es procura que hi hagi di-

versitat generacional, la qual enriqueix

l’intercanvi i la convivència diària. El co-

housing també busca que els habitatges

estiguin construïts o rehabilitats amb

criteris ecològics, eficiència energèti-

ca, producció de renovables, gestió de

l’aigua responsable i materials de baix

impacte i ecològics.

Ni a Catalunya ni a l’Estat Espanyol exis-

teix una regulació concreta relativa al

cohousing. De totes maneres, aquest es

pot desenvolupar sota el paraigua de

la cooperativa d’habitatges, la qual és

regulada en l’article 89.3 de la Ley de

Cooperativas o l’article 106.3 de la Llei

de Cooperatives. La corresponsabilitat i participació són

elements claus del cohousing. Tothom

pot participar en el procés de presa de

decisions, partint de la base que totes les

persones comparteixen objectius ecolo-

gistes i humanistes. Cal destacar els dife-

rents nivells que té el cohousing:

• a nivell social: es potencia la intencio-

nalitat, la democràcia i la mutualitat

• a nivell físic: és sostenible, eficient

energèticament i interrelacional

• a nivell de processos: són participa-

tius i autogestionats

El cohousing fa més de 100 anys que

funciona en els països escandinaus,

Llatinoamèrica, Estats Units, Alemanya

o Gran Bretanya. A l’Estat Espanyol i a

Catalunya hi ha diversos col·lectius que

promouen aquesta iniciativa. Tot i així el

seu desenvolupament és complicat ja

que és una fórmula molt desconeguda

que també pateix restriccions de crèdit

generalitzades i poc recolzament de les

Administracions Públiques (concedint

sòl, subvencions, recolzament tècnic...).

Al nord de Madrid hi ha una comunitat

de gent gran que viu en aquest tipus

d’habitatge col·laboratiu que està molt

desenvolupat, és Trabensol Centro So-

cial de Convivencia para Mayores.

Què és?

Està regulataquest model?

Com funciona?

Quina filosofia hi ha darrera aquest model?

Quinesexperiències existeixen?

Quins avantatges té?

02

05

04

01

FITXA D’HABITATGE02

noclaudiquis.cat

El cloud housing és un edifici o conjunt

d’edificis que combinen pisos, espais

i serveis comuns per a les persones

usuàries sota un model de pagament

d’ús. Cada persona o família paga una

quota per l’ús d’un pis i conforme can-

vien les necessitats és possible canviar a

un pis d’una altra mida. Els serveis com-

partits (sala TIC, sales de reunions...)

també es paguen per ús. Això suposa

que l’habitatge s’ajusta a les necessi-

tats de les persones, no a l’inrevés, i

es poden contractar serveis addicionals

segons les necessitats.

Els edificis de cloudhousing formen

part d’una xarxa d’edificis els quals

s’organitzen com una empresa. Suposa

una proposta de solucions innovadores

d’ocupació dels espais, d’interconnexió

entre diferents espais col·lectius:

• espais privatius-habitacionals: per la

vida privada de les persones usuàries (pi-

sos, oficines...)

• espais comuns: per a compartir activi-

tats i espais (bugaderia, alimentació, oci,

activitats artístiques, llar d’infants, espai

per a les TIC, espais exteriors, hort urbà)

• espais professionals: per integrar les

activitats professionals.

Cada edifici és una empresa indepen-

dent i cal concretar-ne, de manera

col·laborativa, el pla d’empresa, el model

organitzatiu i el model econòmic, així com

la rendibilitat de la qual depèn de la gestió

que se’n fa. Els estalvis s’aconsegueixen

a través de l’ús intel·ligent de recursos

com pot ser la instal·lació de panells fo-

tovoltaics al terrat, la compra al major de

productes com la contractació conjunta

de serveis com wifi, aigua, llum, i a través

de l‘oferta de serveis addicionals com el

car sharing, les sales de reunions, la llar

d’infants els quals generen ingressos

addicionals.

La convivència s’articula a través de

l’arquitectura sostenible (preferència

per la rehabilitació en comptes de l’obra

nova), espais, serveis i subministraments

comuns, pagaments per ús, flexibilitat

temporal, i amb una persona gestora

professional que vetlla pel bon estat i ús

dels espais. Pretén integrar diferents ac-

tors i proveïdors que actualment i en el

futur ofereixen productes i serveis d’una

forma diferent, més social i més ètica,

amb l’objectiu de crear un model de vida

sostenible a tots els nivells i d’oferir solu-

cions d’habitatge adequades a les neces-

sitats reals de les persones usuàries.

