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Programa para América Latina y el Caribe
Ciclo de Minicursos en Politicas del Suelo
UNIVERSIDAD Nacional de Colombia
d lli i d 20 0Medellin, Junio 1 de 2010
AVALUO DE INMUEBLES Y GESTION DEL SUELO
METODOS DE VALORACIONCapitulo 2
Autor: Oscar Borrero Ochoa
oscarborrero@cable.net.co
Autor: Oscar Borrero Ochoa
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Valoracion y Plusvalia
• 1- Utilidad de la valoración comercial para efectos fiscales y desarrollo urbanoefectos fiscales y desarrollo urbano
• 2- Factores y métodos en la valoración comercial, base para cobro de plusvalias.comercial, base para cobro de plusvalias.
• 3- El avaluo de mercado es clave para capturar las plusvalias urbanas
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las plusvalias urbanas
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TIPOS DE VALORACIONV l ió T ió• Valoración = Tasación
• Peritazgo = con efectos judiciales• Garantías = valoración para crédito hipotecario• Valor de mercado = valor comercial = valor
venal.• Valor físico = para balances y activos de las
empresas. Utilizado en contabilidad. • Valor fiscal = catastral, patrimonial, notarial.
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fi i i d A l d dDefinicion de Avaluo de Mercado o Comercialo Comercial
• Se entiende por valor comercial de un pinmueble el precio mas probable por el cual este se transaria en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarian libremente, con el conocimiento de las condiciones fisicas y juridicas que afectan el bien.
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• Valor no es igual a Precio!!!
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PRECIO DE MERCADO• Es la cantidad en dinero por la cual una• Es la cantidad en dinero por la cual una
mercancía puede cederse (H.de Caires)E l f ti t l• Es el que se paga efectivamente por la propiedad, sin considerar motivos, ni
i i l i t li i (A I R E A)presiones ni la inteligencia. (A.I.R.E.A)• El Precio difiere del Valor de Mercado
porque se trata de un hecho histórico oconcreto, mientras el valor de mercado
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permanece en el avaluo hasta que es comprado.(Appraisers)
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Precio de expectativa vs Valor comercialcomercial
• El valor no es igual a Precio. El valor depende de g pun mercado abierto, con suficientes oferentes y demandantes, con plena información y con
i d d lactitud prudente entre las partes. • El precio depende de las condiciones de cada
t d b l ióparte y puede generar sobrevaloración o subvaluación. Las expectativas generan precios diferentes al valor
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diferentes al valor.
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El mercado de lotes
O O O O
Valores subjetivos de ofertapromedios
Valor objetivo O1 O2 O3 O4
T T
Valor objetivo de oferta
T1 T2 T3 T4MERCADO
Valor objetivo
precios
D1 D2 D3 D4
Valor objetivo de demanda
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Valores subjetivos de demanda
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Metodos El mercado y los metodos
O O O O
Metodo de mercado por ofertaMetodos
indirectos
Metodo del O1 O2 O3 O4
T T
Metodo del costo
Factor fuente
T1 T2 T3 T4MERCADO
Metodo de la D1 D2 D3 D4
Metodo de la renta
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Metodo residual para el suelo
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Concepto del mayor y mejor usoN d l ISVC (I t ti l St d d• Normas del ISVC (International Standard Valuation Comitee)El d b i i l d l t• El mercado busca maximizar el uso del terreno de acuerdo con la norma y el potencial de desarrollo del lotedesarrollo del lote.
• El avaluador debe buscar el mejor uso: comercio hotel vivienda shoppingcomercio, hotel, vivienda, shopping.
• El avaluador busca la mayor densidad y altura permitida y que el mercado lo pague
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permitida y que el mercado lo pague.
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FACTORES Y METODOS en laFACTORES Y METODOS en la valoracion comercial o de
dmercado
• LOTE
• CONSTRUCCION
• FACTOR DE COMERCIALIZACION
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1. LOTE1. LOTE¿Es un inmueble rural?
Avalúo del
Ubicación respecto a los centros urbanos o mercados demandantes
Avalúo del TERRENO
en brutoCalidad o fertilidad de la tierra.
en brutoInfraestructura productiva, construcciones,
adecuaciones.
