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Presenta: Rafael Villegas Hernández

Noviembre 25 del 2015

METODOLOGIA EMPLEADA EN LA ELABORACIÓNDE AVALÚOS DE

BIENES INMUEBLES EN JUZGADOS DEL DISTRITO JUDICIAL DE

MAZATLÁN, DEPENDIENTES DEL SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTICIA DEL

ESTADO DE SINALOA

TESIS

Para obtener el grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria

CONTENIDO:

RESUMEN

INTRODUCCIÓN

ANTECEDENTES

JUSTIFICACIÓN

HIPÓTESIS

OBJETIVOS

METODOLOGÍA

RESULTADOS

CONCLUSIONES

BIBLIOGRAFÍA

2

R E S U M E N

Con el propósito de conocer las causales en las inconsistencias observadas en los avalúos

aplicados a bienes inmuebles en los juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán, dependientes

del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa, en este trabajo se analizó esta la

problemática para determinar; 1.- El sustento teórico conceptual del ejercicio de valuación;

2.- La competencia académica del valuador y 3.- Los resultados del análisis de casos

aplicando encuestas para valorar la objetividad del dictamen de valuación. Los resultados

señalan tres clases de problemas: Entendimiento incompleto de los lineamientos que en

materia de valuación inmobiliaria estableció la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.

Conformación sin rigor académico del cuerpo de peritos valuadores, y la asignación de casos a

valuar sin observar la competencia profesional por especialidad de los peritos.

Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

INTRODUCCIÓN

En el presente trabajo de investigación se analiza la problemática, irregularidades e inconsistencias

que ocurren en el ejercicio de la valuación de bienes inmuebles al interior de los órganos del supremo

tribunal de justicia del estado de Sinaloa, revisando para ello la metodología que se emplea

actualmente y que es la regulada por la sociedad hipotecaria federal S.N.C., institución que establece

un modelo cuantitativo para valuar bienes inmobiliarios, a través de los métodos:1) de mercado, 2)

físico o directo y 3) capitalización de rentas, que rige a los peritos en valuación inmobiliaria en México,

y las inconsistencias existentes al no respetar dicha metodología.(villegas-rafael,2014).


ANTECEDENTES

La valuación en México ha evolucionado de manera importante en los últimos años, en los que la

transición sexenal ha generado discrepancias en las circunstancias económicas del entorno y

situaciones de inestabilidad económica en el país. esta coyuntura obliga a los peritos valuadores a

afinar los métodos evaluatorios ya existentes, para adaptarse a las necesidades de tiempo y espacio

del desarrollo económico y del mercado inmobiliario mexicano.


La valuación inmobiliaria es un proceso de aplicación de conocimientos, experiencia y métodos

establecidos, pero sobre todo de aplicación de ética profesional, que conducen a estimar el

valor de un bien inmueble en un determinado lugar y en una fecha específica.

mediante la aplicación de métodos alternos de valuación, se puede contribuir en el dictamen de

avalúos, particularmente en juicios que están en controversia.


Una deficiencia preponderante en la emisión de avalúos y dictámenes técnicos, es la falta de

discreción de las partes hacia los peritos, que incluso y muchas veces se presta a hechos de

corrupción para favorecer a una de las partes y perjudicar a la otra, ya que los peritos

designados por el juez sean en rebeldía o por el actor, y el tercero en discordia, tienen una

relación directa con las partes y no con el Juez.


JUSTIFICACIÓN

Debido a que el reglamento que actualmente aplican las autoridades del consejo de la judicatura del

supremo tribunal de justicia del estado de Sinaloa, particularmente en el Distrito Judicial de Mazatlán,

el ejercicio de la valuación, carece de elementos metodológicos suficientes, que hace necesario el

efectuar un estudio que determine dichas insuficiencias y con ello estar en posibilidades de formular

una propuesta metodológica que permita subsanarlas.


HIPÓTESIS

El incumplimiento en la aplicación de la metodología emitida por la Sociedad Hipotecaria Federal

S.N.C. para el ejercicio de la valuación inmobiliaria dentro de los órganos del poder judicial, y las

inconsistencias con las que cuenta el reglamento y la lista de personas o profesionistas registrados

ante los órganos del Poder Judicial de Mazatlán, redundan en deficiencias de avalúo y son fuente de

conflicto entre las partes involucradas.


Para comprobar esta tesis, se diseñaron y aplicaron instrumentos de recolección de información

escrita y entrevistas que fueron aplicadas a; jueces, peritos y abogados. es decir, las tres partes

involucradas en el proceso de avalúo.

La entrevista fue elaborada y aplicada para calificar de manera general el desempeño y papel que

juegan cada uno de los actores involucrados: jueces, abogados y peritos valuadores.


OBJETIVO GENERAL:

Describir los problemas e inconsistencias de empatía profesional que guardan las listas de

peritos valuadores de inmuebles en los órganos del supremo tribunal de justicia del estado de

Sinaloa y en el conocimiento y aplicación del modelo de valuación inmobiliaria establecido en

la metodología de la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.


OBJETIVO GENERAL:

Evaluar la aplicación del modelo de valuación inmobiliaria, establecido en la metodología de la

Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. , describiendo los problemas e inconsistencias entre empatía

profesional, nivel de conocimientos que guardan los peritos valuadores enlistados en el Juzgados del

Distrito Judicial de Mazatlán, dependientes del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa.


OBJETIVOS ESPECÍFICOS:

1.-Describir el modelo cuantitativo de valuación inmobiliaria de la Sociedad Hipotecaria Federal

S.N.C., y comparar contra el modelo cualitativo.

2.- Enlistar las anomalías en la aplicación del modelo de valuación inmobiliaria establecido en

la metodología de la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. contra las detectadas en los juicios

civiles y mercantiles de los Juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán.

3.- Identificar los casos de anomalías en las que incurran los peritos valuadores de inmuebles,

en los Juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán, Sinaloa.

4.- Enlistar las anomalías comunes en la valuación que se realiza en el Distrito Judicial de

Mazatlán y sus efectos en los dictámenes.

5.- Elaborar una enlistado de las principales anomalías que afectan los criterios de valuación

establecidos por la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C .

6.- Determinar las anomalías de formación profesional existentes en las listas de peritos

valuadores de inmuebles del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa.


MARCO TEÓRICO

La valuación inmobiliaria “consiste en la estimación del valor comercial de un inmueble” a

través de un dictamen técnico imparcial mediante las características de uso y análisis de

mercado, considerando las condiciones de ubicación, calidad, precio, así como las

características físicas y urbanas del inmueble”.

Es común que en muchas ocasiones los avalúos inmobiliarios causen discrepancias de valor

estimado debido a un mal trabajo de apreciación o por la falta de conocimiento en la materia.


Actualmente la valuación inmobiliaria continúa realizándose bajo un modelo de interpretación

tradicional, a pesar de los cambios registrados en el último cuarto del siglo xx, principalmente en

los ámbitos; económico, sociológico, urbano y medio ambiental.

La aplicación de un modelo de valuación cuantitativo basado en elementos edificatorios tienen

gran peso, olvidándose de los elementos cualitativos; es decir, de aquello que no es visible, de

aquello que es prospectivo muchas de las veces y que sólo a través de indagar de una manera

integral y estructurada se llega a identificar y a establecer sus implicaciones.