Aquest model s’adapta a les necessi-

tats de cada instant de les persones

usuàries, així davant dels canvis vitals

no cal esperar a la finalització del con-

tracte, i no s’han d’afrontar pagaments

de fiances o avals. Els edificis es man-

tenen en constant bon estat i seguint

criteris d’eficiència energètica; a més es

viu en una comunitat activa de veïns i

veïnes.

No, no té cap regulació específica.

El cloud housing potencia la flexibilitat

i la comunitat per adaptar el mercat

immobiliari a les necessitats de les per-

sones. Està basat en 4 principis clau:

adaptabilitat de la propietat, gestió per-

sonalitzada, pagament per ús i intercon-

nectivitat. Però el cloud housing també

és un model de vida ja que aposta per

la transformació social en un espai fí-

sic utilitzant valors com la solidaritat, la

col·laboració, l’economia social, la soste-

nibilitat, la participació, el respecte pel

medi ambient i la innovació.

El cloud housing combina flexibilitat

amb qualitat, sostenibilitat amb bene-

ficis, i promou un model d’habitatge so-

cialment responsable, que aposta per la

participació activa de la ciutadania en les

comunitats ja que tothom té dret a vot.

La plataforma “Vida + facil” es troba en

la fase de desenvolupament d’iniciatives

pilot a Catalunya detectant edificis on

desenvolupar el model.

A Madrid hi ha una Cooperativa

d’Habitatge, una experiència força des-

envolupada anomenada Entrepatios.

Què és?

Està regulataquest model?

Com funciona?

Quina filosofia hi ha darrera aquest model?

Quinesexperiències existeixen?

Quins avantatges té?

02

05

04

01

FITXA D’HABITATGE03

noclaudiquis.cat

La masoveria urbana és una forma

d’ocupació d’habitatges desocupats,

de manera regulada i legal. És un me-

canisme per animar a les persones pro-

pietàries d’habitatges desocupats rea-

litzar-ne la rehabilitació i manteniment

sense haver d’intervenir en aquest pro-

cés de construcció. Es tracta de forma-

litzar contractes en els quals la contra-

prestació fonamental és la progressiva

millora i condicionament de l’habitatge

o finca.

Les persones propietàries d’un habi-

tatge cedeixen el seu ús, pel termini

que s’acordi, a canvi que les persones

cessionàries assumeixin les obres de

rehabilitació i manteniment. La cessió

es formalitza amb un contracte, ha de

ser gratuïta, per un temps taxat, no se li

aplicarà la LAU (Ley de Arrendamientos

Urbanos) i no existeix obligació de dipo-

sitar cap fiança.

No s’estableix un contracte de lloguer

amb la persona llogatera sinó que

s’adquireix el compromís de rehabilitar

i mantenir l’habitatge, per tant, el paga-

ment no es fa en diners directes sinó en

treball de rehabilitació. És una manera

de fer front a l’augment de pisos des-

ocupats en un moment en que hi ha una

forta demanda d’habitatge digne que no

satisfà les necessitats de les persones.

La masoveria urbana es troba regu-

lada a l’article 3.k de la Llei del Dret

a l’Habitatge, que la defineix com “el

contracte en virtut del qual els propie-

taris d’un habitatge en cedeixen l’ús,

pel termini que s’acordi, a canvi que els

cessionaris n’assumeixin les obres de

rehabilitació i manteniment”. Tot i el re-

cent marc legal favorable i la creixent

difusió social i cultural del terme, aques-

tes iniciatives no prosperen per un fac-

tor cultural: les persones propietàries

d’habitatges desocupats es resisteixen a

destinar-los al lloguer, i per tant, també

rebutgen la masoveria urbana en tant

que la perceben com un experiment que

pot comportar més riscos.

La masoveria urbana pretén assolir dos

objectius: d’una banda, reduir el nom-

bre d’habitatges que estan desocupats

degut al seu mal estat de conservació

o per la necessitat de realitzar-hi obres

per assegurar unes condicions mínimes

d’habitabilitat. De l’altra, donar resposta

a les necessitats d’habitatge de la pobla-

ció en règims alternatius a la tinença, i

evitar així la construcció d’habitatges de

nova planta.

La masoveria urbana té per origen el

contracte de masover pel qual la perso-

na propietària d’una finca rústica cedeix

les finques o les peces de terra de la seva

propietat als masovers i masoveres per

un període de temps determinat. A canvi

es comprometen a mantenir la finca i a

entregar una part dels fruits que aques-

ta produeix d’acord amb uns percentat-

ges establerts. Així doncs és un model

d’habitatge amb llarga història però que

s’està traslladant a les àrees urbanes.

A la ciutat de Barcelona, al barri d’Horta-

Guinardó, s’hi troba el grup MULA (Ma-

soveria Urbana per la Llar Alternativa).