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¿Es el inmueble urbano?
Avalúo del terreno Avalúo del terreno sinAvalúo del terreno URBANIZADO
Avalúo del terreno sin URBANIZAR
La calidad del suelo urbano es laLa calidad del suelo urbano es la “CONSTRUIBILIDAD” o “EDIFICABILIDAD”.
EDIFICABILIDAD: definida por la Autoridad Municipal a través de sus normas
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Municipal a través de sus normas.
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Lote urbano bruto(sin urbanizar)
F t difi bilid d
(sin urbanizar)
Factor de ubicación Factor edificabilidad Normas y densidades
Obras de infraestructura
LOTE URBANIZADOoscarborrero@cable.net.co
LOTE URBANIZADO
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Centro de la ciudadZona urbanaPLUSVALIA EN LA PERIFERIA URBANA
Zona agrícola
Zona suburbana•Valor = Ubicación
y edificabilidad
•Especulacion
y edificabilidad
•Valor = f ilid d
•Especulacion
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- -
fertilidad y ubicacion
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Efecto “cono invertido”: generalmente aparece en ciudades monocéntricas donde su foco de valorización es el centro tradicional.
Precio/m2 Precios máximos
a o ac ó es e ce t o t ad c o a
Buenos Aires
Cordoba
ola
Montevideo
Rosario
reci
o ag
ríco
•Ciudad monocentrica
Pr
CentroPeriferia Periferia
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PLUSVALIA POR UBICACION
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Efecto “pluricentrico”: Se presentan a lo largo de vías importantes y con tendencias a demeritar el centro tradicionaldemeritar el centro tradicional.
Precio/m2 Mexico
Bogota
CIUDAD LINEAL
Bogota
Caracas
Santiago
Lima
Sao Paulo
Ri J iRio Janeiro
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Popular Centro Histórico Estrato medio
Alto -exclusivo
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2. CONSTRUCCIÓNEs todo lo que va sobre el terreno. Puede
ser construcciones nuevas o usadas.
3. FACTOR DE COMERCIALIZACIONDepende del mercado del inmueble
total zonas que le rodean ubicación deltotal, zonas que le rodean, ubicación del barrio, obsolescencia del sector,
ventajas del conjunto etc
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ventajas del conjunto, etc..
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Lote urbanizado +Valor físico * Factor de
construcción =Valor físico (intrínseco)
comercialización = Valor comercial( )
•Los Inmuebles Urbanos son heterogeneos
Homogeneización: hacer homogéneo, hacer equivalente hacer comparableequivalente, hacer comparable
La base de un avalúo esta en la buena recolección de datos y en la correcta
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recolección de datos y en la correcta homogeneización de los valores.
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METODOS VALUATORIOSMETODOS VALUATORIOS• COMPARATIVO : Lote
• DEL COSTO : construccion
• RESIDUAL : Lote
• DE LA RENTA: inmueble• DE LA RENTA: inmueble
• DE CAPITALIZACION : especiales
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p
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1. METODO COMPARATIVO
¡ No confundir con la comparacióno de mercado
¡ No confundir con la comparación entre los precios de la oferta !
Compara los elementos del inmueble por avaluarCompara los elementos del inmueble por avaluar con similares de otro inmueble.Aplica la estadística y modelos econométricos másAplica la estadística y modelos econométricos más la experiencia del mercado inmobiliario.
•Parte de Ofertas Transacciones y Avaluos
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Parte de Ofertas, Transacciones y Avaluos recientes
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• Reducción a precio de contado: Para el vendedor, no para el comprador.
• Factor de fuente (para ofertas): el propietario• Factor de fuente (para ofertas): el propietario, en la generalidad, incrementa el precio entre el 10 y 15 % Factor de fuente de 0 85 a 0 910 y 15 %. Factor de fuente de 0.85 a 0.9.
• Factor de actualización : ofertas o transacciones hasta dos años atrás corregidas por Inflación o Indices inmobiliarios.