Necesitamos repensar este modelo tradicional de valuación, ya que el actual es incapáz de

frenar los sesgos intencionados que se presentan ( salas-tafoya, 2014)

Los avalúos de inmuebles actuales, “deberán estar conducidos por personas con

formación, experiencia y habilidad adecuada para esta actividad profesional.”

.


Actualmente existen tres procedimientos en la determinación del valor de un inmueble., en

este caso son:

Análisis de Costo o Análisis Físico o Directo

Análisis por Capitalización de Rentas o simplemente Análisis de Capitalización y

Análisis de Mercado, que conforman criterios de las tres formas.

18Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

METODOLOGÍA EMPLEADA

1.- El instrumento de recolección de información consistió en la aplicación de una entrevista a

las personas involucradas en el ejercicio de la valuación, partiendo de las listas de los peritos

que forman el padrón oficial del STJES. La elección de las personas encuestadas, se realizó

al azar. Selección de diez peritos, diez abogados y cuatro jueces, a las que se les aplicaron 5

instrumentos de recolección de información directamente.

19Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

2.- Revisión de la sección de los avalúos de los expedientes

3.-Encuestas de los profesionales involucrados en los diferentes juicios.

4.- Análisis de las lista de peritos emitida para el año 2015 por el Supremo Tribunal de Justicia

del Estado de Sinaloa.

5.- Con la información obtenida en las encuestas y el análisis de las listas emitidas para 2015, se

procedió a analizar la problemática causal de las desviaciones en la interpretación que para la

elaboración de avalúos de bienes inmuebles y con base a la información obtenida, se elaboró un


5.- Con la información obtenida en las encuestas y el análisis de las listas emitidas para 2015, se

procedió a analizar la problemática causal de las desviaciones en la interpretación que para la

elaboración de avalúos de bienes inmuebles y con base a la información obtenida, se elaboró un

diagnóstico de los problemas que enfrenta el sistema judicial en los peritajes que se solicitan.


INSTRUMENTOS GUÍA DE RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN.

GUIA DE ENTREVISTA APLICADA A LOS JUECES

1.- ¿Conoce el actual reglamento de peritos oficiales en materia civil y familiar del Poder Judicial del

Estado de Sinaloa?

2.- ¿Qué opina sobre el reglamento para peritos oficiales en materia civil y familiar del Poder

Judicial del Estado de Sinaloa?

3.- ¿Cree usted que el actual acuerdo de reglamento cumple con lo requerido para satisfacer las

necesidades que se requieren para un desarrollo legal pronto y expedito para la realización y

emisión de dictámenes técnicos, y avalúos?

VILLEGAS-HERNÁNDEZ RAFAEL (2015). METODOLOGÍA EMPLEADA EN LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS EN JUZGADOS DE MAZATLÁN, TESIS MVI, UAD

4.- ¿Conoce actualmente cuales de los peritos cuenta con una especialidad o maestría

especializada en el ramo de valuación inmobiliaria?

5.- ¿Conoce los honorarios de los peritos para la emisión de avalúos de inmuebles en los

diferentes juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán?

6.- ¿Considera que el tiempo en resolver o dictar sentencia en los diferentes juicios de avalúo

que se llevan a cabo en los juzgados del distrito judicial de Mazatlán es el adecuado?


7.- ¿Qué puntos considera o propondría usted como necesarios para agilizar la emisión de

avalúos y dictámenes técnicos que eviten la falta de discreción y corrupción en la emisión de los

mismos?

8.- ¿Considera que los avalúos de algunos peritos están realizados de una manera completa,

explicita e imparcial, realizados en un formato en el que se apliquen los enfoques científicos que

actualmente rigen a la valuación de bienes inmuebles, a diferencia de otros que usted haya

detectado que de alguna manera están incompletos?


9.- ¿Se ha encontrado usted con algunos casos de corrupción en la expedición de avalúos

de bienes inmuebles en juicios de controversia?

10.-¿Cuál sería su conclusión?

Con el análisis de las respuestas obtenida en estas entrevistas se pretendió

determinar el conocimiento que actualmente tienen los jueces de los diferentes

juzgados, ya sea del orden civil, mercantil, familiar y penal en materia de

valuación.


GUÍA DE ENTREVISTA PARA ABOGADOS

1.- ¿Conoce el actual reglamento de peritos oficiales en materia civil y familiar del supremo

tribunal de justicia del Estado de Sinaloa?

2.- ¿Qué opina sobre el actual reglamento para peritos oficiales en materia civil y familiar del

poder judicial del Estado de Sinaloa?

3.- ¿Cree usted que el actual reglamento cumple con lo requerido para satisfacer las




4.- ¿Conoce actualmente cuales de los peritos cuenta con una especialidad o maestría en el

ramo de valuación inmobiliaria?

5.- ¿Conoce de los honorarios de peritos para la emisión de dictámenes técnicos avalúos etc.?

6.- ¿Considera que los juicios que se encuentran en desarrollo en los diferentes juzgados en su

mayoría tardan mucho tiempo en llegar a una resolución para dictar sentencia debido a la

tardanza en las periciales?


7.- ¿Qué puntos considera o propondría usted para agilizar la emisión de avalúos y dictámenes

técnicos?

8.- ¿Considera que los avalúos de algunos peritos están realizados de una manera

completa,explicita e imparcial, a diferencia de otros que haya observado que carecen de todo lo

anterior?

9.- ¿se ha encontrado usted con algunos casos de corrupción en la expedición de avalúos de

bienes inmuebles en juicios de controversia?


10.- ¿cuál sería su conclusión?

Con esta guía de entrevista se pretende conocer la opinión y el conocimiento que los

abogados tienen de la función de representar a las partes que actúan en un juicio específico, ya

que como los anteriores interactúan de manera importante para llegar a conclusiones legales,

pero sobre todo la opinión de lo que actualmente acontece y rige a los peritos y la relación

laboral y profesional que existe entre ellos dos.


GUÍA DE ENTREVISTA APLICADA A LOS PERITOS VALUADORES

1.- ¿Conoce el actual reglamento de peritos oficiales en materia civil y familiar del poder judicial

del Estado de Sinaloa?

2.- ¿Qué opina sobre el reglamento de peritos oficiales en materia civil y familiar del supremo

tribunal de justicia del Estado de Sinaloa?

3.- ¿Cree usted que el actual reglamento cumple con lo requerido para satisfacer las



4.- Conoce el importe de los honorarios para de peritos en la emisión de avalúos de inmuebles

realizados en los diferentes Juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán?


5.- ¿Cuál considera que sería el factor primordial que obstaculiza el buen desarrollo de la

valuación inmobiliaria dentro de los órganos del poder judicial del estado?

6.- Considera que los juicios que se encuentran en desarrollo en los diferentes juzgados, en su

mayoría tardan mucho tiempo para llegar a una resolución útil en el dictamen de sentencia

debido a la tardanza en las periciales?

7.- ¿Qué puntos considera o propondría para agilizar la emisión de avalúos y dictámenes

técnicos?


8.- ¿Considera que los avalúos de algunos peritos están realizados de una manera completa,

explicita e imparcial, a diferencia de otros que haya observado que carecen de todo lo anterior?

9.- ¿Realiza sus avalúos con los lineamientos emitidos por la sociedad hipotecaria federal?

