Post on 19-Aug-2018
Introducción a Avalúos: Valor Real?
Carla M. López, M.A., LEED AP
1- El Informe de Avalúo y Valores
Informe de Avalúo Documento auxiliar que resume la estimación
de un valor o varios valores de un determinado bien, de acuerdo con determinadas hipótesis, para un fin o fines específicos, fundamentando su conclusión en procesos de cálculo basados en información técnica y del mercado.
Costo, Valor y Precio
Valor: anticipación de los beneficios que se obtendrán en un futuro.
Precio: monto que un comprador acepta pagar bajo circunstancias específicas de una transacción.
Costo: todas las erogaciones necesarias para la producción de un bien
PRODUCCIÓN
EXPECTATIVAS
TRANSACCIÓN
Propósito y Necesidad de Valuaciones Dueños
Compradores potenciales
Aseguradoras
Gobierno
Autoridades Judiciales
Entidades financieras
Valor de Mercado
Valor en Libros
Valor de Liquidación
Valor de Reposición
Valor Catastral
Valor de Mercado Precio más probable que pueda alcanzar
una propiedad en una fecha específica, bajo condiciones económicas claramente
definidas, actuando el comprador y el vendedor en defensa de sus mejores intereses, sin presiones, y de manera
razonablemente informada.
Mercado Interacción de individuos que intercambian determinados bienes y servicios por otros, en busca de sus mejores intereses.
2- Los Bienes Inmuebles
Bienes Inmuebles Tierras Edificios y construcciones Caminos Arboles y plantas Partes fijas Ornamentos Máquinas y viveros para la explotación Abonos Minas y canteras Diques Concesiones y servidumbres Código Civil, artículo 325
Elementos constitutivos de un Bien
Derechos: Propiedad Uso Ocupación Posesión Disfrute
Deberes: Obligaciones con la comunidad Obligaciones con el Estado Obligaciones con terceros
Tangible: Terenos,
construcciones, plantas, maquinarias
Características Destacables de los Bienes Inmuebles Inamovíbles y únicos, pero sustituíbles. Dependientes de Externalidades. Componentes tangigles e intangibles. Capacidad de generar ingresos. Susceptibles de generar obligaciones.
Equilibrio del Mercado Ideal
Principios fundamentales: Jerarquización Insaciabilidad Sustitución Contribución
OFERTA
DEMANDA
Precio
Cantidad
Excedente
Escasez
+
E
-
+ E -
Abierto - Libre - Completo - Competitivo
3- Proceso de Estimar Valores
Metodología
Métodos Directos
Métodos Indirectos
- Método de Costos de Reposición
- Método Comparativo de Mercado
- Método de Capitalización de Rentas
- Método de Valoración Hedónica
- Método de Costos de Viaje
- Método Residual
Métodos Directos de Valuación Costos de Reposición
Materiales, mano de obra Depreciación
Rentabilidad Balance de Ingresos-Gastos Valor Presente
Comparativo Comercial Transacciones similares Ajustes
Vendedor /
Dueño
Comprador /
Inversor
Informe de Avalúo Documento auxiliar que
resume la estimación de un valor o varios valores de un determinado bien, d e a c u e r d o c o n determinadas hipótesis, para un fin o fines e s p e c í f i c o s , f u n d a m e n t a n d o s u conclusión en procesos de cálculo basados en información técnica y del mercado.
CONTENIDO Cliente, usuario, fin del avalúo, hipótesis Identificación de la propiedad Descripción de la propiedad Mercado y Vecindario Métodos Conclusión Final Certificación
Fin de la Sesión
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