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METODOLOGIA TRADICIONAL
FACTORES DE CONFIGURACION
Factor de fondo (f)
Factor de frente (F)Varios frentes y/o
esquina (E)
Forma (fe)
Proporción (P)
Topografía (T)
Factor de plottage (I)Proporción (P)
Tamaño (t)
Factor de plottage (I)
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1. Influencia de la profundidaded
io
Exponencial
prom
eV
C/m
2 Exponencial
X1 < X2
Pre
cio UV Y1
Y2
X1 < X2Y1 > Y2
P
FondoX1 X2A f did d d l l l l i i
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•A mayor profundidad del lote el valor unitario disminuye
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CRITERIO HOFFMAN
fx/2 1/3 Vt
•Ejemplo (para fondo tipo de 40 mts)
fxfx/2 2/3 Vt
•F = ( 40 / 60 ) ^0,415
•F = 0,84
Calle•Valor modal en la calle
= US 100/m2
415.0ft
f ⎟⎠⎞⎜
⎝⎛
=
•Valor lote atipico
•V = 100 * 0,84
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fxf ⎟
⎠⎜⎝
=•V = US 84 /m2
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2. Influencia del frenteEl metodo IBAPE sugiere un factor que corrige el frente a
avaluar de acuerdo con el frente del lote tipo.
25.0Fx
F ⎟⎞
⎜⎛
•Fx : frente por avaluar
•Ft : frente del lote tipo
FtF ⎟
⎠⎜⎝
=Ft : frente del lote tipo
•A mayor frente mejor precio del mercado
Ej: para frente tipo de 10 mt, un lote de 15 mt se premia asi:
V = (15/10)^0 25 = 1 10 * 100 = US 110/m2
p
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V = (15/10)^0,25 = 1.10 100 = US 110/m2
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316 50 26 50
20
2550
15 5 25
5024
67 8
15 2 4 15 35 25 5 10
30 25 26 2025
50
50
9 302
1 5 6 8
FONDO EQUIVALENTE
3. Influencia de la formaFONDO EQUIVALENTE
Fe = Area total / frente del lote
Ejemplo lote 4 : factor de forma = 0,71
Factor de frente = 1.11
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Valor = 100 * 0,71 * 1,11 = US 78/m2
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4. Influencia del tamaño (t)A
MA
ND
A
Exponencial
DEM
Y1X1 < X2Y1 > Y2
Y2
ELASTICIDAD: Respuesta inmediata de la
PRECIOX1 X2
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ELASTICIDAD: Respuesta inmediata de la demanda a la variación del precio.
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5. Influencia de varios frentes (E)La experiencia de mercado enseña que existe
mayor demanda por los lotes esquineros.
Estos valen entre el 10 y el 20 % mas que un lote medianero por poseer “dos” frentes Si las dosmedianero por poseer “dos” frentes. Si las dos
calles son altamente comerciales = 30%.
Cuando el lote cruza la manzana y sale a otra calle se utilizan modelos estadisticos que premian
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el lote . Ej: modelo IBAPE (Brasil).
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6. Influencia del relieve (T)Si el promedio del sector es plano, los lotes
inclinados serán castigados.
Si el sector es montañoso, el lote plano se premia
Se determinará el costo de las obras por
plano se premia.
Se determinará el costo de las obras por adecuar el terreno y dejarlo listo para la construcción en condiciones similares a los de
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terrenos planos.
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2. METODO DEL COSTO
Este método parte del presupuesto ó i bt l t deconómico para obtener el costo de
reposición (precio de nuevo) de un bien i blinmueble.
Se aplica a construcciones, obras de infraestructura mejoras y adiciones
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infraestructura, mejoras y adiciones.
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En el avalúo de la construcción, la tesis básica es d t i l COSTO DE REPOSICION ldeterminar el COSTO DE REPOSICION, para luego llegar al costo actual.
COSTO DE
Las edificaciones usadas pierden con el tiempo el valor, debiendo aplicárseles diferentes métodos de depreciación para COSTO DE
REPOSICION: Es el costo de la
llegar al valor actual o presente.
Si la construcción es muy antigua se aplicará el valors e costo de a
construcción NUEVA.
antigua, se aplicará el valor de SUSTITUCION, es decir, identificar una construcción con materiales y tecnicas
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con materiales y tecnicas actuales.