10.- ¿Se ha encontrado usted con algunos casos de corrupción en la expedición de avalúos de

bienes inmuebles en juicios de controversia?

11.- ¿Cuál sería su conclusión?


Con esta guía de entrevista se pretende evidenciar el nivel de competencia de los Peritos

Valuadores que actualmente forman parte del padrón de la lista de peritos del Supremo

Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa.

33


RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS REALIZADAS A LOS JUECES

El 100% de los jueces conocen el reglamento que actualmente existe que incide y que

actualmente rige el ejercicio de los peritos en las diferentes ramas periciales, y enfocados a la

valuación inmobiliaria, el mismo número de jueces coincidieron en que el actual reglamento

incumple al no exigir un título profesional que avalé los estudios en la materia y así como el

incumplimiento de la metodología establecida por la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. o

cualquier otro organismo que reglamente la valuación, para satisfacer las necesidades que se

requieren en el desarrollo legal pronto y expedito para la realización y emisión de dictámenes

técnicos, y avalúos de bienes inmuebles.


RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS REALIZADAS A LOS ABOGADOS.

De acuerdo a las respuestas que emitieron los abogados sobre el cuestionario aplicado se

observó que: El 20 % de los encuestados manifestaron conocer el “Reglamento de Peritos

Oficiales en Materia Civil y Familiar del Poder Judicial del Estado de Sinaloa” y que a

su vez necesita una serie de reformas y actualizaciones debido a que en la actualidad se

encuentra incompletas.


RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS REALIZADAS A LOS PERITOS

De acuerdo a las respuestas que emitieron los peritos al cuestionario se observó que; el 100%

de los peritos que actualmente se encuentran registrados en el padrón de peritos del supremo

tribunal de justicia del estado de Sinaloa, saben que existe un reglamento que los rige y que de

alguna manera deben seguir las indicaciones correspondientes. lógicamente nadie pudo opinar

de algo que desconoce, por lo que solamente se remitieron a exponer sus opiniones en base a la

experiencia que han tenido referente a la falta de aplicación de la metodología emitida por la

Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. para la emisión de dictámenes periciales en cuanto a

avalúos se refiere


ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS

Con base a la metodología que actualmente se encuentra rigiendo la actuación de los peritos

que forman parte del padrón del Consejo de la Judicatura, del Poder Judicial del Estado de

Sinaloa, se observó que;

1) Existe una serie de inconsistencias en el acuerdo de reglamento, desde la selección de

peritos valuadores, hasta la emisión de dictámenes técnicos, y avalúos de bienes

inmuebles.

2) Algunos de los valuadores no cumplen con el perfil académico necesario para el ejercicio

de la valuación inmobiliaria y


3) En las listas del STJES existen peritos carentes de una formación profesional suficiente para

realizar avalúos sustentados en bases técnicas, científicas y profesionales.

EXPOSICIÓN DE LAS INCONSISTENCIAS

En las listas de peritos valuadores emitidas por el STJES, existen profesionistas ( Ingeniero Agrónomo,

Contadores, abogados, Licenciados en Administración de Empresas, Topógrafos, que son aptos

preferentemente para elaborar peritajes relativos a su profesión, sin embargo se ostentan como

valuadores de inmuebles, sin contar con el perfil y área de conocimientos que los acrediten como

competentes para la valuación inmobiliaria.

De la misma forma se encuentran enlistados valuadores de inmuebles con poca experiencia para

elaborar dictámenes sustentados.Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

SITUACIÓN IDEAL

La situación que se esperaría para el mejor funcionamiento de los métodos del

desarrollo de la valuación inmobiliaria dentro de los órganos del Poder Judicial

del Estado de Sinaloa se presenta a continuación:

a). Implementar en el reglamento para peritos valuadores inmobiliarios del

STJES, los lineamientos técnicos a los que se apegarán los dictámenes

presentados en los juicios de los juzgados correspondientes.

b).Depuración de la lista del padrón de peritos, conforme a sus competencias, para

promover la valuación a preferentemente con aquellas personas que acrediten

experiencia y conocimientos.


RESULTADOS

PREGUNTA 1.-Describir el modelo cuantitativo de valuación inmobiliaria establecido en la

metodología de la SHF y comparar contra el modelo cualitativo.

RESPUESTA 1: Reglas de carácter general, emitidas por la Sociedad Hipotecaria Federal

S.N.C., para la elaboración de avalúos de inmuebles.


DISCUSIÓN 1.

Al realizar una comparación entre el modelo cualitativo que señala la SHF y

el cuantitativo de los avalúos presentados en los expedientes de los

diferentes juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán, se observa que hay

incongruencia entre ellos por lo que los resultados en la aplicación de los

criterios resultan inciertos.

41


PREGUNTA 2.-

Enlistar las anomalías en la aplicación del modelo de valuación inmobiliaria

establecido en la metodología de la SHF S.N.C. Contra las detectadas en los

juicios civiles y mercantiles de los juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán.

RESPUESTA 2.-

El Método físico o Directo, arroja valores imprecisos, por no referir los valores

de terreno y construcción, ni considerar la aplicación de la formula Ross

Heidecke que para el calculo del demerito de la construcción considera la edad

y estado de conservación.

Donde: EE= Edad

VUT: Vida útil total

EC: Estado de conservación

d

Fórmula de Ross- Heidecke para calcular demerito en bienes inmuebles.

101

4.1EC

VUTEEDEM

El Enfoque de mercado cuando se aplica, generalmente no se realiza mercadeo o los

comparables carecen de sustento en cuanto a ubicaciones, medidas de terreno y

construcción, así como la aplicación de los factores tales como ubicación, zona, conservación,

edad, topografía, coeficiente de uso de suelo, etc.

DISCUSIÓN 2. Como puede observarse, los valores estimados de los inmuebles que

se valúan, contienen graves omisiones debido a que los métodos físico directo y de mercado

cuando se realizan, incumplen en forma general de los lineamientos que para ello señala la

SHF S.N.C.

PREGUNTA 3.-

Identificar los casos de anomalías en las que incurran los peritos valuadores de

inmuebles, asignados por el STJES

RESPUESTA 3.

A continuación, se enlistan algunos casos de las anomalías que se presentan en

el incumplimiento de las reglas de carácter general, emitidas por la SHF S.N.C.,

para la elaboración de avalúos de inmuebles.

46

47

DISPOSICIÒN ANOMALÌA

Comparables:

Inmuebles similares al inmueble objeto del avalúo

que se consideran adecuados para realizar el

ejercicio de homologación, teniendo en cuenta su

ubicación, zona, tipo de inmueble, superficie, edad,

estado de conservación y coeficiente de utilización

del suelo.

Juzgado Primero Civil

Juicio Sumario Civil Hipotecario

Expediente No. 11/2011

Banco Mercantil del Norte S.A.

Vs.

María de Jesús Villa Alcocer

“ SI HAY ANOMALIA”

No se realiza el Método de Mercado para el cálculo del

valor de inmuebles.

PRINCIPALES ANOMALÍAS DETECTADAS EN LOS EXPEDIENTES DE CASO

ESTUDIADOS

48

Homologación:

Procedimiento por el cual se analizan las características del

inmueble que se valúa en relación con otros comparables, con

el objeto de sustentar el valor por comparación, a partir de sus

similitudes y diferencias.





Vs.