La Fundació SerGi també ha començat

a implementar aquest model a les pobla-

cions de Girona, Figueres i Lloret de Mar.

Què és?

Està regulataquest model?

Com funciona?

Quina filosofia hi ha darrera aquest model?

Quinesexperiències existeixen?

Quins avantatges té?

02

0504

01

FITXA D’HABITATGE04

noclaudiquis.cat

El Dret de Superfície consisteix en dis-

sociar la titularitat del sòl i el seu

aprofitament: es pot ser propietària

d’un habitatge amb plens efectes i

que la propietat del sòl la mantingui

una persona diferent, per exemple

l’Administració Pública. El model més

utilitzat és aquell en què intervenen tres

agents: la persona llogatera (usuària de

l’habitatge), el promotor (titular del dret

de superfície, i per tant propietari de

l’edifici) i l’Administració Pública (propie-

tària del sòl).

La persona titular del sòl (l’Admi-

nistració), transmet a la persona usuària

(adjudicatària) el dret de superfície, es-

devenint l’adjudicatària propietària d’allò

que es construeixi, però l’Administració

manté la propietat del sòl. Un cop adju-

dicat el dret de superfície, la persona

usuària paga el preu de l’habitatge a

l’Administració (igual procés que en una

transmissió en règim de compravenda)

subrogant un préstec hipotecari. També

ha de pagar l’entrada i l’IVA. La principal

diferència és que gaudeix d’unes quotes

d’amortització del crèdit similars a les

d’un lloguer protegit (calculat en funció

de la superfície de l’habitatge i dels in-

gressos: entre 400 i 500 euros mensuals

per un habitatge de 60m2 amb apar-

cament). A més, després de 25-30 anys

d’amortització ja no cal fer més paga-

ments. Aquesta transmissió (adjudicació)

és per un període de 75 anys; després

l’habitatge retorna al propietari del sòl

(administració) sense cap indemnització

en favor de la persona usuària.

En el cas que la persona usuària retorni

l’habitatge en els primers 15 anys, no hi ha

pèrdua de valor i es retorna al superficiari

tota la quantitat que ha pagat. Aquesta

opció permet a les persones joves acce-

dir a aquests habitatges i recuperar gran

part d’allò invertit en el cas que la seva

situació econòmica millori i decideixin op-

tar per una altre model d’habitatge.

Suposa una alternativa assequible a

la compra d’habitatge, especialment

per a persones joves, donant estabili-

tat, seguretat i garanties ja que es pot

viure a l’habitatge durant el període del

dret, pagant un lloguer assequible.

Per a l’administració pública també és

positiu per diversos motius: li permet

mantenir la titularitat del sòl, es recu-

peren els habitatges cada 75 anys per

ser adjudicats a una nova persona pro-

pietària, és una figura intermèdia entre el

lloguer i la compra sense fer augmentar

l’endeutament, són les persones usuàries

les que s’encarreguen del manteniment

de l’habitatge i no l’Administració, i es

prioritza el valor d’ús de l’habitatge per

sobre del seu valor d’inversió perme-

tent una rotació més freqüent del parc

d’habitatge públic.

El dret de superfície es troba regulat

en l’article 564-1 del Codi civil de Ca-

talunya. Tot i que el dret és present en

l’ordenament jurídic des de mitjans dels

anys 50, ha estat escassament utilitzat.

En els últims anys s’ha experimentat

un creixement d’aquesta figura en tant

que suposa el manteniment públic del

patrimoni del sòl. Són molts els ajunta-

ments que han cedit drets de superfície

a promotors públics o privats per tal que

construïssin habitatges en règim de llo-

guer.

El dret de superfície pot constituir “una

alternativa a l’habitatge més accessible

per a l’usuari, més estable, que superi

els problemes d’endeutament i gestió de

l’Administració i que, d’altra banda, sigui

compatible amb els requeriments de rota-

ció del parc social i del manteniment de la

titularitat pública del sòl” tal i com recull

el Patronat Municipal de l’Habitatge de

Barcelona en el seu número 17 de “Qüestions

d’Habitatge” sobre el dret de superfície.

Des de l’any 2007 l’Ajuntament de Bar-

celona ofereix aquesta modalitat. Al web

del Patronat Municipal de l’Habitatge

apareix el llistat actual de promocions

d’habitatge en venda de dret de super-

fície.

Què és?

Està regulataquest model?

Com funciona?

Quina filosofia hi ha darrera aquest model?

Quinesexperiències existeixen?

Quins avantatges té?