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a) Depreciación de un inmueble
Depreciación es la pérdida de valor en un bien. En el caso de los inmuebles, ésta se debe al uso o al transcurso del tiempo y su mantenimiento.
•Física o por edad.
•Por obsolescencia funcional Clases de o económica.
•Por estado de conservación
depreciación
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•Por estado de conservación.
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b) METODOS DE DEPRECIACION
No deben confundirse con la depreciacionNo deben confundirse con la depreciacion contable.
Para la depreciación física y estado de
Método de la línea recta (muy acelerado).
conservación, se aplican los siguientes métodos:
Método de Ross. (semiparabolico). El mas recomendado.
Método de Heidecke (para el estado de conservacion)
Tablas de Fitto y Corvini facilitan al avaluador
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Tablas de Fitto y Corvini facilitan al avaluador los cálculos de depreciación.
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3. METODO RESIDUAL
Obti l l d l tObtiene el valor del terreno como “residuo” o saldo entre el precio de venta del inmueble restándole la utilidad y el precio deinmueble restándole la utilidad y el precio de
la construcción.Deduciendo los costos al valor total de las ventas, se llega al valor máximo
que soportaría el lote.
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Metodo clave para valorar los i t t t linstrumentos que captan la
plusvalia del suelo pContribución de MejorasParticipación en PlusvalíaParticipación en PlusvalíaTransferencia de Derechos de ConstrucciónR j d l S l (Pl P i l )Reajustes del Suelo (Planes Parciales)Impuesto Predial
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Bancos de tierras
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Permite llegar al valor del terreno a partir del precio total g p pdel inmueble deduciendo los diferentes costos que
intervienen en la edificación.
Determina el precio del lote urbanizado como un residuoDetermina el precio del lote urbanizado como un residuo entre las ventas, el costo de construcción y las utilidades.
Deduciendo el valor total de las ventas se llega al valorDeduciendo el valor total de las ventas, se llega al valor máximo que soportaría el lote.
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El suelo urbano no “cuesta”• El unico costo del suelo urbano es la carga local y la
infraestructura. Este costo se estima en US 30/m2 para nuestras ciudades.
• El valor básico es rural periférico. Ej: US 6/m2 en el norte de Bogota. Con las cesiones su valor util es US 12.g
• Luego el valor de costo es US 42/m2• Por que se vende a US 500 y 800/m2?
dif i i ibl d l i li i• La diferencia es intangible de la comercialización o valores de expectativa.
• Especulacion = anticipación de rentas futuras.
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p p
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El metodo residual aplicado
Técnica Inductiva: aplica la incidencia del lote que acepta el mercado (constructores) al Valor Potencial de las Ventas (Areamercado (constructores) al Valor Potencial de las Ventas (Area Util por precio/m2 vendible)
Técnica Deductiva: estima los costos totales del proyecto y los t d l l d t El l l t l tilid dresta del valor de ventas. El margen es para el lote y la utilidad.
Se denomina Residual Estatico.
Residual Dinamico: se estima un flujo de fondos en el tiempo,Residual Dinamico: se estima un flujo de fondos en el tiempo, ventas y costos hacia el futuro, se traen a valor presente por una tasa de actualización y se calcula el valor del lote luego de descontar las utilidades como una TIR del negocio.
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Tecnica Inductiva• Estudios sobre America Latina demuestran que
la incidencia del suelo (factor alfa) tiene una proporción estable entre la edificabilidadproporción estable entre la edificabilidad (densidad de m2) y las ventas del proyecto inmobiliarioinmobiliario.