No se realizó estudio de mercado

Valor de reposición neto:

Cantidad estimada, en términos monetarios, a partir del valor

de reposición nuevo, deduciendo deméritos existentes

debidos al deterioro físico, a la obsolescencia funcional y a la

obsolescencia económica de cada inmueble valuado.





Vs.



Los valores de construcción aplicados no se refieren.

Inmueble valuado o subvaluado.

49

Valor físico:

Valor resultante de la aplicación del

Enfoque físico. Está basado en el supuesto de que un

comprador con la información suficiente, no pagaría más por

un inmueble que el costo de un substituto con el mismo uso o

fin que el inmueble considerado.

Juzgado Segundo Civil

Juicio Ejecutivo Mercantil Pago de Pesos



Vs.


“ SI HAY ANOMALIA

Los valores de construcción aplicados no se refieren.

Inmueble valuado o subvaluado.


Juicio Oral Mercantil

Expediente: 950/2013

Martínez Llanos Edmundo

vs.

Cruz López Mario, López Córdova Martha Alicia,

Gaxiola Sánchez Juan Carlos

“ SI HAY ANOMALIA

Los valores de construcción aplicados no se refieren. Inmueble valuado o subvaluado.

50

Juzgado Tercero Civil

Expediente 982/2010

Hipotecaria Nacional S.A. DE C.V.

VS

MARIA DE LOS ANGELES CAMACHO GONZALEZ

“SI HAY ANOMALIA”

Los valores de construcción aplicados no se refieren. Inmueble

valuado o subvaluado.


Juicio Sumario Civil Hipotecario (Art. 461 C.P.C.)

Expediente 159/2013

Castro Flores Gustavo Alejo

vs.

Peralta Aréchiga Alfonso

López Aguirre Ana Lilia


Los valores de construcción aplicados no se refieren. Inmueble

valuado o subvaluado.

51

Valor físico:

Valor resultante de la aplicación del

Enfoque físico. Está basado en el supuesto de que

un comprador con la información suficiente, no

pagaría más por un inmueble que el costo de un

substituto con el mismo uso o fin que el inmueble

considerado.





Vs.



En el Enfoque físico o Directo Los valores de las

construcciones son arbitrarias, no se referencian. Valores

subvaluados o sobrevaluados





vs.

Cruz López Mario, López Córdova Martha Alicia,


“ SI HAY ANOMALIA




52


Juicio Sumario Civil Hipotecario (Art. 461 C.P.C.

Expediente 982/2010


VS








(Art. 461 C.P.C. )

Expediente 159/2013


vs.

Peralta Arechiga Alfonso






53

Juzgado Cuarto Civil

Juicio Ordinario Civil


Instituto del Fondo de la Vivienda de los Trabajadores.

Vs.

José Ángel Márquez








Sánchez Lizárraga Manuel

vs.

Lizárraga Ramírez Jesús Antonio





54

Enfoque de mercado:

Para la utilización de este enfoque, se deberá

disponer de información suficiente del mercado

local de que se trate; a efecto de contar con al

menos seis transacciones u ofertas de inmuebles

similares que reflejen en el avalúo

adecuadamente, la situación actual de dicho

mercado.





Vs.



No se realizó éste método.





vs.

Cruz López Mario,López Córdova Martha Alicia,


“ SI HAY ANOMALIA


55



Expediente 982/2010


VS



No se realizó este método.



(Art. 461 C.P.C. )

Expediente 159/2013


vs.




No se realizó este método.

56





Vs.

José Ángel Márquez.







vs.




57

Enfoque de Capitalización de rentas. La utilización de este

enfoque requiere que existan suficientes datos de rentas

sobre comparables que reflejen adecuadamente la

situación actual de ese mercado. “La aplicación de dicho

enfoque no será necesaria para la valuación de viviendas

de clase mínima, económica, interés social y media”.



Expediente 982/2010


VS


“ NO HAY ANOMALIA”

En viviendas de interés social, este enfoque no aplica.



(Art. 461 C.P.C.)

Expediente 159/2013


vs.



“ NO HAY ANOMALIA”


58





Vs.

José Ángel Márquez

“NO HAY ANOMALIA”






vs.


“NO HAY ANOMALIA”


59

Juzgado Segundo Familiar

Juicio Sucesorio Intestamentario a bienes de la señora

Manuela Hernández Vega

Expediente 1629/2012

“NO HAY ANOMALIA

En viviendas de interés social, este enfoque no aplica

DISCUSIÒN 3

Como se pudo observar al investigar expedientes de los juzgados del Ramo Civil y

Familiar, los resultados que arrojan los avalúos que integran a los mismos, existen

serias carencias en cuanto a la aplicación de los lineamientos que señala la Sociedad

Hipotecaria Federal S.N.C.

60

Pregunta 4.- Enlistar las anomalías más comunes en la valuación que se realiza en el

Estado de Sinaloa, y su efecto en los dictámenes.

Respuesta 4

Depreciación: No se toma en cuenta la pérdida real de valor de un inmueble

Homologación: No se analizan las características del inmueble que se valúa en

relación con otros comparables.

Obsolescencia económica: No se toma en cuenta la pérdida de valor de los

inmuebles, debida las condiciones externas adversas.

61

Depreciación: No se toma en cuenta la pérdida real de valor de un inmueble

debida al deterioro físico obsolescencia económica u obsolescencia funcional.

No se aplica la Fórmula de Ross-Heidecke para calcular el demerito.

62

Obsolescencia funcional: No se considera la pérdida de valor de los inmuebles

debida a factores inherentes a estos y a cambios en su diseño o en sus

materiales o a procesos constructivos.

Valor comercial: Valor incierto en avalúos de inmuebles presentados en los

diferentes juicios por no realizar los avalúos de inmuebles (enfoque físico o

Directo) según los lineamientos emitidos por la Sociedad Hipotecaria Federal

S.N.C.

Enfoque de mercado: Generalmente no se realiza y/o la información del estudio

de mercado es falsa.

63

Enfoque físico mal realizado: En términos generales, no se aplica la

fórmula de Ross Heidecke para el cálculo de deméritos en las

construcciones, omitiendo Depreciación, vida útil total y remanente

estimado, elementos adicionales, instalaciones especiales y las obras

complementarias, obsolescencia económica y funcional, ni se

referencian los valores de terreno y construcción.

64

Discusión 4.

Las anomalías principales se observan al no aplicar correctamente los

conceptos: depreciaciones, obsolescencias, edad, estado de

conservación, no recabar información de inmuebles similares al

valuado, no se concilian los resultados obtenidos por los métodos

establecidos, así como el monto de los honorarios también determinan

el grado de certeza que arrojan los avalúos.

65

Pregunta 5.-

Elaborar una propuesta de solución de las principales anomalías que afectan los criterios

de valuación establecidos por la Sociedad Hipotecaria Federal.

Respuesta 5.- Considerando que la valuación inmobiliaria es un proceso objetivo y

ordenado relacionado con un propósito, descansa en observaciones y en la teoría

económica, produciendo un estimado de valor de cambio por dinero efectivo de un bien

específico, en una fecha, lugar determinado y uso, plasmado en un reporte escrito al

usuario, se proponen las siguientes determinaciones. Organizar y planear la actividad.

Recabar y analizar datos e información.

Aplicar métodos de valuación adecuados.