02

05

04

01

FITXA D’HABITATGE05

noclaudiquis.cat

És una modalitat de compra en la qual

la persona arrendadora i la llogate-

ra han de pactar el termini al llarg del

qual la persona ocupant gaudirà de la

condició d’arrendatària i aquell en què

podrà exercir l’opció de compra. Tam-

bé hauran de fixar el preu de l’opció de

compra – anomenada prima- i el de la

futura compravenda (o els criteris amb

els quals es fixarà).

Durant el temps previ a la compravenda,

la persona arrendatària abonarà una

renda mensual que serà descomptada

del valor total de l’habitatge al realitzar

la compra.

Va dirigit a aquelles persones que tenen

la perspectiva de comprar un habitatge

però que a dia d’avui no disposen dels

mitjans o recursos per fer-ho. Permet

gaudir dels avantatges que els plans

d’habitatge i les noves normatives fis-

cals ofereixen per la promoció en règim

de lloguer protegit.

Per l’administració pública, la recupe-

ració de fons en el moment de la ven-

da dels habitatges li genera un cicle de

finançament per a noves promocions,

que es poden adreçar a noves famílies

amb problemes d’accés a l’habitatge i

així utilitzar el parc de manera rotativa.

Es troba regulat a la Ley de Arrenda-

mientos Urbanos ja que l’opció de com-

pra és un tipus de contracte que no

gaudeix de cobertura legal en el Codi

Civil. A Catalunya, la Llei de Regulació

de Drets de Superfície, fa referència

a l’opció de compra a l’article 19 i se-

güents. Cal destacar que l’article 25.1

limita el termini de durada del dret a un

màxim de 10 anys.

Permet facilitar l’accés a l’habitatge a

aquelles persones que poden assumir

un preu superior al d’un lloguer ordinari,

però en canvi tenen dificultats per obte-

nir finançament en una compra o per pa-

gar l’entrada que s’exigeix en l’adquisició

en propietat.

A la ciutat de Barcelona s’ha contemplat

aquest model però no s’ha desenvolu-

pat mai des de l’Administració Local.

Què és?

Està regulataquest model?

Com funciona?

Quina filosofia hi ha darrera aquest model?

Quinesexperiències existeixen?

Quins avantatges té?

02

05

04

01

FITXA D’HABITATGE06

noclaudiquis.cat

Es tracta de la venda d’habitatges amb

reserva parcial de titularitat per part de

l’operador públic a canvi de l’oferta d’un

preu equivalent al cost de construcció

de l’habitatge, exclosa la repercussió del

sòl. És a dir, la propietat de l’habitatge

es comparteix entre l’adjudicatari i

l’administració promotora en un grau de

titularitat compartida del 70% - 30% o

del 60% - 40%.

La venda dels habitatges es fa pel sis-

tema d’adjudicació entre els sol·licitants

d’habitatge, establint un sistema mixt

de barems per punts que valoren el

grau de necessitat. L’administració i

el particular comparteixen un dret

d’adquisició preferent recíproc sobre

el percentatge que posseeix l’altre co-

propietari, en les condicions que el siste-

ma estableix. Els criteris orientatius per

accedir a la titularitat compartida són:

joves menors de 35 anys, compradors

solvents però amb ingressos màxims

definits, utilització de l’habitatge com

a residència habitual pròpia, entre

d’altres.

Permet el finançament hipotecari i tam-

bé aprofitar els avantatges fiscals en la

compra d’habitatges. Es paga un preu

més baix en tant que només es paga el

percentatge acordat del que s’és propie-

tari. Facilita la mobilitat en permetre la

venda a preu lliure de la part compartida.

L’administració no ha de vetllar pel man-

teniment dels habitatges o edificis i a

més, preserva les plusvàlues genera-

des les quals es poden revertir en una

nova inversió.

Malgrat la inexistència d’experiències

pràctiques que serveixin de model, la

titularitat compartida no és més que

l’aplicació de les regles de comunitat de

béns establertes en el Codi Civil. Així,

l’article 392 i següents del Codi Civil

regulen l’anomenada «comunitat de

béns» que estableix que la participació

dels cotitulars es divideix en quotes. La titularitat compartida d’habitatges en-

tre un operador públic i beneficiaris pri-

vats es concep com un espai intermedi

entre la compra i el lloguer, pensat per

a joves amb un mínim d’ingressos, però

amb dificultats d’accés a l’habitatge.

A la ciutat de Barcelona no s’ha posat en

pràctica la titularitat compartida com a

ajut a l’adquisició d’habitatge, i sembla

ser que a la resta de Catalunya i Estat Es-

panyol, tampoc.

Què és?

Està regulataquest model?

Com funciona?

Quina filosofia hi ha darrera aquest model?

Quinesexperiències existeixen?

Quins avantatges té?

02

05

04

01

FITXA D’HABITATGE07