• Resultados Catastro EAD LILP: oscila entre 10 y 20% de las ventas según uso estrato10 y 20% de las ventas según uso, estrato social y el indice de edificación (IC, CUS, FOT)
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)
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INCIDENCIAS SEGÚN RANGOS DE PRECIO DE VENTA, ALTURAS Y DENSIDADES
(Datos en 1 998) (Datos en 1.998)
RANGO DE ALTURA DENSIDAD INCIDENCIA
120 - 160 22.41%MENOS DE 3.000 DE 1 A 3 PISOS 330 - 400 16.76%
RANGO DE PRECIOSEN UPACS
OS 3 000 3 SOS 330 00 6 6%185 - 320 16.79%
DE 4 A 6 PISOS 329 - 514 12.08%93 - 118 23.50%
DE 1 A 3 PISOS 361 12.09%DE 3.000 A 6.000 185 - 255 17.86%
DE 4 A 6 PISOS 270 - 354 11.78%200 - 284 15.97%
DE 7 A 9 PISOS 310 - 377 12.45%DE 1 A 3 PISOS 97 - 124 >20.00%DE 4 A 6 PISOS 281 - 513 13.07%
228 - 246 17.97%DE 6.000 A 12.000 DE 7 A 9 PISOS 250 - 506 12.75%
204 - 289 16.89%MAS DE 10 PISOS 341 - 474 11.48%
100 20.00%DE 4 A 6 PISOS 182 - 202 13% - 17%
MAS DE 12.000 UPACS 128 19.30%DE 7 A 9 PISOS 180 - 195 15.10%MAS DE 10 PISOS 235 - 556 13.32%
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Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá
•Un UPAC = US 10 Densidades : viviendas por Ha Util
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Gráfico 22 C
19981980
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•Incidencia de la altura en el indice de
Í
Incidencia de la altura en el indice de construccion y en el valor del suelo
Índice de construcción o edificabilidad (CUS)
Es el número máximo de metros cuadrados de construcción sobre el nivel del suelo dividido para el área neta del terreno
urbanizadoterrenodelAreaconstruidaimamáxAreaCUS =
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“Angulo de obstrucción”
Aω oBA 45==ωω
HA Bω
hB
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h/2H/2
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•Indices de Ocupacion eficientes (COS) de acuerdo a las alturas permitidas y frentes del lote
FRENTES DE LOTES
Número de pisos Aislamiento Posterior
Aislamiento Lateral
10 12 15 20 25 30 40
las alturas permitidas y frentes del lote
FONDO 40 40 40 40 40 40 40
Tamaño lote 400 480 600 800 1000 1200 1600
De 1 a 3 pisos 3 30,32 0,40 0,48 0,56 0,61 0,64 0,68, , , , , , ,
De 4 pisos 4 40,155 0,26 0,36 0,47 0,53 0,57 0,62
De 5 a 6 pisos 5 40,15 0,25 0,35 0,45 0,51 0,55 0,60
De 7 a 8 pisos 6 50 0 12 0 24 0 36 0 44 0 48 0 540 0,12 0,24 0,36 0,44 0,48 0,54
De 9 a 10 pisos 8 70 0,00 0,05 0,20 0,30 0,36 0,44
De 11 a 12 pisos 10 90 0,00 0,00 0,06 0,18 0,25 0,34
De 13 o más pisos 1/3 de la altura 1/3 altura
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INDICES DE CONSTRUCCION RESULTANTESSEGUN FRENTES DE LOTES. Maximo aprovechamiento eficienteMaximo aprovechamiento eficiente.
Número de pisos lote 10 x 40 lote 12 x 40 lote 15 x 40 lote 20 x 40 lote 25 x lote 30 x lote 40 xNúmero de pisos lote 10 x 40 lote 12 x 40 lote 15 x 40 lote 20 x 40 lote 25 x 40
lote 30 x 40
lote 40 x 40
Tamaño lote 400 480 600 800 1000 1200 1600
De 1 a 3 pisos0,96 1,2 1,4 1,7 1,8 1,9 2,0
De 4 pisos0,62 1,0 1,4 1,9 2,1 2,3 2,5
De 5 a 6 pisos0 9 1 5 2 1 2 7 3 1 3 3 3 60,9 1,5 2,1 2,7 3,1 3,3 3,6
De 7 a 8 pisos0 1,0 1,9 2,9 3,5 3,9 4,4
De 9 a 10 pisos0 0,0 0,5 2,0 3,0 3,6 4,4
De 11 a 12 pisos0 0 0 0 0 0 8 2 1 3 0 4 1
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p0 0,0 0,0 0,8 2,1 3,0 4,1
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Indices de construccion segun alturas y frentestipologia aislada
3,54,04,55,0
rucc
ion
frente 40
1,01,52,02,53,03,5
ces
de c
onst
frente 40frente 30frente 20frente 15frente 10
0,00,5
,
3 4 6 8 10 12Altura pisos
Indi
c frente 10
•El valor del suelo sube hasta un maximo que permite buena calidad urbanistica. Hay plusvalia por
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p y p pintegracion de lotes para lograr un buen frente.