Conciliar conclusiones obtenidas en cada método.

Preparar y emitir informe del avalúo.66

Discusión 5.-

Todo valuador se obliga a no alterar los resultados obtenidos mediante

la aplicación de métodos y procedimientos no apropiados para la

práctica de la valuación y para obtener mayores honorarios. Como

corolario del principio anteriormente expuesto y en relación con los

honorarios condicionados o dependientes, no es ético y constituye una

forma de ejercicio no profesional el que un Valuador:

a) Altere los resultados numéricos de un trabajo de valuación.

b) Pague o acepte conceder, a fin de obtener un trabajo valuatorio,

cualquier tipo de comisión, reembolso, división de comisión de corretaje

o cualquiera que se les asimile.

67

Pregunta 6.-Determinar las anomalías de formación profesional existentes en

las listas de Peritos Valuadores de Inmuebles del Supremo Tribunal de Justicia

del Estado de Sinaloa.

Respuesta 6.-

Para determinar las anomalías de formación profesional existentes en las listas de Peritos

Valuadores de Inmuebles del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa, se realizó un

estudio en base a una investigación de campo, tomando como base el “Reglamento de Peritos

Oficiales en Materia Civil y Familiar del Poder Judicial del Estado de Sinaloa”, y el perfil

que deben de tener los valuadores, criterios ambos, que están sustentados en el siguiente

articulado:

68

Reglamento de Peritos Oficiales en Materia Civil y Familiar del Poder Judicial del

Estado de Sinaloa

Artículo Anomalía(Rafael Villegas 2015)

Artículo 4. El Poder Judicial del Estado

de Sinaloa contará con una lista de

personas certificadas por el Pleno,

como versadas en ramos diversos del

conocimiento humano y de reconocida

solvencia moral, que tendrán el

carácter de peritos oficiales (Valuación

Inmobiliaria).

Algunos de los Profesionistas que integran las

listas para elaborar avalúos de bienes

inmuebles en los diferentes juzgados del

STJES, no cuentan con un título profesional que

avalen su especialidad para actuar como

peritos, además de no contar con experiencia ni

carrera afín de ingeniero civil o arquitecto. En el

Distrito Judicial de Mazatlán, pero existen

profesionistas con Cédula de Ingeniero

Agrónomo.

69

Artículo 6. Quien pretenda ser perito oficial

debe reunir los requisitos previstos en este

Reglamento y tramitar su registro ante el

Pleno para obtener la autorización

correspondiente.

Se incumplen los requisitos previstos en el

Reglamento, pues existe carencia de

experiencia y uno de los peritos, no cuenta con

título de Ingeniero Civil, arquitecto o carrera afín.

Sus estudios profesionales lo avalan como

Ingeniero Agrónomo, Administrador de empresas

o Abogado.

Artículo 7. Todos los peritos oficiales

que sean designados por los órganos

jurisdiccionales del Estado en materia

civil o familiar, deberán estar inscritos

en la lista de peritos, salvo lo dispuesto

en el artículo 20.

Todos los peritos oficiales que sean

designados, deberían clasificarse,

tomando en cuenta: cursos de

actualización, especialidad y

experiencia en el ejercicio de la

valuación.

70

Artículo 8. La Secretaría de Acuerdos

colaborará con el Pleno en el registro

de peritos y en la elaboración e

integración de la lista, ordenándola por

ramas, especialidades y distritos

judiciales

La lista de peritos, se deberá elaborar e

integrar, tomando en cuenta: la

especialidad, el grado de actualización

y experiencia en el ejercicio de la

valuación.

Artículo 10. La lista se integrará por las

categorías siguientes:

I. Peritos valuadores: Son los

profesionistas, científicos, técnicos o

prácticos que cuenten con los

conocimientos especiales necesarios

para emitir dictámenes sobre el valor

comercial de bienes muebles e

inmuebles y servicios.

I. La lista se debe integrar por

categorías, niveles y especialidades,

tomando en cuenta los cursos de

actualización y la experiencia.

71

Artículo 11. Para formar parte de la lista el

interesado deberá presentar solicitud por escrito

ante la Secretaría de Acuerdos, a más tardar el

día 31 de enero del año de su elaboración, en la

que deberá indicar el rubro y distrito judicial en el

cual pretenda participar, así como las razones

que estime pertinentes para demostrar sus

conocimientos en el área respectiva,

manifestando expresamente conformidad con

todas las obligaciones que le impone el presente

Reglamento.

Existen peritosvaluadores enlistados que no

tienen experiencia en elaboración de avalúos de

inmuebles.

Se presenta constancia no título expedido con

motivo de sus estudios sobre la ciencia, arte,

técnica o industria que se trate, si la enseñanza

de éstos se encuentra legalmente reglamentada.

d) En la lista de peritos valuadores de inmuebles

del Municipio de Mazatlán,(www.stj-

sin.gob.mx/front/transparencia/peritos-oficiales )

existen profesionistas que no acreditan con título

de Ingeniero Civil, Arquitecto o carrera afín.

72

http://www.stj-sin.gob.mx/front/transparencia/peritos-oficiales

Artículo 13. El Pleno podrá a través de la

Secretaría de Acuerdo, y de ser necesario con el

auxilio de terceros, llevar a cabo las

indagaciones que estime pertinentes para

verificar en todo momento la certeza e idoneidad

de la información proporcionada, y valorar los

documentos presentados, con la cooperación de

instituciones públicas o privadas que a su juicio

cuenten con capacidad para ello.

La información presentada para ser considerado

en las listas de peritos valuadores de inmuebles

no puede ser indagada en la página oficial del

Supremo Tribunal de Justicia del Estado de

Sinaloa.

73

TABLA 1 ANÁLISIS DE COMPETENCIA DE PERITOS OFICIALES EN MATERIA CIVIL Y

FAMILIAR DEL PODER JUDICIAL DEL ESTADO DISTRITO JUDICIAL MAZATLÁN.

74

No CATEGORIA

NIVEL DE

ESTUDIOS Y

PROFESIÓN

AÑOS EN EL

EJERCICIO DE

VALUACIÓN

ESPECIALIDAD

CON

CONSTANCIA

CLASIFICACIÓN

DE

COMPETENCIA

a). Competente

preferentemente

en:

b) Competente

c). No competente

1DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO

AGRÓNOMO.*

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

20

BIENES

INMUEBLES

BIENES

INMUEBLES

AGROPECUARIO

S. MUEBLES

a). Competente

preferentemente

en avalúos el

Sector

Agroindustrial

75

2DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACIÓN

INMOBILIARIA….

25

BIENES INMUEBLES

BIENES INMUEBLES

AGROPECUARIOS

TOPOGRAFÍA

b). Competente

3TRADUCTOR E

INTERPRETEINGLÉS

a).Competente

preferentemente en

traducciones inglés-español

4 DICTAMINADOR CONTABILIDAD

a) Competente

preferentemente en

contabilidad

5DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

5

BIENES INMUEBLES

MUEBLES.

TOPOGRAFÍA

b). Competente

76

6TRADUCTOR E

INTERPRETEINGLÉS

a) Competente

preferentemente en


7TRADUCTOR E

INTERPRETEINGLÉS

a)Competente

preferentemente en


8 DICTAMINADOR

DACTILOSCOPIA

DOCUMENTOSCOPIA

GRAFOSCOPIA HECHOS

DE TRÁNSITO TERRESTRE

a)Competente

preferentemente en peritajes

relativos a criminalística y

hechos de tránsito terrestre

9 DICTAMINADOR TRABAJO SOCIAL

a) Competente

preferentemente en Gestiones

sociales

77

10 DICTAMINADORBIENES INMUEBLES

VALUADOR

11 VALUADOR

INGENIERO

CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION INMOBILIARÍA

25BIENES INMUEBLES

TOPOGRAFÍAb). Competente

12TRADUCTOR E INTERPRETE

DR. EN

CIENCIAS DEL MAR-UNAM

INGLÉSa)Competente preferentemente en traducciones inglés-español

13DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO

CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION INMOBILIARÍA

6BIENES INMUEBLES


78

14DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO

ARQUITECTO.

ESPECIALISTA EN

VALUACIÓN

INMOBILIARÍA

MAQUINARIA Y

EQUIPO

MAQUINARIA Y

EQUIPO

30

ARQUITECTURA BIENES

INMUEBLES BIENES

INMUEBLES AGROPECUARIOS

INGENIERIA CIVIL MAQUINARIA

Y EQUIPO

MUEBLES TOPOGRAFÍA

b). Competente

15 DICTAMINADOR

CRIMINALISTICA

DACTILOSCOPIA

DOCUMENTOSCOPIA

GRAFOSCOPIA HECHOS DE

TRÁNSITO TERRESTRE

a)Competente preferentemente

en peritajes relativos a

criminalística y

16.DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO

TOPOGRAFO

MAESTRÍA EN

VALUACION

5

BIENES INMUEBLES GEODESIA

TOPOGRAFÍAa)Competente preferentemente

en peritajes relativos a Geodesia

y Topografía

79

18TRADUCTOR E

INTERPRETEINGLÉS

a).Competente preferentemente en


19TRADUCTOR E

INTERPRETEINGLÉS

a).Competente preferentemente en


20DICTAMINADOR

VALUADOR

ARQUITECTO

MAESTRIA EN

VALUACION

INMOBILIARIA

6

BIENES

INMUEBLES

TOPOGRAFÍ

A

b). Competente

21 VALUADOR

LICENCIADO EN

ADMINISTRACION

DE EMPRESAS

MAESTRIA EN

VALUACION

INMOBILIARIA

6BIENES

INMUEBLESc). No Competente

80

22DICTAMINADO

R VALUADOR¿?

BIENES INMUEBLES

INGENIERÍA CIVIL

23 VALUADOR

INGENIERO CIVIL

ESPECIALISTA EN

VALUACIÓN

INMOBILIARIA

30 BIENES INMUEBLES b). Competente

24DICTAMINADO

R VALUADOR

ARQUITECTO

ESPECIALISTA EN

VALUACIÓN

20

BIENES INMUEBLES

BIENES INMUEBLES

AGROPECUARIOS

b). Competente

25

TRADUCTOR

E

INTERPRETE

INGLÉS

81

25TRADUCTOR E

INTERPRETEINGLÉS

26 DICTAMINADOR ¿? TRABAJO SOCIAL c). No Competente

27DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

5

BIENES

INMUEBLES b). Competente

28 VALUADOR

ARQUITECTO

ESPECIALISTA EN

VALUACIÓN

INMOBILIARIA

35BIENES

INMUEBLESb). Competente

82

28 VALUADOR

ARQUITECTO

ESPECIALISTA

EN VALUACIÓN

INMOBILIARIA


29 VALUADOR

ARQUITECTO

ESPECIALISTA

EN VALUACIÓN

INMOBILIARIA


30TRADUCTOR E

INTERPRETEINGLÉS

a).Competente

preferentemente en


31DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO

CIVILMAESTRIA

EN VALUACION

INMOBILIARIA

6BIENES INMUEBLES

INGENIERÍA CIVILb). Competente

83

32TRADUCTOR E

INTERPRETEINGLÉS

a).Competente

preferentemente en


33DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

DOCTOR EN

GESTION Y

VALORACION

URBANA.

6

BIENES INMUEBLES

AGROPECUARIOS

MAQUINARIA Y

EQUIPO

TOPOGRAFÍA

b). Competente

34 VALUADOR

INGENIERO CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA


84

35DICTAMINADO

R VALUADOR

INGENIERO CIVIL

ESPECIALISTA EN

VALUACIÓN

INMOBILIARIA

8BIENES INMUEBLES

MUEBLESb). Competente

36

TRADUCTOR

E

INTERPRETE

¿? INGLÉSa).Competente preferentemente en


37 VALUADOR

INGENIERO CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA


38DICTAMINADO

R VALUADOR¿?

ARQUITECTURA

BIENES INMUEBLES

INGENIERÍA CIVIL

TOPOGRAFÍA

c)No competente

85

39DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO CIVIL

ESPECIALISTA EN

VALUACION

INMOBILIARIA

20

BIENES INMUEBLES

MUEBLES

TOPOGRAFÍA

b). Competente

40 VALUADOR

ARQUITECTO

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARIA

15BIENES INMUEBLES

MUEBLESb). Competente

41DICTAMINADOR

VALUADOR

ARQUITECTO MAESTRÍA

EN ARQUITECTURA5

BIENES INMUEBLESb). Competente

42 VALUADOR

ARQUITECTO

ESPECIALISTA EN

VALUACIÓN

INMOBILIARÍA

18BIENES INMUEBLES

b). Competente

86

43 VALUADOR

INGENIERO CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

15

BIENES INMUEBLES

BIENES INMUEBLES

AGROPECUARIOS

b). Competente

44DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

3

BIENES INMUEBLES

INGENIERÍA CIVIL

TOPOGRAFÍA

b). Competente

45DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO CIVIL

ESPECIALISTA EN

VALUACION

INMOBILIARIA

30

BIENES INMUEBLES

MAQUINARIA Y EQUIPO

MUEBLES

b). Competente

46DICTAMINADOR

VALUADOR

ARQUITECTO

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

5

ARQUITECTURA

BIENES INMUEBLES

INGENIERÍA CIVIL

b). Competente

47DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO CIVIL.

ESPECIALISTA EN

VALUACION

5

BIENES INMUEBLES

CONSTRUCCIÓN

INGENIERÍA CIVILb). Competente

87

48DICTAMINADOR

VALUADOR

ARQUITECTO.