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Valores según frente de lote
300350400
m2
100150200250
US
por m
050
10 12 15 20 25 30 40
frentes de lote
•Precio del inmueble: US 600/m2 y factor alfa entre
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/ y13 y 20% según indice de edificabilidad
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TECNICA DEDUCTIVASe define el Potencial de ventas : área útil por precio/m2 vendible.
Se estima el área construida total (incluyendo zonas comunes y sótanos)sótanos)
A) Calcular el Costo directo de la construcción. Utilizar datos de constructores o prototipos de informes especializados. Separarlo por destinos: sótanos, vivienda, comercio.
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B) Estimar los costos indirectos del proyecto: honorarios, planos, estudios, licencias, etc.
C) Calcular costos administrativos, generales y de ventas.
D) Estimar los costos financieros.
E) El valor de los costos totales descontado de las ventas esperadas es el Margen Operacional.
F) El margen se divide 50% para lote y 50% para utilidad d l L ilid d d b ddel promotor. La utilidad debe corresponder a una rentabilidad aceptable por el negocio. Según el caso el lote puede llegar hasta el 60% del margen operacional. Se
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p g g pobtiene así por residuo el valor del lote.
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Residual Deductivo estrato altoTamaño del lote: 2.000 m2. Edificabilidad : 9.600 m2 vendibles. Area construida: 12.000 m2.Precio de venta: US 1.200/m2Costo directo edificación : US 480/m2Valor de ventas (potencial) : 9600m2 * 1200 = US 11.520.000Costos directos: 12000 m2*480 = US 5.760.000 mas el valor delCostos directos: 12000 m2 480 US 5.760.000 mas el valor del sótano 2000 m2*100 = 200.000. Total costo directo : 5.960.000Costos indirectos y financieros: US 2.682.000Total costos : US 8.642.000Margen de operación: 11.520.000 - 8.642.000 = US 2.878.000Se aplica 50%-50% o 60-40 para lote y utilidad. Con el 55-45 el lote vale US 1.583.000 (791/m2) o sea incidencia de
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Con el 55 45 el lote vale US 1.583.000 (791/m2) o sea incidencia de 13.7% sobre las ventas del proyecto.
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Residual deductivo estrato Residual deductivo estrato bajobajobajobajo
Tamaño del lote : 20.000 m2. Area para cesiones verdes y vias un 40% promedio. Neto para urbanizar: 12.000 m2Lotes de 60 m2 con area construida de 45 m2. Total lotes y casas 12 000/60 = 200Total lotes y casas 12.000/60 = 200. Precio OPTIMO de ventas : US 10.000 por casaCostos directos por casa: US 5.200 (115.50 /m2)Costos directos por casa: US 5.200 (115.50 /m2)Costos indirectos por casa: US 1.560 (30% de directos)
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Costo total por casa : $ 6.760 (US 150/m2)
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Utilidad : 10% de ventas = US 1.000Saldo para lote urbanizado : 10.000 - 6.760 - 1.000 = 2 2402.240Costo de urbanismo : 1.260 (21/m2 * 60m2)Salto para lote bruto por casa : US 980Valor del lote bruto total : (980*200) = US 196.000 (9.8%)Valor lote bruto unitario : 196.000 / 20.000 = 9.80/
El lote bruto es una resultante del negocio del urbanizador y constructor. La incidencia en Colombiaurbanizador y constructor. La incidencia en Colombia oscila entre el 10 y 15% de las ventas (factor beta) Para el lote urbanizado su incidencia es 25% (factor alfa). La diferencia es el costo de urbanizacion y las
oscarborrero@cable.net.co
alfa). La diferencia es el costo de urbanizacion y las cesiones para vias y zonas verdes.