ESPECIALISTA

EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

30

ARQUITECTURA

BIENES INMUEBLES

EDIFICACIONES

b). Competente

49 DICTAMINADOR ¿?

DACTILOSCOPIA

DOCUMENTOSCOPIA

GRAFOSCOPIA HECHOS DE

TRÁNSITO TERRESTRE

a)Competente preferentemente en

peritajes relativos a criminalística y


50 VALUADOR

INGENIERO

CIVIL

ESPECIALISTA

EN VALUACIÓN

INMOBILIARÍA


51DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO

CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

5

BIENES INMUEBLES

CONSTRUCCIÓN

INGENIERÍA CIVIL

TOPOGRAFÍA

b). Competente

88

52 VALUADOR

INGENIERO

CIVIL

ESPECIALIST

A EN

VALUACIÓN

INMOBILIARÍA

15

BIENES

INMUEBLES

INGENIERÍA CIVIL b). Competente

53TRADUCTOR E

INTERPRETE¿? INGLÉS



54 DICTAMINADOR ¿? CONTABILIDADa)Competente preferentemente en

contabilidad

55DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO

CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

5 BIENES

INMUEBLES

b). Competente

56 VALUADOR ¿?BIENES

INMUEBLES

89

57DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

5BIENES INMUEBLES

CONSTRUCCIÓN

b). Competente

58DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA


59 VALUADOR

INGENIERO CIVIL

ESPECIALISTA

EN VALUACIÓN

INMOBILIARÍA

30BIENES INMUEBLES

b). Competente

60TRADUCTOR E

INTERPRETEINGLÉS

a)Competente

preferentemente en

traducciones inglés-

español

90

61DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

5BIENES INMUEBLES


62DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

6

BIENES INMUEBLES

INGENIERÍA CIVIL

TOPOGRAFÍA

b). Competente

63 DICTAMINADOR ¿? INFORMATICAa)Competente preferentemente en

peritajes relativos a informática

64DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

1INGENIERÍA CIVIL

TOPOGRAFÍAb). No Competente

91

65DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

15

BIENES INMUEBLES

BIENES INMUEBLES

AGROPECUARIO

INGENIERÍA CIVIL

MUEBLES

TOPOGRAFÍA

b). Competente

66DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARIA

35

BIENES INMUEBLES

BIENES INMUEBLES

AGROPECUARIOS

INGENIERÍA CIVIL

MAQUINARIA Y EQUIPO

MUEBLES

TOPOGRAFÍA

b). Competente

92

67 VALUADOR

ARQUITECTO

ESPECIALIDAD

MAESTRIA EN

VALUACION

INMOBILIARIA

31BIENES INMUEBLES

b). Competente

68TRADUCTOR E

INTERPRETE¿? INGLÉS

a)Competente preferentemente

en traducciones inglés-español

69 DICTAMINADOR ¿? CONTABILIDAD c). No Competente

70 VALUADOR

INGENIERO CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

15BIENES INMUEBLES


71DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

10

BIENES INMUEBLES

BIENES INMUEBLES

AGROPECUARIOS

TOPOGRAFÍA

b). Competente

93

72 VALUADOR

INGENIERO CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

15BIENES INMUEBLES

b). Competente

73 VALUADOR

INGENIERO CIVIL

ESPECIALISTA EN

VALUACIÓN

INMOBILIARÍA

10BIENES INMUEBLES

b). Competente

74 VALUADOR

INGENIERO

AGRONOMO

FITOTECNISTA

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

6

BIENES INMUEBLES

BIENES INMUEBLES

AGROPECUARIOS.

c).No Competente

75 DICTAMINADOR

INGENIERO NAVAL

ESPECIALISTA EN

VALUACIÓN

8 c). No Competente

94

76 DICTAMINADOR

INGENIERO

NAVAL

ESPECIALISTA EN

VALUACIÓN

40

DIQUES.

EMBARCACIONES Y

EQUIPO MARINO.

INDUSTRIAS

MAQUINARIA Y EQUIPO

MUELLES Y ASTILLEROS


peritajes relativos a embarcaciones,

maquinaria y equipo y astilleros

77DICTAMINADOR

VALUADOR

ARQUITECTO

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

5

BIENES INMUEBLES

CONSTRUCCIÓN.

INGENIERÍA CIVIL

MUEBLES

b). Competente

78DICTAMINADOR

VALUADOR

INGENIERO CIVIL

ESPECIALISTA EN

VALUACIÓN

INMOBILIARÍA

20BIENES INMUEBLES

BIENES INMUEBLESb). Competente

95

79 ¿?

CRIMINALISTICA

DACTILOSCOPIA

DOCUMENTOSCOPIA

GRAFOSCOPIA


peritajes relativos a criminalística y


80 VALUADOR ¿?BIENES INMUEBLES

81DICTAMINADO

R VALUADOR

INGENIERO

CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

23

BIENES INMUEBLES

CONSTRUCCIÓN

INGENIERÍA CIVIL

TOPOGRAFÍA

b)). Competente

82DICTAMINADO

R VALUADOR

INGENIERO

CIVIL

MAESTRÍA EN

VALUACION

INMOBILIARÍA

5 BIENES INMUEBLES c). No Competente

96

Criterios para valorar si es apto o no para ejercer la especialidad en valuación

inmobiliaria

El principal criterio sugerido, es el que establece la Dirección General de Profesiones que las

personas que se ostenten como expertos en un área de trabajo profesional, deberán de tener

estudios de nivel mínimo de licenciatura, especialidad, maestría o doctorado; en este caso, en

el área de valuación que declara ser especialista, de lo contrario su competencia es nula.

La Dirección General de Profesiones, entrega una constancia, reconocimiento o título en

cualquiera de estos niveles, siempre y cuando demuestres la competencia, por tres vías.

1) Escolarizada registrada;

2) Examen de competencia, o

97

3) Registro y defensa de la experiencia profesional (examen general de conocimientos ante un jurado.

a) En cualquiera de los tres casos, deberá de contar con un reconocimiento oficial de la Dirección General de

Profesiones de la Secretaría de Educación Pública, por lo que, en el análisis de los expedientes de los

peritos registrados en el Distrito Judicial de Mazatlán del Estado de Sinaloa, se hizo indagatoria de

clasificación del nivel de competencia en tres categorías:

a) Competente

b) Competente preferentemente

c) No competente

d) No competente, aunque sea una persona tenga muchos años realizando trabajos de

valuación, para objeto de reconocimiento oficial, deberá de demostrarlo con el certificado

correspondiente, o lo demuestra con documentos probatorios o con documentación de experiencia

profesional acreditada.

98

De este análisis, pasamos de lo cualitativo a lo cuantitativo, obteniendo

una categorización de competencia.

TABLA II.-RESULTADOS DE COMPETENCIA DE LOS PERITOS VALUADORES ENLISTADOS

EN EL SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTICIA DEL ESTADO, DISTRITO JUDICIAL MAZATLÁN,

SINALOA 2015.

99

NO LOCALIZADOS O

DE OTRA LOCALIDAD:

3(5.26%)

CON CURSO DE

ESPECIALISTA EN

VALUACIÓN15, (

26.32% )

CON MAESTRIA EN

VALUACIÓN: 42

(73.68%)

SIN ESPECIALIDAD O

MAESTRIA: 0.00

COMPETENTES (Acorde al

ejercicio de la valuación

practicada)

N=54; 94.74%)

COMPETENCIA A NIVEL DE

EXPERIENCIA PROFESIONAL

ACREDITADA (EXPERIENCIA)

39, (72.22%)

COMPETENCIA A NIVEL

DE ESPECIALIDAD: 15,

(26.32%)

CON ESPECIALIDAD TITULADOS:

15 (26.32%)

MAESTRÍA PASANTE 25, (43.86%)

100

CON MAESTRIA EN

VALUACIÓN: 42, (73.68%)MAESTRÍA TITULADO 17.00 (29.82%)

TOTAL PERITOS

ENLISTADOS EN EL

DISTRITO: (n=57,

100%)


DOCTORADO TITULADO1,

(1.75%)


DOCTORADO TITULADO, 1, (1.75%)

TOTAL PERITOS

ENLISTADOS EN

EL DISTRITO: (n=57, 100%)

COMPETENCIA A NIVEL

DE DOCTORADO TITULADO1, (1.75%)


DOCTORADO TITULADO, 1, (1.75%)

SIN ESPECIALIDAD O MAESTRIA: 0, (0.00%)

NO LOCALIZADOS O

DE OTRA LOCALIDAD: 3, (5.26%)

NO COMPETENTES

25, (43.90%)

101

COMPETENCIA A

NIVEL DE

EXPERIENCIA

PROFESIONAL NO

SUSTENTADA EN SU

ARCHIVO32, (56.10%)

.

102

Áreas de valuación Límites MATERIAS Y CONCEPTOS BÁSICOS

Edificios Casas Habitación

Edificios hasta 5 Niveles

Edificios hasta 20 niveles

Edificios hasta 30 niveles

Edificación

Régimen de propiedad en

condominio.

Costo de las edificaciones.

Programa de precios unitarios.

Insumos, mezclas, concretos,

Maquinaria, andamios.

Obras preliminares.

Estudio de mecánica de suelos,

Demoliciones,

Excavaciones

103

Acarreos,

Rellenos.

Estructura.

Cimentación,

Cimbra,

Acero,

Concretos en estructura.

Elementos estructurales.

Zapatas y contra trabes,

Columnas,

Trabes,

Losas

104

Estructuras metálicas.

Albañilería.

Dalas,

Castillos,

Muros,

Celosías,

Firmes,

Pisos,

Aplanados,

Recubrimientos,

Colocaciones, Impermeabilizaciones,

azoteas,

CONCLUSIONES

105

Se destaca que la situación observada y analizada en la metodología utilizada en

la elaboración de los avalúos para bienes inmuebles en los diferentes juzgados

del Distrito Judicial de Mazatlán: Tiene carencias en los criterios de aplicación; No

se aplican las disposiciones emitidas por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF),

que establece un modelo cuantitativo para valuar bienes inmobiliarios, a través

de los métodos:1) de Mercado, 2) Físico o 3) Capitalización de rentas(Salas-

Tafoya,2014) y se afecta con los resolutivos a personas por el incumplimiento del

marco jurídico y normativo vigente al interior del poder judicial del Estado de

Sinaloa;

106

; Es un problema que está manifestándose y creando problemas de tipo legal,

social, económico y político, los cuales deben de ser atendidos.

Puesto que el modelo actual regulado por la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.,

permite valuar bienes inmobiliarios sin estos elementos cualitativos y

prospectivos, el modelo es proclive a sobre valuar o sub valuar inmuebles, con el

consabido impacto en la zona en que se localizan o a la inversa, demeritar los

enclaves urbanos correspondientes. Por lo tanto, este fenómeno puede tornarse

especulativo.

107

Los avalúos de inmuebles presentados en las pruebas periciales de los diferentes juzgados

del Distrito Judicial de Mazatlán están subvaluados o sobrevaluados debido a tres razones:

1. No se cumple con la metodología que la Sociedad Hipotecaria Federal establece.

2. Porque el 49.12 % de los peritos adscritos a la Judicatura Mazatlán no cumplen con la

certificación de competencia académica correspondiente, ocasionando perjuicio a quienes se

ven involucrados en la prueba antes mencionada y

3. El 49.12%” de los peritos valuadores que aparecen en las listas emitidas por el Supremo

Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa no son competentes, es decir, no cuentan con el

perfil, conocimiento ni experiencia en las diferentes ramas del avalúo.

108

El 43.90% de los peritos valuadores que aparecen en las listas emitidas por el Supremo Tribunal

de Justicia del Estado de Sinaloa para el Distrito Judicial de Mazatlán no son competentes según

este análisis, es decir, no cuentan con el perfil, conocimiento y experiencia de las diferentes

ramas de la construcción por haber cursado licenciaturas de carácter social principalmente

(Abogados, Contadores, Licenciados en Administración de Empresas e ingenieros Agrónomos)

careciendo de experiencia en el terreno de la construcción y sin conocimientos en aspectos

básicos de Obra Civil en General, pero si cuentan con Maestría en Valuación Inmobiliaria lo que

no es una garantía para el buen ejercicio de peritajes en Valuación.

109

En consecuencia se puede decir que la hipótesis planteada al inicio de la investigación y

que es: “Debido a que el acuerdo de Reglamento con que cuentan en la actualidad las

autoridades del pleno del Consejo de la Judicatura del Poder Judicial del estado de Sinaloa

para la formación de la lista de personas o profesionistas que puedan fungir como peritos

ante los órganos del Poder Judicial de esta entidad federativa registra deficiencias en lo que

respecta al ejercicio de la valuación en dicho órgano judicial, omitiéndose por otra parte los

métodos para detectar, corregir y llevar a cabo un buen ejercicio de la valuación inmobiliaria.

110

Este trabajo de investigación que se desarrolló fue de tipo explicativo porque tuvo el propósito

de conocer las causas fundamentales del incorrecto ejercicio de la valuación inmobiliaria en los

órganos del Poder Judicial del Estado de Sinaloa

En general se contó con una excelente información proporcionada por las dependencias

locales en especial del Poder Judicial del Estado de Sinaloa, haciéndose necesario efectuar un

estudio para determinar exactamente el porqué de dichas deficiencias y formular una metodología

para el óptimo ejercicio de la valuación inmobiliaria dentro de los órganos del Poder Judicial”,

observándose que se incumple en base a los resultados y análisis efectuados en la

investigación.

111

El presente trabajo fue desarrollado a partir del análisis de los avalúos de inmuebles

presentados por los peritos valuadores de inmuebles del Distrito Judicial de Mazatlán en los

juicios que se llevan, determinando que la actual metodología utilizada tiene carencias de tipo

técnico, por no cumplir con los lineamientos establecidos por la Sociedad Hipotecaria Federal

S.N.C. y la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado,

autoridades que rigen los lineamientos en materia de valuación en nuestro país, ya que el

Reglamento de Peritos Oficiales en Materia Civil y Familiar del Supremo Tribunal de Justicia del

Estado de Sinaloa.

112

Tomando en cuenta que los peritajes en materia de valuación son únicamente un apoyo judicial

como pruebas colegiadas, porque así lo establecen los Códigos de Procedimientos Penales,

Mercantiles y Fiscales, lo que sí existe, es un acuerdo de Reglamento, pero este contiene

discrepancias e inconsistencias metodológicas y de normativa de criterios, situaciones que

dificultan, retrasan y permiten la discrecionalidad entre las partes y peritos, manifestándose con

ello dificultades de tipo legal, social, económico y político, los cuales deben de ser atendidos.

113

BIBLIOGRAFÍA

Libros:

Código Civil Federal

Constitución Política De Los Estados Unidos Mexicanos. Instituto De

Investigación Jurídica UNAM. Editorial Porrúa México 2001.

Historia del Poder Judicial en el Estado de Sinaloa. Ed.UJES. Palavicini

Félix F.- Historia De La Constitución De 1917.

Seminarios y Manuales de los Institutos Mexicanos de Valuación

114

Sánchez Corona, Octavio Estadística y mercadotecnia inmobiliaria

McGraw-Hill México 2003.

Serra Rojas Andrés.- Derecho Administrativo. Editorial Porrúa. 14ª Edición.

México 1988.

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