Programa para América Latina y el CaribeUSO VIVIENDA VIS (vivienda de interes social)USO VIVIENDA VIS (vivienda de interes social)
AMBITO DE REPARTO 2
Plan zonal del norte de Bogota
AMBITO DE REPARTO 2
Plan zonal del norte de Bogota
Valores en m2 y dolares
AREA NETA URBANIZABLE AMBITO DE REAPARTO 2 895000,00
AREA NETA URBANIZABLE DE VIVIENDA VIS 179000,00
Valores en m2 y dolares
AREA NETA URBANIZABLE AMBITO DE REAPARTO 2 895000,00
AREA NETA URBANIZABLE DE VIVIENDA VIS 179000,00
PARTICIPACION EN EL TOTAL DEL AR 2 20,00%
AREA UTIL VIS 107400,00
INDICE DE UTIL SOBRE A.N.U VIS 60,00%
AREA TOTAL CONSTRUIDA EN VIS 179.000,00
PARTICIPACION EN EL TOTAL DEL AR 2 20,00%
AREA UTIL VIS 107400,00
INDICE DE UTIL SOBRE A.N.U VIS 60,00%
AREA TOTAL CONSTRUIDA EN VIS 179.000,00
ALTURA PROPUESTA EN PISOS 5,00
AREA OCUPADA EN PLANTA 35.800,00
AREA EXTERIOR LIBRE EN PLANTA 71.600,00
AREA CONSTRUIDA 179.000,00
ALTURA PROPUESTA EN PISOS 5,00
AREA OCUPADA EN PLANTA 35.800,00
AREA EXTERIOR LIBRE EN PLANTA 71.600,00
AREA CONSTRUIDA 179.000,00AREA CONSTRUIDA 179.000,00
AREA VENDIBLE VIS 161.100,00 M²
CIRCULACIONES 17.900,00
AREA UNIDAD TIPO 60,00 M²
UNIDADES RESULTANTES 2 685 00
AREA CONSTRUIDA 179.000,00
AREA VENDIBLE VIS 161.100,00 M²
CIRCULACIONES 17.900,00
AREA UNIDAD TIPO 60,00 M²
UNIDADES RESULTANTES 2 685 00
oscarborrero@cable.net.co
UNIDADES RESULTANTES 2.685,00
PARQUIEADEROS REUSLTANTES 1 X CADA 4 671,25 671,25
NUMERO DE PARQUEOS RESULTANTE 671,25 M²
UNIDADES RESULTANTES 2.685,00
PARQUIEADEROS REUSLTANTES 1 X CADA 4 671,25 671,25
NUMERO DE PARQUEOS RESULTANTE 671,25 M²
Programa para América Latina y el Caribe
VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE $ 370
TOTAL VENTAS $59.607.000
ANALISIS DE COSTOS 100,00%
COSTOS DIRECTOS
VALOR M² CONSTRUCCION DE VIS $ 165
VALOR M2 CONSTRUCCION PARQUEO $43
TOTAL COSTOS DIRECTOS $30.184.434 50,64%
COSTOS INDIRECTOS 30 % $9.055.330 30,00%% $ , %
TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION $39.239.765 65,83%
URBANISMO POR M² SOBRE Area Util $26
TOTAL COSTOS URBANISMO $2.792.400 4,68%
TOTAL COSTOS $42 032 165TOTAL COSTOS $42.032.165
UTILIDAD Y LOTE $17.574.835 29,48%
OPCION No. 1UTILIDAD 55% $9.666.159 16,22%
LOTE 45% $ 7.908.676 13,27%
VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $44,18
OPCION No. 2UTILIDAD 50% $8.787.418 14,74%
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UTILIDAD 50% $8.787.418 14,74%
LOTE 50% 8.787.418 14,74%
VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $49,09
VALOR M2 AREA UTIL URBANIZADA $47
Programa para América Latina y el Caribe
ANEXO 7RESUMEN CON CARGAS Y PLUSVALIAS
AREA TOTAL O AREA BRUTA DEL AMBITO DE REPARTO 2 (m2) 1100000
Valores en dolares
AREA NETA URBANIZABLE TOTAL (ANU) 895000
VALOR M² OPCION 2
VALOR TOTAL OPCION 2
A.N.U. COMERCIO 44750,00 $ 155 $ 6.942.823
A.N.U. MULTIPLE 44750,00 $ 160 $ 7.142.100
A.N.U. VIS 179000,00 $ 47 $ 8.348.047
A.N.U. ESTRATO 4 268500,00 $ 102 $ 27.478.574
A.N.U. ESTRATO 5 179000,00 $ 133 $ 23.752.551
A.N.U. ESTRATO 3 179000,00 $ 62 $ 11.172.649
oscarborrero@cable.net.co
A.N.U. ESTRATO 3 179000,00 $ 62 $ 11.172.649
PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M² $ 95
Programa para América Latina y el Caribe
PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M² $ 95
PROMEDIO SOBRE AREA BRUTA AR 2/M² SIN DESCONTAR CARGAS $ 77$
CARGA GENERAL AR 2 $ 20.694.347
CARGA INTERMEDIA AR 2 $ 7 608 696CARGA INTERMEDIA AR 2 $ 7.608.696
TOTAL CARGAS $ 28.303.043
Cargas por m2 bruto 25,73
VALOR RESIDUAL TOTAL - CARGAS $ 56.533.701
VALOR M ² CON CARGAS SOBRE AREA BRUTA AR 2 $ 51
VALOR M² RURAL y dotacional urbano $ 10
CALCULO PLUSVALIA
VALOR M² CON CARGAS - VR M² RURAL $ 41
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VALOR M CON CARGAS VR M RURAL $ 41
VALOR LOTE $ 31
Programa para América Latina y el Caribe
Importancia del metodo residualAnaliza el valor del lote por el lado de la demanda (precio máximo que pagarían)demanda (precio máximo que pagarían)Permite confrontar los datos de la oferta y el método comparativométodo comparativoMuy útil cuando no existen ofertas ni ventasEs fundamental para determinar la plusvalíaEs fundamental para determinar la plusvalía urbana por cambio de normas.Lo usan los promotores y constructores para
oscarborrero@cable.net.co
Lo usan los promotores y constructores para hacer sus estudios de factibilidad.
Programa para América Latina y el Caribe
FACTOR DE COMERCIALIZACION• Es la diferencia entre el valor de mercado y el
valor fisico del inmueble.• (lote + construccion) * F.C. = Valor mercado• Es el intangible que da el mercado al valorEs el intangible que da el mercado al valor
fisico de acuerdo con la ubicación y buena rentabilidad del inmueble.rentabilidad del inmueble.
• Solo se puede calcular mediante transacciones reales o por el método de renta y capitalizacion
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reales o por el método de renta y capitalizacion
Programa para América Latina y el Caribe
Ejemplo de Factor de comercializacion
• En zonas comerciales o shopping centers• En grandes proyectos de oficinas o multiplesg p y p• Unicentro Bogota: valor fisico de local
comercial = US 2.000 /m2, lote y edificacion.comercial US 2.000 /m2, lote y edificacion. Valor de mercado = US 18.000 /m2. Factor de comercializacion : 18.000/2000 = 9.0comercializacion : 18.000/2000 9.0
• Es producido por 30.000 visitantes diarios y 350 locales en el mejor shopping de Bogota
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350 locales en el mejor shopping de Bogota
Programa para América Latina y el Caribe
Factor de comercializacion y plusvaliaSi l F C d l i bl bi ió• Si el F.C. corresponde al inmueble y su ubicación, puede añadirse al lote como plusvalia generada por la ciudadciudad.
• Un Shopping genera plusvalia “concentrada” (valor del suelo “enlatado” en una construcción comercial)del suelo enlatado en una construcción comercial). Es el Maximo de plusvalia del suelo urbano.
• Por eso los grandes y exitosos Shopping no sePor eso los grandes y exitosos Shopping no se venden, se arriendan y se venden los derechos a los grandes inversionistas de largo plazo.
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Programa para América Latina y el Caribe
El cobro de la plusvalia corrige el desbalance entre el municipio y el propietariomunicipio y el propietario
GRACIAS
municipiopropietario
municipio
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